TINJAUAN YURIDIS TERHADAP KEABSAHAN PERJANJIAN

PENDAHULUAN OLEH DEVELOPER DALAM JUAL BELI PERUMAHAN

SECARA PRE PROJECT SELLING

SKRIPSI

Untuk Memenuhi Sabagai Persyaratan

Memperoleh Gelar Sarjana Hukum

Program Studi Ilmu Hukum

Disusun oleh :

VERA NITAPRADINA

NIM : 201510110311183

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

2019

TINJAUAN YURIDIS TERHADAP KEABSAHAN PERJANJIAN

PENDAHULUAN OLEH DEVELOPER DALAM JUAL BELI PERUMAHAN

SECARA PRE PROJECT SELLING

SKRIPSI

Untuk Memenuhi Sabagai Persyaratan

Memperoleh Gelar Sarjana Hukum

Program Studi Ilmu Hukum

Disusun oleh :

VERA NITAPRADINA

NIM : 201510110311183

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

2019

MOTTO

“Yakinlah bahwa diri kamu mampu untuk mengatasi segala hal dan selalu

optimis karena ketakutanlah yang membuat dirimu sulit”

KATA PENGANTAR

Alhamdulillahirabbil’alamin, dengan mengucapkan puji syukur kehadirat Allah

Subhanahuwata’ala yang telah memberikan rahmat dan hidayah-Nya, serta Sholawat

dan salam semoga senantiasa tercurahkan limpahkan kepada junjungan Nabi besar

kita Muhammad Sallahualaihiwasallam, keluarga, para sahabat dan pengikutnya.

Dengan penuh kesadaran diri, penulis mengetahui bahwasanya dalam porses

penulisan tugas akhir yang berjudul “Tinjauan Yuridis Terhadap Keabsahan

Perjanjian Pendahuluan Oleh Developer dalam Jual Beli Perumahan Secara Pre

Project Selling” terdapat banyak kendala dan hambatan, namun karena bantuan,

arahan, bimbingan serta rahmat dari Allah Subhanahuwata’ala sehingga segala

kesulitan yang penulis hadapi dapat teratasi dengan baik. Untuk itu, Penulis

menyampaikan segenap ucapan terima kasih kepada :

1. Terimakasih kepada kedua orang tua saya Sutiyo dan Sumarni atas segala doa

yang tidak henti diberikan kepada saya dan semua kasih sayang yang tiada tara

yang sangat membantu saya selama proses perkuliahan hingga akhirnya

mampu menyelesaikan penulisan tugas akhir ini. Segala bentuk usaha yang

saya lakukan tidak akan menjadi mudah tanpa ketulusan doa yang diberikan

Ayah dan Mama.

2. Terimakasih kepada Bapak Dr. Fauzan., M.Pd selaku Rektor Universitas

Muhammadiyah Malang.

3. Terimakasih kepada Bapak Dr. Tongat., S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas

Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.

4. Terimakasih kepada Bapak Wasis Suprayitno, S.H., M.Si., M.Hum selaku

dosen pembimbing I yang telah meluangakan waktu, tenaga, pikiran, saran, dan

masukan yang sangat berharga bagi saya selama proses penyusunan skripsi ini.

5. Terimakasih kepada Bapak Sofyan Arief, SH.,M.Kn. selaku dosen pembimbing

II yang telah meluangkan waktu, tenaga, pikiran, saran, dan masukan yang

sangat berharga bagi saya selama proses penyusunan skripsi ini.

6. Terimakasih kepada Bapak Wasis Suprayitno, S.H., M.Si., M.Hum selaku

Dosen wali penulis selama menempuh studi di Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Malang.

7. Terimakasih kepada Bapak dan Ibu Dosen Prodi Ilmu Hukum Universitas

Muhammadiyah Malang yang tidak dapat saya sebutkan satu persatu namanya

dalam skripsi ini. Terimakasih atas ilmu dan pengetahuan yang telah diberikan

kepada saya selama ini, semoga ilmu yang telah diberikan kepada saya dapat

bermanfaat di dunia dan akhirat.

8. Terimakasih kepada keluarga saya Vega fandy Kostrada, Esti Regina Maharani,

dan Desy Aprilia yang selalu memberikan doa, dukungan, semangat, dan

hiburan kepada saya dalam mengerjakan tugas akhir ini.

9. Terimakasih untuk teman-teman saya Nastiti Nalendra, Tilka Ulya Tiffany,

Grezya Setyaningarum, Puput Fitri, Retno ayu Briliantari, Aknes Intan Putri,

Lutfianna, mbak gea, mbak dini yang selalu ada bersama saya dalam suka dan

duka, dan memberikan semangat kepada saya untuk menyelesaikan tugas akhir

ini.

10. Dan terakhir, terimakasih untuk semua pihak yang telah membantu baik dalam

memberikan support dan dorongan untuk saya yang namanya tidak dapat

disebutkan satu-persatu, Terimakasih.

Semoga Allah subhanahuwata’ala membalas semua kebaikan dan ketulusan

yang sudah diberikan kepada saya. Penulis akan merasa senang jika terdapat kritik

dan saran yang membangun dari pembaca sehingga dapat membatu dalam

penyempurnaan penulisan ini hingga dapat memberikan manfaat bagi banyak hal

yang berhubungan dengan materi akademik Ilmu Hukum Universitas

Muhammadiyah Malang maupun Universitas lain dikemudian hari.

Malang, 11 Maret 2019

Vera Nitapradina

DAFTAR ISI

Lembar Cover……........................................................................................ i

Lembar Pengesahan.......................................................................................... ii

Surat Pernyataan……………………………………………………………... iii

Motto………………………………………………………………………… iv

Abstraksi......................................................................................................... v

Abstract........................................................................................................... vi

Kata Pengantar................................................................................................ vii

Daftar Isi......................................................................................................... viii

BAB I PENDAHULUAN............................................................................... 1

A. Latar Belakang.................................................................................... 1

B. Rumusan Masalah............................................................................... 9

C. Tujuan Penulisan................................................................................. 9

D. Manfaat Penelitian.............................................................................. 10

E. Kegunaan Penelitian........................................................................... 11

F. Metode Penelitian............................................................................... 11

G. Sistematika Penulisan......................................................................... 14

BAB II TINJAUAN PUSTAKA.................................................................... 17

A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian…………................................... 17

1. Macam-Macam Perjanjian….................................................... 17

2. Unsur-Unsur Perjanjian……........................................................ 18

3. Asas-Asas Perjanjian………........................................................ 18

4. Syarat Sah Perjanjian…………………………………………… 21

B. Tinjauan Umum Tentang Jual Beli..................................................... 31

1. Pengertian Perjanjian Jual Beli..................................................... 31

2. Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli.................................... 35

C. Tinjauan Umum Tentang Pengembang (Developer).......................... 39

1. Pengertian Pengembang (Developer).......................................... 39

2. Hak-Hak Pengembang (Developer).............................................. 42

3. Kewajiban Pengembang (Developer)…………………………... 43

4. Tanggung Jawab Pengembang (Developer)……………………. 45

D. Tinjauan Umum Tentang Perumahan ……………............................ 48

E. Tinjauan Umum Tentang Pre Project Selling……………………… 54

F. Tinjauan Umum Tentang Wanprestasi dan Perbuatan Melawan

Hukum……………………………………………………………….

54

1. Pengertian Wanprestasi………………………………………… 54

2. Bentuk Wanprestasi……………………………………………. 56

3. Hak Pembeli Terhadap Penjual Yang Wanprestasi……………. 57

4. Pernyataan Lalai……………………………………………… 57

5. Ganti Rugi……………………………………………………… 58

6. Pengertian Perbuatan Melawan Hukum………………………... 58

7. Unsur Perbuatan Melawan Hukum…………………………….. 59

8. Bentuk Pertanggung Jawaban …………………………………. 63

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN................................. 68

A. Gambaran Umum Perkembangan Perumahan..................................... 68

1. Fenomena Pasar Perumahan…………………............................. 68

2. Pertumbuhan Bisnis Properti…………………………………… 74

3. Kompetensi Perusahaan Properti……………………………….. 83

B. Keabsahan Perjanjian Pendahuluan Yang Dilakukan Secara Pre

Project Selling Antara Developer Dengan Pembeli Ditinjau

Berdasarkan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata……………………………………………..........................

85

C. Kekuatan Hukum Perjanjian Pendahuluan Apabila Developer 101

Wanprestasi.........................................................................................

BAB IV PENUTUP........................................................................................ 106

A. Kesimpulan..................................................................................... 106

B. Saran............................................................................................... 107

DAFTAR PUSTAKA..................................................................................... 110

LAMPIRAN…………………………………………………………………. 117

DAFTAR ISI LAMPIRAN

Surat Tugas TA..........................................................................................................

Kartu Kendali.............................................................................................................

Persetujuan Ujian TA dari pembimbing I & II..........................................................

Berita Acara Seminar.................................................................................................

DAFTAR PUSTAKA

BUKU

A. P. parlindungan (selanjutnya disebut A. P. Parlindungan-I), Komentar Atas

Undang-Undang Perumahan dan Permukian dan Undang-Undang Rumah

Susun, (Mandar Maju, Bandung, 1997).

A.Qirom Meliala, Pokok-pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya,

(Liberty : Yogyakarta,1985).

Abdulkadir Muhammad, Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan Perdagangan,

(Bandung : Citra Aditya Bakti).

Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen, (PT Raja

Grafindo Persada : Bandung, 2011).

B.Resti Nurhayati, Kisi Hukum Majalah FH Unika Soegijapranata (Unika :

Semarang, 2001).

C. Djemabut Blaang, Perumahan dan Permukiman sebagai Kebutuhan Pokok,

(Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 1986).

Gunawan Widjaja, Jual Beli, (PT Raja Grafindo Persada : Jakarta, 2004).

Hartono Supratikno, 1982, Aneka Perjanjian Jual Beli, Yogyakarta, Seksi Notariat

Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada.

Henry P. Panggabean, Penyalahgunaan Keadaan Sebagai Alasan untuk Pembatalan

perjanjian : Berbagai Perkembangan hukum Belanda. (Yogyakarta :

Kanisius).

Herlien Budiono, 2004, artikel “Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Mutlak” Majalah

Renovi , edisi tahun I, No. 10 Bulan Maret.

J. Niewenhuis, Pokok-Pokok Hukum Perikatan (penerjemah: Djasadin saragih ed,

fakultas Hukum Universitas Airlangga 1985).

J. satrio, Hukum Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (PT Citra Aditya Bakti :

Bandung, 2001).

J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Timbul dari Perjanjian, Buku 1, (Citra

Aditya Bakti : Bandung, 1995)

J.H. Nieuwenhuis, Hoofddstukken Verbintenissenrecht, terjemahan, Universitas

Airlangga, Surabaya, 1985.

Johannes Gunawan, Penggunaan Perjanjian standart dan Implementasinya Pada

Asas kebebasan Berkontrak, (Bandung : Universitas Katolik).

Kamaluddin Patradi, Pemberian Kuasa Dalam Praktek Perjanjian Pengikatan Jual

Beli Hak Atas Tanah , (Gamma Press : Yogyakarta, 2010)

Komariah, SH., M.Si., M.Hum, 2016, Hukum Perdata, UMM Press, Malang.

Komarudin, Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman, (Yayasan REI-

Rakasindo, Jakarta, 1997).

Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, (Alumni : Bandung, 1994)

Mariam Darus Badrulzaman, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Buku III

tentang Hukum Perikatan Dengan Penjelasan (Alumni : Bandung, 1983).

Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan (Dalam Rangka

Menyambut Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun), (PT.Citra Aditya Bakti :

Bandung, 2001).

Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, (Citra Aditya Bakti :

Bandung, 2001).

Moh. Hasan Wargakusumah, Analisis dan Evaluasi Hukum Undang-Undang No.4

Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, Badan Pembinaan

Hukum Nasional Departemen Kehakiman dan HAM RI Tahun 2003.

Muchtar Rudianto, Perjanjian Pengikatan Jual - Beli Sebagai Perjanjian

Pendahuluan, (Rajawali Press : Jakarta, 2010).

Munir Fuady, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), (Citra Aditya

Bakti : Bandung).

Munir Fuady, Perbuatan Melawan Hukum, (Citra Aditya Bakti : Bandung, 2002).

N.H.T. Siahaan, Hukum Konsumen Perlindungan Konsumen dan Tanggung Jawab

Produk (Panta Rei : Jakarta, 2005).

Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Pengantar Ilmu Hukum, (Kencana

Prenada Media : Jakarta, 2008).

Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum bagi Rakyat di Indonesia, (Surabaya :

Bina Ilmu,1998).

Purwahid Patrik, Dasar-dasar Hukum Perikatan, (Mandar Maju : Bandung, 1994).

R. Setiawan, Pokok-pokok Hukum Perikatan, (Bina Cipta : Bandung, 1979).

R. Subekti, Aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional, (Bandung: Citra Aditya Bakti,

1998)

Ridwan Khairandy, Hukum Kontrak Indonesia dalam Perspektif Perbandingan

(Bagian Pertama), FH UII Press, Yogyakarta, 2013.

Rosa Agustina et.al., Hukum Perikatan (Law of Obligations), (Pustaka Larasan :

Denpasar, 2012).

Salim HS, Hukum Kontrak:Teori & Teknik Penyusunan Kontrak, Cetakan I,(Sinar

Grafika : Jakarta, 2003)

Salim HS, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar Grafika, 2006.

Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, (Grasindo : Jakarta, 2000).

Sophar Maru Hutagalung, Kontrak Bisnis di ASEAN Pengaruh Sistem Hukum

Common Law dan Civil Law, (Sinar Grafika : Jakarta, 2013).

Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung : Citra Aditya Bakti)

Suharnoko. Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus. (Jakarta: Prenada Media,

2005).

Suparno Sastra M, Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, (ANDI Offset,

Yogyakarta, 2005).

Urip Santoso, Hukum Perumahan, (Jakarta:Kencana Prenadamedia Group, 2014)

Wirjono Prodjodikoro, Asas-asas Hukum Perjanjian,( Sumur Bandung, Cetakan VII,

: Bandung, 2004).

Yohanes Sogar Simamora, Penerapan Prinsip caveat Vendor sebagai sarana

perlindungan bagi Konsumen Perumahan di Indonesia, Universitas

Airlangga Surabaya, 1996.

Yusuf Shofie, Perlindungan konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya,

(Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 2000).

JURNAL

Agus Yudha Hernoko, Azas Proporsionalitas Sebagai Perwujudan Doktrin Keadilan

Berkontrak’ (2007) XII Perspektif, http://jurnal-perspektif.org, di akses pada

tanggal 29 Juni 2018.

Mahardini, Analisis Pengaruh Harga, Pendapatan, Lokasi, dan Fasilitas Terhadap

Permintaan Rumah Sederhana, http://eprints.undip.ac.id, di akses pada

tanggal 06 November 2018.

Paulus Aluk, Mempertanyakan Konsepsi Tanggung Gugat, http://business-

law.binus.ac.id/2016/05/31/mempertanyakan-konsepsi-tanggung-gugat/, di

akses pada tanggal 25 Desember 2018.

Seto Darminto, Perlindungan Hukum Pembeli penjualan satuan Rumah Susun secara

Pre Project Selling (Studi Kasus apartemen Dukuh Golf PT. Megacity

Development), Lib.ui.ac.id, Diakses Pada Tanggal 11 Maret 2019.

ARTIKEL

Amran Nukman HD, “Bidang Usaha yang Paling di Minati “,

http://www.rei.or.id/newrei/berita-properti-bidang-usaha-paling-

diminati.html, di akses pada tanggal 1 Maret 2019.

Asriman Tanjung, “Pertumbuhan Bisnis Properti”, Asriman.com, diakses pada

tanggal 1 maret 2019.

Badan Koordinasi Penanaman Modal, “Realisasi Penanaman Modal PMDN-PMA

Triwulan II dan Januari-Juni Tahun

2016”,http://www.bkpm.go.id/images/uploads/filesiaranpers/bahan-paparan-

IND-TWII2016, diakses pada tanggal 2 Maret 2019.

Badan Pusat Statistik, Ekonomi Indonesia Triwulan IV 2015 Tumbuh 5, 04 Persen

Tertinggi Selama Tahun 2015,

https://www.bps.go.id/pressrelease/2016/02/05/1267/ekonomi-indonesia-

triwulan-iv-2015-tumbuh-5-04-persen-tertinggi-selama-tahun-2015.html, di

akses pada tanggal 7 Maret 2019.

Badan Pusat Statistik, Sosial dan Kependudukan, Proyeksi Penduduk Menurut

Provinsi Tahun 2010-2035, Http://www.bps.go.id,

Badan Pusat Statistik, Sosial dan Kependudukan, Proyeksi Penduduk Menurut

Provinsi Tahun 2010-2035, http://www.bps.go.id, Diakses pada tanggal 2

Maret 2019.

Bank Indonesia, “Survei harga Properti Primer Kuartal II 2016”,

https://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/harga-properti-primer/Pages/SHPR-

Tw.II-2016.aspx, diakses pada tanggal 2 Maret 2019

Berita Satu,“Bank dan Pembiyaan Penyaluran KPR Belum Tumbuh Signifikan”,

https://www.beritasatu.com/bank-dan-pembiayaan/397282-penyaluran-kpr-

belum-tumbuh-signifikan.html, di akses pada tanggal 2 Maret 2019.

Colliers Internasional, “Jakarta Properti Market Report”, http://www.colliers.com, di

akses pada tanggal 2 Maret 2019 dalam artikel lamudi. co.id.

Dityasa H, “Pelonggaran LTV Beri Angin Segar ke BBC”,

https://investasi.kontan.co.id/news/pelonggaran-ltv-beri-angin-segar-ke-

bbca, diakses pada tanggal 2 Maret 2019

Estu Suryowati, “Pertumbuhan ekonomi Kuartal 2016”,

https://money.kompas.com/read/2016/08/05/103327626/pertumbuhan.ekono

mi.kuartal.ii.2016.capai.5.18.persen, diakses pada tanggal 2 maret 2019.

Evita Tania,“Memasarkan Properti di Era Digital“,

http://www.rei.or.id/newrei/berita memasarkan-properti-di-era-digital.html,

diakses pada tanggal 1 Maret 2019

Ida Ayu Putri Saraswati, Analisis Kebijakan bank Indonesia Tentang Loan To Value

Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero). Tbk Cabang Singaraja, Vol. 4

No. 1 Tahun 2014, ejournal.undiksha.ac.id, diakses pada tanggal 7 Maret

2019.

Inapex, “Industri Properti Awal 2019 Diprediksi Kembali Menggeliat”,

https://inapex.co.id/industri-properti-awal-2019-diprediksi-kembali-

menggeliat/, diakses pada tanggal 6 Maret 2019.

Katadata, “2018, Jumlah Penduduk Indonesia Mencapai 265 Juta Jiwa“,

https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2018/05/18/2018-jumlah-

penduduk-indonesia-mencapai-265-juta-jiwa, diakses pada tanggal 7 Maret

2019.

Nurul Nafi Ariyani, “Perubahan Market Behavior Pergerakan Industri Properti”,

http://www.rei.or.id/newrei/berita-perubahan-market-behaviour--pergerakan-

industri-properti.html diakses pada tanggal 1 Maret 2019.

Pengampunan Pajak, “Properti dan Logam Mulia Bisa Jadi Pilihan Investasi untuk

Tampung

Dana Repatriasi”,https://pengampunanpajak.com/2016/08/12/properti-dan-

logam-mulia-bisa-jadi-pilihan-investasi-untuk-tampung-dana-repatriasi/,

diakses pada tanggal 2 Maret 2019

Pusat Pengelolaan dana Pembiayaan Perumahan, Pusat Pengelolaan dana

Pembiayaan Perumahan yang merupakan satuan kerja Non Eselon dibawah

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan rakyat yang sebagaiman

memiliki tugas utama untuk menyalurkan dan mengelola dana investasi

pemerintah untuk pembiayaan perumahan bagi rakyat, http://ppdpp.id/, di

akses pada tanggal 7 Maret 2019.

Sakina Rakhma, “Suku Bunga Acuan BI Turun Jadi 5 Persen, Apa Dampaknya?”,

https://money.kompas.com/read/2016/09/23/153834126/suku.bunga.acuan.bi

.turun.jadi.5.persen.apa.dampaknya, diakses pada tanggal 2 Maret 2019.

Sulaiman Sumawinata,“Pengembang: Pertumbuhan Industri Properti Memprihatinkan”,

https://finance.detik.com, diakses pada tanggal 1 Maret 2019.

Surya, “Banyak Orang Tertipu Promosi Rumah Bersubsidi di Mojokerto”,

http://suryamalang.tribunnews.com/2018/10/17/banyak-orang-tertipu-

promosi-rumah-bersubsidi-di-mojokerto, di akses pada tanggal 11 Maret

2019.

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan

Kawasan Permukiman

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang

Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.