Mejoras

ART 916:

LAS MEJORAS SON NECESARIAS, CUANDO TIENEN POR OBJETO IMPEDIR LA DESTRUCCIÓN O EL DETERIORO DEL BIEN.SON ÚTILES, LAS QUE SIN PERTENECER A LA CATEGORÍA DE LAS NECESARIAS AUMENTAN EL VALOR Y LA RENTA DEL BIEN.SON DE RECREO, CUANDO SIN SER NECESARIAS NI ÚTILES, SIRVEN PARA ORNATO, LUCIMIENTO O MAYOR COMODIDAD.

LAS MEJORAS EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1852

A manera de antecedente, podemos decir que en la legislación peruana, las mejoras han tenido distinto tratamiento y ubicación legislativa, así por ejemplo en el Código Civil de 1852,las mejoras no se encuentran consideradas como una consecuencia jurídico-económica del derecho real de posición, sino como consecuencia del contrato de arrendamiento.

LAS MEJORAS EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1936

El Código Civil de 1936 no tiene una definición de las mejoras, pero establecía en el articulo 1537 que “el arrendatario tiene facultad de hacer en la cosa arrendada, sin alterar su forma, todas las mejoras que quiera gozar durante la locación”.Conforme lo expone el Código del 36,las mejoras necesarias tienen el carácter de obligatorias y debían ser efectuadas por el locador con el objeto de asegurar la permanencia de la cosa en su estado original al momento de la celebración del contrato de locución conducción.

LAS MEJORAS Y POSESION:

Posesión: La posesión es una situación de hecho, y no un derecho(como sí lo es la propiedad). La propiedad, por lo tanto, es una consecuencia de la posesión mediante una prescripción.

Ejemplo una casa dada en arrendamiento por el poseedor a otra persona.

LAS MEJORAS Y POSESION:

MEJORAS: Se dice que la mejora es un hecho jurídico, en caso se de una modificación a una cosa, en este caso la posesión.

No podemos hablar de una MEJORA si es que se destruye un todo, pues sería la construcción de un nuevo bien, al hablar de mejora estamos tratando

CLASIFICACION DE LAS MEJORAS EL ARTÍCULO 920: Las mejoras son NECESARIAS, cuando tienen por objeto impedir la perdida, deterioro u destrucción del bien.

Ejemplo: El reforzamiento de una casa en peligro de caer

Son ÚTILES, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.

Ejemplo: dotar al bien de servicios de agua, desagüe, luz eléctrica. Tener un servicio higiénico.

Son DE RECREO, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para mayor, lucimiento o mayor comodidad.

Ejemplo de este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las paredes de una casa, la construcción de un jardín japonés y otros hechos análogos.

ARTÍCULO 921: DERECHOS1. El poseedor tiene derecho al reembolso de las mejoras

necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño salvo que al propietario opte por pagar su valor actual.

2. La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación judicial, sino cuando se trata de las necesarias

ARTÍCULO 922: RETENCION En los casos en que el poseedor debe ser

reembolsado por mejoras realizadas, tiene el derecho de retención.

ARTÍCULO 923: PERDIDA DE DERECHO Y CADUCIDAD

Restituido el bien se pierde el derecho de separación y transcurridos dos meses caduca la acción.

JURISPRUDENCIAARTÍCULO 916:"... la actor a ha efectuado una nueva edificación luego de la demolición del inmueble que originariamente había venido conduciendo y que le había sido entregado por el padre de la actor a razón por la que no puede considerarse como una mejora al existir un cambio total del bien (...) Que, de corresponder algún derecho a la actora, el deberá discutirse en aplicación de las normas que regulan la edificación en terreno ajeno, apreciándose en su momento la buena o la mala fe con que puedan haberse realizado como lo disponen los artículos 941 y 943 del Código Civil o la buena o mala fe con la que puede haber actuado el propietario del terreno, lo que no corresponde ventilarse en este proceso porque se vulneraría el art. VII del Título Preliminar del C.P.C... N

(Cas. N° 15122001Huánuco).

DERECHO DEL POSEESOR AL VALOR DE LAS MEJORAS NECESARIAS, ÚTILES Y DE RECREOART. 917º.-

“EL POSEEDOR TIENE DERECHO AL VALOR ACTUAL DE LAS MEJORAS NECESARIAS Y ÚTILES QUE EXISTAN AL TIEMPO DE LA RESTITUCIÓN Y A RETIRAR LAS DE RECREO QUE PUEDAN SEPARARSE SIN DAÑO, SALVO QUE EL DUEÑO OPTE POR PAGAR SU VALOR ACTUAL.

LA REGLA DEL PÁRRAFO ANTERIOR NO ES APLICABLE A LAS MEJORAS HECHAS DESPUÉS DE LA CITACIÓN JUDICIAL SINO CUANDO SE TRATA DE LAS NECESARIAS”.

ARTÍCULO 917:

"ES OBLIGACIÓN DEL JUEZ ORDENAR EL MONTO EXACTO DEL PAGO DE LAS MEJORAS ÚTILES Y NECESARIAS QUE EFECTIVAMENTE SE HAYAN REALIZADO Y SE ENCUENTREN EN EL INMUEBLE MATERIA DE LITIS Y NO DE LOS RECIBOS, TENIÉNDOSE EN CUENTA ADEMÁS EL VALOR DE DEPRECIACIÓN DE LAS MISMAS. ES NULA LA SENTENCIA QUE DECLARA FUNDADO EL PAGO DE MEJORAS BASADO EN EL DICTAMEN PERICIAL, QUE NO DISGREGA AQUELLAS MEJORAS QUE CONSTITUYEN LAS NECESARIAS Y ÚTILES; ASÍ COMO TAMPOCO LO HACE EL JUEZ“

(EXP. N° 5214097 DE 23/04/1999. EXPLORADOR JURISPRUDENCIAL. GACETA JURÍDICA).

ARTÍCULO 918:DERECHO DE RETENCIÓN DEL POSEEDOR

En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención.

El Código Civil asegura el equilibrio patrimonial entre el propietario de un bien que se beneficia con las mejoras efectuadas por el poseedor y que se ve perjudicado por los costos en los que incurre al realizar estas mejoras con el objeto de mantener en forma constante el valor del bien, lo que obviamente se genera cuando hay un riesgo de deterioro del mismo.

En ese sentido, existe la posibilidad de que el propietario del bien que se beneficia con estas mejoras, debiendo reembolsar el costo de las mismas al poseedor, no realiza el desembolso; en esta situación la norma sustantiva permite el ejercicio del derecho de retención por parte del poseedor, que consiste -en concordancia con lo dispuesto por el artículo 1123 del Código- en la facultad que tiene el acreedor de retener del bien que tiene en su poder si el crédito no se encuentra debidamente garantizado.

La regla general prevista en el artículo 918 del Código Civil permite al poseedor exigir el derecho a ser reembolsado por las mejoras introducidas en un bien; sin embargo, dicha regla admite pacto en contrario, como es el caso del inciso octavo del artículo 1681 del citado Código, que obliga al arrendatario a no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador"(Cas. N° 1163-96, El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria, p.309).

• La regla general prevista en el artículo 918 del Código Civil permite al poseedor exigir el derecho a ser reembolsado por las mejoras introducidas en un bien; sin embargo, dicha regla admite pacto en contrario, como es el caso del inciso octavo del artículo 1681 del citado Código, que obliga al arrendatario a no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador"(Cas. N° 1163-96, El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria, p.309).

ARTÍCULO 918:"... la posición adoptada por nuestra legislación es que, tratándose de mejoras necesarias y útiles, es el poseedor legítimo el que tiene el derecho al valor actual de las mismas (...) se establece la imposibilidad de ejercer el derecho de retención otorgado expresamente por el artículo 918 del mismo cuerpo legal por el poseedor ilegítimo (...) la interpretación correcta de la norma contenida en el artículo 917 del Código Civil es que el pago de las mejoras necesarias y útiles sólo puede ser amparado si el demandante acredita que posee el bien inmueble con título válido, y si ha contado con la autorización expresa o tácita del propietario para hacer lo, condiciones que no se cumplen en el caso de autos... “ (Cas. N° 273399Huánuco).

ARTÍCULO 919:PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE REEMBOLSORestituido el bien, se pierde el derecho de separación, y transcurridos dos meses prescribe la acción de reembolso.El Código Civil asegura el equilibrio patrimonial entre el propietario de un bien que se beneficia con las mejoras efectuadas por el poseedor y que se ve perjudicado por los costos en los que incurre al realizar estas mejoras con el objeto de mantener en forma constante el valor del bien, lo que obviamente se genera cuando hay un riesgo de deterioro del mismo.

• En ese sentido, existe la posibilidad de que el propietario del bien que se beneficia con estas mejoras, debiendo reembolsar el costo de las mismas al poseedor, no realiza el desembolso; en esta situación la norma sustantiva permite el ejercicio del derecho de retención por parte del poseedor, que consiste -en concordancia con lo dispuesto por el artículo 1123 del Código- en la facultad que tiene el acreedor de retener del bien que tiene en su poder si el crédito no se encuentra debidamente garantizado.Efectivamente, la norma considera que al efectuarse las

mejoras por parte del poseedor y no reembolsarse su valor por parte del propietario, se genera una obligación, por la cual el primero tiene la facultad de exigir el reembolso al segundo, convirtiéndose el propietario en deudor, el poseedor en acreedor con la facultad de exigir la prestación de reembolso de las mejoras y con una facultad de retener el bien hasta que la prestación sea concluida.

CONCLUSIÓN

CONCLUIMOS QUE EL PRESENTE ESTUDIO, MANIFESTANDO QUE LAS MEJORAS EN EL CÓDIGO CIVIL TIENEN SU JUSTIFICACIÓN EN BASE A LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

PERMITIRÁN CONSERVAR, AUMENTAR O DAR LUCIMIENTO AL BIEN, LO QUE IMPLICA QUE VA A GARANTIZAR AL PROPIETARIO DEL MISMO, QUE EL POSESIONARIO VIENE EFECTUANDO LOS CUIDADOS APROPIADOS SOBRE EL BIEN.

PERMITIRÁ EL DERECHO DE RETENCIÓN DEL POSEEDOR, CUANDO TENGA QUE SER REEMBOLSADO POR LAS MEJORAS REALIZADAS EN EL BIEN, LO QUE ES RAZONABLE SI TENEMOS PRESENTE QUE SU INVERSIÓN DEBE SER DEVUELTA POR PARTE DEL PROPIETARIO, AL REGRESAR EN FORMA DEFINITIVA EL BIEN A ÉL.