11

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Manajamen Aset

Manajemen aset merupakan suatu teori baru dalam ilmu properti yang

muncul akibat adanya kenyataan bahwa suatu wilayah khususnya Indonesia yang

memiliki kekayaan sumber daya, baik sumber daya alam, manusia maupun

infrastruktur. Berikut ini akan dijelaskan mengenai pengertian manajemen dan

aset.

Manajemen merupakan serangkaian proses yang terdiri atas perencanaan

(planning), pengorganisasian (organizing), pelaksanaan (actuating), pengawasan

(controlling) dan penganggaran (budgeting), (Nawawi, 2003). Sedangkan menurut

Robbins (2004), definisi manajemen adalah “the process getting things done,

effectively and efficiently, through and with other people”. Berdasarkan pengertian

tersebut maka dapat dikatakan bahwa manajemen adalah proses yang dimulai dari

perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, hingga pengontrolan secara efektif

dan efisien.

Menurut Siregar (2004:175) pengertian aset adalah barang (thing) atau

sesuatu barang (anything) yang mempunyai nilai ekonomi (economic value), nilai

komersial (commercial value) atau nilai tukar (exchange value) yang dimiliki oleh

badan usaha, instansi atau individu. Ada dua jenis aset yaitu aset berwujud

(tangible) dan aset tidak berwujud (intangible). Berdasarkan modul Prinsip-

Prinsip Manajemen Aset/Barang Milik Daerah, aset adalah barang, yang dalam

pengertian hukum disebut benda, yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda

bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud

(intangible), yang tercakup dalam aktiva/kekayaan atau harta kekayaan dari suatu

instansi, organisasi, badan usaha ataupun individu perorangan.

Aset negara menurut Siregar (2004) adalah bagian dari kekayaan negara

atau Harta Kekayaan Negara (HKN) yang terdiri dari barang bergerak atau barang

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12

tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh Instansi Pemerintah, yang sebagian

atau seluruhnya dibeli atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

(APBN) serta dari perolehan yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang

dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah. Sedangkan

berdasarkan Undang-Undang Nomor 17 tahun 2003, pengertian aset negara

adalah sangat luas yang meliputi semua hak dan kewajiban negara yang dapat

dinilai dengan uang serta segala sesuatu baik yang berupa uang maupun barang

yang dapat dijadikan milik negara.

Dari beberapa pengertian di atas, dapat disimpulkan bahwa aset

merupakan barang atau benda yang mempunyai nilai ekonomis dan nilai tukar

yang dapat memberikan manfaat ekonomi dan/atau sosial yang dimiliki oleh suatu

badan usaha atau individu yang berpotensi untuk meningkatkan kinerja dan

mencapai tujuan yang telah ditetapkan.

2.1.1 Pengertian Manajemen Aset

Pemerintah South Australia dalam Hariyono (2007:3) mendefinisikan

manajemen aset sebagai “…a process to manage demand and guide acquisition,

use and disposal of assets to make the most of their service delivery potential, and

manage risks and costs over their entire life”, yang artinya proses untuk

mengelola permintaan dan akuisisi panduan, penggunaan dan penjualan aset untuk

memanfaatkan potensi layanan, dan mengelola risiko dan biaya seumur hidup

aset.

Menurut Danylo dan Lemer dalam Hariyono, (2007:4) adalah “…a

methodology to efficiently and equitably allocate resources amongst valid and

competing goals and objectives.”, yang artinya sebuah metodologi efisien dan

mengalokasikan sumber daya secara adil untuk mencapai tujuan dan sasaran.

Definisi lain dari manajemen aset berdasarkan Diktat Teknis Manajemen

Aset Daerah (2007), menjelaskan pengertian manajemen aset yaitu

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13

“siklus pengelolaan barang yang dimulai dari perencanaan (planning); meliputi penentuan kebutuhan (requirement) dan penganggarannya (budgeting), pengadaan (procurement); meliputi cara pelaksanaannya, standard barang dan harga atau penyusunan spesifikasi dan sebagainya, penyimpanan dan penyaluran (storage and distribution), pengendalian (controlling), pemeliharaan (maintainance), pengamanan (safety), pemanfaatan penggunaan (utilities), penghapusan (disposal), dan inventarisasi (inventarization).” Dari beberapa definisi dapat disimpulkan bahwa manajemen aset

mencakup proses mulai dari proses perencanaan (planning) sampai dengan

penghapusan (disposal) dan perlu adanya pengawasan terhadap aset-aset tersebut

selama umur penggunaannya oleh suatu organisasi.

2.1.2 Bentuk Aset

Menurut Sutrisno (2004), Aset berdasarkan bentuknya dibagi menjadi 2

jenis yaitu aset berwujud (tangible) dan aset tidak berwujud (intangible). Bentuk

aset berwujud adalah bangunan, infrastruktur, mesin/peralatan dan fasilitas.

Sedangkan untuk bentuk aset dari aset yang tidak berwujud adalah Sistem

Organisasi (Tujuan, Visi, dan Misi), Patent (Hak Cipta), Quality (Kualitas),

Goodwill (Nama Baik/Citra), Culture (Budaya), Capacity (Sikap, Hukum,

Pengetahuan, Keahlian), Contract (Perjanjian) dan Motivation (Motivasi).

Aset intangible (tidak berwujud), adalah aset non keuangan yang dapat

diidentifikasikan dan tidak mempunyai wujud fisik serta dimiliki untuk digunakan

dalam menghasilkan barang atau jasa atau digunakan untuk tujuan lainnya

termasuk hak atas kekayaan intelektual. Sedangkan aset tetap adalah aset

berwujud yang mempunyai masa manfaat lebih baik dari dua belas bulan untuk

digunakan dalam kegiatan pemerintah atau dimanfaatkan oleh masyarakat umum.

Aset tetap meliputi tanah, peralatan dan mesin, gedung dan bangunan, jalan,

irigasi dan jaringan, (Siregar: 2002). Untuk lebih jelasnya, pengelompokkan

bentuk aset dapat dilihat pada tabel 2.1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14

Tabel 2.1

Bentuk Aset

No Bentuk Aset Aset

1 Berwujud (Tangible)

Bangunan Infrastruktur Mesin/Peralatan Fasilitas

2 Tidak Berwujud (Intangible)

Sistem Organisasi (Tujuan, Visi, dan Misi) Patent (Hak Cipta) Quality (Kualitas) Goodwill (Nama Baik/Citra) Culture (Budaya) Capacity (Sikap, Hukum, Pengetahuan, Keahlian) Contract (Perjanjian) Motivation (Motivasi)

Sumber: Bentuk Aset (Sutrisno, 2004).

2.1.3 Kategori Aset

Menurut Hariyono (2007), kategori aset publik dalam kaidah internasional

mencakup aset operasional, aset non operasional, aset infrastruktur, dan

community aset. Kategori aset publik ditunjukkan pada tabel 2.2.

Tabel 2.2

Kategori Aset Publik

Kategori Aset Keterangan Aset Operasional Tanah yang termasuk special property

Rumah Tinggal Dinas Perumahan Lainnya Bangunan Kantor Sekolah Perpustakaan Gedung Olahraga Golf Mess Museum dan Galery Bengkel Tempat Parkir Kendaraan Mesin Kuburan

Aset Non Operasional Tanah yang akan dibangun Komersial property Aset Investasi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15

Aset berlebih (Surplus Aset) Aset Infrastruktur Jalan Raya

Pelabuhan/ Dermaga Jembatan Saluran Air Dan lain-lain

Community Aset Halaman dan Taman Bangunan Bersejarah Bangunan Kesenian Museum Sarana Ibadah

Sumber: Hariyono (2007) Berdasarkan tabel 2.2, kategori aset publik dalam kaidah internasional,

sebagai adalah berikut:

1. Aset Operasional

Aset yang dipergunakan dalam operasional pemerintah/perusahaan

yang dipakai secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa yang

akan datang.

a. Dimiliki dan dikuasai/diduduki untuk digunakan/dipakai

operasional pemerintah/ perusahaan.

b. Bukan aset khusus, artinya jika aset khusus berupa prasarana

dan aset peninggalan sejarah (yang harus dikontrol oleh

pemerintah), tetapi secara fisik tidak harus ditempati untuk

tujuan operasional.

2. Aset Non Operasional

Aset Non Operasional adalah aset yang tidak merupakan bagian

integral dari operasional perusahaan/pemerintah dan

diklasifikasikan sebagai aset berlebih yang tidak dipakai untuk

penggunaan secara berkelanjutan atau mempunyaimpotensi untuk

digunakan dimasa yang akan datang.

3. Aset Infrastruktur

Aset infrastruktur adalah aset yang melayani kepentingan publik

yang tidak terkait, biaya pengeluaran dari aset infrastruktur

ditentukan oleh kontinuitas penggunaan aset bersangkutan, seperti

jalan raya, jembatan dan sebagainya.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

16

4. Community Aset

Community aset adalah aset milik pemerintah yang digunakan

secara terus menerus, namun umur ekonomis atau umur gunanya

tidak ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang terbatas (tidak

dapat dialihkan).

Dari penjelasan kategori aset publik diatas, dapat disimpulkan bahwa aset

yang bersifat pelayanan terhadap publik disesuaikan dengan berbagai macam

aktivitasnya. Aset tersebut memiliki banyak fungsi yang diperuntukkan bagi

pelayanan publik.

2.1.4 Pandangan Aset dari Konsep Hukum

Menurut Siregar (2004:182), Aset yang dipandang dari konsep hukum

adalah properti. Properti dapat diartikan sebagai real estate atau personamlity.

Dalam perkembangannya properti dikelompokkan menjadi empat jenis meliputi

real property, personal property, business dan financial interest. Berikut adalah

penjelasan lebih lanjut mengenai pandangan aset dari konsep hukum.

1. Real Property (Penguasaan dan Pemilikan Tanah dan Bangunan)

Real Property meliputi semua hak, hubungan-hubungan hukum dan

manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Sebaliknya,

real estate meliputi tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang

keberadaannya secara alami di atas tanah yang bersangkutan, dan

semua benda yang melekat dengan tanah itu, misalnya bangunan dan

pengembangan tapak.

2. Personal property (Benda Bergerak)

Personal Property merujuk pada hak kepemilikan atas suatu benda

bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari real estate (tanah

atau bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud

(tangible) atau tidak berwujud (intangible), misalnya utang-piutang,

goodwill dan hak paten. Benda bergerak yang berwujud mewakili

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

17

kepemilikan dari benda-benda yang tidak melekat secara permanen

pada tanah dan bangunan atau yang ada pada umumnya bersifat dapat

di pindah tangankan ke tempat lain (move ability).

3. Business (Kegiatan Usaha)

Business adalah setiap kegiatan di bidang komersial, industri, jasa atau

investigasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi. Bisnis pada

umumnya dijalankan oleh badan usaha yang mencari untung yang

kegiatan usahanya untuk memberikan produk barang atau jasa kepada

konsumen. Sedangkan badan usaha adalah badan yang didirikan

berdasarkan hukum yang berlaku. Suatu kegiatan usaha mungkin saja

dalam bentuk badan hukum atau bukan. Badan usaha meliputi seluruh

rentang kegiatan usaha yang berkaitan dengan kegiatan ekonomi, yang

mencakup baik sektor swasta maupun sektor umum (Badan Usaha

milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah). Badan usaha yang

memberikan jasa infrastruktur kepada masyarakat, yakni sebagai

perusahaan (korporasi) yang dikendalikan, namun tidak dimiliki oleh

pemerintah.

4. Financial Interest (Hak Kepemilikan Secara Finansial)

Hak kepemilikan secara finansial di dalam property berasal dari

pembagian hukum atas hak kepemilikan saham dalam kegiatan bisnis

dan hak atas penguasaan tanah dan bangunan (real property) dari

perjanjian. Dalam perjanjian diberikan suatu hak pilihan untuk

membeli atau menjual property (misalnya hak tanah dan bangunan,

saham atau instrumen finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan

di dalam jangka waktu yang telah di tentukan, atau dari penciptaan

instrumen investasi yang dijamin oleh sekelompok aset-aset real

estate. Hak kepemilikan secara finansial yang berupa aktiva tak

berwujud dapat mencakup hak yang melekat pada kepemilikan suatu

kegiatan bisnis, hak yang memberikan suatu pilihan dan hak atas suatu

penerbitan surat berharga.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

18

2.1.5 Siklus Hidup Aset

Menurut Hariyono (2007:18), siklus hidup dari suatu aset memiliki tiga

fase, meliputi: pengadaan (acquisition), operasi (operation), dan penghapusan

(disposal). Kemudian dilakukan proses lanjutan yaitu fase perencanaan, yang

merupakan suatu proses lanjutan, dimana output dari setiap fase digunakan

sebagai input untuk perencanaan. Suatu aset memiliki siklus hidup agar dapat

membedakan tanggung jawab dari setiap fase penanganannya. Secara khusus,

tanggung jawab untuk keputusan pengadaan suatu aset dalam suatu organisasi

berbeda dengan tanggung jawab untuk operasi dan pemeliharaan aset maupun

dengan tanggung jawab untuk penghapusan suatu aset. Gambar 2.1 di bawah ini

menunjukkan Siklus Hidup Aset menurut Hariyono (2007).

Sumber: Asset Management Handbook (dalam Hariyono, 2007)

Gambar 2.1

Siklus Hidup Aset

Dalam gambar 2.1, fase-fase yang dilalui suatu aset selama hidupnya

antara lain:

1. Fase perencanaan, yaitu ketika adanya kebutuhan permintaan terhadap

suatu aset untuk direncanakan dan dibuat,

2. Fase pengadaan, yaitu ketika suatu aset dibeli, dibangun, atau dibuat,

3. Fase pengoperasian dan pemeliharaan, yaitu ketika suatu aset digunakan

untuk tujuan yang telah ditetapkan. Fase ini mungkin diselingi dengan

Perencanaan (Planning)

Penghapusan (Disposal)

Pangadaan (Acquisition)

Operasi (Operation)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

19

pembaharuan atau perbaikan besar-besaran secara periodik, penggantian

atas aset yang rusak dalam periode penggunaannya, dan

4. Fase penghapusan, yaitu ketika umur ekonomis suatu aset telah habis atau

ketika kebutuhan atas pelayanan yang disediakan oleh aset bersangkutan

telah hilang.

2.1.6 Sasaran dan Tujuan Manajemen Aset

Sasaran manajemen aset menurut Hariyono (2007:4) adalah untuk

mencapai kecocokan atau kesesuaian sebaik mungkin antara aset dengan strategi

penyediaan pelayanan. Hal ini diprediksikan pada saat pemeriksaan atau

pengujian kritikal dari alternatif-alternatif penggunaan aset. Sedangkan tujuan

manajemen aset adalah membantu suatu entitas (organisasi) dalam memenuhi

tujuan penyediaan pelayanan secara efektif dan efisien. Hal ini mencakup

panduan pengadaan, penggunaan, dan penghapusan aset, dan pengaturan risiko

dan biaya yang terkait selama siklus hidup aset (Hariyono, 2007:7).

Agar efektif, tujuan manajemen aset perlu dikaitkan dengan beberapa

faktor terkait berikut ini, (Hariyono, 2007:7).

1. Kebutuhan dari para pengguna aset.

2. Kebijakan dan peraturan perundangan.

3. Kerangka manajemen dan perencanaan organisasi.

4. Kelayakan teknis dan kelangsungan komersial.

5. Pengaruh eksternal (seperti komersial, teknologi, lingkungan, dan

industri).

6. Persaingan permintaan dari para stakeholder dan kebutuhan

merasionalisasikan operasi untuk memperbaiki pemberian pelayanan

atau untuk meningkatkan keefektifan biaya.

2.1.7 Tahapan Kerja Manajemen Aset

Tahapan kerja Manajemen Aset dapat diartikan sebagai rangkaian

kegiatan yang sistematis dan berkesinambungan dalam pengelolaan aset.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

20

Tahapan-tahapan dalam siklus Manajemen Aset terdiri dari inventarisasi aset,

legal audit, penilaian aset, optimalisasi aset, pengawasan dan pengendalian

(Siregar, 2004). Kelima tahapan kerja ini saling berhubungan dan terintegrasi,

sebagai yang dapat dilihat pada gambar 2.2.

Sumber: Siregar (2004)

Gambar 2.2

Tahapan Kerja Aset

1. Inventarisasi Aset

Inventarisasi aset terdiri atas dua aspek yaitu inventarisasi fisik dan

yuridis/legal. Aspek fisik terdiri atas bentuk, luas, lokasi,

volume/jumlah, jenis, alamat dan lain-lain. Sedangkan aspek yuridis

adalah status penguasaan, masalah legal yang dimiliki, batas akhir

penguasaan dan lain-lain. Proses kerja yang dilakukan adalah

pendataan, kodifikasi/labeling, pengelompokkan dan

pembukuan/administrasi sesuai dengan tujuan manajemen aset.

2. Legal Audit

Legal audit merupakan suatu lingkup kerja manajemen aset yang

berupa inventarisasi status penguasaan aset, sistem dan prosedur

penguasaan atau pengalihan aset, identifikasi dan mencari solusi atas

permasalahan legal yang terkait dengan penguasaan ataupun

4. Optimalisasi Aset

3. Penilaian Aset

2. Legal Audit

1. Inventarisasi Aset

Sistem Informasi Manajemen Aset

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21

pengalihan aset. Permasalahan legal yang sering ditemui antara lain

status hak penguasaan lemah, aset dikuasai pihak lain,

pemindahtanganan aset yang tidak terminator, dan lain-lain.

3. Penilaian Aset

Penilaian aset merupakan satu proses kerja untuk melakukan penilaian

atas aset yang dikuasai. Biasanya ini dikerjakan oleh konsultan

penilaian yang independen. Hasil dari nilai tersebut akan dapat

dimanfaatkan untuk mengetahui nilai kekayaan maupun informasi

untuk penetapan harga bagi aset yang ingin dijual.

4. Optimasi Aset

Dalam kamus besar bahasa Indonesia Departeman Pendidikan dan

Kebudayaan (2000) Optimasi berasal dari kata Optimizing. Optimasi

aset merupakan proses kerja dalam manajemen aset yang bertujuan

untuk mengoptimalkan nilai-nilai yang terkandung dalam aset tersebut.

Dalam tahap ini aset-aset yang dikuasai pemerintah pusat/daerah

diidentifikasi dan dikelompokkan atas aset yang memiliki potensi dan

tidak memiliki potensi. Aset yang memiliki potensi dapat

dikelompokkan berdasarkan sektor-sektor unggulan yang menjadi

tumpuan dalam strategi pengembangan ekonomi nasional baik dalam

jangka pendek, menengah maupun jangka panjang. Tentunya kriteria

untuk menentukan hal tersebut harus terukur dan transparan.

Sedangkan lingkup manajemen aset yang berdasarkan dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang pengelolaan Barang Milik Negara

(BMN)/ Barang Milik Daerah (BMD) meliputi: perencanaan kebutuhan dan

penganggaran, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan dan

pemeliharaan, penilaian, penghapusan, pemindahtanganan, penatausahaan dan

pembinaan, pengawasan, dan pengendalian. Untuk lebih jelasnya lingkup

pengelolaan aset dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006,

dapat dijelaskan sebagai berikut:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

22

1. Perencanaan Kebutuhan dan Penganggaran

Perencanaan kebutuhan merupakan awal dari proses pengelolaan aset.

Tujuan dan fungsi dari suatu perusahaan merupakan hal yang

mendasari kegiatan perencanaan. Dalam kegiatan ini dirumuskan

rincian kebutuhan barang untuk menghubungkan pengadaan barang

yang telah lalu dengan keadaan yang sedang berjalan sebagai dasar

dalam melakukan tindakan yang akan datang.

2. Pengadaan

Pengadaan barang milik negara/daerah dilaksanakan berdasarkan

prinsip-prinsip efisien, efektif, transparan dan terbuka, bersaing,

adil/tidak diskriminatif dan akuntabel. Pengaturan mengenai

pengadaan tanah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-

undangan.

3. Penggunaan

Penggunaan adalah kegiatan yang dilakukan oleh pengguna barang

dalam mengelola dan menatausahakan barang milik daerah yang sesuai

dengan tugas pokok dan fungsi instansi yang bersangkutan.

4. Pemanfaatan

Pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik negara/daerah yang

tidak dipergunakan sesuai dengan TUPOKSI dalam bentuk sewa,

pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, dan bangun serah guna/bangun

guna serah dengan tidak mengubah status kepemilikan.

5. Pengamanan dan Pemeliharaan

Pengamanan dimaksudkan agar pengelola barang, pengguna barang

dan/atau kuasa pengguna barang wajib melakukan pengamanan barang

milik negara/daerah yang berada dalam penguasaannya. Pengamanan

barang milik negara/daerah meliputi pengamanan administrasi,

pengamanan fisik, dan pengamanan hukum. Sedangkan melalui

pemeliharaan, diharapkan agar pengguna barang dan/atau kuasa

pengguna barang bertanggung jawab atas pemeliharaan barang milik

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23

negara/daerah yang ada di bawah penguasaannya. Pemeliharaan harus

berpedoman pada Daftar Kebutuhan Pemeliharaan Barang (DKPB),

serta biaya pemeliharaan barang milik daerah dibebankan pada

Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN)/Daerah (APBD).

6. Penilaian

Penilaian adalah suatu proses kegiatan penelitian yang selektif

didasarkan pada data/fakta yang objektif dan relevan dengan

menggunakan metode/teknik tertentu untuk memperoleh nilai barang

milik negara/daerah. Dalam kegiatan penilaian aset ini, metode

penilaian yang digunakan harus sesuai dengan pedoman dan peraturan

perundang-undangan yang terkait.

7. Penghapusan

Penghapusan adalah tindakan menghapus barang milik negara/daerah

dari daftar barang dengan menerbitkan surat keputusan dari pejabat

yang berwenang untuk membebaskan pengguna dan/atau kuasa

pengguna barang dan/atau pengelola barang dari tanggung jawab

administrasi dan fisik atas barang yang berada dalam penguasaannya.

8. Pemindahtanganan

Pemindah tanganan adalah pengalihan kepemilikan barang milik

negara/daerah sebagai tindak lanjut dari penghapusan dengan cara

dijual, dipertukarkan, dihibahkan atau disertakan sebagai modal

pemerintah.

9. Penatausahaan

Penatausahaan adalah rangkaian kegiatan yang meliputi pembukuan,

inventarisasi, dan pelaporan barang milik negara/daerah sesuai dengan

ketentuan yang berlaku.

10. Pembinaan, Pengawasan dan Pengendalian

Dalam melakukan pembinaan, menteri keuangan menetapkan

kebijakan umum pengelolaan barang milik negara/daerah mencakup

kebijakan teknis dan melakukan pembinaan pengelolaan barang milik

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

24

negara. Dalam melaksanakan pengawasan dan pengedalian, pengguna

barang melakukan pemantauan dan penertiban terhadap penggunaan,

pemanfaatan, pemindahtanganan, penatausahaan, pemeliharaan, dan

pengamanan barang milik daerah yang berada di bawah

penguasaannya. Pelaksanaan pemantauan dan penertiban sebagaimana

untuk kantor/satuan kerja dilaksanakan oleh kuasa pengguna barang.

Kuasa pengguna barang dan pengguna barang dapat meminta aparat

pengawas fungsional untuk melakukan audit tindak lanjut hasil

pemantauan dan penertiban sesuai ketentuan perundang-undangan.

2.2 Optimasi Aset

Optimasi berasal dari kata optimizing (Kamus Besar Bahasa Indonesia

Departeman Pendidikan Dan Kebudayaan, 2000). Pengertian optimasi aset adalah

proses kerja dari manajemen aset yang tujuannya mengoptimalkan potensi-potensi

yang ada dalam aset tersebut. Menurut Siregar (2004), optimasi aset merupakan

proses kerja dalam manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi

fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume, legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut.

Dalam tahap optimasi ini, aset-aset yang dimiliki negara diidentifikasi dan

dikelompokkan berdasarkan potensi dari aset tersebut. Aset yang memiliki potensi

yang dapat dikelompokkan berdasarkan sektor-sektor unggulan yang menjadi

tumpuan dalam strategi pengembangan ekonomi nasional, baik jangka pendek,

menengah maupun jangka panjang.

Tentunya kriteria untuk menentukan hal tersebut harus terukur dan

transparan. Sedangkan aset yang tidak dapat dioptimalkan, harus dicari

penyebabnya mengapa aset tersebut menjadi idle capacity.

Menurut Siregar (2004), bahwa optimasi pengelolaan aset itu harus

memaksimalkan ketersediaan aset (maximize asset availability), memaksimalkan

penggunaan aset (maximize asset utilization) dan meminimalkan biaya

kepemilikan (minimize cost of ownership).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

25

2.2.1 Tujuan Optimasi Aset

Siregar (2004:776), menjelaskan bahwa tujuan optimasi aset secara umum

adalah sebagai berikut :

1. Mengidentifikasi dan inventarisasi semua aset meliputi bentuk, ukuran,

fisik, legal, sekaligus mengetahui nilai pasar atas masing-masing aset

tersebut yang mencerminkan manfaat ekonomisnya.

2. Memanfaatan aset, apakah aset tersebut telah sesuai dengan

peruntukkannya atau tidak.

3. Terciptanya suatu sitem informasi dan administrasi sehingga

tercapainya efisiensi dan efektifitas dalam pengelolaan aset.

Optimasi aset mempunyai tujuan untuk mengidentifikasi aset sehingga

aset tersebut akan diketahui aset mana yang perlu dioptimasi dan cara

mengoptimasi aset tersebut yang akan didapatkan hasil akhir yaitu sebuah

rekomendasi yang berupa sasaran, strategi, dan program untuk mengoptimalkan

aset tersebut.

2.2.2 Prosedur Optimasi Aset

Untuk mencapai tujuan optimasi aset, ada beberapa langkah yang harus

dilakukan antara lain, (Djumara, 2007):

1. Identifikasi aset, inventarisasi fisik dan legal

Melakukan pendataan terhadap semuan aset yang dimiliki yang

mencakup ukuran. fisik. legal status dan kondisi aset, melakukan

identifikasi atas kelengkapan dokumen-dokumen legalnya dan analisis

yuridis atas aset bermasalah yang pada akhirnya dapat memberikan

legal opinion.

2. Penilaian aset tetap

Melakukan kegiatan penilaian untuk mengetahui nilai pasar

(market value) atas objek properti dengan menggunakan

pendekatan-pendekatan dan metode penilaian yang lazim digunakan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

26

dalam pekerjaan penilaian. Djumara (2007) menjelaskan pendekatan

dan metode penelitian yaitu :

a. Pendekatan data pasar (market data approach) dengan metode

perbandingan langsung (direct comparison),

b. Pendekatan biaya (cost approach) dengan metode biaya pengganti

baru yang disusutkan (depreciated replacement cost),

c. Pendekatan pendapatan (income approach) dengan metode arus kas

terdiskonto (discounted cash flow),

d. Pendekatan pengembangan tanah (land development approach)

dengan land residual method.

3. Analisis optimasi pemanfaatan fixed assets

Analisis optimasi pemanfaatan adalah untuk mengidentifikasi dan

memilah aset yang masuk dalam aset operasional atau aset non

operasional. Untuk aset operasional kemudian dilakukan kajian yang

lebih mendalam untuk mengetahui apakah aset operasional tersebut

sudah optimal pemanfaatannya atau belum. Apabila belum optimal

dilakukan studi optimasi. Studi optimasi ini dilakukan berdasar tolak

ukur kebutuhan akan aset tersebut dikaitkan dengan kegiatan usahanya.

Untuk aset non operasional, analisis dilakukan terhadap kondisi aset

saat ini. untuk mengetahui apakah pemanfaatan aset ini sudah optimal

atau belum dilihat dari penggunaan tanah dalam bangunan dan

fungsional bangunannya dari aspek ekonomis. Analisis ini akan

mencakup regulasi. peruntukkan dan pengembangan kawasan sekitar.

4. Sistem Informasi Manajemen Aset (SIMA)

Objek pengembangan sistem informasi manajemen aset (SIMA).

sebagai alat untuk optimasi dan efisiensi pengelolaan aset. Sedangkan

SIMA adalah suatu konsep yang memadukan beberapa disiplin

keahlian. Dengan memadukan berbagai disiplin keahlian akan dapat

menunjang pemanfaatan terbaik dari aset yang dimiliki.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

27

Dari penjelasan di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa ada 5 tahapan

atau langkah-langkah yang harus dilewati dalam melakukan optimasi aset.

Langkah-langkah tersebut yaitu identifikasi aset, inventarisasi fisik dan legal,

penilaian aset tetap, analisis optimasi pemanfaatan fixed asset dan sistem

informasi manajemen aset (SIMA).

2.2.3 Manfaat Optimasi Aset

Suatu organisasi pemerintahan biasanya memiliki banyak aset bagi aset

yang belum optimal dalam penggunaannya, perlu dioptimalkan pemanfaatannya

dalam rangka meningkatkan pendapatan untuk pembangunan suatu organisasi

yang berkelanjutan.

Djumara (2007) menyebutkan bahwa optimasi aset mempunyai manfaat

dalam rangka:

1. Mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang.

2. Meningkatkan penerimaan/pendapatan.

3. Menambah peluang penyerapan tenaga kerja.

Mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang untuk meningkatkan

penerimaan/pendapatan dapat secara langsung dapat mengurangi anggaran yang

dikeluarkan organisasi untuk pemeliharaan aset tersebut, dapat mencegah

kemungkinan adanya penyerobotan aset oleh pihak lain, dan yang terakhir dapat

menambah peluang penyerapan tenaga kerja sehingga akan menciptakan sumber

pendapatan masyarakat.

2.2.4 Mekanisme Optimasi Aset

Untuk mengoptimalkan aset, pengelola barang perlu membentuk tim

optimalisasi aset guna memberikan saran, usulan dan rancangan program dalam

penggunaan aset secara optimal, dalam rangka menggali sumber-sumber

pendapatan yang berkelanjutan. Mekanisme dalam pelaksanaan optimasi aset,

dapat dilakukan melalui proses sebagai berikut:

1. Pendataan aset/barang milik negara/daerah.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

28

2. Mengidentifikasi aset/barang milik negara/daerah (legal audit, potensinya dan

sebagainya).

3. Menganalisa potensi peluang untuk dioptimalisasikan.

4. Menyusun Rancangan Program Optimalisasi Aset.

2.2.5 Rencana Optimasi Aset

Menurut Djumara (2007), dalam menyusun rancangan optimasi aset harus

dilakukan analisa dan penyusunan rencana pemanfaatan. Oleh karena itu, masing-

masing unit dari aset harus diidentifikasi terlebih dahulu, dengan melakukan

serangkaian kegiatan meliputi:

1. Menyusun data aset tentang; teknis, lokasi, legal, ekonomis, dan data sosial.

2. Meneliti potensi peluang yang dimiliki aset untuk dioptimalkan dari segi:

potensi teknis yang dimiliki dari aset, potensi lingkungan tempat aset berada,

potensi legal dari aset, potensi peluang ekonomis dari aset, dan potensi sosial.

3. Menganalisa potensi/kemampuan dari aset-aset yang memungkinkan untuk

dioptimalisasikan dari segi:

a. Kemampuan dari aset tersebut untuk dipasarkan (marketability).

b. Kemampuan dari aset tersebut untuk menghasilkan uang atau keuntungan

(profitability) jika dioptimalisasikan.

c. Sejauh mana kemampuan teknis dari aset itu sendiri (technical viability).

d. Bagaimana dukungan lingkungan guna optimalisasi aset itu sendiri.

e. Landasan legal untuk optimalisasi aset yang memungkinkan apakah cukup

kuat dan menunjang.

4. Menyusun rancangan program optimalisasi aset yang meliputi:

1. Menyusun rancangan program optimasi untuk masing-masing aset yang

mungkin untuk dioptimalisasikan,

2. Menyusun rancangan pengelolaannya/pelaksanaannya apakah akan

dilaksanakan oleh pihak ketiga/swakelola, dan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

29

Menyusun prakiraan/estimasi pemasukan penerimaan (jumlah dan lama

masanya) bagi aset yang mempunyai kemungkinan untuk

dioptimalisasikan tersebut.

2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis)

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis)

digunakan untuk mengetahui pengembangan yang paling tepat untuk aset yang

belum optimal akan tetapi aset itu berpotensi untuk dikembangkan. Analisis HBU

dilakukan berdasarkan pertimbangan-pertimbangan antara lain pertimbangan

aspek hukum, aspek fisik, aspek finansial dan aspek produktivitas maksimal.

Berikut ini adalah penjelasan lebih rinci mengenai analisis HBU.

2.3.1 Pengertian Analisis HBU

Menurut Siregar (2004:779), Highest and Best Use Analysis (HBU

Analysis) adalah suatu analisis yang bertujuan untuk mengembangkan aset yang

mempunyai potensi untuk dikembangkan atau aset yang dirasakan belum optimal

pemanfaatannya (idle capacity). KSPI tahun 2007 dalam Satiti (2011:3)

menjelaskan bahwa analisis HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling

mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah

dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak,

dan menghasilkan nilai tertinggi bagi dari properti tersebut. Menurut

The Appraisal Institute 2011 dalam Negara (2010:2) menjelaskan bahwa definisi

penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan

legal dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti, yang mana secara

fisik memungkinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktifitas maksimal

(menghasilkan nilai tertinggi). Berdasarkan pendapat di atas, penggunaan tertinggi

dan terbaik adalah suatu analisis yang bertujuan untuk mengembangkan aset dari

suatu tanah kosong atau peningkatan properti yang mana secara aspek fisik

memungkinkan, aspek legal memungkinkan, secara hukum diijinkan, dan memiliki

produktivitas maksimal.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30

2.3.2 Tujuan Analisis HBU

Menurut Siregar (2004), Highest and Best Use Analysis (HBU Analysis)

memiliki tujuan untuk mengetahui produk pengembangan terbaik dan optimal di

atas tanah atau tanah dan bangunan yang di anggap memiliki potensi untuk

dikembangkan atau yang dirasakan belum optimal pemanfaatannya.

Menurut Robert, dkk (dalam Prijatno, 2010), tujuan dari Highest and Best

Use Analysis (HBU Analysis) ini adalah untuk menetapkan pemanfaatan yang

paling optimal dari aset-aset yang belum optimal, akan tetapi mempunyai potensi

untuk di kembangkan, sehingga dapat memberikan hasil yang maksimal bagi

pemilik aset tersebut.

Berdasarkan definisi dari beberapa ahli diatas dapat disimpulkan bahwa

tujuan dari HBU antara lain adalah untuk mengetahui pengembangan terbaik dan

optimal dari aset tanah atau lahan dan bangunan yang belum optimal akan tetapi

mempunyai potensi untuk di kembangkan, sehingga dapat memberikan hasil yang

maksimal bagi pemilik aset tersebut.

2.3.3 Syarat Highest and Best Use (HBU)

Menurut Supriyanto (2011), Properti dikatakan memiliki HBU yang tepat

jika telah memenuhi empat kriteria yaitu

1. Hukum (Peraturan)

Penggunaan lahan untuk properti hendanya sesuai dengan tata guna

lahan/tanah (zoning) seperti yang telah ditetapkan oleh pemerintah

kabupaten kota setempat, bangunan (gedung) harus memenuhi koefisien

dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan peraturan lain.

2. Fisik

Penggunaan properti tersebut harus didukung oleh sifat fisik tapak.

3. Finansial

Analisis finansial dilakukan setelah tapak tersebut memenuhi kriteria

hukum dan fisik. Variabel dan alat analisis yang dapat digunakan misalnya

tingkat pendapatan, return, kekosongan, kerugian sewa, dan biaya.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31

4. Produktifitas

Berdasarkan analisis finansial, diperoleh tingkat pengembalian (rate of

return), net present value, internal rate of return (IRR), rate of return, rate

on equity, payback period, dan lain-lain.

2.3.4 Pengujian HBU

The Appraisal Institute (2001) memberikan beberapa kriteria dalam

melakukan pengujian analisis HBU antara lain :

1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik tanah kosong

Dalam arti, memang tanah kosong atau menganggap tidak ada bangunan

diatas tanah tersebut. Dengan asumsi semacam itu, maka

penggunaan-penggunaan yang dapat menghasilkan nilai dapat

diidentifikasi dan penilai dapat mulai memilih membandingkan berbagai

jenis properti dan membuat estimasi nilainya.

2. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik properti yang dikembangkan

Analisis dengan membandingkan properti yang sudah ada dengan properti

yang diharapkan lain apakah bisa memberikan nilai lebih tinggi pada

pemilik aset.

2.3.5 Konsep Dasar Analisis HBU

Berdasarkan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian 6.0 SPI 2007

dalam Prijatno (2010), konsep dasar dari analisis HBU adalah sebagai berikut:

1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai

penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang

secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,

secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai

tertinggi dari properti tersebut.

2. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling

memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

32

3. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap

perubahan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat

sementara.

2.3.6 Proses Analisis HBU

Siregar (2004) menjelaskan terdapat enam tahapan dalam melakukan

analisis HBU yaitu:

1. Analisis Lokasi

Menganalisis lokasi dari aset yang akan dijadikan kajian dengan

melakukan metode highest and best use analysis, sehingga diketahui

tempat aset yang akan dijadikan sebagai objek untuk dioptimalkan.

2. Analisis Kondisi Eksisting

Melihat kondisi aset pada saat ini, dilihat dari keadaan aset, kepemilikan

aset, penggunaan dan pemanfaatan yang telah dilakukan saat ini sehingga

dapat diketahui aset yang sudah optimal dan yang belum optimal atau

masih berstatus idle capacity.

3. Analisis Pasar

Menganalisis keadaan pasar untuk dijadikan pertimbangan dalam optimasi

pemetaan aset ini. Dalam hal ini dilihat pasar yang akan memanfaatkan

aset yang akan dipetakan. Sehingga estimasi terhadap bentuk

pengoptimalan aset bisa dilakukan.

4. Analisis Finansial

Menganalisis keuangan dari penggunaan dan pemanfaatan aset yang akan

dioptimalkan. Berapa biaya yang akan dikeluarkan dan berapa pendapatan

yang mungkin bisa didapatkan.

5. Potensi Aset

Potensi aset dilihat dan dihitung, apakah aset yang ada dapat berpotensi

untuk dioptimalkan atau tidak. Jika mempunyai potensi untuk

dikembangkan, maka akan diketahui metode pengembangan paling tepat

dari aset yang berpotensi tersebut.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

33

6. Performa Investasi dari masing-masing pengembangan

Dihitung estimasi terhadap investasi yang akan didapatkan dalam

mengembangkan aset yang kurang optimal ini. Apakah aset yang

dikembangkan akan memberikan keuntungan atau tidak baik dalam jangka

pendek maupun jangka panjang.

Sedangkan menurut Prijatno (2010), proses dari studi HBU yaitu dengan

melakukan beberapa studi kelayakan, diantaranya sebagai berikut:

1. Kelayakan Secara Peraturan dan Hukum

a. Private Restriction/Contract

b. Zoning

c. Building Code

d. Ketinggian Bangunan

e. Kontrol terhadap benda sejarah

f. Aturan Keselamatan Lingkungan

g. Aturan Kesehatan dan Keamanan Hunian

2. Kelayakan Secara Fisik

a. Ukuran Tanah

b. Bentuk Tanah & Bangunan

c. Luas

d. Lebar depan (Frontage)

e. Panjang/Kedalaman tanah (Depth)

f. Ketinggian dari paras jalan

g. Ketinggian dari permukaan laut

h. Kontur/Topografi

i. Kondisi Tanah & Bangunan

j. Daya Dukung Tanah

k. Lokasi Tanah

l. Letak Tanah

m. Aksesibilitas

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

34

n. Improvement

o. Kesuburan tanah

p. Ketersediaan air

q. Flora dan Fauna

3. Kelayakan Secara Keuangan

a. Net Operating Income (NOI)

b. Pay back Priod (PP)

Menurut Syamsuddin (2004:444), pay back period merupakan

perhitungan atau penentuan jangka waktu yang dibutuhkan untuk

menutup initial investment dari suatu proyek dengan menggunakan

cash inflow yang dihasilkan oleh proyek tersebut.

Rumus:

c. Net Present Value (NPV)

Menurut Syamsuddin (2004:444), Net Present Value (NPV) adalah

salah satu dari teknik capital budgeting yang mempertimbangkan nilai

waktu/uang yang paling banyak digunakan, dan merupakan selisih

antara cash inflow yang didiskonto pada tingkat bunga minimum atau

cost of capital perusahaan, dikurangi dengan nilai investasi.

Rumus:

Atau bisa menggunakan rumus,

NPV = – I0

d. Internal rate of return

Menurut Syamsuddin (2004:444), IRR didefinisikan sebagai tingkat

discount atau bunga yang akan menyamakan Present value cash inflow

dengan jumlah initial investment dari proyek yang sedang dinilai.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

35

Usulan proyek investasi akan diterima apabila,

IRR π cost of capital.

Dan akan ditolak apabila,

IRR < cost of capital.

e. Return on invesment atau Return on Equity

Menurut Santosa (2009), Return on Investment (ROI) adalah rata-rata

profit tahunan dibandingkan dengan jumlah yang diinvestasikan.

Rumus:

ROI =

Sedangkan menurut Mardiyanto (2009), Return on Equity (ROE)

merupakan ukuran terakhir dari rasio probabilitas. Rasio itu mengukur

keberhasilan perusahaan dalam menghasilkan laba bagi para pemegang

saham. Oleh karena itu, ROE dianggap sebagai representasi dari

kekayaan pemegang saham atau nilai perusahaan.

ROE =

4. Produktivitas yang Maksimal

a. NPV positif dan terbesar

b. IRR positif dan terbesar

c. Pay back period paling cepat

d. ROI atau ROE terbesar dan >1

e. Sesuai dengan kelayakan fisik dan peraturan

2.4 Barang Milik Negara (BMN)

Menurut Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 96 Tahun 2007

tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan

Pemindahtanganan Barang Milik Negara, Barang Milik Negara (BMN) adalah

semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari

perolehan lainnya yang sah. Dalam PMK No. 96 Tahun 2007 tersebut, telah diatur

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

36

mengenai penggunaan dan pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN). Adapun

penjelasan mengenai penggunaan dan pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN)

yang diatur dalam PMK No. 96 Tahun 2007 sebagai berikut.

2.4.1 Penggunaan Barang Milik Negara

Menurut Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 96 Tahun 2007

tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan

Pemindahtanganan Barang Milik Negara penggunaan adalah kegiatan yang

dilakukan oleh pengguna barang dalam mengelola dan menatausahakan Barang

Milik Negara/Daerah yang sesuai dengan tugas pokok dan fungsi suatu instansi

bersangkutan. Status penggunaan barang ditetapkan dengan ketentuan sebagai

berikut.

1. Barang Milik Negara oleh pengelola barang,

2. Barang Milik Daerah oleh gubernur/bupati/walikota

Barang Milik Negara (BMN) dapat ditetapkan status penggunaannya

untuk penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi kementerian

negara/lembaga/satuan kerja perangkat daerah, untuk dioperasikan oleh pihak lain

dalam rangka menjalankan pelayanan umum sesuai tugas pokok dan fungsi

kementerian negara/lembaga/satuan kerja perangkat daerah yang bersangkutan.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006 pasal 16 menyebutkan

bahwa penetapan status penggunaan tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan

ketentuan bahwa tanah dan/atau bangunan tersebut diperlukan untuk kepentingan

penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi pengguna barang dan/atau kuasa

pengguna barang yang bersangkutan.

2.4.2 Pemanfaatan Barang Milik Negara

Menurut PP No 6 tahun 2006 pemanfaatan adalah pendayagunaan barang

milik Negara/daerah yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan

fungsi kementrian/lembaga/satuan kerja perangkat daerah, dalam bentuk sewa,

pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, dan bangun serah guna/bangun guna serah

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

37

dengan tidak mengubah status kepemilikan. Sedangkan menurut Hariyono (2007)

pemanfaatan aset merupakan ukuran seberapa intensif suatu aset digunakan untuk

memenuhi tujuan pemberian pelayanan, sehubungan dengan potensi kapasitas

aset. Dari beberapa pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa pemanfaatan aset

adalah pendayagunaan dan ukuran seberapa intensif suatu aset digunakan diluar

Tupoksi Perusahaan.

Aset yang belum dimanfaatkan dapat didayagunakan secara optimal

dengan tujuan :

1. Agar tidak membebani Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD)

khususnya biaya dikaitkan dengan segi pemeliharaan dan

pengamanannya terutama untuk mencegah kemungkinan adanya

penyerobotan dari pihak ketiga yang tidak bertanggung jawab.

2. Jika barang daerah tersebut dimanfaatkan secara optimal akan dapat

meningkatkan atau menciptakan sumber Pendapatan Asli Daerah

(PAD)

Selanjutnya dalam Permenkeu No 96/PMK.06/2007 juga mengatur tentang

pemanfaatan lebih lanjut yaitu :

1. Pemanfaatan Barang Milik Negara dilakukan terhadap barang Milik

Negara yang tidak digunakan untuk melaksanakan tugas pokok dan

fungsi kementrian Negara/lembaga.

2. Pemanfaatan Barang Milik Negara dapat pula dilakukan terhadap

sebagian Barang Milik Negara yang tidak digunakan oleh pengguna

barang sepanjang penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi

kementrian/lembaga tersebut.

3. Pemanfaatan sebagaimana dimaksud diatas tidak mengubah status

kepemilikan Barang Milik Negara.

4. Pemanfaatan Barang Milik Negara sebagaimana dimaksud dilakukan

dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaaatan dan

bangun guna serah serta bangun serah guna/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

38

Berdasarkan PP No 6 tahun 2006 dan juga Peraturan Menteri Keuangan

No 97/PMK.06/2007, pemanfaatan bisa dilakukan dalam bentuk sewa, pinjam

pakai, kerjasama pemanfaatan dan bangun serah guna atau bangun guna serah

dengan tidak mengubah status kepemilikan. Berikut ini akan dijelaskan mengenai

bentuk pemanfaatan aset.

a. Sewa

Sewa adalah pemanfaatan Barang Milik Negara oleh pihak lain dalam

jangka waktu tertentu dan menerima imbalan berupa uang tunai.

Penyewaan Barang Milik Negara dilakukan untuk mengoptimalkan

pemanfaatan Barang Milik Negara yang belum/tidak dipergunakan

dalam pelaksanaan tugas pokok dan fungsi penyelenggaraan

pemerintahan. Jenis Barang Milik Negara yang dapat disewakan

antara lain adalah:

1. Tanah

2. Bangunan

Ketentuan dalam penyewaan Barang Milik Negara:

1. Barang Negara yang dalam kondisi belum atau tidak digunakan

oleh Pengguna Barang atau Pengelola Barang

2. Jangka waktu sewa barang milik negara paling lama 5 (lima) tahun

sejak ditandatanganinya perjanjian, dan dapat diperpanjang dengan

ketentuan sebagai berikut :

a. Untuk sewa yang dilakukan oleh Pengelola Barang,

perpanjangan dilakukan setelah dilakukan evaluasi oleh

Pengelola Barang;

b. untuk sewa yang dilakukan oleh Pengguna Barang,

perpanjangan dilakukan setelah dievaluasi oleh Pengguna

Barang dan disetujui oleh Pengelola Barang.

3. Penghitungan besaran sewa minimum didasarkan pada Peraturan

Menteri Keuangan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

39

4. Penghitungan nilai Barang Milik Negara dalam rangka penentuan

besaran sewa minimum dilakukan sebagai berikut :

a. Penghitungan nilai Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau

bangunan yang berada pada Pengelola Barang dilakukan oleh

penilai yang ditugaskan oleh Pengelola Barang;

b. Penghitungan nilai Barang Milik Negara untuk sebagian tanah

dan/atau bangunan yang berada pada Pengguna Barang

dilakukan oleh tim yang ditetapkan oleh Pengguna Barang dan

dapat melibatkan instansi teknis terkait dan/atau penilai;

c. Penghitungan nilai Barang Milik Negara selain tanah dan atau

bangunan, dilakukan oleh tim yang ditetapkan oleh Pengguna

Barang dan dapat melibatkan instansi teknis terkait dan/atau

penilai.

d. Penetapan besaran sewa Besaran sewa atas Barang Milik

Negara berupa tanah dan/atau bangunan yang berada pada

Pengelola Barang ditetapkan oleh Pengelola Barang

berdasarkan hasil perhitungan nilai;

e. Besaran sewa atas Barang Milik Negara sebagian tanah

dan/atau bangunan yang berada pada Pengguna Barang dan

barang milik negara selain tanah dan/atau bangunan, ditetapkan

oleh Pengguna Barang setelah mendapat persetujuan Pengelola

Barang.

5. Pembayaran uang sewa dilakukan secara sekaligus paling lambat

pada saat penandatanganan kontrak.

6. Selama masa sewa, pihak penyewa atas persetujuan Pengelola

Barang hanya dapat mengubah bentuk Barang Milik Negara tanpa

mengubah konstruksi dasar bangunan, dengan ketentuan bagian

yang ditambahkan pada bangunan tersebut menjadi Barang Milik

Negara.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

40

b. Pinjam Pakai

Pinjam pakai Barang Milik Negara adalah penyerahan penggunaan

Barang Milik Negara antara pemerintah pusat dengan pemerintah

daerah dalam jangka waktu tertentu tanpa menerima imbalan dan

setelah jangka waktu berakhir, Barang Milik Negara tersebut

diserahkan kembali kepada pemerintah pusat. Barang Milik Negara

yang dapat dipinjam pakaikan adalah tanah dan/atau bangunan, serta

Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan.

c. Kerjasama Pemanfaatan

Kerjasama pemanfaatan adalah pendayagunaan Barang Milik Negara

oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka

peningkatan pendapatan dan sumber pembiayaan lainnya. Barang

Milik Negara yang dapat dijadikan objek kerja sama pemanfaatan adalah

tanah dan/atau bangunan, baik yang ada pada Pengelola Barang maupun

yang status penggunaannya ada pada Pengguna Barang, serta Barang

Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan.

d. Bangun Guna Serah dan Bangun Serah Guna

Bangun Guna Serah (BGS) adalah pemanfaatan tanah milik

pemerintah pusat oleh pihak lain dengan mendirikan bangunan

dan/atau sarana, berikut fasilitasnya, kemudian di dayagunakan oleh

pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati.

Selanjutnya tanah beserta bangunan dan/atau sarana, berikut

fasilitasnya, diserahkan kembali kepada Pengelola Barang setelah

berakhirnya jangka waktu yang telah disepakati. Bangun Serah Guna

(BSG) pemanfaatan tanah milik pemerintah pusat oleh pihak lain

dengan mendirikan bangunan dan/atau sarana, berikut fasilitasnya,

dan setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada Pengelola

Barang untuk kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut

selama jangka waktu tertentu yang disepakati.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

41

Sumber: Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006

Gambar 2.3

Bentuk Pemanfaatan Aset

2.5 Lahan/Tanah

Dalam ekonomi dan pertanian, lahan mencakup semua sumber daya alam

yang dapat dimanfaatkan di bawah, pada, maupun di atas permukaan suatu bidang

geografis (www.wikipedia.com). Lahan/tanah adalah sebuah sumber daya alam

yang merupakan hasil tambang, penghasil sumber daya hutan, dan tempat dimana

semua makhluk hidup melaksanakan kehidupan (Yulir, 2004). Lahan juga

merupakan tempat mendirikan sebuah aset (bangunan, jalan, dan jembatan).

Berikut ini akan dijelaskan pengertian dari lahan/tanah dan karakteristik lahan.

2.5.1 Pengertian Lahan/Tanah

Menurut Jayadinata dalam Negara (2010:1), pengertian lahan adalah tanah

yang sudah ada peruntukannya dan umumnya ada pemiliknya, perorangan atau

lembaga. Sadyohutomo dalam Negara (2010:1) juga menjelaskan bahwa kata

lahan hanya terbatas untuk bentang-bentang tanah yang sudah jelas

penggunaannya atau peruntukannya. Menurut Hanafie (2010:52), tanah adalah

tubuh alam yang tersusun dalam bentuk profil. Tanah terdiri dari berbagai

campuran mineral pecah lapuk dan organik pengurai, sebagai lapisan tipis penutup

permukaan bumi, serta menjamin tumbuhnya tumbuhan, hewan, dan manusia.

Dalam substansi tanah, terdapat empat komponen utama yang mendukung

Bentuk Pemanfaatan

Sewa

BGS DAN BSG

Kerjasama Pemanfaatan

Pinjam Pakai

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

42

kemungkinan hidupnya tumbuhan, yaitu bahan mineral, bahan organik, air dan

udara.

2.5.2 Klasifikasi Tanah

Hanafie (2010:53) menjelaskan bahwa menurut topografinya, lahan

dibedakan kemiringannya menjadi empat, antara lain:

1. Lahan dengan lereng 0-3 % : datar, termasuk rawa-rawa, untuk tanaman

padi atau perkebunan kelapa.

2. Lahan dengan lereng 3-8% : baik untuk tanaman setahun tertentu apabila

dibuat teras atau kontur

3. Lahan dengan lereng 8-15% : baik untuk tanaman rumput sehingga cocok

untuk area peternakan.

4. Lahan dengan lereng >15% : baik untuk tanaman kayu sehingga cocok

dijadikan area perkebunan atau kehutanan.

2.6 Bangunan Gedung

Bangunan gedung merupakan salah satu aset negara sebagai tempat

manusia melakukan kegiatannya, mempunyai peranan yang sangat strategis dalam

pembentukan watak, perwujudan produktifitas dan jati diri manusia. Dalam

melaksanakan penyelenggaraan bangunan gedung perlu diatur dan dibina demi

kelangsungan dan peningkatan kehidupan masyarakat, sekaligus untuk

mewujudkan bangunan gedung yang fungsional, andal, berjati diri, seimbang,

serasi dan selaras dengan lingkungannya.

2.6.1 Pengertian Bangunan Gedung

Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007

tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, bangunan

gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan

tempat dan kedudukannya sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di

dalam tanah dan/atau air yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

43

kegiatannya. Sedangkan bangunan gedung negara adalah bangunan gedung untuk

keperluan dinas yang menjadi/akan menjadi kekayaan milik negara dan diadakan

dengan sumber pembiayaan yang berasal dari dana APBN dan/atau perolehan

lainnya yang sah.

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007

tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, pembangunan

adalah

“kegiatan mendirikan bangunan gedung yang diselenggarakan melalui tahap persiapan perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi dan pengawasan konstruksi/manajemen konstruksi (MK) baik merupakan pembangunan baru, perbaikan sebagian atau seluruhnya maupun perluasan bangunan gedung yang sudah ada, dan/atau lanjutan pembangunan bangunan gedung yang belum selesai, dan/atau perawatan (rehabilitasi renovasi restorasi)”

2.6.2 Asas dan Tujuan Bangunan Gedung

Bangunan gedung diadakan berdasarkan asas kemanfaatan, keselamatan,

keseimbangan, serta keserasian bangunan gedung dengan lingkungannya.

Pengaturan bangunan gedung bertujuan untuk mewujudkan bangunan gedung

yang fungsional dan sesuai dengan tata bangunan gedung yang sesuai dan selaras

dengan lingkungannya, mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung

yang menjamin keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan,

kesehatan, kenyamanan dan kemudahan, serta mewujudkan kepastian hukum

dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

Penyelenggaraan bangunan gedung merupakan kegiatan pembangunan

yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta

kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran.

2.6.3 Persyaratan Keandalan Teknis Bangunan Gedung

Berdasarkan Undang-undang Nomor 28 tahun 2002, salah satu tujuan dari

pengaturan bangunan gedung yaitu untuk mewujudkan tertib penyelenggaraan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

44

bangunan gedung yang menjamin keandalan teknis bangunan gedung. Maka

persyaratan dari keandalan teknis bangunan gedung tersebut, diantaranya:

1. Keselamatan

Persyaratan keselamatan bangunan gedung meliputi kemampuan

bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, serta kemampuan

bangunan gedung dalam mencegah dan menanggulangi bahaya

kebakaran dan bahaya petir.

a. Kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban

muatannya. Hal tersebut dimaksudkan sebagai kemampuan

struktur bangunan gedung yang stabil dan kukuh dalam

mendukung beban muatan, baik beban muatan hidup ataupun mati,

serta untuk mendukung beban muatan yang timbul akibat perilaku

alam.

b. Kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan

menanggulangi bahaya kebakaran. Hal tersebut dimaksudkan

sebagai kemampuan bangunan gedung untuk melakukan

pengamanan terhadap bahaya kebakaran melalui sistem proteksi

pasif, yang meliputi kemampuan stabilitas struktur dan elemennya,

konstruksi tahan api, kompartemenisasi dan pemisahan serta

proteksi pada bukuab yang ada untuk menahan dan membatasi

kecepatan menjalarnya api dan asap kebakaran dan sistem proteksi

aktif, yang meliputi kemampuan peralatan dalam mendeteksi dan

memadamkan kebakaran, pengendalian asap dan sarana

penyelamatan kebakaran.

c. Kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan

menanggulangi bahaya petir. Hal tersebut dimaksudkan sebagai

kemampuan bangunan gedung untuk melakukan pengamanan

terhadap bahaya petir melalui sistem penangkal petir untuk

melindungi semua bagian bangunan gedung termasuk manusia di

dalamnya. Sistem penangkal petir tersebut merupakan instalasi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

45

penangkal petir yang harus dipasang pada setiap bangunan gedung

yang letak, sifat geografis, bentuk dan penggunaannya mempunyai

resiko terkena sambaran petir.

2. Kesehatan

Persyaratan kesehatan bangunan gedung meliputi persyaratan sistem

penghawaan, pencahayaan, sanitasi dan penggunaan bahan bangunan

gedung.

a. Sistem penghawaan

Kebutuhan sirkulasi dan pertukaran udara yang harus disediakan

pada bangunan gedung melalui bukaan dan/atau ventilasi buatan.

b. Sistem pencahayaan

Kebutuhan pencahayaan yang harus disediakan pada bangunan

gedung melalui pencahayan alami dan/atau pencahayaan buatan,

termasuk pencahayaan darurat.

c. Sistem Sanitasi

Kebutuhan sanitasi yang harus disediakan di dalam dan di luar

bangunan gedung untuk memenuhi kebutuhan air bersih,

pembuangan air kotor dan/atau air limbah, kotoran dan sampah,

serta penyaluran air hujan.

d. Penggunaan bahan bangunan gedung

Penggunaan bahan bangunan harus aman bagi kesehatan pengguna

bangunan gedung dan tidak menimbulkan dampak negatif terhadap

lingkungan.

3. Kenyamanan

Persyaratan kenyamanan bangunan gedung meliputi kenyamanan

ruang gerak dan hubungan antar ruang, kondisi udara dalam ruang,

pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

46

a. Kenyamanan ruang gerak

Tingkat kenyamanan yang diperoleh dari dimensi ruang dan tata

letak ruang yang memberikan kenyamanan bergerak dalam

ruangan.

b. Kenyamanan hubungan antar ruang

Tingkat kenyamanan yang diperoleh dari tata letak ruang dan

sirkulasi antar ruang dalam bangunan gedung untuk

terselenggaranya fungsi bangunan gedung.

c. Kenyamanan kondisi udara

Tingkat kenyamanan yang diperoleh dari temperature dan

kelembaban di dalam ruang untuk terselenggaranya fungsi

bangunan gedung.

d. Kenyamanan pandangan

Kondisi dimana hak pribadi orang dalam melaksanakan kegiatan di

dalam bangunan gedungnya tidak terganggu dari bangunan gedung

yang ada di sekitarnya.

e. Kenyamanan tingkat getaran dan kebisingan

Tingkat kenyamanan yang ditentukan oleh suatu keadaan yang

tidak mengakibatkan pengguna dan fungsi bangunan gedung

terganggu oleh getaran dan/atau kebisingan yang timbul baik dari

dalam bangunan gedung maupun lingkungannya.

4. Kemudahan

Persyaratan kemudahan meliputi kemudahan hubungan ke, dari dan di

dalam bangunan gedung, serta kelengkapan prasarana dan sarana

dalam pemanfaatan bangunan gedung.

a. Kemudahan hubungan ke, dari dan di dalam bangunan gedung

Tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang mudah, aman dan

nyaman termasuk bagi penyandang cacat dan lanjut usia.

Kemudahan hubungan horizontal antar ruang dalam bangunan

gedung merupakan keharusan bangunan gedung untuk

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

47

menyediakan pintu dan/atau koridor antar ruang. Penyediaan

mengenai jumlah, ukuran dan konstruksi teknis pintu dan koridor

disesuaikan dengan fungsi ruang bangunan gedung. Kemudahan

hubungan vertikal dalam bangunan gedung, termasuk sarana

transportasi vertikal berupa penyediaan tangga, ram dan sejenisnya

dalam bangunan gedung dengan mempertimbangkan kemudahan,

keamanan, keselamatan dan kesehatan pengguna sesuai dengan

standar teknis yang berlaku.

b. Kelengkapan prasarana dan sarana

Kelengkapan prasarana dan sarana merupakan keharusan bagi

semua bangunan gedung untuk kepentingan umum.

2.6.4 Klasifikasi Bangunan Gedung

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007

tentang Pedoman Teknis Pembangunan Gedung Negara dan Keputusan Menteri

Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 332/KPTS/M/2002 Tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Gedung Negara, persyaratan teknis bangunan

gedung negara meliputi ketentuan klasifikasi bangunan gedung negara,

persyaratan administratif dan persyaratan teknis bangunan gedung negara.

Penjelasannya dapat dilihat sebagai berikut :

1. Bangunan sederhana

Bangunan sederhana adalah bangunan gedung negara dengan karakter

sederhana serta memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana, atau

bangunan gedung negara yang sudah ada disain prototipenya. Masa

penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun.

Contohnya Gedung kantor yang sudah ada desain prototipenya, atau

bangunan gedung kantor dengan jumlah lantai maksimal 2 lantai dengan

luas maksimal 500 m2, Puskesmas, dan lain-lain.

2. Bangunan tidak sederhana

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

48

Bangunan tidak sederhana adalah bangunan gedung negara dengan

karakter tidak sederhana serta memiliki kompleksitas dan atau teknologi

tidak sederhana. Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama

10 (sepuluh) tahun Contohnya Gedung kantor yang belum ada disain

prototipenya, atau bangunan gedung kantor dengan luas lebih dari 500 m2

atau gedung kantor bertingkat lebih dari 2 lantai, gedung rumah sakit kelas

A, B, C dan D, dan lain-lain.

3. Bangunan khusus

Bangunan khusus adalah bangunan gedung negara yang memiliki

penggunaan dan persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan

pelaksanaanya memerlukan penyelesaian / teknologi khusus. Masa

penjaminan kegagalan bangunan minimum adalah 10 (sepuluh) tahun.

Yang termasuk klasifikasi bangunan khusus, antara lain : Istana negara dan

rumah jabatan presiden & wakil presiden, wisma negara, Gedung istana

nuklir, dan lain-lain.

2.6 Prasarana dan Sarana

Menurut Yuwono (2008), prasarana adalah perangkat penunjang utama

suatu kegiatan atau usaha agar dapat mencapai suatu tujuan, mencakup lahan dan

bangunan gedung baik ruangan-ruangan yang ada di dalamnya. Sedangkan sarana

adalah segala sesuatu yang dapat dipakai sebagai alat atau media untuk mencapai

maksud atau tujuan, mencakup perabotan dan peralatan yang diperlukan sebagai

kelengkapan setiap gedung atau ruangan dalam menjalankan fungsinya untuk

meningkatkan mutu dan relevansi hasil produk dan layanannya. Pada bagian ini

akan diuraikan lebih jelas mengenai prasarana dan sarana berupa gedung olahraga.

2.6.1 Prasarana dan Sarana Olahraga

Prasarana dan Sarana Olahraga merupakan sumber daya pendukung

dalam kegiatan berolahraga yang yang terdiri dari segala bentuk jenis

bangunan/tanpa bangunan yang digunakan untuk perlengkapan dan peralatan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

49

kegiatan olahraga. Prasarana dan sarana berolahraga sangat diperlukan untuk

kelancaran dan keamanan dalam berolahraga. Seperti yang sudah dijelaskan oleh

Soepartono (2000), prasarana adalah segala sesuatu yang merupakan penunjang

terselenggaranya suatu proses (usaha atau pembangunan). Dalam olahraga

prasarana didefinisikan sebagai sesuatu yang mempermudah atau memperlancar

tugas dan memiliki sifat yang relatif permanen. Salah satu sifat tersebut adalah

susah dipindahkan. Berdasarkan definisi tersebut dapat disebutkan beberapa

contoh prasarana olahraga yaitu: lapangan bola basket, lapangan tenis, lapangan

voli, gedung olahraga (hall), stadion sepakbola, stadion atletik, track lari, track

sepatu roda, dan lain-lain.

2.6.2 Sarana Olahraga

Istilah sarana olahraga menurut Soepartono (2000), adalah terjemahan

dari “facilities”, yaitu sesuatu yang dapat digunakan dan dimanfaatkan dalam

pelaksanaan kegiatan olahraga atau pendidikan jasmani. Sarana olahraga dapat

dibedakan menjadi dua kelompok yaitu:

a. Peralatan (apparatus), ialah sesuatu yang digunakan, contoh: peti

loncat, palang tunggal, palang sejajar, gelang-gelang, kuda-kuda, dan

lain-lain.

b. Perlengkapan (device), yaitu :

1) Sesuatu yang melengkapi kebutuhan prasarana, misalnya: net,

gawang, bendera untuk tanda, garis batas dan lain-lain.

2) Sesuatu yang dapat dimainkan atau dimanipulasi dengan tangan

atau kaki, misalnya; bola, raket, pemukul dan lain-lain.

Seperti halnya prasarana olahraga, sarana yang dipakai dalam kegiatan

olahraga pada masing-masing cabang olahraga memiliki ukuran standar.

2.6.3 Fasilitas Olahraga

Fasilitas olahraga menurut Soepartono (2000), adalah semua prasarana

olahraga yang meliputi semua lapangan dan bangunan olahraga beserta

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

50

perlengkapannya untuk melaksanakan program kegiatan olahraga. Berdasarkan

batasan diatas, istilah fasilitas olahraga sudah mencakup pengertian prasarana dan

sarana perlengkapan.

Untuk fasilitas semua olahraga prestasi yang dipertandingkan/dilombakan

mulai tingkat internasional, tingkat nasional dan tingkat daerah menggunakan

fasilitas alat dan lapangan dengan ukuran yang sama untuk masing-masing cabang

olahraga. Ukuran yang sama di semua tingkat dan di semua tempat inilah yang

dinamakan istilah standar. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel 2.3

sebagai berikut ini:

Tabel 2.3

Ukuran Standar Olahraga Prestasi

No Cabang Olahraga

Ukuran Lapangan Minimal tanah yang harus disediakan

1. Atletik 95 x 176 18.000 m2 2. Gedung Olahraga 25 x 40 1.500 m2 3. Bola Voli 18 x 9 1.000 m2 4. Bola Basket 28 x15 1.000 m2 5. Bulu Tangkis 6.10 x 13.40 800 m2

Sumber: Soepartono (2000).

2.7 Studio Musik

Menurut Nurcahyo (2011:1), studio musik adalah ruangan yang digunakan

sebagai tempat untuk berlatih musik. Biasanya studio musik memiliki alat-alat

musik lengkap untuk band, seperti drum, gitar, bass dan microphone dengan

sound system-nya. Menurut Mediastika (2005:104), studio musik adalah tempat

berlatih ataupun rekaman bagi group band. Studio musik didesain dengan teliti

dan tepat dengan mengacu pada prinsip-prinsip akustik bangunan atau ruang

tersebut. Hal tersebut penting untuk dilakukan agar studio musik sesuai dengan

standar yang berlaku. Menurut Mediastika (2005:104), pengendalian kebisingan

adalah kunci utama keberhasilan sebuah ruang studio. Pengendalian kebisingan

ditinjau dari dua hal, yaitu (1) menahan masuknya kebisingan dari luar dan

(2) menahan keluarnya kebisingan dari dalam, terutama pada studio-studio yang

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

51

menghasilkan kebisingan tinggi seperti studio untuk musik. Pengendalian agar

kebisingan dari luar tidak masuk ke dalam ruang studio sangat penting untuk

menjaga konsentrasi pelaku aktivitas dan agar kelangsungan aktivitas berjalan

dengan baik.

2.7.1 Pembuatan Studio Musik

Menurut Fauzi (2011:1), ada beberapa hal yang diperlukan untuk membuat

studio musik yaitu:

1. Lokasi

Untuk menghemat biaya, kita dapat memanfaatkan sebagian ruangan di

tempat tinggal kita untuk dijadikan studio musik. Namun untuk

memperbesar peluang, lokasi pada dasarnya harus strategis. Artinya dekat

dengan konsumen sasaran (dekat kampus atau sekolah) dan menyediakan

tempat parkir. Untuk promosi, kita perlu menyebar pamplet atau dengan

brosur-brosur.

2. Spesifikasi alat

Spesifikasi studio rental musik dan rekaman dibagi menjadi 3 kategori,

alat musik lokal, berlisensi, atau build up (original). Untuk spesifikasi

alat-alat buatan dalam negeri, kisaran budget yang dibutuhkan antara

Rp 25.000.000,00 sampai Rp 35.000.000,00. Ada yang bilang kualitasnya

tidak sebagus alat musik berlisensi. Namun jika dana kita terbatas, alat

musik lokal memang sebuah solusi tepat. Untuk alat musik berlisensi,

membutuhkan biaya sekitar Rp 40.000.000,00 sampai Rp75.000.000,00.

Kualitasnya bagus, tapi kita perlu cermat memilih. Sedangkan alat musik

build up/original biayanya bisa sampai Rp75.000.000,00 lebih, namun

kualitasnya tidak perlu diragukan lagi.

3. Ruangan

Luas ruangan studio musik minimal 4 x 4 meter dengan dengan tinggi 3

meter. Ukuran ini ditentukan berdasarkan kemampuan panjang gelombang

alat musik bass yang bisa mencapai jarak 3sampai 4 meter per satu

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

52

gelombang. Jika gelombang terpantul secara kurang sempurna, maka

bunyinya tidak bagus. Untuk bentuk ruangan, hindari bentuk kubus. Ini

berhubungan dengan standing wave yang berada di sekitar tengah ruangan

yang membuat suara kurang enak didengar. Selain peredam, gunakan bass

trap pada setiap sudut ruangan. Bass trap bias dibuat per modul dengan

ukuran minimal 80 x 120 cm per modulnya dan diisi rigid fiberglass

(bahannya biasanya berwarna kuning seperti dacron). Selain itu seluruh

permukaan tembok diusahakan dipasang diffusor (pemecah suara), dan

hindari dua permukaan saling berhadapan langsung.

4. Manajemen

Sistem manajemen harus dilaksanakan dengan rapi, terutama manajemen

keuangan. Misalnya pengaturan biaya operasional perawatan alat musik

(termasuk penyediaan cadangan snar gitar, drum stick, cymbal), serta

biaya listrik dan telepon (minimal pulsa ponsel untuk mempermudah

booking tempat). Semua perlu diatur dalam satu manajemen yang teratur.

2.7.2 Akustika Bangunan

Akustik adalah salah satu bidang yang mempelajari suara, gelombang,

mekanik pada gas, cairan dan bahan. Akustik (acoustic) adalah ilmu tentang

bunyi. Satwiko (2009:264), menjelaskan akustika sering dibagi menjadi akustik

ruang (room acoustic) yang menangani bunyi-bunyi yang dikehendaki dan kontrol

kebisingan (noise control) yang menangani bunyi-bunyi yang tidak dikehendaki.

Akustika dibagi menjadi 2 bagian yaitu akustika luar ruangan dan akustika

dalam ruangan. Mediastika (2005:104), menjelaskan bahwa untuk mengendalikan

kebisingan dari luar agar tidak masuk dapat dilakukan dengan:

1. Usaha-usaha untuk menjauhkan bangunan studio dari sumber

kebisingan (pada bangunan yang memiliki lahan cukup luas) studio

musik dapat didesain berada pada pada lahan bagian belakang. Sisa

lahan di bagian depan dapat dengan senagaja dimanfaatkan untuk area

parkir.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

53

2. Bila kebisingan dari jalan di depan lahan telah sedemikian tinggi,

seyogyanya dibangun penghalang atau barrier dalam wujud yang

tidak mengganggu fasad bangunan secara keseluruhan.

3. Selanjutnya, khusus untuk ruang studio musik, perlu kita pilih

konstruksi bangunan dari bahan yang memiliki tingkat insulasi tinggi

karena kebutuhan akan tingkat ketenangan yang sangat tinggi, maka

ruang studio musik biasanya dirancang masif (tertutup) dengan

menggunakan sistem ventilasi buatan.

Ruang studio musik adalah inti dari sebuah bangunan studio musik.

Namun demikian, untuk memperlancar aktivitas dalam studio musik, bangunan

ini biasanya didukung beberapa ruang lain, yaitu:

1. Ruang utama, yang meliputi ruang studio dan ruang operator.

2. Ruang pendukung, yang meliputi ruang administrasi, dapur kering

(pantry), kamar mandi, dan lain-lain.

3. Ruang servis, yang meliputi ruang generator set, ruang alat atau

gudang, dan lain-lain.

Mediastika (2005:105) menjelaskan bahwa untuk mengurangi masuk dan

keluarnya getaran dari luar dan dari dalam studio musik, lantai studio musik

sebaiknya dirancang dengan model ganda (raised-floor). Sistem lantai ganda ini

idealnya terbuat dari material yang berbeda agar getaran tidak mudah diteruskan.

Untuk mengurangi getaran, konstruksi plafon ruang studio idealnya tidak

dipasang menempel pada rangka atap, namun dipasang menggantung. Rangka

plafon dapat dibangun memakai bahan yang umum dipergunakan seperti baja,

aluminium, atau kayu. Pelapis plafon dapat dipakai bahan yang sederhana yang

terbuat dari karton olahan yang banyak dipergunakan sebagai tempat telur atau

tempat buah.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

54

2.8 Potensi Pasar

Setiap wirausaha atau calon pengusaha perlu menganalisis peluang atau

potensi pasar. Apabila seorang wirausaha atau calon pengusaha kurang mampu

dalam menganalisis peluang pasar, maka kemungkinan usaha yang dijalankan

akan dimanfaatkan oleh pesaing. Pinayani (2004:7) menjelaskan bahwa istilah

peluang pasar lebih ditujukan untuk perusahaan atau usaha kecil yang sudah

berdiri dan bergerak dalam bidang usaha tertentu. Pinayani (2004:7) menyebutkan

ada beberapa usaha yang dapat dilakukan untuk memperoleh peluang yaitu:

1. Peluang harus terus dicari, dipertahankan, dan diperluas.

2. Dengan bantuan para ahli atau konsulta usaha, bila perlu mengeluarkan

biaya untuk memperoleh informasi yang baik.

2.8.1 Langkah-langkah Menganalisis Potensi Pasar

Langkah-langkah harus diperhatikan untuk menentukan ada atau tidak

adanya peluang pasar adalah sebagai berikut, (Pinayani, 2004:9):

1. Amati kebutuhan apa yang paling banyak diperlukan oleh masyarakat

sekitarnya. Misalnya, kebutuhan rutin sehari-hari yang paling sering

diperlukan (seperti sabun mandi, shampo, pasta gigi, sabun cuci atau

sembako), kebutuhan yang sifatnya musiman (seperti baju untuk Idul

Fitri, Natal atau hari besar lainnya), kebutuhan sapi atau kambing

untuk Idul Adha, kebutuhan payung, jaket atau jas hujan pada waktu

musim hujan dan pemenuhan kebutuhan lainnya.

2. Kapan saja konsumen membutuhkan produk, apakah setiap saat atau

sering dibutuhkan, kadang-kadang dibutuhkan atau jarang dibutuhkan.

3. Perhatikan karakteristik konsumen berdasarkan jenis kelamin, umur,

pekerjaan maupun pendidikan. Karakteristik ini sangat penting untuk

menentukan jenis barang apa yang paling cocok dengan kebutuhan

konsumen. Misalnya, apabila konsumennya laki-laki, maka kebutuhan

laki-laki yang harus banyak disediakan. Apabila konsumennya

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

55

sebagian besar pelajar atau mahasiswa, maka sediakan alat-alat tulis,

buku, foto copy atau rental komputer/warnet.

4. Bagaimana daya beli (kemampuan bayar) konsumen, apakah termasuk

konsumen yang mempunyai pendapatan tinggi atau rendah. Misalnya,

untuk masyarakat/konsumen yang berpendapatan rendah, maka produk

yang disediakan harus dengan kualitas dan harga yang terjangkau oleh

tingkat konsumen tersebut. Sedangkan, untuk konsumen yang

berpendapatan tinggi dapat disediakan produk dengan kualitas dan

harga sesuai dengan tingkat pendapatannya.

5. Perhatikan, apakah di pasar ada pesaing atau tidak. Apabila ada

pesaing, peluang pasar apa yang belum digarap oleh pesaing. Bagi

usaha baru dan kecil lebih baik menggarap niche market.

2.9 Landasan Normatif

Landasan Normatif yang menjadi dasar hukum dalam penyelesaian masalah

yang dibahas pada penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor

332/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Gedung

Negara.

2. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindah

Tanganan Barang Milik Negara.

3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Gedung Negara.

4. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang

Milik Negara/Daerah.

5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2007 tentang

Penyelenggaraan Keolahragaan.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

56

6. Rancangan Peraturan Daerah Kota Bandung tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Kota Bandung Tahun 2011-2030.

7. Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

8. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2011 tentang Tarif

Tenaga Listrik yang Disediakaan oleh Perusahaan Perseroan (Persero)

PT Perusahaan Listrik Negara.

2.10 Kerangka Berfikir

Definisi kerangka berpikir menurut Uma Sekaran dalam Sugiyono (2008)

adalah “model konseptual tentang bagaimana teori berhubungan dengan berbagai

faktor yang telah diidentifikasi sebagai masalah yang penting” (hal. 60). Kerangka

berpikir dalam penelitian ini mengkaitkan masing-masing variabel dengan teori

yang ada.

Kerangka berfikir ini menjadi pemandu melaksanakan penelitian mengenai

Analisis Pemanfaatan Aset Lahan dan Bangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor

PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi Menggunakan Analisis

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pemetaan Input-Proses-Output adalah

upaya pemetaan hubungan kebutuhan data dalam kaitan proses analisa dan hasil

yang di harapkan. Berikut ini rangkaian langkah dalam kerangka berfikir Analisis

Pemanfaatan Aset Lahan dan Bangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa

Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi Menggunakan Analisis Penggunaan

Tertinggi dan Terbaik (HBU):

1. Input

Input dari kerangka berfikir ini adalah hasil dari identifikasi mengenai

pengelolaan Gedung Sarana Olahraga Indoor. Input dalam proses ini adalah

data primer yang didapatkan melalui tinjauan lapangan pada saat akan

membuat penelitian dan data awal dari pengelola aset. Input dari penelitian

ini adalah:

a. Pengelola belum memiliki program pemanfaatan aset karena saat ini,

penggunaan Gedung SOR Indoor diprioritaskan hanya untuk

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

57

karyawan dan keluarga karyawan PT. Jasa Marga (Persero) Tbk

Cabang Purbaleunyi,

b. Lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor dapat dimanfaatkan kepada

masyarakat dengan melakukan analisis penggunaan tertinggi dan

terbaik sehingga dapat menghasilkan pendapatan bagi PT. Jasa Marga

(Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.

2. Proses

Metode dan proses dalam kerangka berfikir ini adalah dengan mengelola

data yang berasal dari input. Proses yang digunakan adalah dengan cara

membagikan angket, melakukan interview pada pengelola aset dan observasi

terhadap aset yang akan di kaji.

Setelah data terkumpul, kemudian data tersebut di analisis sehingga

diperoleh informasi mengenai:

a. Pertimbangan aspek fisik, legal, keuangan, dan produktivitas maksimal

dari pemanfaatan aset lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor

PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi menggunakan

analisis penggunaan tertinggi dan terbaik untuk: Gedung SOR Indoor,

studio musik, Gedung SOR Indoor dan studio musik.

b. Untuk mendapatkan gambaran rinci mengenai pertimbangan keempat

aspek meliputi aspek fisik, legal, finansial, dan produktivitas maksimal

yang paling tepat bagi pemanfaatan aset lahan dan bangunan Gedung

SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi.

Dalam melakukan analisis selalu didasari oleh Landasan Normatif dan

Landasan Teori sehingga apa yang dilakukan dalam proses dan metode ini

selalu ada batasannya dan juga terarah.

3. Output

Output adalah hasil yang ingin di capai dalam melakukan penelitian ini.

Output ini bisa menjawab identifikasi masalah yang sudah dibuat di dalam

input. Output yang ingin di capai dalam penelitian ini adalah pemanfaatan

aset lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor yang paling tepat.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

58

Untuk lebih jelasnya mengenai kerangka berfikir Analisis Pemanfaatan

Aset Lahan dan Bangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa Marga

(Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi Menggunakan Analisis Penggunaan Tertinggi

dan Terbaik (HBU) dapat dilihat pada gambar 2.4 sebagai berikut:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

59

Sumber : Hasil Olah Data (2012).

Gambar 2.4

Kerangka Berfikir Penelitian

Keterangan :

1. Angket 2. Interview 3. Observasi Lapangan 4.

Analisis Pemanfaatan Aset Lahan dan Bangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor

PT. Jasa Marga (Persero) Tbk Cabang Purbaleunyi Menggunakan Analisis

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)

Sumber Normatif Penggunaan dan Pemanfaatan Aset: 1. PP No 6 Tahun 2006 2. PMK No 96 Tahun 2007 3. UU No 28 Tahun 2002

Landasan Teori Meliputi: 1. Manajemen Aset 2. Optimasi Aset 3. Analisis HBU

Data Informasi

INPUT PROSES DAN METODE OUTPUT

Analisis Deskriptif 1. Gedung SOR Indoor belum memiliki program pemanfaatan aset.

2. Lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor dapat dimanfaatkan kepada masyarakat.

Pemanfaatan aset lahan dan bangunan Gedung SOR Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk

Cabang Purbaleunyi yang paling tepat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

60

2.11 Penelitian Terdahulu

Untuk membantu melakukan penelitian Analisis Pemanfaatan Aset Lahan

dan Bangunan Gedung Sarana Olahraga Indoor PT. Jasa Marga (Persero) Tbk

Cabang Purbaleunyi Menggunakan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

(HBU), peneliti mengambil beberapa jurnal tentang analisis penggunaan tertinggi

dan terbaik sebagai bahan acuan yaitu:

No Judul Pengarang Dimensi Persamaan Analisis

Perbedaan Analisis

1. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Bekas Terminal Sungailiat Kabupaten Bangka

Hasril Mintarsyah

Analisis Penggunaan Tertinggi Terbaik

Menggunakan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan menggunakan empat kriteria uji kelayakan (analisa kelayakan hukum, analisa kelayakan fisik, analisa kelayakan finansial dan analisa produktifitas maksimal).

Penentuan awal jenis alternatif pemanfaatan lahan dilakukan melalui wawancara kepada responden Sedangkan penelitian yang dilakukan adalah mengetahui potensi pasar terhadap kebutuhan aset menggunakan kuesioner. Perbedaannya adalah teknik pengumpulan data untuk penentuan jenis pemanfaatan aset.

2. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang

Kartika Puspa Negara

Analisis Penggunaan Tertinggi Terbaik

Menggunakan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan menggunakan empat kriteria uji kelayakan (analisa kelayakan hukum, analisa kelayakan fisik, analisa kelayakan

Alternatif dilakukan dengan metode non probability sampling yang kemudian dianalisa menggunakan metode analisa tertinggi dan terbaik. Sedangkan penelitian yang akan dilakukan dengan menganalisis potensi pasar

Tabel 2.4

Penelitian Terdahulu

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

61

finansial dan analisa produktifitas maksimal).

menggunakan skala ordinal. Perbedaannya adalah Sampel dipilih menggunakan metode sampling pertimbangan (judgement sampling), karena metode ini pada umumnya lebih cocok dipakai pada tahap awal studi yang bersifat eksploratif. Sedangkan penelitian ini menggunakan skala ordinal untuk menentukan prioritas kebutuhan yang dihitung berdasarkan peringkat (rangking).

3. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Lahan Eks Kantor Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Kabupaten Bantul

Armina Sukendar

Analisis Penggunaan Tertinggi Terbaik

Melakukan analisis HBU menggunakan teknik pengumpulan data

Analisis produktifitas properti dalam aspek legal, aspek fisik dan lokasi dengan rating grid sehingga di peroleh usulan penggunaan yang memungkinkan dengan metode wawancara terstruktur dan tertutup. Sedangkan penelitian yang akan dilakukan menganalisis menggunakan kuesioner berdasarkan prioritas untuk mengetahui potensi pasar (kebutuhan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

62

produk/jasa dari masyarakat)

Perbedaannya Penelitian ini menggunakan metode rating grid dengan metode wawancara terstruktur dan tertutup sedangkan penelitian yang akan dilakukan menggunakan kuesioner berdasarkan berdasarkan prioritas untuk mengetahui potensi pasar (kebutuhan produk/jasa dari masyarakat)

4. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis) pada Lahan Sdn Karet Tengsin 01 Pagi, Kota Administrasi Jakarta Pusat, Dki Jakarta Tahun 2011

Ambarita Ulvah

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Melakukan analisis HBU menggunakan teknik pengumpulan data

Analisis produktivitas properti (aspek hukum, peraturan, fisik, dan lokasi) menggunakan wawancara dengan purposive sampling serta analisis analisis SWOT sehingga diperoleh alternatif yang memungkinkan kemudian menganalisis pasar (permintaan dan penawaran property) Sedangkan penelitian yang akan dilakukan menganalisis menggunakan kuesioner berdasarkan prioritas untuk mengetahui potensi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

63

pasar (kebutuhan produk/jasa dari masyarakat)

Perbedaan ini menggunakan analisis HBU dan analisis SWOT kemudian menganalisis potensi pasar sedangkan penelitian yang akan dilakukan menggunakan analisis HBU tidak menggunakan analisis SWOT kemudiann menganalisis pasar untuk mengetahui kebutuhan produk/jasa

5. Optimalisasi Pemanfaatan Lahan Kosong di Koridor Jalan Basuki Rahmat Surabaya

Muhammad Fitrah Rifai

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Menentukan jenis alternatif pemanfaatan aset yang sesuai dengan menganalisis peluang pasar

Penelitian ini menentukan jenis alternatif menggunakan skala likert kepada responden, kemudian hasil alternatifnya dianalisis dengan menggunakan analisis peluang pasar dan menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dengan analisis HBU. Sedangkan penelitian yang akan dilakukan dengan menganalisis

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

64

Sumber : Hasil Olah Data (2012).

peluang pasar berdasarkan prioritas dan menggunakan akan analisis HBU. Perbedaannya adalah skala yang digunakan untuk menentukan jenis pemanfaatan aset. Skala likert digunakan untuk mengetahui pendapat responden terhadap alternatif pemanfaatan. Sedangkan penelitian yang dilakukan menggunakan skala ordinal berdasarkan rangking.