PENILAIAN REAL PROPERTIPendekatan Perbandingan Data Pasar1

Oleh: Ir. Ahmad Saifudin MJ, IAI, MT2

A. PENGERTIAN UMUM

Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat memiliki karakteristik unik yang membedakannya dengan instrumen investasi lain, yaitu:

1. Lokasi tidak mungkin berubah: real estat tidak dapat dibawa-bawa dan tidak dapat dialihkan ke lokasi lain.

2. Membutuhkan pengembangan: real estat membutuhkan sumber daya lain, yaitu bangunan, agar menjadi lebih produktif.

3. Membutuhkan keahlian: beberapa keahlian khusus mungkin dibutuhkan agar investasi real estat dapat beroperasi dengan benar.

4. Tidak ada data formal: sulit untuk mengetahui hal-hal yang ingin kita ketahui tanpa mencari tahu ke berbagai lokasi real estat yang berbeda.

5. Tidak memilik pasar resmi: tidak ada ”Bursa Real Estat Jakarta” seperti layaknya Bursa Efek Jakarta (salah satu pasar/tempat jualbeli surat berharga di Indonesia). Jika kita ingin membeli atau menjual real estat, maka kita harus pergi ke berbagai lokasi, baik untuk melihat properti ataupun untuk mengetahui harga pasar suatu properti.

6. Pengetahuan tentang pasar real estat relatif sedikit: kebanyakan orang tidak tahu harga jual suatu properti dan hanya sedikit yang tahu mengenai teknik bernegosiasi di pasar properti.

7. Melibatkan jumlah uang yang besar dalam jualbeli: suatu real estat tidak mungkin semurah harga saham yang harganya sekitar Rp 1.000,00 hingga Rp 10.000,00 per lembar. Harga sebuah real estat ribuan atau jutaan kali dari itu.

8. Berjangka panjang: untuk memasarkan real estat, dibutuhkan jangka waktu yang lebih lama agar mencapai harga yang merepresentasikan nilai pasarnya.

9. Relatif sulit dibagi: ketika kita membeli suatu unit real estat, sulit memperoleh jumlah tepat sesuai yang diinginkan. Kadangkadang pembeli membeli lebih banyak daripada yang dibutuhkan atau membeli lebih sedikit daripada yang dibutuhkan atas pertimbangan tertentu. Ketika pembeli membeli lebih banyak daripada yang dibutuhkan, real estat biasanya tidak dapat dibagi begitu saja dan membiarkan sisanya untuk hal lain.

1 Referensi utama dirujuk dari MODUL PENILAIAN PENDEKATAN DATA PASAR, Diklat Teknis Substansi Spesialis Penilaian Properti Dasar, Departemen Keuangan RI, Pusdiklat Keuangan Umum, 2008.

2 Sekretaris Umum, Dewan Pengurus Daerah Real Estat Indonesia DIJ 2008-2011.

1

Real estat juga merupakan benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah. Di Indonesia, Ketentuan mengenai hakhak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut diatur dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya.

Real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep hukum yang merupakan konsep nonfisik. Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti, yang dapat dinyatakan dengan persamaan sebagai berikut:

Real Properti = Fisik + Legalitas

Harga, biaya, dan nilai adalah suatu istilah yang saling berkaitan antara satu dengan yang lainnya, oleh karena itu seringkali terjadi orang salah menafsirkan ketiga istilah tersebut. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu. Sebagai contoh untuk mewujudkan sebuah rumah, sejumlah uang perlu dikeluarkan untuk membeli tanah, membeli material bangunan, upah buruh, izin, dan lain sebagainya. Sejumlah uang yang dikeluarkan itulah yang disebut sebagai biaya (cost). Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu benda.

Harga = Biaya + Faktor Kepentingan dan Pasaran

Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui. Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga adalah ”faktor kewajaran”, yaitu:1. Penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia menjual

hartanya;2. Pembeli yang mampu dan berkelayakan bersedia membeli harta

tersebut;3. Ada waktu yang cukup untuk tawar menawar;4. Ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada

pasaran;5. Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu

tertentu;

2

6. Tidak mempertimbangkan penawaranpenawaran istimewa (misalnya antara bapak dan anak, antar induk perusahaan dengan anak perusahaan dan sebagainya).

Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasar.

Penilaian adalah sebuah penganggaran/estimasi nilai dari sesuatu kepentingan atas sebuah properti/harta untuk sesuatu tujuan tertentu. Ada beberapa keperluan yang menyebabkan penilaian terhadap sesuatu properti diperlukan. Keadaan ini menyebabkan terdapat lebih dari satu jenis nilai untuk sebuah properti (tanah dan bangunan) yaitu tergantung kepada tujuan penilaian tersebut dibuat. Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti dan memahami tujuan penilaian. Hal ni penting mengingat tujuan yang berbeda, maka memerlukan macam dan metode penilaian yang berbeda pula. Penilai juga harus mengetahui dan mampu mengidentifikasikan problem atau masalah yang akan dipecahkan dengan menggunakan hasil penilaian tersebut.

B. TUJUAN PENILAIAN

Beberapa tujuan penilaian dan faktor-faktor yang perlu untuk dipertimbangkan untuk mendapatkan sebuah nilai adalah sebagai berikut :

a. Penentuan Nilai Pasaran Terbuka (Open Market Value)Apabila seorang penilai menggunakan perkataan ”nilai”, pada umumnya yang dimaksudkan nilai tersebut adalah nilai pasaran terbuka. Nilai pasaran terbuka yang dimaksudkan adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah kepentingan harta melalui perjanjian invidu (private treaty) pada tanggal penilaian dengan andaian :

1) Penjual dan pembeli yang sanggup, berkelayakan dan rela;2) Ada cukup waktu untuk melihat dan berunding (negosiasi)

penjualan dengan mempertimbangkan jenis dan karakteristik harta;3) Nilai tidak berubah dalam jangka waktu tersebut;4) Ada waktu yang cukup dan tidak ada batasan untuk

memperlihatkan harta pada pasar;5) Tidak mempertimbangkan tawaran tambahan atau tawaran

istimewa dari pembeli.

b. Penilaian untuk tujuan PenjualanDalam melakukan penilaian untuk tujuan penjualan, seorang penilai haruslah mengidentifikasi :1) Semua calon pembeli yang ada dipasaran pada waktu tertentu;2) Alternatif harta yang ada di pasaran;3) Memperkirakan harga yang didapat dari persaingan di antara calon-

calon pembeli;

3

4) Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian seandainya dilakukan perbaikan atau renovasi sebelum ditawarkan dipasaran untu mendapatkan harga terbaik;

c. Penilaian untuk tujuan pembelian

Perkara pokok yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penilaian adalah mengetahui keperluan dari pelanggan. Penilaian untuk tujuan pembelian disini adalah berlawanan dengan penilaian tujuan penjualan, di mana penilai sebagai wakil dari pihak pembeli perlu menganalisis serta mengidentifikasi dari harta/properti yang akan dibeli, mengestimasi harga dan mempertimbangkan keuntungan/kerugian dari pembelian tersebut

d. Penilaian untuk tujuan penyewaan

Untuk tujuan penilaian sewa, seorang penilai diminta oleh pemilik untuk menguruskan penyewaan hartanya ataupun oleh penyewa untuk menentukan nilai atas hak yang dimiliki dari penyewaan harta tersebut dalam batas tempo tertentu yang disetujui.

e. Penilaian untuk jaminan mendapatkan pinjaman

Dalam melakukan penilaian untuk maksud jaminan mendapatkan pinjaman. Seorang penilai perlu mempertimbangkan nilai jika harta tersebut terpaksa dijual, yaitu dilelang. Apabila terjadi penjualan secara lelang, maka harta tersebut tidak dipasarkan dalam waktu yang cukup (jangka waktu singkat). Oleh karena itu seorang penilai perlu memperkirakan beberapa keadaan yang kurang baik yang mungkin mempengaruhi nilai harganya nanti.

f. Penilaian untuk tujuan asuransi

Dalam penilaian bagi tujuan asuransi, penilaian adalah berdasarkan pada prinsip indemnity (nilai dari harta yang diasuransikan adalah nilai seperti pada waktu sebelum musibah terjadi), reinstatement (nilai asuransi dari sebuah harta adalah nilai penggantian baru dari harta tersebut dengan fungsi, ukuran, dan desain yang sama tanpa memperhatikan apakah bangunan itu baru atau sudah berumur), dan replacement (disebut juga prinsip penggantian) di mana digunakan untuk bangunan kuno yang material bangunannya tidak tersedia di pasaran atau pemerintah menghendaki perubahan lain untuk lebih disesuaikan dengan kebijaksanaan perencanaan kota.

C. FAKTOR2 YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI

Nilai properti, sama seperti nilai barangbarang yang lain adalah ditentukan oleh sifatsifat fisik yang terdapat pada properti itu sendiri dan beberapa faktorfaktor luar yang mempunyai dampak atau pengaruh terhadap nilai properti mengikut waktu dan keadaan. Secara garis besar faktor-faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dibedakan ke dalam 4 faktor, yaitu:

4

a. Faktor permintaan dan penawaranFaktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena faktor ini meliputi faktorfaktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti dapat menjadi turun. Tetapi apakah penyebab naik turunnya permintaan dan penawaran properti di pasaran?

Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan penawaran properti dipasaran, yaitu :

1) Faktor-faktor kependudukanBertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang menyebabkan bertambahnya permintaan properti. Dengan bertambahnya jumlah penduduk pada suatu kota atau wilayah tertentu secara otomatis akan menyebabkan lebih banyak rumah kediaman, ruang kantor, industri dan lainlain saranan diperlukan. Singkatnya, sekiranya penawaran dan properti dipasaran tidak bertambah seiring dengan pertambahan jumlah penduduk maka akan menyebabkan kenaikan nilai properti diberbagai sektor. Selain jumlah penduduk, perubahan struktur penduduk serta perubahan penyebaran penduduk juga dapat mempengaruhi penawaran dan permintaan serta seterusnya akan mempengaruhi nilai properti. Hal ini dapat dilihat dalam konteks sebuah masyarakat, di mana jika struktur penduduknya sebagian besar adalah orangorang yang belum berkeluarga maka jumlah tempat tinggal serta jenis properti yang akan diperlukan dipasaran adalah berbeda jika dibandingkan dengan masyarakat yang sebagian besar penduduknya adalah berkeluarga.

2) Perubahan citarasaPerubahan citarasa penyewa, pembeli atau para investor juga memberi dampak yang kelihatan terhadap permintaan jenisjenis properti yang berbeda. Sekiranya pada suatu masa tertentu minat para penyewa atau pembeli berubah dari jenis rumah satu tingkat kepada jenis rumah bertingkat seperti apartemen dan kondominium, maka akan kita dapati bahwa sektorsektor ini akan mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan dengan sewajarnya.

3) Perubahan teknologi pembangunanDengan munculnya teknologiteknologi baru dalam pembangunan properti, maka penawaran properti di pasaran dapat ditambah dengan kadar yang lebih cepat. Hal ini banyak melibatkan sektor rumah tinggal dan apabila kadar pertambahan ini dapat menandingi permintaan, maka nilai rumah tinggal dapat diturunkan atau distabilkan.

b. Faktor fisik properti

1) Jenis dan kegunaan properti

5

Jenis dan kegunaan properti akan menentukan lingkup pasaran bagi properti yang berkenaan. Sebagai contoh properti pertanian mempunyai pasaran yang lebih terbatas dibanding dengan properti industri yang lebih bercorak nasional atau internasional. Tetap walau bagaimanapun potensi penggunaan perlu dipertimbangkan karena disuatu waktu nanti kegunaan akan dapat ditukar kepada kegunaan yang lebih baik, sehingga nilai properti dapat meningkat.

2) Ukuran dan bentukLebih luas sesuatu tanah maka akan lebih mudah dan ekonomis suatu aktivitas dapat dijalankan di atasnya dan oleh sebab itu properti tersebut akan menjadi lebih menarik. Namun, jika terlalu luas, misalnya tanah pertanian, nilai per meter perseginya akan turun hal ini dikarenakan jika terlalu luas maka semakin banyak masalah dalam pengurusannya. Keadaan ini menjadikan semakin berkurangnya permintaan tehadap tanah-tanah yang luas.Tanah-tanah yang mempunyai luas yang sama mungkin akan mempunyai nilai yang berbeda jika bentuk tanahnya berlainan. Misalnya sebuah memanjang kebelakang dan sebuah lagi mungkin mempunyai bentuk melebar pada bagian depan. Oleh karena faktor tersebut maka akan menyebabkan nilai yang berbeda.

3) Desain dan konstruksi bangunanDesain dan konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam mempengaruhi nilai sebuah bangunan. Desain bangunan adalah lebih ditentukan oleh jenis kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan. Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera ini akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian juga sebaliknya apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan mengikuti tren pada masa itu maka nilainya akan naik.Demikian halnya dengan konstruksi bangunan. Baik tidaknya konstruksi bangunan adalah ditentukan oleh pemilihan material yang baik, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya konstruksi bangunan ini menentukan ”kualitas bangunan” dan pada akhirnya adalah nilai bangunan itu sendiri.

c. Faktor perletakan dan lokasi properti

1) PerletakanPerletakan disini adalah meliputi apakah properti tersebut terletak ditempat yang tinggi atau rendah, dilereng bukit atau ditepi sungai, ditengah atau dipojok blok perumahan dan sebagainya. Properti yang terletak di tempat yang rendah misalnya adalah rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun diperlukan pengurukan tanah, dan ini tentunya memerlukan biaya yang tinggi. Kedudukan seperti dilereng-lereng bukit atau di tepi sungai menyebabkan sebuah properti mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh karena itu nilainya mungkin akan lebih tinggi daripada properti disekitarnya.

2) Lokasi

6

Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor ”terkuat” pengaruhnya terhadap nilai suatu properti. Ada suatu pendapat yang menyatakan bahwa faktor yangmenentukan nilai sebuah properti adalah ”pertama: lokasi..., kedua : lokasi....,ketiga : lokasi...”. Pernyataan di atas menunjukkan betapa pentingnya faktorlokasi dalam menentukan nilai sebuah properti. Dua buah properti yangmempunyai bentuk fisik sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka nilainyatentu akan berbeda. Secara umum ”Teori Lokasi” menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah. Hal ini dikarenakan kota merupakan pusat segala aktivitas hidup manusia.Faktor lokasi seterusnya menentukan apakah sebuah properti tersebut mudahatau sulit dicapai. Properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan perhubungan yang baik dibanding dengan kawasan luar kota. Selain itu properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota mempunyai infrastruktur dan sarana yang lebih baik dan lengkap dibanding dengan kawasan luar kota.

d. Faktor politik dan kenegaraanFaktor kenegaraan yang dimaksud disini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di mana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai properti. Sebagai contoh sistem perundangan suatu negara tidak dapat dipungkiri lagi akan berpengaruh terhadap nilai properti. Sistem perundangan yang terlalu ketat mungkin akan menyebabkan permintaan turun dan selanjutnya akan mempengaruhi nilai tanah. Zoning dan faktor perencanaan kota merupakan faktor yang kerap kali kita dengar yang mana mempunyai dampak yang cukup besar terhadap nilai properti. Keadaan ekonomi negara, perubahan suku bunga pinjaman di bank juga merupakan penyebab semakin tertarik atau semakin enggannya para investor. Ini tentunya akan mempunyai dampak terhadap nilai properti.

D. PROSES PENILAIAN

Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yangdidasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi, dan selanjutnyamengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. Alur dari proses penilaian tersebut dapat dilihat dalam Diagram-1 berikut tahapan-tahapan dari proses penilaian.

7

1. IDENTIFIKASI MASALAH

Identitas PropertiTanggal Penilaian

Tujuan Penilaian Jenis Nilai

2. SURVEY PENDAHULUANData yg

diperlukanSumber Data SDM & Waktu Rencana Kerja

3. PENGUMPULAN & ANALISA DATADATA UMUM DATA KHUSUS

Lokasional Ekonomi Properti Subyek Pembanding Regional Kota Lingkungan

Tren ekonomi Proyeksi

Permintaan

Kepemilikan Tapak Bangunan

Jual Sewa Lainnya (?)

4. PENERAPAN METODA PENILAIAN

Cost ApproachIncome

ApproachMarket Data

App.Others

5. REKONSILIASI NILAI

6. KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN

Diagram-1. Proses Penilaian

1. Identifikasi Permasalahan

Langkah pertama dari proses penilaian adalah mengidentifikasi permasalahan. Hal ini sangat penting untuk menghindari terjadinya kerancuan pemahaman objektif penilaian tersebut dilaksanakan. Terdapat empat masalah yang harus diidentifikasi, yaitu (a) identifikasi properti yang akan dinilai; (b) penentuan tanggal penilaian; (c) tujuan penilaian tersebut dilaksanakan; dan (d) jenis nilai yang sesuai.

a) Identifikasi properti yang akan dinilai

Identifikasi properti ini meliputi dua hal yaitu: identifikasi real estat dan identifikasi real properti.

1) Identifikasi Real EstatIdentifikasi awal suatu properti secara fisik adalah dengan mengetahui alamatnya secara lengkap, yang dengan alamat tersebut memungkinkan setiap orang dapat mengetahui di mana lokasi properti tersebut berada, lokasi dan data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasinya atau merujuk pada landmark yang dikenali. Dengan menyebutkan lokasi properti secara fisik, juga dilengkapi dengan menyebutkan keterangan properti dari segi legalitasnya, misalnya dengan menyatakan nomor hak kepemilikan.

8

Keterangan seperti ini sangat penting dan berguna untuk menghindari kesalahan identifikasi, karena beberapa kasus di Indonesia menunjukkan kemungkinan adanya dua properti berada pada alamat yang sama.

2) Identifikasi Real PropertiPenilaian terhadap suatu real properti adalah meliputi baik fisik tanah dan/atau bangunan (real estat) maupun hak-hak yang melekat pada pemilikan tanah dan/atau bangunan oleh pemilik individual maupun kolektif. Dalam hal ini identifikasi dimaksudkan untuk mengetahui siapa pemilik/penguasa yangberhak atas properti tersebut. Penilai harus mengetahui status kepemilikanproperti tersebut secara jelas, apakah di bawah kuasa pemilik aslinya, dikuasai pihak bank, dalam status sengketa, dan sebagainya.

b) Penentuan tanggal penilaianProduk akhir dari suatu penilaian properti adalah estimasi nilai pada suatu batasan waktu tertentu. Nilai suatu properti mempunyai kemungkinan berubah dari waktu ke waktu. Oleh karena itu identifikasi tanggal penilaian menjadi sangat penting. Penilai harus mengetahui dengan jelas tanggal penilaian yang dikehendaki oleh pemberi tugas. Tanggal penilaian ini sangat penting untuk menerangkan kapan dasar penilaian itu diambil. Sebagai contoh untuk penentuan pajak warisan, maka tanggal yang dijadikan dasar penilaian adalah tanggal kematian si pewaris; untuk Pajak bumi dan Bangunan, digunakan tanggal penilaian per 1 Januari; untuk penentuan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, penentuan tanggal penilaian adalah pada saat dilakukan pemindahan hak.

c) Tujuan PenilaianMasalah ketiga yang harus diidentifikasi adalah tujuan penilaian tersebutdilakukan. Apakah untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasantanah, lelang, untuk penetapan pajak dan sebagainya. Tujuan penilaian ini perludinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan penilaian dan menentukanestimasi nilai apa yang perlu ditentukan, misalnya untuk menentukan: Harga jual/pembelian yang sepatutnya; Jumlah pinjaman; Dasar penetapan pajak; Tempo kontrak; Dasar pemberian kompensasi, dan sebagainya.

d) Jenis nilai yang dikehendakiMasalah keempat yang harus diidentifikasi ini sangat berkaitan dengan tujuan

9

penilaian. Tujuan penilaian yang berbeda mungkin menghendaki jenis nilai yangberbeda pula. Misalnya dalam penilaian untuk tujuan jual beli, produk akhir jenisnilai yang dikehendaki adalah nilai pasar wajar (fair market value), untuk lelang(auction), jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai jual paksa (forced sale value),dan sebagainya.

2. Survey Pendahuluan

Setelah menentukan tujuan dan merumuskan masalah, maka pada tahap selanjutnya seorang penilai siap untuk melakukan analisis pendahuluan mengenai karakteristik dan data apa yang hendak dikumpulkan. Data dan informasi yang diperoleh pada survei pendahuluan ini akan sangat menentukan tahapantahapanselanjutnya dari proses penilaian.

a) Data yang diperlukan

Berdasarkan identifikasi permasalahan yang telah dilakukan pada tahap pertama, penilai dapat memperkirakan data dan informasi apa saja yang diperlukan dalam rangka penilaian properti tersebut. Terdapat dua jenis data yang harus dikumpulkan oleh seorang penilai, yaitu data umum dan data khusus. Data umum ini meliputi informasi berkenaan dengan prinsipprinsip,kekuatan/keunggulan dan faktorfaktor yang mempengaruhi nilai properti, yaitu informasiinformasi berkenaan dengan tren sosial, ekonomi, pemerintahan dan kekuatan lingkungan yang berpengaruh terhadap nilai properti. Sedangkan data khusus adalah data yang berkaitan langsung dengan properti yang akan dinilai serta propertiproperti pembandingnya. Data khusus ini meliputi data secara detail mengenai fisik, data lokasional, data biaya, data pendapatan dan pembelanjaan, sebagaimana yang terdapat juga pada properti pembanding. Kaitan antara tahap pertama dan tahap kedua sangat erat: jenis properti yang berbeda memerlukan data pendukung yang berbeda; tanggal penilaian yang berbeda memerlukan data yang berbeda; tujuan penilaian yang berbeda memerlukan data yang berbeda, dan seterusnya.

b) Sumber data

Jenis data yang diperlukan, baik data primer maupun data sekunder, selanjutnyaberpengaruh secara langsung terhadap sumber datanya. Sumber data ini sangatbervariatif dari berbagai sektor. Di Indonesia, secara garis besar sumber datatersebut dapat diklasifikasikan sebagai berikut:

InstansionalNon-Instansional

Pemerintah Non-Pemerintah

10

BPN Ditjen Pajak Pemda Dan lainnya

Broker & Agent Perusahaan

Penilai Notaris/PPAT Pengembang

Penjual Pembeli Iklan Media massa

c) SDM & Waktu

Personel dan waktu yang diperlukan ditentukan oleh jangka waktu yang dikehendaki oleh pemberi tugas dan kompleksitas properti yang dinilai. Jumlah personel dan waktu yang diperlukan ini biasanya tergantung pada beban kerjapenilaian yang akan dilakukan, di mana beban ini tergantung pada tipe propertiyang dinilai, skala properti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan dalam pengukurandi lapangan serta instrumen yang diperlukan. Sebagai contoh, pada penilaianpabrik baja, misalnya memerlukan waktu dan personel yang cukup banyak karena biasanya pabrik semen menempati areal yang luas dan terdiri dari ratusan unit bangunan.

d) Perencanaan kerja

Suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat membantu kelancaran danefisiensi pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini meliputi: pembagian tugas dan tanggung jawab tiap personel, perencanaan biaya, sarana pendukung(peralatan, sarana transportasi, dan sebagainya), jadual kegiatan dan lain-lain.

3. Pengumpulan dan Analisis Data

Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti subjek (properti yang dinilai). Data yang tidak mempunyai korelasi langsung terhadap nilai properti subjek tidak perlu dicantumkan dalam laporan penilaian. Data yang dikumpulkan dan dianalisis ini secara garis besar diklasifikasikan menjadi data umum dan data khusus.

a) Data umum

Meliputi data dalam skala nasional, propinsi, kabupaten, kota dan lingkungansekitar. Data ini meliputi faktor-faktor eksternal (sosial, ekonomi, peraturanpemerintah dan lainnya) yang mempengaruhi nilai.

1) Lokasional

11

(1) Data mengenai kecenderungan populasi, peraturan pemerintah, tata guna

(2) tanah, kepadatan, transportasi, masalah lingkungan, fasilitas umum, dan

(3) sebagainya yang berpengaruh terhadap nilai properti subjek mungkin dicantumkan dalam laporan penilaian.

2)Ekonomi

(1) Tren ekonomi baik secara nasional, regional maupun dalam lingkup yang lebih sempit (lingkungan sekitar) biasanya sangat berpengaruh terhadap nilai properti subjek.

(2) Data tersebut seperti tingkat upah buruh, bahan-bahan material, tingkat sewa, tingkat hunian (occupancy rate) dan sebagainya.

(3) Data penting lainny yang juga harus dianalisis adalah studi tentang minat konsumen terhadap lokasi, tipe, harga, kualitas dan tingkat permintaan dalam suatu segmen pasar tertentu.

b) Data Khusus

Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan properti subjek dan propertipembanding.

c) Data Properti Subjek

Data tentang properti subjek ini meliputi: tapak (site), bangunan (improvement)dan dokumen kepemilikan (title).

Tapak (Site) Bangunan Bundel Legal Ukuran & Luasan Bentuk & Kontur Elevasi Jenis Tanah Posisi (letak) Zone

Bangunan utama berikut spesifikasinya

Rekayasa lahan dan kelengkapannya (pagar, saluran, tanaman dan lain2)

Akta Jual-Beli Sertifikat Perizinan Ilokasi,

IMB, dan lain2)

d) Data Pembanding

Properti pembanding adalah properti yang mempunyai kegunaan sama/serupa,berlokasi pada kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data pembanding ini dapat berupa data fisik tanah dan bangunan, data harga jual beli, data sewa untuk berbagai jenis properti.

4. Penerapan Metode Penilaian

Secara garis besar, pendekatan penilaian yang lazim digunakan adalah pendekatandata pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.

12

a) Pendekatan Data Pasar.

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yan sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jualbeli.

b) Pendekatan Biaya.

Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional di mana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.

c) Pendekatan Pendapatan.

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversipendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.

Ketiga pendekatan diatas dapat diterapkan juga untuk penilaian tidak berbasis pasar yang tujuan penilaiannya tidak untuk mempeloleh Nilai Pasar. Misalnya, pemilik properti akan membeli properti/tanah yang bersebelahan. Ketika menerapkan pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan, nilai yang diperoleh dari hasil penlaian mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchase Value).

5. Rekonsiliasi Nilai

Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai

13

untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. Penerapan satu atau lebih metodepenilaian biasanya menghasilkan kesimpulan nilai yang berbdea. Jika penilai menerapkan tiga metode penilaian, maka mungkin akan diperoleh tiga kesimpulannilai yang berbeda.Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai dalam hal ini terdiri dari dari tahap yaitu mereview atau mengkaji ulang data dan tehnik penilaian dan yang kedua mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian dan dikaitkan dengan tujuan/kegunaan penilaian.Terhadap 5 kriteria penting dalam melakukan rekonsiliasi indikasi nilai, yaitu:a) Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti

pembanding yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan;b) Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan;c) Kuantitas dan kualitas buktibukti/data pembanding;d) Estimasi nilai akhir (dalam bentuk range nilai atau indikasi nilai

tunggal);e) Pembulatan nilai akhir.

6. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian

Akhir dari seluruh proses penilaian adalah sebuah keputusan (judgement) tentangkesimpulan nilai yang harus dibuat oleh penilai sebagai jawaban atas tugas yangdibebankan kepadanya oleh klien. Didalam membuat keputusan ini penilai harusmampu bersikap jujur, tidak berat sebelah dan adil. Penilai harus mampu mempertanggungjawabkan keputusan (judgement) yang telah dibuatnya tersebut.Pertanggungjawaban tersebut tidak hanya temporer, tetapi penilai mempunyai beban untuk mempertanggungjawabkan keputusannya tersebut seumur hidupnya.

E. METODA PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

1. Pengertian Nilai Pasar

Pendekatan perbandingan data pasar atau yang lebih dikenal dengan pendekatanpenjualan (sales comparison method) menetapkan batas-batas pada nilai pasar untuk real properti dengan mengkaji data pasar berupa harga yang biasanya dibayarkan oleh pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu meyakini bahwa transaksi jual beli terjadi antara pihak-pihak yang memiliki motivasi yang umum. Harga jual yang merefleksikan motivasi yang tidak umum dari pelaku pasar, misalnya transaksi dari penjual atau pembeli khusus yang bersedia menerima atau membayar harga transaksi di atas atau di bawah harga pasar untuk properti tertentu, harus dikecualikan. Dasar pemikiran utama dari pendekatan ini adalah bahwa nilai pasar dari properti pembanding pada pasar yang kompetitif. Analisis perbandingan dalam pendekatan ini adalah terfokus pada perbedaan-

14

perbedaan dalam hal legalitas, fisik, lokasional dan karakteristik ekonomi antara properti subjek (properti yang dinilai) dengan properti pembandingnya yang serupa atau sejenis serta atas perbedaan dalam hal hakhak yang terkandung dalam properti, tanggal penjualan, motivasi penjual dan pembeli, dan sistem pendanaan/pembiayaan dari masing-masing transaksi penjualan.

Nilai Pasar berdasarkan SPI 2007 didefinisikan sebagai representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. Definisi Nilai Pasar ini memiliki kerangka pengertian masing-masing:

“estimasi sejumlah uang…” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara tunai pada tanggal penilain atas suatu properti dalam transaksi pasar bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pula. Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara khusus tidak memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau konsesikonsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau unsur lain dari Nilai Khusus.

“…pada tanggal penilaian…” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang mungkin terjadi di dalam transaksi berdasarkan Nilai Pasar.

“…dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti…” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan harga di mana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsur lain dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.

15

“…antara pembeli yang berminat membeli…” merujuk pada seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya membuat asumsiasumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.

“…penjual yang berminat menjual…” adalah penjual yang tidak terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab “penjual yang berminat menjual” ini adalah pemilik hipotesis.

“…dalam suatu transaksi bebas ikatan…” adalah transaksi antara pihakpihak yang tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaan atau pemilik bangunan dengan penyewaannya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan masingmasing bertindak independen.

“…yang pemasarannya dilakukan secara layak…” berarti properti akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualan dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.

“…di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian…” menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual masingmasing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masingmasing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk posisinya masingmasing dalam transaksi tersebut. Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisis keadaan pasar pada tanggal penilaian, dan bukan pada keuntungannya atau ramalan pada waktu setelah itu.

16

Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana di dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhatihati akan selalu bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.

“…dan tanpa paksaan…” menyatakan bahwa masing-masing pihak terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuinya. Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan Penggunaan yang Tertinggi dan Terbaik (HBU). Penggunaan yang Tertinggi dan Terbaik tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan penggunaan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan data pasar. Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik properti, situasi dan kondisi paling memungkinkan di mana properti tersebut diperjualbelikan di pasar tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait. Berdasarkan prinsip penggantian, pendekatan perbandingan data pasar menilai properti berdasarkan perbandingan dengan properti lain yang sejenis yang telah diketahui harga jualnya. Karakteristik dari properti yang terjual (properti pembanding) dianalisis berdasarkan kemiripannya dengan properti subjek. Karena tidak ada dua properti yang persis mirip, maka harga dari properti pembanding yang telah terjual harus disesuaikan pada setiap perbedaan antara properti subjek dengan properti pembanding. Nilai yang diperoleh dengan metode ini biasanya sesuai dengan harga yang terbentuk dari interaksi antara penjual dan pembeli pada pasar properti. Metode perbandingan data pasar dapat digunakan pada setiap properti, baik tanah kosong maupun yang sudah dikembangkan sepanjang properti tersebut diperjualbelikan secara periodik di pasar.

2. Asumsi Dasar

Pendekatan perbandingan data pasar didasarkan pada tiga asumsi, yaitu:a. Sering terjadi transaksi atas properti yang sejenis dan sebanding

dengan properti yang akan dinilai.b. Pembeli maupun penjual cukup pengetahuannya terhadap properti

yang akan dinilai tersebut serta kondisi pasar.c. Properti yang akan dinilai tersebut mempunyai harga yang konstan

di pasaran untuk jangka waktu yang cukup panjang

3. Prinsip-Prinsip yang Berkaitan

Beberapa prinsip-prinsip penilaian properti yang terkait dengan penerapanpendekatan perbandingan data pasar antara lain:

a. Penawaran dan permintaan

17

Harga properti adalah ditentukan oleh pasar, yakni dihasilkan dari negosiasiantara penjual dan pembeli. Untuk mengestimasi permintaan, penilaimempertimbangkan jumlah pengguna potensial dari suatu properti tertentu,kekuatan beli, selera dan preferensinya. Untuk menganalisis penawaran, penilai fokus pada propertiproperti yang tersedia yang belum terjual atau kosong baik yang masih dalam konstruksi maupun dalam perencanaan.

b. SubstitusiPrinsip substitusi menyatakan bahwa nilai dari suatu properti cenderung untukditentukan oleh harga yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan propertipengganti/substitusi dengan utilitas yang serupa. Jika berdasarkan prinsip ini,bila terdapat dua properti yang serupa dan sejenis dari segi ukuran, desain,kegunaan dan lokasi, maka properti yang mempunyai harga penawaran yangpaling murah yang akan dipilih terlebih dahulu.

c. KeseimbanganKekuatan penawaran dan permintaan cenderung menuju keseimbangan dalam pasar, tetapi keseimbangan absolut hampir tidak pernah terpenuhi. Berkait dengan perubahan populasi, daya beli dan selera serta preferensi konsumen, permintaan selalu lebih besar setiap waktu, dan penawaran dipenuhi dari pembangunan baru dan perubahan bangunan lama.

d. EksternalitasEksternalitas disini menunjukkan bahwa properti sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor lain di luar properti, seperti faktor lingkungan, peraturan dan halhal khusus lainnya. Pengaruh eksternal tersebut dapat bersifat positif ataupun negatif dalam mempengaruhi nilai properti.Contoh:Pembangunan ekonomi atau krisis global dapat mempengaruhi pasar propertidan selanjutnya akan berpengaruh pada nilai properti.

4. Penerapan dan Batasan-Batasan

Sebagaimana dinyatakan dalam pembahasan pada bahasan sebelumnya,pendekatan perbandingan penjualan adalah metode penilaian tanah yang palingbaik dan paling mencerminkan keadaan pasar. Namun dalam penerapanpendekatan ini terdapat juga kondisi dan batasanbatasan tertentu yang menjadi

18

syarat bahwa pendekatan tersebut dapat diaplikasikan secara akurat. Beberapa hal berkaitan dengan penerapan dan batasan-batasan penerapan pendekatan ini adalah sebagai berikut:a. Pendekatan ini dapat diterapkan untuk semua tipe kepentingan riil

properti ketika terdapat data transaksitransaksi terkini yang cukup mengindikasikan pola nilai di pasar;

b. Ketika jumlah transaksi pasar tidak mencukupi, penerapan pendekatan ini mungkin terbatas, terutama untuk properti khusus yang jarang diperjualbelikan di pasar seperti pelabuhan, lapangan udara, museum, bangunan sekolah/kampus dan properti lain sejenisnya.

c. Ketika kondisi ekonomi berubah secara cepat, kegunaan dari pendekatan ini mungkin terbatas.Contoh: perubahan tentang pajak pendapatan dan zoning

d. Pendekatan perbandingan data pasar mempunyai daya penerapan yang tinggi dan meyakinkan ketika data yang tersedia mencukupi.

5. Faktor-Faktor Penting di dalam Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Pada waktu penerapan pendekatan perbandingan data pasar untuk kebutuhanpenilaian, diperlukan analisis harga dan pasar dari properti yang sebanding. Faktor-faktor yang mempengaruhi analisis harga dan pasar di antaranya adalah:

a. Penggunaan

Penggunaan adalah faktor penentu nilai yang bersifat mendasar, karena nilaipasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal. Jenis penggunaan properti dapat dibedakan sebagai berikut:1) Penggunaan yang sah menurut hukum (legal): apakah suatu

penggunaan sudah memperoleh ijin resmi.2) Penggunaan yang tepat: apakah secara fisik penggunaan

tersebut tepat untuk lokasi atau properti yang dimaksud, dalam arti ukuran, bentuk, dan lain sebagainya.

3) Penggunaan yang cocok/sesuai: apakah fasilitas-fasilitas penunjang yang diperlukan (seperti peralatan, jalan masuk, penggunaan-penggunaan yang terkait) sudah tersedia.

4) Penggunaan yang layak (feasible use): apakah penggunaan seperti itu akan memberikan keuntungan.

5) Penggunaan yang optimal: penggunaan yang manakah yang paling menguntungkan dari sekian banyak alternatif pilihan yang tersedia pada saat keputusan dibuat.

Jadi dalam mencari properti pembanding, selain dicari bentuk fisiknya yang mendekati kesamaan, harus juga dilihat kesamaan maupun perbedaan dari penggunaannya, karena secara umum tidak ada dua properti yang persis sama, oleh sebab itu untuk membuat perbandingan diperlukan analisis dan kajian penelitian tersendiri yang menuntut analisis spesifik.

19

b. Lokasi

Faktor kondisi dari masingmasing lokasi properti yang akan dinilai maupun properti pembanding, sangat mempengaruhi penentuan harga pasar suatu properti, karena penggunaan yang sesuai dan menguntungkan dari properti tergantung pada lokasi serta lingkungan tempat properti itu berada, termasuk fasilitasfasilitas penunjang yang ditempatkan pada lokasi yang baik dan sesuai, oleh karena itu jasa-jasa yang mungkin dihasilkan baik berupa kenyamanan maupun penghasilan dari properti yang bersangkutan akan terus menerus mengalami perubahan sejalan dengan perubahanperubahan yang dialami oleh lingkungannya itu. Maka dari itu stabilitas lingkungan adalah faktor utama yang harus dianalisis pada saat mengadakan evaluasi lokasi.

c. Kondisi Pasar Properti

Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk memahami kekuatankekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari properti tersebut. Identifikasi, analisis serta evaluasi fakta dan kecenderungan yang terdapat dalam pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan adalah bagian dari analisis pasar dan lingkungan. Pasar khusus properti yang perlu mendapat perhatian oleh Penilai adalah pasar penjualan dan sewa serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankannya serta karakteristik khusus dari pasarpasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai dapat melaksanakan analisis pasar (lokasi dan lingkungan) dalam setiap tugasnya, kemudian perilaku pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik atau peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.

6. Prosedur Penerapan

Untuk menerapkan pendekatan perbandingan data pasar (penjualan), seorangpenilai biasanya mengikuti sistematika atau prosedur sebagai berikut:a. Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan

dan mendapatkan daftar propertiproperti sejenis dengan properti subjek yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan;

b. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar;

c. Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter persegi, per meter kubik dan sebagainya) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unit;

d. Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan menggunakan elemenelemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding;

20

e. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis pernbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti).

7. Elemen-Elemen Perbandingan

Elemen-elemen perbandingan adalah karakteristik dari properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayar untuk suatu properti tersebut bervariasi. Penilai perlu mempertimbangkan dan membandingkan semua elemen perbedaan antara properti pembanding dan properti subjek yang dapat mempengaruhi nilainya. Penyesuaian- penyesuaian terhadap perbedaan dilakukan terhadap nilai dari setiap properti pembanding untuk menjadikan pembanding-pembanding tersebut sama dengan properti subjek pada tanggal penilaian.

Terdapat enam elemen perbandingan yang seharusnya dipertimbangkan dalam analisis perbandingan data pasar, yaitu:1. hak-hak yang terkandung dalam kepemilikan properti;2. hal-hal pendanaan;3. kondisi penjualan;4. tanggal penjualan/kondisi pasar;5. lokasi;6. karakteristik fisik.

8. Tahapan-tahapan yang Perlu Dilakukan pada Pendekatan Perbandingan Penjualan

a. Pengumpulan Data Properti Pembanding yang Mirip dan Verifikasi Data, untuk itu perlu diselidiki:1) Lingkungan di mana properti yang akan dinilai itu berada, maka

penilai mencari properti pembanding di lingkungan tersebut. Perluasan penyelidikan ke luar lingkungan tersebut hanya dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap.

2)Waktu terjadinya transaksi jual beli dari properti pembanding. Proses jual beli yang waktunya berdekatan dengan saat ini (saat penilai akan menilai suatu properti)

3)Sumber-sumber untuk mencari data tentang properti pembanding adalah: Penjual Pembeli Notaris Perantara (makelar) Lurah/Camat Iklan dan daftar harga dari surat kabar Pada beberapa negara yang memberikan informasi resmi

mengenai penjualan yang terjadi di masyarakat, informasi tersebut dapat dilihat pada balai kota atau yang berkaitan dengan masalah kota.

4) Jumlah properti pembanding tergantung dari:

21

Kemiripan antara properti pembanding dan properti yang akan dinilai

Tujuan diadakannya Penilaian.

b. Membuat Ringkasan dan Menyusun Informasi Properti Pembanding

Jika telah didapat properti pembanding, maka penilai mulai membuat ringkasan dan menyusun tentang seluruh informasi dari properti pembanding itu selengkap mungkin, sehingga dengan jelas dapat diketahui faktor-faktor berikut:1)Penjual2)Pembeli3)Waktu penjualan/pembelian4)Lokasi5)Sifatsifat fisik antara lain: luas tanah, bangunan, prasarana, dan

lainlain6)Syarat pembayaran7)Motivasi dari terjadinya penjualan/pembelian

c. Analisis Terhadap Properti PembandingDilakukan dengan cara:1)Menganalisis pasar untuk memperoleh unit pembanding dan

atribut yang diperlukan pada faktor-faktor penyesuaian.2)Memperoleh penyesuaian-penyesuaian yang beralasan.3)Melakukan penyesuaian pada properti pembanding berdasarkan

pada faktor-faktor penyesuaian yang telah diperoleh.

Analisis terhadap properti pembanding dilakukan dengan mempergunakan informasi yang telah disusun, termasuk perbedaan dan persamaan antara properti yang akan dinilai dengan properti pembanding, yang dapat mempengaruhi nilai dari properti yang sedang dinilai. Biasanya perbedaan-perbedaan yang perlu diperhatikan adalah:1)Faktor Waktu yaitu kemungkinan perbedaan harga antara

waktu penawaran/ transaksi dengan indikasi harga pada saat penilaian.

2)Faktor Lokasi yang meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas infrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaan lingkungan secara keseluruhan.

3)Faktor Luas sehubungan dengan liquiditas (tingkat kemudahan) penjualan.

4)Faktor Letak yang meliputi posisi properti.5)Faktor Kondisi Fisik yang meliputi keadaan fisik gedung secara

keseluruhan.6)Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak

Milik, Hak Guna Bangunan, Girik atau lain-lainnya. 7)Dan lain-lain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti

adanya keterpaksaan atas suatu transaksi dan lainlain.

d. Mengukur Perbedaan-Perbedaan

22

Pada tahap ini dilakukan pengukuran perbedaanperbedaan antara properti yang akan dinilai dengan pembandingnya, kemudian mewujudkannya dalam nilai masing-masing perbedaan tersebut. Ada beberapa cara dalam mengukur perbedaan-perbedaan dalam pembandingan tersebut, yaitu:

1)Metode jumlah bulat (lump sum)Metode ini adalah kemungkinan yang terbanyak untuk pencocokan properti tersebut dibandingkan dengan unit-unit lengkap.Contoh: Sebuah properti pembanding telah terjual belum lama ini sebesar Rp.100.000.000,- Setelah mempertimbangkan bermacam-macam aspek dari masing-masing properti secara menyeluruh, dapat dibuat dasar properti yang dinilai yaitu akan mencapai nilai lebih besar sehingga menjadi Rp.105.000.000,-

2)Metode Komponen RupiahMetode Komponen Rupiah adalah perbaikan dari metode jumlah bulat (lump sum). Perbedaan perbedaan penting antara properti yang dinilai dengan properti pembanding adalah ditandai dengan pencocokan per bagian yang dibuat untuk perbedaan masing-masing bagian apakah tambah atau kurang.

23

Contoh:

PenyesuaianPembanding1

Rp. 50.000.000,-

Pembanding 2

Rp. 55.000.000,-

Pembanding 3

Rp.48.000.000,-

Lokasi +2.000.000,- -2.500.000,- +2.500.000,-Sifat Fisik -1.000.000,- -1.000.000,- +2.500.000,-Waktu +1.000.000,- 0,- 0,-Jumlah Pencocokan

+ 2.000.000,- -3.500.000,- +4.500.000,-

Nilai Usulan Rp.52.000,000,-

Rp. 51.500.000,-

Rp. 52.500.000,-

3)Metode PersentaseMetode ini adalah seperti metode (b) di atas tetapi pencocokan digambarkan dalam persentase.

Contoh:

PenyesuaianPembanding1

Rp. 50.000.000,-

Pembanding 2

Rp. 55.000.000,-

Pembanding 3

Rp.48.000.000,-

Lokasi +4% -4% +5%Sifat Fisik -2% -2% +4%Waktu +2% 0% 0%Jumlah Pencocokan

+4% -6% +9%

Nilai Usulan Rp.52.000,000,-

Rp. 51.700.000,-

Rp. 52.300.000,-

9. Market Data Grid

Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk mengumpulkan dan membandingkan data properti subjek dan data properti pembanding. Penggunaan market data grid ini adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaianpenyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Dalam market data grid meliputi pula bagian untuk melakukan rekonsiliasi terhadap beberapa indikasi nilai, yang dihasilkan dalam pendekatan perbandingan data pasar.

Market data grid secara lengkap dapat dicontohkan sebagai berikut:

Elemen PembandingProperti Subyek

Properti Pembanding 1

Properti Pembanding 2

Properti Pembanding 3

Harga JualPenyesuaian hak dlm proerti

Harga

24

tersesuaikanPenyesuaian finansialPenyesuaian kondisi penjualan

Harga tersesuaikan

Penyesuaian tanggal transaksi

Harga jual akhir tersesuaikan

Rekonsiliasi nilai

10. Pemeringkatan Mutu (Quality Rating)

Dalam menggunakan pendekatan data pasar (sales comparison approach), faktor subjektivitas penilai sering mempengaruhi hasil penilaian. Hal tersebut dapat dimengerti karena sebagian besar karakteristik properti maupun faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai properti menunjukkan suatu nilai kualitas dan bukan kuantitas (misalkan atap, dinding, lantai, lokasi dan sebagainya). Sehubungan hal tersebut, dalam penilaian yang menggunakan pendekatan data pasar, penilai perlu mengukur dan menyesuaikan kualitas karakteristik properti dan faktor lainnya dengan konsisten. Analisis Quality Rating dapat digunakan untuk kepentingan ini.

Quality Rating (atau disebut juga Quality Rating Value Estimation/QRVE) adalah suatu teknik penilaian yang sederhana dengan menggunakan perhitungan ratarata tertimbang serta memungkinkan para penilai menentukan faktorfaktor apa dan seberapa besar peranannya untuk mempengaruhi nilai jual properti dalam suatu pasar (sub market) tertentu. Dengan teknik ini, penilai dapat menentukan sejumlah variabel (karakteristik properti dan faktor lainnya) yang dipilih dan diberikan angka tertimbangnya. Selanjutnya, baik properti subjek (properti yang akan dinilai) maupun properti pembanding diberikan skor pada setiap variabel atau atribut properti yang diduga mempengaruhi nilai jualnya. Nilai skor setiap properti pembanding dikalikan dengan angka tertimbangnya (weighted) untuk menghasilkan suatu total nilai tingkatan kualitas (quality scores) pada setiap properti. Metode Quality Rating ini pertama kali diuraikan oleh seorang penilai dan akademisi Amerika, Richard U. Ratcliff dalam bukunya, Valuation For Real Estate Decisions, dan memungkinkan kita menghitung proxy dari kegunan yang diperoleh dari prosedur yang cukup sederhana untuk menghasilkan nilai mutu tertimbang keseluruhan untuk suatu properti. Relativitas hasilnya dapat diuji, tetapi pengetahuan tentang pasar tidak banyak bertambah dalam analisisnya, dan asumsiasumsi yang digunakan tidak dapat diuji.

25

Asumsia-sumsi utama tersebut adalah sebagai berikut:1. Menyediakan data sejumlah transaksi jual beli properti berikut

atributnya, biasanya 6 (enam) atau lebih properti yang sebanding dengan properti subjek;

2. adanya faktor-faktor tertentu yang mempengaruhi nilai secara sistematis;

3. adanya pengaruh kuantitatif yang proporsional dengan mutu yang nyata dari faktor-faktor tersebut;

4. skala pengukuran subjektif linear sederhana dapat digunakan untuk mencatat pengaruh dari faktor-faktor tersebut;

5. diasumsikan bahwa skala yang telah diperoleh tersebut dapat merefleksikan keinginan dari pembeli paling mungkin dalam pertimbangannya untuk membeli properti tersebut.

Poin terakhir di atas biasanya merupakan faktor penting karena merupakan asumsi bahwa kebanyakan orang yang bermaksud membeli properti tidak akan memperhatikan detail properti yang kecil-kecil tetapi cenderung memperhatikan properti dalam skala luas, pada umumnya.Contoh: pembeli lebih suka memperhatikan luasan dan pemanfaatan areal dari bangunan ketimbang ketepatan luas bangunan/luas tanah dalam meter perseginya.

Langkah-langkah untuk mengaplikasikan metode ini adalah sebagai berikut:a. mengidentifikasi tipe pembeli tipikal yang dianggap menjadi

pembeli yang paling mungkin dari properti yang dinilai;b. memilih faktorfaktor yang dianggap mempengaruhi nilai (biasanya 3

sampai 5 faktor);c. Memberikan bobot dalam persen untuk tiap faktor sehingga jumlah

bobot secara seluruh faktor sama dengan 100%;d. Memberikan skor dalam skala subjektif tetapi sistematis (misal 0

sampai 9) untuk tiap properti pembanding, untuk menunjukkan peringkat dari tiap faktor;

e. Menjumlahkan hasil perkalian dari tiap skor dan bobotnya untuk tiap properti untuk memperoleh total skor kualitas (Quality Score) dari properti dimaksud.

Quality Rating dapat digunakan untuk:a. Penilaian individu suatu sub market, beberapa properti subjek

dengan transaksi jualbeli yang terbatas, seperti ruang pamer (showroom), bengkel pemeliharaan (service station), toko, ruko, dan sebagainya;

b. Sebagai alat untuk saling melengkapi dan menguji hasil penilaian massal maupun dengan pendekatan lainnya;

c. Untuk keperluan khusus, seperti peninjauan kembali nilai suatu properti.

26

Metode Quality Rating juga memiliki kelemahan. Walaupun formalitas prosesnyatampak jelas, ada kelemahan pada tahaptahap awal dari metode ini. Kita harusmengasumsikan dua hal penting, yaitu faktor apa yang mempengaruhi nilai danberapa bobot yang harus kita berikan untuk faktor-faktor tersebut. Jika kitamelakukan kesalahan pada tahap ini, maka seluruh proses menjadi salah, dan tidak ada cara untuk mengetahui apakah kita melakukan kesalahan pada tahap awal, karena kesalahan yang terjadi dibalik proses penghitungan sulit untuk dikenali. Hal itu semua berarti bahwa kehatihatian dalam pemberian skor sesuai prosedur sistematis dan terstandardisasi sangat penting dilakukan dan penerapan alur pikir rasional perlu diterapkan secara hatihati dalam setiap penilaian. Hal yang utama dalam teknik ini adalah bahwa penilai harus mempunyai pengetahuan yang cukup baik terhadap pasar properti di daerah tugasnya. Jika pengetahuan dan pengalamannya terhadap pasar properti tidak cukup atau kurang, penilai dapat menggunakan beberapa metode statistik sederhana yang dapat membantu tugas-tugasnya.

11. Kelebihan dan kekurangan pendekatan perbandingan data pasar

Kelebihan/keuntungan dari pendekatan perbandingan data pasar adalah:a. Sederhana untuk digunakan.b. Pendekatan dapat dipercaya terutama jika properti pembanding

benarbenar mirip dengan properti yang akan dinilai.c. Sangat penting pada setiap penilaian tanah kosong.

Kekurangan dari pendekatan data pasar:1. Karena tidak ada dua properti yang persis sama, maka semua

perbedaan harus dipertimbangkan, apakah perbedaan itu mempengaruhi nilai dari properti tersebut atau tidak, di mana kadang-kadang pertimbangan itu cukup sulit.

2. Jika salah satu pihak (penjual/pembeli) kurang mengetahui harga pasar, maka kemungkinan harga yang mereka terima tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya.

3. Pendekatan perbandingan penjualan hanya sedikit berguna dalam menilai properti yang menghasilkan pendapatan (investment property), seperti hotel, apartemen, dan lain-lain.

4. Subjektivitas memegang peranan penting. Penilai yang belum berpengalaman dapat memberikan penyesuaian yang salah.

27

DAFTAR BACAAN

1. Appraisal Institute, 2001, The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition, Appraisal Institute, Illinois, USA.

2. Cooper, John (2002), Asset Appraisal/Valuation for Financial Restructuring, Surabaya.

3. Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, edisi pertama , BPFE – Yogyakarta.

4. Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (2007), Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, Jakarta.

5. Whipple, R.T.M., 1995, Property Valuation and Analysis, The Law Book Company Limited, Australia.

6. Modul Penilaian Pendekatan Pasar, Diklat Teknis Substantif Spesialisasi, Penilaian Properti Dasar, Departemen Keuangan RI, 2008.

28