GİRNE-ÇATALKÖY İMAR PLANI KARAR RAPORU
173
GİRNE-ÇATALKÖY İMAR PLANI KARAR RAPORU Şehir Planlama Dairesi – Turizm ve Çevre Bakanlığı Lefkoşa - Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti – ŞUBAT 2018
-
Upload
khangminh22 -
Category
Documents
-
view
4 -
download
0
Transcript of GİRNE-ÇATALKÖY İMAR PLANI KARAR RAPORU
GİRNE-ÇATALKÖY İMAR PLANI
KARAR RAPORU
Şehir Planlama Dairesi – Turizm ve Çevre Bakanlığı Lefkoşa - Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti – ŞUBAT 2018
İÇİNDEKİLER 1. BAŞLANGIÇ ............................................................................................................................................ 1
1.1 PLANLAMANIN AMACI .................................................................................................................. 1
1.2 PLANIN YASAL DAYANAĞI ............................................................................................................. 2
1.3 PLANLAMA İLKELERİ ...................................................................................................................... 3
1.4 PLANIN KAPSAMI VE HÜKÜMLERİ ................................................................................................. 4
1.4.1 Planın Kapsamı ...................................................................................................................... 4
1.4.2 Planın Uygulama Hükümleri .................................................................................................. 4
1.4.2.1 Planın Esas Kararları .......................................................................................................... 6
1.4.2.2 Detaylı Planlama Çalışmaları Yapılacak Alanlarda Bu Planlar Yürürlüğe Girinceye Kadar
Geçecek Süredeki Uygulama Esasları ................................................................................................ 6
1.5 KAZANILMIŞ HAKLAR ve İMAR GELİŞME SINIRLARI DIŞINDA KALAN ARSA VE BİNALARLA İLGİLİ
KURAL VE KOŞULLAR ................................................................................................................................. 7
1.5.1 Kazanılmış Haklar ................................................................................................................... 7
1.5.2 İmar Gelişme Sınırları Dışında Kalan Arsalar ve Binalarla İlgili Kural ve Koşullar ............ 8
1.6 TANIMLAR...................................................................................................................................... 9
2. VİZYON, AMAÇ VE STRATEJİLER .......................................................................................................... 17
2.1 VİZYON ......................................................................................................................................... 17
2.2 AMAÇ ........................................................................................................................................... 18
2.3 STRATEJİLER ................................................................................................................................. 19
3. ANA POLİTİKALAR ................................................................................................................................ 21
3.1 EKONOMİK POLİTİKALAR ............................................................................................................. 21
3.2 ÇEVRESEL POLİTİKLAR .................................................................................................................. 23
3.3 MEKANSAL POLİTİKALAR ............................................................................................................. 25
3.4 SOSYAL POLİTİKALAR ................................................................................................................... 27
4. GELİŞME PLANI, ARAZİ KULLANIM KARARLARI, YAPILAŞMA KURAL VE KOŞULLARI ........................... 28
4.1 KONUT İHTİYACI .......................................................................................................................... 28
4.2 İMAR GELİŞME SINIRLARI ............................................................................................................ 31
4.3 NÜFUS VE KONUT YOĞUNLUĞU ................................................................................................. 34
4.3.1 İmar Gelişme Sınırları İçerisindeki Yapılaşmamış Net Alanlar ............................................. 36
4.3.2 Öngörülen Net Nüfus ve Konut Yoğunlukları ...................................................................... 38
4.3.3 İmar Gelişme Sınırları İçerisine Yapılabilecek Konut Ve Gelebilecek Nüfus Adetleri .......... 39
4.4 GELİŞME PLANI UYARINCA BELİRLENEN BÖLGELER İÇERİSİNDEKİ YAPILAŞMA KURALLARI ....... 44
4.4.1 Konut Alanları ...................................................................................................................... 44
4.4.1.1 KA 1 Bölgesi ..................................................................................................................... 45
4.4.1.2 KA 2 Bölgesi ..................................................................................................................... 46
4.4.1.3 KA 3 Bölgesi ..................................................................................................................... 46
4.4.1.4 KA 4 Bölgesi ..................................................................................................................... 46
4.4.1.5 KA 5 Bölgesi ..................................................................................................................... 47
4.4.1.6 KA 6 Bölgesi ..................................................................................................................... 47
4.4.1.7 Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları .................................................................................. 48
4.4.1.8 Beylerbeyi Yerleşiminde Yer Alan A, B ve C bölgeleri ...................................................... 48
4.4.1.8.1 A Bölgesi .................................................................................................................... 48
4.4.1.8.2 B Bölgesi .................................................................................................................... 48
4.4.1.8.3 C Bölgesi .................................................................................................................... 49
4.4.2 Hizmet Merkezleri ............................................................................................................... 51
4.4.2.1 Bölgesel Ana Hizmet Merkezi .......................................................................................... 51
4.4.2.2 Kentsel Ana Hizmet Merkezleri ....................................................................................... 52
4.4.2.3 Faaliyet Koridorları .......................................................................................................... 53
4.4.2.4 Köyiçi Hizmet Merkezleri ................................................................................................. 54
4.4.3 Turizm ve Eğlence Alanı ....................................................................................................... 55
4.4.4 Turistik Tesisler .................................................................................................................... 56
4.4.5 Yüksek Eğitim ....................................................................................................................... 57
4.4.6 Sanayi .................................................................................................................................. 58
4.4.7 Akaryakıt İstasyonları .......................................................................................................... 59
4.4.8 Eğitim ................................................................................................................................... 60
4.4.8.1 Eğitim İhtiyacı .................................................................................................................. 60
4.4.8.1.1 Okul Öncesi Eğitim ve İlkokul İhtiyacı ........................................................................ 61
4.4.8.1.2 Ortaokul ve Lise İhtiyacı ............................................................................................ 65
4.4.8.2 Devlet ve Özel Okullara Ait Yer Seçim Kriterleri .............................................................. 68
4.4.8.3 Devlet ve Özel Okullara Ait Yapılaşma Kural ve Koşulları ................................................ 68
4.4.8.3.1 Okul Öncesi Eğitim Kurumları .................................................................................... 70
4.4.8.3.2 İlkokul ........................................................................................................................ 70
4.4.8.3.3 Ortaöğretim ............................................................................................................... 70
4.4.8.3.4 Özel Eğitim ................................................................................................................. 70
4.4.8.3.5 Dersaneler ................................................................................................................. 70
4.4.9 Sağlık ve Sosyal Hizmetler ................................................................................................... 73
4.4.10 Açık ve Yeşil Alanlar ............................................................................................................. 75
4.4.10.1 Çocuk Oyun Alanları ve Parklar ....................................................................................... 76
4.4.10.2 Bölgesel Park Alanı ve Kıyı Rekreasyon Alanları .............................................................. 77
4.4.10.3 Spor Alanları .................................................................................................................... 78
4.4.10.4 Doğal ve Yarı Doğal Alanlar ............................................................................................. 78
4.4.10.5 Pasif Yeşil Alanlar ve Perde Ağaçlık Alanlar ..................................................................... 78
4.4.10.6 Yol Ağaçlandırması .......................................................................................................... 79
4.4.11 Destekleyici Altyapı Faaliyetleri ........................................................................................... 80
4.4.11.1 Atık Su Arıtma Tesisi ........................................................................................................ 80
4.4.11.2 İçme Suyu ........................................................................................................................ 80
4.4.11.3 Enerji üretim Alanları ve Enerji İletim Tesisleri ............................................................... 80
4.4.11.4 Katı Atık Transfer İstasyonu ............................................................................................. 81
4.4.11.5 Organize Ağıl Bölgesi ....................................................................................................... 81
4.4.11.6 Mezarlık Alanı .................................................................................................................. 82
4.4.12 Ulaşım .................................................................................................................................. 83
4.4.12.1 Karayollarının Hiyerarşik Yapısı ....................................................................................... 83
4.4.12.1.1 Bölgesel Yollar ......................................................................................................... 83
4.4.12.1.2 Ana Dağıtıcılar ......................................................................................................... 83
4.4.12.1.3 Toplayıcı Yollar ........................................................................................................ 84
4.4.12.1.4 Yerel Yollar (Servis Yolları) ....................................................................................... 84
4.4.12.2 Kavşaklar .......................................................................................................................... 85
4.4.12.3 Yaya ve Bisiklet Yolları ..................................................................................................... 85
4.4.12.4 Köy İçlerinde ve Girne Kent Merkezinde Trafik Yönetimi ................................................ 86
4.4.12.5 Toplu Taşımacılık ............................................................................................................. 87
4.4.12.6 Otopark Standartları ........................................................................................................ 90
4.4.12.7 Deniz Ulaşımı ................................................................................................................... 94
4.4.13 Korunacak Alanlar ve Hassas Alanlar ................................................................................... 95
4.4.13.1 Orman Alanları ve Öneri Özel Çevre Koruma Alanı ......................................................... 95
4.4.13.2 Eski Eser Alanları .............................................................................................................. 95
4.4.13.3 Sulak Alanlar, Akifer ve Dereler ....................................................................................... 96
4.4.13.4 Tarımsal Gelişme Alanları ................................................................................................ 98
4.4.13.5 Sahil Şeridi İçerisinde Kalan Alanlar ................................................................................. 99
4.4.13.5.1 Sahil Şeridi İçerisinde Kalan Alanlarda Bu Plandan Önce Yapılmış veya Kazanılmış Hak
Kapsamında Olan Binalar........................................................................................................... 100
4.4.13.5.2 Sahil Şeridi İçerisindeki Alanlarda Bu Plandan Önce Açılmış Arsalar .................... 100
4.5 GELENEKSEL KÖYİÇİ KORUMA ALANLARI .................................................................................. 102
4.5.1 Sektörel Hedef ve Politikalar ............................................................................................. 102
4.5.1.1 Giriş ................................................................................................................................ 102
4.5.1.2 Yasal Çerçeve ................................................................................................................. 103
4.5.1.3 Ana Konular ve Riskler ................................................................................................... 103
4.5.1.4 Vizyon ............................................................................................................................ 105
4.5.1.5 Ana Hedefler .................................................................................................................. 105
4.5.1.6 Politika ve Öneriler ........................................................................................................ 106
4.5.1.6.1 Tarihi Geçmişin Belirlenmesi ................................................................................... 106
4.5.1.6.2 Koruma, Canlandırma ve Sağlıklaştırma .................................................................. 107
4.5.1.6.3 Fiziki ve Mekansal Çevrenin İyileştirilmesi ve Geliştirilmesi .................................... 107
4.5.1.6.4 Koruma Amaçlı Gelişme Kararları ............................................................................ 111
4.5.1.6.5 Zeytinlik, Harupluk ve Ağaçlık Alanlar ..................................................................... 121
4.5.1.6.6 Sahil Şeridi ............................................................................................................... 121
4.5.1.6.7 Ulaşım Dolaşım ........................................................................................................ 121
4.5.1.6.8 Ekonomik ................................................................................................................. 122
4.5.1.6.9 İdari ve Teknik Örgütlenme ..................................................................................... 122
4.5.1.7 Uygulama ....................................................................................................................... 122
4.5.1.8 Öneri Haritalar ............................................................................................................... 123
4.5.1.8.1 Koruma Amaçlı Gelişme Kararları ............................................................................ 123
4.5.1.8.2 Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları ..................................................................... 134
4.6 PLANLAMA ALANI İÇERİSİNDE YAPILABİLECEK YENİ İNŞAAT, TADİLAT, KULLANIM DEĞİŞİKLİĞİ,
YIKIM, PARSELLEME VE BENZERİ HUSUSLARA YÖNELİK KURAL VE KOŞULLAR ..................................... 145
4.6.1 Sıfır Kodu ........................................................................................................................... 145
4.6.2 Kat İlavesi ........................................................................................................................... 145
4.6.3 Binanın veya Birimin Birden Fazla Birime Bölünmesi ve Kullanım Değişikliğine Yönelik Tadilat
145
4.6.4 Bakım, Onarım ve Tadilat .................................................................................................. 146
4.6.5 Yıkım .................................................................................................................................. 146
4.6.6 Bodrumlar .......................................................................................................................... 147
4.6.7 Çatılarda Eğim ve Yükseklik ............................................................................................. 147
4.6.8 Merdiven Kulesi ................................................................................................................ 147
4.6.9 Yardımcı Kullanım Alanları ............................................................................................... 148
4.6.10 Eğimli Araziler İle İlgili Kural ve Koşullar ............................................................................ 148
4.6.11 Bölme, Parselleme ve Birleştirme...................................................................................... 149
4.6.12 Parselleme, Parsel Birleştirme ve Yeni İnşaat Amaçlı Gelişmelerde Ayrılacak Kamu Kullanım
Alanları ile İlgili Kural ve Koşullar ....................................................................................................... 150
4.6.13 Bina Yaklaşma Sınırı ........................................................................................................... 151
4.6.14 Bina Cephe Uzunluğu ve Aynı Parsel İçerisindeki Binalar Arası Uzaklık ............................ 152
4.6.15 Yapılaşmasını Büyük Ölçüde Bu Planla Belirlenmiş Bölge Kuralının Üzerinde Tamamlamış
Yapı Adalarında Uyumlu Birliktelik .................................................................................................... 153
4.6.16 Geçit Hakları İle İlgili Gelişme ............................................................................................ 154
4.6.17 Planda Gösterimi Sevhen Hata Yapılmış Alanlar ............................................................... 155
4.6.18 Bu Planda Tanımlanmamış ve/veya Uygun Yer Seçimi Politikaları Saptanmamış Olan Arazi
Kullanım Türleri ile İlgili Gelişmeler ................................................................................................... 155
4.6.19 Diğer Kural ve Koşullar....................................................................................................... 155
5. UYGULAMA EYLEM PLANI ................................................................................................................. 157
6. YÜRÜRLÜKTEN KALDIRMA ................................................................................................................ 159
Planlama Makamı olarak Dairemiz, Girne ve Çatalköy Belediye hudutları içerisinde kalan alanda;
55/1989 İmar Yasası’nın 7(1), 7(2) ve 7(3) maddeleri uyarınca, Ülkesel Fiziki Planın genel ilke, amaç
ve hedeflerine uygun olarak, Devlet Kurumlarının, Girne ve Çatalköy Beldiyelerinin, Girne
Kaymakamlığının, Muhtarlıkların program, istem ve beklentilerini dikkate alarak, onlarla işbirliği
içerisinde, gerekli araştırmaları yaparak, yöre halkının, Meslek Odalarının ve Sivil Toplum
Örgütlerinin görüşlerini de alarak “Girne – Çatalköy İmar Planı Tasarısını” hazırlamıştır.
Söz konusu “Girne – Çatalköy İmar Planı Tasarısı” Onay merci olan Birleşik Kurul’un onayına
sunulmadan önce İyi İdare Yasası’nın 11’inci maddesinin (1)’inci ve (2)’inci fıkraları ve İmar
Yasası’nın 14(1) ve 14(2) maddeleri uyarınca ilgili Belediyelerin, Girne Kaymakamlığının,
Muhtarlıkların, Devlet Kurumlarının, Odaların, Meslek Kuruluşlarının ve Planla getirilecek
kurallardan etkilenebilecek gerçek ve tüzel kişilerin görüş ve önerilerini sunmaları için 26 Temmuz
2017 tarihinde Girne Grand Pasha Hotel Vienna Balo Salonu’nda halka açık danışma toplantısı
yapılmıştır. Aynı tarihte Plan Tasarısı ilgili kurum ve kuruluşlara gönderilmiş Dairemiz, Girne ve
Çatalköy Belediyelerinde 42 gün süre ile askıya alınmıştır.
Süre sonunda Dairemiz tarafından İmar Yasası’nın 14(4) maddesi uyarınca görüş ve öneriler
dikkate alınarak uygun ve gerekli görülen değişiklikler yapılmış, “Girne-Çatalköy İmar Planı
Tasarısı”, Tasarı Karar Raporu, Halkın Katılımı Raporu (Katılım Süreci Raporu), 1/25000 ölçekli
1 numaralı “Yönetsel Alanlar”, 2 numaralı “Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları” ve “Geleneksel
Köyiçi Koruma Alanları” haritaları ile birlikte 28 Kasım 2017 tarihinde Birleşik Kurul’un onayına
sunulmuştur.
11 Aralık 2017 tarihinde Birleşik Kurul’un 10’uncu gün toplantısı yapılmış ve Plan tasarısı Dairemiz
tarafından Girne ve Çatalköy Belediye meclis üyelerine etraflıca anlatılmış ve görüşleri alınmıştır.
Ardından Birleşik Kurul toplantılarında yapılan tartışmalar ve görüş alışverişi çerçevesinde
mutabık kalınarak değişiklik yapılan kısımlar 4 Ocak 2018 tarihinde Birleşik Kurulu oluşturan
yönetimlere sunulmuştur.
Ve söz konusu “Girne – Çatalköy İmar Planı” İmar Yasası’nın 14’üncü ve 15’inci maddelerinin
verdiği yetkiye dayanılarak Birleşik Kurul tarafından 19 Ocak 2018 tarihinde onaylanmıştır.
19 Ocak 2018 Planlama Makamı Şehir Planlama Dairesi Türkmen Yiğitcan Müdür
ÖNSÖZ
Girne ve Çatalköy belediye hudutlarını kapsayan ‘’Girne – Çatalköy İmar Planı’nın” hayata
geçmesini sağlayacak ilk yasal adım olan Girne İkinci Bölge Kapsamlı Emirnamesi 30 Ocak 2007
tarihinde yürürlüğe konmuştu. Emirnameler düzensiz kentleşme ve yapılaşmaya devam
edilemeyeceğinin bir gereği idi. Ancak emirnamelerle de uzun süre devam edebilmek de çeşitli
sorunlara neden olmaktadır.
28 Kasım 2017 tarihinde yapılacak ‘’Birleşik Kurul’’ toplantısı ile geçiş sürecinin tamamlanarak
Girne – Çatalköy İmar Planının, İmar Yasası uyarınca Şehir Planlama dairesinden sorumlu Bakan
olarak benim değil de, bu kez yerel yönetimlerin onayına sunulması bir politikacı olarak beni son
derece mutlu etmektedir.
Geçiş sürecinde, ‘’Plan Taslağı’’ katılımcı bir yöntemle Planlama makamınca değerlendirilerek;
plana getirilen eleştiriler ve öneriler doğrultusunda yeniden düzenlenmiştir. İzlenen aktif katılım
sürecinde, İmar Planıyla ilgili kurum ve kuruluşların, sivil toplum örgütlerinin ve özellikle yerel
yönetimlerin, KTMMOB’ne bağlı odaların ve üniversitelerin planlamaya katılımları, Planlama
Makamınca sağlanmıştır.
İkibinli yıllarda kentlerimizin İmar Planlarından hala yoksun oluşu en ciddi eksikliklerimizden
biridir. Bu plan ile çarpık kentleşmenin yarattığı sorunlara çözüm önerileri getirilirken, düzenli ve
çağdaş kent yapılanması içerisinde mutlu yaşam koşullarının oluşturulmasına fırsat yaratılmıştır.
Bu Plana sahip çıkmak, daha sağlıklı ve kaliteli yaşam koşullarının yaratılmasına katkı koymak
anlamını taşıyacaktır.
Tüm emeği geçenleri kutluyor ve teşekkürlerimi sunuyorum.
Saygılarımla,
24 Kasım 2017 Fikri ATAOĞLU Turizm ve Çevre Bakanı
Ülkemizde, planlı gelişmenin sağlanması için, kentlerin değişiminde etkili olabilecek mekansal, sosyal, demografik, ekonomik ve teknik verilerle estetik, kültürel doğal/ekolojik etmenleri birlikte değerlendirerek geleceğe yönelik imar planlarını Ülkesel Fizik Plan çerçevesinde hayata geçirmek önemlidir. Bu çerçevede, Bakanlığımız, katılımcılık sağlanarak kentleri ve çevreyi korumak maksadıyla, geçmiş dönemlerde sürekli emirname değişiklikleri ile plansızlığa itilen kentlerin imar planlarını tamamlama ve gerekli yasal değişiklikleri yapma kararlığındadır. Üzerinde uzun bir süre çalışılan ve halka açık toplantılarla ilgili tüm paydaşların görüşleri alınarak son haline getirilen Girne - Çatalköy İmar Planı, 19/01/2018 tarihinde Birleşik Kurul tarafından onaylandı. Bilahare, İmar Yasası'nın Bakanlığımıza verdiği yetkiya dayanarak 16/02/2018 tarihinde Girne - Çatalköy İmar Planı’nı Resmî Gazete’de yayınlayarak yürürlüğe girmesini sağladık. Bakanlık olarak gerek ilgili bölgemiz özelinde gerekse ülke genelinde çalışmalarımızı yapmaya
devam edecek, tüm bölgelerin daha yaşanabilir ve planlı bir yapıya kavuşması için gerekenleri
yapacağız.
Daha çok yeşil alanı, daha ulaşılabilir mekanları, yaşam alışkanlıklarımıza uygun konut tiplerini,
daha korunmuş bir çevreyi, yaşarken de yüzlerinin güleceği bir yaşam alanını yaratmayı
amaçlayan Girne - Çatalköy İmar Planı'nın hayata geçmesinde emeği geçen herkese Bakanlığımız
adına teşekkür ederim.
Saygılarımla,
16 Şubat 2017 Ayşegül Baybars Kadri İçişleri Bakanı
YÖNETİM VE ÇALIŞMA GRUBU
İDARİ KISIM AYŞEGÜL BAYBARS KADRİ İÇİŞLERİ BAKANI (Şubat 2018 sonrası) FİKRİ ATAOĞLU TURİZM VE ÇEVRE BAKANI (Nisan 2016 – Şubat 2018 arası) BÜLENT ARKIN MÜSTEŞAR (Nisan 2016 – Temmuz 2017) NİDAİ GÜNGÖRDÜ GİRNE BELEDİYE BAŞKANI MEHMET HULUSİOĞLU ÇATALKÖY BELEDİYE BAŞKANI MUSTAFA ERİŞMEN GİRNE KAYMAKAMI TÜRKMEN YİĞİTCAN MÜDÜR (Haziran 2016 sonrası) ASIM AKANSOY İÇİŞLERİ BAKANI (Şubat 2016 - Nisan 2016 arası) SALİH TACAN ERSÜMER MÜSTEŞAR (Nisan 2106’ya kadar) ERTAN ÖZTEK MÜDÜR (Mayıs 2016’ya kadar)
DANIŞMAN PROF. DR. MEHMET ÇINAR ATAY Şehir Plancısı (Girne Belediyesi)
BELEDİYELER VE GİRNE KAYMAKAMLIĞI ADINA PROJE SORUMLULARI DR. CAN KARA Şehir Plancısı (Girne Belediyesi – Ekim 2017’ye kadar) MUHARREM ARSLAN İnşaat Mühendisi (Girne Belediyesi – Ekim 2017 sonrası) AHMET RENÇBER Mimar (Çatalköy Belediyesi) NAZİF ALPER Mimar (Girne Kaymakamlığı)
PROJE KOORDİNATÖRÜ GÜL ÖZTEK Mimar (Şubat 2016 – Eylül 2016)
PROJE GRUBU ALİ ŞAKİR AREMEK Şehir Plancısı - Ekip Sorumlusu HÜLYA DAVULCU Mimar - Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları Sorumlusu İREM AKTEPE Şehir Plancısı SİBEL ÇETİNASLAN Şehir Plancısı (Girne Belediyesi - Nisan 2016 sonrası ) ÖNEL ALTAY Şehir Plancısı (Girne Belediyesi - Nisan 2016 sonrası) SİNEM SEVİNDİK ÜÇÖZ Şehir Plancısı (Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları) YEZDAN İLGEN Mimar (Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları) CEMİLE CANSELEN Teknisyen
KATKI KOYANLAR BERKAY RAMİZ Şehir Plancısı (Coğrafi Bilgi Sistemleri) ELDA İSTİLLOZLU Şehir Plancısı (Arazi Kullanım Çalışmaları) CEMALİYE MANALI Mimar MEHMET BEYAZ Teknisyen (Aralık 2016 tarihine kadar) İDRİS YENEN Teknisyen (Arazi Kullanım Çalışmaları) DUDU AZİZOĞLU Teknisyen (Arazi Kullanım Çalışmaları) SERKAN CEMOĞLU Teknisyen (Arazi Kullanım Çalışmaları) TUNAY TAHSİLDAROĞLU Teknisyen (Arazi Kullanım Çalışmaları) REFİK ALİ SAYAR Teknisyen (Arazi Kullanım Çalışmaları) COŞKUN TARKAN Teknisyen (Arazi Kullanım Çalışmaları) TÜJEN YİĞİTCAN Bilgisayar Operatörü MAİRAJ UDDIN SIDDIQUI Coğrafi Bilgi Sistemleri - Çatalköy Belediyesi HÜSEYİN ERCENALP Arazi Kullanım Çalışmaları – Çatalköy Belediyesi ZALİHE SİPAHİ Arazi Kullanım Çalışmaları – Çatalköy Belediyesi ALİ BOYACIOĞLU Arazi Kullanım Çalışmaları – Girne Belediyesi BAYAR AYTAÇ Arazi Kullanım Çalışmaları – Girne Belediyesi HANDE SİLİFKELİ Arazi Kullanım Çalışmaları – Girne Belediyesi HÜLAGÜ ACEMOĞLU Arazi Kullanım Çalışmaları – Girne Belediyesi HIZIR EMİRHAN Arazi Kullanım Çalışmaları – Girne Belediyesi BARIŞ ŞEMMEDİ Arazi Kullanım Çalışmaları – Girne Belediyesi ÖZGÜN ÖZSELİM Arazi Kullanım Çalışmaları – Girne Belediyesi
TABLOLAR/GRAFİKLER Tablo 1: Planlama Alanı Genelindeki 2016-2037 Yılları Arası Konut İhtiyacı Tablo 2: Yapılaşma Karakter Bölgeleri Bazında Yapılaşmış Ve Yapılaşmamış Alanlar Tablo 3: İmar Gelişme Sınırları İçerisindeki Köy İçleri Dışında Kalan Alanlarda Yapılaşmamış Net Alanlar Tablo 4: İmar Gelişme Sınırları İçerisinde Köy İçlerindeki Yapılaşmamış Net Alanlar Tablo 5: İmar Gelişme Sınırları İçerisindeki Köy İçleri Dışında Kalan Alanlarda Öngörülen Net Nüfus Ve Konut Yoğunlukları Tablo 6: İmar Gelişme Hudutları İçerisindeki Köyiçlerinde Öngörülen Net Nüfus Ve Konut Yoğunlukları Tablo 7: Yapılaşmamış Net Alanlara Yapılabilecek Konut Ve Nüfus Adetleri Tablo 8: Mevcut (2016 Yılı) Konut Ve Nüfus Adetleri Tablo 9: Planlama Alanı Hudutları İçerisine Yapılabilecek Konut Ve Nüfus Adetleri Tablo 10: Eğitim Hizmetlerinin Mevcutta Ve Gelecekte Hangi Oranda Devlet Tarafından Karşılan-Dığı/Acağı Tablo 11: Okul Öncesi Eğitim Kurumlarında Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Eğitim Çağı Nüfüsları Ve Yeni Okul İhtiyacı Olan Öğrenci Sayısı Tablo12: İlkokullarda Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Eğitim Çağı Nüfüsları Ve Yeni Okul İhtiyacı Olan Öğrenci Sayısı Tablo 13: Planlama Alanı Hudutları İçerisindeki Okul Öncesi Eğitim Ve İlkokul İhtiyacı Tablo 14: Ortaokullarda Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Eğitim Çağı Nüfüsları Ve Yeni Okul İhtiyacı Olan Öğrenci Sayısı Tablo 15: Liselerde Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Eğitim Çağı Nüfüsları Ve Yeni Okul İhtiyacı Olan Öğrenci Sayısı Tablo 16: Planlama Alanı Hudutları İçerisindeki Ortaokul Ve Lise İhtiyacı Tablo 17: Standartlar Tablo 18: Aktif Yeşil Alanlar İçin Öngörülen Standartlar Tablo 19: Otopark Standartları Grafik 1: Planlama Alanı Hudutları Içerisinde Farklı Kentsel İşlevlere Yönelik Hareketlilikte Toplu Taşıma Araçlarının Kullanım Oranı
ŞEKİLLER/HARİTALAR/EKLER
Şekil 1: 90 Derecelik Köşe Açısının Olduğu Bir Geçitten Bir İtfaiye Aracının Dönüş Yapabilmesi İçin Gereksinim Duyulan İç Ve Dış Yarıçapı Harita 1: Hali Hazırda Yapılaşmış Ve Yapılaşmamış Alanlar Harita 2: Yapılaşma Karakter Bölgeleri Harita 3: Öngörülen Net Nüfus Ve Konut Yoğunlukları Harita 4: Konut Alanları Harita 5: Bölgelere Göre Günümüzdeki Ve Gelecekteki Okul Öncesi Eğitim, İlkokul Ve İlköğretim İhtiyacı Harita 6: Bölgelere Göre Günümüzdeki Ve Gelecekteki Ortaokul, Lise Ve Ortaöğretim İhtiyacı Harita 7: Karayolları Hiyererşisi (Fonksiyonel Yol Sınıflaması) Harita 8: Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları Harita 9: Ozanköy Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 10 Çatalköy Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 11: Zeytinlik Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 12: Karaman Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 13: Doğanköy Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 14: Edremit Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 15: Beylerbeyi Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 16: Arapköy Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 17: Karaoğlanoğlu Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 18: Karakum Koruma Amaçlı Gelişim Kararları Harita 19: Ozanköy Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 20 Çatalköy Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 21: Zeytinlik Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 22: Karaman Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 23: Doğanköy Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 24: Edremit Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 25: Beylerbeyi Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 26: Arapköy Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 27: Karaoğlanoğlu Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Harita 28: Karakum Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları Ek 1: Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları Yapılaşma Kuralları Tablosu
1
1. BAŞLANGIÇ
1.1 PLANLAMANIN AMACI
55/1989 İmar Yasası’nın 8(1) maddesi uyarınca İmar Planı, herhangi bir kentin veya daha küçük bir yerleşme biriminin veya birden fazla yerleşme birimini içine alan bir alanın;
düzenli gelişmesini sağlamak;
yaşayanlarına sağlık, huzur, rahatlık, sosyal refah sağlayacak şekilde yaşanabilir bir çevre yaratmak ve bunun için gelişmeleri denetlemek ve yönlendirmek;
belirli amaç ve kullanımlar için bölgeler ayırmak;
sosyal, kültürel, tarihi, mimari önemi ve özelliği olan yapı ve bölgeleri korumak;
gelişmelerin aşama ve sınırını belirlemek amacı ile hazırlanır.
İmar Plânları, yukarıdaki paragrafta belirtilen genel amaçlara uygun olarak bir bölgede yaşayanların gereksinmelerinin karşılanması için her türlü alt yapı, bina, park, yeşil alan, dinlenme, eğlence yerleri, açık alanlar, liman, uçak alanları ile konut, tarım, ticaret, sanayi turizm ve diğer kullanımlara ayrılan bölgeler ve bunlarla ilgili olarak geliştirilmiş önerileri içeren raporlardır.
55/1989 İmar Yasası’nın 8(3) maddesi uyarınca İmar Planları aşağıdaki kuralları içerebilir;
Binaların komşu binalarla , arsa sınırı ile ve yol orta noktası ile arasındaki uzaklıklar;
Binanın arsaya oranı;
Minimum parsel büyüklüğü;
Binanın yüksekliği;
Bina taban alanı;
Kat sayısı;
Estetik unsurları;
Otopark alanları;
Park alanları;
Kamuya açık alanlar;
Konut alanı yoğunluğu;
Yeni yol, açık alan, otopark alanları için rezerve alanlar;
Sanayi ve ticaret alanları;
Eğitim alanları;
Yönetsel bina alanları;
Sosyal ve kültürel tesislerin alanları; ve
Diğer kullanım alanları.
2
1.2 PLANIN YASAL DAYANAĞI
Girne-Çatalköy İmar Planı Anayasanın 22(2)’inci, 36’ıncı, 38’inci, 39’uncu ve 40’ıncı maddelerinde;
a) Anayasa’nın “Gezi ve Yerleşme Özgürlüğü” başlıklı 22(2)’nci maddesinde belirtilen “her
yurttaş dilediği yerde yerleşme özgürlüğüne sahiptir; bu özgürlük, ancak ulusal güvenliği
sağlama, salgın hastalıkları önleme, kamu mallarını koruma, sosyal, ekonomik ve tarımsal
gelişmeyi ve sağlıklı kentleşmeyi gerçekleştirme zorunluluğu ile ve yasa ile sınırlanabilir.”
b) Anayasa’nın “Mülkiyet Hakkına Ait Genel Kural” başlıklı 36(2)’nci maddesinde belirtilen
“Mülkiyet hakkının kullanılmasına kamu güvenliği, genel sağlık, genel ahlak, kent ve ülke
planlaması veya herhangi bir malvarlığının kamu yararı için geliştirilmesi ve faydalı
kılınması veya başkalarının haklarının korunması için kesin olarak gerekli kısıntı ve
sınırlamalar yasa ile konabilir.”
c) Anayasa’nın “Kıyıların Korunması” başlıklı 38(3)’üncü maddesinde belirtilen “Belediye
sınırları içindeki kıyıların korunması ve yüz metrelik kıyı şeridi içinde kalan bölgede inşa
edilebilecek yapı ve tesisler ile mevcutların durumu, kamu yararının ve kent planlamasının
gereklerine uygun olarak yasa ile düzenlenir.”
d) Anayasa’nın “Tarih, Kültür ve Doğa Varlıklarının Korunması” başlıklı 39’uncu maddesinin ilk paragrafında belirtilen “Devlet, tarih ve kültür değeri olan eser ve anıtlar ile doğa varlıklarının korunmasını sağlar; bu amaçla düzenleyici, destekleyici ve özendirici önlemleri alır.”
e) Anayasa’nın “Çevrenin Korunması başlıklı” 40(3)üncü maddesinde belirtilen “Çevreyi
geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek Devletin, gerçek ve
tüzel kişilerin ödevidir.”
Hükümlerine ve 55/1989 sayılı İmar Yasasında yer alan 7. madde gereğince Ülkesel Fizik Planın genel ilke, amaç ve hedeflerine uygun olarak, ilgili Belediyelerin, Muhtarlıkların ve Kaymakamlığın ve Plandan etkilenebilecek diğer gerçek ve tüzel kişilerin beklenti ve istemleri dikkate alınarak, yapılan araştırmalar ve çalışmalar sonucu hazırlanmış olup Yasanın 15(3) maddesi altında yapılan Birleşik Kurul Tüzüğü uyarınca Resmi gazetede ve en az iki yerel gazetede yayımlanarak ilan edilecektir.
3
1.3 PLANLAMA İLKELERİ
a) Sürdürülebilir Gelişmeyi Sağlama: Doğal kaynakları, tarihi ve kültürel mirası koruyarak, gelecek kuşaklara aktarabilecek sosyal ve ekonomik bir gelişme sağlamak,
b) AB Politikaları ve Mevzuatları ile Uyum: Avrupa Birliği’nin, su, atık su, doğa koruma, katı atık, enerji verimliliği, çevresel değerlendirme ve benzeri politika ve mevzuat gereklerine uyumlu olmak,
c) Sorumluluk Paylaşma ve Ortaklaşa Yönetim: Planlama sistemine saygılı, ortaklığa dayalı çalışmayı ve sorumluluk paylaşımını içeren, planlama sürecinin her aşamasına, toplumun tüm kesimlerini (tüm paydaşları) dâhil eden, katılımcı, çeşitli sektörlerin ve farklı toplum kesimlerinin endişelerini, hassasiyetlerini, beklentilerini ve çıkarlarını dikkate alan ve uzlaştırılmasına dayanan, müzakereye açık, şeffaf ve hesap verilebilir bir planlama yaklaşımı benimsemek,
d) Etkili, Girişimci (Pro-Aktif) ve Dönüştürücü: Çevreyi olumlu yönde dönüştürebilen, girişimci, planlamayı güçlendiren, yeni planlama araçları ile desteklenen, dinamik, değişimlere açık olmayı sağlayacak şekilde esnek olarak uygulanan kriter ve politikalara dayalı etkili planlama kararları geliştirmek.
4
1.4 PLANIN KAPSAMI VE HÜKÜMLERİ
1.4.1 Planın Kapsamı
Girne-Çatalköy İmar Planı, planlama alanının vizyonu, amaç ve stratejileri, Sektörel hedef ve politikaları, yapılaşma kural ve koşulları, detaylı planlama çalışması yapılacak alanları ve Uygulama İlkelerini içeren Plan Raporu, aşağıda belirtilen Plan Paftaları, 1/2500, 1/1250 köyiçi, 1/500 ölçekli tapu haritaları, Mevcut duruma ilişkin verileri içeren Mevcut Durum ve Analiz Raporu, Geleneksel Köyiçi Alanları Mevcut Durum ve Analiz Raporu, İşyeri-Konut Anketi ve Katılım Raporu ile beraber bir bütündür.
a) 1/25000 ölçekli Yönetsel Alanları ve Köy Merkezlerini gösteren 1
numaralı Harita b) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kurallarını gösteren 2
numaralı Harita c) Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarını Gösteren Haritalar1
1.4.2 Planın Uygulama Hükümleri
a) Bu Plan, Yollar ve Binaları Düzenleme Yasası, Çevre Yasası ve yürürlükteki ilgili diğer yasalar ile birlikte değerlendirilir ve İmar Yasası uyarınca bu Plana göre Planlama Onayı almamış gelişmeler için, yürürlükteki diğer yasalara göre izin verilemez. Aksi davranılması durumunda Esas Yasası’nın 27’inci maddesi uyarınca İmar Yasası’na aykırı davranılmış olunur ve konu maddeler altında gerekli yasal işlemler yapılır.
b) Girne-Çatalköy İmar Planı, bölgenin planlı gelişmesini sağlayacak ana bir rehber olup aynı zamanda planlama alanı içerisindeki tüm yerleşmeler ve alt bölgeler için yapılacak detaylı planları yönlendirecek ilkeler ve politikalar planıdır.
c) İmar Planı Alanı içerisindeki farklı alanlar ve konularda, planın genel politika ve önerilerini daha ileriye götürerek geliştirmek için, İmar Yasası’nın 9 ve 10’uncu maddeleri uyarınca Öncelikli Alan Planları ve Çevre Planları hazırlanabilir. Ancak yapılacak olan Öncelikli Alan veya Çevre Planları İmar Yasası’nın 11(4) maddesi uyarınca hiçbir zaman İmar Planının esas kararlarını değiştirecek veya etkileyecek şekilde olamaz.
d) Bu plan kararları çerçevesinde hazırlanacak olan Öncelikli Alan Planları ve Çevre
Planlarında alanın özelliğine göre ilgili kurum ve kuruluş görüşleri alınması
zorunludur.
1 Girne mahallesi dışında kalan diğer tüm mahallelerdeki Geleneksel Köyiçlerine ait haritalar.
5
e) Bu Plan, plan alanındaki yerleşim birimlerinin altyapı ve diğer hizmetlerle ilgili
teknik planların hazırlanmasında da esas teşkil edip İmar Yasasının 13(4)
maddesine göre bu planlar hiçbir zaman imar planının esas kararlarını
değiştirecek veya etkileyecek şekilde hazırlanamazlar.
f) 2017 – 2037 dönemini kapsamak üzere 20 yıllık bir süre için hazırlanan Plan, 55/89 İmar Yasasının 12.maddesi uyarınca, her beş yılda veya gerek duyulması durumunda, Yasanın 13.maddesi kuralları çerçevesinde, daha kısa sürede gözden geçirilerek, değişen koşullara göre güncellenip değiştirililir.
g) 2 Numaralı 1/25.000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları Haritasında
çizilen çeşitli arazi kullanım ve yerleşme alanlarına ait sınırlar şematik olarak
gösterilmiş olup bu plan üzerinden ölçü alınamaz, yer tesbiti ve uygulama
yapılamaz. Planlama Alanı Sınırı, İmar Gelişme Sınırı, arazi kullanım sınırı,
mülkiyet sınırı ve herhangi bir ölçü ile ilgili olarak, Planlama Makamı tarafından
imzalı ve mühürlü tapu haritalarına başvurulur.
h) 2 Numaralı 1/25.000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları Haritasında
gösterilmiş olsun ya da olmasın Planlama Makamı tarafından imzalı ve mühürlü
tapu haritalarında gösterilen kamu yararı içeren toplumsal hizmet, kamusal
hizmet ve altyapı alanlarına ilgili Kurumlar tarafından belirlenecek yeni bir
gereksinim ortaya çıkması veya büyüme imkanı ve benzeri nedenlerle yer
değişikliğine gerek duyulduğu durumlarda bu Planın amaç ve politikalarına uygun
olması, Belediyelerden ve Girne Kaymakamlığından uygunluk görüşü alınması
koşulları ile Plan değişikliğine gerek kalmaksızın bu tür alanları büyütmeye
ve/veya artırmaya ve/veya yer değişikliğine ilişkin değişiklikler yapılabilir. Söz
konusu alanlar amacı dışında kullanılamaz.
i) Bu Planın yürürlüğe girdiği tarihten sonra Planlama alanı hudutları içerisinde yer
alan kamuya ait olan parsellerle, hali araziler (Ulusal Güvenlik maksatları için
kullanılan alanların boşaltılması durumunda buradaki kamuya ait parseller ve hali
arazliler dahil) sadece kamusal eğitim, sağlık, sosyal hizmet gibi toplumsal hizmet
kullanımları, kültürel ve spor dinlence kullanımları ile kamusal hizmet ve altyapı
ihtiyacını karşılamak amacı ile kullanılabilecektir. Başkaca bir amaca tahsis
edilemez.
j) Yukarıdaki (i) paragrafında belirtilen kullanım türlerinin hangisi olacağı 1/25000
ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları Haritasında ve yukarıdaki (g)
bendinde belirtilen imzalı ve mühürlü tapu haritalarında gösterilmektedir. Söz
konusu kullanım türlerinin gösterilmediği durumlarda Planlama Makamı ilgili
Belediyeler ve Girne Kaymakamlığı ile birlikte Planın amaç ve stratejilerine uygun
olarak ihtiyaçlar doğrultusunda kullanım türünü belirleyecektir.
6
1.4.2.1 Planın Esas Kararları
a) 1.3’de belirtilen Planlama İlkeleri,
b) Bölüm 2’de belirtilen Vizyon, Amaç ve Stratejiler,
c) Bölüm 3’de belirtilen Ana Politikalar
d) Nüfus ve konut yoğunluğu dağılımı,
e) Ana ulaşım ağı ile ilgili kararlar,
f) Açık ve Yeşil alanlarla ilgili kararlar,
g) Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları Haritasında tanımlanan ve
gösterilen arazi kullanım dağılımı,
h) Geleneksel Köyiçi koruma alanlarında doku bütünlüğüne uygun
yapılaşmanın sağlanmasına ilişkin genel politika ve kararlar,
i) Afet risklerine karşı alınması gereken önlemlere ilişkin kararlar,
Planın değiştirilemez esas kararlarıdır.
1.4.2.2 Detaylı Planlama Çalışmaları Yapılacak Alanlarda Bu Planlar Yürürlüğe
Girinceye Kadar Geçecek Süredeki Uygulama Esasları
Plan dönemi içerisinde sonraki aşamalarda, hazırlanacak programlar
çerçevesinde detaylı planlama çalışmaları yapılıncaya kadar geçecek
sürede gelecek gelişme talepleri, 1.4.1 Planın Kapsamı maddesinde
belirtilen Plan Raporu, 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları
haritası, Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarını gösteren haritalar ve İmar
Gelişme Sınırı, arazi kullanım dağılımı sınırları ve benzeri sınırların
gösterildiği, tapu haritalarına bağlı olarak değerlendirilerek
sonuçlandırılacaktır.
7
1.5 KAZANILMIŞ HAKLAR ve İMAR GELİŞME SINIRLARI DIŞINDA KALAN ARSA VE
BİNALARLA İLGİLİ KURAL VE KOŞULLAR
1.5.1 Kazanılmış Haklar
Bu Plan’ın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren her türlü gelişme planlama onayına bağlıdır
A. Bu Plan Yürürlüğe Girdiği Tarihten Önce Planlama Onayı Almış Gelişmeler
1. Bu Planın yürürlüğe giriş tarihinden önce planlama onayı ve buna uygun olarak inşaat izni almış, alınmış planlama onayı süresi bitmeden önce planlama onayı ve inşaat iznine uygun olarak yerinde inşaata başlamış gelişmeler engellenemez.
2. Yukarıdaki (1)’inci fıkra uyarınca verilen süre içerisinde başlayan ancak süre tamamlandığı halde bitmeyen bir gelişme için, Planlama Makamına başvurulması halinde İmar Yasası’nın 24’üncü madde kuralları uyarınca bu süre uzatılabilir.
3. Bu Planın yürürlüğe giriş tarihinden önce planlama onayı ve buna uygun olarak inşaat izni almış, ancak inşaata başlamamış gelişmeler için planlama onayı ve/veya inşaat ruhsatı süresi bitiminden en geç 3 ay içerisinde ve/veya Bu Plan yürürlüğe girdiği tarihten sonra en geç 6 ay içerisinde Planlama Makamına başvurulması halinde planlama onayı bir defaya mahsus 1 yıl süre ile uzatılır. Süre sonunda inşaata başlanmamışsa bu Plan kural ve koşulları geçerli olur. İnşaata başlanmış ve 1 yıl içerisinde tamamlanmamış ise Planlama Makamına başvurulması halinde İmar Yasası’nın 24’üncü madde kuralları uyarınca bu süre uzatılabilir.
B. Bu Plan Yürürlüğe Girdiği Tarihten Önce Planlama Onayı Başvurusunda Bulunulmuş Ancak Henüz İşlemleri Sonuçlandırılmamış Gelişmeler
1. Bu Planın yürürlüğe giriş tarihinden önce, geçerli bir planlama onayı başvurusuna bağlı olarak Planlama Makamına yapılan ve henüz işlemleri sonuçlandırılıp planlama onayı verilmemiş başvurular, ilgili Emirname çerçevesinde değerlendirilerek sonuçlandırılır.
2. Yukarıdaki (1)’inci fıkra uyarınca planlama onayı ve buna uygun olarak inşaat izni almış, alınmış planlama onayı süresi bitmeden önce planlama onayı ve inşaat iznine uygun olarak yerinde inşaata başlamış gelişmeler engellenemez.
3. Yukarıdaki (2)’inci fıkra uyarınca verilen süre içerisinde başlayan ancak süre tamamlandığı halde bitmeyen bir gelişme için, Planlama Makamına başvurulması halinde İmar Yasası’nın 24’üncü madde kuralları uyarınca bu süre uzatılabilir.
8
4. Yukarıdaki (1)’inci fıkra uyarınca planlama onayı almış ancak, planlama onayı süresi bitmeden önce alınmış planlama onayı ve inşaat iznine uygun olarak inşaata başlanmamış tasarı gelişmeler bu Plan kural ve koşullarına tabi olur.
C. Bu Plan Yürürlüğe Girdiği Tarihten Önce İmar Emirleri Kapsamında “Planlama Onayı Verilmiş Gelişme Belgesi” Almış Başvurular
Bu Plan Yürürlüğe girdiği tarihten önce yayınlanmış olan İmar Emirleri Kapsamında “Planlama Onayı Verilmiş Gelişme Belgesi” almış başvuru kapsamındaki gelişmeler için, Bu Planın yürürlüğe girdiği tarihten önce KTMMOB Mimarlar Odasına geçerli vize başvurusunda bulunulmamış veya vize alınmamış ise Plan kuralları geçerli olur.
1.5.2 İmar Gelişme Sınırları Dışında Kalan Arsalar ve Binalarla İlgili Kural ve
Koşullar
1) Bu Planla belirlenen İmar Gelişme Sınırları dışında kalan ve Planın yürürlüğe girdiği tarihinden önce herhangi bir başka yasaya ve/veya tüzüğe göre parsellenmiş ve nihayi tasvip alınmış arsalar ve bu Planla tanımlanmış Kazanılmış Haklar kapsamında Planlama Onayı ve inşaat izni alınmış bir projeye uygun olarak açılacak arsalar üzerine, yapı arsa oranı 0,35/1’i, taban alanı oranı %20’yi, kat adedi 2’yi, kat yüksekliği 8.20 metreyi aşmayacak konut ve gıda türü ürünlerin satıldığı dükkan kullanımına yönelik yapı, inşaat ve/veya kullanım değişikliği yapılabilir. Söz konusu arsalar üzerine yapılabilecek gıda türü ürünlerin satıldığı dükkan kullanımlarının çıkmaz sokakta yer almaması, bina toplam inşaat alanının %20’sini aşmaması, birim alanının asgari 30 m2 , azami 100 m2 olması esastır. Konut kullanımına yönelik gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 40 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu 14 konut/hektarı aşamaz. 1900 m2’den küçük arsalara azami 2 konut, 1901 m2’den büyük arsalara ise hesaplama sonrası bulunacak kesirli sayının onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanacaktır.
2) Bu Planla belirlenen İmar Gelişme Sınırları dışında kalan ve Planın yürürlüğe
girdiği tarihinden önce izin alınmış bir projeye uygun olarak inşaa edilmiş
veya inşa edilecek olan binalarda ve bu Planla tanımlanmış Kazanılmış
Haklar kapsamında alınacak Planlama Onayı ve inşaat iznine uygun olarak
yapılacak binalar, Plan öncesi gelişme kurallarına tabidir. Ancak bu türden
binalardaki kullanım değişikliği yukarıdaki 1 numaralı paragrafta yer alan kullanım türleri ile sınırlıdır.
9
1.6 TANIMLAR
“Altyapı” Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, yol, su, elektrik, haberleşme ve çevresel altyapı ile bir yaşam alanının, sağlıklı, güvenli ve çağdaş gereksinimlerinin karşılanabilmesi için yer altı ve/veya yer üstünde yer alan her türlü benzeri donanımı anlatır.
“Apart Otel”, 2012 Oteller Tüzüğünün (13.02.2014 Tarihli Değişiklik Tüzüğü ile
Birleştirmiş) 58’inci maddesinde tanımlanan konaklama tesisini anlatır.
"Arazi" Bu Plan amaçları bakımından, alt yapısı bulunmayan ve/veya bu Plan kurallarına
uygun olarak, birden fazla arsaya bölünebilecek parselleri anlatır.
“Arsa (Nihayi tasvip olmuş arsa)”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, su, elektrik,
yol ve benzeri her türlü alt yapısı mevcut, içine inşaat yapmaya uygun parseli anlatır.
"Arazi Kullanımı" Parselin, Konut, ticaret, büro (ofis), sanayi, toplumsal hizmet, kamu kullanımı, eğlence ve benzeri amaçlarla kullanım biçimini anlatır.
"Ortalama Aile Büyüklüğü" Sürekli ikamet edilen konutlarda yaşayan kişi sayısı toplamının sürekli ikamet edilen konut toplamına bölünmesiyle elde edilir.
Bakım, Onarım Faaliyeti; Çatı aktarma, boya badana, döşemenin iyilestirilmesi ve sağlamlaştirilmasi, kapı ve pencerelerinin iyleştirilmesi, genel olarak binanın taşıyıcı sisteminin sağlamlaştirilmasi, iyilestirilmesi ve benzeri hertürlü bakım onarım faaliyetini kapsar.
“Bina (yapı)”, Esas Yasa’ nın 2’nci maddesinde belirtildiği üzere taş , beton , çamur , demir , kereste veya diğer başka malzemeden yapılmış herhangi bir yapıyı veya böyle bir yapının bir kısmını anlatır.
“Bina Taban Alanı (İnşaat Taban Alanı)” Parsel üzerine yapılabilecek inşaatın azami taban alanını anlatır. Bu alan arazilerde gerekli trafo ve benzeri kamusal altyapı, yeşil alan ve kamu yolları hariç, geriye kalan alan üzerinden hesaplanır.
"Bina Taban Alanı Oranı (İnşaat Taban Alanı Oranı)" Parsel üzerinde yapılabilecek azami inşaat taban alanının arsa alanına oranını anlatır. Bu oran, arazilerde gerekli trafo ve benzeri kamusal altyapı, yeşil alan ve kamu yolları hariç, geriye kalan alan üzerinden hesaplanır.
“Bina Toplam Alanı (İnşaat Toplam Alanı)” Parsel üzerine yapılabilecek azami inşaat toplam alanını anlatır. Bu alan arazilerde gerekli trafo ve benzeri kamusal altyapı, yeşil alan ve kamu yolları hariç, geriye kalan alan üzerinden hesaplanır.
"Bina Toplam Alanı Oranı (yapı arsa oranı)" Herhangi bir parselde, yapılabilecek İnşaat Toplam Alanının parsel alanına oranını anlatır. Bu oran, arazilerde, gerekli yeşil alan, yollar hariç, geriye kalan alan üzerinden hesaplanır.
"Bina Yaklaşma Sınırı" Bir parsel üzerinde yapılacak bina ile parsel sınırı arasındaki uzaklığı anlatır.
10
“Bina Yüksekliği”, Sıfır kodundan, döşeme üst koduna ve/veya saçak seviyesine kadar olan uzaklığı anlatır.Çatı bina yüksekliği dışında kalır.
“Birinci Sınıf Tatil Köyü”, 2012 Oteller Tüzüğünün (13.02.2014 Tarihli Değişiklik Tüzüğü ile Birleştirmiş) 56’ıncı maddesinin 2’inci fıkrasında tanımlanan konaklama tesisini anlatır.
"Bodrum" Bu Plan amaçları bakımından, binanın, zemin katı altında kalan ve sıfır kodu üzerinde azami 1.20 metreye kadar yükselebilen kısımlarını anlatır.
“Butik Otel”, 2012 Oteller Tüzüğünün (13.02.2014 Tarihli Değişiklik Tüzüğü ile Birleştirmiş) 59’uncu maddesinde tanımlanan konaklama tesisini anlatır.
"Büro (Ofis) Kullanımı" Başka herhangi bir yasadaki ve/veya tüzükteki tanıma bakılmaksızın, bu Plan amaçları bakımından, herhangi bir binanın hizmet üretmek sunmak ve/veya satmak amacı ile kullanılmasını anlatır.
Belli bir ücret karşılığında, mimarlik, mühendislik, avukatlık ve benzeri mesleki hizmet üretmek, sunmak, bankacılık ve/veya benzeri parasal işler ve işlemler yürütmek, sigorta acentesi, amacıyle kullanılan binalar büro olarak kabul edilir. Merkez ve yerel yönetime ait, resmi işlerin yürütüldüğü merkezi ve yerel yönetim binaları, sivil toplum örgütleri ve siyasi partiler bu tanım kapsamında değerlendirilir.
“Çevre” 18-2012 Çevre Yasası’nın 2’inci maddesinde belirtildiği üzere canlıların yaşamları boyunca ilişkilerini sürdürdüğü fiziksel, biyolojik ve sosyo-kültürel ortamı anlatır.
“Çevresel Altyapı”, Bu Plan amaçları bakımından kanalizasyon ve/veya atık su arıtma, arıtma tesisi, katı atık toplama ve/veya depolama ve/veya bertaraf etme, yağmur suyu toplama ve/veya arıtma, deniz suyu arıtma ve benzeri altyapıyı anlatır.
“Dere”, Kamu Derelerinin Korunması Yasası’nın 2’inci maddesinde belirtildiği üzere Bakanlar Kurulunca bir Emirname ile dere olarak ilan edilen bir kamu deresini veya bir kamu deresinin herhangi bir bölümünü anlatır.
“Dere Koruma Alanı” , Bu Planla Koruma Sınırları belirlenen dere ve su arklarının hemen çevresindeki vadi içerisinde kalan parselleri anlatır.
“Dere Yatağı”, Kamu Derelerinin Korunması Yasası’nın 2’inci maddeesinde belirtildiği üzere herhangi bir derenin su yolunun en son sınırları arasında kalan ve tüm set ve adacıkları da içine alan arazinin tümünü anlatır.
“Doğal Kaynak”, Anıt ağaç, nesli tükenme tehlikesi arzeden hayvan gibi canlı varlıkları ve bunların bağımlı olduğu hava, su ve toprak gibi cansız çevre unsurlarını anlatır.
"Doğal Zemin" Bu Plan amaçları bakımından herhangi bir arsanın veya arazinin, herhangi bir kazı (hafriyat) yapılmamış ve/veya doldurulmamış durumunu anlatır.
“Ekolojik Denge”, İnsan ve diğer canlıların varlık ve gelişmelerini sürdürebilmeleri için gerekli olan koşulların tümünü anlatır.
“Eğitim Kullanımı”, Toplumsal Hizmet kullanım türlerinden olup, kreş, okul öncesi eğitim, ilkokul, ortaokul, lise, meslek lisesi, özel eğitim, meslek yüksek okulu, üniversite, dershane ve benzeri eğitim verilen yerleri kapsar.
11
“Eğlence ve Dinlence”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, insanların eğlenme, dinlenme, spor ve kültürel gereksinimlerini karşılamak amacı ile kullanılan bina ve alanları anlatır.
“Eğlence Kullanımı”, Eğlence-Dinlence kullanım türlerinden olup restaurant, kafe, kahvehane, bar, meyhane, dans salonu, düğün salonu, festival alanı, disko, kumarhane, gece kulubü ve bet ofisi türü kullanımları kapsar.
“Esas Yasa”, 55/1989 İmar Yasası’nı anlatır.
“Eski Eser”, Eski Eserler Yasası’nın 2’inci maddesinde tanımlanan, saptanmış ve/veya listelenmiş olup olmadığına bakılmaksızın, tarih öncesinden günümüze kadar gelen süreçte üretilmiş olup ilgili bulundukları dönemin tarihi, sosyal, kültürel, teknik, mimari, sanatsal, ekonomik ve bilimsel düzey ve özelliklerini yansıtan yerüstündeki, yeraltındaki ve su altındaki her türlü taşınır ve taşınmaz tarih ve kültür varlıklarını ve/veya Eski Eserler Yasası metni içinde geçen kültür varlığı ifadesini anlatır.
“Ev Eşyası”, Ticaret türlerinden olup, mobilya, perde, döşemelik, halı, yer kaplaması, eski eşya, elektrikli ev aleti, aksesuar, cam eşyası ve benzerlerinin satıldığı yerleri anlatır.
“Geçit Hakkı”, Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası’nın 11A maddesinin (1)’inci fıkrasında belirtilen tanımı anlatır.
“Gelişme”, Esas Yasa’nın 16’ıncı maddesinde belirtildiği üzere başka bir Yasadaki herhangi bir diğer kurala bakılmaksızın, Esas Yasaya göre bir taşınmaz mal üzerinde veya altında veya içinde yer alan yapı ve inşaat, mühendislik , madencilik, tarım faaliyetleri veya üzerindeki binada yapılan herhangi bir nitelik ve kullanım değişikliği, yıkım, gelişme olarak kabul edilir.
“Gıda Dışı Ürünler”; Ticaret türlerinden olup ayakkabı, giyim eşyası satan dükkanlarla, telefoncu, kitapçı, kırtasiye, züccaciye, nalbur, eczane, fotoğrafçı, kuyumcu, oyuncakçı, spor malzemesi satış yeri, bilgisayarcı, çiçekçi ve benzeri gıda dışı mal satılan yerleri anlatır.
“Gıda Türü Ürünlerin Satıldığı Dükkanlar”, Ticaret türlerinden olup, manav, bakkal, kasap, balıkçı, süt ürünleri gibi evle ilgili ihtiyaç maddelerinin (dükkan dışında hazırlanan ve dükkanda satılan) satıldığı, ayrıca paket servisi veren pastahane, fırın, sandüviçci, dönerci, büfe ve benzeri gıda türü ürünlerin hazırlanıp satıldığı yerleri anlatır.
“1993 Girne Beyaz Bölge (Değiştirilmiş Şekli İle) Emirnamesi”, Beyaz Bölge diye anılan, 1974 öncesi Girne Belediyesi Eski sınırlarını içeren alanda Uygulanan Kural ve Koşulları kapsar. Bu Planın yürürlüğe girmesi ile söz konusu Emirname yürürlükten kalkar.
“2007 Girne İkinci Bölge Kapsamlı (Değiştirilmiş Şekli İle) Emirnamesi”, Karşıyaka, Lapta, Alsancak, Malatya, İncesu, Yeşiltepe, Ilgaz, Karaoğlanoğlu, Edremit, Karaman, Zeytinlik, Girne, Doğanköy, Karakum, Ozanköy, Beylerbeyi, Çatalköy, Arapköy, Beşparmak, Karaağaç, Esentepe ve Bahçeli yerleşim birimlerinin idari sınırları içerisinde kalan bölgede Uygulanacak Kural ve Koşulları kapsar. Bu Planın yürürlüğe girmesi ile 2007 Girne II. Bölge Kapsamlı (Değiştirilmiş Şekli ile) Emirnamesi’nin Girne ve Çatalköy Belediye hudutları içerisine giren kısımları yürürlükten kalkar.
12
“Hayvancılık”, Esas Yasa’nın 2’inci maddesindeki tarım tanımında belirtilen eti, yünü, kürkü veya tarımda kullanılmak için hayvan yetiştiriciliğini anlatır.
“Hizmet Ticaret”, Bu Plan kapsamı bakımından Kuaförler, berberler, tamirci dükkanları, kuru temizleyiciler, çamaşırhaneler, seyahat acenteleri, taksi yazıhaneleri ve benzeri kullanımlarla, jimnastik salonu, plates salonu ve benzeri ticari amaçlı küçük salonlar hizmet ticareti olarak kabul edilir.
“İkinci Sınıf Tatil Köyü”, 2012 Oteller Tüzüğünün (13.02.2014 Tarihli Değişiklik Tüzüğü ile Birleştirmiş) 56(1) maddesinde tanımlanan konaklama tesisini anlatır.
“İmar Gelişme Sınırı”, Esas Yasa’nın 11(2) maddesinde belirtildiği üzere, İmar planında, planın öngördüğü zaman süresi içinde, gelişmelerin sınırlandırılıp, denetlenebilmesi, kullanımların düzgün, planlı ve derli toplu olarak dağılımının sağlanması için çizilen ve 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları ve Plana ekli tapu haritalarında gösterilen sınırı anlatır.
“İmar Planı Sınırı (Plan Alanı Sınırı)”, Esas Yasa’nın 11(1) maddesinde belirtildiği üzere, İmar Planın kapsadığı alanı sınırlayan ve 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen sınırı anlatır.
“İnşaat Faaliyeti”, Esas Yasa’nın 2’inci maddesinde belirtilen tanımlanan, yıkım, yeniden (yeni) inşaat, onarım, tadilat, ekleme ve binayı değiştirecek her türlü faaliyeti anlatır.
“İskele”, Deniz taşıtlarının yanaştığı, ahşap veya beton malzemeden yapılmış denize doğru uzanan alanı anlatır.
“Kamu Kullanımı (Kamusal Hizmet Kullanımı)”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından yerel veya merkezi yönetim olmak üzere, kamu yönetimi tarafından sunulan, yerleşmelerin güvenliği, uygun ve etkin işlerliğini sağlayan hizmetleri anlatır.
Kamuya açık tuvaletler, itfaiye, postahane, polis, askeri kuruluşlar, salhane, mezarlık, elektrik ve telefon hizmet binaları, radyo istasyonu, otobüs terminali, uçak alanı, liman, çöp dökme alanı, kanalizasyon arıtma tesisi, deniz suyu arıtma tesisi ve benzeri amaçlarla bina ve/veya arsa veya arazinin kullanımı bu tanım kapsamında değerlendirilir.
“Kamu Yolu”, Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası’nın 2 maddesinde belirtildiği üzere kamunun geçit hakkı olan herhangi bir yol, meydan, patika, açık yer veya alanı anlatır ve yetkili makam tarafından veya rızasıyla kamu yolu olarak ayrılan herhangi bir araziyi de içerir.
“Kat Eklemesi”, Herhangi bir parsel üzerinde mevcut, izin almış bir bina üzerine, bu Plan kurallarına uygun olarak yapılacak her türlü katı veya katları anlatır.
“Kat Sayısı (Kat Adedi)”, Binaların bodrum haricindeki katlarının sayısını anlatır.
“Kazanılmış Hak”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından yukarıdaki 1.5.1 maddesi kapsamındaki hakları anlatır.
“Kazı ve Dolgu”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından herhangi bir amaç için, taşınmaz malın üzerinde ve/veya altında yapısal değişikliğe yol açacak ve/veya üzerindeki doğal kaynağı ve/veya ekolojik dengeyi bozacak ve/veya zarar verecek şekilde kazma ve/veya
13
doldurma ve/veya toprak ve/veya kum ve/veya çakıl ve/veya taş almayı ve/veya çıkarmayı anlatır.
“Konut Kullanımı”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından yaşamak, oturmak amacıyla kullanılan veya bu amaçla yapılan müstakil, ikiz, sıra, iç avlulu ve apartman türündeki binaları anlatır. Turistik tesisler , yurt ve benzeri konaklama birimlerini kapsamaz.
“Kıyı”, Kara yönünde kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan alanı, Deniz yönünde ise kıta sahanlığı ve/veya 500 metrelik mesafeye ve/veya 30 metre derinliğe kadar olan alanı anlatır.
“Kıyı Çizgisi”, Suyun taşkın durumları dışında kara parçasına değdiği noktaların birleşmesinden oluşan meteorolojik olaylara göre değişen doğal çizgiyi anlatır.
“Kıyı Kenar Çizgisi”, Bu Plan amaçları bakımından alçak basık kıyı özelliği gösteren kesimlerinde kıyı çizgisinden sonra kara yönünde su hareketlerinin oluşturduğu kumsal ve kıyı kullanımlarından oluşan kumluk, çakıllık, kayalık, sazlık ve benzeri alanların doğal sınırı; dar yüksek kıyı özelliği gösteren yerlerde ise şevin üst sınırını anlatır.
“Kullanım Değişikliği”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, herhangi bir bina ve/veya alandaki yürürlükteki yasa, tüzük, plan ve/veya Emirname kurallarına göre izni ve/veya Planlama Onayı bulunan kullanım şeklinin, bu Plan kurallarına göre değiştirilebilmesini anlatır. Yürürlükteki yasa, tüzük, plan ve/veya emirname kurallarına göre izni ve/veya Planlama Onayı bulunan boş dükkanın herhangi bir ticaret ve/veya eğlence ve/veya büro veya başka tür kullanım amacıyla kullanılması da kullanım değişikliği olarak kabul edilir.
“Kültürel Kullanımlar”, Eğlence-Dinlence kullanım türlerinden olup, sinema, tiyatro, müze, sergi salonu, sanat galerisi, kütüphane, kongre salonu gibi kültürel faaliyetleri kapsar.
“Mesleki Ofisler”, Mimarlık ofisleri, mühendislik ofisleri, avukatlık ofisleri, yataksız doktor muayehaneleri, muhasebe büroları, labaratuarlar, danışmanlık ofisleri, fizik tedavi merkezleri, diş klinikleri, diyetisyenler, veteriner, yataksız uyuşturucu veya sigara bırakma merkezi, müzik veya film kayıt stüdyoları, özel kurslar ve benzeri ofisleri kapsamaktadır.
“Orman”, 1985 K.K.T.C. Anayasası’nın ilan ve yürürlüğe girmesinden önce tapu kayıtlarında yüksek ve alçak orman alanı olarak kayıtlı bulunan orman sahaları ile 23 Kasım 1983 tarihli Resmi Gazete’nin EK IV ‘ünde A.E. 48 altında yayınlanmış olan ve 5.10.1983 tarihli Ç( K-1) 880-83 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Orman Sahası kapsamına alınan alanlar ve bu alanları tadil eden S(K-11) 133-07 B.K.K ile 23 Ocak,2007 tarihli Resmi Gazetenin EK IV ‘ünde yayınlanmış olan ve Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında ve tapu haritalarında gösterilen alanları anlatır.
“Otopark”, Yürürlükteki diğer başka yasa veya tüzükteki kurallara bakılmaksızın, bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından bir binayı ve/veya alanı, çeşitli amaçlar için kullanan gerçek ve tüzel kişilere ait ulaşım ve taşıma araçları için binanın içinde ve/veya oturduğu parselde, açık ve/veya kapalı, bodrumda ve/veya diğer katlarda düzenlenen alanları anlatır.
“Özel Belgeli Otel”, 2012 Oteller Tüzüğünün (13.02.2014 Tarihli Değişiklik Tüzüğü ile Birleştirmiş) 60’ıncı maddesinde tanımlanan konaklama tesisini anlatır.
14
“Özel Eğitim”, Eğitim kullanım türlerinden olup fiziksel veya zihinsel engellilere eğitim verilen yerleri anlatır.
“Parsel”, Tapu haritalarında gösterilen ve taşınmaz mal olan arsa ve araziyi anlatır.
“Parselleme”, Bu Plan amaç ve kapsamları bakımından, herhangi bir başka yasa ve/veya tüzükteki tanıma bakılmaksızın, herhangi bir arazinin, üzerine bina ve/veya yapı ve inşaat ve/veya Esas yasada tanımlanan ve bu Planda belirlenen yapılabilecek diğer gelişme kapsamında olan gelişmeleri yapmak ve/veya bu amaçlarla kullanmak ve/veya üzerinde herhangi bir başka tasarrufta bulunmak üzere yol, su, elektrik ve benzeri türde altyapısı yapılarak, birden fazla arsaya bölünerek arazinin yapısında yapısal değişiklik yapılmasını anlatır.
“Pazar Yeri”, Ticaret türlerinden olup, haftanın belli günlerinde kurulan pazar alanını kapsar. Kapalı Pazar yeri bunun dışındadır.
“Planlama Alanı”, Bu Plan kapsamı bakımından Girne ve Çatalköy Belediye hudutları içerisinde kalan Girne, Zeytinlik, Karaoğlanoğlu, Karaman, Edremit, Doğanköy, Karakum, Ozanköy, Beylerbeyi, Çatalköy ve Arapköy yerleşimlerinin yönetim alanlarının kapsadığı alanı anlatır.
“Planlama Makamı”, Esas Yasa’nın 2’inci maddesinde belirtildiği üzere Şehir Planlama Dairesini anlatır.
“Planlama Onayı”, Koşullu veya koşulsuz olarak verilen ve Esas Yasa’nın 17'nci maddesinde belirtilen izni anlatır.
“Restorasyon”, Eski Eserler Yasası’nın 2’inci maddesinde belirtildiği üzere taşınmaz eski eserin tarihi ve kültürel özellikleri, yapılış teknikleri gözönünde bulundurularak, röleve ve/veya restitusyon projeleri dikkate alınarak, tümünün veya bir kısmının canlandırılarak yenilenmesi için, yapılan her türlü onarım işleri ile planlamaya uygun olarak günün koşullarına göre kullanım getirilmesini anlatır.
“Poliklinik”; Bu Plan amaçları ve kamsamı bakımından hastanın ön tanısının, ayakta veya kısa süreli yatılı tedavisinin yapıldığı, ileri tetkik ve tedavilerin gerektirdiği olguların ilgili hastanelere yönlendirildiği klinikleri anlatır.
“Sahil Şeridi”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından sahil şeridi, 1985 KKTC Anayasasının 38’inci maddesindeki tanımı ile eşdeğer mal yasası uyarınca 30 Eylül 1992 tarihli resmi gazetenin Ek IV’ünde yayınlanan, 23 Eylül 1992 tarihli ve E-967-92 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile ilan edilen yeri anlatır.
“Servis Ticaret” , Ticaret türlerinden olup bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından oto elektrik, lastik tamir, oto döşeme, eksoz tamir, motosiklet tamir ve benzeri kullanımlardır.
“Sosyal Hizmet kullanımı”, Toplumsal Hizmet kullanım türlerinden olup, gençlik merkezi, yaşlı bakım evi, öksüzler yurdu ve benzeri sosyal amaçlı merkezlerle, hayvan barınağını anlatır.
“Site”, Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası’nın 2’inci maddesinde belirtildiği üzere aynı parsel veya parseller içerisine inşa edilmiş birden fazla binadan
15
oluşan ve arazi ile müşterek kullanılan kısımların tüm bina sahiplerine ait olduğu ve seri planına göre her binanın ayrı ayrı kaydı yapılmış olan binalar topluluğunu anlatır.
“Spor-Dinlence Kullanımı”, Eğlence-Dinlence kullanım türlerinden olup park ve bahçeler, stadyum, açık spor alanı, kapalı spor alanı, yarış alanı, piknik alanı, kamp alanı ve benzeri kullanımları kapsar.
“Sulak Alan”, 18-2012 Çevre Yasası’nın 2’inci maddesinde belirtildiği üzere, denizlerin gelgit hareketlerinin çekilme devresinde altı metreyi geçmeyen derinliklerdeki deniz suyu da dahil olmak üzere, doğal veya yapay, devamlı veya geçici, suları durgun veya akıntılı, tatlı, acı veya tuzlu, sular, bataklık, sazlık veya benzeri alanları anlatır.
“Tadilat, ilave veya “tamirat”, Yollar ve Binaları Düzenleme Yasası’nın 2’nci maddesinde belirtildiği üzere binalarla ilgili olarak kullanıldığında, binanın boyutlarını değiştiren herhangi bir yapısal tadilat, ilave veya tamiratı anlatır.
“Tarım”, Bu plan amaçları bakımından bahçecilik, meyve, sebze ve tahıl yetiştiriciliği, toprağın otlak , mera , bostan, fidanlık veya başka tarımsal amaçlarla kullanıma bağlı olarak kullanılmasını ifade eder.
“Taşınmaz Mal”, Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası’nın 2’inci maddesinde belirtilen tanımı anlatır.
“Ticaret Kullanımı”, Başka herhangi bir yasadaki tüzükteki tanıma bakılmaksızın bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, binanın, alım satım yapmak, hizmet üretmek, sunmak, satmak amacı ile kullanılmasını anlatır. Perakende Ticaret (Gıda, gazete bayi, ev eşyası ve gıda dışı ürünlerin satıldığı yerler), hizmet ticareti, servis ticareti, benzinci, süpermarketler, Pazar yeri, araç galerisi ve boş dükkanlar ticaret olarak kabul edilir.
“Toplumsal Hizmet Kullanımı”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından Toplumsal yaşamın sürdürülebilmesini, toplumun refahını, sağlığını ve eğitimini sağlamak amacı ile sunulan eğitim, sağlık, ibadet, sosyal hizmet ve benzeri hizmetler için bina ve/veya arsa veya arazinin kullanılmasını anlatır.
“Turistik Bangalov”, 2012 Oteller Tüzüğünün (13.02.2014 Tarihli Değişiklik Tüzüğü ile Birleştirmiş) 57’inci maddesinde tanımlanan konaklama tesisini anlatır.
“Turistik Pansiyon”, 2012 Oteller Tüzüğünün (13.02.2014 Tarihli Değişiklik Tüzüğü ile Birleştirmiş) 63’üncü maddesinde tanımlanan konaklama tesisini anlatır.
“Yapılaşma Kuralları”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, yıkım dışındaki yapı ve inşaat maksatlı her türlü inşaat faaliyeti ile ilgili kural ve koşulu anlatır ve arazi kullanım türü, inşaat taban alanı, inşaat toplam alanı, inşaat taban alanı oranı ve inşaat toplam alanı oranı ile binanın kütlesi, formu, ölçeği, bina kat sayısını, bina yüksekliğini, çatı tipini, malzeme türünü ve binayı biçimlendiren benzeri diğer unsurları kapsar.
“Yeşil Alan”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, toplumun yararlanması, dinlenmesi, spor yapması ve benzeri amaçlar için ayrılan ve Planın 4.4.10 maddesinde belirtilen alanları kapsar.
16
“Yeterli Yol ”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, güvenli ve konforlu bir şekilde taşıt ve/veya yaya ulaşımını sağlayan ve altyapısı mevcut olan en az bir kamu yoluna bağlanan, kamuya ait mevcut yolu anlatır.
“Yıkım”, Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından herhangi bir binanın bir kısmının veya tamamının ortadan kaldırılmasını anlatır.
“Yöresel Ev”, 2012 Oteller Tüzüğünün (13.02.2014 Tarihli Değişiklik Tüzüğü ile Birleştirmiş) 62’inci maddesinde tanımlanan konaklama tesisini anlatır.
“Yurt”, Eğitim Ortak Hizmetler Dairesi (Kuruluş, Görev ve Çalışma Esasları) Yasası’nın 5(7) maddesi altında yayınlanan “Yüksek Öğrenim Yurt Tüzüğü’nün” ve/veya yerine çıkarılacak yasal mevzuata uygun olarak, öğrencilere hizmet veren binaları anlatır.
“Yükseklik”, Tadil edilmiş şekli ile Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası Tüzüğü’nün 2’nci maddesinde belirtildiği üzere bir bina ile ilgili olarak, yolun en yüksek yeri veya böyle bir yol olmadığı yerlerde bina cephesinin ortasının hemen önündeki arazinin tabiği seviyesinden dış duvarın tepesinin seviyesine kadar veya meyilli çatılı bir bina halinde, saçak seviyesine kadar ölçüldüğünde bulunan düşey mesafeyi anlatır.
“Zemin Kat”, Tadil edilmiş şekli ile Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası Tüzüğü’nün 2’inci maddesinde belirtildiği üzere bitişiğindeki yer veya yol seviyesinden veya ona yakın bir yerden dış girişi olan bina katını ve bu gibi iki kat bulunması halinde bunlardan daha alçakta olanı anlatır.
17
2. VİZYON, AMAÇ VE STRATEJİLER
2.1 VİZYON
Planlama Makamı olarak Dairemiz, Girne ve Çatalköy Belediyeleri ile birlikte; Planlama
Alanı hudutları içerisinde mevcut gerçekler, umutlar, hayaller, tehlike ve fırsatlar
gözetilerek 2037 Yılında Nasıl bir Geleceğin hedeflendiğine yönelik olarak Kurum,
Kuruluş ve Sivil Toplum Örgütlerinin katılımı ile 9 Şubat 2017 tarihinde bir toplantı
düzenlemiştir.
Toplantıda her katılımcı temsil ettiği kurum, kuruluş veya sivil toplum örgütünün
hassasiyetleri doğrultusunda vizyonunu ortaya koymuş, tüm vizyon cümleleri
aşağıdaki beş alt başlık altında ayrıştırılarak farklı hassasiyetlerden temsilcilerden
gruplar oluşturulmuş ve söz konusu vizyon cümleleri gruplar tarafından geliştirilmiştir.
Vizyon Alt Grupları;
Makroform
Trafik Ulaşım, Dereler ve Alt Yapı,
Çevre, Ekoloji ve Kıyılar
Ekonomi, Turizm ve Üniversiteler,
Kent Estetiği ve Kültürel Miras ile Yaşam Kalitesi, Kültür Sanat ve Yeşil Alanlar
Alt gruplar tarafından özetle, Girne merkezin yükünü hafifletecek çok merkezli bir
yapıya geçildiği, yaşam alanları ile ekonomik aktivite alanları, dinlence eğlence alanları,
sağlık ve eğitim alanları arasındaki ulaşılabilirliğin artırıldığı, toplu taşıma hizmetleri
yanında, bisiklet ve yürüyüş yollarının artırıldığı, doğal çevrenin korunduğu, taşkın
risklerinin önlendiği, Üniversitelerde eğitim kalitesinin artırıldığı, turizmin öncü sektör
olduğu bölgede sürdürülebilir bir yapı için küçük ve orta ölçekli turizm tesislerinin
teşvik edildiği, geleneksel köy dokularının ve kültürel miras alanlarının korunduğu,
sahillerin toplum yararına düzenlendiği, açık ve yeşil alanı bol bir yaşam alanı
hedeflenmektedir.
Sonuç olarak Vizyon alt gruplarının görüşleri ışığında Planlama Alanı hudutları içerisinde 2037 yılı için aşağıdaki Vizyon belirlenmiştir.
“Kültürel ve Turizm Değerleri ile Karakterini Koruyarak Zenginleşen, Düzenli Gelişmenin ve Mekanlar Arası Erişilebilirliğin Yüksek Olduğu, Sahillerin Toplumun Kullanımına Açıldığı, Özgün, Sürdürülebilir bir Yaşam Alanı”
18
2.2 AMAÇ
Planlama alanı bütününde genel olarak koruma kullanma dengesinin sağlandığı
sürdürülebilir kalkınmayı desteklemek, ekolojik dengeyi bozacak olası etkileri
gidermek, yaşanan hızlı ve kontrolsüz kentleşmenin yarattığı parçacı gelişmeyi ve
sektörel sorunları ortadan kaldırmak ve sektörel gelişmeleri yönlendirecek arazi
kullanım kararlarını belirlemek amaçlanmaktadır.
Bu doğrultuda Planın Ana Amaçları şunlardır;
a) Kontrollu gelişmenin sağlanması,
b) Sektörler arası eşgüdümün sağlanması ve olası çatışmaların ortadan kaldırıldığı
bir ekonomik gelişmenin yönlendirilmesi,
c) İstihdam olanaklarının artırılması ve çeşitlendirilmesi, tek sektörlü yatırım
yerine çok sektörlü yatırım odaklarının desteklenmesi,
d) Toplumsal çatışmaları asgariye indirgeyecek mekansal politikaların
oluşturulması,
e) Sağlık, eğitim ve benzeri toplumsal hizmet ihtiyacının büyük oranda kamu
tarafından karşılanması,
f) Plan alanında standartlar dahilinde yeni açık ve yeşil alanlar oluşturulması,
mevcut yeşil alan varlığının niteliğinin ve kalitesinin artırılması,
g) Mevcut potansiyellerin desteklendiği ve sosyo-ekonomik yaşam kalitesinin
artırıldığı gelişimin sağlanması,
h) Yerleşim birimlerinin özgün kimliklerinin geliştirilmesi ve uyumlu
birlikteliklerinin sağlanması,
i) Altyapı yatırımlarının sosyal, ekonomik, kültürel gelişimle koordineli ve
çevresel değerlere duyarlı bir şekilde oluşturulması,
j) Mekanlar arası ulaşım sürelerinin azaltılması ve güvenliğin artırılması,
k) Doğal, kültürel, tarihsel, sosyal ve ekonomik değerlerin korunması ve
geliştirilmesi,
l) Korunması gerekli alanlarda kentsel gelişme baskılarını azaltacak önlemlerin
alınması,
m) Potansiyel risk ve tehlikelerin önlenmesi.
19
2.3 STRATEJİLER
Yukarıdaki 2.2 Maddesinde belirtilen Amaçlara ulaşmak için belirlenen ana stratejiler;
1) İmar Gelişme Sınırlarının belirlenmesi;
Halihazırda yapılaşmasını büyük ölçüde tamamlamış alanlar arasında kalan
yapılaşmamış alanlarla bu alanların hemen bitişiğindeki alanların kentsel gelişmeye
açılması, kentsel gelişmenin bu alan içerisinde toparlanması ve aşağıdaki 8’inci
paragrafta belirtilen doğal çevrenin ve hassas alanların korunması,
2) Nüfus Yoğunluğu kademelenmesi;
Mevcut nüfus yoğunlukları, insanların yaşam alışkanlıkları, koruma alanları,
bölgenin karakteri ve taşıma kapasitesi, doğal ve yapay eşikler dikkate alınarak
Köyiçi dokusu dışında kalan alanlarda yerleşim merkezlerinden dışa doğru azalan
bir yoğunluk dağılımı öngörülmüştür.
3) Çok Merkezli bir yapı ve kademelenme
Girne merkeze olan yükün hafifletilmesi için çok merkezli bir yapının oluşturulması
öngörülmüştür. Bu bağlamda Girne merkez dışında, biri Planlama alanının batısına,
diğeri ise doğusuna hizmet sunacak yeni iki alt merkez hedeflenmektedir.
4) Açık ve Yeşil Alanların Oluşturulması;
Bölgesel park alanları ile yeşil kuşakların oluşturulması, özellikle de Beşparmak
dağlarından denize doğru uzanan dere yataklarının yeşil kuşak içerisinde yer
alması, kamuya ait parsellerle hali arazilerin (halihazırda ulusal güvenlik maksatları
için kullanılanlar dahil) toplumsal hizmet ve altyapı kullanımları yanında açık ve
yeşil alan oluşturmak amacı ile ayrılması,
5) Arazi Kullanım Kararlarının Belirlenmesi;
Turizm ve eğitim sektörleri başta olmak üzere teknik altyapı, sosyal altyapı ve diğer
tüm sektörel gelişmeleri yönlendirecek arazi kullanım kararlarının, politikalarının
ve standartlarının belirlenmesi,
Şehir içinde kirlilik yaratan atölye, trafo, ağıl ve benzeri kullanım türlerine yeni
alanlar gösterilerek mevcut kullanımlarda kullanım değişikliğine gidilmesi,
6) Tarihi Kültürel Miras Alanları ile Köyiçlerinin Korunması;
Arkeolojik sit alanlarının, anıtsal yapıların ve diğer eski eser alanlarının korunması,
Köyiçlerinin ve köyiçi dokusuna sahip alanların mimarisine, silüetine ve özgün
kullanımlarına uygun olarak korunması ve geliştirilmesi,
20
7) Ulaşım Ağının Çeşitlendirilmesi;
İmar Planı alanının Plan alanı dışındaki ve kendi içerisindeki yerleşme ve mekanlar
arasındaki erişilebilirliğinin güçlendirilmesi, yaya, bisiklet ve toplu taşımacılığın
geliştirilmesi,
8) Doğal Çevrenin ve Hassas Alanların Korunması;
Orman alanlarının ve orman nitelikli alanların korunması, kıyıların toplum yararına
kullanımı ve sürekliliğinin sağlanması, eğimli alanların doğal yapısının korunması.
Su kaynakları ve benzeri alıcı ortamların kirlenmesinin önlenmesine yönelik
tedbirlerin alınması. Dere yataklarında yapılaşmanın önlenmesi, erezyon ve
heyelan alanlarının doğal yapılarının korunması.
9) Gerekli alt yapı yatırımlarının yapılması;
Yukarıdaki 7’inci paragrafta belirtilen ulaşım altyapısı dışında, Planlama Alanının
tamamına hizmet sunacak yeni bir atık su arıtma tesisi, katı atık transfer istasyonu,
içme suyu, elektrik ve enerji altyapısı,
Öngörülmektedir.
21
3. ANA POLİTİKALAR
3.1 EKONOMİK POLİTİKALAR
1. Turizm Gelişim Yasası madde 13(5)(C) uyarınca, sosyal, ekonomik ve fiziksel taşıma kapasiteleri dikkate alınarak tüm Girne Bölgesi için belirlenen azami yatak sayısı olan 23 bin rakamına riayet edilmesi.
2. Turizm Gelişim Yasası 13(5)(C) maddesine uygun olarak Köyler özellikleri ile korunarak odak noktaları haline getirilmesi.
3. Yerel halka daha çok ekonomik katkı sağlayacak, alt ve üst yapı yatırımlarının çevre,
sosyo kültürel yapı ile uyumlu olabileceği küçük ve orta ölçekli tursitik tesislerin
toplam yatak sayısı içerisindeki payının yükseltilmesi.
4. Turizm Gelişim Yasası, madde 13(5)(B) altında agro turizm açısından şarapcılık, zeytincilik, harupçuluk ve diğer özgün ürünlerin geliştirilmesine olanak sağlanması. (planlama alanı hudutları içerisinde ağırlıklı olarak zeytin)
5. Dağlık alanların turizm ve rekreasyon için sunduğu ekonomik gelişme ve yaşam kalitesini artırma fırsatlarının değerlendirilmesi,
6. Halihazırda ikincil konut olarak önemli bir paya sahip olan konutların kullanım sürelerinin artırılması veya özel ve kamu işbirliği içerisinde turizme kazandırılması.
7. Girne Turizm Limanı ve Girne Antik Limanın amacına uygun bir şekilde hizmet verebilecek duruma dönüştürülmesi.
8. Planlama alanının sosyal, fiziki ve çevresel taşıma kapasitesi uyarınca öğrenci sayısına sınırlama getirilmesi.
9. Esnafın ve genel anlamda kent ekonomisinin daha iyi pay alabilmesi için üniversite öğrencilerinin konaklama alanlarına düzenleme getirilmesi.
10. Planlama alanı hudutları içerisinde yer alan üniversitelerin kentle olan ilişkilerinin güçlendirilmesi.
11. Ofis, perakende ticaret ve benzeri ticari faaliyetlerin toplumsal ihtiyaçlar, kullanıcıların erişilebilirliği ve ekonomik olarak sürdürülebilirlik ilkeleri gözetilerek belirlenmesi.
12. Oto elektrik, motorlu araç tamir, el sanatları biçiminde imalat yapan işletmeler ve benzeri küçük ölçekli sanayi faaliyetlerinin toplu olarak karşılanması için gerekli önlemlerin alınması.
13. Balıkçılığın gelişmesine özen gösterilmesi.
22
14. Planlama alanı hudutları içerisinde hayvancılık işi ile uğraşan gerçek veya tüzel kişilerin bu faaliyetlerini, çağdaş üretim normlarına uygun olarak, sürdürmelerine olanak sağlanması.
15. İnşaat ruhsatı alındıktan sonra belirlenecek olan makul sürede tamamlanan yapıların özendirilmesi.
23
3.2 ÇEVRESEL POLİTİKLAR
1. Yeraltı sularının doğal beslenmesini sağlayan su havzaları, dere yatakları ve su arklarının korunması, yapılaşmadan arındırılması.
2. “Sulak Alanların Korunması ve Yönetimi Tüzüğü” kapsamında olmayan diğer göletlerin rehabilite edilmesi.
3. Orman alanlarının miktarı, kalitesi, bütünlüğü ve sahip olduğu biyolojik çeşitlilik ve yaban hayatın korunması.
4. Orman vasfı taşıyan, ancak orman mülkiyetinde yer almayan kamu arazileri ve hali arazilerin orman rejimine dâhil edilerek ağaçlandırılması.
5. Orman vasfı taşıyan ancak özel mülke ait olup orman mülkiyetinde olmayan ve orman mülkiyetinde olan alanlarla bütünlük oluşturabilecek arazilerin kayıt altına alınması için gerekli önlemlerin alınması.
6. Müdahale edilmemiş doğal biyolojik çeşitliliğin, çevresel ortamın ve kaynakların korunarak sürdürülebilir gelişimininin sağlanması.
7. Yerleşim alanları dışında kalan bölgesel özellikler nedeniyle yetişen zeytin, harup ve benzeri ağaçlarla, verimli tarım toprakları ve halihazırda tarım yapılan yerlerin korunması.
8. Yerleşim alanları içerisinde kalan bölgesel iklim ve toprak özelliklerinin sağladığı avantajla özel ürün olarak yetişen zeytin, harup ve benzeri ağaçların yapılaşmadan asgari şekilde etkilenmesi için önlemler alınacaktır.
9. Fasıl 76 Zeytin ve Başka Ürünleri (Koruma) Yasasına ve diğer ilgili bitkisel üretim ile ilgili yasal mevzuatlara uyulması.
10. Katı ve sıvı atıklardan kaynaklanan kirliliğin önlenmesi.
11. Hayvancılık faaliyetlerinden kaynaklanan çevre kirliliğinin önlenmesi.
12. Kıyıların doğal yapısının korunması ve kirlenmesinin önlenmesi
13. Kıyılar herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açık olacak şekilde düzenlenmesi.,
14. Yeşil alanların nicelik yanında niteliğinin artırılması.
15. Özellikle Nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu kent merkezlerindeki boş durumdaki kamusal alanların yeşil alan olarak düzenlenmesi.
16. Sanayiden kaynaklanan kirliliğin önlenmesi.
17. İnşaat ve yıkım faaliyetlerinden, toprak yol ve otopark yerlerinden kaynaklanan hava kirliliğinin önlenmesi.
24
18. Turizmin yoğun olarak yaşandığı yaz aylarında istisnai durumlar dışında kanalizasyon, yol, kaldırım ve benzeri altyapı çalışmaların yapılmamasına özen gösterilmesi.
19. Kanalizasyon sistemi bulunmayan yerlerde uygun alanlara vidanjör atık sularını arıtacak tesislerin kurulmasının desteklenmesi.
20. Açık hava diskoteği, düğün salonu ve benzeri kullanımlardan kaynaklanan gürültü kirliliğinin önlenmesi.
21. Doğal afetlere karşı dayanıklı yerleşmelerin oluşturulması.
22. Taşkın yönetim planları2 hazırlanana kadar geçecek olan süreçte gerekli önlemlerin alınması.
23. Hazırlanacak olan Taşkın Yönetim Planında, Girne-Çatalköy İmar Planında halihazırda kentsel gelişmeye açık alanların muhtemel taşkın alanlarında yer alması ve benzeri durumlarda İmar Planı Revize edilinceye kadar geçecek sürede Taşkın Yönetim Planında belirlenen kural ve koşullara uyulması.
2 Taşkın öncesinde, taşkın esnasında ve taşkın sonrasında iyileştirme ve müdahale etme gibi çalışmaların planlanması ve yönlendirilmesi.
25
3.3 MEKANSAL POLİTİKALAR
1. Kentsel gelişme yönleri ve alanlarının, hedef yıla ilişkin nüfus kabulleri ve gelişme potansiyelleri doğrultusunda belirlenmesi.
2. Kentleşme maliyeti düşük, doğal çevreyi tahrip etmeyen yerleşimler oluşturulması.
3. Yerleşmelerin, sosyal ve teknik altyapı standartları yüksek, sağlıklı yaşanabilir yoğunlukta gelişmesi.
4. Yerleşim alanları içerisindeki yoğunluk kararlarının orman alanlarını, tarım alanlarını, tarihi ve kültürel değerleri ve benzeri hassas alanları tehdit edici yönde olmamasına özen gösterilmesi.
5. %18 ve üzeri eğimli alanlarda dere yataklarının, biyolojik çeşitliliğin, manzara değerinin, tarihi ve kültürel miras alanlarının korunmasını engellemeyecek sınırlı ve düşük yoğunluklu gelişmelere izin verilmesi.
6. Tarihi ve kültürel değere sahip köyiçi yerleşim alanlarının özgün yapıların korunması, ekonomik, fiziksel ve sosyal yönden canlandırılması, toplumsal yapılarının güçlendirilmesi.
7. Yerleşimlerin yerel özgünlüğünün ve estetiğinin geliştirilmesi, açık alanlarının artırılması.
8. Yeni yapılaşmalarda yerleşimin sahip olduğu doku ve yapılaşma özellikleri ile çevresinin doğal özelliklerinin dikkate alınması.
9. Konut alanları içerisinde kalan büyük ölçekli mevcut otellerin konut alanlarına olan olumsuz etkilerinin (trafik sorunu, trafikten kaynaklı güvenlik sorunu, park yeri sorunu) giderilmesi.
10. Üniversite öğrencilerine kampüs içi yurt imkanları dışında barınabilecekleri yurt ve konutlar için uygun konumlarda yer ayrılması.
11. Üniversite kampüslerinin ihtiyaçlarına ve bulundukları bölgenin karakterine göre yapılaşma kural ve koşullarının belirlenmesi ve kampüslerde yeterli miktarda açık alan yaratılması.
12. Gündelik ihtiyaçlar, hizmet ve spora yönelik ticari ihtiyaçların yürüme mesafesi içerisinde karşılanması.
13. Alışveriş alanları toplu taşıma olanaklarına uygun olarak planlanacaktır.
14. Yerleşim alanları ile ekonomik faaliyet alanları, eğitim, sağlık gibi sosyal altyapı tesisleri, kıyı rekreasyon alanları, kent ve bölge parkları arasında güçlü bir ulaşım ağı planlanması.
15. Toplu taşımanın teşvik edilmesi.
16. Girne-Karaoğlanoğlu ve Girne-Çatalköy ana yolunun yükünün hafifletilmesi.
26
17. Girne kent merkezindeki trafik yoğunluğu hafifletilmesi.
18. Kıyıların sürekliliğinin sağlanması, erişilebilirliğin artırılması.
19. Planlama Alanı taşıma kapasitesi nüfusuna ilave olarak oteller, okullar, hastaneler ve benzeri faaliyetlerden kaynaklanacak atık su miktarının hesaplanarak Planlama alanı geneline hizmet sunacak bir “Atık Su Arıtma Tesisi” planlanması.
20. Telekominikasyon ve elektirik ve enerji altyapısı ile ilgili projelerin, İmar Planın nüfus dağılımı ve arazi kullanım dağılımı dikkate alınarak hazırlanması, hazırlanmış olanların ise bu Plana uygun olarak gözden geçirilmesi.
21. Altyapı faaliyetleri ile ilgili yapılacak gelişmelerde olası çevresel etkileri azaltmak için gerekli önlemlerin alınması.
22. Arkeolojik Sit alanları, anıtsal yapılar ve benzeri eski eser alanlarının korunması..
23. Eski Eserler Yasası’nın 8(1) maddesi uyarınca belirlenen ancak henüz listelenmeyen tek veya toplu taşınmaz eski eserlerin görünümü ve doku bütünlüğünü etkileyecek yapılaşmalara izin verilmemesi.
24. Tarihi ve Kültürel Miras Alanlarının ulaşılabilirliklerinin artırılması.
25. Girne kent merkezinde ve köy merkezlerinde atıl durumda bulunan tarihi binaların restore edilerek kültür ve sanat amaçlı kullanımının teşvik edilmesi.
27
3.4 SOSYAL POLİTİKALAR
1. Planlama Alanı hudutları içerisindeki Eğitim Hizmetlerinin (Okul öncesi eğitim, ilköğretim, Ortaöğretim) büyük bir bölümünün Devlet tarafından karşılanması.
2. Okulların türlerine göre yer seçim politikaları, azami öğrenci sayıları, açık-kapalı alan standartlarının belirlenmesi.
3. Okul gereksiniminin, plan dönemi süresince, planlama alanı hudutları içerisine gelebilecek dejure nüfus uyarınca, belirlenen yapılaşma karakter bölgeleri içerisindeki okul çağı öğrenci sayıları baz alınarak belirlenmesi.
4. Okullardaki yapı arsa oranları, taban alanı oranları ve bina kat adetleri eğitim kurumlarının kapalı ve açık alan ihtiyaçları ve öğrencilerin yaş grupları dikkate alınarak belirlenmesi.
5. Artan nüfusa paralel, devlete ait özel eğitim kurumu ihtiyacının karşılanması.
6. Kamu veya özel olmak üzere sağlık ve sosyal hizmetlerin, hizmet edeceği nüfusun ihtiyacını karşılayacak nitelikte, nicelikte ve uygun konumda olması.
7. Hastane ihtiyacının sadece Plan alanı içerisinde yaşayanlar değil tüm Girne kıyı şeridi düşünülerek karşılanması.
8. Kıyıların toplum yararına planlanması.
9. Yerleşimlerin karakterine ve insanların yaşam alışkanlıklarına uygun olarak konut tiplerinin ve konut alanlarının çeşitlendirilmesi.
28
4. GELİŞME PLANI, ARAZİ KULLANIM KARARLARI, YAPILAŞMA KURAL VE
KOŞULLARI
4.1 KONUT İHTİYACI
Planlama alanı hudutları içerisinde 2037 Nüfus Projeksiyonu uyarınca konut
ihtiyacının3 hesaplanabilmesi için sürekli ikamet edilen konutların, mevsimsel veya
yatırım amaçlı kullanılan boş veya ikincil konutların ve niteliksiz konutların4 miktarına
ihtiyaç duyulmaktadır. Bu konuda Mevcut Durum ve Analiz Raporunun 6.4 Konut ve
2.1.4 Yapısal Durum maddelerinde yer alan tespitlere ve bazı varsayımlara dayalı
olarak bir tahmin yürütülmüştür.
2016 Mayıs ayında tamamlanan arazi kullanım çalışmaları sonucunda Planlama Alanı
genelinde 25765 adet konut tespit edilmiştir. Yapısal durumları bakımından kötü veya
yıkıntı durumda tespit edilen bina sayısı toplam bina sayısının %4’ü kadardır.
Planlama Alanı hudutları içerisindeki 2037 yılı için ihtiyaç duyulacak konut adedi
hesaplanırken, boş ve ikincil konutların toplam konut sayısına olan oranı (%39,65) ile
ortalama hane halkı büyüklüklerinin (2.77 kişi/hane) 2011 yılı verileri ile aynı olacağı
buna karşın niteliksizleşecek konutların oranın ise 2016 arazi kullanım çalışmalarında
tespit edilen %4 oranından %5’e yükseleceği varsayılmıştır.
3 Konut İhtiyacı: Asgari düzeyde barınma ihtiyaçlarını karşılamak için gerekli konut sayısı ve kalitesi ile belli bir zamanda mevcut konut sayısı ve kalitesi arasındaki fark olan konut ihtiyacı, kişilerin demografik özelliklerinden ve mensup oldukları sınıftan bağımsız olarak herkes için geçerlidir. Konut ihtiyacı salt bir sayısal değeri değil çevresiyle birlikte sağlıklı koşullar taşıması gereken yapıları ifade eder. Hane halkı sayısının mevcut konut sayısından fazla olması seklinde tanımlanabilecek konut ihtiyacı, "açık" ve "gizli" şekillerde görülebilir. Aşırı kalabalık, birden çok ailenin yasadığı konutlar ile niteliksiz, kalitesiz, güvenliksiz ve dayanıksız konutlar gizli konut ihtiyacı içinde değerlendirilir. Konut ihtiyacı, kişilerin ödeyebilme gücü ve tercihlere bakılmaksızın, asgari seviyede barınabilmelerini sağlamak için , gelecekte gerekli olan konut sayısı ve niteliğinin, mevcut konut sayısının ve niteliğinden farkıdır. Bu çerçevede konut ihtiyacının hesaplanabilmesi için geniş çaplı araştırmaların, gelecekteki nüfus artış tahminlerinin, ekonomik siyasal gelişme senaryoları ışığında planlama senaryolarına bağlı iç ve dış göç hareketlerinin ve tahminleri yapılır.
4 Niteliksiz konutlar, ihtiyacı karşılayamama, eskime, ömrünü doldurma ve rantsal nedenlerle mevcut konut stokundan düşülecek olan konutları ifade eder.
29
Tablo 1: Planlama Alanı Genelindeki 2016-2037 Yılları Arası Konut İhtiyacı
2016 2017 2022
Projeksiyon Nüfus (Dejure)
Konutta Sürekli Yaşayan Fert Sayısı
Sürekli İkamet Edilen Konut
Toplam Konut
Boş ve İkincil Konutlar
Projeksiyon Nüfus (Dejure)
Konutta Sürekli Yaşayan Fert Sayısı
Sürekli İkamet Edilen Konut
Toplam Konut
Boş ve İkincil Konut
2016-2017 Arası Konut
İhtiyacı
Projeksiyon Nüfus (Dejure)
Konutta Sürekli Yaşayan Fert Sayısı
Sürekli İkamet Edilen Konut
Toplam Konut
Boş ve İkincil Konut
Niteliksiz Konutlar (%5)
2017-2022 Arası Konut
İhtiyacı
49296 43074 15550 25765 10215 51480 44983 16239 26906 10667 1141 60190 52593 18987 31459 12472 1288 5841
2027 2032 2037 2016-2037 Yılları Arası Konu
t İhtiya
cı
Projeksiyon Nüfus (Dejure)
Konutta Sürekli Yaşayan Fert Sayısı
Sürekli İkamet Edilen Konut
Toplam Konut
Boş ve İkincil Konutlar
2022-2027 Arası Konut İhtiyac
ı
Projeksiyon Nüfus (Dejure)
Konutta Sürekli Yaşayan Fert Sayısı
Sürekli İkamet Edilen Konut
Toplam Konut
Boş ve İkincil Konut
2027-2032 Arası Konut İhtiyac
ı
Projeksiyon Nüfus (Dejure)
Konutta Sürekli Yaşayan Fert Sayısı
Sürekli İkamet Edilen Konut
Toplam Konut
Boş ve İkincil Konut
2032-2037 Arası Konut İhtiya
cı
69700 60903 21987 36430 14443 3683 80410 70261 25365 42027 1666
2 5598 91660 80092 28914 47907
18993
5880 22143
2016, 2017, 2022, 2027, 2032 ve 2037 yılları için Konutta sürekli yaşayan fert sayısında; 2011 Devlet Planlama Örgütü verilerine
göre konutta sürekli yaşayan fert sayısının (34042 kişi), dejure nüfusa (38959 kişi) olan oranı (%87,4) baz alınmıştır. Yani o yılın
dejure nüfusu ile %87,4’ün çarpılması ile o yıla ait konutta sürekli yaşayan fert sayısı hesaplanmıştır.
2016, 2017, 2022, 2027, 2032 ve 2037 yılları için Sürekli İkamet Edilen Konutlar ise bulunduğu yıla ait konutta sürekli yaşayan fert sayısının 2011 Devlet Planlama Örgütü verilerine göre ortalama hane halkı büyüklüğüne (2.77 kişi/hane) bölünmesiyle hesap edilmiştir Eskime, ömrünü doldurma ve rantsal nedenlerle mevcut konut stokundan düşülecek olan niteliksiz konutlar 2022 yılında toplam
konut sayısından düşülmüştür.
30
Sonuç olarak yukarıdaki tablodan da görülebileceği üzere sürekli ikamet edilen konutların oranında bir değişiklik olmaması durumunda 2037 nüfus projeksiyonuna göre Planlama Alanı hudutları içerisinde mevcut konut stoğuna (25675 adet) ilave 22143 adet konuta daha ihtiyaç duyulacaktır.
Bu konutların %60,35’inin sürekli ikamet amaçlı kullanılacağı varsayılırsa ilave yaklaşık 22 bin konutun sadece 13 bin 500 civarının sürekli ikamet amaçlı kullanılacağı tahmin edilmektedir. Geriye kalan konutlar mevsimsel veya yatırım amaçlı boş veya ikincil konutları oluşturacaktır.
31
4.2 İMAR GELİŞME SINIRLARI
55/1989 İmar Yasası uyarınca 11(2)(3) maddeleri uyarınca planın öngördüğü zaman
süresi içerisinde, gelişmelerin sınırlandırılıp denetlenebilmesi, kullanımların
düzgün, planlı ve derli toplu olarak dağılımının sağlanması için “İmar Gelişme
Sınırları” çizilir.
Sulak alanlar, orman alanları, yapılaşmamış verimli tarım toprakları ve benzeri
koruma alanları ile erezyon ve heyelan alanları dışında kalan alanlar imar gelişme
sınırları içerisine alınmıştır.
Söz konusu sınırlar dışında kalan bölgelerde, yalnızca kırsal arazi kullanımları veya
kırsal alana uygun kullanımlara izin verilecektir.
İmar Planı ile ilgili sorumluluğu olan tüm taraflar, Planının başarı ile
uygulanabilmesi için İmar Gelişme Sınırı (İGS) politikasının temel politika olduğu ve
bu olmadan diğer tüm politikaların da uygulanamayacağı gerçeğini göz önünde
bulundurmalıdırlar.
Geçmişte birçok Avrupa kentinde İmar Planları, uygulayıcı otoritelerin İGS önemini
kavrayamamaları veya güçlü özel girişimciler tarafından geIen baskılara boyun
eğmek zorunda kalmaları sonucu başarısızlıkla sonuçlanmıştır. Ayni sonucun
Planlama Alanında da yaşanması için İGS politikası tereddütsüz şekilde
uygulanmalıdır.
Aşağıdaki tablo ve haritalarda Plan Alanı hudutları içerisinde çizilen İmar Gelişme
Sınırları içerisinde hali hazırda yapılaşmış ve yapılaşmamış brüt alanlar ve bu
alanlara ait rakamsal değerler yer almaktadır.
Tablo 2: Yapılaşma karakter bölgeleri bazında Yapılaşmış ve Yapılaşmamış Alanlar
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
TOPLAM BRÜT ALAN (hektar)
ESKİ ESER, ORMAN ALANI, ASKERİ ALAN VE YAPILAŞMAMIŞ KAMUSAL ALAN (hektar)
YAPILAŞMIŞ BRÜT ALAN (hektar)
YAPILAŞMAMIŞ BRÜT ALAN (hektar)
A BÖLGESİ (Girne Merkez)
361 60 203 98
B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi)
122 52 45 26
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
731 162 263 307
C2 BÖLGESİ (Ozanköy-
1956 349 721 886
32
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
TOPLAM BRÜT ALAN (hektar)
ESKİ ESER, ORMAN ALANI, ASKERİ ALAN VE YAPILAŞMAMIŞ KAMUSAL ALAN (hektar)
YAPILAŞMIŞ BRÜT ALAN (hektar)
YAPILAŞMAMIŞ BRÜT ALAN (hektar)
Çatalköy Bölgesi)
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi)
479 59 173 246
D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
133 11 73 50
D3 BÖLGESİ (Arapköy)
190 6 87 97
E BÖLGESİ 275 15 10 250
Planlama Alanı Geneli
4247 714 1575 1959
33
Harita 1: Hali Hazırda Yapılaşmış ve Yapılaşmamış Alanlar
34
4.3 NÜFUS VE KONUT YOĞUNLUĞU
Nüfus yoğunluğu belirli bir alanda yaşayan insan sayısını, konut yoğunluğu ise belirli
bir alandaki konut sayısını ifade eder. Bu bağlamda nüfus ve konut yoğunlukları
kentsel gelişim biçimini belirleyen temel unsurlardan biridir.
Nüfus ve konut yoğunluğu denetimi, konut alanlarında, yol, kanalizasyon, su arzı,
açık alanlar, okul alanları ve benzeri diğer teknik ve sosyal altyapı faaliyetlerinin
tasarlanabilmesi için gelecekteki gereksinimin doğru olarak tahmin edilebilmesini
kolaylaştıran bir planlama aracıdır.
Planlama Alanı Hudutları içerisinde nüfus ve konut yoğunlukları belirlenirken
aşağıdaki ilkeler baz alınmıştır.
1. Bulundukları konum ve çevre koşullarına uygun olarak konut büyüklükleri ve
konut tipleri açısından seçim yapabilme olanağı sunmak için, yani bir başka
deyişle konut ihtiyacı yanında konut talebini de karşılayabilmek için Plan
Alanının farklı bölgelerinde konut yoğunluğu ve yapı arsa oranı bakımından
çeşitlilik sağlamak,
2. Konut inşası için planlama dâhilinde gerekli miktarda araziyi kullanıma
açmak,
3. Konut tipleri ve büyüklükleri açısından çeşitlilik yaratırken, insanların yaşam
alışkanlıklarına ve yerleşimlerin karakterine saygılı davranmak,
4. Nüfus ve konut yoğunluklarını belirlenirken insanların yaşam alışkanlıkları ve
yerleşimlerin karakteri yanında taşıma kapasiteleri ve sektörel gelişme
kararlarını da dikkate almak,
5. Nüfus ve konut yoğunluklarını asgari olarak 2037 nüfus projeksiyonu
uyarınca Planlama Alanı hudutları içerisinde yaşaması öngörülen yaklaşık 91
bin kişiden az olmayacak şekilde belirlemek,
6. Girne kent merkezdeki nüfus ve konut yoğunluğunu kentin ve kaynakların
kaldırabileceği optimun seviyeye getirmek,
Yukarıdaki paragrafta belirtilen ilkelerin hayata geçirilmesi adına öncelikle
Planlama Alanı içerisindeki yapılaşma karakter bölgeleri belirlenmiştir. Yapılaşma
karakter bölgeleri belirlenirken mevcut durum ve analiz raporunda yer alan mevcut
nüfus ve konut yoğunlukları, insanların yaşam alışkanlıkları, yerleşimlerin karakteri,
dere yatakları, öneri ve mevcut çevre yolları dikkate alınmıştır.
Bu bağlamda genel anlamda köyiçleri dışında nüfus ve konut yoğunlukları açısından
6 farklı yapılaşma karakter bölgesi belirlenmiştir.
35
Harita 2: Yapılaşma Karakter Bölgeleri
36
Söz konusu bölgeler içerisindeki köyiçlerinin öngörülen nüfus ve konut yoğunlukları
tarihi çevrenin ölçeği ve karakterine uygun olarak birbirleri arasında farklılıklar
göstermektedir. Aşağıdaki tablolarda belirlenen yapılaşma karakter bölgeleri ve
her bir yapılaşma karakter bölgesi için belirlenen net nüfus ve konut yoğunlukları
yer almaktadır.
Öngörülen imar gelişme sınırları ve yoğunluk hiyerarşisinin uygulanması ile bölgeler
arası seyahatin azalması, merkezlerin öneminin ve etkinliğinin artması ve yerleşim
alanlarının farklılıklarına ve karakter özelliklerine göre mekanda ayırt edilir bir biçim
kazandırması hedeflenmektedir.
4.3.1 İmar Gelişme Sınırları İçerisindeki Yapılaşmamış Net Alanlar
Tablo 3: İmar Gelişme Sınırları İçerisindeki Köy İçleri Dışında Kalan Alanlarda
Yapılaşmamış Net Alanlar5
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ YAPILAŞMAMIŞ NET ALAN (hektar)
A BÖLGESİ 6 (Girne Merkez) 20,4
B BÖLGESİ 7 (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi) 11,3
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi) 214,7
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları) 233
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları) 387
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi) 172,4
D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi) 34,8
D3 BÖLGESİ (Arapköy) 67,6
E BÖLGESİ kısmen (D1 Bölgesinden cephe alan) 120
E BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutlarındaki C Bölgesinden cephe alan)
27
5 Yapılaşmamış Net Alanlar; Konut yapımı için ayrılmış net alanları anlatır. Söz konusu alan içerisine orman alanları, askeri bölgeler, sahil şeridi içerisinde kalan alanlar, eski eser alanları, eğitim, sağlık vb kamusal alanlar, dere yatakları ve benzeri konut yapımına müsait olmayan alanlarla, yollar, yeşil alanlar ve ticaret, ofis ve benzeri konut dışı kullanım alanları dahil değildir. A bölgesi (Girne Merkez) Bölgesel merkez olması nedeni ile orman alanları, askeri bölgeler, sahil şeridi içerisinde kalan alanlar, eski eser alanları, eğitim, sağlık vb kamusal alanlar, dere yatakları ve benzeri konut yapımına müsait olmayan alanlar dışında kalan alanların %50 sinin yollar, yeşil alanlar, ticaret, ofis ve benzeri konut dışı kullanım amaçları ile kullanılacağı varsayılarak yapılaşmamış net konut alanı içerisinden düşülmüştür. Geriye kalan diğer tüm bölgelerde bu oran %30’ olarak varsayılmıştır.
6 A Bölgesinde (Girne Merkez) yaklaşık 49 hektarlık yapılaşmamış net konut alanı bulunmaktadır. Ancak 2013 yılı sonrası konut kullanımı amaçlı Planlama Onayı alan gelişmelerin henüz inşaatlarının tamamlanmadığı ve kazanılmış haklar kapsamında tamamlanacağı varsayılmıştır. 2013-2017 Mayıs ayına kadar konut amaçlı Planlama Onayı alan gelişmelerin toplam parsel alanları yaklaşık 29 hektar olarak hesaplanmıştır. Bu nedenle yapılaşmamış Net alan A bölgesinde yaklaşık 20 hektar olarak kabul edilmiştir.
7 B Bölgesinde (Girne Merkez) yaklaşık 18 hektarlık yapılaşmamış net konut alanı bulunmaktadır. Ancak B bölgesinin Girne Beyaz Bölge Emirnamesi hudutları içerisinde kalan kısmında 2013 yılı sonrası konut kullanımı amaçlı Planlama Onayı alan gelişmelerin henüz inşaatlarının tamamlanmadığı ve kazanılmış haklar kapsamında tamamlanacağı varsayılmıştır. Bu alanda 2013-2017 Mayıs ayına kadar konut amaçlı Planlama Onayı alan gelişmelerin toplam parsel alanları yaklaşık 6 hektar olarak hesaplanmıştır. Bu nedenle yapılaşmamış Net alan B bölgesinde yaklaşık 12 hektar olarak kabul edilmiştir.
37
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ YAPILAŞMAMIŞ NET ALAN (hektar)
E BÖLGESİ (Çatalköy Belediye Hudutlarındaki C Bölgesinden cephe alan)
15
Planlama Alanı Geneli 1303
Tablo 4: İmar Gelişme Sınırları İçerisinde Köy İçlerindeki Yapılaşmamış Net Alanlar8
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ YAPILAŞMAMIŞ NET ALAN (hektar)
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
Zeytinlik Köyiçi 3,7
Karaoğlanoğlu Köy Dokusu 1
Toplam 4,7
C2 BÖLGESİ (Ozanköy-Çatalköy Bölgesi)
Karakum Köy Dokusu 1,3
Ozanköy Köyiçi 15,5
Beylerbeyi Köyiçi 4,7
Çatalköy Köyiçi 5
Toplam 26,5
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi)
Edremit Köyiçi 3,4
Karaman Köyiçi 0,7
Toplam 4,1
D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
Doğanköy Köyiçi 4,6
D3 BÖLGESİ (Arapköy)
Arapköy Köyiçi 3,8
Planlama Alanı Geneli 43,8
8 Yapılaşmamış Net Alanlar; Konut yapımı için ayrılmış net alanları anlatır. Söz konusu alan içerisine orman alanları, askeri bölgeler, sahil şeridi içerisinde kalan alanlar, eski eser alanları, eğitim, sağlık vb kamusal alanlar, dere yatakları ve benzeri konut yapımına müsait olmayan alanlarla, yollar, yeşil alanlar ve ticaret, ofis ve benzeri konut dışı kullanım alanları dahil değildir.
Köyiçlerinde orman alanları, askeri bölgeler, sahil şeridi içerisinde kalan alanlar, eski eser alanları, eğitim, sağlık vb kamusal alanlar, dere yatakları ve benzeri konut yapımına müsait olmayan alanlar dışında kalan alanların %30’unun yollar, yeşil alanlar, ticaret, ofis ve benzeri konut dışı kullanım amaçları ile kullanılacağı varsayılarak yapılaşmamış net konut alanı içerisinden düşülmüştür.
38
4.3.2 Öngörülen Net Nüfus ve Konut Yoğunlukları
Tablo 5: İmar Gelişme Sınırları İçerisindeki Köy İçleri Dışında Kalan Alanlarda Öngörülen
Net Nüfus Ve Konut Yoğunlukları
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ NET NÜFUS YOĞUNLUĞU9 (kişi/hektar)
NET KONUT YOĞUNLUĞU10 (konut/hektar)
A BÖLGESİ (Girne Merkez) 325 117
B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi) 230 83
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi) 46 17
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları) 46 17
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)
92 33
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi) 40 14
D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi) 40 14
D3 BÖLGESİ (Arapköy) 40 14
E BÖLGESİ kısmen (D1 Bölgesine cephesi olan ve eğimi %18’in alltında parsellerde)
40 14
E BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan ve eğimi %18’in alltında parsellerde)
46 17
E BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan ve eğimi %18’in alltında parsellerde)
92 33
E BÖLGESİ (Eğimi %18-%28 arası) 11 4
E BÖLGESİ (Eğimi %28 üzeri) 6 2
Tablo 6: İmar Gelişme Hudutları İçerisindeki Köyiçlerinde Öngörülen Net Nüfus Ve
Konut Yoğunlukları
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ NET NÜFUS YOĞUNLUĞU (kişi/hektar)
NET KONUT YOĞUNLUĞU (konut/hektar)
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
Zeytinlik Köyiçi 80 30
Karaoğlanoğlu Köy Dokusu 123 44
Toplam
C2 BÖLGESİ (Ozanköy-Çatalköy Bölgesi)
Karakum Köy Dokusu 84 28
Ozanköy Köyiçi 60 22
Beylerbeyi Köyiçi 80 28
Çatalköy Köyiçi 75 27
Toplam
Edremit Köyiçi 80 30
9 Net nüfus yoğunluğu; Arazi parselasyonu sonrası oluşan arsalar üzerinde yaşayabilecek insan sayısını ifade eder. 10 Net Konut yoğunluğu; Arazi parselasyonu sonrası oluşan arsalar üzerinde yapılabilecek konut sayısını ifade eder.
39
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ NET NÜFUS YOĞUNLUĞU (kişi/hektar)
NET KONUT YOĞUNLUĞU (konut/hektar)
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi)
Karaman Köyiçi
Toplam 66
D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
Doğanköy Köyiçi 100 35
D3 BÖLGESİ (Arapköy)
Arapköy Köyiçi 35 11
Planlama Alanı Geneli 70 25
4.3.3 İmar Gelişme Sınırları İçerisine Yapılabilecek Konut Ve Gelebilecek Nüfus
Adetleri
Aşağıdaki tablolarda İmar Gelişme sınırları içerisindeki yapılaşmamış net alanlara,
2016 verilerine göre halihazırda yapılaşmış alanlara ve en sonunda ise Planlama
Alanı hudutları içerisine yapılabilecek azami konut ve nüfus adetleri, tahmini sürekli
ikamet edilen konut ve nüfus adetleri ve Dejure Nüfuslar yer almaktadır.
Tablo 7: Yapılaşmamış Net Alanlara Yapılabilecek Konut ve Nüfus Adetleri11
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
DEJURE NÜFUS12
AZAMİ SÜREKLİ İKAMET NÜFUSU13
AZAMİ KONUT ADEDİ14
SÜREKLİ İKAMET NÜFUSU15
SÜREKLİ İKAMET KONUT ADEDİ16
A BÖLGESİ 17 (Girne Merkez)
14609 21152 7636 12765 4608
11 C2 kısmen (Çatalköy Belediye hudutları), D1, D2 ve D3 bölgelerinde öngörülen net nüfus ve konut yoğunluklarının %50 oranında mekana yansıyacağı varsayılmıştır. Daha açık bir ifade ile asgari arsa büyüklüğüne 2 konuta izin verilmiş ancak her 2 arsadan birinde 2 konut yapılacağı varsayılmıştır. E bölgesine ait hesaplamalarda söz konusu alanın 1/3’ünün %18 eğimin altında, 1/3’ünün %18-%28 arası eğime ve geriye kalan 1/3’ünün ise %28 üzeri eğime sahip olduğu varsayılmıştır. 12 Yapılaşmamış Net Alanlardaki Dejure Nüfus hesaplanırken; 2011 Nüfus ve Konut Sayımında DPÖ tarafından hesaplanan 2011 Sürekli İkamet Nüfusunun (34042adet) 2011 Dejure nüfusa (38959 adet) olan oranı kullanılmıştır. Söz konusu oran (%87) yapılaşmamış net alanlara gelebilecek tahmini sürekli ikamet nüfusuna bölünerek Dejure Nüfus hesap edilmiştir.
13 Azami sürekli ikamet nüfusu; yapılabilecek azami konut sayısının Planlama alanı hudutları içerisinde DPÖ tarafından 2011 yılı için hesaplanan ortalama aile büyüklüğü (2.77 kişi/konut) ile çarpılmasıyla hesap edilmiştir.
14 Azami Konut Adedi; Yapılaşmamış net alanların Öngörülen konut yoğunlukları ile çarpılması ile hesaplanmıştır.
15 Azami sürekli ikamet nüfusunun köyiçlerinde %80’inin, köyiçi dışındaki alanlarda ise mevcuttaki gibi %60’ının sürekli ikamet nüfusu olacağı varsayılarak söz konusu değerlerle çarpılması sonucu hesap edilmiştir.
16 Sürekli ikamet nüfusunun Planlama alanı hudutları içerisinde DPÖ tarafından 2011 yılı için hesaplanan ortalama aile büyüklüğüne (2.77 kişi/konut) bölünmesi ile hesap edilmiştir.
17 A bölgesinde azami sürekli ikamet nüfus ve azami konut adedi; öngörülen yoğunluklar uyarınca yapılaşmamış net konut alanına (yaklaşık 20 hektar) gelebilecek konut (2397 adet) ve nüfus(6640 kişi) adetlerine kazanılmış haklar kapsamında yaklaşık 29 hektarlık bir alanda yapılması beklenen 5239 adet konut ve bu konutlarda
40
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
DEJURE NÜFUS12
AZAMİ SÜREKLİ İKAMET NÜFUSU13
AZAMİ KONUT ADEDİ14
SÜREKLİ İKAMET NÜFUSU15
SÜREKLİ İKAMET KONUT ADEDİ16
B BÖLGESİ 18
(Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi)
3909 5660 2043 3416 1233
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
7206 10296 3717 6297 2273
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları)
8693 12125 4377 7596 2742
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)
18797 27094 9781 16425 5930
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi)
3821 5444 1965 3339 1205
D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
1145 1507 544 1001 361
D3 BÖLGESİ (Arapköy)
1522 2160 780 1330 480
E BÖLGESİ (D1 Bölgesinden cephe alan)
1575 2280 823 1376 497
E BÖLGESİ (C2 Bölgesi kısmen Girne Belediye Hudutları cephe alan)
392 567 205 342 124
E BÖLGESİ (C2 Bölgesi kısmen Çatalköy Belediye Hudutları cephe alan)
376 545 197 329 119
Planlama Alanı Geneli
62045 88830 32069 54214 19572
yaşayabilecek azami kişi sayısı olan 14512 kişi eklenerek hesap edilmiştir. Kazanılmış haklar için bkz. Mevcut Durum Raporu 2.1.2 Yoğunluk maddesi, tablo 5-6
18 B bölgesinde azami sürekli ikamet nüfus ve azami konut adedi; öngörülen yoğunluklar uyarınca yapılaşmamış net konut alanına (yaklaşık 11 hektar) gelebilecek konut (944 adet) ve nüfus(2616 kişi) adetlerine kazanılmış haklar kapsamında yaklaşık 6 hektarlık bir alanda yapılması beklenen 1099 adet konut ve bu konutlarda yaşayabilecek azami kişi sayısı olan 3044 kişi eklenerek hesap edilmiştir.Kazanılmış haklar için bkz. Mevcut Durum Raporu 2.1.2 Yoğunluk maddesi tablo 5-6
41
Tablo 8: Mevcut (2016 Yılı) Konut ve Nüfus Adetleri
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
2016
DEJURE NÜFUSU19
AZAMİ SÜREKLİ İKAMET NÜFUSU20
TOPLAM KONUT ADEDİ21
SÜREKLİ İKAMET NÜFUSU22
İKAMET EDİLEN KONUT ADEDİ23
A BÖLGESİ (Girne Merkez)
22495 34160 12332 19656 7096
B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi)
1797 2626 948 1570 567
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
8144 9404 3395 7116 2569
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları)
5982 9548 3447 5227 1887
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)
6821 8933 3225 5960 2152
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi)
2181 3667 1324 1906 688
D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
1130 1504 543 987 356
D3 BÖLGESİ (Arapköy)
746 1352 488 652 235
Planlama Alanı Geneli
49296 71195 25702 43074 15550
19 2016 Dejure Nüfusu DPÖ tarafından mahalle bazında hesaplanmıştır.Daha sonra yapılaşma karakter bölgeleri içerisindeki mahalle hudutları baz alınarak içerisindeki konut sayılarının DPÖ tarafından hesaplanan 2016 mahalle dejure nüfusuna oranlanarak elde edilmiştir.
20 Toplam konut adetlerinin DPÖ tarafından 2011 yılı için hesaplanan ortalama aile büyüklüğü (2.77 kişi/konut) ile çarpılmasıyla hesap edilmiştir.
21 2016 Yılında yapılan Arazi kullanım çalışmalarından elde edilmiştir.
22 2011 Nüfus ve Konut Sayımında DPÖ tarafından hesaplanan 2011 Sürekli İkamet Nüfusunun (34042adet) 2011 Dejure nüfusa (38959 adet) olan oranı kullanılmıştır. Söz konusu oran (%87) 2016 Dejure nüfus ile çarpılarak hesaplanmıştır.
23 Sürekli ikamet nüfusunun Planlama alanı hudutları içerisinde DPÖ tarafından 2011 yılı için hesaplanan ortalama aile büyüklüğüne (2.77 kişi/konut) bölünmesi ile hesap edilmiştir.
42
Tablo 9: Planlama Alanı Hudutları İçerisine Yapılabilecek Konut ve Nüfus Adetleri24
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
TOPLAM
DEJURE NÜFUS
AZAMİ SÜREKLİ İKAMET NÜFUSU
AZAMİ KONUT ADEDİ
TAHMİNİ SÜREKLİ İKAMET NÜFUSU
TAHMİNİ SÜREKLİ İKAMET KONUT ADEDİ
A BÖLGESİ (Girne Merkez)
37104 55312 19968 32421 11704
B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi)
5706 8286 2991 4986 1800
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
15350 19700 7112 13413 4842
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları)
14675 21673 7824 12823 4629
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)
25618 36027 13006 22385 8081
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi)
6002 9111 3289 5244 1893
D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
2275 3011 1087 1988 718
D3 BÖLGESİ (Arapköy)
2268 3512 1268 1982 715
E 1 BÖLGESİ (D1 Bölgesinden cephe alan)
1575 2280 823 1376 497
E 1 BÖLGESİ (C2 Bölgesi kısmen Girne Belediye Hudutları cephe alan)
392 567 205 342 124
E 1 BÖLGESİ (C2 Bölgesi kısmen Çatalköy Belediye Hudutları cephe alan)
376 545 197 329 119
Planlama Alanı Geneli
111341 160025 57771 97289 35122
24 Yukarıdaki tablolardan Yapılaşmamış Net Alanlara Yapılabilecek Konut ve Nüfus Adetleri tablosu ile Mevcut (2016 Yılı) Konut ve Nüfus Adetleri tablosunda yer alan rakamların toplanması ile hesap edilmiştir.
43
Harita 3: Öngörülen Net Nüfus ve Konut Yoğunlukları
44
4.4 GELİŞME PLANI UYARINCA BELİRLENEN BÖLGELER İÇERİSİNDEKİ YAPILAŞMA
KURALLARI
4.4.1 Konut Alanları
Plan alanı hudutları içerisinde 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları Haritasında gösterilen köyiçi alanları ve Beylerbeyi yerleşiminde yer alan “A, B ve C
Bölgeleri” dışında nüfus ve konut yoğunlukları uyarınca yüksek yoğunluktan düşük yoğunluğa doğru 6 adet konut alanı belirlenmiştir.
Buna göre;
KA 1 bölgesi; Plan alanının merkezinde, kuzeyde Bedreddin Demirel, Mete Adanır ve Naci Talat Caddesi, güneyde batı çevre yolu, doğuda Ecevit Caddesi, batıda ise Zeytinlikteki Su Kemerli Sokağın doğusundan geçen dere yatağı arasında,
KA 2 bölgesi; Plan alanının merkezinde, kuzeyde Semih Sancar ve Kurtuluş Caddeleri, güneyde öneri doğu çevre yolu batıda Ecevit Caddesi arasında,
KA 3 bölgesi; Çatalköy Belediye hudutları içerisinde Arapköy yerleşim alanı dışında,
KA 4 bölgelerinden Plan alanının batısında olan, kuzeyde Akdeniz, güneyde batı çevre yolu, doğuda ise KA 1 bölgesi ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi arasında, doğusunda olan ise kuzeyde Akdeniz, güneyde Girne Sıra dağları, doğuda Girne Belediye sınırları, batıda ise Bölgeseş Ana Hizmet Merkezi, KA 1 ve KA 5 bölgeleriarasında,
KA 5 bölgelerinden Plan Alanının batısında olan bölge; kuzeyde Batı Çevre Yolu, güneyde KA6 bölgesi ve/veya İmar Gelişme Sınırları, batıda İmar Gelişme Sınırları, doğuda ise Girne-Lefkoşa anayolu, Doğanköy yerleşim merkezinin yer aldığı KA5 bölgesi; kuzeyde öneri doğu çevre yolu, güneyde Girne Sıra dağları, doğuda Doğanköy yerleşim merkezinin hemen doğusundan geçen dere yatağı, batıda Girne-Lefkoşa anayolu, doğuda olan bölge ise; Arapköy köyiçi ve yakın çevresi,
KA 6 bölgesi; KA3, KA4 ve KA5 bölgesi ile İmar Gelişme Sınırları arasında, kalan bölgede
yer almaktadır.
Her bir konut bölgesinde konut ihtiyacı yanında talebi de karşılamaya yönelik farklı konut tipleri ve büyüklükleri açısından çeşitlilik getirecek yapılaşma koşulları getirilmiştir.
Konut alanlarında ana kullanım türü konut olup sessiz ve sakin bir çevre yaratma isteği esastır. Ancak belirlenen merkezlerin çekiciliğini gölgelemeyecek, ses ve çevre kirliliği yaratmayacak aşağıdaki paragrafta belirtilen birtakım günübirlik ve haftalık ihtiyaçlar yanında burada yaşayan insanların yaşam kalitesine katkı sağlayacak birtakım kullanımların yer almasına izin verilecektir. Konut alanları içerisinde yer alacak olan konut dışı kullanımların çıkmaz sokakta yer almaması, ilgili kullanımların kamu yoluna aksesi olması, aşağıdaki paragrafta belirtilen mesleki ofislerin, gıda türü ürünlerin satıldığı dükkanların, jimnastik, plates ve benzeri küçük ticari salonlar dışında kalan hizmet ticaret türlerinin ve gıda dışı
45
ürünlerin satıldığı dükkanların bina toplam inşaat alanının %20’sini, birim alanının ise asgari 30, azami 100 m2’ yi aşmaması, restaurant, plates ve benzeri ses kirliliğine neden olabilecek kullanımlarda ses yalıtım önlemlerinin alınması, ortaya çıkabilecek gürültünün kontrol edilmesi ve otopark gereksinimlerinin tamamının kendi parselinde karşılaması zorunludur.
Konut alanları içerisinde konut kullanımı dışında çocuk yetiştirme yurdu, sığınma evi, yaşlılar evi ve benzeri sosyal hizmet kurumları, mesleki ofisler, gıda türü ürünlerin satıldığı dükkanlar, hizmet ticaret türlerinden kuaför, güzellik merkezi, terzi, kuru temizleyici, çamaşırhane, taksi yazahanesi, jimnastik, plates ve benzeri küçük ticari salonlar, gıda dışı ürünlerin satıldığı dükkan türlerinden eczane, çiçekci, kırtasiye, kitapçı, kültürel kullanımlardan sergi salonu, müze, kütüphane ve benzerleri eğlence kullanımlarından kahvehane, spor ve dinlence kullanımlarından park, çocuk oyun alanı, spor alanı, eğitim kullanımlarından dersane ve okullar, sağlık kullanımlarından hastane ve klinikler, kamusal hizmet kullanımlarından postane, polis merkezi ve benzeri kullanım türleri amaçlı yapı ,inşaat ve/veya kullanım değişikliği ile parselleme, bölme, birleştirme ve altyapıya yönelik gelişmeler yapılabilecektir.
Turistik tesis sadece KA 3 ve KA 4 bölgesi içerisindeki sahil şeritlerinden cephe alan parsellerle, KA 6 bölgesinde eğimi %18-%28 arası olan parsellere 4.4.4 Turistik Tesisler maddesinde belirtilen kural ve koşullara uygun olarak yapılabilir. Restaurant kullanımı konut alanları içerisinde sadece KA3, KA4, KA5 ve KA6 Bölgeleri içerisinde yapılabilir. KA6 bölgesi dışındaki bölgelerde bölge kuralından farklı olarak asgari 2 dönüm parsele, yapı arsa oranı 0.20/1’i, taban alanı oranı %20’yi, kat adedi 2’yi, kat yüksekliği ise 8.20 metreyi aşmaması koşulu ile yapılabilir.
Konut alanlarında yapılabilecek kamusal hizmet, eğitim, sağlık ve benzeri toplumsal hizmet kullanımları bölüm 4’ de her bir kullanım için öngörülen yer seçim kriterleri, standartlar, yapılaşma kural ve koşullarına göre yapılabilecektir.
4.4.1.1 KA 1 Bölgesi
Plan alanının merkezinde batı çevre yolunun kuzeyinde yer alan konut alanında 4.4.1 Konut Alanları maddesinde belirtilen diğer konut alanlarında yapılabilecek kullanımlara ek olarak yurt binası da inşaa edilebilir. Yapılabilecek konut kullanımı amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 325 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu ise 117 konut/hektarı aşamaz. Hesaplama sonrası bulunan kesirli sayı onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanır.
Bölgeye ilişkin yapı arsa oranı 1.40/1’i, taban alanı oranı %40’ı, kat adedi 4’ü, azami yükseklik ise 16,5 metreyi aşamaz. KA 1 bölgesi içerisinde açılacak asgari parsel büyüklüğü 600 m2 den az olamaz. Bölgede 600 m2 ye azami 7 konut yapılabilecektir.
46
4.4.1.2 KA 2 Bölgesi
Plan alanının merkezinde, doğu çevre yolunun kuzeyinde yer alan konut alanında yapılabilecek konut kullanımı amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 230 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu ise 83 konut/hektarı aşamaz. Hesaplama sonrası bulunan kesirli sayı onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanır.
Bölgeye ilişkin yapı arsa oranı 1,00/1’i, taban alanı oranı %40’ı, kat adedi 3’ü, azami yükseklik ise 13 metreyi aşamaz. KA 2 bölgesi içerisinde açılacak agari parsel büyüklüğü 600 m2 den az olamaz. Bölgede 600 m2’ ye azami 5 konut yapılabilecektir.
4.4.1.3 KA 3 Bölgesi
Bölge içerisine yapılabilecek konut kullanımı amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 92kişi/hektarı, net konut yoğunluğu 33 konut/hektarı aşamaz. 600 – 800 m2 arası arsalara 2 konut, 801 – 1100 m2 arası arsalara 3 konut, 1101 – 1400 m2 arası arsalara ise 4 konut yapılabilecektir. 1401 m2 üzeri arsalarda hesaplama sonrası bulunacak kesirli sayının onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanacaktır.
Bölgeye ilişkin yapı arsa oranı 0,35/1, taban alanı oranı %20, kat adedi 2, azami yükseklik ise 8.20 metredir. KA 3 bölgesi içerisinde açılacak agari parsel büyüklüğü 600 m2 den az olamaz.
Bu Planın yürürlüğe girdiği tarihten önce herhangi bir başka yasaya ve/veya tüzüğe göre parsellenmiş, nihayi tasvip alınmış ve tapu kayıtlarına göre alanı 600 m2 den küçük arsalarda inşaat taban alanı 120 m2, inşaat toplam alanı 210 m2, kat adedi 2, kat yüksekliği 8.20 m’den fazla olamaz.
KA 6 bölgesinden cephe alan parseller Planlama Onayı aşamasında istenecek eğim analizi sonuçlarına göre değerlendirilecektir. Eğim analizine göre parsel alanının en az %50 ve üzerinin %18 eğimin altında olması durumunda KA 3 bölgesi kuralları, %18’in üzerinde olması durumunda ise KA 6 bölgesi gelişme kural ve koşulları uygulanacaktır.
4.4.1.4 KA 4 Bölgesi
Konut kullanımı amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 46 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu 17 konut/hektarı aşamaz. 600 – 1000 m2 arası arsalara 1 konut, 1001 – 1600 m2 arası arsalara 2 konut, 1601 – 2200 m2 arası arsalara ise 3 konut yapılabilecektir. 2201 m2 üzeri arsalara hesaplama sonrası bulunacak kesirli sayının onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanacaktır.
Bölgeye ilişkin yapı arsa oranı 0,35/1, taban alanı oranı %20, kat adedi 2, azami yükseklik ise 8.20 metredir. KA 3 bölgesi içerisinde açılacak agari parsel büyüklüğü 600 m2 den az olamaz.
Bu Planın yürürlüğe girdiği tarihten önce herhangi bir başka yasaya ve/veya tüzüğe göre parsellenmiş, nihayi tasvip alınmış ve tapu kayıtlarına göre alanı
47
600 m2 den küçük arsalarda inşaat taban alanı 120 m2, inşaat toplam alanı 210 m2, kat adedi 2, kat yüksekliği 8.20 m’den, 250 m2 den küçük arsalarda ise inşaat taban alanı 70 m2, inşaat toplam alanı 120 m2 , kat adedi 2, kat yüksekliği 8.20 m’den fazla olamaz.
KA 6 bölgesinden cephe alan parseller Planlama Onayı aşamasında istenecek eğim analizi sonuçlarına göre değerlendirilecektir. Eğim analizine göre parsel alanının en az %50 ve üzerinin %18 eğimin altında olması durumunda KA 4 bölgesi kuralları, %18’in üzerinde olması durumunda ise KA 6 bölgesi gelişme kural ve koşulları uygulanacaktır.
4.4.1.5 KA 5 Bölgesi
KA 5 bölgesinde yapılabilecek konut kullanımı amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 40 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu ise 14 konut/hektarı aşamaz. Bölgeye ilişkin yapı arsa oranı 0,35/1, taban alanı oranı %20, kat adedi 2, azami yükseklik ise 8.20 metredir.
KA 5 bölgesi içerisinde açılacak agari parsel büyüklüğü 1 dönümden (1338 m2) az olamaz. 1338 – 1900 m2 arası arsalara 2 konut, 1901 – 2600 m2 arası arsalara 3 konut, 2601 – 3200 m2 arası arsalara ise 4 konut yapılabilecektir. 3201 m2
üzeri parsellerde hesaplama sonrası bulunacak kesirli sayının onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanacaktır.
KA 6 bölgesinden cephe alan parseller Planlama Onayı aşamasında istenecek eğim analizi sonuçlarına göre değerlendirilecektir. Eğim analizine göre parsel alanının en az %50 ve üzerinin %18 eğimin altında olması durumunda KA 5 bölgesi kuralları, %18’in üzerinde olması durumunda ise KA 6 bölgesi gelişme kural ve koşulları uygulanacaktır.
4.4.1.6 KA 6 Bölgesi
KA 6 Bölgesi olarak isimlendirilen eğimli alanlarda parsel alanının %50 ve
üzerinin eğimi %18’in altında ve yeterli yolu olduğu durumlarda cephe aldığı
komşu konut bölgesine ait kural ve koşullar geçerlidir.
Parsel alanının %50 ve üzerinin %28’in altında eğime sahip ve yeterli yolu olan
parsellerde inşaat taban alanı oranı %10’u, yapı arsa oranı 0,10/1’i aşmayacak
yukarıdaki 4.4.1 Konut alanları maddesinde belirtilen kullanımlardan sadece
çevre ve doğa ile uyumlu konut, restaurant ve turistik bangalov, butik otel ve
benzeri amaçlı yapı, inşaat ve/veya kullanım değişikliği ile parselleme, bölme,
birleştirme ve altyapıya yönelik gelişmeler yapılabilir. Konut ve restaurant
kullanımı amaçlı gelişmelerde bina kat adedi 2, bina yüksekliği 8.20 metreden
fazla, açılacak arsa büyüklüğü 2 dönümden (2676 m2) az olamaz. Net nüfus
yoğunluğu 11 kişi/hektar, net konut yoğunluğu ise 4 konut/hektardan fazla
olamaz. Parsel alanı 2 dönümden küçük olan parsellerde bina toplam alanı 267
m2’yi aşamaz. Bu alanlarda yapılabilecek turistik tesisler için asgari parsel
48
büyüklüğü 5 dönümden az yatak sayısı 50 yataktan fazla olamaz. Turistik
bangalovda kat adedi 1’i, bina yüksekliği 5.20 metreyi, butik otel ve benzeri
turistik tesislerde ise kat adedi 2’yi, bina yüksekliği 8.20 metreyi aşamaz.
Parsel alanının %50 ve üzerinin eğimi %28’in üzerinde olan parsellerde
halihazırda mevcut yeterli yolu ve büyüklüğünün 2 dönüm ve üzeri olması
halinde inşaat taban alanı oranı %5’i, yapı arsa oranı 0.05/1’i, kat adedi 2’yi,
bina yüksekliği 8.20 metreyi ve her halükarda 500 m2’ yi aşmayacak tek haneli
konut kullanımı yapılabilir. Eğimi %28’in üzerinde olan parsellerde arsa
parselasyonu yapılamaz.
4.4.1.7 Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları ile ilgili bkz. 4.5 Geleneksel Köyiçi Koruma
Alanları maddesi.
4.4.1.8 Beylerbeyi Yerleşiminde Yer Alan A, B ve C bölgeleri
4.4.1.8.1 A Bölgesi
Beylerbeyi Yerleşiminin A Bölgesi olarak adlandırılan bölgesinde diğer konut alanlarından (KA1, KA2, KA3, KA4, KA5 ve Köy Merkezleri) farklı olarak sadece konut kullanımı amaçlı yapı, inşaat ve/veya kullanım değişikliği ile parselleme, bölme, birleştirme ve altyapıya yönelik gelişmeler yapılır.
Konut kullanımı amaçlı gelişmeler tüm binaların dış cepheleri beyaz renk ve çatıları eğimli kiremit olması, İnşaat Toplam Alan Oran’ının 0.10/1’i, İnşaat Taban Alanı Oranı’nın %10’i, Bina Kat Sayısı’nın 1(bir)’i, baca haricindeki tüm elemanları ve güneş ısıtıcıları dahil Bina Toplam Yüksekliği’nin 5.20 metreyi (17 ayak) aşmaması ve güneş enerjisi toplayıcıları dışında kalan elemanlarının gizlenmesi koşulları ile yapılabilir.
Bölgede net nüfus yoğunluğu 10 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu ise 4 konut/hektarı aşamaz. 2650 m2 (2 dönüm)’den daha küçük alanı olan arsalara bölecek şekilde parselleme veya bölme yapılamaz ve 2650 m2’ ye azami 1 konut yapılabilir. Hesaplama sonrası bulunan kesirli sayı onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanır.
4.4.1.8.2 B Bölgesi
B Bölgesi ile ilgili bkz. 4.5 Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları maddesi.
49
4.4.1.8.3 C Bölgesi
Bölgede A Bölgesinde olduğu gibi sadece konut kullanımı amaçlı yapı, inşaat ve/veya kullanım değişikliği ile parselleme, bölme, birleştirme ve altyapıya yönelik gelişmeler yapılır.
Konut kullanımı amaçlı gelişmeler İnşaat Toplam Alan Oran’ının 1.00/1’i, İnşaat Taban Alanı Oranı’nın %50’yi, Bina Kat Sayısı’nın 2(iki)’yi, baca haricindeki tüm elemanları ve güneş ısıtıcıları dahil Bina Toplam Yüksekliği’nin 8.20 metreyi (27 ayak) aşmaması ve güneş enerjisi toplayıcıları dışında kalan elemanlarının gizlenmesi koşulları ile yapılabilir.
Bölgede net nüfus yoğunluğu 100 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu ise 36 konut/hektarı aşamaz.
Bölgede 600 m2 daha küçük alanı olan arsalara bölecek şekilde parselleme veya bölme yapılamaz. 600 – 750 m2 arası parsellere 2 konut, 751 – 1050 m2 arası parsellere 3 konut, 1051 – 1300 m2 arası parsellere ise 4 konut yapılabilecektir. 1301 m2 üzeri parsellerde hesaplama sonrası bulunacak kesirli sayının onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanacaktır.
50
Harita 4: Konut Alanları
51
4.4.2 Hizmet Merkezleri
Hizmet merkezleri çok genel bir ifade ile yaşayanların, çalışma, alışveriş, eğlence, dinlence ve sosyo kültürel aktivitelerini karşılamak amacı ile planlanırlar.
Hizmet merkezleri planlamasındaki en önemli unsurlar, toplumsal ihtiyaçlar, kullanıcıların erişilebilirliği ve burada yer alacak faaliyetlerin ekonomik olarak sürdürülebilir olmalarıdır. Bu bağlamda Planlama Alanı hudutları içerisinde hiyerarşik yapıya uygun olarak 4 farklı hizmet merkezi belirlenmiştir.
Bu merkezlerden Köyiçi Hizmet Merkezi dışındaki merkezlerin tamamında 110 yatağı aşmayan turistik tesisler, akaryakıt istasyonu, avm ve servis ticaret türleri dışında kalan diğer perakende ticaret kullanımları, ofis kullanımları, kültürel kullanımlar, açık hava diskoteği ve düğün salonu gibi ses kirliliğine, trafik yüküne ve geniş alan gereksinimine neden olabilecek kullanımlar dışında kalan restaurant, bar ve benzeri eğlence kullanımları, eğitim kullanımlarından kreş, özel eğitim (faaliyet koridorları dışında), dershane, sağlık tesisleri, ibadet yerleri, gençlik merkezi, sosyal merkez ve benzeri sosyal hizmet kurumları, itfaiye, polis merkezi ve benzeri kamusal hizmet kullanımları amaçlı yapı, inşaat ve/veya kullanım değişikliği ile parselleme, bölme, birleştirme ve altyapıya yönelik gelişmeler yapılabilecektir.
Kentsel Ana Hizmet Merkezlerinin konut alanlarına cephe alan parsellerinde ve Faaliyet koridorlarında genelden farklı olarak diskotek ve bar kullanımı yapılamaz. Yine genelden farklı olarak akaryakıt istasyonu sadece KA 3 ve KA 4 bölgesi içersinde kalan faaliyet koridorlarında ve 4.4.7 Akaryakıt İstasyonları maddesinde belirtilen yerlerde yapılabilir.
Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisinde yapılabilecek kamusal hizmet, eğitim, sağlık ve benzeri toplumsal hizmet kullanımları bölüm 4’ de her bir kullanım için öngörülen yer seçim kriterleri, standartlar, yapılaşma kural ve koşullarına göre yapılabilecektir.
Plan alanı hudutları içerisinde yapılabilecek müzikli eğlence faaliyetlerini içerecek eğlence kullanımlarında ses izolasyonu yapılması zorunludur.
Belirlenmiş Hizmet merkezleri dışındaki mevcut veya kazanılmış hak kapsamındaki dükkanlarda yapılacak kullanım değişikliklerinde bu Planla belirlenmiş otopark standartlarına uyulması ve ses, çevre kirliliği yaratmayacak kullanımlar olması esastır.
4.4.2.1 Bölgesel Ana Hizmet Merkezi
Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları Haritasında mavi renkle gösterilen Girne kent merkezindeki alanın, kentin, bölgenin ve hatta ülkenin, toplumsal odak noktası olabilecek çeşitli hizmetleri, kültürel faaliyetleri ve diğer merkezi işlevleri sunabilecek Bölgesel Ana Hizmet merkezi olması hedeflenmektedir.
Bölge içerisinde yapılabilecek Konut ve yurt kullanımı amaçlı gelişmelerde yapı arsa oranı 1.40/1, taban alanı oranı %40 aşamaz. Konut kullanımı amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 325 kişi/hektar, net konut
52
yoğunluğu 117 konut/hektardan fazla olamaz. Hesaplama sonrası bulunan kesirli sayı onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanır.
Konut kullanımı ile birlikte yapılacak perakende ticaret, ofis, kültürel ve eğlence türleri gibi konut dışı kullanımlarla, konuttan bağımsız olarak yapılacak bu gibi kullanımlarda ve turistik tesislerde yapı arsa oranı 1.60/1, taban alanı oranı %40 aşamaz. Konut kullanımı ile birlikte yapılacak konut dışı kullanımlarda üst limitten faydalanılabilmesi için temel koşul binanın zemin katının tamamının veya toplam inşaat alanın asgari %25’inin konut dışı kullanım amacına yönelik yapılmasıdır.
Bölgede azami kat adedi 5 katı, kat yüksekliği ise 20 metreyi aşamaz. Ancak 3000 m2 ve üzeri parsellerde Planlama Onayı aşamasında mevcut parselin yakın çevresindeki binalarla olan ilişkisi göz önünde bulundurularak binanın herhangi bir cephesinin uzunluğunun 35 metreyi aşmaması gerektiğine kanaat getirilirse bina kat adedi artırılabilir.
Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı alanda yapılabilecek gelişmelerde bina taban alanı oranı %50’yi bina toplam alanı oranı 1.00/1’i, bina kat sayısı 2(iki)’yi, bina yüksekliği 7.60 metreyi, (25 ayak) konut amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 250 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu ise 90 hane/hektarı aşamaz. Planlama Makamı taralı alan içerisinde bulunan binaların, kütlesi, ölçeği, kat sayısı, yüksekliği, bina cephe genişliği, açıklıkları, kapı pencere oranları, bina cephe özellikleri , görünümü, malzemesi ve benzeri mimari karakter özelliklerini dikkate alarak özel kural ve koşullar belirleyebilir.
Bölge içerisinde açılacak agari parsel büyüklüğü 600 m2 den az olamaz.
4.4.2.2 Kentsel Ana Hizmet Merkezleri
Plan alanının doğusunda ve batısında yer alan yerleşim birimlerinde yaşayan insanlarla, bölgede ikamet eden üniversite öğrencilerinin temel ihtiyaçlarını karşılamak ve Bölgesel Ana Hizmet merkezine olan yükü hafifletmek amacı ile planlanmıştır.
Konut kullanımı amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 140 kişi/hektarı, net konut yoğunluğu 50 konut/hektarı yapı arsa oranı 0.35/1, taban alanı oranı %20’yi aşamaz. 600 – 750 m2 arası parsellere 3 konut, 751 – 900 m2
arası parsellere 4 konut yapılabilecektir. 901 m2 üzeri parsellerde hesaplama sonrası bulunacak kesirli sayının onda beş ve üzeri olduğu durumlarda konut sayısı bir üst tam sayıya tamamlanacaktır.
Konut kullanımı ile birlikte yapılacak perakende ticaret, ofis, kültürel ve eğlence türleri gibi konut dışı kullanımlarla, konuttan bağımsız olarak yapılacak bu gibi kullanımlarla, yurt ve otel kullanımlarında yapı arsa oranı 0,70/1, taban alanı oranı %40’ı aşamaz.
Bölgede azami kat adedi 3 katı, kat yüksekliği ise 37 ayağı (11,3 metre) aşamaz.
53
Konut kullanımı ile birlikte yapılacak konut dışı kullanımlarda üst limitten faydalanılabilmesi için temel koşul binanın zemin katının tamamının veya toplam inşaat alanın asgari %25’inin konut dışı kullanım amacına yönelik yapılmasıdır.
Bölge içerisinde açılacak agari parsel büyüklüğü 600 m2 den az olamaz.
4.4.2.3 Faaliyet Koridorları
Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları Haritasında gösterilen Faaliyet koridorları yol boyunca oluşmuş ticari faaliyetlerin veya diğer toplumsal ihtiyaçların lineer olarak sıralandığı ticari sokaklardır. Faaliyet koridorlarının yakın çevresindeki konut alanlarına hizmet sunması hedeflenmektedir.
Planda gösterilen yerlerdeki ana arterlerden cephe alan parsellerin yoldan 60 metre derinliğe sahip kısımları Faaliyet Koridoru kapsamındadır. Yoldan cephesi 60 metreden derin olan parsellerde 60 metreden sonraki uzunluğun asgari parsel cephesi olarak kabul edilen 21 metreden küçük olması durumunda söz konusu parselin tamamı faaliyet koridoru kapsamında değerlendirilir.
KA 1 bölgesi içerisinde kalan Faaliyet koridorlarında; Bölgesel Ana Hizmet Merkezlerindeki, KA 3 ve KA 4 bölgelerinde kalan Faaliyet koridorlarında ise Kentsel Ana Hizmet Merkezlerindeki yapılaşma kural ve koşulları geçerlidir. Ancak kat adetleri açısından Bölgesel Ana Hizmet merkezine cephesi olmayan KA 1 bölgesi içerisindeki faaliyet koridorlarında kat adedi 4 katı, kat yüksekliği 16,5 metreyi, KA 3 ve KA 4 bölgelerindeki faaliyet koridorlarında ise kat adedi 2 katı, kat yüksekliği ise 27 ayağı (8,2 metre) aşamaz.
KA 2 Bölgesi içerisinde kalan Faaliyet Koridorlarında Konut ve yurt kullanımı amaçlı gelişmelerde yapı arsa oranı 1.00/1, taban alanı oranı %40, kat adedi 5, azami yükseklik ise20 metreyi aşamaz. Konut kullanımı amaçlı gelişmelerde net nüfus yoğunluğu 230 kişi/hektar, net konut yoğunluğu 83 konut/hektardan fazla olamaz.
Konut kullanımı ile birlikte yapılacak perakende ticaret, ofis, kültürel ve eğlence türleri gibi konut dışı kullanımlarla, konuttan bağımsız olarak yapılacak bu gibi kullanımlarda yapı arsa oranı 1.20/1, taban alanı oranı %40, kat adedi 5, azami yükseklik ise 20 metreyi aşamaz. Konut kullanımı ile birlikte yapılacak konut dışı kullanımlarda üst limitten faydalanılabilmesi için temel koşul binanın zemin katının tamamının veya toplam inşaat alanın asgari %25’inin konut dışı kullanım amacına yönelik yapılmasıdır.
Bölge içerisinde açılacak agari parsel büyüklüğü 600 m2 den az olamaz.
54
4.4.2.4 Köyiçi Hizmet Merkezleri
Köyiçi Hizmet Merkezleri için bkz. 4.5 Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları maddesi.
55
4.4.3 Turizm ve Eğlence Alanı
Planlama alanının kuzey batısında yer alan Turizm Eğlence alanının güneyini Çatalköy - Esentepe ana yolu, kuzeyini akdeniz, batısını Çatalköy-Arapköy kavşağının kuzey batısında kalan dere yatağı, doğusunu ise Atık Su Arıtma Tesisi için öngörülen alan sınırlandırmaktadır.
Bölgede sahil şeritleri dışında kalan alanda düğün salonu, disko, su parkı ve benzeri geniş alan gereksinimi olan eğlence kullanımları yanında, kafe, restaurant benzeri eğlence kullanımları, 110 yatağı aşmayan turistik tesislerle, turizme yardımcı el işleri ve hediyelik eşya satılan dükkanlar, gıda türü dükkanlar, sigara alkollü içki satılan dükkanlar, taksi yazahanesi ve benzeri ticaret kullanımları, marina, yan hizmet alanları ve altyapı amaçlarına yönelik yapı ve inşaat ve/veya kullanım değişikliği ile parselleme, bölme, birleştirme ve altyapıya yönelik gelişmeler yapılabilir.
Yapılabilecek turistik tesis kullanımlarında yapı arsa oranı 0.70/1’i, , inşaat taban alanı oranı %20’yi, kat adedi 4’ü, kat yüksekliği ise 14.30 metreyi (47 ayak) aşamaz.
Turistik tesis ve marina dışındaki diğer arazi kullanımı amaçlı gelişmeler, yapı arsa oranının 0.35/1’i, taban alanı oranı’nın %20’yi, bina kat sayısı’nın 2 (iki)’yi, Bina Toplam Yüksekliği’nin 8.20 metreyi (27 ayak) aşmaması koşulları ile yapılabilir.
Bölgede 2 dönümün (2676 m2) altında parselasyon yapılamaz.
Marina ile ilgili yapılaşma kural ve koşulları Çevre Koruma Dairesi, Limanlar Dairesi ve/veya deniz bilimleri ile ilgili kuruluşlardan alınacak görüşler çerçevesinde Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
56
4.4.4 Turistik Tesisler
2003 Oteller Tüzüğü ve/veya yerine çıkarılacak yasal mevzuata uygun olarak Turizm Planlama Dairesinden olumlu görüş almış turizm konaklama amaçlı gelişmeler Planlama Alanı Hudutları içerisinde Turizm Eğlence Alanına, sahil şeritlerinden cephe alan parsellere, Sahil şeridi içerisindeki bu plandan önce açılmış arsalara, KA 6 bölgesindeki ve/veya bölgeden cephe alan eğimi %18-%28 arası olan parsellere, hizmet merkezlerine, köyiçlerine ve Beylerbeyi B Bölgesi içerisine yapılabilecektir.
Turizm Eğlence Alanına, köyiçi hizmet merkezleri dışındaki hizmet merkezlerine, sahil şeritlerinden cephe alan 4 dönüm (5350 m2) ve üzeri parsellere ve sahil şeridi içerisindeki bu Plandan önce açılmış arsalara bağlı bulundukları bölge kuralına uygun olarak her halükarda 110 yatağı aşmayacak tesisler yapılabilir.
KA 6 bölgesindeki ve/veya bölgeden cephe alan eğimi %18-%28 arası olan parsellerde 4.4.1.6 KA 6 bölgesi maddesinde belirtilen kural ve koşullara uygun olarak azami 50 yatağa kadar turistik bangalov, butik otel ve benzeri turistik tesis yapılabilir.
Sahil şeridi, köyiçleri, Beylerbeyi B Bölgesi ve KA 6 bölgesindeki ve/veya bölgeden cephe alan eğimi %18-%28 arası olan parseller dışında kalan mevcut turistik tesisler bağlı bulundukları bölge kuralına uygun olarak yatak sayılarını 110 yatağa kadar artırabilirler.
Planlama Alanı hudutları içerisindeki 110 yatak ve üzeri turistik tesislerde yatak sayısını artıracak ilave yapılamaz.
57
4.4.5 Yüksek Eğitim
Lisans, lisansüstü eğitim, araştırma-bilgi üretim ve iletişim merkezi işlevlerini üstlenen ve içerisinde teknoparkların da yer alabileceği alanlardır. Bu Plan amaçları bakımından, mevcut Üniversiteler ve 1.5 Kazanılmış Haklar maddesi uyarınca izinlendirilecekler dışında yeni Üniversite izni verilmeyecektir.
Plan alanı hudutları içerisinde yer alan mevcut ve 1.5 Kazanılmış Haklar maddesi uyarınca izinlendirilecek olan Üniversite yerleşke alanlarında yapılabilecek ilave derslik, anfi, konferans salonu, yurt, sosyal tesisler, spor alanı vb. üniversite kullanım ihtiyacına yönelik gelişmeler,
(i) İdari Sınırları içerisinde bulunduğu ilgili Belediyeden,
(ii) Eğitim Kurumlarının bağlı olduğu Bakanlıktan,
Olumlu görüş alınması, İnşaat Taban Alan Oranı’nın %20’yi, Bina Kat Sayısı’nın 4(dört)’ü, Bina Toplam Yüksekliği’nin 14.5025 metreyi (48 ayak) aşmaması
koşuları ile yapılabilir.
Üniversite Yerleşke alanlarındaki toplam inşaat alanı ve/veya yapı arsa oranı bu Plan yürürlüğe girdiği tarihten önce alınmış ve/veya kazanılmış haklar maddesi
uyarınca alınacak planlama onayı ve/veya inşaat iznindeki mevcut parsel alanına
parsel birleştirmesi yapılıp yapılmamasına bağlı olarak değişkenlik gösterecektir.
Bu Plan yürürlüğe girdiği tarihten önce alınmış ve/veya kazanılmış haklar maddesi
uyarınca alınacak planlama onayı ve/veya inşaat iznindeki parsel alanına yeni parsel
birleştirmesi yapılmamış ve/veya azami %50 oranında yapılmış olanların toplam
inşaat alanı bir önceki parsel alanlarının 0.75/1 ile çarpılmasından elde edilir. Parsel
alanları %50 ve üzerinde bir oranda büyütülmüş olanlarda yapı arsa oranı 0.50/1’i aşamaz.
Mevcut üniversite yerleşkelerine yapılacak ilavelerde, bölgeye taşıma kapasitesi üzerinde yük getirmemesi ve gereksinim duyulacak otopark ihtiyacının tamamının yerleşke içerisinde çözümlenmesi esastır.
Esnafın ve genel anlamda kent ekonomisinin daha iyi pay alabilmesi için üniversite öğrencilerinin 1/3’ünün üniversite kampüsü içerisindeki yurtlarda, 1/3’ünün kampüs dışındaki yurtlarda, geriye kalan 1/3’ünün ise konutlarda konaklaması esastır.
25 Zemin kat su basman ile birlikte 4.50 metre, diğer katlar 3.50 metre yükseklik olarak hesaplanmıştır.
58
4.4.6 Sanayi
Planlama alanı hudutları içerisindeoto elektrik, lastik tamir, oto döşeme, motorlu araç tamir ve benzeri servis ticaret kullanım türleri, matbaacılık, baskı, kağıt üretimi faaliyetleri, ahşap ürünlerinin üretildiği tesislerle Sanayi Dairesi tarafından uygun görülecek diğer zararlı yan etkileri olmayan küçük ölçekte üretim yapan imalathanelerle, el sanatları biçiminde imalat yapan işletmeler ve depolara yönelik yapı ve inşaat ve/veya kullanım değişikliği ile parselleme, bölme, birleştirme ve altyapıya yönelik gelişmeler Çatalköy Küçük Esnaf Sanayi Sitesi içerisine yapılacaktır. Site içerisine restaurant, büfe ve benzeri yardımcı kullanımlar da yapılabilir.
Bu alanlar içerisinde beton, kum çakıl tesisleri, mozaik, mermer, tuğla fabrikası gibi inşaat faaliyetleri, alçı, taş, toprak gibi paketleme faaliyetleri, bordür, rogar kapağı ve benzeri alt ve üst yapı faaliyetleri, boya üretimine yönelik faaliyetleri ve benzeri büyük ölçekli işletmelerle kirlilik yaratan işletmeler kesinlikle yer alamaz.
İlk beş yıl içerisinde yukarıdaki paragrafta belirtilen kirlilik yaratan işletmelerin Plan Alanı sınırları dışına taşınması ve Karaoğlanoğlu Sanayi Bölgesi içerisindeki büyük ölçekli işletmeler ve kirlilik yaratan işletmeler dışında kalan küçük ölçekli sanayi faaliyetlerinin ve Planlama alanı içerisinde yer alan münferit küçük ölçekli sanayi işletmelerinin Çatalköy Küçük Esnaf Sanayi Sitesi içerisine taşınması için Planlama Makamı, Sanayi Dairesi ve ilgili Belediyeler tarafından gerekli önlemler alınacaktır.
Çatalköy Küçük Esnaf Sanayi Sitesi içerisinde öncelik Karaoğlanoğlu Sanayi Bölgesi içerisindeki ve planlama alanı hudutları içerisindeki mevcut küçük ölçekli sanayi tesislerinin taşınmasında olacaktır.
Site içerisinde söz konusu sanayi tesisleri için yer sıkıntısı olması ve/veya yeni işletmeler için gereksinim olması durumunda Plan değişikliğine gerek kalmaksızın siteye ait sınırlar dere yatakları, verimli tarım toprakları ve benzeri hassas alanlar dışında kalan alanlar ilgili kurumların ve Birleşik Kurulu oluşturan yönetimlerin görüşü alınarak genişletilebilir ve “Küçük Esnaf Sanayi Sitesi” olarak ilan edilebilir.
Bu alanların işletmelerin faaliyet alanlarına göre organize bölge statüsünde düzenlenmesi esastır.
Yapılabilecek kullanımlar inşaat toplam alan oranı’nın 1.20/1’i, inşaat taban alanı oranı’nın %60’ı, bina kat sayısı’nın 2(iki)’yi, bina toplam yüksekliği’nin 8.20 metreyi (27 ayak) aşmaması koşulu ile yapılabilir. Asgari parsel büyüklüğü 600 m2’ nin altında olamaz.
Planlama Alanı hudutları içerisinde Küçük Esnaf Sanayi Sitesi Alanı dışında yeni sanayi tesisi açılamaz, mevcut işletmelere ilave yapılamaz.
59
4.4.7 Akaryakıt İstasyonları
Akaryakıt istasyonları bölgesel ve kentsel ana hizmet merkezleri, köy merkezleri (köyiçleri) ve Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı dışında kalan, Bu Planda bölgesel yollar ve ana dağıtıcı yollar olarak belirlenmiş güzergahlar üzerinde Trafik Hizmetlerinin Planlanması, Koordinasyonu ve Denetimi Yasası Madde 8(3) altında yapılan “Akaryakıt İstasyonlarının Niteliklerini Düzenleme” tüzüğünde yer alan güvenlikle ilgili kriterlere, iki akaryakıt istasyonu arasındaki mesafe ve benzeri diğer standart ve kurallara uygun olarak yapılabilir.
Girne Koruma Çevre Planı hudutları içerisinde kalan mevcut tesisler yanında tüzükte belirtilen kriterlere uygun olmayan ve Planda bu amaç için ayrılan yerlerin dışında kalan mevcut tesislere öncelik tanınacaktır.Söz konusu istasyonlar Plan Yürürlüğe girdiği tarihten sonra ilk beş yıl içerisinde belirlenen alanlara taşınacaktır.
Akaryakıt istasyonu amaçlı gelişmeler, araba yıkama, akaryakıt alma yerleri, araba aksesuarı ile gıda türü küçük satış yeri türünde işlevleri kapsayabilir.
Yapılaşma kural ve koşulları ihtiyaçlar doğrultusunda Planlama onayı aşamasında belirlenecektir.
60
4.4.8 Eğitim
Yükseköğretim hariç, okul öncesi eğitim, ilköğretim, ortaöğretim, mesleki teknik eğitim ve özel eğitim kurumları bu kapsam içerisinde değerlendirilmektedir.
4.4.8.1 Eğitim İhtiyacı
Planlama alanı hudutları içerisine gelebilecek dejure nüfusun eğitim çağı nüfuslarına ve okuldaki azami öğrenci sayılarına göre gereksinim duyulan okul ihtiyaçları belirlenmiştir. İhtiyaç belirlenirken eğitim hizmetlerinin ne kadarının devlet tarafından karşılanacağı yanında, mevcut okullar ve mevcut okullara gelebilecek ilave öğrenci sayıları da dikkate alınmıştır. Açık alan sıkıntısı olmayan mevcut okullara sınıf ilavesi önerilmiştir.
Kamusal alan sıkıntısı olduğundan dolayı mevcut okullarda halihazırda fazladan sınıf olması durumunda standartlar tablosunda belirtilen ortalama sınıf büyüklüklerinin aşılmaması koşulu ile okuldaki azami öğrenci sayısı makul seviyede aşılabilir.
Tablo 10: Eğitim Hizmetlerinin Mevcutta ve Gelecekte Hangi Oranda Devlet Tarafından Karşılan-dığı/acağı;
EĞİTİM KURUMLARI
2015-2016 EĞİTİM YILI Bu Planla Belirlenen Sınıf Başına Düşen Öğrenci Sayısına Göre Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Oran
2015 Toplam Öğrenci Sayısı
Devlet Okullarına Giden Öğrenci Sayısı
Özele Giden Öğrenci
Devlete Giden Öğrenci Sayısının Toplam İçerisindeki Payı
Okul Öncesi Eğitim 1114 372 742 33% 60%
İlkokul 2486 1934 552 78% 78%
Ortaokul 1470 1129 341 77% 80%
Lise 1918 689 1229 36% 50%
TOPLAM 6988 4124 2864 59% %67
61
4.4.8.1.1 Okul Öncesi Eğitim ve İlkokul İhtiyacı
Tablo 11: Okul Öncesi Eğitim Kurumlarında Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Eğitim Çağı Nüfüsları ve Yeni Okul İhtiyacı Olan Öğrenci Sayısı
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
DEJURE NÜFUSU
OKUL ÖNCESİ EĞİTİM
ÇAĞ NÜFUSUNUN TOPLAM NÜFUS İÇERİSİNDEKİ PAYI26
AZAMİ OKUL ÖNCESİ EĞİTİM ÇAĞI NÜFUSU27
DEVLET TARAFINDAN KARŞILANMASI ÖNGÖRÜLEN EĞİTİM ÇAĞI NÜFUSU28
MEVCUT OKULLARA GELEBİLECEK EK ÖĞRENCİ SAYISI İLE BİRLİKTE OLUŞACAK AZAMİ ÖĞRENCİ SAYISI
YENİ OKUL İHTİYACI OLAN ÖĞRENCİ SAYISI
A BÖLGESİ (Girne Merkez) + B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi) + D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
45085 2.30% 1037 622 120 502
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
15350 2.30% 353 212 75 137
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları) + E Bölgesi kısmen (Girne Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan)
15066 2.30% 347 208 210 0
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)+ + E Bölgesi kısmen (Çatalköy Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan) +D3 BÖLGESİ (Arapköy)
28263 2.30% 650 390 75 315
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi) + E 1 BÖLGESİ kısmen (D1 Bölgesinden cephe alan)
7577 2.30% 174 105 0 105
Planlama Alanı Geneli 111341 2.3% 2561 1537 480 1059
26 2015-2016 Eğitim Yılı okul çağı nüfusunun, 2015 yılındaki toplam nüfusa bölünmesiyle hesap edilmiştir. 27 Dejure nüfus ile çağ nüfusunun toplam nüfus içerisindeki payının çarpılması ile hesap edilmiştir. 28 Eğitim hizmetlerinin Okul Öncesi Eğitim Kurumlarında %60, ilkokullarda %78 oranında Devlet tarafından karşılanacağı varsayılarak hesaplanmıştır.
62
Tablo 12: İlkokullarda Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Eğitim Çağı Nüfüsları ve Yeni Okul İhtiyacı Olan Öğrenci Sayısı
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
DEJURE NÜFUS
İLKOKUL
ÇAĞ NÜFUSUNUN TOPLAM NÜFUS İÇERİSİNDEKİ PAYI
AZAMİ İLKOKUL ÇAĞI NÜFUSU
DEVLET TARAFINDAN KARŞILANMASI ÖNGÖRÜLEN EĞİTİM ÇAĞI NÜFUSU
MEVCUT OKULLARA GELEBİLECEK EK ÖĞRENCİ SAYISI İLE BİRLİKTE OLUŞACAK AZAMİ ÖĞRENCİ SAYISI
YENİ OKUL İHTİYACI OLAN ÖĞRENCİ SAYISI
A BÖLGESİ (Girne Merkez) + B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi) + D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
45085 5.2% 2355 1837 750 1087
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
15350 5.2% 802 626 225 401
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları) + E Bölgesi kısmen (Girne Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan)
15066 5.2% 787 614 400 214
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)+ + E Bölgesi kısmen (Çatalköy Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan) +D3 BÖLGESİ (Arapköy)
28263 5.2% 1477 1152 275 877
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi) + E 1 BÖLGESİ kısmen (D1 Bölgesinden cephe alan)
7577 5.2% 396 309 0 309
Planlama Alanı Geneli 111341 5.2% 5817 4537 1650 2887
63
Tablo 13: Planlama Alanı Hudutları İçerisindeki Okul Öncesi Eğitim29 ve İlkokul30 İhtiyacı
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
MEVCUT OKULLAR, SINIF VE ÖĞRENCİ SAYILARI (2015-2016 Eğitim Yılı)
PLANDA SINIF İLAVESİ ÖNGÖRÜLEN MEVCUT OKULLAR
MEVCUT OKULLAR VE MEVCUT OKULLARA GELEBİLECEK AZAMİ ÖĞRENCİ SAYISI
OKUL ÖNCESİ EĞİTİM VE İLKOKUL İHTİYACI
A BÖLGESİ (Girne Merkez) + B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi) + D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
1 tane ilkokul (23 Nisan İlkokulu - 30 sınıf, 978 öğrenci) , 1 tane okul öncesi eğitim (Girne marif Anaokulu - 8 sınıf, 169 öğrenci)
--
1 tane ilkokul (750 öğrenci) , 1 tane okul öncesi eğitim (120 öğrenci)
4 tane ilköğretim kurumu (3 tanesi 100 öğrenci kapasiteli okul öncesi+250 öğrenci kapasiteli ilkokul, 1 tanesi 100 öğrenci okul öncesi+375 öğrenci ilkokul) + 1 adet okul öncesi(100 öğrenci)
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
1 tane ilköğretim (Karaoğlanoğlu İlköğretim - 229 öğrencilik ilkokul+82 öğrencilik okul öncesi eğitim)
--
1 tane ilköğretim (225 öğrencilik ilkokul+75 öğrencilik okul öncesi eğitim)
1 tane ilköğretim kurumu (75 öğrencillik okul öncesi+400 öğrencilik ilkokul) + 1 tane okul öncesi eğitim (75 öğrenci kapasiteli)
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları) + E Bölgesi kısmen (Girne Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan)
1 tane ilkokul (Hasan Cafer İlkokulu - 16 sınıf, 459 öğrencilik), 2 tane okul öncesi eğitim kurumu (2 şer sınıflık 40 ve 47 öğrencilik)
Okul Öncesi Eğitim Kurumlarına (Cuma Cemil Anaokulu, Osman Türkay Anaokulu) 5'er sınıf ilavesi öngörülmüştür.
1 tane ilkokul (400 öğrencilik), 2 tane okul öncesi eğitim kurumu (105'er öğrenci kapasiteli)
1 tane ilkokul (350 öğrenci kapasiteli ilkokul)
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)+ + E Bölgesi kısmen (Çatalköy Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan) +D3 BÖLGESİ (Arapköy)
1 tane ilköğretim (11 sınıf, 268 öğrencilik ilkokul+ 2 sınıf, 34 öğrencilik okul öncesi eğitim)
İlköğretim (Çatalköy İlköğretim) bünyesindeki okul öncesi eğitime 3 sınıf ilavesi öngörülmiştür.
1 tane ilköğretim (275 öğrencilik ilkokul+75 öğrencilik okul öncesi eğitim)
3 tane ilköğretim kurumu (1 tane 75 öğrencilik okul öncesi eğitim+375 öğrencilik ilkokul, 2 tane 75 öğrenci okul öncesi+250 öğrenci ilkokul) + 1 tane okul öncesi eğitim (100 öğrenci kapasiteli)
29 Ortalama sınıf büyüklüğü 15, okuldaki azami öğrenci sayısı 100 kabul edilmiştir. 30 Ortalama sınıf büyüklüğü 25, okuldaki azami öğrenci sayısı 400 kabul edilmiştir.
64
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
MEVCUT OKULLAR, SINIF VE ÖĞRENCİ SAYILARI (2015-2016 Eğitim Yılı)
PLANDA SINIF İLAVESİ ÖNGÖRÜLEN MEVCUT OKULLAR
MEVCUT OKULLAR VE MEVCUT OKULLARA GELEBİLECEK AZAMİ ÖĞRENCİ SAYISI
OKUL ÖNCESİ EĞİTİM VE İLKOKUL İHTİYACI
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi) + E 1 BÖLGESİ kısmen (D1 Bölgesinden cephe alan)
-- -- --
1 tane ilköğretim kurumu (100 öğrencilik okul öncesi eğitim+250 öğrencilik ilkokul)
Planlama Alanı Geneli
2 tane İLKÖĞRETİM, 2 tane İLKOKUL, 3 tane OKUL ÖNCESİ EĞİTİM
Okul Öncesi Eğitim Kurumlarına 13 sınıf ilavesi öngörülmüştür.
2 tane İLKÖĞRETİM, 2 tane İLKOKUL, 3 tane OKUL ÖNCESİ EĞİTİM
9 tane İLKÖĞRETİM, 1 tane ilkokul, 3 tane OKUL ÖNCESİ EĞİTİM,
65
4.4.8.1.2 Ortaokul ve Lise İhtiyacı
Tablo 14: Ortaokullarda Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Eğitim Çağı Nüfüsları ve Yeni Okul İhtiyacı Olan Öğrenci Sayısı
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
DEJURE NÜFUS
ORTAOKUL
ÇAĞ NÜFUSUNUN TOPLAM NÜFUS İÇERİSİNDEKİ PAYI
AZAMİ İLKOKUL ÇAĞI NÜFUSU
DEVLET TARAFINDAN KARŞILANMASI ÖNGÖRÜLEN EĞİTİM ÇAĞI NÜFUSU
MEVCUT OKULLARA GELEBİLECEK EK ÖĞRENCİ SAYISI İLE BİRLİKTE OLUŞACAK AZAMİ ÖĞRENCİ SAYISI
YENİ OKUL İHTİYACI OLAN ÖĞRENCİ SAYISI
A BÖLGESİ (Girne Merkez) + B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi) + D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
45085 3.1% 1393 1114 425 689
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
15350 3.1% 474 379 600 0
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları) + E Bölgesi kısmen (Girne Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan)
15066 3.1% 465 372 - 372
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)+ + E Bölgesi kısmen (Çatalköy Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan) +D3 BÖLGESİ (Arapköy)
28263 3.1% 873 699 699
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi) + E 1 BÖLGESİ kısmen (D1 Bölgesinden cephe alan)
7577 3.1% 234 187 187
Planlama Alanı Geneli
111341 3.1% 3440 2752 1025 1947
66
Tablo 15: Liselerde Devlet Tarafından Karşılanması Öngörülen Eğitim Çağı Nüfüsları ve Yeni Okul İhtiyacı Olan Öğrenci Sayısı
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
DEJURE NÜFUS
LİSE
ÇAĞ NÜFUSUNUN TOPLAM NÜFUS İÇERİSİNDEKİ PAYI
AZAMİ İLKOKUL ÇAĞI NÜFUSU
DEVLET TARAFINDAN KARŞILANMASI ÖNGÖRÜLEN EĞİTİM ÇAĞI NÜFUSU
MEVCUT OKULLARA GELEBİLECEK EK ÖĞRENCİ SAYISI İLE BİRLİKTE OLUŞACAK AZAMİ ÖĞRENCİ SAYISI
YENİ OKUL İHTİYACI OLAN ÖĞRENCİ SAYISI
A BÖLGESİ (Girne Merkez) + B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi) + D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
45085 4.0% 1817 909 960 -
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
15350 4.0% 619 309 - 309
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları) + E Bölgesi kısmen (Girne Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan)
15066 4.0% 607 304 - 304
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)+ + E Bölgesi kısmen (Çatalköy Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan) +D3 BÖLGESİ (Arapköy)
28263 4.0% 1139 570 570
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi) + E 1 BÖLGESİ kısmen (D1 Bölgesinden cephe alan)
7577 4.0% 305 153 153
Planlama Alanı Geneli
111341 4.0% 4488 2244 960 1335
67
Tablo 16: Planlama Alanı Hudutları İçerisindeki Ortaokul31 ve Lise32 İhtiyacı
YAPILAŞMA KARAKTER BÖLGESİ
MEVCUT OKULLAR, SINIF VE ÖĞRENCİ SAYILARI (2015-2016 Eğitim Yılı)
MEVCUT OKULLAR VE MEVCUT OKULLARA GELEBİLECEK AZAMİ ÖĞRENCİ SAYISI
ORTAOKUL VE LİSE İHTİYACI
A BÖLGESİ (Girne Merkez) + B BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Kuzeyi) + D2 BÖLGESİ (Doğu Çevre Yolunun Güneyi)
2 tane Ortaöğretim (19 Mayıs Türk Marif Koleji ortaokul 7 sınıf, 185 öğrenci, lise 11 sınıf 183 öğrenci, Anafartalar Lisesi, Ortaokul 10 sınıf, 274 öğrenci, lise 21 sınıf 506 öğrenci)
2 tane Ortaöğretim (19 Mayıs Türk Marif Koleji ortaokul 7 sınıf, 175 öğrenci, lise 11 sınıf 330 öğrenci, Anafartalar Lisesi, Ortaokul 10 sınıf, 250 öğrenci, lise 21 sınıf 630 öğrenci)
2 tane ORTAOKUL (1 tanesi 375 1tanesi 300 öğrencilik)
C1 BÖLGESİ (Karaoğlanoğlu-Zeytinlik Bölgesi)
1 tane ortaokul (Oğuz Veli Ortaokulu 24 sınıf, 670 öğrencilik)
1 tane ortaokul (Oğuz Veli Ortaokulu 24 sınıf, 600 öğrencilik)
1 tane LİSE (300 öğrenci)
C2 BÖLGESİ kısmen (Girne Belediye Hudutları) + E Bölgesi kısmen (Girne Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan)
-- --
1 tane ORTAÖĞRETİM kurumu (150 öğrencilik Ortaokul+360 öğrencilik Lise), 1 tane ORTAOKUL (225 Öğrencilik)
C2 BÖLGESİ kısmen (Çatalköy Belediye Hudutları)+ + E Bölgesi kısmen (Çatalköy Belediye Hudutlarındaki C Bölgesine cephesi olan) +D3 BÖLGESİ (Arapköy)
-- --
2 tane ORTAÖĞRETİM kurumu (1 tane 225 öğrencilik Ortaokul+240 öğrencilik Lise, 1 tane 225 öğrenci Ortaokul+360 öğrenci Lise), 1 tane ORTAOKUL (225 öğrenci)
D1 BÖLGESİ (Batı Çevre Yolunun Güneyi) + E 1 BÖLGESİ kısmen (D1 Bölgesinden cephe alan)
-- --
1 tane ORTAÖĞRETİM kurumu (150 öğrencilik Ortaokul+120 öğrencilik Lise)
Planlama Alanı Geneli
2 tane ORTAÖĞRETİM,1 tane ORTAOKUL
2 tane ORTAÖĞRETİM,1 tane ORTAOKUL
4 tane ORTAÖĞRETİM,4 tane ORTAOKUL, 1 tane LİSE
31 Ortalama sınıf büyüklüğü 25, okuldaki azami öğrenci sayısı 450 kabul edilmiştir. 32 Ortalama sınıf büyüklüğü 30, okuldaki azami öğrenci sayısı 600 kabul edilmiştir.
68
4.4.8.2 Devlet ve Özel Okullara Ait Yer Seçim Kriterleri
1. Konut alanları içerisinde, çağ nüfusunun yoğun olduğu yerlerde planlanması,
2. Okul Öncesi Eğitim Kurumları dışındaki okulların yürüme mesafesi içerisinde olması,
3. Okul alanları öğrencilerin yaya veya bisikletle güvenli bir şekilde okullarına ulaşabilmelerine olanak sağlayacak şekilde kentsel açık-yeşil alanlarla bağlantılı olarak tasarlanması,
4. Çocuklar için tehlike arz edecek yoğun trafik yükü çeken faaliyetlerin olduğu bölgeler ve ana trafik arterleri dışında planlanması,
5. Toplu taşım araçları ile rahat erişilebilir yerlerde olması,
6. Çocuklar için tehlikeli olabilecek engebe ve dik yamaçların olduğu parsellerde olmaması,
7. Su taşkını, erezyon, yüksek yangın riski, yüksek gerilim hattı, baz istasyonu ve benzeri potansiyel riskler içermeyen bölgelerde planlanması,
8. Hava kirliliğinin etkisi altındaki bölgelerde planlanmaması,
9. Ana trafik arterleri, sanayi bölgesi gibi eğitimi engelleyici gürültü kaynaklarından uzak olması,
10. Elektrik, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon ve benzeri alt yapının olması.
4.4.8.3 Devlet ve Özel Okullara Ait Yapılaşma Kural ve Koşulları
İmar Gelişme Sınırları içerisindeki okullar; 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında ve Planın ekinde yer alan kadastral haritalarda gösterilen eğitim alanlarında ve/veya yukarıdaki paragrafta belirtilen Yer Seçim Kriterlerine uygun olması koşulu ile 4.4.1 maddesinde belirtilen konut alanlarında aşağıda yer alan standartlara ve her bir eğitim kurumu için belirlenen yapılaşma kural ve koşullarına göre yapılabilir. Bazı eğitim kullanımları 4.4.2 maddesinde belirtildiği üzere belirli hizmet merkezleri içerisinde de yer alabilir.
1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında ve Planın ekinde yer alan kadastral haritalarda gösterilen eğitim alanları kamu okulları için ayrılmış olup, söz konusu alanlara özele ait eğitim kurumu yapılamaz.
69
Tablo 17: Standartlar
EĞİTİM KURUMLARI
OKUL ÖNCESİ EĞİTİM KURUMLARI33
İLKOKUL ORTAOKUL LİSE ORTAÖĞRETİM (Ortaokul+Lise)
Ort. Sınıf Büyüklüğü (öğrenci/sınıf)
15-20 25-30 25-30 30 25-30
Okuldaki Azami Öğrenci Sayısı (adet)
100 450 450 600 600
Öğrenci Başına Sınıf Büyüklüğü (m2)
2,5 m2 2,5 m2 2,5 m2 2,5 m2 2,5 m2
Öğrenci Başına Diğer Kapalı Alanlar (m2)
3,5 m2 7,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2
Öğrenci Başına Düşen Otopark34 dışındaki Açık Alan Miktarı35 (m2)
10 m2 45 m2 50 m2 50 m2 50 m2
Öğrenci Başına Düşen Asgari Okul Parsel Alanı (m2)
20 m2 55 m2 60 m2 60 m2 60 m2
Minimun parsel alanı36 (m2)
900 m2 13750 m2
13500 m2 21600 m2 23400 m2
Azami Yürüme mesafesi (metre)
--- 1000 m 1200 m 1200 m 1200 m
33 Okul Öncesi Eğitim Kurumlarında okuldaki azami öğrenci sayısı 4-5 yaş gruplarında 100 öğrenci, 3-4-5 yaş gruplarının birlikte olacağı okullarda ise 180 öğrenciye kadar çıkarılabilir. Tam gün hizmet veren okul öncesi hizmet kurumlarında diğer kapalı alanlara ek olarak öğrenci başına 3 m2 uyku odası ayrılması esastır. Bu gibi durumlarda yapı arsa oranı 0.45/1’e kadar artırılabilinir. 34 Giriş, çıkışlar ve dolaşım alanları dahil araba başına ayrılacak otopark alanları brüt 20 metre kare olarak hesaplanmıştır. 35 Dış mekan oyun alanı, yeşil alan ve üzeri açık spor alanlarının tamamı açık alan içerisinde değerlendirilmektedir. 36 Minimun parsel büyüklüğü belirlenirken okul öncesi eğitim kurumlarındaki asgari öğrenci sayısı 3 şube 45, ilkokullarda 2 şube 250, ortaokullarda 3 şube 225, liselerde 3 şube 360, ortaöğretimde ise 2 şer şube 390 öğrenci olarak öngörülmüştür.
70
4.4.8.3.1 Okul Öncesi Eğitim Kurumları
Yapı arsa oranı 0.30/1’i, taban alanı oranı %30’i kat adedi 1’i, kat yüksekliği ise 4,5 metreyi aşmamak koşulu ile yapılabilir.
Yukarıdaki standartlar tablosunda da görülebileceği gibi üç sınıflık 45 öğrencilik bir okul öncesi eğitim kurumuna ait asgari parsel büyüklüğü 900 m2’den küçük olamaz.
4.4.8.3.2 İlkokul
Yapı arsa oranı 0.20/1’i, taban alanı oranı %15’i kat adedi 2’yi, kat yüksekliği ise 8,5 metreyi aşmamak koşulu ile yapılabilir. İki şube, beş sınıflık 250 öğrencilik bir ilkokula ait asgari parsel büyüklüğü 13750 m2’den küçük olamaz. Okul Öncesi Eğitim Kurumları ile ilkokulların aynı parsel içerisinde yer alacağı İlköğretim Kurumlarında okul öncesi eğitim kurumlarına ait okul girişlerinin, oyun alanlarının, kantin ve benzeri ihtiyaçlarının ayrı konumlarda ve yukarıdaki standartlar tablosunda belirtilen ölçütlere göre tasarlanması zorunludur. Bu nedenle İlköğretim kurumlarındaki öğrenci başına düşen kapalı alan ve açık alan miktarları her iki kurum için ayrı ayrı hesaplanır. İlköğretim Kurumları 280 öğrenciden az (2 şubelik okul öncesi ve 2 şubelik ilkokul), 550 öğrenciden fazla olamaz.
4.4.8.3.3 Ortaöğretim
Ortaokul, lise veya her ikisinin birlikte olduğu ortaöğretim binaları, yapı arsa oranı 0.25/1’i, taban alanı oranı %15’i kat adedi 3’ü, kat yüksekliği ise 12,5 metreyi aşmamak koşulu ile yapılabilir. Ortaokullarda üç şube, üç sınıflık 225 öğrencilik bir okul için asgari parsel büyüklüğü 13750 m2’den, liselerde üç şube dört sınıflık 360 öğrenci için 21600 m2’den küçük olamaz. İkişer şubelik Ortaokul ve Lisenin birlikte yer alacağı ortaöğretim okullarında asgari parsel büyüklüğü 23400 m2’den küçük olamaz. Mesleki Teknik eğitim kurumları bu başlık altında değerlendirilir.
4.4.8.3.4 Özel Eğitim37
Özel eğitim kurumlarına ait yapılaşma kural ve koşulları özel eğitim kurumlarının niteliğine ve ihtiyaca göre Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
4.4.8.3.5 Dersaneler
Dersanelerde spor alanı ve açık alan ihtiyacı zorunlu olmadığından ötürü diğer eğitim kurumları gibi geniş alan ihtiyacı yoktur. Dersaneler konut alanları ve Hizmet merkezlerinde yer alabilir. Yapılaşma kural ve koşulları yer aldıkları bölgenin kural ve koşullarına tabidir.
37 Bedenen ve zihnen özürlü olup özel bir eğitim ve öğrenime gereksinimi olan okul öncesi eğitim yaşına ulaşmış çocukların onsekiz yaşına kadar olan eğitimlerinin tümünü kapsar. / Milli Eğitim Bakanlığı web sitesi, 18 Temmuz 2016
71
Harita 5: Bölgelere Göre Günümüzdeki ve Gelecekteki Okul Öncesi Eğitim, İlkokul ve İlköğretim38 İhtiyacı39
38 Okul Öncesi Eğitim ve İlkokulun aynı parsel içerisinde olduğu okulları anlatır. 39 Haritada kırmızı renkle işaretli yerler mevcut okullardır.
72
Harita 6: Bölgelere Göre Günümüzdeki ve Gelecekteki Ortaokul, Lise ve Ortaöğretim40 İhtiyacı41
40 Ortaokul ve Lisenin aynı parsel içerisinde olduğu okulları anlatır. 41 Haritada kırmızı renkle işaretli yerler mevcut okullardır.
73
4.4.9 Sağlık ve Sosyal Hizmetler
Planlama alanı hudutları içerisinde sağlıkla ilgili temel politika her bireyin uluslararası standartlara uygun olarak sağlık hizmetlerinden yararlanabilmesine olanak sağlamaktır. Planlama alanı hudutları içerisindeki Sağlık hizmetlerinin %70’inin devlet geriye kalan %30’unun ise özel sektör tarafından karşılanması hedeflenmektedir.
Erişebilirlik, yatak sayısı, alan büyüklüğü ve sağlık hizmetleri bakımından yetersiz kalan Girne Akçiçek Hastanesi yerine Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen yeni bir devlet hastanesi alanı planlanmıştır. Yeni hastanenin faaliyete geçmesi ile mevcut hastane binasının birinci basamak poliklinik, aile planlama merkezi veya buna benzer temel sağlık hizmetlerini karşılamaya yönelik olarak kullanılması hedeflenmektedir.
Aynı zamanda Devlet hastanesine olan yığılmanın önlenmesi için Plan alanın doğusunda ve batısında yer alan Kentsel Ana Hizmet Merkezleri içerisine veya yakın çevresine aşağıda yer alan yer seçim kriterlerine uygun olarak devlete ait birinci basamak poliklinik yapılması önerilmektedir.
Hastaneler, mesleki ofis sınıfına giren yataksız doktor muayeneleri, diş klinikleri, diyetisyenler ve benzeri klinikler hizmet merkezleri veya konut alanları içerisinde yer alacaktır.
Devlete veya özele ait hastane binalarında orta üst gelişmiş ülkelerdeki standartlara uygun olarak yatak başına 150 m2 inşaat alanı, 1000 kişiye 3.2 yatak uygulanacaktır. Bu bağlamda önerilen devlet hastanesinin Girne’nin doğusuna ve batısına (Girne Sıra dağlarının kuzeyinde yer alan Karşıyakadan, Bahçeliye kadar olan yerleşimleri kapsamaktadır.) da hizmet sunacağı düşünülürse yaklaşık 150 bin kişiye hizmet sunabilecek 480 yatak kapasitesine ihtiyaç duyulacaktır. Bunun %70’inin kamu tarafından karşılanacağı öngörüsünden hareketle yaklaşık 330 yataklı bir devlet hastanesi için Girne-Lefkoşa anayolunun batı çevre yoluna bağlandığı noktanın güney batısındaki yaklaşık 18 hektar büyüklüğündeki kamu arazisi ayrılmıştır.
Hastahane, poliklinik, özel klinik ve muayenehanelere yönelik yapılaşma kural ve koşullarında bağlı bulundukları bölge kuralı geçerli olacaktır.
Planlama alanının doğusuna kamu veya özel sağlık kuruluşlarının yer seçim kriterlerine uygun olarak Karakum Bölgesinde yer alan Engelli Rehabilitasyon merkezi benzeri bir özel eğitim merkezi önerilmektedir. Merkeze ait yapılaşma kural ve koşulları 4.4.8.3.4 Özel Eğitim maddesinde yer aldığı şekli ile Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
Bunun dışında Rehabilitasyon merkezi, yaşlı bakım evi ve benzeri sosyal hizmet kurumları; konut alanları içerisinde, diğer toplumsal hizmetler ile yakın ilişki içerisinde olacak şekilde bağlı bulundukları bölge kuralındaki yapılaşma koşullarına uygun olarak yapılabilir.
Psikiyatri kliniği, senatoryum, v.b büyük açık alan veya özel çevre koşullarına ihtiyacı olan uzmanlaşmış sağlık servisleri yeterli yol bağlantıları olması koşulu ile imar gelişme sınırı dışındaki ağaçlık alanlarda da yer alabilirler. İmar Gelişme
74
Sınırları dışında yer alabilecek bu türden kullanımlar için yapı arsa oranı, bina taban alanı oranı ve kat adedi ilgili Kurumların görüşleri doğrultusunda ihtiyaca göre Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
Yapılması planlanan kamu veya özel sağlık kuruluşlarının ve sosyal hizmet kurumlarının aşağıda belirtilen yer seçim kriterlerine uyması gerekmektedir;
1. Konut alanları içerisinde veya konut alanlarına yakın olması, 2. Trafik yoğunluğundan az etkilenmesi, 3. Yeterli araç park yeri bulunması, 4. Toplu taşıma araçları ile rahat erişilebilir yerlerde olması,
5. Eğimin azami %15 olması, 6. Su taşkını, erezyon, yüksek yangın riski, yüksek gerilim hattı, baz istasyonu ve
benzeri potansiyel riskler içermeyen bölgelerde planlanması,
7. Hava kirliliğinin etkisi altındaki bölgelerde planlanmaması,
8. Çevresel olumsuz faktörlerden (gürültü, çöp, toz vb.) uzak olması, 9. Elektrik, içme ve kullanma suyu, kanalizosyon ve benzeri altyapının
planlanmış olması.
75
4.4.10 Açık ve Yeşil Alanlar
Mevcut Durum ve Analiz Raporunun 6.5 Açık Alanlar ve Rekreasyon maddesi uyarınca saptanan sorunlara yönelik olarak Planda bir takım çözüm önerileri geliştirilmiştir.
Plan alanında standartlar dahilinde yeni açık ve yeşil alanlar oluşturulması, mevcut yeşil alan varlığının niteliğinin ve kalitesinin artırılmasının önerilmesi yanında hiyerarşik bir yapı içerisinde üstlendikleri veya üstlenecekleri rekreasyon işlevine göre bu alanlar sınıflandırılmış ve buna uygun kural ve koşullar getirilmiştir.
Plan alanında üstlenecekleri işleve göre altı farklı açık ve yeşil alan belirlenmiştir.
Çocuk oyun alanları ve Parklar
Spor Alanları
Bölgesel Park Alanı ve Kıyı Rekreasyon Alanı
Doğal ve yarı doğal alanlar (ormanlar, kıyılar, tarımsal gelişme alanları, sulak alanlar, dere yatakları)
Pasif Yeşil Alanlar ve Perde Ağaçlık Alanlar
Yol Ağaçlandırması
İstisnai durumlar dışında çocuk oyun alanları bulunduğu sokak ve komşu sokaklara, park alanları ve spor alanları ise büyüklüklerine ve barındırdıkları işlevlere göre bulundukları sokak yanında mahallelerine, komşu mahallelere, Planlama alanına ve hatta bölgesine hizmet sunabilir.
1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen açık ve yeşil alanlar dışında hali hazırda kamu arazisi olup yapılaşmamış olan ve ölçek gereği bu Planda gösterilemeyen alanların açık ve yeşil alan ihtiyacının karşılanmasına yönelik olarak kullanımlarının ilgili Kurumlara verilmesi önerilmektedir.Bunun dışında aşağıdaki tabloda belirtilen standartlara ulaşabilmek adına gerekirse kamulaştırma yoluna gidilmelidir.
Ancak Mevcut Durum ve Analiz Raporunda belirtildiği gibi yeni açık ve yeşil alanların nicelik olarak artırılması yanında yapılması gereken mevcut yeşil alanların altyapısı, peyzajı ve donatıları ile birlikte niteliğinin artırılmasıdır. Bu konuda Belediyelere büyük bir sorumluluk düşmektedir. Bunun yanında yeşil alanların bakımı için yeterli miktarda sulama suyu sağlanmalıdır.
Plan alanı hudutları içerisinde parklar, spor alanları, bölgesel park alanı ve kıyı rekreasyon alanları için kısaca aktif yeşil alanlar için öngörülen standartlar aşağıdaki tabloda verilmektedir.
76
Tablo 18: Aktif Yeşil Alanlar İçin Öngörülen Standartlar
TÜR STANDART42 (Kişi başına düşen
yeşil alan standardı m2/kişi)
Çocuk Oyun Alanları ve Parklar
Çocuk Oyun Alanı 6
Park 8
Toplam
14
Spor Alanları
10
Toplam
24
4.4.10.1 Çocuk Oyun Alanları ve Parklar
1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilip gösterilmediğine bakılmaksızın ilgili Belediyerin adına kayıtlı yeşil alanlar, parselasyon ve yeni inşaat türü gelişmelerden kamuya devredilmiş veya devredilecek olan yeşil alanlar konumlarına ve büyüklüklerine bağlı olarak çocuk oyun alanı veya park alanı olarak değerlendirilecektir.
Çocuk oyun alanları; çocukların yaşlarına göre rahatça yeteneklerini geliştirebilmesine, aktif oyun faaliyetlerine katılabilmelerine olanak sağlayan oyun araçları, kum havuzları ve bitki örtüsü ile donatılması öngörülen alanlardır.
Çocuk oyun alanları konut alanları içerisinde güvenli ve kolay ulaşılabilir yerlerde bu Planda ulaşım hiyerarşisi açısından en alt kademe yol olarak tanımlanan yerel yollardan (servis yolu) ve/veya yaya ve bisiklet yollarından cephe almalıdır.
Parselasyon ve yeni inşaata yönelik olarak ilgili parselden ayrılan %10 oranındaki alan boyutu gereği ağırlıklı olarak çocuk oyun alanı ihtiyacını karşılamak amacı ile düzenlenecektir.
Park alanları ise yürüyüş yolları, oturma grupları, fitnes aletleri, açık spor tesisleri, çocuk oyun grupları ve benzerlerinin bir arada yer alabileceği çocuk oyun alanlarından daha büyük alana gereksinim duyulan alanlardır. Park alanları gereksinime bağlı olarak spor alanı olarak da düzenlenebilir.
Büfe, tuvalet ve benzeri yardımcı fonksiyonlar sadece büyüklüğü 3000 m2 ve üzeri büyüklükteki park alanlarında prefabrik yapı, hafif yapı ve benzeri kalıcı olmayan, istenildiğinde sökülüp başka yerde kurulabilen yapılar olması ve yapı arsa oranının 0.005/1’i, kat adedinin 1’i aşmaması koşulu ile yapılabilir.
42 Guidance for outdoor sport and play:Beyond the six acre standard/England, Fields in trust
77
4.4.10.2 Bölgesel Park Alanı ve Kıyı Rekreasyon Alanları
Büyüklüğü, fonksiyonu ve barındırdığı işlevlerle tüm Planlama Alanına hatta bölgesine hizmet sunması öngörülen alanlardır.
Plan Alanı hudutları içerisinde, toplam 4 adet kamu arazisi Bölgesel Park alanı olarak ayrılmıştır. Bunlar Çatalköy-Arapköy kavşağının doğusunda (yaklaşık 98 hektar), Beylerbeyi yerleşim alanının batısında (yaklaşık 20 hektar), Karaoğlanoğlunda Yılan Adası olarak bilinen bölgede (yaklaşık 15 hektar) ve Kaşgar Kort olarak bilinen bölgede (yaklaşık 3,5 hektar) yer almaktadır. Bunlardan Kaşgar Kort olarak bilinen bölgede yer alan park alanı dışındakilerin tamamı halihazırda ulusal güvenlik maksatları için kullanılmaktadır.
Kıyı rekreasyon alanları olarak ise hali hazırda yapımı devam eden “Hz. Ömer Türbesi Rekreasyon Alanı Çevre Düzenlemesi” yanında Çatalköy-Arapköy kavşağının doğusunda Bölgesel Park alanı olarak ayrılan alanın hemen kuzeyinde (yaklaşık 7,5 hektar), Karaoğlanoğlunda Yılan Adası olarak bilinen bölgede (yaklaşık 6 hektar) ve Kaşgar Kort olarak bilinen bölgede (yaklaşık 3 hektar) yer alan kamu arazileri bu amaç için ayrılmıştır. 1/25000 Ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilip gösterilmediğine bakılmaksızın sahil şeridi içerisinde kalan kamu arazileri ve hali araziler “Kıyı Rekreasyon Alanı” olarak düzenlenecektir.
Bu alanlar içerisinde gezinti alanları, çocuk oyun alanları, ekstrem ve diğer spor alanları, hayvanat bahçesi, botanik bahçesi, açık hava sahnesi, sergi salonu, piknik alanları, restaurant, büfe, kafeterya ve benzeri halkın açık yeşil alan gereksinimleri ile dinlence ve eğlence gereksinimlerinin karşılanabileceği kullanımlar yer alabilir. Kıyı rekreasyon alanlarında Bölgesel park alanlarından farklı olarak hayvanat bahçesi yapılamaz.
Ancak açık hava sahnesi dışında yapılabilecek olan yapılar prefabrik yapı, hafif yapı ve benzeri kalıcı olmayan, istenildiğinde sökülüp başka yerde kurulabilen yapılar olacaktır.
Bölge Parkları ve Kıyı Rekreasyon alanları alan bütününde projelendirilecek olup, bu alanlara yapılabilecek binalar projenin ayrılmaz parçası niteliğinde olacak ve yapı arsa oranı 0.005/1’i, kat adedi ise 1 katı aşmayacaktır.
78
4.4.10.3 Spor Alanları
Spor alanları tenis kortu, futbol sahası, basketbol sahası, yüzme havuzu, kaykay pisti ve benzeri kapalı ve açık spor amaçlı tesislerin yapılabileceği alanlardır. Spor alanlarına izleyicilerin ve sporcuların ihtiyaçlarını karşılayabilecek büfe, soyunma kabini, tuvalet ve benzeri yardımcı fonksiyonlar yapılabilir.
Bu alanlar içinde yapılacak spor tesislerinin ayrılmaz parçası olan kapalı tesisler ve yardımcı fonksiyonlar için yapılaşma koşulları Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
Yukarıdaki paragrafta belirtilen spor tesisleri mevcut spor alanları dışında, konut alanları içerisinde, Bölgesel park alanı olarak ayrılan alanların bir bölümünde ve gereksinime bağlı olarak park alanlarında yapılabilir.
Planın yürürlüğe girmesinin ardından önerilen standartlara ulaşabilmek için öncelikle spor alanı olmayan Zeytinlik, Doğanköy, Beylerbeyi, Edremit, Karaman, Arapköy ve Karakum mahalleleri olmak üzere boşta olan kamu arazilerinin bu amaca yönelik olarak ilgili Kurumların kullanımına verilmesi önerilmektedir.
4.4.10.4 Doğal ve Yarı Doğal Alanlar
Doğal ve yarı doğal alanlar olarak adlandırabileceğimiz ormanlar, kıyılar, tarımsal gelişme alanları, sulak alanlar ve dere yataklarının toplamı alansal bazda Planlama alanının yarısından fazla bir büyüklüğe sahiptir.
Açık ve yeşi alan hiyerarşisi içerisinde çok önemli bir yere sahip olan doğal ve yarı doğal alanlarla ilgili gelişme kural ve koşulları 4.4.13.1 Orman Alanları ve Öneri Özel Çevre Koruma Alanı, 4.4.13.3 Sulak Alanlar, Akifer ve Dereler, 4.4.13.4 Tarımsal Gelişme Alanları ve 4.4.13.5 Sahil Şeridi İçerisinde Kalan Alanlar maddelerinde yer almaktadır.
4.4.10.5 Pasif Yeşil Alanlar ve Perde Ağaçlık Alanlar
Toplumun kullanımına açık olmayan daha ziyade koruma ve estetik gibi amaçlarla refüj, çember, iki kullanım arası ve benzeri alanlarda düzenlenen bitkilendirme ve ağaçlandırmalardır.
Plan alanı hudutları içerisinde öngörülen atık su arıtma, katı atık transfer istasyonu, küçük esnaf sanayi sitesi, ağıl ve benzeri kullanımlardan kaynaklanabilecek görsel, gürültü, hava kirliliği ve kötü kokuyu önlemek amacı ile diğer kullanımlarla arasında ayırıcı bir tampon alan oluşturmaya yönelik olarak perde ağaçlandırma yapılacaktır.
79
Konut alanları içerisinde yapılacak olan açık spor alanlarında da perde ağaçlandırma yapılacaktır.
4.4.10.6 Yol Ağaçlandırması
Yaz aylarının oldukça sıcak geçtiği ülkemizde yayalara ve sürücülere rahat bir seyir ve Planlama alanına ekolojik olarak katkı sağlamak amacı ile karayolları kenarlarına, otopark alanlarına, yaya-bisiklet yollarına ve refüjlere bitkilendirme ve ağaçlandırma yapılması öngörülmektedir.
80
4.4.11 Destekleyici Altyapı Faaliyetleri
4.4.11.1 Atık Su Arıtma Tesisi
Plan alanı hudutları içerisindeki her türlü sıvı atığın 18-2012 Çevre Yasası ve ilgili yasanın 21’inci maddesi altında çıkarılacak tüzükte belirtilen standartları sağlayacak şekilde arıtılması ve/veya bertaraf edilmesi zorunludur.
Bu bağlamda atık su arıtma tesisi yapımına yönelik olarak Planlama alanı hudutları içerisinde yerleşim alanlarına ve çevreye etkisi, topografik durum, atıksuların toplama-arıtma ekonomisi ve kamulaştırma ihtiyacının asgari düzeyde olması göz önünde tutularak Planlama alanının doğusunda Çatalköy Küçük Esnaf Sanayi Sitesinin kuzeyinde yaklaşık 22 hektar büyüklüğünde bir yer ayrılmıştır.
Tesis hizmet alanı, Estetik unsurlar, gürültü ve koku oluşum riski gözetilerek koruma bandı ihtiyaçlarının da karşılanabileceği mevcut ve gelecekteki kentsel gelişme alanlarında oluşacak atıksuları kapsayacak olabildiğince büyük bir alanseçilmiştir. Söz konusu alanın yarısı koruma bandı (yeşil kuşak) olarak düzenlense standartlara43 göre 450 bin eşdeğer nüfusa hizmet edebilecek kapasitededir.
Tesise ait yapılaşma kural ve koşulları ihtiyaca göre Çevre Koruma Dairesi ve ilgili Belediyelerin görüşleri alınarak Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
Yeni arıtma tesisinin faaliyete geçmesi ile birlikte Girne Kaşkar Kort olarak bilinen bölgede yer alan mevcut atık su arıtma tesisi kapatılarak rehabilite edilecek ve kentin yeşil alan ihtiyacını karşılamak amacı ile düzenlenecektir.
4.4.11.2 İçme Suyu
Girne-Çatalköy yerleşme alanları bütününe ve diğer yörelere içme suyu taşıyan ana boru hattın geçtiği alanlarda yapılacak alt ölçekli planlama çalışmalarının Çevre Koruma Dairesi ve Su İşleri Dairesi’nin görüşü alındıktan sonra gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
4.4.11.3 Enerji üretim Alanları ve Enerji İletim Tesisleri
Kıbrıs Türk Elektrik Kurumu (KIB-TEK) yetki ve sorumluluğunda bulunan
enerji iletim tesisleri (iletim hatları ve trafo merkezleri) ile ilgili
faaliyetlere ilişkin KIB-TEK’in görüşü alınacak ve Elektrik Yasası (fasıl 170)
ve Elektrik İnkişafı Yasası (fasıl 171) hükümleri doğrultusunda ve
elektrik akım kuvveti dikkate alınarak uygulama yapılacaktır.
43 Atıksu Arıtma Tesisleri Tasarım Rehberi -2013, TC. Orman ve Su İşleri Bakanlığı Su Yönetimi Genel Müdürlüğü.
81
Enerji iletim hatlarına ilişkin ilgili idaresince tanımlanan, mevzuatla
belirlenen yaklaşma sınırları minimum mesafeler olarak kabul
edilecektir.
Plan Alanı hudutları içerisinde Ekonomi ve Enerji Bakanlığı tarafından
Yenilenebilir Enerji Kaynak Alanları için yer belirlenmesine gereksinim
olması durumunda ilgili yer Plan alanı hudutları ile İmar Gelişme Sınırları
arasında kalan alanda belirlenebilir. Bu Plan amaçları bakımından imar
gelişme sınırları içerisinde Yenilenebilir Enerji Kaynak Alanları için yer
belirlenemez.
Böylesi bir alanın belirlenmesi durumunda Yenilenebilir Enerji Yasası’nın
5(2) maddesi uyarınca İmar Planında yenilenebilir enerji kaynak
alanlarının kullanımını ve verimliliğini etkileyecek kural ve koşullar
getirilemez.
Özel şahıslara ait yenilenebilir enerji alanları da aynı şekilde İmar
Gelişme sınırları dışındaki hassas ve koruma alanları dışında kalan
alanlarda Ekonomi ve Enerji Bakanlığı ve Çevre Koruma Dairesi ve ilgili
diğer kurum ve kuruluşlardan görüş alınarak yer alabilir.
Girne merkezde yer alan trafo alanı imar gelişme sınırları dışında uygun
bir yer bulunmasına müteakip rehabilite edilerek, park alanı olarak
düzenlenecektir.
4.4.11.4 Katı Atık Transfer İstasyonu
Planda yer alan katı atık transfer istasyonu dışında yeni atık transfer,
bertaraf ve depolama tesis alanı ihtiyacı olması durumunda bu alanların
yer seçim ve uygulaması bu planın amaç ve politikaları çerçevesinde ilgili
kurum ve kuruluşların görüşleri alınarak yapılır.
Tesise ait yapılaşma kural ve koşulları ihtiyaca göre Çevre Koruma Dairesi ve ilgili Belediyelerin görüşleri alınarak Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
4.4.11.5 Organize Ağıl Bölgesi
Girne-Çatalköy planlama alanı içinde münferit olarak hayvancılık ve
hayvancılığa yönelik tesisler, ağıl vb. yer alamaz. Mevcut tesislere ilave
yapılamaz.
Çatalköy Belediye hudutları içerisindeki İmar Gelişme sınırları dışında,
yerleşim alanları ve sulak alanları etkilemeyecek, verimli tarım
toprakları dışında kalan alanlarda Çatalköy Belediyesi, Girne
Kaymakamlığı, Hayvancılık Dairesi, Çevre Koruma Dairesi ve ilgili diğer
82
kurumların görüşleri alınarak “Organize Ağıl Bölgesi veya bölgeleri”
belirlenecektir.
Belirlenecek olan Bölgelerin her türlü alt ve üst yapısının tamamlanması
ile mevcut tesisler buraya taşınacak ve mevcut tesislerin olduğu
parseller rehabilite edilerek kamuya ait olanlar açık alan ihtiyacını
karşılamaya yönelik olarak, özel mülkler ise bağlı bulundukları bölge
kuralına göre kullanılacaktır.
Oluşturulacak olan Organize Ağıl Bölgesinde öncelikle mevcut tesislere,
yer kalması durumunda ise yeni tesislere yer verilecektir.
Bölgeye ait yapılaşma kural ve koşulları ihtiyaca göre yukarıdaki paragrafta belirtilen kurumların görüşleri alınarak Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
4.4.11.6 Mezarlık Alanı
Mezarlık alanlarına gereksinim duyulması halinde bu tür alanlar ilgili birimlerin uygunluk görüşü alınmak koşulu ile yerleşim alanları, turizm alanları, verimli tarım toprakları, sulak alanlar ve benzeri hassas alanlar dışındaki enerji nakil hatları altında, hava mania alanlarında, maden sahalarında, rehabilite edilmiş eski çöp alanlarında ve erişilebilirlik dikkate alınarak ormana bitişik “alçak orman alanlarında” yer alabilir.
Yerleşim alanları, turizm alanları, verimli tarım toprakları, sulak alanlar ve benzeri hassas alanlar içerisinde kalan mevcut mezarlık alanları kapasite artırımına neden olacak şekilde genişletilemez. Bunun dışındaki alanlarda bağlı bulunduğu Belediyenin ve ilgili kurumların görüşleri alınarak ihtiyaç doğrultusunda bu tür alanlar genişletilebilir.
83
4.4.12 Ulaşım
Bu planda yer alan bölgenin ana ulaşım sistemi, planın vizyon, amaç, hedef ve
stratejileri ile sürdürülebilirlik ilkeleri çerçevesinde güzergah olarak belirlenmiştir.
Bu planda ölçek sebebiyle gösterilemeyen ulaşım sistemi projeleri, plan bütünlüğü
ve ilkelerine uygun olarak alt ölçekli plan çalışmalarında değerlendirilecektir.
4.4.12.1 Karayollarının Hiyerarşik Yapısı
Fonksiyonel Yol Sınıflamasına Göre Planlama Alanı Hudutları
içerisindeki karayollarını 4 başlık altında sınıflandırabiliriz.
4.4.12.1.1 Bölgesel Yollar
Şehir içi ulaşımdan çok şehirler ve bölgeler arası ulaşım amaçlı kullanılan hızlı ve kesintisiz trafik akışı sağlayan yollardır. Bu tür yollardan cephe alan parsellerden bölgesel yola direkt giriş-çıkış kesinlikle olmayacaktır. Hali hazırda alternatif yol güzergahları bulunmayan parsellere alternatif yol bağlantıları sağlanmasına müteakip bölgesel yollara giriş ve çıkışlar kapatılacaktır.
Bu türden yollar ancak kendi eşdeğeri veya ana yollara bağlanabilirken kesinlikle yerel yollara bağlanamaz.
Bu tür yollar üzerindeki kavşaklar trafik akımının performansını artırmak ve farklı seyahat yönlerindeki çatışmaları ortadan kaldırmak için tercihen farklı seviyeli olmalıdır. Ulaşım güvenliğinin sağlanması için Girne Ulaşım Master Planına (GUMP) uygun olarak bu türden yollar üzerindeki mevcut kavşakların iyileştirilmesi ve yeni kavşakların yapılması gerekmektedir.
Bölgesel yollara cephe alan parsellerden ayırıcı yeşil alan ve yol maksatları için 50 ayaklık (15,3 metre) bir alan kamuya terk edilecektir.
Planlama Alanı hudutları içerisindeki bölgesel yollar; Girne-Lefkoşa ana yolu (her iki yönde çift şeritli bölünmüş) , Batı çevre Yolu (her iki yönde çift şeritli bölünmüş), Öneri Doğu Çevre Yolu (her iki yönde çift şeritli bölünmüş), Öneri Doğu çevre yolunun Uğur Mumcu Caddesi ile birleştiği noktadan Esentepeye ve Değirmenliğe giden güzergahı (her iki yönde çift şeritli bölünmüş,) kapsar.
4.4.12.1.2 Ana Dağıtıcılar
Yerleşimleri, kentsel işlevleri mümkün olduğunca direkt olarak birbirine veya bölgesel yollara bağlayan, kavşak sayısı kısıtlanmış, yol üstü oto parkların ve mümkün olan yerlerde araç giriş ve çıkışların olmadığı ve bundan dolayı rahat trafik akışının sağlandığı güzergahlardır. Bu tür yollar otobüs güzergah ağı olarak kullanılmaya
84
imkan verecek şekilde tasarlanacak ve yol boyunca uygun noktalara otobüs durakları yerleştirilecektir.
Ana dağıtıcı yollar üzerinde yaya ve bisiklet ulaşımına özel önem gösterilecektir.
Plan alanı hudutları içerisindeki ana dağıtıcı yolların Ziya Rıskı ve Mustafa Çağatay caddesi dışındakilerin bölünmüş çift şeritli olarak tasarlanması gerekmektedir44. Bu tür yollarda tavsiye edilen genişlik 60 ayaktır (18.3 metre).
Halihazırda direct giriş ve çıkışların kısıtlanmadığı, ayırıcı yeşil alan ve yol maksatları için 50 ayaklık (15,3 metre) bir alanın kamuya devredilmediği kent merkezi ve yapılaşmanın yoğun olduğu yerlerde alternatif yol bağlantılarının sağlanamadığı durumlarda direct giriş ve çıkışlara izin verilecektir.
4.4.12.1.3 Toplayıcı Yollar
Toplayıcı yollar ana dağıtıcılardan yerel yollara (servis yolu) geçişi sağlayan yollardır. Yerel yollar üzerindeki trafik akışı toplayıcı yollar üzerine bağlanmalıdır.
Girne-Karaoğlanoğlu ve Girne -Çatalköy ana yolunun yükünün hafifletilmesi için her iki güzergahın kuzeyinde yola paralel toplayıcı yollar yapılmalıdır.
Ana dağıtıcılar ile toplayıcı yolların birleştiği noktalarda dört yol kavşağı oluşturulmasından kaçınılmalıdır. Bunun yerine T kavşak oluşturmak stratejik olarak tercih edilmeli ancak bu da ana dağıtıcılar üzerinde çok sıklıkla olmamalıdır.45
Ana dağıtıcı yollarda olduğu gibi bu tür yollarda da yaya ve bisiklet ulaşımına özel önem gösterilecek, otobüs güzergah ağı olarak kullanılmaya imkan verecek şekilde tasarlanacak ve yol boyunca uygun noktalara otobüs durakları yerleştirilecektir. Bu tür yollarda tavsiye edilen genişlik 50 ayaktır (15 metre).
4.4.12.1.4 Yerel Yollar (Servis Yolları)
Konutlara, işyerlerine erişim sağlayan en alt kademe yollardır. Bu tür yolların planlanmasında araçların hızı yavaş, yaya güvenliği esas olmalıdır.
Bu tür yolların tasarlanması sırasında özellikle de ekonomik faaliyet alanlarının olduğu ve konut yoğunluğunun yüksek olduğu Girne
44 Bölüm 4, 4.4 Senaryo 3 Yol kapasitesi Artırma, s 37. Girne Ulaşım Master Planı 10.30.2015 45 6.4 Ulaşım s/133. Başkent Lefkoşa İmar Planı (Değiştirilmiş şekli ile)
85
merkezde uygun yerlere ziyaretçiler için yol üstü otopark alanları sağlanmalıdır.
Bu tür yollar 30 km/saatten hızlara engel olacak şekilde tasarlanmalıdır. 46 Tavsiye edilen genişlik 36 ayaktır (11 metre).
Yerel yollarda hız düşük olduğundan bisiklet yolu ile motorlu taşıt yolu aynı platformda yer alabilir.
4.4.12.2 Kavşaklar
Avrupa komisyonunun yayınladığı 2004 Yılı Altyapı Güvenlik Yönetimi Raporunda karayolları üzerinde meydana gelen trafik kazalarının %27’si toplam ölümlü kazaların %10’unun kavşaklarda meydana geldiği belirtilmektedir.
Plan alanı hudutları içerisinde sürücü, yaya ve bisikletlilerin mobilite ve güvenliğini sağlayabilecek düzenlemeleri içerecek, ihtiyaçları karşılayabilecek azami kapasitede hizmet sunabilecek, çevre, yerel ve uluslararası standartlara uygun olacak şekilde kavşakların yeniden gözden geçirilmesine ve belirli noktalarda yeni kavşak düzenlemelerine ihtiyaç duyulmaktadır.
Bu bağlamda Girne Ulaşım Master Planı uyarınca bazı çemberlerin geometric tasarımlarının normlara uygun olmadığı tespit edilerek yeniden düzenlenmesi öngörülmüştür. Bunun yanında yapılan kavşak sayımları sonucunda kontrolsüz kavşaklarda trafik yükünün arttığı gözlenmiş ve yeni çemberler tasarlanmıştır.
Çember ve benzeri kavşaklardan cephe alan parsellerde min. parsel cephesi 140 ayaktan (42 metre) az olamaz ve giriş çıkışlar parselin kavşaktan en uzak olduğu mesafe içerisinde çözümlenir.
4.4.12.3 Yaya ve Bisiklet Yolları
Üniversitelerin hizmet merkezleri ile, Kentsel Ana hizmet merkezlerinin bölgesel hizmet merkezi ve kıyılarla, sahil şeritlerinin ve bu bölgede yer alan kullanımların ise kendi içerisinde bağlantısını sağlayacak güzergahlar ana yaya ve bisiklet yolu güzergahı olarak 1/25000 Ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterildiği şekilde belirlenmiştir.
Sahil şeritleri içerisinde önerilen yaya ve bisiklet yolu güzergahı taşıt yolundan bağımsız olarak öngörülmüştür. Ana yaya ve bisiklet yolu güzergahı sahil şeritleri içerisinde öngörülmekle birlikte dik yamaçlı kıyılarda söz konusu güzergah sahil şeridi dışında kalan düz arazilerden geçirilebilir.
46 Bölüm 4 Öneriler. 4.1.1. Karayolları Fonksiyonları sayfa 91. KKTC Karayolları Master Planı Revizyonu 2012-2020
86
Ana yaya ve bisiklet güzergahı dışında Hizmet merkezleri ve köy içlerinde de yaya ve bisiklet yollarına özel önem gösterilmelidir. Başta bölgesel ana hizmet merkezi olmak üzere tüm hizmet merkezlerinde bisikletlerin park edebileceği yerler ayrılmalıdır.
Bisiklet yolları yaya kaldırımları üzerine yapılabileceği gibi, taşıt yolu üzerine veya park ve bahçeler içerisine de yapılabilir. Tek şeritli bisiklet yolu genişliği 1.30 metreden, çift şeritli bisiklet yolu genişliği ise 2.40 metreden az olmamalıdır.
Yaya kaldırımlarına yapılacak bisiklet yollarında taşıt yoluna olan emniyet mesafesi 50 cm’den az olmamalıdır. Aynı zamanda bisiklet yolu yapıldıktan sonra yaya kaldırımı genişliği 1.5 metreden az olmamalıdır.
Taşıt yollarına yapılacak ayırıcılı bisiklet yollarında trafik güvenliği göz önüne alınarak en az 60 cm genişliğinde ve en az 10 cm yüksekliğinde bir ayırıcı (bordür, refüj v.b) ile bisiklet yolu ve taşıt yolu birbirinden ayrılmalıdır.
Taşıt yollarında yapılacak ayırıcısız bisiklet yollarında taşıt yolu ile bisiklet yolu birbirinden en az 25 cm genişliğinde devamlı çizgi ile ayrılmalıdır. 47
Ana dağıtıcı ve toplayıcı yollar üzerine yapılacak bisiklet yollarının trafik güvenliği göz önüne alınarak yaya kaldırımları üzerine veya bisiklet yolları ile taşıt yollarının bir ayırıcı ile birbirinden ayrıldığı yollara yapılması önerilmektedir.
Nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu konut alanlarında ve hizmet merkezlerinde yaya yolu genişlikleri diğer bölgelere oranla daha geniş tutulmalıdır. Bunun dışında yaya yollarının sürekliliği sağlanmalı, üzerindeki yasal olmayan, otoparklar ve diğer bütün engeller kaldırılmalıdır.
4.4.12.4 Köy İçlerinde ve Girne Kent Merkezinde Trafik Yönetimi
Yolların genişleme imkanlarının olmadığı Girne kent merkezi ve köy içlerinde araç yoğunluğunun azaltılması için yaya ve bisiklet yollarına, küçük araçlarla düzenli ve periyodik toplu taşımacılığa öncelik verilecektir. Bunun dışında koordineli sinyalizasyon, yol ve işaret iyileştirmeleri, tek yönlü sistemler, ağır tonajlı araçların trafiğe çıkışının sınırlandırılması, otopark denetimi ve benzeri önlemler alınacaktır.
Köy içlerinde tarihi yol dokuları korunacak ve zorunlu olmadıkça yol genişlemesi yapılmayacaktır.
47 Şehir İçi Bisiklet Yolları Klavuzu, Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü/Mayıs 2017, TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
87
4.4.12.5 Toplu Taşımacılık
Grafik 1: Planlama Alanı hudutları içerisinde Farklı Kentsel İşlevlere
Yönelik Hareketlilikte Toplu Taşıma Araçlarının Kullanım Oranı48
Plan alanı içerisinde minübüs ve otobüs toplu taşımacılık için en uygun ulaşım sistemidir.
Bu Plan uyarınca öngörülen İmar Gelişme Sınırları, yolların hiyerarşik yapısı, arazi kullanım dağılımı, yoğunluk değerleri, köy içlerinde ve Girne kent merkezinde öngörülen trafik yönetimi toplu taşımacılığın gelişmesine itici bir güç olabilir.
Plan alanı hudutları içerisinde toplu taşıma hizmetinin geliştirilmesi için yapılması gerekenler;
1. Toplu taşımacılık güzergahının İmar Planı kararları ile yeniden gözden geçirilmesi, (hizmet alanları, diğer ekonomik faaliyet alanları ve sosyal donatı alanlarının yer aldığı bölgelere ağırlık verilmesi.)
2. Otobüs duraklarının uluslararası standartlara uygun olacak şekilde fiziksel olarak konforlu ve nüfusun çoğunluğuna 5 dakikalık (400-500 metre) yürüme mesafesi içerisinde planlanması.
3. Servis sıklığının, konforun ve güvenliğin artırılması, maliyetin düşürülmesi,
4. Barış Parkı güneyindeki Girne Otobüs Terminalinin aynı zamanda Plan alanı dışından gelen veya farklı yönlerden gelen yolcular için değişim istasyonu olarak da hizmet verecek şekilde geliştirilmesi,
48 Girne-Çatalköy İmar Planı, Sosyo-Ekonomik Profil Analizi, Hanehalkı araştırma raporu.
0102030405060708090
Özel Araç
Toplu Taşıma
Yürüyerek
88
5. Okullar için özel otobüs servislerinin yapılması, mevcutların servis sıklığının, konforunun ve güvenliğinin artırılması, maliyetlerin mümkün olduğunca azaltılması,
6. Toplu taşımacılıktan sorumlu kamu otoritelerinin otobüsle seyahatin avantajları konusunda halkı bilgilendirmesi.
89
Harita 7: Karayolları Hiyererşisi (Fonksiyonel Yol Sınıflaması)
90
4.4.12.6 Otopark Standartları
Plan Alanı hudutları içerisindeki otopark ihtiyacı kamu veya Belediyeler
tarafından gerçekleştirilecek toplu otoparklar dışında, kullanım türüne
göre bireysel başvurular üzerinden karşılanacaktır.
Bu Planla belirlenen hizmet merkezlerinde ve kıyı rekreasyon
alanlarında kamu veya belediyeler tarafından toplu otopark alanları
ayrılmalı ve düzenlenmelidir.
Plan alanı hudutları içerisine yapılabilecek gelişmelerden veya kullanım
değişikliklerinden kullanım türüne göre aşağıdaki tabloda belirtilen
miktarlarda otopark yeri ayrılır. Aşağıdaki tabloda otopark ihtiyacı
belirlenmemiş kullanımlara ait otopark ihtiyacı gereksinimi karşılacak
şekilde Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
Tablo 19: Otopark Standartları
KULLANIM TÜRÜ OTOPARK İHTİYACI
KONUT
130 m2 ye kadar 1
131 – 299 m2 ye kadar 2
300 m2 üzeri 3
Her 5 konut için ziyaretçi otoparkı 1
PERAKENDE TİCARET
Gıda, Sigara, gazete bayi, Her 25 m2 1
Gıda Dışı Ürünler Her 35 m2 1
Ev Eşyası Her 70 m2 1
Kuaför, güzellik salonu vb. Her 25 m2 1
İnternet kafe, Bilardo, Atari salonu, plates salonu v.b
Her 25 m2 1
Sağlık, Spa salonu Her 35 m2 1
Terzi, tamirci dükkanı kuru temizleyici ve benzeri hizmet ticaret
Her 35 m2 1
Araç yıkama yerleri Her yıkama ünitesi için
1
Taksi, otobüs yazahanesi, v.b hizmet ticaret Kayıtlı araç sayısından az olmamak koşulu ile Planlama Onayı aşamasında belirlenir.
100 m2 üzerinde Süpermarket
Her 20 m2 1
Pazar Yeri Her 25 m2 1
Araç Galerisi Her 100 m2 1
Yardımcı depo Her 100 m2’ye kadar 1
91
KULLANIM TÜRÜ OTOPARK İHTİYACI
Perakende Ticaret türlerinin tamamında belirlenen otopark ihtiyacına ek olarak
Her 3 çalışan için 1
OFİS
Banka, Finans kuruluşları Her 25 m2 1
Mesleki Ofisler, Sivil Toplum Örgütleri ve Siyasi Partiler
Her 35 m2 1
Yönetim Binaları Her çalışan için + her 35 m2 için
1 + 1
Yardımcı depo Her 100 m2’ye kadar 1
Ofis türlerinin tamamında belirlenen otopark ihtiyacına ek olarak
Her 2 çalışan için 1
KÜLTÜREL FAALİYETLER VE EĞLENCE
Sinema, tiyatro v.b Her 3 koltuğa 1
Müze, sergi salonu v.b Her 100 m2’ye 3
Kütüphane Her 100 m2’ye 2
Kongre Salonu, Kültür merkezi
Her 3 koltuğa 1
Restaurant, café, bar v.b (mutfak, tuvalet ve benzeri yardımcı işlevler dışındaki iç mekan ve dış mekan oturma alanları dahil) Düğün salonu (teras alanlar m2’ye dahil)
Her 15 m2 ye 1
Lunapark ve benzeri eğlence yerleri
Her 25 m2 ye 1
Kültürel ve Eğlence Türlerinin tamamında belirlenen otopark ihtiyacına ek olarak
Her 3 çalışan için 1
SPOR VE DİNLENCE Park, Kıyı Rekreasyon Alanı 600 m2 1
Tenis ve benzeri küçük saha oyunları (2-4 kişilik)
Saha başına+ her 5 seyirci koltuğuna
3 + 1
Basketbol, voleybol sahası, halı saha
Saha başına + her 5 seyirci koltuğuna
5 + 1
Futbol sahası Saha başına + her 5 seyirci koltuğuna
10 + 1
Yüzme havuzları Tam olimpik her bir yüzme havuzu
10
Yarı olimpik her bir yüzme havuzu
5
Spor ve Dinlence Türlerinin tamamında belirlenen otopark ihtiyacına ek olarak
Her 3 çalışan için 1
TURİSTİK TESİS
92
KULLANIM TÜRÜ OTOPARK İHTİYACI
5 ve üzeri Yıldızlı oteller Oda sayısının en az %75’i kadar
Diğer Yıldızlı Oteller, Turistik Bangalov, Butik otel, Özel Belgeli otel, Turistik pansiyon
Oda sayısının en az %50’si kadar
Birinci Sınıf tatil köyü Oda sayısının en az %75’i kadar
İkinci Sınıf tatil köyü Oda sayısının en az %50’si kadar
Apart Otel, Yöresel ev, Turistik konutlar Konutlarda uygulanan standart uygulanır.
Yan Hizmet alanları (kumarhane v.b)
Her 15 m2’ye 1
Turistik Tesis Türlerinin tamamında belirlenen otopark ihtiyacına ek olarak
Her 3 çalışan için 1
KÜÇÜK ÖLÇEKLİ SANAYİ Küçük Ölçekli sanayi Her 100 m2 üretim
alanı için + her 50 m2 ofis veya ticari alan için
1+1
Depolama Her 100 m2 1
EĞİTİM Okul öncesi Eğitim Kurumu Sınıf başına 1.5
İlkokul Sınıf başına 2
Ortaokul, lise Sınıf başına 3
Üniversite Her 10 öğrenci için + her 2 çalışan için
1+1
Dersane (azami 20 kişilik sınıflar)
Sınıf başına 3
Yetişkinler için dil okulu, (azami 10 kişilik sınıflar)
Sınıf başına + her 2 çalışana
7 + 1
YURT Yurt Her 4 yatağa + her 3
çalışan için 1 + 1
SAĞLIK
Hastahane Yatak başına 1
Poliklinik Her 35 m2’ye 1
Bakımevi ve benzeri Sosyal Hizmet kurumu
Her 3 yatak 1
Sağlık türlerinin tamamında belirlenen otopark ihtiyacına ek olarak
Her 3 çalışan için 1
İBADET
Cami, kilise, vb Her 50 m2’ye 1
93
Otoparklar ve Otopark alanları ile ilgili uyulması gereken kurallar;
1. Planlama makamı ve/veya ilgili Belediye otopark ihtiyacının
zeminde, bodrumda, kapalı ve benzeri şekilde karşılanmasına
dair kural ve koşul koyabilir.
2. Perakende Ticaretin yardımcı deposu için ayrılacak otoparkın
boyutu servis aracının boyutuna göre belirlenir.
3. Ayrılacak otopark alanlarının, giriş ve çıkışları ile birlikte trafik
akışını kesmeyecek, engellemeyecek şekilde düzenlenmesi
esastır.
4. Giriş, çıkışlar ve dolaşım alanları dahil araba başına ayrılacak
otopark alanları brüt 20 m2’ den az olamaz. Kamyon, otobüs ve
diğer servis araçları için 50 m2’ den az olamaz.
5. Bodrum katlara yapılan otoparklarda kapasitenin 15 aracı aştığı
durumlarda rampa genişliği en az 5.5 metre olacaktır.
6. Otopark alanlarında her 20 otopark alanından biri engellilere
yönelik olarak ayrılacaktır. Birden fazla işyerini barındıran ancak
20 den az otopark gereksinmesi olan mekanlarda da engelliler
için en az bir araçlık park yeri ayrılacaktır. Söz konusu
otoparkların giriş çıkışlara, binaya, erişim asansörlerine en yakın
yerlerde konumlandırılması esastır.
7. Otobüs, kamyon ve benzeri büyük araçlar ve engelliler için
ayrılacak otopark yerleri Planlama Onayı aşamasında belirlenir.
8. Binanın bir kısmı olarak yapılan otoparklar, otopark amacı
dışında kullanılamaz, devredilemez.
9. Yeni inşaat ve ilaveye yönelik gelişmelerde otopark ihtiyacının
tamamının kendi parselinde karşılanması esastır. Kullanım
değişikliklerinde kendi parselinde karşılanma zorunluluğu %50
olarak uygulanmaktadır. Bu durumda aşağıdaki 10’uncu madde
kuralları uygulanır.
10. Yukarıdaki Otopark Standartları tablosunda belirtilen gerekli
otoparkın kendi parseli içerisinde karşılanmayan miktarı için
Yollar ve Düzenleme Yasası uyarınca otopark harcı alınır.
11. 1/25000 Ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında
ve Plana ekli tapu haritalarında gösterilen köyiçi alanlarında,
Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanında,
Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen
alanda her halükarda yukarıdaki otopark standartları tablosunda
belirtilen otopark ihtiyacının %50’si kendi parselinde karşılanır.
Ancak köyiçlerinde Planlama Onayı aşamasında gereksinim
duyulan otopark ihtiyacının mevcut dokuya zarar vereceği
kanaatine varıldığı durumlarda bu oran aranmaz.
94
12. Yukarıdaki paragrafta belirtilen bölgeler dışında Konut alanları
içerisinde yapılabilecek tüm kullanımlarda otopark ihtiyacının
tamamının kendi parselinde karşılanması esastır.
13. Kamu veya Belediye tarafından geliştirilecek toplu otoparklarda
asgari her 20 otopark alanından biri bisiklet ve motosikletlere
yönelik olarak ayrılacaktır.
14. Yukarıdaki otopark standartları tablosunda belirtilen değerlerin
altında kalınması durumlarında her bir kullanım için en az 1
otopark yeri ayrılması şartı aranır. Hesaplama sonrası bulunan
sayının kesirli olması durumunda bir üst tam değer otopark
sayısı olarak ayrılır.
15. Katlı otopark yapıları bağlı bulundukları bölge kuralında
belirtilen bina yüksekliğini aşamaz.
4.4.12.7 Deniz Ulaşımı
Plan alanı ile doğrudan etkileşim içerisinde olan Koruma Çevre Planı hudutları içerisinde üç adet deniz ulaşım kapısı bulunmaktadır. Bunlardan Girne Turizm Limanı hem yolcu hem de yük ve araç taşımacılığı olarak, Gemyat Delta Marina Limanı küçük teknelere ve yatlara, Girne Yat Limanı ise yatlara, gezinti teknelerine ve balıkçı teknelerine hizmet sunmaktadır.
TC – KKTC denizyolu taşımacılığına bağlı uygun ekonomik koşullar da dikkate alınarak Girne Turizm Limanı ile TC Limanları arasında sefer yapan tır, kamyon taşıyan gemilerin Planlama alanı dışında kalan Girne’nin doğu veya batı sahil şeridi içerisine inşa edilecek Ro-Ro, konteyner limanına yönlendirilmesi ile Girne Turizm Limanının amacına uygun olarak sadece yolcu, salon araç ve yatlara hizmet sunacak şekilde yeniden yapılandırılması önerilmektedir.
Bunun yanında Girne Turizm Limanı ve Girne Antik Liman içerisinde bulunan tersane hizmetlerinin inşaa edilecek olan RO-Ro, konteyner limanına yönlendirilmesi ile Girne Turizm Limanı ve Antik Liman daha sağlıklı bir şekilde hizmet verebilecektir.
Limanlarla ilgili yapılaşma kural ve koşulları Çevre Koruma Dairesi, Limanlar Dairesi ve/veya deniz bilimleri ile ilgili kuruluşlardan alınacak görüşler çerçevesinde Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
İskeleler, Planlama alanı hudutları içerisinde bir tesisin parçası olmak koşulu ile deniz yaşamı ve ekolojisini en az düzeyde etkileyecek şekilde Çevre Koruma Dairesi, Limanlar Dairesi ve/veya deniz bilimleri ile ilgili kuruluşlardan alınacak görüşler çerçevesinde gerekli önlemlerin alınması koşullu ile yapılabilir.
95
4.4.13 Korunacak Alanlar ve Hassas Alanlar
4.4.13.1 Orman Alanları ve Öneri Özel Çevre Koruma Alanı
1/25000 Ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında ve Planın ekinde yer alan tapu haritalarında orman alanı olarak gösterilen alanlar 1985 K.K.T.C. Anayasası’nın ilan ve yürürlüğe girmesinden önce tapu kayıtlarında yüksek ve alçak orman alanı olarak kayıtlı bulunan orman sahaları ile 23 Kasım 1983 tarihli Resmi Gazete’nin EK IV ‘ünde A.E. 48 altında yayınlanmış olan ve 5.10.1983 tarihli Ç( K-1) 880-83 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Orman Sahası kapsamına alınan alanlar ve bu alanları tadil eden S(K-11) 133-07 B.K.K ile 23 Ocak 2007 tarihli Resmi Gazetenin EK IV’ünde yayınlanmış olan alanları kapsar.
Orman Alanları’nda, Orman Dairesi’nce belirlenen esaslar ve usullere aykırı olarak ağaç kesilemez, Orman Dairesi’nce belirlenen
esaslar ve usullere uygun olarak, ormanın doğal dokusuna ve
peyzajına uygun ağaçlar dikilebilir.
Orman alanları içerisinde orman amenajman planlarına ve Orman Dairesi’nin belirleyeceği esaslara uygun olarak piknik alanları, patikalar, orman koruma ve yangınla mücadeleye yönelik yol, yangın şeridi, yangın kulesi ve ormancılık amaçları için benzeri yapı ve inşaat yapılabilir.
Yapılabilecek gelişmelerde İnşaat Toplam Alan Oranı 0.001/1, İnşaat Taban Alanı Oranı 0.001’i, Bina Kat Sayısı 1(bir)’i, Bina Toplam Yüksekliği 4.00 (dört) metreyi aşamaz.
Öneri Özel Çevre Koruma Alanları’nda, doğal kaynakları korumak
esastır. Bu alanlarda Çevre Koruma Dairesi’nin görüşleri
çerçevresinde Çevre Yasası esasları ve kuralları uygulanır.
4.4.13.2 Eski Eser Alanları
İlan edilmiş veya ilan edilmemiş olup olmadığına veya 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında ve Planın ekinde yer alan tapu haritalarında gösterilip gösterilmediğine bakılmaksızın ve/veya bu Planın yurürlüğe girdiği tarihten sonraki herhangi bir tarihte, kazı ve/veya araştırma sonucu saptanmış Eski Eser Alanlarının ve/veya binaların bulunduğu parseller ile bunların korunma sınırı içerisindeki parseller üzerindeki gelişmeler, Eski Eserler Yasası uyarınca belirlenecek kural ve koşullara göre yapılır.
96
4.4.13.3 Sulak Alanlar, Akifer ve Dereler
18/2012 Sayılı Çevre yasası altında hazırlanan “Sulak Alanların Korunması ve Yönetimi Tüzüğü” uyarınca Plan alanı hudutları içerisinde iki tane sulak alan belirlenmiştir. Bunlar Plan alanının doğusunda yer alan Ayandere ve Uzundere göletleri tüzük gereği koruma altındadırlar.
Söz konusu göletlerin etrafından koruma seviyelerine göre yüksek, orta ve düşük olmak üzere 3 koruma bölgesi belirlenmiş ve genel koruma ilkeleri yanında her bir bölge için belirli kısıtlamalar ve yasaklar getirilmiştir. Sulak alanların kirletilmemesi, doğal ve ekolojik yapılarının korunması, su havzasından su çekilmemesi başlıca koruma ilkeleri arasında yer almaktadır.
Söz konusu bölgenin hassasiyeti gözetilerek bu alanlar Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında İmar Gelişme sınırları dışında bırakılmıştır.
Bu iki gölet dışında yeraltı suyu besleme ve sel kapanı işlevi gören ve Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında konumları gösterilen 10 adet göletin ilgili Kurumlar tarafından katı ve sıvı atıklardan temizlenmesi, bina ve benzeri işgallerden arındırılması, kısaca rehabilite edilerek yeniden işlevlerini yerine getirecek duruma getirilmeleri önerilmektedir.
Bu Plan amaçları bakımından Plan alanı sınırları içerisinde yer alan dere,
dere yatağı ve su arklarının korunması esastır.
Bu Planla koruma sınırları belirlenmemiş olan derelerden cephe alan
parsellerde yapılabilecek gelişmelerde suyun akışının engellenmemesi,
herhangi bir taşkın durumunda çevresinin etkilenmemesi ve yeşil kuşak
oluşturmak amacı ile Girne Kaymakamlığı ve Su İşleri Daire’sinin
görüşleri çerçevesinde 3 metre derinliğinden az olmamak üzere
belirlenecek alan kamuya terk edilecektir.
Bu Planla “Dere Koruma Alanı” olarak belirlenen alanlarla, yukarıdaki
paragrafta belirtilen koruma sınırları belirlenmemiş olan parsellerden
kamuya terk edilecek kısımlarında derenin doğal akışına zarar
verebilecek taş, kum ve benzeri madde alınamaz, çöp moloz ve benzeri
atık dökülemez, köprü hariç dolgu, bahçe duvarı, telleme ve benzeri
inşai faaliyet yapılamaz. Bu Planla “Dere Koruma Alanı” olarak
belirlenen alanlarda tarımsal faaliyet ve tarımsal faaliyet için gerekli
depo ve benzeri diğer amaçlara yönelik yapı ve inşaat, Planlama Onayı
aşamasında Girne Kaymakamlığı, Su İşleri Dairesi ve ilgili diğer
kurumlardan olumlu görüş alınması halinde yapı arsa oranı 0.005/1’i,
kat adedi 1’i, kat yüksekliği ise 5.20 metreyi aşmaması koşulu ile
yapılabilir. Bu alanlarda yapılabilecek tarımsal bölmeler Fasıl 224
97
Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası’nın 27(1)(b)(c)
maddelerine uygun olarak yapılır.
İlgili parselin kısmen dere koruma alanı, kısmen yapılaşmaya açık
bölgede yer alması durumunda sadece yapılaşmaya açık bölgede kalan
kısmının alanı toplam inşaat alanı ve taban alanı oranı hesaplamalarına
dahil edilir. Gerekli yol çekilişleri yapıldıktan sonra dere koruma alanı
kapsamına giren kısmın toplam parsel alanının %10’u ve üzerinde
olması durumunda bu gibi parsellerden yeşil alan alınmaz.
1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında
gösterilen Akifer Alanında, akiferi kirletecek veya bozacak hiçbir
faaliyet yapılamaz, kirliliğe neden olacak korunması ve kirlenmesinin
önlenmesi için, bu Planda belirlenmiş hiçbir tarımsal amaçlı malzeme
kullanılamaz. Yeraltı sularının yapılabilecek gelişmeler, Jeoloji ve
Maden Dairesi ve Çevre Dairesi’nin belirleyeceği görüş ve öneriler
çerçevesinde gerekli önlemler alınması koşulu ile yapılır.
98
4.4.13.4 Tarımsal Gelişme Alanları
1) Bu Plan kapsamı bakımından aşağıdaki 3’üncü paragrafta belirtilen istisnai kullanımlar dışında kentsel gelişmeye açık olmayan, imar gelişme sınırları dışında kalan alanlar tarımsal üretime uygun olsun veya olmasın tarımsal gelişme alanı olarak adlandırılmıştır.
2) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında Tarımsal Gelişme Alanı olarak gösterilen yerlerde Tarım Dairesi’nin, Çevre Koruma Dairesi’nin ve/veya ilgili diğer Kurumların değerlendirme, görüş ve önerilerine uygun olarak, motor evi, yöresel ürün işleme tesisi, tarımsal faaliyet için gerekli benzeri diğer amaçlara yönelik yapı ve inşaat, tarımsal bölmeler, tarımsal alanlara yaya ve araç ulaşımını sağlayan yollar yapılabilir.
3) Yukarıdaki (2) numaralı paragrafta belirtilenlerin dışında verimli tarım toprakları, sulak alanlar,ve benzeri hassas alanlar dışında kalan yerlerde 4.4.7 maddesinde yer alan koşullara uygun olarak akaryakıt istasyonu, yeterli yol bağlantısı olması koşulu ile ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri alınarak Atış Poligonu, Atık Su Arıtma tesisi, Organize ağıl bölgesi, mezarlık, Enerji üretim tesisleri ve benzeri kamusal hizmet alanları yapılabilir. Ağaçlık alanlarda yeterli yol bağlantısı olması koşulu ile ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri alınarak Pisikiyatri kliniği, senatoryum, v.b büyük açık alan veya özel çevre koşullarına ihtiyacı olan uzmanlaşmış sağlık servisleri yapılabilir. Bu tür tesislere ait yapılaşma kural ve koşulları ihtiyaç doğrultusunda ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri alınarak Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
4) Ancak, yukarıdaki 2 ve 3 numaralı paragrafın genelliğini etkilemeksizin, Tarımsal Gelişme Alanı’nda Bu Planın yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve nihayi tasvip alınmış arsalarda ve kazanılmış haklar kapsamında Planlama Onayı ve izni alınmış bir projeye uygun olarak açılacak arsalar üzerinde ve mevcut veya Planın yürürlüğe girdiği tarihinden önce izin alınmış ve/veya ilgili makama izin için müracaat edilmiş bir projeye uygun olarak inşaa edilmiş ve/veya inşa edilecek olan binalarda bu Planın 1.5.2 maddesinde belirtilen kural ve koşullar uygulanır.
5) Yukarıdaki 2 numaralı paragrafta belirtilen tarımsal amaçlı yapılar yapı arsa oranı 0.005/1’i, kat adedi 1 katı (5.20 metre) aşmamak koşulu ile yapılabilir.
6) Bu alanlarda yapılabilecek tarımsal bölmeler Fasıl 224 Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası’nın 27(1)(b)(c) maddelerine uygun olarak yapılır.
99
4.4.13.5 Sahil Şeridi İçerisinde Kalan Alanlar
Kıyı kenar çizgisi belirlenene kadar geçecek olan sürede, sahil şeridi olarak 23 Eylül 1992 tarih ve E-967-92 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca sınırları çizilen alanlar geçerli olacaktır.
Plan alanı hudutları içerisindeki Sahil şeridi içerisinde kalan alanlar bazı yerlerde sadece sahil olarak adlandırılan doğal alanlardan, bazı yerlerde ise kısmen sahil, kısmen de sahil gerisindeki kentsel ve kırsal planlama maksatları bakımından kamu yararı gözetilerek toplum yararına düzenlenebilecek alanlardan oluşmaktadır.
Plan alanı hudutları içerisindeki sahil şeridi içerisinde kalan alanların sahil (kıyı) olarak tabir edilen alanları Planlama Onayı aşamasında Planlama Makamı, Çevre Koruma Dairesi, Jeoloji ve Maden Dairesi ve ilgili diğer kurumlar tarafından yapılacak flora, fauna, jeolojik ve jeomorfolojik incelemeler sonucunda belirlenecektir.
Kıyı olarak tabir edilen doğal alanlarda kıyının doğal yapısını bozucu yol, duvar, tahkimat, dolgu ve benzerleri ile herkesin eşit ve serbest kullanımına engel teşkil edebilecek tel örgü, parmaklık ve benzeri inşaa faaliyetleri yapılamaz. Kumsalın niteliğini değiştirici kaplama malzemesi kullanılamaz. Bu alanlarda ekolojik yapıya zarar vermeyecek portatif olmak koşulu ile soyunma kabini, cankurtaran kulesi, duş ve benzeri plajlara hizmet verecek fonksiyonlar yer alabilir.
Ancak Kıyı tipolojisi açısından kumsal alanlar dışında kalan kayalık, taşlık ve benzeri alanlarda, hali hazırda yapılaşmış sahil şeridleri içerisinde kamu yararına yol bağlantısı yapılması veya ülkesel ölçekte öneme sahip marina ve benzeri kullanımlarda biyolojik çeşitliliğe en az zarar verecek şekilde dolgu yapılmasına Planlama Onayı aşamasında ilgili Belediye ve Kurumlarla yapılacak istişare sonucunda karar verilecektir.
Kıyı olarak tabir edilen alanın gerisindeki alanın halihazırda yapılaşmış olduğu yerlerde sahillere hizmet verecek yaya yollarının kıyı içerisinden geçirilmesine izin verilecektir.
Kıyı olarak tabir edilen alanın gerisinde kalan alanlarda ise sahillere hizmet verecek yaya yolu, aydınlatma, kanalizasyon ve benzeri altyapıya yönelik gelişmelerle gezinti alanları, çocuk oyun alanları, ekstrem ve diğer spor alanları, botanik bahçesi, açık hava sahnesi, piknik alanları, restaurant, büfe, kafeterya ve benzeri halkın açık yeşil alan gereksinimleri ile dinlence ve eğlence gereksinimlerinin karşılanabileceği kullanımlar yapılabilecektir.
Sahil Şeridi içerisinde kalan alanda yukarıdaki paragraflarda belirtilen yapılabilecek gelişmelerde bu alanlara yapılabilecek yapılar projenin ayrılmaz parçası niteliğinde olacak ve yapı arsa oranı 0.005/1’i aşmayacaktır. Açık hava sahnesi dışında yapılabilecek olan yapılar prefabrik yapı, hafif yapı ve benzeri kalıcı olmayan, istenildiğinde sökülüp başka bir yede kurulabilen yapılar olacaktır.
100
Bu Plan yürürlüğe girdiği tarihten sonra mevcutlar, kazanılmış haklar ve Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında öngörülen Atık Su Arıtma Tesisi alanı dışında Sahil şeridi içerisinde yer alan kamu arazileri ve hali araziler “kıyı rekreasyon alanı” amacı dışında kullanılamaz.
4.4.13.5.1 Sahil Şeridi İçerisinde Kalan Alanlarda Bu Plandan Önce
Yapılmış veya Kazanılmış Hak Kapsamında Olan Binalar
Bu Planla belirlenmiş yapılabilecek kullanım türleri dışında, Bu Plan öncesinde sahil şeridi içerisinde alınmış olan izinlere uygun olarak yapılmış veya kazanılmış haklar kapsamında yapılacak olan diğer tüm binalara mevcutların dışında ilave yapılamaz.
4.4.13.5.2 Sahil Şeridi İçerisindeki Alanlarda Bu Plandan Önce Açılmış
Arsalar
Bu Plan öncesinde sahil şeridi içerisinde kalan alanlarda açılmış olan arsalarda, toplumun boş zamanlarını değerlendirebilecekleri ve deniz manzarasından faydalanabilecekleri restaurant, cafe gibi gürültü yaratmayacak eğlence kullanımları, 110 yatağı aşmayacak turistik tesis, plates, jimnastik gibi spor ve dinlence kullanımları ile konut kullanımı yapılabilir.
Bölgesel Hizmet Merkezi olarak tabir edilen sahil şeridi içerisinde kalan açılmış arsalarda yapılacak olan gelişmelerde yapı arsa oranı 1.40/1’i, taban alanı oranı %40’ı, kat adedi 4’ü, kat yüksekliği ise 47 ayağı, KA 3 ve KA 4 olarak adlandırılan bölge içerisinde ise yapı arsa oranı 0.35/1’i, taban alanı oranı %20’yi, kat adedi 2’yi, kat yüksekliği ise 8.20 metreyi aşamaz.
101
Harita 8: Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları
102
4.5 GELENEKSEL KÖYİÇİ KORUMA ALANLARI
4.5.1 Sektörel Hedef ve Politikalar
4.5.1.1 Giriş
Kültürel çevreyi oluşturan değerler ve kaynaklar toplumsal ve kültürel kimliği
yansıtan fiziki çevrede oluşan mimari ve kentsel doku, bunu meydana getiren
estetik ve sanatsal özellikler siluet, ölçek, hacim ve oranları korunması ve
yaşatılması gereken değerlerdir.
Tarih boyunca Kıbrıs adasına yerleşen ve yaşayan medeniyetler kendi geleneksel
kültürleri doğrultusunda yerleşim yerlerini de oluşturmuşlardır. Kentsel Sit alanları
dışında yer alan yerleşim alanlarından oluşan Geleneksel Köyiçi Alanlarında daha
çok kırsal ve tarımsal hayata yönelik yerleşimlerin olduğu görülmektedir. Bu alanlar
kendi geleneksel karakter ve mimari değerleri ile oluşmuş olan uyumlu kişiliklerini
temsil etmektedirler.
Geleneksel Köy Merkezi Koruma Alanları Girne-Çatalköy Plan alanında yer alan
yerleşme birimlerinin günümüze kadar ulaşabilen ve her birinin kendi özgün
kimliğinin önemli parçası olan, özgün dokularını oluşturan eski köyiçi alanlarını
kapsamaktadır.
Geleneksel yapı ve doku özelliklerine sahip eski köyiçi alanları tarihsel süreç
içerisinde Girne ve Çatalköy Bölgesinin gelişiminde farklı dönemlerde farklı
uygarlıkların etkileşimi ile oluşmuş ve şekillenmişlerdir. Kendi geleneksel karakter
ve mimari değerleri ile birbiri ile uyumlu özgün karakter bütünlüğünü yansıtan bu
alanlar, kent kimliğinin önemli bir parçasını oluşturmaktadır.
Plan alanında yer alan köyiçi alanları sahip oldukları özellikleri bakımından tarihi,
kültürel ve mimari miras alanları korunarak tüm Planlama Alanının planlanması ve
geliştirilmesinde toplumun çıkarına bir kalkınma dinamiği olarak yararlanılabilecek
kültürel ve ekonomik yönden değerli bir kaynaktır. Bu alanların sahip oldukları
özellikleri ve taşıdıkları değerler nedeniyle bir bütün olarak korunmaları günümüz
ihtiyaçlarına göre kullanımlarının sürdürülebilir kılınması gerekmektedir. Bu
alanlar yalnızca tarihi, kültürel ve mimari değerleri ve kent kimliğine yapmakta
oldukları önemli katkıları nedeni ile değil aynı zamanda ekonomik değerleri ve
sermaye birikimi olmalarından dolayı da ekonomik yatırım fırsatları sunmaktadır.
Halen atıl durumda olan bu ekonomik değerlerin, sermaye birikiminden
yararlanılması geliştirilmesi ile kent ve ülke ekonomisine kazandırılması
gerekmektedir.
Gelişme baskısı altında olan geleneksel yapı ve doku özellikleri ile eski köyiçi
alanlarının çağdaş yaşam koşullarının gereksinimlerine cevap verebilecek bir
biçimde rehabilitasyonu sağlanmalıdır. Bu alanların fiziki değerlerinin artırılmasını,
103
canlandırılmasını sağlayacak etkili ve birbirini tamamlayan ekonomik, sosyal,
örgütsel ve bütçe politikaları bütününe gereksinim vardır.
Plan alanında “Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları” olarak tanımlanan 10 adet eski
köyiçi alanı yer almaktadır. Bu alanlar korunma durumu olarak iki gruba ayrılabilir.
Birinci grup geleneksel karakterini koruyan ve köy ölçeğinde korunmuş köylerdir.
Bunun dışındaki diğer köyler ise tek binalar veya bina gruplarının yer aldığı kırsal
yerleşim alanlardır.
Bu alanların tarihi ve kültürel zenginliğinin gelecek nesillere aktarılmasının
sağlanmasının önemi göz önünde bulundurularak, bu alanları korumak ve
günümüzde bozulmalarına neden olmadan kullanabilmeyi başarabilmek
gerekmektedir. Geleneksel köyiçi alanlarının kültürel ve ekonomik olarak kıymetli
bir mekansal değer olduğunu göz önünde bulundurmak, bu alanlar ile ilgili olarak
özel programlar oluşturmak büyük önem taşımaktadır.
4.5.1.2 Yasal Çerçeve
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları Karaoğlanoğlu, Edremit, Karaman, Zeytinlik,
Doğanköy, Karakum, Ozanköy, Beylerbeyi, Çatalköy, Arapköy ve Beylerbeyi
yerleşim alanlarından oluşmaktadır.
Plan alanında yer alan Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları Girne 2. Bölge Kapsamlı
Emirnamesinde “Koyu Yeşil Bölge” ve “Kırmızı Bölge” olarak tanımlanan
alanlardır. Bu alanlar aşağıdaki gibi tanımlanmıştır;
I. “Koyu Yeşil Bölge”, 5 Mart 1985 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan Yollar ve Binaları Düzenleme Yasası’nın 14(1) altından yayınlanmış bildiri ile 3 Mayıs 1985 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan Yollar ve Binaları Düzenleme Yasası’nın 14(1) altından yayınlanmış bildirinin 1’inci maddesinde anılan, Karaoğlanoğlu, Edremit, Karaman, Zeytinlik, Doğanköy, Karakum, Ozanköy, Beylerbeyi, Çatalköy, Arapköy yerleşim birimlerinin 1/1250 ve/veya 1/2500 ölçekli tapu haritalarında gösterilen köyiçi alanlarını ve/veya duruma göre etrafındaki yakın çevresini kapsayan alanları anlatır.
II. “Kırmızı Bölge”, 13 Şubat 1992 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan İmar Yasası’nın 11(4), 11(5) ve 32(2) maddeleri altında yayınlanmış, “Beylerbeyi Köyü İmar ve Denetim Geliştirme Emirnamesi”nin 8’inci maddesinde tanımlanan “B Bölgesi”nden oluşan, 1/1250 ölçekli tapu haritalarında gösterilen köyiçi alanlarını ve/veya duruma göre etrafındaki yakın çevresini kapsayan alanları anlatır.
4.5.1.3 Ana Konular ve Riskler
I. Kültürel kimliği oluşturan kültürel, mimari, sosyal, fiziksel ve ekonomik öğeler yok olmaktadır. Bu kimliği oluşturan öğeler değişen yaşam ve ekonomik şartlar sonucunda değişim ve gelişime uğramakta ve bunun sonucunda yok olmaktadır.
104
II. Bu alanlarda yer alan binaların çağdaş yaşam koşullarına cevap veremeyişleri ve fiziksel, işlevsel ve konumsal yönden eskimiş olmaları ve buna bağlı olarak konut kullanımı olarak cazibelerini yitirmiş olması. Fiziki ve işlevsel eskimeye bağlı olarak burada yaşayan yerleşik nüfusun dış bölgelerdeki yeni yerleşim alanlarını tercih etmesi, bu alanların ekonomik çekiciliğini kaybetmesi ve gelir düzeyi düşük sosyal grupların tercih ettiği yaşam alanı olmasını ortaya çıkarmıştır. Bu nedenle kültürel, sosyal, ekonomik, işlevsel, terk edilme, boş kalma ile çevre ve mimari değerlerin bozulması sonucunda bu alanlarda büyük bir çöküş yaşanmaktadır.
III. Bu alanların potansiyellerinden yeterli ekonomik gelir elde edilememektedir. Bu alanların turizm sektörü tarafından kullanımı ve pazarlaması yeterli düzeyde yapılamamaktadır. Ülkemize gelen turistlerin bu alanları ziyaretleri sınırlıdır. Buralardan elde edilen gelir de yeterli seviyede değildir.
IV. Geleneksel Köy Merkezi alanlarının korunması ve geliştirilmesi ile ilgili yasal, idari, teknik, örgütlenme ve mali konularda eksiklik ve yetersizlikler vardır. Bu eksiklik ve yetersizlikler bu alanların korunması ve geliştirilmesinde yetki karmaşası, koordinasyon eksikliği ve korumada yetersizlik ortaya çıkarmakta, yapısal ve çevresel bozulma ve yıpranmaların oluşumunu artırmakta ve kayıplar ortaya çıkarmaktadır.
V. Genel olarak Tarihi ve Kültürel Mirasın korunması ile ilgili bilinç eksikliği vardır. Bundan dolayı yeterli seviyede koruma yapılamamakta ve zaman içerisinde kötü kullanım ve yeterli bakım olmaması sonucu bozulmalar ortaya çıkmaktadır.
VI. Geleneksel Köy Merkezi Alanlarında fiziki ve işlevsel eskimeye bağlı olarak sosyal yapıda değişiklik ve çevre kalitesinde düşüş yaşanmaktadır. Fiziki ve işlevsel eskime sonucunda bu bölgelerde yaşayan mevcut nüfus yeni gelişen bölgelerde yaşamayı tercih ederek buraları terk etmekte ve onların yerine ekonomik gelir seviyesi daha düşük nüfus, kira gelirlerinde de azalma olduğu için, bu bölgeleri yaşamak için tercih etmektedir. Bunun sonucunda sosyal yapıda değişiklik meydana gelerek bölgelerde fiziki çöküş yaşanmaktadır.
VII. Yeni yapılaşmaların Geleneksel Köy karakterine uygun olmayan ve zarar verecek şekilde gelişmesi. Geleneksel köy karakterini dikkate almadan yapılan ve yapılmakta olan köyiçi alanındaki binalar mevcut karakterin değişmesine ve eskisinin yok olmasına neden olmaktadır.
VIII. Geleneksel Köyiçi Alanlarının mevcut yeşil dokusunun yeni yoğun gelişmeler sonucunda azalması ve görsel olarak çevreyi olumsuz etkilemesi.
IX. Yaya ulaşımına yönelik olarak yeterli düzeyde bir ulaşım sisteminin geliştirilmemesi, otopark ve trafik sorunlarının artması.
X. Bu alanların Korunması ve Canlandırılma politikalarının teknik, yasal, örgütsel, ekonomik, idari donanım yetersizliğinden hayata geçirilememesi.
XI. Emlak Sektörünün baskısı ve kontrolsüz yayılması geleneksel dokunun yok olmasına neden olmuştur. Bu alanlarda gerçekleştirilen ve doku ile uyumlu olmayan ve yer aldıkları çevreyi dikkate almayan yoğun yapılaşma kuralları
105
çerçevesinde inşa edilen yeni yapılaşmalar mevcut köy karakterini olumsuz etkilenmekte, eski sokak dokularının bozulmasına ve yok olmasına neden olmaktadır.
XII. Bu alanlarda yer alan bazı uygunsuz kullanımlardan (ayölye oto tamirhanesi, vb.) ortaya çıkan sağlıksız ortamlar, görsel kirlilik, gürültü vb. gibi olumsuz etkiler.
4.5.1.4 Vizyon
Girne-Çatalköy İmar Planı Alanı içerisinde yer alan geleneksel özgün mimari
öğelerinin ve dokusunun tüm ayrıntıları ile korunduğu, çağdaş yaşam koşullarına
yanıt veren, fiziksel, sosyal ve ekonomik açıdan sağlıklı, yaşanabilir, dokusal ve
yaşamsal kimliğini sürdüren, geçmişe saygılı ve geleceğe yönelik bütünsel olarak
korunmuş canlı Geleneksel Köyiçi Alanları,
4.5.1.5 Ana Hedefler
I. Tarihi ve geleneksel özellikler sahip Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarının korunması, canlandırılması ve geliştirilmesi,
II. Yapılaşma tarzları ve yerel özgün özellikleri ile bütünlüğe sahip Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarının özgün yapılaşma özelliklerinin ve doku bütünlüğünün korunması,
III. Bu alanların ölçek ve fiziki karakterine uygun olarak arazi kullanımlarının planlanması ve kontrollü gelişmenin sağlanması,
IV. Yeni gelişmelerin Köyiçi dokusuna uyumlaştırılması ve uyumlu birlikteliğin sağlanması, çevre ve mekan kalitesinin iyileştirilmesi, geliştirilmesi ve sağlıklaştırılması,
V. Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında etkin, yönlendirici ve dönüştürücü bir denetim sistemi ortaya koymak ve geliştirmek,
VI. Kültürel, mimari ve tarihi açıdan değerli olan mevcut yapıların korunması,
VII. Trafik, ulaşım ve dolaşımın iyileştirilmesi, araç ve yaya trafiği ile ilgili organizasyon ve kuralların belirlenmesi, özgün yaya alanları oluşturulması,
VIII. Mevcut yeşil ve boş alanlar ile bahçelerin ve ağaçlık alanların korunması ve çevre düzenleme çalışmalarının yapılması,
IX. Alanın karakteri ve özgün yapısı ile uyumlu olmayan yeni gelişmelerden ile olumsuz etkilenen özgün kimliğin ortaya çıkarılması, kültür turizmine ve kentin ekonomik yaşamına katkı yapmasının sağlanması,
X. Mevcut ve kullanılmayan konut stokunun konut ihtiyacını karşılamak için kullanılması ve verimsiz kullanılan konut stokunun ekonomiye yeniden kazandırılması,
XI. Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarının koruma, sağlıklaştırma, uyumlaştırma hedeflerine ulaşılabilmesi için farklılıklarına ve karakter özelilerine uygun olarak, bu bölgeler için belirlenen yapı-arsa oranı, konut yoğunluğu, bina taban alanı ve bina yüksekliğinin özendirici ve rant beklentisine karşı caydırıcı araçlar olarak uygun bir şekilde kullanımını sağlamak,
106
XII. Tarihi ve kültürel mirasın korunması için halkın bilinçlendirilmesi ve katılımının sağlanması ve konu ile ilgili sosyal toplantılar ve duyurular yapılması,
XIII. Tarihi ve geleneksel özellikler sahip köyiçi alanlarının korunması, canlandırılması ve geliştirilmesi için yasal, ekonomik, idari ve teknik düzenlemeler yapılması,
4.5.1.6 Politika ve Öneriler
İnşaat sektörünün kendi dinamikleri, sosyo-kültürel yapı, kamu ve özel sektörün
etkili girişim eksikliği bu alanların ihmal edilmişliği, fiziki altyapı ve bina stoku
dikkate alındığında; eski köyiçi alanlarının bugünkü yapısının sosyal, fiziki ve
ekonomik dönüşümünün ve değişiminin gerçekleşmesinin belirli bir süreç alacağını
göstermektedir. Bu sürede bu alanları olumsuz etkileyecek ranta dayalı
gelişmelerin doğru yönlendirilmesi ile tarihi ve kültürel değerlerin kaybedilmesinin
önlenmesi ve durdurulması ile topluma maliyetinin düşürüleceği açık olarak
belirlendiğinden bu konuda belirli stratejiler oluşturulması,
Bu nedenle Eski Köyiçi Alanlarının “Koruma Alanı” statüsünde ele alınarak, tarihi
ve kültürel değerlerin korunmasına dayalı, turizm ve eğlence faaliyeti eksenli,
kentsel fiziki ve ekonomik dönüşümünün ve değişimin gerçekleştirilebilmesi,
tarihi, kültürel ve mimari değerlerinin özgün karakterinin korunmasını,
rehabilitasyonunu ve fiziki değerlerinin artırılmasını, canlandırılmasını ve
çekiciliğinin arttırılmasını, kentin bu değerli parçalarının ekonomi politikaları ile
bütünleştirilerek ekonomiye katkı sağlar hale getirilebilmesini sağlayacak, birbirini
tamamlayan ekonomik, sosyal, yönetsel ve parasal politikalar ile uygulama esasları
belirlenmiştir.
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları’nın korunması ve aynı zamanda da etkili bir
gelişme denetiminin sağlanması için mevcut yasaların gözden geçirilmesi ve
yönlendirici tasarım kılavuzları hazırlanacaktır.
4.5.1.6.1 Tarihi Geçmişin Belirlenmesi
Genelde Girne-Çatalköy İmar Planı Alanı’nın özelde ise Geleneksel Köyiçi
Koruma Alanlarının önemli mukayeseli üstünlüğünü olan, mimari, tarihi,
kültürel değeri olan alanlar, binalar, bina grupları ve anıtlar kapsamlı bir
şekilde belgelenecektir.
Plan alanı içinde çalışmaları belli bir aşamaya kadar tamamlanmış olan
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında başlatılmış olan mimari mirası
oluşturan bütün elemanların belirlenip ortaya çıkarılması araştırmaları
tamamlanacak, koruma altına alınmış olan tüm anıtlar, binalar, bina
gruplarının, bunların özgün mimari eleman ve planları, belgelenecek,
kayıt altına alınacak, alanın korunması, canlandırılması ve çekim merkezi
haline dönüşmesi için potansiyel kullanım ve yatırım türlerine göre uygun
bina stoku belirlenecektir.
107
4.5.1.6.2 Koruma, Canlandırma ve Sağlıklaştırma
Etkili ve gerçekçi bir koruma, canlandırma ve sağlıklaştırmanın
gerçekleştirilebilmesi için, fiziki çevre, sosyal ve kültürel yapı, yasal,
ekonomik, idari ve teknik örgütlenme ile ilgili olarak aşağıda belirtilen
politika ve önerilerin hayata geçirilebilmesi için gerekli her türlü önlem
alınacaktır.
4.5.1.6.3 Fiziki ve Mekansal Çevrenin İyileştirilmesi ve Geliştirilmesi
A. Koruma ve Fiziki Gelişme
1) Ana kullanım konut olacak, ticari gelişmeler sınırlı tutulacak mevcut köy merkezlerindeki ticari ve rekreatif amaçlı eğlence, dinlence kullanımları pekiştirilerek uygulanacaktır.
2) Kültürel, mimari ve tarihi açıdan değerli olan mevcut yapıların ve Eski Sokak Dokusunun korunması, transit trafiğin azaltılması ve gereksiz sokak genişletilmesi yapılmaması için trafik dolaşımına uygun düzenlemeler yapılacaktır.
3) İkincil dağıtıcı yollar Geleneksel Köyiçi Koruma Alanı dışından geçecek şekilde planlanacaktır.
4) Ticaret ve konut alanlarında toplu otopark olanakları sağlanması, karakteristik olan dar sokaklarda araç park edilmesinin önlenmesine yönelik yayalaştırma projeleri yapılacaktır.
5) Geleneksel Köyiçi Koruma Alanı içinde yapılacak yeni gelişmelerin özgün doku ile uyum içinde olması için yükseklik, kütle, doluluk boşluk oranları peyzaj ve benzeri konularda özel kurallar uygulanacaktır.
6) Mevcut ağaçlar, yeşil ve açık alanlar korunacak ve geliştirilecek, gerekli bakım, onarım ve çevre düzenlenmesi çalışmaları yapılacak ve yeşil alanlar artırılacaktır.
7) Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarının parsel ve kentsel donanım değerini korumak için özel bina ve arazi kullanım kuralları uygulanacaktır.
B. Sokak Dokusu Çevre ve Uyum
1) Bu planda korunması öngörülen Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarındaki bütün yeni gelişmeler yakın çevresindeki mülkiyet deseni, ulaşım dolaşım özellikleri, doluluk boşluk, peyzaj özellikleri, bina kütlesi, mimari tarzı, yükseklik, cephe, çatı örtüsü, malzeme ve benzeri özellikler ile uyum içinde olacaktır.
2) Bütün yeni gelişmelerde, yenileme ve restorasyon çalışmalarında özelikle bunların şekilleri, hacimleri, bina ve kat yükseklikleri, açıklıkların oranları, çatı şekilleri ve malzemesi, bina kalitesi, dış cephe malzemeleri, renkleri, ahşap ve demir işçiliği, pencere
108
kasaları ve dükkan tabelaları konusunda belirlenecek özel kurallar için, planlama onayı aşamasında sıkı kontrol yapılacaktır. Mimarlara ve tasarımcılara yardımcı olmak üzere tasarım kılavuzu, teknik bilgi, bina tipleri ve diğer detayları içeren bir el kitabı/tasarım kılavuzu hazırlanacaktır.
3) Özellikle yayalaştırılmış ticari faaliyetlerin olduğu bölgelerde sokak dokusunun görsel kalitesini iyileştirip artırmak için cephelerde yeni düzenleme ve/veya revizyon çalışmaları yapılacaktır. Ticari kullanımların cepheleri tabelaları ve reklamları hazırlanacak kılavuzlarda veya el kitabında belirtileceği gibi yeniden tasarlanacaktır.
4) Yer üstündeki bütün kablolar yeraltından geçirilmeli, bunun mümkün olmadığı yerlerde kablolar dikkatlice binaların duvarlarına monte edilmelidir.
5) Özellikle geniş kapsamlı gelişme ve rehabilitasyon projelerinin olduğu konut bölgelerinde televizyon antenleri, su depoları, vb. gibi bina üzerine yerleştirilecek elemanlar gizlenecek ve görsel olumsuz etkisi azaltılacaktır. Sokak aydınlatmaları ve kent mobilyalarının tasarımı için özel gayret gösterilecek ve bütün yeni gelişmelerle ilgili mimarlar tarafından tasarım standartları yüksek tutulacaktır.
6) Binalardaki uygunsuz her türlü ilave ve ekler kaldırılacak ve/veya özgün yapısına uygun hale getirilecektir.
C. Arazi Kullanım Dağılımı
Canlandırma, sağlıklaştırma ve geliştirme ile koruma politikalarını
bütünleyerek konut, ticaret, atölye, kültürel, eğitim v.b. arazi kullanım
dağılımının çağdaş yaşam ihtiyaçlarına ayak uydurabilecek, yaşam ve
çalışma koşullarının iyileştirilmesine katkıda bulunabilecek şekilde
düzenlenmesi öngörülmektedir.
Yeniden kullanım ise korunması öngörülen binaların plan tipleri ve
mimari özelliklerine uyumlu ve bölgede istihdam yaratıcı ve gelir
getirici ekonomik faaliyetleri çekecek türden olan uygun kullanım
türlerine izin verilerek özendirilecek ve desteklenecektir.
Herhangi bir kullanım değişikliğinin ise tarihi, sosyal, kültürel, doğal ve
çevresel kimliğini bozmayacak ve koruyarak geliştirecek şekilde
verilmesi öngörülmektedir.
109
Mevcut durumla ilgili araştırmalardan ortaya çıkan arazi kullanım
dağılımına ilişkin verilerle Koruma alanlarının özellikleri ve plan alanı
içerisindeki konumları dikkate alınarak koruma alanları ile ilgili arazi
kullanım kararları verilmiştir.
Buna göre konut alanlarının bütünlüğünün korunması, konut dışı
kullanımların konut alanları içine yayılarak geleneksel konut dokusunu
bozmasının önlenebilmesi için konut dışı kullanım amaçlı gelişmelerin
bütünlüğü bozulmamış konut alanları dışındaki ve mevcutta bu tür
gelişmelerin yer aldığı alanlarda yoğunlaştırılması ve ihtiyacın
karşılanması öngörülmektedir. Büyük alan gerektiren ve yoğun trafik
oluşturan arazi kullanım türlerinin koruma alanları içinde yer almaları
mevcut doku geleneksel dokunun korunması açısından uygun değildir.
1) Konut Gelişme Alanı: Fiziksel yapıya uygun olarak konut kullanımının baskın bir kullanım olması gerekmektedir. Alanda mevcut az ve orta yoğunluktaki konut bölgelerinin, çevre kalitesi açısından potansiyeli göz önünde bulundurularak, yeterli, sağlıklı toplumsal hizmetler sunularak konut bölgeleri iyi ve sağlıklı bir yaşam çevresine dönüştürülecektir.
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında konaklamaya yönelik ev
pansiyonculuğu ve butik otel türünde turizm yatırımları kültür
turizmi çerçevesinde yapılabilecektir. Konaklama olanaklarının
restore edilmiş eski binalarda veya tarihi dokuya uygun olarak inşa
edilmiş veya edilecek olan yeni binalarda sağlanması teşvik
edilecektir.
Konut Gelişme Alanı içerisinde , çevrede kirlilik, gürültü, trafik vb.
soruna yol açmayacak, konut alanlarının bütünlülüğünü
bozmayacak, korunacak bina olarak öngörülen binalarda, binanın
özgün mimarisini bozmayacak turizm amaçlı ev pansiyonu,
restorant, kafe vb. eğlenceye yönelik konut dışı kulllanımların yer
alabilmesi öngörülmektedir. Ancak bu tür kullanımlara yönelik
tadilat ve/veya kullanım değişikliği amaçlı gelişmelerin yapılıp
yapılmaycağına, Planlama Onayı aşamasında Planlama Makamı
tarafından gerçekleştirilecek, gereksinim araştırması, gelişmenin
ilgili olduğu parselin konumu, yollarla ilişkisi, yaratacağı trafik,
gürültü vb. konular ile ilgili yapılacak değerlendirmeye göre karar
verilecektir.
2) Köyiçi Hizmet Merkezi Alanı: Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarındaki mevcut ticaret, ofis, küçük
ve geleneksel atölyelerin, eğlence/dinlence alanları yeterli düzeyde
olup, bu bölgelerde sınırlı kalmak koşuluyla, konut kullanımı ile
birlikte Köyiçi Hizmet Merkezi Alanı olarak canlılığını koruyup daha
sağlıklı hale getirilecektir.
110
Yeni gelişmeler belirlenen alanlarda yer alacaktır ve çevrede
bulunan eski yapılarla karakter ve ölçek bakımından uyumlu olması
sağlanacaktır.
Geleneksel karakterde olan zanaatkarlar ve zanaatların bu bölgeye
yerleşmesi teşvik edilecek, özendirilecektir. Bu tür atölyelerin
seçimi, sınıflandırılması, yerleşim alanlarının belirlenmesi, bu
alanda daha detaylı çalışmalarla saptanabilecektir.
Eğlence aktivitelerinin turistler için konaklama olanakları ile birlikte
düşünülmesi avantaj sayılabilecektir. Konaklama olanakları ise
çevredeki restore edilmiş binalara veya tarihi dokuya uyumlu,
yapıldığı dönemin mimari değerlerini taşıyan yeni binalarla
sağlanması teşvik edilecektir. Eğlence olanakları Geleneksel Köyiçi
Koruma Alanına uygun şekilde Köy Merkezi Alanlarına
yerleştirilecektir.
Bu alanlarında teşvik edilmesi, alanın çekiciliğinin artırılması ve
yatırım yapmak isteyenlerin teşvik edilmesi amacıyla Geleneksel
Köyiçi Koruma Alanları /Gelişme Kararları Haritalarında ve EK 1’de
verilen yapı/arsa oranları’nın %10 artırılarak kullanılması
sağlanacaktır. Bu oran kullanılırken her durumda Taban Alanı Oranı
%50’yi ve Yapı/Arsa oranı %100’ü aşamayacak şekilde yeni
gelişmelerin mevcut köy dokusuna uyumlu olarak yapılması
sağlanacaktır.
3) Tüm Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında geçerli olması koşuluyla aşağıdaki unsurlar göz önünde bulundurulacaktır;
a) Rahatsız edici büyük ölçekli sanayi kullanımları, depolar, gürültü, koku ve kirlilik yaratan küçük atölyelerin ise alan dışına çıkarılması için özendirici ve destekleyici gerekli önlemler alınacaktır.
b) Mevcut yeşil alanlar ve ağaçlar korunacak ve geliştirilecektir.
c) Doku içinde yer alan özel mahsul alanları (zeytin, harup, meyve ağaçları vb.) ve tarımsal nitelikli alanların korunmasına çaba sarf edilecek ve alanların korunması sağlanacaktır.
d) Geniş açık alanların, anıtsal, mimari ve sanatsal yapıların çevresi ve köy merkezleri alanları aynı zamanda kültürel alanlar olarak düzenlenecektir. Anıtsal veya tarihi binalar restore edilecek ve bu binalara yeni uygun kullanımlar getirilerek kullanımları sağlanacaktır.
e) Bu alanlarında Turizm kullanımı amaçlı gelişmelerin (konaklamaya yönelik turizm yatırımları ev pansiyonculuğu ve butik otel) teşvik edilmesi, alanın çekiciliğinin artırılması ve yatırım yapmak isteyenlerin teşvik edilmesi amacıyla, Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları “Gelişme Kararları Haritalarında” verilen
111
Yapı/Arsa Oranları’nın %10 artırılarak kullanılması sağlanacaktır. Bu oran kullanılırken her durumda Taban Alanı Oranı %50’yi ve Yapı /Arsa Oranı %100’ü aşamayacak şekilde yeni gelişmelerin mevcut köy dokusuna uyumlu olarak yapılması sağlanacaktır.
f) Bu alanlarda yer alan mevcut okullar ve benzeri eğitim amaçlı kullanımlar sosyal politikalar ile uyumlu olacak şekilde özgün karakterleri bozulmadan sağlıklaştırılacak ve iyileştirilecektir.
g) Ulaşım sistemi üzerinde yer alan uygun konum ve büyüklükteki alanlar toplu otopark alanı olarak düzenlenecektir.
h) Köyiçi Alanlarında yer alan ve küçükbaş ve büyükbaş gibi hayvan yeriştirilen alanlar ile büyük kapasitesi olan kümeslerin bu alanlarda yer almaması ve alan dışına taşınmaları sağlanmalıdır. Bu tür kötü koku yayan ve konut alanları içerisinde bulunması uygun olmayan tarımsal amaçlı kullanımların bu alanlar dışında belirlenecek alanlarda yer almaları için gerekli düzenlemeler yapılmalı ve teşvikler sağlanmalıdır.
i) Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları içinden veya yanından geçen dere yataklarında dere yapı yaklaşma mesafesi planın ekinde yer alan tapu haritalarında gösterildiği gibi uygulanacaktır. Her durumda bu mesafe belirlenirken derenin kadastral sınırlarından itibaren en az 5 metrelik dere yaklaşma mesafesi bırakılması sağlanacaktır. Bu alanlarda, yeşil alan düzenlemesi ağaçlandırma, v.b. gibi düzenlemeler yapılabilir ve bu alanlara yapı yapılamaz.
j) Köyiçi koruma alanlarının geleneksel dokuya uygun olarak gelişmesinin, bütünlülüğünün sağlanması ve geleneksel dokunun bozulmasının önlenmesi içim yurt vb. kullanım amaçlı gelişmeler bu alanlarda yapılamaz.
4.5.1.6.4 Koruma Amaçlı Gelişme Kararları
Bu alanların karakterini oluşturan özgün doku ve mimari nitelikleri
oluşturan tüm öğelerin korunması için, bu alanlarda öngörülen
gelişmelerin mevcut yapılaşma karakteri ve mevcut arazi kullanım yapısı
ile uyumlu olmasının sağlanması amacıyla, her bir alan için geçerli olacak
şekilde kural ve koşullar düzenlenmiştir.
Plan alanında yer alan ilk yerleşim alanları olup eski yerleşim alanı
karakterini günümüze kadar getiren doku bütünlüğüne sahip ve
geleneksel yapılaşma karakteri olan alanlar bu Plan kapsamında
“Geleneksel Köyiçi Koruma Alanı” olarak belirlenmiştir. Bu alanlar Girne-
Çatalköy İmar Planının Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında
gösterilen alanları kapsamaktadır.
Korunacak binaların yoğun olarak bulunduğu bu köyiçi alanları korunarak
geliştirilecek alanlar olarak ele alınmış ve bu alanlarda yer alacak her türlü
gelişmenin kentsel koruma ilkelerine uygun olarak gerçekleştirilmesinin
sağlanması hedeflenmektedir.
112
Bu alanlarda yapılan arazi çalışmalarında mevcut binalar mimari açıdan
değerlendirilmiş ve bir sınıflama yapılmıştır. Bu mimari değerlendirme
çalışmalarında mevcut binalar Anıtsal ve Sanatsal Değeri Olan Binalar,
Mimari Değeri Olan Binalar, Çevresel Değeri Olan Binalar, Doku
Tamamlayıcı Binalar ve Aykırı Binalar olmak üzere 5 ayrı sınıfta
değerlendirilmişlerdir.
Mimari değerlendirmede belirlenen sınıflama ile korumaya yönelik olarak
belirlenmiş yapılabilecek gelişmelerin nitelik ve kapsamı arasında doğru
orantılı bir ilişki bulunmaktadır. Buna göre, yapıların mimari değeri
arttıkça binaya yapılabilecek müdahalelerin daha kısıtlı ve sınırlı olması,
mimari değer azaldıkça gelişmelerin daha esnek kurallarla yapılabilmesi
öngörülmektedir.
Bu kararlar oluşturulurken yalnızca anıtsal ve sivil mimari örnekleri değil
koruma alanlarındaki özgün doku ve mimari nitelikleri yaratan tüm öğeler
dikkate alınmıştır. Tek başlarına eski oldukları halde mimari değeri
olmayan ancak çevreleri ve dokuyu tamamlıyor olmaları ve bulundukları
çevreye katkıları bakımından önemli olan binaların da korunarak
geliştirmeleri öngörülmektedir.
Bu yaklaşımla binalar yapılabilecek gelişmeler bakımından
değerlendirmede benimsenen ölçütler göz önünde bulundurularak dört
farklı koruma amaçlı müdahale kararı içeren gruba ayrılmıştır. Bu
sınıflama ve gruplamaya göre binaların koruma amaçlı geliştirme kararları
uyulacak ilkeler belirlenmiştir. Bu kararlar her “Geleneksel Köyiçi Koruma
Alanı” için, bu Planın ekinde yer alan “Arazi Kullanım ve Yapılaşma
Koşulları” ve “Koruma Amaçlı Gelişme Kararları” haritalarında
gösterilmektedir.
Ancak her bina için gelişme talebi doğrultusunda, yapılacak
değerlendirme sonucunda, koruma kararlarının uygulanma şekli, özgün
karakter, konum ve kütle şekillenişi, bulunduğu sokak, çevresindeki
binalar ve genelde köy karakterine uygun olarak Planlama Onayı
aşamasında Kentsel Koruma ilke ve prensipleri çerçevesinde
belirlenecektir.
A. Aynen Korunarak Geliştirilecek Binalar;
1) Anıtsal ve Sanatsal Değeri olan Binalar;
Bu binalar özgün mimari karakter ve özellikleri ile üstün değere
sahip olması nedeniyle, gelecek kuşaklar için içi ve dışı ile olduğu
gibi korunarak geliştirilecek ve yıkılamayacak binalardır.
Ancak günümüz koşullarına uygun ihtiyaçların karşılanmasına
yönelik olarak malzeme değişikliği yapılmadan, bakım onarım
gerçekleştirilmesi ayrıca yapının yaşamını sürdürebilmesi için
113
zorunlu tesisatın konulabilmesi veya mevcut yapıda değişiklik,
restorasyon ilkelerine ve koruma esaslarına uygun olarak yapılabilir.
B. Sınırlı Müdahale ile Geliştirilebilecek Binalar;
1) Mimari Değeri Olan Binalar;
Günümüz yaşamının gerektirdiği ihtiyaçları sağlayacak şekilde
yapının özgün karakter özelliklerini, kütlesini, yükseklik, kat sayısı,
dış görünümü, malzeme ve süslemelerini ve özgün plan özelliklerini
bozmayacak sınırlı müdahaleler ile geliştirilebilecek ve
yıkılamayacak binalardır.
Bu binalar bakım onarımı restorasyon ve koruma ilkeleri
doğrultusunda ve öneri kullanıma uygun olarak geliştirilebilecek
binalardır.
Bu binaların özgün karakterini bozmayacak şekilde her binanın
konumuna, arazisine, sokak silüetine, vb. özel diğer koşullarına
uygun olarak kat ve mekan ilavesi yapılabilecektir. Yapılacak her
türlü ilave korunacak olan binanın boyutuna, doluluk boşluk oranına
ve kütle biçimlenişine uygun olarak çağdaş veye geleneksel
malzeme ve teknik kullanılarak yapılabilecektir.
2) Çevresel Değeri Olan Binalar;
Bu binalar bakım onarımı restorasyon ve koruma ilkeleri
doğrultusunda ve öneri kullanıma uygun olarak geliştirilebilecek
binalardır.
Bu binaların özgün dış görünümünde, genel karakterinde ve cephe
özelliklerinde değişiklik yapılmaması koşulu ile plan şemasında
öneri kullanıma göre değişiklik, kat ve mekan ilavesi yapılabilecektir.
Binanın binanın özgün özelliklerinin korunmasının sağlanması için
plan şeması, kapı, pencere boşlukları, doluluk boşlu oranı, kütle
şekillenişi, malzeme vb. özellikleri dikkate alınarak yapılabilecek
müdahaleler Planlama Onayı aşamasında kararlaştırılacaktır.
C. Cephe ve Yükseklikleri Korunarak Geliştirilecek Binalar;
1) Doku Tamamlayıcı Binalar;
Bulundukları sokak dokusu içerisinde yükseklik ve cephe özellikleri
bakımından dokuyu tamamlayan, yükseklik ve cephe özelliklerinde
değişiklik yapılmaması koşuluyla taşıyıcı sisteminde, iç kısımda, iç
malzemelerinde değişiklik yapılabilecek binalardır.
Bu tür binalara uygulanabilecek korumaya yönelik yapısal
gelişmeler, Planlama Onayı aşamasından, bu binalarla ilgili gelişme
önerisi geldiğinde, yerinde yapılacak değerlendirmeye göre,
114
korunmaya yönelik yapısal girişimler, yıkım ve bina ile ilgili yapısal
ve niteliksel verilere göre kararlar farklılık gösterebilecektir.
Buna göre yüksekliğini, mimarisini, dış cephe malzemesini ve
elemanlarını özgün özellikleri ile korumak koşuluyla sağlıklaştırma,
sağlamlaştırma, kısmı değişiklik ve yeni yapılaşma kural ve
koşullarına uygun olarak ekleme, iç yenileme ile bina yüksekliğinde
değişiklik, kat ilavesi sokak dokusu ve yükseklik açısından uygun
olması koşuluyla uygun kat, mekan ilavesi ve yeni gelişme, koruma
kriterleri çerçevesinde yapılabilecektir.
D. Yeni Yapılaşma Uygulama İlkelerine Göre Yenilenebilecek Binalar;
1) Yeni Aykırı Binalar;
Bunlar yeni yapılmış cephe düzeni, kütle şekillenişi ve yüksekliği ile
genel dokuya uygun olmayan ve rahatsız edici binalardır.
Bu binaların yenilenmesine ilişkin bir gelişme önerisi olması
durumunda, plan kararları doğrultusunda ve “Yeni Gelişmeler İle
İlgili Yapılaşma Uygulama İlkeleri” maddesinde verilen “Yeni
Yapılaşma Uygulama İlkeleri” göre yenilenebilmesi ve herhangi bir
gelişme sırasında binanın cephe düzeni, kütlesi ve arsaya oturma
konumu ile ilgili bulunduğu konumdan diğer korunarak geliştirilecek
binalarla ve alanın genel karakteri ile uyumlu olmasının sağlanması
amacıyla düzenlemeler ve yönlendirmeler yapılması
öngörülmektedir.
E. Yeni Gelişmeler İle İlgili Yapılaşma Uygulama İlkeleri
1) Kat İlavesi;
Tek katlı olan korunacak binalara bulunduğu sokak cephesindeki
konumu ve genel yapısal durumunun uygun olması halinde, kat
ilavesi yapılabilecektir. Ancak, bu gibi durumlarda mevcut binanın
dış görünümünün, malzemesinin ve varsa süslemelerinin,
kütlesinin, özgün plan özelliklerinin korunarak yukarıda verilen,
binaların mimari değerlerine bağlı olarak belirlenen “Koruma
Amaçlı Gelişme Kararlarına” uygun olarak restore edilerek,
sağlıklaştırılması yapılacak kat ilavesinin mevcut binanın ve binanın
bulunduğu sokaktaki diğer korunacak binaların kapı pencere
oranları ile malzeme, çatı özelliklerine uygun olarak yapılması
sağlanacaktır.
2) Cephe Düzeltmesi;
Plan Kararları uyarınca, korunarak geliştirilebilecek olan mimari
veya çevresel değeri olan veya dokuyu tamamlayan, ancak
115
cephesinde geçmişte yapılmış eklemeler veya değişiklikler
sonucunda dış görünümü cephedeki mimari özellikleri bozulmuş
bulunan binalarda binanın bütünü ile ilgili yapılacak restorasyon
veya sağlıklaştırma ve sağlamlaştırmaya yönelik herhangi bir yapı ve
inşaat ile ilgili gelişmelerden başka, herhangi bir gelişmede yapının
özgün eleman, malzeme, kapı pencere açıklığı ile ilgili bulgu ve
veriler esas alınarak cephe düzeltmesi yapılacaktır.
Plan kararları uyarınca yeni ve aykırı binalarda yapılacak binanın
tümü ile ilgili yeni inşaata yönelik gelişmeden başka her türlü yapı
ve inşaata ve/veya kullanım değişikliğine yönelik gelişmelerde, bina
cephesinin çevreye uygun olarak düzenlenmesi öngörülmektedir.
Bu gibi durumlarda kapı pencere oranları ile malzeme ve benzer
gerekli düzenlemeler yapılacak, aykırı eklemeler ve elemanlar
kaldırılacaktır.
3) Korunacak Binalarda Kullanım Değişikliği
Plan kararları uyarınca korunarak geliştirilebilecek olan bir binanın
kullanımı yapıldığı dönemdeki kullanımdan farklı bir kullanıma
dönüştürülmüş ise veya dönüştürülmesi önerilirse, değiştirilip
değiştirilemeyeceği, yapılmış kullanım değişikliğinin niteliği, binaya
yaptığı etki, varsa bozulmalar göz önünde bulundurularak karar
verilir.
Öneri kullanımın uygunluğuna karar verilirken, binanın mimari ve
tarihi özelliklerinin korunarak geliştirilmesi esastır. Binalar “Koruma
Amaçlı Geliştirme Kararları” uyarınca yapılacak gelişme
çerçevesinde, kullanım değişikliğinin yapılıp yapılamayacağına veya
kullanım türünün konut ve/veya konut dışı kullanımlardan hangisi
olacağına, Raporun genel koruma ilkeleri ile bunlara ek olarak;
a) Bu kullanım değişikliğinin binanın özgün mimarisi ve yapısını bozacak şekilde olup, olmayacağı,
b) Konut kullanımı ve konut dışı kullanımlar uyarınca yapılacak gereksinim araştırmasına göre, öneri kullanıma gereksinim olup olmadığı,
c) Binanın statik durumu,
d) İç alanı,
e) Cephelerdeki özellikleri ve
f) Kullanım değişikliği olması halinde ortaya çıkacak hacimlerin yeterliliği ile, diğer benzeri konular ile ilgili planlama onayı aşamasında yapılacak değerlendirmeye göre karar verilmesi öngörülmektedir.
116
4) Korunacak Konut Binalarında Mevcut Konut Dışı Kullanımlar;
Bu alanlarda konutla birlikte konut dışı kullanımın da yer alabileceği
karışık kullanım alanlarındaki korunacak konut binaları içerisinde bu
planının yürürlüğe girdiği tarihte belirtilen istenmeyen kullanımlar
dışındaki konut dışı kullanımların kalması, ancak büyütülmemesi bu
tür kullanımların binanın özgün mimari yapısını, özelliklerini bozan
bir tadilat ile sürdürülmekte ise herhangi bir inşaata yönelik
gelişmenin yapılması sırasında binanın “Binaların Koruma ve
Geliştirme Kararlarına” ve “Uygulama İlkelerine” göre özgün mimari
şekline getirilmesi koşuluyla kalabilmesi öngörülmektedir.
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları’nda yer alan ve Planın yürürlüğe
girdiği tarihte içerisinde lokanta türü, eğlence kullanımı bulunan
korunacak konut binalarındaki yukarıdaki paragrafında belirtilen
türdeki kullanımların kalabilmesi, ancak büyütülmemesi belirtilen
ilkelerine uygun olması halinde, eğlencenin diğer benzeri türlerine
veya konut kullanımına değiştirilebilmesi öngörülmektedir.
5) Parsel Büyüklüğü, Yapılaşma Yoğunluğu, Parsel Kullanma Oranları; Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında geleneksel dokunun
oluşumu, şekillenişi, bina kütlesi, mahalle ve sokak ölçeği ile cephe
özelliklerini belirleyen ve korunacak binaların yansıttığı geleneksel
bina-arsa oranı ile yapılaşma yoğunluğu-bina büyüklüğü, geleneksel
parsel büyüklüğü ile bina katsayısı, yükseklik ve cephe özelliklerine
uygun binaların yapılabilmesi olanakları dikkate alınarak;
a) Tüm Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında Yapı/arsa oranı ve en küçük parsel alanı belirlemek amacıyla yollar ile çevrelenmiş yapı adaları belirlenmiştir. Bu adalardaki parsellerde yer alan mevcut binalar ve dolu
parseller esas alınarak yeni yapılacak gelişmeler için yapı/arsa
oranları ortalaması ve bölünebilecek en küçük parsel alanı
ortalaması belirlenmiştir.
Bu raporun ekinde yer alan Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları
haritalarında herbir yapı adasi için belirlenen en fazla yapı/arsa
oranı ile bölünme sonucunda ortaya çıkabilecek en küçük parsel
alanı gösterilmektedir.
Yeni yapılacak gelişmelerin bu kurallar çerçevesinde yapılması
esastır.
117
b) Bu alanlarda yeni yapılacak gelişmelerde plan ekinde yer alan tapu haritaları esas alınacaktır. Ancak herhangi bir veri eksikliği durumunda bu rapor kararları çerçevesinde yerinde inceleme yapılarak karar üretilecektir;
c) 200 m2’den küçük parsellerde bina taban alanının parsel alanının yüzde elli (%50)’sini aşmayacak şekilde inşaat yapılabilmesi;
d) 200 m2’den büyük parsellerde bu raporun eki olarak verilen Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları Gelişme Kararları Haritalarında ve bu Bölümün sonunda yer alan Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları Yapılaşma Kuralları Tablolarında belirtilen oranlarının kullanılması;
e) Konut Gelişme Alanında, parsel alanı 1000 m2’den büyük ve 200 m2’den küçük olmayacak şekilde bölme ve birleştirme yapılabilmesi;
f) Geleneksel Köyiçi Gelişme Kararları Haritalarında gösterilen korunarak geliştirilmesi öngörülen binaların bulunduğu parsellerde;
- parselin büyüklüğüne, derinliğine,
- korunacak binanın özelliğine ve binaların Koruma Amaçlı
Gelişme Kararlarına,
- koruncak binaların parsel üzerindeki konumu ve parseli
kullanma oranına,
- parselin birden fazla parsele bölünebilmesi olanaklarına bağlı
olarak,
Planın öngördüğü ilkeler çerçevesinde ilgili korunacak binanın
kütlesi, mimari özelliklerine ve ölçeğine uygun korunacak
binadan ayrı yeni inşaat yapılabilir. Ancak, yapılacak bu yeni
inşaat ile mevcut korunacak binanın arsayı toplam kullanma
oranı ilgili planlama alanı için verilen oranlardan fazla
olmamalıdır.
6) Kat Sayısı, Yükseklik
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında bina yüksekliğinin
gelişmenin yapılacağı parselin bulunduğu sokağın silueti,
yanındaki korunacak binaların yüksekliği, varsa çevreye katkı
sağlayan özellikleri dikkate alınarak, bir (1) katlı olarak yapılması
önerilebilecek durumlar dışında binalar 2 (iki) katlı olarak
yapılacaktır.
118
Gelişmenin yapılacağı parselin bulunduğu sokağın silueti
yanındaki korunacak binanın kat sayısı ve varsa çevreye katkı
sağlayan özellikleri dikkate alınarak yapılacak yeni binanın bir (1)
katlı olması istenebilecektir.
Yeni gelişmelerin içinde bulundukları geleneksel yapı karakteri ve
dokusuna uyumunun sağlanması alanlarının karakterinin
korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Bu açıdan yeni
yapılacak gelişmelerde bina yüksekliğinin 8.20 metreyi aşmaması
dokuya uyumlu gelişmeler yapılabilmesi açısından gereklidir. Yol
kodundan bina saçak altından kadar olan yükseklik bina yüksekliği
olarak kabul edilmiştir.
Bunla birlikte tasarlanacak yeni gelişmelerin, yakın çevresinde
bulunan geleneksel dokuya ait bina kat yükseklikleri ile dengeli ve
uyumlu olması esastır.
Binanın herhangi bir katında o kata ve binaya yardımcı ve bağımlı
olarak kullanılan sende katı içeren tasarımlar, gelenekesel doku ile
uyumun sağlanmasını engelleyeceğinden bu alanlarda sende katı
olmayan gelişmeler yapılabilecektir.
7) Parsel ve Bina Cephe Genişlikleri
Geleneksel Köyiçi Alanlarında, parsel cephe genişlikleri ve bina
cephe genişlik ile ilgili korunacak binalar esas alınarak yapılan
araştırmada ortaya çıkan veriler ve yapılan değerlendirmelere
göre;
a) Köyiçi Hizmet Merkezi Alanı bina cephe genişliklerinin 15 metreyi aşmaması ve bina kütlesinin dikdörtgen forumlu olması, daha dar cepheli parseller bulunması halinde yol cephesinin tümünün bina cephesi olarak kullanılabilmesi;
b) Konut Gelişme Alanı bina cephe genişliğinin 20 metreyi aşmaması ve bina kütlesinin dikdörtgen forumlu olması,
c) Verilen bina cephe genişliklerinden daha geniş binalarla ilgili gelişme önerilerinde, yukarıdaki ilkelere uygunluğun sağlanabilmesi için, yukarıdaki (a) ve (b) paragraflarında belirtilen bina cephe genişlikleri ile ilgili ilkelere uygun olarak bina cephelerinde ve kütlesinde düzenleme yapılması istenebilecektir.
d) Parsel Bölmesi yapılırken, parsel cephe genişliğinin Köyiçi Hizmet Merkezi alanında 15 metreden, Konut Gelişme alanında ise 20 metreden küçük olmaması öngörülmektedir.
119
8) Bahçe Duvarları,
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında yapılan inceleme ölçümler ve
değerlendirmelerde, iç bahçelerin ve bahçe duvarlarının dokunun
önemli bir unsuru olduğunu göstermektedir. Geleneksel içe dönük
yaşantıyı yansıtan iç bahçeli konut binalarının bulunduğu
sokaklarda, bahçe duvarları, sokak mekanını belirlemekte ve
bulunduğu sokağa görsel değer katmaktadır.
Yeni bahçe duvarı yapılması veya iyileştirilmesi ve onarılması
istenilen durumlarda, bahçe duvarının yüksekliği, gelişmenin
yapılacağı parselin bulunduğu sokakta ve yakın çevredeki korunacak
bahçe duvarları yüksekliğine göre yapılacaktır.
Bozulmuş kötü durumdaki özgün karakteri bulunan bahçe
duvarlarının korunacak binanın, Binaların Koruma Amaçlı Gelişme
Kararlarına göre geliştirilip geliştirilmeyeceğine bakılmaksızın,
iyileştirilmesi ve onarılması veya böyle bir bahçe duvarının olmadığı
hallerde ayni sokaklardaki ve yakın çevresindeki özgün örneklerine
uygun olarak yeni bahçe duvarı yapılacaktır. Ancak her durumda
bahçe duvarları yüksekliği 2.00 metreyi aşacak şekilde
yapılamayacaktır.
9) Mimari Elemanlar (Kapı, Pencere, Çatı, Balkon, Süsleme, Malzeme v.b.)
a) Cephe doluluk, boşluk, kapı, pencere oranı ve ebatları;
Koruma Alanlarında korunacak binalar esas alınarak yapıların
ebatları farklılıklar göstermektedir. Yer yer bozulmalardan
ölçüm, inceleme ve değerlendirmelere göre, pencere ve kapı
dolayı ebatlar değişmiştir. Ancak, yine de bu farklılıklar belli bir
ilkeye dayandırılabilmektedir.
Buna göre;
Koruma Alanında yapılacak yeni binaların cephelerindeki kapı ve
pencere alanlarının ve boyutlarının, cephenin toplam alanına
oranlarının ve kapı pencere oran ve ölçülerinin, gelişmenin
yapılacağı parselin bulunduğu sokaktaki korunacak binaların kapı
pencere oran ve ölçüleri, doluluk, boşluk oranları ile uyumlu
olması esastır.
Mevcut binaların özellikleri ile ilgili yapılan inceleme ve
değerlendirme sonucunda ortaya çıkan kapı pencere oranları
esas alınarak, yerine göre 1/1.5 ile 1/2.0 oranına göre yapılması
öngörülmektedir.
120
Bu alanlarda yer alan korunacak binaların kapı ve pencere
oranlarının %50’den fazlasında 1/1.5 oranı ile 1/2.0 oranı
arasında değişim gösterdiği belirlenmiştir.
b) Çatı;
Koruma Alanında yapılacak yeni binaların çatı şekli, eğim ve
malzemesi ile saçak ucu şekillenmesinin, gelişmenin yapılacağı
parselin bulunduğu sokaktaki korunacak binaların çatı şekli,
malzemesi, çatı eğimi ve saçak ucu detayı ile uyumlu olması
esastır.
Bu Alanlarında yer alan korunacak binaların çatıların genellikle
düz ve az eğimlidir. Çatı malzemesi eğimli çatılarda kiremit, düz
çatılarda toprak ve zaman içerisinde dönüşüm göstererek beton
olduğu görülmektedir. Yeni yapılacak gelişmelerde az eğimli
çatılarda kiremit ve düz çatılarda beton kullanılması
öngörülmektedir.
Az eğimli çatı yapılması halinde çatı eğiminin % 25 (yüzde beş)’i
aşmaması, çatı şeklinin beşik çatı, eğim yönünün yola ve parsel
içine doğru, saçak detayının bulunduğu sokaktaki korunacak bina
saçak detayına uygun olması öngörülmektedir.
Düz çatılarda kendi içindeki eğimi %10’a kadar, malzemesi beton
ve saçak detayının bulunduğu sokaktaki korunacak bina saçak
detayına uygun olması öngörülmektedir.
c) Balkon
Balkon, korunacak binalar için önemli bir özelliktir. Binaların giriş
kapısı veya yan pencere üzerinde bulunmaktadır. Bu alanlarda
belirleyici bir özellik olmamakla birlikte bazı binalarda
bulunmaktadır.
Korunacak binalarla ilgili balkon detay özellikleri ve boyutlarının
göz önünde bulundurularak, bu yapı elemanının, yeni binalarda
da kullanılabilmesi uygun görülmektedir.
d) Malzeme
Koruma Alanı’nda dış cephe malzemesi olarak, düz beyaz sıva ve
koruma alanının taş örme tekniğine ve bu alanda kullanılan taş
türüne uygun olarak diş cephede taşın kullanılması uygun
görülmektedir.
Planlama Makamının görüşleri doğrultusunda çevrenin doku ve
eleman özelliklerine aykırı olmayan diğer uygun malzemelerin
dış cephede kullanılması uygun görülmektedir.
121
4.5.1.6.5 Zeytinlik, Harupluk ve Ağaçlık Alanlar
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarının karakterini oluşturan unsurlardan
birisi de zeytinlik ve ağaçlık alanlarıdır. Bu alanların olduğu gibi korunması,
gelişmeler sonucunda bozulmaması ve yok olmaması bu alanların
karakterini sürdurmesi açısından önemlidir.
Yoğun ve düzenli zeytinlik harupluk ve çeşitli meyve ağaçlarından oluşan
bahçeler ve parsel kenarlarında yer alan yoğun ağaçlar dokularının
gelişme yapılırken korunması Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarının yeşil
ve ağaçlık karakterinin korunması açısından esastır. Yapılacak gelişmenin
türüne ve kapasitesine göre mümkün olduğu kadar az ağaç kaybı ile
gelişmeler yapılabilmesi ve mevcut ağaçların korunması büyük önem
taşımaktadır. Bu alanlarda ağaçlık alanlar ile uyumlu ve kaybına veya
azalmasına neden olmayacak gelişmelerin yer alması sağlanmalıdır.
4.5.1.6.6 Sahil Şeridi
Karakum ve Karaoğlanoğlu Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarındaki “Sahil
Şeridi” içinde kalan alanlardaki, parselleme sonucu elde edilmiş olan
mevcut parsellerdeki, gelişmeler için içinde bulunduğu ada değerleri
kullanılarak gelişme yapılabilecektir.
Bunun yanında bu alan içinde yer alan mevcut gelişmelerde kapasite
artırımına yönelik ilave hiçbir gelişme yapılamayacaktır.
Yukarıda belirtilen gelişmeler dışında bu alanda hiçbir gelişme yapılamaz
ve buradaki arazilerin kamu yararına kullanılacak açık alanlar olarak
düzenlenmesi esastır.
4.5.1.6.7 Ulaşım Dolaşım
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanlarında ölçek ve karakterine uygun olarak
trafik yönetimi, yayalaştırma, otopark alanları ve toplu taşımacılığı
içeren ulaşım dolaşım planını hazırlanacak ve uygulamaya geçirilecektir.
A. Otopark İhtiyacı Köyçi alanı çevresinde, merkez bölgede otopark olmaya müsait boş
geniş alanlarda, yaya bölgelerine komşu alanlarda, ana araç trafiği
güzergahları üzerinde ve onlara en yakın noktalarda otopark alanı
düzenlemeleri yapılacaktır.
Gelişmeler ile ilgili otopark ihtiyacı bu plan raporunun otopark
standartları bölümünde verilen standartlara uygun olarak
sağlanmalıdır. Konut gelişmelerinde otopark ihtiyacının tüm köyiçi
alanlarında kendi parseli içinde sağlanması esastır.Konut kullanımı
dışındaki diğer kullanımlarda otopark standartlarının %50’si
sağlanmalıdır.
Uygun alanlar yayalaştırılarak yaya hareketlerinin mümkün olduğu
kadar kolaylaştırılması sağlanacaktır. Özellikle Köyiçi Hizmet Merkezi
122
alanları yoğun yapılaşma ve dar sokak yapıları nedeniyle öncelikle
yayalaştırılması önerilen alanlardır. Yayalaştırılan alanlara yakın
noktalarda otopark alanları sağlanacaktır.
B. Yol Şeması Geleneksel köyiçi dokusunu oluşturan yol şemasının korunması
esastır. Bu kapsamda dar ve organik yol güzergahlarının bir karakter
olduğu göz önünde bulundurularak, ulaşım ihtiyacının karşılanması
ve gelişmenin sağlanması amacıyla bu alanlarla ilgili yeni öneri yol
güzergahları ve yol genişlikleri çalışması yapılmıştır.
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları Gelişme Kararları Haritalarında
gösterilen yeni öneri yollar ve yol genişlikleri her köyün yol karakteri,
mülkiyet deseni ve günümüz araba kullanım alışkanlığı da göz önüne
alınarak tasarlanmıştır.
Bununla birlikte özellikle geleneksel karakteri olan ve korunacak
binaların bulunduğu sokaklarda yol genişlemesi yapılmamalıdır.
Dar sokak yapısı nedeniyle bazı yolların tek yön olarak kullanılacak
şekilde trafik hareketinin düzenlenmesi ve yol genişletilmesi
yapılmayarak mevcut yol dokusunun kullanımı ile tek yön sistemleri
ile ulaşım sağlanacaktır.
4.5.1.6.8 Ekonomik
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları ile ilgili koruma ve geliştirme
politikalarının uygulanabilmesi için uygulamanın finanse edilebilmesi
denetlenebilmesi amacıyla kaynakların artırılması ve gerekli önlemlerin
alınması, ilgili tüm yasaların gözden geçirilmesi ve geliştirilmesi için mali,
teknik idari olanaklar sağlanacaktır.
4.5.1.6.9 İdari ve Teknik Örgütlenme
Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları’nın korunması ve aynı zamanda da
etkili bir gelişme denetiminin sağlanması için esnek ve uygun idari
mekanizma ve bu konuda deneyimli profesyonel elemanlardan oluşan
bir örgütlenme oluşturulacaktır.
4.5.1.7 Uygulama
Kentsel koruma politika ve önerilerinin başarıyla yapılabilmesi uygulamanın
gerektirdiği yaygın yapısal düzenlemelerle, uygulanabilir ekonomik kurallarla ve
iyi bir denetim ve yaptırım sistemiyle mümkündür. Kentsel Koruma kısmının
değişik bölümlerinde belirtildiği üzere;
123
4.5.1.7.1 Ekonomik kararlar, mevcut ve gelebilecek parasal kaynaklar uzun vadede
koruma alanlarına dönüşümü canlandırmayı sağlayacak şekilde,
korumanın uygulanabilmesi ve geçerliliğini sürdürebilmesi için
düzenlenmeli ve bu bağlamda yatırımlar yapılmalıdır. Özel sektörün
yatırımlarını destekleme yönlendirme ve piyasayı teşvik etme ile yatırım
ortamını iyileştirme sağlanacaktır.
4.5.1.7.2 Koruma ve canlandırma politikalarının uygulanabilmesi için gerekli yasal
düzenlemelerin yapılması, koruma bilincinin geliştirilmesi ve
uygulanabilmesi için önlemler alınacaktır.
4.5.1.7.3 Köyiçi Alanlarının tarihi ve kültürel simgeler haline getirebilmek için yerel
ve uluslararası kaynakların kullanılabilmesi için projeler hazırlanacaktır.
4.5.1.7.4 Uygulamanın belli bir program ve eylem planı içinde yapılabilmesi ve bu
süreçte ilgili yetkili ve sorumlu kurumlar arasında görev dağılımının ve
gerekli örgütlenmenin yapılabilmesi ve uygulamanın kısa, orta ve uzun
vadede aşamalandırılarak takvimlenebilmesi amacı ile Uygulama Eylem
Planı hazırlanacaktır.
4.5.1.7.5 Köyiçi alanlardaki yeni yapılaşmalar ve restorasyonlarda kullanılacak
yönlendirici tasarım kılavuzları çıkarılması ve bireysel gelişmelerin doğru
yönlendirilmesi için bu bölgelerde henüz çalışılmamış olan sokak
cepheler programlanarak çizilecektir.
4.5.1.8 Öneri Haritalar
4.5.1.8.1 Koruma Amaçlı Gelişme Kararları
4.5.1.8.2 Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
124
Harita 9: Ozanköy Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
4.5.1.8.1 Koruma Amaçlı Gelişme Kararları
125
Harita 10: Çatalköy Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
126
Harita 11: Zeytinlik Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
127
Harita 12: Karaman Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
128
Harita 13: Doğanköy Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
129
Harita 14: Edremit Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
130
Harita 15: Beylerbeyi Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
131
Harita 16: Arapköy Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
132
Harita 17: Karaoğlanoğlu Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
133
Harita 18: Karakum Koruma Amaçlı Gelişim Kararları
134
4.5.1.8.2 Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
Harita 19: Ozanköy Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
135
Harita 20: Çatalköy Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
136
Harita 21: Zeytinlik Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
137
Harita 22: Karaman Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
138
Harita 23: Doğanköy Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
139
Harita 24: Edremit Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
140
Harita 25: Beylerbeyi Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
141
Harita 26: Arapköy Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
142
Harita 27: Karaoğlanoğlu Arazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
143
Harita 28 : KarakumArazi Kullanım ve Yapılaşma Kuralları
144
Ek 1 ; Geleneksel Köyiçi Koruma Alanları Yapılaşma Kuralları Tablo
GELENEKSEL KÖYİÇİ KORUMA ALANI
OZANKÖY ÇATALKÖY ZEYTİNLİK KARAMAN DOĞANKÖY EDREMİT BEYLERBEYİ ARAPKÖY KARAOĞLANOĞLU KARAKUM
Ad
a N
o
Kat
say
ısı
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2
) Ta
ban
Ala
nı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
Tab
an A
lan
ı
Ora
nı (
%)
Yap
ı-A
rsa
Ora
nı
(%
)
En K
üçü
k
Par
sel A
lan
ı
(M2 )
1 2 0.20 0.40 1000 0.35 0.70 650 0.30 0.60 350 0.50 1.00 300 0.50 1.00 400 0.30 0.60 550 0.25 0.50 600 0.50 1.00 300 0.50 1.00 550 0.20 0.40 700
2 2 0.30 0.60 750 0.35 0.70 700 0.40 0.80 200 0.50 1.00 200 0.30 0.60 800 0.50 1.00 550 0.25 0.50 450 0.30 0.60 400 0.40 0.80 550 0.20 0.40 700
3 2 0.30 0.60 350 0.20 0.40 400 0.30 0.60 550 0.45 0.90 250 0.30 0.60 1000 0.50 1.00 250 0.25 0.50 550 0.20 0.40 1000 - - - 0.20 0.40 700
4 2 0.40 0.80 300 0.45 0.90 500 0.40 0.80 300 0.30 0.60 700 0.30 0.60 1000 0.30 0.60 300 0.30 0.60 550 0.50 1.00 300 0.40 0.80 550 - - -
5 2 0.30 0.60 600 0.50 1.00 300 0.40 0.80 500 0.30 0.60 600 0.30 0.60 800 0.30 0.60 550 0.25 0.50 300 0.30 0.60 450 - - - - - -
6 2 0.20 0.40 1000 0.50 1.00 250 0.30 0.60 1000 0.30 0.60 600 0.30 0.60 1000 - - - 0.40 0.80 300 0.20 0.40 1000 - - - - - -
7 2 0.20 0.40 500 0.50 1.00 300 0.40 0.80 300 0.35 0.70 500 0.30 0.60 500 - - - 0.20 0.40 550 0.50 1.00 250 - - - - - -
8 2 0.30 0.60 600 0.45 0.90 350 0.30 0.60 550 0.30 0.60 300 - - - - - - 0.50 1.00 400 0.30 0.60 450 - - - - - -
9 2 0.20 0.40 300 0.30 0.60 900 0.40 0.80 300 0.20 0.40 500 - - - - - - 0.40 0.80 450 0.30 0.60 400 - - - - - -
10 2 0.20 0.40 1000 0.30 0.60 750 0.40 0.80 1000 0.35 0.70 350 - - - - - - 0.40 0.80 350 0.40 0.80 450 - - - - - -
11 2 0.20 0.40 600 0.50 1.00 350 - - - 0.50 1.00 250 - - - - - - 0.30 0.60 400 0.40 0.80 350 - - - - - -
12 2 0.20 0.40 1000 0.50 1.00 200 - - - 0.50 1.00 300 - - - - - - 0.25 0.50 700 0.50 1.00 200 - - - - - -
13 2 0.30 0.60 400 - - - - - - 0.30 0.60 400 - - - - - - 0.40 0.80 500 0.30 0.60 400 - - - - - -
14 2 0.20 0.40 600 0.50 1.00 300 - - - 0.30 0.60 450 - - - - - - 0.20 0.40 1000 0.30 0.60 300 - - - - - -
15 2 0.20 0.40 1000 0.35 0.70 250 - - - 0.30 0.60 400 - - - - - - 0.20 0.40 900 0.30 0.60 450 - - - - - -
16 2 0.20 0.40 800 0.30 0.60 850 - - - 0.35 0.70 200 - - - - - - 0.20 0.40 900 0.20 0.40 700 - - - - - -
17 2 0.30 0.60 1000 0.50 1.00 300 - - - 0.30 0.60 400 - - - - - - 0.30 0.60 700 0.40 0.80 400 - - - - - -
18 2 0.20 0.40 550 0.40 0.80 500 - - - 0.30 0.60 500 - - - - - - 0.30 0.60 400 - - - - - - - - -
19 2 0.20 0.40 400 0.25 0.50 1000 - - - 0.30 0.60 600 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
20 2 0.20 0.40 400 0.30 0.60 1000 - - - 0.50 1.00 500 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
21 2 0.20 0.40 1000 0.30 0.60 700 - - - 0.50 1.00 200 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
22 2 0.40 0.80 350 0.20 0.40 850 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
23 2 0.30 0.60 600 0.45 0.90 300 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
24 2 0.30 0.60 600 0.45 0.90 500 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
25 2 0.20 0.40 900 0.45 0.90 400 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
26 2 0.20 0.40 1000 0.20 0.40 1000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
27 2 0.20 0.40 1000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
28 2 0.20 0.40 1000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
29 2 0.20 0.40 1000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
30 2 0.30 0.60 650 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
31 2 0.40 0.80 400 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
32 2 0.20 0.40 550 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
33 2 0.20 0.40 1000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
34 2 0.20 0.40 1000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
35 2 0.20 0.40 700 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
36 2 0.40 0.80 300 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
37 2 0.40 0.80 400 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
38 2 0.30 0.60 650 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
145
4.6 PLANLAMA ALANI İÇERİSİNDE YAPILABİLECEK YENİ İNŞAAT, TADİLAT, KULLANIM
DEĞİŞİKLİĞİ, YIKIM, PARSELLEME VE BENZERİ HUSUSLARA YÖNELİK KURAL VE
KOŞULLAR
4.6.1 Sıfır Kodu
Bu Plan kapsamında doğal zeminin her noktası “sıfır kodu” olarak kabul edilir.
4.6.2 Kat İlavesi
(1) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen alan dışında diğer tüm bölgelerde, mevcut bir binaya, bölgelerin her biri için belirlenen yapılaşma kural ve koşullarına ve gerekli görülmesi halinde Planlama Onayı aşamasında binanın dış görüntüsü ve estetiği ile ilgili belirlenecek koşullara uygun olarak kat eklemesi yapılır.
(2) Yukardaki paragrafta belirtilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen alanda kat eklemesi, bu alanların her biri için belirlenen yapılaşma kural ve koşullarına ilave olarak binanın mimari özelliği, özgün mimari planı, özgün mimari görünüşü ve cephe özellikleri de dikkate alınarak yapılır.
4.6.3 Binanın veya Birimin Birden Fazla Birime Bölünmesi ve Kullanım Değişikliğine
Yönelik Tadilat
(1) Herhangi bir konutun bölünerek birden fazla konuta dönüştürülmesine veya
herhangi bir işyerinin birden fazla işyerine bölünmesine; yönelik tadilat ile
ilgili gelişmelerde;
a) Bağlı bulunduğu yapılaşma karakter bölgesindeki net konut
yoğunluğunun aşılmaması,
b) Gelişmenin ilgili olduğu parselin yollarla ilişkisi,
c) Otopark gereksiniminin karşılanması,
d) Meydana gelecek hacimlerin yeterliliği,
e) Birden fazla işyerine bölünmesi ile ilgili gelişmelerde yaratabileceği
gürültü, kirlilik ve trafik unsurları,
Ve diğer benzeri kriterler esas alınacaktır.
(2) Kullanım değişikliğine yönelik gelişmelerde,
a) Bağlı bulunduğu yapılaşma karakter bölgesinde yapılabilecek arazi
kullanım türlerinden biri olması ve bölgede teşvik kapsamında
verilmiş olan toplam inşaat alanı oranının konut-konut dışı kullanım
oranı ile çelişki arz etmemesi,
146
b) Gelişmenin ilgili olduğu parselin yollarla ilişkisi,
c) Otopark gereksiniminin karşılanması,
d) Konut alanlarında yapılabilecek olan kullanım değişikliklerindeki
otopark gereksiniminin tamamının kendi parselinde karşılanması,
e) Meydana gelecek hacimlerin yeterliliği,
f) Konut dışı kullanım değişikliği amacı ile bölme ve tadilat ile ilgili
gelişmelerde, ilgili kullanıma olan gereksinim ve yaratabileceği
gürültü, kirlilik ve trafik unsurları,
Ve diğer benzeri kriterler esas alınacaktır.
(3) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen
köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı
ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen alanda
tadilata yönelik gelişmeler ile ilgili Planlama Makamı, yukarıdaki (1)’inci ve
(2)‘inci fıkralarda belirtilenlere ek olarak, binanın özgün mimarisi, eleman ve
malzemesi ve benzeri diğer başka hususlarla ilgili koşullara uyulmasını
isteyebilir.
4.6.4 Bakım, Onarım ve Tadilat
İmar Gelişme Sınırı içerisindeki, 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma
Kuralları haritasında gösterilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi”
olarak anılan köyiçi alanı ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak
gösterilen alan hariç diğer tüm bölgelerdeki mevcut tüm binalarda her türlü bakım
ve onarım yapılır.
Yukardaki paragrafta belirtilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi”
olarak anılan köyiçi alanı ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak
gösterilen alanda bakım, onarım ve tadilata yönelik gelişmeler ile ilgili Planlama
Makamı binanın özgün mimarisi, elemanı, malzemesi ve benzeri diğer başka
hususlarla ilgili belirlenen koşullara uyulmasını şart koşar.
4.6.5 Yıkım
1) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı ve
Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen alan dışında diğer tüm bölgelerde, belirlenmiş olup olmadığına bakılmaksızın Eski Eserler
Yasası uyarınca Eski Eser olan binalar ve/veya kalıntılar dışındaki mevcut
herhangi bir bina, Planlama Makamı’na bildirmek koşuluyla yıkılır. Ancak yıkımın yapılacağı parselde, çevresinde kirlilik ve tehlike meydana
gelmemesi için Planlama Makamı tarafından belirlenecek önlemler alınır.
2) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı ve
147
Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisinde taralı olarak gösterilen alanda mevcut
herhangi bir binanın yıkılıp yıkılamayacağına, Planlama Makamı’nca binanın
doku bütünlüğü, yapısal durumu, mimari özellikleri, kültürel değeri ve
benzeri özellikleri dikkate alınarak ve ilgili Kuruluşlardan görüş alınarak karar verilir.
4.6.6 Bodrumlar
1) Bodrumlar, 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen KA 1, KA 2 Bölgeleri, Faaliyet Koridorları ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezleri içerisinde gerekli çekilişlerin yapıldığı kamu yolundan 1.20 metre çekiliş yapılması ve gerekli önlemlerin alınması koşulları ile parselin geriye kalan kısmına yapılabilir.
2) Köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen alanda bodrumlar binanın ön cephesi hizasından ve/veya Planlama Makamı’nın koyacağı koşullar çerçevesinde yapılabilir.
3) Yukarıdaki (1)’inci ve (2)’inci fıkralarda belirtilen bölgeler dışında yapılacak bodrumlar konut kullanımlarında bina izdüşümüne kadar (havuz türü kullanımlar için gerekli olan teknik servis alanları dışında), konut dışı kullanımlarda ise yukarıdaki (1)’inci fıkra kurallarına uygun olarak yapılabilir.
4) Bodrum katları sıfır kodu üzerinde en fazla 1.20 metreye kadar yükselebilir. 5) Bodrumlar, binanın yardımcı alanları ve/veya zemin ve/veya zemin üzerindeki
diğer katlarda mevcut kullanımlarla ilişkili ve bunlara bağımlı olarak, depo, sığınak, otopark, turizm kullanım amaçlı binalarda mutfak, diskotek v.b. amaçlarla kullanılabilir. Konut kullanımı veya işyeri amacıyla, bağımsız olarak kullanılamazlar.
4.6.7 Çatılarda Eğim ve Yükseklik
1) Eğimli çatı yapılması halinde çatı yüksekliği bina yüksekliği dışında kalir. Bu yükseklik, ilgili bölge için belirlenen bina yüksekliğini 2.20 metreden fazla
aşamaz.
2) Yukardaki (1)'inci fıkra uyarınca yapılacak çatılarin eğimi, yüzde otuz üç (%33)'ü geçemez. Eğim saçak ucundan hesaplanır.
3) Eğimli çatılarda olusacak çatı arası mekanı bağımsız, yaşanabilir hacim olarak düzenlenemez. Bu kısımlar ancak su deposu ve benzeri amaçlar için kullanılabilir.
4) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen alanda Planlama Makamını, çatı sekli ve yüksekliği ile ilgili olarak özel koşullara uyulmasını isteyebilir.
4.6.8 Merdiven Kulesi
1) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı ve
Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen alan dışındaki
148
diğer tüm bölgelerde yapılacak binalarda, merdiven kulesi merdivenin
izdüşümünden daha büyük yapılamaz. Ilgili bölge için belirlenen bina
yüksekliklerini, su depolarının ve güneş ısıtıcılarının gizlenmesi için
yapılacak düzenleme gereklerinin dışında 2.30 metreyi aşamaz. Su depolarının ve güneş ısıtıcılarının gizlenmesi için yapılacak düzenlemelerin,
2.30 metrenin üzerinde gerektirdiği yükseklik Planlama Makamınca belirlenir
2) 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin “B Bölgesi” olarak anılan köyiçi alanı ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisindeki taralı olarak gösterilen alanda merdiven kulesi ile ilgili kural ve koşullar Planlama Onayı aşamasında belirlenecektir.
4.6.9 Yardımcı Kullanım Alanları
1) Yardımcı binalar, esas binanın kullanımı ile ilgili ve ona bağlı kapalı garaj, tuvalet, depo, mutfak, kiler, çamaşırlık, kömürlük, odunluk, kalorifer odası, çardak ve benzeri amaçlara yönelik olarak kullanılabilir.
2) Esas binanın %10’u ve/veya esas binanın 500 m2’den büyük olması durumunda her halükarda en fazla 50 m2’si, 200 m2’den küçük olduğu durumlarda ise 20 m2’si toplam inşaat alanı ve taban alanı oranı hesaplamalarına dahil edilmez.
3) Yardımcı bina 50 m2 den büyük olamaz.
4) Komşu parsel hududuna yapılacak yardımcı binaların komşu parsel hududuna temas eden herhangi bir cephesinin uzunluğu 5.50 metreyi, yüksekliği ise 3.1 metreyi (10 ayak) aşamaz. Komşu parsel hududuna pencere açılmaz.
5) Komşu parsel hududuna cephesi olmayan yardımcı binalar esas binadan 1,5 metreden yüksekliği ise 3,6 metreden fazla olamaz.
4.6.10 Eğimli Araziler İle İlgili Kural ve Koşullar
1) Planlama Alanı içerisinde, hertürlü kazı ve dolguya yönelik gelişme, proje ihtitaçlarına göre yetkili makamın vereceği izin doğrultusunda gerçekleşecektir.
2) Kısmen veya tamamen eğimli parseller üzerindeki gelişmelerde, inşaat
aşaması ve sonrasında olası toprak kaymasını, erozyonu ve/veya eğimin
stabilizasyonu ve manzaranın bozulmasının önlenmesi veya eğimin değiştirilmesinden dolayı çevrenin ve doğal ortamın bozulmasını
önleyecek, uygun drenajı sağlayacak önlemler alınması zorunludur .
3) Tepelikler bitkilendirilecek, bahçeler ihtiyaç duyulduğu durumlarda teraslandırılacak ve erozyonu önlemek için inşaat tamamlandıktan sonra
toprak zemin bitkilendirilecektir.
4) Teraslamalar, istinat duvarlarının yüksekliği 2.5 metre’yi aşacak şekilde yapılamaz.
149
4.6.11 Bölme, Parselleme ve Birleştirme
1) Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, İmar Gelişme Sınırları ile Planlama Alanı Sınırı arasında kalan bölgede bulunan ve Plana ekli, 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritası’ında gösterilen Orman Alanları ve Tarımsal Gelişme Alanlarında, tarımsal amaçlı bölmeler dışında Esas Yasa’da belirtilmiş hiçbir bölme ve/veya parselleme yapılamaz.
a) Tarımsal Gelişme Alanlarında, arazinin mülkiyeti, hisse yapısı, verimliliğine ve/veya benzeri diğer hususlara bağlı olarak sulu tarım yapılabilecek araziler veya kuru tarım yapılabilecek araziler ile ilgili olarak Tapu ve Kadastro yasalarında belirlenen alanlardan daha küçük tarımsal bölme yapılamaz.
2) Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından, İmar Gelişme Sınırları içerisinde kalan alanlarda aşağıdaki kurallara uygun olarak parselleme yapılır. İmar Gelişme Sınırları içerisinde kalan alanlarda tarımsal amaçlı bölme yapılamaz.
a) KA1, KA 1 taralı, KA2, KA3, KA4 olarak isimlendirilen konut alanlarında ve tüm hizmet merkezlerinde 600 metre kare (6500 ayak kare)’den daha küçük alanı olan arsalara bölecek şekilde parselleme yapılamaz.
b) KA5 olarak isimlendirilen konut alanlarında 1338 metre kare (1 dönüm)’den daha küçük alanı olan arsalara bölecek şekilde parselleme yapılamaz.
c) KA 6 olarak isimlendirilen konut alanlarında eğimi %18 - %28 arası olan parsellerde 2676 metre kare (2 dönüm)’den küçük parselleme yapılamaz. Eğimi %28’den fazla olan parsellerde parselleme yapılamaz.
d) Geleneksel Köyiçi Koruma alanlarında bkz. 4.5 maddesi.
e) Beylerbeyi “A, B ve C bölgelerinde”
f) Plana ekli 1/25000 ölçekli Gelişme Planı ve Yapılaşma Kuralları haritasında gösterilen Beylerbeyi yerleşim alanının;
i. “A Bölgesi” olarak anılan alanlarında 2650 m2 den (2 dönüm), ii. “B Bölgesi” olarak anılan alanlarında bkz. 4.5 maddesi.
iii. “C Bölgesi” olarak anılan alanlarında ise 600 m2 den (6500 ayak2
) daha küçük alanı olan arsalara bölecek şekilde parselleme yapılamaz.
g) Hizmet merkezlerinde (Köyiçi Hizmet Merkezleri dışında) 600 metre kare (6500 ayak kare)’den daha küçük alanı olan arsalara bölecek şekilde parselleme yapılamaz.
h) Küçük Esnaf Sanayi Sitelerinde 600 metre kare (6500 ayak kare)’den daha küçük alanı olan arsalara bölecek şekilde parselleme yapılamaz.
i) Turizm Eğlence Alanında 2 dönümden (2676 m2) küçük arsalara bölecek şekilde parselasyon yapılamaz.
3) Bu Plan amaçları ve kapsamı bakımından parseller birleştirilebilir ancak birleştirilen parsellerdeki kural ve koşullar aşağıda belirtildiği gibi bulundukları bölgeye göre değişiklik gösterir.
150
a) İmar Gelişme Sınırları içerisindeki parsellerde birleştirmeden sonra oluşacak yeni parselde yapılacak gelişmelerde, birleştirmeden sonraki parsel alanı esas alınır.
b) İmar Gelişme Sınırları ile Planlama Alanı Sınırı arasında kalan bölge içerisindeki parseller ile İmar Gelişme Sınırları içerisindeki parsellerin birleştirilmesi durumunda yapılacak gelişmelerde, birleştirmeden sonra oluşacak yeni parselin İmar Gelişme Sınırı içinde kalan kısmının alanı esas alınır.
c) İmar Gelişme Sınırları ile Planlama Alanı Sınırı arasında kalan bölgede bulunan parsellerin birleştirilmesinden oluşacak yeni parselde birleştirmeden sonraki parsel alanı esas alınır.
d) Ancak Planlama Makamı ilgili Belediye ile birlikte birleştirilmesi öngörülen parselde yer alan veya alması planlanan arazi kullanım türüne göre bölgeye getireceği ekstra nüfus ve trafik nedeni ile yaratabileceği altyapı sorunlarının yatırımcı tarafından karşılanmasını talep edebileceği gibi böylesi bir birleşmeden doğabilecek yatak, sınıf ve benzeri kapasite artışına yönelik bir gelişmeyi bu Planla belirlenen politikalar uyarınca reddedebilir.
4.6.12 Parselleme, Parsel Birleştirme ve Yeni İnşaat Amaçlı Gelişmelerde Ayrılacak
Kamu Kullanım Alanları ile İlgili Kural ve Koşullar
(1) Parselleme, parsel birleştirme ve/veya yeni inşaata yönelik gelişmelerde,
parselin büyüklüğü, gelişmenin kapsamı, niteliği, yakın çevresi ile ilişkisi dikkate
alınarak,
a) Trafo, su, atık su, atık depolama ve benzeri kamusal altyapı ve/veya,
b) Sahil şeridine ve/veya benzeri alanlara araç ve/veya yaya ulaşımı için
kamu yolu bağlanlantısı ve/veya otopark ve/veya,
c) Dere yatağı ve/veya su arkı ve çevresini korumak ve/veya bölgenin,
çocuk oyun alanı, park ve benzeri ortak yeşil alan ihtiyacını karşılamak
ve/veya ayırıcı yeşil bant oluşturmak
Amaçlarına yönelik gerekli alanların kamuya devredilmek üzere ayrılması
esastır.
(2) Yukarıdaki (1)’inci fıkranın (a) ve (b) bendinde belirtilen kamusal alanlar
ayrıldıktan sonra,
a) Kalan parsel alanının büyüklüğüne, alınacak olan yeşil alanın %10
oranını aşıp aşmadığına ve aşağıdaki (d) bendine bakılmaksızın Plana
ekli tapu haritalarında koruma sınırları belirlenmemiş derelerden cephe
alan parsellerde komşu oldukları cephe boyunca asgari 3 metre
derinliğinde bir alan yeşil kuşak oluşturmak amacı ile kamuya terk edilir.
Parsel alanın %10’unu aşması halinde inşaat taban alanı ve inşaat
toplam alanı parsel alanının %90’ı (yüzde doksan) kadar olan kısmının
alanı üzerinden hesaplanarak ek inşaat alanı verilir.
151
b) İmar Gelişme Sınırları içerisindeki KA5, KA 6 bölgesi ve Turizm Eğlence
Alanında 10 dönüm (13380 m2 ) ve üzerinde, diğer tüm bölgelerde ise
6000 metre kare ve üzerinde olduğu durumlarda, kalan parsel alanın
%10’u yeşil alan olarak kamuya ayrılır.
c) Kalan parsel alanının Yukarıdaki (b) bendinde belirtilen büyüklüklerin
altında olması durumunda sadece çevrede mevcut veya tasarı bir başka
yeşil alanla bütünlük oluşturabilmesi amacı ile kalan alanın %10’u yeşil
alan olarak kamuya ayrılır.
d) Yukarıdaki (b) ve (c) bendlerine bakılmaksızın, parsel içerisinde ilk
konut, telleme/taş duvar yapımına yönelik gelişmelerde %10 (yüzde on)
yeşil alan alınmaz. Ancak Parsel içerisine yapılacak 2 (iki)inci ve/veya
daha fazla konuta ve/veya diğer kullanımlara yönelik gelişmelerde
yukarıdaki (b) ve (c) bendleri kuralları uygulanır.
(3) Yukarıdaki (1)’inci fıkrada belirtilen kamusal alanların, nihayi tasvip almış arsadan alınması halinde, inşaat toplam alanı hesaplanırken, söz konusu alan ayrılmadan önceki koçan alanı üzerinden hesaplanır.
(4) Yeni inşaat ve parsel birleştirme amaçlı gelişmelerde, a) Yukarıdaki (1)’inci fıkranın (a), (b), ve (c) bendlerinde belirtilen alanların
tamamının kamuya devredildiği durumlarda kamusal alanların toplamının parsel alanının %30’unu aşması halinde İnşaat taban alanı ve İnşaat toplam alanı, parsel alanının %70 (yüzde yetmişi)’i,
b) (1)’inci fıkranın sadece (a) ve (b) bendlerinde belirtilen alanların kamuya devredildiği durumlarda kamusal alanların toplamının parsel alanının %20’sini aşması halinde İnşaat taban alanı ve İnşaat toplam alanı, parsel alanının %80 (yüzde sekseni)’i
kadar olan kısmının alanı üzerinden hesaplanarak ek inşaat alanı verilir.
4.6.13 Bina Yaklaşma Sınırı
Plan alanı hudutları içerisinde yapılacak binaların, parsel içerisindeki bina yaklaşma
sınırı, 3.05 metreden (10ayak) az olamaz.
Bina yaklaşma sınırı bina yüksekliğine ve yol genişliğine göre tanjant 55 derecelik
(1.42) açıya uygun olarak aşağıdaki yöntemle belirlenir.
1) Parselin yola olan cephesinde;
Bina yaklaşma sınırı=bina yüksekliği/1.42 – yol genişliği Bina yüksekliği=1.42*(yol genişliği+bina yaklaşma sınırı)
2) Parselin yol dışındaki diğer tüm cephelerinde;
Bina yaklaşma sınırı=bina yüksekliği/1.42 – (yol genişliği-3 m (10 ayak)) Bina yüksekliği=1.42*(yol genişliği+bina yaklaşma sınırı-3 m(10 ayak))
152
Parselin yol dışındaki diğer tüm cephelerinde bina yaklaşma sınırı ve/veya bina yüksekliği belirlenirken yol genişliği her durumda 36 ayak (yaklaşık 11 metre) olarak varsayılarak hesaplanır.
4.6.14 Bina Cephe Uzunluğu ve Aynı Parsel İçerisindeki Binalar Arası Uzaklık
Planlama Alanı hudutları içerisinde birbirinin manzarasını, havasını, güneşini, ışığını
kesen, özel hayatın mahremiyetini olumsuz etkileyen, iç içe geçmiş yaşam
alanlarının oluşmasının engellenmesi için aşağıda belirtilen kurallara uygun olarak
gerekli düzenlemelerin yapılması esastır.
1) Tüm bölgelerde aynı parsel içerisinde birden fazla bina ile ilgili gelişmelerde, iki bina arasındaki uzaklık 6.10 metreden (20 ayaktan) az olamaz.
2) Tüm bölgelerde aynı parsel içerisinde birden fazla bina ile ilgili gelişmelerde, tan. 55 hesaplanırken her bir bina arasında çizilecek hayali çizgi, parsel hududu kapsamında değerlendirilir. Aradaki mesafe Bina Yaklaşma Sınırı maddesinde belirtildiği şekilde hesaplanır.
3) Ancak bu Planın yürürlüğe girdiği tarihten önce alınmış planlama onayına uygun olarak inşaat izni almış olan gelişmelerde aynı parsel içerisindeki iki bina arası mesafe hesaplanırken, bu Plan öncesi alınmış planlama onayına uygun olarak inşaat izni alan gelişmenin kat yüksekliğine bakılmaksızın hayali parsel çizgisine olan mesafesi 3,05 metre olarak kabul edilir.
4) Zemin katın bitişik, üst katların ayrık olduğu binalarda da mesafeler yukarıdaki (1) nolu paragrafta belirtildiği şekilde hesaplanır.
5) Bölgesel Ana Hizmet Merkezlerinde, Kentsel Ana Hizmet Merkezlerinde ve Faaliyet Koridorlarında binaların herhangi bir cephesinin uzunluğunun 35 metreyi, diğer bölgelerde ise 25 metreyi aşmaması esastır.
6) Ancak, kamu binaları, toplumsal hizmet kullanımları ve kullanım amacına uygun olarak daha geniş cephenin zaruri olduğu konut dışı kullanım türlerinde yukarıdaki (4)’üncü paragrafta belirtilen cephe uzunluklarından daha uzun bir cepheye izin verilebilir.
7) Parselin ebatlarına bağlı olarak yukarıdaki (4)’üncü paragrafta belirlenen asgari cephe genişlikleri nedeni ile taban alanı oranının veya toplam inşaat alanı oranının tamamının kullanılamadığı durumlarda arazi kullanım türüne bakılmaksızın, yakın çevredeki yapılaşmalar da dikkate alınarak daha uzun cephelere izin verilebilir.
153
4.6.15 Yapılaşmasını Büyük Ölçüde Bu Planla Belirlenmiş Bölge Kuralının Üzerinde
Tamamlamış Yapı Adalarında Uyumlu Birliktelik
1) Imar Gelişme Sınırları içerisindeki konut alanları ve hizmet merkezleri (köyiçleri dışında) içerisinde kalan alanlarda bu plana göre tanınmış kazanılmış haklar da dikkate alındığında yapılaşmasını bu planla belirlenmiş;
a. Bölge Kuralının %70 ve üzerinde bir oranda tamamlamış yapı adalarında, biçimlenmesi tamamlanmış doku ile uyumlu birlikteliği sağlamak için, bu gibi adalardaki yeni gelişmeler, mevcut yapılaşmış ve/veya kazanılmış hak sahibi arsalardaki binaların yapı arsa oranları, net konut yoğunlukları ile kat sayısı bakımından ortalaması esas alınarak belirlenir.
b. Bölge Kuralının üzerinde %60 -%70 arasında bir oranda tamamlamış yapı adalarında, biçimlenmesi büyük oranda tamamlanmış doku ile uyumlu birlikteliği sağlamak için, bu gibi adalardaki yeni gelişmeler, tüm yapı adasının yapı arsa oranları, net konut yoğunlukları ile kat sayısı bakımından ortalaması esas alınarak belirlenir.
c. Arazi kullanım türlerinden %70 ve üzeri bir oranda farklı olarak tamamlanmış yapı adalarındaki yeni gelişmelere uyumlu birlikteliği sağlamak için bölge kuralından farklı bir arazi kullanım türü verilebilir.
2) Bu madde amaçları bakımından yapı adası dört tarafından yolla sınırlanan ve/veya en az bir tarafı yolla sınırlanmış olup diğer tarafları ise hastahane, okul, yüksek eğitim gibi toplumsal hizmet kullanımları ile mezarlık, otobüs terminali, yeşil alan ve dere yatağı gibi kamusal alanlarla sınırlanan alan içerisinde kalan arsa topluluğunu anlatır.
3) Faaliyet Koridorlarından ve/veya ana ulaşım arterlerinden cephe alan parsellerde yapı adası bir kavşaktan diğer kavşağa kadar olan alan içerisindeki parseller grubunu anlatır. Ancak Planlama makamı bu gibi caddelerde birden fazla kavşağı birarada değerlendirebilir.
4) Oluşumu tamamlanmış alanlara ek olarak aynı yoldan cephe alan ve bölge için belirlenmiş kat sayısından daha fazla katı olan iki bina arasında kalan arsada yapılabilecek gelişmelerde uyumlu birlikteliği sağlamak için, planda o bölge için verilmiş kat sayısına ve/veya yukarıda tanımlandığı gibi oluşumu tamamlanmış bir alanda, bina kat sayısı bakımından ortalamaya bakılmaksızın, bölge için planda belirlenmiş yapı arsa oranını ve net konut yoğunluğunu ve/veya yukarıdaki (1)’inci paragrafın (a) ve (b) fıkralarında belirtilen ortalama yapı arsa oranını aşmamak koşulu ile, söz konusu iki binanın kat yükseklikleri ortalaması esas alınarak kat yüksekliği belirlenir. Ancak aynı yoldan cephe alan iki bina arasında kalan arsanın alanı, söz konusu iki binanın üzerinde bulunduğu arsaların, alanları ortalamasının 1,5 katından büyükse uyumlu birliktelik kuralı uygulanmaz.
154
4.6.16 Geçit Hakları İle İlgili Gelişme
a) Bu Plan yürürlüğe girdiği tarihten sonra herhangi bir yeterli yola bağlantısı bulunmayan ve Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası altında alınacak olan geçit hakkı ile tarımsal amaçlı gelişme dışında hiçbir gelişme yapılamaz.
b) Bu Plan yürürlüğe girdiği tarihten önce, herhangi bir yeterli kamu yoluna bağlantısı bulunmayan ve Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası altında geçit hakkına sahip olan parseller üzerinde konut kullanımına yönelik gelişmelerde, ambulans, itifaiye, polis aracı ve benzeri her türlü acil durum aracının parsele güvenli, konforlu ve sağlıklı ulaşımının sağlanması esastır. Bu bağlamda tek haneli konut kullanımı amaçlı, yeni inşaat ve/veya ilaveye yönelik gelişmelerde, mevcut geçit hakkına sahip parsellerin geçit genişliklerini aşağıdaki (i) ve (ii) paragraflarında belirtilen ölçütler doğrultusunda ihtiyaç olması durumunda tadil etmeleri gerekmektedir.
i. Tek haneli konut kullanımı amaçlı, yeni inşaat ve/veya ilaveye yönelik gelişmelerde Taşınmaz Mal (Tasarruf Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasasına göre alınmış herhangi bir parsel üzerindeki mevcut geçit genişliğinin asgari 4 metre, köşe açısının asgari 90 derece, herhangi bir yeterli yola olan uzunluğunun ise asgari 100 metre olması esastır.
ii. Köşe açısının 90 derece ile 120 derece arasında olduğu geçitlerde, yukarıdaki (i) paragrafında belirtilen ölçütlere ek olarak şekil 1’de gösterildiği şekli ile geçit iç yarıçapının 10 metre, dış yarıçapının ise 14,60 metre olması gerekmektedir.
iii. Yukarıdaki (b) paragrafında belirtilen esaslar doğrultusunda (i) ve (ii) paragraflarında belirtilen ölçütlerin dışında kalan geçit hakkı ile tarımsal amaçlı gelişme dışında hiçbir gelişme yapılamaz.
Şekil 1: 90 Derecelik Köşe Açısının Olduğu Bir Geçitten Bir İtfaiye Aracının Dönüş
Yapabilmesi İçin Gereksinim Duyulan İç ve Dış Yarıçapı;49
49 Ülkemizdeki İtfaiye aracının genişliği 2,5 metre,uzunluğu 11 metre, yüksekliği ise 3,5 metre.
155
4.6.17 Planda Gösterimi Sevhen Hata Yapılmış Alanlar
Orman alanlarında, sit alanlarında ve benzeri ilgili kurumlarca sınırları belirlenmiş ve 1.4.1 Plan kapsamı maddesinde belirtilen Planın ekinde yer alan ve planla bir bütün oluşturan tapu haritalarına işlenirken sevhen hata yapılmış alanlarda, ilgili kurumlar tarafından belirtilen sınırlar esas alınır.
Söz konusu parselin Orman alanı, sit alanı ve benzeri alanlar kapsamı dışında olduğu ilgili Kurumlarca tespit edilmiş olan alanlarda komşu bölge kuralları geçerlidir.
Planda gösterilen kıyı rekreasyon alanları, park alanları, 4.4.8 maddesinde belirtilen
eğitim alanları, hastane alanı, atık su arıtma tesisi alanı ve benzeri kamu yararına
olan alanların mülkiyeti kamu ve/veya hali arazi ve/veya belediyeye ait olup özel
mülke ait olanlar sevhen gösterilmiştir. Bu parsellerde komşu bölge kuralları
uygulanacaktır. Ancak dört bir tarafı veya büyük bir çoğunluğu kamu mülkü ve/veya
hali arazi ve/veya belediye mülkü ile çevrili olan özel mülkler buna tabii olmayıp bu
gibi parseller istimlak edilerek Planda gösterilen kullanım amacına uygun olarak
kullanılacaktır.
Planda gösterilen üniversite alanlarının sınırlarında da sevhen hata yapılmış ise özel mülke ait olan parsellerde komşu bölge kuralları geçerlidir.
4.6.18 Bu Planda Tanımlanmamış ve/veya Uygun Yer Seçimi Politikaları Saptanmamış
Olan Arazi Kullanım Türleri ile İlgili Gelişmeler
Bu Planda tanımlanmamış ve/veya uygun yer seçimi politikaları belirlenmemiş olan
arazi kullanım türleri ile ilgili gelişme önerileri, planlama onayı aşamasında, her
başvurunun kendi durumu ve ilgili kurum ve kuruluşlardan alınacak görüşler
çerçevesinde Planın Amaç, Stratejileri ve Politikaları göz önüne alınarak
sonuçlandırılacaktır.
4.6.19 Diğer Kural ve Koşullar
1) Planlama alanı sınırları içerisinde kalan alanlarda yapılacak yeni inşaat,
ilave, parselasyon amaçlı gelişmelerde yeterli yol su, elektrik ve benzeri
kentsel altyapısı olması esastır.
2) Restorasyon, yeni inşaat, tadilat, ilave ve benzeri yapı ve inşaata ve/veya
kullanım değişikliğine yönelik gelişmelerde çevre kirliliğinin önlenmesi için ilgili Belediye ve Çevre Koruma Dairesi’nin uygun göreceği şekilde inşaat
alanı branda veya benzeri bir malzeme ile kapatılacak, inşaat malzemeleri
parsel içerisinde uygun bir alanda depolanacak, inşaat atıkları ise parselden taşınarak bertaraf edilecektir.
3) Yapılacak yeni inşaatlarda, sıfır kodu üzerinde kalan ve 1.20 metreden yüksek her türlü kullanım alanı Bina Toplam Alanı Oranı ve/veya Toplam İnşaat Alanı içerisinde hesaplanır.
156
4) Okul, hastane, turistik tesis ve benzeri konut dışı kullanımlarda her bir kat için ses, ısı yalıtımı ve/veya dekoratif amaçlarla yapılacak 0.60 metreyi aşmayan asma tavan bina kat sayısı, bina toplam yüksekliği ve inşaat alanından sayılmaz.
5) Parsel toplam alanının % 5’ini aşan alana sahip olan, boşluklu ve boşluksuz duvarlarla oluşturulan alanlar, üstü açık olsa bile inşaat toplam alanından sayılırlar. Ancak aydınlıklar bu kuralın dışındadır.
6) 2.55 metre yüksekliğinde otopark amacı ile bina altında yapılan kapalı alanlar, bina yüksekliğine dahil edilir ancak bina toplam alanı oranı ve/veya toplam inşaat alanından sayılmazlar. Ancak Plan Alanı hudutları içerisinde Bölgesel Ana Hizmet Merkezi, KA 1 ve KA 2 bölgesinin dışında kalan diğer bölgelerde “0 kodundan” yüksekliği 2.55 metreyi geçmeyen bina altı otoparkı yapılamaz. Arazinin eğiminden dolayı çıkacak kot farkı nedeni ile bina altında oluşabilecek 2.55 metreyi aşmayan alanlar bu kuralın dışındadır.
7) Esas bina toplam inşaat alanının %5’ini aşmayan alana sahip üstü kapalı
balkonlar inşaat toplam alanından sayılmaz.
8) Bu Plan amaçları bakımından, sende katı zeminde ve sadece konut dışı kullanım amaçlı gelişmelerde yapılabilir. Sende katı bina toplam inşaat alanından
sayılmaz.
9) Bir tesisin veya bir konutun parçası olarak yapılacak olan yüzme havuzları arsa
alanının %10’undan fazla büyüklükte olamaz. Havuzlar arsa sınırına en fazla
1.50 metre yaklaşabilir.
10) Kamunun kullanımına açık bina tasarımlarında, çevre düzenlemelerinde ve otoparklarda, bedensel engelliler için standartlara uygun olarak düzenleme yapılacaktır.
11) KA 1, KA 2 Bölgeleri, Faaliyet Koridorları, Bölgesel Ana Hizmet Merkezleri, Köyiçi alanları, Beylerbeyi yerleşiminin B Bölgesi ve Bölgesel Ana Hizmet Merkezi içerisinde taralı olarak gösterilen alan dışında kalan bölgelerde yapılacak konut kullanımlarında arsa alanının en az %20’si toprak zemin olarak bırakılacaktır.
157
5. UYGULAMA EYLEM PLANI
Girne-Çatalköy İmar Planının etkin bir şekilde uygulanabilmesi için sırası ile;
Eylem konularının ve eylem konularından sorumlu kurumların belirlenmesine,
Kurumlar arası koordinasyonun sağlanmasına,
Eylem konularının kısa, orta ve uzun vadede hayata geçirilmesi için yapılması gereken kamulaştırma, plan, proje ve benzeri işlerin belirlenerek yapılmasına,
Gerekli mali kaynağın hesaplanmasına ve bulunmasına,
Ve Uygulamanın denetlenmesine ihtiyaç duyulmaktadır.
Eylem planında belirtilen tüm faaliyetlerin hayata geçirilmesinden ilgili ana ve koordinasyon kurulu içerisinde olacak kurum, kuruluş, belediyeler, meslek odaları ve sivil toplum örgütleri sorumlu olacaktır.
Eylem konularına göre gerekli mali kaynak Girne-Çatalköy İmar Planı yürürlüğe girdiği tarihten sonra İlgili Kurumlar tarafından hazırlanacak mali yatırım tutarları yıllık Genel Bütçe altında ilgili kurumun bütçesinde ayrılacaktır.
Uygulama Eylem planı, Ana ve koordinasyon kurulu içerisinde olan kurumlar tarafından izlenecek, belirlenen kısa, orta ve uzun vadede yapılıp yapılmayan işler raporlanacak ve planın gözden geçirilmesinde dikkate alınacaktır.
Bunun dışında nüfus artışının Planda öngörülen nüfus projeksiyonları ile örtüşüp örtüşmediği, konut ihtiyacının ve talebinin ne oranda karşılandığı, ekonomik faaliyet alanlarının ihtiyacı ne oranda karşılayabildiği ve benzeri hususlar Planlama Makamınca ve Birleşik Kurulu oluşturan yönetimlerce izlenecektir.
Eylem Konuları;
1) Sahil Şeridi İçerisinde kalan kıyıların tespiti,
2) Taşkın Riski Yönetim Planı Hazırlanması,
3) Girne Ulaşım Master Planının Çatalköy belediye hudutlarını da içine alacak şekilde
Girne-Çatalköy İmar Planına Uygun olarak Revize edilmesi,
4) Öngörülen taşıt, yaya ve bisiklet yolu bağlantılarının hayata geçirilmesi,
5) Rekreasyon ve Açık Alanların amacına uygun olarak düzenlenmesi,
6) Girne Turizm Limanının Fonksiyon Değişikliği,
7) Yeni Devlet Hastanesi ve Birinci Basamak Polikliniklerin hayata geçirilmesi,
8) Zeytinlik’te yer alan atış poligonunun imar gelişme sınırları dışına alınması ve bölgenin
okul alanı olarak düzenlenmesi,
9) Okul İhtiyacının Devlet Tarafından Karşılanması öngörülen kısmının karşılanması,
10) Eski Eser Alanlarının Korunması, Canlandırılması ve Geliştirilmesi,
11) Yeni Atık Su Arıtma Tesisinin hayata geçirilerek, Kaşgar Kort bölgesinde yer alan mevcut
arıtmanın kaldırılması ve bölgenin park alanı olarak düzenlenmesi,
12) Su, Telekominikasyon, Elektrik ve Enerji Altyapısı,
13) Katı Atık Transfer İstasyonunun hayata geçirilmesi,
158
14) Organize Ağıl Bölgesi ayrılması ve mevcutların taşınması,
15) Küçük Esnaf Sanayi Sitesinin alt yapısının hazırlanması ve mevcutların taşınması,
16) Devlet Özel Eğitim Merkezi
159
6. YÜRÜRLÜKTEN KALDIRMA
Bu Planın yürürlüğe girmesi ile “1993 Girne Beyaz Bölge (Değiştirilmiş Şekli İle) Emirnamesi ve 2007 Girne II. Bölge Kapsamlı (Değiştirilmiş Şekli ile) Emirnamesi’nin Girne ve Çatalköy Belediye hudutları içerisine giren kısımları” söz konusu Emirnameler tahtında alınan kararlara ve yapılan işlemlere halel gelmeksizin yürürlükten kalkar.
160
