Erdi Marduwira Fsh

7/23/2019 Erdi Marduwira Fsh

http://slidepdf.com/reader/full/erdi-marduwira-fsh 1/87

AKAD ISTISHN Ā ’ DALAM PEMBIAYAAN RUMAH

PADA BANK SYARIAH MANDIRI

( Studi Kasus Pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere)

Oleh:

ERDI MARDUWIRA

205046100603

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT

FAKULTAS SYARI’AH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1431 H / 2010 M



AKAD ISTISHNA’ DALAM PEMBIAYAAN RUMAH


(Studi Kasus Pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere)

Skripsi

Diajukan kepada Fakultas Syariah dan Hukum

Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI)

Oleh :

Erdi Marduwira

NIM : 205046100603

Di Bawah Bimbingan

Pembimbing I Pembimbing II

Dr. Fuad Thohari, M. Ag Drs. Abu Thamrin, SH. M. Hum

NIP : 2222323232232 NIP : 196509081995031001


PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1430 H / 2010 M



Skripsi berjudul TINGKAT KEPUASAN NASABAH BANK BNI SYARIAHTERHADAP PERLINDUNGAN PRIVASI DATA NASABAH DALAM

LAYANAN INTERNET BANKING (Studi Kasus Pada PT. BNI Syariah Tbk

Cabang Jakarta Timur) telah diujikan dalam Sidang Munaqasyah Fakultas Syariahdan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah pada 26 Oktober

2009. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana

Ekonomi Islam (SEI) pada Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam).Jakarta, 26 Oktober 2009

Mengesahkan,

Dekan Fakultas Syariah dan Hukum

Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM

NIP. 150 210 422

PANITIA UJIAN

1. Ketua :

2.

Sekertaris :

3. Pembimbing I :

4. Pembimbing II :

5. Penguji I :

6. Penguji II :



LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa :

1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi

salah satu persyaratan memperoleh gelar strata 1 di Universitas Islam Negeri

(UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya

cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam

Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

3. Jika di kemudian hari terbukti bahwa karya ini bukan hasil karya asli saya

atau merupakan hasil jiplakan dari karya orang lain, maka saya bersedia

menerima sanksi yang berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif

Hidayatullah Jakarta.

Jakarta, 21 Juni 2010

Erdi Marduwira



KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, Puji syukur senantiasa penulis panjatkan kehadirat Allah

SWT. Atas kehendak dan kuasa-Nya, penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.

Shalawat serta salam semoga tercurahkan kepada Nabi dan Rasul akhir zaman, Nabi

Muhammad SAW, beserta keluarga, sahabat-sahabat, thabi’in-thabi’in dan seluruh

umat manusia yang setia kepadanya hingga akhir zaman.

Dalam penyusunan skripsi ini, tidak sedikit kesulitan dan hambatan yang

penulis hadapi. Syukur alhamdulillah, berkat keikhlasan hati dan kerja keras disertai

doa dan dorongan serta bantuan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun

tidak langsung, sehingga kesulitan dan hambatan dapat penulis lalui dengan sebaik-

baiknya. Dengan penuh kesadaran, penulis menyadari bahwa skripsi ini tidak akan

selesai tanpa dukungan dan bantuan dari berbagai pihak, baik secara moril maupun

materiil. Oleh karena itu, melalui tulisan ini perkenankan penulis menyampaikan

ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :

1.

Dekan Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif

Hidayatullah Jakarta, Bapak Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA,

MM.

2. Ketua Program Studi Muamalat, Ibu Dr. Euis Amalia, M. Ag, Koordinator Teknis

Program Non Reguler, Bapak Drs. Djawahir Hejazziey, SH, MA, Sekertaris

Program Studi Muamalat Bapak Ah. Azharuddin Lathif, M. Ag, dan Sekertaris

Program Non Reguler, Bapak Drs. H. Ahmad Yani, MA.

3. Dosen Pembimbing, Bapak Dr. H. Fuad Thohari, M. Ag dan Drs. Abu Thamrin,

SH. M. Hum yang telah membimbing, memberikan pengarahan, saran, koreksi,

ilmu pengetahuan dan pengalamannya sehingga penulis dapat menyelesaikan

skripsi ini.



4. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah

Jakarta yang telah memberikan bekal ilmu pengetahuan kepada penulis selama di

bangku kuliah dan Pimpinan beserta staf perpustakaan Fakultas Syariah dan

Hukum juga Pimpinan beserta staf perpustakaan utama UIN Syarif Hidayatullah

Jakarta yang telah memberikan fasilitas untuk mengadakan studi perpustakaan.

5. Kepala Bagian KCP Cinere Ibu Dian Laksmi Herawati yang telah memberikan

kesempatan kepada penulis untuk mengadakan penelitian di Bank Syariah

Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere dan telah bersedia membantu,

membimbing dan memberikan arahan selama proses penelitian yang dilakukan

oleh penulis.

6. Rasa terima kasih yang tak terhingga ananda persembahkan kepada Ayahanda

Eko Rachmat dan Ibunda Endah tersayang yang tak kenal lelah, telah banyak

berjasa dan berkorban, selalu memberikan curahan kasih sayang, dukungan moril

dan materiil yang tak ternilai harganya. Doa dan nasehat yang papah dan mamah

berikan selalu menyertai dan memotivasi ananda untuk selalu semangat dan tak

kenal menyerah dalam mencapai masa depan.

7. Kakak-kakak dan adiku tersayang, Endra Atmaryadi, Nurul Jannah dan Septira

Putri Khairani yang selalu setia memberi waktu dan kasih sayangnya untuk

menemani hari-hari penulis dan telah membantu penulis disaat mengalami

kesukaran dan selalu memberikan motivasi, dukungan juga inspirasi bagi penulis.

8. Teman-teman seangkatan dan seperjuangan Perbankan Syariah Non Reguler 2005

khususnya Perbankan Syariah A, yang selalu memberikan kebersaman selama

penulis berada di bangku kuliah. Semoga kebersamaan kita takkan habis seiring

memudarnya waktu.

9.

Teman terdekat penulis Hardi Hidayat, Rusdi Shaleh, AbduL Alim. Alit Zarkasih,

Taufik Hidayat. Ridho Imam Syuhada, Rivaldi Pragola dan Selfie Rahayu,

Zoraya Nur Qisan dan Jody Gunawan Saputra yang selalu berbagi saran dan

kritikan, yang selalu membantu dikala mengalami kesulitan dan hambatan selama

di bangku kuliah. Semoga tali silaturahmi kita tidak terputus sampai kapanpun.



10. Seluruh pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, namun telah

memberikan bantuan dan kontribusi yang cukup besar sehingga penulis dapat

lulus menjalani perkuliahan di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif

Hidayatullah Jakarta hingga selesai.

Di balik kekurangan dan kesalahan terdapat kesempurnaan yang hanya milik

Allah Semata, karena itu penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari

sempurna. Penulis hanya dapat memohon kepada Allah SWT, semoga berkenan

menerima segala kebaikan dan ketulusan mereka, semoga mendapat balasan atas

amal baiknya. Terakhir, semoga skripsi ini bermanfaat bagi seluruh pihak yang

membutuhkan dan memerlukannya untuk menjadi bahan pelajaran dan ilmu

pengetahuan untuk masa depan.

Jakarta, 21 Juni 2010

Penulis



DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ......................................................................................... i

DAFTAR ISI........................................................................................................ iv

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah .............................................................. 1

B. Pembatasan dan Rumusan Masalah ............................................ 5

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian .................................................... 6

D. Kajian Pustaka Terdahulu ............................................................ 7

E. Metode Penelitian......................................................................... 9

F. Sistematika Penulisan................................................................... 12

BAB II LANDASAN TEORI

A.

Pembiayaan

1. Pengertian Pembiayaan............................................................. 13

2. Jenis-Jenis Pembiayaan ............................................................ 15

3. Pembiayaan Syariah ................................................................. 16

4. Syarat-Syarat Pembiayaan........................................................ 23

5. Pembiayaan Bermasalah........................................................... 27

B. Istishnâ’ ......................................................................................... 28

1. Pengertian Istishnâ’................................................................ 28

2. Landasan Hukum dan Operasional Istishnâ’.......................... 30



3. Rukun dan Syarat-syarat Istishnâ’ ......................................... 34

4.

Hak dan Kewajiban Kedua Belah Pihak ................................ 37

5. Perbedaan antara Istishnâ’ dan Salâm.................................... 38

BAB III GAMBARAN UMUM

A. Sejarah Singkat BSM KCP Cinere ................................................ 39

B. Visi, Misi dan Tujuan BSM KCP Cinere ...................................... 41

C.

Budaya Perusahaan........................................................................ 42

D. Prinsip Operasional ....................................................................... 44

E. Struktur Organisasi BSM KCP Cinere.......................................... 45

F. Produk dan Layanan BSM KCP Cinere ........................................ 47

BAB IV AKAD ISTISHN Ā ’ DALAM PEMBIAYAAN RUMAH

PADA BANK SYARIAH MANDIRI KCP CINERE

A. Mekanisme Pembiayaan Akad Istishnâ’ ....................................... 51

B. Faktor Penyebab Pembiayaan Bermasalah.................................... 63

C. Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah.......................................... 66

BAB V PENUTUP

A.

Kesimpulan.................................................................................... 70

B. Saran-Saran.................................................................................... 71

DAFTAR PUSTAKA............................................................................... 73

LAMPIRAN-LAMPIRAN



AKAD ISTISHN Ā ’ DALAM PEMBIAYAAN RUMAH


( Studi Kasus Pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere)

Oleh:

ERDI MARDUWIRA

205046100603


PROGRAM STUDI MUAMALAT

FAKULTAS SYARI’AH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGRI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1431 H / 2010 M



BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Lembaga perbankan merupakan inti dari sistem keuangan dari setiap negara.

Keberadaan sistem keuangan ini diharapkan dapat melaksanakan fungsinya

sebagai lembaga perantara keuangan (financial intermediation) dan lembaga

transmisi yang mampu menjembatani mereka yang berlebihan dana, dan

kekurangan dana serta memperlancar transaksi ekonomi.

Menurut pengertiannya Bank adalah suatu lembaga yang mendapat izin

untuk mengerahkan dana masyarakat berupa simpanan dan penyaluran dalam

bentuk pinjaman sehingga berfungsi sebagai lembaga perantara (intermediary

institution) antara unit defisit dan unit surplus.1

Bank jika dilihat dari prinsip dan cara operasionalnya terbagi menjadi dua

macam, yaitu berdasarkan prinsip konvensional dan bank berdasarkan prinsip

syariah. Pemberlakuan UU No. 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan telah

memberikan kesempatan yang luas dalam pengembangan jaringan perbankan

untuk menerapkan sistem perbankan ganda atau dual banking system, yaitu

penggunaan sistem perbankan konvensional dan syariah secara paralel.

1 Sutan Remy Syah Deni, Perbankan Syariah dan Kedudukannya Dalam Tata Hukum di

Indonesia ( Jakarta : Pustaka Utama Grafiti 1999), h. 1

1



2

Indonesia, sebagai negara mayoritas penduduknya beragama Islam, telah

lama mendambakan kehadiran sistem lembaga keuangan yang sesuai dengan

tuntutan kebutuhan tidak sebatas finansial namun juga tuntunan moralitasnya.

Sistem bank yang dimaksud adalah perbankan yang terbebas dari praktik bunga.

Sistem bank bebas bunga atau disebut pula Bank Islam atau Bank Syari’ah,

memang tidak khusus diperuntukkan sekelompok orang namun sesuai landasan

Islam rahmatan lil ’âlamîn, didirikan guna melayani masyarakat banyak tanpa

membedakan keyakinan yang dianut.

Aktivitas keuangan dan perbankan syariah dapat dipandang sebagai wahana

bagi masyarakat dalam pelaksanaan paling tidak dua ajaran al-Qur’an yaitu:

1. Prinsip at-ta’awun, yaitu saling membantu dan saling bekerja sama di antara

anggota masyarakat untuk kebaikan.

2. Kedua, prinsip menghindari al-Iktinâz, yaitu menahan uang hingga tidak

berputar dalam transaksi yang bermanfaat bagi masyarakat umum.

Sama seperti dengan bank konvensinal, bank syariah juga menawarkan

kepada nasabah dengan berbagai produk perbankan. Salah satu produknya yaitu

pembiayaan atau financing, yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak

untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri

maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan yang

dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah direncanakan.

Pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah penyediaan uang atau

tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan



3

antar bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk

mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan

imbalan atau bagi hasil.

Setiap orang sangat membutuhkan rumah, untuk memilikinya mereka dapat

membeli atau membuat sendiri rumah yang mereka inginkan. Namun harga

rumah dan biaya untuk membangunnya sendiri sangat mahal pada saat ini,

sehingga kebanyakan orang lebih memilih untuk memanfaatkan Kredit Pemilikan

Rumah (KPR). Hampir setiap keluarga memerlukan pembiayaan rumah, dan

sebagian besar keluarga di Indonesia muslim yang tentunya ingin tetap istiqômah

dalam memiliki rumah yang sesuai dengan syariah.

Produk pembiayaan ini diantaranya adalah pembiayaan jual-beli istishnâ’

yaitu transaksi jual-beli dengan pesanan, dimana pihak pembeli memesan suatu

barang kepada pihak penjual untuk dibuatkan baginya, dan mengenai

pembayarannya dapat dilakukan dimuka sekaligus, bertahap sesuai dengan

progress pengerjaan, atau malah dicicil dalam jangka panjang, semua dapat diatur

sesuai dengan perjanjian.

Pembiayaan atas dasar pesanan, seperti pembiayaan konstruksi/manufaktur

merupakan salah satu skim pembiayaan bank syariah yang dipergunakan untuk

objek atau barang yang diperjual-belikan belum ada. Kasus ini sering kali ditemui

pada proses pembangunan rumah, atau gedung, usaha konveksi, dan lain-lain.

Pada pembiayaan istishnâ’, nasabah selaku pembeli memesan terlebih

dahulu kepada bank selaku penjual atas pengadaan atau manufaktur obyek



4

tertentu. Setelah pesanan selesai, bank akan menjualnya kepada pemesan senilai

harga awal ditambah margin keuntungan bank.

Pada praktiknya, akad istishnâ’ yang digunakan pada KPR adalah istishnâ’

paralel. Maksudnya, konsumen yang membutuhkan rumah datang ke Bank dan

memesan sebuah rumah dengan spesifikasi tertentu. Konsumen dan Bank lalu

membuat kesepakatan serah-terima rumah, harga jual, dan mekanisme

pembayarannya. Oleh karena bank bukan merupakan perusahaan pengembang,

maka bank memesan lagi ke pangembang agar dibuatkan rumah yang sama yang

dipesan oleh konsumen. Inilah yang dimaksud dengan istishnâ’ paralel, yaitu

konsumen memesan rumah pada bank, dan bank memesan lagi ke pangembang

untuk dibuatkan rumah. Dengan akad tersebut jual-beli dapat dilaksanakan

walaupun objeknya belum ada.

Walaupun masih terbatas, sebetulnya sudah ada pembiayaan perumahan dari

bank syariah. Memang belum banyak yang mengetahuinya, namun sudah banyak

bank syariah yang gencar memasarkan produk tersebut, tetapi masih banyak

masyarakat yang belum mengetahui apakah ada dalam bank syariah yang

menyediakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang menggunakan akad istishnâ’.

Namun pada masa mendatang, produk tersebut bukan tidak akan mungkin

menjadi produk unggulan bank syariah.

Di samping masalah tidak mengetahui nasabah akan produk menggunakan

akad istishnâ’. Nasabah yang sudah menggunakan ditemukan adanya pembiayaan

bermasalah, sebagai contoh ditemukannya ada sedikitnya 5 nasabah yang kredit



5

macet yaitu: (1). Kelemahan Financing initiation, (2). Pemalsuan data, (3).

Terkait hukum, (4). PHK, (5). Hilang ingatan/gila.

2

Hampir setiap bank mengalami pembiayaan bermasalah alias nasabah tidak

mampu lagi untuk melunasi pembiayaannya. Pembiayaan bermasalah suatu

fasilitas pembiayaan disebababkan faktor-faktor tertentu, untuk mengatasi

pembiayaan bermsalah pihak bank perlu melakukan penyelamatan, sehinnga tidak

akan menimbulkan kerugian. Penyelamatan dapat dilakukan dengan memberikan

keringanan berupa jangka waktu pembayaran atau jumlah angsuran terutama bagi

pembiayaan terkena musibah atau dengan melakukan penyitaan bagi pembiayaan

yang sengaja lali untuk membayar.

Berdsarkan uraian di atas, maka penulis tertarik untuk menelti dan mengkaji

lebih jauh permasalahan tersebut dalam skripsi ini dengan judul: Akad Istishnâ’

Dalam Pembiayaan Rumah Pada Bank Syariah Mandiri (Studi Kasus Pada Bank

Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere).

B. Pembatasan dan Rumusan Masalah

Dalam penulisan skripsi ini agar tidak meluas dan fokus pada permasalahan

yang akan dibahas dan mencapai hasil yang diharapkan, maka penulis membatasi

objek yang dikaji. Masalah akan dibatasi adalah mekanisme akad istishnâ’ dalam

pembiayaan rumah dan bagaimana cara penyelesaian pembiayaan bemasalah

2 Bank Syariah Mandiri, Hasil wawancara dengan Bapak Indra Setiawan, Jakarta 23 Maret2010



6

dalam pembiayaan istishnâ’ yang diberikan oleh Bank Syariah Mandiri Kantor

Cabang Pembantu Cinere.

Kemudian layanan pembiayaan rumah yang dibatasi adalah mengenai

informasi pemberian pembiayaan nasabah, seperti informasi peminjaman,

informasi prosedur, persyaratan, informasi pembayaran tagihan, dan lain-lain.

Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang dirumuskan

adalah sebagai berikut:

1. Bagaimana mekanisme akad istishnâ’ pada pembiayaan rumah pada Bank

Syariah Mandiri ?

2. Faktor apa saja yang menjadi penyebab pembiayaan bermasalah pada akad

istishnâ’ ?

3. Bagaimana penyelesaian pembiayaan bermasalah yang dilakukan oleh Bank

Syariah Mandiri ?

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

Bertitik tolak pada permasalahan di atas, maka yang menjadi tujuan

penulisan ini adalah sebagai berikut:

1. Mengetahui mekanisme akad istishnâ’ pada pembiayaan rumah.

2.

Mengetahui faktor penyebab pembiayaan bermasalah pada akad istishnâ’.

3. Mengetahui penyelesaian pembiayaan bermasalah di Bank Syariah Mandiri.



7

Adapun hasil dari penelitian dan penulisan skripsi ini di harapkan dapat

memberikan manfaat bagi perbankan syari’ah, pembaca maupun pribadi, selain

itu juga diharapkan dapat bermanfaat:

a. Secara akademis adalah untuk mencoba mengenali dan menambah wawasan

dan dapat memahami mengenai mekanisme pembiayaan dengan akad

istishnâ’ dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri.

b. Secara praktisi adalah sebagai saran, informasi dan referensi bagi bank syariah

yang melakukan pembiayaan dengan akad istishnâ’.

c. Secara umum adalah agar masyarakat mengetahui mekanisme akad istishnâ’

dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri.

d. Secara pribadi adalah agar penulis dapat memahami dan mengetahui

pembiayaan bank syari’ah dengan akad istishnâ’ dan juga penelitian ini

sebagai syarat dan kewajiban bagi setiap mahasiswa/ i untuk menyelesaikan

studi tingkat sarjana program strata 1 (S1) di Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta, Fakultas Syari’ah dan Hukum Prodi Muamalah,

Konsentrasi Perbankan Syari’ah dengan gelar Sarjana Ekonomi Islam (SE. I).

D. Kajian Studi Terdahulu

Dalam penelitian terdahulu digunakan untuk membantu mendapatkan

gambaran dalam menyusun mengenai penelitian ini. Adapun tulisan terdahulu

yang telah membahas sekitar topik ini dapat disebutkan sebagai berikut:



8

1. Abdul Mujib Analisa Perlakuan Akuntansi Istishnâ’ Pada PT. Bank Muamalat

Indonesia. TBK. Skripsi, Konsentrasi Perbankan Syariah, Fakultas Syariah

dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah, Jakarta, 2008.

Kajian skripsi ini membahas tentang analisa pelaksanaan permohonan

pembiayaan calon debitur untuk pembiayaan serta penerapan akuntansi

pembiayaan istishnâ’ pada PT. Bank Muamalat Indonesia. Persamaannya

yang penulis maksudkan yaitu sama-sama membahas tentang penerapan

istishnâ’ dalam perbankan syariah sedangkan letak perbedaannya pada

masalah yang penulis teliti lebih terfokus dalam akad istishnâ’ dalam

pembiayaan rumah pada BSM.

2. Meutia Sari Konsep Pembiayaan KPRS (Kredit Perbankan Rumah Swadaya)

Mikro Syariah Bersubsidi Melalui Lembaga Keuangan Mikro Syariah (studi

di BMT Husnayain). Skripsi, Konsentrasi Perbankan Syariah, Fakultas

Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah, Jakarta, 2008.

Konsep Pembiayaan KPRS (Kredit Perbankan Rumah Swadaya) Mikro

Syariah Bersubsidi Melalui Lembaga Keuangan Mikro Syariah (studi di BMT

Husnayain). Persamaan dalam skripsi ini sama–sama membahas tentang

pembiayaan terhadap rumah, letak perbedaannya masalah apa yang mau

diteliti (kajian) serta obyek penelitiannya. Sedangkan penulis lebih terfokus

pada akad istishnâ’ dalam pembiayaan rumah pada BSM.



9

E. Metode Penelitian

Metode adalah suatu prosedur atau cara untuk mengetahui sesuatu, yang

mempunyai langkah-langkah sistematis. Sedangkan metodologi ialah suatu

pengkajian dalam mempelajari peraturan-peraturan suatu metode. Dengan

demikian, metode penelitian ialah suatu pengkajian dalam mempelajari peraturan-

peraturan yang terdapat dalam penelitian.3

Ruang lingkup metode penelitian dari karya akhir ini akan membahas

berbagai aspek yang berkaitan dengan mekanisme akad istishna’ dalam

pembiayaan rumah serta pemberian agunan dalam transaksi istishnâ’.

Untuk memperoleh data-data yang digunakan penulis akan mengkaji Bank

Mandiri Syariah Kantor Cabang Pembantu Cinere dengan Metode Deskriptif

yaitu penulis menggambarkan masalah dengan didasari pada data-data yang akan

dianalisis dan akan menghasilkan suatu kesimpulan.

Selanjutnya dalam penulisan hasil karya ini akan digunakan metodologi

penelitian yang terdiri dari beberapa unsur, yaitu sebagai berikut:

1. Pendekatan Penelitian

Adapun pendekatan penelitian yang digunakan dalam penulisan ini berupa

studi kasus pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere.

2.

Jenis Penelitian

3 Husaini Usman dan Purnomo Setiady Akbar, Metodologi Penelitian Sosial, (Jakarta: Bumi

Aksara, 1998), Cet. II, h. 42



10

Dalam penelitian ini penulis menggunakan jenis penelitian yang bersifat

deskriptif-analisis, yakni penelitian yang menggambarkan data dan informasi

yang diperoleh peneliti di lapangan mengenai akad istishnâ’ dalam

pembiayaan rumah pada bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Cinere.

3. Sumber Data

Dalam penyusunan skripsi ini, penulis menggunakan sumber data, yaitu:

a. Data primer, yaitu data yang diperoleh dari hasil wawancara dari salah

satu pejabat Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere.

b. Data sekunder, yaitu catatan-catatan dan laporan pembiayaan istishnâ’

pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere dan dari

literatur-literatur kepustakaan seperti buku-buku serta sumber lainnya

yang berkaitan dengan materi penulisan ini.

4. Subjek dan Objek Penelitian

Objek penelitian ini di tetapkan secara khusus pada Bank Syariah Mandiri

Kantor Cabang Pembantu Cinere dan diarahkan untuk mengumpulkan data

yang mendukung untuk menjawab permasalahan yang telah diungkapkan di

atas. Penelitian ini khususnya diarahkan pada bidang-bidang pembiayaan yang

memberikan aspek eksternal bank dan internal bank.

Untuk kepentingan penelitian ini, pengumpulan data dilakukan dengan teknik:

a. Penelitian kepustakaan (library research), dilakukan untuk memperoleh

dan memahami konsep-konsep dan teori serta ketentuan-ketentuan tentang



11

akad istishnâ’ pada pembiayaan rumah. Penelitian kepustakaan, yaitu

mencari data-data yang diperoleh dan literatur-literatur dan referensi yang

berhubungan dengan judul skripsi di atas. Dari penelitian ini diharapkan

dapat memperoleh kerangka teori yang relevan dengan pokok bahasan

dalam operasi penelitian ini.

b. Penelitian lapangan ( field research), yaitu melakukan pencarian data-data

dan informasi mengenai permasalahan yang dibahas dalam skripsi ini

melalui wawancara, studi dokumentasi, observasi.

5. Metode Analisis

Dalam mengolah dan menganalisa data, digunakan metode yang bersifat

deskriptif-kualitatif , yaitu dengan cara menggambarkan kondisi yang ada

melalui data-data yang didapat dari lapangan kemudian diterjemahkan dalam

keadaan sebenarnya.

6. Teknik Penulisan Skripsi

Teknik penulisan skripsi ini berdasarkan pada buku “Pedoman Penulisan

Skripsi Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah”, Jakarta,

Tahun 2007.



12

F. Sistematika Penulisan

Merujuk pada semua yang di tuliskan di atas dan metode yang di gunakan

serta dalam rangka memudahkan penulisan skripsi, maka pembahasan di bagi

menjadi 5 (lima) bab. Adapun sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah

sebagai berikut:

Bab I merupakan bab pendahuluan yang dimana dalam bab ini dikemukakan

dan dijelaskan garis-garis besar materi yang akan dibahas dalam penulisan skripsi

ini. Diawali dengan latar belakang masalah, pembatasan rumusan masalah, tujuan

dan manfaat penelitian, kajian kepustakaan, metodelogi penelitian serta

sistematika penulisan.

Bab II merupakan bab yang membahas tinjauan teoritis mengenai

pengertian istishnâ’, landasan hukum operasional, perbedaan istishnâ’ dan salâm

serta pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.

Bab III adalah bab yang membahas deskripsi objek penelitian yang meliputi

gambaran umum perusahaan yakni sejarah Singkat BSM KCP Cinere, visi, misi

dan tujuan BSM KCP Cinere, struktur organisasi, bentuk badan hukum, serta

produk-produk dan layanan BSM KCP Cinere.

Bab IV merupakan bab yang membahas hasil penelitian dan analisa data

yang mengenai mekanisme pembiayaan akad istishnâ’, faktor penyebab

pembiayaan bermasalah pada akad istishnâ’ dan cara penyelesain pembiayaan

bermasalah.

Bab V merupakan bagian penutup dikemukakan kesimpulan dari semua

permasalahan yang dibahas dan memberikan saran-saran.



13



BAB II

LANDASAN TEORI

A. Pembiayaan

a. Pengertian Pembiayaan

Pembiayaan adalah: kegiatan penyediaan dana untuk investasi atau

kerjasama permodalan antara koperasi dengan anggota, calon anggota, koperasi

lain dan atau anggotanya, yang mewajibkan penerima pembiayaan itu untuk

melunasi pokok pembiayaan yang diterima kepada pihak koperasi sesuai akad

disertai dengan pembayaran sejumlah bagi hasil dan pendapatan atau laba dari

kegiatan yang dibiayai atau penggunaan dana pembiayaan tersebut.1

Definisi lain tentang pembiayaan yaitu : pendanaan yang diberikan oleh

suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah

direncanakan baik yang dikeluarkan untuk mendukung investasi yang

direncanakan.2

Sedangkan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah penyediaan

uang/tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan/kesepakatan

antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang di biayai dengan

imbalan atau bagi hasil. Yang menjadi perbedaan antara kredit yang diberikan

1 Kementrian Koperasi UKM RI, Petunjuk Teknis Program Pembiayaan Produktif Koperasi

dan Usaha Mikro (P3KUM) pola syariah (Jakarta, 2007 ) h.4

2 Muhammad, manajemen pembiayaan Bank Syariah (Yogyakarta, UPP. AMM, YKPN,

2002) h. 17

13



14

oleh bank berdasarkan konvensional dengan pembiayaan yang diberikan oleh

bank berdasarkan prinsip syariah adalah terletak pada keuntungan yang

diharapkan, bagi bank berdasarkan prinsip konvensional, keuntungan diperoleh

melalui bunga. Sedangkan bagi bank berdasarkan prinsip syariah berupa

imbalan/bagi hasil. Perbedaan lainnya terdiri dari analisis pemberian pembiayaan

(kredit) beserta persyaratannya.3

Pembiayaan dalam perbankan syariah atau istilah teknisnya aktiva

produktif, menurut ketentuan Bank Indonesia adalah penanaman dana Bank

Syariah baik dalam rupiah maupun valuta asing dalam bentuk pembiayaan,

piutang, qardh, surat berharga syariah, penempatan, penyertaan modal, penyertaan

modal sementara, komitmen dan kontinjensi pada rekening administrative serta

sertifikat wadiah Bank indonesia.4

Pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah penyediaan uang atau tagihan

yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank

dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau

tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil (pasal 1

Angka 12 Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang

No. 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan).

3 Kashmir, Manajemen perbankan (Jakarta, PT Raja Grafindo Persada, 2003) h. 72-73

4 Peraturan Bank Indonesia No. 5/7/PBI/2003 tanggal 19 Mei 2003



15

b. Jenis-Jenis Pembiayaan

Pembiayaan merupkan salah satu tugas pokok bank, yaitu pemberian

fasilitas penyediaan barang dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang

merupkan defisit unit . Menurut sifat penggunaannya, pembiayaan dapat dibagi

menjadi dua hal berikut:

a. Pembiayaan Produktif

Yaitu Pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan produksi dalam

arti luas, yaitu untuk peningkatan usaha, baik usaha produksi, perdagangan,

maupun investasi.

b. Pembiayaaan Konsumtif

Yaitu pembiayaan yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan konsumsi,

yang akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan.

Menurut keperluannya, pembiayaan produktif dapat dibagi menjadi dua

hal berikut:

a. Pembiayaan Modal Kerja

Yaitu pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan: (a) peningkatan produksi, baik

secara kuantitatif, yaitu jumlah hasil produksi, maupun secara kualitatif, yaitu

peningkatan kualitas atau mutu hasil produksi; dan (b) untuk keperluan

perdagangan atau peningktan utility of place dari suatu barang.

b. Pembiayaan Investasi

Yaitu untuk memenuhi kebutuhan barang-barang modal (capital goods) serta

fasilitas-fasilitas yang erat kaitannya dengan itu.



16

c. Pembiayaan Syariah

Pembiayaan dalam perbankan syariah menurut Al-Harran dapat dibagi

tiga yaitu:

1. Return bearing financing

Yaitu bentuk pembiayaan yang secara komersial menguntungkan, ketika

pemilik modal mau menanggung risiko kerugian dan nasabah juga

memberikan keuntungan.

2. Return free financing

Yaitu bentuk pembiayaan yang tidak untuk mencari keuntungan yang lebih

ditunjukan kepada orang yang membutuhkan ( poor), sehingga tidak ada

keuntungan yang dapat diberikan.

3. Charity financing

Yaitu bentuk pembiayaan yang memang diberikan kepada orang miskin dan

membutuhkan, sehingga tidak ada klaim terhadap pokok dan keuntungan.

Adapun pembiayaan yang biasa dipergunakan dalam pembiayaan pada

bank sayariah sebagai berikut:

1. Mudhârabah

a. Pengertian Mudhârabah

Yaitu sutau perjanjian pembiayaan antara bank dan nasabah, dimana bank

menyediakan 100% pembiayaan bagi usaha kegiatan tertentu dari nasabah,



17

sedangkan nasabah mengelola usaha tersebut tanpa campur tangan bank.5

Bank mempunyai hak untuk mengajukan usul dan melakukan pengawasan

atas penyediaan dana, dari pembiayaan tersebut bank mendapat imbalan

atau keuntungan yang besarnya ditetapkan atas dasar persetujuan kedua

belah pihak. Apabila terjadi kerugian, maka kerugian tersebut sepenuhnya

ditanggung oleh bank, kecuali kerugian akibat dari kelalaian nasabah.

b. Rukun dan Syarat Mudhârabah

Adapun rukun dari akad mudhârabah yaitu:

1) Pemodal

2) Pengelola

3) Modal

4) Nisbah keuntungan

5) Sighat atau akad

Sedangkan syarat akad mudhârabah yaitu:

1) Pemodal dan pengelolah merupakan orang yang cakap hukum

2) Shighat penawaran dan penerimaan (ijab dan qabul) harus diucapkan

oleh kedua belah pihak guna menunjukan kemauan mereka untuk

menyempurnakan kontrak

3)

Modal harus berbentuk uang tunai yang jelas jumlahnya

5 Warkum Sumitro, Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga Terkait (BAMUI dan Takaful)

di Indonesia, (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 1997), h. 86



18

2. Musyârakah

a.

Pengertian Musyârakah

Musyârakah atau Sirkah yaitu suatu perjanjian usaha antara 2 atau

beberapa pemilik modal untuk menyertakan modalnya pada suatu proyek

dimana masing-masing pihak mempunyai hak untuk ikut serta,

mewakilkan atau menggugurkan haknya dalam proyek.6 Keuntungan dari

hasil usaha bersama dapat dibagikan baik menurut proporsi penyertaan

modal masing-masing sesuai dengan kesepakatan bersama.

b. Rukun dan Syarat Musyârakah

Adapun rukun dari akad musyârakah yaitu:

1) Pemodal

2) Pengelola

3) Modal

4) Nisbah keuntungan

5) Sighat atau akad

Sedangkan syarat dalam akad musyârakah yaitu:

1) Pemodal dan pengelolah merupakan orang yang cakap hukum

2) Shighat penawaran dan penerimaan (ijab dan qabul) harus diucapkan

oleh kedua belah pihak guna menunjukkan kemauan mereka untuk

menyempurnakan kontrak

6 Ahnad Ghazali, Serba Serbi Kredit Syariah Jangan Ada Bunga di Antara kita , (Jakarta: PT

EIF X Media Komputindo Kelompok Gramedia, 2005), h. 29



19

3) Modal harus berbentuk uang tunai yang jelas jumlahnya.

3.

Murâbahah

a. Pengertian Murâbahah

Murâbahah adalah akad jual beli barang dengan menyatakan harga

perolehan dan keuntungan (margin) yang telah disepakati oleh penjual dan

pembeli (bank dan nasabah).7 Sedangkan pembiayaan murâbahah yaitu

suatu perjanjian dimana bank membiayai barang yang diperlukan nasabah

sengan sistem pembayaran ditangguhkan. Dalam prakteknya, dilakukan

dengan cara bank membeli dan memberi kuasa kepada nasabah atas nama

bank, pada saat yang bersamaan bank menjual barang tersebut kepada

nasabah dengan harga pokok ditambah sejumlah keuntungan atau mark up

untuk dibayar oleh nasabah dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan

perjanjian antara bank dengan nasabah. Tujuan pembiayaan murâbahah

untuk pembiayaan yang sifatnya konsumtif seperti rumah, tanah, toko,

mobil, motor dan sebagainya.8

Pada pembiayaan murâbahah perjanjian yang disepakati antara bank

dengan nasabah, dimana bank menyediakan pembiayaan untuk pembelian

bahan baku atau modal kerja lainya yang dibutuhkan oleh nasabah, yang

7 Adiwarman Karim, Bank Islam Analisis Fiqh dan Keuangan, (Jakarta: IIIT Indonesia,

2003), Edisi Pertama, Cet-4, h. 61

8 M Syafi’i Antonio, Bank Syariah Suatu Pengenalan Umum, (Jakarta: Tazkia Institute,

2000), h. 251



20

akan dibayar kembali oleh nasabah sebesar harga jual bank (harga beli

bank plus margin keuntungan) pada saat jatuh tempo.

9

b. Syarat-syarat Murâbahah

Adapun syarat dalam akad murâbahah yaitu:

1) Para pihak

a) Berwenang secara hukum

b) Ridha atau rela atau suka sama suka

2)

Obyek

a) Ada secara fisik

b) Memiliki kepemilikan yang jelas

c) Bukan barang haram

d) Harga

e) Tidak berubah selama masa perjanjian

f)

Merupakan kesepkatan

4. Salâm

a.

Pengertian Salâm

Transaksi jual-beli dimana barang yang diperjualbelikan belum ada. Oleh

karena itu barang diserahkan secara tangguh sedangkan pembayaran

dilakukan secara tunai. Bank sebagai pembeli nasabah sebagai penjual.

Pembelian degan pembayaran dimuka atas hasil pertanian dengan kriteria

tertentu dari petani (nasabah) dan dijual kembali ke pihak lain (nasabah

9 Muhammad Yusuf dan Junaedi, Pengantar Ilmu Ekonomi dan Perbankan Syariah, (Jakarta:

Ganeca Press. 2006), h. 69



21

ke-2) yang membutuhkan dengan jangka waktu pengiriman yang

ditetapkan bersama.

10

Sebelum membeli hasil pertanian dari nasabah

pertama, bank terlebih dahulu telah menawarkan kepada nasabah kedua

untuk membeli hasil pertanian dari nasabah pertama dalam ketetapan

harga pembelian dan penjualan yang disepakati bersama antara nasabah

kedua.

b. Rukun dan Syarat Salâm

Adapun rukun dalam akad salâm yaitu:

1) Muslam (pembeli)

2) Muslam ilaih (penjual)

3) Modal

4) Muslam fihi (barang)

5) Sighat (ucapan)

Sedangkan syarat dalam akad salâm yaitu:

1) Modal

2) Modal harus diketahui

3) Penerimaan pembayaran salâm

4) Barang harus spesifik dan dapat diakui sebagai hutang

5)

Harus bisa diidentifikasikan secara jelas untuk mengurangi kesalahan

akibat kurangnya pengetahuan tentang barang tersebut, tentang

kualifikasi kualitas, serta mengenai jumlahnya

10 Ibid



22

6) Penyerahan barang dilakukan dikemudian hari

7)

Bolehnya menentukan tanggal waktu dimasa yang akan datang untuk

menyerahkan barang

5. Ijârah

a. Pengertian Ijârah

Akad antara bank (muajjir ) dengan nasabah (musta’jir ) untuk menyewa

suatu barang/obyek sewa (ma’jur ) milik bank dan bank mendapatkan

imbalan jasa atas barang yang disewanya, dan diakhiri dengan pembelian

obyek sewa oleh nasabah.

Dalam pembiayaan ini, pertama-tama bank akan membeli asset untuk

disewakan kepada nasabah dan dikatagorikan sebagai aktiva ijarah.

Setelah dimiliki bank, selanjutnya nasabah akan menyewanya untuk

jangka waktu yang disepakati dengan membayar harga sewa. Selama

jangka waktu yang disepakati aktiva ijarah masih milik bank dan akan

dialihkan kepemilikannya pada akhir masa sewa.

b. Rukun Ijârah

Adapun rukun dalam akad ijârah yaitu:

1. Sighat (ucapan) : ijab (tawaran), penerimaan (qobul).

2.

Pihak yang berakad (berkontrak) : pemberi sewa (lessor -pemilik aset),

penyewa (lessee).

3.

Obyek kontrak yang terdiri dari pembayaran (sewa) dan manfaat dari

pengguna aset.



23

d. Syarat-Syarat Pembiayaan

Ada beberapa syarat-syarat penilaian pembiayaan yang sering dilakukan

yaitu dengan analisis 5 C, analisis 7 P dan studi kelayakan. Kedua syarat ini 5 C

dan 7 P memiliki persamaan yaitu apa-apa yang terkandung dalam 5 C dirinci

lebih lanjut dalam syarat 7 P dan di dalam 7 P disamping lebih terinci juga

jangkauan analisisnya lebih luas dari 5 C.

Syarat pemberian pembiayaan dengan analisis 5 C pembiayaan dapat

dijelaskan sebagai berikut:

1) Character behaviour (karakter akhlaknya)

Karakter ini dapat dilihat dari interaksi kehidupan keluarga dan para

tetangganya. Untuk mengetahui lebih dalam adalah dengan bertanya kepada

tokoh masyarakat setempat maupun para tetangga tentang karakter/akhlaknya

dari si calon penerima pembiayaan.

2) Condition of economy (kondisi usaha)

Usaha yang dijalankan calon anggota pembiayaan harus baik, dalam arti

mampu mencukupi kebutuhan hidup keluarganya, menutupi biaya operasi

usaha dan kelebihan dari hasil usaha dapat menjadi penambah modal usaha

untuk berkembang. Apalagi kelak mendapat pembiayaan dari koperasi syariah

maka usaha tersebut dapat tumbuh lebih baik dan akhirnya mampu untuk

melunasi kewajibannya.



24

3) Capacity (kemampuan manajerial)

Calon anggota pembiayaan mempunyai kemampuan manajerial, handal dan

tangguh dalam menjalankan usaha. Biasanya seorang wiraswasta sudah dapat

mengatasi permasalahan yang mungkin timbul dari usahanya apabila sudah

berjalan minimal dua tahun. Oleh karena itu kebijakan yang berlaku

dikoperasi syariah sebaiknya apabila calon anggota pembiayaan tersebut

belum menjalankan usaha sejenis minimal dua tahun maka tidak dapat

diproses permohonan pembiayaannya.

4) Capital (modal)

Calon anggota pembiayaan harus mampu mengatur keuangannya dengan baik.

Pengusaha harus dapat menyisihkan sebagian keuntungan usahanya untuk

menambah modal sehingga skala usahanya dapat ditingkatkan. Satu hal yang

perlu diwaspadai adalah apabila usaha calon anggota pembiayaan yang

sebagian besar struktur permodalannya berasal dari luar (bukan modal sendiri)

maka hal ini akan menimbulkan kerawanan pembiayaan bermasalah.

5) Collateral (jaminan)

Petugas pembiayaan harus dapat menganalisis usaha calon anggota

pembiayaan dimana sumber utama pelunasan pembiayaan nantinya

dibayarkan dari hasil keuntungan usahanya. Untuk mengatasi kemungkinan

sulitnya pembayaran kembali kepada koperasi syariah maka perlu dikenakan

jaminan. Pertama sebagai pengganti pelunasan pembiayaan apabila nasabah

sudah tidak mampu lagi. Namun demikian koperasi syariah tidak dapat



25

langsung mengambil alih jaminan tersebut, tetapi memberikan tangguh atau

tenggang waktu untuk mencari alternative lain yang disepakati bersama

dengan anggotanya. Kedua sebagai pelunasan pembayaran apabila

anggotanya melakukan tindakan wanprestasi.

Sedangkan penilaian dengan 7 P pembiayaan adalah sebagai berikut:

1)

Personality

Yaitu menilai nasabah dari segi kepribadiannya atau tingkah lakunya sehari-

hari maupun masa lalunya. Personality juga mencakup sikap, emosi, tingkah

laku dan tindakan nasabah dalam menghadapi suatu masalah. Personality

hamper sama dengan character dari 5 C.

2) Party

Yaitu mengklasifikasikan nasabah ke dalam klasifikasi tertentu atau

golongan-golongan tertentu berdasarkan modal, loyalitas serta karakternya.

Sehingga nasabah dapat digolongkan ke golongan tertentu dan akan

mendapatkan fasilitas pembiayaan yang berbeda pula dari bank. Pembiayaan

untuk pengusaha yang kuat modalnya, baik dari segi jumlah bunga dan

persyaratan lainnya.

3) Perpose

Yaitu untuk mengetahui tujuan nasabah dalam mengambil pembiayaan,

termasuk jenis kredit yang diinginkan nasabah. Tujuan pengambilan

pembiayaan bermacam-macam apakah tujuan untuk konsumtif atau untuk

tujuan produktik atau untuk tujuan perdagangan.



26

4) Prospect

Yaitu untuk menilai usaha nasabah di masa yang akan datang apakah

menguntungkan atau tidak, atau dengan kata lain mempunyai prospek atau

sebaliknya. Hal inipenting mengingat jika suatu fasilitas pembiayaan yang

dibiayi tanpa mempunyai prospek, bukan hanya bank yang rugi akan tetapi

juga nasabah.

5) Payment

Merupakan ukuran bagaimana cara nasabah mengembalikan pembiayaan yang

telah diambil atau dari sumber mana saja dana untuk pengembalian

pembiayaan yang diperolehnya. Semakin banyak sumber penghasilan debitur

maka akan semakin baik. Sehingga jika salah satu usahanya merugi akan

dapat ditutupi oleh sector lainnya.

6) Profitability

Untuk menganalisis bagaimana kemampuan nasabah dalam mencari laba.

Profitability diukur dari period eke periode apakah akan tetap sama atau akan

semakin meningkat, apalagi dengan tambahan pembiayaan yang akan

diperolehnya dari bank.

7) Protection

Tujuannya adalah bagaimana menjaga pembiayaan yang dikucurkan oleh

bank namun melalui suatu perlindungan. Perlindungan dapat berupa jaminan

barang atau orang atau jaminan asuransi.



27

e. Pembiayaan Bermasalah

Berdasarkan pendapat dari Gatot Supramono, SH. Faktor-faktor yang

menyebabkan terjadinya pembiayaan bermasalah adalah :

1. Yang berasal dari nasabah :

a. Nasabah menyalahgunakan pembiayaan yang diperolehnya.

b. Nasabah kurang mampu mengelola usahanya.

c. Nasbah beritikad kurang baik.

2. Yang berasal dari Bank :

a. Kualitas pejabat Bank yang tidak profesional.

b. Persaingan antar Bank sehingga timbul persaingan tidak sehat.

c. Hubungan ke dalam atau koneksi yang tidak wajar.

d. Pengawasan yang lemah.11

Hampir setiap bank mengalami pembiayaan bermasalah alias nasabah

tidak mampu lagi untuk melunasi pembiayaannya. Pembiayaan bermasalah suatu

fasilitas pembiayaan disebababkanoleh 2 faktor yaitu:

1. Dari pihak perbankan

Dalam hal ini pihak analisis pembiayaan kurang teliti baik dalam mengecek

kebenaran dan keaslian dokumen maupun salah dalam melakukan perhitungan

denga rasio-rasio yang ada. Akibatnya apa yang seharusnya terjadi, tidak

diprediksi sebelumnya. Kemacetan suatu pembiayaan dapat pula terjadi akibat

11 Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit : Suatu Tinjauan Yuridis, (Jakarta,

Djambatan, 1996), h. 132-4



28

kolusi dari pihak analis pembiayaan dengan pihak debitur sehinnga dalam

analisnya dilakukan secara tidak obyektif.

2. Dari pihak nasabah

Pembiayaan bermasalah yang disebabkan aleh nasabah diakibatkan 2 hal

yaitu:

a. Adanya unsur kesengajaan. Artinya nasabah sengaja tidak mau membayar

kewajibannya kepada bank sehingga pembiayaan yang diberikan dengan

sendiri bermasalah.

b. Adanya unsure tidak sengaja artinya nasabah memiliki kemauan untuk

membayar akan tetapi tidak mampu dikarenakan usaha dibiayai terkena

musibah misalnya kebanjiran atau kebakaran.

B. Istishnâ’

1. Pengertian Istishnâ’

Dalam kamus Bahasa Arab istishnâ’ berarti minta membuat (sesuatu).12

Dalam Ensiklopedi Hukum Islam “istishnâ’ adalah akad yang mengandung

tuntunan agar shâni’ membuatkan sesuatu pesanan dengan ciri-ciri khusus dan

harga tertentu.’’13

Istishnâ’ ialah kontrak/ transaksi yang ditandatangani bersama

antara pemesan dengan produsen untuk pembuatan suatu jenis barang tertentu

12 Syarifuddin Anwar. Kamus al-Misbah: Arab-Indonesia, (Surabaya: Bina Iman, t.th.), h.

258

13 Abdul Azis Dahlan. Ensiklopedi Hukum Islam, (Jakarta: Ichtiar Baru Van Hoeve, 1996),

Cet.ke-1, h.778



29

atau suatu perjanjian jual beli dimana barang yang akan diperjual-belikan belum

ada.

14

Menurut Sayyid Sabiq, “istishnâ’ adalah menjual barang yang dibuat

(seseorang) sesuai dengan pesanan.”15

Sama halnya dengan definisi yang

diberikan oleh Wahbah al-Zuhaili dalam kitabnya al-Fiqhu al-Islami wa

adillatuhu, “istishnâ’ adalah suatu akad yang dilakukan bersama seorang shâni’

(pembuat) untuk membuat suatu kerja tertentu yang menjadi tanggungan atas diri

shâni’ tersebut, ataupun suatu akad untuk membeli sesuatu yang akan dibuat oleh

shâni’ (pembuat) dan bahan serta kerja dari shâni’ (pembuat).”16

Apabila itu

berasal dari mustashni’ (pembeli) bukan dari shâni’ (pembuat) maka akad

tersebut menjadi akad ijârah bukan akad istishnâ’.

Dalam fatwa DSN-MUI, “istishnâ’ yaitu akad jual-beli dalam bentuk

pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan tertentu

yang disepakati antara pemesan (pembeli, mustashni’) dan penjual (pembuat,

shâni’).”17

Akad istishnâ’ merupakan akad yang hampir menyamai akad salâm,

karena istishnâ’ juga menjual barang yang tidak ada, dan barang yang dibuat itu

menjadi tanggungan atas pembuat yang menjual sejak akad disempurnakan. Sama

14 Moh. Rifai. Konsep Perbankan Syari’ah, (Semarang: Wicaksana, 2002), hal.73

15 Sayyid Sabiq, Fiqhus Sunnah, terjemahan H. Kamaliddin A. Marzuki, (Bandung: PT Al-

Ma’arif, 1987), Cet.ke-1, Jilid 12, h. 87

16 Wahbah al-Zuhaili, al-Fiqhu al-Islami wa Adillatuhu, terjemahan Md. akhir Haji Yaacob,

et.al., (Malaysia: Dewan Bahasa dan Pustaka, 1995), Cet.ke-1, Jilid 4, h. 648

17 Dewan Syari’ah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa Dewan Syari’ah

Nsaional, (Jakarta: MUI Pusat, 2003), Cet.ke-2, h. 36



30

halnya dengan definisi yang diberikan oleh Sunarto Zulkifli, “al-Istishnâ’ adalah

salah satu pengembangan prinsip bâi’ as-Salâm, di mana waktu penyerahan

barang dilakukan di kemudian hari sementara pembayaran dapat dilakukan

melalui cicilan atau ditangguhkan.”18

Dengan demikian, ketentuan al-Istishnâ’

mengikuti ketentuan dan aturan akad as-Salâm. Biasanya istishnâ’ dipergunakan

di bidang manufaktur dan kontruksi.

Secara umum akad jual-beli istishnâ’ yang dipraktekkan dalam

bermuamalah ada dua macam, yaitu jual-beli istishnâ’ dan istishnâ’ pararel.

Perbedaan pada keduanya yaitu terletak pada penggunaan sub-kontraktor, yakni

bisa saja pembeli mengizinkan pembuat menggunakan sub-kontraktor untuk

melaksanakan kontrak tersebut. Dengan demikian, pembuat dapat membuat

kontrak istishnâ’ kedua untuk memenuhi kewajibannya pada kontrak pertama.

Kontrak baru ini yang kemudian dikenal sebagai istishnâ’ pararel.19

2. Landasan Hukum dan Operasional Istishnâ’

Para ulama membahas lebih lanjut tentang keabsahan al-Istishnâ’. Akad

istishnâ’ merupakan akad yang hampir menyamai salâm, karena ia juga menjual

barang yang tidak ada, dan barang yang dibuat itu menjadi tanggungan atas

pembuat yang menjual sejak akad dilakukan. Mengingat jual-beli istishnâ’

merupakan lanjutan dari jual-beli salâm maka secara umum landasan syariah

18 Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syari’ah, (Jakarta: Zikrul Hakim,

2003), Cet.ke-1, h. 41

19 M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek, (Jakarta: Gema Insani Press,

2001), Cet.ke-1, h. 115



31

yang berlaku pada jual-beli salâm juga berlaku pada jual-beli istishnâ’. Namun

demikian, para ulama membahas lebih lanjut keabsahan jual-beli istishnâ’ dengan

penjelasan berikut.

Menurut mazhab Hanafi, jual-beli istishnâ’ termasuk akad yang dilarang

karena bertentangan dangan semangat bâi’ secara qiyas. Mereka mendasarkan

pada argumentasi bahwa pokok kontrak penjualan harus ada dan dimiliki oleh

penjual, sedangkan pada istishnâ’, pokok kontrak itu belum ada atau tidak

dimiliki penjual. Meskipun demikian, mazhab Hanafi menyetujui kontrak jual-

beli istishnâ’ atas dasar istishsân karena alasan-alasan berikut ini:20

a. Masyarakat telah mempraktekkan jual-beli istishnâ’ secara luas dan terus

menerus tanpa ada keberatan sama sekali. Hal demikian menjadikan jual-beli

istishnâ’ sebagai kasus ijma’ atau konsensus umum.

b. Di dalam syariah dimungkinkan adanya penyimpangan terhadap qiyas

berdasarkan ijma’ ulama.

c. Keberadaan jual-beli istishnâ’ didasrkan atas kebutuhan masyarakat. Banyak

orang sering kali memerlukan barang yang tidak tersedia di pasar sehingga

mereka cenderung melakukan kontrak agar orang lain membuatkan barang

untuk mereka.

d.

Jual-beliistishnâ’

sah sesuai aturan umum mengenai kebolehan kontrak

selama tidak bertentangan dengan nash atau aturan syariah.

20 M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori …..., h. 114



32

Sebagian fuqaha kontemporer berpndapat bahwa jal-beli istishnâ’ adalah sah

atas dasar qiyas dan aturan umum syariah karena itu memang jual-beli biasa dan

si penjual akan mampu mengadakan barang tersebut pada saat penyerahan.

Demikian juga kemungkinan terjadi perselisihan atas jenis dan kualitas barang

dapat diminimalkan dengan pencantuman spesifikasi dan ukuran-ukuran serta

bahan material pembuatan barang tersebut.

a. Landasan Hukum

Ulama fiqh berpendapat, bahwa yang menjadi dasar diperbolehkannya

transaksi istishnâ’ adalah firman Allah yang terdapat pada beberapa surat

dibawah ini, yaitu:

1) QS. Al-Baqarah, ayat 282, yang berbunyi:

….)رقبلا:٨(

Artinya:“Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu bermua’amalah tidak

secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamumenuliskannya……” (Al-Baqarah : 282)

Dalam kaitan ayat tersebut, Ibnu Abbas menjelaskan keterkaitan ayat

tersebut dengan transaksi jual-beli salâm, yang dalam hal ini dalil ini pun

menjadi acuan pada jual-beli istishnâ’. Hal ini pun tampak jelas dari ungkapan

beliau, “Saya bersaksi bahwa salaf (salâm) yang dijamin untuk jangka waktu

tertentu telah dihalalkan oleh Allah pada kitab-Nya dan diizinkan-Nya”. Ia

lalu membaca ayat tersebut di atas.



33

2) QS. Al-Baqarah, ayat: 275, yang berbunyi:

☺⌧

☺)رقبلا:٧(Artinya: “Dan Allah menghalalkan jual-beli dan mengharamkan riba” “Tiga

hal yang didalamnya terdapat keberkahan: jual beli secara tangguh,muqaradhah (mudharabah), dan mencampur gandum dengan terigu untuk

keperluan rumah, bukan untuk dijual”. (Al-Baqarah : 275)

b. Landasan Operasional

Adapun yang menjadi landasan hukum diperbolehkannya istishnâ’ dalam

dunia perbankan, yaitu:

1) UU No. 7/92 jo UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan

2) Lampiran 6: SK BI No. 32/34/Sk tgl. 12/05/99 Dir BI, tentang Prinsip-prinsip

Kegiatan Usaha Perbankan syariah

3) Peraturan Bank Indonesia Nomor: 6/17/PBI/2004 Bank Perkreditan Rakyat

yang melaksanakan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah.

4) Peraturan Bank Indonesia Nomor: 6/24/PBI/2004 Bank Umum yang

melaksanakan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah.

5) Peraturan Bank Indonesia Nomor: 7/46/PBI/2005 tentang akad penghimpunan

dan penyaluran dana bagi bank yang melaksanakan kegitan usaha berdasarkan

prinsip syariah, pasal.

6) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 06/DSN-MUI/IV/2000 tertanggal 4 April

2000 tentang Jual Beli Istishnâ’.



34

7) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 22/DSN-MUI/III/2004 tertanggal 28

Maret 2004 tentang Jual Beli Istishnâ’ Pararel.

3. Rukun dan Syarat-syarat Istishnâ’

Adapun rukun istishnâ’ adalah21

:

a. Produsen/pembuat (shâni’)

b. Pemesan/pembeli (mustashni’)

c. Proyek/Usaha/Barang/Jasa (mashnu’)

d.

Harga (tsaman)

e. Shigat (ijab qabul)

Sedangkan syarat istishnâ’22

adalah:

a. Pihak yang berakad

1) Ridha/kerelaan dua belah pihak dan tidak ingkar janji

2) Punya kekuasaan untuk melakukan jual-beli

3)

Pihak yang membuat barang (produsen) menyatakan kesanggupan untuk

mengadakan/membuat barang itu

b. Produsen/pembuat (shâni’)

1) Produsen adalah orang atau badan hukum yang ahli di dalam bidangnya

dan bertanggung jawab penuh terhadap hasil produksinya

2) Produsen bisa ditunjuk langsung oleh bank (pihak pertama) atau bisa juga

pilihan dari nasabah (pilihan nasabah)

21 Arcarya, Akad dan Produk Bank Syariah (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007), Cet

ke-1, h. 97

22 Sofyan Syafri Harahap dkk, Akuntansi Perbankan Syariah, (Jakarta: Penerbit LPEE Usakti,

2005), Cet, ke-1, h. 183



35

c. Pemesan/pembeli (mustashni’)

1)

Nasabah harus cakap hukum

2) Mempunyai kemampuan untuk membayar

3) Pesanan yang sudah selesai wajib dibeli oleh nasabah/pemesan

4) Jika ada perubahan kriteria pesanan dari pihak nasabah, maka harus segera

dilaporkan ke bank dan bank akan menyampailannya kepada produsen

5) Perubahan bisa dilakukan apabila pihak produsen dan bank menyetujui

6) Jika terjadi perubahan kriteria pesanan dan terjadi perubahan harga setelah

akad ditanda tangani, maka seluruh biaya tambahan tetap ditanggung

nasabah.

d. Mashnu’ (Barang/objek pesanan)

Berdasarkan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 06/DSN-MUI/IV/2000,

tentang Jual-beli Istishnâ’ khususnya pada ketetapan kedua mengenai

“Ketentuan Tentang Barang”, maka telah ditetapkan:

1) Harus jelas ciri-cirinya dapat diakui sebagai hutang

2) Harus dapat dijelaskan spesifikasinya

3) Penyerahannya dilakukan kemudian

4) Waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan berdasarkan

kesepakatan

5) Pembeli (mustashni’) tidak boleh menjual barang sebelum menerimanya

6) Tidak boleh menukar barang, kecuali dengan sejenis sesuai kesepakatan



36

7) Dalam hal terdapat cacat atau barang tidak sesuai dengan kesepakatan,

pemesan memiliki hak khiyar (hak memilih) untuk melanjutkan atau

membatalkan akad.

e. Harga Jual (Tsaman)

1) Harga jual kepada nasabah adalah harga beli ditambah keuntugan yang

disepkati oleh penjual dan pembeli.

2) Masa pembuatan harus jelas dan dicantumkan dalam akad.

3)

Dilakukan pada awal akad sebelum penyerahan barang.

4) Dilakukan setelah penyerahan barang baik secara keseluruhan atau

diangsur.

5) Ketentuan harga barang pesanan tidak dapat berubah selama janka waktu

akad.

6) Sistem pembayaran dan jangka waktunya disepakati bersama.

f.

Jual beli Istishnâ’ Pararel

Bank dapat bertindak sebagai pembeli atau penjual dalam suatu transaksi

istishnâ’. Jika bank bertindak sebagai penjual kemudian memesan kepada

pihak lain (subkontraktor) untuk menyediakan barang pesanan dengan cara

istishnâ’ maka hal ini disebut istishnâ’ pararel. Istishnâ’ pararel dapat

dilakukan dengan syarat:

1) Akad kedua antara bank dan subkontraktor terpisah dari akad pertama

antara bank dan pembeli akhir.

2) Akad kedua dilakukan setelah akad pertama sah.



37

3) Berdasarkan Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 22/DSN-

MUI/III/2004 tertanggal 28 Maret 2002, tentang jual beli istishna’ pararel

khususnya ketetapan pertama mengenai “Ketentuan Umum”

4) Jika LKS melakukan transaksi istishnâ’ untuk memenuhi kewajibannya

kepada nasabah ia dapat melakukan istishnâ’ lagi dengan pihak lain

dengan objek yang sama, dengan syarat istishnâ’ pertama tidak

bergantung (mu’allaq) pada istishnâ’ yang kedua.

5) Semua rukun dan syarat yang berlaku dalam akad istishnâ’ (Fatwa DSN

No.06/DSN-MUI/IV/2000) berlaku pula pada istishnâ’ pararel.

g. Perselisihan

Jika terjadi perselisihan diantara kedua belah pihak maka penyelesaiannya

dilakukan melalui Badan Arbitrase Syariah setelah tidak tercapai kesepakatan

melalui musyawarah.

4. Hak dan Kewajiban Kedua Belah Pihak

Kontrak istishnâ’ menciptakan kewajiban moral bagi perusahaan untuk

memproduksi barang pesanan pembeli. Sebelum perusahaan memulai

produksinya, setiap pihak dapat membatalkan kontrak dengan memberitahukan

sebelumnya kepada pihak lain. Namun demikian, apabila perusahaan sudah

memulai produksinya, kontrak istishnâ’ tidak dapat diputuskan secara sepihak.23

23 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah …. h. 97



38

5. Perbedaan antara Istishnâ’ dan Salâm

Sebagai bentuk jual-beli forward, istishnâ’ mirip dengan salâm. Namun, ada

beberapa perbedaan diantara keduanya, antara lain:

a. Objek istishnâ’ selalu barang yang harus diproduksi, sedangkan objek salâm

bisa untuk barang apa saja, baik harus diproduksi lebih terdahulu maupun

tidak diproduksi lebih dahulu.

b. Harga dalam akad salâm harus dibayar penuh dimuka, sedangkan harga dalam

akad istishnâ’ tidak harus dibayar penuh dimuka, melainkan juga dapat dicicil

atau dapat dibayar dibelakang.

c. Akad salâm efektif tidak dapat diputuskan secara sepihak, sementara dalam

istishnâ’ akad dapat diputuskan sebelum perusahaan memulai produksi.



BAB III

GAMABARAN UMUM

A. Sejarah Singkat Bank Syariah Mandiri

Krisis moneter dan ekonomi sejak Juli 1997, yang di usul dengan krisis

politik nasional telah membawa dampak besar dalam perekonomian nasional.

Krisis tersebut telah mengakibatkan perbankan Indonesia yang didominasi bank-

bank konvensional mengalami kesulitan yangs sangat parah. Keadaan tersebut

menyebabkan Pemerintah Indonesia terpaksa mengambil tindakan untuk

merestruktusasikan dan merekapitulasi sebagian bank-bank Indonesia.

PT. Bank Susila Bakti (PT. Bank Susila Bakti) yang dimiliki oleh Yayasan

Kesejahteraan Pegawai (YKP) PT. Bank Dagang Negara dan PT. Mahkota

Prestasi berupaya keluar dari krisis 1997 - 1999 dengan berbagai cara. Mulai dari

langkah-langkah menuju merger sampai pada akhirnya memilih konversi menjadi

bank syariah dengan suntikan modal dari pemilik. Lahirnya Undang-undang No.

10 Tahun 1998, tentang perubahan atas Undang-Undang No. 7 tahun 1992

tentang Perbankan, pada bulan November 1998 telah memberi peluang yang

sangat baik bagi tumbuhnya bank-bank syariah di Indonesia. Undang-Undang

tersebut memungkinkan bank beroperasi sepenuhnya secara syariah atau dengan

membuka cabang khusus syariah.1

1 Mini Profile, Menemukan Kembali Konsep Perbankan Modern, (Jakarta, Bank Syariah

Mandiri), edisi Juni 2001), h. 4

39



40

Dengan terjadinya merger empat bank (Bank Dagang Negara, Bank Bumi

Daya, Bank Exim dan Bapindo) ke dalam PT. Bank Mandiri (Persero) pada

tanggal 31 Juli 1999, rencana perubahan PT. Bank Susila Bakti menjadi bank

syariah (dengan nama Bank Syariah Sakinah) diambil alih oleh PT. Bank Mandiri

(Persero). Bank Mandiri selaku pemilik baru mendukung sepenuhnya dan

melanjutkan rencana perubahan BSB menjadi Bank Syariah, sejalan dengan

keinginan Bank Mandiri untuk membentuk unit syariah. Langkah awal yang

pertama kali dilakukan yaitu dengan merubah Anggaran Dasar tentang nama PT.

Bank Susila Bakti menjadi PT. Bank Syariah Sakinah berdasarkan Akta Notaris:

Ny. Macharani M.S. SH, No. 29 pada tanggal 19 Mei 1999, kemudian dilanjutkan

dengan nama PT. Bank Syariah Mandiri seperti tercantun dalam Akta Notaris:

Sutjipto, SH, No. 23 pada tanggal 8 september 1999.

Pada tanggal 25 Oktober 1999, melalui Surat Keputusan Gubenur Bank

Indonesia No. 1/24/KEP.BI/1999 diperoleh pengukuhan tentang perubahan

kegiatan usaha BSB menjadi bank yang beroperasi berdasarkan prinsip syariah.

Disusul kemudian dengan Surat Keputusan Deputi Gubernur Senior Bank

Indonesia No. 1/1/KEP. DGS/1999 untuk mengubah nama menjadi PT. Bank

Syariah Mandiri sebagai anak perusahaan PT. Bank Mandiri (Persero).2

Hari Senin tanggal 25 Rajab 1420 H atau bertepatan dengan tanggal 1

November 1999 merupakan hari pertama beroperasinya PT. Bank Syariah

2 Ibid



41

Mandiri.3 Kelahiran Bank Syariah Mandiri merupakan buah usaha bersama dari

perintis bank syariah di Bank Susila Bakti dan Manajemen Bank Mandiri yang

memandang pentingnya kehadiran bank syariah di lingkungan Bank mandiri,

yang merupakan kombinasi idealisme usaha dengan nilai-nilai rohani yang

melandasi operasinya.

Adapun Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere didirikan

dengan alasan permintaan masyarakat Cinere yang berkeinginan keras untuk bisa

bertransaksi di bank syari’ah. Kemudian pihak Bank Syari’ah Mandiri

mempunyai inisiatif membuka kantor cabang pembantu di Cinere untuk

memenuhi kebutuhan masyarakat Cinere.4

PT. Bank Syariah Mandiri hadir sebagai Bank yang mengkombinasikan

idealisme usaha dengan nilai-nilai rohani yang melandasi operasinya. Harmoni

antara idealisme usaha dan nilai-nilai rohani inilah yang menjadi salah satu

keunggulan PT. Bank Syariah Mandiri sebagai alternatif jasa perbankan di

Indonesia.

B. Visi dan Misi

Visi dari Bank Syariah Mandiri adalah “Menjadi Bank Syariah Terpercaya

Pilihan Mitra Usaha”.5 Sedangkan Misi yang ingin dicapai oleh Bank Syariah

Mandiri adalah sebagai berikut:

3 Bank Syariah Mandiri, Hasil wawancara dengan Bapak Indra Setiawan, Jakarta 23 Maret

2010

4 Ibid

5 Mini Profile, Menemukan Kembali Konsep Perbankan Modern, Loc. Cit



42

1. Menciptakan suasana pasar perbankan syariah agar dapat berkemabang

dengan mendorong terciptanya syarikat dagang yang terkoordinasi dengan

baik.

2. Mencapai pertumbuhan dan keuntungan yang berkesinambungan melalui

kinerja dengan mitra strategis agar menjadi bank syariah terkemuka di

Indonesia yang mampu meningkatkan nilai bagi para pemegang saham dan

memberikan kemaslahatan bagi masyarakat luas.

3. Mempekerjakan pegawai yang profesional dan sepenuhnya mengerti

operasional perbankan syariah.

4. Menunjukkan komitmen terhadap standar kinerja operasional perbankan

dengan pemanfaatan teknologi mutakhir, serta memegang teguh prinsip

keadilan, keterbukaan dan kehati-hatian.

5. Mengutamakan mobilisasi pendanaan dari golongan masyarakat menengah

dan ritel, memperbesar portofolio pembiayaan untuk skala menengah dan

kecil, serta mendorong terwujudnya manajemen zakat, infaq dan shadaqah

yang lebih efektif sebagai cerminan kepedulian sosial.

6. Meningkatkan permodalan sendiri dengan mengundang perbankan lain,

segenap lapisan masyarakat dan investor asing.

C. Budaya Perusahaan

Bank Syariah Mandiri sebagai bank yang beroperasi atas dasar prinsip syariah

Islam menetapkan budaya perusahaan yang mengacu kepada sikap akhlaqul



43

karimah (budi pekerti mulia), yang terangkum dalam lima sikap dasar disebut

SIFAT, yaitu:

1. Siddiq

Menjaga martabat dengan integritas. Awali dengan niat dan hati tulus,

berpikir jernih, bicara benar, sikap terpuji dan perilaku teladan.

2. Istiqômah

Konsisten adalah kunci menuju sukses. Pegang teguh komitmen, sikap

optimis, pantang menyerah, kesabaran dan percaya diri.

3. Fathônah

Profesional adalah gaya kerja kami. Semangat belajar berkelanjutan, cerdas,

inovatif, terampil dan adil.

4. Amânah

Terpercaya karena penuh tanggung jawab. Menjadi terpercaya, cepat tanggap,

obyektif, akurat dan disiplin.

5. Tabligh

Kepemimpinan berlandaskan kasih-sayang. Selalu transparan, membimbing,

visioner, komunikatif dan memberdayakan.6

6 Bank Syariah Mandiri, “Gambaran Umum dan Visi dan Misi”, diakses pada 07 Januari

2010 dari htt:/www.syariahmandiri.co.id.com/2010/01/gambaran umum dan visi dan misi. html



44

D. Prinsip Operasional

Dalam operasionalnya, Bank Syariah Mandiri berada dalam koridor prinsip-

prinsip sebagai berikut:7

1. Keadilan

Bank Syariah Madiri memberikan bagi hasil, transfer prestasi dari mitra usaha

sesuai dengan kerjanya masing-masing dalam proposi yang adil. Aplikasi

prinsip keadilan tersebut adalah pembagian keuntungan antara bank dan

pengusaha atas dasar volume penjualan rill. Besarnya pembagian keuntungan

tergantung kepada besarnya kontrubusi modal masing-masing serta posisi

resiko yang disepakati. Semakin besar hasil usaha yang diperoleh pengusaha

maka semakin besar pula hasil yang diperoleh pemilik dana. Dalam

menjalankan usaha pembiayaan semuanya berlandaskan keadilan dalam

berbagi laba sesuai kontribusi dan resiko. Penghargaan akan faktor upaya

(skill, pemikiran, kerja keras dan waktu) mendapatkan tempat yang sepadan

dengan faktor modal dan resiko.

2. Kemitraan

Posisi nasabah investor, pengguna dan bank berada dalam hubungan yang

sejajar sebagai mitra usaha yang saling bersinergi untuk memperoleh

keuntungan bersama yang menguntungkan dan bertanggung jawab.

7 Mini Profile, Menemukan Kembali Konsep Perbankan Modern, Loc. Cit



45

3. Tranparasi (keterbukaan)

faktor inherent yang melekat dan menjadi bagian dalam sistem perbankan

syariah. Melalui laporan keuagan bank yang terbuka secara

berkesinambungan, nasabah pemilik dana dapat dengan segera mengetahui

tingkat keamanan dana, situasi dunia usaha, kondisi perekonomian bahkan

manajemen bank.

4. Universal

Dalam kemitraan Bank Syariah Mandiri harus menjadi alat yang ampuh untuk

mendukung perkembangan usaha tanpa membedakan suku, agama, ras, dan

golongan dalam masyarakat sesuai dengan prinsip Islam sebagai rahmatan lil

‘âlamîn.

E. Struktur Organisasi

Struktur Organisasi Bank Syariah Mandiri terdiri dari Dewan Komisaris,

Dewan Direksi, Dewan Pengawas Syariah, Penasehat Direksi, Divisi dan Kantor-

kantor Cabang.

Dewan Direksi terdiri dari Presiden Direktur dan Direktur Bidang Pemasaran

Korporasi, Direksi Bidang Pemasaran Menengah-Ritel, serta Direktur Bidang

Operasi, Kepatuhan dan Manajemen Cabang.

Sebagai bank syariah, pada struktur organisasinya terdapat Dewan Pengawas

Syariah yang bertugas mengarahkan, memeriksa dan mengawasi kegiatan bank



46

guna menjamin bahwa bank telah beroperasi sesuai dengan aturan dan prinsip-

prinsip syariah islam.

Adapun struktur Bank Syariah Mandiri Periode 2009 adalah sebagai berikut:

Dewan Pengurus

Presiden Direktur Utama : Yuslan Fauzi

Direktur Pembiayaan Korporasi : Amran P. Nasution

Direktur Treasury & Jaringan : Sugiharto

Direktur Pemb. Komersial & Konsumer : Hanawijaya

Direktur Operasi & Pendukung : Srie Sulistyowati

Direktur Kepatuhan & Manajemen Resiko : Zainal Fanani

Dewan Komisaris

Presiden Komisaris : Achmad Marzuki

Komisaris : Abdillah

Komisaris : Lilis Kurniasih

Komisaris : Tardi

Komisaris : M. Haryoko

Dewan Pengawas Syariah

Ketua : Prof. KH. Alie Yafie

Anggota : Drs. H. Mohammad Hidayat, MBA

Anggota : M. Syafi’I Antonio



47

Adapun struktur Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere

adalah sebagai berikut :

Dewan Pengurus

Kepala KCP Cinere : Dian Laksmi Herawati

Account Officer : Indra Setiawan

Pelaksana Support Marketing : Yanus Adi Siswanto

Operational Officer : Emma Rahmawati

Back Office : Siti Syamsiah

Customer Service : Endra Atmaryadi

Teller : Taopik Hidayat

F. Produk dan Layanan

Bank adalah suatu lembaga yang dimana kegiatan usahanya adalah

menyimpan atau menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan kembali

kepada masyarakat. Oleh karena itu Bank Mandiri Syariah dalam menghimpun

dana dari masyarakat maupun pihak lain dalam bentuk simpanan yang melalui

produk-produk penghimpunan dananya, seperti:

1. Tabungan BSM

2.

Tabungan Berencana BSM

3. Tabungan Simpatik BSM

4. Tabungan Mabrur BSM

5. Tabungan BSM Dollar



48

6. Tabungan Investa Cendekia (TIC)

7.

Tabungan Kurban

8. Depositi BSM

9. Deposito BSM Valas

10. Giro BSM

11. Giro Valas

12. Giro Singapore Dollar

13. Giro BSM Euro

Bank Syariah Mandiri selain menghimpun dana dari masyarakat, juga

menyalurkan dana melalui produk-produk pembiayaan seperti:

1. Pembiayaan Mudharabah BSM

2. Pembiayaan Murabahah BSM

3. Pembiayaan dengan Skim IMBT ( Ijârah Muntahiyah Bittamlik )

4. Pembiayaan Istishana’

5. Pembiayaan Resi Gudang BSM

6. Pembiayaan Edukasi BSM

7. Pembiayaan Dana Berputar

8. PPR Griya BSM Optima

9.

Pembiayaan Umrah BSM

10. Pembiayaan Musyarakah BSM

11. Pembiayaan Talangan Haji BSM

12. Pembiayaan Mudharabah Muqayyadah off Balance Sheet (MMOB)



49

13. BSM Customer Network Financing

14.

PKPA BSM

15. PPR Griya BSM

16. PPR Syariah BSM Bersubsidi

17. Pembiyaan Griya BSM DP 0%

Selain produk penghimpunan dana maupun pembiayaan di atas, Bank Syariah

Mandiri juga dapat memberikan jasa-jasa lainnya melalui produk-produ

jasa/pelayanan seperti:

1. BSM Card

2. BSM Mobile Banking

3. BSM SUHC (Saudi Umrah dan Haj Card)

4. BSM Pooling Fund

5. Bank Garansi BSM

6. SKBDN BSM

7. BSM Mobile Banking GPRS

8. Kliring BSM

9. BSM Intercity Clearing

10. Transfer DUIT

11.

Pajak Impor BSM

12. BSM Standing Order

13. Reksadana Mandiri Investa Syariah Berimbang (MISB)

14. BSM Bancassuarnce



50

15. Sentra Bayar BSM

16.

BSN Net Banking

17. PPBA (Pembayaran melalui menu Pemindah Bukuan di ATM)

18. Pertukaran valas BSM

19. BSM Electronic Prayroll

20. BSM Letter of Credit

21. Transfer BSM Western Union

22. Inkaso BSM

23. BSM RTGS

24. Transfer Valas BSM

25. Pajak Online BSM

26. Referensi Bank BSM

27. BSM Autosave

28. Reksadana Mandiri Investa Atraktif Syariah (MITRA Syariah).8


2010



BAB IV

AKAD ISTISHN Ā ’

DALAM PEMBIAYAAN RUMAH


A. Mekanisme Pembiayaan Akad Istishnâ’

Kebutuhan nasabah untuk pembiayaan konstruksi, pengadaan barang

maupun pembangunan rumah, selama ini belum terakomodasi sesuai dengan pola

transaksi dan kesyariahannya, untuk itu diperlukan adanya terobosan baru dalam

pengembangan produk yang mampu memenuhi kebutuhan tersebut. Skim produk

dengan mekanisme pengakuan pendapatan atas angsuran berdasarkan prosentase

penyerahan barang adalah salah satu alternatif yang dapat dikembangkan.

Berdasarkan kebutuhan tersebut, serta untuk menambah keragaman

produk khususnya produk pembiayaan yang inovatif, Bank Syariah Mandiri perlu

membuat produk pembiayaan istishnâ’ dengan pengakuan pendapatan

berdasarkan prosentase penyerahan barang.

Produk pembiayaan tersebut antara lain dapat mengakomodir kebutuhan

pembiayaan bangun rumah terutama bagi calon nasabah yang melakukan

pembelian rumah secara indent di lingkungan developer dalam bentuk tanah

kavling. Hal ini didasari oleh kecenderungan dari pengembang/developer untuk

tidak melakukan stock atas rumah jadi (ready stock ) dalam jumlah yang besar,

dengan pertimbangan biaya pemeliharaan dan keterbatasan modal yang

51



52

dimilikinya. Karena itu, skim pembiayaan ini diperlukan untuk menjembatani

kebutuhan pasar tersebut.

1

Gambar 1

Alur Skim Pembiayaan Istishnâ’ di Bank Syariah Mandiri

6

2&7 1 3 5 4

9

8

: alur perjanjian

: alur uang

: alur barang

Keterangan :

BSM

NasabahPemasok/

Kontraktor

1. Akad Pembiayaan bâ’i al Istishnâ’

2. Pembayaran uang muka (bila dibayarkan melalui Bank)

3.

Perjanjian pemborongan bangunan/pengadaan barang

4. Pencairan ke pemasok/kontraktor

1 Surat Edaran Pembiayaan Bank Syariah Mandiri, Jakarta 06 Juni 2006



53

5. Penyerahan dokumen prosentase/ progress penyelesaian barang (min 1

kali/bulan)

6. Penyerahan dokumen prosentase/ progress penyelesaian barang

7. Pembayaran angsuran

8. Penyerahan barang pesanan (kondisi bangunan 100% jadi)

9. Pelunasan2

Adapun ketentuan pelaksanaan akad istishnâ’ dalam pembiayaan rumah

pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut :

1. Fitur dan Syarat Pembiayaan

a. Nama Produk : Pembiayaan Pengadaan Barang dengan Skim

Istishnâ’

b. Peruntukan : Perorangan atau badan usaha

c. Tujuan Pembiayaan :

1) Pembiayaan konsumer untuk pembangunan/kontruksi atau pengadaan

rumah yang terletak di dalam atau di luar kawasan real estate (melalui

developer atau non developer ).

2) Pembiayaan produktif untuk investasi/pembangunan (kontruksi)/

project financing atau pengadaan barang (good in process) antara lain

untuk pembangunan/kontruksi ruko, gedung, pabrik dan sebagainya.

d. Akad Pembiayaan : Istishnâ’

1)

Akad antara Bank dan nasabah

2 Ibid



54

a) Atas setiap penyerahan realisai pekerjaan tersebut harus mendapat

persetujuaan dari nasabah yang dituangkan melalui surat

pernyataan nasabah menerima progress penyelesaian barang

(lampiran 1)

b) Dalam hal pencairan/pembayaran kepada pemasok dilakukan

secara bertahap (per termin), maka kepada nasabah dibuatkan line

facility Istishnâ’ (secara notariil, lampiran 2), dan atas setiap

pencairan per termin dibuatkan akad istishnâ’ (di bawah tangan)

dengan harga pokok sebesar termin pencairan (lampiran 3)

c) Dalam hal pencairan/pembayaran kepada kontraktor dilakukan

secara sekaligus, maka langsung dibuatkan akad istishnâ’ dengan

harga pokok sebesar total pencairan/pembayaran kepada pemasok

(lampiran 3)

d) Dalam akad istishnâ’ dengan nasabah dituangkan bahwa nasabah

mengikatkan diri untuk menerima setiap progress penyelesaian

bangunan yang diserahkan oleh pemasok/kontraktor (pasal 4)

2) Perjanjian antara Bank dan pemasok/kontraktor (lampiran 4)

a) Dalam perjanjian pemborongan bangunan/pengadaan barang,

pemasok/kontraktor harus membuat rencana progress pekerjaan

berikut Rencana Anggaran Biaya (RAB) untuk progress pekerjaan

tiap bulan



55

b) Pemasok/kontraktor diwajibkan untuk menyerahkan progress

penyelesaian pekerjaan minimum 1 kali per bulan sebagai sarana

untuk pengakuan angsuran nasabah (pasal 3)

e. Jangka Waktu :

1) Pembiayaan konsumer untuk pembangunan/konstruksi atau pengadaan

rumah khusus golongan berpendapatan tetap, jangka waktu 1 sampai

dengan 15 tahun, sesuai ketentuan Pembiayaan Pemilik Rumah

2) Pembiayaan produktif dalam rangka investasi/pembangunan/ project

financing atau pengadaan barang (good in process) di luar butir a di

atas, jangka waktu mengacu pada Kebijakan Pembiayaan dan

Pedoman Pembiayaan PT. Bank Syariah Mandiri berikut segala

perubahannya

3) Masa angsuran melibihi periode pekerjaan/pengadaan barang (work in

process) dan Bank mengakui pendapatan yang menjadi haknya pada

periode angsuran, baik pada saat pengadaan (berdasarkan prosentase

penyerahan barang), maupun setelah barang selesai dikerjakan

f. Perhitungan Margin :

1) Margin keuntungan Bank dihitung atas dasar expected return bank

yang ditetapkan Kantor Pusat dengan menggunakan pendekatan

metode efektif rate

2)

Margin tetap selama masa pembiayaan



56

3) Besarnya margin untuk pembiayaan pembangunan/konstruksi rumah

(konsumer), mengacu pada ketentuan pricing pembiayaan rumah yang

diatur pada surat edaran yang terpisah (vide SE No.: 7/018/PEM,

tanggal 19 Oktober 2005 dan perubahannya)

4) Besarnya margin untuk pembiayaan produktif (investasi/

konstruksi/ project financing) didasarkan kepada hasil financing risk

rating (FRR) dan sektor industri/bidang usaha nasabah yang diatur

pada surat edaran yang terpisah (vide SE No.: 8/019/PEM, tanggal 20

April 2006 dan perubahannya)

5) Bank mengkui pendapatan yang menjadi haknya dari hasil margin

dengan metode efektif rate, baik pada saat pengadaan (berdasarkan

prosentase penyerahan barang) maupun setelah barang selesai

dikerjakan

g. Maksimum Pembiayaan :

1) Maksimum sebesar 70% dari harga jual rumah pesanan atau Rencana

Anggaran Biaya (RAB), baik untuk pembiayaan konsumtif maupun

produktif

2) Penetapan maksimum pembiayaan harus didasarkan pada harga

penawaran/harga jual atau Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang telah

dianalisis/diteliti kewajarannya

3)

Besarnya pembiayaan disesuaikan dengan nilai jaminan yang meng-

cover , dan untuk memitigasi resiko tidak sesuainya pekerjaan dengan



57

kontrak, maka perlu disertai Bank garansi (diterbitkan Bank lain untuk

nilai pembiayaan ≥ Rp 1 milyar) dari pemasok/kontraktor yang

membuatkan barang pesanan

h. Ketentuan lainnya :

1) Khusus untuk pembiayaan bangunan rumah terutama bagi nasabah

yang melakukan pembelian rumah secara indent di lingkungan

developer dalam bentuk tanah kavling, maka tidak dipersyaratkan

adanya Bank garansi dari developer untuk membeli kembali/buy back

guarantee (melunasi pembiayaan Bank pada nasabah) apabila ternyata

nasabah menunggak angsurannya sebanyak 3 (tiga) kali berturut-turut

selama kondisi bangunan ≤ 100%

2) Perjanjian kerja sama dilakukan dengan developer yang diyakini

bonafiditasnya

Adapun kondisi pencairan ke pemasok/kontraktor dalam pembiayaan

rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut :

a. Pencairan kepada pemasok/kontraktor dilakukan secara bertahap (kecuali

untuk jumlah pembiayaan ≤ Rp 50 juta, pencairan dapat dilakukan

sekaligus di awal).

b.

Pecairan kedua dan seterusnya dilakukan apabila pemasok/kontraktor

telah menunjukkan/menyerahkan prestasi/ progress pekerjaan sesuai target

penyerahan pemasok/kontraktor pada bulan-bulan sebelumnya.



58

c. Untuk pekerjaan pembangunan rumah/konstruksi bangunan (dalam hal

tanah beserta bangunan yang akan dibangun dijadikan sebagai agunan

utama), maka besarnya total progress/akumulasi pencairan ≤ 70% dari

nilai tanah dan realisasi progress pengerjaan bangunan.

d. Kondisi pencairan dapat disesuaikan dengan jenis barang yang

dipesan/diproduksi dan kebutuhan dari pemasok/kontraktor dengan tetap

memperhatikan dan memitigasi resiko yang timbul.

e. Ilustrasi/contoh kondisi pencairan disampaikan sebagai berikut :

Progress Penyelesaian Bangunan Tahap Pencairan

0 % Tanah Kosong 40 %

30 % Pondasi, tiang pancang, dinding bata belum

poles, kusen

30 %

60 % Poles dinding, pasang kuda- kuda, genteng 30 %

100 % Lantai, instalasi, cat finishingIlustrasi

Contoh :

Masa Pembangunan : 5 bulan (Juni-Oktober 2006)

Rencana penyelesaian progress pekerjaan sesuai RAB :

∆ Progress Pekerjaan Akumulasi Progress

Juni 10% 10%

Juli 20% 30%

Agustus 30% 60%

September 20% 80%

Oktober 20% 100%



59

TanggalPencairan

ke pemasok/kontraktor

∆ Penyelesaian

progress pekerjaandari

pemasok/

kontraktorke Bank

Akumulasi progress

penyelesaian

barang

1-Juni Tahap I (40%)

1-Juli10% 10%

1-Agustus20% 30%

1-Agustus Tahap II (30%)

1-September30% 60%

1-September Tahap III (30%)

1-Oktober20% 80%

1-Nopember 20% 100%

Adapun mekanisme pembayaran angsuran dan pengakuan pendapatan

dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut :

1. Kewajiban nasabah dalam mengansur pembiayaan terhitung sejak

dilakukan pencairan pembiayaan.

2. Besarnya angsuran ditetapkan sebesar angsuran pokok ditambah margin.



60

3. Pengakuan pendapatan atas angsuran nasabah dilakukan berdasarkan

prosentase penyelesaian pekerjaan, sesuai ketentuan dalam PAPSI sebagai

berikut :

a. Pendapatan istishnâ’ adalah total harga yang disepakati dalam akad,

antara Bank dan pembeli akhir, termasuk margin keuntungan. Margin

keuntungan adalah selisih antara pendapatan istishnâ’ dan harga pokok

istishnâ’. Pendapatan istishnâ’ diakui dengan menggunakan metode

prosentase penyelesaian atau metode akad selesai.3

b. Jika metode prosentase penyelesaian digunakan, maka bagian nilai

akad yang sebanding dengan pekerjaan yang telah diselesaikan dalam

periode tersebut diakui sebagai pendapatan istishnâ’ pada periode

yang bersangkutan.4

Berdasarkan hal tersebut, bagian nilai akad yang sebanding dengan

pekerjaan yang telah diselesaikan dalam periode tersebut diakui sebagai

pendapatan istishnâ’ pada periode yang bersangkutan.

4. Pemasok/kontraktor diwajibkan untuk menyerahkan progress

penyelesaian pekerjaannya minimal 1 kali per bulan sebagai sarana untuk

pengakuan angsuran nasabah. Dilengkapi dengan adanya surat pernyataan

dari nasabah untuk menerima progress penyelesaian pekerjaan yang

diserahkan tersebut (lampiran 1).

3 PSAK 59: Akuntansi Perbankan Syariah, paragraph 93

4 ibid



61

5. Besarnya progress penyelesaian pekerjaan yang disampaikan

pemasok/kontraktor ke Bank setiap bulan berdasar atas realisasi rencana

penyelesaian pekerjaan sesuai spesifikasi yang disetujui nasabah

sebagaimana tertuang dalam pasal 1 Perjanjian Pemborongan

Bangunan/Pengadaan Barang (lampiran 4).

6. Besarnya progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan Bank kepada

nasabah setiap bulan sebagai dasar pengakuan pendapatan, digambarkan

sebagai berikut :

a. Bila progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan kepada nasabah

lebih dari atau sama dengan angsuran, maka atas angsuran dapat

diakui sebagai pendapatan karena pada dasarnya nasabah menerima

lebih dari yang dibayarkan pada periode tersebut. Kondisi ini

dimungkinkan, karena umumnya jangka waktu pekerjaan/pengadaan

barang lebih kecil dari jangka waktu pembiayaan.

b. Bila progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan kepada nasabah

kurang dari angsuran, maka kelebihan atas pembayaran angsuran tidak

diakui sebagai pendapatan bulan berjalan (namun dicatat sebagai

angsuran istishnâ’ diterima dimuka oleh Bank) dan akan dibukukan

sebagai pendapatan bilamana progress penyelesaian yang diserahkan

Bank kepada nasabah telah lebih besar dari pada angsuran bulan

berjalan.



62

Sedangkan mekanisme pembayaran uang muka dan pencairan

pembiayaan ke pemasok/kontraktor dalam pembiayaan rumah pada Bank

Syariah Mandiri sebagai berikut :

a. Pembayaran Uang Muka

Pembayaran Uang muka atas pembiayaan istishnâ’ nasabah dapat

dilakukan dengan 2 cara :

1. Uang muka nasabah diserahkan melalui Bank

2. Uang muka langsung dibayarkan kepada pemasok/kontraktor

b. Pencaiaran Pembiayaan ke Pemasok/Kontraktor

Pencairan pembiayaan ke rekening pemasok/kontraktor disesuaikan

dengan:

1. Kondisi pencairan sesuai kesepkatan antara Bank dan

pemasok/kontraktor sebagaimana butir III.B dan diketahui oleh

nasabah (tertuang dalam Perjanjian antara pemasok/kontraktor dan

Bank).

2. Pembayaran uang muka nasabah :

a. Pembyaran uang muka diserahkan melalui Bank :

1) Hasil pencairan pembiayaan nasabah ke pemasok/kontraktor

dapat dilakukan sejak realisasi akad pembiayaan

ditandatangani dan telah menerima tagihan dari

pemasok/kontraktor



63

2) Dana atas pencairan bersumber dari fasilitas pembiayaan

terlebih dahulu, sedangkan sisanya bersumber dari uang muka

nasabah yang telah disetorkan

b. Uang muka langsung dibayarkan nasabah kepada pemasok/

kontraktor :

1) Hasil pencaiaran pembiayaan nasabah ke pemasok/kontraktor

untuk pertama kalinya dilakukan setelah progress penyelesaian

barang yang diserahkan telah mencapai minimum sama dengan

uang muka yang telah dibayarkan

2) Jangka waktu pembiayaan dihitung sejak pencairan dilakukan

B. Faktor Penyebab Pembiayaan Bermasalah

Sebagaimna diketahui bahwa dalam setiap pemberian pembiayaan

diperlukan adanya pertimbangan serta kehati-hatian agar kepercayaan yang

merupakan unsur utama dalam pembiayaan benar-benar terwujud sehingga

pembiayaan yang diberikan dapat mengenai sasarannya dan terjaminnya

pengembalian pembiayaan tersebut tepat waktunya sesuai dengan akad perjanjian.

Tidak kembalinya pembiayaan yang diberikan oleh suatu Bank berarti

secara langsung mengancam kelangsungan hidup bagi Bank itu sendiri. Jangan

dilupa lupakan bahwa dana pembiayaan yang diberikan tersebut sebagian berasal

dari simpanan masyarakat baik berbentuk giro, tabungan maupun deposito



64

sebagai nasabah Bank yang tertarik menyimpannya karena antara lain diberikan

bagi hasil, yang bagi Bank sendiri merupakan biaya.

Pembiayaan yang disalurkan oleh Bank Syariah Mandiri yang digunakan

sebagai pembiayaan rumah adakalanya terjadi hambatan pengembalian kewajiban

oleh nasabah sehingga menimbulkan pembiayaan bermasalah yang dapat

mengakibatkan terganggunya kolektibilitas kualitas aktiva produktif Bank

Syariah Mandiri tersebut.

Sedangkan secara keseluruhan faktor penyebab dan kendala dalam

pembiayaan pada Bank Syariah Mandiri adalah sebagai berikut :

1. Faktor Intern :

a. Petugas, dalam hal ini karakter dan kemampuan petugas (account officer )

dalam menganalisa calon mitra atau nasabah kurang baik dan cermat

dikarenakan kedekatan dengan nasabah atau juga ketidakmampuan

account officer menganalisa secara baik karakter usaha dan karakter

nasabah sehingga yang disajikan tidak akurat.

b. Sistem, dalam hal ini system prosedur penyaluran pembiayaan yang

adakalanya dilanggar sehingga memotong jalur prosedur yang telah

dibuat, serta monitoring yang kurang intensif dari account officer sehingga

pembiayaan yang kurang lancar tidak terdeteksi sejak dini.

c. Manajemen, dalam hal ini manajemen pembiayaan adakalanya tidak

bersinergi dengan baik sehingga pengawasan terhadap nasabah menjadi

lemah dan kadang terjadi koneksi yang tidak wajar dari pejabat bank



65

sehingga ketika terjadi permasalahan terhadap pembiayaan yang diberikan

maka yang terjadi adalah keengganan atau keragu-raguan dalam menindak

nasabah yang bermasalah tersebut.5

2. Faktor ekstern :

a. Nasabah beritikad kurang baik seperti :

1) Pemalsuan data

2) Kelemahan financing initiation/tidak mampu membayar

3) Berpura-pura tidak sanggup membayar tetapi nasabah sanggup

membayar

b. Developer

1) Pemasok/kontraktornya tidak benar

2) Pemalsuan data

c. Dari sisi surat tanah

1) Sertifikat/IMB rumah bersengketa

d. Nilai rumah atau harga jual rumahnya tidak realistis

e. Apabila akad atau pengikatan jaminan tidak dilakukan secara sempurna

f. Dalam monitor nasabah

1) Pejabat Bank tidak bisa mengawasi secara keseluruhan dalam masa

progress pekerjaan

2) Letak wilayahnya tidak terjangkau


2010



66

g. Bangunan berubah fungsi seperti besar bangunan menjadi kecil, awalnya

rumah menjadi gudang dan bermasalah diasuransinya

h. Asuransi

1) Apabila jaminan tidak dituntut sesuai jaminan atau tidak di

asuransikan termasuk jiwanya nasabah

i. Ketika nasabah tidak mempunyai kemampuan membayar

1) PHK

2) Terkait Hukum

3) Hilang ingatan/gila

j. Bencana Alam

1) Banjir

2) Kebakaran

3) Tanah Longsor

C. Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah

Sebelum Bank melakukan penyelesaian atas pembiayaan rumah yang

bermasalah terlebih dahulu Bank melakukan Restrukturisasi Pembiayaan terhadap

masalah yang dihadapi nasabahnya. Restrukturisasi pembiayaan adalah upaya

perbaikan yang dilakukan Bank dalam kegiatan penyediaan dana terhadap

nasabah yang mengalami kesulitan untuk memenuhi kewajinbannya dengan

mengikuti ketentuan yang berlaku yaitu Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN).



67

Peraturan Bank Indonesia dan Standar akutansi keuangan yang berlaku bagi bank

syariah.

a. Rescheduling (penjadualan ulang) Bank Syariah Mandiri memberikan

keringanan terhadap nasabah menyangkut jadual pembayaran atau jangka

waktu termasuk penundaan masa tenggang dan perubahan besarnya angsuran

pembiayaan rumah. Misalkan dalam perpanjangan jangka waktu pembiayaan

rumah dari 1 tahun menjadi 2 tahun dan perpanjangan jangka waktu angsuran

dari 26 kali menjadi 38 kali dengan demikian jumlah angsuran akan menjadi

lebih kecil seiring dengan penambahan jangka waktu angsuran. Rescheduling

ini salah satu cara yang diberikan kepada nasabah yang mempunyai I’tikad

baik dan karakter yang jujur.6

b. Melakukan pembinaan melalui pendekatan kepada nasabah pembiayaan

rumah yang bermasalah, hal ini dilakukan untuk mengetahui permasalahan

yang terjadi pada nasabah pembiayaan rumah yang dilakukan dengan cara

mendatangi nasabah pembiayaan rumah yang mengalami penunggakan ke

rumahnya kemudian membicarakan atau mendiskusikan masalah yang sedang

dihadapi oleh nasabah dan memberikan alternatif jalan keluar dalam

menyelesaikannya. Jika nasabah bersedia membicarakan problem kondisi

keuangan secara jujur dan terbuka ini berarti nasabah mempunyai kemampuan

baik untuk menyelesaikan nasabah tunggakan dengan bank. Bank bisa segera


2010



68

mengetahui apa yang menjadi penyebab pembiayaan rumah tersebut

bermasalah sehingga selanjutnya bisa memutuskan atau mengambil tindakan

dalam menyelesaikannya. Akan tetapi, tidak semua nasabah yang bersikap

dan mempunyai I’tikad baik, ada sebagian nasabah yang dengan sengaja

menghindar ketika ditemui di rumahnya langsung.

c. Collection, yaitu penagihan secara intensif kepada nasabah yang mengalami

pembiayaan rumah bermasalah. Bank Syariah Mandiri melakukan dengan

cara bertahap pertama konfirmasi melalui telpon, kedua, mengirimkan surat

pemberitahuan angsuran, ketiga, peringatan atau teguran, keempat , penagihan

langsung yakni dengan mendatangi langsung ke rumah nasabah pembiayaan

rumah yang mengalami penunggakan.

d. Pengurangan tunggakan pokok pembiayaan, ini merupakan salah satu cara

yang dilakukan Bank Syariah Mandiri terhadap nasabah yang mengalami

penunggakan dengan memberikan keringanan untuk membayar tunggakan

pokok pembiayaan kurang dari/lebih kecil dari tunggakan pokok pembiayaan

yang seharusnya dibayar.

e. Eksekusi jaminan aset nasabah atau objek pembiayaan yang dijadikan jaminan

dalam rangka pelunasan pembiayaan rumah. Hal ini dilakukan oleh Bank

Syariah Mandiri apabila nasabah sudah benar-benar tidak mampu lagi untuk

membayar hutangnya. Proses eksekusi oleh Bank Syariah Mandiri dapat

dilakukan dengan menyerahkan sertifikat rumah sebagai jaminan dari nasabah

yang bersangkutan atau bank sendiri yang akan melakukan penjualan atas



69

barang jaminan. Hal ini tentunya dilakukan berdasarkan kesepakatan kedua

belah pihak, atau menyerahkan kelembaga eksekutor yaitu BUPLN (Badan

Urusan Piutang Dan Lelang Negara).

f. Hapus buku yaitu langkah yang terakhir yang dilakukan Bank Syariah

Mandiri untuk membebaskan nasabah dari beban hutangnya, dikarenakan

nasabah sudah tidak mampu lagi untuk membayar angsuran rumah dan begitu

pula dengan barang jaminan. Pada Perbankan Syariah jika terdapat perbedaan

atau perselisihan maka dua pihak harus menyelesaikannya sesuai tata cara dan

hukum materi Syariah. Lembaga yang mengatur hukum materi dan

berdasarkan prinsip Syariah di Indonesia dikenal dengan nama badan

Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS). Sama halnya dengan Bank

Syariah Mandiri apabila terjadi perselisihan atau sengketa antara kedua belah

pihak baik dengan nasabah, maka hendaknya merujuk atau menyelesaikan

melalui BASYARNAS.7

7 ibid



BAB V

PENUTUP

Berdasarkan analisis dan hasil penelitian yang telah diuraikan pada bab-bab

sebelumnya, berikut ini penulis akan mencoba menyajikan kesimpulan serta saran

yang sekiranya dapat menjadi masukan bagi Bank Syariah Mandiri serta pihak-pihak

lain yang tersangkut dalam penelitian ini.

A. Kesimpulan

1. Prosedur atau mekanisme pembiayaan akad istishnâ’ di Bank Syariah Mandiri

bagi calon nasabah/ mitra/ debitur adalah mengacu pada peraturan atau

persyaratan baku yang berlaku mengenai pembiayaan istishnâ’ di Bank

Syariah Mandiri.

2. Bank Syariah Mandiri mengalami pembiayaan bermasalah hal ini disebabkan

oleh karakter nasabah dalam situasi dan kondisi yang berubah-ubah (krisis

moneter). Terkadang muncul dari karakter buruk nasabah untuk menipu Bank

dengan jalan memberikan data dan informasi yang tidak sebenarnya, selain itu

juga kurangnya analisa pada saat memberikan permohonan pembiayaan

rumah. Penyebab faktor luar dari pihak nasabah dan pihak Bank adanya

bencana alam yang tidak terduga seperti banjir atau kebakaran.

3. Persaingan antara lembaga keuangan dimana Bank Syariah lainnya banyak

menawarkan produk pembiayaan yang sama. Tentunya hal ini memerlukan

penanganan dan penyelesaian yang baik. Oleh karena itu Bank Syariah

70



71

Mandiri melakukan upaya penyelesaian atas pembiayaan rumah bermasalah

dan restrukturisasi (upaya perbaikan) selain itu Bank Syariah Mandiri juga

melakukan rescheduling (penjadualan ulang) dengan melakukan pembinaan

serta yang terakhir yaitu mengeksekusi jaminan, apabila masih terjadi

perselisihan atau sengketa anatara kedua bealah pihak maka hendaknya

merujuk atau menyelesaiakan melalui BASYARNAS. Upaya-upaya ini sudah

dinilai efektif oleh pihak Bank Syariah Mandiri.

B. Saran

1. Dalam memberikan pembiayaan rumah Bank Syariah Mandiri hendaknya

pihak manajemen pembiayaan Bank Syariah Mandiri lebih memperhatikan

analisa terhadap karakter calon nasabah, hal ini untuk menghindari moral

hazard nasabah. Selain itu untuk mengantisipasi terjadinya pembiayaan

bermasalah.

2. Berupaya untuk mensosialisasikan produk-produk yang sudah ada pada Bank

Syariah Mandiri dan terus melakukan inovasi-inovasi terhadap produknya

sehingga menarik, kompotutif, sesuai dengan kebutuhan masyarakat tetapi

tetap sesuai prinsip-prinsip syariah.

3.

Bank Syariah Mandiri harus mempersiapkan Sumber Daya Insani (SDI) yang

handal dan berkualitas. Untuk bisa menggerakan bisnis islami dengan sukses

diperlukan SDI yang menguasai ilmu bisnis syariah secara baik. Oleh karena



72

itu, eksetensi kualitas SDI sangat menentukan pengembangan Bank Syariah

Mandiri dimasa mendatang.

4. Sebagai bank syariah, harus benar-benar menjalankan prinsip-prinsip syariah

jangan sampai keluar dari koridor yang ada, sehingga akan dapat

menumbuhkan kepercayaan bagi masyarakat umumnya dan para nasabah

pada khususnya.



DAFTAR PUSTAKA

Al Quran al Karim

Al-Zuhaili, Wahbah, al-Fiqhu al-Islami wa Adillatuhu, terjemahan Md. akhir HajiYaacob, et.al., Malaysia: Dewan Bahasa dan Pustaka, 1995, Cet.ke-1, Jilid 4.

Antonio, Syafe’I M, Bank Syariah Suatu Pengenalan Umum, Jakarta: TazkiaInstitute, 2000.

________, Bank Syariah dari Teori ke Praktek, Jakarta: Gema Insani Press,

2001,Cet.ke-1.

Anwar, Syarifuddin, Kamus al-Misbah: Arab-Indonesia, Surabaya: Bina Iman, t.th..

Arcarya, Akad dan Produk Bank Syariah Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007,Cet ke-1.

Bank Syariah Mandiri, “Gambaran Umum dan Visi dan Misi”, diakses pada 07Januari 2010 dari htt:/www.syariahmandiri.co.id.com/2010/01/gambaran

umum dan visi dan misi. html

Bank Syariah Mandiri, Hasil wawancara dengan Bapak Indra Setiawan, Jakarta 23

Maret 2010

Bank Syariah Mandiri, Hasil wawancara dengan Bapak Indra Setiawan, Jakarta 23Maret 2010

Dahlan, Azis Abdul. Ensiklopedi Hukum Islam, Jakarta: Ichtiar Baru Van Hoeve,

1996, Cet.ke-1.

Deni, Syah Remy Sutan, Perbankan Syariah dan Kedudukannya Dalam Tata Hukum

di Indonesia Jakarta : Pustaka Utama Grafiti 1999.

Dewan Syari’ah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa Dewan

Syari’ah Nasional, Jakarta: MUI Pusat, 2003, Cet.ke-2.

Ghazali, Ahnad, Serba Serbi Kredit Syariah Jangan Ada Bunga di Antara kita ,

Jakarta: PT EIF X Media Komputindo Kelompok Gramedia, 2005.

Harahap, Syafri Sofyan dkk, Akuntansi Perbankan Syariah, Jakarta: Penerbit LPEE

Usakti, 2005, Cet, ke-1.

67



68

Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional untuk Lembaga Keuangan Syariah, Edisi

Pertama, 2001, Fatwa No. 06/DSN-MUI/IV/2000 tentang Jual Beli Istishna’

Karim, Adiwarman, Bank Islam Analisis Fiqh dan Keuangan, Jakarta: IIIT Indonesia,

2003, Edisi Pertama, Cet-4.

Kashmir, Manajemen perbankan Jakarta, PT Raja Grafindo Persada, 2003 h. 72-73

Kementrian Koperasi UKM RI, Petunjuk teknis program pembiayaan produktif

koperasi dan usaha mikro (P3KUM) pola syariah Jakarta, 2007 h.4

Mauludi, Ali, Statistik I: Penelitian Ekonomi Islam dan Sosial, Ciputat: PT. Prima

Heza Lestari, 2006, Cet. Ke-1.

Mini Profile, Menemukan Kembali Konsep Perbankan Modern, Jakarta, BankSyariah Mandiri, edisi Juni 2001.

Muhammad, manajemen pembiayaan Bank Syariah Yogyakarta, UPP. AMM,YKPN, 2002

PSAK 59: Akuntansi Perbankan Syariah, paragraph 93.

Peraturan Bank Indonesia No. 5/7/PBI/2003 tanggal 19 Mei 2003.

Rifai, Moh, Konsep Perbankan Syari’ah, Semarang: Wicaksana, 2002.

Sabiq, Sayyid, Fiqhus Sunnah, terjemahan H. Kamaliddin A. Marzuki, Bandung: PT

Al- Ma’arif, 1987, Cet.ke-1, Jilid 12.

Sumitro, Warkum, Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga Terkait BAMUI dan

Takaful di Indonesia, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 1997.

Supramono, Gatot, Perbankan dan Masalah Kredit : Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta,Djambatan, 1996.

Surat Edaran Pembiayaan Bank Syariah Mandiri, Jakarta 06 Juni 2006.

Usman, Husaini dan Purnomo Setiady Akbar, Metodologi Penelitian Sosial, Jakarta:

Bumi Aksara, 1998, Cet. II, h. 42

www.syariahmandiri.co.id



69

Yusuf, Muhammad dan Junaedi, Pengantar Ilmu Ekonomi dan Perbankan Syariah,

Jakarta: Ganeca Press. 2006.

Zulkifli, Sunarto, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syari’ah, Jakarta: ZikrulHakim, 2003, Cet.ke-1.

Erdi Marduwira Fsh

Documents

Transcript of Erdi Marduwira Fsh