PETA ZONA NILAI TANAH ( ZNT )

LATAR BELAKANGTanah merupakan aset yang memiliki manfaat ekonomi dan sosial bagi orang atau badan yang memilikinya,

Saat ini nilai tanah merupakan informasi penting yang sangat dibutuhkan oleh masyarakat, baik terkait dengan pajak atas properti (PBB, BPHTB, PPh Final), tanah sebagai agunan kredit, lelang tanah, asuransi properti, pembebasan tanah, merger perusahaan dan berbagai tujuan lain yang terkait dengan nilai tanah,

Selama ini penilaian tentang tanah didasarkan pada Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang kurang akurat dan tidak transparan berdasarkan nilai administratif (para penjual dan pembeli menghindari beban pajak, tidak tersedianya data atau informasi harga transaksi atau nilai pasar),

*

LATAR BELAKANGDalam prakteknya terjadi distorsi terhadap kaidah penilaian (subyektif) karena dalam prakteknya dipengaruhi oleh politik lokal, kemampuan masyarakat (ability to pay PBB),

Diberlakukannya UU No.28 Th2009 ttg. Pajak Daerah dan Redistribusi Daerah, Bab II Psl. 2 Jenis pajak Kab./Kota terkait BPHTB pengaturannya diserahkan ke Pemerintah Daerah; yg nantinya menggunakan indikator zona nilai tanah dalam penghitungan BPHTB;

Padahal pembuatan peta Zona Nilai Tanah (ZNT) mudah dibuat dan mengacu pada nilai pasar (harga sebenarnya),

Peran organisasi Ikatan Surveyor Indonesia (ISI) yang dipandang sangat besar dan sangat penting yang diharapkan dalam pengembangan dan mensosialisasikan Peta ZNT, diharapkan ISI menjadi garda terdepan dalam mengusung dan merekomendasikan dalam pembuatan landasan hukumnya, yaitu dalam tingkatan undang-undang, yakni Undang Undang Zona Nilai Tanah (ZNT) di Indonesia.*

PENGERTIAN ISTILAH & DEFINISINilai, konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai;

Nilai Pasar, estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti dalam suatu transaksi bebas ikatan, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan;

Nilai Tanah, permukaan bumi, di daratan maupun di bawah air, termasuk ruang di atas maupun di bawahnya, dalam batas-batas tertentu termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya;

Zona Nilai Tanah, beberapa bidang tanah yang berdekatan/berbatasan dan memiliki karakteristik yang serupa dalam satu zona nilai yang sama;

Nilai Properti, nilai tanah berikut nilai seluruh benda-benda (buatan manusia) yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada diatas, dan di bawah permukaan tanah dimaksud;*

*PP 13 TAHUN 2010, Tentang jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada BPN-RI ( Pasal 16 )Surat Deputi Bidang Survei, Pengukuran dan Pemetaan No. 136/S/D.1/III/2010, tgl. 28 Maret 2010Tentang Tata cara Penerapan Nilai Tanah Untuk Menentukan Tarif Sesuai PP No. 13 / 2010Surat Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi Jawa Tengah No. 5530/7-33.200/XII/2010Tentang Optimalisasi Hasil Survei Potensi Tanah Untuk Menentukan Tarif Sesuai PP No. 13/2010Per Pres No. 10 tahun 2006,Tentang Badan Pertanahan Nasional ;Per Ka BPN No. 3 Tahun 2006, Tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pertanahan Nasional;Per Ka BPN No. 4 Tahun 2006, Tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan;

DASAR HUKUM

FAKTA-FAKTA DI LAPANGAN & PERMASALAHANPasar tanah/properti di Indonesia tidak transparan, perbedaan harga di lapangan antara NJOP (sebagai rujukan semua aspek pertanahan) dengan nilai/harga pasar nyata (Market Value) mendorong tidak sehatnya ekonomi nasional Potensial Lost penerimaan negara dari pajak tanah/properti;

Belum adanya lembaga pengelola nilai tanah dan nilai aset pertanahan yang kompeten, profesional, independen, dan adil (fair);

Nilai aset negara atas tanah baru mencerminkan nilai buku/perolehan;

Belum bakunya sistem penilaian tanah dan properti (pasar tanah dan perolehan nilai tanah);

Belum adanya informasi tanah yg lengkap, up-to date dan mudah diakses oleh masyarakat;*

FAKTA-FAKTA DI LAPANGAN & PERMASALAHAN

Belum ada standar harga pasar tanah; untuk referensi penyelesaian sengketa pada pengadaan tanah untuk kepentingan umum;

Belum adanya instansi pemerintah yang menyediakan informasi nilai tanah/properti yang mencerminkan nilai pasar yang berlaku;

Belum adanya instansi Pemerintah yang menyediakan informasi nilai non pasar (non Market), Tanah/properti dan kawasan, dan nilai sumberdaya tanah untuk berbagai kebutuhan (ganti rugi pengadaan tanah, dsb) harus dilihat/dinilai dari aspek Nilai Pasar, Nilai Bukan Nilai Pasar, dan Nilai Ekonomi Sumber Daya Lingkungan

*KANTOR PAJAK

MASALAH-MASALAH YANG TERKAIT ERAT DENGAN NILAI TANAH POTENSI KEHILANGAN PENERIMAAN DARI BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN ( BPHTB )Menggunakan nilai tanah yang mengacu pada akta jual beli atau NJOP (yang seringkali berada jauh di bawah nilai pasar), akan menimbulkan potensi kehilangan penerimaan dari BPHTB.

2. POTENSI KEHILANGAN PENERIMAAN DARI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB ) Menggunakan nilai tanah yang mengacu NJOP (yang seringkali berada jauh di bawah nilai pasar), akan menimbulkan potensi kehilangan penerimaan dari PBB.*

TAHAPAN PEMBUATAN PETA ZNTPersiapan; Survey Pendahuluan;Survey Lapangan dan wawancara responden;Pengolahan dan Analisis data tekstual dan spasial;Alur Pelaksanaan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah (ZNT)*

TAHAPANNYA :Menyiapkan Citra Satelite /Foto Udara / Peta Garis/Peta BidangData administrasi, data jalan, data sungaiSemua dlm Proyeksi TM3Menggunakan software aplikasi ZNT berbasis Arc View & Arc GIS.

*PEMBUATAN ZONA AWAL

PEMBUATAN ZONA AWALZona-zona awal peta ZNT menggunakan aplikasi ZNT BPN dengan tampilan citra satelit quickbird yang sudah dideliniasi menurut penggunaan tanah, administrasi dll serta penyebaran sampel diharapkan bisa memudahkan surveyor di lapangan dalam pelaksanaan survei dan sebaran nilai tanah di suatu wilayah dengan cepat dan akurat.*

PEMBUATAN ZONA AWAL (ZOOM IN)Zona-zona awal peta ZNT menggunakan aplikasi ZNT BPN dengan tampilan citra satelit quickbird.*

Klasifikasi Zona Nilai Tanah dibagi menjadi 8 interval, Pilih interval yang mewakili nilai tanah di wilayah tersebut :*KLASIFIKASI ZONA NILAI TANAHNilai hitungan standar deviasi: Nilai terendah = 1.000.000 Nilai tertinggi = 3.000.000S = (Nt Nr)/8S : besar selang.Nt : Nilai tanah tertinggi dibulatkan ke atas pada nilai ratusan ribu/ jutaanterdekat.Nr : Nilai terendah dibulatkan kebawah pd nilai puluhan ribu/ratusan ribu terdekat.

No. KelasInterval Zona Nilai Tanah1Nr s/d (Nr+S)2(Nr+S) s/d (Nr+2S)3(Nr+2S) s/d (Nr+3S)4(Nr+3S) s/d (Nr+4S)5(Nr+4S) s/d (Nr+5S)6(Nr+5S) s/d (Nr+6S)7(Nr+6S) s/d (Nr+7S)8(Nr+7S) s/d (Nr+8S)

Hitung Kembali Hitungan ZNT, sampai memenuhi syarat Standar Deviasi 0-30%Pembuatan Legenda Peta ZNTTool Legenda ZNT*MENGHITUNG STANDAR DEVIASI

PETA ZNT ( ZOOM IN )Zona-zona dalam peta ZNT dikelompokkan dalam 8 interval dengan aturan gradasi pewarnaan yang diharapkan bisa memudahkan pengguna peta untuk memahami sebaran nilai tanah di suatu wilayah dengan cepat.*

No. Nilai Tanah11 s/d 1.250.00021.250.000 s/d 1.500.00031.500.000 s/d 1.750.00041.750.000 s/d 2.000.00052.250.000 s/d 2.500.00062.500.000 s/d 2.750.00072.750.000 s/d 3.000.0008> 3.000.000

N J O P vs NILAI DALAM PETA ZNTDALAM KEGIATAN PENGADAAN TANAH Kondisi asimetrik tentang nilai pasar, memungkinkan masyarakat diekploitasi oleh pihak-pihak yang tidak bertanggungjawab. Perbedaan yang besar antara NJOP dengan nilai pasar, membuka peluang negosiasi yang berlarut-larut dan berujung pada konflik*

PELAKSANAAN PETA ZNT DI PROVINSI JAWA TENGAHPembuatan Peta Zona Nilai Tanah hingga tahun 2011 yang telah lengkap pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di Provinsi Jawa Tengah sejumlah 20 Kab./Kota, sbb;*

KONTRIBUSI PENILAIAN TANAH DALAM PEMBANGUNAN EKONOMIInformasi nilai tanah merupakan suatu bagian yang penting dalam pembangunan ekonomi, mengingat banyak sekali kegiatan pembangunan ekonomi yang bergantung pada informasi nilai tanah dalam pelaksanaannya sehingga diperlukan informasi nilai tanah yang akurat untuk mengoptimalkan penerimaan negara;Beberapa kegunaan dari nilai tanah, terkait dengan penerimaan negara adalah sebagai berikut :Referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan dan properti;Bagi NJOP; nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil;Referensi dalam penetapan nilai gantirugi dalam pengadaan tanah;(PerPres No.36 TH 2005 junto No.65 TH 2006; Tim/Lembaga Penilai Tanah)Referensi dalam menentukan penerimaan negara bukan pajak (PNBP) untuk setiap kegiatan pertanahan;Piranti monitoring: nilai dan pasar tanah;Sebagai bagian layanan publik informasi pertanahan;Referensi pengambilan keputusan spasial; perencanaan tata ruang kota, perencanaan pembangunan yang mengalihkan fungsi lahan, penataan pemukiman, konsolidasi tanah, dsb.*

CONTOH: PETA ZNT*

PENENTUAN LOKASI OBJEK PERALIHAN HAK302.851; 726.920Lokasi objek peralihan hak didaratkan di atas peta citra/ peta foto / peta pendaftaran tanah dengan panduan koordinat yang diambil saat inspeksi/ pengecekan lapang*

KUTIPAN PETAZ N T( INFORMASI NILAITANAH )*Kutipan surat ukur ini, disuperinforcekan dengan Peta ZNT kemudian akan muncul harga nilai tanahnya.

*JENIS DAN TARIF PELAYANAN PNBP ( Psl. 15 & 16) YG BERKAITAN DNG ZONA NILAI TANAH, meliputi pelayanan:

Pendaftaran tanah untuk pertama kali a. Keputusan Perpanjangan Hak Atas Tanah untuk HGU, HGB, atau HP berjangka waktu; dan b. Keputusan Pembaharuan Hak Atas Tanah untuk HGU, HGB, atau HP berjangka waktu.

Perhitungan Tarif ;

rumus T = (2 x Nilai Tanah) + Rp.100.000,- PENJELASAN ATAS PP NO.13 TAHUN 2010TENTANG JENIS PNBP PADA BADAN PERTANAHAN NASIONAL.

*Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah berupa Pelayanan Pendaftaran Pemindahan Peralihan Hak Atas Tanah untuk Perorangan dan Badan Hukum

Perhitungan Tarif ;

rumus : T = 1 ( Luas tanah x Nilai Tanah) + Rp.50.000,-Keterangan : nilai tanah = Luas tanah x zona nilai tanah misal = 200 m2 x Rp. 2.000.000,- = Rp. 400.000.000,-

PENJELASAN ATAS PP NO.13 TAHUN 2010TENTANG JENIS PNBP PADA BADAN PERTANAHAN NASIONAL.Contoh :T = 1 ( 200 x Rp.2.000.000) + Rp.50.000,- = 400.000 + 50.000 = 450.000

*Mei : 665 bidangJuni : 903 bidangJuli: 1.270 bidangAgustus: 1.061 bidangSeptember: 952 bidang Jumlah: 4.851 bidangJUMLAH PERMOHONAN INFORMASI NILAI TANAH DI KANTOR PERTANAHAN SUKOHARJO TAHUN 2011PNBP dari Pelayanan informasi nilai tanah (Rp. 50.000/ bidang) = 4.851 bidang x Rp. 50.000/ bidang= Rp. 242.550.000,- (selama 5 bulan)

NILAI DALAM AKTA JUAL BELI vs NILAI DALAM PETA ZNTContoh kasus: nilai dalam akta jual beli = Rp. 119.101/ m2 nilai pasar menurut peta ZNT = Rp. 240.000/ m2*

POTENSI PENINGKATAN PENERIMAAN DARI BPHTBKetika terjadi jual beli tanah (peralihan hak atas tanah) seluas 600 m2 : BPHTB = 5 % x ((NJOP x Luas Tanah)-NPOPTKP)) ) Ket : NPOTKP (Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) = Rp. 60.000.000,- Dengan menggunakan peta ZNT, penerimaan dari BPHTB atas satu bidang tanah tersebut bisa ditingkatkan sebesar 632,9 %Potensi besarpeningkatan penerimaan daerah*

Menurut Akta jual beliMenurut Peta ZNTSelisih%Nilai tanah per m2Rp. 119.101Rp.240.000Nilai tanah totalRp. 71.460.600Rp. 144.000.000BPHTBRp. 573.030Rp. 4.200.000Rp. 3.626.970632,9 %

PENUTUPPenilaian tanah merupakan hal penting untuk mewujudkan informasi nilai tanah yang akurat dan mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya;

Informasi nilai tanah ini selanjutnya mempengaruhi keberhasilan dalam pembangunan ekonomi;

Mengingat banyak sekali kepentingan ekonomi yang tergantung dari informasi nilai tanah seperti pengumpulan pendapatan negara melalui sektor perpajakan, peran mediasi bank dalam mengumpulkan dan menyalurkan dana dari dan ke masyarakat, asuransi, pembebasan tanah/pengadaan tanah untuk pembangunan dan berbagai aktivitas ekonomi lainnya;

Dalam penentuan nilai tanah perlu dilakukan prosedur penilaian yang sesuai dengan kaidah penilaian yang benar dan ditindaklanjuti dengan rangkaian pengujian yang dilakukan dimaksudkan untuk mendapatkan hasil penetapan nilai tanah yang baik dan memberikan rasa adil bagi masyarakat.

SARAN :

Agar organisasi ISI yang dipandang sangat penting dalam pengembangan dan mensosialisasikan Peta ZNT, diharapkan menjadi garda terdepan dalam mengusung dan merekomendasikan dalam pembuatan landasan hukumnya, yaitu dalam tingkatan undang-undang, yakni Undang Undang Zona Nilai Tanah (ZNT) di Indonesia.*

S E K I A N&

**