ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN KEMBALI …/Analisis... · 4.3.1.6 Kriteria Penilaian...

i

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI

PEMBANGUNAN KEMBALI PASAR GADING

KOTA SURAKARTA

Analysis on the Investment of Pasar Gading Reconstruction in Surakarta City

SKRIPSI

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana

Pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Sebelas Maret

Surakarta

Disusun oleh :

S U P A R D I

I 0 1 0 2 1 1 9

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2010

ii

LEMBAR PERSETUJUAN SKRIPSI



KOTA SURAKARTA


SKRIPSI

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana

Pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Sebelas Maret

Surakarta

Disusun oleh :

S U P A R D I

I 0 1 0 2 1 1 9

Telah disetujui dan dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran

Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Persetujuan Dosen Pembimbing

Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II

Ir. Siti Qomariyah, M.Sc Fajar S Handayani, S.T , M.T

NIP. 19580615 198501 2 001 NIP. 19750922 199903 2 001

iii



KOTA SURAKARTA


SKRIPSI

Disusun Oleh :

S U P A R D I

I 0 1 0 2 1 1 9

Telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Universitas Sebelas Maret pada hari

Selasa, 27 April 2010.

1. Ir. Siti Qomariyah, M.Sc ---------------------------

NIP. 19580615 198501 2 001

2. Fajar Sri Handayani, S.T, M.T ---------------------------

NIP. 19701212 200003 2 001

3. Ir. Adi Yusuf Muttaqien, M.T ---------------------------

NIP. 19581127 198803 1 001

4. Ir. Delan Soeharto, M.T ---------------------------

NIP. 19481210 198702 1 001

Mengetahui, Disahkan,

a.n. Dekan Fakultas Teknik UNS Ketua Jurusan Teknik Sipil

Pembantu Dekan I Fakultas Teknik UNS

Ir. Noegroho Djarwanti, MT Ir. Bambang Santosa, MT

NIP. 19561112 198403 2 007 NIP. 19590823 198601 1 001

iv

MOTO Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang.

(QS. Al-Fatihah : 1) Jangan kita selalu bangga &jumawa akan perbuatan baik dan keberhasilan

kita, tapi instropeksi serta perbaikilah kegagalan dan dosa-dosa kita.

(Radib A S)

PERSEMBAHAN

Syukur Alhamdulillah kupanjatkan kepada Allah SWT atas segala nikmat dan

cinta kasih sayang-Nya kepada hamba. Dengan segala hormat dan penuh terima

kasih serta kerendahan hati kupersembahkan skripsi ini untuk :

Ibu dan Bapak : terima kasih atas segala doa, bimbingan, pengorbanan

serta kesabaran mencintai dan menyayangi putramu ini.

Mas Dodo, mas Jabang (Tardi) dan mas Raji beserta keluarga-keluarganya : terima

kasih atas dukungannya selama ini.

Adikku Susi dan Ponakan2ku Esa, Nuha, Ridho, Sadam dan Azizah. : keceriaan

kalian membawa angin tersendiri dalam hidupku.

Sandra, Wawan, Robbi & All of civil ’02 UNS familly : inilah perjuangan kita

dan jangan lupa bersyukur & terima kasih untuk semuanya tetap semangat

tetap maju ke depan.

Semua keluarga besarku : terima kasih atas segala doa restumya.

Cinta’q yang selalu mendampingiku &menyayangiku.

Semua yang tak bisa disebutkan satu persatu : terima kasih atas support dan

dukungannya.

v

KATA PENGANTAR

Puji syukur dipanjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya,

sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi dengan judul “Analisis Kelayakan Investasi

Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta ”.

Penulisan skripsi ini merupakan salah satu syarat yang harus ditempuh guna meraih gelar Sarjana

Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Melalui

penyusunan skripsi ini mahasiswa diharapkan mampu mempunyai daya analisis yang tajam serta

membantu memperdalam ilmu yang telah diperoleh selama masa kuliah.

Pada kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih kepada: Ir. Siti Qomariyah, M.Sc selaku

Dosen Pembimbing I skripsi, Fajar Sri Handayani, S.T. M.T selaku Dosen Pembimbing II skripsi,

dan semua pihak yang telah membantu dalam penyusunan skripsi ini yang tidak dapat penulis

sebutkan satu per satu

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih banyak kekurangan,

sehingga masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, kritik dan saran demi perbaikan ini sangat

diharapkan.

Akhir kata semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi kita semua dan bagi mahasiswa

Teknik Sipil pada khususnya.

Surakarta, April 2010

Penulis

vi

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL i

HALAMAN PERSETUJUAN ii

HALAMAN PENGESAHAN iii

MOTTO DAN PERSEMBAHAN iv

ABSTRAK v

ABSTRACK vi

KATA PENGANTAR vii

DAFTAR ISI viii

DAFTAR TABEL xiii

DAFTAR GAMBAR xv

DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL xvi

DAFTAR LAMPIRAN xviii

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah 1

1.2 Rumusan Masalah 2

1.3 Batasan Masalah 2

1.4 Tujuan Penelitian 3

1.5 Manfaat Penelitian 3

1.6 Kerangka Pikir 4

BAB 2 LANDASAN TEORI

2.1 Tinjauan Pustaka 5

2.2 Dasar Teori 6

2.2.1 Pengertian Studi Keleyakan 6

2.2.2 Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan 6

2.2.3 Aspek Studi Kelayakan 7

2.2.4 Analisa Keuangan (finansial) dalam Studi Kelayakan 8

2.2.5 Analisa Ekonomi dalam Studi Kelayakan 9

2.2.6 Rumus atau persamaan yang digunakan 9

2.3 Besaran-besaran Fisik Gedung 11

2.4 Besaran Tekno Ekonomi Gedung 12

2.4.1 Biaya Modal (Capital Cost) 12

2.4.2 Biaya Tahunan (Annual Cost) 14

2.4.3 Masa Konstruksi 16

2.4.4 Masa Pelunasan Proyek (pay out time) 16

2.4.5 Sewa Gedung (lease rate) 16

2.5 Nilai Jual Minimum 17

2.6 Teknik-teknik Penilaian Investasi 18

2.6.1 Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio) 19

2.6.2 Titik Impas (Break Even Point) 20

BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Lokasi Penelitian 21

3.2 Data 22

3.3 Sumber Data 22

3.4 Tahap-Tahap Pelaksanaan Penelitian 22

vii

3.4.1 Tahap I 22

3.4.2 Tahap II 23

3.4.3 Tahap III 23

3.4.4 Tahap IV 23

3.4.5 Tahap V 24

3.4.6 Tahap VI 24

3.4.7 Tahap VII 24

BAB 4 ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN

4.1 Pengumpulan Data 26

4.1.1 Data Proyek 26

a. Lokasi Proyek 26

b. Luas Persil 26

4.1.2 Harga Satuan Tanah 26

4.1.3 Tingkat Suku Bunga 26

4.1.4 Rencana Anggaran Biaya Proyek 26

4.1.5 KDB dan KLB 27

4.2 Analisa Data Proyek 28

4.2.1 Besaran-besaran Fisik Teknologi Gedung 28

a. Luas lantai kotor (gross) 28

b. Luas lantai bersih (netto) 28

4.2.2 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 29

4.3 Analisa Investasi Proyek 29

4.3.1 Analisa Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah 29

4.3.1.1 Nilai jual minimal 29

4.3.1.2 Biaya Modal 30

4.3.1.3 Biaya Tahunan 31

4.3.1.4 Analisa 32

1. 3 tahun 32

2. 5 tahun 35

4.3.1.5 Biaya Proyek 39

4.3.1.6 Kriteria Penilaian Investasi Berdasar Nilai Jual Minimal 39

1. 3 tahun 39

2. 5 tahun 44

4.3.2 Analisa Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan

Biaya Depresiasi 49

4.3.2.1 Nilai jual minimal 49



4.3.2.4 Analisa 51

1. 3 tahun 51

2. 5 tahun 55



1. 3 tahun 58

2. 5 tahun 63

4.3.3 Analisa Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan

viii

Biaya Depresiasi ( dengan perbedaan harga jual tiap bangunan ) 68

4.3.3.1 Nilai Jual 69



4.3.3.4 Analisa 71

1. 3 tahun 71

2. 5 tahun 75



1. 3 tahun 78

2. 5 tahun 83

4.4 Pembahasan 88

BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan 92

5.2 Saran 92

DAFTAR PUSTAKA 93

LAMPIRAN

ix

DAFTAR TABEL

halaman

Tabel 4.1 Rekapitulasi Anggaran Biaya 27

Tabel 4.2 Luas Lantai Kotor (gross) Gedung 28

Tabel 4.3 Luas Lantai Bersih (netto) Gedung 28

Tabel 4.4 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan

( r = Rp 2.432.410,67 m2 / tahun ) 39

Tabel 4.5 Perhitungan Titik Impas menggunakan

nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20 tahun 42


( r = Rp 1.677.059,975 / m2 / tahun ) 44




( r = Rp 2.345.247,49 m2 / tahun ) 58




( r = Rp 1.580.681,03 m2 / tahun ) 63




( r = Rp 13.983.197,26 m2 / tahun ) 78




( r = Rp 9.424.580,88 m2 / tahun ) 83



Tabel 4.16 Perbandingan harga jual per m2 per bulan dengan

masa pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun 89

Tabel 4.17 Perbandingan harga jual per m2 dengan

masa pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun 89

Tabel 4.18 Perbandingan kriteria kelayakan investasi metode

Benefit Cost Ratio (BCR) dengan masa pengembalian

kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun 90

Tabel 4.19 Perbandingan kriteria kelayakan investasi metode

Break Even Point (BEP) dengan masa pengembalian

kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun 90

x

DAFTAR GAMBAR

halaman

Gambar 1.1 Diagram Alir Kerangka Pikir Analisa Kelayakan Investasi

Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta 4

Gambar 2.1 Penerjemahan masalah ke dalam diagram 11

Gambar 3.1 Gambar lokasi penelitian 21

Gambar 4.1 Diagaram perkembangan modal 31

Gambar 4.2 Diagram bunga tahunan 32

Gambar 4.3 Grafik titik impas 3 tahun 34

Gambar 4.4 Diagram nilai sekarang jual minimal 34

Gambar 4.5 Diagram angsuran per bulan 35





Gambar 4.10 Diagram nilai sekarang pendapatan 40

Gambar 4.11 Grafik pengembalian modal menggunakan
































xi




DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A : Data-data skripsi

Lampiran B : Gambar skripsi

Lampiran C : Surat-surat skripsi

DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL

NPV = Net Present Value

BCR = Benefit Cost Ratio ( Perbandingan Manfaat dan Biaya )

IRR = Inetrnal Rate of Return

PI = Profitability Indeks

BEP = Break Even Point ( Analisa Titik Impas )

F = Future Value ( nilai / harga yang akan datang )

P = Present Value ( nilai / harga sekarang )

A = Sinking Fund ( penanaman sejumlah uang )

G = Gradient Series

n / N = periode waktu ( tahun )

i = bunga ( interest )

KDB = Koefisien Dasar Bangunan

KLB = Koefisien Lantai Bangunan

Dt = biaya penyusutan selama waktu dalam tahun t

C = biaya modal / harga pembelian aset ( capital )

S = nilai jual-beli pada akhir usia bangunan aset

t / T = jumlah tahun penyusutan / waktu ( tahun )

roi = return on investment

PV. P = Nilai Sekarang Pendapatan

PV.OP = Nilai Sekarang Operasional

PV. B = Nilai Sekarang Bunga

PV.PJ = Nilai Sekarang Pajak

RUTRK= Rencana Umum Tata Ruang Kota

b = Syarat KDB

f = Syarat KLB

s = nilai sisa

r = nilai jual minimal

B = pendapatan proyek

APBN = Anggaran Pendapatan dan Belanja Nasional

APBD = Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

xii

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah

Kota Surakarta secara geografis mempunyai letak yang sangat strategis dengan pertumbuhan

penduduk yang cukup tinggi. Hal ini kemudian memacu kebutuhan fasilitas umum yang memadai

sebagai sarana dan prasarana aktivitas sosial masyarakat. Pembangunan Pasar Gading merupakan

bukti komitmen Pemerintah Kota Surakarta untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat di kota

Surakarta dan sekitarnya dalam bidang perdagangan.

Pembangunan Pasar Gading akan membawa iklim yang sejuk dalam perdagangan di kota

Surakarta dan sekitarnya. Masyarakat tidak enggan lagi dan lebih bersemangat dalam melakukan

aktivitasnya untuk jual-beli dan transaksi perdagangan di Pasar Gading. Lingkungan yang bersih,

sarana dan prasarana yang memadai dan mendukung, akan sangat memacu pertumbuhan ekonomi

yang lebih baik di Pasar Gading dan kota Surakarta pada umumnya.Pembangunan Pasar Gading

sendiri diharapkan dapat meningkatkan pendapatan asli daerah dan mewujudkan iklim investasi

yang baik

Besarnya nilai investasi dapat diketahui dengan melakukan analisis dan studi ekonomi teknik.

Nilai investasi tersebut dapat digunakan untuk menentukan besarnya harga kios yang harus

dibayar oleh pedagang, sehingga investasi tersebut akan dapat dinikmati setelah proyek tersebut

berjalan beberapa tahun atau dengan kata lain proyek tersebut telah menghasilkan keuntungan.

Para pedagang harus membayar harga kios untuk menempati dan melakukan aktivitas perdagangan

didalamnya, dimana besarnya nilai harga jual kios tersebut merupakan pendapatan pemerintah dari

Pasar Gading.

Harga jual dari masing-masing kios ( kios depan, kios samping, dan kios belakang ) pun berbeda,

tergantung letak dari kios atau los tersebut. Setiap tahunnya pedagang juga harus mengeluarkan

uang untuk biaya perizinan, dan pedagang akan mendapatkan SHP ( Surat Hak Penempatan )

sebagai bukti sah penempatan kios tersebut.

Dalam proses analisis investasi proyek, pendekatan yang dilakukan adalah dengan menganalisis

perkiraan aliran kas keluar dan alira kas masuk selama umur proyek. Aliran kas terbentuk dari

biaya pembangunan, pendapatan, dan keuntungan. Untuk memenuhi biaya pertama pembangunan

xiii

diperlukan modal. Setelah proyek terealisasi, maka secara periodik akan diperoleh pendapatan dari

penjualan kios.

1.2. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian di atas, permasalahan dalam penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut :

1. Berapa besar nilai investasi yang diperlukan untuk proyek pembangunan kembali Pasar

Gading kota Surakarta ?

2. Berapa nilai jual untuk kios bagian depan, samping, dan belakang pada Pasar Gading kota

Surakarta supaya proyek tersebut dapat dikatakan layak ?

3. Pada tahun ke berapa besar nilai investasi yang dikeluarkan tersebut dapat dikembalikan

sesuai dengan tingkat suku bunga yang berlaku saat penelitian ?

1.3. Batasan Masalah

Dalam penelitian ini perlu adanya pembatasan masalah agar pembahasan lebih fokus. Batasan-

batasan masalah tersebut adalah :

1. Suku bunga yang digunakan adalah suku bunga Bank Pembangunan Daerah Jawa Tengah

cabang kota Surakarta yang berlaku pada saat penelitian.

2. Penelitian hanya meninjau aspek finansial selama masa pengembalian kredit nilai

investasi dengan metode BCR (Benefit Cost Ratio) dan Titik Impas / BEP (Break Even

Point).

3. Perhitungan pendapatan yang diperoleh hanya dari hasil penjualan kios saja, jadi tidak

memperhitungkan nilai retribusi pedagang, dan pendapatan-pendapatan lainnya serta

pendapatan dari luar area Pasar Gading.

1.4. Tujuan Penelitian

Tujuan dari diadakannya penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Untuk mengetahui besarnya nilai investasi yang diperlukan dalam proyek pembangunan

kembali Pasar Gading kota Surakarta.

2. Untuk mengetahui nilai jual minimal untuk kios bagian depan, samping, dan belakang

pada Pasar Gading kota Surakarta supaya proyek tersebut layak.

3. Untuk mengetahui pada tahun ke berapa nilai investasi yang dikeluarkan pemerintah akan

dapat kembali.

1.5. Manfaat Penelitian

xiv

Manfaat-manfaat yang hendak dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Manfaat teoritis, yaitu dapat menambah pengetahuan penulis di bidang manajemen

proyek, khususnya mengenai studi kelayakan investasi proyek-proyek pemerintah.

2. Manfaat praktis, yaitu mengetahui proses perhitungan sesuai data yang didapat dan

memperdalam pengetahuan.

1.6. Kerangka Pikir

Penelitian diawali dengan pengumpulan data yang berhubungan dengan proyek pembangunan

Pasar Gading kota Surakarta seperti denah dan gambar tampak bangunan pasar, suku bunga yang

berlaku saat penelitian, rencana anggaran dan biaya proyek. Dari hasil pengumpulan data didapat

unsur-unsur bangunan gedung seperti besaran-besaran fisik teknologi gedung dan besaran-besaran

manajemen gedung. Kemudian dilakukan perhitungan nilai jual minimum dengan membandingkan

antara pendapatan dan pengeluaran. Pendapatan diperoleh dari nilai jual per unit. Pengeluaran

mempunyai komponen antara lain biaya langsung dan biaya tak langsung. Kemudian dihitung

analisa kelayakan investasinya. Untuk lebih jelasnya dapat disajikan pada Gambar 1.1 sebagai

berikut :

Tidak

Ya

Gambar 1.1. Diagram Alir Kerangka Pikir

Analisa Kelayakan Pembangunan Kembali Pasar Gading Kota Surakarta

BAB 2

Komitmen Pemerintah

Kota Surakarta untuk

meningkatkan kesejahteraan

rakyat Surakarta di bidang

perdagangan sebagai sarana

aktivitas sosial masyarakat

Memasukkan data :

*Besaran-besaran fisik

teknologis gedung

*Besaran-besaran tekno

ekonomi gedung

Dari latar belakang :

Rencana pembangunan

Pasar Gading Kota

Surakarta

Diperlukan analisis

kelayakan investasi

Mengkaji kelayakan

proyek dari aspek

finansial

Mengkaji aliran kas

keluar dan masuk selama

umur bangunan Analisis nilai jual

minimum per kios

Investasi

layak

Hasil

xv

LANDASAN TEORI

2.1. Tinjauan Pustaka

Secara umum setiap proyek harus dianalisis dari berbagai aspek. Maksud dari analisis proyek

adalah untuk memperbaiki pemilihan investasi. Pemilihan berbagai macam proyek perlu diadakan

karena sumber daya yang tersedia bagi pembangunan terbatas. Kesalahan dalam memilih proyek

dapat mengakibatkan pengorbanan dari sumber daya yang langka, maka perlu diadakan

perhitungan hasil dari berbagai alternatif dengan jalan menghitung biaya dan kemanfaatan yang

dapat diharapkan dari masing-masing proyek. (Kadariyah,dkk.1978:1)

Analisis finansial menyangkut terutama perbandingan antara pengeluaran uang dengan proyeksi

pedapatan dari proyek, apakah proyek itu akan terjamin dana yang dibutuhkan, apakah proyek

akan mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek itu akan berkembang

sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri. Analisis finansial proyek

memperhatikan modal saham yang ditanam dalam proyek disebut juga private return. Misalnya

hasil yang diperoleh langsung `oleh pengusaha, perusahaan swasta, suatu badan pemerintah, atau

siapa saja yang berkepentingan dalam pembangunan proyek. (Kadariyah,dkk.1978:2)

Analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu

investasi dengan menyiapkan studi kelayakan sebelum implementasi pembangunan proyek.

Keputusan untuk melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan

mendapatkan keuntungan bertahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar bagi

kelangsungan usaha suatu perusahaan.

(Imam Soeharto,1995:394)

Investasi menurut C.Van Horne (1981) adalah kegiatan yang berlangsung memanfaatkan

pengeluaran kas pada waktu sekarang ini dengan tujuan untuk menghasilkan laba yang diharapkan

di masa mendatang.

Fitz Gerald (1978) menyatakan bahwa investasi adalah aktivitas yang berkaitan dengan usaha

penarikan sumber-sumber untuk dipakai mengadakan barang modal pada saat sekarang ini dan

dengan barang modal tersebut akan dihasilkan aliran produk baru di masa yang akan datang.

Proyek investasi akan mempergunakan sumber-sumber yang ada pada saat sekarang ini dengan

harapan bahwa pemakaian sumber-sumber tersebut mampu menyumbangkan manfaat ekonomis

yang lebih besar di masa yang akan datang.

(Salim Basalamah,dkk.1988:8)

5

xvi

2.2. Dasar Teori

2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan

Studi kelayakan proyek adalah pengkajian menyeluruh dan teliti terhadap rencana pengeluaran

modal untuk menilai apakah rencana investasi tersebut memenuhi syarat untuk dilaksanakan /

tidak yang didasarkan atas hasil perbandingan antara biaya investasi yang bersangkutan dengan

manfaat yang akan diperoleh oleh investor.

(Salim Basalamah,1988:10)

2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan

Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal

yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.

(Suad Hasnan & Suwarsono,1993:6)

Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1988:12) adalah :

1. Memandu pemilik dana / investor untuk mengoptimalkan penggunaan dana yang dimiliki.

2. Memperkecil resiko keputusan investasi, sekaligus memperbesar peluang

keberhasilannya.

3. Mengungkapkan alternatif investasi yang didukung oleh hasil kuantitas yang teruji

kecermatannya, sehingga manajer mudah mengambil keputusan akurat.

4. Mengungkap keseluruhan aspek proyek seutuhnya sehingga keputusan menerima atau

menolak sebuah usulan proyek tidak hanya dikhususkan atas kelayakan finansial saja,

melainkan atas seluruh aspek berpengaruh.

2.2.3. Aspek Studi Kelayakan

Menurut Kadariyah (1986 : 1), ada beberapa aspek dalam evaluasi proyek, yaitu aspek teknis,

aspek managerial dan administrasi, aspek organisasi, aspek komersil, aspek finansial dan aspek

ekonomis.

1). Aspek teknis

Aspek teknis meliputi evaluasi tentang input dan output berupa barang dan jasa yang akan

diperlukan dan dihasilkan proyek.

2). Aspek managerial dan administratif

Aspek ini menyangkut kemampuan staff poyek menjalankan administrasi kegiatan dalam

ukuran besar (large skale activities).

3). Aspek institusional / organisasi

xvii

Perhatiannya terutama ditujukan pada hubungan antara administrasi pemerintah lainnya untuk

melihat apakah hubungan antara masing-masing wewenang (authority) dan tanggung jawab

(responsibility) dapat diketahui dengan jelas.

4). Aspek komersial

Aspek ini menganalisa penawaran input (barang dan jasa) yang diperlukan proyek, baik waktu

membangun proyek, maupun pada waktu proyek sudah berproduksi, dan menganalisa pasaran

output yang akan dihasilkan proyek.

5). Aspek finansial

Pada aspek finansial, menyelidiki perbandingan antara pengeluaran dan pendapatan dari

proyek, apakah proyek itu akan terjamin dana yang diperlukan, apakah proyek akan

berkembang sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri.

6). Aspek ekonomi

Menyelidiki apakah proyek itu akan memberikan sumbangan atau mempunyai peranan yang

cukup besar dalam pembangunan ekonomis seluruhnya, dan apakah perannya cukup besar

untuk membenarkan penggunaan sumber daya yang langka.

Kegiatan ekonomi menyangkut pula aspek hukum. Pembelian tanah, pembelian gedung, penjualan

saham, pemasangan mesin, pemasaran hasil produksi, pendirian agen penjualan, semuanya

mempunyai aspek hukum. Penelitian aspek hukum sepantasnya dilakukan oleh ahli hukum

termasuk seorang notaris. Banyak usaha pendirian proyek (swasta) terhenti atau gagal karena

melupakan aspek hukum ini.

(Salim Basalamah,1988:13)

2.2.4. Analisa keuangan (finansial) dalam studi kelayakan.

Analisa keuangan (finansial) berangkat dari tujuan yang umumnya dimiliki oleh perusahaan swata

yaitu berkepentingan untuk meningkatkan kekayaan perusahaan yang diukur dengan naiknya nilai

saham (Imam Soeharto,1999:109).

Menurut Salim Basalamah (1988:14), studi mengenai aspek keuangan (finansial) harus menjawab

dengan menyelesaikan masalah yang menyangkut :

1. Jumlah dana yang diperlukan, baik untuk keperluan investasi awal maupun

untuk kebutuhan modal kerja.

2. Sumber dana, biaya modal dan rancangan struktur modal yang layak.

3. Proyeksi anggaran kas yang merinci perkiraan arus kas masuk dan arus kas

keluar. Proyeksi arus kas ini berguna untuk melaksanakan analisa kelayakan

xviii

finansial dengan menggunakan Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio

(BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Profitability Indeks (PI).

4. Pembuatan laporan keuangan pertama, analisa sumber dan penggunaan dana,

serta analisa titik impas (BEP).

2.2.5. Analisa Ekonomi dalam Studi Kelayakan

Aspek ekonomi mengkaji manfaat dan biaya bagi masyarakat secara menyeluruh, misalnya untuk

keperluan negara / publik. Disini digunakan pendekatan analisa Cost And Benefit & Cost

Effectiveness (Imam Soeharto,1999:109).

Menurur Salim Basalamah (1988:14), aspek ekonomi harus bisa menyelesaikan :

1. Pengaruh proyek terhadap peningkatan penghasilan negara.

2. Pengaruh proyek kepada penerimaan dan penghematan devisa.

3. Sumbangan proyek terhadap perluasan kesempatan kerja, serta proses alih

teknologi.

4. Kegunaan umum yang disumbangkan kepada masyarakat seperti jalanan,

penerangan listrik, dan fasilitas lainnya.

5. Hubungan proyek dengan proyek lainnya, khususnya hubungan input-output,

apakah proyek menjadi pembekal dengan proyek lainnya (industri hulu) atau

pasar dari proyek lainnya (industri hilir).

2.2.6. Rumus atau persamaan yang digunakan

Menurut Robert J.K (1995:22), beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisa ekonomi

proyek yang berdasarkan / menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode

penggandaan yang berperiode (discrete compounding) :

1) Future Value (Harga yang akan datang)

F = P(1+i)n atau F = P(F/P,i%,n) (2.1)

2) Present Value (Harga sekarang)

P = atau P = F(P/F,i%,n) (2.2)

3) Sinking Fund (Penanaman sejumlah uang)

A = atau A = F(A/F,i%,n) (2.3)

4) Capital Recovery (Pemasukan kembali modal)

xix

A = atau A = P(A/P,i%,n) (2.4)

5) Future Value dari Annual

F = atau F = A(F/A,i%,n) (2.5)

6) Present Value dari Annual

P = atau P = A(P/A,i%,n) (2.6)

7) Uniform dari Gradient Series

A = G atau A = X(A/G,i%,n) (2.7)

Pada umumnya semua persoalan dan permasalahannya, juga periode waktunya, dikonversikan

berdasarkan tahunan, sehingga istilah A, i, dan n juga berdasarkan periode tahunan. Dalam suatu

persoalan pinjaman, misalnya dipakai periode bulan, maka rumus dan tabel dapat langsung

memakai dasar tahunan. Hanya saja perhitungannya adalah discrete compounding dengan

memakai laju bunga nominal. Sebagai contoh : seseorang meminjam sejumlah uang dengan waktu

pengembalian 2 tahun dan dilakukan dengan mengangsur tiap bulan dengan bunga i % per bulan.

Maka dapat diartikan bahwa A adalah pembayaran bulanan dengan n adalah 24. Demikian pula

untuk periode lainnya, misalnya harian, mingguan, triwulan dan sebagainya. Selama konversinya

dari periode diaplikasikan secara langsung.

Untuk memperkecil tingkat kesalahan bila persoalan menjadi kompleks dan sulit, sangat

dianjurkan selalu menerjemahkan permasalahan yang ada dalam bentuk diagram. Penerjemahan

permasalahan yang ada dalam bentuk diagram dapat dijelaskan dalam gambar 2.1.

P i=%

A

1 2 3 4 5 6

F

Gambar 2.1 Penerjemahan masalah ke dalam diagram

2.3. Besaran-Besaran Fisik Gedung

Besaran-besaran fisik gedung antara lain :

1). Luas lantai kotor (gross)

xx

Luas lantai bangunan tinggi sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada

jenis proyek. Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk

denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai.

2). Luas lantai bersih (netto)

Luas lantai bersih adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding / kulit luar gedung yang

beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement) dikurangi luas lantai untuk

inti gedung.

3). Efisiensi lantai (floor efficiency)

Efisiensi lantai adalah prosentase luas lantai yang dijual terhadap luas lantai kotor.

4). Kepadatan bangunan (building density), Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Makin mahal harga tanah, makin tinggi orang membangun. Peraturan tata kota menentukan batas

prosentase luas tanah yang boleh dibangun sama dengan yang disebut kepadatan bangunan

(building density) atau Koefisien Dasar Bangunan. Selain itu juga dibatasi perbandingan luas lantai

bangunan terhadap luas tanah atau Koefisien Luas Bangunan (KLB). Batasan-batasan tersebut

sangat mempengaruhi efek finansial suatu proyek.

KDB = ×100% < Syarat KDB (2.8)

5). Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan luas lantai total terhadap luas

tanah (floor area ratio).

Perbandingan ini sangat tergantung tinggi-tinggi bangunan ekonomis (economic building heigh)

dan peraturan tata kota yang didasarkan atas pertimbangan-pertimbangan makro perkotaan dan

ekonomi perkotaan (urban economics). Tujuannya adalah untuk memenuhi syarat RUTRK

(Rencana Umum Tata Ruang Kota) daerah tersebut juga kenyamanan dengan lingkungan sekitar.

KLB = ×100% < Syarat KLB (2.9)

2.4. Besaran Tekno Ekonomi Gedung

2.4.1 Biaya Modal (Capital Cost)

Menurut Kuiper (1971), definisi biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan

mulai dari pra studi sampai selesai dibangun. Bunga modal dibagi menjadi dua bagian yaitu :

xxi

1. Biaya langsung (direct cost).

Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek. Biaya

langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan tanah dan konstruksi. Biaya tanah

(land cost) berupa pengadaan tanah. Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari sewa /

sewa beli. Jika berasal dari sewa maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi pemilik

pengusaha bangunan, jika berasal sewa beli maka bangunan menjadi milik penyewa dan tanah

menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya menjadi milik penyewa setelah jangka

waktu yang diperhitungkan.

2. Biaya tidak langsung (indirect cost)

Biaya ini mencakup tiga komponen yaitu :

a. Biaya kemungkinan / hal yang tidak terduga dari biaya langsung

Kemungkinan / hal yang tidak pasti ini bila dikelompokkan dapat menjadi tiga, yaitu :

1) Biaya / pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti

2) Biaya yang timbul namun belum terlihat

3) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan datang

(misal kemungkinan adanya kenaikan harga).

Biaya ini merupakan suatu angka prosentase dari biaya langsung misal 5%, 10% ataupun 15%

sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1995). Hal ini tergantung dari pemilik dan

perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau perencana, besarnya prosentase ini lebih

kecil.

b. Biaya teknik

Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal sampai biaya

perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi. Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan

prosentase dari biaya langsung atau ditentukan besarnya harga yang pasti.

c. Biaya bunga

Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan dan biaya teknik sehingga

harus diperhitungkan selama masa konstruksi.

2.4.2 Biaya tahunan (Annual cost)

Umur ekonomi proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa konstruksi

selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai dan

merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor. Biaya tahunan terdiri dari :

1). Biaya operasinal dan pemeliharaan

xxii

Biaya operasional dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang

direncanakan pada detail desain.

Kelompok ini terdiri dari :

1. Biaya pemeliharaan gedung

2. Biaya listrik, telepon, dan AC

3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

4. Asuransi gedung dan peralatan

5. Biaya personal dari pengelola gedung

Menurut Hartono Poerbo (1993), proyek flat besarnya sekitar 5 % dari biaya modal.

2). Biaya depresiasi

Menurut Kuiper (1971), depresiasi adalah turunnya atau penyusutan suatu harga / nilai dari suatu

benda karena pemakaian dan kerusakan / keusangan benda itu. Menurut Hartono Poerbo

(1993:10), depresiasi adalah nilai ganti rugi per tahun yang harus dikeluarkan atas beban

pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis

gedung.

Metode perhitungan depresiasi ada bermacam-macam. Metode penyusutan atau depresiasi

berdasarkan waktu adalah sebagai berikut :

1. Metode garis lurus (straight line methode)

2. Metode jumlah angka tahun (sum of years digit method)

3. Metode saldo menurun atau saldo menurun ganda (declining double declining

balance method)

Untuk keperluan analisa pendapatan, cukup digunakan sistem garis lurus (straight line method).

Beban penyusutan depresiasi dengan metode garis lurus dari satu aktiva dari tiap periode akuntansi

selama masa manfaat jumlahnya sama besar kecuali ada penyusutan. (Hartono Poerbo, 1993:10)

Formula dari Metode Garis Lurus :

Dt =

(2.10)

Keterangan :

Dt : biaya penyusutan selama waktu dalam tahun t

C : harga pembelian aset

S : nilai jual-beli pada akhir usia kegunaan aset

N : usia kegunaan aset yang diperkirakan

T : jumlah tahun penyusutan (pemakaian waktu dari pembelian)

3). Biaya bunga

xxiii

Biaya ini menyebabkan terjadinya penambahan biaya modal karena adanya tingkat suku bunga

selama umur proyek. Besarnya diperhitungkan terhadap biaya modal.

Biaya bunga = F x (A / P, i%, n) - x F (2.11)

Dengan F = Biaya modal x (F / P, i%, n) (2.12)

Keterangan :

F : perkembangan modal selama masa konstruksi

i : Interest (bunga), yaitu besarnya suku bunga tahunan (%)

n : periode waktu

4). Biaya pajak

Dalam analisa proyek ini, Hartono Poerbo (1993) menyatakan besarnya pajak diperhitungkan

sebesar 15 % dari pendapatan kotor setelah dikurangi :

1. Pembayaran biaya operasi dan pemeliharaan gedung

2. Pembayaran modal pinjaman

3. Penyusutan gedung

5). Pengembalian modal sendiri

Setiap penanaman modal pasti mengharap modalnya kembali berikut keuntungan yang

prosentasenya lebih tinggi dari tingkat bunga di pasaran uang atau modal, sebab setiap investasi

mengandung resiko (investment risk).

Pengembalian modal sendiri = x F (2.13)

2.4.3 Masa Konstruksi

Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga

meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi diusahakan sesingkat

mungkin, agar beban bunga selama masa periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi

keringanan berupa penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace

periode). Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan

bunganya harus dibayar.

2.4.4 Masa pelunasan proyek (pay out time)

Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjangnya jangka

waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek.

xxiv

2.4.5 Sewa Gedung (lease rate)

Sewa gedung (lease rate) merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia lazimnya diperhitungkan

atas dasar per m2 per-bulan.

Sewa per-meter persegi dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai

dijual seluruhnya oleh satu penyewa maka diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor, jadi

sewanya lebih murah per-meter perseginya. Bila sewa lantai oleh beberapa penyewa, maka sewa

per-meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.

Dalam sewa gedung termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN).

2.5. Nilai Jual Minimum

Seseorang / investor yang membangun suatu tempat pemukiman / perumahan, orang tersebut dapat

menjual kepada orang lain dengan harga tertentu baik secara kontan maupun secara kredit, yang

sudah memperhitungkan bila dijual secara kontan ataupun secara bertahap dalam jangka waktu

tertentu. Investasi yang ditanamkan dalam proses tersebut diharapkan dalam jangka waktu tertentu

dapat kembali dengan mendapatkan keuntungan yang sesuai dengan suku bunga tertentu. Di dunia

perdagangan juga ada sistem penawaran barang kepada konsumen dengan cara membayar cicilan

(kredit) dan umumnya dalam transaksi seperti ini pembeli dikenakan biaya uang muka (Down

Payment) yang mengikat perjanjian antara penjual dan konsumen.

Pada pembangunan proyek ada beberapa tahapan kegiatan yang harus dilalui dan semuanya itu

membutuhkan investasi (biaya). Biaya yang sudah dikeluarkan disebut biaya modal (Capital Cost)

yang terdiri dari perencanaan fisik serta biaya pelaksanaan.

Untuk jenis proyek yang memberikan jasa maka biaya operasi & pemeliharaan harus dimasukkan

sesuai umur proyek yang telah direncanakan & menjadi tanggung jawab pihak pengelola / pemilik

proyek, sehingga biaya ini dimasukkan dalam unsur tambahan biaya modal (Robert J.K, 1995:59).

Nilai jual minimal dapat diperoleh dari :

Pendapatan = Pengeluaran

Bila nilai jual minimal yang didapat lebih rendah dari pasaran nilai jual pada suatu waktu, berarti

proyek sangat fisibel dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor.

Menurut Hartono Poerbo (1989:281), bila nilai jual yang didapatkan dengan perhitungan lebih

tinggi dari pasaran nilai jual, maka dapat diadakan perhitungan ulang dengan perubahan-

perubahan / penekanan :

1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur di tinjau kembali / dan hal-hal

lain yang dapat menekan biaya).

2. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan.

xxv

3. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman & modal sendiri

diperpanjang.

4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur

dan atau teknik membangun.

5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pendapatan bangunan yang masuk,

agar tidak terjadi bunga-berbunga yang terlalu besar, sehingga perkembangan

kredit proyek lebih besar.

2.6. Teknik-Teknik Penilaian Investasi

Pembahasan kriteria penilaian investasi di dahului oleh konsep equivalent yang mencoba

memberikan bobot kuantitatif faktor waktu terhadap nilai uang seperti bunga dan rendemen (rate

of return). Ini selanjutnya dipakai sebagai kaidah pokok dalam perhitungan dan analisa masalah

finansial dan ekonomi. Pembahasan konsep equivalent dimaksudkan sebagai persiapan menyusun

kriteria penilaian dan mengadakan analisa biaya. Kriteria penilaian atau kriteria profitabilitas

merupakan alat bantu bagi manajemen untuk membandingkan dan memilih alternatif investasi

yang tersedia. Adapun yang tidak memperhitungkan konsep tersebut adalah periode pengembalian

dan return on investment (roi) (Imam Soeharto, 1995:426).

Dalam analisa proyek ada beberapa kriteria yang dipakai untuk diterima tidaknya sesuatu usulan

proyek, atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek. Dalam semua

kriteria itu baik benefit (keuntungan) maupun biaya dapat dinyatakan dalam the present value-nya.

Masing-masing kriteria ada kebaikan dan kelemahannya. (Kadariyah, 1986:14)

Adapun kriteria yang biasa dipakai dalam pelaksanaan studi awal :

2.6.1 Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio)

Benefit Cost Ratio (BCR) digunakan untuk mengkaji kelayakan proyek yang menggambarkan

besarnya resiko proyek. Rasio atau perbandingan ini harus lebih besar selisihnya terhadap satu.

Makin besar selisihnya terhadap satu, makin kecil resiko proyek / resiko investasi. Penggunaanya

amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum atau sektor publik.

Dalam hal ini penekanannya ditujukan kepada manfaat (benefit) bagi kepentingan umum dan

bukan kepentingan finansial perusahaan.

BCR = (2.14)

Dimana :

BCR = Benefit Cost Ratio yaitu Perbandingan Manfaat dan Biaya

xxvi

PV.P = Nilai Sekarang Pendapatan

PV.OP = Nilai Sekarang Operasional

PV.B = Nilai Sekarang Bunga

PV.PJ = Nilai Sekarang Pajak

C = Biaya Modal

Adapun kriteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai berikut :

BCR > 1 usulan proyek diterima

BCR < 1 usulan proyek ditolak

BCR = 0 Netral

Kenyataan yang ada di lapangan, nilai yang dipakai adalah BCR karena sesungguhnya biaya

operasi dan pemeliharaan merupakan biaya dari biaya keseluruhan proyek yang harus dikeluarkan.

2.6.2. Titik Impas (Break Even Point)

Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Dengan analisa titik impas besarnya resiko

dapat diketahui dalam rangka suatu proses pemutusan. Titik impas dicapai bila keadaan usaha

telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran.

Jadi pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai agar usaha tidak

rugi. Untuk suatu proyek perkantoran misalnya dapat dihitung berapa persen ruangannya harus

tersewa agar semua pengeluaran sudah dapat ditutup dari pendapatan gedung tersebut.

Makin rendah faktor okupasi impasnya makin kecil resiko investasi proyek. Juga pada suatu

proyek hotel, berapa persen dari jumlah kamarnya harus tersewakan agar biaya-biaya dapat

ditutup. Pada proyek apartemen, berapa persen dari jumlah apartemen harus tersewa atau tersewa-

belikan agar semua biaya dapat ditutup. (Hartono Poerbo, 1989:17)

xxvii

BAB 3

METODOLOGI PENELITIAN

Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan

metode analisa deskriptif. Deskriptif berarti pemaparan masalah yang ada,

sedangkan analisa berarti data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan,

kemudian dianalisa. Metode ini melakukan analisa perhitungan investasi

pembangunan pasar Gading di daerah Surakarta, sehingga diperoleh suatu hasil

yang menegaskan hubungan antara variable yang dianalisa, yaitu hubungan antara

volune investasi bangunan pasar dengan nilai jual dan tolak ukur finansial

ekonomi lainnya.

3.1. Lokasi penelitian

Penelitian ini dilakukan dengan mengambil kasus perencanaan proyek

pembangunan gedung Pasar Gading Kota Surakarta yang berada di Jalan Veteran

(Jalan Raya Solo-Bekonang), kelurahan Pasar Kliwon, kecamatan Pasar Kliwon,

Kota Surakarta

Gambar 3.1 Gambar lokasi penelitian

3.2. Data

Data-data yang diperlukan antara lain :

1. Data denah dan gambar tampak bangunan Pasar Gading Kota Surakarta.

2. Data rencana anggaran biaya proyek Pasar Gading Kota Surakarta.

3. Data suku bunga kredit yang sedang berlaku.

4. Data peraturan tata kota.

3.3. Sumber Data

Lokasi penelitian

Alun-alun selatan

Kustat

i

Jalan Veteran Jalan Kapt. Mulyadi

U

xxviii

Data penelitian yang berupa Data Fisik Proyek diperoleh dari Dinas Pengelolaan

Pasar Kota Surakarta, Data KDB dan KLB diperoleh dari Dinas Tata Kota

Surakarta, sedangkan Data Suku Bunga diperoleh dari BPD Cabang Surakarta.

Data-data yang berhubungan dengan analisa ini diasumsikan sesuai dengan

kondisi yang berlaku saat ini.

3.4. Tahap-Tahap Pelaksanaan Penelitian

3.4.1. Tahap I

Tahap persiapan (Pengumpulan Data)

Persiapan dilakukan dengan mengumpulkan data mengenai bangunan dengan cara

bertanya langsung dengan pihak-pihak yang terkait dengan sumber data serta

dengan pengumpulan data tertulis dari sumber data yang terkait, antara lain :

a. Denah tampak dan gambar bangunan.

b. Suku bunga yang berlaku.

c. Rencana anggaran dan biaya proyek.

Semua perhitungan baik itu perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan,

biaya depresiasi / penyusutan, dan biaya pajak dan bunga mengacu pada RAB.

3.4.2. Tahap II

Tahap perhitungan besaran-besaran fisik teknologis gedung dan klasifikasi data

yang diperlukan pada tahap I sesuai analisa tekno ekonomi.

Perhitungan ini meliputi :

a. Perhitungan luas persil.

b. Perhitungan luas lantai kotor dan lantai bersih.

c. Perhitungan Koefisien Dasar Bangunan (KDB).

d. Perhitungan Koefisien Luas Bangunan (KLB).

3.4.3. Tahap III

Tahap perhitungan biaya investasi total proyek.

Perhitungan ini meliputi :

a. Biaya Langsung (direct cost)

1). Biaya tanah (land cost).

xxix

2). Biaya bangunan.

b. Biaya tidak langsung

1). Biaya tidak terduga dan yang mungkin timbul.

2). Biaya teknis.

3). Biaya selama masa konstruksi.

3.4.4. Tahap IV

Tahap perhitungan estimasi pendapatan dan pengeluaran proyek.

Pendapatan proyek yang terdiri dari :

a. Penjualan kios.

Pengeluaran proyek terdiri dari :

a. Biaya operasi dan pemeliharaan.

b. Biaya penyusutan / depresiasi.

c. Biaya pajak.

d. Biaya bunga.

3.4.5. Tahap V

Tahap estimasi perhitungan jual minimal.

Nilai jual minimal didapat bila pendapatan sama dengan pengeluaran.

3.4.6. Tahap VI

Tahap analisa kelayakan investasi.

a. Perbandingan Manfaat dan Biaya / Benefit Cost Ratio (BCR)

Analisa yang membandingkan manfaat dan biaya dengan harga i yang

dipilih menentukan standar untuk keputusan investasi. Rasio atau

perbandingan ini harus lebih besar selisihnya terhadap satu. Makin besar

selisihnya terhadap satu, makin kecil resiko proyek / resiko investasi.

Perbandingan Manfaat dan Biaya / Benefit Cost Ratio (BCR) dapat

diketahui berdasarkan Rumus 2.14.

b. Analisa Titik Impas / Break Even Point (BEP)

xxx

Analisa titik impas / Break Even Point (BEP) dapat dicapai bila keadaan

usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua

pengeluaran pada proyek tersebut.

3.4.7. Tahap VII

Hasil analisa diambil dari tahapan-tahapan sebelumnya.

TAHAP I

TAHAP II

TAHAP III

TAHAP IV

TAHAP V

TAHAP VI

Gambar 3.2. Diagram alir metodologi penelitian

Analisa Kelayakan Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta

Mulai

Pengumpulan Data

Analisa besaran-besaran fisik teknologis gedung

1). Luas persil, luas lantai kotor dan luas lantai bersih 2). Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai

Bangunan (KLB)

Perhitungan biaya investasi total :

1). Biaya langsung a. Biaya tanah (land cost)

b. Biaya bangunan

2). Biaya tidak langsung

a. Biaya tidak terduga dan yang mungkin timbul b. Biaya teknis

c. Biaya selama masa konstruksi Estimasi / Perhitungan pendapatan dan pengeluaran proyek

Pendapatan proyek :

1. Penjualan kios

Pengeluaran proyek :

1. Biaya operasional dan pemeliharaan 2. Biaya penyusutan

3. Biaya pajak

4. Biaya bunga Estimasi Nilai Jual Minimal

Analisa Kelayakan Investasi : 1. Benefit Cost Ratio (BCR)

2. Break Even Point (BEP)

Hasil Analisa TAHAP VII

xxxi

BAB 4

ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN

4.1 Pengumpulan Data

Hasil pengumpulan data sebagai bahan analisis studi kelayakan pembangunan Pasar Gading

Kota Surakarta.

4.1.1 Data Proyek

a. Lokasi Proyek

Lokasi proyek Pasar Gading Kota Surakarta berada di Jl. Veteran, Kelurahan Pasar Kliwon,

Kecamatan Pasar Kliwon, Kota Surakarta.

b. Luas Persil

Berdasarkan informasi dari Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, diketahui luas persil adalah

2.966 m2.

4.1.2 Harga Satuan Tanah

Tanah merupakan milik Pemerintah Kota Surakarta, sehingga untuk pembiayaan tanah tidak

dimasukkan dalam unsur pembiayaan proyek.

4.1.3 Tingkat Suku Bunga

Tingkat suku bunga kredit yang berlaku untuk tahun 2008 adalah sebesar 12% per tahun

berdasarkan informasi dari Bank Pembangunan Daerah Jawa Tengah cabang kota Surakarta.

4.1.4 Rencana Anggaran Biaya Proyek

Berdasarkan informasi dari Dinas Pengelolaan Pasar, rencana anggaran biaya Proyek

Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta dapat dilihat pada lampiran, untuk rekapitulasi

anggaran biaya dapat dilihat pada Tabel 4.1 di bawah ini.

Tabel 4.1 Rekapitulasi Anggaran Biaya

No Item Pekerjaan Nilai Pekerjaan (Rp)

1 Pekerjaan Persiapan 52.250.000,00

2 Pekerjaan Tanah 136.824.045,39

3 Pekerjaan Pondasi 359.307.801,62

4 Pekerjaan Beton 1.969.652.453,05

5 Pekerjaan Pasangan 557.275.460,80

xxxii

6 Pekerjaan Pintu/Jendela dan Partisi 189.812.649,20

7 Pekerjaan Rangka Atap 2.200.883.525,25

8 Pekerjaan Laburan/Cat 84.729.530,37

9 Pekerjaan Sanitasi 36.092.697,50

10 Pekerjaan Saluran Air dan Halaman 178.357.669,65

11 Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal 125.624.500,00

12 Pekerjaan Los Darurat 30.122.500,00

13 Pekerjaan Meja Los dan Oprokan 1.189.900.000,00

14 Pekerjaan Pohon dan Penghijauan 18.291.168,63

Jumlah 7.129.124.001,45

PPN 10% 712.912.400,14

Total 7.842.036.401,59

Pembulatan 7.842.000.000,00

Sumber : Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta

4.1.5 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) berdasarkan

Dinas Peraturan Tata Ruang Kota Surakarta yang tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang

Kota (RUTRK) Surakarta, bahwa Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang diijinkan adalah

maksimal sebesar 80% sedangkan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang diijinkan adalah 1,25.

4.2 Analisa Data Proyek

4.2.1 Besaran-besaran Fisik Teknologi Gedung

a. Luas lantai kotor (gross)

Berdasarkan denah bangunan pada lampiran, maka dapat diketahui luas lantai kotor gedung. Luas

lantai kotor gedung dapat dilihat pada Tabel 4.2 di bawah ini.

Tabel 4.2 Luas Lantai kotor (gross) gedung

No Keterangan Luas lantai (m2)

1. Lantai 1 2.465

2. Lantai 2 1.954

Total Luas 4.419


b. Luas lantai bersih (netto)

xxxiii

Berdasarkan denah bangunan pada lampiran, maka dapat diketahui luas lantai bersih gedung. Luas

lantai bersih gedung dapat dilihat pada Tabel 4.3 di bawah ini :

Tabel 4.3 Luas lantai bersih (netto) gedung

No Keterangan Luas lantai (m2)

1. Lantai 1 : Toko/kios

Los

Dasaran

648

748

540

Total Luas Lantai 1 1.936

2. Total Luas Lantai 2 96

Total Luas Lantai Bersih 2.032


4.2.2 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Koefisien Dasar Bangunan Pasar Gading Kota Surakarta adalah :

Luas Persil = 2.966 m2

Total Luas Lantai Dasar = 1.936 m2

Syarat KDB (b) = 80%

KDB = SyaratKDBxPersilLuas

BangunanDasarLantaiLuas%100

= b%100966.2

936.1x

= 65,27% < 80% (persyaratan KDB memenuhi)

4.2.3 Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Koefisien Lantai Bangunan Pasar Gading Kota Surakarta adalah :

Luas Persil = 2.966 m2

Total Luas Lantai Kotor = 2.465 m2

Syarat KLB (f) = 1,25

KLB = KLBSyaratPersilLuas

BangunanLantaiLuas

= f966.2

465.2

= 0,83 < 1,25 (persyaratan KLB memenuhi)

xxxiv

4.3 Analisa Investasi Proyek

4.3.1 Analisa Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah

4.3.1.1 Pendapatan Proyek

Harga bangunan (r) = Rp / m2 / tahun

Total luas lantai bersih = 2.032 m2

R (pendapatan proyek) = r x 2.032 / m2 per tahun

Pendapatan Proyek ( R ) = 2.032 r / m2 / tahun

4.3.1.2 Biaya Modal

Biaya investasi proyek terdiri dari biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect

cost) sebagai berikut :

1. Biaya langsung (direct cost)

Biaya langsung adalah biaya tanah ditambah biaya bangunan.

a. Biaya tanah (land use)

Tanah merupakan milik Pemerintah Kota Surakarta, sehingga biaya tanah tidak diikutsertakan

dalam perhitungan pembiayaan proyek.

b. Biaya bangunan

Biaya bangunan berdasarkan rencana anggaran biaya proyek adalah sebesar Rp 7.842.000.000,00.

Total biaya langsung adalah Rp 7.842.000.000,00


Besarnya biaya tidak terduga dan biaya teknik merupakan suatu angka prosentase dari biaya

langsung. Dalam analisis ini besarnya biaya tidak terduga dan biaya teknik adalah sebagai berikut:

a. Biaya tidak terduga dan yang mungkin timbul

Menurut Robert J. Kudoatie (1995 : 72) besarnya biaya tak terduga diasumsikan sebesar 5% dari

biaya langsung.

Biaya tidak terduga = 5% x Biaya langsung

= 5% x Rp 7.842.000.000,00

= Rp 392.100.000,00

b. Biaya teknik

Berdasar Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta biaya teknik sebesar Rp 390.000.000,00

Besaran ini sesuai dengan 4,95% dari biaya langsung.

Total biaya tidak langsung = Biaya tidak terduga + Biaya teknik

= Rp 392.100.000,00 + Rp 390.000.000,00

= Rp 782.100.000,00

Total biaya modal = biaya langsung + biaya tidak langsung

= Rp 7.842.000.000,00 + Rp 782.100.000,00

= Rp 8.624.100.000,00

xxxv

4.3.1.3 Biaya Tahunan

Biaya tahunan dihitung dengan langkah sebagai berikut :

1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman

Menurut Hartono Poerbo biaya operasional dan pemeliharaan diasumsikan sebesar 5% dari

pendapatan proyek.

Biaya operasional dan pemeliharaan = 5% x pendapatan proyek dari

luas total bersih

= 5% x Rp 2.032 r

= Rp 101,6 r

2. Biaya penyusutan gedung/depresiasi

Umur ekonomis (N) = 20 tahun

Biaya Modal (C) = Rp 8.624.100.000,00

Tingkat suku bunga = 12% per tahun

Perhitungan penyusutan menggunakan metode garis lurus, sehingga menurut Rumus 2.10 adalah :

D1 = 00,000.205.431Rp20

,00000.100.624.8Rp

Diasumsikan nilai sisa (S) = 0

Karena biaya penyusutan konstan, maka biaya penyusutan tahunan adalah Rp 431.205.000,00

3. Perkembangan modal di akhir masa konstruksi 4 bulan

Gambar 4.1 Diagram perkembangan modal

Nilai F menurut Rumus 2.12 dan diagram di atas adalah

F = Rp 8.624.100.000,00 (F/P, 1%, 4)

= Rp 8.624.100.000,00 x (1,0406)

= Rp 8.974.238.460,00

4.3.1.4 Analisa untuk mengetahui besarnya pendapatan per tahun dan angsuran per bulan selama

:

1. 3 tahun

A) Pendapatan

a. Bunga

n = 4 bulan, i = 1 % per bulan

F

P

n : 3 tahun , i = 12 %

A

P P

4 bulan

xxxvi

Gambar 4.2 Diagram bunga tahunan

Perhitungan bunga menggunakan orientasi waktu masa pengembalian angsuran berdasarkan

referensi tekno ekonomi bangunan bertingkat banyak oleh Hartono Poerbo.

Besarnya biaya tahunan menurut Rumus 2.11 dan Gambar 4.2 di atas adalah :

Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 3) - 3

1x Rp 8.974.238.460,00

= Rp 8.974.238.460,00 x (0,41635) – Rp 2.991.412.820,00

= Rp 3.736.424.182,82 – Rp 2.991.412.820,00

= Rp 745.011.362,82 / tahun

b. Biaya Pajak

Biaya pajak diasumsikan sebesar 15% dari pendapatan proyek dikurangi biaya operasional dan

pemeliharaan dikurangi biaya penyusutan gedung dan juga dikurangi biaya bunga (Hartono

Poerbo).

Biaya pajak = 15% x (Pendapatan – (Biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan

gedung + biaya bunga))

= 15% x (Rp 2.032 r – (Rp 101,6 r + Rp 431.205.000,00 + Rp 745.011.362,82))

= 15% x (Rp 1.930,4 r – Rp 1.176.216.362,82)

= Rp 289,56 r – Rp 176.432.454,42

c. Pengembalian modal sendiri

Pengembalian modal sendiri = Fxp

1

= 3

1x Rp 8.974.238.460,00 = Rp 2.991.412.820,00

d. Total biaya tahunan = biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan gedung

+ biaya bunga + biaya pajak + pengembalian modal sendiri

= Rp 101,6 r + Rp 431.205.000,00 + Rp 745.011.362,82 + (Rp 289,56 r – Rp

176.432.454,42) + Rp 2.991.412.820,00

= Rp 391.16 r + Rp 3.991.196.728,40

e. Nilai jual minimal

Jadi nilai jual minimalnya dapat dihitung sebagai berikut :


xxxvii

Rp 2.032 r = Rp 391.16 r + Rp 3.991.196.728,40

Rp 2.032 r – Rp 391.16 r = Rp 3.991.196.728,40

Rp 1640.84 r = Rp 3.991.196.728,40

r = Rp 2.432.410,67 / m2 / tahun

Besarnya pendapatan adalah = Rp 2.032 r

= Rp 4.942.658.481,44 / tahun

Secara grafis, besarnya nilai jual minimal dijelaskan sebagai berikut :

Pendapatan :

Sumbu x = r, dengan nilai r = 500.000 sampai dengan 4.000.000

Sumbu y = Rp 2.032 r

Pengeluaran :


Sumbu y = Rp 391.16 r + Rp 3.991.196.728,40

Gambar 4.3 Grafik titik impas 3 tahun

Gambar 4.3 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 2.432.410,67 / m2 / tahun.

B) Angsuran per bulan

Perhitungannya adalah sebagai berikut :

Gambar 4.4 Diagram nilai sekarang jual minimal

n : 3 tahun , i = 12 %

A = 2.432.410,67 / m2/th

P

xxxviii

Nilai sekarang jual minimal berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.4 adalah :

P = A (P/A, I%, n)

= Rp 2.432.410,67 (P/A, 12%,3)

= Rp 2.432.410,67 x 2,402

= Rp 5.842.650,43 / m2

Gambar 4.5 Diagram angsuran per bulan

Bunga (i) = bulanpertahunper

%112

%12

n = 3 tahun x 12 = 36 bulan

Jadi besarnya angsuran per bulan selama 3 tahun berdasarkan Rumus 2.4 dan Gambar 4.5

adalah :

A = P (A/P, I%, n)

= Rp 5.842.650,43 (A/P, 1%, 36)

= Rp 5.842.650,43 x 0,0332

= Rp 193.975,99 / m2/ bulan

2. 5 tahun

A) Pendapatan

a. Bunga




Besarnya biaya tahunan menurut Rumus 2.11 dan Gambar 4.6 diatas adalah :

Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 5) - 5

1x Rp 8.974.238.460,00

n : 3 tahun , i = 12 %

A = ?

P

Rp. 5.842.650,43

n : 5 tahun , i = 12 %

A

P P

4 bulan

xxxix

= Rp 8.974.238.460,00 x (0,2774) – Rp 1.794.847.692,00

= Rp 694.606.056,80 / tahun

b. Biaya Pajak



Poerbo).

Biaya pajak = 15% x (Pendapatan – (Biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan gedung + biaya bunga))

= 15% x (Rp 2.032 r – (Rp 101,6 r + Rp 431.205.000,00 + Rp 694.606.056,80))

= 15% x (Rp 1.930,4 r – Rp 1.125.811.056,80)

= Rp 289,56 r – Rp 168.871.658,52



1

= 00,692.847.7941.Rp00,460.238.974.8Rpx5

1

d. Total biaya tahunan = biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan

gedung + biaya bunga + biaya pajak + pengembalian modal

sendiri

= Rp 101,6 r + Rp 431.205.000,00 + Rp 694.606.056,80 +

(Rp 289,56 r – Rp 168.871.658,52) + Rp 1.794.847.692,00

= Rp 391,16 r + Rp 2.751.787.090,28




Rp 2.032 r = Rp 391,16 r + Rp 2.751.787.090,28

Rp 2.032 r – Rp 391,16 r = Rp 2.751.787.090,28

Rp 1.640,84 r = Rp 2.751.787.090,28

r = Rp 1.677.059,975 / m2 / tahun


= Rp 3.407.785.868,92 / tahun

xl


Pendapatan :



Pengeluaran :


Sumbu y = Rp 391,16 r + Rp 2.751.787.090,28


Gambar 4.7 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 1.677.059,975 / m2 / tahun





P = A (P/A, I%, n)

= Rp 1.677.059,975 (P/A, 12%, 5)

= Rp 1.677.059,975 x 3,6048 = Rp 6.045.465,80 / m2

n : 5 tahun , i = 12 %

A : 1.677.059,975 / m2/ th

P

n : 5 tahun , i = 12 %

A : ?

P

Rp. 6.045.465,80

xli

Gambar 4.9. Diagram angsuran per bulan


%112

%12


Jadi besarnya angsuran per bulan selama 5 tahun berdasarkan Rumus 2.4 dan Gambar 4.9 adalah :

A = P (A/P, I%, n)

= Rp 6.045.465,80 (A/P, 1%, 60)

= Rp 6.045.465,80 x 0,02224

= Rp 134.451,16 / m2 / bulan

4.3.1.5 Biaya Proyek

Pembiayaan proyek sebesar Rp 8.624.100.000,00 berasal dari APBN, APBD I Propinsi Jawa

Tengah, dan APBD II Kota Surakarta.

4.3.1.6 Kriteria Penilaian Investasi Berdasarkan Nilai Jual Minimal

1. 3 tahun

Tabel 4.4 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 2.432.410,67 / m2/ tahun)

No Biaya Tahunan Nilai (Rp) Pendapatan (Rp)

1.

2.

3.

4.

5.

6.

B. Operasional dan Pemeliharaan

B. Penyusutan/depresiasi

Modal di akhir masa konstruksi

B. Bunga

B. Pajak

Pengembalian modal sendiri

247.132.924,07

431.205.000,00

8.974.238.460,00

745.011.362,82

527.896.379,18

2.991.412.820,00

2.032r =

4.942.658.481,44

Penilaian investasi berdasarkan nilai jual minimum dianalisis menggunakan dua metode yaitu :

1) Perbandingan manfaat dan biaya (benefit cost ratio)

2) Analisa titik impas (break even point)


a. Pendapatan proyek = Rp 4.942.658.481,44 / tahun

b. Retribusi pedagang = Rp 500,00 x 553 pedagang x 365 hari

= Rp 97.272.500,00 / tahun

c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00

d. Nilai sekarang pendapatan proyek

n : 20 tahun , i = 12 %

A : Rp. 4.942.658.481,44

P

xlii

Gambar 4.10 Diagram nilai sekarang pendapatan

Jadi besarnya nilai sekarang pendapatan proyek berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.10

diatas adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 4.942.658.481,44

= 7,469 x Rp 4.942.658.481,44

= Rp 36.916.716.197,87

e. Nilai sekarang operasional proyek dihitung dengan Rumus 2.6 adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 247.132.024,07

= 7,4694 x Rp 247.132.024,07

= Rp 1.845.934.663,05

f. Nilai sekarang bunga proyek dihitung dengan Rumus 2.6 adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 745.011.362,82

= 7,4694 x Rp 745.011.362,82

= Rp 5.564.787.873,44

g. Nilai sekarang pajak proyek dihitung dengan Rumus 2.6 adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 527.896.379,18

= 7,4694 x Rp 527.896.379,18

= Rp 3.943.069.214,65

Karena Pasar Gading ini dibiayai oleh pemerintah, maka biaya pengembalian modal dan biaya

bunga tidak diperhitungkan. Jadi, yang masuk dalam perhitungan hanya biaya operasional dan

pemeliharaan dan biaya pajak.

Jadi perbandingan manfaat dan biayanya berdasarkan Rumus 2.14 adalah :

BCR = 00,000.100.624.8Rp

65,214.069.943.3Rp05,663.934.845.1Rp00,500.272.97Rp87,197.716.916.36Rp

= 3,62 > 1

Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan layak.


Untuk suatu proyek pemerintah, dalam hal ini yang berupa pasar tradisional, pemerintah

tidak mencari keuntungan / laba, akan tetapi lebih mengutamakan aspek sosial ekonomi

kerakyatan dan kesejahteraan masyarakat. Namun dalam penelitian ini dicoba untuk

dipelajari jangka waktu pengembalian modal yang diinvestasikan.

Dari Tabel 4.4 diketahui bahwa :

xliii

a. Pendapatan proyek per tahun = Pendapatan proyek + Retribusi pedagang

= Rp 4.942.658.481,44 + Rp 97.272.500,00

= Rp 5.039.930.981,44

b. Pengeluaran proyek per tahun = Biaya operasional dan pemeliharaan + Biaya pajak

= Rp 247.132.924,07 + Rp 527.896.379,18

= Rp 775.029.303,25

c. Pendapatan bersih = Rp 5.039.930.981,44 – Rp 775.029.303,25

= Rp 4.264.901.678,19

d. Jumlah nilai sekarang pendapatan bersih :

PV = bersihpendapatanxi)"(1

1

= 19,678.901.264.4x)"12,0(1

1Rp

Contoh : untuk n = 1 maka PV = Rp 3.807.947.927,70

untuk n = 2 sampai dengan n = 20, disajikan dalam Tabel 4.5

Jadi untuk mengetahui pada tahun keberapa modal yang telah diinvestasikan dapat kembali

dapat diketahui dari Tabel 4.5 dibawah ini.

Tabel 4.5 Perhitungan titik impas menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20

tahun

n Pendapatan Bersih Kumulatif

Pendapatan Bersih

PV Pengeluaran

(Rp)

Kumulatif Keuangan

(Rp) 1 2 3 4 5

0 0 0 8974238460 -8974238460

1 3807947927 3807947927 5166290533 -5166290533

2 3399953506 7207901433 1766337027 -1766337027

3 3035672773 1.0244E+10 -1.269E+09 1.269E+09

4 2710422119 1.2954E+10 -3.98E+09 3.98E+09

5 2420019749 1.5374E+10 -6.4E+09 6.4E+09

6 2160731919 1.7535E+10 -8.561E+09 8.561E+09

7 1929224928 1.9464E+10 -1.049E+10 1.049E+10

8 1722522257 2.1186E+10 -1.221E+10 1.221E+10

9 1537966301 2.2724E+10 -1.375E+10 1.375E+10

10 1373184197 2.4098E+10 -1.512E+10 1.512E+10

11 1226057319 2.5324E+10 -1.635E+10 1.635E+10

xliv

12 1094694035 2.6418E+10 -1.744E+10 1.744E+10

13 977405388 2.7396E+10 -1.842E+10 1.842E+10

14 872683382 2.8268E+10 -1.929E+10 1.929E+10

15 779181591 2.9048E+10 -2.007E+10 2.007E+10

16 695697849 2.9743E+10 -2.077E+10 2.077E+10

17 621158794 3.0365E+10 -2.139E+10 2.139E+10

18 554606066 3.0919E+10 -2.194E+10 2.194E+10

19 495183988 3.1414E+10 -2.244E+10 2.244E+10

20 442128560 3.1856E+10 -2.288E+10 2.288E+10

Catatan : Kolom 1 = tahun

Kolom 2 = persamaan 19,678.901.264.4Rpx0.12)"(1

1

dengan n = kolom 1

Kolom 3 = komulatif dari kolom 2

Kolom 4 = modal di akhir masa konstruksi dikurangi kolom 2

Kolom 5 = komulatif keuntungan

e. Penentuan titik impas secara grafis

Komulatif pendapatan :

Sumbu x = n (tahun), dengan nilai n antara 1-20

Sumbu y = 19,678.901.624.4)"12.01(

1xRp

(kolom 2)

Pengeluaran


Sumbu y = Rp 8.974.238.460,00 (modal di akhir tahun masa konstruksi)

xlv

Gambar 4.11 Grafik pengembalian modal menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20 tahun.

n = 2 + 773.672.035.3

027.337.766.1

= 2 tahun 0,58 bulan

Analisa yang telah dilakukan menunjukkan bahwa modal yang telah diinvestasikan dapat kembali

setelah 2,58 tahun.

Setelah analisa diatas perlu dilakukan perhitungan lanjutan untuk mengetahui prosentase bangunan

yang harus terjual agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup.

1. Pendapatan proyek = Rp 5.039.930.981,44

2. Pengeluaran-pengeluaran pokok :

a. Biaya variabel

Biaya operasional dan pemeliharaan = Rp 247.132.924,07

b. Biaya tetap

Biaya pajak = Rp 527.896.379,18

Biaya pengembalian modal sendiri = Rp 2.991.412.820,00

Total pengeluaran pokok = Rp 247.132.924,07 + Rp 527.896.379,18 + Rp

2.991.412.820,00

= Rp 3.766.442.123,25

Titik impas terjadi pada saat pendapatan = pengeluaran pokok, sehingga bila tingkat

penghunian pasar pada titik impas = V % maka :

Rp 4.942.658.481,44 V = Rp 3.983.557.106,89

V = 44,981.930.039.5

25,123.442.766.3

Rp

Rp

V = 0,74

V = 74%

2. 5 tahun

Tabel 4.6 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 1.677.059,975 /

m2 / tahun)


1.

2.

3.

4.

5.

6.


B. Penyusutan/depresiasi


B. Bunga

B. Pajak


170.389.293,50

431.205.000,00

8.974.238.460,00

694.606.056,80

316.737.828,10

1.794.847.692,00

2.032 r =

3.407.785.868,92

xlvi

Penilaian investasi berdasarkan nilai jual minimum dianalisis menggunakan dua metode yaitu

:






= Rp 97.272.500,00 / tahun

c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00



Jadi besarnya nilai sekarang pendapatan proyek berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.12 diatas

adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 3.407.785.868,92

= 7,469 x Rp 3.407.785.868,92

= Rp 25.452.752.654,96


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 170.389.293,50

= 7,469 x Rp 170.389.293,50

= Rp 1.272.637.633,15


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 694.606.056,80

= 7,469 x Rp 694.606.056,80

= Rp 5.188.012.638,24


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 316.737.828,10

= 7,469 x Rp 316.737.828,10 = Rp 2.365.714.838,08




Jadi perbandingan manfaat dan biaya berdasarkan Rumus 2.14 adalah :

BCR =00,000.100.624.8Rp

08,838.714.365.2Rp15,633.637.272.1Rp00,500.272.97Rp96,654.752.452.25Rp

= 2,54 > 1

n : 20 tahun , i = 12 %

A : Rp. 3.407.785.868,92

P

xlvii

Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya Modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan layak.

2) Analisa titik Impas (break even point)







= Rp 3.407.785.868,92 + Rp 97.272.500,00

= Rp 3.505.058.368,92

b. Pengeluaran proyek per tahun = Biaya Operasional dan pemeliharaan + Biaya pajak

= Rp 170.389.293,50 + Rp 316.737.828,10

= Rp 487.127.121,60


= Rp 2.920.658.747,32



1

= 32,747.658.920.2Rpx0.12)"(1

1

contoh : untuk n = 1 maka PV = Rp 2.607.731.024,00

untuk n = 2 sampai dengan n = 20, disajikan dalam Tabel 4.7


dapat diketahui dari Tabel 4.7 di bawah ini.


tahun

n Pendapatan Bersih Kumulatif

Pendapatan Bersih

PV Pengeluaran

(Rp)

Kumulatif Keuangan

(Rp) 1 2 3 4 5

0 0 0 8974238460 -8974238460

1 2607731024 2607731024 6366507436 -6366507436

2 2328331272 4936062296 4038176164 -4038176164

3 2078867207 7014929503 1959308957 -1959308957

4 1856131435 8871060937 103177522 -103177522

xlviii

5 1657260210 1.0528E+10 -1.554E+09 1.554E+09

6 1479696616 1.2008E+10 -3.034E+09 3.034E+09

7 1321157693 1.3329E+10 -4.355E+09 4.355E+09

8 1179605083 1.4509E+10 -5.535E+09 5.535E+09

9 1053218824 1.5562E+10 -6.588E+09 6.588E+09

10 940373950 1.6502E+10 -7.528E+09 7.528E+09

11 839619598 1.7342E+10 -8.368E+09 8.368E+09

12 749660355 1.8092E+10 -9.117E+09 9.117E+09

13 669339603 1.8761E+10 -9.787E+09 9.787E+09

14 597624646 1.9359E+10 -1.038E+10 1.038E+10

15 533593434 1.9892E+10 -1.092E+10 1.092E+10

16 476422709 2.0369E+10 -1.139E+10 1.139E+10

17 425377418 2.0794E+10 -1.182E+10 1.182E+10

18 379801266 2.1174E+10 -1.22E+10 1.22E+10

19 339108274 2.1513E+10 -1.254E+10 1.254E+10

20 302775244 2.1816E+10 -1.284E+10 1.284E+10



1

dengan n = kolom 1







Sumbu y = 32,747.658.920.2Rpx0.12)"(1

1

(kolom 2)

Pengeluaran



xlix

Gambar 4.13 Grafik pengembalian modal menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20 tahun

n = 4 + 210.260.657.1

522.177.103



setelah 4,06 tahun.





a. Biaya variabel


b. Biaya tetap

Biaya pajak = Rp 316.737.828,10



1.794.847.692,00

= Rp 2.281.974.813,60

Titik impas terjadi pada saat pendapatan = pengeluaran pokok, sehingga bila tingkat penghunian

pasar pada titik impas = V% maka :

Rp 3.505.058.368,92 V = Rp 2.659.843.042,30

V = 92,368.058.505.3

60,813.974.281.2

Rp

Rp

V = 0,65

V = 65%

4.3.2 Analisis Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan Biaya Depresiasi

l

4.3.2.1 Nilai jual minimal

Harga bangunan

Misal :

Harga bangunan (r) = Rp / m2 / tahun


R (pendapatan proyek) dari = r x 2.032 / m2 per tahun

Harga bangunan = 2.032 r / m2 / tahun

4.3.2.2 Biaya Modal


cost) sebagai berikut :


a. Biaya bangunan

Biaya bangunan berdasarkan rencana anggaran biaya proyek adalah sebesar Rp

7.842.000.000,00

Total biaya langsung adalah Rp 7.842.000.000,00



langsung. Dalam analisis ini besarnya biaya tidak terduga dan biaya teknik adalah sebagai berikut :


Menurut Robert J. Kudoatie (1995 : 72) besarnya biaya tak terduga diasumsikan sebesar 5% dari

biaya langsung.

Biaya tidak terduga = 5% x Biaya langsung

= 5% x Rp 7.842.000.000,00

= Rp 392.100.000,00

b. Biaya teknik

Berdasar Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta biaya teknik sebesar Rp 390.000.000,00.

Besaran ini sesuai dengan 4,95% dari biaya langsung.

Total biaya tidak langsung = Biaya tidak terduga + Biaya teknik

= Rp 392.100.000,00 + Rp 390.000.000,00

= Rp 782.100.000,00


= Rp 7.842.000.000,00 + Rp 782.100.000,00

= Rp 8.624.100.000,00

4.3.2.3 Biaya Tahunan

li

Biaya tahunan dihitung dengan langkah sebagai berikut



pendapatan proyek.

Biaya operasional dan pemeliharaan = 5% x pendapatan proyek

= 5% x Rp 2.032 r

= Rp 101,6 r

2. Perkembangan modal di akhir masa konstruksi 4 bulan


Nilai F menurut Rumus 2.12 dan diagram diatas adalah

F = Rp 8.624.100.000,00 (F/P, 1%, 4)

= Rp 8.624.100.000,00 x (1,0406)

= Rp 8.974.238.460,00


:

1. 3 tahun

A) Pendapatan

a. Bunga





Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 3) - 3

1x Rp 8.974.238.460,00

= Rp 8.974.238.460,00 x (0,41635) – Rp 2.991.412.820,00

= Rp 3.736.424.182,82 – Rp 2.991.412.820,00

= Rp 745.011.362,82


F

P

n : 3 tahun , i = 12 %

A

P P

4 bulan

lii

b. Biaya Pajak



Poerbo).

Biaya pajak = 15% x (pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan + biaiya bunga))

= 15% x (Rp 2.032r – (Rp 101.6r + Rp 745.011.362,82))

= 15% x (Rp 1.930r – Rp 745.011.362,82)

= Rp 289,56 r – Rp 111.751.704,40



1

= 3

1x Rp 8.974.238.460,00 = Rp 2.991.412.820,00

d. Total biaya tahunan = biaya operasional dan pemeliharaan + biaya bunga + biaya pajak

+ pengembalian modal sendiri

= Rp 101,6 r + Rp 745.011.362,82 + (Rp 289,56 r – Rp 111.751,704,40) + Rp

2.991.412.820,00

= Rp 391,16 r + Rp 3.848.175.886,22


Jadi nilai jual minimal dapat dihitung sebagai berikut :


Rp 2.032 r = Rp 391,16 r + Rp 3.848.175.886,22

Rp 2.032 r – Rp 391,16 r = Rp 3.848.175.886,22

Rp 1.640,84 r = Rp 3.848.175.886,22

r = Rp 2.345.247,49 / m2 / tahun


= Rp 4.765.542.899,68 / tahun


Pendapatan :


Sumbu y = Rp 2.032r

Pengeluaran :


liii

Sumbu y = Rp 391,16 r + Rp 3.848.175.886,22


Gambar 4.16 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 2.345.247.49 / m2 / tahun.





P = A (P/A, I%, n)

= Rp 2.345.247,49 (P/A, 12%, 3)

= Rp 2.345.247,49 x 2,402

= Rp 5.633.284,46 / m2



%112

%12


n : 3 tahun , i = 12 %

A = 2.345.247,49 / m2/th

P

n : 3 tahun , i = 12 %

A = ?

P

Rp. 5.633.284,46

liv

Jadi besarnya angsuran per bulan selama 3 tahun berdasarkan Rumus 2.4 dan Gambar 4.18 adalah

:

A = P (A/P, I%, n)

= Rp 5.633.284,46 (A/P, 12%, 36)

= Rp 5.633.284,46x 0,0332

= Rp 187.025,04 / m2 / bulan

2. 5 tahun

A) Pendapatan

a. Bunga





Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 5) - 5

1x Rp 8.974.238.460,00

= Rp 8.974.238.460,00 x (0,2774) – Rp 1.794.847.692,00

= Rp 694.606.056,80

b. Biaya Pajak


pemeliharaan dikurangi biaya penyusutan gedung dikurangi biaya bunga (Hartono Poerbo). Biaya

penyusutan gedung tidak dimasukkan dalam perhitungan, karena perhitungan tanpa biaya

depresiasi.

Biaya pajak = 15% x (pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan + biaya bunga))

= 15% x (Rp 2.032r – (Rp 101,6r + Rp 694.606.056,80))

= 15% x (Rp 1.930,4r – Rp 694.606.056,80)

= Rp 289,56 r – Rp 104.190.908,50



1

= 00,692.847.7941.Rp00,460.238.974.8Rpx5

1



n : 5 tahun , i = 12 %

A

P P

4 bulan

lv

= Rp 101,6r + Rp 694.606.056,80 + (Rp 289,56 r – Rp 104.190.908,50) + Rp

1.794.847.692,00

= Rp 391,16 r + Rp 2.593.644.656,30




Rp 2.032 r = Rp 391,16 r + Rp 2.593.644.656,30

Rp 2.032 r – 391,16 r = Rp 2.593.644.656,30

Rp 1.640,84 r = Rp 2.593.644.656,30

r = Rp 1.580.681,03 / m2 / tahun


= Rp 3.211.943.852,96 / tahun


Pendapatan :



Pengeluaran :


Sumbu y = Rp 391,16 r + Rp 2.593.644.656,30


Gambar 4.20 menunjukkan bahwa titik impas terjadi pada nilai r = Rp 1.580.681,03/m2/tahun.



n : 5 tahun , i = 12 %

A : 1.580.681.03/ m2/ th

P

lvi



P = A (P/A, I%, n)

= Rp 1.580.681,03 (P/A, 12%, 5)

= Rp 1.580.681,03 x 3.6048

= Rp 5.698.038,97 / m2



%112

%12



:

A = P (A/P, I%, n)

= Rp 5.698.038,97 (A/P, 12%, 60)

= Rp 5.698.038,97 x 0,02224

= Rp 126.724,39/ m2/bulan





1. 3 tahun

Tabel 4.8 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 2.345.247,49 / m2 / tahun


1.

2.

3.

4.

5.



B. Bunga

B. Pajak


238.277.144,98

8.974.238.460,00

745.011.362,82

567.338.158,80

2.991.412.820,00

2.032 r =

4.765.542.899,68

n : 5 tahun , i = 12 %

A : ?

P

Rp. 5.698.038,97

lvii


:






= Rp 97.272.500,00 / tahun

c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00



Jadi besarnya nilai sekarang pendapatan proyek berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.23 di atas

adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 4.765.542.899,68

= 7,469 x Rp 4.765.542.899,68

= Rp 35.593.839.917,71


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 238.277.144,98

= 7,469 x Rp 238.277.144,98

= Rp 1.779.691.995,85


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 745.011.362,82

= 7,469 x Rp 745.011.362,82

= Rp 5.564.489.868,90


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 567.338.158,80

= 7,469 x Rp 567.338.158,80

= Rp 4.237.448.708,07

n : 20 tahun , i = 12 %

A : Rp. 4.765.542.899,68

P

lviii




Jadi perbandingan manfaat dan biaya berdasarkan Rumus 2.14 adalah :

BCR = ,00000.100.624.8Rp

07,707.448.237.4Rp85,995.691.779.1Rp00,500.272.97Rp71,917.839.593.35Rp

= 3,44 > 1

Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya modal (C) adalah > 1 maka investasi dapat

dikatakan layak.








= Rp 4.765.542.899,68 + Rp 97.272.500,00

= Rp 4.862.815.399,68


= Rp 238.277.144,98 + Rp 567.338.158,80

= Rp 805.615.303,78

c. Pendapatan bersih = Rp 4.862.815.399,68 - Rp 805.615.303,78

= Rp 4.057.200.095,90



1

= 90,095.200.057.4Rpx0.12)"(1

1


untuk n = 2 sampai dengan n = 20, hasil perhitungan disajikan dalam Tabel 4.9




tahun

lix

N Pendapatan Bersih Kumulatif

Pendapatan Bersih

PV Pengeluaran

(Rp)

Kumulatif Keuangan

(Rp) 1 2 3 4 5

0 0 0 8974238460 -8974238460

1 3622500086 3622500086 5351738374 -5351738374

2 3234375076 6856875162 2117363298 -2117363298

3 2887834890 9744710052 -770471592 770471592

4 2578424009 1.2323E+10 -3.349E+09 3.349E+09

5 2302164293 1.4625E+10 -5.651E+09 5.651E+09

6 2055503833 1.6681E+10 -7.707E+09 7.707E+09

7 1835271280 1.8516E+10 -9.542E+09 9.542E+09

8 1638635071 2.0155E+10 -1.118E+10 1.118E+10

9 1463067028 2.1618E+10 -1.264E+10 1.264E+10

10 1306309846 2.2924E+10 -1.395E+10 1.395E+10

11 1166348077 2.409E+10 -1.512E+10 1.512E+10

12 1041382212 2.5132E+10 -1.616E+10 1.616E+10

13 929805546 2.6062E+10 -1.709E+10 1.709E+10

14 830183523 2.6892E+10 -1.792E+10 1.792E+10

15 741235289 2.7633E+10 -1.866E+10 1.866E+10

16 661817222 2.8295E+10 -1.932E+10 1.932E+10

17 590908234 2.8886E+10 -1.991E+10 1.991E+10

18 527596637 2.9413E+10 -2.044E+10 2.044E+10

19 471068426 2.9884E+10 -2.091E+10 2.091E+10

20 420596809 3.0305E+10 -2.133E+10 2.133E+10



1

dengan n = kolom 1




lx




Sumbu y = 90,095.200.057.4Rpx0.12)"(1

1

(kolom 2)

Pengeluaran




n = 2 + 890.834.887.2

298.363.117.2



setelah 2,73 tahun.

Setelah analisa di atas perlu dilakukan perhitungan lanjutan untuk mengetahui prosentase

bangunan yang harus terjual agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup.



a. Biaya variabel


b. Biaya tetap

Biaya pajak = Rp 567.338.158,80

Biaya pengembalian modal sendiri = Rp 2,991.412.820,00


2.991.412.820,00

= Rp 3.797.028.123,78

lxi



Rp 4.862.815.399,68 V = Rp 3.797.028.123,78

V = 68,399.815.862.4

78,123.028.797.3

Rp

Rp

V = 0,78 = 78%

2. 5 tahun

Tabel 4.10 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 1.580.681,03 / m2 / tahun)


1.

2.

3.

4.

5.



B. Bunga

B. Pajak


160.597.192,65

8.974.238.460,00

694.606.056,80

353.511.090,55

1.794.847.692,00

2.032 r =

3.211.943.852,96

Penilaian investasi berdasarkan nilai jual minimum dianalisis menggunakan dua metode yaitu :






= Rp 97.272.500,00 / tahun

c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00




adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 3.211.943.852,96.

= 7,469 x Rp 3.211.943.852,96

= Rp 23.990.008.637,76


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 160.597.192,65

= 7,469 x Rp 160.597.192,65 = Rp 1.199.500.431,90


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 694.606.056,80

= 7,469 x Rp 694.606.056,80

n : 20 tahun , i = 12 %

A : Rp. 3.211.943.852,96

P

lxii

= Rp 5.188.012.638,24


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 353.511.090,55

= 7,469 x Rp 353.511.090,55

= Rp 2.640.374.335,32




Jadi perbandingan manfaat biaya berdasarkan Rumus 2.14 adalah :

BCR = 00,000.100.624.8Rp

32,335.374.640.2Rp90,431.500.199.1Rp00,500.272.97Rp76,637.008.990.23Rp

= 2,34 > 1

Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan

layak.








= Rp 3.211.943.852,96 + Rp 97.272.500,00

= Rp 3.309.216.352,96

b. Pengeluaran proyek per tahun = Biaya Operasional dan pemeliharaan +

Biaya pajak

= Rp 160.597.192,65 + Rp 353.511.090,55

= Rp 514.108.283,20

c. Pendapatan bersih = Rp 3.211.943.852.96 – Rp 514.108.283,20

= Rp 2.697.835.569,76



1

= 76,569.835.697.2Rpx0.12)"(1

1



lxiii


dapat diketahui dari Tabel 4.11 di bawah ini :

Tabel 4.11 Perhitungan titik impas menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20 tahun

N Pendapatan Bersih Kumulatif

Pendapatan Bersih

PV Pengeluaran

(Rp)

Kumulatif Keuangan

(Rp) 1 2 3 4 5

0 0 0 8974238460 -8974238460

1 2408781759 2408781759 6565456701 -6565456701

2 2150697999 4559479758 4414758702 -4414758702

3 1920266070 6479745828 2494492632 -2494492632

4 1714523277 8194269105 779969355 -779969355

5 1530824355 9725093460 -750855000 750855000

6 1366807459 1.1092E+10 -2.118E+09 2.118E+09

7 1220363803 1.2312E+10 -3.338E+09 3.338E+09

8 1089610538 1.3402E+10 -4.428E+09 4.428E+09

9 972866552 1.4375E+10 -5.401E+09 5.401E+09

10 868630850 1.5243E+10 -6.269E+09 6.269E+09

11 775563259 1.6019E+10 -7.045E+09 7.045E+09

12 692467196 1.6711E+10 -7.737E+09 7.737E+09

13 618274282 1.733E+10 -8.355E+09 8.355E+09

14 552030609 1.7882E+10 -8.907E+09 8.907E+09

15 492884472 1.8375E+10 -9.4E+09 9.4E+09

16 440075422 1.8815E+10 -9.84E+09 9.84E+09

17 392924483 1.9208E+10 -1.023E+10 1.023E+10

18 350825432 1.9558E+10 -1.058E+10 1.058E+10

19 313236993 1.9872E+10 -1.09E+10 1.09E+10

20 279675886 2.0151E+10 -1.118E+10 1.118E+10


lxiv


1

dengan n = kolom 1







Sumbu y = 76,569.835.697.2Rpx0.12)"(1

1

(kolom 2)

Pengeluaran




n = 4 + 355.824.530.1

355.969.779



setelah 4,51 tahun.

Setelah analisa di atas perlu dilakukan perhitungan lanjutan untuk mengetahui prosentase

bangunan yang harus terjual agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup.



a. Biaya variabel

lxv


b. Biaya tetap

Biaya pajak = Rp 353.511.090,55



1.794.847.692,00

= Rp 2.308.955.975,20


pasar pada titik impas = V% , maka :

Rp 3.309.216.352,96 V = Rp 2.308.955.975,20

V = 96,352.216.309.3

20,975.955.308.2

Rp

Rp

V = 0,69

V = 69 %

4.3.3 Analisis Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan Biaya Depresiasi (dengan

perbedaan harga jual tiap bangunan)

Sebelum dilakukan analisis kriteria penilaian investasi, analisis didahului dengan menghitung

nilai sewa minimal per kios pada Pasar Gading kota Surakarta.

Perhitungannya adalah :

4.3.3.1 Nilai Jual

Harga jual per m2 untuk kios / los berbeda-beda tergantung dari letaknya. Untuk itu penulis

mengasumsikan nilai koefiesien yang berbeda-beda untuk masing-masing kios/los. Berikut ini

pembagiannya:

Bangunan Kios

- Kios depan nilai koefisien harga : 0.30 r

- Kios samping nilai koefisien harga : 0,25 r

- Kios belakang nilai koefisien harga : 0.20 r

Bangunan los nilai koefisien harga : 0.15 r

Bangunan dasaran nilai koefisiennya harga : 0.10 r

Misal :

Harga bangunan ( r ) = Rp/m2/tahun


Luas lantai kios total = 648 m2

lxvi

- Kios depan = 360 m2

- Kios samping = 180 m2

- Kios belakang = 108 m2

Luas lantai Los = 748 m2

Luas lantai dasaran = 540 m2

R = Pendapatan Proyek

= Koefisien x r x luas lantai bersih

Jadi,

R. Kios depan : 0,30 r x 360 m2 = Rp. 108 r

R. Kios samping : 0,25 r x 180 m2 = Rp. 45 r

R. Kios belakang : 0,20 r x 108 m2 = Rp. 21,6 r

R. Los : 0,15 r x 748 m2 = Rp. 112,2 r

R.Dasaran : 0,10 r x 540 m2 = Rp. 54 r

R. Total : Rp 108 r + Rp 45 r + Rp 21,6 r + Rp 112.2+Rp 54 r

: Rp 340,80 r

4.3.3.2 Biaya modal


cost) sebagai berikut:


a. Biaya tanah (land use)

Tanah merupakan milik pemerintah kota Surakarta, sehingga tidak diikutsertakan dalam

pembiayaan proyek

b. Biaya bangunan

Biaya bangunan berdasarkan rencana anggaran biaya proyek adalah sebesar Rp. 7.842.000.000,00.

Total biaya langsung adalah Rp. 7.842.000.000,00.



langsung. Dalam analisis ini besarnya biaya tidak terduga dan biaya teknik adalah sebagai

berikut :


Menurut Robert J. Kudoatie (1995:72) besarnya biaya tidak terduga diasumsikan sebesar

5 % dari biaya langsung

Biaya tidak terduga = 5 % x Biaya langsung

5 % x Rp. 7.842.000.000,00

lxvii

= Rp. 392.100.000,00

b. Biaya teknik

Berdasarkan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta biaya teknik sebesar Rp.

390.000.000,00 besaran ini sesuai dengan 4,95 % dari biaya langsung.

Biaya tidak langsung = Biaya tidak terduga + biaya teknik

= Rp. 392.100.000,00 + Rp. 390.000.000,00

= Rp. 782.100.000,00


= Rp. 7.842.000.000,00 + Rp. 782.100.000,00

= Rp. 8.624.100.000,00

4.3.3.3 Biaya tahunan

Biaya tahunan dihitung dengan langkah sebagai berikut:



pendapatan proyek.

Biaya operasional dan pemeliharaan = 5% x pendapatan proyek

= 5% x Rp 340,80 r

= Rp 17,04 r

2. Perkembangan modal akhir masa kontruksi 4 bulan


Nilai F menurut Rumus 2.12 dan diagram di atas adalah

F = Rp 8.624.100.000,00 (F/P, 1%, 4)

= Rp 8.624.100.000,00 x (1,0406)

= Rp 8.974.238.460,00


:

1. 3 tahun

A) Pendapatan

a. Bunga


F

P

n : 3 tahun , i = 12 %

A

P P

4 bulan

lxviii




Besarnya biaya tahunan menurut Rumus 2.11 dan Gambar 4.28 di atas adalah :

Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 3) - 3

1x Rp 8.974.238.460,00

= Rp 8.974.238.460,00 x (0,41635) – Rp 2.991.412.820,00

= Rp 3.736.424.182,82 – Rp 2.991.412.820,00

= Rp 745.011.362,82

b. Biaya Pajak


pemeliharaan dikurangi biaya penyusutan gedung dan dikurangi juga oleh biaya bunga (Hartono

Poerbo).

Biaya pajak = 15% x (Pendapatan – (Biaya operasional dan pemeliharaan + biaya penyusutan

gedung + biaya bunga))

= 15% x (Rp 340,80 r – (Rp 17,40 r + Rp 745.011.362,82))

= 15% x (Rp 323,76 r – Rp 745.011.362,82)

= Rp 48,56 r – Rp 111.751.704,40



1

= 3

1x Rp 8.974.238.460,00 = Rp 2.991.412.820,00

d. Total biaya tahunan = biaya operasional dan pemeliharaan + biaya

bunga + biaya pajak + pengembalian modal

sendiri

= Rp 17,04 r + Rp 745.011.362,82 + ( Rp.

48,56 r -

Rp 111.751.704,40) + Rp

2.991.412.820,00

= Rp 65,60 r + Rp 3.848.175.887,22


lxix



Rp 340,80 r = Rp 65,60 r + Rp 3.848.175.887,22

Rp 340,80 r – Rp 65,60 r = Rp 3.848.175.887,22

Rp 275,20 r = Rp 3.848.175.887,22

r = Rp 13.983.197,26 / m2 / tahun

Besarnya pendapatan adalah = Rp 340,80 r

= Rp 4.765.473.626,20 / tahun


Pendapatan :


Sumbu y = Rp 340,80 r

Pengeluaran :


Sumbu y = Rp 65,60 r + Rp 3.848.175.887,22







n : 3 tahun , i = 12 %

A = 13.983.197,26 / m2/th

P

lxx

P = A (P/A, I%, n)

= Rp 13.983.197,26 (P/A, 12%,3)

= Rp 13.983.197,26 x 2,402

= Rp 33.587.639,83 / m2



%112

%12


Jadi besarnya angsuran per bulan selama 3 tahun berdasarkan Rumus 2.4 dan Gambar 4.31

adalah :

A = P (A/P, I%, n)

= Rp 33.587.639,83 (A/P, 1%, 36)

= Rp 33.587.639,83 x 0,0332

= Rp 1.115.109,64 / m2/ bulan

Jika luas tiap unit sebesar

Harga jual kios depan = 0,30 x 1.115.109,64 x 12 m2 = Rp. 3.010.796,03 / bl

Harga jual kios samping = 0,25 x 1.115.109,64 x 12 m2 = Rp. 2.508.996,69 / bl

Harga jual kios belakang = 0,20 x 1.115.109,64 x 12 m2 = Rp. 2.007.197,35 / bl

Harga jual los = 0,15 x 1.115.109,64 x 12 m2 = Rp. 669.065,78 / bl

Harga jual dasaran = 0,10 x 1.115.109,64 x 4 m2

= Rp. 223.021,93 / bl

3. 5 tahun

A) Pendapatan

a. Bunga


Perhitungan bunga menggunakan orientasi waktu masa pengembalian angsuran

berdasarkan referensi tekno ekonomi bangunan bertingkat banyak oleh Hartono Poerbo.


Bunga = Rp 8.974.238.460,00 x (A/P, 12%, 5) - 5

1x Rp 8.974.238.460,00

n : 3 tahun , i = 12 %

A = ?

P

Rp. 33.587.639,83

n : 5 tahun , i = 12 %

A

P P

4 bulan

lxxi

= Rp 8.974.238.460,00 x (0,2774) – Rp 1.794.847.692,00

= Rp 694.606.056,80

b. Biaya Pajak


pemeliharaan dikurangi biaya penyusutan gedung dan dikurangi juga oleh biaya bunga (Hartono

Poerbo).

Biaya pajak = 15% x (pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan + biaya bunga))

= 15% x (Rp 340,80 r – (Rp 17,04 r + Rp 694.606.056,80))

= 15% x (Rp 323,76 r – Rp 694.606.056,80)

= Rp 48,56 r – Rp 104.190.908,50



1

= 00,692.847.794.1Rp00,460.238.974.8Rpx5

1



= Rp 17,04 r + Rp 694.606.056,80 + (Rp 48,56 r – Rp 104.190.908,50) + Rp

1.794.847.692,00

= Rp 65,60 r + Rp 2.593.644.657,30




Rp 340,80 r = Rp 65,60 r + Rp 2.593.644.657,30

Rp 340,80 r – Rp 65,60 r = Rp 2.593.644.657,30

Rp 275,20 r = Rp 2.593.644.657,30

r = Rp 9.424.580,88 / m2 / tahun

Besarnya pendapatan adalah = Rp 340,80 r

= Rp 3.211.897.163,90 / tahun


Pendapatan :


Sumbu y = Rp 340,80 r

Pengeluaran :

lxxii


Sumbu y = Rp 65,60 r + Rp 2.593.644.657,30







P = A (P/A, I%, n)

= Rp 9.424.580,88 (P/A, 12%, 5)

= Rp 9.424.580,88 x 3.6048 = Rp 33.973.729,14 / m2



%112

%12



:

n : 5 tahun , i = 12 %

A : 9.424.580,88 / m2/ th

P

n : 5 tahun , i = 12 %

A : ?

P

Rp. 33.973.729,14

lxxiii

A = P (A/P, I%, n)

= Rp 33.973.729,14 (A/P, 12%, 60)

= Rp 33.973.729,14 x 0,02224

= Rp 755.575,75 / m2 / bulan

Jika luas tiap unit sebesar

Harga jual kios depan = 0,30 x 755.575,75 x 12 m2

= Rp. 2.040.054,48/bl

Harga jual kios samping = 0,25 x 755.575,75 x 12 m2

= Rp. 1.700.045,40/bl

Harga jual kios belakang = 0,20 x 755.575,75 x 12 m2

= Rp. 1.360.036,32/bl

Harga jual los = 0,15 x 755.575,75 x 12 m2

= Rp. 453.345,44/bl

Harga jual dasaran = 0,10 x 755.575,75 x 4 m2

= Rp. 151.115,15/bl





1. 3 tahun

Tabel 4.12 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 13.983.197,26 / m2 / tahun)


1.

2.

3.

4.

5.



B. Bunga

B. Pajak


238.273.681,31

8.974.238.460,00

745.011.362,82

567.272.354,55

2.991.412.820,00

340,80 r =

4.765.473.626,20

Penilaian investasi berdasarkan nilai jual minimum dianalisis menggunakan dua metode yaitu:

1) Perbandingan manfaat dan biaya (benefit cost rasio)

2) Analisa titik impas (break event point)




= Rp 97.272.500,00 / tahun

c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.00,00


n : 20 tahun , i = 12 %

A : Rp. 4.765.473.626,20

P

lxxiv



adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 4.765.473.626,20

= 7,469 x Rp 4.765.473.626,20

= Rp 35.593.322.514,15


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 238.273.681,31

= 7,469 x Rp 238.273.681,31

= Rp 1.779.666.125,70


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 745.011.362,82

= 7,469 x Rp 745.011.362,82

= Rp 5.564.489.868,90


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 567.272.354,55

= 7,469 x Rp 567.272.354,55 = Rp 4.236.957.216,1





BCR = 00,000.100.624.8Rp

13,216.957.236.4Rp70,125.666.779.1Rp00,500.272.97Rp15,514.322.593.35Rp

= 3,44 > 1

Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan

layak.







a. Pendapatan proyek per tahun = Rp 4.862.746.126,20


= Rp 238.273.681,31 + Rp 567.272.354,55

= Rp 805.546.035,86

lxxv

c. Pendapatan bersih = Rp 4.862.746.126,20 - Rp 805.546.035,86

= Rp 4.057.200.090,34



1

= 090,344.057.200.Rpx0.12)"(1

1





Tabel 4.13 Perhitungan titik impas menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20 tahun

No Pendapatan Bersih Kumulatif

Pendapatan Bersih

PV Pengeluaran (Rp)

Kumulatif

Keuangan (Rp)

1 2 3 4 5

0 0 0 8974238460 -8974238460

1 3622500081 3622500081 5351738379 -5351738379 2 3234375072 6856875153 2117363307 -2117363307 3 2887834886 9744710039 -770471578 770471578 4 2578424005 1.2323E+10 -3.349E+09 3.349E+09 5 2302164290 1.4625E+10 -5.651E+09 5.651E+09 6 2055503831 1.6681E+10 -7.707E+09 7.707E+09 7 1835271277 1.8516E+10 -9.542E+09 9.542E+09 8 1638635069 2.0155E+10 -1.118E+10 1.118E+10 9 1463067026 2.1618E+10 -1.264E+10 1.264E+10

10 1306309845 2.2924E+10 -1.395E+10 1.395E+10 11 1166348076 2.409E+10 -1.512E+10 1.512E+10 12 1041382210 2.5132E+10 -1.616E+10 1.616E+10 13 929805545 2.6062E+10 -1.709E+10 1.709E+10 14 830183522 2.6892E+10 -1.792E+10 1.792E+10 15 741235288 2.7633E+10 -1.866E+10 1.866E+10 16 661817221 2.8295E+10 -1.932E+10 1.932E+10 17 590908233 2.8886E+10 -1.991E+10 1.991E+10 18 527596637 2.9413E+10 -2.044E+10 2.044E+10

lxxvi

19 471068426 2.9884E+10 -2.091E+10 2.091E+10 20 420596809 3.0305E+10 -2.133E+10 2.133E+10


Kolom 2 = persamaan 090,344.057.200.Rpx0.12)"(1

1

dengan n = kolom 1




f. Penentuan titik impas secara grafis



Sumbu y = 090,344.057.200.Rpx0.12)"(1

1

(kolom 2)

Pengeluaran



Gambar 4.37 Grafik pengembalian modal menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis 20 tahun.

n = 2 + 886.834.887.2

307.363.117.2


lxxvii


setelah 2,73 tahun.





a. Biaya variabel


b. Biaya tetap

Biaya pajak = Rp 567.272.354,55



2.991.412.820,00

= Rp 3.796.958.855,86

Titik impas terjadi pada saat pendapatan = pengeluaran pokok, sehingga bila tingkat

penghunian pasar pada titik impas = V % maka :

Rp 4.862.746.126,20 V = Rp 3.796.958.855,86

V = 20,126.746.862.4

855,863.796.958.

Rp

Rp

V = 0,78

V = 78 %

2. 5 tahun

Tabel 4.14 Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan (r = Rp 9.424.580,88 / m2

/ tahun)


1.

2.

3.

4.

5.



B. Bunga

B. Pajak


160.594.858,19

8.974.238.460,00

694.606.056,80

353.466.739,03

1.794.847.692,00

340,80 r =

3.211.897.163,90


:



1) Perbandingan manfaat dan biaya (benefit cost artio)



lxxviii

= Rp 97.272.500,00 / tahun

c. Biaya Modal = Rp 8.624.100.000,00



Jadi besarnya nilai sekarang pendapatan proyek berdasarkan Rumus 2.6 dan Gambar 4.38 diatas

adalah :

PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 3.211.897.163,90

= 7,469 x Rp 3.211.897.163,90

= Rp 23.990.944.676,03


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 160.594.858,19

= 7,469 x Rp 160.594.858,19

= Rp 1.199.547.233,76


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 694.606.056,80

= 7,469 x Rp 694.606.056,80

= Rp 5.188.290.480,66


PV = (P/A, 12%, 20) x Rp 353.466.739,03

= 7,469 x Rp 353.466.739,03 = Rp 2.640.184.460,53





BCR = 00,000.100.624.8Rp

460,532.640.184.Rp76,233.547.199.1Rp00,500.272.97Rp03,676.944.990.23Rp

= 2,34 > 1

Jadi pendapatan (B) proyek terhadap Biaya Modal (C) adalah > 1 maka investasi dikatakan layak.

2) Analisa titik Impas (break even point)





n : 20 tahun , i = 12 %

A : Rp. 3.211.897.163,90

P

lxxix


a. Pendapatan proyek per tahun = Rp 3.309.169.663,90


= Rp 160.594.858,19 + Rp 353.466.739,03

= Rp 514.061.597,22


= Rp 2.795.108.066,68



1

= 68,066.108.795.2Rpx0.12)"(1

1




dapat diketahui dari Tabel 4.15 di bawah ini:

Tabel 4.15 Perhitungan titik impas menggunakan nilai jual minimal dengan umur ekonomis

20 tahun

n Pendapatan Bersih Komulatif

Pendapatan Bersih PV Pengeluaran

(Rp.) Komulatif

Keuangan (Rp.) 1 2 3 4 5

0 0 0 8974238460 -8974238460

1 2495632202 2495632202 6478606258 -6478606258 2 2228243038 4723875240 4250363220 -4250363220 3 1989502712 6713377952 2260860507 -2260860507 4 1776341707 8489719660 484518800 -484518800 5 1586019382 1.0076E+10 -1.102E+09 1.102E+09 6 1416088734 1.1492E+10 -2.518E+09 2.518E+09 7 1264364941 1.2756E+10 -3.782E+09 3.782E+09 8

1128897269 1.3885E+10 -4.911E+09 4.911E+09 9 1007943990 1.4893E+10 -5.919E+09 5.919E+09

10 899949991 1.5793E+10 -6.819E+09 6.819E+09 11 803526778 1.6597E+10 -7.622E+09 7.622E+09 12 717434623 1.7314E+10 -8.34E+09 8.34E+09 13 640566628 1.7955E+10 -8.98E+09 8.98E+09

lxxx

14 571934489 1.8526E+10 -9.552E+09 9.552E+09 15 510655794 1.9037E+10 -1.006E+10 1.006E+10 16 455942673 1.9493E+10 -1.052E+10 1.052E+10 17 407091672 1.99E+10 -1.093E+10 1.093E+10 18 363474707 2.0264E+10 -1.129E+10 1.129E+10 19 324530989 2.0588E+10 -1.161E+10 1.161E+10 20 289759811 2.0878E+10 -1.19E+10 1.19E+10



1

dengan n = kolom 1







Sumbu y = 68,066.108.795.2Rpx0.12)"(1

1

(kolom 2)

Pengeluaran



lxxxi


n = 4 + 382.019.586.1

800.518.484



setelah 4,31 tahun.

Setelah analisa diatas perlu dilakukan perhitungan lanjutan untuk mengetahui persentase bangunan




a. Biaya variabel


b. Biaya tetap

Biaya pajak = Rp 353.466.739,03



1.794.847.692,00

= Rp 2.308.909.289,22



Rp 3.309.169.663,90 V = Rp 2.308.909.289,22

V = 90,663.169.309.3

22,289.909.308.2

Rp

Rp

V = 0,69

V = 69 %

4.4 Pembahasan

Analisis studi kelayakan investasi pembangunan kembali Pasar Gading Kota Surakarta ini

dilakukan untuk menentukan harga jual per kios / los. Penelitian kelayakan investasi dilakukan

dengan metode perhitungan manfaat dan biaya / Benefit Cost Ratio (BCR) dan analisa titik impas /

Break Event Point (BEP).

Hasil analisis investasi yang dilakukan di bahas sebagai berikut:

1. Besarnya nilai investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan kembali Pasar Gading Kota

Surakarta sebesar Rp. 8.624.100.00,00

lxxxii

2. Nilai jual per m2 per bulan dianalisis dengan memperhitung tanpa biaya tanah dan tanpa biaya

depresiasi untuk masa pengembalian 3 tahun dan 5 tahun di tabulasi sebagai berikut:

Tabel 4.16 Perbandingan harga jual per m2 per bulan dengan masa

pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun

Masa Pengembalian

Kredit Investasi

Analisis Tanpa

Memperhitungkan Biaya

Tanah

Analisis Tanpa

Memperhitungkan Biaya

Tanah dan Biaya Depresiasi

3 tahun

5 tahun

Rp. 193.975,99

Rp. 134.451,16

Rp. 187.025,04

Rp. 126.724,39

3. Perbedaan harga jual per bulan tiap bangunan dari hasil analisis jika dibandingkan dengan

harga jual per bulan yang menjadi ketetapan dari pemerintah Kota Surakarta dapat dilihat

pada tabel 4.17 di bawah ini :

Tabel 4.17 Perbandinghan harga jual per m2 dengan masa

pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun

Jenis Bangunan

Analisis Tanpa Memperhitungkan Biaya

Tanah dan Biaya Depresiasi ( dengan perbedaan

harga jual tiap bangunan

Ketetapan Pemerintah

Kota Surakarta

3 tahun 5 tahun

Kios Depan

ukuran 3x3 m Rp. 3.010.796,03/bl

Rp. 2.040.054,48/bl Rp. 1.500.000,00/bl

Kios samping

ukuran 3x3 m Rp 2.508.996,69/bl Rp. 1.700.045,40/bl Rp. 1.250.000,00/bl

Kios Belakang

ukuran 3x3 m Rp. 2.007.197,35/bl Rp.1.360.036,32/bl Rp.1.000.000,00/bl

Los Ukuran 2x2

m Rp. 669.065,78/bl Rp.453.345,44/bl Rp. 250.000,00/bl

Dasaran Ukuran

2x1 Rp. 223.021,93/bl Rp.151.115,15/bl Rp. 100.000,00/bl

4. Kriteria penilaian investasi dapat dilihat Tabel 4.18 dan Tabel 4.19 di bawah ini

Tabel 4.18 Perbandingan kriteria kelayakan investasi metode Benefit Cost Ratio (CBR)

dengan masa pengembalian kredit investasi selama 3 tahun dan 5 tahun

Masa

Pengembalian

Kredit Investasi

Analisis Tanpa Memperhitungkan

Biaya Tanah


Biaya Tanah dan

Biaya Depresiasi


Tanah dan Biaya

Depresiasi (dengan

lxxxiii

perbedaan harga jual tiap

bangunan) 3 tahun

5 tahun

3,62

2,54

3,44

2,34

3,44

2,34

Tabel 4.19 Perbandingan kriteria kelayakan investasi metode Break Event Point (BEP) selama

umur ekonomis proyek 20 tahun dengan masa pengembalian kredit investasi

selama 3 tahun dan 5 tahun

Masa

Pengembalian

Kredit Investasi


Biaya Tanah


Biaya Tanah dan

Biaya Depresiasi


Tanah dan Biaya

Depresiasi (dengan

perbedaan harga jual tiap

bangunan) 3 tahun

5 tahun

2,58 tahun

4,06 tahun

2,73 tahun

4,51 tahun

2,73 tahun

4,31 tahun

Hasil pembahasan menunjukkan terjadi perbedaan antara nilai jual hasil analisa perhitungan

dengan nilai jual dari pemerintah kota Surakarta. Penyebabnya adalah perbedaan orientasi dalam

perhitungan antara analisis ekonomi teknik dalam penelitian dan pemerintah kota Surakarta. Hasil

analisa perhitungan menggunakan analisis investasi murni untuk mencari keuntungan, sedangkan

pemerintah kota Surakarta lebih mengutamakan sisi sosial kemasyarakatan dan ekonomi

kerakyatan dengan tujuan peningkatan kesejahteraan rakyat dan peningkatan taraf hidup

masyarakat.

Perbedaan antara analisis ekonomi teknik dengan Pemerintah Kota Surakarta bisa diperkecil antara

lain dengan :

a. Biaya operasional dan pemeliharaan diperkecil.

b. Biaya depresiasi tidak dipakai.

c. Tidak dikenakan biaya bunga dan biaya pengembalian modal, karena biaya pembangunan

pasar Gading tersebut berasal dari APBN, APBD I Propinsi Jawa Tengah, dan APBD II

Kota Surakarta.

d. Biaya pengembalian modal sendiri bisa tidak diikutsertakan dalam perhitungan untuk

memperkecil nilai jual minimal agar sesuai kenyataan di lapangan. Bisa juga dimasukkan

dalam perhitungan, tetapi nilai tersebut akan kembali masuk ke kas daerah.

lxxxiv

BAB 5

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan

Dari analisis data dan pembahasan yang telah dilakukan dapat diambil kesimpulan

sebagai berikut :

1. Investasi yang diperlukan untuk proyek pembangunan kembali Pasar Gading

Kota Surakarta adalah sebesar Rp. 8.624.100.00,00.

2. Besarnya nilai jual minimal agar proyek tersebut layak untuk masa angsuran

selama 3 tahun adalah kios bagian depan sebesar Rp. 3.010.796,03/bulan, kios

bagian samping sebesar Rp. 2.508.996,69/bulan, kios bagian belakang sebesar

Rp. 2.007.197,35/bulan. Sedangkan masa angsuran 5 tahun adalah kios bagian

depan sebesar Rp. 2.040.054.,48/bulan, kios bagian samping sebesar Rp.

1.700.045,40/bulan, kios bagian belakang sebesar Rp. 1.360.036,32/bulan.

3. Investasi yang diperlukan tersebut dapat kembali setelah 2,73 tahun untuk masa

angsuran selama 3 tahun, sedangkan untuk masa angsuran 5 tahun dapat

kembali setelah 4,31 tahun.

5.2. Saran

Agar penelitian ini dapat bermanfaat, khususnya untuk penelitian-penelitian

selanjutnya, maka penulis memberikan saran sebagai berikut :

1. Pengumpulan data untuk penelitian dari pihak-pihak yang terkait diusahakan

selengkap-lengkapnya, sehingga variable yang akan di analisa lebih mendekati

kenyataan di lapangan.

2. Prosentase bangunan yang terjual dipengaruhi dari pengeluaran pokok proyek

diantaranya biaya operasional dan pemeliharaan, maka untuk mendapatkan

prosentase yang terjual lebih besar, diusahakan meminimalkan pengeluaran

proyek tersebut.

3. Lakukan analisa tanpa memperhitungkan biaya pengembalian modal dan biaya

bunga, sehingga hasilnya akan mendekati kenyataan di lapangan.

lxxxv

DAFTAR PUSTAKA

Anonim, 2010. Buku Pedoman Penulisan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Surakarta : Fakultas

Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Basalamah Salim, dkk. 1988. Penilaian Kelayakan Rencana Penanaman Modal.

Yogyakarta : Gadjah Mada University Press.

J.K. Robert, 1995. Analisa Ekonomi Teknik. Yogyakarta : Andi Offset.

Poerbo Hartono, 1993. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta :

Djambatan.

Soeharto Imam, 1995, Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.

Jakarta : Erlangga.

Joemanto, 2008. Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Pasar Beran

Kabupaten Ngawi. Skripsi : Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas

Sebelas Maret Surakarta.

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN KEMBALI …/Analisis... · 4.3.1.6 Kriteria Penilaian...

Documents

Transcript of ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN KEMBALI …/Analisis... · 4.3.1.6 Kriteria Penilaian...