LAPORAN PENILAIAN PROPERTI PT SUPER ENERGY, TBK

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

PT SUPER ENERGY, TBK

Berupa: Tanah, Bangunan, Sarana Pelengkap, Mesin & Peralatan,

Utilitas, dan Inventaris Kantor, Kendaraan (Plant Station Compressed Natural Gas)

--PT BAHTERA ANDALAN GAS--

Terletak di: Jalan Desa Jatihadi - Sumber Km. 15, Desa Jatihadi

Kecamatan Sumber, Kabupaten Rembang Provinsi Jawa Tengah

dan

Bangunan, Sarana Pelengkap, Mesin & Peralatan, Utilitas, dan Inventaris Kantor, Kendaraan

(Plant Station Compressed Natural Gas) --PT ENERGI SUBANG ABADI--

Terletak di: Perkebunan PTPN IV, Jalan Desa Sumurbarang

Desa Sumurbarang, Kecamatan Cibogo, Kabupaten Subang Provinsi Jawa Barat

Disiapkan untuk Pemberi Tugas: PT SUPER ENERGY, TBK

Equity Tower, Lt. 29 unit E Sudirman Central Business District

(SCBD) Lot. 9, Jl. Jend. Sudirman Kav.52-53 Jakarta Selatan - DKI Jakarta

Diterbitkan Oleh: KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN

i Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

SURAT PENGANTAR

No. Laporan : 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020 Jakarta, 13 November 2020

Kepada Yth.: Direksi PT SUPER ENERGY, Tbk.

Equity Tower, Lt. 29 unit E, Sudirman Central Business District (SCBD) Lot. 9, Jl. Jend. Sudirman Kav.52-53 Jakarta Selatan - DKI Jakarta

Perihal : Laporan Penilaian Properti yang dimiliki/dikuasai oleh dan atas nama

PT. Super Energy, Tbk. Dengan hormat,

Memenuhi permintaan PT Super Energy, Tbk seperti yang tertuang di dalam Surat Penawaran No. 0095/SPNW-ES/MSE-01/ES/X/2020 tertanggal 7 Oktober 2020 dan Surat Kontrak No. 0044/SPK/MSE-01/ES/X/2020 tertanggal 14 Oktober 2020, yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Syarif, Endang & Rekan (“MSE” atau “kami”) sebagai penilai independen yang beroperasi berdasarkan ijin dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia Nomor: 1498/KM.1/2012 yang terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”)(STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PP133/PM.223/2019 tanggal 17 Januari 2019, telah melaksanakan inspeksi/insvestigasi pada masing-masing lokasi tertanggal 28 – 29 Oktober 2020 dan proses penilaian aset yang dimiliki/dikuasai oleh PT Super Energy, Tbk., melalui aset dari entitas anak perusahaannya, yaitu PT Bahtera Andalan Gas dan PT Energi Subang Abadi, yang berupa:

1. Plant Station Compressed Natural Gas, terdiri dari tanah dengan jumlah luas tanah 8.556 meter persegi, yang alas haknya berupa SHM, di atasnya berdiri 7 (tujuh) unit bangunan-bangunan, dengan jumlah luas kurang lebih 687,90 meter persegi, dilengkapi sarana pelengkap berupa pagar, halaman, drainase, serta mesin & peralatan, utilitas, inventaris kantor dan unit kendaraan, yang terletak di Jalan Desa Jatihadi - Sumber Km. 15, Desa Jatihadi, Kecamatan Sumber, Kabupaten Rembang, Provinsi Jawa Tengah.

2. Plant Station Compressed Natural Gas, terdiri dari 6 (enam) bangunan-bangunan, dilengkapi sarana pelengkap; berupa pagar, halaman, drainase, serta mesin & peralatan, utilitas, inventaris kantor dan unit kendaraan, yang terletak di Perkebunan PTPN IV, Jalan Desa Sumurbarang, Desa Sumurbarang, Kecamatan Cibogo, Kabupaten Subang, Provinsi Jawa Barat.

Penugasan penilaian atas masing-masing objek penilaian, dilaksanakan untuk memberikan pendapat atau opini Nilai Pasar dari properti/aset dimaksud kepada manajemen Perseroan yang akan digunakan untuk Kepentingan “Rencana Transaksi Pembelian Saham” oleh PT Super Energy, Tbk., yang menjadi objek penilaian. Dalam laporan ini PT Super Energy, Tbk. bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan “Pengguna Laporan”, selanjutnya disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Laporan penilaian ini disusun mengikuti Peraturan Nomor VIII. C.4, “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), dengan bentuk laporan yang kami sajikan dan ungkapkan adalah Laporan Penilaian Terinci (Self-Contained atau Comprehensive Style) dan merupakan satu bagian yang tak terpisahkan, dengan dasar nilai yaitu Nilai Pasar, yang didefinisikan sebagai berikut:

ii Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

“Nilai Pasar (Market Value)” adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu Objek Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan VIII.C.4 – Ketentuan Umum a.3). “Nilai Pasar” didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII Tahun 2018 - 101 butir 3.1).

Dalam penilaian ini kami mempunyai asumsi bahwa properti/aset yang dinilai dapat diperjualbelikan, bebas dari sengketa serta tidak bermasalah, dan status kepemilikan dapat berubah (berpindah tangan). Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau utang/kerugian atas properti/aset yang dinilai dan bukanlah merupakan tanggung jawab kami apabila timbul persoalan hukum yang berhubungan dengan properti/aset tersebut yang berkaitan dengan hasil penilaian yang kami terbitkan. Setelah melakukan proses penilaian dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia yang ada, kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, syarat dan pembatasan tertentu, dan mengasumsikan bahwa semua data dan informasi yang kami terima dari pemberi tugas adalah benar dan akurat. Simpulan analisa data-data/dokumen dan informasi yang kami dapatkan serta faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, dapat kami simpulkan bahwa Nilai Pasar dari masing-masing properti/aset yang tersebut di atas per tanggal 30 Juni 2020 adalah sebesar:

Rp. 121.253.100.000,-

(Seratus Dua Puluh Satu Miliar Dua Ratus Lima Puluh Tiga Juta Seratus Ribu Rupiah)

KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN, dan para Penilai menyatakan tidak menarik keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan datang dari properti yang dinilai atau dari nilai yang diterbitkan. Tanggung jawab kami terbatas pada nilai yang kami keluarkan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI-2018) dan metode penilaian yang lazim berlaku di Indonesia.

Hormat Kami,

KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN

Muhammad Syarif, SE., M.Ec. Dev. MAPPI (Cert). PimpinanRekan Nomor Izin Penilai Publik : P-1.11.00306 Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Properti (P) Nomor MAPPI : 02-S-01641 STTD : PP-133/PM.223/2019

iii Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

DAFTAR ISI

Halaman

SURAT PENGANTAR ................................................................................................................................... i

DAFTAR ISI ................................................................................................................................................. iii

PERNYATAAN PENILAI ........................................................................ Error! Bookmark not defined.

RINGKASAN PENILAIAN .......................................................................................................................... v

1. LATAR BELAKANG PENILAIAN & LINGKUP PENUGASAN...................................................... 1

1.1 Latar Belakang Penilaian ........................................................................................................................ 1

1.1.1 Mengindentifikasi dan Mengumpulkan Data ...........................................................................1 1.1.2 Kegiatan Investigasi Lapangan ......................................................................................................1 1.1.3 Kegiatan Penyusunan Laporan Penilaian..................................................................................2

1.2 Identifikasi Status Penilai ...................................................................................................................... 2

1.3 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ................................................................... 3

1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian .............................................................................................................. 4

1.5 Identifikasi Objek Penilaian .................................................................................................................. 4

1.6 Indentifikasi Bentuk Hak Kepemilikan............................................................................................. 5

1.7 Dasar Nilai .................................................................................................................................................... 5

1.8 Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian .......................................................................................... 5

1.9 Bahasa dan Mata Uang Yang Digunakan .......................................................................................... 6

1.10 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian ............................................................... 6

1.11 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Digunakan ................................................................... 7

1.12 Proses Penilaian ......................................................................................................................................... 8

1.13 Tingkat Kedalaman Investigasi ........................................................................................................... 8

1.14 Pendekatan-Pendekatan Dalam Penilaian ...................................................................................... 9

1.15 Implementasi Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan .................................. 10

1.16 Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatasan .................................................................................... 12

1.17 Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatasan .................................................................................... 13

1.18 Independensi Penilai ............................................................................................................................ 14

1.19 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ......................................................................... 14

1.20 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian ............................................................................... 14

1.21 Pernyataan Standar ............................................................................................................................... 14

2. TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN PROPERTI .........................................................................15

2.1 Perekonomian Global ........................................................................................................................... 15

2.2 Perekonomian Domestik ..................................................................................................................... 18

2.3 Respons Kebijakan Bank Indonesia ................................................................................................ 30

2.4 Tinjauan Pasar Properti ....................................................................................................................... 34

3. TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBJEK PENILAIAN ................................................................38

3.1 Lokasi 1: ..................................................................................................................................................... 38

PT Bahtera Andalan Gas, terletak di Jalan Desa Jatihadi - Sumber Km. 15, Desa Jatihadi,

Kecamatan Sumber, Kabupaten Rembang, Provinsi Jawa Tengah – 59253. .............................. 38

3.1.1 Deskripsi Lokasi................................................................................................................................ 38 3.1.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan............................................................................................ 38 3.1.3 Data-Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan ........................................................................... 39 3.1.4 Perkembangan Tanah..................................................................................................................... 40 3.1.5 Perijinan dan Peruntukan ............................................................................................................. 40 3.1.6 Laporan Penilaian ............................................................................................................................ 41

iv Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

3.1.6.1 Penilaian Tanah ....................................................................................................................... 41 3.1.6.2 Bangunan-Bangunan ............................................................................................................. 44 3.1.6.3 Sarana Pelengkap ................................................................................................................... 47 3.1.6.4 Mesin dan Peralatan, Kendaraan Bermotor, Inventaris Kantor.......................... 48

3.1.7 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use-HBU) .............. 49 3.2 Lokasi 2: ..................................................................................................................................................... 50

Perkebunan PTPN IV, Jalan Desa Sumurbarang, Desa Sumurbarang, Kecamatan Cibogo,

Kabupaten Subang, Provinsi Jawa Barat ................................................................................................... 50

3.2.1 Deskripsi Lokasi................................................................................................................................ 50 3.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan............................................................................................ 50 3.2.3 Data-Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan ........................................................................... 51 3.2.4 Perkembangan Tanah..................................................................................................................... 51 3.2.5 Perijinan dan Peruntukan ............................................................................................................. 51 3.2.6 Laporan Penilaian ............................................................................................................................ 52

3.2.6.1 Penilaian Bangunan-bangunan ......................................................................................... 52 3.2.6.2 Sarana Pelengkap ................................................................................................................... 55 3.2.6.3 Mesin dan Peralatan, Kendaraan Bermotor, Inventaris Kantor.......................... 56

3.2.7 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use-HBU) .............. 57

4. KONDISI & SYARAT PEMBATAS ....................................................................................................58

LAMPIRAN-LAMPIRAN

Foto-Foto Objek Penilaian

Gambar Situasi Tanah & Bangunan

Peta Lokasi Objek Penilaian

Peta Bidang BPN

Kertas Kerja Penilaian

v Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

RINGKASAN PENILAIAN

Nomor Laporan : 00137/2.0113-00/PI/02/0306/1/X/2020 Tanggal 14 Desember 2020 Nomor Surat Penawaran : 0095/SPNW-ES/MSE-01/ES/X/2020 Tanggal 07 Oktober 2020 Nomor Surat Kontrak : 0044/SPK/MSE-01/ES/X/2020 Tanggal 14 Oktober 2020 Judul Laporan : Laporan Penilaian Properti yang

dimiliki/dikuasai oleh dan atas nama PT. Super Energy, Tbk.

Tujuan Penilaian Untuk Kepentingan : Rencana Transaksi Pembelian Saham oleh PT Super Energy, Tbk.

Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan : PT Super Energy, Tbk. dan selanjutnya disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK)

Data-Data Objek Penilaian Lingkup Objek Penilaian : Tanah, Bangunan, Sarana Pelengkap, Mesin &

Peralatan, Utilitas, Inventaris Kantor, dan Kendaraan

Lokasi Objek Penilaian : 1. Plant Station Compressed Natural Gas PT Bahtera Andalan Gas Jalan Desa Jatihadi - Sumber Km. 15, Desa Jatihadi, Kecamatan Sumber, Kabupaten Rembang, Provinsi Jawa Tengah

2. Plant Station Compressed Natural Gas PT Energi Subang Abadi Perkebunan PTPN IV, Jalan Desa Sumurbarang, Desa Sumurbarang, Kecamatan Cibogo, Kabupaten Subang, Provinsi Jawa Barat

PT Bahtera Andalan Gas

- Sertipikat : HM No. 1366, HM No. 1367, HM No. 1368 - Total Luas Tanah : 8.556 meter persegi - Peruntukan : Zona Pertanian dan Perkebunan, Permukiman

(Mixed Use Area) - Penggunaan : Plant Station Compressed Natural Gas - Dilengkapi dengan : RAB dalam bentuk soft copy format excel, Gambar

denah bangunan, Covernote pengurusan surat tanah, General Layout Bangunan, Fotocopy IMB (Izin Mendirikan Bangunan), invoice pembelian mesin dan peralatan, STNK, dan daftar fixed asset

PT Energi Subang Abadi - Tanah : Sewa - Peruntukan : Zona Pertanian dan Perkebunan - Penggunaan : Plant Station Compressed Natural Gas - Dilengkapi dengan : RAB dalam bentuk soft copy format excel, Gambar

denah bangunan, General layout bangunan, Fotocopy IMB (Izin Mendirikan Bangunan), invoice pembelian mesin dan peralatan, STNK, dan daftar fixed aset.

vi Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

Jenis Format Laporan Penilaian : Laporan Penilaian Terinci. (Self-Contained atau Comprehensive Style) Tanggal Inspeksi : 28 – 29 Oktober 2020 Tanggal Penilaian : Ditetapkan 30 Juni 2020 Bahasa dan Mata Uang Yang Digunakan : Bahasa Indonesia dan Mata Uang Rupiah Kurs Tukar Dollar dan Rupiah : US$ 1 = Rp. 14.301,- (Kurs Tengah Bank Indonesia,

tertanggal 30 Juni 2020), untuk penilaian mesin & peralatan, utilitas.

Dasar Nilai : Nilai Pasar (Market Value)

Pendekatan Penilaian : Sesuai dengan Peraturan Nomor VIII.C.4, bahwa dalam penilaian ini terhadap masing-masing Objek Penilaian, kami menggunakan satu pendekatan. Sesuai Peraturan No. VIII.C.4 butir 10.c, bahwa penilai wajib menggunakan paling kurang 2 (dua) Pendekatan Penilaian untuk memperoleh hasil penilaian yang akurat dan obyektif. Namun mengacu pada Peraturan No. VIII.C.4 butir 10.d.4, dinyatakan bahwa penilai dapat menggunakan satu Pendekatan Penilaian di antaranya dalam hal melakukan Penilaian aset industri termasuk mesin dan peralatan yang tidak memiliki data pasar. Mengacu pada peraturan tersebut di atas, maka dalam penilaian ini kami menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian yaitu Pendekatan Biaya (Cost Approach).

Alasan Penggunaan Pendekatan : 1. Untuk penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach), alasannya bahwa aset dapat digunakan dengan Pendekatan Biaya (Peraturan Nomor VIII.C.4.butir 13.a), penilaian tanah dengan metode pasar, alasannya dapat menggunakan Pendekatan Data Pasar jika aset tersebut dianggap tanah kosong (Peraturan Nomor VIII.C.4 butir 10.d) dan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) hanya dapat diterapkan dengan menggunakan data pasar terkini dari Objek Penilaian dan properti pembanding, Nilai Objek Penilaian wajib diperoleh melalui perbandingan antara data pasar Objek Penilaian dengan data pasar properti pembanding (Peraturan Nomor VIII.C.4.butir 11.a.c), dan menggunakan Teknik Berpasangan (Paired Comparison) Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan.

2. Sedangkan bangunan, sarana pelengkap, menentukan estimasi biaya yang akan digunakan, yaitu Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New); Metode Meter Persegi (Square Meter Method) (Peraturan VIII.C.4 butir 13.h.3.a)

vii Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

3. Penilaian mesin dan peralatan, inventaris, kendaraan menggunakan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost Method/Metode DRC), dan metode pasar, dengan perhitungan melalui Metode Trending (Trending Method)

4. Untuk menentukan Nilai Pasar dari aset operasional dari objek penilaian yang dinilai, seperti bangunan-bangunan, sarana pelengkap, serta mesin-mesin dan peralatan, inventaris kantor dan kendaraan diperoleh melalui Pendekatan Biaya (Cost Approach), dengan menggunakan Metode Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) dan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost Method/Metode DRC) yang telah dihitung dikurangi dengan jumlah penyusutan yang telah dihitung. (Peraturan VIII.C.4 butir 13.g.1.2.3.4.5 dan butir 13.m)

Kesimpulan Nilai : Indikasi nilai merupakan penjumlahan lokasi 1: dari indikasi nilai tanah dan bangunan, sarana pelengkap, utilitas dan mesin & peralatan, inventaris kantor, kendaraan, dijumlahkan dengan lokasi 2, sehingga diperoleh jumlah Nilai Pasar dari kedua Objek Penilaian, menjadi kesatuan nilai di dalam laporan penilaian ini.

Nilai Pasar : Rp. 121.253.100.000,- (Seratus Dua Puluh Satu Miliar Dua Ratus Lima

Puluh Tiga Juta Seratus Ribu Rupiah)

viii Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

Ringkasan Hasil Penilaian

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian atas objek penilaian adalah

sebagai berikut:

NILAI PASAR

TANAH, BANGUNAN, SARANA, MESIN - PERALATAN, UTILITAS1- Lokasi :

◊ Tanah - SHM No. 1366, 1367, 1368 8.556 m² 82.882.800.000Rp

◊ Bangunan-Bangunan:

- Pos Security 20 m² 62.200.000Rp

- Gardu dan Trafo Progress 90% 32 m² 84.544.000Rp

- Gudang Genset Progress 80% 20 m² 48.580.000Rp

- Kantor Progress 50% 413 m² 444.280.400Rp

- Cubicle Room Progress 95% 35 m² 76.650.000Rp

- Workshop Progress 30% 84 m² 39.480.000Rp

- Shelter Fillpost Progress 40% 84 m² 68.040.000Rp

688 m² 823.774.400Rp

◊ Sarana Pelengkap

- Pagar Keliling 357.200.000Rp

- Halaman/Jalan 1.406.300.000Rp

- Halaman Parkir 123.200.000Rp

- Drainase 255.000.000Rp

- Lampu Penerangan Jalan 39.120.000Rp

- Antipetir 22.450.000Rp

- Tapak Mesin 53.140.000Rp

- Pintu Masuk 29.020.000Rp

- Pekerjaan Cutt and Fill 1.957.960.000Rp

4.243.390.000Rp

◊ Mesin dan Peralatan, Kendaraan, Inventaris

- Unit CNG Mother Plant 4.711.600.000Rp

- Electric Power Distribusi 907.200.000Rp

- Kendaraan Bermotor 729.800.000Rp

- Inventaris Kantor 50.900.000Rp

Jumlah Sub Mesin dan Peralatan, Kendaraan, Inventaris 6.399.500.000Rp

94.349.464.400Rp

94.349.500.000Rp Pembulatan

Sub Jumlah Lokasi - I

Jumlah Sub Bangunan

Jumlah Sub Sarana Pelengkap

URAIAN

Jalan Desa Jatihadi - Sumber Km. 15, Desa Jatihadi, Kecamatan Sumber,

Kabupaten Rembang, Propinsi Jawa Tengah

ix Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

NILAI PASAR

BANGUNAN, SARANA, MESIN DAN PERALATAN2- Lokasi :

◊ Bangunan-Bangunan:

- Pos Security 44 m² 69.740.000Rp

- Kantor 120 m² 376.800.000Rp

- Workshop 62 m² 112.548.000Rp

- Kontrol room 24 m² 72.144.000Rp

- Gudang Genset 15 m² 34.080.000Rp

- Shelter Fillpost 84 m² 140.448.000Rp

349 m² 805.760.000Rp

◊ Sarana Pelengkap

- Pagar Keliling 276.650.000Rp

- Halaman/Jalan 1.267.110.000Rp

- Halaman Parkir 64.330.000Rp

- Drainase 109.210.000Rp

- Lampu Penerangan Jalan 42.910.000Rp

- Antipetir 21.450.000Rp

- Pondasi Mesin 155.140.000Rp

- Pintu Masuk 9.500.000Rp

- Pekerjaan Cutt and Fill 882.060.000Rp

- Jembatan Masuk 24.560.000Rp

- Duiker 16.750.000Rp

- Pekerjaan Jalan Raya 20.310.000Rp

2.889.980.000Rp

◊ Mesin dan Peralatan, Kendaraan, Inventaris

- Unit CNG Natural Gas 23.045.700.000Rp

- Kendaraan Bermotor 152.800.000Rp

- Inventaris Kantor 9.400.000Rp

Jumlah Sub Mesin dan Peralatan, Kendaraan, Inventaris 23.207.900.000Rp

26.903.640.000Rp

26.903.600.000Rp

121.253.100.000Rp

121.253.100.000Rp Pembulatan

Perkebunan PTPN IV, Jalan Desa Sumurbarang, Desa Sumurbarang,

Kecamatan Cibogo, Kabupaten Subang, Propinsi Jawa Barat

Jumlah Sub Bangunan

Jumlah Sub Sarana Pelengkap

Sub Jumlah Lokasi - 2

Pembulatan

Jumlah Total

URAIAN

1 Laporan Penilaian Properti/Aset PT Super Energy, Tbk. File No. 00147/2.0113-00/PI/02/0306/1/XI/2020

1. LATAR BELAKANG PENILAIAN & LINGKUP PENUGASAN 1.1 Latar Belakang Penilaian

Dasar penugasan dan ruang lingkup penugasan ini adalah persetujuan Surat Penawaran No. 0095/SPNW-ES/MSE-01/ES/X/2020 tertanggal 7 Oktober 2020 dan Surat Kontrak No. 0044/SPK/MSE-01/ES/X/2020 tertanggal 14 Oktober 2020, yang telah disetujui oleh PT Super Energy, Tbk., dan merupakan latar belakang kami dengan PT Super Energy, Tbk untuk melakukan penilaian aset dengan tujuan penilaian untuk kepentingan “Rencana Transaksi Pembelian Saham” oleh PT Super Energy, Tbk., dan selanjutnya menginstruksikan kepada kami untuk melakukan inspeksi lapangan, pemeriksaan, dan penelitian terhadap penilaian aset operasional dimaksud.

Sehubungan dengan hal tersebut oleh PT Super Energy, Tbk., memerlukan penilaian aset, untuk memberikan pendapat atau opini Nilai Pasar atas aset operasional dari entitas anak perusahaan yaitu PT Bahtera Andalan Gas dan PT Subang Energi Abadi oleh Penilai Independen, dengan kualifikasi Penilai Bidang Properti.

Dengan hal tersebut diatas, maka kami dari KJPP SYARIF, ENDANG DAN REKAN sebagai perusahaan penilai yang terdaftar di Pasar Modal, bersedia dan bersifat independen melakukan penilaian aset-aset operasional dimaksud, dengan penyajian dan penelaahan laporan penilaian disesuai dengan Peraturan No. VIII.C.4 dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018.

Format laporan penilaian yang disajikan berbentuk laporan lengkap (narrative report atau long form report) dan laporan ringkas (short form report).

Secara garis besar ruang lingkup pekerjaan penilaian properti ini terdiri dari: 1. Mengindentifikasi dan Mengumpulkan Data 2. Kegiatan Inspeksi Lapangan 3. Kegiatan Penyusunan Laporan

1.1.1 Mengindentifikasi dan Mengumpulkan Data Pada saat awal penugasan penilaian profesional, penilai properti melakukan analisis sifat, fakta, objek penilaian untuk: a) Mengklarifikasi kebutuhan data dan melakukan diskusi dengan pemberi tugas guna

memperoleh kesepahaman atas penugasan penilaian profesional. b) Mengindentifikasi, mengumpulkan dan menganalisis data, dan; c) Menentukan penerapan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian yang sesuai

dan tepat.

1.1.2 Kegiatan Investigasi Lapangan Kegiatan inspeksi/investigasi lapangan pada dasarnya merupakan upaya untuk memperoleh data-data, dokumen dan informasi yang dibutuhkan untuk dapat melakukan penilaian properti, meliputi; a) Melakukan inspeksi (peninjauan secara langsung) ke lokasi objek penilaian dan

survey lapangan berdasarkan pada dokumen atau data yang telah disiapkan oleh pemberi tugas.


b) Melakukan pemeriksaan terhadap properti yang diinspeksi untuk mengetahui, memastikan dan mendata hal-hal seperti: keberadaan dari fisik aset yang dinilai (melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data Objek Penilaian yang diperoleh dari pemberi tugas dengan kondisi Objek Penilaian), kebenaran atas jenis/tipe properti dan titik lokasinya, kondisi fisik properti saat inspeksi, yaitu: kondisi tanahnya (antara lain; kondisi fisik, bentuk, ukuran/dimensi, elevasi, topografi, keadaan permukaan, luasan, batas-batas, karakteristik umum wilayah, penggunaan lahan pada saat tanggal penilaian, dan pengembangan yang ada), maupun informasi bangunan jika ada, sarana pelengkap, kondisi aksesibilitas, identifikasi jenis kepemilikan atau penguasaan Objek Penilaian, identifikasi pemegang hak atas Objek Penilaian, perjanjian-perjanjian yang mengikat Objek Penilaian, dampak atas rencana tata ruang dan tata kota, permasalahan properti di lapangan, kemudian melakukan pengambilan foto properti dan lingkungan di sekitarnya serta melakukan analisa pasar properti yang di nilai.

c) Melakukan analisa atas data hasil inspeksi terhadap Objek Penilaian dan data pembanding dengan tujuan mendapatkan data yang benar dan akurat.

1.1.3 Kegiatan Penyusunan Laporan Penilaian

Kegiatan penyusunan laporan penilaian, meliputi hal-hal sebagai berikut: a) Melakukan penginputan data-data hasil inspeksi b) Penyusunan laporan penilaian properti secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dan

dalam bentuk mata uang rupiah, dengan sistematika dan isi laporan secara umum sebagai berikut: Pengantar Laporan Daftar Isi Pernyataan Penilai Ringkasan Penilaian Ringkasan Nilai Latar Belakang Penilaian dan Lingkup Penugasan, maksud dan tujuan penilaian,

dasar nilai dan tanggal penilaian, pendekatan dan metode penilaian secara umum, asumsi dan kondisi pembatas

Penilaian Aset, Ringkasan Penilaian dan Penjelasan Objek Penilaian Lampiran (denah lokasi Objek Penilaian, foto Objek Penilaian, gambar situasi

tanah, bangunan, peta data pembanding, peta bidang tanah BPN) 1.2 Identifikasi Status Penilai

Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) SYARIF, ENDANG DAN REKAN adalah KJPP resmi sesuai Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 1498/KM.1/2012 yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PP-133/PM.223/2019 tanggal 17 Januari 2019. Penanggung Jawab dan yang bertandatangan dalam laporan ini adalah:

Muhammad Syarif, SE., M.Ec. Dev. MAPPI (Cert).

- Nomor Izin Penilai Publik : P-1.11.00306 - Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Properti (P) - Nomor MAPPI : 02-S-01641 - STTD : PP-133/PM.223/2019 - Nomor Register Penilai : RMK-2017.00269


Dalam proses penilaian properti yang dilakukan oleh persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang & Rekan akan melibatkan penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan tenaga penilai serta dibantu oleh tenaga pendukung yang terdiri dari pelaksana inspeksi lapangan, tenaga administrasi, juru ketik dan operator komputer yang kesemuanya merupakan karyawan persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang & Rekan. Seluruh Penilai ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penilai Publik. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan pemberi tugas ataupun dengan objek penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.

Penilai merupakan penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian atas objek penilaian, tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.

1.3 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Penilaian ini adalah:

- Nama : PT Super Energy, Tbk.

- Alamat : Equity Tower, Lt. 29 unit E, Sudirman Central Business District (SCBD) Lot. 9, Jl. Jend. Sudirman Kav.52-53, Jakarta Selatan - DKI Jakarta.

- Bidang Usaha : Perdagangan Minyak, Gas Bumi dan Bidang Investasi

- Kegiatan Usaha Utama : Bergerak dalam bidang pengolahan gas suar dan penjualan hasil pengolahan gas suar

- Nomor Telepon : +62 21 2903 5295

- Faximilie : +62 21 2903 5297

- Email : [email protected]

Selanjutnya disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sebagai pelaporan karena Perseroan merupakan Perusahaan Terbuka (Go Public). Segala akibat yang timbul karena penggunaan laporan penilaian diluar kepentingan tersebut di atas yang dilakukan oleh PT Super Energy, Tbk., tidak menjadi tanggung jawab KJPP Syarif, Endang & Rekan. Sejarah Singkat :

Pemegang saham yang memiliki 5% atau lebih saham Super Energy Tbk, yaitu: PT Super Capital Indonesia (64,06%) dan AGE (19,87%).

Berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan SURE adalah bergerak dalam bidang perdagangan minyak, gas bumi dan bidang investasi. Kegiatan usaha utama SURE adalah bergerak dalam bidang pengolahan gas suar dan penjualan hasil pengolahan gas suar. Saat ini, SURE memiliki dua anak usahanya yakni 1. PT Gasuma Federal Indonesia (menjalankan usaha pengolahan gas suar bakar (flare gas) dan distribusi Compressed Natural Gas (CNG) hingga ke konsumen yang merupakan Industri di wilayah jawa Timur hingga Jawa Tengah); dan 2. PT Bahtera Abadi Gas (menghasilkan Liquefied Petroleum Gas (LPG), Condensate. Konsumen utama


perusahaan antara lain bergerak di industri makanan, minuman, Tekstil/Garment dan bahan kimia). Pada tanggal 26 September 2018, SURE memperoleh pernyataan efektif dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham SURE (IPO) kepada masyarakat sebanyak 240.000.000 saham dengan nilai nominal Rp100,- per saham dengan harga penawaran Rp155,- per saham. Saham-saham tersebut dicatatkan pada Bursa Efek Indonesia (BEI) pada tanggal 05 Oktober 2018.

1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian Maksud dan tujuan dari penugasan penilaian atas masing-masing Objek Penilaian dilaksanakan untuk memberikan informasi kepada manajemen Perseroan yang akan digunakan sebagai dokumen pendukung dalam rangka untuk tujuan “Rencana Transaksi Pembelian Saham” oleh PT Super Energy, Tbk.

Kami tidak merekomendasikan laporan penilaian ini untuk penggunaan lainnya. Penilai tidak bertanggung jawab apabila Laporan Penilaian digunakan selain dari tujuan yang telah disebutkan di atas.

1.5 Identifikasi Objek Penilaian Objek penilaian yang dinilai adalah properti industri berupa, sebagai berikut: 1. Plant Station Compressed Natural Gas (PT Bahtera Andalan Gas), terdiri dari

tanah dengan jumlah luas tanah 8.556 meter persegi, yang alas haknya berupa SHM, diatasnya berdiri 7 (tujuh) unit bangunan-bangunan, dengan jumlah luas kurang lebih 687,90 meter persegi, dilengkapi sarana pelengkap berupa pagar, halaman, drainase, serta mesin & peralatan, utilitas, inventaris kantor dan unit kendaraan, yang terletak di Jalan Desa Jatihadi - Sumber Km. 15, Desa Jatihadi, Kecamatan Sumber, Kabupaten Rembang, Provinsi Jawa Tengah.

http://britama.com/index.php/2018/09/penawaran-umum-perdana-ipo-saham-pt-super-energy-tbk-sure/

http://britama.com/index.php/2018/09/penawaran-umum-perdana-ipo-saham-pt-super-energy-tbk-sure/


2. Plant Station Compressed Natural Gas (PT Energi Subang Abadi), terdiri dari 6 (enam) bangunan-bangunan, dilengkapi sarana pelengkap; berupa pagar, halaman, drainase, serta mesin & peralatan, utilitas, inventaris kantor dan unit kendaraan, yang terletak di Kawasan Perkebunan PTPN IV, Jalan Desa Sumurbarang, Desa Sumurbarang, Kecamatan Cibogo, Kabupaten Subang, Provinsi Jawa Barat.

Aset-aset tersebut dikategorikan sebagai aset operasional, yaitu aset yang digunakan dalam operasional perusahaan secara berkelanjutan (Going Concern). Perlu kami informasikan bahwa untuk lokasi 2 bahwa aset berupa tanah tidak termasuk dalam penilaian ini, karena bersifat sewa.

1.6 Indentifikasi Bentuk Hak Kepemilikan Teridentifikasi sebagai kepemilikan parsial oleh perseroan dengan dokumen kepemilikan berupa Hak Milik, dalam masa peralihan hak, sedangkan yang tercantum atas nama perorangan, serta sesuai dengan legalitas yang diperoleh dari pemberi tugas, serta berdasarkan informasi yang kami peroleh bahwa objek penilaian yang dinilai tidak dalam sengketa dan atau hak kepemilikannya adalah sah serta dapat dipasarkan (marketable).

1.7 Dasar Nilai Sesuai dengan tujuan penilaian, dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value), yang mengacu pada Peraturan Nomor VIII.C.4. dan KPUP – SPI Edisi VII – 2018, dengan definisi sebagai berikut: Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu Objek Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan VIII.C.4 – Ketentuan Umum a.3) Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII Tahun 2018 - 101 butir 3.1)

1.8 Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian Peninjauan fisik/inspeksi atas masing-masing aset operasional yang dinilai dilakukan pada tanggal 28 - 29 Oktober 2020. Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2020. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan dan permintaan dari Pemberi Tugas, serta tujuan penilaian, sehingga kami menetapkan tanggal penilaian (cut off date) di dalam laporan ini.


1.9 Bahasa dan Mata Uang Yang Digunakan Hasil penilaian disampaikan berupa laporan penilaian terinci dan lengkap, dinyatakan dalam Bahasa Indonesia dan Mata Uang Rupiah dan atau menggunakan Kurs Tengah Bank Indonesia 1 USD = Rp 14.310,- untuk penilaian mesin dan peralatan, utilitas; per tanggal penilaian; tertanggal 30 Juni 2020. Dalam hal ini terdapat alasan yang relevan, sehingga perlu digunakan mata uang selain rupiah, maka mata uang rupiah harus tetap dinyatakan.

1.10 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Peraturan Nomor VIII.C.4, adalah sebagai berikut: 1. Penilai Properti adalah Penilai yang terdaftar di Bapepam dan LK sesuai dengan

Peraturan Nomor VIII.C.1. 2. Nilai adalah perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan pembeli atas suatu

barang atau jasa pada waktu tertentu dan merupakan jumlah manfaat ekonomi berdasarkan Nilai Pasar (Market Value) yang akan diperoleh dari Objek Penilaian pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date).

3. Real Properti adalah real estat serta konsep hukum yang melekat pada real estat atau penguasaan atas real estat yang mencakup semua hak atas tanah tertentu, semua kepentingan (interest), dan keuntungan (benefit) yang melekat pada real estat tersebut.

4. Personal Properti adalah properti yang tidak secara permanen melekat pada real estat, dan dapat dipindahkan, antara lain mesin dan peralatan termasuk semua hak, kepentingan, dan manfaat yang terkait.

5. Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan.

6. Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve aset), Aset Surplus, atau Aset Investasi.

7. Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang memuat opini Penilai Properti mengenai Objek Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses penilaian.

8. Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan salah satu atau lebih Metode Penilaian.

9. Tanggal Penilaian (Cut Off Date) adalah tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.

10. Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal dimana laporan diterbitkan dan ditandatangani oleh Penilai Properti

11. Inspeksi adalah kunjungan dan penelitian suatu Objek Penilaian dengan tujuan mendapatkan informasi atas Objek Penilaian sebagai dasar untuk menentukan opini profesional atas nilai Objek Penilaian.

12. Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi Objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai Properti sebagai bagian dari proses penilaian.

13. Dasar Penilaian adalah suatu penjelasan dan/atau pendefinisian, tentang jenis nilai yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.

14. Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan penilaian.


15. Metode Biaya Penggantian Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost Method/Metode DRC) adalah Metode Penilaian dalam Pendekatan Biaya (Cost Approach) yang digunakan untuk menentukan Nilai Properti Khusus (Specialized Property), dimana data pasar yang tersedia terbatas atau data yang tidak berbasis pasar, dengan mempertimbangkan keadaan pasar atas Objek Penilaian sesuai dengan penggunaannya.

16. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan Objek Penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date).

17. Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method) adalah metode perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan harga satuan unit terpasang.

18. Metode Meter Persegi (Square Meter Method) adalah metode perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan satuan mata uang per unit luas atau volume.

19. Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method) adalah metode perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan rincian kuantitas satuan pekerjaan dan harga satuan pekerjaan.

20. Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan penilaian dan tidak bekerja pada Kantor Jasa Penilai Publik

21. Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use), Didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara jaminan kredit di bank layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (SPI-2018, KPUP 10.1)

22. Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya. (SPI-2018).

1.11 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Digunakan

Sifat dan informasi yang dianggap handal dan bisa digunakan adalah sebagai berikut: 1. Fotocopy data-data dan/atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari

Pemberi Tugas dianggap benar, baik, tidak bermasalah dan dapat diandalkan. Penilai tidak melakukan verifikasi keabsahan ataupun pengecekan legalitas terhadap data-data dan dokumen-dokumen tersebut

2. Daftar Aset yang dimiliki PT Super Energy, Tbk. 3. Izin Mendirikan Bangunan 4. List mesin-mesin dan peralatan 5. Invoice-invoice mesin-mesin dan peralatan 6. Data-data yang relevan yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari hasil

inspeksi lapangan/investigasi, informasi yang dipublikasikan, data riset, database yang dimiliki KJPP atau informasi yang diperoleh dari Lembaga Resmi Pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan properti;

7. Media tulis dan elektronik resmi. 8. Biaya Teknis Bangunan MAPPI (Masyarakat Asosiasi Profesi Penilai Indonesia)


9. Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya kami tidak melakukan lebih lanjut, bilamana dikemudian hari diketahui ada informasi yang tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak dapat diminta pertanggung jawabannya dan penilaian ini dapat dikaji ulang.

1.12 Proses Penilaian Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada sepenuhnya kepada Peraturan Nomor VIII.C.4 butir 1.a.3, berikut adalah tata cara yang kami lakukan; 1. Sebelum menerima penugasan penilaian;

Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian sesuai dengan spesialisasi industri yang terkait dengan Objek Penilaian. a) Kami mengajukan proposal penawaran kepada klien. b) Menunggu konfirmasi dan persetujuan dari klien.

2. Setelah kami secara resmi mendapat penugasan penilaian properti sesuai dengan Surat Penawaran No. 0095/SPNW-ES/MSE-01/ES/X/2020 tanggal 7 Oktober 2020 dan Surat Kontrak No. 0044/SPK/MSE-01/ES/X/2020 tanggal 14 Oktober 2020; kami melakukan hal-hal sebagai berikut: a) Kami melakukan definisi penugasan sesuai dengan surat penawaran yang kami

ajukan.

b) Meminta data terkait Objek Penilaian dari klien.

c) Melakukan peninjauan terhadap obyek properti meliputi:

- Aspek Umum (lokasi, wilayah, kota, keadaan lingkungan sekitar, keadaan ekonomi secara nasional)

- Aspek Khusus (jenis properti, lokasi properti berada, status kepemilikan properti, bentuk dan kondisi properti, keadaan dan kondisi bangunan, fasilitas pendukung terkait dengan properti, aspek operasional jika ada, pengecekan tata-kota dan instansi terkait dan perkembangan wilayah sekitar)

- Aspek Pasar (mencari data pembanding di wilayah sekitar, mencari data properti sejenis dan sebanding yang terkait untuk pengembangan properti).

d) Melakukan analisa “HBU” sesuai hasil identifikasi dan analisa hasil data-data dan hasil peninjauan lapangan.

e) Menentukan pendekatan penilaian yang paling sesuai dipergunakan.

f) Melakukan perhitungan dan mengestimasi nilai properti.

g) Menyimpulkan opini nilai akhir

h) Membuat laporan lengkap dan penyampaikan laporan penilaian kepada klien.

1.13 Tingkat Kedalaman Investigasi

1. Kami telah melakukan inspeksi lapangan/investigasi terhadap masing-masing Objek Penilaian pada tanggal 28 – 29 Oktober 2020, didampingi oleh Perseroan melalui PIC di masing-masing lokasi yaitu Bpk. Hakim (Lokasi Rembang) dan Abadi (Lokasi Subang).

2. Dalam pelaksanaan inspeksi yang kami lakukan adalah wawancara dengan pendamping perihal Objek Penilaian; pengumpulan dokumen yang kurang seperti IMB, daftar fixed asset, gambar layout, kemudian melakukan pendokumentasian Objek Penilaian; tampak depan/luar dan tampak dalam, pengukuran fisik bangunan, pengecekan dan pencatatan spesifikasi yang terpasang pada bangunan, selanjutnya berita acara pemeriksaan ditandatangani oleh Perseroan.


3. Setelah hal tersebut pada poin 2, kami mencari data-data pembanding di sekitar Objek Penilaian, untuk dianalisis sebagai pokok proses dalam penilaian

4. Kami telah mempertimbangkan kondisi aset dimaksud sesuai dengan hasil inspeksi/investigasi, namun demikian kami tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari aset tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau dan kami tidak memberikan jaminan jika terdapat kerusakan serta gangguan lain yang tidak terlihat

5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami berdasarkan pada asumsi tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai yang kami terbitkan

6. Dalam penilaian ini kami melakukan Investigasi terhadap objek penilaian secara keseluruhan dengan pengamatan, serta penelaahan, perhitungan dan analisis

1.14 Pendekatan-Pendekatan Dalam Penilaian

Dalam melakukan suatu pekerjaan penilaian properti, lazimnya terdapat 3 (tiga) pendekatan penilaian yang dijelaskan dan didefinisikan dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP butir 14.0 SPI Edisi VII 2018) dan Peraturan Nomor VIII.C.4., merupakan pendekatan yang digunakan didalam proses penilaian, sebagai berikut:

a) Pendekatan Pasar Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai. (KPUP-Poin 15.0 Butir 15.1,15.2 - SPI-Edisi VII-2018). Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Objek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. (Peraturan Nomor VIII.C.4.butir 1.a.17)

b) Pendekatan Pendapatan Pendekatan Pendapatan menghasilkan Indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kontrak kepemilikan suatu aset. Pendekatan Pendapatan dapat


diterapkan untuk liabilitas, dengan mempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk memenuhi liabilitas sampai lunas. (KPUP-Poin 16.0 butir 16.1,16.2,16.3 - SPI-Edisi VII-2018) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari Objek Penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh Objek Penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan. (Peraturan Nomor VIII.C.4.butir 1.a.18)

c) Pendekatan Biaya Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada suatu pembelian atau konstruksi. Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. Dalam penilaian bisnis, Pendekatan Biaya dikenal dengan Pendekatan Aset. (KPUP-Poin 17.0 - SPI-Edisi VII-2018) Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai Objek Penilaian berdasarkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) setelah dikurangi dengan Penyusutan.

1.15 Implementasi Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan Untuk memahami konteks penilaian, laporan penilaian harus didasarkan kepada pendekatan yang digunakan dengan memuat deskripsi informasi dan data yang digunakan dan alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan, yang mengacu pada Peraturan Nomor VIII.C.4. Sesuai Peraturan No. VIII.C.4 butir 10.c, bahwa penilai wajib menggunakan paling kurang 2 (dua) Pendekatan Penilaian untuk memperoleh hasil penilaian yang akurat dan obyektif. Namun mengacu pada Peraturan Nomor VIII.C.4 butir 10.d.4, dinyatakan bahwa penilai dapat menggunakan satu Pendekatan Penilaian di antaranya dalam hal melakukan Penilaian aset industri yang tidak memiliki data pasar. Mengacu pada peraturan tersebut di atas, menurut kami Pendekatan yang digunakan dan paling sesuai dengan masing-masing objek penilaian adalah menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan penerapan sebagai berikut: Pendekatan Biaya (Cost Approach) Dalam Pendekatan Biaya (Cost Approach), untuk menentukan Nilai Pasar diasumsikan bahwa tanah dianggap tanah kosong, sehingga Nilai Pasar tanah diperoleh melalui Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach), dimana Nilai tanah wajib ditambahkan ke dalam indikasi Nilai objek penilaian yang merupakan hasil perhitungan sebagaimana dimaksud dalam butir 4 (Peraturan Nomor VIII.C.4 butir 13.g.5).


Untuk menentukan Nilai Pasar dari aset-aset operasional dari Objek Penilaian yang dinilai, seperti bangunan, sarana pelengkap, diperoleh melalui Pendekatan Biaya (Cost Approach), dengan menggunakan Metode Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) dan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost Method/Metode DRC) yang telah dihitung dikurangi dengan jumlah penyusutan yang telah dihitung. (Peraturan Nomor VIII.C.4 butir 13.g.1.2.3.4.5 dan butir 13.m)

Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian Objek Penilaian tidak memiliki data pasar atau data yang tidak berbasis pasar, tetapi

wajib mempertimbangkan keadaan pasar atas Objek Penilaian sesuai dengan penggunaannya. (Peraturan VIII.C.4 butir 13.m.2)

Dinyatakan bahwa penilai dapat menggunakan satu Pendekatan Penilaian di antaranya dalam hal melakukan Penilaian aset industri termasuk mesin dan peralatan yang tidak memiliki data pasar. (Peraturan VIII.C.4 butir 10.d.4)

Metode-metode yang digunakan Dalam penilaian properti/aset ini kami menggunakan metode-metode sebagai berikut: Untuk penilaian tanah kami menggunakan Metode Pasar, tersedianya data pasar atau

data yang sebanding di sekitar Objek Penilaian. Sesuai dengan aturan Peraturan Nomor VIII.C4. butir 10.d.1.b dimana untuk penilaian

tanah kosong berupa tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) untuk dikembangkan sebagai properti yang dapat dijual bagian demi bagian (kapling per kapling) dapat menggunakan satu Pendekatan Penilaian.

Kemudian dilakukan penyesuaian terhadap data-data pembanding yang diperoleh di lapangan dengan penyesuaian bentuk persentase (Peraturan VIII.C.4 butir 13.l.2.a), kemudian dianalisis dengan menggunakan teknik penyesuaian Teknik tambah kurang secara menyeluruh (Overall Adjustment / Pluses Minuses) (Peraturan VIII.C.4 butir 13.m.1) dan menggunakan Teknik Berpasangan (Paired Comparison) Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan

Untuk penilaian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap dengan menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method) (Peraturan VIII.C.4 butir 13.h.3.a)

Penilaian mesin & peralatan, utilitas, kendaraan, menggunakan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost Method/Metode DRC), dengan perhitungan melalui cost to capacity method. Metode yang dipergunakan untuk memperoleh Biaya Reproduksi / Pengganti Baru adalah Metode Cost to Capacity, yaitu metode untuk mengestimasi biaya reproduksi/pengganti baru dengan cara membandingkan biaya pengganti baru dari mesin yang sejenis dengan kapasitas yang berbeda.

Mesin-mesin dan peralatan yang memiliki kapasitas lebih besar, akan mempunyai harga yang lebih mahal, akan tetapi perbedaan biaya tidak selalu berbanding lurus dengan kapasitasnya.

Penilaian Distribusi Listrik PLN menggunakan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost Method/Metode DRC), dengan perhitungan melalui cost to capacity method. Metode yang dipergunakan untuk memperoleh Biaya Reproduksi / Pengganti Baru (SPI 311 – 5.10.3.8) adalah Metode Cost to Capcity, yaitu metode untuk mengestimasi biaya reproduksi/pengganti baru dengan cara memperhitungkan biaya pengganti baru dari Distribusi Listrik PLN dikalikan dengan biaya sesuai kapasitas industri dalam pemakaian daya listrik.


Kesimpulan Nilai Pasar; indikasi nilai merupakan penjumlahan lokasi 1: dari indikasi nilai tanah dan bangunan, sarana pelengkap, utilitas dan mesin & peralatan, inventaris kantor, kendaraan, dijumlahkan dengan lokasi 2, sehingga diperoleh jumlah Nilai Pasar dari kedua Objek Penilaian, menjadi kesatuan nilai di dalam laporan penilaian ini.

1.16 Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatasan

1) Laporan Penilaian Properti yang bersifat non-disclaimer opinion. 2) KJPP Syarif, Endang & Rekan telah melakukan penelaahan atas dokumen-

dokumen yang digunakan dalam proses penilaian. 3) Data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau divalidasi oleh MAPPI. 4) Laporan Penilaian Properti yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi

yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perseroan. 5) KJPP Syarif, Endang & Rekan bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti

dan kesimpulan Nilai akhir. 6) KJPP Syarif, Endang & Rekan telah melakukan penelaahan atas status hukum

Objek Penilaian. 7) KJPP Syarif, Endang & Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,

ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis.

8) Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Syarif, Endang & Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Syarif, Endang & Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.

9) Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan penilaian ini yang merupakan bagian dari Objek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan

10) KJPP Syarif, Endang & Rekan telah mempertimbangkan kondisi aset yang terkait dengan Objek Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari aset yang terkait dengan Objek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat. Kami tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan lain pada penilaian ini, kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan baik.

11) Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

12) Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan. Aset yang terkait dengan Objek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.


13) Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

14) Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa aset yang terkait dengan Objek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan aset yang terkait dengan Objek Penilaian maupun kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.

15) Objek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan aset yang terkait dengan Objek Penilaian dalam laporan ini. Kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan aset yang terkait secara detail, namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima dari perseroan.

16) Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa aset yang terkait dengan Objek Penilaian dibangun sesuai dengan peraturan yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

17) Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Objek Penilaian yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini

18) Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera cap basah/timbul (seal) KJPP Syarif, Endang & Rekan serta tandatangan dari Pimpinan Rekan dan/atau Rekan yang memiliki Izin Penilai Publik.

1.17 Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatasan

Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam SPI-2018, dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa: 1) Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan

penilaian ini yang merupakan bagian dari Objek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan

2) Objek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Objek Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindatangankan, dan bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini

3) Objek Penilaian merupakan satu kesatuan usaha yang dikelola oleh manajemen yang kompeten

4) Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan ini Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Nomor VIII.C.4. tentang “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” dan KEPI – SPI 2018. Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Objek Penilaian. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Objek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa akan datang.


1.18 Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini, Penilai telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan PT Super Energy, Tbk., ataupun pihak-pihak yang terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini, dan kami hanya menerima imbalan jasa sesuai yang tercantum pada Surat Penawaran No. 0095/SPNW-ES/MSE-01/ES/X/2020 tanggal 7 Oktober 2020 dan Surat Kontrak No. 0044/SPK/MSE-01/ES/X/2020 tanggal 14 Oktober 2020.

1.19 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi

Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian referensi, nilai yang terdapat di dalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut.

1.20 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

Sepanjang sepengetahuan kami sebagai Penilai, antara tanggal penilaian dan tanggal terbit laporan penilaian ini, tidak ada kejadian penting yang mempengaruhi hasil penilaian, dan saat penilaian dilakukan terjadi wabah Covid – 19.

1.21 Pernyataan Standar

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian ini dibuat sesuai dengan Peraturan Nomor VIII. C.4, “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), dan metode penilaian yang lazim berlaku.


2. TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN PROPERTI 2.1 Perekonomian Global

Menurut Bank Indonesia, Perekonomian global mulai menunjukkan tandatanda perbaikan setelah mengalami tekanan berat pada triwulan II 2020 sejalan dampak pandemi COVID-19. Pertumbuhan ekonomi triwulan II 2020 di banyak negara maju dan berkembang mengalami kontraksi tajam akibat pembatasan mobilitas dalam rangka memitigasi penyebaran pandemi COVID-19. Perkembangan terkini mengindikasikan perbaikan ekonomi mulai terlihat di beberapa negara, khususnya di Tiongkok, didorong dampak penyebaran pandemi COVID-19 yang telah berkurang dan stimulus kebijakan fiskal yang besar. Sementara di pasar keuangan global, kekhawatiran terhadap terjadinya gelombang kedua pandemi COVID-19, prospek pemulihan ekonomi global, dan kenaikan tensi geopolitik Amerika Serikat (AS)- Tiongkok menyebabkan masih tingginya ketidakpastian.

Kondisi ini kemudian menahan aliran modal ke Negara berkembang dan memberikan tekanan kepada nilai tukar negara berkembang, termasuk Indonesia. Perekonomian global pada paruh kedua 2020 diprakirakan membaik, meskipun belum kembali ke level sebelum pandemi COVID-19 sejalan dengan penerapan protokol kesehatan di era kenormalan baru. Sejumlah indikator ekonomi dini mengindikasikan arah pemulihan ekonomi global itu, seperti meningkatnya mobilitas masyarakat global, membaiknya keyakinan konsumen dan bisnis di banyak negara, serta naiknya PMI Manufaktur di AS, Eropa, dan Tiongkok. Kecepatan pemulihan ekonomi global ke depan dipengaruhi perkembangan pandemi COVID-19, mobilitas ekonomi merespons pandemi, besaran dan kecepatan stimulus kebijakan, terutama stimulus fiskal, kondisi sektor keuangan dan korporasi, serta struktur perekonomian suatu negara.

Perkembangan pandemi COVID-19 tetap menjadi tantangan dalam upaya mempercepat pemulihan ekonomi global. Perkembangan terkini menunjukkan jumlah kasus COVID-19 terus meningkat secara global. Tren peningkatan kasus COVID-19 global masih berlanjut, di mana hingga 16 Agustus 2020, jumlah kasus COVID-19 global tercatat 21 juta jiwa dengan total fatalitas mencapai lebih dari 700 ribu jiwa. Kenaikan kasus COVID-19 tersebut disertai pula dengan lonjakan kasus gelombang kedua (second wave) di beberapa negara, meskipun kasus di beberapa negara, seperti AS, Australia, dan Hongkong saat ini mulai melandai. Perkembangan positif terlihat pada berlanjutnya tingkat fatalitas (fatality rate) di seluruh kawasan, dengan kawasan Asia memiliki tingkat fatalitas terendah.

Untuk memitigasi dampak pandemi COVID-19, berbagai negara terus melanjutkan stimulus moneter dan fiskal. Stimulus moneter dilakukan bank sentral di banyak negara dengan melakukan penurunan suku bunga kebijakan dan injeksi likuiditas. Pelonggaran moneter dilakukan dengan kebijakan Quantitative Easing (QE) dalam jumlah besar melalui berbagai instrumen, seperti pembelian obligasi pemerintah, penurunan Giro Wajib Minimum, dan Pandemic Emergency Purchase Programme (PEPP). Hingga akhir triwulan II 2020, European Central Bank (ECB) menambah PEPP menjadi 1,35 triliun euro dan memperpanjang program tersebut hingga Juni 2021. Sementara itu, Bank of England (BoE) pada bulan Juni 2020 menambah pembelian obligasi pemerintah (APP) sebesar 100 miliar poundsterling. Pada bulan Agustus 2020, The Banco Central do Brasil (BCB) menurunkan kembali suku bunga kebijakan sebesar 25 bps sehingga sejak awal mula pandemi COVID-19 hingga saat ini telah menurunkan suku bunga kebijakan sebesar 225 bps.


Kuatnya pengaruh pandemi COVID-19 mengakibatkan pertumbuhan ekonomi global menghadapi tekanan berat pada triwulan II 2020, meskipun lebih baik dibandingkan prakiraan ditopang berbagai stimulus kebijakan. Pertumbuhan ekonomi triwulan II 2020 di banyak negara maju dan berkembang mengalami kontraksi tajam akibat pembatasan mobilitas

masyarakat dalam rangka memitigasi penyebaran pandemi COVID-19. Namun demikian, realisasi pertumbuhan ekonomi triwulan II 2020 lebih baik dari prakiraan sebelumnya, ditopang oleh stimulus kebijakan fiskal yang dilakukan untuk mendorong konsumsi dan investasi di berbagai negara. Sebagai gambaran, perekonomian AS terkontraksi 9,5% pada triwulan II 2020, lebih baik dibandingkan dengan prakiraan sebelumnya didukung oleh pengeluaran Pemerintah. Perekonomian Eropa terkontraksi 15%, lebih baik dibandingkan dengan prakiraan sebelumnya didukung oleh dorongan stimulus fiskal, terutama stimulus untuk pekerja. Selain itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok tercatat sebesar 3,2%, lebih baik dari prakiraan awal, didorong oleh stimulus fiskal untuk kegiatan infrastruktur.

Perekonomian global diprakirakan membaik pada paruh kedua 2020. Indikasi perbaikan ekonomi mulai terlihat di beberapa negara, khususnya di Tiongkok, didorong dampak penyebaran pandemi COVID-19 yang telah berkurang dan stimulus kebijakan fiskal yang besar. Sejumlah indikator dini mengindikasikan arah pemulihan global, seperti meningkatnya mobilitas masyarakat global, termasuk mobilitas untuk aktivitas commute dan untuk belanja retail serta rekreasi. Keyakinan konsumen dan bisnis di banyak negara juga menunjukkan peningkatan, disertai peningkatan aktivitas produksi tercermin dari peningkatan Purchasing Manager Index (PMI) Manufaktur di AS, Eropa, dan Tiongkok (Grafik 1.3). Kecepatan pemulihan ekonomi global ke depan dipengaruhi perkembangan pandemi COVID-19, mobilitas ekonomi merespons pandemi, besaran dan kecepatan stimulus kebijakan, terutama stimulus fiskal, kondisi sektor keuangan dan korporasi, serta struktur perekonomian suatu negara.

Prospek perbaikan pertumbuhan ekonomi global pada semester II 2020 berpotensi meningkatan volume perdagangan dunia. Aktivitas ekonomi di negara utama yang membaik, seperti AS dan Tiongkok telah meningkatkan permintaan barang ekspor dan impor dunia sehingga membuat kontraksi volume perdagangan dunia menurun. Pemulihan aktivitas sektoral terutama di Tiongkok mendorong permintaan barang manufaktur, seperti logam, kimia, dan peralatan transportasi. Indikasi membaiknya

volume perdagangan dunia juga tercermin dari Drewry World Container Index yang meningkat di Juli 2020. Dengan perkembangan tersebut, kontraksi volume perdagangan dunia pada 2020 diprakirakan lebih rendah dari prakiraan sebelumnya, dan diprakirakan kembali positif pada 2021 sejalan pemulihan ekonomi global.


Potensi membaiknya prospek perekonomian global, termasuk perdagangan dunia, berdampak pada kenaikan harga komoditas yang lebih tinggi dari prakiraan sebelumnya. Perkembangan terkini menunjukkan tren kenaikan harga komoditas dunia berlanjut sejalan kenaikan permintaan komoditas yang lebih tinggi di beberapa negara (Tabel 1.2). Kenaikan harga logam, seperti tembaga dan nikel, didorong terutama oleh permintaan dari Tiongkok untuk kebutuhan proyek infrastruktur.

Tren kenaikan harga CPO juga berlanjut didorong oleh tingginya permintaan dari Tiongkok serta terbatasnya suplai dari Malaysia. Dengan kondisi tersebut, harga komoditas ekspor Indonesia pada 2020 diprakirakan lebih baik dari prakiraan sebelumnya, sejalan prospek pertumbuhan ekonomi global yang lebih tinggi dari prakiraan awal. Pada 2021, harga komoditas ekspor Indonesia diprakirakan tumbuh positif didorong perbaikan permintaan global. Sementara itu, harga minyak melanjutkan tren kenaikan sejak Mei 2020 sejalan dengan peningkatan permintaan dan berlanjutnya kepatuhan (compliance rate) OPEC+ yang tinggi terhadap pemotongan produksi. Harga emas juga melanjutkan tren kenaikan seiring tingginya permintaan dipicu dampak pelonggaran moneter di berbagai negara. Pada triwulan II 2020, ketidakpastian pasar keuangan global sempat menurun seiring dengan penyebaran COVID-19 yang melandai serta berbagai respons kebijakan yang ditempuh di banyak negara. Kebijakan moneter dan fiskal akomodatif yang berlanjut di berbagai negara mendapat respons positif dari pelaku di pasar keuangan global. Ketidakpastian pasar keuangan global berkurang seperti tercermin pada perkembangan indikator indeks Economic Policy Uncertainty (EPU) dan Volatility Index (VIX) yang menurun. Pasar saham AS juga mulai membaik terlihat dari indeks Dow Jones Industrial Average (DJIA) yang mulai meningkat. Perkembangan ini berlanjut pada membaiknya risiko pasar keuangan negara berkembang tercermin pada perkembangan EMBI spread dan Credit Default Swap (CDS) yang mulai turun dari puncaknya pada Maret 2020, meskipun masih di level tinggi. Ketidakpastian yang menurun kemudian berdampak positif pada aliran modal ke negara berkembang yang mulai meningkat, meskipun masih terbatas. Kondisi ini kemudian juga mengurangi tekanan nilai tukar mata uang negara berkembang, termasuk Indonesia. Perkembangan terkini pada Juli dan Agustus 2020 menunjukkan penurunan ketidakpastian di pasar keuangan global tertahan. Kekhawatiran terhadap terjadinya gelombang kedua pandemi COVID-19, prospek pemulihan ekonomi global, dan kenaikan tensi geopolitik AS-Tiongkok telah mendorong ketidakpastian pasar keuangan global tetap tinggi. Masih tingginya ketidakpastian pasar keuangan gobal tersebut tercermin pada perkembangan indeks EPU dan VIX yang berada pada level yang tinggi. Penyesuaian perilaku investor global tersebut memicu terjadinya aliran modal keluar di seluruh negara, terutama dari negara berkembang yang mengalami peningkatan risiko. Pembalikan modal tersebut kemudian menekan berbagai mata uang dunia, terutama mata uang negara berkembang.


2.2 Perekonomian Domestik Perbaikan pertumbuhan ekonomi domestik juga mulai terindikasi pada Juli 2020 setelah mengalami kontraksi pada triwulan II 2020. Pertumbuhan ekonomi triwulan II 2020 terkontraksi sebesar 5,32% (yoy), turun dalam dibandingkan dengan capaian triwulan I 2020 sebesar 2,97% (yoy). Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) untuk mencegah penyebaran pandemi COVID-19 menyebabkan terbatasnya mobilitas manusia dan barang, yang kemudian menurunkan permintaan domestik serta aktivitas produksi dan investasi. Sementara itu, kontraksi ekspor tidak sebesar prakiraan, didorong permintaan khususnya dari Tiongkok atas beberapa komoditas ekspor. Pada semester II 2020, pertumbuhan ekonomi domestik diprakirakan membaik didorong kenaikan permintaan domestik sejalan relaksasi PSBB, peningkatan realisasi APBN sebagai stimulus kebijakan fiskal, berlanjutnya stimulus kebijakan moneter, kemajuan dalam restrukturisasi kredit dan dunia usaha, serta akselerasi pembentukan ekonomi dan keuangan digital (EKD), termasuk pemberdayaan UMKM. Stabilitas ekonomi Indonesia tetap terjaga.

Stabilitas eksternal tetap baik didukung oleh kinerja NPI triwulan II 2020 yang mencatat surplus. Nilai tukar Rupiah tetap terkendali dengan mekanisme pasar yang berjalan baik, meskipun mulai Juli 2020 melemah dipengaruhi kembali meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global. Sementara dari stabilitas internal, inflasi tetap rendah, dipengaruhi lemahnya permintaan domestik akibat pandemi COVID-19, konsistensi kebijakan Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi, dan stabilitas nilai tukar yang terjaga. Stabilitas sistem keuangan tetap terjaga, meskipun risiko dari dampak meluasnya penyebaran pandemi COVID-19 terhadap stabilitas sistem keuangan terus dicermati. Kelancaran Sistem Pembayaran, baik tunai maupun nontunai, juga tetap terjaga. Perkembangan ini didukung kondisi likuiditas yang lebih dari cukup dan transmisi penurunan suku bunga yang berlanjut ditopang strategi operasi moneter Bank Indonesia.

Pandemi COVID-19 menekan pertumbuhan ekonomi Indonesia triwulan II 2020. Pertumbuhan ekonomi triwulan II 2020 terkontraksi sebesar 5,32% (yoy), turun dalam dibandingkan dengan capaian triwulan I 2020 sebesar 2,97% (yoy). Pembatasan PSBB untuk mencegah penyebaran pandemi COVID-19 menyebabkan terbatasnya mobilitas manusia dan barang, yang kemudian menurunkan permintaan domestik serta aktivitas produksi dan investasi. Berdasarkan komponen dari sisi pengeluaran, konsumsi rumah tangga mengalami kontraksi 5,51% (yoy), jauh lebih rendah dibandingkan dengan kinerja triwulan I 2020 sebesar 2,83% (yoy). Investasi mencatat kontraksi 8,61% (yoy), turun dibandingkan dengan kinerja triwulan sebelumnya 1,70% (yoy). Stimulus Pemerintah yang sesuai dengan pola musiman belum kuat juga berpengaruh pada konsumsi Pemerintah yang tercatat kontraksi 6,90% (yoy), turun tajam dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 3,75% (yoy). Sementara itu, kontraksi ekspor tidak sebesar prakiraan, didorong permintaan khususnya dari Tiongkok atas beberapa komoditas ekspor seperti besi dan baja, bijih logam, serta pulp dan waste paper. Seiring dengan kontraksi permintaan domestik dan ekspor, kinerja impor juga mengalami kontraksi lebih dalam sebesar 16,96% (yoy). Dari sisi lapangan usaha (LU), hampir seluruh LU mengalami kontraksi pertumbuhan, kecuali beberapa LU yang terkait dengan upaya penanggulangan COVID-19 dan sumber daya alam. Kontraksi ekonomi terutama disebabkan oleh penurunan kinerja LU Transportasi dan Pergudangan, LU Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum, LU Perdagangan Besar dan Eceran, LU Industri Pengolahan, dan LU Jasa Perusahaan, akibat penurunan permintaan seiring penerapan PSBB dan protokol COVID-19. Sementara itu, LU Informasi dan Komunikasi tumbuh tinggi seiring meningkatnya penggunaan teknologi digital dalam penerapan Work from Home (WFH) dan School from Home (SFH). LU Jasa Kesehatan


dan Kegiatan Sosial, LU Jasa Pendidikan, dan LU Jasa Keuangan dan Asuransi, serta LU Real Estat dan LU Pengadaan Air juga tumbuh positif, antara lain karena terkait dengan upaya penanggulangan COVID-19 dan new normal. Searah dengan perkembangan tersebut, kinerja LU Pertanian juga masih tercatat positif sejalan dengan pergeseran masa panen raya ke bulan April 2020.


Secara spasial, kontraksi ekonomi pada triwulan II 2020 terjadi di sebagian besar wilayah Indonesia. Kontraksi terdalam dialami wilayah Jawa dan Bali-Nusa Tenggara (Balinusra), sedangkan provinsi Papua dan Papua Barat tumbuh positif. Dari sisi permintaan, kontraksi pertumbuhan ekonomi di berbagai wilayah dipengaruhi penurunan permintaan domestik, baik dalam bentuk konsumsi rumah tangga maupun investasi, sebagai dampak PSBB yang memengaruhi pendapatan masyarakat dan aktivitas produksi Realisasi stimulus fiskal daerah yang terbatas belum mampu mendukung pemulihan permintaan. Sementara itu, beberapa provinsi mencatat net ekspor yang positif sejalan dengan pertumbuhan positif sektor pertambangan. Secara khusus, pertumbuhan ekonomi positif di Papua didorong perbaikan kinerja ekspor konsentrat tembaga, sedangkan kinerja positif ekonomi Papua Barat ditopang perbaikan industri LNG berorientasi ekspor. Perkembangan terakhir menunjukkan mobilitas masyarakat membaik sejalan relaksasi PSBB, meskipun penyebaran pandemi COVID-19 di Indonesia yang masih tinggi terus dicermati. Perkembangan terkini pada Juli-Agustus 2020 menunjukkan jumlah kasus positif COVID-19 di Indonesia masih dalam tren meningkat, namun dengan recovery rate yang meningkat dan fatality rate yang terus melandai. Perkembangan ini

mendukung beberapa daerah mulai menempuh kebijakan relaksasi PSBB sejak akhir triwulan II 2020. Hingga awal Agustus 2020, DKI Jakarta berada dalam masa transisi PSBB, sedangkan delapan Kabupaten/Kota di Provinsi Jawa Barat dan Banten masih menerapkan PSBB. Sejalan relaksasi PSBB tersebut, mobilitas masyarakat tercatat membaik mulai Juni 2020, meskipun melandai pada Juli 2020 dan belum mencapai ke tingkat mobilitas sebelum pandemi COVID-19. Tren

kenaikan mobilitas masyarakat tercatat merata di beberapa kota besar di Indonesia. Pertumbuhan ekonomi pada semester II 2020 diprakirakan membaik didorong kenaikan permintaan domestik sejalan mobilitas masyarakat yang meningkat.


Perkembangan pada Juli 2020 mengindikasikan pemulihan permintaan domestic tersebut. Penjualan eceran terus menunjukkan arah perbaikan, terutama pada kelompok makanan, minuman dan tembakau, didukung oleh mulai pulihnya mobilitas masyarakat seiring relaksasi PSBB. Demikian pula, penjualan secara online juga tumbuh positif, sejalan dengan penggunaan media digital yang terakselerasi lebih tinggi pada masa PSBB. Pemulihan konsumsi turut didukung oleh optimisme konsumen yang terus meningkat. Perbaikan investasi mulai terlihat dari indikator dini investasi, seperti penjualan semen serta prakiraan Prompt Manufacturing Index (PMI) dan investasi berdasarkan Survei Kegiatan Dunia Usaha (SKDU) pada triwulan III 2020.

Beberapa faktor domestik akan mempengaruhi prospek perbaikan ekonomi domestik ke depan. Berbagai identifikasi menunjukkan prospek perbaikan ekonomi akan dipengaruhi oleh perkembangan mobilitas masyarakat, peningkatan realisasi APBN sebagai stimulus kebijakan fiskal, berlanjutnya stimulus kebijakan moneter, kemajuan dalam restrukturisasi kredit dan dunia usaha, serta akselerasi pembentukan ekonomi dan keuangan digital (EKD), termasuk pemberdayaan UMKM. Dalam kaitan ini, sinergi kebijakan fiskal Pemerintah, kebijakan moneter, dan kebijakan di sektor perbankan menjadi faktor penting untuk mempercepat pemulihan kegiatan usaha yang pada gilirannya akan menopang perbaikan permintaan domestik.

Pemerintah telah mengeluarkan berbagai stimulus fiskal guna meminimalkan dampak pandemi dan mendorong pemulihan ekonomi domestik. Pada awal merebaknya pandemi COVID-19, Pemerintah telah mengeluarkan stimulus fiskal jilid I dan jilid II senilai Rp 33 triliun. Kedua stimulus tersebut difokuskan pada insentif perpajakan, nonfiskal, belanja, dan bantuan sosial, serta jaminan ketersediaan bahan pangan. Pemerintah juga mengeluarkan stimulus fiskal jilid III sehingga total senilai Rp405,1 triliun yang difokuskan untuk sektor kesehatan, jaring pengaman sosial, dukungan bagi industri usaha yang terdampak, dan Program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN). Selain itu, Pemerintah juga menempatkan sejumlah dana pada Bank Peserta untuk dukungan likuiditas dalam restrukturisasi kredit/ pembiayaan dan tambahan kredit/pembiayaan modal kerja kepada UMKM dan Koperasi. Pada perkembangan


berikutnya, Pemerintah kembali memberikan tambahan anggaran terhadap stimulus yang telah ditetapkan sebelumnya, sehingga total stimulus menjadi Rp 695,2 triliun seiring dengan meningkatnya kebutuhan untuk mendorong pemulihan ekonomi akibat semakin meluasnya dampak pandemi COVID-19.

Prospek perbaikan ekonomi domestik juga didorong oleh kontraksi ekspor yang diprakirakan tidak sedalam prakiraan sebelumnya sejalan prospek perbaikan perekonomian global. Perekonomian global yang mulai membaik, khususnya di Tiongkok, mendorong perbaikan prospek kinerja sektor eksternal dan pemulihan ekonomi nasional.

Prakiraan volume perdagangan dunia dan harga komoditas global pun lebih optimis dari perkiraan sebelumnya dan turut mendukung peningkatan permintaan atas produk ekspor Indonesia. Kinerja positif ekspor yang berlanjut tercermin pada kenaikan ekspor sejumlah komoditas pada Juli 2020, seperti besi dan baja, serta bijih logam. Hal tersebut ditopang oleh permintaan besi dan baja dari Tiongkok yang diperkirakan masih kuat seiring dengan peningkatan proyek infrastruktur. Demikian pula, prospek ekspor CPO masih baik ditopang peningkatan permintaan dari India dan Tiongkok. Sementara itu, kinerja ekspor jasa diprakirakan masih mengalami tekanan sejalan penurunan kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) ke Indonesia. Sejalan dengan perbaikan permintaan domestik dan ekspor, kontraksi pertumbuhan impor diprakirakan tidak sedalam perkiraan semula. Dari sisi impor nonmigas, prospek yang membaik diprakirakan bersumber dari kenaikan impor barang konsumsi sejalan dengan perbaikan konsumsi rumahtangga. Selain itu, kontraksi ekspor yang diprakirakan lebih rendah dari prakiraan sebelumnya juga akan mendorong perbaikan impor bahan baku. Membaiknya investasi bangunan seiring dengan Proyek Strategis Nasional (PSN) yang mulai berjalan juga diprakirakan mendorong impor barang modal konstruksi, sebagaimana terindikasi dari perkembangan terkini impor di Sulawesi, Maluku dan Papua (Sulampua). Sementara itu, impor migas dan impor jasa diprakirakan membaik sejalan dengan peningkatan aktivitas ekonomi serta pembukaan mobilitas antarnegara meskipun masih terbatas.

Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap baik sehingga mendukung ketahanan sektor eksternal ekonomi Indonesia. NPI triwulan II 2020 mencatat surplus 9,2 miliar dolar AS setelah mengalami defisit 8,5 miliar dolar AS pada triwulan sebelumnya. Membaiknya kinerja NPI tersebut didukung oleh menurunnya defisit transaksi berjalan serta besarnya surplus transaksi modal dan finansial. Penurunan defisit transaksi berjalan, terutama dipengaruhi penurunan impor sejalan

melemahnya permintaan domestik. Sementara itu, kenaikan surplus transaksi modal dan finansial didorong berlanjutnya aliran masuk modal asing ke pasar keuangan domestik.


Defisit transaksi berjalan menurun, ditopang oleh surplus neraca barang serta berkurangnya defisit neraca pendapatan primer. Defisit transaksi berjalan tercatat sebesar 2,9 miliar dolar AS (1,2% dari PDB), lebih rendah dari defisit pada triwulan sebelumnya sebesar 3,7 miliar dolar AS (1,4% dari PDB). Penurunan defisit transaksi berjalan tersebut bersumber dari surplus neraca perdagangan barang akibat penurunan impor karena melemahnya permintaan domestik. Defisit neraca pendapatan juga menyempit karena berkurangnya pembayaran imbal hasil kepada investor asing sejalan dengan kontraksi pertumbuhan ekonomi domestik di triwulan II 2020 yang tercermin pada penurunan kinerja perusahaan dan investasi. Sementara itu, defisit neraca jasa sedikit meningkat didorong oleh defisit jasa perjalanan karena kunjungan wisatawan mancanegara yang turun signifikan selama pandemi COVID-19. Di sisi lain, remitansi dari Pekerja Migran Indonesia (PMI) berkurang sejalan dengan kontraksi pertumbuhan ekonomi dunia, juga menahan penurunan defisit transaksi berjalan lebih lanjut.

Transaksi modal dan finansial pada triwulan II 2020 mencatat surplus cukup signifikan dibandingkan dengan capaian triwulan sebelumnya. Surplus transaksi modal dan finansial tercatat sebesar 10,5 miliar dolar AS terutama berasal dari aliran masuk neto investasi portofolio dan investasi langsung, setelah pada triwulan sebelumnya mencatat defisit 3,0 miliar dolar AS. Aliran masuk investasi portofolio meningkat dalam bentuk penerbitan global bond oleh Pemerintah dan korporasi serta pembelian Surat Utang Negara (SUN). Berlanjutnya aliran masuk modal asing tersebut dipengaruhi oleh likuiditas global yang meningkat, imbal hasil instrumen keuangan domestik yang tetap menarik, dan keyakinan investor terhadap kondisi perekonomian Indonesia yang terjaga. Investasi langsung turut menyumbang surplus pada neraca transaksi modal dan finansial, meskipun relatif melambat dibandingkan dengan capaian pada triwulan sebelumnya, sejalan dengan kontraksi ekonomi domestik. Transaksi investasi lainnya mengalami defisit dipengaruhi oleh pola kuartalan meningkatnya pembayaran pinjaman luar negeri yang jatuh tempo. Perkembangan terkini menunjukkan kinerja positif NPI berlanjut ditopang oleh peningkatan surplus neraca perdagangan dan berlanjutnya aliran masuk modal asing.

Neraca perdagangan Indonesia Juli 2020 kembali mencatat surplus yakni 3,26 miliar dolar AS, meningkat dibandingkan dengan surplus bulan sebelumnya sebesar 1,25 miliar dolar AS. Perkembangan ini terutama dipengaruhi peningkatan surplus neraca perdagangan nonmigas sejalan dengan peningkatan ekspor nonmigas, terutama pada kelompok logam mulia, perhiasan/permata, lemak dan minyak hewan/nabati, kendaraan dan bagiannya, serta besi dan baja. Dengan perkembangan tersebut, secara keseluruhan neraca perdagangan Indonesia pada JanuariJuli 2020 mencatat surplus 8,75 miliar dolar AS, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan capaian pada periode yang sama tahun sebelumnya yang mengalami defisit 2,15 miliar dolar AS. Perkembangan positif NPI berlanjut pada Juli 2020 juga dipengaruhi berlanjutnya aliran masuk modal asing ke pasar keuangan domestik. Investasi portofolio pada Juli 2020 kembali mencatat net inflows sebesar 1,25 miliar dolar AS, meskipun kondisi ketidakpastian pasar keuangan global yang masih tinggi menyebabkan penyesuaian pada Agustus 2020.

Secara umum ketahanan eksternal juga turut didukung oleh cadangan devisa yang terjaga. Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Juli 2020 sebesar 135,1 miliar dolar AS, meningkat dibandingkan dengan posisi akhir Juni 2020 sebesar 131,7 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa tersebut setara dengan pembiayaan 9,0 bulan impor atau 8,6 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. Peningkatan cadangan devisa pada Juli 2020 antara lain dipengaruhi oleh penerbitan global bond dan penarikan pinjaman pemerintah. Bank Indonesia menilai cadangan devisa tersebut mampu


mendukung ketahanan sektor eksternal serta menjaga stabilitas makroekonomi dan sistem keuangan.

Ke depan, ketahanan sektor eksternal tetap terjaga didukung oleh prospek NPI yang diprakirakan tetap baik. Untuk keseluruhan tahun 2020, defisit transaksi berjalan diprakirakan tetap rendah, di bawah 1,5% PDB, sehingga terus mendukung ketahanan sektor eksternal di tengah prospek ekonomi global yang belum kuat. Sementara itu, aliran masuk modal asing juga diprakirakan tetap berlanjut seiring dengan meredanya ketidakpastian di pasar keuangan global, likuiditas global yang meningkat, imbal hasil instrumen keuangan domestik yang tetap menarik, dan terjaganya kepercayaan terhadap kondisi ekonomi Indonesia. Bank Indonesia juga memandang cadangan devisa tetap akan memadai, didukung oleh stabilitas dan prospek ekonomi yang terjaga, seiring dengan berbagai respons kebijakan dalam mendorong pemulihan ekonomi. Ke depan, Bank Indonesia senantiasa mencermati dinamika perekonomian global yang dapat memengaruhi prospek NPI dan terus memperkuat sinergi kebijakan dengan Pemerintah dan otoritas terkait untuk meningkatkan ketahanan eksternal ekonomi Indonesia.

Nilai tukar Rupiah menguat pada triwulan II 2020. Rupiah mencatat apresiasi 14,42% secara point to point pada triwulan II, dipengaruhi aliran masuk modal asing ke pasar keuangan domestik yang cukup besar pada Mei dan Juni 2020. Rupiah menguat didorong oleh aliran masuk modal asing pada Mei dan Juni 2020 sejalan dengan meredanya ketidakpastian pasar keuangan global dan prospek ekonomi Indonesia yang tetap baik. Kendati demikian, secara rerata nilai tukar Rupiah mengalami depresiasi 4,53% akibat level yang masih lemah pada April 2020. Penguatan nilai tukar Rupiah


pada triwulan II 2020 juga ditopang oleh meredanya ketidakpastian pasar keuangan global serta tingginya daya tarik aset keuangan domestik dan terjaganya kepercayaan investor asing terhadap prospek kondisi ekonomi Indonesia.

Nilai tukar Rupiah melemah kembali mulai Juli 2020 seiring dengan meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global. Pada Juli 2020, Rupiah mengalami depresiasi 2,36% secara point to point atau 2,92% secara rerata dibandingkan dengan level Juni 2020, dipicu kekhawatiran terhadap terjadinya gelombang kedua pandemi COVID-19, prospek pemulihan ekonomi global, dan

peningkatan ketidakpastian pasar keuangan global akibat kenaikan tensi geopolitik AS–Tiongkok. Kekhawatiran yang sama berlanjut sehingga Rupiah pada Agustus 2020 kembali mendapat tekanan. Sampai dengan 18 Agustus 2020, Rupiah melemah 1,65% secara point to point atau 1,04% secara rerata dibandingkan dengan level Juli 2020. Dibandingkan dengan level akhir 2019, Rupiah terdepresiasi 6,48% (ytd). Perkembangan nilai tukar Rupiah tersebut didukung oleh net supply pasokan valas yang memadai.

Pergerakan nilai tukar Rupiah diikuti penurunan volatilitasnya. Sampai dengan 18 Agustus 2020, volatilitas nilai tukar Rupiah tercatat sebesar 20,4%, masih relatif tinggi dibandingkan dengan volatilitas tahun sebelumnya sebesar 7,0%. Namun demikian, level volatilitas Rupiah tersebut lebih rendah dibandingkan dengan volatilitas pada triwulan I 2020 sebesar

22,1%. Penurunan volatilitas ini sejalan dengan ketidakpastian pasar keuangan global yang mulai mereda. Level volatilitas Rupiah ini juga lebih rendah dibandingkan dengan level volatilitas mata uang negara peers, seperti Real Brazil (BRL) dan Rand Afrika Selatan (ZAR), yang pada periode yang sama masing-masing tercatat sebesar 32,6% dan 25,6%. Ke depan, Bank Indonesia memandang nilai tukar Rupiah masih berpotensi menguat seiring levelnya yang secara fundamental masih undervalued. Potensi penguatan nilai tukar Rupiah tersebut didukung oleh inflasi yang rendah dan terkendali, defisit transaksi berjalan yang rendah, daya tarik aset keuangan domestik yang tinggi, dan premi risiko Indonesia yang menurun. Selain itu, prospek pemulihan ekonomi yang menguat pada semester II 2020 juga dapat mendukung prospek penguatan nilai tukar Rupiah. Untuk mendukung efektivitas kebijakan nilai tukar, Bank Indonesia terus menjaga ketersediaan likuiditas, baik di pasar uang maupun pasar valas, dan memastikan bekerjanya mekanisme pasar.

Inflasi pada triwulan II 2020 tetap rendah dan terkendali. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada triwulan II 2020 tercatat rendah sebesar 0,32% (qtq), menurun dari inflasi pada triwulan sebelumnya sebesar 0,76% (qtq). Berdasarkan komponennya,


inflasi inti tetap terkendali sebesar 0,25% (qtq). Inflasi kelompok volatile food mengalami penurunan dipengaruhi memadainya pasokan barang dan lancarnya rantai distribusi. Sementara itu, kelompok administered prices mengalami inflasi 0,76% (qtq), lebih tinggi dari capaian pada triwulan sebelumnya yang mengalami deflasi 0,58% (qtq), akibat meningkatnya tarif aneka angkutan pascarelaksasi aturan pembatasan operasional angkutan umum pada awal Juni 2020. Dengan perkembangan tersebut, inflasi pada triwulan II 2020 secara tahunan tetap terkendali 1,96% (yoy), melambat dari inflasi pada triwulan sebelumnya sebesar 2,96% (yoy).

Inflasi yang rendah berlanjut pada Juli 2020 dipengaruhi permintaan domestik yang lemah. Pada Juli 2020, inflasi IHK tercatat deflasi 0,10% (mtm) sehingga inflasi IHK sampai Juli 2020 tercatat sebesar 0,98% (ytd). Secara tahunan, inflasi IHK tercatat rendah yakni 1,54% (yoy), menurun dibandingkan dengan inflasi bulan sebelumnya sebesar 1,96% (yoy) Rendahnya inflasi dipengaruhi oleh lemahnya permintaan domestik akibat pandemi COVID-19, konsistensi kebijakan Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi, dan stabilitas nilai tukar yang terjaga. Ekspektasi inflasi tetap terjangkar dalam kisaran sasaran inflasi, tercermin dari Consensus Forecast Juli 2020 yang kembali melambat menjadi sebesar 2,40% (rerata tahunan, yoy).

Rendahnya inflasi tercatat pada inflasi inti dan komponen inflasi lainnya. Secara tahunan, inflasi inti tercatat sebesar 2,07% (yoy), melambat dibandingkan dengan inflasi inti Juni 2020 sebesar 2,26% (yoy). Inflasi inti yang terjaga rendah tidak terlepas dari pengaruh perlambatan permintaan domestik akibat pandemi COVID-19, konsistensi kebijakan Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi,

harga komoditas global di luar emas yang tetap rendah, dan stabilitas nilai tukar yang terjaga. Inflasi kelompok volatile food pada bulan Juli tercatat 0,35% (yoy), lebih rendah dari inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,32% (yoy). Inflasi kelompok volatile food melanjutkan penurunan, didukung pasokan yang memadai dari panen raya, distribusi di berbagai daerah yang terjaga, dan harga komoditas pangan global yang rendah.


Sementara itu, inflasi kelompok administered prices tetap rendah, yakni sebesar 0,70% (yoy), akibat permintaan yang tidak kuat, meskipun sedikit meningkat, terutama didorong kenaikan tarif angkutan antarkota dan kendaraan roda empat daring, serta harga jual aneka rokok.

Inflasi IHK yang terkendali juga terlihat pada perkembangan inflasi di berbagai daerah. Inflasi yang secara nasional rendah dan terkendali terjadi di sebagian besar daerah, terutama wilayah Sumatera dengan beberapa daerah yang mencatat deflasi, seperti Sumatera Utara, Sumatera Barat, dan Kepulauan Bangka Belitung. Inflasi yang rendah tersebut dipengaruhi melambatnya permintaan domestik dan penurunan harga komoditas pangan, seperti bawang bawang merah, daging ayam ras, dan bawang putih. Selain itu, penurunan tarif angkutan udara turut memberi kontribusi pada terjadinya deflasi di berbagai daerah. Sementara itu, tekanan inflasi masih terjadi di berbagai wilayah, terutama wilayah Jawa, akibat kenaikan harga emas perhiasan dan tarif kendaraan roda empat daring yang menahan penurunan inflasi lebih jauh. Ke depan, inflasi IHK 2020 diprakirakan tetap rendah dan stabil dalam kisaran sasarannya. Prakiraan inflasi yang tetap rendah terutama bersumber dari masih lemahnya tekanan inflasi dari seluruh komponen. Inflasi inti tetap terjaga sejalan permintaan yang masih lemah akibat pandemi COVID-19 dan ekspektasi inflasi yang tetap terkendali.

Inflasi kelompok volatile food juga diprakirakan tetap rendah seiring lemahnya permintaan pada beberapa komoditas dan tetap memadainya pasokan barang didukung oleh komitmen pemerintah untuk menjaga ketersediaan pasokan dan kelancaran distribusi selama masa pandemi COVID-19. Selain itu, terjaganya inflasi administered price juga sejalan dengan permintaan yang belum kuat. Ke depan, Bank Indonesia terus konsisten menjaga stabilitas harga dan memperkuat koordinasi kebijakan dengan Pemerintah di tingkat pusat dan daerah, untuk mengendalikan inflasi tetap rendah dan stabil dalam sasarannya 3,0±1% pada 2020 dan 2021.

Kondisi likuiditas perbankan lebih dari cukup dan transmisi penurunan suku bunga berlanjut ditopang strategi operasi moneter Bank Indonesia. Hingga 14 Agustus 2020, Bank Indonesia telah menambah likuiditas (quantitative easing) di perbankan sekitar Rp651,54 triliun yang berasal dari penurunan Giro Wajib Minimum (GWM) sekitar Rp155 triliun dan ekspansi moneter sekitar Rp480,7 triliun. Longgarnya kondisi likuiditas mendorong tingginya rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK)


yakni 26,24% pada Juni 2020 dan rendahnya suku bunga PUAB, sekitar 3,64% pada Juli 2020. Likuiditas yang memadai dan penurunan suku bunga kebijakan (BI7DRR) berkontribusi pada penurunan suku bunga perbankan dan imbal hasil SBN. Rerata tertimbang suku bunga deposito dan kredit modal kerja menurun, dari 5,74% dan 9,48% pada Juni 2020 menjadi 5,63% dan 9,47% pada Juli 2020 (Grafik 2.17). Sementara itu, imbal hasil SBN 10 tahun turun 38 bps dari level Juni 2020 sehingga tercatat 6,83% pada Juli 2020.

Pertumbuhan besaran moneter melambat dipengaruhi oleh perekonomian yang belum kuat, meskipun suku bunga perbankan telah menurun. Pada Juni 2020 pertumbuhan M1 dan M2 melambat menjadi 8,2% (yoy) dan 8,2% (yoy) (Grafik 2.18). Berdasarkan faktor yang mempengaruhinya, M2 melambat dipengaruhi oleh kredit yang melambat dalam. Sementara berdasarkan komponennya, perlambatan pertumbuhan M2 dipengaruhi oleh pertumbuhan M1 dan uang kuasi yang juga tumbuh melambat. Penurunan M1 terutama dipengaruhi perlambatan Giro sedangkan Uang Kartal sedikit mengalami peningkatan sejalan dengan mulai berjalannya beberapa kegiatan ekonomi. Pertumbuhan uang kuasi melambat dipengaruhi perekonomian yang belum kuat. Ke depan, ekspansi moneter Bank Indonesia yang sementara ini masih tertahan di perbankan diharapkan dapat lebih efektif mendorong pemulihan ekonomi nasional sejalan percepatan realisasi anggaran dan program restrukturisasi kredit perbankan

Pelonggaran moneter yang ditempuh Bank Indonesia ditransmisikan pula melalui jalur harga aset. Di pasar obligasi, likuiditas yang memadai serta penurunan suku bunga kebijakan (BI7DRR) berkontribusi menurunkan imbal hasil obligasi, termasuk SBN. Imbal hasil SBN 10 tahun turun 38 bps dari level Juni 2020 menjadi 6,83% pada Juli 2020 (Grafik 2.19). Selain itu, kepercayaan investor asing yang terjaga dan minat investor domestik untuk menempatkan dananya di SBN mendorong tingginya penawaran di lelang SBN sehingga yield SBN di hampir semua tenor mengalami penurunan. Di pasar saham, kinerja IHSG selama triwulan II 2020 tercatat positif sebesar 8,1% (qtq) kendati belum kembali ke level sebelum pandemi COVID-19. Pada Juli 2020, perkembangan tersebut berlanjut, dengan penguatan IHSG sebesar 5,0% (mtm) didorong suku bunga yang rendah serta sejalan dengan kinerja bursa saham di beberapa negara

Bank Indonesia terus memperkuat sinergi ekspansi moneter dengan akselerasi stimulus fiskal Pemerintah dalam mendorong pemulihan ekonomi nasional. Bank Indonesia melanjutkan komitmen untuk pendanaan APBN Tahun 2020 melalui pembelian SBN dari pasar perdana dalam rangka pelaksanaan UU No.2 Tahun 2020, baik berdasarkan mekanisme pasar maupun secara langsung, sebagai bagian upaya mendukung


percepatan implementasi program Pemulihan Ekonomi Nasional, dengan tetap menjaga stabilitas makroekonomi. Sampai dengan 18 Agustus 2020, Bank Indonesia telah membeli SBN di pasar perdana melalui mekanisme pasar sesuai dengan keputusan bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank Indonesia tanggal 16 April 2020, sebesar Rp42,96 triliun, termasuk dengan skema lelang utama, Greenshoe Option (GSO), dan Private Placement. Sementara itu, pembelian SBN oleh Bank Indonesia di pasar perdana melalui mekanisme pembelian langsung sesuai dengan keputusan bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank Indonesia tanggal 7 Juli 2020, berjumlah Rp82,1 triliun. Dengan komitmen Bank Indonesia dalam pembelian SBN dari pasar perdana tersebut, Pemerintah dapat lebih memfokuskan pada upaya akselerasi realisasi APBN untuk mendorong pemulihan perekonomian nasional.

Stabilitas sistem keuangan tetap terjaga, meskipun risiko dari dampak meluasnya penyebaran COVID-19 terhadap stabilitas sistem keuangan terus dicermati. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan Juni 2020 tetap tinggi yakni 22,50%, dan rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL) tetap rendah yakni 3,11% (bruto) dan 1,16% (neto). Namun demikian,

penyaluran kredit/pembiayaan dari sektor keuangan masih rendah dipengaruhi permintaan domestik yang lemah sejalan kinerja korporasi yang tertekan serta kehati-hatian perbankan akibat berlanjutnya pandemi COVID-19. Pertumbuhan kredit pada Juni 2020 tercatat rendah sebesar 1,49% (yoy). Program restrukturisasi kredit yang diharapkan dapat mendorong penyaluran kredit hingga Juni 2020 mencapai 15,71% dari total kredit, ditopang likuiditas perbankan yang terjaga. Setelah mencapai puncaknya pada April 2020 untuk kredit UMKM dan Mei 2020 untuk kredit korporasi, restrukturisasi ini diprakirakan berlanjut hingga akhir tahun. Restrukturisasi kredit yang disertai program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN) di sektor keuangan diharapkan dapat mendorong peningkatan pertumbuhan intermediasi. Sementara itu, pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) tercatat 7,95% (yoy) pada Juni 2020, menurun dibandingkan dengan pertumbuhan pada Mei 2020 sebesar 8,89% (yoy), sejalan dengan kegiatan ekonomi yang belum kuat. Kelancaran Sistem Pembayaran, baik tunai maupun nontunai, tetap terjaga. Posisi Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) pada Juli 2020 tumbuh meningkat dari 2,34% (yoy) pada Juni 2020 menjadi 6,17% (yoy) sehingga mencapai Rp762,8 triliun, seiring dengan mulai meningkatnya aktivitas ekonomi masyarakat di masa pandemi. Sementara itu, pertumbuhan nilai transaksi nontunai menggunakan ATM, Kartu Debit, Kartu Kredit, dan Uang Elektronik (UE) masih tercatat kontraksi -12,80% (yoy), meskipun membaik dari pertumbuhan pada Mei 2020 yang terkontraksi -24,46% (yoy). Apabila dipilah lebih rinci, nilai transaksi UE pada Juni 2020 tumbuh meningkat dari 17,31% pada Mei 2020 menjadi 25,94% (yoy). Volume digital banking tumbuh 6,3% (qtq) sejalan transformasi digital yang mengarah ke retail, terlihat dari ticket size yang semakin kecil seiring shifting pola pembayaran masyarakat pada masa pandemi COVID-19. Tren digitalisasi juga terlihat pada SKNBI, dimana 75% transfer kredit dilakukan melalui e-channel. Selanjutnya, dalam rangka meningkatkan daya saing industri, termasuk pelaku UMKM, pada transaksi daring, Bank Indonesia juga mendorong penggunaan QRIS dengan metode transaksi tanpa tatap muka sebagai kanal pembayaran dalam e-commerce.


2.3 Respons Kebijakan Bank Indonesia Bank Indonesia pada Februari–Agustus 2020 telah menempuh berbagai bauran kebijakan untuk memitigasi risiko COVID-19 terhadap perekonomian dan mendorong program Pemulihan Ekonomi Nasional. Dalam kaitan ini, Bank Indonesia terus memperkuat seluruh instrumen bauran kebijakan yang dimiliki untuk menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, mengendalikan inflasi, dan mendukung stabilitas sistem keuangan, serta bersinergi erat mengambil langkahlangkah kebijakan lanjutan yang diperlukan secara terkoordinasi dengan Pemerintah dan Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan sistem keuangan serta pemulihan ekonomi nasional. Bauran kebijakan Bank Indonesia tersebut terdiri dari enam aspek penting sebagai berikut: 1) Menurunkan suku bunga kebijakan moneter (BI7DRR) sebesar 100 bps sejak awal

tahun 2020 menjadi 4,00%. Penurunan dilakukan pada Februari, Maret, Juni, dan Juli 2020 masing-masing sebesar 25 bps. Keputusan ini konsisten dengan prakiraan inflasi yang tetap rendah, stabilitas eksternal yang terjaga dan sebagai langkah lanjutan untuk mendorong pemulihan ekonomi di masa pandemi COVID-19. Sementara pada RDG April, Mei, dan Agustus 2020, Bank Indonesia mempertahankan BI7DRR dengan pertimbangan menjaga stabilitas stabilitas eksternal, di tengah inflasi yang diprakirakan tetap rendah.

2) Melanjutkan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah sesuai nilai fundamental dan mekanisme pasar di tengah masih berlanjutnya ketidakpastian pasar keuangan global. Bank Indonesia melakukan stabilisasi dan penguatan Rupiah melalui peningkatan intensitas kebijakan triple intervention di pasar spot, Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF), maupun pembelian SBN dari pasar sekunder. Selain itu, Bank Indonesia juga melakukan penurunan GWM valuta asing untuk meningkatkan likuiditas valas di perbankan dan sekaligus mengurangi tekanan di pasar valas, serta perluasan jenis underlying transaksi bagi investor asing untuk memberikan alternatif lindung nilai atas kepemilikan Rupiah. Kebijakan stabilisasi nilai tukar didukung upaya untuk memperkuat ketahanan eksternal. Dalam kaitan ini, Bank Indonesia juga menjalin kerja sama bilateral swap dan repo line dengan sejumlah bank sentral negara lain, termasuk bank sentral AS dan Tiongkok.

3) Memperluas instrumen dan transaksi di pasar uang dan pasar valas juga terus dilakukan. Hal ini ditempuh antara lain dengan menyediakan lebih banyak instrumen lindung nilai terhadap risiko nilai tukar Rupiah melalui transaksi DNDF, memperbanyak transaksi swap valas, dan penyediaan term repo untuk kebutuhan perbankan, serta memperkuat operasi moneter dan pendalaman pasar keuangan syariah melalui instrumen Fasilitas Likuiditas Berdasarkan Prinsip Syariah (FLisBI), Pengelolaan Likuiditas Berdasarkan Prinsip Syariah (PaSBI), dan Sertifikat Pengelolaan Dana Berdasarkan Prinsip Syariah Antar Bank (SiPA). Bank Indonesia juga memperkuat instrumen Term Deposit valuta asing guna meningkatkan pengelolaan likuiditas valuta asing di pasar domestik, serta mendorong perbankan untuk menggunakan penurunan Giro Wajib Minimum (GWM) valuta asing yang telah diputuskan Bank Indonesia untuk kebutuhan di dalam negeri. Selanjutnya, untuk meningkatkan transmisi stance kebijakan moneter yang ditempuh, Bank Indonesia terus melanjutkan penguatan strategi operasi moneter.

4) Melakukan injeksi likuiditas (Quantitative Easing) ke pasar uang dan perbankan dalam jumlah yang besar untuk mendorong pembiayaan bagi dunia usaha dan pemulihan ekonomi nasional. Sampai dengan 14 Agustus 2020, Bank Indonesia telah melakukan injeksi likuiditas sekitar Rp651,54 triliun yang dilakukan antara lain melalui pembelian SBN dari pasar sekunder, penyediaan likuiditas perbankan dengan repo SBN, swap valas, serta penurunan GWM Rupiah. Bank Indonesia menekankan pada jalur kuantitas melalui penyediaan likuiditas untuk mendorong


pemulihan ekonomi dari dampak pandemi COVID-19, termasuk dukungan Bank Indonesia kepada Pemerintah dalam mempercepat realisasi APBN tahun 2020.

5) Menempuh kebijakan makroprudensial yang akomodatif sejalan dengan bauran kebijakan yang telah diambil sebelumnya serta bauran kebijakan nasional, termasuk berbagai upaya untuk memitigasi risiko di sektor keuangan akibat penyebaran COVID-19. Hal ini dilakukan melalui pelonggaran ketentuan Rasio Intermediasi Makroprudensial (RIM), penurunan GWM Rupiah untuk pembiayaan dunia usaha khususnya untuk ekspor dan impor serta untuk UMKM dalam rangka memitigasi dampak COVID-19, serta penyediaan likuiditas bagi perbankan dalam restrukturisasi kredit UMKM dan usaha ultra mikro yang memiliki pinjaman di lembaga keuangan. Bank Indonesia juga menurunkan batasan minimum uang muka (down payment) dari kisaran 5%-10% menjadi 0% dalam pemberian kredit/pembiayaan kendaraan bermotor (KKB/PKB) untuk pembelian kendaraan bermotor berwawasan lingkungan, dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian.

6) Menjaga kemudahan kelancaran sistem pembayaran baik tunai maupun nontunai untuk mendukung berbagai transaksi ekonomi dan keuangan. Hal ini dilakukan melalui pengedaran uang yang higienis, mendorong masyarakat untuk lebih banyak menggunakan transaksi nontunai, seperti uang elektronik, internet banking, maupun penggunaan QRIS, serta mendorong percepatan implementasi ekonomi dan keuangan digital sebagai bagian dari upaya pemulihan ekonomi. Bank Indonesia memperkuat sinergi bersama perbankan, fintech, Pemerintah, serta otoritas terkait dalam rangka percepatan digitalisasi antara lain melalui dukungan digitalisasi UMKM dan Gerakan Nasional Bangga Buatan Indonesia (Gernas BBI), perluasan akseptasi QRIS berbasis komunitas, serta dorongan penggunaan QRIS dalam e-commerce. Bank Indonesia juga mempercepat implementasi Blueprint Sistem Pembayaran Indonesia 2025 untuk mendukung aktivitas ekonomi dan keuangan digital di era kenormalan baru, mendorong pemulihan ekonomi nasional, serta mempercepat inklusi ekonomi dan keuangan. Sinergi dengan Pemerintah dan otoritas terkait terus diperkuat untuk mendukung penyaluran bantuan sosial nontunai dalam rangka pemulihan ekonomi. Hal ini dilakukan melalui akselerasi elektronifikasi penyaluran program sosial pemerintah baik Program Keluarga Harapan (PKH), Bantuan Pangan Non-Tunai (BPNT), Kartu Prakerja, dan Kartu Indonesia Pintar (KIP) untuk meringankan beban masyarakat dari dampak COVID-19.

Pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) tanggal 1819 Agustus 2020, Bank Indonesia memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 4,00%, suku bunga Deposit Facility sebesar 3,25%, dan suku bunga Lending Facility sebesar 4,75%. Keputusan ini konsisten dengan perlunya menjaga stabilitas eksternal, di tengah inflasi yang diprakirakan tetap rendah. Bank Indonesia menekankan pada jalur kuantitas melalui penyediaan likuiditas untuk mendorong pemulihan ekonomi dari dampak pandemi COVID-19, termasuk dukungan Bank Indonesia kepada Pemerintah dalam mempercepat realisasi APBN tahun 2020. Di samping keputusan tersebut, Bank Indonesia menempuh pula langkah-langkah sebagai berikut: 1) Melanjutkan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah agar sejalan dengan

fundamental dan mekanisme pasar. 2) Memperkuat strategi operasi moneter guna meningkatkan transmisi stance

kebijakan moneter yang ditempuh. 3) Menurunkan batasan minimum uang muka (down payment) dari kisaran 5%-10%

menjadi 0% dalam pemberian kredit/pembiayaan kendaraan bermotor (KKB/PKB) untuk pembelian kendaraan bermotor berwawasan lingkungan, dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian, berlaku efektif 1 Oktober 2020.


4) Memperkuat sinergi bersama perbankan, fintech, Pemerintah, serta otoritas terkait dalam rangka percepatan digitalisasi antara lain melalui dukungan digitalisasi UMKM dan Gerakan Nasional Bangga Buatan Indonesia (Gernas BBI), perluasan akseptasi QRIS berbasis komunitas, serta dorongan penggunaan QRIS dalam e-commerce.

Bank Indonesia akan mencermati dinamika perekonomian dan pasar keuangan global serta penyebaran pandemi COVID-19 dan dampaknya terhadap perekonomian Indonesia dari waktu ke waktu dalam mengambil langkah-langkah kebijakan lanjutan yang diperlukan. Koordinasi kebijakan yang erat dengan Pemerintah dan Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) terus diperkuat untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan sistem keuangan, serta mempercepat pemulihan ekonomi nasional.


2.4 Tinjauan Pasar Properti Pada triwulan IV-2019, Indeks Harga Properti Komersial secara triwulanan mengalami peningkatan sebesar 0,08% (qtq), lebih tinggi dibandingkan -0,01% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 1). Kenaikan harga terutama disebabkan oleh kenaikan harga pada segmen perkantoran dan lahan industri, sedangkan pada segmen lainnya seperti apartemen sewa, hotel, convention hall mengalami penurunan. Kenaikan harga pada segmen perkantoran ditengarai didorong oleh infrastruktur yang semakin baik serta masih terdapat permintaan terutama dari perusahaan di bidang financial dan IT. Secara tahunan, pertumbuhan Indeks Harga Properti Komersial melambat dari 1,37% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,32% (yoy) pada triwulan IV-2019 (Grafik 2). Perlambatan tersebut terutama disebabkan oleh penurunan harga pada segmen apartemen sewa dan perlambatan kenaikan harga lahan industri, convention hall dan pergudangan. Pada segmen apartemen sewa, penurunan mencapai -1,61% (yoy) pada triwulan IV-2019, terkontraksi lebih dalam dibandingkan triwulan III-2019 yang mencapai -1,19% (yoy), terutama terjadi di Jakarta sejalan dengan menurunnya tingkat hunian rata-rata. Sementara itu, harga lahan industri tercatat tumbuh 0,64% (yoy), melambat dari 1,69% (yoy) pada triwulan sebelumnya, disebabkan transaksi yang relatif minim sehingga pasar lahan industri relatif tidak berubah. Pada convention hall pertumbuhan tercatat 3,45% (yoy), melambat dari 4,27% (yoy) pada triwulan sebelumnya, seiring kembali normalnya harga sewa pasca tingginya permintaan aktivitas pertemuan dalam rangka pemilihan presiden dan kongres partai politik.


a) Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Pasokan properti komersial triwulan IV-2019 relatif stagnan dibandingkan triwulan III-2019. Indeks Pasokan Properti Komersial pada triwulan IV-2019 sebesar 103,98 atau sama dengan triwulan sebelumnya (Grafik 3). Pada triwulan IV-2019, sejumlah segmen mengalami penurunan pasokan, seperti lahan industri dan convention hall masing-masing sebesar -0,01% (qtq) dan -0,83% (qtq), turun dari 0,00% (qtq) dan 9,62% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Responden menyampaikan bahwa penurunan pada segmen lahan industri disebabkan oleh terbatasnya lahan di kawasan Jabodebek sehingga minat investor cenderung mengembangkan area kawasan industri ke arah timur Pulau Jawa. Sementara itu secara tahunan, pertumbuhan Indeks Pasokan Properti Komersial mengalami perlambatan yang cukup signifikan dari 3,12% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,04% (yoy) pada triwulan IV-2019 (Grafik 4).

Melambatnya pertumbuhan pasokan terutama disebabkan oleh perlambatan pertumbuhan pasokan segmen lahan industri, convention hall, hotel dan warehouse complex. Pada segmen lahan industri perlambatan terjadi di wilayah Bodebek dan Banten, sedangkan perlambatan pada warehouse complex terjadi di wilayah Jakarta sejalan dengan tidak adanya penambahan pergudangan baru.


b) Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Permintaan properti komersial melambat. Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan IV2019 tercatat tumbuh 0,13% (qtq) pada triwulan IV-2019, sedikit lebih rendah dari 0,17% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 5), terutama disebabkan penurunan permintaan pada segmen apartemen, hotel, lahan industri dan convention hall. Perlambatan pertumbuhan apartemen sewa yang signifikan mencapai 0,36% (qtq) dari triwulan sebelumnya 2,24% (qtq) dipengaruhi oleh kondisi kemananan khususnya di Jakarta serta berakhirnya beberapa kontrak tenaga kerja asing (ekspatriat). Selain itu, menurunnya convention hall juga terdampak dari penyelenggaraan pesta demokrasi hingga bulan Oktober 2019 dan demonstrasi, sehingga pelaku usaha maupun pemerintah cenderung menahan kegiatan MICE di Jakarta. Sementara secara tahunan, pertumbuhan Indeks Permintaan Properti Komersial juga menunjukkan perlambatan dari 0,89% (yoy) pada triwulan III-2019 menjadi 0,52% (yoy) pada triwulan IV-2019. Berdasarkan segmen, pertumbuhan indeks tahunan pada segmen lahan industri mengalami perlambatan di sejumlah wilayah, khususnya terjadi di Bodebek, Medan dan Semarang.

c) Perkembangan Kredit Konstruksi dan Perkembangan Suku Bunga Bank

Umum Sejalan dengan perkembangan properti komersial, pertumbuhan penyaluran kredit konstruksi sedikit melambat pada triwulan IV-2019 baik secara triwulanan maupun secara tahunan. Pada akhir triwulan IV-2019 (Desember 2019), kredit konstruksi tumbuh sebesar -2,81% (qtq) menurun dari 3,77% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Secara tahunan, kredit konstruksi triwulan IV-2019 melambat dari 11,02% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 3,56% (yoy) (Grafik 7). Secara tahunan, perlambatan terjadi pada hampir semua jenis kredit konstruksi, kecuali konstruksi gedung perkantoran yang tumbuh signifikan.


Pada triwulan IV-2019, suku bunga kredit konstruksi turun 40 bps dari triwulan sebelumnya menjadi 10,23% per tahun (Grafik 8). Penurunan suku bunga terjadi pada hampir seluruh jenis kredit konstruksi kecuali suku bunga kredit konstruksi

gedung industri, dimana suku bunga terendah pada jenis kredit konstruksi gedung perkantoran. Tren penurunan suku bunga kebijakan (BI 7 days repo), sudah mulai terlihat dari penurunan suku bunga kredit konstruksi hingga triwulan IV-2019.


3. TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBJEK PENILAIAN

Objek Penilaian merupakan aset operasional yang berupa Tanah, Bangunan, Sarana Pelengkap, Mesin & Peralatan, Utilitas, dan Inventaris Kantor, Kendaraan dan Bangunan, Sarana Pelengkap, Mesin & Peralatan, Utilitas, dan Inventaris Kantor, Kendaraan, di sebut sebagai Plant Station Compressed Natural Gas, atas nama PT Bahtera Andalan Gas dan PT Energi Subang Abadi, merupakan bagian dari Entitas Anak Perusahan dari PT Super Energi, Tbk., yang terletak di Kabupaten Rembang dan Subang, selanjutnya disajikan secara terinci, sebagai berikut:

3.1 Lokasi 1:

PT Bahtera Andalan Gas, terletak di Jalan Desa Jatihadi - Sumber Km. 15, Desa Jatihadi, Kecamatan Sumber, Kabupaten Rembang, Provinsi Jawa Tengah – 59253.

3.1.1 Deskripsi Lokasi

Lokasi objek penilaian yang dinilai secara administrasi terletak di Jalan Desa Jatihadi - Sumber Km. 15, Desa Jatihadi, Kecamatan Sumber, Kabupaten Rembang, Provinsi Jawa Tengah-59253.

Objek penilaian ini terletak di tepi sebelah Barat Daya dari Jalan Desa Jatihadi - Sumber, diwilayah Kecamatan Sumber.

Untuk mencapai lokasi objek penilaian dapat ditempuh dengan menggunakan alat transportasi darat berupa kendaraan roda 4 (empat) melalui Jalan Juwana – Rembang (Jalan Raya Pantura), kemudian berbelok ke arah sebelah kanan melalui Jalan Kaliori – Sumber, kurang lebih 18,3 kilometer menuju objek penilaian dan kurang lebih 4,3 kilometer di sebelah Selatan dari persimpangan Jalan Desa Jatihadi – Sumber dan Jalan Landoh – Sumber (Tugu Sekararum), atau kurang lebih 18,9 kilometer di sebelah Barat Daya dari Pusat Kota Pemerintahan Kabupaten Rembang (Kantor Bupati), melalui Jalan Landoh – Sekararum.

Jalan Desa Jatihadi - Sumber, yang terletak di depan properti dimaksud lebarnya kurang lebih 4 meter dengan lalu lintas kurang lebih dilewati ± 2 (dua) kendaraan, 2 (dua) arah, dengan perkerasan jalan dilapis aspal.

3.1.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan

Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan permukiman dan lahan pertanian dan perkebunan, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan menengah dan bawah. Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah terpelihara dengan baik, dengan lebar jalan antara 4 meter sampai dengan 5 meter, dengan perkerasan jalan dilapis aspal, dan dilengkapi dengan rata-rata drainasi terbuka.

Bangunan-bangunan atau fasilitas menonjol lainnya yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai petunjuk, antara lain:


SD NEGERI 2 JATIHADI Yang berjarak ± 400 meter di sebelah Barat Laut dari Objek Penilaian

KANTOR KORAMIL 04 SUMBER Yang berjarak ± 1,2 kilometer di sebelah Barat Laut dari Objek Penilaian

SMP NEGERI 1 SUMBER Yang berjarak ± 1,5 kilometer di sebelah Barat Laut dari Objek Penilaian

KANTOR KECAMATAN SUMBER Yang berjarak ± 1,9 kilometer di sebelah Barat Laut dari Objek Penilaian

BANK RAKYAT INDONESIA SUMBER Yang berjarak ± 1,7 kilometer di sebelah Barat Laut dari Objek Penilaian

Ketersediaan sarana/fasilitas kebutuhan sosial masyarakat seperti pasar tradisional, fasilitas kesehatan; puskesmas, klinik Ibu dan Anak Asih, pertokoan kecil, perkantoran pemerintah, fasilitas pendidikan, sudah tersedia dengan radius 400 – 2.000 meter dari lokasi properti. Fasilitas umum seperti aliran listrik dari PLN, air bersih; sumur bor dan jaringan telepon dari Telkom, sudah tersedia di daerah ini, sedang pengangkutan umum (transportasi) melewati Jalan Desa Jatihadi – Sumber yang berada di depan objek penilaian ini. Lokasi Properti berada di area persawahan dan perkebunan, , menurut kami tidak berpotensi banjir, tidak berdekatan dengan Saluran Listrik Tegangan Tinggi (Sutet), Tempat Pembuangan Akhir (TPA) Sampah, Serta Tempat Pemakaman Umum.

3.1.3 Data-Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan

Berdasarkan salinan sertifikat tanah yang kami peroleh, bahwa aset tanah-tanah ini masing-masing mempunyai bentuk tidak beraturan, terdiri dari 3 (tiga) bidang tanah yang bersambungan, terletak di Desa Jatihadi, Kecamatan Sumber, Kabupaten Rembang, Provinsi Jawa Tengah, terdaftar sebagai berikut:

1. Hak Milik No. 1366, tercatat atas nama Agus Sugianto, dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Kantor Pertanahan Kabupaten Rembang, tanggal dan surat ukur tidak ada copy sertifikat (sertifikat dalam proses peralihan – melalui covernote), meliputi tanah seluas ………………………………………………….

3.747 m² 2. Hak Milik No. 1367, tercatat atas nama Slamet Joyo Mulyo,

dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Kantor Pertanahan Kabupaten Rembang, tanggal dan surat ukur tidak ada copy sertifikat (sertifikat dalam proses peralihan – melalui covernote), meliputi tanah seluas …………….……………………………………

4.164 m²

3. Hak Milik No. 1368, tercatat atas nama Agus Sugianto, dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Kantor Pertanahan Kabupaten Rembang, tanggal dan surat ukur tidak ada copy sertifikat (sertifikat dalam proses peralihan – melalui covernote) meliputi tanah seluas, ………………………………………………….

645 m² Jumlah luas tanah 8.556 m²

Tanah-tanah yang dimaksud berbentuk kurang beraturan dengan lebar depan (frontage) kurang lebih 33,5 meter, dan panjang ke belakang rata-rata kurang lebih 255,43 meter, dengan permukaan tanah relatif datar dengan elevasi kurang lebih 20 cm di atas permukaan jalan di depannya.


Perlu diinformasikan bahwa sertifikat atas tanah yang tersebut di atas, tidak ada kami peroleh dari Pemberi Tugas, hanya berupa covernote dalam proses peralihan hak.

Batas-batas properti yang dinilai, adalah sebagai berikut:

Sebelah Timur Laut : Jalan Desa Jatihadi – Sumber

Sebelah Tenggara : Tanah Kosong

Sebelah Barat Daya : Tanah Kosong

Sebelah Barat Laut : Tanah Kosong

Posisi Titik Kordinat berada di -6.811343, 111.261821 (Versi Goggle Map). Topografi tanah-tanah ini pada umumnya datar, dan kami lampirkan pada bagian lain pada laporan ini berikut gambar situasi tanah, foto-foto properti serta peta lokasi dan data-data pembanding, peta bidang BPN, yang menunjukkan letak properti/aset. Penilai tidak melakukan pengukuran luas dari tanah dimaksud. Berdasarkan pengamatan di lapangan terkait batas dan fisik tanah serta melakukan pemeriksaan dengan salinan surat ukur tersebut di atas, kami beranggapan bahwa besaran luas tanah yang dinyatakan dalam penilaian ini sesuai dengan yang tercantum dalam salinan sertipikat tanah dimaksud.

3.1.4 Perkembangan Tanah

Tanah-tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun dan digunakan sebagai Plant Station Compressed Natural Gas, serta prasarana lainnya, yang dikenal dengan nama PT Bahtera Andalan Gas, terdiri dari Tanah, Bangunan, Sarana Pelengkap, Mesin & Peralatan, Utilitas, dan Inventaris Kantor, Kendaraan, yang kami uraikan di bagian lain dan/atau halaman berikutnya dalam laporan ini.

3.1.5 Perijinan dan Peruntukan Dalam penilaian ini kami memperoleh data-data perijinan dari Pemberi Tugas adalah sebagai berikut: Surat Ijin Mendirikan Bangunan No. 331701-17062020-01, tertanggal 17 Juni 2020

oleh Pemerintah Kabupaten Rembang, Kepala Dinas Penanaman Modal, Pelayanan Terpadu Satu Pintu, Dan Tenaga Kerja

Surat Pertimbangan Teknis Nomor: 068.4/96/6/2020, tertanggal 3 Juni 2020 oleh Pemerintah Kabupaten Rembang, Kepala Dinas Penanaman Modal, Pelayanan Terpadu Satu Pintu, Dan Tenaga Kerja. Menurut informasi yang kami peroleh melalui IMB (Izin Mendirikan Bangunan) yang diterbitkan oleh Pemerintah Setempat, bahwa lokasi objek penilaian ini diijinkan untuk pembangunan Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya), dan menurut kami bahwa objek penilaian terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai daerah Zona Industri dan Pergudangan.


3.1.6 Laporan Penilaian

3.1.6.1 Penilaian Tanah Penilaian ini dilakukan dengan menggunakan metode pasar, berdasarkan hasil inspeksi/investigasi di lapangan, diperoleh 4 (empat) data pembanding yang dapat divalidasi serta paling sesuai untuk dipergunakan/ diaplikasikan dalam penilaian ini. Adapun data-data pembanding tersebut adalah sebagai berikut:

1. Data 1 - Lokasi : Jl. Desa Jatihadi – Sumber - Titik Kordinat : -6.815889, 111.265168 - Jenis Properti : Tanah Kosong - Luas Tanah : ± 2.100 m² - Surat Tanah : Hak Milik - Elevasi : Sama dengan permukaan jalan - Bentuk Tanah : Kurang beraturan - Posisi : Depan - Tengah (Pinggir Jalan) - Peruntukan : Zona Pertanian - Sumber : Bpk Surji - No Handphone : 0823 2518 4748 - Harga Penawaran : Rp 735.000.000,-

2. Data 2 - Lokasi : Jl. Desa Jatihadi – Sumber - Titik Kordinat : -6.810557, 111.261088 - Jenis Properti : Tanah Kosong - Luas Tanah : ± 3.600 m² - Surat Tanah : Hak Milik - Elevasi : Sama dengan permukaan jalan - Bentuk Tanah : Tidak beraturan - Posisi : Depan - Tengah (Pinggir Jalan) - Peruntukan : Zona Pertanian - Sumber : Bpk Markom - No. Telepon : 0813 2534 0427 - Harga Penawaran : Rp 1.440..000.000,-

3. Data 3 - Lokasi : Jl. Desa Jatihadi – Sumber - Titik Kordinat : -6.792816, 111.257095 - Jenis Properti : Tanah Kosong - Luas Tanah : ± 2.000 m² - Surat Tanah : Hak Milik - Elevasi : Sama dengan permukaan jalan - Bentuk Tanah : Tidak beraturan - Posisi : Depan - Tengah (Pinggir Jalan) - Peruntukan : Zona Pertanian - Sumber : Bpk Ilham - No. Telepon : 0812 2853 055 - Harga Penawaran : Rp 1.000..000.000,-


4. Data 4 - Lokasi : Jl. Desa Jatihadi – Sumber - Titik Kordinat : -6.792816, 111.257099 - Jenis Properti : Tanah Kosong - Luas Tanah : ± 3.850 m² - Surat Tanah : Hak Milik - Elevasi : Sama dengan permukaan jalan - Bentuk Tanah : Tidak beraturan - Posisi : Depan - Tengah (Pinggir Jalan) - Peruntukan : Zona Pertanian - Sumber : Bpk Nurhidayat - No. Telepon : 0858 6511 2966 - Harga Penawaran : Rp 1.400..000.000,-

Faktor-faktor penyesuaian yang digunakan dalam penilaian tanah-tanah tersebut dengan pertimbangan-pertimbangan atas dasar sebagai berikut:

Hak Atas Properti : Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti yang dialihkan dalam setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis.

Kondisi Penjualan : Motivasi khusus dari beberapa pihak-pihak dalam transaksi diberbagai situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa transaksi menjadi bukan pasar.

Pengeluaran : Yang harus dilaksanakan segera setelah pembelian properti dan pembeli yang memiliki pemahaman akan menegosiasikan hal tersebut ke dalam harga pembelian. Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur atau bagian dari struktur, biaya memulihkan kontaminasi lingkungan , atau biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk ijin pengembangan.

Kondisi Pasar : Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti/aset yang dinilai. Faktor yang mempengaruhi kondisi pasar termaksud nilai properti yang mengalami apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan pada undang-undang pajak, retriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau kombinasi dari kekuatan yang bekerja Bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar dari suatu waktu ke waktu lainnya.

Lokasi & Lingkungan : Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek dibandingkan untuk memastikan dan lingkungan sekitarnya berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi secara ekstrim dapat mengidentifikasikan bahwa transaksi tidak benar-benar sebanding dan seharusnya dikeluarkan.

Karakteristik Fisik-Luas : Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi dan kondisi fisik dari properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan karakteristik properti yang dinilai, setiap perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai


seharusnya melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada nilai.

Peruntukan : Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi penggunaan properti. Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan saat ini atau HBU dari properti pembanding dengan properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai seharusnya dipertimbangkan secara hati-hati. Pada umumnya, hanya properti dengan HBU yang sama digunakan dalam analisis perbandingan.

Karakteristik Ekonomi : Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa, manajemen dan bauran penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil pendapatan.

Dalam menentukan indikasi nilai tanah, kami membandingkan data-data yang tersebut diatas melalui Faktor-faktor penyesuaian (adjustment) melalui Metode Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment/Pluses Minuses). Penyesuaian dilakukan langsung membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari Objek Penilaian dari data-data pembanding, sehingga menjadi estimasi indikasi nilai dengan kesimpulan melalui pembobotan rata-rata (%).

Kesimpulan Nilai Tanah

Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah Rp 3.422.400.000,- (Tiga Miliar Empat Ratus Dua Puluh Dua Juta Empat Ratus Ribu Rupiah) adalah merupakan Nilai Pasar dari tanah-tanah tersebut.


3.1.6.2 Bangunan-Bangunan

Bangunan-bangunan (improvement) yang berada di Objek Penilaian berdasarkan inspeksi /investigasi di langsung yang kami laksanakan pada tanggal 28 Oktober 2020 adalah sebagai berikut:

3.1.6.2.1 Pos Security Aset ini adalah bangunan 1 (satu) lantai, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:

Tahun Dibangun : 2020 Renovasi : - Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Baja ringan Penutup Atap : Genteng beton Plafon : Asbes Dinding : Pasangan bata ringan diplester dan dicat Lantai : Keramik Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya Tata Ruang : Ruang jaga, ruang tunggu, kamar mandi Luas Lantai : ± 20 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 0,0% Kondisi : Sangat Baik Kondisi Bangunan : Dalam proses pembangunan mecapai 90% Nilai Pasar : Rp. 62.200.000,-

3.1.6.2.2 Gudang Gardu dan Trafo

Aset ini adalah bangunan 1 (satu) lantai, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:

Tahun Dibangun : 2014 Renovasi : 2020 Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Beton bertulang Penutup Atap : Dak beton Dinding : Pasangan bata ringan diplester dan dicat Pintu : Seng flat rangka baja Lantai : Beton dilapis keramik, beton Utilitas : Catu daya Tata Ruang : Ruang mesin trafo dan gardu Luas Lantai : ± 32 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 16% Kondisi : Baik Kondisi Bangunan : Dalam proses pembangunan mecapai 80% Nilai Pasar : Rp 84.544.000,-


3.1.6.2.3 Gudang Genset


Tahun Dibangun : 2020 Renovasi : - Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Beton bertulang Penutup Atap : Dak beton Dinding : Pasangan bata ringan diplester Pintu : Seng flat rangka baja Lantai : Beton bertulang Utilitas : Catu daya Tata Ruang : Ruang mesin genset Luas Lantai : ± 20 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 16% Kondisi : Baik Kondisi Bangunan : Dalam proses pembangunan mecapai 80% Nilai Pasar : Rp 48.580.000,-

3.1.6.2.4 Kantor


Tahun Dibangun : 2020 Renovasi : - Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Baja ringan Penutup Atap : Rencana genteng beton Plafon : Rencana gypsum Dinding : Pasangan bata ringan tanpa diplester Tata Ruang : - Luas Lantai : ± 412,90 meter persegi Perawatan : Dalam tahap pembangunan Progres Pembangunan : ± 50% Kondisi : Sangat Baik Nilai Pasar : Rp 444.280.400,-

3.1.6.2.5 Gudang Cubicle Aset ini adalah bangunan 1 (satu) lantai, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:

Tahun Dibangun : 2020 Renovasi : - Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Batu kali menerus Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Baja ringan Penutup Atap : Asbes


Dinding : Pasangan bata ringan diplester Jendela : Seng flat Lantai : Beton bertulang Utilitas : Catu daya Tata Ruang : Ruang mesin cubicle Luas Lantai : ± 35 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 0,0% Progress : ± 95% Kondisi : Sangat Baik Nilai Pasar : Rp 76.650.000,-

3.1.6.2.6 Workshop


Tahun Dibangun : 2020 Renovasi : - Kelompok Bangunan : Industri dan Gudang Pondasi Dalam : Tapak beton Struktur : Baja Rangka Atap : Baja ringan Dinding : Sebagian pasangan batubata diplester Luas Lantai : ± 84 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 0,0% Progress : ± 30% Kondisi : Sangat Baik Nilai Pasar : Rp 39.480.000,-

3.1.6.2.7 Shelter Fillpost


Tahun Dibangun : 2020 Renovasi : - Kelompok Bangunan : Industri dan Gudang Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Baja Rangka Atap : Baja ringan Lantai : Beton bertulang Utilitas : Catu daya Luas Lantai : ± 84 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 0,0% Progress : 40% Kondisi : Sangat Baik Nilai Pasar : Rp 68.040.000,-


3.1.6.3 Sarana Pelengkap

Sarana pelengkap yang berada di Objek Penilaian berdasarkan inspeksi/investigasi di langsung yang kami laksanakan pada tanggal 28 Oktober 2020 adalah sebagai berikut:

Penyusutan : 0,0% Kondisi : Sangat Baik


3.1.6.4 Mesin dan Peralatan, Kendaraan Bermotor, Inventaris Kantor Mesin dan Peralatan, Kendaraan Bermotor, Inventaris Kantor yang berada di Objek Penilaian berdasarkan inspeksi/investigasi di langsung yang kami laksanakan pada tanggal 28 Oktober 2020 adalah sebagai berikut:

No. JML Uraian Merek Tipe / Spesifikasi Kondisi Nilai Pasar

1 Unit Produksi

Unit CNG Mother Plant

Terdiri dari:

1 lot Pipa Inlet (Spool to PHE) Tahun 2019, terbuat dari baja tipe sch 40, diameter

6'', panjang ± 3100 m

Baik 2.470.100.000Rp

1 Feed Scruber Tank Alpa Omega Tahun 2020, terbuat dari baja, dengan bentuk

vertical silinder, Kapasitas 800 liter

Baik 367.700.000Rp

2 Fill Post Tahun pembuatan 2015, terbuat dari stainless

steel, model FP4500-SH, flow rate 4500 Nm3/hr,

working temperatur 20°C, - 45 ̊C, Working Press

20000 Kpa, Serial Number FP45000-03.

Baik 541.400.000Rp

1lot Peralatan Penunjang: Tertidiri dari Pipa super steel tube 3169,

Elbow,valve dan standar peralatan laiinnya untuk

beroperasi normal.

1lot Pipa Hitam API 5LB6X7,11X1200MM Baik 200.600.000Rp

1lot Elbow & lain-lain Baik 321.600.000Rp

1lot SS tube 3169 Baik 233.300.000Rp

1lot Part Baik 411.800.000Rp

1lot Hose Sambung 1 '' Baik 21.100.000Rp

1lot Part Baik 144.000.000Rp

Sub Jumlah - 1 4.711.600.000Rp

2 Electric Power Distribusi

1 Transformator B & D Kapasitas 1600 KVA;20 KV/400V; 3P 50 Hz,

lengkap dengan 1 lot intalasi kabel NYY dan kabel

grounding, serta peralatan lainnya untuk

beroperasi normal

Baik 180.500.000Rp

1 Panel MDP Baik 470.400.000Rp

1 Panel Cubicle Incoming Outgoing Baik 256.300.000Rp

Sub Jumlah - 2 907.200.000Rp

3 Kendaraan Bermotor

1 Mini Bus Toyota Fortuner, Tahun: 2020, type Fortuner2_4VRZ

4x2A, No.Polisi: B 2073 SJC, No.Rangka:

MHFGB8GS1L0910957, No.Mesin: 2GDC695495.

Baik 490.400.000Rp

1 Mini Bus Toyota Kijang Inova, Tahun 2016, No.Polisi B 1971 SME,

No.Rangka: MHFGB8EM260404483, No.Mesin:

260C045139.

Baik 239.400.000Rp

Sub Jumlah - 3 729.800.000Rp

4 Inventaris Kantor

1 2 AC Sharp 1 Pk Baik 5.100.000Rp

2 1 Printer Epson L3110 Baik 3.400.000Rp

3 6 Meja Kerja Kayu Baik 3.700.000Rp

4 8 Kursi Kerja Baik 3.700.000Rp

5 2 Handy Talky Baik 8.500.000Rp

6 1 HP Samsung A30 Baik 2.600.000Rp

7 3 Apar 3 kg Baik 11.900.000Rp

8 1 Apar 9 kg Baik 900.000Rp

9 13 Apar 6 kg Baik 11.100.000Rp

Sub Jumlah - 4 50.900.000Rp

6.399.500.000Rp Total


3.1.7 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use-HBU) Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik merupakan penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian (KPUP Butir 10.0 SPI Edisi VII-2018).

Faktor-faktor yang melandasi digunakannya nilai pasar sebagai dasar nilai dari suatu penilaian berdasarkan prinsip HBU adalah sebagai berikut :

Layak secara peraturan (legally permissible);

Berdasarkan perijinan IMB No. 331701-17062020-01 tertanggal 17 Juni 2020 dan Surat Pertimbangan Teknis Nomor: 068.4/96/6/2020, tertanggal 3 Juni 2020, dikeluarkan oleh Pemerintah Kabupaten Rembang, Kepala Dinas Penanaman Modal, Pelayanan Terpadu Satu Pintu, Dan Tenaga Kerja, maka objek penilaian tersebut diijinkan sebagai Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya) Status Kepemilikan tanah ini sudah jelas, dalam proses peralihan hak tanah dengan luas tanah kurang lebih 8.556 meter persegi, dan diasumsikan dapat dipindahtangankan.

Layak secara fisik (physically possible);

Dengan memperhatikan luas tanah kurang lebih 8.556 meter persegi dan luas bangunan-bangunan kurang lebih 6.88 meter persegi, properti dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara fisik. Saat inspeksi di lapangan kondisi dari obyek penilaian sudah berdiri bangunan Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya) dan beroperasional dengan baik.

Layak secara keuangan (financially feasible);

Pada saat ini aset tersebut dipergunakan sebagai Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya), untuk mendukung kegiatan usaha yang menghasilkan keuntungan secara finansial.

Memberikan produktivitas yang maksimal atau optimal (maximally productive); Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar, dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya) diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.

Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti Terbangun saat ini: Berdasarkan hasil pengamatan secara visual terhadap Objek Penilaian, serta analisis lingkungan sekitar Objek Penilaian maka dapat dijelaskan bahwa penggunaan yang ada saat ini pada Objek Penilaian telah pada kondisi HBU-nya, dikarenakan peruntukan tata ruang kota pada lokasi Objek Penilaian salah satunya adalah untuk pengembangan dan potensial menjadi Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya).


3.2 Lokasi 2:

Perkebunan PTPN IV, Jalan Desa Sumurbarang, Desa Sumurbarang, Kecamatan Cibogo, Kabupaten Subang, Provinsi Jawa Barat

3.2.1 Deskripsi Lokasi

Lokasi objek penilaian yang dinilai secara administrasi terletak di Wilayah Kecamatan Cibogo. Objek penilaian ini terletak di tepi sebelah Barat dari Jalan Desa Sumur Barang – Tanjung. Untuk mencapai lokasi objek penilaian dapat ditempuh dengan menggunakan alat transportasi darat berupa kendaraan roda 4 (empat), kendaraan bermotor roda dua melalui persimpangan/pertemuan Jalan Desa Sumur Barang dan Jalan Subang – Indramayu (Simpang Polsek Cibogo - Jalan Raya Dukuh) kurang lebih 1 kilometer dan kurang lebih 2,5 kilometer di sebelah Utara dari Jembatan Cipunagara, melalui Jalan Subang – Indramayu hingga tiba di simpang Polsek Cibogo lalu berbelok ke kanan atau ke arah sebelah Timur laut, atau kurang lebih 13,4 kilometer di sebelah Timur dari Pusat Kota Pemerintahan Kabupaten Subang (Kantor Bupati), melalui Jalan Kapten Hanafiah. Jalan Desa Sumur Barang, yang terletak di depan properti dimaksud lebarnya kurang lebih 4 meter dengan lalu lintas kurang lebih dilewati ± 2 (dua) kendaraan, 2 (dua) arah, dengan perkerasan jalan dilapis aspal.

3.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan

Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan permukiman dan lahan pertanian dan perkebunan, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan menengah. Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah terpelihara dengan baik, dengan lebar jalan antara 4 meter sampai dengan 5 meter, dengan perkerasan jalan dilapis aspal, dan dilengkapi dengan rata-rata drainasi terbuka.

Bangunan-bangunan atau fasilitas menonjol lainnya yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai petunjuk, antara lain:

POLSEK CIBOGO

Yang berjarak ± 1 kilometer di sebelah Barat Daya dari Objek Penilaian

SMK NEGERI CIBOGO

Yang berjarak ± 1,7 kilometer di sebelah Barat Daya dari Objek Penilaian

SMP NEGERI 1 SUMBER

Yang berjarak ± 1,5 kilometer di sebelah Barat Laut dari Objek Penilaian

SMP NEGERI 1 SATU ATAP CIBOGO

Yang berjarak ± 1,8 kilometer di sebelah Barat Daya dari Objek Penilaian

KANTOR DESA SADAWARNA

Yang berjarak ± 2 kilometer di sebelah Barat Daya dari Objek Penilaian


Ketersediaan sarana/fasilitas kebutuhan sosial masyarakat seperti pasar tradisional, fasilitas kesehatan; puskesmas, klinik , pertokoan kecil, perkantoran pemerintah, fasilitas pendidikan, sudah tersedia dengan radius 1 – 2 kilometer dari lokasi properti. Fasilitas umum seperti aliran listrik dari PLN, air bersih; sumur bor dan jaringan telepon dari Telkom, sudah tersedia di daerah ini, sedang pengangkutan umum (transportasi) melewati Jalan Desa Sumur Barang yang berada di depan objek penilaian ini, dan/atau melalui Jalan Raya Dukuh (Jln. Subang Indramayu) kurang lebih 1 kilometer dari lokasi objek penilaian.

Lokasi Properti berada di area persawahan dan perkebunan, , menurut kami tidak berpotensi banjir, tidak berdekatan dengan Saluran Listrik Tegangan Tinggi (Sutet), Tempat Pembuangan Akhir (TPA) Sampah, Serta Tempat Pemakaman Umum.

3.2.3 Data-Data Tanah dan Bentuk Kepemilikan

Berdasarkan informasi yang kami peroleh dari Bpk Abadi selaku pendamping pada saat inspeksi/investigasi bahwa tanah yang di tempati oleh PT Energi Subang Abadi adalah merupakan sewa kepada perkebunan, sehingga dalam penilaian ini kami tidak melakukan penilaian terhadap tanah.

Tanah sewa yang dimaksud berbentuk kurang beraturan dengan lebar depan (frontage) kurang lebih 40 meter, dan panjang ke belakang rata-rata kurang lebih 121 meter, dengan permukaan tanah relatif datar dengan elevasi ± 20 cm di atas peil jalan di depannya.

Batas-batas properti yang dinilai, adalah sebagai berikut:

Sebelah Utara : Lahan Pertamina

Sebelah Timur : Jalan Desa Sumur Barang

Sebelah Selatan : Tanah Perkebunan

Sebelah Barat : Tanah Perkebunan

Posisi Titik Kordinat berada di - 6.562914, 107.855940 (Versi Goggle Map).

Topografi tanah-tanah ini pada umumnya datar, dan kami lampirkan pada bagian lain pada laporan ini berikut gambar situasi bangunan, foto-foto properti serta peta lokasi, yang menunjukkan letak properti/aset.

3.2.4 Perkembangan Tanah

Tanah-tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun dan digunakan sebagai Plant Station Compressed Natural Gas, serta prasarana lainnya, yang dikenal dengan nama PT Energi Subang Abadi, terdiri dari Bangunan-bangunan, Sarana Pelengkap, Mesin & Peralatan, Utilitas, dan Inventaris Kantor, Kendaraan, yang kami uraikan di bagian lain dan/atau halaman berikutnya dalam laporan ini.

3.2.5 Perijinan dan Peruntukan

Dalam penilaian ini kami memperoleh data perijinan dari Pemberi Tugas adalah melalui Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 503.647/195-SIMB/2019, tertanggal 29 Agustus 2019 oleh Pemerintah Kabupaten Subang, Kepala Dinas Penanaman Modal, Pelayanan Terpadu Satu Pintu.


Menurut informasi yang kami peroleh melalui IMB (Izin Mendirikan Bangunan) yang diterbitkan oleh Pemerintah Setempat, bahwa lokasi objek penilaian ini diijinkan untuk pembangunan Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya), dan menurut kami bahwa objek penilaian terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai daerah Zona Industri dan Pergudangan.

3.2.6 Laporan Penilaian

3.2.6.1 Penilaian Bangunan-bangunan Bangunan-bangunan (improvement) yang berada di Objek Penilaian berdasarkan inspeksi /investigasi di langsung yang kami laksanakan pada tanggal 29 Oktober 2020 adalah sebagai berikut:

3.2.6.1.1 Pos Security


Tahun Dibangun : 2019 Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Batu kali menerus Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Baja ringan Penutup Atap : Spandeks Plafon : Tripleks Dinding : Pasangan bata ringan diplester dan dicat Lantai : Keramik Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya Tata Ruang : Ruang jaga, ruang tunggu, kamar mandi, ruang

istirahat Luas Lantai : ± 44 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 3,3% Kondisi : Sangat Baik Kondisi Bangunan : Dalam proses pembangunan mecapai 90% Nilai Pasar : Rp. 69.740.000,-

3.2.6.1.2 Kantor


Tahun Dibangun : 2019 Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Baja ringan Penutup Atap : Spandeks Plafon : Tripleks Dinding : Pasangan bata ringan diplester dan dicat Jendela : Kaca rangka aluminium Pintu : Kaca rangka aluminium Lantai : Keramik Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya


Tata Ruang : Ruang kerja, ruang meeting, GM, Kamar Mandi Luas Lantai : ± 120 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 3,3% Kondisi : Sangan Baik Nilai Pasar : Rp 376.800.000,-

3.2.6.1.3 Workshop


Tahun Dibangun : 2019 Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Baja ringan Penutup Atap : Spandeks Plafon : Tripleks Dinding : Pasangan bata ringan diplester dan dicat Jendela : Kaca rangka aluminium Pintu : Kaca rangka aluminium Lantai : Keramik Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya Tata Ruang : Ruang workshop Luas Lantai : ± 62,25 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 3,3% Kondisi : Sangan Baik Nilai Pasar : Rp 112.548.000,-

3.2.6.1.4 Kontrol Room


Tahun Dibangun : 2019 Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Dak beton Penutup Atap : Spandeks Plafon : Tripleks Dinding : Pasangan bata ringan diplester dan dicat Jendela : Kaca rangka aluminium Pintu : Kaca rangka aluminium Lantai : Keramik dan beton Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya Tata Ruang : Ruang mesin genset Luas Lantai : ± 15 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 3,3% Kondisi : Sangan Baik Nilai Pasar : Rp 72.144.000,-


3.2.6.1.5 Gudang Genset


Tahun Dibangun : 2020 Kelompok Bangunan : Rumah Tinggal Menengah Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Beton bertulang Rangka Atap : Beton bertulang Penutup Atap : Dak beton Dinding : Pasangan bata ringan diplester Pintu : Seng flat rangka baja Lantai : Beton bertulang Utilitas : Catu daya Tata Ruang : Ruang mesin genset Luas Lantai : ± 15 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 3,3% Kondisi : Sangat Baik Nilai Pasar : Rp 34.080.000,-

3.2.6.1.6 Shelter Fillpost


Tahun Dibangun : 2020 Kelompok Bangunan : Industri dan Gudang Pondasi Dalam : Tapak beton bertulang Struktur : Baja Rangka Atap : Baja ringan Penutup Atap : Spandeks Lantai : Pelat Lantai Beton T = 18 cm Utilitas : Catu daya Luas Lantai : ± 84 meter persegi Perawatan : Terawat dengan baik Penyusutan : 3,3% Kondisi : Sangat Baik Nilai Pasar : Rp 140.448.000,-


3.2.6.2 Sarana Pelengkap

Sarana pelengkap yang berada di Objek Penilaian berdasarkan inspeksi/investigasi di langsung yang kami laksanakan pada tanggal 29 Oktober 2020 adalah sebagai berikut:

Penyusutan : 5,5% Kondisi : Sangat Baik

Pagar Depan

Besi brc (Kawat dilengkapi kolom besi bulat),

dengan tinggi 1,5 m

190 m 2019 5,0% 20 Tahun 139.650.000Rp

Pintu Masuk

Besi hollow; Pintu Gerbang dengan perlengkapan

rel roda Handle dan Grandel (Terpasang)

1 Unit 2019 4,0% 25 Tahun 9.500.000Rp

Pagar Keliling (Samping)

Beton precast dengan type 6 susun, pondasi

pasangan batu kali dan kolom tiang beton

(Concrete panel fence H=2400 mm

121 m 2019 4,0% 25 Tahun 136.900.000Rp

Drainase

Panel beton model terbuka, U Ditch 50x60x120 cm

+ Cover

147 m 2019 5,0% 20 Tahun 109.210.000Rp

Lampu Penerangan Jalan

Lampu mercury, tinggi 5 - 7 meter 10 Unit 2019 4,0% 25 Tahun 42.910.000Rp

Anti Petir Konvensional

Dilengkapi dengan anti petir berikut dengan

instalasi

1 Unit 2019 5,0% 20 Tahun 21.450.000Rp

Halaman Parkir

Dilapis paving block 493 m² 2019 4,0% 25 Tahun 64.330.000Rp

Halaman

Beton rigid pavement dilengkapi cansteen 1.752 m² 2019 5,0% 20 Tahun 1.267.110.000Rp

Pekerjaan Cutt n Fill

Pemadatan tanah dan urugan, pembersihan lahan

(demolisasi)

3.400 m³ 2019 10,0% 10 Tahun 882.060.000Rp

Pondasi Mesin dan Peralatan

Beton bertulang 183 m² 2019 4,0% 25 Tahun 155.140.000Rp

Jembatan Masuk

Struktur beton bertulang (Road sub base (T=15) 110 m² 2019 4,0% 25 Tahun 24.560.000Rp

Duiker

Dari plat besi atau rel gate 17 m 2019 4,0% 25 Tahun 16.750.000Rp

Pekerjaan Jalan

Perluasan jalan tambahan dari beton bertulang 91 m 2019 4,0% 25 Tahun 20.310.000Rp

2.889.880.000Rp Jumlah Nilai Pasar

UMUR

TEKNIS NILAI PASAR U R A I A N VOLUME

TAHUN

BANGUN

SUSUT

FISIK


3.2.6.3 Mesin dan Peralatan, Kendaraan Bermotor, Inventaris Kantor

Mesin dan Peralatan, Kendaraan Bermotor, Inventaris Kantor yang berada di Objek Penilaian berdasarkan inspeksi/investigasi di langsung yang kami laksanakan pada tanggal 29 Oktober 2020 adalah sebagai berikut:

No. JML Uraian Merek Tipe / Spesifikasi Nilai Pasar

1 UNIT PRODUKSI

Unit CNG Kompressor Natural Gas

Terdiri dari:

2 CNG Kompressor Clean Energy Tahun Pembuatan 2015, Buatan Canada, Kapasita

produkasi: 2 MMSCFD, Model IMW50-4000DA-

250-3625-3AC, SN :1033756, SN: WC1033768,

Maximum Pressure 250 Barg, penggerak Motor

listrik 250 HP, dilengkapi dengan PLC Starter Panel

Control, Enclosuer singgle clean dan standar

peralatan lainnya untuk beroperasi normal.

6.945.100.000Rp

11 CNG Tube Skid 16.100.600.000Rp

Sub Jumlah - 1 23.045.700.000

2 Kendaraan Bermotor

1 Mini Bus Toyota Avanza( STNK dan BPKB Belum ada 141.600.000Rp

1 Sepeda Motor Yamaha All new xride 125 (STNK dan BPKB Belum Ada) 11.200.000Rp

Sub Jumlah - 2 152.800.000Rp

3 Inventaris Kantor

2 AC Sharp 1 Pk 7.700.000Rp

1 HP Samsung J7Prime Samsung Type J7Prime 1.700.000Rp

Sub Jumlah - 3 9.400.000Rp

23.207.900.000Rp Total


3.2.7 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use-HBU) Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik merupakan penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian (KPUP Butir 10.0 SPI Edisi VII-2018).

Faktor-faktor yang melandasi digunakannya nilai pasar sebagai dasar nilai dari suatu

penilaian berdasarkan prinsip HBU adalah sebagai berikut : Layak secara peraturan (legally permissible);

Berdasarkan perijinan IMB No. 503.647/195-SIMB/2019, tertanggal 29 Agustus

2019, dikeluarkan oleh Pemerintah Kabupaten Rembang, Kepala Dinas Penanaman

Modal, Pelayanan Terpadu Satu Pintu, maka objek penilaian tersebut diijinkan

sebagai Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya) , Status

Kepemilikan tanah ini bersifat sewa.

Layak secara fisik (physically possible);

Dengan memperhatikan luas bangunan-bangunan kurang lebih 349,25, properti

dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara fisik. Saat inspeksi di lapangan

kondisi dari obyek penilaian sudah berdiri bangunan Plant Station Compressed

Natural Gas (Kantor dan Prasarananya) dan beroperasional dengan baik.

Layak secara keuangan (financially feasible);

Pada saat ini aset tersebut dipergunakan sebagai Plant Station Compressed

Natural Gas (Kantor dan Prasarananya), untuk mendukung kegiatan usaha yang

menghasilkan keuntungan secara finansial.

Memberikan produktivitas yang maksimal atau optimal (maximally

productive); Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar, dan pengembangan di

sekelilingnya, maka pengembangan sebagai Plant Station Compressed Natural

Gas (Kantor dan Prasarananya) diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.

Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti Terbangun saat ini: Berdasarkan hasil pengamatan secara visual terhadap Objek Penilaian, serta analisis lingkungan sekitar Objek Penilaian maka dapat dijelaskan bahwa penggunaan yang ada saat ini pada Objek Penilaian telah pada kondisi HBU-nya, dikarenakan peruntukan tata ruang kota pada lokasi Objek Penilaian salah satunya adalah untuk pengembangan dan potensial menjadi Plant Station Compressed Natural Gas (Kantor dan Prasarananya).


4. KONDISI & SYARAT PEMBATAS

Penilaian dan Laporan Penilaian ini bergantung kepada Kondisi dan Syarat Pembatas sebagai berikut: 1. Kami tidak memiliki kepentingan terhadap objek yang dinilai saat ini, baik untuk

kepentingan saat ini maupun dikemudian hari. 2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam Laporan Penilaian ini serta tujuan

penilaian yang diungkapkan dalam Laporan menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah benar.

3. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan nilai.

4. Kami tidak meneliti semua hal yang menyangkut keabsahan atas dokumen-dokumen kepemilikan objek ini, oleh karenanya kami menyarankan pihak yang berkepentingan, melakukan konsultasi pada konsultan hukum, untuk mendapatkan opini sehubungan dengan aspek hukum.

5. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada kami seperti yang disebutkan dalam Laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi kami tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.

6. Apabila dikemudian hari diketahui adanya informasi (data, dokumen-dokumen) yang terkait berbeda dengan yang diuraikan dalam Laporan Penilaian, maka Laporan Penilaian dan opini indikasi nilai yang ada didalamnya dengan sendirinya tidak berlaku lagi.

7. Apabila terdapat suatu tuntutan dan/atau gugatan sehubungan dengan objek yang sedang dinilai oleh KJPP Syarif, Endang & Rekan, maka tuntutan dan/atau gugatan tersebut dapat diabaikan dan kami menganggap objek tersebut dalam keadaan bebas, tidak digadaikan dan/atau dijaminkan dan/atau tidak ada tuntutan maupun gugatan dan saat ini kami mengasumsikan objek berada dalam kepemilikan yang sah dan/atau dalam pengawasan dan tanggung jawab dari pemilik objek tersebut.

8. KJPP Syarif, Endang & Rekan dalam hubungan dan berkaitan dengan tugas penilaian ini, dapat memberikan keterangan kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dan/atau pengguna Laporan dan/atau memberikan kesaksian pada suatu sidang pengadilan maupun badan Pemerintah lainnya yang berkenaan dengan objek yang dinilai, dengan terlebih dahulu mendapatkan persetujuan (komitmen) dari pihak pemberi tugas dan segala beban biaya yang timbul menjadi beban dan tanggung jawab dari pemberi tugas.

9. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka Penilaian dan Laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada Laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan Laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

10. Besar nilai yang dipergunakan dinyatakan dalam Rupiah. 11. Nilai yang dicantumkan dalam Laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan

yang merupakan bagian dari objek yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam Laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.


12. Besaran nilai yang terdapat dalam Laporan Penilaian ini, tidak mengikat, dan sewaktu-waktu dapat mengalami perubahan, terlebih apabila diketemukan adanya kerusakan dan kehilangan pada bagian objek penilaian di kemudian hari, yang jelas akan mempengaruhi besaran nilai yang terdapat dalam Laporan Penilaian ini.

13. Kami telah mempertimbangkan kondisi objek dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari objek yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Kami tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.

14. Kami tidak melakukan penelitian terhadap struktur bangunan, meskipun Penilai melaporkan adanya kerusakan yang terlihat maupun pemeliharaan dari objek tersebut, akan tetapi Penilai tidak melakukan pemeriksaan secara detail dan/atau rinci satu per satu pada bagian-bagian tertentu seperti kerusakan karena rayap dan/atau kerusakan tersembunyi lainnya.

15. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.

16. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam Laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

17. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa objek yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan objek maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.

18. Laporan Penilaian ini, TIDAK diperkenankan untuk disebarluaskan kepada umum (publik) maupun pihak lain, baik untuk sebagian maupun untuk keseluruhan, atas opini nilai yang terdapat di dalamnya termasuk isi pernyataan maupun seluruh isi dari Laporan penilaian ini, termasuk nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai yang terdapat dalam Laporan penilaian ini, dan tidak diperbolehkan dipergunakan sebagai referensi bagi pihak lain yang tidak ada kaitannya dengan pemberi tugas, tanpa seizin maupun sepengetahuan Penilai.

19. Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera cap basah/timbul (corporate seal) KJPP Syarif, Endang & Rekan serta tandatangan dari Pimpinan Rekan dan/atau Rekan yang memiliki Izin Penilai Publik.

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI PT SUPER ENERGY, TBK

Documents

Transcript of LAPORAN PENILAIAN PROPERTI PT SUPER ENERGY, TBK