Personal de Marketing y Ventas

Autorizada la entrega del proyecto de la

alumna:

MARÍA DE LUCAS LÓPEZ

El Director del Proyecto

PROF. JOSE ÁNGEL OLIVAS VARELA

Fdo.:…………….. Fecha: 12/09/2008

Vº Bº del Coordinador de Proyectos

PROF. EDUARDO ALCALDE LANCHARRO

Fdo.:…………….. Fecha: 12/09/2008

SISTEMA DE VALORACIÓN DE BIENES

INMUEBLES MEDIANTE INTELIGENCIA ARTIFICIAL

UNIVERSIDAD PONTIFICIA COMILLAS

ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIERÍA (ICAI)

INGENIERO EN INFORMÁTICA

PROYECTO FIN DE CARRERA

AUTORA: MARÍA DE LUCAS LÓPEZ

MADRID, SEPTIEMBRE DE 2008

STIP: Sistema de tasación inmobiliaria profesional

I

A mis padres y a mis hermanos


II

RESUMEN DEL PROYECTO

Este proyecto consiste en el desarrollo de una herramienta software para la

tasación de viviendas en la Comunidad de Madrid, así como en un plan de negocio

para su lanzamiento al mercado mediante la creación de una pequeña empresa

dedicada a esta actividad que podrá ser utilizada a su vez para comercializar el

software que se vaya creando así como para atender a las necesidades concretas de

cualquier tipo de negocio.

STIP (Sistema de Tasación Inmobiliaria Profesional), como se ha denominado

a esta herramienta ha sido desarrollada mediante los criterios de la inteligencia

artificial y permite simular el comportamiento de un experto inmobiliario

considerando los mismos parámetros y haciendo el proceso de inferencia de

maneras idénticas, pero eliminando la posibilidad de cometer un error. Esta

herramienta además resulta muy útil para los profesionales de este sector en crisis,

que pueden ver aumentada su competitividad y sus ingresos mediante el uso de

este software.

STIP permita al usuario introducir todos los datos relevantes de la vivienda

que se tendrán después en cuenta a la hora de dar un resultado para su tasación,

pero además controla todos los errores e incongruencias que puedan existir en ellos

por equivocación del usuario o cualquier otra causa, impidiendo continuar con el

proceso. Además STIP genera resúmenes de cada tasación que el usuario puede

validar o no y tras inferir un resultado genera y almacena informes con la fecha

correspondiente de la tasación, un identificador, todos los datos introducidos y el


III

resultado generado para que se pueda llevar un control pormenorizado de todas las

tasaciones realizadas.

Esta herramienta ha sido desarrollada mediante dos lenguajes de

programación: Java y Prolog. Este último es el más utilizado para los sistemas

expertos y permite almacenar los hechos observados y realizar el proceso de

inferencia mediante reglas de una manera muy eficaz. Java, por su parte

proporciona toda la funcionalidad de los interfaces visuales e interactúa bien con

otros lenguajes. Para el uso de estos dos idiomas de manera conjunta se han

utilizado la plataforma NetBeans y el intérprete de Prolog, SWI-Prolog.

Tras la finalización de este proyecto, los resultados obtenidos fueron

contrastados con expertos inmobiliarios para verificar que sus resultados eran los

apropiados y ellos afirmaron que los resultados eran muy parecidos a los que ellos

mismos presentarían a sus clientes y que la funcionalidad del software era muy

buena.


IV

ABSTRACT

This project consists in the development of a software tool for the

appraisement of housings in the community of Madrid. It also contains a business

plan for the market launch by means of the creation of a small enterprise dedicated

to this activity that will be able to be used in turn to commercialize the software

that is created as well as to attend to the concrete needs of any type of business.

STIP (System of Real-estate Professional Appraisement), as this tool has been

named, has been developed using the criteria of the artificial intelligence and allows

to simulate the behavior of a real-estate expert considering the same parameters

and doing the process of inference the same way, but eliminating the possibility of

committing a mistake. In addition, this tool turns out to be very useful for the

professionals of this sector in crisis, which can see their competitiveness and their

income increased by using this software.

STIP lets the user introduce all the relevant information of the housing that

will be taken into consideration at the moment of giving a result for the

appraisement, but it also controls all the mistakes and incongruities that could

encounter by mistake of the user or any other reason, preventing the continuity of

the process. In addition STIP generates summaries of every appraisement that the

user can validate or not and after inferring a result generates and stores reports

with the corresponding date of the appraisement, the identifyer, all the data

introduced and the generated result in order to have a detailed control of all the

appraisements done.


V

This tool has been developed using two languages of programming: Java and

Prolog. The latter is most used for the expert systems and allows to store the

observed facts and to realize the process of inference by means of rules in a very

effective way. Java, on the other hand, provides the whole functionality of the visual

interfaces and interacts well with other languages. For the joint use of these two

languages it has been used the platform NetBeans and the interpreter of Prolog,

SWI-Prolog.

Once the Project was finished, the obtained results were confirmed by real-

estate experts to check that they were the appropriate ones and they affirmed that

the results were very similar to those that they themselves would present to their

clients and that the functionality of the software was very good.


VI

ÍNDICE


VII

ÍNDICE

1. Introducción 1

1.1. Descripción 2

1.2. Motivación 4

1.3. Objetivos del proyecto 6

2. Estado del arte 8

2.1. Introducción al mercado inmobiliario y su estado actual en España 9

2.1.1. Factores influyentes en el contexto actual 9

2.1.1.1. Factores demográficos 9

2.1.1.2. Factores económicos 11

2.1.1.3. Factores financieros 12

2.1.1.4. Factores tecnológicos 13

2.1.2. Situación de los precios en la Comunidad de Madrid 14

2.2. Introducción a la Inteligencia Artificial como mecanismo de ayuda 17

2.2.1. Definición de Inteligencia Artificial 17

2.2.2. Evolución de la Inteligencia Artificial 18

2.2.3. Sistemas Expertos 19

3. Estudio de viabilidad 22

3.1. Test de Slagel 23

4. STIP: Sistema de Tasación Inmobiliaria Profesional 31

4. 1. Adquisición del conocimiento 32

4.1.1. Definición de la adquisición del conocimiento 32

4.1.2. Variables consideradas en la valoración 33

4.1.3. Sistema de tasación de los inmuebles 35

4.2. Formalización 39

4.2.1. Conceptualización 39

4.2.1.1. Tablas objeto-atributo-valor 39


VIII

4.2.1.2. Modelo dinámico de proceso y control 41

4.2.1.3. Mapa de conocimientos 41

4.2.2. Representación del conocimiento 42

4.2.2.1. Introducción a la representación 42

4.2.2.2. Símbolos utilizados 44

4.2.2.3. Reglas de producción 45

4.2.3. Razonamiento 51

4.2.3.1. Introducción al razonamiento de los Sistemas Expertos 51

4.2.3.2. Ejemplo del ciclo de Forward Chaining 52

5. Implantación 55

5.1. Modelo físico 56

5.1.1. Contexto general del sistema 56

5.1.2. DFD. Nivel de contexto 57

5.1.3. DFD. Nivel conceptual 58

5.2. Modelo dinámico detallado 64

5.2.1. Casos de uso 64

5.2.2. Diagrama de estados 67

5.2.3. Diagrama de actividad 68

5.3. Modelo funcional 69

5.3.1. Diagrama de flujo 69

5.4. Estudio de la arquitectura 70

5.5. Código 73

5.5.1. Código en Java 73

5.5.2. Código en Prolog 75

6. Evaluación y pruebas 81

6.1. Breve introducción a la evaluación 82

6.2. Verificación 83


IX

6.3. Validación 85

6.4. Evaluación de usabilidad y utilidad 86

7. Planificación 93

7.1. Planificación 94

7.2. Presupuesto 97

8. Plan de negocio 98

8.1. Resumen ejecutivo 99

8.2. Descripción del negocio 101

8.2.1. La idea 101

8.2.2. Misión 102

8.2.3. Visión 102

8.2.4. Valores 102

8.2.5. Factores críticos de éxito 103

8.2.6. Nombre de la empresa 105

8.3. Análisis y diagnóstico de la situación 106

8.3.1. Introducción 106

8.3.2. Análisis del entorno 108

8.3.2.1. Entorno general 108

8.3.2.2. Entorno específico 110

8.3.3. Análisis interno 114

8.3.4. Diagnóstico de la situación 115

8.3.4.1. DAFO 115

8.3.4.2. Matriz estratégica 116

8.4. Estrategias y objetivos 120

8.4.1. Estrategias generales 120

8.4.2. Objetivos de la empresa. 122

8.5. Producto y mercado 124


X

8.5.1. Productos: Visión general 124

8.5.2. Puntos Fuertes y ventajas 125

8.5.3. El cliente objetivo 126

8.5.3.1. Factores demográficos 128

8.5.3.2. Factores socio-culturales 130

8.5.4. Claves de Futuro 131

8.6. Competitividad 133

8.6.1. La Competencia 133

8.6.2. Principales competidores 135

8.7. Plan de Marketing 139

8.7.1. Política de producto 139

8.7.2. Política de servicio y atención al cliente 141

8.7.3. Política de precios 142

8.7.4. Política de promociones y descuentos 143

8.7.5. Política de distribución 144

8.7.6. Diseño página web 146

8.7.7. Estrategia de comunicación 147

8.7.8. Política de publicidad y promoción 149

8.8. Recursos Humanos 151

8.8.1. Organización Funcional 151

8.8.2. Condiciones de trabajo y remunerativas 153

8.8.3. Plan de Recursos Humanos 153

8.8.4. Previsión de Recursos Humanos 154

8.8.5. Salarios 155

8.9. Aspectos legales y societarios 156

8.9.1. La sociedad y la sede social 156

8.9.2. Obligaciones 157


XI

8.10. Resultados Previstos 158

8.10.1. Previsión de ventas 158

8.10.2. Ingresos y Gastos 159

8.10.3. Inversión inicial y activos 162

8.10.4. Resultados 163

8.10.4.1. Escenario optimista 163

8.10.4.2. Escenario pesimista 167

8.11. Plan de Inversiones y Financiación 170

8.11.1. Necesidades Financieras 170

8.11.2. Plan de Financiación 170

8.12. Conclusiones 173

9. Conclusiones 175

9.1. Grado de cumplimento de los objetivos 176

10. Bibliografía 177

11. Anexos 180

Anexo 1: Precios por municipio 181

Anexo 2: Precios por distrito 183

Anexo 3: Manual de usuario 186

Anexo 4: Estatutos legales 197


- 1 -

1. Introducción


- 2 -

1.1. DESCRIPCIÓN

Lo que se pretende con este proyecto es desarrollar una herramienta que

ayude a realizar las tasaciones de los distintos bienes inmuebles a los expertos del

sector de manera rápida, eficaz y con buenos resultados. En principio la

herramienta está orientada a usuarios profesionales del sector, pero con el tiempo

se podría ampliar a cualquier tipo de usuario.

El sistema está orientado al periodo actual, es decir, será necesario realizar

varias revisiones de mantenimiento según los pecios del mercado vayan cambiando

a lo largo del tiempo. Las valoraciones se realizarán en base a los precios del año

anterior, luego es recomendable realizar dichas revisiones en periodos de un año.

El STIP (Sistema de Tasación Inmobiliaria Profesional), como se ha llamado a

esta herramienta, será una aplicación programada en el lenguaje Java, que utilizará

además el lenguaje Prolog para inferencia de soluciones, y que mediante datos

introducidos por el usuario y otros almacenados en la misma, será capaz de

proporcionar un precio en Euros de una vivienda con la mayor aproximación

posible y considerando todas las variables que puedan influir.

Como se ha dicho anteriormente, los resultados serán obtenidos a partir de

los precios medios del año anterior y sólo será válido para viviendas situadas en

toda la Comunidad de Madrid, con aquellos bienes inmuebles que pueden

considerarse con las mismas tales como plazas de garaje o trasteros. El resto de

bienes inmobiliarios (edificios, terrenos, etc.) quedan fuera del ámbito de este

proyecto.


- 3 -

La herramienta en la que se basa el desarrollo de este proyecto aúna dos

lenguajes de programación que han proporcionado un gran número de aplicaciones

por separado, pero que juntos han sido muy poco utilizados. Además, tras valorar

otras opciones, ésta se ha considerado como una de las más eficaces a la vez que

innovadoras.


- 4 -

1.2. MOTIVACIÓN

Durante los últimos años, el sector inmobiliario español ha sufrido grandes

cambios. Se ha pasado del llamado “Boom inmobiliario”, dónde los precios

alcanzados de la vivienda han conseguido máximos históricos debido al crecimiento

económico y a la reducción de los tipos de interés en créditos hipotecarios a un

periodo de recesión que inevitablemente afecta a todos las empresas relacionadas

con el sector como son constructoras, promotoras o inmobiliarias. Para algunos

expertos esto es un ciclo normal y necesario repetido varias veces a lo largo del

tiempo, mientras que para otros es una clara señal de la crisis económica en la que

está entrando el país. Lo cierto es que uno de los sectores que supone un cimiento

fundamental en el país está pasando por una mala época en la que para muchas

empresas son necesarios algunos cambios para poder sobrevivir.

En la llamada sociedad de la información en la que todos los datos fluyen en

un mundo completamente globalizado, las tecnologías han cobrado un papel

fundamental en cualquier ámbito y el negocio inmobiliario no debe ser una

excepción. Los ordenadores actuales ofrecen grandes oportunidades de reducir el

trabajo y aumentar los beneficios de las empresas, pudiendo ayudar a paliar esta

época de vacas flacas en el sector.

Dentro de todo este mundo de las tecnologías, en los últimos años ha venido

cobrando cada vez más fuerza todo lo relacionado con la Inteligencia Artificial. La

inmensa mayoría relaciona este campo de la ciencia sólo con la robótica, pero nada

más allá de la realidad. La Inteligencia Artificial tiene aplicaciones en multitud de

campos que, además, cada vez van en aumento, y los Sistemas Expertos, que


- 5 -

forman una parte de esta disciplina, suponen programas de ordenador que hoy en

día pueden ser utilizados en cualquier campo en los que es necesario un experto.

Con estas premisas, este proyecto tratará de solucionar un problema actual,

como es la crisis por la que están pasando diversas empresas inmobiliarias

mediante una herramienta útil y potente que tiene más que demostrada su eficacia.

Un sistema de valoración de bienes inmuebles para profesionales puede ahorrar

muchos sueldos de expertos, además de ahorrar tiempo y aportar objetividad a

dicha tasación, en resumen, puede ayudar a llevar mejor a las inmobiliarias esta

época de recesión.


- 6 -

1.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO

El objetivo principal de este proyecto es diseñar y desarrollar una aplicación

para la tasación de viviendas en la Comunidad de Madrid como herramienta de

trabajo para trabajadores en el sector inmobiliario.

Para conseguir este objetivo se hará un estudio pormenorizado de la

situación actual en España así como de las herramientas que puedan resultar más

eficaces a la hora de desarrollar el sistema dentro de la Inteligencia Artificial. Se

deben de tener en cuenta la mayor cantidad de datos posibles con el fin de ofrecer

los mejores resultados.

Además se quiere conseguir un sistema fácil de utilizar, eficaz y rápido, y

que además sea capaz de obtener informes con los detalles de las tasaciones

realizadas. El sistema también ha de tener en cuenta todas las variables que surjan

del estudio previamente realizado y que puedan afectar al precio de un inmueble.

Se pretende que esta herramienta consiga diferenciase del resto existentes

en el mercado con el fin de dotarla de una ventaja competitiva en el mercado. Esto

se conseguirá dotándola de unas características especiales tales como el número de

variables consideradas, la actualidad de los datos con los que trabajará para

obtener los resultados de las tasaciones, la facilidad en su manejo y la aplicación de

técnicas derivadas de la Inteligencia Artificial.

También se realizará un plan de negocio analizando todo el mercado

relacionado con el fin de garantizar el éxito de la salida al mercado de la

herramienta.


- 7 -

Por último, todo este trabajo se debe hacer de manera eficiente y

optimizando los recursos para que el sistema no alcance precios elevados en el

mercado.


- 8 -

2. Estado del arte


- 9 -

2.1. INTRODUCCIÓN AL MERCADO INMOBILIARIO Y

SU SITUACIÓN ACTUAL EN ESPAÑA

En esta primera parte del proyecto se hará un análisis de la situación del

mercado inmobiliario actualmente en España, así como de los factores que han

influido a la hora de llegar a dicha situación para poder tener una visión global de

este sector y de la gran influencia que ha tenido en la economía española.

2.1.1. FACTORES INFLUYENTES EN EL CONTEXTO ACTUAL

Indudablemente han sido muchos los factores y circunstancias que han

hecho al mercado inmobiliario español posicionarse dónde está actualmente y llegar

a ser uno de los pilares fundamentales en la economía española, pero aquí se

hablará de los cuatro tipos fundamentales que han hecho esto posible. Además se

englobarán dentro de dos contextos bien diferenciados como son el

macroeconómico y el tecnológico.

Dentro del primero de ellos se pueden destacar:

2.1.1.1. FACTORES DEMOGRÁFICOS

Dentro de este tipo cabe destacar una situación que se lleva dando desde

hace un tiempo y es la reducción en la tasa de natalidad en España, pero lejos de

pensar que esto podría provocar una disminución en la cantidad de vivienda

demandada (situación que inevitablemente se dará dentro de unos años), ahora la


- 10 -

realidad es otra: La emancipación del llamado ”baby-boom” hace que la sociedad

requiera una gran cantidad de vivienda pero de tamaño pequeño, y si también se

tiene en cuenta el progresivo aumento de las familias uniparentales, ya no son

necesarias aquellas grandes casas de hace un tiempo en las que toda la familia

vivía junta.

Además no se puede olvidar uno de los factores demográficos que sin duda

más ha afectado a la vida española en estos últimos años, que es la inmigración. Si

la población española ha aumentado pero como se ha dicho anteriormente, la tasa

de nacimientos es cada vez menor, es evidentemente la inmigración la que está

provocando esta situación, y con respecto al tema que aquí se trata, si hay aumento

de población, hay inevitablemente un aumento de demanda inmobiliaria.

A continuación se muestra un gráfico explicativo de esta tendencia y de la

proyección que se espera para los próximos años, así de cómo está y estará

distribuida esta población:

Gráfico 1: Evolución proyectada de la población mayor española por tramos de edad, 2001-2026.

Fuente: INE, Proyecciones de población calculadas a partir del censo de 2001

-Figura 1- Evolución de la población mayor en España


- 11 -

2.1.1.2. FACTORES ECONÓMICOS

Hay tres aspectos que han venido marcando la realidad de la economía

española en estos últimos tiempos, como es la disminución en la inflación, los

menores tipos de interés y la menor volatilidad del crecimiento económico. Esto

hace que la seguridad de las familias a la hora de hacer la probablemente mayor

inversión de sus vidas sea mayor.

Sin embargo esta situación ha cambiado en los últimos tres años, e

inevitablemente el sector inmobiliario lo ha notado. Los precios de la vivienda,

aunque no han bajado no han seguido creciendo. Algunos han llamado a este

fenómeno como la ruptura de la burbuja inmobiliaria, dando lugar a un gran

número de especulaciones sobre cómo podría llegar a afectar a la economía

española.

Se debe recordar que hasta hace sólo un año y medio aproximadamente el

rápido aumento de los precios de la vivienda en España y el nivel alcanzado por los

mismos disparó el número de analistas e instituciones, tanto nacionales como

internacionales, que se preguntaban si se había formado una enorme burbuja

inmobiliaria, a lo que el Banco de España admitió la existencia de una cierta

sobrevaloración y alertó a los bancos y cajas de ahorros.

La verdad es que actualmente se está frente a una época de cambios en el

sector, en la que mientras algunas empresas constructoras y promotoras ven como

fracasa su negocio de manera irreversible, todas se han visto afectadas por esta

crisis.


- 12 -

Tal y como ha estado configurada la economía española hasta ahora,

cualquier cambio en el sector de la construcción y promoción de viviendas lleva

asociado unas consecuencias económicas que afectan a todas las áreas.

2.1.1.3. FACTORES FINANCIEROS

Dentro del ámbito financiero los cambios que se están dando en estos días

son muchos y muy variados, y aunque todos tienen su inevitable repercusión en

todos los aspectos que atañen a la economía, sólo se hablará de aquellos que

afectan directamente al mundo de la vivienda en España.

El desarrollo y globalización de los mercados capitales, la innovación de los

productos y el mayor acceso de las familias al crédito son algunos de estos factores,

siendo éste último una de las circunstancias que han hecho posible lo que hasta

ahora se ha considerado como el “boom inmobiliario”.

Además el contexto de este mercado ha experimentado grandes cambios en

los últimos años. Antes los mercados inmobiliarios eran débiles estructuralmente,

lo que provocaba unas caídas de precios y desplome de las expectativas, y a su vez

esto daba lugar a unas economías volátiles y vulnerables. Sin embargo, la evolución

de la economía y de la construcción ha hecho que estos mercados sean mucho más

sólidos actualmente, con ajustes graduales de los precios que proporcionan

economías estables y con crecimientos más altos.

Dejando ahora este contexto macroeconómico dónde se han englobado todos

los factores citados, se realizará un pequeño análisis de otro tipo de factores:


- 13 -

2.1.1.4. FACTORES TECNOLÓGICOS

El avance de las tecnologías y el desarrollo de Internet han producido un

cambio en la manera de trabajar de las personas, de comunicarse e incluso de

emplear sus ratos de ocio y tiempo libre. Además han hecho posible cambios

estructurales y organizativos de cualquier tipo de negocio.

El mayor y mejor acceso a la información reduce y evita los problemas de

información asimétrica, produce un incremento de la competencia y proporciona un

mejor conocimiento del funcionamiento del mercado. Cualquier persona puede

tener hoy una visión amplia y objetiva del funcionamiento del mercado inmobiliario

de manera rápida y sencilla.

Aparte de esto, se han creado nuevos canales de distribución, la tramitación

administrativa se realiza de una manera mucho más ágil, se crean nuevos agentes

en el mercado y se produce una estandarización de los productos.

Todas estas circunstancias que redundan en un beneficio obvio del

consumidor final, hacen que la gente que trabaja en el sector cambie sus hábitos, y

que además vaya desapareciendo poco a poco el mito del gestor inmobiliario que

obtiene más beneficio del que debería. La capacidad de acceso a la información es

la mejor arma contra el miedo hacia este tipo de operaciones (compras de viviendas,

alquileres, etc.).


- 14 -

2.1.2. SITUACIÓN DE LOS PRECIOS EN LA COMUNIDAD DE

MADRID

Durante el año pasado el precio medio de una vivienda en la Comunidad de

Madrid era de 409.000 euros y los pisos contaban con una superficie de 116,2 m2,

lo que supone un precio de 3.542 euros por m2. El estudio de dónde se ha

conseguido esta información considera siete áreas geográficas (Madrid Sur, Madrid

Sureste, Madrid Norte, Madrid Noreste, Cuenca de Alberche-Guadarrama, Tajo-

Tajuña, y Corredor del Henares), y revela que las zonas de Madrid Norte y Madrid

Noreste son las más caras tanto en el conjunto de la vivienda como por metro

cuadrado. Además un 80% de las viviendas analizadas en estas dos zonas, son

viviendas plurifamiliares, seguidas de adosados y pareados, y de viviendas

unifamiliares aisladas con una presencia prácticamente simbólica.

Por su alto nivel de actividad inmobiliaria, destacan Las Tablas, Sanchinarro

y San Sebastián de los Reyes que coinciden en ofertar viviendas plurifamiliares de

1, 2 y 3 dormitorios, con un coste medio que oscila entre los 430.000 y los 513.000

euros en viviendas con unos 100 m2 de superficie media. Estas circunstancias

también se dan en municipios como Collado Villalba o las Rozas, dónde a diferencia

de hace unos años en que la vivienda unifamiliar tenía una importante demanda,

ésta ha pasado a ser prácticamente insignificante.

La vivienda plurifamiliar en las diversas modalidades de 1, 2, 3 e incluso 4

dormitorios es la oferta dominante. Incluso en Majadahonda, todas las promociones


- 15 -

estudiadas en oferta son plurifamiliares aunque de dimensiones medias cercanas a

los 170 m2 de superficie media y 828.114 euros por vivienda.

En Pozuelo de Alarcón, sin embargo, la mayor parte de las promociones son

unifamiliares con los precios más altos del estudio, 1.035.033 euros por vivienda

media de 217,9 m2 de superficie construida sobre rasante. En San Lorenzo,

Villanueva de la Cañada o Villaviciosa de Odón, predominan las viviendas

unifamiliares adosadas cuyas superficies medias oscilan entre los 135 y los 180 m2

y los precios entre los 470.000 y los 725.000 euros.

En el área denominada Madrid Sur, se ofertan 6.500 viviendas en su mayor

parte plurifamiliares. En algunas promociones de Valdemoro, Seseña, Leganés,

Illescas, Fuenlabrada, Parla, Getafe, Móstoles o Arroyomolinos se encuentran

viviendas unifamiliares adosadas. En el conjunto del área el precio medio de una

vivienda de 113,2 m2 de superficie construida es de 347.629 euros (3.071/m2).

En el Sureste de Madrid se ofertan 2.200 viviendas, la mayoría

plurifamiliares de 1 y 2 dormitorios, de lo que deriva su baja superficie media para

una vivienda de 331.666 euros.

El Corredor del Henares, con 2.500 viviendas analizadas, es un área mixta

respecto a las anteriores, ya que el nivel de viviendas unifamiliares es mayor, sobre

todo en municipios como Loeches o Algete, donde es posible adquirir una vivienda

de 160 m2 construidos por 375.000 euros. En Villalbilla y Velilla de San Antonio los

precios oscilan entre los 200.000 y los 275.000 euros.


- 16 -

La cuenca del Alberche-Guadarrama y el área del Tajo-Tajuña el estudio

abarca una oferta de casi 2.600 viviendas de similares características,

predominantemente plurifamiliares, y precios. Así, las viviendas oscilan entre los

115,8 y 125,3 metros de superficie y los precios medios entre los 325.000 y

350.000 euros (2.808 y 2.825/m2, respectivamente). Únicamente en Galapagar,

Chapinería y Villanueva del Pardillo se encuentran viviendas de precios superiores

a los 490.000 euros.

Con este estudio la idea de los precios a analizar en una Comunidad como la

de Madrid (en la que se centrará este proyecto) se hace más concreta según zonas y

preferencias de la demanda actual.


- 17 -

2.2. INTRODUCCIÓN A LA INTELIGENCIA AR-

TIFICIAL COMO MECANISMO DE AYUDA

2.2.1. DEFINICIÓN DE INTELIGENCIA ARTIFICIAL

Es difícil poder definir claramente qué es la Inteligencia Artificial, debido a

dos razones fundamentales: No existe una perfecta definición de inteligencia natural y hay una amplia área de aplicación y variedad de problemas tratados.

Algunas definiciones de Inteligencia pueden ser:

- “Habilidad para adquirir, comprender y creativamente aplicar el conocimiento”.

- “Habilidad para razonar y comportarse”.

Desde el origen de la IA ha habido muchas definiciones de la misma, tales

como las elaboradas por Charniak y McDermott, Kurzweil o Poole. Algunas de ellas

están más enfocadas en los procesos mentales y en el razonamiento y otras en la

conducta.

De momento la aproximación formal más correcta que se pude dar es:

“Es una rama de la ciencia de la información que se ocupa de la implantación en

ordenadores de una parte restringida pero definida de la inteligencia humana

(conocimiento humano y su tratamiento)”.


- 18 -

2.2.2. EVOLUCIÓN DE LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL

La idea origen se puede encontrar en el nacimiento de las primeras máquinas

capaces de procesar números y símbolos. (Babbage, 1842 y Turing, 1936), pero

realmente la IA nació en el verano de 1956 en una conferencia fue organizada por

John McCarthy, Marvin Minsky, Nathaniel Rochester y Claude Shanon. En la

década de los 1960 Hebert Simon, Allen Newell y Cliff Shaw hicieron experimentos

escribiendo programas para imitar el proceso de razonamiento humano

construyeron un programa llamado “General Problem Solver (GPS)” que contenía

reglas de transformación de expresiones lógicas En IBM, Rochester desarrollaró

algunos de los primeros programas de IA.

Tras los primeros desarrollos basados en procedimientos de búsqueda

general para resolver problemas, llegó el obstáculo cuando había que enfrentarse a

casos concretos de mediana complejidad. Aparece la necesidad de usar

conocimientos específicos del dominio tratado y la necesidad de crear estrategias de

razonamiento en varias etapas. Surgen los Sistemas Expertos.


- 19 -

2.2.3. SISTEMAS EXPERTOS

Un Sistema Experto, que es básicamente lo que se desarrollará en este

proyecto mediante el uso de varias tecnologías intenta emular el conocimiento de

un dominio que tiene un experto humano y sus habilidades profesionales en el

dominio para resolver problemas. Son programas de ordenador que resuelven

problemas que usualmente son resueltos por expertos humanos en determinados

dominios de conocimiento.

Un Sistema Experto se compone de una base de hechos, que contiene los

datos reales recogidos para resolver el problema, una base de conocimientos que

contiene el dominio específico convenientemente representado capaz de resolver

problemas y un motor de inferencias, que es el proceso de razonamiento que usa el

Sistema Experto. Combina hechos y conocimiento para emitir una conclusión. Tras

-Figura 2- Esquema de las sub-áreas de la IA


- 20 -

analizar el problema que supone hoy en día la correcta evaluación de los bienes

inmuebles, se ha optado por desarrollar una solución mediante un Sistema Experto

por varias razones. El conocimiento de un experto puede ser empleado en varios

sitios a la vez, con el ahorro en costes que esto supone, además de ofrecer la

posibilidad de que esta información perdure más allá de la duración del experto o

de sus horas de trabajo. Además esta herramienta permitirá a cualquier persona

que no sea experta en la materia, pensar y analizar los bienes de la misma forma

que un experto lo haría y sin estar sujeto a errores ni fallos humanos.

La metodología que se seguirá para tal desarrollo será la típica de los

Sistemas Expertos:

-Figura 3- Metodologías de la construcción de los Sistemas Expertos

DISEÑAR EL SISTEMA EXPERTO

´

´


- 21 -

Por último citar algunas de las claras ventajas que ofrecen este tipo de

sistemas tales como el bajo coste (a pesar de que el coste inicial pueda ser elevado,

gracias a la capacidad de duplicación el coste finalmente es bajo), la capacidad de

trabajar en ambientes poco adecuados para los seres humanos o la fiabilidad que

aportan al no verse afectados por circunstancias externas tales como las horas de

trabajo o la presión.

Todo esto hace de los Sistemas Expertos una herramienta idónea para la

resolución de este y otros muchos tipos de problema.


- 22 -

3. Estudio de viabilidad


- 23 -

2.3. TEST DE SLAGEL

Antes de empezar con las etapas propias del desarrollo de este sistema es

necesario realizar un análisis de la viabilidad del mismo para comprobar que

efectivamente está justificada su realización y se pueden obtener los objetivos

descritos con relativa facilidad.

Hay muchas maneras de realizar este estudio de la viabilidad, pero en este

caso se empleará la de Slagel. Con este método el proceso se divide en tres etapas

que son la definición de las características, la asignación de pesos a cada

característica y la posterior evaluación de la aplicación candidata. Cuando se habla

de la definición de las características, este método se centra principalmente en las

cuatro siguientes:

• Plausabilidad: Permite determinar si se cuenta con los medios necesarios para

abordar el problema desde el punto de vista de la Ingeniería del Conocimiento. Del

experto se analiza si existe, si es reconocido como tal por sus colegas, si es

cooperativo y si es capaz de articular sus métodos y procedimientos de trabajo. De

la tarea se analiza su grado de dificultad, si está adecuadamente estructurada y

qué tipo de habilidades se requieren para su realización.

• Justificación: Es la característica que permite determinar no sólo si es posible el

desarrollo del Sistema Experto, sino también, si este desarrollo está justificado

adecuadamente o no.


- 24 -

• Adecuación: Es posible analizar si el problema a tratar es adecuado para resolverlo

con las técnicas de la Inteligencia Artificial o sería más adecuado hacerlo mediante

los métodos tradicionales.

• Éxito: Se determinad las posibilidades “a priori” de que el sistema tenga éxito o no.

Una vez se han asignado los valores, el procedimiento a seguir para la

evaluación de la aplicación es la siguiente:

1. Asignación de un valor V a cada característica de 0 (ausente) a 10 (totalmente

presente).

- Si el valor de una característica esencial no alcanza el umbral exigido, su

cómputo es cero y la aplicación queda rechazada.

2. Multiplicar cada valor de una característica por su correspondiente peso para

obtener los valores ponderados de las características.

- Este cálculo se efectuará para cada una de las dimensiones en que se han

establecido las características.

3. Multiplicar, para cada dimensión, estos valores ponderados de las características.

4. Obtener para cada dimensión la pseudo media geométrica de los valores

ponderados de las características.

- Para ello se calculará la raíz n-ésima del producto obtenido en el apartado

anterior, utilizando como índice de la raíz el valor máximo de los índices

usados en cada dimensión.


- 25 -

5. Dividir la suma de los valores globales de cada aplicación candidata, en las cuatro

dimensiones, entre cuatro.

- Se obtendrá el valor total general de cada aplicación.

6. Elegir la aplicación candidata con mejor valor.

- De todas maneras, se establecerá un valor umbral para la elección de la tarea, por

lo que si el valor resultante es menor que el umbral exigido, se rechazará la tarea.

Para la realización de todo este proceso se utilizará una plantilla definida con

el test de Slagel que mediante la introducción de los valores para cada una de las

características obtiene el resultado esperado haciendo uso del método explicado

anteriormente.

El tipo hace referencia a si la característica es esencial (E) o deseable (D) y la

categoría a expertos (E), tarea (T) o Directivos y, o usuarios (DU). (La tabla utilizada

se adjunta en el anexo 1: Test de Slagel). Además los bloques están colocados en el

siguiente orden: característica de plausabilidad, de justificación, de adecuación y de

éxito. La tabla que se empleará para hacer este estudio es la siguiente:

CATEGORÍA IDENTIFICACIÓN PESO VALOR DENOMINACIÓN DE LA CARACTERÍSTICA

TIPO

EX P1 10 9 Existen expertos. E

EX P2 10 7 El experto asignado es genuino. E

EX P3 8 7 El experto es cooperativo. D

EX P4 7 8 El experto es capaz de articular sus métodos pero no categoriza.

D

TA P5 10 10 Existen suficientes casos de prueba.

E


- 26 -

TA P6 10 10 La tarea está bien estructurada y se entiende.

D

TA P7 10 8 Sólo requiere habilidad cognoscitiva.

D

TA P8 9 7 No precisan resultados verdaderamente comprometidos con el proyecto.

D

TA P9 9 7 La tarea no requiere sentido común.

D

DU P10 7 9 Los directivos están verdaderamente comprometidos con el proyecto.

D


TIPO

EX J1 10 7 El experto NO está disponible. E

EX J2 10 7 Hay escasez de experiencia humana.

D

TA J3 8 9 Existe necesidad de experiencia simultánea en muchos lugares.

D

TA J4 10 7 Necesidad de experiencia en entornos hostiles, penosos y/o poco gratificantes.

E

TA J5 8 7 No existen soluciones alternativas admisibles.

E

DU J6 7 10 Se espera una alta tasa de recuperación de la inversión.

D

DU J7 8 9

Resuelve una tarea útil y necesaria.

E


- 27 -


TIPO

EX A1 5 8 La experiencia del experto está poco organizada.

D

TA A2 6 9 Tiene valor práctico. D

TA A3 7 9 Es más táctica que estratégica. D

TA A4 7 8 Sirve a necesidades a largo plazo.

E

TA A5 5 9

La tarea, que no es demasiado fácil, pero es de conocimiento intensivo, tanto propio del dominio, como de manipulación de la información.

D

TA A6 6 10

Es de tamaño manejable, y/o es posible un enfoque gradual y/o, una descomposición en subtareas independientes.

D

EX A7 7 10 La transferencia de experiencia entre humanos es factible.

E

TA A8 6 8

Estaba identificada como un problema en el área y los efectos de la introducción de un SE pueden planificarse.

D

TA A9 9 8 No requiere respuestas en tiempo real "inmediato“.

E

TA A10 9 9

La tarea no requiere investigación básica y usa, si alguna, poca generación y entendimiento del lenguaje natural.

E

TA A11 5 7 El experto usa básicamente razonamiento simbólico que implica factores subjetivos.

D

TA A12 5 7 Es esencialmente de tipo heurístico.

D


- 28 -


TIPO

EX E1 8 9

No se sienten amenazados por el proyecto, son capaces de sentirse intelectualmente unidos al proyecto.

D

EX E2 6 9 Tienen un brillante historial en la realización de esta tarea.

D

EX E3 5 9 Hay acuerdos en lo que constituye una buena solución a la tarea.

D

EX E4 5 9 La única justificación para dar un paso en la solución es la calidad de la solución final.

D

EX E5 6 7 No hay un plazo de finalización estricto, ni ningún otro proyecto depende de esta tarea.

D

TA E6 7 10 No está influenciada por vaivenes políticos.

E

TA E7 8 9 Existen ya SS.EE. que resuelvan esa o parecidas tareas.

D

TA E8 8 9 Hay cambios mínimos en los procedimientos habituales.

D

TA E9 5 10 Las soluciones son explicables o interactivas.

D

TA E10 7 7 La tarea es de I+D de carácter práctico, pero no ambas cosas simultáneamente.

E

DU E11 6 9

Están mentalizados y tienen expectativas realistas tanto en el alcance como en las limitaciones.

D

DU E12 7 10 No rechazan de plano esta tecnología.

E

DU E13 6 10 El sistema interactúa inteligente y amistosamente con el usuario.

D

DU E14 9 9 El sistema es capaz de explicar al usuario su razonamiento.

D


- 29 -

DU E15 8 10

La inserción del sistema se efectúa sin traumas; es decir, apenas se interfiere en la rutina cotidiana de la empresa.

D

DU E16 6 10

Están comprometidos durante toda la duración del proyecto, incluso después de su implantación.

D

DU E17 8 10 Se efectúa una adecuada transferencia tecnológica.

E

El resultado del estudio está expresado en la siguiente tabla:

CARACTERÍSTICA DE PLAUSABILIDAD: VC1=(9//7)(7//7)(10//7)[90*70*56*56*100*100*80*63*63*63]^(1/10)=

72,39 Máximo valor de VC1:(10//7)(8//7)(10//7)[90*70*70*80*100*100*80*70*70*90]^(1/10)=

81,19 VC1%= (72,39*100)/81,19=

89,16

CARACTERÍSTICA DE JUSTIFICACIÓN: VC2=(7//7)(7//7)(7//7)(9//7)[70*70*72*70*56*70*72]^(1/10)=

68,35 Máximo valor de VC2:(7//7)(7//7)(7//7)(9//7)[70*70*90*70*70*100*90]^(1/7)=

79,14 VC2%= (68,35*100)/79,14=

86,37

CARACTERÍSTICA DE ADECUACIÓN: VC3=(9//7)(10//7)(10//7)(8//7)[40*54*63*56*45*60*70*48*72*81*35*35]^(1/12)=

53,02 Max v de VC3:(9//7)(10//7)(10//7)(8//7)[80*90*90*80*90*100*100*80*80*90*90*70]^(1/12)=

86,24 VC3%= (53,02*100)/86,24=

61,48

-Tabla 1-Características del Test de Slagel


- 30 -

CARACTERÍSTICA DE ÉXITO: VC4=(9//7)(8//7)(9//7)(10//7)[72*54*45*45*42*70*72*72*50*49*54*70*60*81*80*60*80]^(1/17)=

60,72 Max v de VC4:(9//7)(8//7)(9//7)(10//7)[90*90*90*90*70*100*90*90*100*70*90* 100*100*90*100*100*100]^(1/17)=

91,25 VC4%= (60,72*100)/91,25=

66,54 RESULTADO DEL TEST DE SLAGEL:

75,89

Para obtener un valor porcentual a partir de los valores máximos de cada

dimensión, se procede a normalizar el resultado:

Valor obtenido �Valor máximo posible

Valor real % (X) �100

Valor obtenido = 75,89

Valor máximo posible = 76,21

Valor real % (X) = 99,58

Como el resultado obtenido es de casi un 100%, se puede afirmar que el

proyecto es viable y está justificado.

-Tabla 2- Evaluación del Test de Slagel


- 31 -

4. STIP: Sistema de Tasación

Inmobiliaria Profesional


- 32 -

4.1. ADQUISICIÓN DEL CONOCIMIENTO

4.1.1. DEFINICIÓN DE ADQUISICIÓN DEL CONOCIMIENTO

Con esta fase del proyecto lo que se pretende conseguir es extraer el

conocimiento heurístico (o lo que es lo mismo, el adquirido mediante la experiencia)

de un experto inmobiliario con el fin de poder solucionar el problema de la tasación

de inmuebles. Este proceso es quizá el más uno de los más importantes, ya que

depende de su resultado el buen hacer de la aplicación que posteriormente se

desarrollará.

Lo primero que se debe hacer es acotar bien el dominio del problema a tratar,

es decir, que es lo que hará la aplicación y lo que no, además de identificar de

manera correcta todos los conceptos involucrados y las relaciones entre ellos. Tras

esto, se procederá a la formalización del conocimiento adquirido para implantarlo

en la base de hechos de la que se ha hablado anteriormente. El chequeo que se

hará al final tiene como fin analizar la bondad del conocimiento adquirido, y

demostrar que si bien no se ha conseguido una total semejanza a la manera de

resolver el problema por el experto se aproxima lo máximo posible.

De entre todos los métodos que se pueden utilizar para adquirir un

conocimiento, se han empleado los pertenecientes a la familia de las entrevistas, en

las que el ingeniero del conocimiento habla con el experto, en este caso

inmobiliario, para extraer el máximo conocimiento posible acerca de su manera de

trabajar y su forma de resolver los problemas.


- 33 -

Han existido varias entrevistas repartidas en sesiones de una hora, después

de las cuales se ha analizado y evaluado el resultado obtenido con el fin de

conseguir mejores resultados en la siguiente entrevista.

El modo de obtención ha sido manual, es decir:

4.1.2. VARIABLES CONSIDERADAS EN LA VALORACIÓN

Tras las sesiones para la adquisición del conocimiento del experto

inmobiliario, se muestran en este apartado algunas de las conclusiones a las que se

ha llegado, concretamente cuál será el alcance del problema y cuáles son las

variables que se considerarán a la hora de realzar la evaluación.

La tasación se realizará únicamente para la Comunidad de Madrid,

distinguiendo entre sus 34 municipios, y dentro de Madrid capital todos los

distritos y pudiendo resultar simplemente orientativo para otras comunidades de

gran tamaño y distribución similar, pero no con eficacia asegurada. La tasación se

realizará en base a los resultados el año anterior (2007). Los bienes inmuebles de

los que se podrá realizar la tasación serán únicamente inmuebles destinados a la

vivienda, considerando todos aquellos bienes en propiedad adicionales que pueda

tener tales como plazas de garaje o trasteros. No se tasarán locales comerciales ni

ningún tipo de suelo sin edificar.

-Figura 4 - Proceso de adquisición del conocimiento


- 34 -

Las variables que se tendrán en cuenta a la hora de la valoración de la

vivienda serán:

- Municipio en el que se encuentra la vivienda (de entre los 34 posibles de la

Comunidad de Madrid).

- Distrito en el que se encuentra la vivienda en caso de que el municipio elegido sea

el de Madrid capital.

- Tipo de vivienda, distinguiendo entre:

o Piso.

o Dúplex.

o Chalet adosado.

o Chalet individual.

- Altura del inmueble en caso de que la opción elegida sea piso.

- Metros cuadrados habitables de inmuebles.

- Antigüedad del inmueble, distinguiendo entre:

o Nueva construcción.

o Entre 10 y 30 años.

o Entre 30 y 50 años.

o Más de 50 años.

- Estado de la vivienda, pudiendo ser:

o Sin reformas.


- 35 -

o Con reforma parcial (m2).

o Totalmente reformada.

- Existencia de zonas verdes, tanto comunes como anexas a la vivienda. (Jardines o

parques).

- Extras, tales como:

o Terraza (m2).

o Garaje.

o Zona deportiva o de ocio con piscina.

No se considera la posibilidad de muebles en las viviendas, ya que se valora

el propio inmueble por medio de una entidad dedicada al negocio. En caso de

tratarse de una vivienda amueblada será el propietario el responsable de decidir

que hace con los mismos.

4.1.3. SISTEMA DE TASACIÓN

En este apartado se explicará cómo se valorará cada una de las variables

anteriores con el fin de conseguir la mayor aproximación posible a lo que un

experto inmobiliario daría como resultado.

Se han escogido como estándares los utilizados en vivienda protegida, ya que

en vivienda libre no existen dichos estándares.


- 36 -

• Municipio en el que se encuentra la vivienda:

Los precios que se tomarán como referencia son del tercer trimestre del año

2007 y se distribuyen de la siguiente manera según municipios: (precio en € por m2

según municipio).

Ver Anexo 1: Precios por municipios.

• Precios según distritos en Madrid capital

Precios expresados en € por m2:

Ver anexo 2: Precios por distritos.

• Metros cuadrados habitables del inmueble

Son los metros con los que se realizarán los cálculos sobre el precio con las

referencias mostradas en las dos tablas de los municipios y los distritos. Es decir,

se hará un primer cálculo aproximado multiplicando los m2 habitables por el precio

de un m2 en la zona seleccionada. A este valor se le llamará a partir de ahora precio

base.

• Tipo de vivienda

Esta variable sólo se utilizará para hacer pequeñas variaciones sobre el

precio del m2. Si se trata de un chalet individual, se realizará una disminución

sobre el precio del m2 de un 2%, entendiendo que se trata de una zona residencial

con zonas verdes dónde el precio del m2 es menor que en un piso en una zona más

céntrica, aún perteneciendo al mismo municipio. Si el chalet es adosado la

reducción sobre el precio será de un 1%, y si se trata de cualquiera de las otras dos


- 37 -

opciones (piso o dúplex) se realizará un aumento de un 1% por las razones

explicadas.

• Altura de la vivienda.

Si se trata de un piso o de un dúplex según la altura en la que se encuentre

se valorará de la siguiente manera: Si está comprendido entre el piso bajo y el 4º,

entonces no se modificará el precio (en caso de ser bajo con jardín tampoco, ya que

esta otra variable ya se ha tenido en cuenta a la hora de la valoración). A partir del

5º piso y hasta el ático se incrementará en 3500 euros por cada altura.

• Antigüedad del inmueble

Si se trata de una vivienda de nueva construcción no se realizará

modificación alguna sobre el precio base. Si la antigüedad del inmueble está entre

10 y 30 años se reducirá el precio total en un 5%. Si lo está entre 30 y 50 años está

reducción será del 10% y si es mayor a 50 años entonces la reducción será del 18%.

Esto se hace así porque normalmente los arquitectos encargados de tasar

inmuebles tienen como referencia los cien años como un 1% de depreciación, lo que

significa que si una vivienda tiene por ejemplo 25 años, el coeficiente utilizado para

calcular su depreciación será 0,25%, multiplicado evidentemente por los años de

antigüedad. Con estos datos se ha intentado sacar una media representativa de

cada uno de los 4 grupos en los que se han clasificado los inmuebles según su

antigüedad, y de ahí eso porcentajes.


- 38 -

• Estado de la vivienda

Si no se ha producido reforma alguna en la vivienda el precio base

permanecerá invariante. Si la reforma ha sido parcial se incrementará en un 10% el

valor de los metros cuadrados afectados por la reforma. Si la reforma ha sido total,

se incrementará en un 7% el precio base.

• Existencia de zonas verdes

Si es así se procederá a incrementar el valor del precio total en un 2%, sin

considerar los m2 de la zona verde, sólo si la tiene o no.

• Extras

Terraza: Se sumará al precio base el precio de la terraza que se hallará

multiplicando los m2 de ésta por el 50% del precio del m2 en su zona.

Garaje: Se considerará un estándar de 25 m2 construidos por plaza de garaje

(porque se incluye los espacios comunes del garaje). Se valorará multiplicando estos

25 m2 por el 40% del precio del m2 construido en la zona.

Zona deportiva o de ocio con piscina: Se aumentará en un 2% el precio

base.


- 39 -

4.2. FORMALIZACIÓN

4.2.1. CONCEPTUALIZACIÓN

Esta etapa sirve para “hacer explícitos los conceptos claves y las relaciones

relevantes” (Buchanan). Es anterior a la representación y establece qué

conocimientos maneja el experto, cómo los utiliza, dónde los emplea y cuando los

usa. Existen varios tipo de representaciones externas, que aunque no proporcionan

una representación formal, son importantes para el correcto entendimiento del

mismo. Aquí se utilizarán tres de esas representaciones: El diccionario de datos, el

mapa dinámico de proceso y control, y el mapa de conocimientos.

4.2.1.1. TABLAS OBJETO-ATRIBUTO-VALOR

Este tipo de representación sirve para apreciar todos los conceptos

implicados en el problema. Se suele poner en forma de tabla en la que queda

reflejado el nombre del concepto, sus atributos y los posibles valores que puede

tomar.

En el caso de este sistema de valoración de bienes inmuebles los conceptos

implicados serían los siguientes:


- 40 -

-Tabla 3 – Tablas objeto-atributo-valor


- 41 -

4.2.1.2. MODELO DINÁMICO DE PROCESO Y CONTROL

Este apartado servirá simplemente para mostrar de manera gráfica e

intuitiva los pasos que realizará el Sistema Experto a la hora de tasar un bien

inmueble. Dichos pasos han sido consensuados anteriormente con el experto

inmobiliario.

4.2.1.3. MAPA DE CONOCIMIETOS

Por último el mapa de conocimientos lo que refleja es el proceso de

razonamiento que realiza el Sistema Experto. Se puede considerar una síntesis de

las dos representaciones anteriores, dónde conceptos y actividades se ven de una

única manera. La representación es la siguiente:

Tasación de la

vivienda

Introducción de los datos de la vivienda a

tasar

Búsqueda en la base de hechos de los datos

necesarios.

Realización de los

cálculos e inferencia de

una solución

-Figura 5 – Modelo dinámico de proceso


- 42 -

4.2.2. REPRESENTACIÓN DEL CONOCIMIENTO

4.2.2.1. INTRODUCCIÓN A LA REPRESENTACIÓN

Prolog es un lenguaje muy apropiado, como se ha comentado anteriormente,

para la computación simbólica, siendo fáciles de expresar los objetos y las

relaciones que existen entre ellos. Pero para utilizar este lenguaje, se ha de pasar

antes por una fase fundamental que es la representación de todos los

conocimientos adquiridos y conceptualizados.

Para esta fase se representará el conocimiento mediante reglas de

producción, que hacen posible un razonamiento correcto por parte del Sistema

Experto a partir de los hechos contenidos en la base de hechos, o también llamada

memoria de trabajo. Más concretamente se empleará el cálculo de enunciados que

-Figura 6 - Mapa de conocimiento


- 43 -

es la forma más elemental de la lógica formal y que realiza el análisis del lenguaje

distinguiendo entre frases y partículas conectoras.

Pero antes de continuar con dicha representación es conveniente dejar claro

algunas definiciones para la mejor comprensión del procedimiento que se seguirá.

Enunciado: Es una oración o frase entera con significado propio en sí mismo.

Símbolo: Pueden ser de varios tipos. Existen aquellos que se usan para

representar un enunciado (normalmente son letras), y también los que se utilizan

para expresar conexiones entre estos enunciados. Estos últimos son:

¬ Negación

^ Conjunción

V Disyunción

→ Implicación

Los enunciados se combinan entre sí por medio de conectivas para formar

expresiones bien formuladas.

Regla de producción: Están constituida por reglas que describen los

mecanismos de razonamiento que permiten resolver problemas.

-Figura 7- Operadores


- 44 -

4.2.2.2. SÍMBOLOS UTILIZADOS

A continuación se mostrará cada uno de los enunciados necesarios para

expresar la información adquirida así como los símbolos que se utilizarán para

expresar cada uno de ellos posteriormente en las reglas de producción.

Con respecto a las variables municipio, distrito, m2 construidos y m2 útiles

no se representarán como enunciados, ya que son con ellas con las que se realizará

el primer cálculo del precio base, y sobre éste, se harán las posteriores

modificaciones en base al resto de las variables que es donde entra en juego las

reglas de producción y la utilización de Prolog. La variable altura tampoco se

utilizará en dichas reglas, ya que al final del proceso se hará la modificación

oportuna sobre el precio final calculado en base a lo explicado en el apartado de

sistema de tasación. Por último, la variable número de habitaciones tampoco

entrará dentro de este proceso, ya que cómo se dijo anteriormente tiene un valor

meramente informativo y su uso se limita únicamente a la generación del informe

final. Los símbolos utilizados para expresar los enunciados son los siguientes:

TP1: Tipo de vivienda es dúplex.

TP2: Tipo de vivienda es piso.

TP3: Tipo de vivienda es chalet individual.

TP4: Tipo de vivienda es chalet adosado.

A1: La vivienda es de nueva construcción.

A2: La vivienda tiene entre 10 y 30 años.

A3: La vivienda tiene entre 30 y 50 años.

A4: la vivienda tiene más de 50 años.

E1: La vivienda no tiene reformas.


- 45 -

E2: La vivienda está reformada de manera parcial.

E3: la vivienda está totalmente reformada.

ZV: la vivienda tiene zonas verdes.

TE: La vivienda tiene terraza.

G: La vivienda tiene garaje.

P: la vivienda tiene zona de deportiva o de ocio con piscina.

4.2.2.3. REGLAS DE PRODUCCIÓN

La representación se hace mediante reglas de producción con una estructura

determinada en las que las premisas vienen precedidas por un sí, y las acciones o

consecuencias llevadas a cabo por dichas premisas van precedidas por un

entonces.

Estas reglas de producción de los sistemas de producción se corresponden

con la base de conocimientos de los Sistemas Expertos, es decir, será lo que

relacionado con los conocimientos de la base de hechos (en los sistemas de

producción, memoria de trabajo) permitirán llegar a una conclusión mediante el

motor de inferencias (en los sistemas de producción, ciclo de reconocimiento y

actuación).

Es necesario aclarar, que cada una de las variables puede adquirir un único

valor, y que además hay combinaciones que no se han expresado ya que no son

posibles. Por ejemplo si una vivienda es de nueva construcción entonces no tendrá

reformas de ningún tipo.

Las reglas de producción utilizadas por este Sistema Experto serán de dos

tipos. Las primeras 4 reglas se utilizan para calcular el precio base de la vivienda


- 46 -

(PB), ya que el tipo de vivienda influye sobre el precio del m2. El resto se usan para

calcular el precio final del inmueble. Las reglas son las siguientes:

Regla 1: La vivienda es un dúplex.

TP1 � PB = (P m2+P m2*1%)* m2 de vivienda

Regla 2: La vivienda es un piso.

TP2 � PB = (P m2+P m2*1%)* m2 de vivienda

Regla 3: La vivienda es un chalet individual.

TP3 � PB = (P m2-P m2*2%)* m2 de vivienda

Regla 4: La vivienda es un chalet adosado.

TP4 � PB = (P m2+P m2-1%)* m2 de vivienda

Regla 5: La vivienda es de nueva construcción sin reformas.

A1 ^ E1 � PF = PB

Regla 6: La vivienda es de nueva construcción sin reformas con zonas verdes.

A1 ^ E1 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 7: La vivienda es de nueva construcción sin reformas con terraza.

A1 ^ E1 ^ TE � PF = PF + 50%P m2* m2 de terraza

Regla 8: La vivienda es de nueva construcción sin reformas con garaje.

A1 ^ E1 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 9: La vivienda es de nueva construcción sin reformas con piscina.

A1 ^ E1 ^ P � PF = PF + 2%PB

Regla 10: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad sin reformas.

A2 ^ E1 � PF = PB – 5%PB

Regla 11: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad sin reformas con zonas verdes.

A2 ^ E1 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 12: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad sin reformas con terraza.


- 47 -


Regla 13: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad sin reformas con garaje.

A2 ^ E1 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 14: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad sin reformas con piscina.

A2 ^ E1 ^ P � PF = PF +2%PB

Regla 15: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad con reforma parcial.

A2 ^ E2 � PF = PB – 5%PB + 10% P m2 * m2 reformados

Regla 16: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad con reforma parcial con zonas verdes.

A2 ^ E2 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 17: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad con reforma parcial con terraza.

A2 ^ E2 ^ TE � PF = PF +50%P m2* m2 de terraza

Regla 18: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad con reforma parcial con garaje.

A2 ^ E2 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 19: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad con reforma parcial con piscina.

A2 ^ E2 ^ P � PF = PF +2%PB

Regla 20: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad totalmente reformada.

A2 ^ E3 � PF = PB + 2%PB

Regla 21: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad totalmente reformada con zonas verdes.

A2 ^ E3 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 22: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad totalmente reformada con terraza.



- 48 -

Regla 23: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad totalmente reformada con garaje.

A2 ^ E3 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 24: La vivienda tiene de 10 a 30 años de antigüedad totalmente reformada con piscina.

A2 ^ E3 ^ P � PF = PF + 2%PB

Regla 25: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad sin reformas.

A3 ^ E1 � PF = PB – 10%PB

Regla 26: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad sin reformas con zonas verdes.

A3 ^ E1 ^ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 27: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad sin reformas con terraza.


Regla 28: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad sin reformas con garaje.

A3 ^ E1 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 29: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad sin reformas con piscina.

A3 ^ E1 ^ P � PF = PF + 2%PB

Regla 30: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad con reforma parcial.


Regla 31: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad con reforma parcial con zonas verdes.

A3 ^ E2 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 32: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad con reforma parcial con terraza.


Regla 33: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad con reforma parcial con garaje.

A3 ^ E2 ^ G � PF = PB + 40%P m2* 25 m2


- 49 -

Regla 34: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad con reforma parcial con piscina.

A3 ^ E2 ^ P � PF = PF +2%PB

Regla 35: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad totalmente reformada.

A3 ^ E3 � PF = PB - 3%PB

Regla 36: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad totalmente reformada con zonas verdes.

A3 ^ E3 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 37: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad totalmente reformada con terraza.


Regla 38: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad totalmente reformada con garaje.

A3 ^ E3 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 39: La vivienda tiene de 30 a 50 años de antigüedad totalmente reformada con piscina.

A3 ^ E3 ^ P � PF = PF + 2%PB

Regla 40: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad sin reformas.

A4 ^ E1 � PF = PF – 18%PB

Regla 41: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad sin reformas con zonas verdes.

A4 ^ E1 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 42: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad sin reformas con terraza.


Regla 43: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad sin reformas con garaje.

A4 ^ E1 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 44: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad sin reformas con piscina.

A4 ^ E1 ^ P � PF = PF + 2%PB


- 50 -

Regla 45: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad con reforma parcial.


Regla 46: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad con reforma parcial con zonas verdes.

A4 ^ E2 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 47: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad con reforma parcial con terraza.


Regla 48: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad con reforma parcial con garaje.

A4 ^ E2 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 49: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad con reforma parcial con piscina.

A4 ^ E2 ^ P � PF = PB + 2%PB

Regla 50: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad totalmente reformada.

A4 ^ E3 � PF = PB - 11%PB

Regla 51: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad totalmente reformada con zonas verdes.

A4 ^ E3 ^ZV � PF = PF + 2%PB

Regla 52: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad totalmente reformada con terraza.

A4 ^ E3^TE � PF = PF + 50%P m2* m2 de terraza

Regla 53: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad totalmente reformada con garaje.

A4 ^ E3 ^ G � PF = PF + 40%P m2* 25 m2

Regla 54: La vivienda tiene más de 50 años de antigüedad totalmente reformada con piscina.

A3 ^ E3 ^ P � PF = PF + 2%PB


- 51 -

4.2.3. RAZONAMIENTO

4.2.3.1. INTRODUCCIÓN AL RAZONAMIENTO EN UN SISTEMA

EXPERTO

Para esta etapa de razonamiento, se usará el método acorde con la

representación que se ha hecho, es decir, razonamiento mediante reglas. Como en

este caso se tienen unos hechos observados, se utilizará el encaminamiento hacia

delante o forward chaining.

El motor de inferencias es el responsable de realizar este proceso, ya que su

función es ejecutar las acciones necesarias para resolver un problema a partir de

un conjunto inicial de hechos y eventualmente a través de una interacción con el

usuario. El resultado de esta ejecución puede llevar a la deducción de nuevos

hechos. Las etapas de dicho razonamiento son:

1. Detección de reglas pertinentes o selección de reglas a partir de unos

hechos. Se trata de obtener de la base de conocimientos (dónde se almacena el

conjunto de reglas) el conjunto de reglas aplicables en una situación determinada o

estado de la base de hechos.

2. Elaboración de un “conjunto conflicto” con todas las reglas cuyas

condiciones se cumplen.

3. Aplicación de reglas o resolución del conflicto. Consiste en seleccionar una

regla del conjunto conflicto y ejecutar su conclusión.

4. Vuelta a 1 hasta que el conjunto conflicto esté vacío.


- 52 -

En el caso del ciclo de forward chaining, se parte de unos hecho observados

(que en el caso de este Sistema Experto serán los datos introducidos por el usuario)

y, a partir de ellos, se seleccionan las reglas relacionadas. Estas reglas son

examinadas y aquellas que verifican sus condiciones pasan a formar parte del

“conjunto conflicto”. Una vez se ha hacho esto se dispara una de ellas, y esto

provocará la aparición de nuevos hechos que se añadirán a los observados y se

actualizará la base de hechos. Este proceso ha de repetirse hasta haber analizado

todos los hechos observados y deducidos. Es recomendable señalar que como se ha

podido observar en la representación de las reglas, las conclusiones son cálculos

sobre el precio y no nuevos hechos observados.

4.2.3.2. EJEMPLO DEL CICLO DE FORWARD CHAINING

En este apartado se muestra un ejemplo de cómo sería el proceso de

razonamiento para un ejemplo concreto que se muestra a continuación (se

mostrarán sólo las variables que influyen a la hora de la selección de las reglas, y

no las del cálculo del precio base y del precio final, ya que no son propias del

proceso de razonamiento.):

Hechos observados:

• Tipo de vivienda: Piso.

• Antigüedad: De 10 a 30 años.

• Estado: Sin reformas.

• Zonas verdes: Sí.

• Terraza: Sí. 5 m2.

• Garaje: Sí.


- 53 -

• Piscina: No.

Para el primer ciclo de razonamiento, el que calcula el precio base sería:

Base de hechos

Conjunto conflicto

Regla disparada

Conclusión

0 TP2 R2 R2 PB=(Pm2+P m2*1%)* m2 de vivienda

1 Ø

Para el segundo ciclo de razonamiento, el que hace las modificaciones sobre

el precio base calculado anteriormente, sería:

Base de hechos Conjunto conflicto

Regla Conclusión

0 A2, E1, ZV, TE, G

R10, R11, R12, R13

R10 A2 ^ E1 � PF = PB – 5%PB

1 A2, E1, ZV, TE, G

R11, R12, R13 R11 A2 ^ E1 ^ ZV � PF = PF + 2%PB

2 A2, E1, ZV, TE, G

R12, R13 R12 A2 ^ E1 ^ TE � PF = PF+50%P m2 * m2 de terraza

4 Ø Ø R15

Por ejemplo imaginese que el resultado del cálculo del precio base según el

municipio dónde se encuentra la vivienda y los m2 que tiene es de 240000 € y que

el precio del metro cuadrado ha sido de 4000€ (luego la casa tendrá 60 m2

construidos). Con el resto de “extras” introducidos el Sistema Experto calcularía el

precio final con cada iteración de la siguiente manera:

-Tabla 4- Primer ciclo de razonamiento

-Tabla 5- Ciclo de razonamiento


- 54 -

Iteración 1 PF= 240000-5%(240000)= 228000

Iteración 2 PF= 228000 + 2% (240000)= 232800

Iteración 3 PF= 232800 + 50% (4000) *5= 242800

Iteración 4 PF= 242800 + 40% (4000) *25= 282800

El precio final de la valoración que el Sistema Experto inferiría sería de 282800 €.

-Tabla 6- Precios por iteración


- 55 -

5. Implantación


- 56 -

5.1. MODELO FÍSICO

A continuación se explica cómo ha sido modelado el sistema desde el punto

de vista de Ingeniería del Software para ver los distintos componentes implicados en

el mismo así como los procesos que hacen posible su correcto funcionamiento. En

este primer modelo, la atención del análisis se centra en las entidades afectadas en

la ejecución.

5.1.1. CONTEXTO GENERAL DEL SISTEMA

-Figura 8 – Contexto general del sistema


- 57 -

5.1.2. DFD. NIVEL DE CONTEXTO

Los DFDs son el método más conocido y usado para abordar el análisis de

los procesos de negocio entre los Analistas en Sistemas de Información de todo el

mundo.

En este apartado se muestra el diagrama de contexto con el fin de mostrar

más claramente las relaciones entre la aplicación y las entidades externas. Todo el

funcionamiento del programa se engloba como un solo proceso simple que se

comunica con los diferentes entes externos mediante flujos de

datos.

Usuario

(0)Tasación

inmobiliaria

Municipio

Distrito

M2

Tipo

Estado

Antigüedad

M2 reformados

Altura

Zonas verdes

Terraza

Garaje

Pisicina

Total tasación

Informe

El único ente externo con el que se interrelaciona el sistema es con el

usuario del mismo, que se supone que es un trabajador del mundo inmobiliario.

Dicho usuario envía todos los datos concretos de la vivienda de la que quiere

-Figura 9 – DFD del nivel de contexto


- 58 -

obtener la tasación y el sistema le devuelve un total y genera un informe con todos

los datos con los que se ha obtenido el resultado. 5.1.3. DFD. NIVEL CONCEPTUAL

A continuación se muestra el DFD a nivel conceptual, es decir, el que

muestra el flujo de datos interno entre los distintos procesos del sistema.

(1)Recogida de

datos principales

BASE DE

CONOCIMIENTOS

BASE DE HECHOS

HECHOS OBSERVADOS

(2)Recogida de datos extras

(3)Inferencia

(4)Generación del informe

Total tasación

Zonas verdes

Garaje

Terraza

Piscina

Municipio, distrito,

m2, tipo, altura, estado, m2

reformados,antigüedad

Informe

Descripción de los procesos.

(1) Recogida de los datos principales: Este proceso recoge los datos observados

por el usuario y que ha introducido al sistema (Municipio, distrito, m2, tipo,

altura, estado, m2 reformados, antigüedad) y los manda al almacén de datos

observados.

-Figura 10- DFD del nivel conceptual


- 59 -

(2) Recogida de datos extras: Este proceso realiza exactamente la misma

operación que el anterior con la diferencia de los datos recibidos. En este

caso los datos recibidos son:

Zonas verdes, garaje, terraza y piscina.

(3) Inferencia: Este es el proceso más importante de todos los existentes. En él,

se accede con todos los datos recogidos (hechos observados) a la base de

hechos y a la base de conocimientos para poder así realizar comparar con

todas las reglas e inferir un resultado final que se pasará como dato de

entrada al proceso número 4.

(4) Generación del informe: Recibe el total de la inferencia y todos los datos

introducidos inicialmente por el usuario (tanto los principales como los

extras) y genera un informe con el resumen de todos ellos.

Descripción de los almacenes.

(1) Hechos observados:

NOMBRE TIPO Municipio String

Distrito String

M2 habitables Int

Tipo String

Altura Int

Estado String

M2 reformados Int

Antigüedad String

Zonas verdes Boolean

Garaje Boolean

Terraza Boolean

Piscina Boolean

-Tabla 7- Hechos observados


- 60 -

(2) Base de hechos:

A continuación se muestran los hechos almacenados tal y como se escriben

en el lenguaje de Prolog:

antiguedad(nueva_construccion).

antiguedad(entre_10_y_30_años).

antiguedad(entre_30_y_50_años).

antiguedad(mas_de_50_años).

estado(sin_reformas).

estado(con_reforma_parcial).

estado(totalmente_reformado).

zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes).

zonas_verdes(no_tiene_zonas_verdes).

terraza(si_tiene_terraza).

terraza(no_tiene_terraza).

garaje(si_tiene_garaje).

garaje(no_tiene_garaje).

piscina(si_tiene_piscina).

piscina(no_tiene_piscina).

(3) Base de conocimientos:

A continuación se muestran el contenido de la base de conocimientos, es decir,

todas las reglas necesarias para la inferencia tal y como se escriben en el lenguaje

Prolog:

antiguedad :- antiguedad(nueva_construccion), antiguedad(entre_10_y_30_años),

antiguedad(entre_30_y_50_años), antiguedad(mas_de_50_años).

valoracion(entre_10_y_30_años, sin_reformas, si_tiene_terraza, Z, Y, V, W):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(sin_reformas), terraza(si_tiene_terraza), W is

Z+Y*0.5*V.

valoracion(entre_10_y_30_años, sin_reformas, si_tiene_piscina, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(sin_reformas), piscina(si_tiene_piscina), W is Z +

0.02*Y.

valoracion(entre_10_y_30_años, con_reforma_parcial, Z, Y, V, W):-


- 61 -

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(con_reforma_parcial), W is (Z-Z*0.05) + (Y*0.1*V).

valoracion(entre_10_y_30_años, con_reforma_parcial, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(con_reforma_parcial),

zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), W is Z+0.02*Y +Q.

valoracion(entre_10_y_30_años, con_reforma_parcial, si_tiene_terraza, Z, V, Y, W):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(con_reforma_parcial), terraza(si_tiene_terraza), W is

Z+V*0.5*Y.

valoracion(entre_10_y_30_años, con_reforma_parcial, si_tiene_garaje, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(con_reforma_parcial), garaje(si_tiene_garaje), W is

Z+10*Y.

valoracion(entre_10_y_30_años, con_reforma_parcial, si_tiene_piscina, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(con_reforma_parcial), piscina(si_tiene_piscina), W is

Z+0.02*Y.

valoracion(entre_10_y_30_años, totalmente_reformado, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(totalmente_reformado), W is Z+0.02*Y.

valoracion(entre_10_y_30_años, totalmente_reformado, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(totalmente_reformado),

zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), W is Z+0.02*Y.

valoracion(entre_10_y_30_años, totalmente_reformado, si_tiene_terraza, Z, Y, V, W):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(totalmente_reformado), terraza(si_tiene_terraza), W is

Z+Y*0.5*V.

valoracion(entre_10_y_30_años, totalmente_reformado, si_tiene_garaje, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(totalmente_reformado), garaje(si_tiene_garaje), W is

Z+Y*0.4*25.

valoracion(entre_10_y_30_años, totalmente_reformado, si_tiene_piscina, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_10_y_30_años), estado(totalmente_reformado), piscina(si_tiene_piscina), W is

Z + 0.02*Y.

valoracion(entre_30_y_50_años, sin_reformas, Z, Y, W):- antiguedad(entre_30_y_50_años),

estado(sin_reformas), W is Z -Y *0.01.

valoracion(entre_30_y_50_años, sin_reformas, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(sin_reformas), zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), W

is Z+Y*0.02.

valoracion(entre_30_y_50_años, sin_reformas, si_tiene_terraza, Z, Y, V, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(sin_reformas), terraza(si_tiene_terraza), W is

Z+Y*0.5*V.

valoracion(entre_30_y_50_años, sin_reformas, si_tiene_garaje, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(sin_reformas), garaje(si_tiene_garaje), W is

Z+Y*0.4*25.

valoracion(entre_30_y_50_años, sin_reformas, si_tiene_piscina, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(sin_reformas), piscina(si_tiene_piscina), W is Z +

0.02*Y.

valoracion(entre_30_y_50_años, con_reforma_parcial, Z, Y, V, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(con_reforma_parcial),W is Z-Z*0.15 + Y*0.1*V.

valoracion(entre_30_y_50_años, con_reforma_parcial, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(con_reforma_parcial),

zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), W is Z+Y*0.02+Q.


- 62 -

valoracion(entre_30_y_50_años, con_reforma_parcial, si_tiene_terraza, Z, Y, V, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(con_reforma_parcial), terraza(si_tiene_terraza), W is

Z+Y*0.5*V.

valoracion(entre_30_y_50_años, con_reforma_parcial, si_tiene_garaje, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(con_reforma_parcial), garaje(si_tiene_garaje), W is

Z+Y*10+Q.

valoracion(entre_30_y_50_años, con_reforma_parcial, si_tiene_piscina, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(con_reforma_parcial), piscina(si_tiene_piscina), W is

Z + 0.02*Y+Q.

valoracion(entre_30_y_50_años, totalmente_reformado, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(totalmente_reformado),W is Z-Y*0.1.

valoracion(entre_30_y_50_años, totalmente_reformado, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(totalmente_reformado),

zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), W is Z+Y*0.02.

valoracion(entre_30_y_50_años, totalmente_reformado, si_tiene_terraza, Z, Y, V, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(totalmente_reformado), terraza(si_tiene_terraza), W is

Z+Y*0.5*V.

valoracion(entre_30_y_50_años, totalmente_reformado, si_tiene_garaje, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(totalmente_reformado), garaje(si_tiene_garaje), W is

Z+Y*0.4*25.

valoracion(entre_30_y_50_años, totalmente_reformado, si_tiene_piscina, Z, Y, W):-

antiguedad(entre_30_y_50_años), estado(totalmente_reformado), piscina(si_tiene_piscina), W is

Z + 0.02*Y.

valoracion(mas_de_50_años, sin_reformas, Z, Y, W):- antiguedad(mas_de_50_años),

estado(sin_reformas),W is Z-Y*0.18.

valoracion(mas_de_50_años, sin_reformas, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(sin_reformas), zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), W is

Z+Y*0.02.

valoracion(mas_de_50_años, sin_reformas, si_tiene_terraza, Z, Y, V, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(sin_reformas), terraza(si_tiene_terraza), W is Z+Y*0.5*V.

valoracion(mas_de_50_años, sin_reformas, si_tiene_garaje, Z, Y, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(sin_reformas), garaje(si_tiene_garaje), W is Z+Y*0.4*25.

valoracion(mas_de_50_años, sin_reformas, si_tiene_piscina, Z, Y, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(sin_reformas), piscina(si_tiene_piscina), W is Z + 0.02*Y.

valoracion(mas_de_50_años, con_reforma_parcial, Z, Y, V, W):- antiguedad(mas_de_50_años),

estado(con_reforma_parcial),W is Z-Z*0.23 + 0.1*Y*V.

valoracion(mas_de_50_años, con_reforma_parcial, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(con_reforma_parcial), zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes),

W is Z+Y*0.02+Q.

valoracion(mas_de_50_años, con_reforma_parcial, si_tiene_terraza, Z, Y, V, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(con_reforma_parcial), terraza(si_tiene_terraza), W is

Z+Y*0.5*V.

valoracion(mas_de_50_años, con_reforma_parcial, si_tiene_garaje, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(con_reforma_parcial), garaje(si_tiene_garaje), W is

Z+Y*0.4*25+Q.

valoracion(mas_de_50_años, con_reforma_parcial, si_tiene_piscina, Z, Y, W, Q):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(con_reforma_parcial), piscina(si_tiene_piscina), W is Z +


- 63 -

0.02*Y+Q.

valoracion(mas_de_50_años, totalmente_reformado, Z, Y, W):- antiguedad(mas_de_50_años),

estado(totalmente_reformado),W is Z-Y*0.11.

valoracion(mas_de_50_años, totalmente_reformado, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(totalmente_reformado),

zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), W is Z+Y*0.02.

valoracion(mas_de_50_años, totalmente_reformado, si_tiene_terraza, Z, Y, V, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(totalmente_reformado), terraza(si_tiene_terraza), W is

Z+Y*0.5*V.

valoracion(mas_de_50_años, totalmente_reformado, si_tiene_garaje, Z, Y, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(totalmente_reformado), garaje(si_tiene_garaje), W is

Z+Y*0.4*25.

valoracion(mas_de_50_años, totalmente_reformado, si_tiene_piscina, Z, Y, W):-

antiguedad(mas_de_50_años), estado(totalmente_reformado), piscina(si_tiene_piscina), W is Z +

0.02*Y.

-Figura 11- base de conocimientos en Prolog


- 64 -

5.2 MODELO DINÁMICO DETALLADO

Gracias al modelado dinámico detallado se pude examinar aquellos aspectos

del comportamiento de un sistema que cambian con el tiempo. En concreto aquí se

representarán los casos de uso y los diagramas de estado del sistema.

5.2.1. CASOS DE USO

Un caso de uso es una técnica que puede servir para la captura de requisitos

potenciales así como de un nuevo sistema o una actualización de software. Cada

caso de uso proporciona uno o más escenarios que indican cómo debería

interactuar el sistema con el usuario o con otro sistema para conseguir un objetivo

específico.

En esta aplicación sólo se ha considerado un único caso de uso que es el que

corresponde al de realizar una tasación de una vivienda por parte del usuario,

contemplando evidentemente todas las excepciones que se pueden producir.

CASO DE USO 1: REALIZAR LA TASACIÓN DE UNA VIVIENDA.

Nombre: Realizar la tasación una vivienda.

Actor primario: Usuario.

Actores secundarios: No aplicable.

Trigger: Iniciado por el usuario.

Precondiciones: El usuario ha iniciado la aplicación.

Escenario primario:


- 65 -

1. El usuario elige comenzar una nueva tasación.

2. El sistema muestra los datos principales necesarios.

3. El usuario introduce los datos principales de la vivienda a tasar.

4. El sistema muestra los datos extras necesarios.

5. El usuario introduce los datos extras de la vivienda a tasar.

6. El sistema realiza la inferencia, devuelve un resultado y genera un informe.

7. El usuario elige cerrar la aplicación.

Extensiones:

3. a. El usuario no introduce todos los datos.

1. El sistema lanza un mensaje de error informando de la situación y vuelve

a 3.

3. b. Los M2 reformados son mayores que los M2 habitables de la vivienda.


a 3.

3. c. El usuario ha seleccionado como antigüedad “de nueva construcción” y

como estado “parcialmente reformado” o “totalmente reformado”.


a 3.

3. d. Los datos referentes a M2 habitables o M2 reformados no son numéricos.


- 66 -


a 3.

3. e. El usuario elige limpiar los datos.

1. El sistema vuelve a 2 y resetea los datos introducidos anteriormente en 3.

5. a. El usuario elige que la vivienda tiene terraza pero no introduce los M2 de

la misma.


a 5.

5. b. El usuario elige volver atrás.

1. El sistema vuelve a 5.

5. c. El usuario elige limpiar los datos.

1. El sistema vuelve a 3 y resetea los datos introducidos anteriormente en 3.

7. a. El usuario elige realizar otra tasación.

1. El sistema vuelve a 1.

Descripción de datos:

1. Datos principales:

Municipio

Distrito

M2 habitables

Tipo de vivienda


- 67 -

Altura

Estado

M2 reformados

Antigüedad

2. Datos extras:

Zonas verdes

Garaje

Terraza

Piscina

5.2.2. DIAGRAMA DE ESTADO

Los diagramas de estados muestran el comportamiento de los objetos, es

decir, el conjunto de estados por los cuales pasa un objeto durante su vida, junto

con los cambios que permiten pasar de un estado a otro

Apagado

Funcionando

Inicio

Terminar

Recopilando datos Realizando la inferencia

Generando informe

Tasar

Generar_inf

-Figura 12- Diagrama de estado


- 68 -

5.2.3. DIAGRAMA DE ACTIVIDAD

Un diagrama de actividad permite representar transiciones internas al

margen de las transiciones o eventos externos y da detalle a un caso de uso.

Además, un diagrama de actividad puede considerarse como un caso especial de un

diagrama de estados en el cual casi todos los estados son estados acción y casi

todas las transiciones evolucionan al término de dicha acción. A continuación se

muestra el correspondiente a STIP:

-Figura 13- Diagrama de estado


- 69 -

5.3 MODELO FUNCIONAL

El modelo funcional de un sistema especifica lo que sucede, es decir, las

acciones concretas que suceden a lo largo de la ejecución sin tener en cuenta los

aspectos temporales ni las entidades concretas que se ven afectadas.

5.3.1. DIAGRAMA DE FLUJO

-Figura 14- Diagrama de flujo


- 70 -

5.4 ESTUDIO DE LA ARQUITECTURA

Esta aplicación se ha realizado mediante el lenguaje de programación

orientado a objetos Java y el lenguaje lógico Prolog para la inferencia de

conclusiones mediante el entorno de programación Netbeans.

Entorno Netbeans:

La versión utilizada ha sido la 5.5. La elección de esta herramienta como

entorno de programación ofrece varias ventajas:

- Permite la interconexión entre los distintos lenguajes utilizados.

- Es gratuito y hay bastante documentación y ejemplos en internet.

- Ofrece un asistente para la creación de interfaces.

Además Netbeans tiene bastante facilidad de uso y crea archivos .jar ejecutables

que permiten la portabilidad del programa a cualquier máquina con tan sólo hacer

presionar una opción.

Lenguaje Java:

Este lenguaje de programación orientado a objetos permita fácilmente la

creación de interfaces visuales, la interconexión con otros lenguajes. Además como

dicen desde Sun Mycrosystems "Java es simple, orientado a objetos, distribuido,


- 71 -

interpretado, robusto, seguro, arquitectura neutra, portable, multihilo, y dinámica.".

Tras esto, poco queda decir sobre las razones por las cuales Java ha sido elgido

para el desarrollo de esta herramienta de tasación.

Por último, comentar brevemente la arquitectura de la Java Virtual Machine,

sin la cual, ninguna máquina es capaz de interpretar las aplicaciones hechas en

dicho lenguaje. Está compuesta por:

- El procesador virtual Java, que se encarga de ejecutar los códigos de

operación (bytecodes) generados por los compiladores Java.

- El verificador de código, que junto con el cargador de clases y el

administrador de seguridad, se encargan de implementar los mecanismos

empleados para proporcionar seguridad a los usuarios de Java.

SWI Prolog:

Prolog es lenguaje mediante el cual se desarrollan prácticamente todo los

Sistemas Expertos, ya que permite hacer inferencias a partir de una base de hechos

( formada por todos los hecho posibles observados con anterioridad) y una base de

conocimientos (formada por el conjunto de reglas necesarias para realizar el

proceso de inferencia) con relativa facilidad.

El intérprete escogido ha sido el SWI Prolog, ya que es de libre distribución y

su funcionamiento tanto de manera independiente como trabajando conjuntamente

con Java es rápido y eficaz, ofreciendo compilador y editor del código desarrollado.


- 72 -

Cambios realizados para conectar Netbeans y SWI Prolog:

1) Instalar SWI-Prolog.

2) Instalar J2SE-JDK + NetBeans.

3) Agregar a la variable de entorno `path´ la ruta del directorio bin del SWI

(c:\Program Files\pl\bin).

Crear un proyecto:

Menú File, New Proyect. � Choose Project: Seleccionar General, Java Application�

Name and Location: destildar la opción Create Main Class.

Agregar librería jpl al Library Manager:

Menú Tools, Library Manager �New Library... Library Name: jpl �Add

JAR/Folder... c:\Program Files\pl\lib\jpl.jar

Agregar libreria jpl al proyecto:

En la ventana Projects, click derecho en el nombre del proyecto y seleccionar

Properties.

En Categories seleccionar Libraries.En la solapa Compile, Add Library... ,

seleccionar jpl y Add Library.Tras realizar todos estos pasos, el código en Java se

realizará directamente en el archivo creado por NetBeans en el directorio del

proyecto dentro de la carpeta src. El código en Prolog será suficiente con

desarrollarlo en un fichero con extensión .pl y colocarlo dentro del directorio del

proyecto, pero fuera de cualquier carpeta.

Ejecutar el proyecto: Será suficiente con ejecutar la opción Run Project de

NetBeans, como si de cualquier aplicación en Java se tratase o apretar el botón F6.


- 73 -

5.5. CÓDIGO

En este apartado se muestra una pequeña parte del código de esta

aplicación, en concreto la parte tanto de Java como de Prolog referente a la

ejecución de las reglas. El resto del código no se muestra ya que es el necesario

para la generación de interfaces, control de errores y otros aspectos comunes a la

mayoría de aplicaciones que no es demasiado representativo.

Se explicará todos los pasos primero para la generación de una query en

Java para acceder al programa e Prolog, y seguidamente cómo quedan programados

en Prolog los hachos y las reglas.

5.4.1. CÓDIGO EN JAVA

Se procederá a explicar el proceso de generación de querys con el ejemplo de

la regla (perteneciente al segundo ciclo de inferencia):

Si la vivienda es de nueva construcción, no tiene reformas y tiene zonas

verdes, entonces al precio base se le añade un 2% del mismo.

if (an.compareTo("Nueva construcción")==0 && es.compareTo("Sin reformas")==0 && zvsi.isSelected()==true)

{

double preciobase2= preciomuni * m;

String query = "valoracion(nueva_construccion, sin_reformas, si_tiene_zonas_verdes, ";

query = query.concat(String.valueOf(preciobase));

query = query.concat(", ");

query = query.concat(String.valueOf(preciobase2));

2

3

4

5

6

1


- 74 -

query = query.concat(", W).");

System.out.println(query);

Query q2 = new Query(query);

System.out.println (q2.oneSolution().get("W"));

sq2 = (q2.oneSolution().get("W")).toString();

preciobase = Double.valueOf(sq2).doubleValue();

}

Explicación de cada una de las líneas del código:

1- Se comprueba antes de generar la query que, efectivamente la vivienda es de

nueva construcción, no tiene reformas y tiene zonas verdes.

2- Se vuelve a calcular el precio base como el producto del precio del m2 en el

municipio correspondiente por los m2 del inmueble (Ya que si no los cálculos

se estarían realizando sobre un precio base obtenido de reglas anteriores,

pero que no es el verdadero y se obtendrían resultados erróneos).

3- Se genera la primera parte de la cadena, es decir, aquella de la que ya se

saben los valores (nueva construcción, sin reformes y con zonas verdes en

este caso).

4- Esta cadena se concatena con el precio base obtenido de las posibles

consultas anteriores.

5- Se concatena con una coma (esto es imprescindible para que no se generen

errores en las consultas debido al formato).

-Figura 15- Ejemplo de query en Java

7

8

9

10

11


- 75 -

6- Se concatena a continuación con el precio base “verdadero” calculado en la

línea dos de código de este ejemplo.

7- Por último se concatena con otra coma y con una variable sobre la que se

devolverá el resultado de la ejecución.

8- Se comprueba que la cadena se ha generado correctamente en cuanto a

contenido y formato.

9- Se genera una nueva query con el contenido de la cadena que se ha ido

formando.

10- Se comprueba mediante la escritura por pantalla el resultado

obtenido en la variable W tras la ejecución de la query.

11- Se pasa este resultado a cadena de caracteres (ya que es un objeto).

12- Por último el resultado obtenido para a ser el precio base para futuras

consultas (en el caso de que se disparen más de una regla).

5.4.1 CÓDIGO EN PROLOG

A continuación se explica parte de la programación en código Prolog

mediante el mismo ejemplo utilizado en el apartado anterior. (Recuérdese que era la

regla: Si la vivienda es de nueva construcción, no tiene reformas y tiene zonas

verdes, entonces al precio base se le añade un 2% del mismo).


- 76 -

Las primeras reglas que es necesario especificar son aquellas que hacen

referencia a todos los posibles valores que pueden adoptar cada una de las

variables. Son las siguientes:

% Codigo prolog para realizar las consultas

antiguedad :- antiguedad(nueva_construccion), antiguedad(entre_10_y_30_años), antiguedad(entre_30_y_50_años),

antiguedad(mas_de_50_años).

estado :- estado(sin_reformas), estado(con_reforma_parcial), estado(totalmente_reformado).

zonas_verdes :- zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), zonas_verdes(no_tiene_zonas_verdes).

terraza :- terraza(si_tiene_terraza), terraza(no_tiene_terraza).

garaje :- garaje(si_tiene_garaje), garaje(no_tiene_garaje).

piscina :- piscina(si_tiene_piscina), piscina(no_tiene_piscina).

Sin ellas SWI-Prolog genera un error al realizar las consultas, ya que no

reconoce los valores introducidos. Tras esto ya se especifican todas las reglas

propias de cada caso. La regla correspondiente al ejemplo citado es:

%Regla 2

valoracion(nueva_construccion, sin_reformas, si_tiene_zonas_verdes, Z, Y, W):- antiguedad(nueva_construccion), estado(sin_reformas), zonas_verdes(si_tiene_zonas_verdes), W is Z+Y*0.02 .

Estas reglas (que en realidad es la misma, pero con los parámetros

cambiados según el caso) se han denominado valoración. Los primeros parámetros

son los correspondientes a los datos de los cuales ya se sabía su valor en Java

(antigüedad, estado y posibles extras). Estos deben ser introducidos con el mismo

nombre en ambos programas para evitar errores en el reconocimiento de las reglas.

-Figura 16- Codigo en prolog de consultas

-Figura 17- Ejemplo de query en Prolog


- 77 -

Las variables Z, Y, W son por este mismo orden:

- Precio calculado hasta ese momento por la ejecución de otras reglas

anteriores (lo que en java era la variable preciobase).

- Precio base real, es decir, el producto del precio del metro cuadrado en el

municipio correspondiente a la tasación por el número de metros cuadrados

del inmueble.

- Variable donde se devuelve el resultado de la ejecución de esa regla.

Luego en resumen, lo que realmente se expresa en esta regla es que si el

valor de la antigüedad es igual a nueva construcción, el de estado a sin reformas y

el de zonas verdes a sí, entonces el resultado de la ejecución debe ser igual a la

suma del precio calculado hasta ahora por las otras reglas ejecutadas (si es que las

hay) más el 2% del precio base (W is Z+Y*0.02).

A continuación se muestra el resultado de la ejecución (Se ha elegido que la

vivienda se encuentra en Alcalá de Henares y que es un piso de 90 m2 en una

altura 1):


- 78 -

-Figura 19- Segunda pantalla de ejemplo

-Figura 18- Pantalla inicial de ejemplo

´


- 79 -

Se comprueban los datos:

Y se obtiene el resultado:

-Figura 20- Tercera pantalla de ejemplo

`


- 80 -

Como se puede ver, el resultado es correcto:

Primero se añade un 1% del precio base por tratarse de un piso:

3003 €/m2 X 90 m2 + (3003 €/m2 X 90 m2 X 0,01) = 272970 €.

Ahora a este resultado se le suma el 2% del precio base por el hecho de tener

zonas verdes:

272970 + (3003 €/m2 X 90 m2 X 0,02) = 270270 + 5405,4 = 278375,4

-Figura 21- Cuarta pantalla de ejemplo

`


- 81 -

6. Evaluación y pruebas


- 82 -

6.1. BREVE INTRODUCCIÓN A LA EVALUACIÓN

La evaluación de un Sistema Basado en el Conocimiento no es una tarea sencilla debido, entre otras, a las siguientes razones:

- Las expectativas con respecto a sus prestaciones son frecuentemente vagas y

confusas.

- Muchas veces los casos típicos que debe resolver el sistema son los mismos

que se han usado para la adquisición de conocimiento.

- No es posible en un caso real disponer de un juego de pruebas que pueda

asegurar que el comportamiento del sistema es el ideal.

Además, comparándolo con la evaluación de un software convencional, la

evaluación de un SBC posee las siguientes características diferenciales:

- Los SBC no son por naturaleza objetivos.

- Los SBC gestionan habitualmente cierta cantidad de incertidumbre.

- En el software convencional puede usarse el juego de ensayo.

- En el software convencional normalmente no se cuestiona la corrección de

los resultados.

La evaluación de un SBC consiste en general en los siguientes procesos:

- Verificación del SBC.

- Validación del SBC.

- Evaluación de la usabilidad y la utilidad.


- 83 -

6.2. VERIFICACIÓN

La verificación del sistema consiste en comprobar la corrección de los

modelos conceptuales, formales y computables del sistema. Debe comprobarse

principalmente aspectos como redundancias, completitud y consistencia.

REDUNDANCIAS:

En este apartado se comprobarán los siguientes aspectos:

- Identidad entre elementos: En este caso cada uno de los elementos tiene una

identidad propia y necesaria en el proceso de inferencia del resultado de la

tasación, guardando una relación necesaria entre todos ellos que al mismo ni

impide que carezcan de su propiedad de individualidad. Dichos elementos

son los descritos en el apartado 4.2.1.1., diccionario de conocimientos.

- Elementos sin conocimiento: Cada uno de los citados elementos tiene un

conocimiento asociado, es decir, aportan información imprescindible en el

proceso de la tasación, ya que los distintos valores que pueden tomar cada

uno de ellos harán que el resultado sea uno u otro.

- Partes innecesarias: Por el mismo motivo expuesto en el apartado anterior, se

justifica que no hay ninguna información innecesaria con referencia a

ninguno de los elementos.

COMPLETITUD:

- Elementos ausentes: Se puede considerar que no hay ningún elemento

ausente en el Sistema Experto, ya que algunos tales como la consideración

del trastero en una vivienda se han excluido conscientemente por


- 84 -

distorsionar el resultado final según los expertos consultados para la

elaboración de esta aplicación.

- Elementos inalcanzables: No existen elementos inalcanzables, porque como

se explicará en el apartado evaluación de la usabilidad y la utilidad, el

control de errores impiden que se den situaciones de este tipo. Evaluación de

la usabilidad y la utilidad.

CONSISTENCIA:

- Elementos contradictorios: Tampoco existen elementos contradictorios, a que

aquellos que podían serlo (p.e. si una vivienda es de nueva construcción no

debe tener reformas) se han eliminado mediante el oportuno control de esta

clase de errores.

- Incompatibilidad con las restricciones: Esta situación no se da, ya que la

aplicación ha sido desarrollada atendiendo al estricto cumplimiento de las

restricciones tales como dar un resultado correcto y de manera rápida.

Se puede concluir de la etapa de verificación que el sistema cumple los

requisitos y se adapta a los distintos modelos expresados inicialmente.


- 85 -

6.3. VALIDACIÓN

La validación consiste en comprobar que el sistema responde adecuadamente

a los fines para los que fue diseñado. Para ello la herramienta se ha mostrado al

mismo experto inmobiliario que colaboró en la fase de adquisición del conocimiento

con el fin de comprobar sus resultados.

Esta prueba ha sido superada satisfactoriamente. El experto ha propuesto

varios casos de los que se ha obtenido el resultado sin problemas y ajustándose a

los criterios que él mismo hubiese utilizado. Por todo esto, se puede afirmar que la

herramienta ha sido validada correctamente.


- 86 -

6.4. EVALUACIÓN DE LA USABILIDAD Y DE LA

UTILIDAD

También deben ser evaluadas la usabilidad y la utilidad del sistema cuando

está funcionando en condiciones reales. Para ello se han realizado una serie de

pruebas con el fin de evaluar estas dos características. Las pruebas se han basado

en casos no frecuentes, pero que pueden ocurrir para ver cómo responde la

aplicación frente a cada unos de ellos.

1º CASO: Alguno de los campos no tiene un valor definido.

Un ejemplo de esta situación sería el expuesto en la siguiente pantalla:

-Figura 22- Pantalla de valores sin definir

´


- 87 -

En este caso el sistema muestra el siguiente mensaje e impide continuar al

usuario:

2º CASO: Alguno de los datos introducidos no tiene el formato correcto.

Un ejemplo sería el siguiente:

-Figura 23- Mensaje de error: Datos incompletos

-Figura 24- Pantalla con formatos incorrectos

´


- 88 -

En este caso el sistema muestra el siguiente mensaje e impide continuar al

usuario:

Los posibles errores del mismo tipo en cualquier campo (p.e. altura)

también están igualmente controlados.

3º CASO: El usuario introduce la opción de nueva construcción en el apartado

de antigüedad y no elige la opción sin reformas en el apartado de estado.

Este caso sería el que se muestra en la siguiente pantalla:

-Figura 25- Mensaje de error: Datos con formato erróneo

-Figura 26- Pantalla con datos incompatibles

´


- 89 -

El sistema muestra el siguiente mensaje e impide continuar al usuario:

4º CASO: El usuario elige Madrid capital en el apartado de municipio.

Este caso sería el siguiente:

Como se puede observar, el sistema muestra una nueva opción para que el

usuario pueda elegir el distrito concreto dónde se ubica la vivienda (que ha de ser

rellenada, al igual que cualquier otra).

-Figura 27- Mensaje de error: Datos incompatibles

-Figura 28- Pantalla con Madrid capital como municipio

`


- 90 -

5º CASO: El usuario elige la opción de piso o dúplex en el apartado de tipo de

vivienda.

Se muestra en la siguiente pantalla:

El sistema muestra una nueva opción para que el usuario pueda especificar

la altura a la que se encuentra la vivienda (que ha de ser rellenada, al igual que

cualquier otra).

-Figura 29- Pantalla con tipo de vivienda piso o dúplex

`


- 91 -

6º CASO: El usuario elige la opción de reforma parcial en el apartado de estado

El sistema pide que se introduzca los m2 reformados (campo que ha de ser

rellenado como cualquier otro).

7º CASO: El usuario se da cuenta que se ha equivocado en alguno de los datos

introducidos.

El sistema ofrece la posibilidad de limpiar los datos introducidos así como de

volver a pantallas anteriores en cada uno de los pasos de la aplicación mediante

botones que implementan dicha funcionalidad.

-Figura 30- Pantalla con estado reforma parcial

`


- 92 -

Para una especificación mayor de aspectos relacionados con el uso y la

funcionalidad se debe consultar el apartado de manual de usuario, adjuntado como

anexo en este documento.


- 93 -

7. Planificación


- 94 -

7.1 PLANIFICACIÓN

La planificación de este proyecto se ha realizado en base a las distintas etapas de

elaboración de un Sistema Experto y también a la elaboración del plan de negocio.

Análisis de la viabilidad.

Adquisición del conocimiento.

Conceptualización, representación y razonamiento.

Programación.

Pruebas.

Elaboración del plan de negocio.

Conclusiones.

Exámenes.

Vacaciones.

Fin del proyecto.


- 95 -

febrero 25

lunes martes miércoles jueves viernes sábado domingo

26 27 28 29 marzo 1 2

3 4 5 6 7 8 9

10 11 12 13 14 15 16

17 18 19 20 21 22 23

24 25 26 27 28 29 30

31

marzo de 2008


- 96 -

La planificación se ha cumplido de manera aceptable, tan solo se ha visto

afectada por las semanas de exámenes, en las que no se dedicó tiempo a la

elaboración del proyecto y que ha repercutido en fases como conceptualización,

representación y razonamiento y elaboración del plan de negocio. Un viaje realizado

después de la semana de exámenes de Febrero tuvo el mismo efecto sobre la fase

de programación que podría haber empezado antes.

Como se puede observar en el gráfico mostrado las etapas de adquisición

del conocimiento y de programación son las que más se extienden en el tiempo, ya

que son las más importantes para que la herramienta sea desarrollada

correctamente. También la elaboración del plan de negocio ha sido larga, pero esto

se ha debido a que ha habido que realizar exhaustivos estudios del mercado actual

(que pasa por uno de sus peores momentos) para poder convertir la herramienta en

un producto competitivo y que las distintas inmobiliarias quisieran comprar.

-Figura 31- Planificación


- 97 -

7.2 PRESUPUESTO

El desglose del presupuesto de este proyecto se diferencia entre la parte

referente a los recursos humanos, diferenciando entre los distintos perfiles que han

contribuido a su realización, y la parte de hardware y software necesaria para el

mismo.La primera de ellas se expresa en la siguiente tabla:

Precio/ Hora Hora Coste

Ingeniero del conocimiento

50 €/H 200 H 10000 €

Experto inmobiliario

45 €/H 30 H 1350 €

Analista programador

35 €/H 250 H 8750 €

TOTAL 20100 €

Con respecto a la parte de hardware y software el presupuesto necesario ha

sido respectivamente:

PC Sony VAIO 1300 €

NetBeans Libre distribución

SWI-Prolog Libre distribución

Luego el presupuesto total necesario para la realización de este proyecto es de

21400 €.

-Tabla 9- Presupuesto

-Tabla 10- Precio PC

-Tabla 11- Precio software


- 98 -

8. Plan de negocio


- 99 -

8.1. RESUMEN EJECUTIVO

MDL Services es una nueva empresa creada inicialmente para el desarrollo y

comercialización de un nuevo software llamado STIP (Sistema de Tasación

Inmobiliaria Profesional) basado en los principios de la inteligencia artificial para

tasar viviendas en toda la Comunidad de Madrid. Pasado el tiempo, si se realiza un

desarrollo de cualquier tipo de software (sea cual sea su uso y orientación) se podrá

utilizar esta misma empresa para su comercialización.

MDL Services surge como una pequeña empresa (establecida como una

Sociedad Limitada) de emprendedores fundada por una ingeniera informática en el

año 2008 con el fin de desarrollar distintos tipos de software y venderlos a

empresas a pequeña escala. La promotora principal de este proyecto es María de

Lucas López, Ingeniera en Informática e Ingeniera en Organización Industrial por la

Universidad Pontificia Comillas de Madrid. Además se cuenta con un equipo inicial

de otras cuatro personas más dedicadas a distintas actividades dentro de la

empresa.

La venta del software STIP se realizará de manera directa a los distintos

componentes del público objetivo tales como las inmobiliarias, y la negociación de

los servicios prestados se establecerá mediante contrato con el cliente a la hora de

la venta de la licencia para su uso.

Las estimaciones de facturación para los primeros años de actividad se

encuentran en una horquilla que va desde los 108.000 euros el primer año, hasta

los 650.000 en los años venideros. Para el inicio de la actividad empresarial se


- 100 -

he previsto una inversión de 31.000 euros. Los socios aportarán un capital social

que asciende a 5.000 euros.

La empresa requiere capital por 30.000 euros para su primer año de

funcionamiento, para utilizarlo en gastos de instalación, costes fijos, gastos

indirectos, de comercialización y conseguir un fondo que cubra los primeros

meses de operaciones.

En los próximos años MDL Services espera tener un crecimiento significativo

y poder establecerse como una alternativa real para las empresas a la hora de

encargar el desarrollo de nuevo software y mantenimiento del existente, ofreciendo

ventajas económicas significativas.


- 101 -

8.2. DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO

8.2.1. LA IDEA

La idea surge de la necesidad de desarrollar un proyecto informático para la

asignatura de proyecto de fin de carrera en el último curso de ingeniería

Informática. Además dicho proyecto debe cubrir también la misma asignatura pero

de ingeniería en Organización Industrial, de ahí la iniciativa de desarrollar un plan

de negocio formal que pueda facilitar la salida la herramienta desarrollada al

mercado.

La aplicación desarrollada finalmente fue fruto (como todos los proyecto) de

la toma de diversas decisiones. En un primer momento el interés por los

conocimientos adquiridos en la asignatura de inteligencia artificial e ingeniería del

conocimiento y la intención de profundizar más en ellos hicieron que dicha

herramienta fuese un Sistema Experto.

Por otro lado, uno de los temas que más afecta a la economía española en la

actualidad es el tema de la vivienda y lo que se ha llamado “ruptura de la burbuja

inmobiliaria”, es decir, más que una bajada de los precios de la vivienda, de lo que

se trata esta ruptura es de una fuerte desaceleración en la subida de los mismos.

Esta situación afecta a multitud de sectores relacionados, y no sólo a la

construcción como puede parecer inicialmente. Uno de estos sectores es

evidentemente el inmobiliario, que hasta ahora había sido tan rentable y ahora se

encuentra inmerso en una importante crisis.

Este mercado sumido en una grave depresión y lo comentado anteriormente

sobre las posibilidades de la inteligencia artificial, fueron los dos factores


- 102 -

determinantes para decidir desarrollar una aplicación para la tasación de viviendas

que permitiese ahorrar costes y dotar de una ventaja competitiva a las empresas

que lo tuviesen para hacer frente a esta crisis de una forma más desahogada.

8.2.2. MISIÓN

Facilitar el trabajo de las empresas mediante el desarrollo de software de

calidad para reducir sus costes y aumentar su competitividad.

Ser una alternativa factible para que los diferentes negocios puedan llevar a

cabo su labor de una manera mucho más sencilla y con un ahorro de tiempo

significativo.

8.2.3. VISIÓN

Ser una empresa sólida en el desarrollo software, altamente reconocida por

su nivel de excelencia en el abastecimiento de soluciones informáticas a pequeña

escala.

MDL Services pretende ser un referente para la pequeña y mediana empresa

y una alternativa de calidad para el resto de empresas, sea cual sea la actividad a la

que se dedique, a la hora de implantar nuevo software o mantener el existente.

8.2.4. VALORES

• Entusiasmo

• Compromiso

• Calidad


- 103 -

• Responsabilidad

• Trabajo en equipo

• Fiabilidad

• Mejora continua

8.2.5. FACTORES CRÍTICOS DE ÉXITO

MDL Services es una pequeña dedicada al desarrollo, mantenimiento y

comercialización de soluciones informáticas para las empresas, por eso se han

identificado algunos factores considerados como esenciales para su éxito. Estos

factores son:

En cuanto al software desarrollado:

- Eficiencia: La eficiencia de un software es su capacidad para hacer un

buen uso de los recursos del ordenador.

- Portabilidad: Es la facilidad con la que un software puede ser transportado

sobre diferentes sistemas físicos o lógicos.

- Fácil de usar: Cuando el usuario puede comunicarse con él de manera

cómoda.

- Compatibilidad: Facilidad de los productos para ser combinados con otros

y usados en diferentes plataformas hardware o software.

- Corrección: Facilidad para solucionar los problemas que puedan

presentarse.


- 104 -

- Extensibilidad: Facilidad que tiene los productos de adaptarse a cambios

en su especificación.

- Robustez: Capacidad que tiene los productos de software de funcionar

incluso en situaciones anormales.

- Verificabilidad: Es la facilidad de verificación de un software, es decir,

probar que el software funcione correctamente.

- Reutilización: Capacidad de los productos de ser reutilizados, en su

totalidad o en parte, en nuevas aplicaciones.

- Integridad: Es la capacidad de un software de proteger sus propios

componentes contra los procesos que no tengan el derecho de acceder.

En cuanto a los servicios ofrecidos:

- Rapidez en la entrega de los productos terminados.

- Servicio excelente.

- Facilidad y seguridad en las transacciones monetarias.

- Sencillez, comodidad y accesibilidad para el mantenimiento.

Con el fin de lograr la consecución de estos factores se desea que la empresa

cuente con los siguientes recursos:

- Personal altamente cualificado.

- Suficientes desarrolladores y analistas para cumplir los lazos de entrega

de las herramientas.


- 105 -

- Recursos hardware de alta calidad para poder hacer el trabajo de

manera eficaz.

- Instalaciones apropiadas para atender a los clientes para desarrollar el

trabajo.

8.2.6. NOMBRE DE LA EMPRESA

El nombre elegido para la empresa es el de MDL Services, que hace

referencia al nombre y apellidos de la socia fundadora (María de Lucas) y representa

muy bien el espíritu de la pequeña compañía, sencillez y eficacia, un nombre breve

y conciso. La terminación de Services es para reflejar mejor que se trata de una

empresa de servicios informáticos.

Algunas de las propuestas para los logotipos de la empresa son:

-Figura 32- Primer prototipo de publicidad -Figura 33- Segundo prototipo de publicidad


- 106 -

8.3. ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN

8.3.1. INTRODUCCIÓN

Son muchas las empresas que hoy en día se dedican al desarrollo software y

al mantenimiento de diversas aplicaciones para negocios de cualquier tipo tanto en

la Comunidad de Madrid como en cualquier zona del territorio español (PuntoDev,

Ilke, SilEx, Nexus, Adaptia o Cervales son sólo algunos ejemplos). Todas ellas

constituyen medianas y grandes compañías con muchas personas empleadas y con

importantes instalaciones, de ahí que en la mayoría de los casos no puedan ofrecer

precios que realmente se diferencien del resto de la competencia.

MDL Services pretende comenzar su andadura sin la intención inicial de

poder suponer una competencia firme a estas empresas. Su enfoque es distinto y

pretende desarrollar soluciones informáticas más dirigidas al pequeño y mediano

negocio con unos precios aceptables que puedan pagar. Un claro ejemplo es la

aplicación que ha impulsado el nacimiento de MDL Services, el STIP o Sistema de

Tasación Inmobiliaria Profesional, dirigido a inmobiliarias o, como se verá más

adelante, autónomos dedicados a este sector.

Por otro lado, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico

(OCDE) cifró en el 1,1% la caída de los precios de la vivienda en España en el

primer trimestre y el porcentaje de variación anual de éstos ha pasado del 12,2% en

el periodo 2000-2005 a un -1,1% en el primer trimestre de 2008. La crisis en el

sector de la construcción, y por ende, la del inmobiliario es evidente y ha hecho que


- 107 -

empresas de reconocido prestigio como Llaneras, Grupo Lábaro, SEOP o Grupo Jale

hayan entrado en suspensión de pagos.

El siguiente gráfico muestra la tendencia bajista que se ha empezado a dar

en el número de viviendas iniciadas:

A pesar de las consecuencias negativas que esta situación tiene para la

economía española, ofrece buena oportunidad para el sector de las pequeñas

empresas dedicadas a este tipo de negocios, ya que al tener menores costes,

aumentan sus probabilidades de supervivencia, y más aún si tienen las

herramientas necesarias para poder hacerse mucho más competitivas. Es aquí

precisamente dónde entra la informatización de sus sistemas y dónde MDL Services

centrará su interés.

-Figura 34- Gráfico de la evolución de viviendas iniciadas


- 108 -

8.3.2. ANÁLISIS DEL ENTORNO

8.3.2.1. ENTORNO GENERAL

El entorno general en el que comienza la andadura empresarial de MDL

Services es muy buena, ya que todos los negocios, están dedicados a cualquier

actividad y sea cual sea su tamaño tienden cada vez más a una informatización

completa de sus métodos de trabajo. Sin embargo no ocurre lo mismo para su

producto pionero el STIP.

Como casi todo, el lanzamiento de STIP al mercado puede verse desde un

prisma más pesimista (como muchos podrían pensar) o desde un prisma optimista

que sin duda es el espíritu de MDL Services. La idea es que la situación de crisis

actual en sector al que está destinado es el mejor de los escenarios para su

aparición y esto se debe a diversos motivos:

- Es el momento para la pequeña empresa dedicada a la venta y alquiler

de viviendas para fortalecerse y recortar distancias con empresas de

mayor renombre y actividad captando aquellos clientes que puedan

aprovechando la crítica situación por la que están pasando.

- El sector necesita nuevas soluciones, ideas innovadoras y revolucionaras

para poder sobrellevar esta crisis de la mejor manera posible y poder

sobrevivir hasta que finalice.


- 109 -

- Además el interés que la sociedad en general muestra por la informática

es cada vez mayor y esto permite que soluciones como STIP se valoren

cada vez más.

Estas afirmaciones están también respaldadas por noticias como la de que el

grupo Anuntis Segundamano, especializado en anuncios clasificados, ha comprado

el 51% de Inmofactory, compañía desarrolladora del software inmobiliario más

utilizado en España, con una opción de compra de hasta el 60% de la compañía en

el año 2011, lo que demuestra la unión cada vez mayor entre inmobiliarias y

aplicación de nuevas tecnologías.

Por último destacar la desconfianza del público general en este tipo de

transacciones económicas, y más después de todos los casos de corrupción que ha

salido a la luz es muy grande. En la sección de noticias de Idealista se publica por

ejemplo información como la de que el colegio de la propiedad inmobiliaria de

Valladolid ha asegurado que el crecimiento del sector inmobiliario en los últimos

años ha motivado que se "inflaran las tasaciones", causando que en la actualidad el

precio de los pisos de segunda mano sea "entre un 20% y un 30%" superior a su

valor de mercado. El uso de STIP puede proporcionar claridad en estos negocios y

consecuentemente, un incremento en la confianza de los usuarios de a pie que hará

que realicen sus compras mediante inmobiliarias que utilicen este tipo de

mecanismos.


- 110 -

8.3.2.2. ENTORNO ESPECÍFICO

El estudio del entorno específico se realizará mediante el modelo de las 5

fuerzas de Michael Porter. El Análisis Porter de las cinco fuerzas es un modelo

elaborado por el economista Michael Porter en 1979, en que se describen las 5

fuerzas que influyen en la estrategia competitiva de una compañía que determinan

las consecuencias de rentabilidad a largo plazo de un mercado, o algún segmento

de éste. Las primeras cuatro fuerzas se combinan con otras variables para crear

una quinta fuerza, el nivel de competencia en una industria.

- Amenaza de nuevos competidores: Con respecto a las principales

barreras de entrada al mercado de MDL Services es el gran número de

empresas dedicadas al desarrollo de software y soluciones informáticas

en general además del gran conocimiento que tienen unas de las otras.

También es necesario contar con la nula experiencia de los componentes

-Figura 35- Cincos fuerzas de M.Porter


- 111 -

del equipo de la empresa en el mundo empresarial y la necesidad de

capital para poder comenzar su actividad.

La reacción de las empresas que ya están operando en el sector no

tendrá por qué ser demasiado significativa, ya que se trata de un tipo de

negocio con demanda suficiente por parte de la sociedad para que todas

ellas tengan una cartera de clientes significativa.

Por el lado de las barreras gubernamentales, se trata de un sector que

no se encuentra todavía demasiado regularizado, y que en principio no

tiene que encontrar ningún problema de este tipo. Tan sólo a la hora de

vender los productos será necesario tener en cuenta el tipo de licencias

que harán falta así como una política de patentes seria, ya en esta área

de negocios, los plagios lamentablemente son muy frecuentes.

Las barreras que supondrá la entrada de STIP concretamente en el

mercado son las comentadas anteriormente sobre la crisis del sector a la

que está orientado y la todavía desconfianza del público en general tanto

en las tasaciones inmobiliarias de todo tipo como en las herramientas

informáticas que están sustituyendo paulatinamente a personas que

antes realizaban ese mismo trabajo.

- Intensidad de la rivalidad entre competidores: El reciente “boom” de las

nuevas tecnologías y el uso cada más mas extendido de la informático

en todos los sectores de la sociedad, ha hecho que aparezcan multitud

de empresas dedicadas a ello. Las empresas, como no ocurre en muchos

sectores, son de todo tipo: desde pequeñas empresas formadas por


- 112 -

quipos de no más de 10 personas hasta grandes compañías que han

extendido su negocio a distintos países, y como tampoco suele ocurrir en

otros sectores el éxito obtenido por cada una de ellas no suele ser

proporcional (al menos en sus principios) a su tamaño.

Por todo esto, y porque además las empresas informáticas se pueden (y

de hecho lo hacen) especializar en un abanico amplísimo de negocios la

competencia, aunque es muy importante no es tan feroz como en otro

tipo de industrias, lo que facilita la supervivencia de las empresas tras

su lanzamiento, y más aún de los pequeños proyectos como MDL

Services.

En cuanto a la competencia para STIP es grandísima, tanto en internet

con sistemas de tasación gratuitos (aunque de poca calidad) como en

cualquier empresa que ya tiene sus propios métodos de tasación. Por

eso STIP está dotado de una característica especial y pionera en las

herramientas de tasación: La Inteligencia Artificial.

En cuanto a las barreras de salida, como se trata de un negocio nuevo,

no es demasiado apropiado pensar todavía en las barreras de salida,

aunque en inicialmente la única que existiría sería la recuperación de la

inversión inicial para no incurrir en pérdidas.

- Poder de negociación de los proveedores: MDL Services no tiene

proveedores fijos, tan sólo de manera eventual para la adquisición de


- 113 -

todo el equipo informático necesario para trabajar. Este

aprovisionamiento será realizado en cualquier tienda especializada

(física o por internet) y la venta de dicho material será adjudicada a

quien ofrezca la mejor relación calidad-precio en cada momento.

- Poder de negociación de los clientes: El público al que está orientado

este tipo de ventas requiere un solo producto pero muy específico y que

se adapte completamente a sus necesidades. La fortaleza con la que es

deseable contar es que los clientes fidelizar de alguna manera a los

clientes que inicialmente se decanten por alguno de los productos

software de MDL Servies. Además, como se ha comentado

anteriormente, la competencia en software de este tipo es muy grande y

es necesario, en el caso concreto de STIP dejar claras cuáles son las

aportaciones que ofrece a diferencia del resto de la competencia. Por otra

parte, si el cliente decide comprar STIP antes que otras herramientas

existentes en el mercado, pero no se adapta completamente a sus

necesidades cabe la posibilidad de realizar modificaciones sobre el

producto para lograr su completa satisfacción, así mediante su

colaboración se logra conseguir una verdadera calidad.

- Presión de los productos sustitutivos: En el caso concreto de STIP, los

productos sustitutivos existentes son muy diversos, ya que hay cientos

de páginas en Internet que ofertan el desarrollo de software para utilizar

en el ámbito inmobiliario. Sin embargo lo más difícil es conseguir que el

cliente se decante inicialmente por los productos de MDL Services y no


- 114 -

por otros, ya que después de haber tomado esta decisión, el coste que le

supondrá cambiarse es muy elevado y es muy probable que no lo haga,

más aún si la calidad del producto adquirido o los servicios

posteriormente ofrecidos son del gusto de estos clientes. La clave está en

conseguir suficiente cuota de mercado, ya que la permanencia del

cliente es una labor más sencilla.

8.3.2. ANÁLISIS INTERNO

Al tratarse de una empresa nueva, que aún no se ha constituido, es difícil

realizar un diagnóstico certero para saber cuáles son las debilidades y cuales las

fortalezas.

Sin duda alguna, el hecho de que sea una empresa nueva, es la mayor de las

debilidades. Se cuenta con un capital muy limitado y se necesita de inversión

externa para poder llevar a cabo este proyecto empresarial. La experiencia en el

sector es muy escasa, lo que jugará en contra a la hora de solicitar un crédito

bancario, y la situación inicial, como se ha dicho anteriormente no permitirá

suponer una competencia sólida al resto de empresas dedicadas a esta misma

actividad.

Por otra parte, y en contraposición a lo expuesto anteriormente, se trata de

personas jóvenes con una gran motivación en la nueva vida empresarial. Se tiene

acceso a subvenciones para jóvenes emprendedores y grandes conocimientos en las

nuevas tecnologías, además de que al tratarse de un grupo pequeño de gente están


- 115 -

bien coordinados y la organización eficiente de la empresa no supone un problema.

En definitiva, se está preparado para emprender esta actividad de negocio.

8.3.3. DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN

8.3.4.1. DAFO

El análisis DAFO integra el análisis interno (debilidades y fortalezas) con el

externo (amenazas y oportunidades).

Así se obtiene de manera organizada y muy visual todos los puntos débiles y

fuertes de la empresa, lo que facilita en gran medida la toma de decisiones sobre

estrategias a seguir y actividades a llevar a cabo.

-Figura 36- Análisis DAFO


- 116 -

8.3.4.2. MATRIZ ESTRATÉGICA

Las matrices estratégicas instrumento de análisis que combina de forma

simultánea variables del análisis externo y del interno. El análisis se realiza para

cada producto o grupo de productos de la empresa, pero como de momento el único

producto que ofrece MDL Services es el STIP, se realizará con éste.

Las matrices estratégicas: ayudan a la formulación y evaluación de

estrategias. Utilizan dos dimensiones estratégicas:

- Posición competitiva de la empresa.

Participación relativa en el mercado

Imagen de la empresa

Calidad del producto

Economías de escala

Curva de experiencia

Sistemas de producción

Distribución

Equipos de ventas

Servicio técnico

Rapidez de entrega (servicio)

Margen

- Atractivo de la industria en la que se opera

Tasa de crecimiento

Tamaño

Riesgo

Costes de entrada


- 117 -

Situación de la competencia

Elasticidad de la demanda

Frecuencia de compra

Materia prima

Potencial de innovación

Atractivo social

Existen varios tipos de matrices:

- Matriz crecimiento-cuota de mercado (BCG)

- Matriz posición competitiva-atractivo de la industria (McKinsey)

- Matriz estratégica orgánica (ADL)

En esta ocasión se empleará la primera de todas, la matriz crecimiento-

cuota de mercado de Boston Consulting Group.

La colocación de productos en la matriz del BCG proporciona 4 categorías en

la cartera de la compañía:

- Estrellas: (rápido crecimiento, alta participación de mercado)

-Figura 37- Matriz del Boston Consulting Group


- 118 -

Las Estrellas están utilizando grandes cantidades de efectivo y

son líderes en el negocio. Las Estrellas están frecuentemente

dificultades en balancear su flujo de efectivo neto. Sin embargo, si

está necesitada de liquidez debe hacerse cualquier esfuerzo

necesario para mantener su participación de mercado, porque las

recompensas serán Vacas lecheras si se guarda la participación de

mercado.

- Vacas lecheras: (crecimiento bajo, alta participación de mercado)

Los beneficios y la generación de efectivo deben ser altos.

Debido al crecimiento lento, las inversiones que son necesarias,

deben ser bajas. Las Vacas lecheras son a menudo las estrellas de

ayer, y ellas son el sustento de una compañía.

- Perros: (crecimiento lento, baja participación de mercado)

Se debe intentar evitar reducir el número de perros en una

compañía. Los perros deben entregar efectivo, si no,

deben ser liquidados.

- Signos de interrogación: (alto crecimiento, baja participación de

mercado)

Los signos de interrogación tienen las peores características de

efectivo de todos, porque tiene altas demandas de efectivo y

genera bajos retornos, debido a baja participación de mercado.


- 119 -

Si la participación de mercado se mantiene invariable, los signos de

interrogación sólo absorberán grandes cantidades de efectivo.

En el caso del STIP, sería claramente un producto interrogante, algo con lo

que ya se contaba, dadas las circunstancias de la empresa. En principio tiene una

pequeña cuota de mercado debido a su reciente aparición y a toda la competencia

existente, pero el crecimiento de este mercado de las nuevas tecnologías, y más en

concreto del desarrollo de nuevo software tendrá en los próximos años una tasa de

crecimiento muy fuerte. Debido a estas razones, en cuento STIP lleve un tiempo en

el mercado y pueda asentar su posición para ir aumentando poco a poco su cuota

de mercado, tiene muchas posibilidades de transformarse en un producto estrella,

para más tarde, cuando se pueda dejar de invertir en él pasar a ser un producto

vaca, y generar la mayor parte de los ingresos de la empresa.


- 120 -

8.4. ESTRATEGIAS Y OBJETIVOS

Las decisiones estratégicas tienen como finalidad conseguir los objetivos

fijados por la empresa y tiene como punto de partida el análisis DAFO. En base a

estas premisas se expondrá a continuación las estrategias a seguir por MDL

Services con el fin de conseguir los objetivos fijados.

8.4.1. ESTRATEGIAS GENERALES

Las estrategias que se contarán a continuación se pueden clasificar en tres

tipos:

- Estrategias corporativas: Definición del ámbito de actividad de la

empresa.

- Estrategias de negocio: Cómo competir mejor y obtener éxito en un

negocio concreto.

- Estrategias funcionales: Decisiones a tomar en las distintas áreas

funcionales de la empresa.

Dentro de las estrategias corporativas, se pueden distinguir entre la

estrategia de penetración en el mercado, la estrategia de crecimiento, la de

mantenimiento o la de reestructuración de la cartera de negocios. De entre todas

ellas se tomará la estrategia de penetración en el mercado, ya que se trata de una

nueva empresa. Para ello uno de los aspectos principales es aumentar la notoriedad

en el mercado, para lo cual se llevarán a cabo las siguientes medidas:


- 121 -

- Durante los dos primeros años se hará un importante esfuerzo

publicitario (en la prensa especializada, por ejemplo) para lograr

posicionarse en el mercado y ganar el mayor número de clientes posible.

Para conseguir este objetivo, es muy importante resaltar que:

i. Se debe obtener el interés de los clientes potenciales. También

se espera darse a conocer mediante el “boca a boca” entre los

clientes a los cuales se desea llegar.

ii. Se debe poder acceder también a aquellos clientes de la

competencia que no estén satisfechos. Este es un objetivo más

a largo plazo que el primero. Se espera poder realizarlo a partir

del segundo o tercer año.

iii. Aumentar la satisfacción general de los clientes.

Siempre se debe tener en cuenta que todos estos aspectos favorecerán al

posterior crecimiento externo de la empresa, pero en cuento al crecimiento interno,

tan sólo cabe resaltar que a medida que se vaya logrando aumentar la certera de

clientes y el nivel de ingresos será necesario contratar nuevos empleados y quizá

cambiar las instalaciones para mayor comodidades. En un primer momento las

alianzas con otras empresas del sector no se consideran una posibilidad factible.

En cuanto a las estrategias de negocio, que buscan una ventaja competitiva

que permita posicionarse en el mercado y obtener unos rendimientos superiores,

MDL Services optará por una de las tres estrategias descritas por Michael Porter, la

de bajo coste. Esta estrategia permitirá a la empresa competir con el resto de su

mismo sector ofreciendo los mismos productos a un coste inferior, ya que como se

comentó anteriormente, al contar con un pequeño equipo de personas encargadas


- 122 -

de las actividades de la empresa, pero con gran motivación, el presupuesto

necesario para el mantenimiento del negocio no es muy elevado, lo que le permite

ser más competitiva.

Con respecto a las estrategias funcionales, (entre las que se puede citar

algunas como de compras, de producción, de comercialización, de financiación), se

opta por seguir la estrategia de producción, ya que dadas las características de

MDL Services, que realiza sus propias soluciones software, es la más adecuada y

permita una diferenciación en cuanto al diseño de los productos ofertados y la

calidad con la que cuentan todos ellos debido al proceso seguido.

Por último, y para finalizar este apartado de estrategias, se debe aclarar que

la empresa tomará una estrategia del retador frente a la competencia, ya que el

espíritu inicial es el de llegar a suponer una claro rival para el resto de empresas

dedicadas a la misma actividad, pero siempre ofreciendo soluciones originales y con

altos niveles de calidad para satisfacer las necesidades de todos sus clientes.

8.4.2. OBJETIVOS DE LA EMPRESA

Los objetivos que persiguen con el lanzamiento de esta empresa se clasifican

en dos tipos: Estratégicos y cualitativos.

Objetivos estratégicos �� Los objetivos principales una vez constituidos como

empresa serán:

- Aumentar la cuota de mercado: Después de unos primeros años de

intensa promoción y publicidad, se espera darse a conocer entre los


- 123 -

clientes potenciales. El objetivo en el corto plazo es conseguir una cuota

de mercado de aproximadamente el 1% (Dada la gran cantidad de

demanda para este tipo de productos software). En el largo plazo, esta

cuota de mercado debería alcanzar uno cuota de entre el 3% y el 8%.

- Aumentar el número de pedidos: Tras realizar unas estimaciones sobre

el número de pedidos que se recibirán mensualmente. En un escenario

optimista, los pedidos mensuales serían aproximadamente 4 en el

primer año. Este número se irá incrementando en los siguientes años,

hasta alcanzar unos 10 pedidos mensuales en el sexto año de

funcionamiento.

- Corregir el descenso de las ventas: Este es uno de los objetivos

primordiales de MDL Services, mucho antes que tratar de conseguir

crecimientos importantes de la facturación o de aumentar el margen de

ventas. Por esto, meta principal no debe ser el crecimiento, sino la

supervivencia con niveles razonables de rentabilidad.

Objetivos de tipo cualitativo � Entre estos objetivos cabe destacar:

- Orientación al cliente: Ofrecer de forma competitiva los productos que

demande el cliente en cada momento.

- Cuidar al cliente: Sobretodo a los clientes habituales, ofreciendo en la

medida de lo posible un servicio más extenso.

- Eficacia y rentabilidad: Usar herramientas de gestión empresarial para

profesionalizar más la gestión y equipararnos a las grandes empresas

del sector.


- 124 -

8.5. PRODUCTO Y MERCADO

8.5.1 PRODUCTO: VISIÓN GENERAL

Los productos ofertado por MDL se dividen en dos tipos principalmente:

- Soluciones estándar: Soluciones desarrolladas por iniciativa propia de

MDL Services para la venta directa, siendo también posible realizar

algunas modificaciones sobre las mismas según los requerimientos del

cliente. Todo este tipo de software supondrá uno de los activos

principales con los que cuenta la empresa, y su desarrollo una de las

principales actividades de la misma. (Véase el ejemplo de STIP).

- Soluciones a medida: Soluciones software desarrolladas a encargo del

cliente, con todos los requerimientos de éste, de precio más elevado pero

que no entrarán a formar parte una vez desarrolladas de la cartera de

activos software de la empresa anteriormente descrito. El cliente gozará

la consecuente exclusividad.

Ambos tipos de productos, como se describirá más adelante (en el apartado

de plan de marketing, dentro de políticas llevadas a cabo) podrán ser ofertados al

cliente en tres versiones diferentes: Básico, Avanzado y Plus, dependiendo del grado

de prestaciones de la aplicación, del servicio ofertado y del posterior mantenimiento

contratado.


- 125 -

8.5.2. PUNTOS FUERTES Y VENTAJAS

Las ventajas diferenciales de MDL Services son:

- Se oferta al cliente además de soluciones estándar a un precio muy

competitivo orientadas a todo tipo de problemas empresariales, la

posibilidad de soluciones personalizadas a sus necesidades.

- Se puede llegar a ser altamente competitivo tanto en los plazos de

entrega de los productos terminados como en los precios pedidos por

ellos.

- Calidad asegurada en todos los productos. El software será además

instalado, comprobado hasta su completa conformidad con el cliente y

mantenido a lo largo el tiempo según el tipo de contrato que se haya

realizado.

- Disponibilidad de una cartera de “software estándar” la posibilidad de

instalación inmediata.

- La empresa está en disposición de aportar un valor añadido a su

servicio, a través de distintas promociones y descuentos.

-Figura 38- Logotipos de los paquetes


- 126 -

8.5.3. EL CLIENTE OBJETIVO

Inicialmente el mercado lo configurarán aquellos trabajadores del mundo

inmobiliario que si bien no suponen los grandes pilares de este sector (no son

grandes empresas constructoras) se dedican de una manera más individualista a

este sector, además de a cualquier cliente que le pueda ser útil esta herramienta.

Los clientes que en un principio se han considerado las posibles fuentes de

ingresos más importantes se encuentran:

- Inmobiliarias: Tanto independientes como cadenas, tales como Promora,

Look and Find o Gilmar que aunque han expandido sus límites

utilizando internet como una herramienta más para la venta, siguen

conservando los locales dedicados a esta actividad como eje principal su

negocio. Además ellas mismas pueden publicitar los métodos utilizados

para las tasaciones que realicen, redundado en un beneficio mutuo

(para ellas y para MDL Services).

- Autónomos como agentes de la propiedad: Es a este sector a uno de los

que más le puede beneficiar el uso de STIP ya que a pesar de la

inversión inicial que les supondrá, son los que más fácil tienen

recuperar este dinero por la rapidez, eficacia y por tanto aumento de

clientes y de trabajo que tendrán gracias a su uso.

- IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid): Este organismo perteneciente

a la Comunidad de Madrid puede hacer uso de STIP como herramienta

comparativa con el resto de métodos utilizados, ya que con su utilización


- 127 -

estarán considerando los índices obtenidos como resultado por una de

las empresas más prestigiosas del sector inmobiliario como es Fotocasa.

- Ayuntamientos de pequeñas localidades: Los departamentos

urbanísticos de dichos organismo pueden hacer muchos usos de STIP

como por ejemplo todo lo referente a la gestión de las VPO (viviendas de

protección oficial), programas de acceso a la vivienda para jóvenes,

realojamiento de personas necesitadas, amenazadas o inmigrantes etc.

- Aseguradoras: Una herramienta informática como STIP les puede

facilitar mucho la realización de su trabajo a las empresas asegurados

además de evitarles posibles fallos en la contratación de sus seguros y

ahorrarles tiempo en la realización de los mismos.

- Bancos: La concesión de los créditos hipotecarios se puede realizar de

una forma más fiable y más próxima a los datos sobre los precios que

manejan las inmobiliarias si se utiliza una herramienta de estas

características.

- Grandes empresas: Con esta término no se hace referencia a las grandes

empresas constructores o inmobiliarias (ya que como se ha dicho

anteriormente no son a quien va enfocado este negocio por no poder

competir de manera seria), si no a los departamentos de recursos

humanos de cualquier tipo de empresa que se encargan de encontrar

pisos para sus empleados de fuera que tengan que venir a vivir a Madrid

por motivos laborales o a los departamentos logísticos que se encargan

de las nuevas ubicaciones de sus oficinas.


- 128 -

- Empresas inmobiliarias en internet: Hay empresas en internet con la

misma actividad que las inmobiliarias explicadas anteriormente, pero

con la diferencia de que su negocio se hace a través de la red. Para ellas

también puede ser útil STIP para utilizarlo tanto como herramienta de

valoración de viviendas como para usarlo de herramienta comparativa

con otras que usen. Algunas de estas empresas son Idealista,

Ambassador o Portae.

- Particulares: Por último cualquier particular que vaya a adquirir una

nueva vivienda o que opere en el mundo inmobiliario pero no de manera

profesional puede encontrar rentable la inversión en la versión más

sencilla de STIP (de la que se hablará más tarde) para la consecución de

sus actividades.

Además con el transcurso de la actividad empresarial este mercado se podrá

ver ampliado como se explica en el apartado de mercado potencial.

8.5.3.1. FACTORES DEMOGRÁFICOS

Aunque MDL Services está dirigida a empresas de cualquier tipo en todo el

territorio español, en un principio y dado su pequeño tamaño se centrará más en la

Comunidad de Madrid, un claro ejemplo es la primera herramienta desarrollada, el

STIP, que permite la valoración de bienes inmuebles en dicha comunidad.

Sin embargo las expectativas de crecimiento son muy buenas, ya que como

se dice desde IDC “Existen buenas perspectivas para el mercado de las aplicaciones

bajo demanda, y en España se prevé un crecimiento de un 19% en dicho sector”.


- 129 -

Además Madrid es una de las comunidades españolas que apuesta más fuerte por

la innovación tecnológica en todos los ámbitos y dónde se asientan las principales

compañías tanto de origen español como extranjero, tal y cómo se puede apreciar

en el siguiente gráfico que muestra la distinta distribución del número por

comunidades:

Madrid se ha convertido en el mayor foco de creación de empresas de toda

España, y en 2006 el número de sociedades constituidas en la ciudad ascendió a

17.413, un 11% más respecto al ejercicio anterior y que representa el 63% del total

de sociedades fundadas en la Comunidad (donde se crean casi el 20% de todas las

empresas de España).

El gobierno de la Comunidad de Madrid se ha decantado por un modelo

económico caracterizado por la innovación, que invierte en infraestructuras y

elimina las trabas en el desarrollo de nuevas actividades empresariales, que

-Figura 39- Distribución de empresas por autonomías


- 130 -

fomenta la proyección internacional de las empresas madrileñas y facilita la

creación de empleo y riqueza. Se han creado varios servicios de asesoramiento e

información para las nuevas empresas, como la Ventanilla de la Economía Social.

Es ésta una experiencia pionera en España, que ha permitido que las empresas de

participación de trabajo asociado y los autónomos puedan acceder a un servicio de

asesoramiento avanzado y de ayuda para la gestión de sus negocios. Otro servicio

de Madrid Emprende es la Ventanilla Única Empresarial, que ha atendido a más de

6.000 personas y permite a los emprendedores acceder, dentro de un único espacio,

a información, asesoramiento y tramitación de todas las gestiones necesarias para

la constitución de una nueva empresa. Además, y para terminar la Oficina de

Asesoramiento a Emprendedores y Pymes pretende responder a las cuestiones que

se plantean aquellos que desean desarrollar un nuevo negocio en la capital.

Con todos estos servicios, no cabe duda que Madrid es el marco ideal para

emprender este nuevo proyecto.

8.5.3.2. FACTORES SOCIO-CULTURALES

Actualmente existen varias razones para el aumento de la demanda de este

tipo de productos entre las que destacan la generalización de la banda ancha, la

creciente oferta de aplicaciones de calidad y el interés de los proveedores. Las

empresas se han dado cuenta de las grandes ventajas que tiene informatizar sus

negocios y los beneficios que esto les puede reportar. Además estas empresas se

dedican a todo tipo de actividades, como se puede apreciar en el gráfico que

muestra la distribución de la demanda según el área de negocio durante el año

pasado:


- 131 -

El crecimiento de SaaS (como se conoce al software como servicio), se ha

visto también incrementado por las ventajas del modelo que sigue, basado en el

alquiler del producto por un determinado tiempo. En la fórmula tradicional de

comercialización, la compañía compra el programa y lo instala en sus servidores y

equipos, que se encargan de gestionar la base de datos y suministrar el servicio a

cada ordenador. Y para incorporar las mejoras del programa deberá adquirir las

actualizaciones de pago o la nueva versión. Estas exigencias desaparecen en el caso

de las aplicaciones bajo demanda. A cambio de una cuota periódica el proveedor del

servicio presta la aplicación a través de Internet y corre a cargo de las

actualizaciones periódicas. Aunque estos aspectos se tratarán con más detalle en

apartados posteriores.

8.5.4. CLAVES DE FUTURO

Las claves del desarrollo y crecimiento de la empresa reside en:

- El incremento del interés en las nuevas tecnologías.

- La informatización de todo tipo de negocios, así como del

funcionamiento de todas las administraciones públicas.

-Figura 40- Distribución de demanda


- 132 -

- La consolidación de Madrid como principal capital para el asentamiento

de empresas de todo tipo.

- Como caso concreto, en el momento del lanzamiento de la herramienta

STIP, al principio de la andadura de MDL Services es muy importante la

situación inmobiliaria reinante (desplome de los precios, suspensión de

pagos de empresas del sector y en definitiva una crisis generalizada).


- 133 -

8.6. COMPETITIVIDAD

8.6.1. LA COMPETENCIA

La competencia que existe para la empresa muy grande, pero no todas las

empresas que suponen esta competencia operan del mismo modo, es decir, hay

grandes empresas dedicadas al desarrollo software para otras grandes

corporaciones o simplemente que desarrollan software en general, y otras más

pequeñas con características similares a las que MDL Services pretende tener.

Todas ellas son competidores, pero se podría considerar que las segundas son la

competencia más directa.

No obstante, tampoco se debe olvidar aquella competencia que aunque no se

dedique a la misma actividad ofrece productos similares, por ejemplo, para la

herramienta STIP supondría una competencia todas aquellas herramientas online

para la tasación de viviendas, aunque se encuentren en páginas de empresas

dedicadas al sector inmobiliario y no al de desarrollo software, pueden hacer

disminuir el número de los clientes potenciales.

Luego, que si se pretende hacer un resumen con todas las empresas de la

competencia se tendría una clasificación como la siguiente:

- Grandes empresas de desarrollo software: A menudo sus productos son

estándar y dirigidos a ofrecer una solución global a un tipo de problema,

algo que puede ser visto como una desventaja para muchos clientes que

prefieren soluciones personalizadas para su tipo de negocio.


- 134 -

- Pequeñas empresas de desarrollo software: Son estas las que suponen

una competencia más directa para MDL Services, y para las cuales debe

poner en funcionamiento todas sus estrategias de diferenciación y de

bajo coste anteriormente explicadas. Mediante campañas publicitarias y

otros métodos, MDL Services debe conseguir destacar entre todo estas

empresas para lograr una ventaja competitiva y aumentar

progresivamente su cuota de mercado.

- Soluciones online: Cada vez que se lance un nuevo producto desde la

empresa, y más cuando se trate de soluciones estándar, se debe realizar

antes un estudio pormenorizado de todas las alternativas que hoy en día

se ofrecen desde la web para solucionar casi todo tipo de problemas.

También, y además de todo lo citado, es importante tener en cuenta que se

trata de un sector en el cada día pueden ingresar un gran número de competidores

nuevos a mayor o menor escala, y que será necesario desarrollar y llevar a cabo

políticas para evitar ser desbancados después de conseguir la entrada en este

mercado. De momento parece que la demanda de este tipo de productos es tan

grande que no hay demasiados problemas para adquirir una cuota de mercado

suficiente para la continuidad de la empresas, pero esta situación puede comenzar

a cambiar en cualquier momento y es necesario estar precavidos por lo que puede

llegar pasar, y establecer una bases lo suficientemente sólidas como para

asegurarse la permanencia en el negocio.


- 135 -

8.6.2. PRINCIPALES COMPETIDORES

Entre las empresas citadas anteriormente, las más destacables son las

descritas a continuación:

- 3000 informática: es una empresa española líder en

tecnología de la información que ofrece soluciones y servicios

principalmente en el área de las Bibliotecas, Archivos y Centros de

Documentación. El equipo de profesionales de 3000 informática

colabora estrechamente con sus clientes en consultoría, desarrollo de

proyectos, implantación y formación.

- Adapting: Es una empresa con una marcada vocación por

la investigación, destinando una gran parte de sus recursos a la

realización de actividades de Investigación, Desarrollo e Innovación. El

departamento de investigación nutre al resto de servicios de los

conocimientos y técnicas necesarias para plantear soluciones rápidas y

eficaces, utilizando para ello métodos de vanguardia en:

• Ingeniería informática y TICs

• Gestión de la información y el conocimiento

• Inteligencia Artificial

• Mejora y automatización de procesos de negocio.


- 136 -

- Güell Consulting: Es una empresa sólida con

experiencia y referencia en todos los sectores. Utiliza tecnologías Open

Source y comerciales y cuenta en su cartera de clientes con empresas

tales como IntermónOxfam, TV3, Henkel, F.C.Barcelona, atrapalo.com,

Generalitat de Catalunya, CSIC o Alcampo.

- Galdon software: Es una empresa de ingeniería

dedicada a desarrollar software y soluciones integradas para empresas

en entornos multiusuarios desde 1988. Los proyectos desarrollados

durante este tiempo han cubierto las expectativas de miles de empresas

de todos los sectores de actividad a nivel nacional e internacional. Las

soluciones desarrolladas gestionan sistemas centralizados desde 2

usuarios a miles de usuarios concurrentes, siempre usando la

estructura cliente-servidor.

- Noaris: Es una empresa que nace con la idea de aportar

innovación y soluciones tecnológicas avanzadas a sus clientes y en la

medida de lo posible, intentar agilizar el panorama en I+D+i. Además se

ocupa de toda la cadena de producción de software desde el análisis

hasta la implementación, ofreciendo buenos profesionales y apostando

por un servicio de consultoría de calidad.

- Brain-it: es una empresa de servicios profesionales

especializada en organización y consultoría tecnológica. Se trata de un

proyecto empresarial independiente e impulsado por la iniciativa de un


- 137 -

equipo de consultores con amplia experiencia y conocimiento del sector

provenientes de otras compañías de Servicios y que se unen para

potenciar sus capacidades en un proyecto común para ofrecer su

experiencia a costes muy competitivos.

- Adbantis: Es una firma especializada en la Consultoría de

Tecnologías de la Información con una amplia y consolidada experiencia

avalada por sus más de 450 clientes en España.

Adbantis Group se conforma como un proveedor global de soluciones

empresariales que abarcan todas las áreas tecnológicas que la empresa

de hoy pueda requerir.

- Virtual Software: Es una empresa nacida en 1.992 y desde

entonces desarrolla sistemas informáticos para sus clientes. En ella se

integran diferentes tecnologías en sistemas de información, experiencia

en múltiples sectores, y vocación por la informática para ofrecer

sistemas de gestión realmente competitivos.

- Asintec: Se constituye en el año 1997 mediante

profesionales que actuaban en el mercado de la informática de empresa

y de la formación. Actualmente está especializada en la integración de

software y hardware, combinando las mejores soluciones verticales que

el mercado ofrece con sus propios desarrollos y el software y hardware

existente en el cliente.


- 138 -

- Sinnexus: Es una empresa de nuevas

tecnologías, cuya principal fuerza impulsora es la aportación de productos y

servicios de inteligencia de negocio (business intelligence) y sistemas de

información geográfica (GIS), que supongan un complemento a los sistemas

tradicionales de gestión empresarial. Mediante un equipo de profesionales

formado íntegramente por ingenieros, Sinnexus ofrece las aplicaciones, el

equipamiento y el conocimiento necesarios para crear una plataforma

software que potencie la información como principal activo de la

organización.


- 139 -

8.7. PLAN DE MARKETING

8.7.1. POLÍTICA DE PRODUCTO

MDL Services ofrece soluciones software para la gestión de las empresas

dedicadas a cualquier tipo de negocio utilizando para ello diversas tecnologías y un

equipo de profesionales altamente cualificados. Dentro de los productos que ofrece

se pueden distinguir dos tipo: El software estándar y es software personalizado.

Las soluciones informáticas estándar son herramientas desarrolladas por el

equipo de MDL Services que tratan de cubrir necesidades comunes de varias

empresas tales como gestión de nóminas, de empleados o contabilidad general.

También se puede tratar de sistemas enfocados a sectores específicos tales como el

inmobiliario y la herramienta STIP (Sistema de Tasación Inmobiliaria Profesional).

Todos los productos englobados dentro de este grupo se pueden ofertar a través de

la página de internet de MDL Services, dónde se describirán todas las

características del mismo, o mediante contacto directo. Además, y a petición del

cliente, cualquiera de ellos se puede modificar con el fin de cumplir los

requerimientos del mismo.

Por el otro lado están las soluciones software a medida para las empresas

que se realizan por encargo. Este tipo de productos están orientados a solucionar

problemas mucho más específicos en la manera de realizar su trabajo cada

empresa. Un experto de MDL Services realizará el análisis oportuno del negocio

para después poder desarrollar conjuntamente con el resto del equipo un software

eficaz. Esta solución será única, es decir, MDL Services no pasará a integrar dicho

producto en su catálogo de software estándar, y sólo podrá ser usado como ejemplo


- 140 -

para describir la manera de trabajar a otras empresas que están interesadas, luego

el cliente puede estar seguro de que goza de una total exclusividad en su software.

Se podría decir que las soluciones software que pretende lanzar al mercado

MDL Services son todavía un producto en crecimiento, luego es el momento idóneo

para introducir mejoras técnicas y diversificar el producto, ya que lo esperado es

que aumenten las ventas y se pueda incrementar la inversión.

Por otro lado los productos que ofrece esta empresa son especiales, es decir,

el cliente buscará, hará sus comparaciones y elegirá lo que juzgue que es la mejor

solución. Por eso, todos los productos tendrán todas las características de un buen

software: Eficiencia, portabilidad, facilidad de usar, compatibilidad, corrección,

extensibilidad, robustez, verificabilidad, reutilización e integridad.

Además todos y cada uno de los productos ofrecidos por MDL Services (tanto

los estándar como los personalizados) serán entregados e instalados según sea el

caso, con las máximas garantías y tras haber pasado una serie de pruebas que

aseguran su correcto funcionamiento y adecuación con los requisitos del cliente.

Esta política permitirá además de fidelizar a los clientes, obtener otros nuevos con

el fin de ampliar la cartera de clientes extender el negocio. De ahí que el hecho de

que los clientes asocien MDL Services a software de calidad se convierte en uno de

los objetivos principales para lograr el éxito de este proyecto.


- 141 -

8.7.2. POLÍTICA DE SERVICIO Y ATENCIÓN AL CLIENTE

Si como se ha dicho anteriormente, conseguir que los productos de esta

empresa sean sinónimo de calidad y un buen hacer es una de las metas, sin duda

para conseguirlo es necesario acompañar a dichos productos de un excelente

servicio y atención al cliente.

Como se explicará en el apartado de política de precios, según la cantidad

que el usuario decida pagar entre las tres opciones existentes para cualquier tipo de

producto habrá un nivel de servicio u otro. Esto implica que en cada paquete el

cliente sabe las opciones tanto de instalación como de puesta en marcha y

mantenimiento que van incluidas, pero que sea cual sea su elección, dicho servicio

queda siempre asegurado y con las máximas garantías en cuanto a cumplimiento

de plazos y buen trato al cliente.

A continuación se describen los servicios que van incluidos en cada una de

las opciones (básica, avanzada y plus):

- Básica: Sólo se lleva a cabo la entrega del producto. Si es un software

estándar pedido por internet se enviará a la dirección especificada por el

cliente, si no es así o se trata de un software de solución específica,

podrá también ser enviado o entregado en mano. En todos los casos, la

instalación, puesta en marcha y mantenimiento corren a cuenta del

cliente, ya que MDL Services tan sólo se responsabilizará del correcto

funcionamiento del producto en el momento de la entrega.


- 142 -

- Avanzada: Además de los servicios incluidos en la tarifa básica, con la

versión avanzada también se incluye la instalación, puesta en marcha y

revisiones periódicas para el mantenimiento durante un año.

- Plus: En esta tarifa, además de estar incluidos todos los servicios de la

tarifa avanzada, las revisiones de mantenimiento se harán de manera

periódica durante tres años y además se arreglará cualquier incidencia

que pueda ocurrir en ese periodo de tiempo sin coste adicional y se

harán las actualizaciones oportunas también sin coste alguno.

8.7.3. POLÍTICA DE PRECIOS

MDL Services es una pequeña empresa de emprendedores que para

introducirse en el mercado ha decidido escoger una política de bajo coste, dado que

durante los primeros periodos a los componentes de la empresa no les importa

trabajar a menor coste para poder ofrecer una ventaja competitiva y poder adquirir

mayor cuota de mercado. Pero evidentemente, no son estos los únicos costes en los

que se incurre a la hora de hacer los productos, y a la hora de establecer los precios

de los mismos se ha hecho hecho teniendo en cuenta los siguientes factores:

- Horas de análisis del negocio en caso de que se trate de software por

encargo y no de soluciones estándar.

- Horas de programación.

- Transporte hasta la empresa y de distribución del producto terminado,

que se realizará en un coche de alquiler.

- Coste del hardware así como de cualquier nueva tecnología de la que se

hayan usado para hacer el producto final.

- Instalaciones de trabajo.


- 143 -

Además se ha realizado un estudio comparativo de los precios de la

competencia para asegurar que los precios aplicados a los productos de MDL son

realmente competitivos.

Las tarifas según el tipo de producto contratado (básico, avanzado o plus) serán las

siguientes:

- Básico: El precio será el establecido previamente mediante presupuesto

en el caso de las aplicaciones bajo encargo, y el expuesto en el catálogo

(visible desde la página web de MDL Services) para las aplicaciones

estándar.

- Avanzado: El precio será el de la tarifa básica incrementado en un 10%.

- Plus: El precio será el de la tarifa básica incrementado en un 20%.

8.7.4. POLÍTICA DE PROMOCIONES Y DESCUENTOS

Es muy importante llevar a cabo una política de promociones y descuentos

sobre todo al principio de la actividad empresarial para adquirir la mayor cuota de

mercado posible y fidelizar al mayor número de clientes que sea posible. Por

supuesto la calidad de los productos no se debe ver afectada en cualquier momento

ya que es uno de los pilares fundamentales de la empresa.

La primera vez que un cliente decida contratar alguna de sus necesidades de

software con la empresa recibirá un descuento de un 15% con respecto al precio

que supusiese el total de su solución. Además cuantos más productos sean los

encargados, mayores serán los descuentos, por ejemplo:


- 144 -

- 1 producto: 0% de descuento con respecto al precio total.

- 2 productos: 5% de descuento con respecto al precio total.

- 3 productos: 10% de descuento con respecto al precio total.

- 4 o más producto: 15% de descuento con respecto al precio total.

De manera adicional se pueden ofrecer descuentos puntuales para motivar

las ventas en momentos concretos tales como navidades, rebajas o épocas de pocas

ventas. Se ofrecerían ofertas de cualquier tipo y en productos estándar, por encargo

o en ambos según se considere oportuno en cada momento. Este tipo de

promociones tendrán una duración limitada de aproximadamente unos quince días,

pero el resto todos los servicios no se verán afectados en ningún modo.

8.7.5. POLÍTICA DE DISTRIBUCIÓN

MDL Services tiene la idea inicial de asentarse en la capital de España por

todas las facilidades que esto supone y además porque al inicio de su andadura

pretende enfocarse más a las empresas de la región. Para ello y dado que no es

necesario un espacio demasiado grande, se ha recurrido al alquiler después de

valorar otras opciones, de una oficina en el centro de Madrid.

El inmueble en sí se encuentra en plaza de Castilla, centro de negocios de la

capital:


- 145 -

Es un edificio de uso mixto con excelentes comunicaciones y servicios. Sus

130 m2 están distribuidos en 4 despachos y tiene 2 baños y office. Además goza de

excelentes vistas y tiene cableado perimetral de voz y datos, aire acondicionado en

todas las estancias y calefacción central. También tiene excelentes comunicaciones

por tren, metro y autobús y ya se encuentra amueblado:

Por todas esta razones se ha tomad la decisión de ubicarse en esta oficina,

pero al seguir creciendo es posible que sea necesario un cambio a una mayor.

-Figura 41- Mapa de ubicación de las oficinas

-Figura 42- Oficina


- 146 -

Con respecto a la política de distribución de los productos, en todos ellos se

ha tomado la decisión de entregarlo en mano al cliente ya sean particulares o

empresas. Los trayectos no serán demasiado largos, ya que inicialmente serán

dentro de la Comunidad de Madrid y algún pedido puntual en otras provincias, así

que se alquilará un coche utilitario de poca capacidad (ya que los productos son de

pequeño tamaño y normalmente no se repartirán varios a la vez) a través de la

empresa LeasePlan y su plan LeasePlanGo.

El coche elegido es un Chevrolet Matiz versión

8.0 S, gasolina de 51 caballos con un máximo de

15000 kilómetros anuales.

Se ha escogido inicialmente un contrato anual con posibilidad de cambio, y

supondrá un gasto mensual de 303,87 €, precio en el que se incluye el seguro a

todo riesgo, asistencia en carretera, impuesto de circulación y gestión y reclamación

de multas.

8.7.6. DISEÑO DE LA PÁGINA WEB

El diseño de la página web de MDL Services será realizado por los propios

componentes de la empresa, con lo que no será necesario recurrir a ninguna otra

empresa para su desarrollo, pudiendo evitar los consecuentes gastos.

En ella se mostrará un catálogo con todos los productos estándar de la

empresa, una breve descripción de la misma y un teléfono y dirección de contacto

para quién está interesado y requiera mayor información. La página web supone

-Figura 43- Vehículo


- 147 -

una manera más de darse a conocer y mostrar los productos, pero no centra el

núcleo del negocio ni se tramitan pedidos a través de ella. El cliente siempre tendrá

que ponerse en contacto con MDL Services para ajustar cada pedido a sus

necesidades.

La página podrá tener un aspecto parecido al siguiente:

¿Quiénes somos?¿Quiénes somos?¿Quiénes somos?¿Quiénes somos?

¡Conoce nuestro productos!¡Conoce nuestro productos!¡Conoce nuestro productos!¡Conoce nuestro productos!

ContactoContactoContactoContacto

Internet Explorer

8.7.7. ESTRATEGIA DE COMUNICACIÓN

Para la definición del Plan de Comunicación y Publicidad se pertirá de la

definición de cada uno de los elementos que componen el plan de comunicación:

-Figura 44- Página web


- 148 -

EMISOR MENSAJE CANAL

RECEPTOR

RETROALIMENTACIÓN

- Emisor: Se tratará obviamente de este negocio. No obstante se pretende

llevar a cabo una serie de estrategias que buscan la mención de la

actividad en ciertos medios de comunicación a modo de críticas o

cualquier otro tipo de comentario.

- Mensaje: Aunque dependerá del nicho concreto, en general la idea a

transmitir se centra en la calidad y eficacia de todos los productos de

MDL Services.

- Canal: Los canales utilizados para dar a conocer el negocio serán varios

dependiendo del nicho concreto. Estos Canals pueden ser la prensa

(revistas especializadas y periódicos en general), internet y el más

importante de todos: el boca a boca entre las empresas.

- Receptor: Diferentes tipos de empresas que engloben todo tipo de

negocios a los que les puede ser muy útil este tipo de productos.

Además MDL Services debe posicionarse en torno a los siguientes principios

estratégicos:

-Figura 45- Estrategia de comunicación


- 149 -

- Un concepto coyuntural: “Calidad al mejor precio”. Destinado a

conseguir una penetración en el mercado y darse a conocer entre las

distintas empresas.

- Ser a los demás. MDL Services ofrece un servicio mejor y con mayor

calidad que sus competidores a un mejor precio.

- Compromiso de calidad y servicio. MDL Services no se limita a las

promesas, ofrece su compromiso por escrito con el cliente: “garantía de

total satisfacción”.

- Rapidez y economía. Se tiene que destacar la eficacia en cuanto a tiempo

de diseño y puesta en marcha de los productos y además el ahorro que

esto supone para los clientes.

- El mejor equipo de profesionales. MDL Services cuenta con un equipo de

profesionales altamente cualificados.

8.7.8. POLÍTICA DE PUBLICIDAD Y PROMOCIÓN

Durante los tres primeros años y muy especialmente en el primero, se

realizará un importante esfuerzo publicitario al efecto de alcanzar el objetivo de

adquirir nuevos clientes e iniciar un poderoso posicionamiento en el mercado. Se

trabajará en tres grandes líneas, siempre dentro del mercado en el que se opera.

1. Publicidad y promoción con medios tradicionales:

a. Publicidad en prensa y revistas específicas tanto de informática

como de negocios.

b. Marketing directo o mailing a clientes potenciales.


- 150 -

c. Distribución de panfletos publicitarios o en vallas publicitarias

situadas en puntos estratégicos como en entradas a grandes

bloques de oficinas.

2. Internet: La propia página web de MDL Services será un medio de

promoción. Además se realizará publicidad en algunas de las numerosas

páginas web dedicadas a tanto al mundo de la informática como de los

negocios. Además se invertirá dinero con el fin de aparecer como enlace

patrocinado en Google al realizar todo tipo de búsquedas que pudiesen estar

relacionadas.

3. Relaciones públicas y acuerdos con medios: Se desarrollará una amplia

actividad de relaciones públicas, especialmente en el primer año, con el

objetivo de aparecer con frecuencia en revistas y medios tradicionales.

Para el desarrollo de la publicidad y promoción se contará con la colaboración

de una empresa especializada. Sin embargo, se han realizado algunos bocetos de lo

que se pretendería que fuese la publicidad para que pueda lograr los objetivos

propuestos. El lema de la campaña sería “No te compliques, informatiza tu negocio”,

que describe perfectamente el negocio.

Visítenos en:

www.mdlservices.com

Visítenos en: www.mdlservices.com

-Figura 46- Campaña publicitaria


- 151 -

8.8. RECURSOS HUMANOS

8.8.1. ORGANIZACIÓN FUNCIONAL

- Dirección general: Es desde dónde toman todas las decisiones

estratégicas que afectan a la empresa, pero al tratarse de una empresa

tan pequeña (de sólo cinco integrantes), no se hace grandes distinciones,

y los componentes de esta área colaboran en el resto de departamentos.

- Departamento de sistemas: Es el departamento que centra la actividad

de la empresa y desde dónde se desarrollan todos los productos. Se

encuentra divido en dos sub-departamentos, el de análisis y el de

sistemas. Desde el primero se realiza todos los análisis de requisitos e

investigaciones previas al desarrollo de una herramienta (ya sea

estándar o por encargo), y desde el segundo es desde dónde se programa

realmente esta herramienta con todos los datos proporcionados. Ambos

-Figura 47- Jerarquía empresarial


- 152 -

departamentos trabajan tan estrechamente que la mayoría de las veces

se podría considerar como uno sólo.

- Departamento de administración: Este departamento incluye todas las

actividades financieras y de recursos humanos. El objetivo de las

primeras es la obtención de recursos para financiar las inversiones que

aseguren las rentabilidades de la empresa. Presenta una serie de

políticas:

• Política de endeudamiento

• Política de autofinanciación

• Política de ampliación de capital

• Política de dividendos

Sin embargo las funciones principales de las actividades dedicadas a

los recursos humanos son:

• La gestión de los Datos Maestros de empleados

• Gestión de Tiempos y control de Presencia

• Gestión de Nómina y administración de salarios.

- Departamento de marketing: El departamento de marketing intentará satisfacer

las necesidades de los clientes, ofreciéndoles productos de calidad a precios

rentables y con una distribución y comunicación adecuada. Las funciones del

marketing son:

• Investigación comercial

• Planificación comercial


- 153 -

• Organización comercial

• Ejecución y control comercial

8.8.2. CONDICIONES DE TRABAJO Y REMUNERATIVAS

Los principios generales del departamento de Recursos Humanos:

1. Seleccionar personal teniendo en cuenta perfiles, preferencias, aversiones,

potenciales, y reservas previas.

2. Seleccionar personal eventual (Conductores, por ejemplo).

3. MDL Services está dirigida bajo unos criterios de liderazgo, motivación,

respeto y espíritu de equipo.

4. Todos los cargos de la empresa son importantes, pero la dirección debe tener

una gran capacidad en la toma de decisiones para el análisis y selección del

personal.

5. Todos los empleados de la empresa tendrán salarios fijos en función de

responsabilidades.

6. El personal del equipo directivo tendrá remuneraciones por alcanzar

objetivos generales de la empresa.

7. Parte de los salarios será retenido para seguros.

8.8.3. PLAN DE RECURSOS HUMANOS

En el plan de recursos se realizará un procesamiento de solicitudes, y un

análisis de requisitos para las vacantes:

1. Gestión de las publicaciones de las vacantes en diversos medios y


- 154 -

evaluación de su efectividad y coste.

2. Gestión del proceso de contratación

3. Selección automática de candidatos en base a posiciones o perfiles.

4. Diferenciación de candidatos externos e internos.

5. Definir perfiles para candidatos, empleados, posiciones, tareas,

funciones, puestos de trabajo.

6. Definir competencias de cada puesto y requerimientos para definir

perfiles.

8.8.4. PREVISIÓN DE RECURSOS HUMANOS

Los empleados de la empresa de las diferentes áreas se dividen de la

siguiente manera:

- Dirección general � 1 Ingeniero informático e ingeniero en organización

industrial (María de Lucas López).

- Departamento de sistemas � 2 Ingenieros informáticos (unos par el

departamento de análisis y otro para el departamento de programación).

- Departamento de marketing � 1 licenciado en marketing y publicidad.

- Departamento de administración � 1 licenciado en dirección y

administración de empresas.

De manera eventual se podrá contratar a personal para, por ejemplo,

conducir el coche para realizar los pedidos.


- 155 -

8.8.5. SALARIOS

Se adjunta a continuación una tabla con los salarios anuales de todos los

empleados de la empresa. Se incluye también el porcentaje que es retenido para

seguros, así como el número de empleados que se necesitan en cada puesto cada

año. Los salarios se realizarán en 14 pagas anuales.

1

Salario Año %SCE 2008 2009 2010 2011 2012 2012

40.000 15,0% 1 1 1 1 1 1

2

Salario Año %SCE 2008 2009 2010 2011 2012 2012

26.000 15,0% 1 1 1 1 1 1

3

Salario Año %SCE 2008 2009 2010 2011 2012 2012

32.000 15,0% 1 1 1 1 1 1

4

Salario Año %SCE 2008 2009 2010 2011 2012 2012

36.000 15,0% 1 1 1 1 1 1

36.000 15,0% 1 1 1 1 1 1

Salario Año %SCE

8.600 5,0% 1 2 3 3 3 3

TOTAL SALARIOS: 138.600 25.930 6 7 8 8 8 8

conductor

Empleo o puesto de trabajo

DirecciónDirector general

Personal de Marketing y Ventas

Director Comercial

Director de programación

Personal NO Fijo

Personal de Administración

DirecciónDirector Administrativo


Dirección


Dirección

Personal de dirección


Director de análisis

Personal de Producción y prestación de servicios

-Tabla 12 - Salarios


- 156 -

8.9. ASPECTOS LEGALES Y SOCIETARIOS

8.9.1. LA SOCIEDAD Y LA SEDE SOCIAL

MDL Services se constituirá inicialmente como una Sociedad Limitada Nueva

Empresa (especialidad de Sociedad de Responsabilidad Limitada). Este tipo de de

forma jurídica permitirá realizar los trámites de constitución y puesta en marcha

por medios telemáticos, evitando desplazamientos y un ahorro sustancial de

tiempos y costes, mediante el Documento Único Electrónico (DUE). Además, ofrece

una serie de medidas fiscales para ayudar a superar los primeros años de actividad,

así como una mayor flexibilidad en el desarrollo de la actividad empresarial. El

requisito más importante es que no se superen los 5 socios (MDL Services cuenta

con 5 socios).

La empresa se constituirá con un capital social de 5.000 euros y un

administrador único, María de Lucas López. Los actuales socios de la empresa son

los promotores del proyecto, participando a partes iguales en el capital.

La sede social de la empresa está ubicada en Plaza de Castilla 55, Madrid, y

con estas instalaciones serán suficientes para poder llevar a cabo la actividad

empresarial.

Se adjunta como anexo una copia de los estatutos de la sociedad.


- 157 -

8.9.2. OBLIGACIONES

- Obligaciones legales: Salvo el cumplimiento de la legislación vigente

respecto a cuestiones societarias y laborales, la empresa no tiene

obligaciones especiales.

- Obligaciones fiscales: Las obligaciones fiscales que se tendrá como

empresarios, antes de comenzar la actividad serán las de presentar la

declaración censal y darse de alta en el Impuesto de Actividades

Económicas (IAE).

- Permisos y limitaciones: Como empresa y en el ámbito de actividad, no

se debe obtener ningún permiso o licencia especial para desarrollarse.


- 158 -

8.10. RESULTADOS PREVISTOS

8.10.1. PREVISIÓN DE VENTAS

Las ventas de los productos se realizarán mediante la concesión de licencias

para el uso de los mismos. Como la venta se realiza de manera directa a las

distintas empresas, el precio dependerá del tipo de producto y será pactado con el

comercial de la misma. Para realizar las estimaciones iniciales se establecerá un

precio medio de 495 euros por licencia en el caso de que la aplicación se desee

instalar en un solo ordenador de la empresa o un precio de 1500 euros con derecho

a instalar dicha aplicación en el número de ordenadores que el cliente necesite.

La previsión de ventas se realizará a 6 años y se considerarán dos

escenarios: el optimista y el pesimista.

ESCENARIO OPTIMISTA:

Precio medio del pedido 1500 euros

Precio del envío 20 euros

Pedidos por mes Nº de pedidos

2009 6

2010 12

2011 18

2012 26

2013 36

2014 48

Pronóstico de ventas (optimista)

Ventas año Tendencia

2009 72

2010 144 100%

2011 216 50%

2012 312 45%

2013 432 38%

2014 576 33%

-Tabla 13 y 14 – Escenario optimista


- 159 -

ESCENARIO PESIMISTA:

Precio medio del pedido 1500 euros

Precio del envío 20 euros

Pedidos por mes Nº de pedidos

2009 6

2010 10

2011 14

2012 20

2013 26

2014 32

Pronóstico de ventas (pesimista)

Ventas año Tendencia

2009 72

2010 120 67%

2011 168 40%

2012 240 42%

2013 312 30%

2014 384 23%

COMPARATIVA:

8.10.2. INGRESOS Y GASTOS

A continuación se han incluido unas tablas donde se incorporan todos los

ingresos de las ventas que se esperan tener a lo largo de los años y todos los gastos

que se tendrán en cuenta como los de producción o servicio, de marketing y ventas,

-Tabla 15 y 16 – Escenario pesimista

-Figura 48- Previsión de ventas


- 160 -

generales o de administración y por último los gastos financieros y extraordinarios.

Esta primera tabla hace referencia al escenario optimista.

1

Total 2009 2010 2011 2012 2013 20141.1 venta bruta 1.764.000 108.000 216.000 324.000 468.000 648.000 864.000

1.2 0,00%

1.2 1.500

2100%

100,0%

3

1.1 65.000 1.000,0 1000 1000 1000 1000

4

2009 2010 2011 2012 2013 20144.1 2.400 3.000 3.600 3.600 3.600 3.600

concepto 16.200

Combustible 16.200 2.400 3.000 3.600 3.600 3.600 3.600

52009 2010 2011 2012 2013 2014

5.1 3.150 3.150 2.900 2.650 2.400 2.050

concepto 14.250

Publicidad prensa 8.400 1.800 1.800 1.700 1.600 1.500 1.300Revistas 3.400 800 800 700 600 500 400

Relaciones públicas 1.650 350 350 350 300 300 250Otros medios 800 200 200 150 150 100 100

Cobro de los clientes

gastos fijos

publicidad y promoción

gastos de marketing y ventas

MDL Services PLAN de NEGOCIO

precio medio de venta

gastos de producción o servicio

% de ventas que cobrarás

ingresos por VENTAS

stock inicial

% devoluciones sobre venta

existencias y compras

% cobro en el mismo mes

Para hacerlo con el escenario pesimista tan sólo cambiaría el apartado referente a

ventas brutas que quedaría de la siguiente manera:

1

Total 2009 2010 2011 2012 2013 20141.1 venta bruta 1.368.000 108.000 180.000 252.000 360.000 468.000 576.000

ingresos por VENTAS

-Tabla 17 – Ingresos y gastos

-Tabla 18 – Ingresos por ventas


- 161 -

Los gastos financieros que se muestran al final de esta tabla corresponden a

los intereses de la deuda. En el 2012 se devuelve la mitad del préstamo, por eso se

paga la mitad del interés y en 2013 se termina de devolver. (La misma tabla

corresponde al escenario pesimista y al optimista).

62009 2010 2011 2012 2013 201432.561 32.561 32.561 32.561 32.561 32.561

concepto162.805

Alquileres 120.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000

Almacén 120.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000

Suministros 11.150 2.230 2.230 2.230 2.230 2.230 2.230

Agua 1.200 240 240 240 240 240 240

Electricidad 3.000 600 600 600 600 600 600

ADSL 1.200 240 240 240 240 240 240

Teléfono 3.000 600 600 600 600 600 600

Telefonía móvil 2.750 550 550 550 550 550 550

Mantenimiento 1.750 350 350 350 350 350 350

Limpieza 750 150 150 150 150 150 150

Mantenimiento 1.000 200 200 200 200 200 200

Material Oficina 1.675 335 335 335 335 335 335

Papelería 1.050 210 210 210 210 210 210

Consumibles 625 125 125 125 125 125 125

Tributos 5.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000

Impuestos municipales 4.000 800 800 800 800 800 800

Otros tributos 1.000 200 200 200 200 200 200

Transportes 18.230 3.646 3.646 3.646 3.646 3.646 3.646

Furgonetas 18.230 3.646 3.646 3.646 3.646 3.646 3.646

Varios 1.000 200 200 200 200 200 200

Gastos varios 1.000 200 200 200 200 200 200

Asesorías 4.000 800 800 800 800 800 800

Fiscal 4.000 800 800 800 800 800 800

72009 2010 2011 2012 2013 2014

7.1 350 350 350 350 350 350

▼ Pon el concepto 1.750

gastos financieros 7.719 1.705 1.705 1.705 1.705 899 0

gastos financieros

gastos generales y administración

gastos generales

financieros y extraordinarios

-Tabla 19 - Gastos


- 162 -

8.10.3. INVERSIÓN INICIAL Y ACTIVOS

En las siguientes tablas se describe todos los gastos de establecimiento

(gastos amortizables), como el importe de los activos de la empresa y la forma de

pago. También se muestran las inversiones, en cuantos años se amortizarán y

cuanto se tiene que pagar por año.

2009

1

PREVIOS 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1.2 415 415 415 415 415 415 415

2.905Notaría 560 80 80 80 80 80 80 80

Asesorías 350 50 50 50 50 50 50 50Legalizaciones 140 20 20 20 20 20 20 20

Impuestos y varios 840 120 120 120 120 120 120 120Diseño Pagina Web 840 120 120 120 120 120 120 120

Registros 175 25 25 25 25 25 25 25

2

importe FORMA

TOTAL COMPRA

23.500

10.000 AÑOS % interés Nº Pagos 1er pago6.000 CASH 1 en el MES

4.000 CASH 1 en el MES

6.000



7.500



4

valor amortización gastoscompra años anuales

4.1 2.490 6 415

4.2 23.500

10.000 6 1666

6.000 6 1000

7.500 6 1250

23.500

amortización nuevas inversiones

TOTAL ACTIVOS

Equipos informáticos

activos (compra)Obras e instalaciones

Otros equipos

Equipos informáticosOrdenadores

Mobiliario y enseres

gastos establecimiento

Mobiliario oficinas

Almacenes

MDL Services PLAN de NEGOCIO INVERSIONES y establecimiento

gastos de establecimiento

COMPRA (CASH)

FORMAde PAGO

gastos amortizables

inmovilizado - activos

compra activos

Obras e instalaciones

LEASING

Mobiliario y enseres

Reformas

Electricidad

-Tabla 20 – Inversión inicial y activos


- 163 -

8.10.4. RESULTADOS

8.10.4.1. ESCENARIO OPTIMISTA

A continuación se incorporan la cuenta de resultados donde se tiene en

cuenta todos los ingresos, costes y gastos, amortizaciones, intereses e impuestos.

Más abajo se encuentra el flujo de caja de MDL Services (flujo de operaciones,

inversión y financiación)

CUENTA DE RESULTADOS

INGRESOS Total 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

ingresos netos por ventas 1.764.000 108.000 216.000 324.000 468.000 648.000 864.000

Costes y Gastos Han sido desglosados anteriormente en otras tablas.

Operaciones 16.200 2.400 3.000 3.600 3.600 3.600 3.600

Marketing y Publicidad 14.250 3.150 3.150 2.900 2.650 2.400 2.050

Generales y Administración 162.805 32.561 32.561 32.561 32.561 32.561 32.561

Gastos Financieros 7.719 1.705 1.705 1.705 1.705 899 0

Salarios 753.200 138.600 147.200 155.800 155.800 155.800 155.800

AMORTIZACIONES Los detalles se encuentran en tablas anteriores.

Gastos de constitución 2.905 484 484 484 484 484 484

Activos / Inmovilizado 195.835 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167

BAII -110.067 -11.267 87.783 232.033 413.089 630.338

Intereses 1.705 1.705 1.705 1.705 899 0

BAI -111.772 -12.972 86.078 230.328 412.190 630.338

Impuestos 0 0 0 0 103.048 157.585

BN -111.772 -12.972 86.078 230.328 309.143 472.754

MDL Services PLAN DE NEGOCIO

-Tabla 21 – Cuenta de resultados


- 164 -

FLUJO DE CAJA2009 2010 2011 2012 2013 2014

FLUJO DE CAJA DE OPERACIONES

Beneficio neto 500.805 -111.772 -12.972 86.078 230.328 309.143 472.754

Amortizaciones(+) 25.990 5.198 5.198 5.198 5.198 5.198 5.198

FLUJO DE CAJA DE INVERSIÓN

Capital social 5.000 5000

Activos y gastos de constitución 25.990 25990

FLUJO DE CAJA DE FINANCIACIÓN

Préstamo bancario 30.532 30532

Devolución del préstamo 15.266 15.266 15.266

TOTAL: -458 -106.574 -7.774 91.276 235.526 314.341 477.952


A continuación se han calculado el VAN (Valor Neto Actual) y el TIR (Tasa

interna de Retorno) para ver la rentabilidad del proyecto con distintas tasas de

descuento y en todas ellas el VAN es positivo, luego este proyecto es viable. A

continuación se muestran los resultados de dichos cálculos, pudiéndose observar

que la mayor rentabilidad la se obtiene cuando la tasa de descuento es del 5%.

Con una tasa de descuento del 5%:

Tasa de descuento (tipo de interés) 5,0%

2009 2010 2011 2012 2013 2014Cash Flow previsto -106.574 -7.774 91.276 235.526 314.341 477.952

Valor Actual Neto - VAN 767.014,7

Tasa Interna de Retorno - TIR 86,0%

Cálculo del VAN y la TIR

VAN AÑOS

-Tabla 22 – Flujo de caja

-Tabla 23 – VAN y TIR con el 5%


- 165 -







AÑOSVAN







VAN AÑOS

Se puede apreciar que los dos primeros años el flujo de caja es negativo, ya

que se ha tenido que invertir mucho dinero para la puesta en marcha del plan, pero

a partir del tercer año, se empieza a obtener dinero. Luego se ve que el cuarto y

quinto año, el crecimiento no es tan elevado por la devolución del préstamo que se

pidió en el primer año y una ralentización de las ventas.

-Tabla 24 - VAN y TIR con el 10%

-Tabla 25 - VAN y TIR con el 15%


- 166 -

Para terminar con el análisis de los resultados obtenidos ( y tras ver que el

proyecto no sólo es viable, sino que ofrece una importante rentabilidad), se

estudiarán el valore de dos ratios:

2009 2010 2011 2012 2013 2014

ROS (BAII/VENTAS) -101,9% -5,2% 27,1% 49,6% 63,7% 73,0%

ROI (BAII / Activo total) -56,2% -5,8% 44,8% 118,5% 210,9% 321,9%

EL ratio ROS informa de la rentabilidad de las ventas. Los tres últimos años

se rondará valores sobre el 70 %, abandonando los valores negativos de los dos

primeros años. Esto es debido al aumento de las ventas del plan de negocio, ya que

se espera un aumento de pedidos según pasen los años, y una estabilización de los

costes.

-Figura 49 – Evolución del flujo de caja

-Tabla 26 – ROS y ROI


- 167 -

Por último el ROI, que sirve para calcular el retorno de la inversión, es decir,

si se va ganar o perder. Si el ROI es bajo, el proyecto no será muy factible. MDL

Services tiene los dos primeros años un ROI bajo pero en el año 2011 se vuelve

positivo gracias a la mejora del beneficio neto de la empresa por la reducción de

gastos. A partir del tercer año es cuando realmente se empieza a ganar dinero.

8.10.4.2. ESCENARIO PESIMISTA

A continuación se muestran los mismos resultados del apartado anterior,

pero usando las previsiones de venta más pesimistas para ver si aún así sería

rentable este proyecto.

CUENTA DE RESULTADOS

INGRESOS Total 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

ingresos netos por ventas 1.368.000 108.000 180.000 252.000 360.000 468.000 576.000

Costes y Gastos Han sido desglosados anteriormente en otras tablas.

Operaciones 16.200 2.400 3.000 3.600 3.600 3.600 3.600

Marketing y Publicidad 14.250 3.150 3.150 2.900 2.650 2.400 2.050

Generales y Administración 162.805 32.561 32.561 32.561 32.561 32.561 32.561

Gastos Financieros 7.719 1.705 1.705 1.705 1.705 899 0

Salarios 753.200 138.600 147.200 155.800 155.800 155.800 155.800

AMORTIZACIONES Los detalles se encuentran en tablas anteriores.

Gastos de constitución 2.905 484 484 484 484 484 484

Activos / Inmovilizado 195.835 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167

BAII -110.067 -47.267 15.783 124.033 233.089 342.338

Intereses 1.705 1.705 1.705 1.705 899 0

BAI -111.772 -48.972 14.078 122.328 232.190 342.338

Impuestos 0 0 0 0 58.048 85.585

BN -111.772 -48.972 14.078 122.328 174.143 256.754


-Tabla 27 – Cuenta de resultados pesimista


- 168 -

FLUJO DE CAJA2009 2010 2011 2012 2013 2014

FLUJO DE CAJA DE OPERACIONES

Beneficio neto 149.805 -111.772 -48.972 14.078 122.328 174.143 256.754

Amortizaciones(+) 25.990 5.198 5.198 5.198 5.198 5.198 5.198

FLUJO DE CAJA DE INVERSIÓN

Capital social 5.000 5000

Activos y gastos de constitución 25.990 25990

FLUJO DE CAJA DE FINANCIACIÓN

Préstamo bancario 30.532 30532

Devolución del préstamo 15.266 15.266 15.266

TOTAL: -458 -106.574 -43.774 19.276 127.526 179.341 261.952


Con estos resultados se calcula el VAN y el TIR para las distintas tasas de

retorno y se comprueba que aunque disminuye la rentabilidad obtenida para este

proyecto, sigue siendo completamente viable:







VAN AÑOS

-Tabla 28 – Flujo de caja pesimista

-Tabla 29 - VAN y TIR con el 5% pesimista


- 169 -







AÑOSVAN







VAN AÑOS




- 170 -

8.11. PLAN DE INVERSIONES Y FINANCIACIÓN

8.11.1. NECESIDADES DE FINANCIACIÓN

Para poder desarrollar correctamente el negocio, se necesita un volumen de

financiación global bastante importante. A continuación se muestra los grandes

grupos de financiación que se necesitan, así como sus cantidades aproximadas.

� Adquisición de los activos-----------------------------------25.990 €

� Financiación de lanzamiento del negocio---------------5.000 €

TOTAL---------30.990 €

Cubriendo estas necesidades iniciales de inversión, se podrá lanzar el

negocio con las suficientes garantías de salir adelante.

8.11.2. PLAN DE FINANCIACIÓN

Se ha previsto cubrir todas las necesidades mediante el capital aportado por

los socios y financiación externa.

- Capital Social: Se ha previsto que cada socio aporte una cantidad de

1.666,7 euros, consiguiendo así 5.000 euros de capital social. Esto

supondrá cubrir aproximadamente el 15 % de las necesidades iniciales

de fondos indicadas en el apartado anterior.

- Préstamos: Parte de la financiación que se necesita cubrir se hará

mediante préstamos bancarios. Esta financiación se considera suficiente

para hacer frente a casi todas las necesidades financieras. El Instituto

de Crédito Oficial (ICO) ofrece un crédito de hasta el 90 % de la inversión


- 171 -

inicial, con un interés fijo a 5 años sin carencia de 5,589 % T.A.E. El

importe de este crédito asciende a 30.532,5 euros, y será devuelto la

mitad en el 2011 y la otra mitad en 2012.

Las condiciones de dicho préstamos son:

- La financiación obtenida con esta línea será incompatible con las líneas

ICO-PYME 2007 e ICO-MICROCRÉDITOS 2007

- El público objetivo al que va dirigido esta línea de financiación son

empresas nuevas o profesionales que cumplan a último ejercicio

contable cerrado:

o Iniciar actividad a partir de 01.07.2008

o <= 49 trabajadores

o <= 43 M€ cifra de balance anual

- Los requisitos del proyecto de inversión son los siguientes:

o Inversión inmaterial tecnológica : sin limitación (sw)

o Inversión inmaterial no tecnológica: max 50% del importe total de

la inversión (patentes y marcas )

o Inversión material: sin limitación

o Gastos de constitución y establecimiento: máximo 10%

o El importe a financiar será de hasta un 90% de la inversión neta

siendo el importe máximo concedido de 100.000€, por beneficio.

- Los plazos posibles son:

o 4 años de amortización + 1 año de carencia

o 5 años de amortización

o 5 años de amortización + 2 años de carencia


- 172 -

o 7 años de amortización

o El pago de interés es:

Se ha decidido que no sea variable porque depende del EURIBOR que

se prevé que siga subiendo y además en este caso la revisión es

semestral, lo que interesa; así que se pagará un interés del 4% anual.

- La comisión por apertura o por estudio de viabilidad de concesión es

gratuita.

- Subvención: MDL Services no necesita ninguna subvención, ya que con

el préstamo concedido por el ICO hay suficiente dinero para hacer frente

a los gastos en los 5 primeros años de vida.


- 173 -

8.12. CONCLUSIONES

Dentro de este último apartado del plan de negocio existen varios puntos que

destacar, tales como:

- La oportunidad: Sin lugar a dudas, la informática se ha convertido en la

nueva herramienta comercial de las empresas y todavía existe una gran

carencia de herramientas especializadas en cada tipo de negocio

concreto. La demanda es tan amplia como todo el número de grandes

empresas, pymes y autónomos que existen a lo largo del territorio

español. Es sin duda ahora el momento idóneo para introducirse en el

negocio de desarrollar software con garantías de poder ampliar el

negocio en un plazo razonable y conseguir importantes beneficios.

- Riesgos: No existe ningún negocio que está exento de riesgos, y no éste

no es una excepción, entre algunos de ellos se pueden citar la falta de

experiencia de los miembros del equipo en aspectos empresariales, la

competencia que va en aumento y el elevado número de productos

sustitutivos.

- Puntos fuertes: Entre las fortalezas de esta nueva empresa se

encuentran la gran demanda del sector al que va orientada su actividad,

el gran entusiasmo y formación de sus componentes, el auge de las

nuevas tecnologías, la informatización cada vez mayor de todos los tipos

de negocio y la posibilidad de poder ofrecer productos de gran calidad a

un precio muy competitivo en el marcado.


- 174 -

- Rentabilidad: En el apartado 8.10. de este mismo plan de negocio se

exponen de manera pormenorizada todas las cifras de la empresa según

dos previsiones de venta en los primeros años, la optimista y la

pesimista. Con ambas el proyecto no sólo es viable, sino que también es

rentable y mucho (más aún si se cumplen las expectativas optimistas).

- Seguridad: Esta es una inversión razonablemente segura ya que,

además de la obvia necesidad creciente de mercado, se tiene:

o Un equipo preparado y con gran motivación.

o Apoyo de profesionales del sector.

o Criterios de planificación y gestión, prudentes y razonables en sus

expectativas.

o Amplios márgenes.

Una combinación que aleja riesgos y multiplica las posibilidades de éxito.

Este es un proyecto en el que los componentes de MDL Services creen firmemente y

han invertido sus recursos para lograr los objetivos planificados.


- 175 -

9. Conclusiones


- 176 -

9.1. GRADO DE CUMPLIMIENTO DE LOS OBJETIVOS

Pese a las dificultades encontradas para obtener el conocimiento de una

manera lo más próxima al experto posible y poderla reflejar en el funcionamiento de

la herramienta, el grado de cumplimiento de los objetivos expuestos inicialmente ha

sido muy buena y se exponen de manera detallada en la siguiente tabla:

OBJETIVO GRADO DE CUMPLIMIENTO

Estudio comparativo de las distintas herramientas 85%

Estudio de todas las variables presentes en la tasación 95%

Herramienta fácil de utilizar, eficaz y rápida 93%

Obtención de informes detallados 100%

Incluir todas la variables en la valoración 99%

Diferenciar la herramienta del resto 85%

Elaboración de un plan de negocio 100%

Desarrollo eficiente y precio aceptable 99%

Además los resultados han sido contratados con expertos que trabajan en el

sector y los resultados de STIP son muy similares a los que ellos mismos ofrecerían

como resultado de sus tasaciones, luego se puede decir que el funcionamiento de

dicho software es eficaz y ofrece unos bueno resultados.

-Tabla 32 – Grado de cumplimiento de los objetivos


- 177 -

Bibliografía


- 178 -

Páginas WEB

[EUROVAL]: www.euroval.com

[INE:] www.ine.es

[JAVASUN]: www.java.sun.com

[SWIPROLOG]: www.swi-Prolog.org

[PLANNEGOCIOS]: www.plannegocios.com

[WIKIPEDIA]: www.wikipedia.com

Libros

[BARR01]: Barranco de Areba, Jesús “Metodología del análisis

estructurado de sistemas”, Universidad Pontificia de Comillas

de Madrid, Madrid, 2001.

[MOSS02]: Moss, Kart, “Java Servlets Developer's Guide”, McGraw-Hill,

2002

[IDEA04]: Idealista.com, “La burbuja inmobiliaria”, Espejo de Tinta,

Madrid,2004.

[STER01]: Sterling, Leon y Shapiro, Ehud, “The Art of Prolog: advanced

programming techniques”. MIT Press, 2001.

Empresas consultadas

[URBANIKA]: Consultora inmobiliaria Urbanik.

[SALVAGO]: Consultora inmobiliaria Salvago.


- 179 -

Otras fuentes

[ESQU07]: Esquivel, Juan Carlos, “Apuntes de Ingeniería del Software

II”,ICAI, Madrid, 2007.

[OLIV06]: Olivas, José Ángel, “Apuntes Ingeniera del Conocimiento”, ICAI,

Madrid, 2006.

[CONT03]: Contreras, David, “Apuntes de Java”, ICAI, Madrid, 2003.

[INDICEINMO]: Índice inmobiliario del 3º trimestre de Fotocasa.


- 180 -

Anexos


- 181 -

Anexo 1: Precios por

municipios


- 182 -

Alcalá de Henares 3.003 Alcobendas 3.918

Alcorcón 3.298 Algete 2.678

Aranjuez 2.616 Arganda del Rey 2.787

Boadilla del Monte 3.988 Ciempozuelos 2.609

Collado Villalba 2.857 Colmenar Viejo 3.234

Coslada 3.245 Fuenlabrada 2.725

Galapagar 2.854 Getafe 3.234

Humanes de Madrid 2.623 Leganés 3.211

Madrid Capital 4.448 Majadahonda 4.115

Mejorada del Campo 3.011 Móstoles 2.856

Parla 2.703 Pinto 3.106

Pozuelo de Alarcón 4.469 Rivas -Vaciamadrid 3.107

Las Rozas de Madrid 3.868 San Fernando de Henares 3.350

San Lorenzo de El Escorial 3.126 San Martín de la Vega 2.528

San Sebastián de los Reyes 3.643 Torrejón de Ardoz 2.868

Tres Cantos 3.667 Valdemoro 2.752

Velilla de San Antonio 3.013 Villanueva del Pardillo 3.369

-Tabla 33 - Precios por municipio


- 183 -

Anexo 2: Precios por

distritos


- 184 -

Cibeles 7.143

Salamanca - Goya - Recoletos 6.342

Salamanca - Lista 6.037

Chamartín 5.877

Chamberí 5.838

Hispanoamérica - Pío XII 5.667

Sol - Centro 5.494

Retiro 5.413

Ríos Rosas - Vallehermoso 5.389

Argüelles - Princesa 5.370

Castellana 5.335

Alonso Martínez - Chueca 5.261

Prosperidad 5.179

Argüelles - Moncloa 5.161

Aravaca 5.154

Ciudad Universitaria - Dehesa de la Villa 5.135

Pacífico 4.855

Salamanca - Fuente Berro - Guindalera 4.828

Azca - Cuatro Caminos 4.817

Manoteras - Sanchinarro 4.755

Canillas 4.741

Puerta Toledo 4.733

Pardo (El) 4.716

Embajadores - Lavapiés 4.696

Peña Grande 4.639

Hortaleza - Pinar Rey - Pinar Chamartín 4.559

Pilar (Bº) 4.486


- 185 -

Arganzuela - Legazpi 4.452

Estrecho - Tetuán 4.380

Carabanchel - PAU 4.364

Ciudad Lineal - Arturo Soria 4.341

Fuencarral - Montecarmelo - Las Tablas 4.206

Barajas - Alameda de Osuna 4.194

Extremadura Pº- Batán 3.860

Canillejas - Rosas - Musas 3.843

Moratalaz - Valdebernardo 3.808

Ciudad Lineal – Ventas 3.794

Canillejas - Simancas 3.783

Carabanchel 3.730

Aluche 3.669

Vicálvaro 3.656

Usera 3.655

Vallecas Villa - PAU de Vallecas 3.629

Vallecas - Portazgo 3.626

Entrevías 3.613

Campamento 3.578

Carabanchel Bajo - Vista Alegre 3.576

Carabanchel Alto - Cuatro Vientos 3.567

Vallecas Puente 3.549

Orcasitas - Ciudad de los Angeles 3.340

Villaverde - San Cristobal de los Angeles 3.281

-Tabla 34 – Precios por distrito


- 186 -

usuario

Anexo 3: Manual de usuario


- 187 -

PANTALLA DE INICIO

Esta aplicación permite al usuario realizar tasaciones de cualquier tipo de

viviendas en la Comunidad de Madrid. Al principio, el usuario al iniciar la

aplicación se encontrará con la siguiente pantalla de inicio:

Una vez el usuario haya presionado el botón de inicio, se le presentará una

pantalla para comenzar a rellenar los datos necesarios que inicialmente tendrá el

siguiente aspecto:

-Figura 50 - Pantalla de inicio


- 188 -

PRIMERA PANTALLA DE DATOS

Lo primero que debe elegir el usuario es el municipio dónde se encuentra la

vivienda de la que desea realizar la tasación, pudiéndola seleccionar en el menú

desplegable que hay para ello. En el caso de que el municipio elegido sea Madrid

-Figura 51 – Primera pantalla de petición de datos


- 189 -

capital, se hará visible otro menú desplegable en el que será necesario escoger el

distrito de la vivienda:

Ambos datos son imprescindibles para la realización de la tasación y no es

posible dejarlos sin ningún valor, ya que en ese caso, el sistema lanzará un mensaje

de error.

Una vez seleccionado el municipio (y dado el caso, también el distrito) se

debe introducir los metros cuadrados construidos de vivienda como un número (en

-Figura 52 – Pantalla de elección de municipio


- 190 -

ningún caso en letra, ya que el sistema daría un error y no lo reconocería) y

también seleccionar el tipo de vivienda en el menú desplegable dispuesto para ello.

En el caso de que el tipo escogido sea piso o dúplex, se hará visible un campo a

rellenar con el piso que ocupa la vivienda. Este campo también ha de ser rellenado

obligatoriamente con un número, y si no se modifica, el sistema tomará el valor por

defecto que es cero (es decir, un piso bajo):

Para poder pasar a la siguiente pantalla es necesario completar la

información referente a la antigüedad del inmueble en el menú dispuesto para ello y

-Figura 53 – Pantalla de elección de m2, altura y tipo


- 191 -

también el estado en el que se encuentra la misma. Si en este último campo, el

usuario escoge la opción de parcialmente reformado, el sistema mostrará un nuevo

campo para rellenar los metros cuadrados que han sido reformados, que al igual

que los metros cuadrados construidos o la altura debe ser un número:

Si por algún motivo el usuario desea borrar todos los datos introducidos (en

vez de cambiar sólo alguno) deberá utilizar el botón de limpiar datos, que borrará

todos los datos y devolverá a la pantalla a su estado inicial. Sin embargo, si lo que

-Figura 54 – Pantalla de elección de antigüedad y m2 reformados


- 192 -

desea hacer es volver a la pantalla de inicio deberá utilizar el botón de volver atrás.

Para continuar con la tasación, el botón indicado es el de continuar.

SEGUNDA PANTALLA DE DATOS

La segunda pantalla de datos tiene inicialmente un aspecto como:

El usuario sólo debe elegir la opción para cada una de las variables. Si

alguna no se modifica el sistema toma como valor por defecto “No”. En el caso de

que se seleccione que la vivienda sí que tiene terraza, entonces el sistema pedirá

-Figura 55 – Segunda pantalla de petición de datos


- 193 -

como dato los metros cuadrados de la misma, que cómo en casos anteriores debe

ser completado con un número, ya que en caso contrario el sistema lo identificaría

como un error:

Para regresar a la primera pantalla de rellenar datos se debe utilizar el botón

de volver atrás, pero para continuar con los siguientes datos de la tasación el botón

es el de comprobar datos. Para borrar los datos de esta pantalla se debe emplear el

botón de limpiar datos, y para borrar todos los introducidos desde un principio y

-Figura 56 – Segunda pantalla de datos con terraza


- 194 -

volver a la pantalla de inicio para comenzar una nueva tasación se debe utilizar el

de volver al inicio.

PANTALLA DE COMPROBACIÓN

Una vez introducidos todos los datos, el sistema muestra un resumen de

todos ellos con la posibilidad de volver a pantallas anteriores para realizar alguna

modificación o de continuar con esos datos y mostrar el resultado final de la

tasación y generar el informe:

-Figura 57 - Pantalla de comprobación


- 195 -

PANTALLA FINAL

Antes de mostrar la pantalla final con el resultado de la tasación, el sistema

informa al usuario de la correcta generación del informe con los datos y la

valoración final del inmueble:

Cuando el usuario acepta, se muestra la siguiente pantalla:

-Figura 58 – Mensaje de aviso de informe bien creado

-Figura 59 – Pantalla con el total


- 196 -

En ella se muestra el total y los dos botones ofrecen las posibilidades de

regresar a la pantalla de inicio para realizar una nueva tasación o de terminar y

cerrar la aplicación respectivamente.

El informe generado tiene el siguiente aspecto:

Contiene la misma información que la anteriormente mostrada en la pantalla

de comprobación además de su propio identificador.

-Figura 60 – Informe creado


- 197 -

Anexo 4:Estatuos legales


- 198 -

I.- DISPOSICIONES GENERALES.

ARTICULO 1º.- DENOMINACION.- La Sociedad mercantil de responsabilidad

limitada nueva empresa, de nacionalidad española, se denomina Canalex-Services,

S.L.N.E.

Se regirá por lo dispuesto en estos estatutos, en su defecto por lo dispuesto en el

Capitulo XII de la ley 2/1995, de 23 de marzo, y, en lo no previsto en el mismo, por

las demás disposiciones que sean de aplicación a las Sociedades de responsabilidad

limitada.

ARTICULO 2º.- OBJETO.- La sociedad tiene por objeto realizar actividades

comerciales, como viene estipulado en el artículo 132 de la Ley 7/2003.

ARTICULO 3º.- DURACIÓN.- La sociedad se constituye por tiempo indefinido, y

dará comienzo a sus operaciones sociales el día del otorgamiento de la escritura

pública de constitución.

ARTICULO 4º.- DOMICILIO.- La sociedad tiene su domicilio en la calle Arturo Soria

310, en Madrid.El órgano de administración, podrá crear, suprimir y trasladar

sucursales, agencias o delegaciones en cualquier punto del territorio español o del

extranjero, y variar la sede social dentro del mismo término municipal de su

domicilio.

II.- CAPITAL SOCIAL. PARTICIPACIONES.

ARTICULO 5º.- CIFRA CAPITAL.- El capital social de la sociedad se fija en la

cantidad de 5.000 EUROS.


- 199 -

Dicho capital social está dividido en 3 participaciones sociales, todas iguales,

acumulables e indivisibles, de 1.666,7 euros de valor nominal cada una de ellas,

numeradas correlativamente a partir de la unidad.

ARTICULO 6º- TRANSMISIONES.

A) VOLUNTARIAS POR ACTOS "INTER VIVOS".- Será libre toda transmisión

voluntaria de participaciones sociales realizada por actos inter vivos, a título

oneroso o gratuito, en favor de María de Lucas.

Las demás transmisiones por acto inter vivos se sujetarán a lo dispuesto en la ley.

B) MORTIS CAUSA- Será libre toda transmisión mortis causa de participaciones

sociales, sea por vía de herencia o legado en favor de otro socio, en favor de

cónyuge, ascendiente o descendiente del socio. Fuera de estos casos, en las demás

transmisiones mortis causa de participaciones sociales los socios sobrevivientes, y

en su defecto la Sociedad, gozarán de un derecho de adquisición preferente de las

participaciones sociales del socio fallecido, apreciadas en el valor razonable que

tuvieren el día del fallecimiento del socio y cuyo precio se pagará al contado; tal

derecho deberá ejercitarse en el plazo máximo de tres meses a contar desde la

comunicación a la Sociedad de la adquisición hereditaria. A falta de acuerdo sobre

el valor razonable de las participaciones sociales o sobre la persona o personas que

hayan de valorarlas y el procedimiento a seguir para su valoración, las

participaciones serán valoradas en los términos previstos en los artículos 100 y

siguientes de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada.


- 200 -

Transcurrido el indicado plazo, sin que se hubiere ejercitado fehacientemente ese

derecho, quedará consolidada la adquisición hereditaria.

C) NORMAS COMUNES.-

1.- La adquisición, por cualquier título, de participaciones sociales, deberá ser

comunicada por escrito al órgano de administración de la Sociedad, indicando el

nombre o denominación social, nacionalidad y domicilio del adquirente.

2.- El régimen de la transmisión de las participaciones sociales será el vigente en la

fecha en que el socio hubiere comunicado a la sociedad el propósito de transmitir o,

en su caso, en la fecha del fallecimiento del socio o en la de adjudicación judicial o

administrativa.

3.- Las transmisiones de participaciones sociales que no se ajusten a lo previsto en

estos estatutos, no producirán efecto alguno frente a la sociedad.

III.- ÓRGANOS SOCIALES.

ARTICULO 7. JUNTA GENERAL.

A) Convocatoria.- Las juntas generales se convocarán mediante correo certificado

con acuse de recibo dirigido al domicilio que a tal efecto hayan comunicado los

socios al órgano de administración (o mediante comunicación telemática dirigida a

la dirección de correo electrónico que a tal efecto hayan comunicado los socios al

órgano de administración).

B) Adopción de acuerdos.- Los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría de los

votos válidamente emitidos, siempre que representen al menos un tercio de los


- 201 -

votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divide el capital

social, no computándose los votos en blanco.No obstante y por excepción a lo

dispuesto en el apartado anterior, se requerirá el voto favorable:

a) De más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se

divide el capital social, para los acuerdos referentes al aumento o reducción de

capital social, o, cualquier otra modificación de los estatutos sociales para los que

no se requiera la mayoría cualificada que se indica en el apartado siguiente.

b) De al menos dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en

que se divide el capital social, para los acuerdos referentes al aumento de capital

social por encima del límite máximo establecido en el artículo 135 de la Ley, a la

transformación, fusión o escisión de la sociedad, a la supresión del derecho de

preferencia en los aumentos de capital, a la exclusión de socios, a la autorización a

los administradores para que puedan dedicarse, por cuenta propia o ajena, al

mismo, análogo o complementario género de actividad que constituya el objeto

social.

C) Si la Sociedad reuniese la condición de unipersonal el socio único ejercerá las

competencias de la Junta General, en cuyo caso sus decisiones se consignarán en

acta, bajo su firma o la de su representante, pudiendo ser ejecutadas y

formalizadas por el propio socio o por los administradores de la sociedad.

ARTÍCULO 8º.- ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN: MODO DE ORGANIZARSE

1.- La administración de la sociedad podrá confiarse a un órgano unipersonal

(administrador único), o a un órgano pluripersonal no colegiado (varios


- 202 -

administradores que actuarán solidaria o conjuntamente) y cuyo número no será

superior a cinco.

2.- Corresponde a la junta general, por mayoría cualificada y sin que implique

modificación estatutaria, la facultad de optar por cualquiera de los modos de

organizar la administración de la Sociedad.

3.- Para ser nombrado administrador se requerirá la condición de socio.

4.- Los administradores ejercerán su cargo por tiempo indefinido, salvo que la

Junta general, con posterioridad a la constitución, determine su nombramiento por

plazo determinado.

5.- La Junta General podrá acordar que el cargo de administrador sea retribuido,

así como la forma y cuantía de la retribución.

ARTÍCULO 9º.- PODER DE REPRESENTACIÓN.- En cuanto a las diferentes formas

del órgano de administración, se establece lo siguiente:

1.- En caso de que exista UN ADMINISTRADOR ÚNICO, el poder de representación

corresponderá al mismo.

2.- En caso de que existan varios ADMINISTRADORES SOLIDARIOS, el poder de

representación corresponderá a cada uno de ellos.

3.- En caso de que existan varios ADMINISTRADORES CONJUNTOS, el poder de

representación corresponderá y se ejercerá mancomunadamente por dos

cualesquiera de ellos.


- 203 -

No podrán ocupar ni ejercer cargos en esta sociedad, las personas comprendidas en

alguna de las prohibiciones o incompatibilidades establecidas en la Ley 12/1995,

de 11 de Mayo y en las demás disposiciones legales, estatales o autonómicas en la

medida y condiciones en ella fijadas.

ARTÍCULO 10º.- FACULTADES.- Al órgano de administración corresponde la

gestión y administración social, y, la plena y absoluta representación de la

sociedad, en juicio y fuera de él.

Por consiguiente, sin más excepción que la de aquellos actos que sean competencia

de la junta general o que estén excluidos del objeto social, el poder de

representación de los administradores y las facultades que lo integran, deberán ser

entendidas con la mayor extensión para contratar en general y para realizar toda

clase de actos y negocios, obligacionales y dispositivos, de administración ordinaria

o extraordinaria y de riguroso dominio, respecto de cualquier clase de bienes

muebles, inmuebles, acciones y derechos.

IV.- EJERCICIOS, CUENTAS ANUALES.

ARTÍCULO 11º.- EJERCICIO SOCIAL.- El ejercicio social comienza el uno de Enero

y finaliza el treinta y uno de Diciembre de cada año ..... (u otro periodo anual que se

establezca). El primer ejercicio social comenzará el día del otorgamiento de la

escritura pública de constitución de sociedad y finalizará el día treinta y uno de

Diciembre de ese mismo año.(............u otro periodo anual)

ARTÍCULO 12º.- CUENTAS ANUALES.-


- 204 -

1.- El órgano de administración, en el plazo máximo de tres meses, contados a

partir del cierre del ejercicio social, formulará las cuentas anuales con el contenido

establecido legal o reglamentariamente.

2.- En cuanto a la forma, contenido, descripción, partidas, reglas de valoración,

verificación, revisión, información a los socios, aprobación, aplicación de

resultados, y depósito de las cuentas anuales en el registro mercantil, se estará a lo

dispuesto en la legislación aplicable.

V.- CONTINUACIÓN DE OPERACIONES COMO SOCIEDAD LIMITADA.

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN.

ARTÍCULO 13º.- CONTINUACIÓN DE OPERACIONES COMO SOCIEDAD DE

RESPONSABILIDAD LIMITADA.

La sociedad podrá continuar sus operaciones sociales como sociedad de

responsabilidad limitada general con los requisitos establecidos en el artículo 144

de su ley reguladora.

ARTÍCULO 14º.- DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN.

La Sociedad se disolverá por las causas legalmente establecidas, rigiéndose todo el

proceso de disolución y liquidación por su normativa específica, y en su defecto por

las normas generales.


- 205 -

Decidida la disolución y producida la apertura del periodo de liquidación, cesarán

en sus cargos los administradores vigentes al tiempo de la disolución, los cuales

quedarán convertidos en liquidadores, salvo que la Junta General, al acordar la

disolución, designe otros liquidadores en número no superior a cinco.

VI.- DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS.

ARTÍCULO 15º.- Toda cuestión que se suscite entre socios, o entre éstos y la

sociedad, con motivo de las relaciones sociales, y sin perjuicio de las normas de

procedimiento que sean legalmente de preferente aplicación, será resuelta ... (a

elegir en el lugar del domicilio social y por arbitraje, formalizado con arreglo a las

prescripciones legales.

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