BAB II - IMISSU Single Sign On of Udayana University bab 2… · konsep yang diterapkan, ... Fungsi...

Seminar Tugas Akhir | 6

BAB II

PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN

HUNIAN TERPADU

Pada bab ini akan dilakukan tinjauan terhadap beberapa teori yang relevan

dan mendukung objek rancangan dan tinjauan objek sejenis agar dapat

merumuskan spesifikasi proyek secara umum.

2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu

Jika ditinjau berdasarkan suku kata, terdapat 4 buah kata yang menjadi sebuah

frase judul yaitu kata Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. Keempat kata ini

memiliki fungsinya masing-masing yang jika diurutkan berfungsi sebagai kata

tempat/lokasi, kata subjek/pelaku dan objek.

Kata kompleks memiliki arti yaitu suatu kesatuan yang terdiri dari sejumlah

bagian, khususnya yang memiliki bagian yang saling berhubungan dan saling

tergantung. Dalam arsitektur, kompleks dapat merujuk kepada gabungan beberapa

bangunan dalam suatu wilayah.

Kata Komersial merupakan kata serapan bahasa Indonesia dari bahasa Inggris

yaitu commercial. Komersial memiliki makna yaitu mendapat keuntungan.

Bangunan komersial merupakan bangunan gedung yang difungsikan untuk

mewadahi aktivitas komersial yang bertujuan mendatangkan keuntungan baik


dalam jangka pendek maupun jangka panjang. Untuk menunjang keberhasilan

fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu mempertimbangkan berbagai

aspek baik dari sisi tampilan bangunan, pertimbangan efisiensi, keamanan,

maupun peluang pengembangan.

Kata hunian (rumah tinggal) merupakan suatu tempat untuk tinggal atau

kediaman. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat

tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia

maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut

sangkar, sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu

pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan

tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas, dll.

(Wikipedia, 2012).

Kata terpadu berasal dari kata padu yang artinya utuh dan kompak. Maka dari

itu kata terpada memiliki makna yaitu saling berkaitan, kompak dan saling

mendukung.

Setelah mengkaji dari keempat suku kata yang membentuk judul tersebut,

maka dapat ditentukan beberapa teori yang sekiranya relevan dengan objek yang

akan dibangun.

2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu

Setiap proyek memiliki keunikannya tersendiri, keunikan tersebut bisa berupa

konsep yang diterapkan, fungsi dari bangunan tersebut, fasilitas-fasilitas yang

disediakan, bentuk dan tampilan bangunan, filosofi dan teknologi yang diterapkan

pada bangunan.

Adapun kelebihan dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung,

yaitu penerapan teknologi pada gedung parkir dengan sistem parkir otomatis yang

digerakkan oleh sistem robotic. Dengan hal tersebut, waktu yang diperlukan untuk

memarkir kendaraan dapat dipangkas, selain itu juga dari segi keamanan cukup

aman dan tentunya dengan lahan yang terbatas dapat menampung kendaraan yang

lebih banyak dari sistem parkir konvensional dengan luasan yang sama.

2.3 Tinjauan Mixed Use Development

A. Pengertian Mixed Use Development


Mixed Use Development adalah suatu area atau lahan yang terdiri dari dua

fungsi atau lebih di dalamnya, seperti perkantoran, hotel, hunian, pusat

perbelanjaan yang dikembangkan menjadi satu kesatuan. Tujuan dari

penerapan konsep mixed use pada dasarnya yaitu untuk pemanfaatan lahan

menjadi lebih efektif dan efisien, dan membuata pelayanan kebutuhan lebih

mudah dan terintegrasi. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu

bangunan atau kompleks bangunan sering disebut dengan istilah superblock

(mixed use building).

Konsep mixed use dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks

(lahan), blok bangunan maupun dalam satu bangunan. Pola mixed use bisa

berupa horizontal maupun vertical, sesuai dengan jenis fungsi yang

diterapkan. Penerapan atau pemilihan jenis-jenis fungsi pada konsep mixed

use, dipengaruhi oleh luas dan bentuk lahan, letak, lokasi dan posisi terhadap

infrastruktur yang tersedia disekitarnya, dan aspek keuntungan dari bisnis

property yang dilakukan pengembang (developer). Selain itu, persyaratan atau

peraturan mengenai tata kota turut mempengaruhi dalam menerapkan konsep

mixed use, sehingga kondisinya bisa berlainan meskipun berada dalam suatu

area/ kawasan yang sama. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul

dalam hal pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu :

1. Keterbatasan Lahan & Nilai Lahan (Sistem Pertanahan & Harga Patokan)

2. Keterbatasan Sumber Daya (Alam, Manusia, Buatan)

3. Peraturan (Pertanahan, Zoning Regulation)

4. Tata Nilai Perkotaan (Keteraturan dan Ketertiban)

5. Urbanisasi

6. Penyediaan Prasarana Dasar (Air, Listrik, rumah)

7. Jumlah Penduduk Yang Besar

Dalam pengembangan konsep mixed use ini sebetulnya ada hal-hal yang

menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan

memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang

dikembangkan tersebut menjadi daya tarik dan sangat diminati oleh para

konsumen, beberapa hal tersebut antara lain :


1. Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan

dihasilkan.

2. Keberadaan Infrastuktur harus efisien

3. Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen

4. Adanya amenities dan attractions yang tidak mungkin pada penggunaan

single use.

5. Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest

6. Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan.

7. Adanya Keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar.

8. Perhatikan dengan seksama pentahapan konstruksi

9. Penggunaan bersama fasilitas

10. Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional

B. Ciri-ciri Mixed Use Development

Menurut Marlina, Mixe Use Development dapat dibagi menjadi tiga ciri-

ciri umum, yaitu:

1. Mewadahi dua fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail,

perkantoran, hunian, hotel, entertainment, cultural dan rekreasi.

2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional.

3. Terdapat ketergantungan antara masing-masing fungsi bangunan yang

memperkuat integrasi dan sinergi fungsional tersebut.

C. Manfaat Mixed Use Development

Menurut Marlina, ada beberapa manfaat dalam penerapan konsep mixed

use development, antara lain:

1. Memberikan kelengkapan dan kemudahan pada bangunan hunian dan

bagi pengunjungnya.

2. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan

aktivitas dalam suatu superblock berarti terdapat efisiensi pergerakan

bagi penggunan bangunan tersebut.

3. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock pada

salah satu bagian kota berpotensi meningkatkan pertumbuhan

kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi

pengguna bangunan tersebut.


4. Penghematan pendanaan bangunan. Pembangunan berbagai fasilitas

dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana

pembangunan, misalnya dengan efisiensi dana pembangunan

infrastrukutur.

5. Menghambat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai

pertumbuhan kota secara vertikal, karenanya pembangunan superblok

dapat meminimalkan pertumbuhan kota secara horizontal.

6. Integrasi sistem-sistem. Sesuai persyaratan superblock,

pengembangan fungsi-fungsi dilamnya dirancang secara terintegrasi,

saling menguntungkan antar fungsi. Integrasi ini dapat merupakan

simbiosis mutualisme antar fungsi.

2.4 Tinjauan Bangunan Komersial

Bangunan komersial merupakan bangunan yang direncanakan untuk

mendatangkan keuntungan bagi pemilik maupun penggunanya, seperti ruko

yang bisa disewakan pemiliknya ataupun sebagai tempat untuk membuka

usaha, perhotelan yang berfungsi sebagai tempat menginap berbayar, rumah

kos atau apartemen yang disewakan sehingga selalu memberikan penghasilan

berkelanjutan. Fungsi komersial meliputi jasa dan barang seperti kantor sewa,

hotel, gudang, pertokoan, supermarket, pusat perbelanjaan dan layanan jasa

seperti service, laundry, dll. Untuk lebih menarik sebaiknya bangunan

komersial memiliki desain arsitektur yang menarik sehingga mempunyai nilai

(niaga) tinggi yang dapat disewakan ataupun diperjualbelikan.

Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan

komersial perlu mempertimbangkan berbagai aspek yang meliputi :

a. Pencitraan (brand image) dimana bangunan komersial harus mempunyai

citra atau karakter yang kuat sebagai daya tarik untuk menarik konsumen.

b. Nilai ekonomis bangunan dimana bangunan ini mudah perawatannya

sehingga tercapai efisiensi dalam penggunaan dimana erat kaitannya

dengan keuangan.

c. Lokasi strategis, sehingga mudah dilihat, dicari dan dijangkau.

d. Prinsip keamanan bangunan, sebagai persyaratan utama dalam bangunan

komersial karena mewadahi keselamatan publik seperti tangga darurat,


peralatan keselamatan dari kebakaran maupun antisipasi untuk bencana

alam lain. Prinsip keamanan bangunan ini dibedakan

menjadi safety (keselamatan) dan security (keamanan).

e. Prinsip kenyamanan bangunan, bangunan komersial akan lebih

memberikan keuntungan apabila mampu membuat si penghuni maupun

konsumen betah didalamnya. Beberapa jenis kenyamanan yang perlu

diperhatikan antara lain :

o Kenyamanan penghawaan

o Kenyamanan pencahayaan

o Kenyamanan audio

o Kenyamanan sirkulasi dalam bangunan

f. Kebutuhan jangka panjang, aspek ini penting untuk mengantisipasi

dinamika perubahan baik dari waktu maupun tuntutan kebutuhan.

g. Kondisi, potensi dan karakter kawasan, aspek ini akan menunjang

lancarnya ekonomi bangunan komersil ini, karenanya harus ada kesesuaian

antara kondisi, potensi dan karakter kawasan dengan fungsi bangunan

komersial yang akan diadakan.

h. Kondisi sosial budaya masyarakat, aspek ini untuk mendukung lancarnya

kegiatan perekonomian dimana bangunan komersial dengan kegiatannya

itu berada. Karenanya bangunan komersial dan kegiatannya ini harus bisa

diterima oleh masyarakat sekitarnya secara sosial, budaya maupun

psikologis.

i. Perkembangan teknologi, dimana diharapkan bangunan komersial ini

mampu menerima atau bahkan dapat menerapkan perkembangan teknologi

yang ada sehingga bisa memberi manfaat lebih bagi sekitarnya.

2.4.1 Tinjauan Kantor Sewa

A. Pengertian Kantor Sewa

Kantor sewa merupakan bangunan yang direncanakan untuk mewadahi

fungsi-fungsi tertentu yang dimiliki secara nonpermanent dengan sistem sewa.

Sistem sewa ini berdampak pada dinamisasi penyewa meskipun bidang usaha

yang sama karena untuk menempati ruang sewanya hanya berlaku dalam jangka


waktu tertentu. Untuk pengembalian modal dalam pengadaan sebuah kantor sewa

perlu dikembangankan dua fungsi penting dalam kantor sewa, antara lain:

a. Pemasaran

Fungsi ini terkait dengan hakekat kantor sewa sebagai bangunan komersial

yang mempunyai tujuan untuk mendapatkan keuntungan. Agar hal tersebut

dapat dicapai, sebuah kantor sewa harus bersifat “menjual” dalam arti

mampu dan mudah dipasarkan. Salah satu strategi untuk mendapatkan

rancangan yang tepat sesuai permintaan/kebutuhan pasar adalah dengan

melakukan analisis pasar. Sealin melihat tren pergerakan bisnis di

masyarakat, perlu dipertimbangkan usaha-usaha yang sesuai untuk

dikembangkan dalam masyarakat di suatu wilayah, serta kecenderungan

perkembangan di masa yang akan datang.

b. Pengembangan

Pada sebuah kantor sewa diperlukan pengelolaan yang professional karena

usaha sewa-menyewa ruang tersebut merupakan aktivitas yang dilakukan

untuk jangka waktu yang sangat panjang. Selain terkait dengan promosi

ruang sewa itu sendiri, sebuah kantor sewa memerlukan perencanaan

pengembangan lain khususnya berkaitan dengan penyediaan dan

pematangan tanah, desain bangunan dan perencanaan anggaran.

Rancangan bangunan sebuah kantor sewa harus memiliki kemungkinan

pengembangan baik berupa perluasan ruang maupun perbaikan rancangan

ruangan. Sebuah kantor sewa harus memiliki rancanga ruang yang

fleksibel untuk mengantisipasi perubahan dari tuntutan dinamisasi

pergantian penyewa.

B. Penyewaan Kantor Sewa

Sesuai dengan namanya, sistem kepemilikan ruang di dalamnya bersifat

sementara dengan sistem sewa. Harga sewanya disesuaikan dengan kemampuan

penyewa dan fasilitas yang disediakan. Kemampuan penyewa juga disesuaikan

dengan jenis usaha yang direncanakan untuk ditampung pada kantor sewa tersebut.

Dalam perhitungan sewa ruang kantor dikenal dengan istilah-istilah sebagai

berikut;


a. Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan,

tetapi merupakan layanan untuk penyewa, seperti elevator, tangga, AC

sentral, Fire tower court.

b. Rentabel floor area, dibedakan menjadi dua yaitu;

- Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga

tertentu.

- Commont floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet dan lain

sebagainya. Harga sewa/m2 diperhitungkan berdasarkan rentable floor

area.

c. Gross Area System, merupakan sistem sewa dengan memperhitungkan

semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift,

lavatory dan ruang-ruang penunjang lainnya.

d. Net Area System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan luas ruang

yang benar-benar hanya digunakan oleh penywa. Dalam hal ini, lavatory,

ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan.

e. Semi Gross System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua

ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang,

fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat dan

fasilitas umum lainnya. Rancangan bangunan yang baik selalu

dipertimbangkan berdasarkan pengguna dan kegiatan yang akan diwadahi

dalam bangunan. Pada sebuah kantor sewa, secara umum pengguna

bangunan dapat dibedakan menjadi;

- Penyewa/ konsumen kantor sewa

- Pengunjung bangunan/ tamu

- Pengelola bangunan

C. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolaannya

Selain dari aspek penyewaan, kantor sewa juga diklasifikasikan dari sisi

pengelolaannya, yaitu;

a. Tenant Owned Office Building

Adalah kantor sewa yang dibanguna oleh pemilik yang sekaligus

berperan sebagai penyewa sebagaian besar bangunan. Dalam hal ini,

layout ruang, bentuk bangunan, dan komponen lain disesuaikan


dengan keinginan pemilik. Oleh karena pemilik sekaligus merupak

penyewa, berarti pengelola bangunan adalah salah satu dari penyewa

yang merangkap sebagai pemilik bangunan. Biasanya image bangunan

dapat menunjukkan corporate image yang sesuai denga pemiliknya.

b. Speculative Office Building

Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi

kebutuhan pasar (market demand) serta spekulatif diharapkan mampu

menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan yang telah dilakukan.

Keberhasilan Speculative Office Building ditentukan oleh income yang

dihailkan oleh pemilik atau sponsor bangunan bukan oleh keberhasilan

memenuhi kebutuhan pemakai.

Prinsip dasar yang diterapkan pada Speculative Office Building yaitu

apabila bangunan tidak efisien maka tidak aka nada penyewa atau

orang yang bersedia membayar biaya sewa. Oleh karena itu, bangunan

tersebut harus dirancang seefisien mungkin untuk memnuhi kebutuhan

pasar yang bervariasi.

c. Investment Type of Office Building

Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara

lain:

- Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan

disewa oleh satu penyewa saja, sehingga image bangunan dapat

diolah sesuai keinginan penyewa tunggal tersebut, atau terdapat

satu perusahaan yang menyewa sebagian besar ruang kantor

dengan sistem multiple tenancy floor. Biasanya, ruang dalam

kantor didesain secara terbuka tanpa adanya partisi dengan

perletakan transportasi vertikal dan area servis di luar area kantor,

yang memungkinkan kebebasan pembagian layout denah.

- Seringkali bangunan diadakan pada site dengan nilainya relative

tinggi.

d. Tailor Made Building

Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya

bangunan pemerintahan atau suatu departemen. Kelebihan kantor sewa


semacam ini menurut Francis Duffy (1978) (dalam Meyer, 1983)

adalah sebagai berikut;

- Pemilihan lokasi dapat disesuaikan dengan sasaran kegiatan. Hal

ini berdampak pada efisiensi pencapaian, baik dari penyewa

maupun pengunjung bangunan.

- Dapat dibangun dengan fasilitas khusus sesuai dengan tuntutan

kenyaman bagi fungsi ruang dan aktivitas yang direncanakan.

- Bangunan dapat dibangun dengan luas yang bervariasi, sesuai pola

kerja pemakai ruang dan dapat diatur untuk mengantisipasi

perkembangan kegiatan.

- Dapat dirancang lebih kreatif untuk mendapatkan image yang

berbeda-beda.

D. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pembagian Layout Denah

Fungsi, aktivitas dan fasilitas pada suatu kantor sewa akan berdampak

pada tuntutan rancangan kantor sewa yang harus dipenuhi, sekaligus

menjadi ciri spesifik rancangan suatu kantor sewa. Pembagian ruang pada

suatu bangunan kantor dapat dikelomokkan sebagai berikut;

a. Cellular System (sel)

Pada umumnya, bentuk bangunan memanjang dengan koridor

memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini

memungkinkan rancangan ruang-ruang dengan privasi yang tinggi

sehingga sesuai untuk ruang eksekutif, manajer dan sebagainya.

b. Group Space System (Kelompok Ruang)

Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu

menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada

bangunan yang mempunyai kedalam 15-20 m dari koridor ke dinding

terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok untuk rancangan ruang dengan

karakter semiformal.

c. Landscape Open Plan System (Ruang Terbuka)

Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut

kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat

dari partisi, furniture, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak


sirkulasi dan lalu lintas kelompok atau unit kerja. Pada konfigurasi ini,

kelompok kerja umumnya dapat saling melihat posisi berdiri.

Konfigurasi ini cocok digunakan untuk rancangan dengan karakter

bebas, nonformal dan masih dalam pola pengelompokan ruang.

2.4.2 Tinjauan Toko/ retail

Keberadaan sebuah tempat perbelanjaan dalam suatu kota selalu menjadi

tempat yang paling menarik dan mudah diingat karena termasuk tempat yang

sering dikunjungi oleh warga kota tersebut. Tempat ini biasanya terletak di jalan-

jalan utama dan pusat-pusat kota sehingga dapat menimbulkan image baru pada

sebuah kota. Bahkan tidak jarang kuantitas dan kualitas tempat perbelanjaan dapat

memberikan gambaran tingkat kemakmuran warga kota tersebut.

Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya

sebagai berikut;

1. Bentuk usaha perdagangan individual yang dilakukan secara bersama

melalui penyatuan modal dengan tujuan efektivitas komersial

(Beddington, Design for Shopping Center ).

2. Suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa yang

bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang

matang karena bertujuan memperoleh keuntungan (profit) sebanyak-

banyaknya (Gruen, Center for Urban Environment; Survival of the

Cities)

3. Kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat

terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada pedagang individu,

sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang bertanggung

jawab secara menyeluruh (Beddington, Design for Shopping Center).

4. Sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan

pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan

diatur menjadi sebuah kesatuan operasi (operation unit), berhubungan

dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.

Unit ini juga menyediakan parker yang dibuat berhubungan dengan tipe

dan ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, Shopping Center

Development Handbook).


5. Suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau

lingkungan setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan

berbelanja atau transaksi jual/beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk

berkumpul atau berekreasi (Beddington, Design for Shopping Center).

Dari berbagai pengertian di atas, terdapat beberapa kata kunci terkait dengan

pusat perbelanjaan, yaitu;

1. Adanya kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa

2. Dapat berfungsi juga sebgai tempat berkumpul dan berekreasi

Dua kata kunci tersebut, akan mewarnai proses perancangan sebuah pusat

perbelanjaan, selain kata kunci utama sebagai bangunan komesial, yaitu

bertujuan menghasilkan keuntungan bagi pemiliknya.

A. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Skala Pelayanan

Berdasarkan skala pelayanannya, pusat perbelanjaan dapat dibedakan

menjadi 3 jenis, yaitu;

1. Pusat perbelanjaan local (neighborhood center)

Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan yang

meliputi 5.000 sampai 40.000 penduduk (skala lingkungan), dengan luas

bangunan berkisar antara 2.787-9.290 m2. Unit penjualan terbesar pada

pusat perdagangan golongan ini yaitu supermarket.

2. Pusat perbelanjaan distrik (community center)

Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 40.000

sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas bangunan

berkisar antara 9.290-27.870 m2. Unit-unit penjualan terdiri atas junior

department store, supermarket dan toko-toko.

3. Pusat perbelanjaan regional (main center)

Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 150.000

sampai 400.000 penduduk, dengan luas bangunan 27.870-92.990 m2.

Pusat perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 department store dan 50-

100 toko retail, yang tersusun mengitari pedestrian dan dikelilingi oleh

area parker (the Community Builders Council of ULI-the Urban Land

Institute, 1977:23).


B. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Sistem Transaksi

Berdasarkan sistem transaksinya, sebuah pusat perbelanjaan dapat

dibedakan menjadi 2, yaitu;

1. Toko Grosir, adalah toko yang menjual barang dalam jumlah besar.

Barang-barang tersebut biasanya disimpan di gudang atau di tempat lain,

sedangkan yang ada di toko grosir hanya contohnya. Oleh karena

penjualan dilakukan dalam jumlah besar, biasanya etalase pada toko

grosir hanya memerlukan tempat yang relati kecil.

2. Toko Eceran, adalah toko yang menjual barang dalam jumlah kecil atau

persatuan barang. Toko eceran lebih banyak menarik pembeli karena

tingkat variasi barangnya yang tinggi. Pada toko semacam ini, area

display barang dagangan memerlukan ruang yang relative besar untuk

mewadahi variasi barang dagangan. Sebaliknya, gudang mungkin hanya

memerlukan area dengan dimensi yang lebih kecil. Area dropping

barang bukan merupak area vital pada toko jenis ini.

C. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Lokasi

1. Pasar, merupakan kelompok fasilitas perbelanjaan sederhana (los, toko,

kios, dan sebagainya) yang berada di suatu area tertentu pada suatu

wilayah. Fasilitas perbelanjaan ini dapat dapat bersifat terbuka ataupun

berada di dalam bangunan, biasanya berada dekat dengan pemukiman.

2. Shopping Street, merupakan pengelompokan saran perbelanjaan yang

terdiri dari dereta toko atau kios terbuka pada suatu penggal jalan. Jenis

perbelanjaan ini biasanya berkembang di kawasan-kawasan yang

menarik dikunjungi wisatawan.

3. Shopping Percint, merupakan kompleks pertokoan terbuka yang

menghadap pada suatu ruang terbuka yang bebas. Perbelanjaan ini

biasanya tumbuh di dekat obyek wisata atau kawasan wisata.

4. Shopping Center, merupakan pengelompokan fasilitas perbelanjaan

(toko dan kios) yang berada dalam satu atap. Pada shopping center,

barang ynag diperdagangkan didominasi oleh kebutuhan sekunder dan

tersier, sedangkan pada jenis pasar, barang yang diperdagangkan

didominasi oleh kebutuhan primer. Shopping Center secara khusus


mempunyai berbagai pola visual dan sirkulasi yang diperuntukan bagi

pengunjung untuk berjalan mengelilinginya, bahkan tidak hanya

mencakup skala komplek yang berukuran besar, tetapi berskala manusia.

2.5 Tinjauan Hunian/ Rumah Tinggal

2.5.1 Pengertian Rumah Tinggal (Hunian)

Rumah merupakan suartu tempat yang difungsikan sebagai tempat untuk

berlindung dari cuaca luar, seperti hujan, panas matahari, dan juga sebagai

tempat manusia melangsungkan kehidupannya, tempat manusia berumah

tangga dan sebagainya. Seiring perkembangan waktu, rumah tidak hanya

sebagai untuk tempat tinggal, namun juga menanda status social si pemilik

rumah. Arsitektur rumah tinggalpun berbeda-beda di setiap daerah dan juga

mengikuti tren perkembangan teknologi.

Adapun definisi-definisi rumah menurut undang-undang dan menurut para

ahli akan dijelaskan sebagai berikut:

1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau

hunian dan sarana pembinaan keluarga. (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang

Perumahan dan Permukiman)

2. Rumah merupakan tempat berlindung dari pengaruh luar manusia, seperti

iklim, musuh, penyakit, dan sebagainya. Untuk dapat berfungsi secara

fisiologis, rumah haruslah dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang

dibutuhkan, seperti listrik, air bersih, jendela, ventilasi, tempat

pembuangan kotoran dan lain-lain. (Koesputranto, 1988)

3. Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan

melangsungkan kehidupannya. Di samping itu, rumah juga merupakan

tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu

diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam

suatu masyarakat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148)

4. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal

selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal

manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan

biasa disebut sangkar, sarang, atau kandang. Dalam arti khusus, rumah

mengacu pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di


dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh,

makan, tidur, beraktivitas, dan lain-lain. (Wikipedia, 2010)

5. Elemen terpenting dari pembentukan suatu perumahan adalah rumah itu

sendiri. Rumah dapat diartikan sebagai tempat untuk berumah tangga,

tempat tinggal/alamat, lokasi tempat tinggal, bagian dari eksistensi

individu/keluarga (terkait dengan status, tempat kedudukan, identitas),

bagian dari kawasan fungsional kota, investasi (keluarga atau

perusahaan), sumber bangkitan pergerakan (trip production), ruang untuk

rekreasi, ruang yang digunakan untuk menjalin kehidupan keluarga, serta

wadah sebagai batas privasi.

6. Pengertian rumah bagi seseorang bisa mengandung dimensi yang luas.

Rumah adalah keluarga dengan budaya internal beserta sejarahnya serta

lingkungan alam, masyarakat dengan budaya lokal.(Allenda,

Leonardiansyah : 1)

7. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau

hunian dan sarana pembinaan keluarga. (Musthofa, Bisri. 2008 : 64)

8. Dalam pengertian yang luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan

(struktural), melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-

syarat kehidupan yang layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan

masyarakat. Rumah dapat dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk

menikmati kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di

dalam rumah, penghuni memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di

dalam dunia ini. Rumah harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu

untuk tumbuh, memberi kemungkinan untuk hidup bergaul dengan

tetangganya, dan lebih dari itu, rumah harus memberi ketenangan,

kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala peristiwa

hidupnya. (Frick, 2006 : 1)

9. Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal (Kamus Bahasa Indonesia,

1997). Kebutuhan akan dapat berlindung sebenarnya termasuk kebutuhan

yang utama, selanjutnya karena manusia tidak lagi hidup secara

berpindah-pindah, maka mereka memerlukan tempat tinggal yang tetap,

yang sekarang bisa disebut rumah. (Juhana, 2000 : 31)


10. Rumah merupakan sarana pengaman bagi diri manusia, pemberi

ketentraman hidup, dan sebagai pusat kehidupan berbudaya. Di dalam

rumah dan lingkungannya itu, dibentuk dan berkembang menjadi

manusia yang berkepribadian. (Juhana, 2000 : 31)

2.5.2 Jenis-jenis Rumah Tinggal (Hunian)

Menurut Untermann. dkk (1986) dalam dalam buku Perencanaan Tapak

untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan antara lain:

1. Rumah Tinggal Tunggal/ Detached

Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal

yang berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya

untuk satu keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu

cottage, villa, bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok

rumah tinggal tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah

yang besarnya lebih besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi

oleh halaman atau yard .

2. Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached )

Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di

sekat sama besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel

ini untuk disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan bangunan.

3. Rumah Kota (Town House)

Sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di

dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan

yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan

ruangan bagian dalam untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang

dibuat dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota

menawarkan kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal

kecuali bila dibuat tanpa halaman samping.

4. Rumah Susun (Flat)

Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai

konfigurasi. Kerugian utama rumah susun adalah BC yang mengurangi

unit-unit yang dapat diorientasikan ke permukaan tanah. Rumah susun


umumnya berisi ganda, artinya mempunyai ruang-ruang yang berada di

luar pada unit-unit tersebut.

5. Rumah berpekarangan Dalam (Patio House)

Adalah suatu variasi pada rumah "ranch” berlantai satu tradisional.

Dengan pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan

ruang-ruang tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang

tanah yang sempit, bentuk tersebut "dibengkokkan” dan ruang-ruang

pribadinya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halaman-

halaman samping dan depan, rumah "ranch” tersebut kini menjadi rumah

berpekarangan dalam (patio).

6. Maisonet (Maisonette)

Adalah sebuah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan

bertingkat rendah. Yang telah dipergunakan secara luas di seluruh dunia.

Dikatakan berkepadatan tinggi karena merupakan suatu penumpukan

vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan

lainnya, dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang

terletak lebih atas.

7. Rumah teras bertingkat (Terrace House)

Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat

menjenjang ke atas maupun ke bawah sebuah perbukitan guna

meningkatkan arah pandangan, dan memberikan orientasi yang lebih baik,

juga memungkinkan taman-taman atau teras-teras di atas atap-atap dari

unit-unit di bawahnya.

8. Rumah Gandeng (Row Houses)

Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang

terletak di atas sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal”

dasarnya terletak pada lantai bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan,

dapur, kamar mandi kecil dan kemungkinan sebuah ruang belajar.

2.6 Pemahaman Terhadap Regulasi

Setelah meninjau pemahaman terhadap Kompleks Komersial dan Hunian

Terpadu, perlu adanya tinjauan terhadap peraturan/ persyaratan mengenai fasilitas


dan standar mengenai hunian (pemukiman), dan aturan kepemilikan properti/

bangunan di Indonesia, baik Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga

Negara Asing (WNA).

2.6.1 Persyaratan dan Standar Perencanaan Permukiman di Perkotaan

Persyaratan dan standar perencanaan fasilitas yang akan direncanakan

berpedoman pada Standar Nasional Indonesia (SNI), yakni SNI Nomor 2003-

1733 Tahun2004.

Pembangunan perumahan merupakan faktor penting dalam peningkatan

harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan umum sehingga

perlu dikembangkan secara terpadu, terarah, terencana serta berkelanjutan/

berkesinambungan. Beberapa ketentuan umum yang harus dipenuhi dalam

merencanakan lingkungan perumahan di perkotaan adalah:

a) Lingkungan perumahan merupakan bagian dari kawasan perkotaan

sehingga dalam perencanaannya harus mengacu pada Rencana Tata Ruang

Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen rencana lainnya yang ditetapkan

oleh Pemerintah Kota/ Kabupaten.

b) Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan

yang sehat, aman, serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan /

berkesinambungan, harus memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan

ekologis, setiap rencana pembangunan rumah atau perumahan, baik yang

dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha perumahan.

c) Perencanaan lingkungan perumahan kota meliputi perencanaan sarana

hunian, prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang

diperlukan untuk menciptakan lingkungan perumahan perkotaan yang

serasi, sehat, harmonis dan aman. Pengaturan ini dimaksudkan untuk

membentuk lingkungan perumahan sebagai satu kesatuan fungsional

dalam tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan social budaya.

d) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus dilaksanakan

oleh kelompok tenaga ahlinya yang dapat menjamin kelayakan teknis,

yang keberadaannya diakui oleh peraturan yang berlaku.

e) Penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan

bagian dari sistem pelayanan umum perkotaan sehingga dalam


perencanaannya harus dipadukan dengan perencanaan lingkungan

perumahan dan kawasan-kawasan fungsional lainnya.

f) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan

pusat-pusat lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan

(ekonomi, sosial, budaya), dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk)

hingga skala terbesar (120.000 penduduk), yang ditempatkan dan ditata

terintegrasi dengan pengembangan desain dan perhitungan kebutuhan

sarana dan prasarana lingkungan.

g) Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan administrasi yang

berkaitan dengan perizinan pembangunan, perizinan layak huni dan

sertifikasi tanah, yang diatur oleh Pemerintah Kota/Kabupaten setempat

dengan berpedoman pada peraturan perundang-undangan yang berlaku.

h) Rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus

memenuhi persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar

Nasional Indonesia atau ketentuan-ketentuan lain yang diatur dengan

Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah serta Pedoman Teknis yang

disusun oleh instansi terkait.

i) Perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan

bagi semua orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau

mental seperti para penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita

penyakit tertentu atas dasar pemenuhan azas aksesibilitas (sesuai dengan

Kepmen No. 468/ Thn. 1998), yaitu:

1. kemudahan, yaitu setiap orang dapat mencapai semua tempat atau

bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan;

2. kegunaan, yaitu setiap orang harus dapat mempergunakan semua

tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan;

3. keselamatan, yaitu setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu

lingkungan terbangun, harus memperhatikan keselamatan bagi semua

orang; dan

4. kemandirian, yaitu setiap orang harus dapat mencapai, masuk dan

mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum


dalam suatu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang

lain.

j) Perencanaan Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan

lingkungan perumahan kota yang meliputi perencanaan sarana hunian,

prasarana dan sarana lingkungan, menggunakan pendekatan besaran

kepadatan penduduk.

k) Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan,

didasarkan pada beberapa ketentuan khusus, yaitu:

1. besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan

penduduk <200 jiwa/ha;

2. untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan, beberapa sarana dapat

dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan

tidak mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh;

3. untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi 15-

30% terhadap persyaratan kebutuhan lahan; dan

4. perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana

lingkungan harus direncanakan secara terpadu dengan

mempertimbangkan keberadaan prasarana dan sarana yang telah ada

dengan tidak mengurangi kualitas dan kuantitas secara menyeluruh.

l) Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan kawasan

perumahan baru di kota/new development area yang meliputi perencanaan

sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, pengembangan desain

dapat mempertimbangkan sistem blok / grup bangunan/ cluster untuk

memudahkan dalam distribusi sarana lingkungan dan manajemen sistem

pengelolaan administratifnya. Apabila dengan sistem blok / grup

bangunan/ cluster ternyata pemenuhan sarana hunian, prasarana dan sarana

lingkungan belum dapat terpenuhi sesuai besaran standar yang ditentukan,

maka pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem radius

pelayanan bagi penempatan sarana dan prasaran lingkungan, yaitu dengan

kriteria pemenuhan distribusi sarana dan prasarana lingkungan dengan

memperhatikan kebutuhan lingkungan sekitar terdekat.


m) Perencanaan lingkungan permukiman untuk hunian bertingkat (≈ rumah

susun) harus mempertimbangkan sasaran pemakai yang dilihat dari tingkat

pendapatan KK penghuni.

Penentuan asumsi dasar satuan unit lingkungan dapat dipertimbangkan dan

disesuaikan dengan kondisi konteks lokal yang telah dimiliki. Contoh kasus di

daerah Bali, satuan unit lingkungan RW = banjar dinas, satuan unit lingkungan

kelurahan = lingkungan = desa dinas. Sedangkan kasus di daerah Padang,

satuan unit lingkungan kelurahan = nagari yang terdiri dari > 10 RW. Adapun

data dasar mengenai lingkungan perumahan, sebagai berikut:

1 RT : terdiri dari 150 – 250 jiwa penduduk

1 RW: (2.500 jiwa penduduk) terdiri dari 8 – 10 RT

1 kelurahan (≈ lingkungan): (30.000 jiwa penduduk) terdiri dari 10 –

12 RW

1 kecamatan: (120.000 jiwa penduduk) terdiri dari 4 – 6 kelurahan /

lingkungan

1 kota : terdiri dari sekurang-kurangnya 1 kecamatan

Pada Tabel 2.1 Merupakan rangkuman dari sarana dan prasarana yang

dibutuhkan sesuai dengan cakupan pelayanannya.

Tabel 2.1 Kebutuhan Sarana berdasarkan cakupan pelayanan

Sumber: SNI Nomor 2003-1733 Tahun2004.

No Jenis Sarana Cakupan Pelayanan Penduduk (Jiwa)

150-250 2.500 30.000 120.000

1 Sarana pendidikan

dan pembelajaran

- TK, SD,

Taman baca

TK, SD,

SMP, SMU

TK, SD,

SMP, SMU

2 Sarana Kesehatan Klinik Posyandu,

balai

pengobatan

warga

Klinik

bersalin,

Puskesmas

Pembantu

dan balai

pengobatan

Puskesmas

dan balai

pengobatan

3 Sarana Peribatan Mushola/langgar,

sesuai kebiasaan

setempat

Masjid

warga, sesuai

kebiasaan

setempat

Masjid

lingkungan,

sesuai

kebiasaan

setempat

Masjid

kecamatan,

sesuai

kebiasaan

setempat


4 Sarana perdagangan

dan niaga

Toko/ warung Pertokoan Pusat

pertokoan,

pasar

lingkungan

Pusat

Perbelanjaan

dan Niaga

(toko + pasar

+ bank +

kantor)

5 Sarana Kebudayaan

dan rekreasi

- Balai Warga/

Balai

Pertemuan

Balai

Serbaguna /

Balai Karang

Taruna

Gedung

Serbaguna,

gedung

bioskop

6 Sarana ruang terbuka,

taman dan lapangan

olah raga

Taman/ tempat

main

Taman/

tempat main

Taman dan

lapangan

olahraga

Taman dan

lapangan

olahraga,

jalur hijau,

TPU

7 Sarana prasarana

persampahan

Tong sampah,

TPS

Bak sampah

kecil,

Gerobak,

TPS

Bak sampah

besar,

gerobak, TPS

Mobil

sampah, bak

sampah

besar,

TPA/TPS

2.6.2 Aturan Kepemilikan Properti

Salah satu target sasaran dari fasilitas hunian yang direncanakan ialah

Warga Negara Asing yang bekerja di Bali, maka perlu diketahui aturan mengenai

status kepemilikan property WNA di Indonesia. Peraturan kepemilikan properti

oleh Warga Negara Asing, tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103

Tahun 2015 yang dikeluarkan pada akhir bulan Desember 2015. Peraturan

tersebut merupakan revisi dari peraturan sebelumnya yakni PP Nomor 41 Tahun

1996. WNA yang dimaksud adalah mereka yang bekerja, investasi atau yang

dapat memberikan manfaat di Indonesia.

Dalam PP Nomor 103 Tahun 2015, dijelaskan bahwa warga negara asing

dapat membeli hunian di dalam negeri namun dengan status hak pakai, atau hak

pakai di atas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan akta Pejabat

Pembuat Akta Tanah. Jangka waktu kepemilikan tidak lebih dari 30 tahun, namun

dapat diperpanjang atas kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.

2.7 Tinjauan Fasilitas Sejenis

2.7.1 Seminyak Square

Seminyak Square merupakan sebuah komplek pertokoan dan restoran

yang terletak di Jl. Laksamana Oberoi / Kayu Aya, Seminyak, Bali.


Seminyak square dibangunan pada area dengan luas lahan 7000m2 dan

system pengelolaannya dikelola langsung oleh PT. Seminyak Square.

Seminyak Square adalah satu-satunya kawasan komersial yang dilengkapi

dengan banyak merek restoran dan pusat perbelanjaan. Seminyak square

memiliki dua koridor panjang di lantai pertama dan kedua dan taman yang

luas dengan bangku-bangku dan meja yang bebas menciptakan suasana

kenyamanan. Blockplan Seminyak Square dapat dilihat pada gambar 2.1

Bangunan seminyak square terdiri dari dua lantai yang disewa oleh

penyewa dengan brand yang terkenal dan eksklusif. Lantai yang ketiga

masih dalam pembangunan dan akan dijual sebagai apartemen. Lantai

pertama merupakan pertokoan yang disewa oleh brand-brand terkenal,

seperti DC Store, mega Batik, Quiksilver, Digo, Lilla Lane, Body & Soul,

Periplus, Bali Bakery, The Braga makanan Indonesia, Café Betawi,

Spizzico, kopi Black Canyon, Vinoti Living, dan Casa Gourmet. Lantai

kedua terdapat berapa brand terkenal, seperti Bali Bintang, Moochi, Olivia

bayi & Anak, Double Issue, Perla Jewelry, Alleira Batik, Kenangan Toko

Souvenir, kopi Black Canyon, Vivai Fine Dining.

Untuk kenyamanan pengunjung kami, Seminyak Square Restoran dan

Shopping Arcade dilengkapi dengan fasilitas seperti: toilet bersih, luas dan

bebas parkir, free wi-fi, LCD TV, layar proyektor hidup, bangku dan meja

(ditambah sunbrella), sistem keamanan yang aman ( 24 jam), dan taksi.

Gambar 2.1 Blockplan seminyak square

Sumber: http://www.seminyaksquare.com/about/layout/


Adapun fasilitas-fasilitas yang terdapat pada Seminyak Square dapat

dilihat pada gambar 2.2, gambar 2.3, gambar 2.4 dan gambar 2.5.

2.7.2 The Rosebay Graha Family, Surabaya

The ROSEBAY adalah sebuah Hunian yang berlokasi di Graha Famili,

Surabaya barat, Jawa Timur, dengan menggunakan konsep Low Density &

Low Rise. The Rosebay dikembangkan pada area dengan luas 1 ha, yang

mencakup tujuh blok bangunan ( lihat pada gambar 2.6) dengan ketinggian

berbeda-beda tiap blok bangunan, yaitu empat lantai dan delapan lantai.

Ketinggian masing-masing bangunan dibuat berbeda agar mendapatkan

view yang baik karena tidak terhalang satu sama lain dan juga memberikan

sirkulasi udara yang baik.

Gambar 2.2 Entrance menuju Seminyak Square

Sumber: http://www.seminyaksquare.com

Gambar 2.3 Unit toko di Seminyak Square


Gambar 2.4 Aktivitas di Seminyak Square


Gambar 2.5 Shopping arcade Seminyak Square



The Rosebay memiliki tiga panorama, golf view, garden view, dan

city view. Untuk lot parkir disediakan dua lantai basement. Jumlah hunian

yang dibangun sebanyak 229 unit. Ada dua tipe unit hunian, yaitu dua

kamar tidur berukuran 73 m2 dan tiga kamar tidur berukuran 143 m

2. The

Rosebay dikembangkan sebagai low rise residence dengan tingkat

kepadatan hunian yang rendah. Hal tersebut dapat dilihat pada gambar 2.7,

dimana pada gambar tersebut menampilkan jumlah lantai yang tersusun

setiap blok bangunan dan desain fasad bangunan yang modern dengan

konsep natural.

Gambar 2.6 Layout The Rosebay

Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id

Gambar 2.7 Eksterior The Rosebay Graha Familiy



Fasilitas yang terdapat pada The Rosebay Graha Familiy, yaitu kolam

renang, gymnasium, barbeque area, taman tematik, children playground,

dan concierge. Gambar 2.8 merupakan denah groudfloor dari masing-

masing blok bangunan dari The Rosebay Graha Family, Surabaya.

2.7.3 Tentrem Apartment,Hotel and Mall, Semarang

Apartment Tentrem merupakan hunian eksklusif pertama di Jawa

Tengah dengan fasilitas sekelas hotel bintang lima. Apartment Tentrem,

terletak di lokasi paling strategis di kota Semarang, tepatnya di Jalan

Gajah Mada, Simpang Lima yang merupakan pusat kota. Tentrem

Apartment,Hoteland Mall Semarang.dan dibangun diatas kawasan mixed-

use development yang terdiri dari apartment, perkantoran, hotel dan mall.

Gambar 2.8 Denah Ground Floor blok apartment The

Rosebay Graha Family



Kawasan Apartment Tentrem dikelilingi oleh jalan-jalan utama dan

beberapa jalan disekitarnya sehingga memberikan kemudahan akses

masuk dan keluar bagi penghuni dan pengguna fasilitas (lihat Gambar

2.10). Luas site 9.000 m2/ 0,9 Ha. Terdiri dari 200 kamar hotel dan 70 unit

apartment. Ketingiian bangunan mencapai 16 lantai

Gambar 2.10 Layout Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang

Sumber: semarang.hoteltentrem.com

Gambar 2.9 Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang



Seperti yang terlihat pada gambar 2.11, Apartment Tentrem

merupakan bangunan mixed use yang terdiri dari berbagai macam fungsi

di dalamnya, dan dibagi menjadi dua zona, yaitu zona privat dan zona

publik. Pembagian zona tersebut, bertujuan untuk menjaga privasi

penghuni hotel maupun apartment dengan pengunjung yang mengunjungi

mall maupun fasilitas public lainnya yang tersedia disana. Pada Gambar

2.12 merupakan skema dari pembagian zona transisi antara zona privat

dengan zona public.

Gambar 2.11 Gambar Potongan Bangunan Tentrem Apartment, Semarang


Gambar 2.12 Zona transisi pada Tentrem Apartment, Semarang



Lantai 6 menjadi salah satu lantai terfavorit bagi penghuni maupun,

dimana pada lantai tersebut, terdapat pusat rekreasi dan fasilitas bagi

seluruh penghuni Hotel dan Apartment Tentrem. Pada lantai 6, disediakan

berbagai macam fasilitas untuk menunjang kenyamanan penghuni, mulai

dari taman, kolam renang, spa, gym, multi-function room, Jacuzzi, all-day

dining, pool side bar dan barbeque area. Selain itu, juga disediakan

outdoor dan indoor playground serta kolam renang bagi anak-anak.

Dari pengamatan terhadap ketiga proyek sejenis yang berhubungan

dengan kompleks komersial dan hunian terpadu, ada beberapa kesamaan

dan perbedaan sehingga disana dapat diketahui kelebihan dan kekurangan

dari studi ketiga objek sejenis tersebut. Perbandingan ketiga objek sejenis

tersebut, dapat dilihat pada Tabel 2.2.

NO

OBJEK

KRITERIA

SEMINYAK SQUARE

THE ROSEBAY GRAHA

FAMILY

TENTREM

APARTMENT,HOTELAND

MALL

1. LOKASI

Jl. Laksamana Oberoi /

Kayu Aya, Seminyak,

Bali.

Jalan Bintang Graha

Family, Surabaya, Jawa

Timur.

Jl. Gajah Mada, Semarang

(eks. Manggala foodcourt &

SMA Kesatrian), Jawa

Tengah

2.

IDENTIFI

KASI &

DAYA

TARIK

Lokasi cukup strategis

berada pada daerah

pariwisata yang cukup

terkenal

Desain arsitektur dengan

langgam yang harmonis

dengan arsitektur local

Fasilitas penunjang

memadai, seperti parkir,

toilet umum dan lain-lain

Lokasi berada pada daerah

pengembangan dengan

jumlah penduduk yang

terus meningkat

Ketinggian berbeda-beda

tiap blok bangunan, yaitu

empat lantai dan delapan

lantai. Ketinggian masing-

masing bangunan dibuat

berbeda agar mendapatkan

view yang baik karena

tidak terhalang satu sama

lain dan juga memberikan

sirkulasi udara yang baik.

Fasilitas yang tersedia

memadai dan infrasturktur

tergolong baik

Berada pada daerah yang

strategis dan pusat aktivitas

warga kota Semarang

Fasilitas yang tersedia

memadai dan infrastruktur

yang baik

Desain fasad bangunan

bergaya colonial dengan

pengolahan yang lebih

modern tanpa

menghilangkan pakem yang

sudah ada. Elemen modern

seperti curtain wall façade

dan green wall

3. LUAS

± 7.000 m2/ 0,7 Ha

10.000 m2/ 1 Ha

9.000 m2/ 0,9 Ha

Tabel 2.2

Perbandingan Proyek Sejenis


4. STATUS Swasta Swasta Swasta

5. TUJUAN

Untuk bisnis dan hiburan

Rencana pengembangan

fungsi hunian

Sarana hunian

Hiburan dan komersial

Bisnis

Sarana hunian

Hiburan dan komersial

Bisnis

6.

SASARAN

PELAYAN

AN

Masyarakat umum dan

wisatawan

Masyarakat umum,

penghuni, penyewa fasilitas

dan pengunjung

Masyarakat umum, penghuni,

penyewa fasilitas dan

pengunjung

7. FASILITA

S

Toko roti

Toko pakaian

Shopping Arcade

Restaurant

Cafe

Pos keamanan

ATM

Km/wc

Parkir mobil dan motor

Apartment

Kolam renang

Gymnasium

Barbeque area

Taman tematik

Children playground

Concierge

Mall

Hotel

Apartment

Perkantoran

Taman

kolam renang

Spa

Gym

Multi-function room

Jacuzzi

All-day dining

Pool side bar

Barbeque area

Outdoor dan indoor

playground

Kolam renang bagi anak-

anak.

KESIMPULAN

Dari ketiga tinjauan fasilitas sejenis di atas, maka dapat disimpulkan bahwa dari ketiga objek tersebut terdapat

besaran sekala proyek yang akan digunakan yaitu sekala yang tidak terlalu luas, seperti pada tinjauan objek sejenis

pada Seminyak Square, The Rosebay Graha Family dan Tentrem Apert ment, Hotel & Mall. Dari ketiga objek

sejenis atau yang mendekati dari proyek yang direncanakan nantinya akan diformulasikan, agar dapat memenuhi

hakikat dari proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu yaitu kumpulan atau gabungan dari fungsi komersial

dan hunian dalam sistem yang terpadu baik dari segi tatanan massanya maupun sirkulasi dan sistem-sistem di

dalamnnya.

2.8 Spesifikasi Umum Proyek

Pada spesifikasi umum terdapat uraian hasil sintesa pemahaman terhadap

teori dan pemahaman proyek sejenis. Spesifikasi umum mencangkup

elemen-elemen apa yang dijadikan dasar acuan dan pedoman umum untuk

bergerak ke studi perancangan yang terkait lokasi dan pemrograman.

2.8.1 Hakekat

Secara hakekat, spesifikasi umum dibagi menjadi tiga unsur;

a. Pemahaman Umum Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu


Kompleks Komersial dan Hunian terpadu adalah pembangunan

beberapa unit atau seperangkat bangunan dengan fungsi komersial dan

hunian yang terintegrasi dan saling menunjang baik dari segi akativitas

maupun sistem-sitem pelayanan dan kenyamanan. Sehingga, proyek ini

mampu memberikan solusi terhadap tata ruang dan lahan yang terbatas

dan masalah lingkungan.

b. Tujuan Proyek

- Perancangan kompleks komersial dan hunian terpadu memiliki tujuan

untuk mengubah sebuah area/ lahan menjadi multi-fungsional dengan

penataan yang terintegrasi antar fungsi/ fasilitas.

- Kompleks komersial dan hunian yang terpadu bertujuan untuk

mendekatkan fungsi bangunan yang berbeda dan fasilitas penunjang

menjadi dekat atau saling terhubung, praktis dan kompak.

- Menerapkan arsitektur yang ramah lingkungan dan mengurangi

penggunaan energy yang berlebihan sesuai dengan prinsip green

architecture. Selain itu juga, menjadi proyek percontohan untuk

proyek sejenis yang akan dikembangkan.

c. Lingkup Proyek

Pembangunan dilakukan berdasarkan kriteria umum berikut:

o Fungsi

Fungsi-fungsi yang dikombinasikan dalam tapak adalah wisma-karya-

suka.

o Letak

Karakteristik letak proyek adalah diletakan pada daerah peruntukan

yang sesuai dengan RTRW Kota/ Kabupaten sebagai penunjang

aktivitas kota dan mengarah pada zona komersial dan fasilitas

pariwisata.

o Jenis

Jenis proyek adalah mixed-use building, dengan skala kecil sesuai

dengan perbandingan pada proyek sejenis dengan kapasitas fungsi

hunian yaitu skala RT (150-250 jiwa penduduk) terdiri dari beberapa


unit apartment dan kapasitas fungsi komersial sesuai dengan cakupan

pelayanan yaitu skala RW (2.500-5.000 jiwa penduduk)

2.8.2 Wadah

Berdasarkan lingkup proyek, secara wadah, proyek Kompleks

Komersial dan Hunian Terpadu akan menggunakan pedoman sebagai

berikut:

a. Fasilitas

Secara umum proyek akan memiliki fasilitas sebagai berikut:

- Unit Hunian (Wisma) : Apartment

- Unit Komersial (Karya, Suka) : Kantor sewa, pertokoan, dan

restaurant

- Unit Fasilitas Pendukung/ Penunjang : Kolam renang, fitness,

klinik, taman dan ruang terbuka

b. Syarat Lokasi

Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah

kompleks komersial dan hunian terpadu agar mencapai tujuan yang

diharapkan. Adapun persyaratan lokasi pembangunan kompleks

komersial dan hunian terpadu ini berdasarkan rumusan karakteristik

dan tujuan yang diharapkan adalah:

- Letak site berada pada daerah yang diperuntukan untuk

perdagangan dan jasa, serta pemukiman (berdasarkan

karakteristik lokasi), dan kedekatan dengan jalan penghubung

utama antar kota (jalan arteri).

c. Pelayanan

Adapun pelayanan dari proyek kompleks komersial dan hunian

terpadu yang diberikan adalah:

- Pelayanan investasi, meliputi perusahaan yang ingin membuka

kantor dan bekerja di area tersebut. Perseorangan yang ingin

berinvestasi di bidang properti hunian yang memiliki nilai.

- Pelayanan sosial, meliputi pelayanan yang diberikan kepada

masyarakat sekitar dan masyarakat setempat maupun luar kota.


Pelayanan meliputi penyediaan lapangan kerja, pelayanan rekreasi

dan hiburan bagi masyarakat umum, dan penyediaan hunian.

- Pelayanan lingkungan, meliputi penghijauan lahan, penerapan

aspek green design pada bangunan.

2.8.3 Isi

Secara Isi, proyek akan dihuni dan mengakomodasi unsur civitas,

sebagai berikut:

a. Civitas Penghuni

Penghuni merupakan semua jenis civitas yang bekerja dan tinggal

di dalam kompleks komersial dan hunian terpadu. Penghuni pada

fungsi hunian memiliki target sasaran utama yaitu warga negara asing

yang berkerja di Bali, ekspatriat, penduduk setempat maupun luar kota

yang terdiri dari satu keluarga kecil dan menetap sementara atau

dalam waktu yang tidak terlalu lama. Civitas penghuni memiliki

karakteristik yang beragam, mulai dari generasi muda hingga usia

lanjut, dan orang normal hingga memiliki keterbatasan fisik.

b. Pengelola

Pengelola kompleks komersial dan hunian terpadu ini merupakan

pihak swasta (penanam modal) dan sistem pembiayaan murni dikelola

oleh pihak swasta dengan memperhatikan pada peraturan pemerintah

khususnya berkaitan dengan bangunan komersial dan hunian.

BAB II - IMISSU Single Sign On of Udayana University bab 2… · konsep yang diterapkan, ... Fungsi...

Documents

Transcript of BAB II - IMISSU Single Sign On of Udayana University bab 2… · konsep yang diterapkan, ... Fungsi...