BAB IV

ANALISA HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Pada bab ini akan dibahas mengenai hasil dari pengumpulan data yang

telah dilakukan melalui competitor maping dan survey, kemudian dilanjutkan

dengan pengolahan data berdasarkan sistematika metodologi yang telah dibuat

pada bab sebelumnya. Pengolahan data dilakukan dengan metode Mean Rank,

penentuan besaran MARR, analisa Investasi dengan metode DCF, dan analisa

Sensitivitas untuk menjawab permasalahan penelitian.

4.1 Deskripsi Obyek Penelitian

4.1.1 Identifikasi Perusahaan Pengembang

Penelitian ini dilakukan pada perumahan Malang Anggun Sejahtera yang

dikembangkan oleh PT. Tri Putra Manunggal (PT. TPM). PT. TPM merupakan

anggota DPD REI Jatim yang berdiri pada tahun 1977. Tahun 2008 PT. TPM

yang dimiliki oleh keluarga Nathanael Suharsono diakuisisi oleh Bersatu Sukses

Group (BSG), konsorsium pengembang berkantor pusat di Rich Palace R3-R5 Jl.

Mayjen Sungkono 151 Surabaya, Jawa Timur. Sejak saat itu, usaha bisnis PT.

TPM dan pengelolaannya dibawah pengelolaan BSG.

Identifikasi perusahaan pengembang secara detail dibahas sebagai berikut:

Nama Perusahaan : PT. Tri Putra Manunggal

Alamat Kantor : Rich Palace R3-R5

Jl. Mayjen Sungkono No. 151 Surabaya 60225

Akta Pendirian : Not. Hartanto Panji Surya, S.H.

No. 3 tanggal 5 Agustus 1977

Berita Acara RUPSLB : Not. Helem Liana, S.H.

No. 35 tanggal 7 Mei 2008

Kep. Menteri Kehakiman : No. AHU-54699. AH.01.02. Tahun 2008

Tanggal 25 Agustus 2008

SIUP : No. 510/157/404.3.7/2008

Tanggal 22 Oktober 2008

43

TDP : No. 13.17.1.70.02858

Tanggal 27 Oktober 2008

NPWP : 01.121.308.9-657.000

Nomor Pokok Anggota REI : 03.01059

4.1.2 Identifikasi Proyek Perumahan MAS

Perumahan MAS memiliki lahan 47,9 Ha yang merupakan pengembangan

tahap dua dari lahan induk PT. TPM seluas 102,275 Ha berdasarkan Sertifikat

Hak Guna Bangunan (HGB) No. 1204.

Lokasi perumahan MAS berada di desa Sumberporong, kecamatan

Lawang, Kabupaten Malang, berjarak sekitar 80 km arah selatan kota Surabaya

atau 10 km arah utara kota Malang dan memiliki akses masuk sejauh 1 km dari

Jalan Propinsi Surabaya-Malang.

Identifikasi proyek perumahan MAS dapat diuraikan secara terperinci

sebagai berikut:

Nama Proyek : Proyek Perumahan MAS

Lokasi Proyek : Desa Sumberporong, Kec. Lawang, Kab. Malang

Perijinan Proyek

Ijin Lokasi : No. 401.5-197-I-1991

Tanggal 14 Oktober 1991, Luas 102, 275 Ha

Ijin Peil Banjir : No. 614.322/20/103.13/1998

Tanggal 13 Januari 1998

Ijin Pemanfaatan Lahan TOL: No. 584/BPJT/KE/JL.01.01/2008

Tanggal 25 Juli 2008

Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR) : No. 650/6304/201.3/2008

Tanggal 19 Agustus 2008

Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT): No. 653.1/24-IX.TR.B/421.112/2008

Tanggal 18 September 2008, Luas 479.062 M2

Dokumen UKL-UPL : No. 178/UPKL/RP

Tanggal 26 Juni 2009

Dokumen ANDALALIN : No. 551.11/251/421.105/2009

Tanggal 19 Februari 2009

44

Ijin Pengambilan Air Tanah : No. 546/136/SIPA.B/KEP/421.117/2010

Tanggal 26 Maret 2010 Persyaratan Garis

Sempadan Jalan (GSJ) dan Garis Sempada

Bangunan (GSB)

Tabel 4.1 Daftar GSJ dan GSB

GSJ PERUMAHANFASILITAS

UMUM/TERPADURUMAJA (Ruang Manfaat Jalan) Min. 2,75 m Min. 2,75 mRUMIJA (Ruang Milik Jalan) Min. 3,25 m Min. 3,25 mRUWASJA (Ruang Pengawasan

Jalan)Min. 5,00 m Min. 8,90 m

GSB (Garis Sempadan Bangunan) Min. 1,75 m Min. 5,65 mGSP (Garis Sempadan Pagar) Min. 3,25 m Min. 3,25 m

Persyaratan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan

(KLB), Jumlah Lantai, dan Ketinggian Bangunan

Tabel 4.2 Daftar KDB, KLB, Jumlah Lantai dan Tinggi Bangunan

KDB/KLB PERUMAHANFASILITAS

UMUM/TERPADUKDB 60-80% 60-70%KLB 0,6 -1,6 0,6 -0,7

Tinggi Maks. 12 m 8 mJumlah Lantai 1-2 lantai 1 lantai

4.2 Analisis Mean Rank

Tahapan analisis mean rank diawali dengan theoretical mapping melalui

penelitian terdahulu: Njo, A., dkk, (2001), Kwanda, T., Rahardjo, J., Wardani, M.K.,

(2001), Mohit, M.A., Ibrahim, M., and Rashid, Y.R., (2010), Khoiri, N., (2006), Opoku,

R.A., and Muhmin, A.G., (2010), Muka, I. W., dkk, (2006) (sub bab 3.4). Hasil

theoritical mapping melalui penelitian terdahulu (Sub bab 3.4, hal. 26)

menyebutkan 17 variabel yang mendasari Keputusan Pembelian dan Hunian

(Tabel 3.1). Berdasarkan ketujuh belas variabel tersebut kemudian ditentukan lima

45

variabel terkait peningkatan fasilitas kawasan yang paling dominan memakai

metode mean rank dari hasil survey.

Variabel Keputusan Pembelian

dan Keputusan Huniandari Theoritical Maping

Filter Kuesioner melalui

Mean Rank dan keterkaitan variabel

terhadap peningkatan fasilitas kawasan

Hasil Variabel Dominan terkait Peningkatan Fasilitas

Kawasan (Hasil survey)

- Prasarana Air Bersih Variabel 1- Prasarana Jalan - Prasarana Telepon - Prasarana Listrik - Sarana Pertamanan Variabel 2- Sarana Ibadah - Sarana Pendidikan - Sarana Kesehatan Variabel 3- Sarana Keamanan - Sarana Bermain Anak - Sarana Persampahan - Sarana Pertemuan Variabel 4- Sarana Perbelanjaan - Lokasi Perumahan - Kualitas Bangunan - Desain Rumah Variabel 5- Harga Jual

Gambar 4.1 Tahapan Penentuan Variabel Dominan terkait Peningkatan Fasilitas Kawasan

Survey dengan probabilistic sampling dari 1476 pembeli maupun

penghuni dengan metode stratified yang mana pemilihan responden dilakukan

bertingkat berdasarkan Type: T. 36/72, dan T. 36/84, serta proportional

berdasarkan jumlah unit dalam masing-masing blok: Blok D = 359 unit, Blok E =

188 unit, Blok I = 253 unit, Blok J = 381unit dan Blok K = 292 unit. Jumlah

sampel yang diambil sebanyak 315 responden, dari rumus Slovin dengan presisi

95%.

Penentuan variabel dominan terkait peningkatan fasilitas kawasan

dilakukan dengan mengolah data hasil survey bagian C, yang diperoleh (lihat

Lampiran 1. Kuisioner). Masing-masing jawaban responden mendapatkan point

sebagai berikut: 1 = sangat tidak penting, 2 = tidak penting, 3 = cukup penting, 4

= penting, dan 5 = sangat penting. Jawaban responden untuk setiap pertanyaan

terkait peningkatan fasilitas sarana maupun prasarana (responden blok D hingga

blok K) dijumlah dan dikalikan dengan masing-masing point penilaian hingga

46

diperoleh total nilai. Selanjutnya untuk mencari point akhir masing-masing

variabel maka total nilai tersebut dibagi dengan total responden (315) sehingga

diperoleh nilai mean masing-masing. Lima poin tertinggi yang diperoleh dari

pengolahan data hasil survey dan mean rank, ditetapkan sebagai variabel dominan

terkait peningkatan fasilitas kawasan Cluster Grand Bromo (Tabel 4.3 dan Tabel

4.4). Adapun pada tabel 4.3 dan tabel 4.4 hanya ditampilkan contoh perhitungan

pada blok K saja. Untuk hasil perhitungan yang lebih lengkap akan disajikan pada

lampiran 8.10 .

47

Tabel 4.3 Contoh Hasil survey terhadap Variabel Keputusan Pembelian dan Keputusan Hunian Pada Blok K

NO PERTANYAANBLOK K

SUB TOTAL

TOTAL36/72 36/84

1 2 3 4 5 1 2 3 4 51 Sarana kawasan yang diharapkan…

A. Sarana bermain ( Kolam renang, kolam pancing, panggung terbuka )

0 0 0 28 12 0 0 4 16 8 109 315

B. Sarana perbelanjaan ( pasar, pujasera ) 0 0 0 3 36 0 0 0 3 24 109 315

C. Sarana pertemuan ( gedung serbaguna ) 3 0 8 24 3 3 0 20 3 0 107 315

D.Sarana olahraga ( lapangan tenis, bulutangkis )

3 0 3 16 16 3 0 0 8 16 107 315

E. Sarana ibadah ( masjid, musholla ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

F. Sarana pertamanan ( taman cluster, taman gate ) 0 0 0 20 20 4 0 0 16 8 109 315

G. Sarana persampahan ( TPST, Bak sampah ) 0 0 3 8 28 3 0 0 16 8 109 315

H. Sarana pendidikan ( TK, SD, SMP ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

I. Sarana keamanan ( One gate system, Pos Cluster, security ) 0 0 3 3 32 0 0 0 12 16 109 315

2 Prasarana kawasan yang diharapkan..

A. Prasarana jaringan listrik ( kabel tanam ) 0 0 12 16 16 0 0 3 16 4 108 315

B. Prasarana jaringan telepon ( kabel tanam ) 0 0 0 28 12 0 4 0 16 8 111 315

C. Prasarana jaringan jalan ( konstruksi paving ROW > 8m)

0 4 8 19 8 4 0 12 12 0 110 315

D. Prasarana jaringan air bersih (baku mutu air bersih ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

3 Produk yang diharapkan… A. Luas tanah yang lebih besar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 B. Penataan cluster yang lebih baik 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

C. Desain Cluste yang lebih menarik ( gate, lansekap, rumah ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

D. Mutu/kualitas bangunan yang lebih baik 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

E. Lokasi Cluster yang lebih dekat 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

F. Harga jual yang lebih kompetitif ( tanh, bangunan )

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

48

Tabel 4.4 Contoh Tabulasi Point Penilian Variabel terkait Peningkatan Fasilitas Kawasan Pada Blok K

NO PERTANYAANBLOK K

SUB TOTAL TOTAL POINT36/72 36/84

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1Sarana kawasan yang diharapkan…

A. Sarana bermain ( Kolam renang, kolam pancing, panggung terbuka ) 0 0 0 112 60 0 0 12 64 40 288 1256 3,99

B. Sarana perbelanjaan ( pasar, pujasera ) 0 0 0 12 180 0 0 0 12 120 324 1319 4,19

C. Sarana pertemuan ( gedung serbaguna ) 3 0 24 96 15 3 0 60 12 0 213 1069 3,39

D.Sarana olahraga ( lapangan tenis, bulutangkis ) 3 0 9 64 80 3 0 0 32 80 271 1245 3,95

E. Sarana ibadah ( masjid, musholla ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

F. Sarana pertamanan ( taman cluster, taman gate ) 0 0 0 80 100 4 0 0 64 40 288 1231 3,91

G. Sarana persampahan ( TPST, Bak sampah ) 0 0 9 32 140 3 0 0 64 40 288 1286 4,08

H. Sarana pendidikan ( TK, SD, SMP ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

I. Sarana keamanan ( One gate system, Pos Cluster, security ) 0 0 9 12 160 0 0 0 48 80 309 1321 4,19

2Prasarana kawasan yang diharapkan..

A. Prasarana jaringan listrik ( kabel tanam ) 0 0 36 64 80 0 0 9 64 20 273 1239 3,93

B. Prasarana jaringan telepon ( kabel tanam ) 0 0 0 112 60 0 8 0 64 40 284 1263 4,01

C. Prasarana jaringan jalan ( konstruksi paving ROW > 8m) 0 8 24 76 40 4 0 36 48 0 236 1237 3,93

D. Prasarana jaringan air bersih (baku mutu air bersih ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

3 Produk yang diharapkan…

A. Luas tanah yang lebih besar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

B. Penataan cluster yang lebih baik 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

C. Desain Cluste yang lebih menarik ( gate, lansekap, rumah ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

D. Mutu/kualitas bangunan yang lebih baik 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

E. Lokasi Cluster yang lebih dekat 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

F. Harga jual yang lebih kompetitif ( tanh, bangunan ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00

49

Pengolahan data terhadap hasil survey untuk No.1 Sarana kawasan yang

diharapkan...., pertanyaan A. Sarana bermain (kolam renang, kolam pancing,

panngung terbuka) di tampilkan sebagai berikut:

Tabel 4.5 Tabel Pengolahan Contoh Hasil Survey

Hasil survey responden dan analisis mean rank menunjukkan data variabel

dominan yang terkait peningkatan fasilitas kawasan adalah:

1. Sarana Keamanan (One gate system, Pos Cluster, Security) : 4,19 poin

2. Sarana Perbelanjaan (Pasar, Pujasera) : 4,19 poin

3. Sarana Persampahan (TPST, Bak Sampah) : 4,08 poin

4. Sarana Jaringan Telepon (Kabel tanam) : 4,01 poin

5. Sarana Bermain (Kolam renang, Kolam pancing, Panggung terbuka) : 3,99

poin

50

Variabel Keputusan Pembelian

dan Keputusan Huniandari Theoritical Maping

Filter Kuesionermelalui

Mean Rank dan keterkaitan variabel

terhadap peningkatan fasilitas kawasan

Hasil Variabel Dominan terkait Peningkatan Fasilitas

Kawasan (Hasil survey)

- Prasarana Air Bersih Sarana Keamanan

(One Gate System, Pos Cluster, Security)

- Prasarana Jalan - Prasarana Telepon - Prasarana Listrik

- Sarana Pertamanan Sarana Perbelanjaan

(Pasar, Pujasera)- Sarana Ibadah - Sarana Pendidikan

- Sarana Kesehatan Sarana Persampahan(TPST, Bak Sampah)

- Sarana Keamanan - Sarana Bermain Anak - Sarana Persampahan

- Sarana Pertemuan Prasarana Jaringan Telepon

(Kabel Tanam)- Sarana Perbelanjaan - Lokasi Perumahan - Kualitas Bangunan

- Desain Rumah Sarana Bermain

(Kolam renang, Kolam Pancing, Panggung Terbuka)

- Harga Jual

Gambar 4.2 Variabel Dominan hasil Survey Kuesioner dan Mean Rank

Standar nilai yang digunakan untuk penilaian mean rank selanjutnya di

tetapkan mengacu Tabel 4.6. Hasil variabel dominan tersebut akan dibandingkan

nilainya terhadap perumahan-perumahan di daerah Lawang dan Singosari yang

menjadi objek penelitian seperti tersajikan dalam Tabel 4.7 berikut.

Penilaian peningkatan fasilitas kawasan menggunakan skala Likert.

Pencatatan/perekaman peningkatan fasilitas kawasan di masing-masing

perumahan-perumahan yang ditinjau dilakukan secara observasi dan

didokumentasikan melalui foto. Skala Likert 1 hingga 3 diberikan untuk

memudahkan pengukuran peningkatan fasilitas kawasan. Sehingga hasil observasi

kawasan dapat dikelompokkan menjadi: tidak tersedia (TS), tersedia/fasilitas

standard (T), dan sangat tersedia/fasilitas lengkap (ST) dengan skor masing-

masing 1, 2, dan 3.

51

Tabel 4.6 Standard nilai Mean Rank dengan skala Likert antara Hasil Variabel Dominan terkait Peningkatan Fasilitas Kawasan

No Variabel KeteranganKualitatif Kuantitatif

Point

1Sarana Keamanan

o Tidak ada cluster/ Tidak ada gate system

TS 1

o Cluster + one gate system T 2o Cluster + one gate system +

patroli kelilingST 3

2Sarana Perbelanjaan

o Tidak ada fasilitas perbelanjaan

TS 1

o Pasar/Pertokoan T 2o Pasar/Pertokoan + Pujasera ST 3

3Sarana Persampahan

o Tidak ada fasilitas persampahan

TS 1

o Bak sampah T 2o Bak sampah + TPST ST 3

4Sarana Jaringan Telpon

o Tidak ada Jaringan Telpon TS 1o Jaringan Telpon kabel udara T 2o Jaringan Telpon kabel tanam ST 3

5Sarana Bermain

o Tidak ada fasilitas bermain TS 1o Kolam pancing/ panggung

terbukaT 2

o Kolam pancing/ panggung terbuka + kolam renang

ST 3

Setelah membandingkan variabel dominan dengan perumahan yang

menjadi objek penelitian maka ditentukan space matriksnya terhadap harga tanah

kavling (Gambar 4.2). Jika penyebaran distribusinya lebih mengarah ke sebelah

kiri atas maka nilai fasilitas perumahan akan semakin lengkap dan harga jual

kavling per m² semakin rendah sehingga minat pembeli semakin tinggi. Adapun

Tabel 4.8 akan memaparkan harga kisaran yang ditetapkan oleh pengembang.

Sedangkan pada Tabel 4.7 adalah hasil observasi dan dokumentasi terhadap harga

yang telah ditetapkan tersebut.

52

Tabel 4.7 Mean Rank Antara Hasil Variabel Dominan Terhadap Objek Penelitian (Perumahan)

NoVariabel dominan

Jenis Perumahan

Perum A

Perum B

Perum C

Perum D

Perum E

Perum F

1 Sarana Keamanan 3 3 1 2 2 3

2Sarana Perbelanjaan

1 2 1 1 1 3

3Sarana Persampahan

2 2 2 2 3 3

4Sarana Jaringan Telpon

2 2 2 2 2 3

5 Sarana Bermain 2 2 2 2 2 3TOTAL 10 11 8 9 11 15

MEAN RANK 2 2,2 1,6 1,8 2,2 3Keterangan:Perum A: Kalianyar PlacePerum B : Lawang ViewPerum C : Puri Kencana LawangPerum D : Chandra Kirana RegencyPerum E : Singhasari ResidencePerum F : MAS (Malang Anggun Sejahtera)

Tabel 4.8 Harga Jual Kavling Tanah per m² Pada Masing-Masing Perumahan

53

NO

NAMA PERUMAHAN

LOKASITYPE

BANGUNANLUAS

TANAH

HARGA JUALTANAH +

BANGUNAN

HARGA JUAL

TANAH

1Kalianyar Place (Perumahan A)

Lawang

Type 30 72 m² Rp 162.000.000,-Rp

1.250.000,-Type 36 84 m² Rp 186.000.000,-Type 45 98 m² Rp 218.000.000,-Type 54 144 m² Rp 282.000.000,-

2Lawang View (Perumahan B)

Lawang

Type 47 105 m² Rp 349.250.000,-

Rp. 2.000.000,-

Type 54 105 m² Rp 368.500.000,-Type 70 120 m² Rp 450.000.000,-Type 75 146 m² Rp 463.750.000,-Type 90 135 m² Rp 530.000.000,-Type 110 160 m² Rp 650.000.000,-Type 130 216 m² Rp 822.000.000,-Type 145 240 m² Rp 915.000.000,-

3Puri Kencana Lawang (Perumahan C)

Lawang

Type 36 72 m² Rp 175.000.000,-

Rp. 1.250.000,-

Type 45 84 m² Rp 225.000.000,-Type 60 96 m² Rp 275.000.000,-Type 60 Khusus

96 m² Rp 325.000.000

RukoRp 500.000.000,-

s/d Rp 600.000.000,-

4Chandra Kirana Regency (Perumahan D)

Singosari

Type 30 60 m² Rp 93.000.000,-

Rp. 1.000.000,-

Type 36 72 m² Rp 125.000.000,-Type 45 105 m² Rp 175.000.000,-Type 54 120 m² Rp 205.000.000,-Type 70 135 m² Rp 240.000.000,-

Ruko Rp 300.000.000,-

5Singhasari Residence (Perumahan E)

Singosari Type 41/90 90 m² Rp 180.000.000,-Rp. 1000.000,-

6Perumahan MAS

Lawang

Didapatkan dari survey responden menunjukkan 30,79% memilih harga kavling tanah setelah dilakukan peningkatan kawasan adalah Rp 1.000.000-, (150% dari harga kavling tanah awal)

Rp. 1000.000-,

54

Berikut merupakan gambaran grafik penyebaran distribusinya.

Gambar 4.3 Distribusi Penyebaran Nilai Perumahan Terhadap Harga Jual Tanah Tanah per m²

Keterangan: Perum A: Kalianyar PlacePerum B: Lawang ViewPerum C: Puri Kencana LawangPerum D: Chandra Kirana RegencyPerum E: Singhasari ResidencePerum F: MAS (Malang Anggun Sejahtera)

Pada Gambar 4.3 terlihat Perumahan MAS berada pada posisi terkiri dan

teratas dibandingkan perumahan-perumahan lain sejenis. Hal ini berarti

perumahan MAS memiliki nilai fasilitas perumahan yang terlengkap dan harga

jual tanah kavling/m2 termurah sehingga potensi minat pembeli semakin tinggi.

Pembangunan fasilitas kawasan di Perumahan MAS diharapkan dapat

mempengaruhi peningkatan nilai jual tanah yang semula Rp 400.000,-/m2 menjadi

Rp 1.000.000,-/m2 atau 150% dari harga tanah kavling awal.

55

4.3 Analisis Investasi

Cluster Grand Bromo di Perumahan MAS didukung peningkatan fasilitas

kawasan berupa: food court, kios, fresh market, clubhouse, cafetaria, hall, kolam

renang, lapangan badminton, lapangan tenis, kolam pancing, cottage dan

panggung terbuka. Peningkatan harga jual tanah kavling melalui peningkatan

fasilitas kawasan merupakan langkah yang dipilih pihak manajemen PT.TPM

sebagai salah satu upaya meningkatkan profit.

Didalam cluster ini ditawarkan beberapa type hunian sebagai berikut:

Type 55/98 Rp. 184.300.000,-

Type 70/120 Rp. 254.900.000,-

Harga Jual Tanah Kavling existing Rp. 400.0000,- /m2

Harga Jual Tanah Kavling hasil survey responden Rp. 1000.000,-/m2

Penelitian ini difokuskan pada kenaikan harga jual tanah kavling yang

dihasilkan dari peningkatan fasilitas kawasan.

Harga-harga di atas cukup kompetitif jika dibandingkan perumahan sejenis seperti

yang dijabarkan dalam hasil survey dan analisis mean rank sebelumnya, dan

memiliki nilai tambah karena perumahan dilengkapi dengan fasilitas terpadu yang

tidak dimilki oleh perumahan-perumahan lain.

Gambar 4.4 Posisi kavling pada Site Blok B.6 – B.13 Perumahan MAS

Gambar 4.4 menunjukkan posisi blok B.6-B.13. Blok-blok tersebut

memiliki kavling type 55/98 dan 70/120, yang merupakan kavling yang sama

dengan kavling yang dibangun pada Cluster Grand Bromo. Sedangkan blok-blok

56

lain, diluar blok B.6-B.13, tidak memiliki kavling type yang dimaksud. Data

historis penjualan kavling pada blok B.6–B.13 periode Januari-Desember 2012

yang diperoleh dari data sekunder manager marketing Perumahan MAS

ditampilkan pada Tabel 4.9 berikut.

57

Tabel 4.9 Historis data penjualan kavling PT. TPM periode Januari-Desember 2012

58

Sehingga dari data historis penjualan tanah kavling pada blok-blok tersebut

diperoleh rata-rata penjualan per bulan yang selanjutnya dijadikan acuan proyeksi

penyerapan tanah kavling di Cluster Grand Bromo, perumahan MAS adalah

sebesar 6 unit/bulan tanah kavling Type 55 dan 1 unit/bulan untuk tanah kavling

type 70.

4.3.1 Perhitungan Perkiraan Biaya Pengembangan (Development Cost)

Tabel 4.10 Perkiraan Biaya Pengembangan (Development Cost)

NO I T E M JUMLAH SUB TOTAL

ASUMSI(RP) (RP)

A BIAYA TANAH* Perumahan (10,5 Ha) 13,440,000,000 Harga beli tanah Rp

128.000/m2 (asumsi NJOP)* Fasilitas Terpadu (1,25 Ha) 1,600,000,000

Sub total 15,040,000,000

B BIAYA PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR & SITE* Cut & Fill dan Pematangan Tanah (10,5 Ha) 7,065,300,000 Dari RAB* Fasilitas Terpadu (1,25 Ha) 2,137,967,500

Sub total 9,203,267,500

C BIAYA DESAIN* Cluster (10,5 Ha) 211,959,000 3% dari tot biaya B* Fasilitas Terpadu (1,25 Ha) 106,898,375 5% dari tot biaya B

Sub total 318,857,375Total Biaya A, B, C 24,562,124,875

D BIAYA TAK TERDUGA 736,863,7463% dari tot.biaya A,

B, C

E BIAYA PERIJINAN 1,504,000,00010% dari harga beli

tanah

F BIAYA PEMASARAN 1,214,400,000 2% dari tot.penjualan

G BIAYA INSPEKSI & PENGAWASAN 276,098,025 3% dari tot.biaya B

H OVERHEAD1,228,106,244

5% dari tot.biaya A, B, C

I PAJAK 3,036,000,000 7% dari tot.penjualan kavling

TOTAL DEVELOPMENT COST 32,557,592,890  PEMBULATAN 32,558,000,000  

*prosentase setiap item di peroleh dari historis data PT. TPM

Total development cost adalah Rp 32.558.000.000,-

59

Tabel 4.11 Pendapatan Total dari Penjualan Tanah Kavling

TYPE HARGA TANAH KAVLINGJUMLAH

UNITPENDAPATAN

DARI PENJUALAN55/98 Rp 98.000.000,00 480 Rp 47.040.000.000,00

70/120 Rp 120.000.000,00 114 Rp 13.680.000.000,00

    TOTAL Rp 60.720.000.000,00

4.3.2 Perhitungan Perkiraan Pendapatan (Income)

Berikut ini (Tabel 4.12) disajikan perkiraan pendapatan (income) dari

proyek pembangunan cluster Grand Bromo dan fasilitas terpadu di perumahan

MAS. Hasil perhitungan menghasilkan:

Total pendapatan dari penjualan tanah kavling adalah Rp 8.496.000.000,-

per tahun.

Total pendapatan dari fasilitas terpadu adalah Rp 542.100.000,- per tahun.

60

Tabel 4.12 Perkiraan Pendapatan

No I T E MQTY (unit)

LUAS TANAH

(m2)

HARGA TANAH KAVLING (Rp/m2)

HARGA TANAH

KAVLING

ASUMSI TERJUAL/ TERSEWA

PENJUALAN (Rp/BLN)

PENJUALAN (Rp/THN)

PENJUALAN PERUMAHAN              

1 kavling TYPE 55* 480 98 1,000,000 98,000,000 6 kavling/bln 588,000,000 7,056,000,000

2 kavling TYPE 70* 114 120 1,000,000 120,000,000 1 kavling/bln 120,000,000 1,440,000,000

   TOTAL PENDAPATAN DARI PENJUALAN KAVLING TANAH 8,496,000,000

FASILITAS TERPADU

FOOD COURT & FRESH MARKET

1 Food Court** 13   500,000   8 stand/bln 4,000,000 48,000,000

2 Kios** 14   400,000   9 stand/bln 3,600,000 43,200,000

3 Fresh Market** 28   400,000   17 stand/bln 6,800,000 81,600,000

CLUB HOUSE, FASILITAS REKREASI & OLAH RAGA

1 Cafetaria 1   4,000,000     4,000,000 48,000,000

2 Hall 1   3,000,000   2 kali/bln 6,000,000 72,000,000

3 Kolam renang 1   10,000   120 pengunjung/bln 1,200,000 14,400,000

4 Lapangan Badminton              

  -Tiket masuk     10,000   30 pengunjung/bln 300,000 3,600,000

  -Sewa lapangan (per 3 jam) 3   100,000   10 kali sewa/bln 1,000,000 12,000,000

5 Lapangan Tennis              

  -Tiket masuk     15,000   25 pengunjung/bln 375,000 4,500,000

  -Sewa lapangan (per 3 jam) 2   150,000   10 kali sewa/bln 1,500,000 18,000,000

6 Kolam pancing 1   10,000   40 pengunjung/bln 400,000 4,800,000

7 Cottage** 34   600,000   Tersewa 20 unit/bln 12,000,000 144,000,000

8 Sewa Panggung terbuka 1   2,000,000   Disewa 2 kali/bln 4,000,000 48,000,000

TOTAL PENDAPATAN DARI FASILITAS TERPADU 542,100,000*berdasarkan data historis PT. MAS periode Januari-Desember 2012; **diasumsikan okupansi sebesar 60%

61

4.3.3 Penyusunan Pro Forma Income Statement

Setelah diketahui perkiraan pendapatan dari cluster dan kawasan terpadu,

maka pro forma income statement dapat disusun dengan memasukkan nilai total

pendapatan dari penjualan tanah kavling sebagai basic income dan nilai total

pendapatan dari fasilitas terpadu sebagai other income. Beberapa asumsi

digunakan dalam pro forma yang selengkapnya dapat dilihat dalam Tabel 4.13.

Tabel 4.13 Pro forma Income Statement Satu Tahun

Revenue         Asumsi

 Base Income Rp 8,496,000,000

pendapatan dari penjualan kavling

 Other Income Rp 542,100,000

pendapatan dari fasilitas terpadu

  Potential Gross Income Rp 9,038,100,000  

  Effective Gross Income Rp 9,038,100,000  

   

Expenses  

 Real Estate Taxes Rp 0

PBB dibayar oleh end user

 Other (Payroll) Rp 600,000,000

upah pegawai manajemen estate

 Utilities Rp 276,098,025

3% dari biaya infrastruktur & site

 Repair / Maintenance Rp 460,163,375

5% dari biaya infrastruktur & site

  Insurance Rp 0  

 Other Rp 736,863,746

asumsi biaya tak terduga

 Management Rp 361,524,000

4% dari effective gross income

  Total Operating Expense Rp 2,434,649,146  

 Net Operating Income

Rp6,603,450,854

 

    PEMBULATAN Rp 6,604,000,000    

Pro forma income statement memberikan Net Operating Income (NOI)

sebesar Rp 6.604.000.000,-. Selanjutnya angka NOI ini akan digunakan dalam

analisis Cash Flow dengan metode Discounted Cash Flow.

62

4.3.4 Analisis Cash Flow dengan metode Discounted Cash Flow

4.3.4.1 Bentuk dan Sumber Pembiayaan

Perkiraan biaya pengembangan (development cost) yang dibutuhkan untuk

pengembangan cluster grand bromo dengan peningkatan fasilitas kawasan adalah

Rp 32.558.000.000,-.

Model pembiayaan yang dipilih adalah equity dan debt dengan komposisi

30% equity dan 70% debt. Sumber pembiayaan debt (pinjaman/loan) yang dipilih

adalah private debt yakni bank. Model ini dipilih karena cocok dengan kondisi

perusahaaan pengembang yang selalu terkait dengan dunia perbankan, karena

pada saat realisasi unit rumah ke user, umumnya 80% user menggunakan fasilitas

KPR (kredit kepemilikan rumah), dimana hutang perusahaan akan mulai terbayar

pada saat user merealisasikan unit rumah atau mulai melakukan angsuran kredit

rumahnya.

Setelah diketahui nilai development cost dan NOI, maka analisis cash flow

dengan metode discounting cash flow (DCF) dapat dilakukan. Metode DCF

merupakan metode yang mengasumsikan bahwa cash flow di masa depan tidak

sebanding dengan nilai cash flow pada saat ini. Metode ini tepat untuk

menganalisa aliran dana masuk yang diharapkan dari sebuah bisnis property,

seolah-olah cash flow tersebut diterima pada saat ini. Pembiayaan untuk

development cost adalah dari 30% equity (modal sendiri) dan 70% debt (hutang).

Penjelasan mengenai model dan sumber pembiayaan akan dibahas setelah analisis

cash flow.

4.3.4.2 MARR (Minumum Attractive Rate of Return)

MARR (Minimum Attractive Rate of Return) adalah tingkat bunga yang

dipakai patokan dasar dalam mengevaluasi dan membandingkan berbagai

alternatif. MARR merupakan nilai minimal dari tingkat pengembalian atau bunga

yang bisa diterima PT.TPM selaku investor. Dalam penelitian ini PT TPM selaku

investor menetapkan besaran MARR sebesar 18%.

63

4.3.4.3 Forecast Harga Tanah

Harga Resale diperoleh dengan memperhitungkan harga tanah fasilitas

terpadu seluas 1,25 Ha secara linier forecasting menggunakan data harga tanah

kavling/m2 dipasaran tahun 2010 hingga 2013. Hasil forecasting harga tanah

kavling seperti ditunjukkan Tabel 4.14

Tabel 4.14 Forecast harga tanah kavling 2010-2013

Tahun Harga Tanah (Rp/m2)20102011201220132018

Rp 300.000,-Rp 350.000,-Rp 400.000,-Rp 1.000.000,-Rp 1.910.000,-

Gambar 4.5 Grafik Harga Tanah Kavling Terhadap Tahun Penjulan

Grafik 4.5 menunjukkan harga tanah kavling pada tahun 2018

diperkirakan mencapai Rp.1.910.000,- /m2.

Harga Resale diakhir tahun ke-6 (2018) diharapkan sebesar Rp

14.325.000.000,- diperoleh dari perhitungan harga tanah efektif fasilitas terpadu

64

(60% dari 1,25 Ha total luasan fasilitas terpadu) sebesar Rp 1.910.000,-/m2.

Kemudian akan ditampilkan analisis cash flow.

4.3.4.4 Analisis Cash Flow

Beberapa asumsi yang digunakan untuk analisis cash flow adalah NOI

diasumsikan naik sebesar 10% setiap tahun berdasarkan dari NOI di tahun 1,

selama 6 tahun. Selain itu dalam hal ini tidak diikutsertakan depresiasi ((before

tax cash flow)

65

Tabel 4.15 Cash Flow Analysis (dalam jutaan rupiah)

Loan 70% Rate 12% Amort 10 Mortgage Constant 0,17698

Loan Balance Factor 3.03735 Cap. Rate 0,11 Equity 30% Discount Rate 18%Development Cost 32.558 Resale 14.325        

DISCOUNTED CASH FLOW MARKET VALUATION  YEAR 0 1 2 3 4 5 6N O I     6.604 7.264 7.925 8.585 9.246 9.906Sales Price             14.325Net Income     6.604 7.264 7.925 8.585 9.246 24.231Discount Factor   1,0000 1,1800 1,3924 1,6430 1,9388 2,2878 2,6996DCF   0 5.597 5.217 4.823 4.428 4.041 8.976NPV/MV 30.446              

PROJECT FEASIBILITY STUDY WITH LOAN  YEAR 0 1 2 3 4 5 6Development Cost -32.558Loan 22.791Equity -9.767Debt Service -4.033 -4.033 -4.033 -4.033 -4.033 -4.033N O I 6.604 7.264 7.925 8.585 9.246 9.906Sales Price 14.325Loan Balance -12.251Before Tax Cash Flow -9.767 2.571 3.231 3.891 4.552 5.212 7.946Cumulative Cash Flow -9.767 -7.197 -3.966 -75 4.477 9.689 17.636Discount Factor 1,0000 1,1800 1,3924 1,6430 1,9388 2,2878 2,6996DCF -9.767 2.178 2.320 2.368 2.348 2.278 2.944NPV 4.669IRR 32,12%

66

Analisis cash flow (Tabel 4.15) memberikan hasil:

Perkiraan biaya pengembangan atau Development Cost sebesar Rp

32.558.000.000,-

Net Present Value (NPV) sebesar Rp 4.669.000.000,-.

IRR adalah 32,12%.

Analisa investasi dengan metode discounted cash flow jangka waktu enam

tahun menghasilkan NPV sebesar Rp 4.669.000.000- dan IRR sebesar 32,12%,

lebih besar dari discount rate 18%

Dari segi finansial maka rencana pembangunan cluster Grand Bromo

layak dilanjutkan karena NPV>0 dan nilai IRR yang dihasilkan lebih besar dari

MARR yang diharapkan.

4.4 Analisis Sensitivitas

Hasil analisa investasi di atas dihasilkan nilai-nilai NPV>0 sehingga

disimpulkan investasi pembangunan cluster Grand Bromo di Perumahan MAS

dikatakan layak dan dapat dilanjutkan. Pada sub bab ini dilakukan analisis

terhadap parameter-parameter peubah yang dapat mempengaruhi pengambilan

keputusan akan pembangunan cluster Grand Bromo di masa datang. Parameter-

parameter tersebut juga digunakan untuk mengetahui batas-batas kelayakan dari

nilai NPV yang dapat diterima oleh PT.TPM selaku investor Perumahan MAS.

Parameter-parameter peubah yang digunakan dalam penelitian ini

meliputi: penurunan harga jual tanah kavling, perubahan komposisi permodalan

dan jangka waktu investasi. Melalui penerapan variabel tersebut maka di plotkan

terhadap nilai NPV sehingga nilai sensitivitasnya dapat diketahui.

4.4.1 Sensitivitas pada Penurunan Harga Jual Tanah Kavling

Proyeksi Harga Jual Tanah Kavling di Cluster Grand Bromo, perumahan

MAS hasil analisis Mean Rank dan survey responden adalah sebesar Rp.

1.000.000,-/m2 . Penurunan harga jual tanah disetiap kavling di Cluster Grand

Bromo akan menyebabkan perubahan nilai NPV dan IRR. Pada Tabel 4.16

memperlihatkan bahwa penurunan harga jual tanah kavling menjadi Rp.

800.000,-/m2 mengakibatkan investasi menjadi tidak layak dijalankan karena

67

menghasilkan NPV bernilai negatif sebesar Rp. -2.195.000.000,- dan IRR

(10,82%) < MARR (18%).

Tabel 4.16 Sensitifitas Analysis Terhadap Penurunan Harga Jual Kavling

Harga Jual Kavling (Rp/M2)

Kriteria InvestasiNPV IRR

Rp 1.300.000,- 14,957 60,27%Rp 1.200.000,- 8,613 45,06%Rp 1.100.000,- 8,097 41,82%Rp 1.000.000,- 4,669 32,12%Rp 900.000,- 1,237 21,87%Rp 800.000,- -2,195 10,82%

Gambar 4.6 Grafik NPV terhadap Penurunan Harga Jual Tanah Kavling

Gambar 4.6 memiliki persamaan garis Y = 31,804X – 27497 (R2 = 0,9673);

dengan menggunakan persamaan tersebut saat Y = 0 akan di hasilkan nilai X =

864.576. Sehingga dapat disimpulkan, harga tanah kavling terendah yang

menghasilkan NPV = 0 terjadi saat harga jual minimum ditetapkan sebesar Rp.

864.576,- /m2.

68

Gambar 4.7 Grafik IRR Terhadap Penurunan Harga Jual Tanah Kavling

Gambar 4.7 menunjukkan Penurunan nilai IRR akibat Penurunan Harga

Jual Tanah Kavling. Persamaan garis diatas menunjukkan posisi pada saat harga

tanah kavling Rp. 864.576,- /m2, maka IRR sebesar 15,18% atau mendekati

MARR 18%

Dari Tabel dan gambar grafik penurunan harga jual tanah kavling terhadap

nilai NPV dan IRR, dapat diketahui bahwa pembangunan cluster Grand Bromo

mempunyai sensitifitas apabila Harga Jual Tanah Kavling ditetapkan Rp.

800.000,- /m2 maka pembangunan cluster Garnd Bromo menjadi tidak layak

karena menghasilkan nilai NPV negatif dan IRR<MARR. Batas minimum yang

bisa diterima investor adalah harga jual tanah kavling ditetapkan sebesar Rp.

864.576,- /m2 karena masih menghasilkan NPV = 0 dan IRR mendekati MARR

18%.

4.4.2 Sensitivitas pada Komposisi Permodalan

Pendekatan awal yang akan diterapkan PT. TPM adalah dengan komposisi

permodalan Equity:Loan adalah 30:70%. Pada Tabel 4.17 memperlihatkan bahwa

semakin kecil komposisi Equty terhadap Loan maka nilai NPV dan IRR yang

diperoleh PT. TPM akan semakin menarik.

69

Tabel 4.17 Sensitifitas Analysis Terhadap Perubahan Komposisi Permodalan

KomposisiKriteria Investasi

NPV IRR

A 20-80% 5.262 40,82%

B 30-70% 4.669 32,12%

C 40-60% 4.077 27,48%

D 50-50% 3.485 24,58%

E 60-40% 2.893 22,60%

F 70-30% 2.301 21,16%

G 80-20% 1.709 20,07%

H 90-10% 1.117 19,21%

I 100-0% 524 18,51%

Gambar 4.8 Grafik NPV terhadap Perubahan Komposisi Permodalan

70

Gambar 4.9 Grafik IRR terhadap Perubahan Komposisi Permodalan

Gambar 4.8 menunjukkan bahwa komposisi Equity : Loan hingga 100% :

0% masih dapat memberikan nilai NPV positif sebesar Rp. 524.000.000,- dan

IRR sebesar 18,51% diatas MARR seperti ditunjukkan Gambar 4.9.

Dari Tabel dan gambar grafik perubahan nilai NPV dan IRR akibat

perubahan komposisi permodalan dapat diketahui bahwa pembangunan cluster

Grand Bromo tidak sensitif terhadap komposisi Equity : Loan karena Equity

100% masih mampu menghasilkan NPV bernilai positif sebesar Rp.

524.000.000,- dan IRR sebesar 18,51% masih diatas MARR.

4.4.3 Sensitivitas pada Perubahan Jangka Waktu Investasi

Pendekatan jangka waktu investasi yang diharapkan oleh PT. TPM selaku

pelaksana adalah 6 tahun terhitung tahun 2013 hingga tahun 2018. Tabel 4.18

menunjukkan semakin semakin pendek jangka waktu investasi menghasilkan nilai

NPV yang semakin menarik untuk dilaksanakan.

71

Tabel 4.18 Sensitifitas Analysis Terhadap Penurunan Jangka Waktu Investasi

Tahun InvestasiKriteria Investasi

NPV IRR3 23,620 135,33%4 18,437 90,78%5 10,871 54,76%6 4,669 32.12%7 1,283 21.51%8 -3,235 9.67%

Gambar 4.10 Grafik NPV terhadap Tahun investasi Secara Keseluruhan

Gambar 4.10 menampilkan Grafik NPV untuk 6, 7, dan 8 tahun investasi

dengan persamaan garis Y = 357,88X2 – 9420,6X + 49218 (R2 = 0,9948). Dari

persamaan garis tersebut pada saat Y = 0 menghasilkan nilai X = 7,19 tahun. Nilai

NPV = 0 terjadi saat jangka waktu investasi 7,19 tahun (7 tahun lebih 2 bulan dan

9 hari). Pada saat jangka waktu investasi mencapai 8 tahun, maka investasi yang

dilaksanakan menghasilkan NPV bernilai negatif sebesar Rp. -3.235.000.000,-.

72

Gambar 4.11 Grafik IRR terhadap Tahun Investasi Secara Keseluruhan

Gambar 4.11 menunjukkan persamaan garis % IRR terhadap tahun

investasi, persamaan garis diatas menunjukkan posisi pada saat jangka waktu

investasi mencapai 7,19 tahun, maka IRR sebesar 15,91% atau mendekati MARR

18%. Investasi pada tahun ke 8, menghasilkan IRR (9,67%) < MARR (18%).

Dari Tabel dan gambar grafik perubahan nilai NPV dan IRR akibat

perubahan Jangka waktu investasi, dapat diketahui bahwa pembangunan cluster

Grand Bromo mempunyai sensitifitas batas kelayakan jangka waktu investasi

maksimum 7,19 tahun (7 tahun lebih 2 bulan dan 9 hari), pada batas ini NPV = 0

dan IRR mendekati MARR 18%.

4.5 Pembahasan

Berdasarkan analisa investasi dan analisa sensitivitas pada sub bab

sebelumnya, maka dilakukan pembahasan sebagai berikut:

73

Pada Analisa investasi dengan metode discounted cash flow jangka waktu

enam tahun menghasilkan NPV sebesar Rp 4.669.000.000- dan IRR sebesar

32,12%, lebih besar dari MARR 18%

Dari segi finansial maka rencana pembangunan cluster Grand Bromo

layak dilanjutkan karena NPV>0 dan nilai IRR yang dihasilkan lebih besar dari

MARR yang diharapkan.

Pada analisa sensitifitas, perubahan nilai NPV dan IRR sangat terpengaruh

akibat penurunan harga jual tanah kavling, perubahan komposisi permodalan dan

jangka waktu investasi. Di analisa ini diketahui bahwa pembangunan cluster

Grand Bromo sangat sensitif terhadap ketiga faktor diatas. Batas-batas minimum

yang bisa diterima investor adalah:

1. Harga jual tanah kavling ditetapkan sebesar Rp. 864.576,- /m2 karena masih

menghasilkan NPV = 0 dan IRR mendekati MARR 18%.

2. Pembangunan cluster Grand Bromo tidak sensitif terhadap komposisi Equity :

Loan karena Equity 100% masih mampu menghasilkan NPV bernilai positif

sebesar Rp. 524.000.000,- dan IRR sebesar 18,51% masih diatas MARR.

3. Batas kelayakan jangka waktu investasi maksimum 7,19 tahun (7 tahun lebih 2

bulan dan 9 hari), pada batas ini NPV = 0 dan IRR mendekati MARR 18%.

74