APARTEMEN RAKYATSebuah Alternatif Solusi Bertempat Tinggal Bagi Masyarakat Perkotaan

Manda Machyus, ST, M.Si Staf Asisten Deputi Sistem Pengembangan Perumahan Formal

Kedeputian Perumahan Formal

Kementerian Negara Perumahan Rakyat

Pendahuluan

Apartemen Rakyat, kata ini belakangan sering muncul dan tidak jarang mampir terdengar di telinga kita. Tapi sejauh mana kita mengetahui apakah sebenarnya yang dimaksud dengan Apartemen Rakyat ini? Melalui tulisan ini saya ingin mencoba mengkaji secara mendalam apa yang dimaksud dengan Apartemen Rakyat ini, hal-hal apa saja yang berkaitan dengan Apartemen Rakyat, masalah-masalah apa saja yang ada di dalamnya, dan hal-hal lain yang menurut saya penting akan saya coba jelaskan dengan bahasa yang lebih awam, dan tidak terlalu normatif tanpa mengurangi substansi materi peraturan apa saja yang terkandung didalamnya tentunya.

Perumusan Masalah

Sudah dapat dipahami bersama bahwa perumahan merupakan permasalahan mendasar dalam sebuah perkembangan kota, khususnya kota-kota besar di Indonesia. Kebutuhan akan rumah yang tidak diiringi dengan kemampuan pemerintah untuk menyediakan perumahan selalu diangkat sebagai permasalahan utama. Berangkat dari permasalahan ini dapat kita lihat dan kaji beberapa faktor yang menyebabkan mengapa permasalahan ini terus menerus menjadi PR berat bagi Pemerintah baik di Pusat maupun Daerah. Faktor-faktor berpengaruh yang akan coba saya angkat berkaitan dengan masalah perumahan di perkotaan ini antara lain adalah yang pertama soal tanah (baik harga lahannya yang tinggi maupun keterbatasan lahannya yang dapat digunakan untuk membangun perumahan). Masalah ini seringkali diangkat sebagai akar permasalahan perumahan di perkotaan, klise memang, tetapi inilah yang terus menjadi pertimbangan besar para pelaku pembangunan khususnya perumahan di kota-kota besar. Percepatan pembangunan kota yang pesat, terkadang dapat ditemui pembangunan yang menabrak berbagai peraturan yang terkait dengan peruntukan dan penggunaan lahan menyebabkan porsi untuk pembangunan perumahan sering terbengkalai. Aksi yang marak pembangunan pusat-pusat kegiatan, perkantoran, komersial, dan infrastruktur penunjang fungsi kota lainnya seringkali melupakan porsi bagi perumahan. Kota yang berkembang pesat ini dengan segala fasilitasnya yang berpusat ditengah kota menjadikan area atau lahan sekitarnya menjadi terbatas. Keterbatasan lahan inilah yang menyebabkan harga tanahnya menjadi melambung tinggi. Jika kita cermati hal ini juga terjadi hingga ke daerah pinggiran kota (sub-urban), yang didasari oleh arah perkembangan kota yang terus melebar ke pinggir karena memang kemampuan )kapasitas) kota yang sudah tidak mumpuni lagi. Lahan-lahan yang tersisa di tengah kota dengan harga yang sudah sangat tinggi akan digunakan sebagai pusat komersial, yang jelas memiliki kepentingan profit dari pembangunannya daripada membangun rumah yang notabene kurang memiliki profit besar (return on investment) ditengah kota. Sehingga hal ini tidak dapat dipungkiri bahwa tanah menjadi barang strategis di tengah kota. Perumahan yang dibangun di kota pun mengikuti arus pertumbuhan harga lahannnya (dapat mencapai kisaran harga 10-15 juta/m), sehingga munculnya konsep hunian vertikal yang dipadu dengan kawasan perkantoran maupun komersial yang lebih memiliki nilai investasi besar (profit oriented bagi para pengembang). Rumah inilah yang dapat menjadi barang strategis yang selain memiliki fungsi sebagai hunian tetapi memiliki fungsi lain sebagai produk investasi. Polemik inilah yang terus memunculkan terobosan-terobosan dalam pembangunan perumahan, sehingga berkembang yang muncul belakangan adalah maraknya keberadaan perumahan vertikal sebagai salah satu solusi. Munculnya apartemen atau condominium sebagai bentuk dari pemanfaatan lahan bagi perumahan di pusat kota sudah dapat dengan jelas kita temui di kota ini. Sebenarnya permasalahan terkait dengan keterbatasan lahan di pusat kota telah dapat dipecahkan malalui keberadaan apartemen ini (efektifitas lahan terpenuhi). Tetapi sejalan dengan hal ini, maka dapat dipahami bahwa mengapa harga-harga apartemen yang selama ini ada sangat-sangat tinggi, mengingat harga tanah yang tinggi tersebut yang diikuti dengan berbagai sarana penunjang seperti perkantoran dan komersial yang beradap disekitarnya.Permasalahan yang kedua adalah keberpihakan. Masalah ini erat kaitannya dengan permasalahan tanah yang telah disebutkan sebelumnya di atas (harga apartemen yang sangat tinggi). Dari sekilas pembahasan di atas sebenarnya sudah dapat kita cermati sebuah pertanyaan, untuk siapa rumah tersebut yang dibangun di pusat kota (apartemen dan condominium)? mengingat permasalahan harga rumah tersebut yang menjadi sangat tinggi akibat harga lahan dan segala bentuk fasilitasnya di tengah kota, muncul pertanyaan lain, Bagaimana bagi mereka (masyarakat yang tidak mampu) untuk dapat memiliki rumah di tengah kota?? Siapa yang bertanggungjawab untuk memenuhi kebutuhan perumahan bagi mereka yang tidak mampu tersebut?Pertanyaan-pertanyaan inilah yang mengerucut menuju issue lain yang menjadi persoalan tentang perumahan di perkotaan, yaitu keberpihakan. Dapat kita sadari bersama bahwa dengan arus pertumbuhan perkotaan dengan segala dampaknya (terbatasnya lahan, naiknya harga lahan, langkanya perumahan) dan hal-hal lain yang telah dicoba dikupas pada pembahasan di atas menyebabkan terpinggirkannya mereka (masyarakat yang tidak mampu/masyarakat berpenghasilan rendah yang selanjutnya disebut MBR) untuk memenuhi sendiri kebutuhannya akan perumahan. Kota dengan segala heterogenitas warganya jelas belum dapat berlaku adil bagi seluruh lapisan masyarakat. Mereka inilah yang dapat dikategorikan sebagai lapisan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Sangat jelas bahwa harga apartemen yang sangat tinggi tersebut (diatas harga 300 jutaan) tidak dapat dipenuhi bagi mereka yang memiliki penghasilan rata-rata dibawah 4,5 juta/bln, mereka inilah yang dapat dikategorikan sebagai masyarakat berpenghasilan menengah (selanjutnya disebut dengan MBM). Keberpihakan mutlak menjadi renungan bersama, karena tanpa disadari kota itu sendiri tumbuh dan berkembang tidak sepenuhnya dapat berdiri memihak mereka yang tidak mampu (MBM dan MBR). Kota yang tumbuh telah menjadi roda penggerak perekonomian, tetapi hanya bagi mereka yang memiliki modal besar. Dan dilihat dari sisi perumahan jelas telah disebutkan pada contoh sebelumnya tentang permasalahan harga apartemen yang tinggi ini menunjukkan bahwa peruntukkan perumahan ini hanyalah bagi mereka yang memiliki modal besar juga. Tetapi kembali ke pemikiran bahwa kota itu sendiri terdiri dari berbagai lapisan masyarakat, masyarakat yang mampu dan masyarakat yang tidak mampu sama sekali. Kedua lapisan tersebut tetap merupakan warga kota yang memiliki hak yang sama untuk tinggal di kota. Karena kota yang baik adalah kota yang mampu paling tidak mengakomodiir kebutuhan sebagian besar warganya, dalam hal ini kaitannya dengan kebutuhan akan perumahan. Semakin jelas mengapa perlunya keberpihakan pembangunan perumahan bagi mereka warga kota-MBM, untuk tinggal dan memiliki rumah di perkotaan. Ada 2 pertanyaan yang belum dijawab terkait dengan permasalahan ini, yaitu Bagaimana caranya mereka (MBM) untuk tinggal dan memiliki rumah di perkotaan? Dan Siapa yang dapat mengakomodiir keberpihakan bagi MBM ini untuk memenuhi kebutuhan perumahannya? Karena harus dapat kita pahami bahwa dengan keadaan di atas mutlak dibutuhkan sebuah wujud perumahan dan sesosok pemegang kewenangan yang menganut paham keberpihakan bagi warga MBM dan MBR tersebut untuk hidup di kota. Saya akan tinggalkan jawaban untuk kedua pertanyaan ini pada akhir bagian setelah penjelasan permasalahan terakhir yang akan dibahas dalam tulisan ini.Permasalahan yang terakhir akan dibahas dalam tulisan ini adalah masalah kekumuhan perumahan perkotaan. Kedua masalah yang telah dibahas di atas menelurkan permasalahan yang tidak kalah pentingnya bagi perumahan khususnya dalam perkembangan sebuah kota.Apartemen Rakyat Sebagai Salah Satu Jawaban.

Sejauh ini kita mengenal hunian vertikal di perkotaan terbagi atas dua kelompok besar (berdasarkan kelompok penghasilan masyarakatnya), yaitu Rumah Susun dan Apartemen. Rumah Susun yang sudah ada umumnya diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan renda, dengan status kepemilikan sewa maupun milik. Sayangnya image yang selama ini melekat di masyarakat adalah rumah susun identik dengan kawasan hunian yang padat penghuninya, kurang bersih, tidak terawat, sedikit kumuh,

Image Rumah susun yang kental dengan kekumuhan, kurang terawat, dan terbengkalai. Tobe continue

Harga yang dipatok Pemerintah (144 juta) diharapkan untuk pengembang untuk dapat mengarahkan peruntukannya bagi warga MBM sebagai target sasaran utama penjualan.

Penutup

Frequently Asked Question About 1.000 Tower Program!Q : Bagaimana latar belakang munculnya program ini?A : Kebutuhan akan perumahan yang terus meningkat di kawasan perkotaan sebagai konsekueni keterbatasan lahan di kota menyebabkan kurangnya keberpihakan pasar bagi mereka yang tidak mampu membeli perumahan di kawasan perkotaan. Maka arah kebijakan Pemerintah adalah melalui program ini, Program pembangunan rumah susun sederhana/apartemen rakyat diharapkan mampu menjawab tantangan dan permasalahan tersebut, khususnya penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan masyarakat berpenghasilan rendah (MBM dan MBR). Sehingga lapisan masyarakat ini dapat tetap berpeluang memiliki hunian yang murah, layak dan terjangkau di kawasan perkotaan.Q : Apa dasar hukum yang melandasi munculnya program ini?A : Pemerintah mengeluarkan kebijakan melalui Surat Keputusan Presiden No. 22 Tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun Sederhana di Kawasan Perkotaan. Tim yang terdiri dari berbagai unsur Pemerintah yaitu Menko Perekonomian, Kementerian Negara Perumahan Rakyat, Departemen PU, Perum Perumnas, BTN, dan lain-lain diharapkan mampu mengawal program ini agar dapat diimplementasikan hingga ke unsur Pemerintah Daerah (di beberapa Daerah sudah terbentuk Tim Koordinasi Daerah)Q : Apa yang dimakud dengan rumah susun sederhana/apartemen rakyat dalam program ini?

A : Rumah susun sederhana/apartemen rakyat yang dimaksud adalah hunian vertikal yang dibangun di daerah perkotaan yang ditujukan bagi MBM sebagai sasaran utama, khususnya bagi mereka yang belum mampu memiliki hunian di kawasan perkotaan. Rumah susun sederhana dapat diperoleh melalui status milik maupun sewa (rusunami/wa). Apartemen rakyat ini merupakan rumah susun sederhana milik yang dibangun dengan dukungan berbagai subsidi dari Pemerintah-sehingga muncul kemudian istilah lainnya yaitu Apartemen Bersubsidi (subsidi bebas PPN, subsidi selisih bunga dan subsidi bantuan pinjaman uang muka) bagi calon konsumen sebagai bentuk kemudahan. Apartemen rakyat ini memiliki luas 21-36 m (tipe studio dan tipe dengan dua kamar), dengan harga yang dipasarkan mulai dari 99 juta-144juta.

Q : Siapa yang berhak untuk membeli apartemen rakyat ini?

A : Target sasaran dari program ini adalah mereka masyarakat yang memiliki penghasilan rata-rata per bulan maksimal 4,5 juta, yang disebut sebagai Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM). Masyarakat yang belum memiliki hunian dapat memanfaatkan program ini sebagai peluang mereka untuk memiliki hunian pertamanya. Para eksekutif (pria/wanita single yang bekerja di kota), keluarga baru, dan keluarga kecil dikatakan sebagi lapisan masyarakat yang tepat untuk menghuni apartemen rakyat ini. Mereka dapat memiliki apartemen rakyat ini melalui angsuran yang disetujui dari KPR yang dikelola oleh Bank (yang ditunjuk Pemerintah) dengan tenor 5, 10 hingga 15 tahun. Besarnya cicilan tergantung persetujuan dari pihak bank tersebut.Q : Bagaimana rencana dan target pencapaian program ini?A : Rencana Penyebaran Jumlah Tower dan Unit Rusuna Tahun 2007-2011 dapat dilihat pada tabel di bawah ini.