CAPITULO AVALUOS TECNICOS CLINICAS Y HOSPITALES

CAPITULO

AVALUOS TECNICOS

CLINICAS Y

HOSPITALES

Ing. Fabio Torres - Especialista en

Administración de Riesgos y Seguros

HOSPITALES Y

CLÍNICAS

• Es necesario precisar conceptos sobre algunos términos

utilizados en el sector salud, ya que las construcciones se

catalogan de acuerdo a la cantidad y calidad del servicio que

prestan como por la cantidad de pacientes a los que sirven.

• La palabra hospital esta definida como la institución estatal

que presta los servicios de salud a una zona geográfica de

población, realizando la labor a nivel social.

• Los hospitales pueden desarrollar servicios generales o

especializados; siendo su misión atender gran cantidad de

pacientes en su distribución física en salones o en forma

individual en cuartos aislados en algunos casos.



Conceptos Generales

• Las clínicas, son unidades económicas particulares de

propiedad privada, con servicios generales o especializados,

cuyos pacientes son atendidos en cuartos individuales o en

salones con capacidad máxima de cuatro pacientes según la

naturaleza, capacidad económica y dolencia del enfermo.

• En los últimos años, se han desarrollado unidades médico-

quirúrgicas o CENTROS MEDICOS, donde se atiende

tratamientos ambulatorios, pequeñas cirugías y

hospitalización a menor escala, los cuales se diferencian de

las clínicas y hospitales en el tamaño y la infraestructura

creada para la prestación del servicio.



Conceptos Generales

• Existen otras unidades estatales como los centros de salud,

que no tienen servicio de hospitalización y están dedicados a

la medicina preventiva sobre enfermedades tropicales,

prevención de accidentes, tratamientos ambulatorios o centros

de vacunación.

• En términos generales, el avalúo de estas unidades médicas

esta determinado por el análisis de los elementos básicos que

la conforman: terreno, construcciones,

infraestructura de servicios, capacidad física,

equipos que la conforman, parqueaderos.



ALGUNOS

EJEMPLOS DE

EQUIPOLOGIA



Procedimiento

Valuatorio

TERRENO: La valoración del terreno donde se desarrollan las clínicas y

hospitales, se basa en el procedimiento establecido para los lotes urbanos,

observando ciertas características que tienen los lotes utilizados para este tipo

de desarrollo:

• 1. Tamaño: Generalmente, el tamaño del lote donde se desarrolla un

hospital o clínica es superior a 500 M2, lo cual permite relacionarlo con el

potencial de desarrollo si tuviera otro destino.

• 2. Localización: Normalmente los hospitales fueron construidos en sitios

alejados del desarrollo comercial de las poblaciones, sin embargo por el

mismo desarrollo de éstas poblaciones hoy están ubicados en sitios

céntricos. En el caso de las clínicas nuevas, hoy tratan de ubicarse de

acuerdo a los sectores socio-económicos que se quieran atender en éste

servicio.



Procedimiento

Valuatorio

• 3. Ubicación: Preferiblemente se buscan lotes con dos

frentes, esquineros o con profundidad que permiten frente

sobre dos costados sin ser esquineros. La razón esta dada

por una mejor distribución del servicio, vías de acceso, zonas

de aislamiento naturales (como parques o zonas verdes

amplias), ingresos diferentes de ambulancias o de visitantes.

• El valor del terreno se llega a determinar mediante el análisis

de las anteriores características, bonificado de acuerdo con su

ubicación y evaluado de acuerdo a su proporción, teniendo en

cuenta los valores determinados por el comportamiento del

mercado inmobiliario en la zona.



Procedimiento

Valuatorio

• CONSTRUCCIONES: La designación que se le da a la edificación de

un hospital o clínica de inmueble especial, esta precisamente determinada

por las construcciones especializadas necesarias para la prestación de los

diferentes servicios.

• Estas construcciones especializadas tienen acabados y materiales

especiales como un equipamiento electro-mecánico especializado que

implica acometidas y redes especiales que se instalan durante el proceso

constructivo.

• Esto determina, que para iniciar el proceso valuatorio se requiera la

presentación de todos los planos de la planta física para conocer la

distribución y área de cada una de las dependencias, ya que el método a

emplear es el de costo de reposición, estimando la depreciación, por

edad, estado de conservación y la obsolescencia funcional y económica que

se presenta en este tipo de inmueble.



Procedimiento

Valuatorio

• Si se encuentran construcciones de épocas, calidades,

acabados y estructuras diferentes se tiene que aplicar los

conceptos en cada uno de las edificaciones con el fin de

establecer una valoración congruente partiendo de la base del

valor de reposición actual.

• De igual manera se deben valorar las áreas externas a la

edificación, como son los jardines, zonas de recreación,

parqueaderos y las obras complementarias como son los

sistemas de abastecimiento de energía eléctrica, agua y el

sistema de evacuación de desagües.



Procedimiento

valuatorio

• Análisis de la Depreciación

• Existen actualmente diferentes formas de efectuar los cálculos

de la incidencia que tiene el tiempo, estado de conservación y

deterioro en las construcciones, teniendo en cuenta que en los

hospitales o clínicas existen áreas que tienen un mayor

deterioro o pueden depreciarse más rápidamente como son

las áreas de cocina, lavanderías, zonas de mantenimiento,

eliminación de sobrantes, sistemas de comunicación y

ascensores las cuales son sometidas a tráficos y trabajos

intensos.

• Por el contrario ciertas áreas tienen un menor deterioro como

el centro quirúrgico, laboratorios y habitaciones.



Procedimiento

valuatorio

• Como ejemplo de obsolescencia funcional están:

• El tratamiento de los desechos quirúrgicos.

• El sistema de esterilización y combustible utilizado. Si se hace con

caldera operada con full-oil, gas natural o carbón mineral.

• Sistema eléctrico con planta de emergencia con cubrimiento total o

ciertas zonas críticas como quirófanos, ascensores, suministro de

agua.

• Sistema contra-incendio y evacuación.

• Obsolescencia Económica o Ambiental, es el efecto adverso de los

factores externos, cuya influencia produce un resultado económico

negativo imposible de corregir.



Procedimiento

valuatorio

• Los hospitales de construcciones antiguas, por el

desarrollo mismo de las ciudades, han quedado en

sectores donde se limita su operación, ya que la malla

vial congestionada le impide prestar un eficiente servicio

y su entorno ha tenido tal cambio de uso el cual hace

que el valor del terreno que ocupa tenga un valor muy

superior a lo que costaría construirlo en otra zona más

acorde con sus necesidades



Procedimiento

valuatorio

• Existen dos maneras de calcular la depreciación:

mediante fórmula aplicada por varios tratadistas o tablas

de depreciación de Fitto y Corvini de uso múltiple.

•

• Cualquiera que sea el método empleado, esta

relacionado con la vida actual del inmueble y la vida

económica del mismo.



Amoblamiento

hospitalario

• El “mobiliario” de un hospital o clínica se clasifica en tres

grupos:

– Electromecánico.

– Médico – hospitalario.

– Muebles y enseres



Amoblamiento

electromecánico

• Esta relacionado con todos los equipos que hacen parte del inmueble ya que su instalación es indispensable para la operación hospitalaria

y marca la diferencia con otros inmuebles, de similar tamaño, también institucionales pero dedicados por ejemplo a la educación.

• En el equipo electromecánico se deben considerar los siguientes elementos:

• Centrales de servicios públicos:

• Subestación eléctrica y Planta de emergencia

• Planta de tratamiento de agua, bombas y equipos neumáticos

• Red de distribución de gas (natural o propano)

• Caldera

• -Equipos Especiales:

• Aire acondicionado central o individual

• Ascensores y Montacargas

• Cámaras frigoríficas

• Equipos Generales:

• Cocina

• Lavandería

• Herramientas y Equipos de Mantenimiento

• Red Contra-incendio

• Ambulancias y vehículos

•



Amoblamiento

Medico-hospitalario

• Esta relacionado con todos los equipos que hacen parte del inmueble ya que su instalación es

indispensable para la operación hospitalaria Esta relacionado con las adecuaciones e instalaciones

necesarias para la atención médico - quirúrgico, especializadas e indispensables.

• -Equipos Especiales:

• Rayos X y Radioterapia De anestesia

• Dental Para Laboratorio

• Oxigenoterapia Cuidados Intensivos

• Incubadoras Oftalmología

• Endoscopia Instrumental Quirúrgico

• -Centros Especiales:

• Quirúrgico y Obstétrico De Esterilización

• Hidroterapia Medicina Física

• Salas de Cirugía Bancos de Sangre

•

• -Equipos Generales:

• Muebles Clínicos de acero Menaje y Vajilla

• Lencería Artefactos de Iluminación

• Camillas Muebles de Habitaciones



Amoblamiento

Muebles y Enseres

• Están relacionados con los muebles indispensables para la administración hospitalaria,

especialmente con las dotaciones de oficinas y centros de consulta.

• La técnica avaluatoria empleada para determinar el valor del amoblamiento hospitalario,

está directamente relacionada con la que se utiliza para la avaluación industrial de

maquinaria y equipo.

• Es indispensable tener la siguiente información frente a los equipos:

• - Año y valor de adquisición

• - Condiciones de mantenimiento

• - Reparaciones a las cuales se ha sometido el equipo

• - Obsolescencia técnica (Mejoras y nuevos equipos)

• La anterior información permite estimar la vida futura del equipo, calcular su depreciación,

la cual se debe hacer utilizando los métodos lineales ya que por tratarse de un equipo su

desgaste u obsolescencia llega a determinar un valor final de salvamento.



Equipos

Especializados



AVALUOS CLINICAS

Y HOSPITALES EN

COLOMBIA

• EN CUMPLIMIENTO A LA LEY 716 DEL 2001 PRORROGADA POR LA LEY 863 DEL 2006, LOS DECRETOS REGLAMENTARIOS 1282 DEL 2002, 1914 Y 1915 DE 2003 Y LA CIRCULAR EXTERNA 060 DE LA CONTADURÍA GENERAL DE LA NACIÓN, “…EL AVALÚO

DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES, EL CUAL DEBE

HACERSE CADA TRES (3) AÑOS, EL ULTIMO AVALÚO

TUVO VIGENCIA HASTA EL MES DE JULIO DE 2012, POR

LO QUE SE HACE NECESARIO CONTRATAR DE NUEVO

PERSONA IDÓNEA QUE APLIQUE LOS CRITERIOS

VIGENTES PARA LA REALIZACIÓN DE AVALÚOS

TÉCNICOS ESPECIALES E INVENTARIOS…”



Determinación del

costo de reposición

• Nivel Básico: * Centros de Salud

• * Centros de Atención Ambulatoria

•

• Nivel Intermedio: * Hospitales Locales

• * Hospitales Regionales

• * Clínicas de Segundo Nivel

• * Centro de Especialistas

•

• Nivel Superior: * Hospitales

• * Clínicas de Tercer Nivel

• * Centros de Alta Especialidad

• El tamaño de la población servida, determina el tamaño físico, el nivel de

especialización y el tipo de acabado que se debe dar a los acabados, los cuales como

en el caso de la vivienda son el factor determinante en los costos de construcción.



Proyectos



VALUACION DE

EQUIPO MEDICO

• ES SIN DUDARLO, UNA DE LAS AREAS

DE MAQUINARIA Y EQUIPOS

ESPECIALES QUE EXISTEN CON UN

DESARROLLO TECNOLOGICO

AVANZADO, NUMEROSO Y CON GRAN

VELOCIDA DE CAMBIO



VALUACION EQUIPO

MEDICO

• EXISTEN DIFERENTES CLASIFICACIONES

– DECRETO 4725 DE 2005



Reglamentación…



DECRETO 4725/2005



VALUACION EQUIPO

MEDICO HOSPITALARIO

• CLASIFICACION POR SU FUNCION DE SU

APLICACIÓN

– ALTO RIESGO

• PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DIRECTO DE

FABRICA

– MEDIANO RIESGO

• PROGRAMA DE MANTENIMIENTO POR

ESPECIALISTA

– BAJO RIESGO

• NO INVASIVOS



VALUACION EQUIPO

MEDICO HOSPITALARIO

• CLASIFICACION EQUIPOS POR FUNCION

– DE APOYO Y DIAGNOSTICO

– QX - UCI

– TT FISIOTERAPIA

– MONITOREO

– ANALISIS



VALUACION EQUIPO

MEDICO HOSPITALARIO

• CLASIFICACION EQUIPOS POR AREAS

– LABORATORIO CLINICO

– IMAGENOLOGIA

– CX Y ESTERILIZACION

– UCI (NEO, ADULTO, INTERM)

– CONSULTA EXTERNA



VALUACION EQUIPO

MEDICO HOSPITALARIO

• CLASIFICACION EQUIPOS POR LAB CLIN:

– QUIMICA SANGUINEA

– CENTRIFUGA

– HORNO

– MICROCENTRIFUGA

– NEVERAS

– CAMARA

– MICROSCOPIO



VALUACION EQUIPO

MEDICO HOSPITALARIO

• CLASIFICACION EQUIPOS POR R.X. o

IMAGENIOLOGIA:

– R.X. FIJO

– R.X. MOVIL

– ARCO EN C

– ANGIOGRAFO

– ULTRASONIDO

– PROCESADORA

– TAC



AVALUOS EQUIPOS

MEDICOS

• UNIDAD DE CUIDADOS INTENSIVOS



Avalúos Especiales

Resolución Numero

698 de 2008

Por la cual se establecen las tarifas para el

reconocimiento y pago de honorarios a los

peritos que actúan como contratistas del

Instituto, por la realización de avalúos

especiales (comerciales).



Avalúos Especiales

Resolución Numero

698 de 2008

ARTÍCULO 1º.- Avalúo Especial: Es la estimación del

valor de un bien mediante la investigación y el análisis de

los factores que intervienen en la conformación del valor

comercial, practicado a un inmueble por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi directamente o a través de

avaluadores particulares vinculados mediante contrato, con

el fin de ser utilizado por las entidades del Estado en sus

negociaciones, y por los particulares con fines privados.



Avalúos Especiales

Resolución Numero

698 de 2008

ARTÍCULO 2º.- Las tarifas con base en las

cuales se liquidarán los honorarios de los

peritos avaluadores externos por la

realización de avalúos especiales

(comerciales) son las que a continuación se

detallan:



Avalúos Especiales

Resolución Numero

698 de 2008



SMMLV HISTÓRICO



Avalúos Especiales

Resolución Numero

698 de 2008



Ejemplo para 2014

• Si actualizamos valores para 2014

$ 20.000.000,00 vigencia 2014 $ 221,760,00

$ 10.000.000,00 0,15% $ 15.000,00

$ 20.000.000,00 0,13% $ 26.000,00

$ 50.000.000,00 0,12% $ 60.000,00

$ 400.000.000,00 0,08% $ 320.000,00

$ 180.000.000,00 0,03% $ 54.000,00

total $ 696,760,00 Ing. Fabio Torres - Especialista en


OBSOLESCENCIA DE

EQUIPOS

– Fabrica ya no tiene stock

– Falta de repuestos en el mercado

– No brindan condiciones de:

• Confiabilidad

• Seguridad

• Funcionabilidad

– Precio de compra, altos costos de operación



Criterios - Valoración

• 1). Fabricante (marca) =

Garantía

confiabilidad

Experiencia

Desarrollo tecnológica

Durabilidad

Disponibilidad




• 2). Tecnología =

Adaptabilidad

Modernización

Compatibilidad




• 3). Seguridad =

Mínimo riesgo al paciente

Condiciones de operación

Alertas

Desconexión total




• 4). Mercado =

Disponibilidad de Repuestos

Vida Útil

Mínimo costo por consumibles




• 5). Funcionabilidad =

Áreas de trabajo

Concentración de parámetros

Disponibilidad interservicio




• 6). Mantenimiento =

Hoja de Vida o ficha técnica

Bitácora de Mantenimiento

Respaldo casa fabricante o representante

de marca en el país




• 7). Calibración = costos onerosos

calibración periódica

Frecuencia

Parametrización conjunto




• 8). Accesorios = costos onerosos

Multiparamétricos

Adicionales al equipo

Preinstalaciones



Métodos valuatorios

• Artículo 16°. Métodos de Avalúos. Para definir los precios unitarios y los avalúos comerciales

de la totalidad de un predio, se podrán utilizar uno o varios de los siguientes métodos:

– Método de comparación: Es aquel en el cual se determina el valor del precio, basándose

en el avalúo de predios o equipos semejantes en sus características. En este caso se

puede hacer comparación directa del mercado, utilizando ventas recientes de inmuebles

similares al que se está avaluando.- Se deben destacar los elementos diferentes y hacer

los ajustes para cada uno de ellos.

– Método costo de reposición: Es el que establece el precio del bien objeto de avalúo, al

suponer que es necesario reponerlo por uno de características y condiciones similares

debidamente actualizado y deduciéndole la depreciación acumulada de acuerdo con la

vetustez y estado de conservación. Este método se utiliza preferencialmente para el avalúo

de construcciones, mejoras, maquinaria y equipo.

– Método de rentabilidad: Mediante el cual se determina el valor de un predio tomando

como base la renta neta y la tasa de interés o capitalización legal de la economía, en los

casos en donde se detecte que el inmueble produce renta, (apartamentos, locales, garajes,

etc.).



VIDA ÚTIL DE LOS

BIENES



Construcciones …



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