2

A. Pengantar

Kondominium – Italia

Con (Bersama-sama)

Dominium (Pemilikan)

Inggris dan Amerika

Joint PropertyIstilah / Pengertian Rumah

Susun

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Singapura dan Australia

Strata Title

Istilah lain

Apartemen, Flat, Kondominium, Rumah Susun

2

A. Pengantar

Upaya Pemenuhan Kebutuhan Perumahan Yang Layak di

Lingkungan yang sehat

Tujuan Utama

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Upaya Pengoptimalan sumber daya yang berupa

tanah di perkotaan

Upaya mendorong pembangunan pemukiman yang berkepadatan tinggi

2

A. Pengantar

Rumah Susun Umum

Rumah Susun Khusus

Jenis Rumah Susun

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Rumah Susun Negara

Rumah Susun Komersial

2

A. Pengantar

Pembangunan Rumah Susun

Hunian

Bukan Hunian

Campuran

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

3

UU No. 20 Tahun 2011

Sebagai

Ketentuan Pokok

Peraturan Pemerintah No. 4 Th. 1988

sebagai

Peraturan Pelaksana

Ketentuan

B. Pengaturan

Perda setempat

Peraturan Daerah kota Surabaya Nomor 3 Tahun 2005 tentang

Rumah Susun.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

3

Ketentuan Lainnya

B. Pengaturan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

-Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang PersyaratanTeknis Pembangunan Rumah Susun.- Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.- Peraturan Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.-Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.- Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor : 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar, dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.

4

Rumah Susun

C. Pengertian

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Menurut UU No.20 tahun 2011 tentang rumah susun.Rumah Susun diartikan sebagai berikut :“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

4

Rumah Susun

Bangunan Gedung Bertingkat

Dimiliki lebih dari 1 orang

Merupakan satuan-satuan

yang masing-masing dapat

dipergunakan secara terpisah

(satuan rumah susun)

Dilengkapi dengan :

A. Bagian bersama

B. Benda bersama

C. Tanah bersama

Dipergunakan untuk hunian,

Bukan hunian dan campuran

C. Pengertian

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

4

Rumah Susun

C. Pengertian

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Dan penjelasannya adalah sebagai berikut :

“Rumah susun yang dimaksud dalam undang-undang ini adalah istilah hukum yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama yang penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu sebagai suatu kesatuan sistem pembangunan.”  

5

C. Pengertian

Hak Kepemilikan

Perorangan

Hak Kepemilikan

Bersama

Hak Kepemilikan Atas Rumah Susun

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

5

C. Pengertian

Merupakan ruangan yang

dipergunakan secara sendiri-sendiri

(tempat tinggal/tempat usaha)

Mempunyai luas dan batas yang

memisahkan dengan hak (ruangan)

milik orang lain dan bagian bersama

Hak Kepemilikan Perorangan

Tidak selalu dibatasi

dengan dinding

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

7

C. Pengertian

Bagian Bersama

Benda Bersama

Tanah Bersama

Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)

Hak Kepemilikan Bersama

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

7

C. Pengertian

Pintu Masuk dan Tangga Darurat

Dinding Struktur Utama

Pondasi, Sloof

Bangunan rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah terpisah untuk pemakaian

bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun

Contoh Bagian Bersama

Bagian Bersama

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Jalan masuk dan keluar rusun

Koridor dan Selasa

7

C. Pengertian

Saluran pembuangan air limbah

Jaringan gas

Jaringan air bersih dan listrik

Benda yang bukan merupakan bagian dari rumah susun, tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

Contoh Benda Bersama

Benda Bersama

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Lift dan eskalator

Taman dan Pelataran Parkir

Hak Milik

7

C. Pengertian

Hak Pakai Atas Tanah Negara

Hak Guna Bangunan

Sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dlm persyaratan Ijin Bangunan

.

Status Tanah

Tanah Bersama

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan

NPP = Luas satuan Rumah Susun x 100% Jumlah luas satuan

Angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan luas dan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan, terhadap luas atau nilai bangunan rumah susun

8

C. Pengertian

NPP (Nilai Perbandingan Proporsional

Perhitungan NPP

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

20

D. Pembangunan Rumah Susun dan Perolehan Hak Atas Tanahnya

Prosedur Pembangunan Rumah Susun

Perizinan Usaha dari penyelenggara rumah susun

Adanya Izin Lokasi

Perolehan Hak Atas Tanah

Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Adanya Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Adanya Sertipikat Laik Fungsi

Adanya Akta Pemisahan

20

D. Pembangunan Rumah Susun dan Perolehan Hak Atas Tanahnya

Perolehan Hak Atas Tanah

Menurut Pasal 1 Kepmen Agraria/ Kepala BPN No. 21 Tahun 1994 tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah melalui pemindahan hak atau dengan cara penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dengan pemberian ganti kerugian kepada yang berhak

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

14

E. Tanda Bukti Kepemilikan

Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Salinan Buku Tanah

Salinan Surat Ukur atas Tanah Bersama

Gambar Denah Satuan Rumah Susun ybs

Tanda Bukti Kepemilikan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

15

Contoh Sertipikat

E. Tanda Bukti Kepemilikan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

16

E. Tanda Bukti Kepemilikan

Warkat lainnya

Sertipikat Tanah Bersama

Sertipikat Laik Fungsi

Akta Pemisahan

Pertelaan

SK Walikota/ KDH TK II

Rekomendasi dari dinas terkait

antara lain :

1. Dinas PMK

2. PLN

3. Dinas Kesehatan

4. Dinas Tenaga Kerja dan Mobilitas Penduduk

5. Dinas Lingkungan

Persyaratan Penerbitan Sertipikat

Hak Milik

Pengesahan Walikota atau KDH TK II

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

17

F. Pemilikan Satuan Rumah Susun

Pemilik Sarusun

Status Tanah

Bersama

Hak Milik

HGB

Hak Pakai

Perorangan WNI

Badan Hukum yang ditunjuk

Perorangan WNI

Badan Hukum

Perorangan WNI dan Asing

Badan Hukum dan Asing

Bank Negara

Badan Sosial

Badan Keagamaan

Koperasi

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

18

F. Pemilikan Satuan Rumah Susun

Hak Pemilik Sarusun

Menghuni dan menggunakan Sarusun

Menyewakan Sarusun

Menjaminkan SHM Sarusun sebagai jaminan kredit dengan dibebani Hak Tanggungan / Fiducia

Mengalihkan Sarusun

Mewariskan Sarusun

Kewajiban Pemilik Sarusun

Membentuk dan menjadi anggota Perhimpunan Penghuni

Mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu SHGB / Sertipikat Hak Pakai

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

20

G. Pengalihan Hak

Peralihan Hak atas Sarusun

Perwarisan

Pemindahan Hak

Melampirkan :

Surat Keterangan Kematian

Surat Wasiat

Surat Keterangan Waris

Akta PPAT

Berita Acara Lelang

Pendaftaran di Kantor Pertanahan

Balik Nama di Kantor Pertanahan

Persyaratan yang dapat dijual

Sertipika Laik Fungsi

SHM Satuan Rumah Susun

Akta Jual Beli PPAT

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

21

G. Pengalihan Hak

Surat Pesanan sekurang-kurangnya berisi :

Nama dan/nomor bangunan SarusunNomor lantai dan Type SarusunLuas SarusunHarga jual SarusunKetentuan pembayaran uang mukaSpesifikasi bangunanTanggal selesainya pembangunan RusunKetentuan mengenai persetujuan utk menerima persyaratan yg telah ditetapkan oleh developer.

Kepmenpera No. 11/KTPS/1994

Pengikatan Jual Beli

Satuan Rumah Susun

Sarusun yg msh dlm proses pembangunan dpt dipasarkan melalui system pemesanan.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Surat Pesanan dilampiri dgn gambar denah letak Sarusun

30 hari setelah pemesanan, hrs membuat dan menandatangani Akta Perjanjian

Pengikatan Jual Beli dihadapan Notaris.

22 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

23

H. Rusun Sebagai Jaminan Kredit

Jaminan Kredit

Tanah dan bangunan yang akan ada

Satuan Rumah Susun

Kredit Konstruksi

KPR / KPT

Kredit untuk kepentingan pemilik lainnya

Tanah dan Bangunan yg

akan adaJaminan Kredit

Konstruksi

Diperjanjikan dalam APHT bahwa pelunasan hutang yang dijaminkan itu dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing Sarusun

ROYA PARTIAL

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

25

I. Berakhirnya Hak

Berakhirnya Hak atas Sarusun

Bangunan musnah dan tidak dibangun lagi

Jangka waktu hak atas tanah berakhir

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50