Aspek-Aspek Yang Mempengaruhi Masalah Permukiman...

Aspek-Aspek Yang Mempengaruhi Masalah Permukiman Di Perkotaan

R. Lisa Suryani Amy Marisa

Program Studi Arsitektur

Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara

BAB I

PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang

Masalah perumahan menjadi masalah yang sangat penting bagi setiap individu karena individu akan selalu tinggal dalam suatu masyarakat, maka dalam setiap masayarakat akan terdapat rumah-rumah yang menampung kebutuhan manusia. Dilihat dari proses permukiman, rumah merupakan sarana pengaman bagi manusia, pemberi ketentraman hidup dan sebagai pusat kegiatan berbudaya. Dalam fungsinya sebagai alat pengaman diri, rumah tidak dimaksudkan untuk pelindung yang menutup diri penghuninya seperti sebuah benteng, tetapi pelindung yang justru juga harus membuka diri dan menyatu sebagai bagian dari lingkungannya.

Perumahan dan permukiman selain merupakan kebutuhan dasar manusia juga mempunyai fungsi yang strategis dalam perannya sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, dan peningkatan kualitas generasi yang akan datang serta merupakan pengaktualisasian jati diri. Terwujudnya kesejahteraan rakyat dapat ditandai dengan meningkatnya kualitas kehidupan yang layak dan bermartabat melalui pemenuhan kebutuhan papannya. Dengan demikian upaya menempatkan bidang perumahan dan permukiman sebagai salah satu sektor prioritas dalam pembangunan manusia Indonesia yang seutuhnya adalah sangat strategis. 1.2 Permasalahan

Permasalahan yang diangkat dalam tulisan ini adalah: Bagaimana gambaran aspek fisik, teknis, sosial budaya, dan ekonomi di kawasan

yang akan dikaji? Sejauhmana aspek-aspek tersebut mempengaruhi morfologi kawasan permukiman

di perkotaan?

1.3 Maksud dan Tujuan Maksud dari penyusunan tulisan ini adalah untuk menguraikan beberapa aspek yang

yang mempengaruhi berbagai masalah permukiman di perkotaan. Tujuan dari penyusunan tulisan ini adalah untuk menggambarkan permasalahan

permukiman di perkotaan yang mungkin timbul dalam proses perencanaan dan perancangannya sejalan dengan perkembangan kotanya.

e-USU Repository ©2005 Universitas Sumatera Utara

1

BAB II TINJAUAN UMUM

2.1 Definisi

Dalam pengertian sebagaimana tersebut dalam UU No. 4 Tahun 1992, terhadap rumah mengandung hal-hal berikut : a. Mewadahi berlangsungnya kehidupan manusia sebagai individu maupun sebagai

kelompok, serta melindunginya dari berbagai hal yang tidak diinginkan terjadi; b. Sarana bersosialisasi sebagai kelompok individu terkecil dalam masyarakat, termasuk

didalamnya kegiatan pembentukan watak serta pembinaan keluarga (kelompok individu terkecil);

c. Sarana awal pembentukan watak, kehidupan dan penghidupan keluarga dalam lingkungan yang sangat terbatas. - Dibatasi oleh ruang rumah, yang ditinggali bersama oleh sekelompok individu

dan terikat oleh ikatan keluarga. - Dibatasi oleh aturan yang berlaku dan disepakati untuk diberlakukan di dalam

lingkungan rumah, yang membatasi perilaku dan kegiatan setiap individu yang menjadi anggotanya.

- Ada pembatasan dan pembagian ruang dengan fungsi-fungsi tertentu, sehingga dalam beraktivitas setiap individu tidak tergantung atau menganggu individu anggota keluarga lainnya.

- Ada struktur yang paling sederhana didalamnya dengan satu kepala keluarga dan individu lainnya sebagai anggota.

Keterbatasan berperilaku dan berkegiatan dalam rumah ini perlu diberlakukan agar dicapai keteraturan, kenyamanan dan keamanan dalarn rumah. Aturan ini seringkali karena alasan kultur/budaya berbeda antara satu keluarga dengan keluarga lainnya.

Permukiman didefinisikan sebagai bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan human dan tempat kegiatan yang mendukung perkehidupan dan penghidupan.

2.2 Fungsi Rumah Bagi Manusia Rumah menciptakan kondisi tertentu dalam kehidupan manusia. Bermukim pada

hakekatnya adalah hidup bersama. Sehingga dapat dikatakan bahwa rumah menunjukkan fungsi-fungsi tertentu.

Fungsi pertama, rumah menunjukkan tempat tinggal. Orang yang bermukim berarti tinggal di satu tempat. Secara fisis orang dikatakan bertempat tinggal, apabila ia telah menemukan lingkungan alamnya yang cocok baginya serta mempunyai peralatan yang ia butuhkan untuk bertempat tinggal. Oleh karena itulah maka rumah disebut ‘mansion’ atau ‘mansio’, suatu pengertian yang menunjukkan manusia tinggal secara menetap. Bermukim pada dasarnya adalah ‘demeurer’ yang pada intinya mengacu kepada adanya ketengan (innerlijkheid, innerlichkeit). Ketenangan ruang (spasial) dalam rumah


2

membawa pula ketenangan rohani bagi manusia. Dengan kata lain dapat diuraikan sebagai berikut. Pemukiman pada hakekatnya adalah menciptakan ruang hidup manusia.1

Fungsi kedua ialah bahwa rumah merupakan mediasi antara manusia dan dunia. Dengan mediasi ini terjadilah suatu dialektik antara manusia dan dunianya. Dari keramaian dunia manusia menarik dirinya ke dalam rumahnya dan tinggal dalam suasana ketenangannya. Namun penarikan diri ini tetap bersifat intensional, artinya dengan kerja dan karyanya. Dengan hasil kerjanya itu ia kembali lagi ke rumahnya untuk menemukan ketenangan batin. Dengan demikian terjadilah mediasi yang berkesinambungan dan dialektik yang membawa kemajuan serta peningkatan dalam mutu hidup manusia.

Sebagai fungsi ketiga, rumah merupakan arsenal, di mana manusia mendapat kekuatannya kembali. Karya yang dilakukannya sebagai ungkapan dialektik antara manusia dan dunianya suatu ketika akan melelahkan dan menghabiskan energi. Penguatan kembali dilaksanakan baik dalam arti fisis, maupun dalam arti rohani. Dalam rumah manusia makan, minum, dan tidur untuk memperoleh kembali kekuatan dan kesegaran. Dalam rumah pula manusia mendapatkan pendidikan dan pembentukan mental sebagai perkayaan kehidupan budayanya. 2.3 Ciri-ciri Hakiki Pemukiman Manusia

Dengan singkat dapat disebutkan beberapa ciri hakiki yang secara intrinsik menandai perumahan manusia. Ciri-ciri hakiki itu adalah sebagai berikut:2

• Rumah memberikan keamanan; manusia adalah makhluk rohani dan jasmani. Sebagai keutuhan pribadi yang jasmani ia membutuhkan pengamanan bagi badannya. Tempat berteduh untuk menghindari teriknya panas matahari, dinginnya air hujan dan kepengapan udara polusi. Rumah harus menjaga kesehatan badan.

• Rumah memberikan ketenangan hidup; dunia dalam jaman dewasa ini dipenuhi oleh keramaian dan hiruk pikuk yang memekakkan telinga. Kesibukan dan keramaian itu dapat menimbulkan ketegangan patologis. Bahkan jaman teknologi yang begitu maju justru merupakan ancaman yang meresahkan, karena manusia di situ merasa dirampas dari ketenangan dan kepribadiannya. Rumah seharusnya menunjukkan manfaatnya untuk tempat memperoleh ketenangan jasmani dan rohani. Rumah adalah tempat rekoleksi kekuatan.

• Rumah memberikan kemesraan dan kehangatan hidup; manusia adalah makhluk yang menuju kepada kemandiriannya dan ingin menemukan dirinya. Di sini rumah mampu memberikan wahana yang ideal dan suasana yang mampu mendorong penemuan dirinya itu.

• Rumah memberikan kebebasan; kegiatan-kegiatan budaya itu sendiri merupakan proses pembebasan manusia. Karya manusia pada hakekatnya adalah langkah-langkah menuju kepada penemuan diri yang otentik (memerangi kemunafikan). Rumah memberikan kondisi kepada pencapaian kebebasan psikologis dan sosial.

1Soerjanto P. dalam Budihardjo, Eko. (1998), hlm. 138-139. 2 Soerjanto P. dalam Budihardjo, Eko. (1998), hlm. 140-141.


3

BAB III PERMUKIMAN KOTA DITINJAU DARI BEBERAPA ASPEK

3.1. Aspek Fisik 3.1.1. Tipologi Bangunan Tipologi bangunan tempat tinggal dapat dilihat pada penjelasan berikut di bawah ini:

a. Rumah Tunggal (Detached House) • Rumah yang berdiri sendiri pada persilnya dan terpisah dari rumah disebelahnya. • Tipe besar dengan luas persil diatas 400 m2

Gambar: Bentuk Detached House

b. Rumah Koppel (Semi-Detached House) • Rumah yang umumnya berada pada 1 (satu) persil • Terdiri dari 1 (satu) bangunan dengan 2 (dua) unit rumah tinggal, dimana atapnya

menjadi satu. • Dari segi kepemilikan rumah biasanya satu persil dibagi menjadi dua kepemilikan

sehingga masing-masing unit rumah mempunyai kepemilikan sendiri.

Gambar: Bentuk Semi-Detached House

c. Rumah Deret (Row House) • Suatu jenis hunian yang bangunan/unit rumahnya menempel satu dengan lainnya • Pada umumnya berderet maksimal 6 (enam) unit • Rumah dengan type kecil dengan luas persil dibawah 200 m2 .


4

Gambar: Bentuk Row House (site plan)

d. Rumah Type Maisonette

• Rumah tinggal yang terdiri dari 2 lantai, bias berupa 1 unit tersendiri, bisa juga berderet dan dapat juga berada pada satu massa besar.

• Umumnya lantai satu dimanfaatkan untuk kegiatan umum seperti ruang tamu, ruang keluarga, dapur, dan lain-lain. Lantai dua dimanfaatkan untuk kegiatan pribadi seperti ruang tidur.

Gambar: Bentuk Maissonette (site plan)

e. Apartemen

• Adalah sebuah bangunan bertingkat banyak dan terdiri dari unit-unit hunian. • Bertingkat rendah maksimal 4 lantai dan bertingkat tinggi > 8 lantai • Ada beberapa jenis istilah untuk tipe bangunan rumah tinggal seperti ini. Biasanya

dibedakan atas kelompok penghuninya seperti rumah susun atau flat untuk kelompok penghuni masyarakat menengah kebawah dan apartemen atau kondominium untuk kelompok penghuni masyarakat menengah keatas.

Gambar: Bentuk Apartemen (site plan)


5

f. Ruko ( Rumah Toko ) / Shop Houses

• Termasuk pada rumah deret hanya dibedakan dari fungsi bangunan yaitu fungsi hunian dan fungsi niaga

• Jumlah tingkat 2 – 4 lantai • Umumnya berada pada pusat-pusat kegiatan

3.1.2. Lahan / tanah

a. Perkotaan Permasalahan tanah diperkotaan selalu berkaitan dengan :

• Pertambahan populasi yang pesat • Urbanisasi • Keterbatasan lahan menyebabkan harga tanah tinggi

Beberapa kelompok yang mencoba bertahan dengan bermukim di pusat kota akan membangun rumah tinggal di lokasi tanah-tanah liar seperti daerah pinggiran sungai, disepanjang rel kereta api, ruang-ruang terbuka kota yang mengakibatkan tumbuhnya permukiman kumuh di perkotaan.

b. Pedesaan Peruntukan lahan di pedesaan terdiri dari :

• Tanah ( sawah, pekarangan, tegalan/hutan dan perumahan ). Keempat aspek ini berfungsi sebagai sumber pangan dan industri

• Sumber Air ( keperluan domestik pengairan ). Berfungsi sebagai sumber hidrologis

• Tanaman dan hewan (potensi tanaman pokok dan dagang). Berfungsi sebagai sumber vegetasi dan protein

3.1.3. Prasarana/sarana Lingkungan

Menurut Undang Undang Republik Indonesia No.4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman dikatakan bahwa :

“Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya”

Melihat pertumbuhan kota masa kini, disamping masalah sosio ekonomi (antara lain lapangan kerja), terdapat masalah kesehatan lingkungan yang menyangkut permukiman dan perumahan yaitu :


6

a. Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih. Masih belum tersedianya kualitas air bersih untuk semua penduduk. Bahkan sebagian kecil penduduk masih mendapatkan air bersih dengan tingkat Water of Questionable Safety.

b. Pembuangan sampah dan air limbah Pembuangan sampah di kota pada umumnya belum memadai karena kurangnya fasilitas angkutan, makin terbatasnya tempat pembuangan, kurangnya biaya, system pengangkutan dan pembuangan yang belum saniter dan kurangnya kesadaran masyarakat . Pembuangan air limbah baik yang berasal dari rumah tangga maupun industri, disamping sarana pembuangannya yang terbatas juga cara pembuangannya yang terbuka begitu saja. Kualitas air limbah terutama yang berasal dari industri, masih banyak yang kualitasnya diatas ambang batas yang diperkenankan menurut peraturan yang ada , oleh karenanya tidak jarang timbul keluhan masyarakat karena pencemaran yang terjadi.

c. Penyediaan sarana pembuangan kotoran Diperkirakan penduduk daerah pedesaan yang menggunakan jamban saniter tidak lebih dari 25%, selebihnya membuang kotoran ke sungai, empang, kebun dan cara-cara lain yang tidak saniter. Di daerah perkotaan, angka penduduk yang menggunakan jamban lebih tinggi, namun di banyak kota , pembuangan kotoran dari jamban tersebut disalurkan ke septic tank atau sumur penampungan sebagian bahkan langsung ke sungai atau badan-badan air lainnya. Pencemaran air dan tanah makin hari makin parah, sehingga penyakit perut dan cacing masih tetap tinggal meskipun telah dikeluarkan biaya cukup besar untuk peningkatan penyediaan air bersih.

d. Penyediaan fasilitas dan pelayanan umum Masalah ini pada dasarnya berpangkal pada ketidak seimbangan antara jumlah penduduk yang semakin meningkat dengan kemampuan pengelolaan kota, ditambah dengan kurangnya kesadaran masyarakat sendiri akan hubungan antara kesehatan lingkungan dengan kesehatan dirinya sendiri.

Sehubungan dengan pembangunan perumahan, The Committee on the Hygiene of Housing of the American Public Health Association telah menyarankan persyaratan pokok suatu rumah sehat adalah sebagai berikut : • Harus memenuhi kebutuhan fisiologis; yang meliputi suhu optimal di dalam rumah,

pencahayaan, perlindungan terhadap kebisingan, ventilasi yang baik, serta tersedianya ruangan untuk latihan dan bermain anak-anak

• Harus memenuhi kebtuhan psikologis; yang meliputi jaminan “privacy” yang cukup, kesempatan dan kebebasan untuk kehidupan keluarga secara normal, hubungan yang serasi antara orang tua dan anak, terpenuhinya persyaratan sopan santun pergaulan dan sebagainya

• Dapat memberikan perlindungan terhadap penularan penyakit dan pencemaran; yang meliputi tersedianya penyediaan air bersih yang memenuhi persyaratan, adanya fasilitas pembuangan air kotoran, tersedia fasilitas untuk menyimpan makanan, terhindar dari serangga atau hama-hama lain yang mungkin dapat berperan dalam penyebaran penyakit dan sebagainya


7

• Dapat memberikan perlindungan / pencegahan terhadap bahaya kecelakaan dalam rumah; yang meliputi konstruksi yang kuat, dapat menghindarkan bahaya kebakaran, pencegahan kemungkinan kecelakaan jatuh atau kecelakaan mekanis lainnya.

Melihat pertumbuhan kota masa kini, di samping masalah sosial ekonomi, (antara lain lapangan kerja), terdapat masalah kesehatan lingkungan yang menyangkut pemukiman dan perumahan yaitu : • Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih • Pembuangan sampah dan air limbah • Penyediaan sarana pembuangan kotoran • Penyediaan fasilitas dan pelayanan umum, serta pencemaran air dan udara 3.2. Aspek Teknis 3.2.1. Struktur Tata Ruang Kota

Konsep pemahaman terhadap ruang perkotaan dapat berbeda, namun selalu dibutuhkan untuk mengintegrasikan watak regional tertentu di dalam perancangan perkotaan. Pemahaman itu tidak hanya terbatas pada keragaman rupa aksitektur pribumi, tetapi konsep watak regional yang membutuhkan pemahaman sikap terhadap ruang perkotaan yang lebih luas dengan melibatkan semua implikasi lingkungan yang sejati berdasarkan prinsip-prinsip ekologi setempat (Markus Zahnd, hlm 221).

Pembangunan perumahan dan permukiman tidak bersusun harus mengikuti Kawasan Perkotaan atau Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten, terdiri dari:

1. Rumah sederhana. 2. Rumah menengah. 3. Rumah mewah.

Persyaratan pembangunan perumahan dan permukiman tidak bersusun:

1. Pembangunan perumahan sederhana tidak bersusun harus mengikuti Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/KPTS/1986 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun dan peraturan perubahannya.

2. Pembangunan rumah sangat sederhana harus memenuhi Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 54/PRT/1991 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sangat Sederhana dan peraturan perubahannya.

3. Pembangunan rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah wajib menerapkan ketentuan lingkungan hunian yang berimbang sesuai dengan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Perumahan Rakyat No. 648-384 Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992 dan No. 09/KPTS/1992 dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional No. 04/KPTS/BKP4N/1995 tentang Ketentuan Lebih Lanjut Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat.

4. Bangunan rumah tidak bersusun yang belum selesai dibangun, dapat dijual dengan syarat harus memenuhi ketentuan yang tercantum dalam Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/ M/1995 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah.


8

Persaingan dapat terjadi antara berbagai peruntukan tanah; persaingan antara kebutuhan tanah untuk industri, perkantoran, jalan-jalan umum, taman, dan pemukiman manusia sendiri. Persaingan ini tidak saja timbul karena luas tanah yang terbatas, tetapi juga karena orang cenderung memilih lokasi yang terdekat ke pusat-pusat kegiatan kota, di mana fasilitas-fasilitas kota (jalan, telepon, dan sebagainya) tersedia.

Persaingan ini kemudian juga menjadi penentu corak konflik-konflik pertanahan di kota besar. Dalam kota besar ditemukan konflik antara pemerintah kota dan sebagain warga kota, khususnya dalam peruntukan tanah, konflik antara kepentingan ekonomi dan kepentingan sosial, juga antara kepentingan umum dan kepentingan perorangan – di samping tentu saja konflik antar orang sendiri.

Persaingan ini untuk sebagian juga mendorong naiknya harga tanah di kota besar, makin dekat ke pusat kegiatan dan fasilitas kota, makin mahal pula harganya. Soal harga ini pada gilirannya menjadi sumber konflik pula, khususnya dalam penentuan ganti rugi dalam hal terjadi pembebasan tanah.

Dalam usaha menjembatani dan mencari penyelesaian adil dari konflik-konflik (conflict management) inilah kita akan banyak bertemu dengan aspek-aspek hukum dari soal pertanahan dan pemukiman di kota besar.

Tidak saja untuk mencegah konflik-konflik itu menjadi semakin tajam karena tidak ditemukan pemecahan yang dianggap pasti dan adil, tetapi juga untuk menyalurkan konflik-konflik itu dalam suatu “aturan bermain” yang sehat dan terbyuka bagi pihat yang terlibat dalam konflik itu untuk mencari pemecahan yang dirasakan adil (rechtsvaardigheid).

Tetapi aturan hukum tidak hanya diperlukan kalau terjadi konflik. Aturan hukum juga diperlukan untuk memberikan semacam rasa kepastian dan patokan yang biasa dipegang (rechtszerheid) oleh masyarakat. 1. Azas Kepentingan Umum Dalam Soal Pemukiman

Ada satu masalah besar yang menggoda pikiran dan karena itu selalu menimbulkan tanda tanya, yaitu apakah benar ada “kepentingan umum” yang terlibat dalam penentuan suatu lokasi tanah sebagai daerah pemukiman. Dengan manyatakan bahwa lokasi yang ditunjuk sebagai daerah pemukiman adalah utnuk “kepentingan umum”, maka secara hukum bisa dilakukan pembebasan tanah dari pemilik semula, tentu saja dengan penggantian kerugian.

Pembebasan tanah untuk kepentingan pembuatan jalan, sekolah, puskesmas, misalnya, tentu saja akan segera dimengerti sebagai pembebasan untuk kepentingan umum. Tetapi agak berbeda misalnya, jika yang akan dibangun di bekas tanah yang dibebaskan itu adalah pasar atau pusat perbelanjaan (shopping center). Dalam hal pasar, seringkali harus dipertanyakan, apakah pembangunan pasar itu benar-benar nyata keperluannnya, ataukah hanya objekan dagang untuk berjual beli kios. Demikian juga halnya dalam pembangunan pusat perbelanjaan yang super mewah, rakyat kecil pemilik tanah tentu akan berttanya, apakah kepentingannya terwakili dalam toko yang barang-barangnya bukan konsumsi mereka.

Demikian juga halnya dalam soal pemukiman. Tidak setiap pemukiman bisa dianggap sebagai “kepentingan umum”. Pemukiman untuk segolongan kecil anggota masyarakat, proyek rumah-rumah mewah misalnya, bukanlah sebagai kepentingan umum. Maka harus benar-benar diperhatikan apakah pembebasan lahan tersebut benar-benar untuk kepentingan umum.


9

2. Pembebasan Tanah Dan Perundingan Ganti Rugi

Apa yang kini biasa dilakukan dengan pembebasan tanah secara hukum dikenal sebagai pencabutan hak atas tanah. Pasal 18 UUPA menyatakan bahwa pencabutan hak atas tanah itu memang dimungkinkan, dengan syarat-syarat : • Pencabutan itu dilakukan untuk kepentingan bersama / umum, termasuk kepentingan

bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat. • Pencabutan hak itu hanya dapat dilakukan dengan pemberian ganti rugi yang layak, • Pencabutan hak itu dilakukan menurut cara yang diatur undang-undang

Dengan melihat kembali beberapa aspek hukum dan segi-segi yang rawan dari persoalan tanah ini, hendaknya dalam soal pengadaan pemukiman meninjau skala prioritas. Mana yang lebih bersifat melayani kepentingan rakyat banyak, apalagi lapisan yang terbawah dari masyarakat harus didahulukan. Untuk masyarakat tersebut dalih “kepentingan umum” bisa dan layak digunakan soal pembebasan tanah.

3.2.2. Kelembagaan

Lembaga-lembaga yang dibentuk Pemerintah dalam pengendalian pembangunan perumahan belum berjalan sesuai yang diharapkan. Lembaga-lembaga itu adalah :

• BKP4N ( Badan Koordinasi Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional ) ditingkat Pusat

• TP4D ( Tim Pembina Pembangunan Perumahan dan Permukiman di Daerah ) di Tingkat I

• BP4D ( Badan Pengendali Pembangunan Perumahan dan Permukiman Daerah ) di Tingkat II.

• Perum Perumnas sebagai pionir pembangunan perumahan sederhana. • Bank BTN sebagai penyalur kredit rumah ( KPR ) 3.3 Aspek Ekonomi 3.3.1 Harga Rumah Ada tiga komponen utama yang mempengaruhi harga per unit bangunan rumah tinggal. Ketiga komponen itu adalah (Norma, 1977):

1. Harga tanah Harga tanah merupakan prosentasi yang terbesar dari harga bangunan. Harga tanah setiap tahunnya sejalan dengan bertambahnya waktu akan terus meningkat. Developer perumahan biasanya memilih tanah yang harganya murah walaupun lokasi agak di pinggiran kota. Dengan tujuan apabila tanah tersebut telah diolah menjadi kawasan perumahan yang lengkap dengan sarana dan prasarana penghuninya, harga tanah yang akan dijual dapat meningkat pesat. Dan dari sinilah biasanya developer mengumpulkan profit yang sebesar-besarnya.

Ada beberapa aspek yang mempengaruhi harga tanah yaitu :

• Lokasi.


10

Harga tanah akan ditentukan oleh lokasi tanah tersebut apakah berada di pusat kota, pinggiran kota ataupun tanah di pedesaan.. Demikian juga dengan sarana dan prasarananya serta akses menuju lokasi tanah.

• Nilai tanah. • Status tanah. • Pengembangan kawasan.

Semakin lengkap utilitas yang ada, semakin tinggi harga tanah.

• Topografi. • Peruntukan Lahan.

Kesemua aspek-aspek diatas yang akan menentukan harga tanah di suatu kawasan. Apabila kesemua aspek sudah diperiksa, barulah harga tanah dapat ditentukan

2. Material/Bahan bangunan Komponen material bangunan merupakan prosentasi terbesar kedua dari harga rumah. Oleh karena itu diusahakan pemilihan material bangunan dengan memanfaatkan bahan bangunan produksi dalam negeri. Di negara kita, bahan bangunan masih tergantung dengan produksi luar negeri. Meskipun bahan tersebut sudah dibuat di dalam negeri, tetapi masih ada komponen pembuatnya yang diimport dari luar negeri. Harga bahan bangunan juga belum stabil tergantung dengan kondisi perekonomian negara. Seperti pada waktu terjadi krisis ekonomi pada tahun 1997, harga bahan bangunan rata-rata naik hampir 30%. Semakin maju perindustrian negara kita, maka semua bahan bangunan dapat diproduksi di dalam negeri. Terlebih lagi negara kita kaya dengan bahan-bahan alam yang dapat dimanfaatkan.

3. Tenaga kerja dan Upah. Di negara-negara maju, prosentasi upah tenaga kerja mempunyai prosentase yang sama besarnya dengan harga bahan bangunan. Tetapi di Indonesia upah tenaga kerja masih lebih murah. Semakin ahli tenaga kerjanya, maka semakin mahal pula upah kerjanya. Biaya untuk membayar upah tenaga kerja berkisar antara 20% - 30% dari harga bangunan. Kontraktor bangunan biasanya membayar upah tenaga kerja menurut spesialisasi keahliannya. Seperti misalnya tukang batu, tukang besi, tukang kayu akan lebih tinggi upahnya bila dibandingkan dengan tukang angkut biasa.

Ketiga komponen diatas adalah komponen-komponen yang menentukan harga bangunan rumah tinggal. Ada komponen yang juga terdapat didalamnya tetapi belum biasa dipergunakan yaitu biaya disain/perancangan bangunan. Pada kota-kota besar dan proyek-proyek berskala besar, komponen ini sudah diperhitungkan. Yaitu berkisar antara 1% - 5% dari harga bangunan. Tetapi pada proyek-proyek kecil, seperti renovasi rumah tinggal atau bangunan rumah sederhana, biasanya biaya disain /perancangan bangunan tidak ada.

3.3.2 Nilai Rumah Faktor lain yang harus diperhatikan adalah nilai rumah. Nilai tidak sama artinya dengan harga rumah . Aspek-aspek yang mempengaruhi nilai suatu bangunan adalah sebagai berikut :


11

1. Nilai dari kepemilikan unit bangunan. Nilai ini selalu bertambah dari waktu ke waktu sehingga banyak orang yang melakukan investasi uangnya dengan membeli rumah. Walaupun umur bangunan sudah tua tetapi nilainya tetap bertambah.

2. Harga sewa bangunan. Nilai bangunan akan terlihat dari harga sewanya. Harga sewa bangunan (apabila itu rumah sewa) , akan terus bertambah dari waktu ke waktu.

3. Kualitas rumah. Diukur dari fasilitas utilitas dan fisik bangunan. Pada bangunan–bangunan itu, biasanya utilitas bangunan yang semakin menurun, sehingga perlu dilakukan renovasi untuk memperbaiki kualitas bangunan. Tetapi ada juga bangunan rumah tinggal yang telah berusia ratusan tahun tetapi masih terasa nyaman untuk dihuni.

3.3.3 Pasar Perumahan Ada dua komponen utama yang menentukan pasar perumahan yaitu :

• jumlah unit rumah dan • jumlah rumah tangga sebagai konsumen.

Yang menentukan jumlah unit rumah adalah :

• rumah yang sudah ada (eksisting ) • rumah yang baru di bangun.

Yang menentukan jumlah rumah tangga sebagai konsumen adalah

• pendapatan setiap Rumah tangga, Prospek lokasi/daerah • perbandingan harga hunian kontrak, sewa dan kost • budaya 1 kk tinggal didalam 1 unit rumah

Secara umum, pengadaan rumah di negara-negara berkembang berjalan sangat

lambat, jumlah kekurangan rumah di daerah perkotaan terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah semakin bertambah besar akibat besarnya tingkat urbanisasi yang terjadi. Meskipun pada kenyataannya perumahan yang diperlukan oleh masyarakat berpenghasilan rengah mempunyai karakteristik yang berbeda dengan golongan-golongan lain, sangat sederhana dan biayanya sangat murah, memerlukan pemikiran dan penanganan secara khusus, karena jumlahnya sangat banyak.

Menurut Turner, yang merujuk pada teori Maslow, terdapat kaitan antara kondisi ekonomi seseorang dengan skala prioritas kebutuhan hidup dan prioritas kebutuhan perumahan.3

Dalam menentukan prioritas tentang rumah, seseorang atau sebuah keluarga yang berpendapatan sangat rendah cenderung meletakkan prioritas utama pada lokasi rumah yang berdekatan dengan tempat yang dapat memberikan kesempatan kerja.

Tanpa kesempatan kerja yang dapat menopang kebutuhan sehari-hari, sulit bagi mereka untuk dapat mempertahankan hidupnya. Status pemilikan rumah dan lahan menempati prioritas kedua, sedangkan bentuk maupun kualitas rumah prioritas yang

3 Panudju, Bambang (1999), hlm. 9.


12

terakhir. Yang terpenting pada tahap ini adalah tersedianya rumah untuk berlindung dan istirahat dalam upaya mempertahankan hidupnya.

Selanjutnya seiring dengan meningkatnya pendapatan, prioritas kebutuhan perumahannya akan berubah pula. Status pemilikan rumah maupun lahan menjadi prioritas utama, karena orang atau keluarga tersebut ingin mendapatkan kejelasan tentang status kepemilikan rumahnya. Dengan demikian, mereka yakin bahwa tidak akan digusur, sehingga mereka dapat bekerja dengan tenang untuk menaikkan pendapatannya.

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan sangat rendah, faktor jarak antara lokasi rumah dengan tempat kerja menempati prioritas nomor satu dan rumah menjadi prioritas kedua sedangkan faktor bentuk dan kualitas bangunan tetap menempati prioritas yang paling rendah.

Dapat dikatakan kriteria perumahan yang dibutuhkan oleh masyarakat berpenghasilan rendah, yaitu sebagai berikut : • Lokasi tidak terlalu jauh dari tempat-tempat yang dapat memberikan pekerjaan bagi

buruh-buruh kasar atau tenaga tidak terampil • Status kepemilikan lahan dan rumah jelas, sehingga tidak ada rasa ketakutan

penghuni untuk digusur • Bentuk dan kualitas bangunan tidak perlu terlalu baik, tetapi cukup memenuhi fungsi

dasar yang diperlukan penghuninya • Harga atau biaya pembangunan rumah harus sesuai dengan tingkat pendapatan

mereka Pengadaan perumahan kota dalam jumlah besar bagi masyarakat berpenghasilan

rendah dinegara-negara berkembang merupakan persoalan yang cukup kompleks dan menghadapi banyak kendala. Adapun kendala-kendala tersebut secara garis besar dapat diuraikan sebagai berikut : • Kendala Pembiayaan; hampir seluruh negara berkembang memiliki kemapuan

ekonomi nasional yang rendah atau sangat rendah. Sebagian besar anggaran biaya pemerintah yang tersedia untuk pembangunan dialokasikan untuk kegiatan-kegiatan yang menunjang perbaikan ekonomi seperti industri, pertanian, pengadaan infrastruktur, pendidikan, dan sebagainya. Anggaran pemerintah untuk pengadaan perumahan menempati prioritas yang rendah, dengan jumlah kecil. Selain itu pendapatan sebagian besar penduduk di negara0negara berkembang begitu rendah, sehingga setelah dipakai untuk membayar makanan, pakaian, keperluan sehari-hari dan lain-lain, hanya sedikit sekali yang tersisa untuk keperluan rumah. Sementara itu harga rumah terus meningkat sehingga pendapatan penduduk semakin jauh di bawah harga rumah yang termurah sekalipun.

• Kendala Ketersediaan dan Harga Lahan; lahan untuk perumahan semakin sulit didapat dan semakin mahal, di luar jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Meskipun kebutuhan lahan sangat mendesak, terutama untuk pengadaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, usaha-usaha positif dari pihak pemerintah di negara-negara berkembang untuk mengatasi masalah tersebut belum terlihat nyata. Mereka cenderung menolak kenyataan bahwa masyarakat berpenghasilan rendah


13

memerlukan lahan untuk peruahan dalam kota dan mengusahakan lahan untuk kepentingan mereka.4

• Kendala Ketersediaan Prasarana untuk Perumahan; ketersediaan prasarana untuk perumahan seperti jaringan air minum, pembuangan air limbah, pembuangan sampah dan transportasi yang merupakan persyaratan penting bagi pembangunan perumahan. Kurangnya pengembangan prasarana,terutama jalan dan air merupakan salah satu penyebab utama sulitnya pengadaan lahan untuk perumahan di daerah perkotaan.

• Kendala Bahan Bangunan dan Peraturan Bangunan; banyak negara berkembang belum mampu memproduksi bahan-bahan bangunan tertentu seperti semen, paku, seng gelombang, dan lain-lain. Barang-barang tersebut masih perlu diimpor dari luar negeri, sehingga harganya berada di luar jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Selain itu, banyak standar dan peraturan-peraturan bangunan nasional di negara-negara berkembang yang meniru negara-negara maju seperti Inggris, Jerman, atau Amerika Serikat yang tidak sesuai dan terlalu tinggi standarnya bagi masyarakat negara-nagar berkembang. Kedua hal tersebut menyebabkan pengadaan rumah bagi atau oleh masyarakat berpenghasilan rendah sulit untuk dilaksanakan.

Menurut Turner, peran pemerintah perlu dibedakan antara peran Pemerintah Pusat

dan Pemerintah Daerah. Peran Pemerintah Daerah sebaiknya dibatasi pada pengelolaan sumber-sumber dana, pengelolaan penggunaan lahan, pengadaan prasarana terutama air bersih dan kegiatan-kegiatan lain pada skala kota agar masyarakat dapat benar-benar berperan serta dalam pengadaan perumahannya.

Instrumen untuk memecahkan masalah dari segi permintaan meliputi : • Mengembangkan hak kepemilikan • Membentuk sistem pendanaan dengan kredit • Merasionalkan subsidi

Sedangkan instrumen untuk memecahkan masalah dari segi pengadaan meliputi:

• Menyediakan prasarana untuk lahan perumahan • Mengatur lahan dan pembangunan rumah • Mengorganisir industri bangunan

Karena Pemerintah Daerah adalah tingkat pemerintah yang paling dekat dengan

masyarakat, banyak negara-negara di Asia yang mendesentralisasikan beberapa kewenangan, terutama dalam kegiatan-kegiatan pengadaan dan pengelolaan prasarana dan pelayanan kota kepada Pemerintah Daerah. Dengan demikian jelas bahwa berbagai kegiatan yang berkaitan dengan pengaturan, penyediaan lahan dan prasarana untuk keperluan pengadaan perumahan menjadi tanggung jawab Pemerintah Daerah.

3.3.4 Perkembangan Perumahan Ditinjau Dari Ekonomi Daerah

• Pemerintah daerah bekerja sama dengan pihak • Lembaga keuangan pemerintah / swasta

4 Panudju, Bambang (1999), hlm. 14.


14

• Perlu keselarasan antar besarnya investasi yang dilakukan dan penerimaan yang diharapkan diperoleh

• Perlu adanya keterpaduan antara perencanaan, tahapan pembangunan, rencana investasi dan proyeksi penerimaan, dengan harapan bahwa pada tingkat awal dengan investasi sesedikit mungkin , penerimaan dari hasil usaha telah mulai terwujud.

3.4. Aspek Sosial Budaya Menurut Rapoport ( 1977 ) yang menekankan bahwa latar belakang budaya manusia akan berpengaruh terhadap prilaku seseorang. Pada dasarnya kerangka pendekatan ini menganggap perlunya memperhatikan latar belakang budaya manusia seperti pandangan hidup, dan peran yang dipilihnya di masyarakat. Selanjutnya cara hidup dan peran yang dipilih seseorang akan menentukan system kegiatannya. Sistem kegiatan akan menentukan macam dan wadah bagi kegiatan tersebut

Ada tiga aspek budaya yang mempengaruhi pembangunan . Ketiga aspek itu adalah agama, adat istiadat dan aturan.

Agama adalah kepercayaan yang dianut manusia Adat istiadat adalah norma budaya yang banyak dipengaruhi oleh tradisi dan suku

bangsa manusia itu sendiri Aturan adalah norma – norma yang berlaku di dalam kelompok masyarakat

Budaya masyarakat modern :

• Susunan dan corak masyarakat heterogen • Kurang ketergantungan terhadap alam sekitar • Interaksi sempit, cenderung untuk bersifat individualistis, egois dan kompetitif • Kehidupan rumah tangga tertutup, mementingkan privacy • Kecenderungan mengagungkan kebendaan dan ketergantungan pada peralatan

yang modern • Kemampuan berfikir relatif tinggi, menggunakan rasio dan logika • Cepat menerima pengaruh dari luar • Cenderung mencari nilai-nilai baru


15

Daerah perkotaan merupakan titik rawan terberat dalam dislokasi sosial, seperti terbukti dari meningkatnya kejahatan di dalamnya, beratnya masalah pencemaran lingkungan yang dihadapi, cepatnya perubahan yang terjadi dalam pola-pola demografisnya.

Daerah perkotaan, bagaimanapun juga akan merupakan konsentrasi penduduk terbesar di kemudian hari, bila dibandingkan dengan daerah pedesaan. Secara sosiologis dapat dikemukakan bahwa daerah perkotaan merupakan sumber pengembangan manusia atau, sebaliknya, sumber kemungkinan konflik sosial, yang akan merubah seluruh kehidupan bangsa, tergantung ke arah mana pola hubungan antar-lapisan masyarakat di dalamnya akan berkembang.

Manusia dan alam lingkungannya merupakan kesatuan yang tidak dapat dipisahkan. Keduanya saling berinteraksi. Interaksi mana akan berpengaruh pada tingkah laku manusia. Lingkungan ini dapat berupa lingkungan fisik, yaitu alam sekitar baik yang alamiah maupun yang dibuat manusia, dan lingkungan sosial budaya. Melalui interaksinya dengan ketiga lingkungannya ini barulah seorang manusia dapat disebut sebagai manusia yang lengkap.

Di kota-kota besar, migrasi ke atau dari tempat itu berlangsung secara massuf; puluhan ribu jiwa setiap tahun, baik yang pindah secara tetap maupun yang bersifat musiman. Sedangkan secara internal, perpindahan dari satu ke lain bagian kota besar terjadi secara rutin, mengikuti jalur peningkatan sosial ekonomis. Pendatang baru (atau pendatang lama yang tidak mengalami ‘peningkatan’) akan memasuki daerah-daerah sekitar stasiun kereta api, lapangan terbang lama, terminal bus, pelabuhan dan pasar-pasar lama, membentuk ‘daerah-daerah rakyat’ dalam bentuk perkampungan dengan bangunan berderet secara rapat dan berpenduduk sangat padat dan pada umumnya kawasan ini semakin lama kualitasnya akan semakin menurun.

Penurunan kualitas kehidupan di kawasan perkampungan rakyat di tengah-tengah kota, walaupun ada proyek perbaikan kampung, juga memaksa mereka yang tidak mampu menanggung beban ekonomis pemeliharaan tingkat kulitas yang ada, untuk berpindah ke tempat lain, umumnya ke pinggiran kota dan membentuk kawasan ‘rumah petak’ yang paralel pola penyebarannya dengan penyebaran lapisan-lapisan lebih mampu ke kawasan-kawasan mewah dan menengah baru di pinggiran kota pula.

Dari uraian di atas, maka rangkaian kebijaksanaan yang diambil dalam mengatasi berbagai permasahalan sosiologis, minimal harus meliputi hal-hal berikut : • penetapan areal (zona) perumahan murah di kawasan-kawasan rakyat yang sudah ada,

untuk diremajakan secara berangsur-angsur dengan sarana kredit yang memadai dari pemerintah,d engan melarang sama sekali pembuatan rumah mewah dalam areal tersebut;

• penetapan pola pembagian kapling yang memungkinkan dibangunnya rumah inti pada tahap pertama, untuk disusul dengan perluasan bertahap bagi masing-masing rumah di areal perumahan murah tersebut;

• penyediaan lembaga kemasyarakatan yang mendukung pola pengembangan seperti itu, yang secara sosial-ekonomis berfungsi prakooperatif dan kooperatif untuk mengembangkan kesejahteraan warga areal perumahan murah itu tanpa perlu melakukan penggusuran atas mereka yang terdesak kedudukuannya dan terbata kemampuannya;


16

• penyediaan sarana pelayanan umum yang memadai, dengan jalan menangananinya secara pemusatan-bergiliran (rotated concentrated efforts) dalam bentuk penanganan menyeluruh secara bergiliran dari satu ke lain areal, yang harus dilandaskan kepada pendekatan menjauhi penyediaan sarana minimal belaka (gang sempit, got dangkal, dan sebagainya);

• dengan memainkan senjata berupa penyediaan kredit membuat rumah murah dapat pula diterapkan standarisasi pola pembuatan dan pemeliharaan rumah-rumah yang ada untuk tiap areal, dan juga standarisasi sarana pelayanan umum yang diperlukan;

• untuk memungkinkan partisipasi penuh dari pihak penduiduk diperlukan pembentukan lembaga-lembaga swadaya masyarakat di tingkat lokal yang akan mengawasi agar pola perencanaan dan rangkaian ketentuan yang sudah diputuskan tidak sampai menyimpang dari acuan semula.

DAFTAR PUSTAKA Budihardjo, E. (1997) Sejumlah Masalah Pemukiman Kota, Penerbit Alumni, Bandung. Laurens, J.M (2004) Arsitektur dan Perilaku Manusia, Penerbit PT Grasindo, Jakarta. Panudju, B. (1999) Pengadaan Perumahan Kota Dengan Peran Serta Masyarakat

Berpenghasilan Rendah, Penerbit Alumni, Bandung. Syahrin, A. (2003) Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan

Permukiman Berkelanjutan, Pustaka Bangsa Press. Zahnd, M. (1999 ) Perancangan Kota Terpadu, Penerbit Soegidjapranata University

Press


17

Aspek-Aspek Yang Mempengaruhi Masalah Permukiman...

Documents

Transcript of Aspek-Aspek Yang Mempengaruhi Masalah Permukiman...