PENILAIAN INVESTASI
96
PENILAIAN INVESTASI Suatu program capital budgeting atau rencana investasi yang baik membutuhkan beberapa langkah yang perlu dilakukan dalam proses pengambilan keputusan. Langkah-langkah tersebut adalah : 1) Penelitian dan penemuan adanya peluang investasi; 2) Pengumpulan data; 3) Evaluasi dan pengambilan keputusan; 4) Revaluasi dan penyesuaian. 1 Pendahuluan
-
Upload
aswin-pratama -
Category
Documents
-
view
2.869 -
download
12
Transcript of PENILAIAN INVESTASI
PENILAIAN INVESTASI
Suatu program capital budgeting atau rencana investasi yang baik
membutuhkan beberapa langkah yang perlu dilakukan dalam proses pengambilan
keputusan. Langkah-langkah tersebut adalah :
1) Penelitian dan penemuan adanya peluang investasi;
2) Pengumpulan data;
3) Evaluasi dan pengambilan keputusan;
4) Revaluasi dan penyesuaian.
Prosedur Capital Budgeting atau Rencana Investasi
1
Pendahuluan
PENILAIAN INVESTASI
Capital Budgeting atau Rencana Investasi dapat dilakukan oleh investor sendiri
maupun dengan menggunakan jasa dari Biro Konsultan. Namun laporan studi
2
PengembanganIde
PengumpulanData
PengambilanKeputusan Hasil
AkuntansiPembelanjaan
Teknik
PenentuanProbabilitas
PenentuanUlang
Probabilitas
Revaluasi
PENILAIAN INVESTASI
kelayakan yang disusun oleh Biro Konsultan belum menjamin bahwa investasi dalam
proyek yang dimaksud pasti berhasil. Hal ini berkaitan erat dengan asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penyusunan Feasibility Study.
Kelemahan-kelemahan yang sering dijumpai dalam laporan kelayakan dari suatu
proyek/investasi antara lain :
a. Dalam menganalisa pasar, proyeksi permintaan sering dilakukan atas dasar
permintaan potensial (potential demand), seharusnya dari permintaan efektif
(effective demand).
b. Akibat dari kekurangan data, maka proyeksi disusun terlalu optimis, baik biaya
maupun pemasaran.
c. Pengambilan keputusan atas pemberian kredit investasi pada umumnya
memakan waktu, sehingga studi kelayakan yang diajukan ke bank sudah out of
date atau kadaluwarsa.
3
Penilaian Kelayakan Investasi dilihat dari Aspek Keuangan
PENILAIAN INVESTASI
Suatu investasi merupakan pengadaan barang-barang modal dan atau jasa yang
diperlukan untuk pelaksanaan suatu proyek baik proyek baru, rehabilitasi,
modernisasi, ataupun ekspansi, penelitian dan pengembangan. Lebih luas lagi suatu
investasi dapat diartikan sebagai penanaman baru ke dalam masyarakat untuk
menghasilkan suatu barang dan atau jasa. Kredit yang diberikan untuk membiayai
suatu investasi disebut Kredit Investasi.
Penilaian kelayakan investasi ini mempunyai ciri-ciri sebagai berikut :
a. Dana yang tertanam dalam modal investasi lebih lama dari pada untuk
membiayai modal kerja.
b. Pengembalian pinjaman investasi berasal dari proceeds atau net cash in flow,
yaitu laba bersih ditambah dengan penyusutan.
c. Risiko lebih tinggi karena dana yang tertanam dalam jangka panjang.
d. Jaminan utama dari proyek yang dibiayai dalam bentuk barang modal.
4
PENILAIAN INVESTASI
Keberhasilan pemberian pinjaman untuk keperluan investasi tidak terlepas dari
keberhasilan proyek yang dibiayainya. Suatu proyek dikatakan berhasil apabila
proyek tersebut mampu memperoleh hasil yang cukup sehingga dapat hidup dan
berkembang serta bermanfaat, baik untuk bank, investor maupun masyarakat.
Penilaian kelayakan atas suatu investasi, pada hakekatnya bertujuan untuk
mengetahui sampai seberapa jauh RISIKO yang mungkin timbul atas dana yang
diinvestasikan. Oleh karena itu dilihat dari aspek keuangan, investasi dalam suatu
proyek harus profitable : dalam arti proyek tersebut dapat menghasilkan
keuntungan, sehingga mampu mengembalikan pokok pinjaman beserta bunganya.
5Beberapa Permasalahan
PENILAIAN INVESTASI
Masalah utama dalam penilaian aspek keuangan terhadap kelayakan investasi
adalah :
a. Bagaimana meneliti rencana pembiayaan investasi yang telah tersusun.
b. Sampai sejauh mana investasi tersebut dari aspek keuangan (cash flow)dapat
memperoleh hasil yang cukup, sehingga mampu mengembalikan dana yang
tertahan, membayar kembali pinjaman dan bunganya.
6
PENILAIAN INVESTASI
Secara garis besar, biaya/pengeluaran untuk investasi tersebut dapat
dikelompokkan menjadi 4 unsur, yaitu :
a. Pengeluaran Fisik
Merupakan pengeluaran untuk pengadaan barang, misalnya tanah, bangunan,
mesin-mesin, alat pengangkutan, inventaris, dan lain-lain. Biaya physik ini sendiri
dibedakan menjadi :
- Import Content, yaitu pengeluaran-pengeluaran untuk barang-barang yang
harus diimpor dari luar negeri.
- Local Content, yaitu pengeluaran untuk barang-barang yang dapat diperoleh di
dalam negeri.
b. Pengeluaran Nonfisik
Merupakan pengeluaran untuk biaya perizinan, biaya notaris, biaya konsultan,
biaya tenaga kerja selama masa konstruksi dan biaya non barang lainnya.
7
PENILAIAN INVESTASI
c. Bunga dalam Masa Konstruksi (IDC)
Merupakan pengeluaran untuk pembayaran bunga selama masa pembangunan
proyek (Interest During Construction). Sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia,
bunga masa konstruksi ini diatur sebagai berikut :
- bagi perusahaan baru dapat dimasukkan dalam biaya proyek; dengan
perkataan lain dapat diberikan kredit investasi.
- bagi perusahaan yang sudah berjalan dan kredit investasi dipergunakan
dalam rangka perluasan/rehabilitasi serta perusahaan dinilai mampu, maka
bunga yang dimaksud harus dibayar efektif oleh nasabah.
d. Pengeluaran untuk masa Trial Run
Merupakan seluruh biaya yang diperlukan untuk mengadakan percobaan hasil
produksi sebelum perusahaan melakukan produksi komersial.
8Hal - hal lain yang perlu diperhatikan dalam rencana pembiayaan investasi adalah :
PENILAIAN INVESTASI
a. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek tertentu.
b. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing) yang
didasarkan pada prioritas atau tidaknya proyek yang akan dilaksanakan.
c. Adanya sumber pembiayaan lain diluar kredit bank dan dana sendiri.
9
Beberapa Teknik Untuk Mengukur Kelayakan Suatu Investasi Dilihat Dari Aspek Keuangan
PENILAIAN INVESTASI
a. Metode Pay Back Period
Pay Back Period adalah periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan “proceed” atau “net cash inflow”.
Sesudah pay back period tersebut dihitung, maka tahap berikutnya adalah
membandingkan pay back period dari investasi yang diusulkan tersebut dengan
“maximum pay back period” yang dapat diterima. Apabila pay back period dari
investasi yang diusulkan lebih pendek daripada umur proyek, maka rencana
investasi tersebut dapat dikatakan viable. Sebaliknya kalau lebih panjang, maka
rencana investasi tersebut tidak viable.
Contoh 1 :
Nilai investasi suatu proyek sebesar Rp. 10.000.000,00.
10
PENILAIAN INVESTASI
Umur proyek 5 tahun.
Pola cash flow dari proyek tersebut adalah sebagai berikut :
Tahun Cash Inflow
1
2
3
4
5
Rp. 5.000.000,00
Rp. 5.000.000,00
Rp. 2.000.000,00
Rp. 1.000.000,00
Rp. 500.000,00
Payback Period = 2 tahun.
Cara menghitung adalah :
Nilai investasi (Rp.
10.000.000,00)
11
PENILAIAN INVESTASI
Cash inflow tahun ke-1 Rp. 5.000.000,00________________
(Rp.
5.000.000,00)
Cash inflow tahun ke-2 Rp. 5.000.000,00
_________________
0
=============
Umur proyek 5 tahun, payback period yang dibutuhkan hanya 2 tahun. Jadi
dengan menggunakan metode ini, maka proyek viable untuk dibiayai.
12
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 2 :
Suatu proyek membutuhkan biaya investasi sebesar Rp. 10.000.000,00. Umur
proyek 5 tahun. Pola cash flow sebagai berikut :
Tahun Cash Inflow
1
2
3
4
5
Rp.
2.000.000,00
Rp.
2.000.000,00
Rp.
2.000.000,00
Rp.
6.000.000,00
Rp.
6.000.000,00
13
PENILAIAN INVESTASI
Perhitungan Payback Period :
Nilai investasi (Rp. 10.000.000,00)
Cash inflow Tahun ke-1 Rp. 2.000.000,00
_________________
(Rp. 8.000.000,00)
Tahun ke-2 Rp. 2.000.000,00
_________________
(Rp. 6.000.000,00)
Tahun ke-3 Rp. 2.000.000,00
_________________
(Rp. 4.000.000,00)
Tahun ke-4 Rp. 6.000.000,00
14
PENILAIAN INVESTASI
_________________
Surplus Rp. 2.000.000,00
=============
Cash inflow untuk tahun ke-4 Rp. 6.000.000,00 dibutuhkan untuk menutup
payback period pada tahun keempat cukup dibutuhkan waktu :
4.000.000
X 12 bulan = 8 bulan. 6.000.000
Jadi payback period = 3 tahun 8 bulan. Dan masih lebih pendek dari umur proyek.
Dengan demikian proyek layak untuk dibiayai. Cash flow sesudah masa payback
period tercapai, diabaikan.
15
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 3 :
Suatu investasi dan apabila pada cash flow yang diharapkan sama, sebagai
berikut :
Tahun Nilai Investasi Cash Flow Tahunan
1 Rp. 12.000.000,00 0
2 4.000.000
3 4.000.000
4 4.000.000
5 4.000.000
16
PENILAIAN INVESTASI
Payback period = Rp. 12.000.000 / Rp. 4.000.000 = 3 tahun
Apabila cash flow tidak seragam, maka digunakan perhitungan payback period
sebagai berikut :
Nilai investasi misalnya Rp. 20.000.000,00.
Tahun Nilai Investasi
(Rp. 000)
Cash Flow
(Rp. 000)
Cash Flow
Kumulatif
(Rp. 000)
0 20.000 0 0
1 8.000 8.000
2 6.000 14.000
17
PENILAIAN INVESTASI
3 4.000 18.000
4 2.000 20.000
5 2.000 22.000
Payback period = 4 tahun.
Contoh 4 :
Tahun Nilai Investasi
(Rp. 000)
Cash Flow
(Rp. 000)
Cash Flow
Kumulatif
(Rp. 000)
0 0 0
1 Rp. 13.000 5.000 5.000
2 5.000 10.000
3 5.000 15.000
4 5.000 20.000
18
PENILAIAN INVESTASI
Karena sifatnya cash flow seragam, maka payback period dapat dihitung :
Rp. 13.000 / 5.000 = 2,6 tahun.
======
Kelebihan metode Payback Period :
1. Konsepnya mudah untuk dimengerti.
2. Mudah dihitung.
3. Menekankan segi likuiditas.
4. Interpretasi secara terang/jelas.
Kelemahan-kelemahan prinsipiil metode ini adalah :
1. Metode ini mengabaikan proceed yang diperoleh setelah masa payback
period tercapai.
2. Metode ini mengabaikan “time value of money”.
19
PENILAIAN INVESTASI
b. Metode Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) dimaksudkan untuk mengukur nilai bersih dari proyek
setelah jangka waktu tertentu dari pelaksanaan proyek. Net Present Value
adalah selisih antara cash inflow dengan cash outflow. Untuk menghitung NPV,
maka cash flow / proceed harus didiskontokan atas dasar biaya modal (cost of
capital) atau rate of return yang diharapkan, NPV dapat dirumuskan sebagai
berikut :
n CIFt - COFt
NPV =
20
PENILAIAN INVESTASI
t = 0 (1+i)t
atau
n NCFt
NPV = t = 0 (1+i)i
NPV = Net Present Value
CIFt = Cash Inflow
COFt = Cash Outflow
i = tingkat bunga
t = tahun
n = jangka waktu proyek
NCF = Net Cash Inflow
= CIF – COF
NPV > 0 = Proyek bermanfaat
21
PENILAIAN INVESTASI
NPV < 0 = Proyek tidak bermanfaat
Dalam evaluasi suatu proyek, bilamana NPV > 0, berarti proyek mempunyai
manfaat / keuntungan yang lebih besar dari jumlah pengorbanan (investasi) yang
dikeluarkan.
Bilamana NPV = 0, maka pada tingkat discount rate yang diperhitungkan
besarnya manfaat / keuntungan sama besarnya dengan tingkat pengorbanan.
Sedangkan bilamana NPV < 0, berarti besarnya pengorbanan lebih besar dari
manfaat / keuntungan yang diperoleh. Jadi proyek tidak layak untuk dibiayai.
Contoh 1 :
22
PENILAIAN INVESTASI
Suatu usulan proyek untuk pembelian mesin dengan harga Rp. 250 juta. Umur
mesin 5 tahun. Depresiasi menggunakan metode garis lurus. Rate of return yang
diminta sebesar 20%. Estimasi laba setiap tahun : Asumsi bahwa anda telah
menyusun rugi laba proforma untuk lima tahun. Rugi laba proforma sebagai
berikut :
T A H U N
1 2 3 4 5
Penjualan 120 600 1.480 1.000 400
Harga pokok penjualan 72 360 888 600 240Laba kotor 48 240 592 400 160Biaya penjualan 6 30 74 50 20Biaya administrasi umum 12 60 148 100 40Penyusutan 50 50 50 50 50Biaya bunga (diabaikan)
----------------------------------------------------------------------------Laba bersih sebelum pajak (20) 100 320 200 50P a j a k 50 160 100 25
23
PENILAIAN INVESTASI
----------------------------------------------------------------------------Laba bersih 50 160 100 25
Cash Flow :Laba bersih 50 160 100 25Penyusutan 50 50 50 50 50
----------------------------------------------------------------------------Cash Flow 50 100 210 150 75
======================================
Perhitungan Net Present Value :
Tahun NCIF DF 20% P.V
1 50 .8333 41.6652 100 .6944 69.4403 210 .5787 121.5274 150 .4823 72.3455 75 .4019 30.143
Total Present Value 335.120Biaya Investasi 250.000
Net Present Value + 85.120=======
24
PENILAIAN INVESTASI
Atas dasar perhitungan dengan menggunakan metode Net Present Value, maka
usulan proyek tersebut layak untuk dibiayai karena menghasilkan NPV = Rp.
85.120,00.
======
Contoh 2 :
Sebuah proyek (A) dilaksanakan dalam jangka waktu 7 tahun dengan nilai
investasi sebesar Rp. 1.300 juta yang dilakukan dalam dua tahap, yaitu :
- tahun 0 : Rp. 800 juta
- tahun 1 : Rp. 500 juta
Biaya operasional yang dikeluarkan tiap tahun rata-rata Rp. 300 juta. Dari hasil
penanaman modal tersebut mendapatkan hasil sebesar :
- tahun 1 : Rp. 100 juta
- tahun 2 : Rp. 200 juta
25
PENILAIAN INVESTASI
- tahun 3 s.d 7: rata-rata Rp. 1.000 juta.
Bila diperhitungkan discount rate sebesar 15%, berapakah NPV proyek tersebut ?
Perhitungan NPV dengan menggunakan Tabel berikut :
TahunCash Outflow Manfaat/
Cashinflow
Netbenefit
Disc.Rate
(15%)
NetPresentValueInv. Biaya Jumlah
0 800 - 800 - - 800 1.000 - 800
1 500 300 800 100 - 700 0.8696 - 609
2 - 300 300 200 - 100 0.7561 - 76
3 - 300 300 1.000 + 700 0.6575 + 460
4 - 300 300 1.000 + 700 0.5718 + 400
5 - 300 300 1.000 + 700 0.4972 + 348
26
PENILAIAN INVESTASI
6 - 300 300 1.000 + 700 0.4323 + 303
7 300 300 1.000 + 700 0.3759 + 263
1.300 2.100 3.400 5.300 + 1.900 - + 289
Annualized Net Present Value
Bilamana nilai manfaat bersihnya (net benefit / net cash flow) besarnya tiap
tahun adalah sama (konstan), maka dapat digunakan perhitungan berdasarkan
nilai anuited-nya.
Contoh 3 :
Sebuah perusahaan (B) dengan perkembangan net cash flow-nya sebagai berikut :
Tahun Net Cash Discount Present Annuity Present
27
PENILAIAN INVESTASI
FlowFactor(10%)
ValueFactor(10%)
Value
12345
2.0002.0002.0002.0002.000
0.9090.8260.7510.6830.621
1.8181.6531.5031.3661.242
--
3.791--
--
7.582--
10.000 - 7.582 - 7.582
Nilai sekarang bersih anuited dari proyek (B) dapat dihitung sebagai
berikut :
NPVa = (2.000) x (3,791)
= 7.582,00
28
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 4 :
Proyek (C) dengan nilai investasi sebesar Rp. 10.000 juta dan menghasilkan rata-
rata pendapatan tiap tahun Rp. 4.000 juta untuk selama 6 tahun. Proyek tersebut
diproyeksikan tidak mempunyai nilai sisa (salvage value) pada akhir tahun.
Bilamana diinginkan rate of return 16%, berapa NPV dari proyek (C) tersebut ?
6 4.000NPV = - 10.000
t = 1 (1 + 0,16)6
29
PENILAIAN INVESTASI
= (4.000) (3,6847) - (10.000)
= 4.739,00
Atau dapat dibuat tabel berikut :
Tahun
Cash Flow
DF 16%
P.V
0 - 10.000 1,000 - 10.000
1-6 + 4.000 3,6847 + 14.739
NPV = 4.739
30
PENILAIAN INVESTASI
======
Gambaran dari proyek (C) dilihat dari berbagai tingkatan discount rate mulai dari
0% sampai dengan 40% adalah sebagai berikut :
31
PENILAIAN INVESTASI
Tabel tersebut di atas secara grafis dapat digunakan sebagai berikut :
32
PENILAIAN INVESTASI
33
Metode Benefit and Cost Ratio (BCR)
PENILAIAN INVESTASI
Yang dimaksud dengan “benefit” dalam hal ini adalah present value daripada dana-
dana yang mampu dihimpun oleh proyek yang dimaksud. Sedangkan yang merupakan
“cost” adalah biaya proyeknya atau present value dari pengeluaran dana / modal yang
dilaksanakan. Dengan demikian BCR atau profitability index tidak lain adalah
perbandingan antara present value dari dana yang dihimpun disatu pihak dengan
biaya proyek di lain pihak.
BCR =
34
Pl = Profitability Index
CIF = Cash Inflow
COF = Cash Outflow
t = Jangka waktu
i = Tingkat bunga
PENILAIAN INVESTASI
Hubungan NPV dan BCR
Hubungan antara NPV dan BCR (atau PI) beserta tingkat rate of return yang
diharapkan adalah sebagai berikut :
N P V B C R Expected Return
Negatif
Nol (0)
Positif
< 1
= 1
> 1
Dibawah harapan
Sesuai dengan
harapan
Lebih besar dari
yang
diharapkan
35
PENILAIAN INVESTASI
Contoh :
Tiga buah proyek A, B, dan C dengan gambaran sebagai berikut :
Proyek A Proyek B Proyek C
PV outflow
PV inflow
- 10.000
+ 10.281
- 30.000
+ 32.040
- 18.000
+ 19.742
Manakah proyek yang peringkatnya lebih baik ?
N P V B C R Peringkat
Proyek A
Proyek B
Proyek C
281
2.040
1.742
1,028
1,068
1,096
3
2
1
36
PENILAIAN INVESTASI
IRR adalah merupakan rate of return atas investasi bersih suatu proyek pada jangka
waktu tertentu. IRR menunjukkan tingkat discount rate yang diperhitungkan pada
tingkat NPV = 0, dengan demikian IRR dapat dirumuskan sebagai berikut :
IRR = NPV = 0
=
37
Internal Rate of Return ( IRR )Internal Rate of Return ( IRR )
PENILAIAN INVESTASI
Dalam mencari IRR, dapat dilakukan dengan mencoba-coba (trial and error) atau
mencari tingkat discount rate yang mendekati hasil NPV = 0 atau tingkat discount rate
yang menghasilkan NPV positif dan NPV negatif yang perbedaannya terkecil. Atas dasar
pertimbangan tersebut, maka dapat diperhitungkan tingkat IRR dengan perhitungan
formula berikut :
i1 = tingkat bunga rendah
i2 = tingkat bunga tinggi
38
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 1 :
Suatu perusahaan ingin mempertimbangkan perluasan kemampuan usahanya dari
produksi yang ada. Nilai investasi yang dibutuhkan mencapai kapasitas ekstra tersebut
sebesar Rp. 7.000.000.000,00.
Rate of return yang diharapkan 12%. Estimasi net cash flow dengan asumsi umur
proyek 6 tahun adalah sebagai berikut :
Tahun
Net Cash Inflow
(Rp. jutaan)
1
2
3
4
5
6
2.000
2.000
2.000
2.000
1.000
1.000
39
PENILAIAN INVESTASI
Pada tahun keenam diasumsikan nilai residu (salvage value = 0). Hitunglah Net Present Value dan IRR !
Tahun
N C F(Rp. 000)
PV Factors
12%
PV(Rp 000)
PV Factors
13%
PV(Rp 000)
1
2
3
4
5
6
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
1.000.000
1.000.000
3,037
0,567
0,507
6.074000
567.000
507.000
2,974
0,543
0,480
5.948.000
543.000
480.000
Total Present Value 7.148.000
6.971.000
40
PENILAIAN INVESTASI
Project Cost 7.000.000
7.000.000
Net Present Value 148.000 29.000
148.000IRR = 12% = (13 – 12) ------------- % = 12,84% 177.000Contoh 2 :
Dengan menggunakan contoh perhitungan yang ada dalam Tabel 6, maka dapat kita
hitung tingkat IRR sebagai berikut :
TahunNet
BenefitDF 15% P V DF 25% P V
01234
- 800- 700- 100+ 700+ 700
1,0000,86960,75610,65750,5718
- 800- 609- 76+ 460+ 400
1,00000,80000,64000,51200,4090
- 800- 560- 64+ 358+ 287
41
PENILAIAN INVESTASI
567
+ 700+ 700+ 700
0,49720,43230,3579
+ 348+ 303+ 263
0,32770,26210,2097
+ 229+ 183+ 147
+ 1.900 + 289 - 220
Dengan menggunakan formula perhitungan tersebut, dapat dihitung tingkat IRR dari proyek A sebagai berikut :
NPV1
IRR = i1 + -------------------- (i2 - i1)(NPV1 - NPV2)
289= 15 + ---------------------- (25 - 15)
289 - ( - 220)
= 15 + 5,67
= 20,67%
42
PENILAIAN INVESTASI
IRR = Internal Rate of Return
NPV1 = Net Present Value (1)
NPV2 = Net Present Value (2)
i = Discount factor
Dalam pemilihan suatu proyek pertimbangan atas dasar NPV dan IRR perlu dilihat
secara menyeluruh berdasarkan tingkat discount faktor yang akan dipertimbangkan
atau “return” yang diharapkan akan diperoleh.
Contoh 3 :
Pemerintah telah mengalokasikan dana sebesar Rp. 1 milyar yang dapat digunakan
untuk mendirikan proyek A atau B dengan kondisi sebagai berikut :
43
Hubungan NPV, Net B/C dan IRR
PENILAIAN INVESTASI
- Proyek A selesai untuk 1 tahun dan akan memberikan benefit pada akhir tahun
kesatu sebesar Rp. 1,5 milyar.
- Proyek B selesai untuk jangka waktu 2 tahun dengan memberikan benefit pada
akhir tahun kedua sebesar Rp. 1.7 milyar.
Proyek mana yang akan dipilih bilamana diperhitungkan tingkat discount rate sebesar
10% ?
Kalau tingkat risiko yang harus dapat di-cover (tingkat bunga modal, inflasi)
diperkirakan sebesar 25% proyek mana yang menguntungkan ? Dalam hal ini perlu
dipergunakan cross over discount rate, yaitu dalam posisi proyek dengan tingkat NPV
dan Net B/C yang sama pada suatu tingkatan discount rate tertentu. Kembali pada contoh tersebut di
muka, maka gambarannya adalah sebagai berikut :
DiscountRate (%)
NPVProyek A
NPVProyek B
PerbandinganNPV-B / NPV-A
0510
500429364
700542405
1,401,261,11
44
PENILAIAN INVESTASI
13.315202530354050
324304250200154111
710
324285181
886
negatifnegatifnegatif
1,00 titik0,94 cross over0,720,440,04negatifnegatifnegatif
Dari tabel tersebut, dapat digambarkan secara grafik titik cross over pada tingkat
discount rate sebesar 13,3% sebagai berikut :
45
PENILAIAN INVESTASI
Kembali pada pertanyaan di atas, yaitu untuk tingkat discount rate sebesar 10% proyek
yang menguntungkan adalah proyek B, dan bilamana tingkat risiko yang diperhitungkan
adalah sebesar 25%, maka proyek yang menguntungkan adalah Proyek A.
46
PENILAIAN INVESTASI
4. Umur Investasi
Yang dimaksud dengan umur investasi dalam hal ini adalah perkiraan sampai
beberapa lama investasi tersebut dapat berproduksi (menghasilkan).
Umur proyek tersebut biasanya dibedakan atas :
a. Umur Ekonomis : biasanya ditentukan atas perkiraan sampai kapan proyek secara
ekonomis masih dapat berproduksi. Jadi lebih ditekankan pada masalah efisiensi.
b. Umur Teknis : lebih melihat dari segi kenyataan sampai kapan investasi tersebut
secara teknis dapat digunakan untuk berproduksi, terlepas dari masalah efisiensi
atau tidaknya.
Dalam kaitannya dengan menghitung viabilitas investasi, dasar penentuan umur
investasi yang digunakan adalah umur ekonomis untuk keperluan intern perusahaan
(bukan untuk keperluan pajak).
47
PENILAIAN INVESTASI
5. Dana Yang Dapat Dihimpun (Proceed)
Besarnya dana yang dapat dihimpun pada dasarnya terdiri dari dua unsur pokok,
yaitu :
a. Pendapatan setelah pajak (Net Income After Tax).
b. Biaya-biaya tidak tunai (Non Cash Expenses) seperti misalnya biaya penyusutan
aktiva tetap, amortisasi, dan lain-lain.
Untuk keperluan tersebut, terlebih dahulu harus disusun proyeksi perhitungan laba-rugi
(projected income statement).
Perhitungan viabilitas investasi yang telah diuraikan dalam bab terdahulu, hanya
dimaksud untuk menentukan apakah bank bersedia memberikan kredit atau tidak,
apabila proyek viable berarti dapat dilanjutkan dengan pembiayaan bank. Namun
48
Besarnya Kredit Yang Dapat
Diberikan
Besarnya Kredit Yang Dapat
Diberikan
PENILAIAN INVESTASI
sebaliknya, apabila proyek tidak viable sebaiknya bank tidak membiayainya. Jadi
perhitungan viabilitas tersebut tidak dimaksudkan untuk menentukan besarnya kredit
investasi yang dapat diberikan. Adapun besarnya kredit investasi yang dapat diberikan
akan ditentukan oleh beberapa faktor, antara lain :
a. Besarnya dana yang diperlukan untuk investasi dalam proyek
Yang dimaksud dengan dana yang diperlukan untuk investasi tersebut adalah
semua biaya yang diperlukan untuk membangun proyek yang dimaksud sampai
siap untuk beroperasi, termasuk pengeluaran-pengeluaran untuk keperluan masa
percoban.
49
PENILAIAN INVESTASI
b. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen
proyek tertentu
Sesuai dengan ketentuan kredit investasi tidak dapat diberikan untuk pembelian
kendaraan, alat-alat / investaris kantor, pembangunan rumah-rumah pegawai,
gedung-gedung dan barang-barang lain yang tidak secara langsung diperlukan
untuk proyek.
c. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing)
Besarnya penyertaan nasabah (self financing) akan ditentukan oleh prioritas atau
tidaknya proyek yang diusulkan serta golongan kredit investasinya.
d. Adanya sumber pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana
sendiri
Sesuai dengan ketentuan, nasabah dari suatu bank yang kredit investasinya belum
lunas, tidak boleh mendapat kredit dari pihak lain tanpa persetujuan terlebih dahulu
dari bank pemberi kredit investasi yang bersangkutan, kecuali kredit yang lazim
50
PENILAIAN INVESTASI
dalam kegiatan perdagangan. Dengan demikian yang dimaksud sumber
pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana sendiri tersebut adalah berupa
pembiayaan dari luar negeri yang umumnya terjadi proyek AID, dimana untuk
import-content lazimnya dibiayai dengan kredit luar negeri tersebut. Apabila terjadi
hal yang demikian, maka maksimal kredit investasi yang dapat diberikan oleh bank
adalah jumlah biaya proyek setelah dikurangi bagian self financing nasabah dan
pembiayaan dari sumber lain tersebut.
Sebagai contoh, misalnya :
- Total biaya proyek = Rp. 500
juta
- Ketentuan penyediaan self financing = 20%
- Kredit luar negeri = Rp. 150
juta
- Maksimal kredit investasi yang dapat diberikan :
Rp. 500 juta - (Rp. 100 juta + Rp. 150 juta) = 250 juta
51
PENILAIAN INVESTASI
Apabila bank sudah sampai pada kesimpulan bersedia untuk memberikan fasilitas
kredit investasi dan besarnya kredit sudah ditentukan, maka masalah pokok selanjutnya
adalah menetapkan persyaratan-persyaratan kredit yang telah disetujui.
Di antara sekian banyak persyaratan yang ditetapkan, maka penetapan skala
penarikan maupun skala pelunasan merupakan masalah penting yang perlu
diperhatikan.
a. Skala Penarikan
Masalah penting yang harus diperhatikan di dalam menetapkan skala penarikan
adalah bahwa skala penarikan harus sesuai dengan kebutuhan pembangunan
proyek. Sehubungan dengan hal tersebut, perlu disusun rencana pembangunan
proyek yang menggambarkan tahap-tahap pengeluaran uang baik untuk
52
Skala Penarikan dan Skala
Pelunasan
PENILAIAN INVESTASI
pengeluaran lokal, pengadaan barang melalui impor, pengeluaran untuk tenaga
kerja dan jasa lainnya, maupun untuk kebutuhan masa trial run. Jadi yang
dimaksudkan dengan rencana pembangunan dalam hal ini bukanlah semata-mata
terdiri dari tahap-tahap pembangunan physik, tetapi meliputi pula tahap-tahap
pengeluaran uang bagi proyek yang bersangkutan dan biasanya tahap-tahap
pengeluaran uang tidak selalu sama dengan tahap perkembangan physik proyek,
karena sebelum terpasang pada proyek, biasanya nasabah sudah melakukan
pengeluaran-pengeluaran uang baik untuk pembelian bahan-bahan, tenaga kerja,
jasa dan sebagainya. Oleh karena itu, dalam meneliti rencana pembangunan, ada 2
hal yang harus diperhatikan dan dijadikan titik-tolak dalam menetapkan skala
penarikan, yaitu saat pengeluaran dan besarnya pengeluaran pada setiap tahapan.
b. Skala Pelunasan
Skala pelunasan adalah daftar yang memuat rencana pelunasan suatu pinjaman
baik pelunasan hutang pokok maupun hutang bunga. Untuk dapat menyusun skala
pelunasan tersebut, terlebih dahulu perlu disusun apa yang disebut Proyeksi
53
PENILAIAN INVESTASI
Penerimaan dan Pengeluaran Kas (Projected Cash Flow). Selain project income
statement, minimal selama masa laku kredit investasi tersebut. Penyusunan
projected cash flow biasanya dapat dilakukan dengan berbagai cara atau bentuk,
namun biasanya secara garis besarnya dapat dibagi dalam 3 sektor, yaitu :
Proyeksi Penerimaan
Proyeksi penerimaan biasanya disusun berdasarkan atas pendapatan setelah
pajak dan biaya-biaya noncash seperti penyusutan, amortisasi dan sebagainya.
Jumlah tersebut adalah merupakan dana yang dapat dihimpun.
Apabila diperkirakan ada penerimaan-penerimaan lain seperti penjualan aktiva
tetap dan sebagainya, harus dimasukkan pula dalam sektor ini.
Proyeksi Pengeluaran
Dalam sektor ini dimasukan proyeksi pengeluaran-pengeluaran perusahaan di
luar biaya operasional yang sudah dimasukkan dalam projected income
statement. Namun apabila tidak memungkinkan untuk memproyeksikan
pengeluaran-pengeluaran tersebut, maka cukup apabila dicadangkan saja
54
PENILAIAN INVESTASI
berdasarkan prosentase tertentu dengan memperhatikan debt service ratio
yang wajar. Debt service ratio adalah perbandingan antar dana terhimpun
dengan dana yang diperuntukkan bagi pelunasan.
Dalam praktek, seringkali terjadi penunggakan-penunggakan pembayaran oleh
nasabah, apabila semua dana yang terhimpun dipergunakan untuk pelunasan,
karena umumnya perusahaan juga mempunyai pengeluaran-pengeluaran lain di
luar pengeluaran untuk pelunasan kredit. Oleh karena itu tidak semua dana
yang dapat dihimpun harus digunakan untuk pelunasan kredit.
Rencana Pelunasan Kredit (Pokok dan Bunga)
Selisih antara proyeksi penerimaan dengan proyeksi pengeluaran setelah
ditambah dengan saldo awal kas, akan merupakan dana yang tersedia untuk
pelunasan (hutang dan bunga).
55
PENILAIAN INVESTASI
Atas dasar projected cash flow tersebut kepada nasabah, perlu dibuatkan daftar /
skala pelunasan tersendiri yang dipakai sebagai dasar atau pegangan, baik bagi bank
maupun nasabah dalam mengikuti pelaksanaan pelunasan kredit. Untuk itu daftar /
skala pelunasan tersebut harus dilampirkan pada Perjanjian Kredit (PK) yang
ditandatangani bersama antara bank dengan nasabah dan sekaligus merupakan bagian
yang tidak terpisahkan dari persetujuan kredit.
56
PENILAIAN INVESTASI
Projected income statement merupakan proyeksi laba rugi yang disusun atas dasar
rencana usaha yang ingin dicapai. Pada dasarnya penyusunan proyek ini tidak berbeda
dengan penyusunan laba rugi namun lebih singkat (ringkas).
57
Projected Income Statement
PENILAIAN INVESTASI
LATIHAN
1. Ada 4 proyek A, B, C, dan D yang masing-masing jumlah investasi dan estimasi
ROR yang berbeda-beda sebagai berikut :
Nama Proyek
Jumlah investasi
Yang diperlukanEstimasi
ROR
A
B
C
D
Rp. 600 juta
Rp. 500 juta
Rp. 300 juta
Rp. 700 juta
15%
17%
18,5%
19%
58
PENILAIAN INVESTASI
2. Jika cost of capital sebesar 18%, maka usulan proyek yang
feasible adalah :
a. proyek A
b. proyek B
c. proyek C
d. proyek C dan proyek D.
3. Proyek A Proyek B
Present value of net cash flows Rp. 650 juta Rp. 500 juta
Initial cash outlay Rp. 500 juta Rp. 450 juta
Net present value Rp. 150 juta Rp. 50 juta
Profitability index 1,3
1,11
59
PENILAIAN INVESTASI
Sesuai dengan data tersebut di atas, maka usulan proyek
a. A ditolak. b. B ditolak. c. A dan B ditolak. d. A dan B
diterima.
4. Jika NPV positif sebesar Rp. 15 juta dari interest rate 17%, dan NPV negatif Rp. 2
juta dari interest 19%, maka besarnya IRR adalah :
a. 17,76%
b. 18,76%
c. 19,76%
d. 16,76%
60
PENILAIAN INVESTASI
5. Suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran
investasi dengan menggunakan net cash flow, disebut :
a. net present value
b. internal rate of return
c. accounting rate of return
d. payback
6. Profitability index dapat dihitung dengan cara membandingkan antara present
value dari proceeds dengan :
a. net sales.
b. Gross sales.
c. EBIT.
d. Nilai investasi.
61
PENILAIAN INVESTASI
7. Jika anda akan mempertimbangkan 3 jenis usulan proyek dengan data
sebagai berikut :
Proyek
In. Investme
nt
Cash Flow
Thn. 1 Thn. 2 Thn. 3 Thn. 4 Thn. 5
A
B
C
55.000
53.200
54.120
16.021
16.249
15.388
16.021
16.249
15.388
16.021
16.249
15.388
16.021
16.249
15.388
16.021
16.249
15.388
Target Rate of Return on Equipment 12% untuk setiap jenis, maka apabila
menggunakan metode IRR, proyek mana yang akan dipilih ?
a. Proyek A.
b. Proyek B.
62
PENILAIAN INVESTASI
c. Proyek C.
8. Dengan menghitung NPV, IRR dan Payback Period dari cash flow dan kedua proyek
berikut, nama yang anda pilih, apabila target rate of return sebesar 15% ?
ProyekIn.
InvestmentThn. 1 Thn. 2 Thn. 3 Thn. 4
XY
127.000140.000
45.00040.000
45.00052.000
45.00050.000
55.00060.000
a. Proyek X
b. Proyek Y
63
PENILAIAN INVESTASI
9. Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan untuk membeli 3 buah peralatan
baru (mutually exclusive equipment). Initial outlay dan net cash flow after tax
sebagai berikut :
Proyek
In. Investment
Expected Cash Flow
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
1
2
3
Rp. 8.000
Rp. 8.200
Rp. 7.900
Rp. 2.000
Rp. 2.500
Rp. 2.220
Rp. 6.000
Rp. 5.400
Rp. 5.700
Rp. 2.000
Rp. 2.300
Rp. 1.825
Dengan menggunakan NPV Criterion, dan target rate 14%, proyek mana yang anda
pilih ?
a. Proyek 1.
b. Proyek 2.
c. Proyek 3.
64
PENILAIAN INVESTASI
d. Semua proyek ditolak.
10. Suatu perusahaan ingin memperluas product line. Investasi pada tahun 0
diperkirakan Rp. 700 juta, dan tahun 1 sebesar Rp. 1 milyar.
Estimasi cash flow tahun 2 Rp. 250.000.000,00
tahun 3 Rp. 300.000.000,00
tahun 4 Rp. 350.000.000,00
tahun 5 – 10 Rp. 400.000.000,00
Apabila Rate of Return yang diminta 15%, maka net present value
a. Positive Rp. 117.675.000,00
b. Negative Rp. 117.675.000,00
c. Negative Rp. 107.675.000,00
d. Positive Rp. 107.675.000,00
65
PENILAIAN INVESTASI
LEMBARAN JAWABAN
Nomor 7 :
Proyek A :
NPV = Rp ……………………… + Rp …………………….. X
………………………………
= Rp …………………….. + Rp ……………………..
= ………………………….
NPV = …………………… berarti IRR = …………………………..%
Proyek B :
NPV = Rp …………………….. + Rp …………………….. X
………………………………
66
PENILAIAN INVESTASI
= Rp …………………….. + Rp ……………………..
= Rp ……………………..
NPV dengan DF ……………………%
NPV = Rp ……………………. + Rp ……………………. X
………………………………
= Rp ……………………. + Rp …………………….
= Rp …………………….
IRR = ……………….% + …………………….. X …………………….
= ……………… % + …………………….. %
= ……………… %
Proyek C :
NPV = Rp …………………… + Rp ………………. X ………………..
= Rp …………………… + Rp ……………….
= Rp ……………………
67
PENILAIAN INVESTASI
NPV dengan discount factor …………… %
NPV = Rp …………………… + Rp ………………. X …………………
= Rp …………………… + Rp ……………….
= Rp ……………………
IRR untuk proyek C :
IRR = …………………….. % + …………………….. X ………………………
%
= …………………….. % + …………………….. %
= …………………….. %
68
PENILAIAN INVESTASI
Ranking pengambilan keputusan :
Proyek
I R R Target RR Keputusan I Ranking Keputusan
A
B
C
…… %
…… %
…… %
………. %
……… %
………. %
……………….
……………..
……………..
…………………………
………………………..
………………..
Proyek “Y”
Tahun Cash Flow DF … % P V DF …. % PV
0
1
2
(Rp ……….)
(Rp ……….)
……………
……………
……………
(Rp …………)
(Rp ………...)
…………
…………
…………
(Rp ………..)
(Rp ….…….)
(Rp ………..)
69
PENILAIAN INVESTASI
3
4
(Rp ……….)
(Rp ……….)
(Rp ……….)
……………
……………
(Rp …………)
(Rp ………...)
(Rp …………)
………..
…………
(Rp ………..)
(Rp ………..)
NPV (Rp …………)
(Rp ………..)
IRR = ………….. % + ……………… X …………….. %
= ………….. % + ……………… %
= ………….. %
Payback Period :
Total Project Cost (Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun I ……………………………………….
(Rp ………………………………..)
70
PENILAIAN INVESTASI
cash Flow Tahun II ……………………………………….
(Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun III ……………………………………….
Kelebihan Rp ………………………………….
Tahun ketiga = ………… / ………….. X …………… bulan = ………….. bl (…….
bulan).
Payback Period= …………… tahun.
Metrik Keputusan :
71
PENILAIAN INVESTASI
Proyek
NPV I R R Payback Period Keputusan
X
Y
Rp ……………
Rp ……………
……… %
……… %
…. tahun …. bulan
…. tahun
………………
………………
Nomor 8 :
Perhitungan NPV, IRR, dan Payback Period
Proyek “X”
72
PENILAIAN INVESTASI
Tahun Cash Flow DF … % P V DF …. % PV
0
1-4
4
(Rp ……….)
(Rp ……….)
(Rp ……….)
……………
……………
……………
(Rp …………)
(Rp ………...)
(Rp …………)
…………
…………
…………
(Rp ………..)
(Rp ….…….)
(Rp ………..)
NPV (Rp …………)
NPV (Rp ………..)
IRR = …….. % + ………….. X …………….. %
= …….. % + ….…….… X …………….. %
= ……………………… %
Payback Period :
Total Project Cost (Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun I ……………………………………….
73
PENILAIAN INVESTASI
(Rp ………………………………..)
cash Flow Tahun II ……………………………………….
(Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun III ……………………………………….
Kelebihan Rp ………………………………….
Tahun III = ………… / ………….. X …………… bulan = ………….. bl (…….
bulan).
Payback Period= …………… tahun.
Metrik Keputusan :
74
PENILAIAN INVESTASI
Proyek
NPV I R R Payback Period Keputusan
X
Y
Rp ……………
Rp ……………
……… %
……… %
…. tahun …. bulan
…. tahun
………………
………………
Nomor 9 :
Proyek 1
Tahun
Cash Flow
DF … % P V
0
1
2
3
(Rp ……….)
(Rp ……….)
(Rp ……….)
……………
……………
……………
(Rp …………)
(Rp ………...)
(Rp …………)
75
PENILAIAN INVESTASI
(Rp ……….)
……………
(Rp …………)
NPV (Rp …………)
Proyek 2
Tahun Cash Flow DF … % P V
0123
(Rp ……….)(Rp ……….)(Rp ……….)(Rp ……….)
……………………………………………………
(Rp …………)(Rp ………...)(Rp …………)(Rp …………)
NPV (Rp …………)
Proyek 3
Tahun Cash Flow DF … % P V
0123
(Rp ……….)(Rp ……….)(Rp ……….)(Rp ……….)
……………………………………………………
(Rp …………)(Rp ………...)(Rp …………)(Rp …………)
NPV (Rp …………)
76
PENILAIAN INVESTASI
Keputusan :
Tiga usulan proyek di …………………………………….. karena menghasilkan NPV
………………………..
Nomor 10 :
Tahun
Cash Flow DF … % P V
01234
5 - 10
Rp ………..…..…..(Rp
………………...)Rp
………………….Rp ………….
……...Rp ………….
……...Rp ………….
……...
………………………………………………………………………………
Rp ……..….………
( …………….……...)
…………….……...
…………….……...
…………….……...
…………….……...
77
PENILAIAN INVESTASI
NPV ( …………….……...)
*) PV anuity ……………. %, …………….. tahun…………….
……...
PV anuity …………… %, tahun ……….. s/d ……………
…………….……...
…………….……...
78
RANGKUMAN
PENILAIAN INVESTASI
Pada bagian ini khusus membahas alternatif metode penilaian investasi. Metode yang
diterapkan antara lain payback period, net present value, internal rate of return, dan
benefit cost ratio. Payback period untuk menentukan jumlah tahun yang dibutuhkan
untuk menutup nilai investasi yang tertanam dalam proyek. Kriteria diterimanya apabila
payback period lebih pendek dari umur proyek. Proyek ditolak jika payback period lebih
lama dari umur proyek. Metode ini mempunyai kelemahan, yaitu tidak
mempertimbangkan cash flow yang diterima setelah masa payback period tercapai.
Dengan demikian tidak cocok jika metode ini digunakan sebagai ukuran profitabilitas.
Metode ini juga mengabaikan time value of money. Untuk melengkapi kriteria investasi,
digunakan metode net present value (NPV), yaitu selisih antara proposal present value
dari net cash in flow dengan biaya investasi atau initialcash out flow. Bila NPV 0 atau
lebih, maka proyek diterima dan jika kurang dari 9 proyek ditolak. NPV menunjukkan
nilai potensi kenaikan nilai perusahaan bila proyek diterima. IRR merupakan discount
rate yang sama jumlahnya dengan present value dari net cash in flow yang diharapkan
terhadap initial cash outflow. Jadi pada saat itu NPV sama dengan 0. Bila net cash flow
79
PENILAIAN INVESTASI
tidak seimbang, maka IRR dicari dengan cara coba-coba. IRR lebih besar dari rate of
return yang diminta, proyek diterima.
80
