5. KAK FS Penataan Kawasan Kumuh-Simpang Dago

KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)

KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN

PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHAT

PEKERJAAN PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY

(FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH

LOKASI: KAWASAN SIMPANG DAGO

DINAS TATA RUANG DAN CIPTA KARYA

KOTA BANDUNG

TAHUN 2015

KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015

Kawasan Simpang Dago Hal - 2

KERANGKA ACUAN KERJA

KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH

SEDERHANA SEHAT DALAM PEKERJAAN PENYUSUNAN FEASIBILITY

STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH

LOKASI: KAWASAN SIMPANG DAGO

1. LATAR BELAKANG

Kota Bandung merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki jumlah

penduduk cukup padat dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi. Tercatat dalam kurun

waktu 5 tahun terakhir (2009 sampai dengan 2014) rata-rata pertumbuhan penduduk Kota

Bandung adalah 1,88 %, dengan rata-rata kepadatan dalam kurun waktu tersebut 14.651

jiwa/km2. Seiring dengan pertambahan penduduk dan perkembangan kota, Kota Bandung

direncanakan untuk dapat menampung 4 juta jiwa penduduk pada tahun 2031.

Namun, dengan kondisi seperti saat ini, bukan tidak mungkin terjadi ledakan penduduk yang

tidak dapat diperkirakan. Kemungkinan penduduk melebihi 4 juta jiwa pada tahun 2031

sangat besar. Dengan semakin terbatasnya lahan kota jika dibandingkan dengan

pertumbuhan penduduk disertai dengan keterbatasan kemampuan Pemerintah Kota Bandung

karena semakin meningkatnya kompleksitas perkembangan perkotaan maka terjadilah

perkembangan permukiman yang tidak terkendali pada daerah-daerah pengembangan non-

permukiman lalu muncul kawasan kumuh (perumahan tidak layak huni).

Permukiman kumuh timbul dari perkembangan berbagai gejala yang sudah sering terlihat

saat ini. Gejala tersebut adalah kondisi perumahan yang buruk akibat jumlah penduduk yang

terlalu padat dan fasilitas lingkungan yang tidak memadai. Selain dari gejala fisik, adapula

gejala non-fisik seperti tingkah laku penduduknya yang menyimpang, budaya kumuh yang

turun-menurun dan sikap apatis serta mengisolasi diri yang dimiliki warganya.

Kondisi seperti demikian tentunya perlu diatasi dengan cara penyediaan hunian yang layak

dan aman. Pemenuhan hunian layak yang didukung oleh prasarana, sarana dan utilitas yang

memadai perlu mendapatkan perhatian khusus oleh Pemerintah Kota. Adanya ketimpangan

antara pasokan (supply) dan kebutuhan (demand) masih menjadi persoalan utama dalam

penyediaan infrastruktur dasar khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Keterbatasan kapasitas pengembang (developer) yang belum didukung oleh regulasi yang

bersifat insentif ditambah rendahnya keterjangkauan (affordability) MBR baik membangun

atau membeli rumah menjadi salah satu penyebab utama masih banyaknya MBR yang

belum tinggal di rumah layak huni. Hal tersebut menyebabkan degradasi kualitas



permukiman dan menciptakan permukiman kumuh baru. Terlebih dalam pembangunan

perumahan khususnya di area perkotaan yang terkendala dengan proses pengadaan lahan.

Hal ini dapat dilihat dari peningkatan kawasan kumuh dari tahun ke tahun. Pada tahun 2010

jumlah kawasan kumuh di Kota Bandung adalah 6,11 persen dan pada tahun 2014

meningkat menjadi 8,5%.

Salah satu kebijakan Pemerintah Kota Bandung dalam perumahan dan pemukiman, adalah

dengan mengembangkan perumahan secara vertikal berupa Rumah Susun Milik (Rusunami)

dan Rumah Susun Sewa (Rusunawa) untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Pemerintah Kota Bandung mendorong berbagai pihak seperti Pemerintah Pusat dan sektor

swasta untuk dapat berkontribusi menyediakan hunian vertikal bagi khususnya bagi

masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Penyediaan hunian vertikal ini mulai digagas di

lahan-lahan Pemerintah Kota dengan membuka kesempatan bagi sektor swasta untuk dapat

berkontribusi dalam pembangunan hunian vertikal dengan mengoptimalkan lahan

pemerintah dan juga lahan dibawah penguasaan perorangan yang tengah diupayakan untuk

dapat direvitalisasi melalui penyediaan hunian vertikal ini.

Pemerintah Pusat melalui Perpres No. 2 Tahun 2015 tentang Rencana Pembangunan Jangka

Menengah Nasional tahun 2015-2019 mempunyai sasaran Percepatan Pembangunan

Perumahan dengan salah satu indikator sasaran adalah tercapainya pengentasan permukiman

kumuh perkotaan menjadi 0 persen melalui penanganan kawasan permukiman kumuh.

Seiring dengan kebijakan Pemerintah Pusat ini, Pemerintah Kota Bandung mempunyai

konsep membangun tanpa menggusur untuk penanganan permukiman kumuh dan

penyediaan hunian yang layak. Walikota Bandung sendiri memiliki program berupa

Apartemen Transit sebagai upaya membantu masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)

mendapatkan hunian yang layak. Dengan menggunakan konsep Apartemen Transit, warga

di permukiman kumuh akan dialihkan ke Rumah Susun (Apartemen Rakyat) secara

temporer sementara permukimannya ditata dan disempurnakan menjadi hunian layak huni

selama satu tahun. Ke depannya nanti, akan ada satu atau dua menara Rumah Susun

(Apartemen Rakyat) yang dijadikan lokasi Apartemen Transit. Hal ini sangat membantu

sistem resettlement yang tengah digarap oleh Pemerintah Kota di beberapa kawasan.

Pemerintah Kota Bandung sudah memprioritaskan lebih kurang 13 lokasi untuk

pembangunan hunian vertikal atau Rumah Susun sebagai solusi untuk penanganan kawasan

kumuh dan pemenuhan hunian layak dan terjangkau bagi MBR, yang dipopulerkan dengan

nama Apartemen Rakyat. Pembangunan Rumah Susun untuk MBR di atas lahan Pemerintah

Kota diupayakan melalui Kerjasama Pemanfaatan dengan konsep HGB (Hak Guna



Bangunan) di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Sementara penggunaan konsep hunian

campuran dengan cara menyediakan sebagian hunian berupa Rumah Susun milik dan

sebagiannya lagi Rumah Susun dengan sistem sewa dalam satu lahan dimaksudkan agar

keseluruhan target hunian terpenuhi, baik dari sektor formal maupun sektor informal.

Seiring dengan upaya percepatan pembangunan Apartemen Rakyat, Pemerintah Kota

Bandung juga melakukan identifikasi terhadap aset lahan Pemerintah Kota yang dapat

dioptimalkan pemanfaatannya untuk pembangunan hunian vertikal, khususnya bagi

Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Lokasi-lokasi tersebut diantaranya :

1. Kawasan Braga;

2. Kawasan Kiara Condong;

3. Kawasan Arjuna;

4. Kawasan Derwati;

5. Kawasan Merdeka;

6. Kawasan Lebak Gede;

7. Kawasan Simpang Dago.

Untuk merealisasikan upaya penataan kawasan permukiman dan penyediaan hunian layak

dan terjangkau ini maka Pemerintah Kota Bandung perlu mempersiapkan kajian dari aspek



teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan melalui Kegiatan

Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat, Pekerjaan Penyusunan

Feasibility Study (FS) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh dengan lokasi studi

Kawasan Simpang Dago, Kelurahan Lebak Gede, Kecamatan Coblong, Kota Bandung.

Kecamatan Coblong memiliki kepadatan penduduk sebesar 17.895 jiwa/km2. Dengan

padatnya penduduk dan lingkungan permukiman yang kurang sehat, kawasan Simpang

Dago dirasa perlu untuk dilakukan penataan. Lokasi ini juga merupakan salah satu lokasi

yang sudah direncanakan Walikota Bandung dalam kegiatan penanganan permukiman

kumuh sesuai dengan hasil studi kawasan kumuh yang dilakukan oleh Dinas Tata Ruang dan

Cipta Karya.

2. MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN

2.1 Maksud

Maksud dari pekerjaan ini adalah :

1. Melakukan kajian kelayakan secara mendalam untuk pembangunan Rumah Susun

(Apartemen Rakyat) yang diprioritaskan untuk masyarakat berpenghasilan rendah

(MBR) sebagai upaya untuk penataan kawasan permukiman kumuh pada lokasi yang

dimaksud hingga tersusunnya ‘skenario’ pengembangan kawasan kajian sebagai

upaya perbaikan kualitas lingkungan permukiman melalui pengembangan kawasan

secara vertikal atau Rumah Susun;

2. Melakukan kajian terhadap kawasan sekitar lahan agar tercipta lingkungan yang

terintegrasi dengan rencana Rumah Susun sebagai upaya meningkatkan nilai

kawasan;

3. Melakukan kajian skema penyediaan hunian vertikal, baik berupa sistem kerjasama

pemanfaatan lahan, sewa ataupun konsolidasi lahan yang dapat mengakomodasi

beberapa alternatif penghunian Rumah Susun sesuai dengan target sasaran (konsep

milik, sewa, atau transit) dan mengkaji penerapan mekanisme insentif khususnya

bagi kawasan yang memerlukan resettlement.

2.2 Tujuan

Tujuan dari pekerjaan Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh di Kawasan

Simpang Dago adalah:

a. Sebagai penentu kelayakan pembangunan Rumah Susun baik Rumah Susun Milik

(Apartemen Rakyat) ataupun Rumah Susun Sewa berdasarkan berbagai aspek terkait



untuk menilai kelayakan pembangunan (aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial,

lingkungan dan kelembagaan);

b. Menyediakan kerangka perencanaan dan pembangunan Rumah Susun di Kawasan

Simpang Dago yang merupakan upaya untuk penataan kawasan kumuh dan

menyediakan tempat hunian yang layak, terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan

rendah di perkotaan;

c. Menyediakan skenario pembangunan, pemanfaatan dan pengelolaan Rumah Susun

di Kawasan Simpang Dago;

d. Memberikan alternatif skema penyediaan hunian vertikal sesuai dengan karakteristik

kawasan dan target sasaran MBR, baik berupa Rumah Susun milik maupun Rumah

Susun sewa di kawasan yang tersedia lahan milik pemerintah ataupun yang masih

menjadi penguasaan perorangan;

e. Meningkatnya kondisi dan kualitas kehidupan masyarakat termasuk upaya

pengurangan budaya kemiskinan, mendorong pertumbuhan ekonomi lokal dan

peningkatan pelayanan prasarana dan sarana permukiman.

2.3 Sasaran

Sasaran dari kegiatan ini adalah sebagai berikut:

2.3.1 Sasaran aspek teknis

a. Teridentifikasinya status hukum lahan serta penyesuaian kepemilikan lahan yang

diperlukan untuk menunjang pembangunan Rumah Susun;

b. Teridentifikasinya kelayakan pembangunan dari sisi infrastruktur (transportasi,

ketersediaan air bersih, dan listrik);

c. Teridentifikasinya kelayakan pembangunan dari sisi tata ruang kota;

d. Tersedianya rancangan awal (preliminary design) pembangunan Rumah Susun yang

akan dilaksanakan.

2.3.2 Aspek Ekonomi

a. Teridentifikasinya pertumbuhan aktivitas ekonomi ikutan (multiplier effect) dari

pembangunan Rumah Susun seperti kegiatan jasa, perdagangan, perkantoran dan lain-

lain;

b. Teridentifikasinya peningkatan harga tanah atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di

kawasan sekitar pembangunan Rumah Susun.

2.3.3 Aspek Keuangan

a. Teridentifikasinya perkiraan kapasitas keuangan yang dihasilkan oleh rencana kegiatan

pembangunan Rumah Susun dalam mengembalikan dana yang diinvestasikan;



b. Perkiraan biaya investasi, teknologi yang digunakan untuk pembangunan, target pasar,

proyeksi harga unit Rumah Susun, proyeksi pendapatan dan kemampuan pembangunan

Rumah Susun dalam mengembalikan biaya investasi yang digunakan;

c. Teridentifikasinya nilai keuntungan/manfaat yang didapat oleh berbagai pihak yang

terlibat dalam pembangunan termasuk Pemerintah Kota Bandung (bila pembangunan

melalui kerjasama dengan pihak lain).

2.3.4 Aspek Sosial dan Lingkungan

a. Teridentifikasinya kelayakan pembangunan dari sisi lingkungan;

b. Teridentifikasinya dampak sosial dan lingkungan rencana pembangunan Rumah Susun.

Pembangunan Rumah Susun dinyatakan layak secara sosial dan lingkungan jika Rumah

Susun tersebut memberikan manfaat yang melebihi biaya sosial dan lingkungannya, dan

distribusi manfaat / biaya tidak menjadikan warga yang relatif kurang sejahtera

memburuk keadaannya.

2.3.5 Aspek Kelembagaan

a. Teridentifikasinya skenario kelembagaan pembangunan, pemanfaatan dan pengelolaan

Rumah Susun dengan memperhatikan:

Sistem organisasi termasuk struktur dan kultur organisasi, fungsi, tugas dan

kewenangan;

Akuntabilitas dan transparansi berkaitan dengan pengambilan kebijakan, penegakan

peraturan dan pelibatan masyarakat.

3. RUANG LINGKUP

3.1 Ruang Lingkup Kegiatan

Lingkup Kajian Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh meliputi aspek

teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan untuk kelayakan

pembangunan Rumah Susun mencakup :

a. Mengidentifikasi kebijakan terkait dengan Rumah Susun;

b. Mengidentifikasi sistem dan konsep penyediaan hunian vertikal sebagai solusi

penanganan kawasan kumuh dan penyediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan

rendah (MBR) ditinjau dari aspek penyedia hunian, peran pemerintah dan masyarakat

serta mekanisme insentif untuk kawasan-kawasan yang membutuhkan resettlement;

c. Mengidentifikasi peraturan tata ruang kota yang terkait;



d. Mengidentifikasi status hukum lahan dan luas lahan yang akan dibangun Rumah

Susun serta lahan tambahan yang diperlukan;

e. Mengidentifikasi sarana dan prasarana lingkungan pada lokasi dan sekitarnya;

f. Mengidentifikasi daya dukung lingkungan yang terdiri atas transportasi, air bersih, dan

listrik;

g. Mengidentifikasi kondisi sosial dan ekonomi masyarakat pada lahan Rumah Susun

dan lahan di sekitarnya;

h. Mengidentifikasi biaya pembangunan serta daya beli masyarakat setempat, masyarakat

sekitar, dan masyarakat lain yang berpotensi memanfaatkan Rumah Susun di lokasi

yang direncananakan;

i. Menentukan kelayakan dan rekomendasi terkait infrastruktur transportasi, air bersih,

dan listrik;

j. Memberikan rekomendasi batas lahan yang merupakan penyesuaian atas lahan yang

sudah dimiliki;

k. Menentukan kelayakan keuangan serta rekomendasi komposisi unit, harga jual unit,

dan skenario pembiayaan pembangunan;

l. Menentukan kelayakan lingkungan dan sosial untuk pembangunan Rumah Susun;

m. Memberikan rekomendasi skema pembiayaan untuk pembangunan, pembiayaan untuk

masyarakat (skema cicilan), skema pembiayaan dalam pengelolaan serta rekomendasi

yang berkaitan dengan keuntungan finansial yang akan diterima oleh Pemerintah Kota

bila pembangunan Rumah Susun dilakukan dengan sistem kerjasama pemanfaatan

lahan Pemerintah Kota dengan mitra kerjasama;

n. Memberikan rekomendasi perencanaan kawasan terkait peraturan tata ruang kota,

penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, serta masterplan umum kawasan;

o. Memberikan rekomendasi perancangan bangunan (preliminary design) untuk

mengkaji aspek lainnya dalam studi kelayakan dan sebagai bahan masukan untuk

desain yang lebih detail;

p. Memberikan rekomendasi teknologi pembangunan yang relatif murah;

q. Memberikan rekomendasi tahapan pembangunan untuk dapat menerapkan konsep

membangun tanpa menggusur;

r. Memberikan rekomendasi kelembagaan pembangunan dan pemanfaatan Rumah

Susun.

3.2 RUANG LINGKUP WILAYAH



Lingkup kawasan untuk mengkaji kelayakan penataan kawasan kumuh melalui

pembangunan Rumah Susun berada di Kelurahan Lebak Gede, Kecamatan Coblong. Lahan

yang menjadi lokasi perencanaan penggunaannya saat ini adalah Perumahan dan rencana

tata ruang ke depan juga untuk Perumahan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada peta

orientasi dibawah ini.

Peta Orientasi Kawasan Studi

Kawasan Perencanaan Pembangunan

Kawasan Kumuh Lainnya



Kawasan Lahan Pemkot Lainnya

4. METODA PENGERJAAN

Metodologi pelaksanaan pekerjaan ini dilakukan atas dasar kaidah dan ketentuan yang lazim

dilakukan dalam penyusunan studi atau rencana, yakni dan mulai dari tahapan identifikasi

potensi dan permasalahan di lokasi studi, analisis dan pembahasan hingga menyusun konsep

rencana pengembangan / pembangunan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.

Metodologi pengambilan data terbagi atas dua metode yakni primer dan sekunder.

Pengambilan data sekunder dilakukan untuk hal-hal terkait kebijakan dan data fisik, sosial,

dan ekonomi di kawasan disekitar lahan. Pengambilan data primer dilakukan untuk

mendapatkan data terkini kondisi fisik, sosial, dan ekonomi di dalam lahan dalam bentuk

survey/observasi, kuesioner dan wawancara.

Metodologi analisis kelayakan ekonomi lazimnya menggunakan metode-metode seperti:

a. B/C Ratio (Benefit/Cost ratio);

b. EIRR (Economic Internal Rate of Return)

Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila manfaat proyek tersebut

lebih besar dari biaya ekonomi yang ditimbulkannya.

Metodologi Analisis kelayakan keuangan lazimnya menggunakan metode-metode seperti:

a. NPV (Net Present Value);

b. FIRR (Financial Internal Rate of Return)

Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara keuangan apabila proyek tersebut dapat

memenuhi kebutuhan dan keinginan (demand) masyarakat, investasi yang ditanamkan dapat

memberikan manfaat bagi masyarakat, besarnya nilai keuntungan lebih besar dari nilai

bunga bank yang berlaku sehingga penerimaan yang dihasilkan dari operasionalisasi proyek

dapat mengembalikan biaya investasi sesuai dengan jadwal pengembalian investasi yang

ditetapkan.

Metodologi penentuan kelayakan infrastruktur menggunakan penghitungan kapasitas jalan,

kapasitas sumber air dan sumber listrik yang tersedia.



Metodologi perencanaan ditekankan pendekatan dari bawah (bottom up approach) dalam

arti bahwa masyarakat di lokasi studi sudah dilibatkan mulai dari tahap awal penyusunan

rencana dan tahap pengelolaan Rumah Susun. Proses ini sangat penting agar hasil pem-

bangunan benar-benar dirasakan manfaatnya oleh masyarakat dan sesuai dengan kelompok

sasaran yang ditetapkan berdasarkan musyawarah dan mufakat masyarakat setempat.

5. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN PEKERJAAN

Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat, Pekerjaan

Penyusunan Feasibility Study (FS) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh, Lokasi:

Kawasan Simpang Dago, ini diselenggarakan dalam jangka waktu 3,5 (tiga setengah) bulan

sejak SPMK diterbitkan.

6. PELAPORAN

Pelaporan yang dihasilkan meliputi:

1. Laporan Pendahuluan, yang memuat mengenai rencana kerja, pendekatan dan

metodologi pelaksanaan kegiatan, hasil survey dan identifikasi kegiatan dengan

capaian sebagai berikut:



Latar belakang kegiatan, tujuan dan sasaran kegiatan, metodologi, jadual

pelaksanaan kegiatan;

Pendekatan dan metodologi yang akan digunakan dalam pelaksanaan pekerjaan.

Rencana kerja rinci yang akan menjadi acuan dalam keseluruhan rangkaian

pelaksanaan pekerjaan;

Kebutuhan data untuk setiap tahapan pekerjaan;

Hasil review dari dokumen dan kebijakan lainnya yang terkait.

Laporan Pendahuluan ini diserahkan 4 (empat) minggu setelah SPMK diterbitkan

dengan jumlah laporan sebanyak 5 (lima) eksemplar.

2. Laporan Antara, yang memuat progress sebagai berikut:

a. Hasil survey untuk setiap aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan

dan kelembagaan;

b. Analisis kajian konsep penyediaan hunian vertikal sebagai solusi penanganan

kawasan kumuh dan penyediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah

(MBR) ditinjau dari aspek penyedia hunian, peran pemerintah dan masyarakat

serta mekanisme insentif untuk kawasan-kawasan yang membutuhkan

resettlement;

c. Analisis untuk setiap aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan

kelembagaan;

d. Rancangan awal (preliminary design) Rumah Susun, untuk mengetahui

rancangan proyek yang akan dilaksanakan.

Laporan Antara ini diserahkan 10 (sepuluh) minggu setelah SPMK diterbitkan dengan

jumlah laporan sebanyak 5 (lima) eksemplar.

3. Laporan Akhir, yang memuat mengenai proses penyelesaian kegiatan dengan

capaian akhir berupa penilaian kelayakan pembangunan Rumah Susun baik Rumah

Susun Milik (Apartemen Rakyat) ataupun Rumah Susun Sewa, rekomendasi yang

diusulkan untuk setiap aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan

kelembagaan serta hasil skema penyediaan hunian vertikal sesuai dengan karakteristik

kawasan, baik berupa Rumah Susun milik maupun Rumah Susun sewa di kawasan

yang tersedia lahan milik pemerintah ataupun yang masih menjadi penguasaan

perorangan.

Laporan Akhir, diserahkan paling lambat pada minggu terakhir bulan ke 4 (empat)

mencakup:

a. Buku Laporan Akhir, dibuat sebanyak 5 (lima) buku, ukuran kertas A4. Untuk

penyajian gambar dalam format kertas A3;



b. Executive Sumary atau Laporan Eksekutif sebanyak 5 (lima) buku;

c. Copy Laporan dalam bentuk cakram copy atau CD sebanyak 5 keping.

7. KELUARAN YANG DIHASILKAN

Keluaran yang dihasilkan dalam Pekerjaan Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana

Rumah Sederhana Sehat, Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (FS) Penataan Kawasan

Permukiman Kumuh, Lokasi: Kawasan Simpang Dago, pada dasarnya mencakup beberapa

hal, yaitu:

a. Gambaran Umum Kawasan Studi

Minimal mencakup konteks regional dan konteks lokal dari kawasan perencanaan

beserta dengan gambaran umum mengenai kawasan perencanaan itu sendiri beserta

dengan kajian rencana tata ruang dan kajian peraturan mengenai Rumah Susun.

1. Konteks Kawasan

i. Konteks Regional Kawasan

ii. Konteks Lokal Kawasan

2. Kajian Kebijakan

i. Rencana Tata Ruang Wilayah Bandung (RTRW Bandung) 2013

ii. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Tentang Rumah Susun

iii. Peraturan Menteri

iv. Peraturan Daerah/Peraturan Walikota dan Peraturan Gubernur

b. Gambaran Umum Kondisi Sosial Masyarakat di Kawasan Studi

c. Analisis Kajian Konsep Penyediaan Hunian Vertikal

Analisis ini bertujuan untuk mengkaji konsep penyediaan hunian vertikal sebagai

solusi penanganan kawasan kumuh dan penyediaan hunian bagi masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR) ditinjau dari aspek penyedia hunian, peran pemerintah

dan masyarakat serta mekanisme insentif untuk kawasan-kawasan yang

membutuhkan resettlement sehingga dapat memberikan skema penyediaan hunian

vertikal sesuai dengan karakteristik kawasan, baik berupa Rumah Susun milik

maupun Rumah Susun sewa di kawasan yang tersedia lahan milik pemerintah ataupun

yang masih menjadi penguasaan perorangan

d. Analisis Kelayakan, mencangkup Analisis :

Analisis Kelayakan Teknis



Hasil pengukuran atau pemeriksaan berkenaan dengan keadaan daya

dukung, dan/atau daya tampung untuk pembangunan Rumah Susun;

Rencana Tata Ruang Kawasan (RTRW) untuk mengetahui peruntukan

kawasan, batasan-batasan pengembangannya, dan keterkaitannya dengan

strategi pembangunan daerah;

Rencana tapak (site plan), yang menggambarkan lokasi perencanaan dan

gambaran rencana pembangunan Rumah Susun yang diusulkan;

Rancangan awal (preliminary design) proyek, untuk mengetahui

rancangan proyek yang akan dilaksanakan, sebagai bahan untuk analisis

kelayakan untuk aspek lainnya dalam Feasibility Study (FS) dan bahan

masukan untuk desain lebih detail;

Kondisi aktual di lapangan di kawasan penataan permukiman kumuh

khususnya lokasi perencanaan pembangunan Rumah Susun.

Analisis Kelayakan Ekonomi

Pertumbuhan aktivitas ekonomi ikutan (multiplier effect) dan perencanaan

pembangunan Rumah Susun dan penataan kawasan;

Peningkatan kualitas lingkungan. (aksesibilitas, efisiensi, lingkungan yang

nyaman, dll).

Analisis Kelayakan Keuangan

Biaya investasi;

Teknologi pembangunan;

Proyeksi cicilan;

Proyeksi manfaat yang diperoleh oleh Pemerintah Kota.

Analisis Kelayakan Sosial dan Lingkungan

Dampak sosial dan lingkungan terhadap rencana pembangunan Rumah

Susun dan penataan kawasan.

Analisis Kelayakan Kelembagaan

Kesiapan lembaga pengelola untuk mengelola Rumah Susun atau rencana

penataan kawasan tersebut, baik pada tahap persiapan, kontruksi, maupun tahap

pengelolaan.

e. Kesimpulan dan Rekomendasi

Mencangkup mengenai rekomendasi untuk setiap aspek kelayakan.



8. TENAGA AHLI YANG DIBUTUHKAN

Dalam pelaksanaan pekerjaan ini dibutuhkan 6 (enam) orang tenaga ahli yang memiliki

kompetensi pada bidangnya yang meliputi:

Tenaga Ahli:

- 1 (satu) orang Team Leader, yang memiliki latar belakang pendidikan S2 Teknik

Arsitektur/Planologi/Rancang Kota dengan pengalaman kerja untuk penyusunan

pembangunan dan pengembangan perumahan sekurang kurangnya 7 (tujuh) tahun;

- 1 (satu) orang Ahli Infrastruktur, dengan latar belakang pendidikan S1 Teknik Planologi

atau S1 Teknik Sipil dengan pengalaman kerja di bidangnya sekurang-kurangnya 5

(lima) tahun;

- 1 (satu) orang Perencanaan Wilayah dan Kota, dengan latar belakang pendidikan S1

Perencanaan Wilayah dan Kota/Teknik Planologi dengan pengalaman kerja sekurang-

kurangnya 5 (lima) tahun;

- 1 (satu) orang Arsitek, dengan latar belakang pendidikan S1 Arsitektur dengan

pengalaman kerja sekurang-kurangnya 5 (lima) tahun;

- 1 (satu) orang Ahli Ekonomi Pembangunan, dengan latar belakang pendidikan S1

Ekonomi/Manajemen/Studi Pembangunan dengan pengalaman kerja di bidangnya

sekurang-kurangnya 5 (lima) tahun;

- 1 (satu) orang Ahli Lingkungan, dengan latar belakang pendidikan S1 Teknik

Lingkungan dengan pengalaman kerja sekurang-kurangnya 5 (lima) tahun.

Sedangkan kualifikasi Tenaga Sub Ahli (Asisten ahli) yang dibutuhkan dalam pekerjaan

Penyusunan Feasibility Studi ini adalah sebagai berikut:

- 1 orang Asisten Ahli Arsitektur dengan pendidikan sekurang-kurangnya jenjang S1

bidang Teknik Arsitektur dengan pengalaman minimal 4 (empat) tahun;

- 1 orang Asisten Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota dengan latar belakang pendidikan

sekurang-kurangnya jenjang S1 Perencanaan Wilayah dan Kota dengan pengalaman

minimal 4 (empat) tahun;

- 1 orang Asisten Ahli Ekonomi Pembangunan, dengan latar belakang pendidikan S1

Ekonomi/Manajemen/Studi Pembangunan dengan pengalaman kerja di bidangnya

dengan pengalaman minimal 4 (empat) tahun;

Tenaga Pendukung yang dibutuhkan dalam mendukung pelaksanaan kegiatan ini adalah :

1. 4 (empat) orang Surveyor;

2. 2 (dua) orang Drafter/operator CAD;



3. 1 (satu) orang Sekretaris;

4. 1 (satu) orang Office Boy.

9. PENUTUP

Produk akhir Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat,

Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (FS) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh,

Lokasi: Kawasan Simpang Dago, dinyatakan sebagai hak milik dan hak cipta Pemerintah

Kota Bandung.

Bandung, Juli 2015

Pejabat Pembuat Komitmen

STHj. ISYE AISYAH PURNAMA,

NIP. 19590808 198903 2 002

5. KAK FS Penataan Kawasan Kumuh-Simpang Dago

Documents

Transcript of 5. KAK FS Penataan Kawasan Kumuh-Simpang Dago