i

KATA PENGANTAR

Tesis adalah sebuah karya akademik yang disumbangkan oleh seorang

mahasiswa terdidik dalam mengakhiri study pada Strata-II, maka dari dan oleh karena

itu substansi tesis diharapkan menjadi cerminan dari kemampuan mahasiswa akan

pemahaman akademik dari materi kuliah yang diperoleh selama perkuliahan dan

pembimbingan.

Penulis dalam menyusun tesis ini sangat dibatasi oleh ruang, tempat dan waktu

karena adanya keterikatan dalam tugas yang senantiasa memerlukan keseriousan

dalam menghadapi berbagai persoalan hukum yang heterogen sehingga sangat

mempengaruhi akan kualitas baik berkaitan dengan tata penyusunan, penggunaan kata

dan kalimat maupun analisis deskriptip dari thema yang menjadi pokok bahasan.

Selama mengikuti tahapan – tahapan materi perkuliahan telah banyak

diperoleh berbagai tambahan ilmu / pengetahuan terutama dari paparan materi kuliah

yang diberikan oleh Bapak / Ibu Dosen yang telah secara baik menyajikan berbagai

substansi mata kuliah dengan metode yang up to date sehingga menjadi motivasi

untuk memahami lebih lanjut.

Dari telaahan berbagai materi perkuliahan yang diperoleh itulah akhirnya penulis

berketetapan hati untuk memilih topik bahasan sebagai tesis dalam judul :

“Konsekwensi Juridis Sertifikat Hak Atas Tanah yang Dinyatakan tidak Mempunyai

Kekuatan Hukum dalam Putusan Perdata”.

Pemilihan topik tersebut adalah termotivasi hasil pengamatan dalam praktek

ii

dimana ternyata bahwa persoalan tanah dan bukti kepemilikan ( Sertifikat Hak ) akan

tetap menjadi strategis dan semakin kompleks baik untuk masa kini dan untuk masa

datang sejalan dengan pertumbuhan dan perkembangan jaman serta semakin

cerdasnya tingkat pemahaman warga penduduk untuk memiliki tanah yang terbatas

dengan ruang, luas dan tempat sehingga tidak tertutup kemungkinan akan membawa

dampak terhadap timbul berbagai sengketa petanahan yang bermuara kepada

pembatalan sertifikat melalui jalur litigasi yang diakhiri dengan petitum amar putusan

yang menimbulkan suatu keadaan baru terhadap pemilik sertifikat dan demikian juga

terhadap pihak lain yang memohon pembatalan.

Untuk segala didikan dan bimbingan yang diperoleh dari Bapak / Ibu Dosen

yang mengasuh program Magister Ilmu Hukum Universitas Narotama Surabaya,

penulis dengan tulus ikhlas mengucapkan terima kasih yang setinggi – tingginya,

masing – masing kepada :

- Bapak DR. SADJIJONO, SH, MHum., Ketua Program Study Magister Ilmu

Hukum/ Dosen pada Program Magister Ilmu Hukum Universitas Narotama

Surabaya.

- Ibu TUTIEK RETNOWATI, SH. MHum., Dosen sekaligus sebagai pembimbing

yang telah banyak memberi arahan sehingga tesis ini dapat dirampungkan.

- Bapak SOEMALI, SH. M.Hum. sebagai Dosen yang telah banyak mengarahkan

penulis dalam bimbingannya untuk merampungkan Tesis ini.

- Semua Dosen / Staf Pengajar dan Staf Administrasi pada Program Magister Ilmu

Hukum Universitas Narotama Surabaya.

iii

- Bapak Ketua Pengadilan Negeri Kabupaten Kediri, Bapak ERRY MUSTIANTO,

SH., yang senantiasa memberi semangat kepada penulis untuk study dan

mengembangkan pengetahuan serta memberi waktu dan fasilitas lainnya sebagai

kenangan yang tak ternilai.

- Semua pihak yang secara langsung dan tidak langsung telah turut mendukung

untuk selesainya study penulis.

Semua perjuangan penulis adalah tidak terlepas dari penyertaan doa yang tulus

dari kedua orang tua yang telah terlebih dahulu dipanggil oleh Tuhan Pencipta

semesta, serta penyertaan doa yang tak terbatas dari isteri dan anak – anak tercinta.

Harapan penulis tesis dapat menjadi menarik untuk di kritisi oleh berbagai

pihak sehingga isinya dapat membawa makna positip guna perbaikan kualitas sesuai

dengan thema pokok yang dibahas.

Terima kasih.-

Kediri, April 2008

Penulis

iv

DAFTAR ISI

Halaman

KATA PENGANTAR …………………………………………………….. i

DAFTAR ISI ………………………………………………………………. iv

RINGKASAN …….………………………………………………………. vi

ABSTRACT ………..……………………………………………………… vii

BAB I : PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah …………………………………..… 1

B. Rumusan Masalah …………………………………………… 3

C. Tujuan Penelitian …………………………………………….. 3

D. Manfaat Penelitian ……………………………………………. 4

E. Tinjauan Pustaka ……………………………………………… 5

F. Metode Penelitian …………………………………………….. 12

G. Sistematika Penulisan ………………………………………… 14

BAB II. PROSEDUR PENDAFTARAN TANAH

A. Urgensi Pendaftaran Tanah …………………………………… 16

B. Sistem Pendaftaran Tanah ……………………………………. 23

C. Hubungan Pendaftaran Tanah dengan Sertifikat Hak ………… 28

BAB III. KONSEKWENSI DARI SUATU SERTIFIKAT YANG

DIBATALKAN DALAM PUTUSAN PENGADILAN

A. Sertifikat Hak Sebagai Bukti Otentik Tapi Tidak Mutlak …… 32

v

B. Cacat Juridis Sebagai Alasan Pembatalan ……………………. 38

C. Upaya Hukum Terhadap Suatu Sertifikat Yang Dinyatakan Tidak

Berkekuatan Hukum ………………………………………… 42

BAB IV. PENUTUP

D. Kesimpulan …………………………………………………. 53

E. Saran ………………………………………………………… 54

DAFTAR PUSTAKA

vi

RINGKASAN

Sertifikat Hak Atas Tanah adalah berlaku sebagai alat bukti otentik yang lahir dari proses pendaftaran tanah sekaligus memberi jaminan kepastian dan perlindungan hukum kepada tiap subjek hukum yang namanya termaktub sebagai pemilik pada sertifikat tersebut. Sebagai akta yang lahir dari dan oleh karena adanya pendaftaran tanah tentu dalam sertifikat akan tergambar bagaimana keterikatan antara pemilik dengan tanah yang dimilikinya, dan sesuai dengan data juridis dan data fisik dari tanah yang berkaitan. Akan tetapi walaupun suatu Sertifikat Hak atas Tanah merupakan bukti otentik namun tidaklah berlaku mutlak, karena hakekat pendaftaran tanah menurut Hukum Pertanahan Indonesia adalah bersifat Negatip dalam arti bahwa keterangan – keterangan yang tercantum didalam surat tanda bukti hak tersebut dapat diterima sebagai benar selama tidak ada pembuktian lain yang membuktikan sebaliknya.

Dalam sengketa perdata lewat jalur litigasi peradilan, tuntutan pembatalan Sertifikat Hak atas Tanah adalah sering menjadi pokok utama yang dipersengketakan oleh para pencari keadilan ( Justiciablen ). Dan ujud pembatalan dimaksud secara substantive terlihat dari petitum gugatan yang secara tegas menuntut agar suatu Sertifikat Hak Atas Tanah dinyatakan tidak sah, Batal atau tidak mengikat dan tidak mempunyai kekuatan hukum karena mengandung cacat juridis sebagai akibat dari adanya kesalahan prosedur, kesalahan substansi berkaitan dengan data fisik dan data juridis serta kemungkinan adanya tindakan penyalah gunaan wewenang oleh pejabat yang menerbitkan sertifikat tersebut. Jika dalam putusan pengadilan yang dalam amar putusannya menyatakan suatu Sertifikat Hak Atas Tanah telah tidak mempunyai kekuatan hukum dan putusan tersebut telah berkekuatan hukum tetap, maka hal tersebut adalah bermakna bahwa Sertifikat yang dinyatakan tidak mempunyai kekuatan hukum tersebut telah tidak berlaku lagi. Dan putusan tersebut berlaku sah untuk dipatuhi serta dijadikan dasar oleh instansi Kantor Pertanahan terkait untuk menerbitkan sertifikat baru dan membatalkan sertifikat yang dinyatakan tidak berkekuatan hukum tersebut.

vii

ABSTRACT

The use of land which was so important to fulfil the human being need was seldom to be the motivator of missing the possession conflict, either related to the possession lawsuit which was followed by the claim of canceling certificate or only lawsuit / quarrel which arose a matter on the right certificate of a land piece contained the juridical invalid so that it was asked to state in vain, not legitimate ot it did not have the law power and not depend on.

The reason of claiming the cancel of a right certificate on the land was always related to the juridical in valid existence which was based on having no adjustment between the physic and juridical data or because of the procedure invalid reason, that was not fulfilled the formal or it may be there is misuse the jurisdiction in accordance with the publishing procedure of the intended certificate.

The right certificate of land as the evidence of possession was the authentic certificate which had the perfect evidence value it meant that as long as there was no the strong evidence, and reasonable to express the right certificate of land contained the juridical invalid in the jurisdiction decision which had the fixed law power or by the land staff / office in stance was stated to contain the administration invalid.The system of the land registration which was followed in Indonesia Agrarian Law was Negative Stelsel in which the nation / country did not quarantee the truth of the data which was presented in the certificate content.And relate to this matter the role of good faith was very dominant in determining the relationship between land with the law subject which was stated in the certificate.

The right registration of land, it’s character was imperative, it meant, that the quarantee of law certainty and the law protection of course would be more superiority to the possession of a land piece which had been registered and protected with the certificate and also the matters which related to the law action was done on the land.

The lawsuit / quarrel of the land in which the right certificate of the land had been stated in vain or not legitimate or having no the law power in the jurisdiction decision which had had the fixed law power was happen as the law statement that the right certificate of the land intended, it was not happened anymore and also it became the reason to the land office instance in order to be able to publish the new certificate besides, to cancel the right certificate of the land canceled so that the certainty and the law protection could be realized.

viii

TESIS

KONSEKWENSI JURIDIS SERTIFIKAT HAK ATAS TANAHYANG DINYATAKAN TIDAK MEMPUNYAI KEKUATAN

HUKUM DALAM PUTUSAN PERDATA

Oleh :

St. PALUKO HUTAGALUNG, SH.NIM : 121 060 68

PROGRAM PASCASARJANAUNIVERSITAS NAROTAMA

SURABAYA2008

ix

KONSEKWENSI JURIDIS SERTIFIKAT HAK ATAS TANAHYANG DINYATAKAN TIDAK MEMPUNYAI KEKUATAN

HUKUM DALAM PUTUSAN PERDATA

TESIS

Untuk Memperoleh Gelar Magister Ilmu Hukum Dalam Studi Magister Ilmu Hukum Pada Program

Pascasarjana Universitas Narotama

Oleh :

St. PALUKO HUTAGALUNG, SH.NIM : 121 060 68

PROGRAM PASCASARJANAUNIVERSITAS NAROTAMA

SURABAYA2008

x

TESIS

KONSEKWENSI JURIDIS SERTIFIKAT HAK ATAS TANAHYANG DINYATAKAN TIDAK MEMPUNYAI KEKUATAN

HUKUM DALAM PUTUSAN PERDATA

TELAH DISETUJUI

Tanggal,____________________ 2008

Oleh :

Pembimbing,

TUTIEK RETNOWATI, SH. MHum.

Mengetahui,Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum

Program Studi Magister Ilmu HukumUniversitas Narotama Surabaya

Dr. SADJIJONO, SH. MHum.

xi

TESIS

KONSEKWENSI JURIDIS SERTIFIKAT HAK ATAS TANAHYANG DINYATAKAN TIDAK MEMPUNYAI KEKUATAN

HUKUM DALAM PUTUSAN PERDATA

Telah diuji pada

Jumat, tanggal, 9 Mei 2008

TIM PENGUJI TESIS

Ketua : Dr. SADJIJONO, SH. M.Hum. ( …………………. )

Anggota : 1. Dr. MAARTEN L. SOUHOKA, SH. MS ( …………………. )

2. TUTIEK RETNOWATI, SH. M.Hum. ( …………………. )

xii

DAFTAR PUSTAKA

Buku – buku

Abdurrahman. Himpunan Yurisprudensi Hukum Agraria Seri Hukum Agraria VI. Bandung : Alumni . 1080;

Ali Ridho. Badan Hukum dan kedudukan Badan Hukum Perseroan, Perkumpulan, Koperasi, Yayasan, Wakap. Bandung. Alumni.1986.

___________, Hukum Dagang tentang Prinsip dan Fungsi Asuransi dalam Lembaga Keuangan, Pasar Modal, Lembaga Pembinaan Modal Ventura dan Asuransi Haji. Bandung. Alumni. 1992.

Ade Anthesa. Edia Handinan. Bank dan Lembaga Keuangan Bukan Bank. PT. Indeks Kelompok Gramedia. 2006.

Ali Setiadi, Obligasi dalam Perspektif Hukum Indonesia. PT. Citra Adity Bakti. Bandung. 1996.

Adrian Sutedi. Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftaran. Sinar Grafika. Jakarta. 2006.

Badrulanam. Mariam Darus. Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hipotek serta Hambatan – Hambatannya dalam Praktek di Medan, Bandung. Alumni. 1978.

_____________, Buku II, Kompilasi Hukum Jaminan, CV. Mandar Maju, Bandung. 2004.

Djazuli Bachar, Eksekusi Putusan Perkara Perdata. Penerbit Akademika Pressindo. Jakarta. 1986.

Djoko Prakoso, Peradilan ni Absensia di Indonesia. Ghalia Indonesia. Cetakan Pertama. Jakarta. 1985.

Effendi Perangin – angin. Hukum Agraria di Indonesia, Penerbit Rajawali Pers. Cetakan Kedua. 1989.

Gautama, Sudargo, Hukum Agraria Antar Golongan, Penerbit Alumni, Bandung. 1973.

xiii

______________, Tafsiran Undang – Undang Pokok Agraria. Cetakan Ghalia, Jakarta, 1986.

Harun Al Rashid. Sekilas Tentang Jual Beli Tanah. Penerbit Ghalia. Jakarta. 1986.

Hartono Hadi Soeprapto. Kredit Berdokumen (Letter of Credit). Penerbit Liberty. Jogyakarta. Cetakan pertama. 1991.

Hartono Soejo Pratikajo. Hutang Piutang, Perjanjian – Perjanjian, Pembayaran dan Jaminan Hipotek. Cetakan Pertama, seksi Notariat FH.UGM. 1984.

Hadikusuma, H. Hilman. Hukum Adat dalam Jurisprudensi, Hukum Tanah, Jual Beli, Perutangan dan lainnya. Citra Aditya Bakti. Bandung. 1994.

___________, Hukum Waris Adat, Citra Aditya, Bandung. 2003.

Harahap, M. Yahya. Hukum Acara Acara Perdata. Permasalahan dan Penerapan Coservatoir Beslag. (Sita Jaminan) Cetakan Pertama. Jakarta. 1987.

___________, Hukum Acara Perdata, Penerbit Sinar Grafika. Jakarta 2004.

___________, Pembahasan Permasalahan dan Penerapan KUHAP, Jilid II, Penerbit Pustaka Kartini, Jakarta. 1986.

HRW. Gokkel. Alih Bahasa : S. Adiwinata. Istilah Hukum Latin – Indonesia. PT. Intermasa. Jakarta. 1986.

Harsono Budi. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang – Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Djambatan Jakarta. 1997.

____________, Hukum Agraria Indonesia. Himpunan Peraturan – peraturan Hukum Tanah. Cetakan Ketujuh belas. Djambatan. Jakarta.2006.

Henry P. Panggabean. Fungsi Mahkamah Agung dalam Praktek Sehari – hari. Upaya Penanggulangan Tunggakan perkara dan Pemberdayaan Fungsi Pengawasan MA. Pustaka Sinar Harapan. Jakarta. 2001.

____________, Penyalahgunaan Keadaan Sebagai Alasan Baru untuk Pembatalan Perjanjian. Penerbit Liberty. Yogjakarta. 1991.

Indroharto. Usaha Memahami Undang – Undang tentang Tata Usaha Negara. Pustaka Sinar Harapan. Jakarta. 1991.

xiv

I Wayan Suandra. Hukum Pertanahan Indonesia. Penerbit PT. Rineka Cipta. Jakarta. 1991.

IPM. Ranuhandoko. Terminologi Hukum. Inggris – Indonesia. Sinar Grafika. Jakarta. 1992.

J.J.H. Brunggink. Alih Bahasa : Arief Sidharta. Refleksi Tentang Hukum. PT. Citra Aditya Bakti. Bandung. 1999.

J. Satrio. Hukum Perikatan pada Umumnya Alumni. Bandung. 1993.

__________, Cessie, Subrogasi, Novasi, Kompensasi dan Percampuran Hutang, Alumni. Bandung. 1988.

Kurdianto, Sistem Pembuktian Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek. Penerbit Usaha Nasional. Surabaya. 1987.

Kadir, Muhammad Abdul. Hukum Perjanjian. Cetakan Kedua. Alumni. Bandung. 1989.

Liliek Istiqomah. Hak Gadai atas tanah. Penerbit Usaha Nasiona. Surabaya. 1982.

Lichoen Tedjo Siswojo. Bea Meterai. Alumni. Bandung. 1988

Perlindungan AP. Berakhirnya Hak – hak atas Tanah Menurut Sistem UUPA CV. Mondar Maju. Bandung. 1990.

__________, Tanya jawab Hukum Agraria. CV. Mandar Maju. Bandung 1989.

__________, Undreform di Indonesia. Alumni. Bandung. 1989.

__________, Konversi Hak – hak atas Tanah. CV. Mondar Maju. Bandung. 1990.

__________, Konversi atas UUPA. CV. Mondar Maju. Bandung. 1998

__________, Pendaftaran Tanah di Indonesia. CV. Mondar Maju. Bandung. 1999

Rangkuman Yurisprodensi. Cetakan Kedua. Mahkamah Agung RI. 1993.

Ratna Nurul Afifah. Barang Bukti dalam Proses Pidana. PT. Sinar GRafika. Jakarta. 1988.

xv

Rusmadi Murad, Menyingkap Tabir Masalah Pertanahan, CV. Mandar Maju, Bandung, 2007.

Subekti. Hukum Perjanjian. Penerbit Intermasa. Jakarta. 2002.

__________, Kitab Undang – undang Hukum Perdata Cetakan ke II. Pradnya Paramita. Jakarta. 1979.

Siregar, Tampel Ashari. Pendalaman Lanjutan UUPA. FH. USU. 1997.

Sudjito. Prona. Penerbit Liberty. Jakarta. 1987.

Sudikno Mertokusumo. Mengenal Hukum suatu Pengantar. Edisi ke Empat. Liberty. Yogjakarta. 1995.

__________, Hukum Acara Perdata Indonesia. Cetakan II. Liberty. Yogjakarta. 1979.

W.J.S. Purwodarminto. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Balai Pustaka. Jakarta. 1984.

DIKLAT KULIAH

Ilmu Hukum sebagai Ilmu Sui Generis Bahan Ajar Bapak DR. Sadjijono, SH.M.Hum. FH. Univ. Narotama Surabaya. 2005.

Teori Hukum, Bahan Ajar Bapak DR. Sadjijono, SH. M.Hum. FH. Narotama. Surabaya. 2007.

Sosiologi Hukum. Bahan Ajar Ibu Woro Winandi, SH. M.Hum. FH. Univ. Narotama. Surabaya. 2006.

Hukum Perdagangan Internasional (Ekspor – Impor). Bahan Ajar Ibu Jani Purnawanty, SS.LLM. FH. Univ. Narotama. Surabaya. 2007.

PERATURAN

Undang – Undang Dasar Negara RI. Tahun 1945.

Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria. (LN. No. 104, TLN No. 2043).

Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda – Benda yang berkaitan dengan Tanah (LN No. 42 TLN No. 3632).

xvi

Undang – Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan (LN No. 82 TLN No. 3790)

Undang – Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia (LN No. 168 TLN No. 3889).

Undang – Undang Nomor 18 Tahun 2003 tentang Advokad (LN No. 49 TLN No. 4288).

Undang – Undang Nomor 4 Tahun 2004 tentang Kekuasaan Kehakiman (LN No. 8 TLN No. 4358).

Undang – Undang Nomor 5 Tahun 2004 tentang Mahkamah Agung (Perubahan atas Undang – Undang No. 14 Tahun 1985) LN No. 9 TLN No. 4359.

Undnag –Undang Nomor 8 Tahun 2004 tentang Perubahan atas UU No. 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum (LN No. 34 TLN No. 4379).

Undang – Undang Nomor 9 Tahun 2004 tetnang Perubahan atas UU No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara (LN No. 35 TLN No. 4380).

Undang – Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha. Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Menteri Negara Agraria / KEpala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentutan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Keputusan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 10 Tahun 1983, tentang Tata Cara Penggantian Sertifikat Hak atas Tanah.