RESUMO DE AULA PROFESSORA MÁRCIA VERÔNICA – ALGUNSCONTRATOS EM ESPÉCIES.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Contrato de Compra e Venda – Arts. 481/532

Compra e venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor)se obriga a transferir a outra pessoa (comprador) o domíniode uma coisa corpórea ou incorpórea mediante o pagamento decerto preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente(Caio Mario da Silva Pereira).

O contrato de compra e venda tem caráter meramenteobrigatório, não operando, por si só, a transferência dodomínio, segundo a tradição romano-germânica.

Ele é titulo hábil, causa determinante, da transferênciada propriedade, mas não o modo de sua translação.

Para que efetivamente se transfira o domínio, seránecessária a tradição da coisa, real ou ficta, se for móvel,ou o registro do contrato no Registro Geral de Imóveis, se,se tratar de bem imóvel.

Classificação do Contrato de Compra e Venda

1-Quanto à forma, ele pode ser solene ou não solene.Se o objeto da compra e venda for imóvel de valor

superior à taxa legal, o contrato tem que ser celebrado porescritura pública, sob pena de nulidade. Não se tratando deimóveis, ou então de imóveis de valor inferior à taxa legal ocontrato pode ser não solene.

A compra e venda é contrato típico disciplinado noCódigo Civil.

2-A compra e venda é contrato civil, quando celebrado entreparticulares, ou contrato comercial, quando celebrado entrecomerciantes, submetendo-se, então às regras do DireitoComercial.

3- É contrato impessoal: o fato de morrer o comprador ou ovendedor, por exemplo, não o extingue, transferindo-se osdireitos aos herdeiros.

4- Na maioria das vezes é contrato paritário, pois compradore vendedor discutem os seus termos. Pode ser, também,realizado por adesão.

5- È contrato instantâneo, visto que se exaure num só ato, eeste ato é a entrega da coisa ou o registro do título. Comocontrato instantâneo, sua execução pode ser imediata oudiferida, projetada no futuro

6- É contrato principal, pois não depende de nenhum outropara sobreviver.

Em resumo:A compra e venda é contrato bilateral, oneroso,

consensual, impessoal, comutativo ou aleatório,paritário ou por adesão, civil ou comercial.

Elementos do contrato

Desde os romanos os contratos de compra e venda secompõe de três elementos: a coisa, o preço e o consentimento.Só pode ser objeto de compra e venda uma coisa, pessoajamais. Se não há preço não há, na verdade, compra e venda. Avontade se perfaz pelo consenso.

Coisa

Qualquer coisa (res) no comércio pode ser objeto de compra evenda: seja material ou imaterial, corpórea ou não,consumível ou não.

As únicas coisas que não podem ser vendidas são as queestão fora do comércio. O sentido de coisa no comercio não serefere à mercadoria que está exposta na loja; é o que estádisponível para o particular. Assim, por exemplo, os bensgravados com cláusula de inalienabilidade passam a ser coisafora do comércio. Da mesma forma, o bem defamília,convencional, os bens públicos não desafetados, osdireitos da personalidade que dizem respeito à integridadefísica e moral do homem.

O direito à coisa se vende, é a cessão onerosa dedireitos, na prática.

Não se pode vender órgão do corpo, isto porque o corpo ea vida são inalienáveis.

Atenção: na linguagem comum, alienar e adquirir sãosinônimos de vender e comprar, mas não é o correto.

Alienar não é necessariamente vender: a doação de umbem é espécie de alienação e não é venda

Adquirir é espécie de aquisição: adquire-se os benspor herança, e não houve compra.

Preço

O Código leva ao entendimento de que o preço deve sertodo em dinheiro. O pagamento pode ser feito, em parte, poroutra coisa, mas terá que ser feito, majoritariamente, emdinheiro.

Além deste requisito, há a exigência de que o preço temque corresponder ao valor real da coisa, isto é, ao preçopraticado no mercado. O preço vil, meramente simbólico, oumuito abaixo do mercado descaracteriza a compra e venda, e oato se transforma em ato gratuito. Preço vil é o que estáabaixo de 50% do valor de mercado. O preço vil em segundahasta publica, por exemplo, descaracteriza a venda.

O preço não pode resultar de imposição ou de arbítrio deuma das partes, pois torna nula a compra e venda. O preço temque ser definido pelo consenso de ambas as partes, mas nadaimpede que o comprador e o vendedor deixem a terceiro a

fixação do preço. O preço pode ser determinado por cotação daBolsa de Valores.

O Código Civil, datado de 1916, expressamente admitia ouso da moeda estrangeira para a compra e venda . A partir de1933, a lei proibiu o uso de moeda estrangeira e o pagamentoem metal precioso, a cláusula-ouro, pois a moderna economianecessita do perfeito controle da quantidade de moeda quecircula no país, para gerir a economia e controlar ainflação.

Portanto, não se pode celebrar contrato de compra evenda em moeda estrangeira para ser executado no Brasil. Amoeda estrangeira pode ser usada como indexador, apenas.

A critério das partes, o preço pode ser pago de uma sóvez, como na compra e venda à vista, ou parceladamente, o quenão impede a transferência do domínio.

O vendedor pode entregar a coisa ao comprador, embora opreço não tenha sido integralmente pago, mas nada impede que,em se tratando de coisas móveis, o vendedor se reserve odomínio, enquanto não for pago o preço. È a cláusula decompra e venda com reserva de domínio.

.O preço também pode ser representado por títulos de

crédito em caráter pro solvendo ou pro soluto.Se os títulos representativos da parcela do preço são em

caráter pro solvendo, ainda não se considera pago o preço e,não sendo pago, o vendedor poderá pedir a rescisão docontrato fundado no não pagamento.

Se o título for emitido em caráter pro soluto considera-se pago o preço, só restando ao vendedor promover a execuçãodos títulos cambiais. É mais seguro para o vendedor receberos títulos em caráter pro solvendo.

ConsentimentoTem que ser livre, à exceção da venda judicial em que a parteé compelida a vender.

Para alienar ou gravar o imóvel, as pessoas casadas têmque ter a anuência do cônjuge, com exceção daqueles casadossob o regime da separação total de bens, de acordo com o novocódigo civil.

Compra e Venda de Imóveis

Pode ocorrer de duas modalidades:*ad corpus; ou*ad mensuram.

Compra e Venda de imóveis ad corpusNesta modalidade o preço não é fixado em razão da área doimóvel e, sim pelo seu próprio corpo, isto é, como seapresenta diante dos olhos do comprador.

A metragem tem que constar da escritura, paraidentificar o imóvel. Mas, na compra e venda ad corpus, ametragem é enunciativa, isto é, não influi no cálculo dopreço, visto que o comprador examina a coisa e o preço,decidindo se lhe interessam, ou não. E mais: se após acelebração da venda, a metragem for inferior, não justifica aanulação do contrato ou redução do preço.

A venda ad corpus é mais comum em imóveis urbanos que nãosão de área muito grande e permitem que o comprador possa vero imóvel no todo. No entanto, nada impede que a venda doimóvel urbano se faça sob a modalidade ad mensuram.

Compra e venda de imóveis ad mensuram

Na compra e venda ad mensuram, comum nos imóveis rurais,a área é que vai servir para calcular o preço. Declara-se naescritura a área, a metragem e, de acordo com o preço demercado, calcula-se o valor total do imóvel. Esta modalidadeé mais usada no campo pois o comprador não pode abarcar com avista o imóvel como um todo.

Como na venda ad mensuram, o preço esta diretamenteligado à área do imóvel, se é verificado, posteriormente, queo imóvel tem área menor que a declarada pelo vendedor, houveenriquecimento sem causa, e o comprador poderá ajuizar ação,

reclamando a complementação da área ou redução proporcionaldo preço.

A ação é a actio ex empto que tem, sempre, um pedidoalternativo. No caso, o primeiro pedido é a complementação daárea; não sendo este possível, o segundo pedido será aredução proporcional do preço. No entanto, se a diferença amenor for inferior a 1/20 do declarado, não caberá reclamaçãopor parte do comprador, mesmo que a venda se dê ad mensuram.O legislador entende que esta diferença é de pequenarepercussão econômica, não justificando a ação.

Antigamente, entendia-se que a ação ex empto só poderiaser ajuizada após o registro da escritura de compra e venda.Assim, o promissário-comprador não poderia valer-se destedireito. O STF já vinha entendendo que se deveria mitigaresta interpretação, permitindo que promissário-comprador, eaté mesmo o cessionário, com titulo registrado, pudesseingressar com a ação ex empto

Hoje, este é o entendimento do STJ, órgão comcompetência para decidir a matéria.

Pode o vendedor lançar mão da actio ex empto para reclamar acomplementação do preço, se verificado que a área era maior?O Código é omisso, mas duas correntes se formaram:

a primeira entende que é possível o alienanterequerer a complementação do preço, com fundamento noprincipio geral que veda o enriquecimento sem causa.Para esta corrente, portanto, a actio ex empto tanto cabeao comprador, como ao vendedor.

Para a segunda corrente, a ação ex empto só cabe aocomprador, pois o erro do vendedor é inescusável,enquanto que o do comprador é escusável, pois estenão tem a posse do imóvel, não podendo nele ingressarpara medi-lo. Esta corrente, a que se filia o Prof.Sylvio Capanema é majoritária.

Caberá a parte escolher qual a modalidade que preferempara a compra e venda do imóvel. É livre esta opção, mas apraxe do mercado se consolidou no sentido de que os imóveisurbanos se vendem ad corpus e os rurais, ad mensuram.

Em se tratando de bens moveis não há que se falar nestasmodalidades.

Disposições gerais sobre a compra e venda de imóveis.

A compra e venda de imóveis é cercada de rigor formal maior,o que se explica pela densidade social e econômica destecontrato.

No que tange à legitimidade para o contrato de compra evenda, há regras interessantes:

1-O ascendente não pode vender ao descendente sem aconcordância expressa dos demais descendentes, para se evitar afraude pela simulação de venda, que pode ocorrer quando ovendedor não recebe o preço, ou realiza a venda a preçoirrisório.

O STF tem Súmula no sentido de que prescreve em 20 anosa ação dos demais descendentes, que não foram ouvidos na venda.

2-Na doação não é preciso o consentimento, pois se presume umadiantamento da legitima. O filho donatário tem que trazer obem doado à colação, por ocasião de inventário dos bens doascendente doador.

3-Os mandatários, encarregados da venda ou da administração dosbens do mandante, não podem adquiri-los, por motivos éticos epara se preservar a transparência do mandato, pois este deveser exercido no interesse do mandante e não do mandatário.

Esta regra não se refere ao mandato em causa própria,que é outorgado com o fim especifico de que o mandatáriotransfira o bem para ele próprio.

Não sendo mandato em causa própria, o mandatário não temlegitimidade para adquirir o bem do mandante. Extinto omandato, cessa a ilegitimidade, que só existe na vigência domandato.

4-Os tutores e curadores não podem adquirir bens do pupilo oucuratelado, para preservar a transparência e, no caso do tutor,também o patrimônio do pupilo. Encerrada a tutela, extinto omandato, cessa a ilegitimidade. Se o curatelado, por exemplo,recupera a capacidade plena, nada impede que o ex-curadoradquira seus bens.

5-O juiz, o Oficial de Justiça e o membro do Ministério Públiconão podem adquirir bens que tramitam em sua jurisdição.Se, emação de execução, o Juiz manda a leilão o imóvel, não poderáele adquirir o bem, ainda que em leilão.

Cláusulas especiais da compra e venda – Há cláusulas que são obrigatórias em todo e qualquer

contrato, como as que tratam da qualificação das partes, dadescrição do bem, etc.

Na compra e venda há ainda clausulas obrigatórias comoas que determinam o preço e a forma de pagamento.

Há ainda clausulas que são especificas da compra evenda, embora não obrigatórias. O Código Civil relaciona cincoclausulas especiais, que devem ser acrescidas da Cláusula dereserva de domínio:*retrovenda*Venda a Contento*Preempção ou Preferência*Pacto comissório*Cláusula de Melhor Comprador

As cláusulas de retrovenda e de melhor comprador só seaplicam à compra e venda de imóveis: a clausula de venda acontento, na compra e venda de bens móveis. O pacto comissório e a clausula de preempção aplicam-se tanto abens móveis como imóveis.

Cláusula de retrovenda Arts.

Esta clausula, também chamada de pacto de retrovendendo,é direito potestativo que permite ao vendedor recuperar o

domínio sobre o imóvel vendido, devolvendo ao comprador opreço.

Os romanos criaram esta cláusula, considerando osignificado, até de natureza afetiva, que o imóvel pode terpara o seu proprietário. Este, muitas das vezes, premido poruma crise de liquidez, se vê forçado a alienar o imóvel paraangariar dinheiro. Esta clausula permite que ele venha a reavero imóvel, passada a crise.

A propriedade do comprador, enquanto estiver pendendoesta clausula de retrovenda é resolúvel, o que representa umaexceção no direito de propriedade que tem a perpetuidade comouma de suas características. Significa, então, que o adquirentepode vir a perder a propriedade do bem pelo exercíciounilateral de um direito do vendedor. Mas, decorrido o prazo daretrovenda sem que o alienante tenha exercido o direito deretrato, a propriedade se perfaz em propriedade plena para ocomprador.

PrazoO prazo é limitado há três anos, para evitar a

instabilidade no contrato de compra e venda, o que não secoaduna com as regras dominantes no mundo dos contratos. Se aspartes, ignorando o comando da lei, estabelecerem cláusula deretrovenda por prazo superior, o efeito será a ineficáciarelativa, não a nulidade ou anulabilidade, pois o tempo queultrapassar o prazo legal, será tido como não escrito. Se aspartes não fixaram o prazo, prevalece o máximo de três anos. Jáo prazo mínimo não tem limitação fixada em lei.

Como se trata de direito potestativo o prazo édecadencial: não suspende e não se interrompe e, se não forexercido o direito de retrato, o vendedor perderá este direitopara sempre.

Se o comprador resistir ao retrato, caberá ao vendedordepositar o preço e reivindicar o imóvel em juízo, pois o quese quer recuperar é a propriedade, não a posse. Sendo açãopetitória, tem que ser ajuizada no foro da situação do bem ecom a obrigatória anuência dos cônjuges das partes.

O direito da retrovenda não se transfere por ato intervivos, somente em razão da morte.

Então, a cláusula de retrovenda transfere-se aosherdeiros do vendedor, o que não acontece com outras cláusulas.E, enquanto não se cumprir o prazo acordado ou o prazo legal, odireito dos herdeiros poderá ser exercido. Portanto, só opróprio vendedor ou seus herdeiros podem exercer o retrato, nãose admitindo a cessão onerosa ou gratuita do direito deretrovenda.

Algumas questões relevantes sobre a retrovenda:1- José vende imóvel a Pedro com cláusula de retrovenda pelo

prazo de 3 anos. Um ano depois Pedro vende este imóvel aAntônio.

É possível esta venda?Sim, o comprador poderá alienar o imóvel no prazo daretrovenda. Neste caso aliena-se a propriedade resolúvel, e nãoplena. A venda deste imóvel no prazo da retrovenda nãoprejudica o vendedor original.

2- Para exercer o retrato basta devolver o preço?Além do preço, outras verbas se incluem:

a correção monetária, que está implícita, nãoprecisando ser pedida;

os juros de 0,5% para remunerar o capital que ficouem mãos do vendedor;

as despesas do contrato, todas:ITBI, preço deescritura, etc

as benfeitorias necessárias e úteis.

3-Como proceder quanto às benfeitorias?= quanto às benfeitorias necessárias e úteis, o vendedor podeoptar pelo valor gasto para realizá-las, corrigidomonetariamente, ou pelo valor de mercado apurado no momento daretrovenda;= quanto às benfeitorias voluptuárias, o comprador poderálevantá-las, desde que não deixe seqüelas na coisa.= a cláusula pode exonerar o alienante de certas verbas.

4-Análise do art. 508:“ art. 508: Se duas ou mais pessoas tiverem direito ao retratosobre a mesma coisa, e só uma o exercer, poderá o compradorfazer intimar as outras; para neles acordarem”.§ 1º. Não havendo acordo entre os interessados, ou não querendoum deles entrar com a importância integral do retrato,caducará o direito de todos.§ 2º. Se os diferentes condôminos do prédio alheado o nãoretrovenderem conjuntamente e no mesmo ato, poderá cada qual,de per si, exercitar sobre o respectivo quinhão o seu direitode retrato, sem que o comprador possa constranger os demais aresgatá-lo por inteiro.

Quando o imóvel é alienado a vários compradores, emconjunto, e num só instrumento, com cláusula de retrovenda, ovendedor só poderá exercer o direito de retrato por inteiro.Mas, se for alienado isoladamente, quinhão por quinhão, cadacondômino poderá exercer o retrato em relação ao seu quinhão.

Por exemplo: um imóvel pertence em condomínio a trêsirmãos B,C e D. Estes resolvem vender a E, com cláusula deretrovenda pelo prazo de um ano, pelo preço de 30, cabendo acada um 10. Ao final de 1 ano, somente B quer exercer seudireito de retrato, devolvendo os 10 por ele pago. E não éobrigado a aceitar, e poderá o comprador intimar os demaispara que exerçam o retrato. Se os demais irmãos, C e D, senegarem a exercer o direito de retrato, ou B devolve a E ovalor integral de 30, ou não poderá exercer o direito deretrovenda.

Esta regra foi criada para não obrigar E a permanecer emcondomínio com B, visto que ninguém pode ser compelido apermanecer no condomínio.

Mas pode acontecer que cada condômino, isoladamente,tenha alienado seu quinhão a E: neste caso, cada um poderáexercer a retrovenda, ficando em condomínio com o comprador.

Contrato de promessa de Compra e Venda

É contrato preliminar e, como em todo contratopreliminar, dele emerge uma obrigação de fazer que, nestecaso, é a de celebrar o contrato prometido.

Então se as partes se comprometerem a assinar umcontrato de compra e venda, a promessa não é instrumentohábil para transferir o domínio.

Costuma-se celebrar a promessa de compra e venda quandoé preciso legalizar a documentação sobre o imóvel ou quando opreço é avençado em parcelas e, uma vez liquidado o preço,celebra-se o contrato definitivo.

A promessa de compra e venda é instrumento de maiorforça que as arras. Nestas, ainda não há contrato, enquantoque a promessa de compra e venda é contrato, ainda quepreliminar.

Com o Decreto-lei 58/37, sobre o loteamento e venda deterrenos a serem pagos em prestação, surgiu o compromisso decompra e venda que se aplicava exclusivamente para estesloteamentos cujas unidades lançadas eram objeto decompromisso de compra e venda.

Naquela época, o compromisso era irrevogável, enquantoque a promessa admitia arrependimento. Esta diferença nãomais existe: poderá a promessa ser revogável, desde queprevisto em cláusula expressa e o termo compromisso não émais usado. Se silente, a promessa será tida como irrevogávele irretratável.

A importância deste Decreto-lei 58/37 está em que fezsurgir um novo direito real no direito brasileiro: o direitoreal de aquisição. Então, os promissários- compradores delotes passaram a ter direito real de aquisição sobre o imóvele, como todo direito real de aquisição é dotado de seqüela,sendo oponível erga omnes

Assim, uma vez pago integralmente o preço e registrada apromessa, o adquirente poderá obter domínio através da açãode adjudicação compulsória, de rito sumário, conformedetermina o Decreto-lei. O art. 275 do CPC, sobreprocedimento sumário, em sua alínea g abrange os demais casosprevistos em lei e neles se inclui a hipótese de adjudicaçãocompulsória para obtenção do domínio. Neste caso, a sentençavale como titulo aquisitivo do domínio, e esta sentença é

levada ao Registro de Imóveis, como outro qualquer título decompra e venda.

O rito sumário foi o escolhido, tendo em vista anecessidade de agilizar a prestação jurisdicional nestescasos em que o aspecto social se reveste de grandeimportância, por se tratar, geralmente, de aquisição de lotespor pessoas de baixa renda.

O Decreto- lei 58/37 teve alguns de seus dispositivosampliados por outro diploma legal, Decreto 745/69, queestendeu os efeitos do “direito real de aquisição a todo equalquer contrato de promessa de compra e venda de imóvel,resultasse ele de loteamento ou não”.

Assim, atualmente, do contrato de promessa de compra evenda de imóvel emerge um direito real de aquisição, mas háque observar alguns requisitos/1- que não haja clausula de arrependimento, sendo, portanto,irrevogável e irretratável/2- que o promissário-comprador tenha pago o preço.3- que a promessa esteja registrada no Registro de Imóveis,que lhe assegura a eficácia erga omnes.

Antigamente, exigia-se que a promessa fosse celebradapor escritura publica. Atualmente, a jurisprudência do STJ eo art. 462 do Código Civil pacificou entendimento no sentidode que as promessas, mesmo que celebradas por instrumentoparticular, podem ser registradas no Registro de Imóveis, nãose exigindo mais a forma publica para o registro.

Estas promessas, quando referentes a imóvel, tem,geralmente, clausula de imissão na posse do imóvel, pois atéentão o que se adquire é a posse e não o domínio, que só seráadquirido com o competente registro.

Todo o direito moderno evolui no sentido de equiparar opromissário-comprador ao proprietário.

Vale lembrar que não se deve confundir a cláusula deirrevogabilidade, que se entende inserida e que veda a

resilição unilateral, com a cláusula de rescindibilidade,pois, se o promissário não pagar o preço o vendedor poderárescindir o contrato.

Antigamente era comum inserir-se nessas promessas umacláusula estabelecendo que o não pagamento importaria narescisão do contrato, perdendo o promissário-comprador, emface do vendedor, todas as parcelas já pagas.

Era a cláusula de perdimento, uma cláusula penal. Com oadvento do CODECON, esta cláusula foi inserida entre ascláusulas abusivas e, por isso mesmo, nula. Não significa, noentanto, que o promissário-comprador tenha o direito dereceber o valor já pago reajustado, o que representaria umenriquecimento ilícito o que se pretende é a dedução, nasparcelas já pagas, do valor equivalente ao uso e desgaste dacoisa.

Muitas dessas promessas são anteriores ao CODECON eoutras não traduziriam relação de consumo. Então, se José,profissional liberal, promete vender seu imóvel a João,profissional liberal, se houver dúvida quanto ä permanênciada cláusula de perdimento, entende o professor SylvioCapanema que a questão se resolverá pelo principio da boa-féobjetiva, com base na teoria geral dos contratos, sendoirrelevante, portanto, se há ou não uma relação de consumo.

Há alguns pontos controvertidos que merecem serexaminados

1- Há necessidade de se revestir a promessa de instrumento público, o querepresentaria um contrato solene?

Hoje esta discussão está superada, pois os contratossolenes são exceções que tem que estar previstas em lei, eesta só se refere a contratos translativos de domínio sobreimóveis. O Professor Sylvio Capanema entende que nada impedeque a promessa de compra e venda de imóvel seja celebrada porinstrumento particular.

Já a compra e venda tem que ser celebrada porinstrumento público, por ser título hábil a transferirdomínio.

2- Há necessidade de outorga uxória para a promessa de compra e venda deimóveis?

A corrente majoritária sustenta que, sendo casado opromitente-vendedor, a promessa tem que ter anuência docônjuge, qualquer que seja o regime de bens docasamento.Outra corrente entende que não, pois a promessa decompra e venda não transfere o domínio. No entanto, se nãohouver a autorização do cônjuge, este poderia se recusar aassinar a compra e venda, o que acarretaria ao outro cônjugeo dever de pagar perdas e danos por inadimplência daobrigação de fazer.

3- Uma outra questão está no entendimento jurisprudencial deque, nas vendas ad mensuram, quando se verifica que a áreareal é menor do que a alegada, o promitente-comprador temdireito a ação ex empto. O Supremo Tribunal Federal entendiaque só estaria legitimado a propor esta ação quem tivesse otitulo definitivo, pois o Código se referia a adquirente.Posteriormente, o TJ e, também o STF, passaram a admitir queo promitente-comprador pudesse, desde logo, propor a ação exempto, desde que a promessa fosse irrevogável e estivessedevidamente registrada.

O STJ tem admitido, também, a adjudicação compulsóriamesmo que o titulo não esteja registrado.

4-De uma promessa de compra e venda nascem, para opromitente-comprador, direitos aquisitivos sobre o imóvel, eestes direitos são passiveis de serem cedidos, podendo sertransferidos tanto por causa mortis ou inter vivos.

A morte do promitente-comprador não extingue a promessade compra e venda, assim como não o fará a morte dopromitente-vendedor. A promessa de compra e venda é contratoimpessoal, transferindo-se aos herdeiros.

Por ato inter vivos, poderá ser celebrada a cessão depromessa de compra e venda. No caso, é o cessionário quem

estará legitimado a exigir a escritura definitiva. Também seadmite promessa de cessão.Qual a diferença entre cessão de promessa e a promessa decessão?

Trata-se de contratos preliminares distintos= Na cessão de promessa há, na verdade, a cessão de direitosaquisitivos decorrentes de promessa de compra e venda. Ocessionário é o legitimado a exigir a escritura definitiva.= Na promessa de cessão, promete-se ceder direitosaquisitivos decorrentes de promessa de compra e venda. Opromissário-cessionário não é o legitimado para exigir aescritura definitiva de compra e venda.

Antigamente era freqüente que os promitentes-vendedoressubordinassem a cessão ä sua anuência ou pagamento da taxa,mas o STF entendeu que esta cláusula era nula, pois o direitode aquisição é do promitente-comprador.

Vale lembrar que a promessa de compra e venda pode serfeita sobre qualquer bem, não somente sobre imóveis.5- venda a non domino é aquela em que o alienante não é oproprietário da coisa, não pode nem pretende a vir a sê-lo.Esta venda é nula, por impossibilidade do objeto, nos termosdo art. 166,II, pois o único objeto do contrato de compra evenda é transferir o domínio e, se o alienante não tem odomínio, não pode transferi-lo.

Isto acarreta prejuízo ao terceiro adquirente de boa-fé.Surge, então, a dúvida sobre qual bem jurídico deve serprotegido o do proprietário ou o do terceiro de boa-fé?Trata-se de dois bens jurídicos relevantes, mas a opção deveser feita a favor do verdadeiro proprietário, restando aoadquirente o hipotético direito de evicção contra oalienante.

Contrato de doação – Arts. 538 a 564

O contrato de doação, ao contrário da compra e venda, écontrato gratuito e unilateral. A única obrigação destecontrato recai sobre os ombros do doador, que se obriga atransferir o domínio da coisa doada ao donatário. Já odonatário não tem obrigação nenhuma em relação ao doador.

É contrato gratuito, pois só o donatário tira docontrato proveito econômico. Há semelhança entre a compra evenda e a doação, pois em ambos os casos transferem-se odomínio de uma coisa. A diferença é que esta transferência dedomínio, na compra e venda, se faz de forma onerosa, mediantecontraprestação na doação a transferência se faz de maneiragratuita.

Na doação, como na compra e venda, o contrato éconsensual, pois nasce no momento do consenso. Muitos fazemconfusão, pensando que a doação seria contrato real, sónascendo no momento em que se entrega a coisa. A entrega dacoisa é ato de execução do contrato e não de nascimento docontrato.

No que tange a forma, a doação assemelha-se à compra evenda. Pode ser celebrado por instrumento particular e, atémesmo, ser verbal, quando se tratar de objeto de pequenovalor. Em certas hipóteses a lei exige escritura pública.

Aspectos polêmicos sobre a doação

1- quanto à natureza jurídica, a doação pura é um contrato ou um negociojurídico unilateral?

No direito francês a doação não é contrato, e simnegocio jurídico unilateral, entendendo-se que, por favorecerunicamente ao donatário, não precisa do seu consentimento.Equipara-se, então, ao testamento, e a única diferença estáem que, no testamento, os efeitos se produzem depois damorte, não sendo, pois, necessário consultar o herdeiro que,se quiser, pode renunciar a herança.

No Direito Romano e germânico, que inspiraram o DireitoBrasileiro, a doação é negocio jurídico bilateral, isto é,contrato que exige a participação das duas vontades do doadore do donatário. A doação é ato inter vivos, produzindo

efeitos imediatamente. Como contrato a doação é classificadacomo contrato unilateral, pois só o doador suporta obrigação.

2- Qual a natureza jurídica da doação como encargo ou modal? Na doação como encargo, que difere da doação pura, o

doador não pratica gesto absoluto de liberalidade, ele limitaa liberalidade, estabelecendo uma restrição, o encargo, querepresenta ônus jurídico para o donatário.

E ônus é o comportamento que a lei impõe para que apessoa preserve o beneficio/ se o donatário quiser conservara propriedade cumprira o encargo. Por exemplo alguém doaautomóvel com o encargo de ser conduzido ao escritório pelodonatário.

Para o Prof. Sylvio Capanema, a doação, mesmo comencargo continua sendo contrato unilateral, pois o encargonão é obrigação do donatário. Seria bilateral, se houvessereciprocidade de obrigações. O donatário não pode sercompelido a cumprir o encargo, e a única conseqüência é apossibilidade de o doador revogar a doação.

Para a doutrina a doação com encargo é contratounilateral imperfeito, e a imperfeição está representada peloencargo, que é uma limitação ä liberalidade. Sendo contratounilateral imperfeito, não admite-se que o donatário invoquevícios redibitórios ou a evicção, que são institutos típicosdos contratos bilaterais onerosos. Mas, no caso de doação comencargo, o donatário, diante de defeitos ocultos da coisa,poderá devolvê-los ou pedir a redução do encargo.

3- Outra questão que tem suscitado discussão esta no contratopreliminar de doação.

A promessa de doação equivale a promessa de compra e venda?A corrente tradicional não admite a promessa de doação.

Isto porque, do contrato preliminar surge a obrigação de secontratar, de fazer, e não se pode compelir alguém a praticaruma liberalidade.

Corrente moderna admite, excepcionalmente, apromessa de doação com força executória, quando essa promessa

surge num acordo de separação, como condição para se obter aseparação.

4- Outra questão está na doação do ascendente para odescendente. Em principio, a doação entre ascendente adescendente é entendida como adiantamento de legitima, e porisso prescinde do consentimento dos demais descendentes. Jána compra e venda entre ascendente e descendente, a lei exigeo consentimento dos outros filhos.

No caso de falecimento do ascendente doador, o bem doadodeverá ser levado à colação. Se o bem se perder, o donatárioterá que repor o equivalente em dinheiro.

Nada impede que o ascendente faça a doação aodescendente sem que isto represente doação da legitima, desdeque o ascendente declare, expressamente, que o bem doadointegra a parte disponível de seus bens e isto tem que seraferido no momento da doação. Se o valor do bem ultrapassar ovalor da parte disponível, esta cláusula será passível deanulação. Doação inoficiosa é a que ultrapassa os limites daparte disponível.

Se a pessoa não tem cônjuge, nem herdeiros necessários,poderá dispor da totalidade de seus bens. Mas, nem assim sualiberalidade é total, pois não poderá doar todos os seus benssem que se resguarde o suficiente para o seu própriosustento.

Há pessoas que doam todos os seus bens para ingressar emordem religiosa. Neste caso, admite-se como válida a doação,pois o sustento da pessoa é garantido pela Ordem religiosa.

No caso de se doar todos os bens para instituição decaridade, esta doação terá que ser com encargo e ainstituição terá que adimplir o encargo, sob pena derevogação. O que a lei quer é que o doador permaneça comcondições para se manter.

5- O contrato de doação pode se apresentar de diferentesmaneiras, entre elas, a doação com cláusula de usufruto. Estacláusula de usufruto pode ser vitalícia, ou por tempodeterminado, dependendo da vontade do doador.

6- Pode-se fazer doação com cláusula de reversão, isto é,quando o doador estabelece que, se o donatário morrer antesdele, o bem doado reverterá ao doador, não se transmitindopara os herdeiros do donatário.

7- Pode fazer doação remuneratória, tipo especial de doaçãoque não traduz liberalidade pura. Na realidade, é formaindireta, delicada, de se pagar serviço prestado, como nocaso do paciente que faz doação ao médico amigo que lhesalvou a vida, sem nada cobrar.

Revogação da doação – Arts. 555 a 564O contrato de doação admite a revogação em duas

hipóteses= quando o donatário não cumpre o encargo/= nas hipóteses de ingratidão do donatário, elencadas emnumerus clausus no art. 557.

A ação de revogação de doação é personalíssima pelaobvia razão de que a ingratidão é sentimento da alma e, se odoador pode sentir mágoa, também pode perdoar o ingrato.

A hipótese de ingratidão prevista no inciso I é atentativa de homicídio do donatário contra o doador. Se atentativa lograr êxito, os herdeiros do doador não podemrevogar a doação, pois não podem ajuizar ação de revogação,apenas prosseguir nela, se já tiver sido intentada. Se ficarprovado, no entanto, que o doador não teve tempo de proporação, admite-se que os herdeiros poderão fazê-lo peloprincipio do consentimento presumido. Tem-se entendido que,se o doador havia praticado atos inequívocos no sentido depropor a ação, os herdeiros poderão propô-la.

Cabe, também, verificar se a tentativa de homicídio éculposa, pois, neste caso, não se trata de ingratidão e nãoinduz a revogação.

A tentativa de homicídio só traduz ingratidão quandodolosa e a jurisprudência tem sido taxativa em só admitirrevogação da doação depois do trânsito em julgado da sentençacondenatória.

O inciso IV, referente aos alimentos é hipótese interessante,pois a jurisprudência entende que o donatário não pode serpreso por não prestar alimentos que, neste caso, não provémda obrigação de alimentar. Se o donatário não prestaralimentos, isto será causa da revogação da doação.

A doação com encargo e a remuneratória não admitem,em hipótese alguma, a revogação por ingratidão, pois nestasmodalidades a liberalidade não é total.

Na doação remuneratória não há ingratidão e a doação comencargo só pode ser revogada na hipótese de descumprimento doencargo.

A ação de revogação está sujeita a prazo decadencial deum ano, contado do cumprimento do encargo, ou do prazoapontado para tal, ou do trânsito em julgado da sentençacondenatória. Se o doador perder esse prazo, a doação que eracom encargo passa a ser pura, no caso da ingratidão, se nãoajuizada ação no prazo de um ano, a presunção é que seperdoou o ingrato.