Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf

8/10/2019 Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf

1/33

Kriteria

TerukurPerancangan Kota

Dasar Perancangan Kota

2014


2/33

Intensitas tower di CBD Kota Surabaya


3/33

Contoh Perpaduan yang Baik Antara Bangunan Barudengan Bangunan Lama (Bersejarah)


4/33

LAND USE INTENSITY UNIT (LUI)MENURUT DE CHIARA

Pemanfaatan tanah ditentukan oleh jenis penggunaan :

Land Area (LA)

Floor Area (FA)

Building Area (BA)

Open Space (OS) LA - BA

Livability Space (LS) OS (Car Movement Area + Parking)

Recreation Space (RS)

Intensitas Pemanfaatan Tanah ditetapkan berdasakan :

Floor Area Ratio (FAR) FA : BA

Building Covered Ratio (BCR) BA : LA

Open Space Ratio (OSR) OS : FA

Recreation Space Ratio (RSR) RS : FA

Livability Space Ratio (LSR) LS : FA


5/33

Ilustrasi Penggunaan Lahan


6/33

Livability Space dan Recreation Space


7/33

FLOOR AREA, BUILDING AREA,CAR MOVEMENT AREA


8/33

Intensitas Pemanfaatan Ruang

Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau Building Covered Ratio (BCR), adalah angkaperbandingan antara luas lantai dasar bangunan tehadap luas persil.

Luas lantai bangunan yang diperhitungkan dalam KDB (menurut Persyaratan TeknisBangunan Gedung; 1998) :

1. Batas dinding terluar bangunan : dihitung 100%.2. Ruangan beratap dibatasi dinding yang tingginya > 1,20 m : dihitung 100%.3. Ruangan beratap dibatasi dinding yang tingginya < 1,20 m : dihitung 50%.

Luasan yang tidak dihitung dalam KDB :

1. Teras tak beratap dibatasi dinding yang tingginya < 1,20 m,

selama tidak melebihi 10% dari total luas lantai bangunan.

2. Patio


9/33


Koefisien Lantai BangunanKoefisien Lantai Bangunan (KLB) atau Floor Area Ratio (FAR) adalah angkaperbandingan antara total luas lantai bangunan terhadap luas persil.

Luas lantai bangunan yang diperhitungkan dalam KLB :

1. Batas dinding terluar bangunan : dihitung 100%.

2. Balkon dan overstek yang lebarnya > 1,50 meter, kelebihannya dihitung 100%.

3. Ruang tangga tertutup : dihitung 100%.

Luasan yang tidak dihitung dalam KDB :

1. Ramp dan tangga terbuka

2. Patio KDB dan KLB diperlukan untuk :

Pengaturan pencahayaan dan penghawaan alami.

Menjaga tetap berlangsungnya peresapan air ke dalam tanah.

Menciptakan keserasian tatanan massa dan ruang terbuka suatu lingkungan.


10/33

Hubungan KoefisienDasar Bangunan

(BCR) DenganKoefisien LantaiBangunan (FAR)


11/33


Garis Sempadan Bangunan

Garis Sempadan Bangunan (GSB) merupakan jarak bebas minimumdinding terluar bangunan dengan batas persil yang dikuasai. GarisSempadan Bangunan terdiri dari:

Garis Sempadan Muka Bangunan (GS Muka Bangunan):

Adalah jarak bebas minimum dinding terluar bangunan denganbatas persil bagian depan. Diartikan juga sebagai jarak bebasminimum antara titik tengah ROW dengan dinding terluarbangunan.

Garis Sempadan Samping Bangunan (GS Samping Bangunan):

Adalah jarak bebas minimum dinding terluar bangunan denganbatas persil bagian samping.

Garis Sempadan Belakang Bangunan (GS Belakang Bangunan):

Adalah jarak bebas minimum dinding terluar bangunan denganbatas persil bagian belakang.


12/33


13/33

GARIS SEMPADAN BANGUNAN

Mana GS. Muka, GS. Samping,GS. Belakang Bangunan PadaTapak Di Bawah Ini ?


14/33

Garis Sempadan BangunanDan Garis Sempadan Jalan

Ingat!Peraturan di tiap

daerah tidak sama


15/33


16/33

Pada dasarnya

Pembangunan danpengembangan bangunan-bangunan tinggi tidak bisa

dilakukan di sembarangtempat.

Ada faktor-faktor yangmenentukan

mintakat (zona) paling sesuaiuntuk pengembangannya.


17/33

Dari Pembangunan Gedung Bertingkat SampaiPengembangan Kawasan Gedung Bertingkat Tinggi

Bangunan gedung bertingkat yang dikembangkan secara individual

Internasional : bangunan tinggi (23 -150 meter); pencakar langit (lebihdari 150 meter).

Indonesia : bangunan gedung bertingkat rendah (- 4 lantai); bertingkat

sedang (5-8 lantai); bertingkat tinggi (9 lantai ke atas). Dari individual membentuk kelompok bangunan sampai cluster

Pembangunan secara individual : bangunan gedung dibangun satu persatu - saling berlomba lebih tinggi sampai pencakar langit (New York).Pengendalian melalui Peraturan Zoning 1916.

Pengembangan secara serentak dan berkelompok : membentuk clusterdan zona. Dikembangkan oleh Corbusier melalui Radiant City.

Pengembangan kawasan bangunan tinggi dikendalikan denganmenggunakan kriteria terukur (Shirvani; 1985).


18/33

Dari Bangunan Individual SampaiMembentuk Zona Bangunan Tinggi

Bangunan bertingkat yangdibangun secara individualdenag menggunakan strukturrangka baja (New York)

Bangunan-bangunanberlomba untuk menjadiyang lebih tinggisampai pencakar langit(New York).

Pengembangan dilakukansecara serentak membentukcluster dan zona (radiantcity).


19/33

PENGENDALIAN PENGEMBANGANBANGUNAN KE ARAH VERTIKAL

Pengendalian individual ataukelompok menggunakan Peraturan

Zoning 1916.

Pengendalian zona dan kawasan bangunantinggi menggunakan Floor Area District

(Seatle).


20/33

Pembatas Pengembangan Ke Arah Vertikal

Menurut Shirvani (1985) pengembangan bangunan ke arah vertikalditentukan oleh kriteria terukur yang terdiri dari : FAR, BCR, building setbackdan SEP yang membentuk selubung bangunan (building envelope) sebagaipembatas pengembangan secara tiga dimensi.

Sky Exposure Plane (SEP) Penggunaan SEP untukmembentuk selubung bangunan

(building envelope) pada

bangunan tinggi.


21/33

Unsur-unsur pembatas lainnya adalah :

Peraturan

Perda, Peraturan Walikota, arahan rencana tata ruang(Purwadio; 2006), digunakan sebagai acuan untuk membatasiketinggian bangunan gedung yang boleh dibangun.

Peraturan dan rencana tata ruang merupakan pembatasanpembangunan ke arah vertikal bersifat formal yangimplementasinya dituangkan dalam Surat Keterangan

Rencana Kota (SKRK) dan IMB. Hal-hal yang diatur adalah :KLB, tinggi bangunan dan jenis penggunaan lahan.


22/33

Ketersediaan lahan

Ketersediaan lahan menentukan ketinggian bangunan. Metoda untukmenentukan tinggi bangunan adalah menggunakan ALO (De Chiaradan Koppelman; 1975) dan SEP (Shirvani; 1985).

ALO : h = h tot -1,5 tg (De Chiara dan Koppelman; 1975)

h : tinggi bangunan yang diizinkan

htot : tinggi total bangunan

tg : perbandingan antara tinggi dan jarak bangunan

T

SEP : ----- (Shirvani;1985)

D

T : tinggi bangunan

D : jarak proyeksi titik puncak bangunan dan titik di tepi jalan\


23/33

Angle of Light Obstruction (ALO)

(De Chiara dan Koppelman;

1975)

Sky Exposure Plane (SEP)

(Shirvani; 1985)


24/33

Aturan SEP menurut

Perda Kota Surabaya

No. 7 Tahun 1992


25/33

Lintasan Terbang Pesawat

Lintasan terbang pesawat merupakan salah satu faktor yangmembatasi ketinggian bangunan pada kota-kota yang memilikibandara (De Chiara dan Koppelman; 1975).

Lintasan terbang pesawat membatasi ketinggian bangunan yangmempunyai jarak sampai 50.000 feet (15,20 km) dari runwayberdasarkan klasifikasi :

Bangunan yang berada pada zona inner horizontal surface dibatasidengan ketinggian 150 feet (45,50 meter)

Bangunan yang terletak pada outer horizontal surface dibatasidengan ketinggian 500 feet (151,50 meter).

Semakin dekat dengan runway ketinggian bangunan semakinrendah.


26/33

Lintasan Terbang Pesawat

(Suwandono dalam Purwadio; 1994)

Jika terdapat perbedaan tinggi tempat

digunakan rumus :

Tm = Tm1 St

Tm : tinggi maksimum yang diizinkan

Tm1 : tinggi maksimum yang diizinkanberdasarkan teoriSt : selisih ketinggian tempat


27/33


28/33

Dampak Lintasan Terbang Pesawatpada City of Tomorrow, Surabaya


29/33

Bangkitan dan tarikan lalu-lintas

Intensitas Pemanfaatan Ruang dimanasalah satu unsurnya adalah KoefisienLantai Bangunan (KLB) mempunyaihubungan dengan bangkitan dan tarikanlalu lintas (Gredian; 2009).

Bangunan yang mempunyai KLB tinggiatau bangunan tinggi menimbulkan

bangkitan dan tarikan lalu lintas lebihbesar dibandingkan dengan bangunanrendah yang mempunyai KDB sama,karena bangunan yang lebih tinggimempunyai luas lantai bangunan yanglebih besar dibandingkan bangunanrendah.

Besar kecilnya bangkitan dan tarikan lalu-lintas oleh bangunan tinggi ditentukanoleh jenis kegiatan dan luas totalbangunan.


30/33

Optimasi harga

- Membangun ke arah vertikal ada batas optimalnya, dan tidakselamanya membangun ke arah vertikal itu lebih menguntungkan

dibandingkan dengan membeli lahan baru di sekitarnya (Brandt dalamSuwandono; 1988).

- Berdasarkan optimasi harga, ketinggian bangunan optimal ditentukanoleh harga tanah (NJOP) dan biaya pembangunan gedung. Ditulisdengan rumus :

d

dC = ---------- < LP

dL

dC : selisih total biaya konstruksi per unit luas (dalam rupiah)

dL : selisih keuntungan luas tanah dengan dibuat bertingkatnya bangunan(dalam rupiah)

LP : harga tanah per m2 (dalam rupiah)


31/33

Penurunan tanah (land subsidence)

Penurunan permukaan tanah diakibatkan oleh meningkatnyaaktivitas kota, meningkatnya jumlah penduduk, meningkatnyakegiatan ekonomi terutama industri, dan pengambilan air tanah(Abidin dkk dalam Akbar dkk; 2011).

Penurunan permukaan tanah antara lain disebabkan olehpengambilan air tanah secara terus menerus, beban akivitas kotadalam bentuk beban bergerak (misalnya beban akibat pergerakan lalu

lintas di jalan raya) maupun beban statis (misalnya beban yangdiakibatkan oleh bangunan-bangunan termasuk bangunanbertingkat).

Penelitian Pemerintah Kota Surabaya dan Jurusan Geomatika ITS(2011) mengindikasikan bahwa beban statis berupa bangunan-

bangunan merupakan salah satu kontributor penyebab turunnyapermukaan tanah di Surabaya antara 3-10 mm per tahun.

Pengaruh bangunan terhadap penurunan permukaan tanahdipengaruhi oleh jenis pondasi bangunan, yaitu menggunakanpondasi dangkal atau pondasi dalam.


32/33


33/33

Sumber:

1. Heru Purwadio, Haryo Sulistyarso, Putu Gde Ariastita, BambangDjau (2012); Faktor-faktor Penentu Pengembangan KawasanBangunan Gedung BertingkatDi Wilayah Surabaya Timur

2. Rabbani Kharismawan (2011); Pola Pemanfaatan Ruang (ZoningRegulation)

Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf

Documents

Transcript of Kriteria Terukur dalam urban desain.pdf