ANALISIS ASPEK PEMBIAYAAN DAN SENSITIVITAS …

ANALISIS ASPEK PEMBIAYAAN DAN SENSITIVITAS

PERUMAHAN NUSA ASRI

Oleh :

Ir. Putu Darma Warsika, M.M

NIP. 195709271987021001

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

2019

i

ABSTRAK

Dengan bertambahnya jumlah penduduk, maka kebutuhan akan rumah juga

mengalami peningkatan. Pembangunan perumahan memerlukan rancangan dan

rencana yang matang untuk mencapai tujuan guna meminimalkan resiko dan

mengoptimalkan pendanaan. Tujuan dari penelitian ini adalah menganalisis aspek

pembiayaan dan sensitivitas pada Pengembangan Perumahan Nusa Asri. Analisis

aspek pembiayaan dilakukan dengan metode Net Present Value (NPV), Benefit

Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan Analisis Sensitivitas. Hasil

analisis dari aspek pembiayaan dan sensitivitas yang sudah dilakukan menunjukkan

bahwa proyek perumahan yang berlokasi di Kabupaten Tabanan dikatakan layak

dengan indikator sebagai berikut : a) Net Present Value sebesar Rp

9.906.610.039,00 (NPV>0, layak). b) Benefit Cost Ratio sebesar 1,347 (BCR>1,

layak). c) Internal Rate of Return berada diatas nilai Minimum Attractive Rate of

Return (IRR>MARR, layak). Hasil Analisis Sensitivitas dari ketiga parameter yang

digunakan masih menunjukkan layak.

Kata kunci: Perumahan, Aspek pembiayaan, Sensitivitas.

ii

UCAPAN TERIMAKASIH

Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi

Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-Nya penulis dapat

menyelesaikan jurnal yang berjudul “Analisis Aspek pembiayaan dan

Sensitivitas Pengembangan Perumahan Nusa Asri”.

Dalam penyusunan jurnal ini, penulis mendapatkan bantuan berupa

masukan-masukan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak

langsung, sehingga pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima

kasih kepada pihak yang memberikan bantuan, dorongan dan semangat dengan

penuh kesabaran sehingga jurnal ini dapat terselesaikan.

Penulis menyadari terbatasnya kemampuan yang penulis miliki sehingga

penelitian ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu kritik dan saran yang positif

dari semua pihak sangat penulis harapkan demi kesempurnaannya.

Akhir kata, penulis mengucapkan terima kasih dan semoga jurnal ini dapat

bermanfaat bagi para pembaca

Bukit Jimbaran, November 2019

Penulis

iii

DAFTAR ISI

ABSTRAK …………………………………………………………………………i UCAPAN TERIMAKASIH .................................................................................... ii DAFTAR ISI .......................................................................................................... iii DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. iv

DAFTAR TABEL ................................................................................................... v BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1

Latar Belakang ..................................................................................... 1 Rumusan Masalah ................................................................................ 1 Tujuan Penelitian.................................................................................. 1

Manfaat Penelitian................................................................................ 2

Batasan Masalah ................................................................................... 2 BAB II TINJAUAN PUSTAKA ............................................................................. 3

Pengertian Perumahan .......................................................................... 3 2.1.1 Jenis Perumahan ................................................................................ 3 2.1.2 Tahapan – tahapan Proses Pengembangan Perumahan ..................... 4

2.1.3 Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Proses Pengembangan ................ 5 2.1.4 Pertimbangan dalam Pembelian Rumah ............................................ 6

Aspek Pembiayaan ............................................................................... 8

BAB III METODE PENELITIAN........................................................................ 12 Kerangka Konseptual ......................................................................... 12

Penentuan Objek Studi ....................................................................... 13 Pengumpulan Data ............................................................................. 13 Analisis Data ...................................................................................... 13

Hasil dan Pembahasan ........................................................................ 15

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ............................................................. 16 4.1 Aspek pembiayaan ........................................................................... 16 4.2 Analisis Sensitivitas ......................................................................... 24

BAB V PENUTUP ............................................................................................... 25

Simpulan............................................................................................. 25 Saran ................................................................................................... 25

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 27

iv

DAFTAR GAMBAR

Gamba 3.1 Kerangka Penelitian ............................................................................ 13

v

DAFTAR TABEL

Tabel 4. 1 Target Penjualan Rumah Nusa Asri ..................................................... 16

Tabel 4.2 Pemasukan Proyek ................................................................................ 17

Tabel 4.3 Biaya Perijinan ...................................................................................... 17

Tabel 4.4 Biaya Pembebasan Lahan ..................................................................... 17

Tabel 4.5 Biaya Pekerjaan Persiapan .................................................................... 18

Tabel 4.6 Biaya Konstruksi ................................................................................... 18

Tabel 4.7 Biaya Sarana dan Prasarana .................................................................. 18

Tabel 4.8 Biaya Umum dan Overhead .................................................................. 18

Tabel 4.9 Pajak ...................................................................................................... 19

Tabel 4.10 Aliran Kas ........................................................................................... 19

Tabel 4.11 Perhitungan NPV ................................................................................ 20

Tabel 4.12 Perhitungan BCR ................................................................................ 21

Tabel 4.13 Perhitungan IRR dengan suku bunga 15% ......................................... 22

Tabel 4.14 Perhitungan IRR dengan suku bunga 120% ....................................... 23

1

BAB I

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik

perKabupatenan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan

utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni

(UndangUndang Republik Indonesia No 1, 2011). Berdasarkan pengertian diatas

maka pembangunan perumahan memerlukan lahan yang luas dan lokasi harus

sesuai untuk tempat tinggal. Pemilihan lahan yang akan dikembangkan harus

berada di kawasan strategis yang sesuai dengan tujuan dari pembangunan

perumahan tersebut. Penyediaan sarana-sarana yang diperlukan nanti dalam

pelaksanaan juga dipersiapkan dengan matang. Dan yang tidak kalah pentingnya

adalah kegiatan pembangunan perumahan harus dapat memberikan rumah yang

layak huni kepada konsumen.

Pada umumnya, proyek pembangunan perumahan memerlukan

perencanaan dan perancangan yang matang mengingat biaya yang dibutuhkan

cukup besar. Disamping itu sebelum proyek dilaksanakan terlebih dahulu perlu

dilakukan studi tentang aspek pembiayaan dalam pengembangan perumahan untuk

mengetahui apakah pengembangan perumahan yang direncanakan layak untuk

dijalankan baik dari perencanaan maupun pelaksanaan pengembangan di lapangan.

Oleh karena itu pengembang melakukan analisis tentang finansial dan sensitivitas

pada proyek perumahan Nusa Asri agar nantinya tidak terjadi kesalahan

pengambilan keputusan terkait aspek tersebut yang menyebabkan kerugian.

Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang, maka masalah yang akan dibahas adalah

bagaimanakah kelayakan aspek pembiayaan dan sensitivitas perumahan Nusa Asri?

Tujuan Penelitian

Adapun tujuan penulisan jurnal ini adalah untuk mengetahui kelayakan

aspek pembiayaan dan sensitivitas dari pembangunan perumahan NUSA ASRI.

2

Manfaat Penelitian

Manfaat penelitian ini bagi peneliti diharapkan menambah wawasan dan

pengetahuan peneliti mengenai teori analisis kelayakan aspek pembiayaan dan

sensitivitas dalam pembangunan sebuah perumahan.

Sedangkan untuk investor atau pengembang perumahan, penelitian ini

diharapkan dapat memberikan suatu masukan dalam pengambilan keputusan

kelangsungan proyek atau investasi. Selain itu sebagai pijakan langkah selanjutnya

bagi manajemen dan investor agar dapat menghindari investasi yang berlebihan

atau tanpa perhitungan.

Batasan Masalah

Untuk menghindari ruang lingkup penelitian yang terlalu luas, dan

memudahkan dalam penyelesaian suatu permasalahan sesuai dengan tujuan, maka

batasan-batasan masalah perlu dilakukan. Batasan-batasan masalah dalam

penulisan jurnal penganggaran modal investasi pembangunan perumahan NUSA

ASRI antara lain:

1. Metode analisis aspek pembiayaan yang digunakan dalam penelitian ini

meliputi Net Present Value, Benefit Cost Ratio, Internal Rate of Return, dan

Analisis Sensitivitas.

2. Suku bunga bank digunakan sebesar 13% pertahun.

3. Diasumsikan seluruh unit perumahan habis terjual selama 16 bulan.

3

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

Pengertian Perumahan

Berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,

dituliskan bahwa perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan

prasarana dan sarana lingkungan. Sedangkan berdasarkan Undang-Undang

Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,

baik perKabupatenan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana,

dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

2.1.1 Jenis Perumahan

Menurut Suparno Sastra M, Endy Marlina, 2006, jenis perumahan dapat

digolongkan:

1. Perumahan Sederhana

Perumahan sederhana merupakan jenis perumahan yang biasanya

diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai

keterbatasan daya beli. Perumahan sederhana ini biasanya memiliki sarana dan

prasarana yang masih minim, antara lain disebabkan oleh karena pada jenis

perumahan sederhana (RS) dan RSS, pengembang tidak dapat menaikkan

harga jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional seperti halnya pada

perumahan menengah atas dan mewah, dimana harga sarana dan prasarananya

ikut dibebankan pada pembeli rumah tersebut. Tingkat harga perolehan

tanahnya berkisar antara Rp 25.000,00/m2 hingga Rp 40.000,00/m2.

2. Perumahan Menengah

Jenis perumahan menengah biasanya sudah dilengkapi dengan sarana

prasarana penunjang operasional perumahan, seperti: perkerasan jalan, open

space, taman dan fasilitas olah raga. Perumahan menengah biasanya terletak

tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan pemakai rumah

(konsumen) yang menginginkan aksesbilitas yang tinggi dengan

4

kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya. Dengan demikian

perumahan menengah biasanya terletak di kota-kota besar yang strategis

letaknya terhadap berbagai fasilitas pendukung lain, seperti pusat perbelanjaan,

pusat pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa. Tingkat harga

perolehan tanahnya berkisar Rp 350.000,00/ m2 ke atas.

3. Perumahan Mewah

Jenis perumahan mewah merupakan jenis perumahan yang dikhususkan

bagi masyarakat yang berpenghasilan tinggi dan sarana serta prasarananya

sangat lengkap, seperti pusat olah raga, taman, fasilitas bermain, gedung

pertemuan, pusat perbelanjaan, bahkan fasilitas rekreasi yang representatif.

Lokasinya biasanya berada di pusat kota, karena penghuni rumah tersebut

menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan lengkap.

Tingkat harga perolehan tanahnya sudah di atas Rp 500.000,00/ m2.

2.1.2 Tahapan – tahapan Proses Pengembangan Perumahan

Proses pengembangan perumahan umumnya hampir sama halnya dengan

proses produksi barang industri, hanya saja dalam permasalahan pengembangan

perumahan, proses produksi industri diganti dengan pemanfaatan lahan, tenaga

kerja, bahan mentah dan keuangan). Adapun tahapan-tahapan dalam proses

pengembangan perumahan adalah sebagai berikut:

1. Ide Awal (Initiation)

Tahap awal pengembangan perumahan dimulai dengan penentuan

lokasi yang sesuai dengan tujuan dari pengembangan perumahan atau

sebaliknya menentukan pemanfaatan dari suatu lahan yang ada. Pemilihan

lokasi pengembangan perumahan memerlukan suatu ketelitian, bukan hanya

aspek teknis, aspek lainnya juga perlu diperhatikan sebagai dasar dalam

pemilihan lokasi pengembangan perumahan.

2. Evaluasi (Evaluation)

Evaluasi merupakan proses yang penting dalam proses pelaksanaan

pengembangan perumahan. Proses evaluasi diharapkan dapat menghasilkan

hasil yang sesuai dengan tujuan pengembangan permumahan. Evaluasi dapat

5

juga termasuk dalam penggambaran fisik dari lokasi dalam mendukung tujuan

dari pengembangan lahan. Proses ini akan memberikan gambaran

permasalahan yang ada di lokasi misalnya seperti daya tamping dari suatu

lokasi, jalan masuk (akses), drainase, aksesibilitas ke tempat vital seperti pasar,

tempat hiburan, sekolah, tempat ibadah, dan sebagainya.

3. Pembebasan Tanah/Lokasi

Pembebasan tanah memiliki pengaruh yang cukup besar terhadap

kemungkinan berjalannya suatu pengembangan lahan. Karena pembebasan

tanah berpengaruh terhadap profit. Adapun faktor yang perlu diperhitungkan

dalam pembebasan tanah yaitu, harga dasar tanah seperti harga NJOP, harga

pasar dan harga kesepakatan, pertimbangan perbankan, bentuk lahan, serta

status lahan tersebut berupa lahan persawahan, pekarangan tanah Negara, hak

garap/hak pakai ataupun bersertifikat hak milik.

4. Perijinan

Yang termasuk dalam perijinan antara lain, izin prinsip, ijin mendirikan

bangunan (IMB), izin lahan/lokasi, sertifikat, peraturan- peraturan bangunan,

zoning dan peraturan-peraturan lingkungan.

5. Perancangan (Design)

Perancangan berpengaruh terhadap harga produk yang dibangun.

Dalam merancangan suatu proyek, disesuaikan dengan kondisi lingkungan,

topografi, arah sinar matahari, jenis tanah, dan lain sebagainya. Perancangan

akan menghasilkan gambar desain yang nantinya akan menjadi pedoman dalam

pelaksanaan.

6. Pelaksanaan (Implementation)

Tahap pelaksanaan/implementasi adalah kelanjutan dari ide awal dan

berpatokan pada rancangan yang dibuat. Dalam pelaksanaan, pengawasan

sangat diperlukan untuk mendapatkan mutu pelaksanaan yang sesuai dan

waktu yang tepat. Hal tersebut juga untuk ketepatan dalam penggunaan biaya.

2.1.3 Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Proses Pengembangan

Didalam sebuah pengembangan perumahan ada beberapa pihak yang

terlibat, yaitu :

6

a. Pemilik lahan

b. Pengembang/develover

c. Lembaga hukum dan keuangan

d. Jasa konstruksi/kontraktor

2.1.4 Pertimbangan dalam Pembelian Rumah

Sebelum membeli rumah yang ditawarkan oleh pengembang/developer

terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan, diantaranya:

1. Lokasi

Hal pertama yang perlu diperhatikan dalam membeli sebuah rumah

adalah lokasi. Semakin strategis lokasi rumah, maka semakin banyak

kemudahan yang akan diterima. Pada umumnya orang akan mencari lokasi

rumah yang berdekatan dengan akses transportasi publik, pusat perbelanjaan,

rumah sakit atau sekolah.

2. Harga

Dalam pembelian sebuah rumah dibutuhkan survei harga perumahan

yang diinginkan terlebih dahulu. Biasanya harga dari sebuah rumah sudah

ditetapkan oleh pemilik atau pengembang. Harga dapat dikategorikan mahal,

wajar, atau murah, dan bersifat relative tergantung dari masing-masing

pembeli dan kemampuan belinya.

3. Pengembang

Sebelum memastikan untuk membeli rumah, pembeli juga harus jeli

dalam menilai pihak yang menawarkan yang dalam hal ini adalah

pengembang. Walaupun membeli rumah dari pengembang akan memberi

banyak keuntungan dalam kepemilikan hak status atau bahkan administrasi,

namun ada kalanya terlebih dahulu melihat reputasi dan kredibilitas dari suatu

pengembang karena dalam banyak kasus di Indonesia keluhan konsumen

perumahan lebih banyak tertuju pada pengembangnya. Mulai dengan

pengembang yang nakal, tidak bertanggung jawab, sampai dengan

pengembang yang fiktif adalah contoh pengembang yang buruk dan sering

merugikan konsumen.

7

4. Struktur Bangunan

Struktur bangunan sering kali luput dari perhatian konsumen. Sehingga

tak sedikit konsumen menyesal karena mendapati bangunan yang sudah

dibelinya sudah retak awal. Karenanya, sebelum membeli konsumen harus

teliti dengan memperhatikan semua elemen bangunan.

5. Kelengkapan Dokumen Rumah

Kelengkapan dokumen seperti surat-surat kepemilikan hak atas tanah

(sertifikat), izin mendirikan bangunan (IMB) dan akta jual beli (AJB) atas

rumah yang akan dibeli juga harus diperhatikan, agar nantinya tidak terjadi

hal-hal yang merugikan bagi pembeli karena sering terjadi kejadian dimana

seseorang berani membeli rumah tanpa dokumen yang lengkap tetapi dengan

harga yang murah. Setelah rumah dimiliki kemudian terjadi sengketa dan

kalah dalam hal hukum karena tidak memiliki bukti kepemilikan. Dalam hal

ini karena ia telah melakukan kecerobohan (kooper te kwade trow) pada saat

membeli rumah.

6. Kelengkapan Sarana dan Prasarana

Untuk memudahkan mobilitas penghuni adalah ketersediaan prasarana

dan sarana yang baik dan memadai, seperti ruas jalan menuju kompleks

perumahan yang cukup lebar, jalur angkutan umum dan transportasi lancar,

serta tersedianya jaringan listrik, telepon, dan air bersih.

Usahakan aksesibilitas kuat dari dan ke pusat perbelanjaan, rumah

sakit, sekolah, rumah ibadah, sarana olahraga dan lain – lain. Kelengkapan

fasilitas lain yang ditawarkan oleh pengembang sendiri hendaknya perlu

diperhatikan dan dipertimbangkan.

7. Lebar Jalan dan Halaman Cukup

Jika memilih rumah, terutama yang berlokasi jauh dari pusat kota,

sebaiknya lebar jalan dan luas halaman juga diperhatikan. Ditambah

lagi, depan rumah terdapat ruang publik berupa lapangan terbuka, dapat

memberikan kesan luas pada rumah.

8

8. Keamanan

Keamanan juga tidak kalah pentingnya dalam pertimbangan membeli

sebuah rumah. Rumah harus memberikan rasa aman bagi pemiliknya.

Lingkungan rumah yang masih sepi sering mengalami masalah seperti ini

apalagi jika tidak ada pos keamanan yang mendukung. Yang dibutuhkan demi

perasaan tentram adalah tercapainya semua unsur – unsur kualitas bangunan

dan lingkungan prima dalam sebuah perumahan.

9. Sistem Drainase dan Saniter

Pembelian perumahan akan lebih baik bila perumahan tersebut berada

pada kawasan bebas banjir. Selain itu, faktor drainase juga perlu diperhatikan.

Adanya sistem drainase yang baik dapat mengantisipasi kemungkinan

terjadinya banjir atau luapan air tidak terduga.

Aspek Pembiayaan

2.2.1 Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto)

pada waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal

perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke

nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Metode Net Present Value pada

dasarnya memindahkan cash flow yang menyebar sepanjang umur investasi (t=0)

atau kondisi present (Giatman, 2011).

Suatu cash flow investasi, tidak selalu dapat diperoleh secara lengkap, yaitu

terdiri atas cash-in dan cash-out, tetapi mungkin juga hanya dapat dihitung

langsung aspek benefitnya saja atau biayanya saja. Sebagai contoh, apabila kita

melakukan investasi dalam rangka memperbaiki salah satu komponen dari sejumlah

alat-alat fasilitas produksi, dalam kasus tersebut yang dapat dihitung hanya

biayanya saja, aspek benefitnya tidak bisa dihitung karena masih dalam rangkaian

satu sistem tunggal. Jika demikian, maka dalam cash flow hanya terdapat cash-out

atau cash-in. Cash flow yang hanya memperhitungkan benefit saja maka disebut

dengan Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika hanya memperhitungkan

cash-out (cost) maka disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Sedangkan

9

NPV diperoleh dari perhitungan PWB-PWC. Oleh karena itu, untuk memperoleh

nilai dari PWB,PWC, dan NPV dipakai formula umum seperti berikut :

NPV = PWB - PWC

=

=n

t

t FPBCbPWB0

)(

=

=n

t

t FPBCcPWC0

)(

Dimana:

PWB = Present Worth of Benefit

PWC = Present Worth of Cost

Cb = cash flow benefit

Cc = cash flow cost

FPB = faktor bunga present

t = periode waktu

n = umur investasi

Untuk mengetahui layak tidaknya rencana investasi yang dilakukan,

diperlukan ukuran/kriteria tertentu dalam metode Net Present Value, yaitu:

Jika : NPV > 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)

NPV < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)

Jika rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka direkomendasikan

untuk dilaksanakan investasi itu, namun jika ternyata tidak layak, maka rencana

tersebut tidak direkomendasikan untuk dilanjutkan. Namun, layak atau tidaknya

suatu rencana investasi belumlah keputusan akhir dari suatu program investasi,

10

seringkali pertimbangan tertentu ikut pula mempengaruhi keputusan yang akan

diambil.

2.6.1 Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang biasa

digunakan dalam tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis

tambahan dalam memvalidasi hasil evaluasi dari metode sebelumnya

(Giatman,2011). Adapun rumus yang digunakan adalah sebagai berikut:

BCR = PWB

PWB (2.7)

Dimana :

BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost

ratio)

PWB = Present Worth of Benefit

PWC = Present Worth of Cost

Kriteria keputusan dalam menentukan kelayakan dari metode benefit cost ratio ini

adalah:

BCR ≥ 1 artinya investasi layak (feasible)

BCR < 1 artinya investasi tidak layak (unfeasible)

2.2.2 Internal Rate of Return (IRR)

IRR atau Internal Rate of Return atau arus pengembalian internal adalah

arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk = NPV aliran kas

keluar. Pada metode IRR yang akan dicari adalah suku bunganya disaat NPV sama

dengan nol. Untuk mendapatkan IRR dilakukan dengan mencari besarnya nilai

NPV dengan memberikan nilai i variabel (berubah-ubah) sedemikian rupa sehingga

11

diperoleh nilai i saat NPV mendekati nol yaitu NPV(+) dan nilai NPV(-),

dengan cara coba-coba (trial and error). Jika telah diperoleh nilai NPV(+), NPV(-)

tersebut diasumsikan niali diantaranya sebagai garis lurus, selanjutnya dilakukan

interpolasi untuk mendapatkan IRR.

Ukuran yang digunakan dalam IRR berpatokan pada minimum attractive

rate of return (MARR). MARR adalah tingkat suku bunga pengembalian minimum

yang diinginkan dalam sebuah investasi. Tingkat suku bunga tersebut yang nantinya

akan dijadikan dasar penentuan keputusan dalam manajemen yang berhubungan

dengan pemilihan alternatif-alternatif biaya (cost alternatives), manfaat (benefit

alternatives) atau kelayakan suatu investasi (feasibility study). Dengan demikian,

penilaian investasi dikatakan layak apabila nilai IRR≥MARR. Adapun rumus IRR

menurut Choliq et al(1993) adalah :

IRR = i1 NPV-

NPV+ - NPV- (i2- i1)

Dimana :

i1 = discount factor (tingkat bunga) pertama dimana diperoleh NPV

positif.

i2 = discount factor (tingkat bunga) kedua dimana diperoleh NPV

negative.

NPV+ = NPV bernilai positif

NPV- = NPV bernilai negatif

Kriteria keputusan penilaian IRR menurut Soeharto (1997), sebagai berikut :

IRR > arus pengembalian (MARR) yang diinginkan, maka proyek layak.

IRR < arus pengembalian (MARR) yang diinginkan, maka proyek tidak

layak.

12

BAB III

METODE PENELITIAN

Kerangka Konseptual

Mulai

Penentuan Objek Studi

Pengumpulan Data

Data Primer

Data Sekunder

RAB proyek

Harga dan

spesifikasi rumah

Pengolahan Data

Time Schedule

Cash Flow

Analisis Data

Analisis Aspek pembiayaan

Net Present Value

Benefit Cost Ratio

Internal Rate of Return

Analisis sensitivitas

Hasil dan Pembahasan

Simpulan dan Saran

Selesai

13

Gambar 3.1 Kerangka Penelitian

Penentuan Objek Studi

Penulisan jurnal ini mengambil objek studi pada Proyek Pembangunan

Perumahan Nusa Asri yang terletak di Kabupaten Tabanan. Dari objek studi ini akan

dibahas apakah proyek Pembangunan Perumahan Nusa Asri layak apabila ditinjau

dari aspek teknis, hukum, pasar, dan finansial.

Pengumpulan Data

Pengumpulan data dalam penulisan jurnal ini adalah dengan cara pengumpulan

data primer dan sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh langsung dari

objek penelitian dengan menggunakan alat pengukuran atau alat pengambilan data

langsung pada objek sebagai sumber informasi yang dicari. Sedangkan data sekunder

adalah data yang diperoleh lewat pihak lain, tidak langsung diperoleh oleh peneliti

dari objek penelitiannya. Data primer dalam penelitian ini tidak ada, sedangkan data

sekunder berupa data site plan, gambar rumah tipe 21, RAB proyek dan harga jual

dan spesifikasi bangunan yang dimana data tersebut diperoleh dari pihak

pengembang Perumahan Nusa Asri. Data yang dikumpulkan sesuai dengan aspek

yang akan dianalisis.

Analisis Data

Analisis pembiayaan dalam penelitian ini menggunakan metode Net Present

Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan Analisis

Sensitivitas. Variabel yang dianalisis dalam aspek pembiayaan pada penelitian ini

meliput:

a. Komponen pemasukan proyek

- Modal sendiri.

- Pinjaman bank

- Penjualan rumah

b. Komponen pengeluaran proyek

- Biaya perijinan

14

- Biaya pembebasan tanah

- Biaya pekerjaan persiapan

- Biaya konstruksi

- Biaya sarana dan prasarana

- Biaya umum dan overhead

- Biaya pajak-pajak

Setelah diperoleh data total pendapatan (benefit) dan biaya (cost),

selanjutnya dilakukan analisis aspek pembiayaan menggunakan metode

sebagai berikut:

a) Net Present Value (NPV)

NPV adalah selisih nilai sekarang (netto) dari pemasukan dan

pengeluaran proyek.

b) Benefit Cost Ratio (BCR)

BCR adalah perbandingan antara keuntungan (benefit) dengan

pengeluaran (cost).

c) Internal Rate of Return (IRR)

IRR merupakan suku bunga saat nilai NPV sama dengan nol. Ketentuan

layak tidaknya IRR dapat dibandingkan dengan MARR (Minimum

Attractive Rate of Return).

d) Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas pada penelitian ini menggunakan asumsi apabila

terjadi keterlambatan pada penyelesaian unit rumah yang nantinya akan

berpengaruh pada pemasukan proyek. Adapun asumsi yang digunakan

adalah:

- Pembangunan terlambat 5%



15

Hasil dan Pembahasan

Hasil analisis yang diperoleh, nantinya akan dibahas mengenai kelayakannya.

Oleh karena itu dalam menentukan kelayakan tersebut digunakan kriteria sebagai

berikut :

1. Net Present Value (NPV)

Indikasi dari hasil Net Present Value (NPV) adalah :

NPV>0, usulan proyek dapat diterima.

NPV<0, usulan proyek ditolak.

2. Internal Rate of Return (IRR)

Indikasi dari hasil Internal Rate of Return (IRR) adalah :

IRR > tingkat pengembalian (i) yang diinginkan, proyek diterima.

IRR < tingkat pengembalian (i) yang diinginkan, proyek ditolak.

3. Benefi Cost Ratio (BCR)

Indikasi dari hasil Benefit Cost Ratio (BCR) adalah :

BCR > 1 usulan proyek diterima.

BCR < 1 usulan proyek ditolak. BCR = 1 netral.

4. Analisis Sensitivitas

Setelah dilakukan analisis sensitivitas berdasarkan parameter-parameter yang

digunakan, selanjutnya dilakukan penilaian pengaruh parameter- parameter tersebut

terhadap estimasi awal perencanaan.

16

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Aspek pembiayaan

Analisis aspek pembiayaan pada proyek Pembangunan Perumahan Nusa Asri

menggunakan metode Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),

Benefit Cost Ratio (BCR) dan analisis sensitivitas. Seluruh unit rumah diasumsikan

laku terjual selama 16 Bulan, yaitu dari bulan September 2017 sampai bulan

Desember 2018.

Tabel 4. 1 Target Penjualan Rumah Nusa Asri

No

Bulan

Rumah

terjual (unit)

No

Bulan

Rumah

terjual (unit)

1 Sep-17 0 9 Mei-18 15

2 Okt-17 20 10 Jun-18 14

3 Nov-17 13 11 Jul-18 12

4 Des-17 17 12 Agu-18 9

5 Jan-18 16 13 Sep-18 12

6 Feb-18 13 14 Okt-18 10

7 Mar-18 12 15 Nov-18 11

8 Apr-18 13 16 Des-18 13

Sumber: PKPRI Kabupaten Tabanan (2019)

Pemasukan Proyek

Dalam pembangunan Perumahan Nusa Asri, terdapat 3 sumber pemasukan

proyek yaitu modal sendiri perusahaan, pinjaman bank dan penjualan rumah.

Harga rumah per unit pada Perumahan Nusa Asri sebesar Rp130.000.000,00.

Skema penjualan rumah perumahan Nusa Asri yang dilakukan yaitu pembayaran

down payment sebesar 5%. Pembayaran KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) cair

setelah terjadi akad kredit dan unit rumah selesai dikerjakan.

17

Tabel 4.2 Pemasukan Proyek

No Bulan Cash In No Bulan Cash In

1 Sep-17 8.000.000.000 9 Mei-18 97.500.000

2 Okt-17 130.000.000 10 Jun-18 3.796.000.000

3 Nov-17 84.500.000 11 Jul-18 3.783.000.000

4 Des-17 110.500.000 12 Agu-18 3.763.500.000

5 Jan-18 104.000.000 13 Sep-18 3.783.000.000

6 Feb-18 84.500.000 14 Okt-18 3.770.000.000

7 Mar-18 78.000.000 15 Nov-18 3.776.500.000

8 Apr-18 84.500.000 16 Des-18 84.500.000

Sumber: Hasil Analisa (2019)

Biaya Proyek

Tabel 4.3 Biaya Perijinan

NO URAIAN LUAS SATUAN HARGA TOTAL

1 Biaya IMB Induk 1 PAKET 60.000.000 60.000.000

2 Biaya IMB Pecahan 200 UNIT 1.300.000 260.000.000

3 Perijinan Lengkap 24.894 M2 10.000 248.940.000

4 Pemecahan Sertifikat 200 UNIT 1.300.000 260.000.000

Jumlah 568,940,000


Tabel 4.4 Biaya Pembebasan Lahan


1 Pembelian Tanah 24.894 M2 300.000 7.468.200.000

2 Sertifikat Induk 24.894 M2 10.000 248.940.000

3

Balik Nama

Sertifikat 200 UNIT 1.300.000 260.000.000

4 Pengukuran Global 24.894 M2 10.000 248.940.000

Jumlah 8.226.080.000


18

Tabel 4.5 Biaya Pekerjaan Persiapan


1 Pek. Persiapan 24.894 M2 5.000 124.470.000

Jumlah 124.470.000


Tabel 4.6 Biaya Konstruksi


1 Tipe 21 200 Unit 33.600.000 7.720.000.000

2

Inslatasi

Listrik 200 Unit 950.000 190.000.000

Jumlah 6.910.000.000


Tabel 4.7 Biaya Sarana dan Prasarana


1 Ruas Jalan 7m 6681 M2 200.000 1.336.400

2 Drainase dan Saluran 2790 M 150.000 418.500.000

3 Biaya Listrik 200 Unit 1.500.000 300.000.000

4 Biaya Pengadaan Air 200 Unit 1000.000 200.000.000

Jumlah 2.254.900.000


Tabel 4.8 Biaya Umum dan Overhead

NO URAIAN LUAS HARGA TOTAL

1 Direksi Kit

1% dari Total

Penjualan 260.000.000.000 260.000.000

Makan/ Transport

Rek Listrik

Biaya Perjalanan

Biaya Tak Terduga

Jumlah 260.000.000


19

Tabel 4.9 Pajak

No Uraian Luas Satuan Harga Total

1 Pajak Tahunan ls 260.000.000 260.000.000

2 AJB Notaris 200 unit 1.300.000 260.000.000

Jumlah 520.000.000


Aliran Kas (Cash Flow)

Tabel 4.10 Aliran Kas

Bulan

Cash Flow

Cash In (+)

(Rp)

Cash Out (-)

(Rp)

Sep-17 8.000.000.000 7.873.059.211

Okt-17 130.000.000 181.919.211

Nov-17 84.500.000 172.819.211

Des-17 110.500.000 178.019.211

Jan-18 104.000.000 34.484.211

Feb-18 84.500.000 30.584.211

Mar-18 78.000.000 159.284.211

Apr-18 84.500.000 285.054.211

Mei-18 97.500.000 1.069.684.211

Jun-18 3.796.000.000 1.068.384.211

Jul-18 3.783.000.000 1.348.284.211

Agu-18 3.763.500.000 1.344.384.211

Sep-18 3.783.000.000 1.608.284.211

Okt-18 3.770.000.000 1.345.684.211

Nov-18 3.776.500.000 1.001.484.211

Des-18 84.500.000 1.064.717.544

Jan-19 - 765.317.544

Feb-19 - 765.317.544

Mar-19 - -

20


Analisis Kelayakan Finansial

Setelah dilakukan penyusunan rencana cash flow maka dilakukan analisa

kelayakan finansial dengan menggunakan parameter yang ada meliputi NPV, BCR,

IRR, dan Analisis Sensitivitas dengan menggunakan suku bunga sebesar 13%.

1. NPV (Net Present Value)

Parameter ini didasarkan pada konsep mendiskon seluruh aliran kas ke nilai

sekarang untuk mendapatkan nilai netto. Jika nilainya > 0 maka dikatakan proyek

tersebut layak, jika < 0 maka dikatakan tidak layak.

Tabel 4.11 Perhitungan NPV

Bulan Total Cash

Flow

Diskon

Faktor

NPV

1 126.940.789 1 126.940.789

2 (51.919.211) 0,989 (51.356.752)

3 (88.319.211) 0,978 (86.405.628)

4 (67.519.211) 0,968 (65.324.836)

5 69.515.789 0,957 66.503.439

6 53.915.789 0,946 50.995.351

7 (81.284.211) 0,935 (76.000.737)

8 (200.554.211) 0,924 (185.345.516)

9 (972.184.211) 0,913 (887.928.246)

10 2.727.615.789 0,903 2.461.673.250

11 2.434.715.789 0,892 2.170.954.912

12 2.419.115.789 0,881 2.130.837.825

13 2.174.715.789 0,870 1.892.002.737

14 2.424.315.789 0,859 2.082.891.316

15 2.775.015.789 0,848 2.354.138.395

16 (980.217.544) 0,838 (820.932.193)

17 (765.317.544) 0,827 (632.662.503)

18 (765.317.544) 0,816 (624.371.563)

21

19 - 0,805 -

Total 9.906.610.039


NPV = 9.906.610.039 > 0 (LAYAK)

2. BCR (Benefit Cost Ratio)

Parameter ini didasarkan atas perbandingan antara manfaat dan biaya. Jika

nilainya > 1 maka dikatakan proyek tersebut layak, jika < 1 maka dikatakan tidak

layak.

Tabel 4.12 Perhitungan BCR

Bulan cost rp Benefit df net cost net benefit

1 7.873.059.211 8.000.000.000 1 7.873.059.211 8.000.000.000

2 181.919.211 130.000.000 0,989 179.948.419 128.591.667

3 172.819.211 84.500.000 0,978 169.074.794 82.669.167

4 178.019.211 110.500.000 0,968 172.233.586 106.908.750

5 34.484.211 104.000.000 0,957 32.989.895 99.493.333

6 30.584.211 84.500.000 0,946 28.927.566 79.922.917

7 159.284.211 78.000.000 0,935 148.930.737 72.930.000

8 285.054.211 84.500.000 0,924 263.437.600 78.092.083

9 1.069.684.211 97.500.000 0,913 976.978.246 89.050.000

10 1.068.384.211 3.796.000.000 0,903 964.216.750 3.425.890.000

11 1.348.284.211 3.783.000.000 0,892 1.202.220.088 3.373.175.000

12 1.344.384.211 3.763.500.000 0,881 1.184.178.425 3.315.016.250

13 1.608.284.211 3.783.000.000 0,870 1.399.207.263 3.291.210.000

14 1.345.684.211 3.770.000.000 0,859 1.156.167.018 3.239.058.333

15 1.001.484.211 3.776.500.000 0,848 849.592.439 3.203.730.833

16 1.064.717.544 84.500.000 0,838 891.700.943 70.768.750

17 765.317.544 - 0,827 632.662.503 -

18 765.317.544 - 0,816 624.371.563 -

19 - - 0,805 -

Total 18.749.897.044 28.656.507.083

22


BCR = Net Benefit

Net Cost

= 18.749.897.044

28.656.507.083

= 1,528 > 1 (LAYAK)

3. IRR (Internal Rate Of Return)

Parameter ini didasarkan pada arus pengembalian yang menghasilkan NPV

aliran kas masuk = NPV aliran kas keluar. Pada metode IRR yang akan dicari adalah

suku bunganya disaat NPV sama dengan nol. Jika nilai IRR diatas nilai suku bunga,

dalam studi kasus ini 13%, maka IRR dinyatakan layak.

Tabel 4.13 Perhitungan IRR dengan suku bunga 15%

Bulan Total Cash

Flow

Diskon

Faktor

NPV

1 126.940.789 1,000 126.940.789

2 (51.919.211) 0,988 (51.270.220)

3 (88.319.211) 0,975 (86.111.230)

4 (67.519.211) 0,963 (64.987.240)

5 69.515.789 0,950 66.040.000

6 53.915.789 0,938 50.546.053

7 (81.284.211) 0,925 (75.187.895)

8 (200.554.211) 0,913 (183.005.717)

9 (972.184.211) 0,900 (874.965.789)

10 2.727.615.789 0,888 2.420.759.013

11 2.434.715.789 0,875 2.130.376.316

12 2.419.115.789 0,863 2.086.487.368

13 2.174.715.789 0,850 1.848.508.421

14 2.424.315.789 0,838 2.030.364.474

15 2.775.015.789 0,825 2.289.388.026

16 (980.217.544) 0,813 (796.426.754)

23

17 (765.317.544) 0,800 (612.254.035)

18 (765.317.544) 0,788 (602.687.566)

19 - 0,775 -

Total 9.9702.514.013


Pada suku bunga 15% NPV berilai positif sebesar 9.9702.514.013.

Tabel 4.14 Perhitungan IRR dengan suku bunga 120%

Bulan Total Cash

Flow

Diskon

Faktor

NPV

1 126.940.789 1,000 126.940.789

2 (51.919.211) 0,900 (46.727.289)

3 (88.319.211) 0,800 (70.655.368)

4 (67.519.211) 0,700 (47.263.447)

5 69.515.789 0,600 41.709.474

6 53.915.789 0,500 26.957.895

7 (81.284.211) 0,400 (32.513.684)

8 (200.554.211) 0,300 (60.166.263)

9 (972.184.211) 0,200 (194.436.842)

10 2.727.615.789 0,100 272.761.579

11 2.434.715.789 0,000 0

12 2.419.115.789 (0,100) (241.911.579)

13 2.174.715.789 (0,200) (434.943.158)

14 2.424.315.789 (0,300) (727.294.737)

15 2.775.015.789 (0,400) (1.110.006.316)

16 (980.217.544) (0,500) 490.108.772

17 (765.317.544) (0,600) 459.190.526

18 (765.317.544) (0,700) 535.722.281

19 - (0,800) -

Total (1.012.527.368)


Pada suku bunga 120% NPV berilai negatif sebesar (1.012.527.368)

24

IRR = I1 + NPV+

NPV++NPV- + (I1+I2)

= 15%+9.9702.514.013

9.9702.514.013- (-1.012.527.368) (120%-15%)

= 110% > 15% (LAYAK)

4.2 Analisis Sensitivitas

Dimaksudkan untuk melihat hasil analisa kelayakan proyek yang telah dilakukan

terhadap kemungkinan yang akan terjadi dimasa yang akan datang. Dalam analisa

sensitivitas ini menggunakan asumsi penurunan pendapatan dengan kondisi antara

lain 5%, 15%, dan 35%

1. Analisis sensitivitas apabila terjadi keterlambatan pembangunan 5%

- NPV = Rp 8.473.784.685 > 0 (layak)

- BCR = 1,45 > 1 (layak)

- IRR = 106 > MARR = 15% (layak)


- NPV = Rp 5.608.133.977 > 0 (layak)

- BCR = 1,48 > 1 (layak)

- IRR = 98% > MARR (layak)


- NPV = Rp (123.167.440) < 0 (tidak layak)

- BCR = 0.993 < 1 (tidak layak)

- IRR = 9% < MARR (tidak layak)

25

BAB V

PENUTUP

Simpulan

Berdasarkan hasil analisis aspek pembiayaan dan sensitivitas, proyek

pengembangan Perumahan Nusa Asri didapat simpulan sebagai berikut:

1. Aspek pembiayaan

Hasil analisis aspek pembiayaan proyek pembangungan Perumahan Nusa Asri

adalah sebagai berikut:

a. Dengan tingkat suku bunga sebesar 13% didapat nilai Net Present Value (NPV)

sebesar Rp9.906.610.039 (NPV>0), nilai Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar

1,582 (BCR>1), dan nilai Internal Rate of Return (IRR) diatas nilai Minimum

Attractive Rate of Return (MARR). Sehingga dalam aspek pembiayaan, proyek

Perumahan Nusa Asri layak dilaksanakan.

b. Setelah dilakukan analisis sensitivitas, pada kondisi unit rumah mengalami

keterlambatan penyelesaian 5%, nilai NPV sebesar Rp 8.473.784.685

(NPV>0), BCR sebesar 1,45 (BCR>1), dan nilai IRR diatas nilai Minimum

Attractive Rate of Return (MARR). Pada kondisi unit rumah mengalami

keterlambatan penyelesaian 15%, nilai NPV sebesar Rp416.618.871 (NPV>0),

BCR sebesar 1,48 (BCR>1), dan nilai IRR diatas nilai Minimum Attractive Rate

of Return (MARR). Pada kondisi unit rumah mengalami keterlambatan

penyelesaian 35%, nilai NPV sebesar Rp (123.167.440) (NPV<0), BCR sebesar

0,993 (BCR<1), dan nilai IRR dibawah nilai Minimum Attractive Rate of Return

(MARR). Sehingga dalam aspek pembiayaan, proyek Perumahan Nusa Asri

layak dilaksanakan jika pemasukan tidak berkurang 35%.

Berdasarkan analisis aspek teknis, aspek hukum, aspek pasar, dan aspek

pembiayaan dapat disimpulkan proyek pembangunan Perumahan Nusa Asri layak

dilaksanakan.

Saran

Adapun saran yang dapat diberikan untuk mengantisipasi keterlambatan yang

berpotensi menimbulkan perselisihan dalam pelaksanaan proyek konstruksi

berdasarkan hasiil penelitian yaitu:

26

1. Bagi para praktisi lapangan dan perusahaan kontraktor sebaiknya

memperhitungkan Faktor Kordinasi, Kontrol dan Evaluasi sebagai penyebab

keterlambatan yang berpotensi tinggi menimbulkan perselisihan, untuk

berkordinasi dan berkomunikasi dengan pihak yang terlibat didalamnya,

sehingga terjadi kerjasama yang baik dan tertata sesuai perencanaan awal

kontrak.

2. Pada penelitian selanjutnya diharapkan akan dilaksanakan penelitian lebih

lanjut mengenai faktor-faktor keterlambatan pelaksanaan proyek yang

berpotensi menimbulkan perselisihan dengan ruang lingkup penelitian yang

lebih luas.

27

DAFTAR PUSTAKA

Choliq, A., Rivai, W., dan Sumarna, H. 1993. Evaluasi Proyek (Suatu Pengantar).

Edisi Revisi, Pionir Jaya, Bandung, dalam Putra, I.B.A.D. 2010. Analisis

Finansial Pada Pembangunan Proyek Perumahan (Studi Pada Proyek

Perumahan Graha Permata Sejahtera di Kabupaten Tabanan). (Tugas

Akhir yang tidak dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Udayana,2010), hlm. 20

Giatman,M. 2011. Ekonomi Teknik. Rajawali Pers, Jakarta.

Ibrahim, Yacob. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi, Jakarta: PT Rineka

Cipta.

Kabupaten Gianyar. 2012. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Gianyar

Tahun 2012 – 2032..

Kasmir dan Jakfar. 2012. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi, Jakarta : Kencana

Prenada Media Grup.

Pujawan, I., N., (1996). Ekonomi Teknik, Edisi Pertama. Guna Widya.

Surabaya Soeharto, I. 1997. Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai

Operasional.

Erlangga, Jakarta, dalam Putra, I.B.A.D. 2010. Analisis Finansial Pada

Pembangunan Proyek Perumahan (Studi Pada Proyek Perumahan Graha

Permata Sejahtera di Kabupaten Tabanan). (Tugas Akhir yang tidak

dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas

Udayana,2010), hlm. 13-14.

Subagyo, A. 2007. Studi Kelayakan Teori dan Aplikasi. Jakarta: PT. Elex Media

Komputindo.

Suratman. 2001. Studi Kelayakan Proyek : Teknik dan Prosedur Penyusunan

Laporan, Edisi Pertama. J&J Learning, Yogyakarta, dalam Putra, I.B.A.D.

2010. Analisis Finansial Pada Pembangunan Proyek Perumahan (Studi

Pada Proyek Perumahan Graha Permata Sejahtera di Kabupaten

Tabanan). (Tugas Akhir yang tidak dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Udayana,2010), Hlm 14-15.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman.

ANALISIS ASPEK PEMBIAYAAN DAN SENSITIVITAS …

Documents

Transcript of ANALISIS ASPEK PEMBIAYAAN DAN SENSITIVITAS …