PERJANJIAN BOT (BUILD, OPERATE AND TRANSFER)

Antara PT. Kokoh Karya dan Universitas ISIS Tentang Pembangunan

Food Court pada sebidang tanah milik Universitas ISIS

Pada hari ini, Jumat tanggal dua puluh enam, bulan Juni, tahun Dua ribu sembilan (26-06-

2009), kami yang bertanda tangan di bawah ini :

1. Nama : Prof. Dr. Bimo Aryo Triatmodjo, S.E., M.M.

Tanggal lahir : 1 April 1955

Alamat Rumah : Jalan Wirata No. 5, Karang Malang, Sleman, Yogyakarta.

Jabatan : Rektor Universitas ISIS (Ini Senang Itu Senang), Sleman,

Yogyakarta, Indonesia. SK : 101/45/006/2009

Alamat kantor : Jalan Kaliurang, Kompleks Boulevard No: 1, Sleman, Yogyakarta,

Indonesia, Kode Pos : 55281

Berdasarkan Keputusan Universitas Nomor : 011/10236/50/009 tanggal 11 November

2009, telah ditunjuk sebagai Wakil dari Universitas ISIS, dalam hal ini bertindak atas dan

nama Universitas ISIS (Ini Senang Itu Senang) yang selanjutnya dalam Perjanjian ini

disebut sebagai Pihak Pertama.

2. Nama : Kemal Faiza Pasha, S.T.

Tanggal Lahir : 1 April 1967

Alamat Rumah : Jalan Wolter Monginsidi No. 25, Jetis, Yogyakarta

1

Jabatan : Direktur Utama PT. Kokoh Karya, SK : 202/12/009/008

Alamat Kantor : Jalan Urip Sumoharjo No: 190, Yogyakarta, Indonesia, Kode Pos

: 55231.

Dalam Perjanjian Kerja ini bertindak untuk dan atas PT. KOKOH KARYA, Yogyakarta,

selanjutnya disebut Pihak Kedua.

Dengan terlebih dahulu mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :

1. Bahwa para pihak telah cakap melakukan perbuatan hukum dalam perjanjian ini.

2. Bahwa proyek pembangunan food court dilakukan pada sebidang tanah milik

Universitas ISIS, Yogyakarta yang berkedudukan di Jalan Kaliurang No. 1, Sleman,

Yogyakarta, Indonesia, 55281

3. Bahwa Pihak Pertama merupakan pemilik tanah dengan luas 500m2 (lima ratus)

meter persegi ukuran panjang 25 (dua puluh lima) meter dan lebar 20 (dua puluh)

meter, yang berdiri diatas tanah Hak Milik No. 266/Kelurahan Bulaksumur, diuraikan

lebih lanjut dalam surat ukur tertanggal tiga belas Maret tahun dua ribu sembilan

nomor 135/BLS/2009, terletak di provinsi daerah tingkat I Yogyakarta, Kabupaten

Sleman.

4. Pihak Pertama hendak menyewakan tanah kepada Pihak Kedua, dimana merupakan

PT. Kokoh Karya dengan konsep BOT (Built, Operate and Transfer), PT. Kokoh

Karya akan membangun bangunan food court lengkap dengan segala fasilitas seperti

yang tertuang dalam pasal 4 (empat) huruf B.

5. Bahwa dalam penawaran tersebut Pihak Pertama telah menjelaskan mengenai luas,

lokasi tanah dan fasilitas yang didapatkan oleh Pihak Kedua.

2

6. Bahwa Pihak Kedua telah memeriksa, meneliti, dan mengetahui luas, lokasi, fasilitas

yang ditawarkan oleh Pihak Pertama.

7. Bahwa Pihak Kedua telah melampirkan desain food court yang telah dirancang oleh

salah satu arsitek dari PT. Kokoh Karya.

8. Bahwa Pihak kedua akan membangun food court di atas tanah Pihak Pertama dan

kemudian mengelolanya selama 20 Tahun, dan Pihak Pertama berhak atas fee selama

pengelolaan 20 tahun tersebut dengan rincian fee seperti tercantum dalam Pasal 6

(enam). Setelah 20 tahun, tanah dikembalikan beserta bangunan food court kepada

Pihak Pertama dan Pihak Kedua harus terlebih dahulu melunasi semua biaya

operasional yang ditanggung olehnya.

9. Bahwa kedua belah pihak telah sepakat melakukan jual beli dan menuangkan segala

kesempatan yang dibuat tersebut dalam sebuah akta kontrak jual-beli.

Maka kedua belah pihak dengan ini menyatakan setuju dan bersepakat untuk membuat

perjanjian kerjasama dalam Pekerjaan Pembangunan food court di areal Universitas ISIS

serta mengikatkan diri dalam melaksanakan perjanjian kerja tersebut dengan ketentuan -

ketentuan dan syarat-syarat sebagaimana tercantum dalam pasal-pasal tersebut di bawah

ini :

Pasal 1

PENGERTIAN

Kata-kata dan atau istilah-istilah di bawah ini mempunyai arti sebagaimana dijelaskan

dalam pasal ini kecuali kalau ditentukan lain :

3

1. Perjanjian

Adalah perjanjian kerja antara Universitas ISIS yang bertempat Jalan Kaliurang No. 1

Yogyakarta, Indonesia, 55281 dengan PT. Kokoh Karya berkedudukan di Jalan Urip

Sumoharjo No. 190, Yogyakarta, Indonesia, 55182.

2. Fee

Adalah uang pembayaran yang dibayarkan dari Pihak Kedua kepada Pihak Pertama.

3. Konsep BOT (Built, Operate and Transfer)

Adalah Pihak kedua membangun suatu bangunan food court lengkap dengan segala

fasilitas, kemudian mengelolanya selama 20 (dua puluh) tahun. Setelah 20 (dua puluh)

tahun, tanah dikembalikan beserta bangunan food court kepada Pihak Pertama yaitu

Universitas ISIS.

Pasal 2

SURAT KONTRAK

Tujuan Surat Kontrak ini adalah Pihak Kedua harus melaksanakan pekerjaan dengan

konsep BOT (Built, Operate and Transfer) sesuai dengan ketentuan yang berlaku,

sehingga memberikan hasil yang memuaskan bagi Pihak Kedua dan khususnya Pihak

Pertama.

4

Pasal 3

TATA CARA PELAKSANAAN SURAT KONTRAK

1. Untuk melaksanakan tugas tersebut pada Pasal 1 (satu) mengenai Kontrak Kerja ini,

Pihak Kedua diwajibkan memenuhi persyaratan yang terdapat pada dokumen kontrak

yang terdiri dari :

a. Surat Kontrak

b. Kerangka Acuan Kerja

c. Rencana Kerja

d. Dan lain-lain

2. Semua dokumen tersebut di atas merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisah satu

dengan lainnya.

3. Mengenai pekerjaan pembangunan food court, desain food court harus terlebih dahulu

mendapatkan persetujuan dari Pihak Pertama, dimana desain food court tersebut

sudah menjadi lampiran dan satu-kesatuan dengan perjanjian ini.

Pasal 4

PEKERJAAN PEMBANGUNAN DAN FASILITAS

Pihak kedua wajib mengurus semua persyaratan yang diperlukan untuk pembangunan dan

pengelolaan food court. Adapun dari bidang pembangunan dan fasilitas yang disediakan

Pihak Kedua bertanggung jawab terhadap segala biaya pembangunan :

A. Pekerjaan Pembangunan

A.1 Bahan bangunan :

Pondasi : Beton

Dinding : Batako

5

Atap : Genteng

Plafond : Tripleks

Lantai : Keramik 40x40 abu-abu

Ventilasi udara di pojok belakang setiap kios

A.2 Biaya-biaya :

Pengurusan IMB

Pembuatan tembok keliling

Ongkos tukang pembangunan food court

.

B. Fasilitas

Tempat parkir di sepanjang jalan ruko food court.

Air bersih : Saluran PDAM

Aliran Listrik : PLN 7.000 Watt.

Perabotan dan Peralatan Makan untuk masing-masing ruko food court :

a) Meja makan persegi panjang, terbuat dari kayu jati, coklat tua, 10 buah

b) Kursi makan, terbuat dari kayu jati, coklat muda, 50 buah.

c) Gerobak Makanan Permanen 1 buah untuk 1 ruko.

d) Mangkuk makan, warna hijau, 6 buah.

e) Pisau, 1 lusin lengkap dengan rincian : 6 buah pisau daging, 6 buah pisau

roti

f) Panci, terbuat dari aluminium, 1 buah

6

g) Nampan, terbuat dari kayu, 3 buah

h) Sendok dan garpu, masing-masing 1 lusin lengkap dengan rincian : 6

sendok teh, 6 sendok makan dan 12 garpu aluminium.

i) Penggorengan, terbuat dari aluminium, 2 buah

j) Kompor, Rinnai,1 buah

Tempat sampah untuk sampah organik dan non organik sejumlah 10 buah dan

sampah non organik sejumlah 10 buah. Lima (5) pasang empat sampah organik

dan non organik.

Pasal 5

BIAYA OPERASIONAL

Pihak Kedua sebagai yang penyewa tanah yang terletak di Jalan Kaliurang No. 1

Yogyakarta, Indonesia, menanggung semua biaya operasional setiap bulan selama jangka

waktu kontrak sewa-menyewa ini berlangsung, adapun biaya tersebut ialah :

A. Biaya-biaya Operasional untuk setiap bulan :

1. Petugas Penyiram areal food court : Rp.

650.000,00 (setiap hari kecuali hari libur

nasional, pukul 16.00)

2. Petugas parkir : Rp. 750.000,00 (setiap hari kerja pukul 08.00 – 22.00)

3. Petugas angkut sampah keliling : Rp. 750.000,00 (setiap hari kerja pukul 07.00)

7

4. Petugas Kebersihan Areal food court : Rp.

750.000,00 (setiap hari jam 07.00 dan

16.00)

5. Petugas Keamanan : Rp. 1.500.000,00 (setiap hari 24 jam dengan sistem shift)

6. Biaya Listrik : ditentukan dari penggunaan per bulan

7. Biaya penyediaan Air : ditentukan dari penggunaan per bulan

B. Biaya Operasional per tahun :

Pajak Bumi dan Bangunan dan sumbangan serta pungutan resmi lainnya yang berhu-

bungan dengan perjanjian ini ditanggung oleh Pihak Kedua.

Pasal 6

KEUNTUNGAN PENGELOLAAN

1. Pihak Kedua sebagai penyewa di atas tanah Pihak Pertama dan selama 20 tahun masa

pengelolaan PT. Kokoh Karya, Pihak Pertama berhak atas fee dengan rincian sebagai

berikut :

a) Tahun pertama dan tahun kedua : Rp. 75.000.000 (tujuh puluh lima juta) per tahun.

b) Tahun ke-3 sampai dengan tahun ke-7 : 15% (lima belas persen) dari pendapatan

bersih.

c) Tahun ke-8 sampai dengan tahun ke-20 : 12,5% (dua belas setengah persen) dari

pendapatan bersih.

8

2. Setelah 20 tahun, tanah dikembalikan beserta bangunan food court kepada Pihak

Pertama dan bangunan food court beserta segala fasilitas di dalamnya harus masih bisa

digunakan sebagaimana sebelum perjanjian ini berakhir.

3. Penghitungan Fee dari Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, dilakukan dengan cara :

Pendapatan kotor dari PT. Kokoh Karya per tahun dikurangi dengan biaya operasional

sama dengan pendapatan bersih.

(Pendapatan kotor - Biaya Operasional = Pendapatan Bersih)

Pasal 7

TATA CARA PEMBAYARAN KEUNTUNGAN

1. Pembayaran harga persewaan food court sebagaimana dimaksud Pasal 6 ayat (1) dan

ayat (3) akan dilakukan secara bertahap per tahun sesuai dengan ketentuan dalam

Pasal 6 ayat (1).

2. Semua pembayaran tersebut dilakukan dengan melalui transfer uang ke rekening

Universitas ISIS Yogyakarta di Bank BNI Cabang ISIS Yogyakarta atas nama Bimo

Aryo Triatmodjo, S.E., M.M., selaku Rektor Universitas ISIS, dengan nomor

rekening 0187.036.205

Pasal 8

JANGKA WAKTU

1. Perjanjian kerjasama ini mulai dua puluh enam, bulan Juni tahun dua ribu sembilan

(26-06-2009) dan dibuat untuk lamanya 20 (dua puluh) tahun, demikian berakhir pada

tanggal dua puluh enam, bulan Juni tahun dua ribu dua sembilan (25-06-2029).

9

Selama jangka waktu 20 (dua puluh) tahun, yaitu selama kedua belah pihak

memenuhi kewajibannya berdasarkan akta ini dengan saksama, persewaan ini tidak

akan berhenti kecuali bila terdapat hal-hal yang menyebabkan perjanjian ini berakhir

seperti yang tertuang dalam pasal 13 (tiga belas) dalam kontrak ini mengenai

berakhirnya perjanjian.

2. Bilamana sebelum jangka waktu perjanjian berakhir, Pihak Kedua menghentikan

perjanjian ini, maka Pihak Kedua harus membayar ganti rugi kepada Pihak Pertama

sebesar Rp. 850.000.000,00 (tujuh ratus lima puluh juta rupiah)

Pasal 9

HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK

1. Hak Pihak Pertama :

a. Penjual mempunyai hak untuk menerima pembayaran dari Pihak Kedua

dengan harga yang telah disepakati;

b. Mendapatkan pengembalian food court dari Pihak Kedua, bila perjanjian

ini telah selesai dan food court beserta segala fasilitas di dalamnya harus

masih bisa digunakan sebagaimana sebelum perjanjian ini berakhir.

2. Hak Pihak Kedua :

a. Menerima tanah sesuai dengan yang diperjanjikan;

b. Menerima tanah pada waktu dan tempat yang diperjanjikan;

1

c. Membangun bangunan food court sesuai dengan ketentuan dalam

perjanjian ini.

3. Kewajiban Pihak Pertama:

a. Menyerahkan tanah dan menyerahkan penguasaan sementara hak sewa

atas tanah sesuai dengan yang diperjanjikan;

b. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tentram daripada barang yang

disewakan selama berlangsungnya sewa;

c. Kerusakan yang disebabkan gempa bumi, kebakaran, angin ribut atau

bahaya-bahaya alam lainnya yang semuanya di luar kesalahan Pihak Kedua

harus dibayar pleh Pihak Pertama.

4. Kewajiban Pihak Kedua:

a. Membangun area food court sesuai dengan yang desain dan gambar

bangunan yang terlampir;

b. Menanggung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) selama jangka waktu sewa-

menyewa ini berlangsung;

c. Selama persewaan ini berlangsung, pajak, rekening bulanan listrik, air

bersih, jasa tukang sampah serta sumbangan-sumbangan untuk lingkungan,

kelurahan dan kecamatan dibayar dan dipikul oleh Pihak Kedua selama

perjanjian ini masih berlangsung. Pihak Kedua harus telah membayar

rekening bulan listrik, air minum dan air bersih dan telepon untuk bulan

terakhir pemakaian sebelum kontrak ini berakhir. Bila tidak/ keluar sesudah

perjanjian ini sudah berakhir, maka Pihak Kedua wajib untuk membayar

1

segala pengeluaran yang masih terutang tersebut dan kewajibannya

dianggap selesai saat semua sudah lunas.

Pasal 10

MENGENAI PERUBAHAN

Pihak Kedua diperbolehkan mengadakan tambahan-tambahan atau perubahan-perubahan

yang bersifat perbaikan tentang tanah maupun food court yang disewanya tersebut,

asalkan sebelumnya telah mendapatkan persetujuan tertulis dari Pihak Pertama, dengan

segala biaya yang diperlukan untuk itu dibayar dan dipakai oleh Pihak Kedua sendiri,

semuanya dengan ketentuan bahwa pada saat berakhirnya kontrak sewa-menyewa ini,

Pihak Kedua mengembalikan kepada Pihak Pertama.

Pasal 11

WANPRESTASI

1. Apabila Pihak Pertama tidak menyerahkan tanahnya sesuai dengan kesepakatan

maka Pihak Kedua berhak untuk meminta pengurangan atas pembayaran sebesar

berjumlah Rp. 250.000.000,00 (seratus lima puluh juta rupiah)

2. Apabila Pihak Kedua tidak melakukan pembayaran sesuai dengan kesepakatan

maka Pihak Kedua akan dibebankan denda sebesar 12% (sepuluh persen) per tahun

dari total pendapatan bersih per tahun.

1

3. Pihak Kedua diperbolehkan untuk menyewa-ulangkan kios food court yang telah

dibangunnya, asalkan sebelumnya sudah dibuat perjanjian antara Pihak Ketiga

tersebut dan Pihak Pertama dan Pihak Kedua.

Pasal 12

FORCE MAJEURE

1. Tidak terpenuhinya atau keterlambatan dalam penyerahan tanah karena keadaan

diluar kemampuan (force majeure) merupakan kesalahan pihak pertama.

2. Risiko yang ditimbulkan dari keadaan tersebut maka akan ditanggung oleh Pihak

Pertama yaitu sebesar 100% (seratus persen).

3. Pihak yang mengalami keadaan tersebut wajib memberitahukan keadaan tersebut

kepada pihak lainnya dalam waktu 1 x 24 jam.

Pasal 13

BERAKHIRNYA PERJANJIAN

Perjanjian ini berakhir apabila :

1. Jangka waktu yang diperjanjikan telah berakhir.

2. Para pihak sepakat untuk mengakhiri kontrak.

3. Tujuan dari kontrak ini telah dicapai.

1

Pasal 14

DOMISILI

Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat untuk memilih domisili tetap dan segala yang

timbul akibat Surat Perintah Kerja ini yaitu di Kantor Pengadilan Negeri Sleman.

Pasal 15

PENYELESAIAN PERSELISIHAN

1. Jika terjadi perselisihan antara kedua belah pihak, maka pada dasarnya akan

diselesaikan secara musyawarah.

2. Jika perselisihan itu tidak dapat diselesaikan secara musyawarah, maka akan

diselesaikan oleh suatu “Panitia Pendamai” yang dibentuk dan diangkat oleh kedua

belah pihak, yang terdiri dari :

(i) Seorang wakil dari Pihak Pertama sebagai anggota

(ii) Seorang wakil dari Pihak Kedua sebagai anggota

(iii) Dari Pihak lain yang ditunjuk , sebagai Ketua

3. Keputusan “Panitia Pendamai” ini mengikat kedua belah pihak, biaya penyelesaian

perselisihan yang dikeluarkan menjadi tanggung jawab kedua belah pihak.

1

PASAL 16

PENUTUP

1. Apabila salah satu pihak mengakhiri kontrak sewa-menyewa ini belum waktunya

kontrak berakhir maka pihak yang mengakhiri wajib membayar 30% (tiga puluh

persen) dari harga sewa.

2. Mengenai hal-hal yang belum diatur dalam kontrak ini, maka berlaku ketentuan

khusus mengenai kontrak sewa-menyewa sebagaimana yang diatur dalam buku III

KUHPerdata mampu ketentuan-ketentuan umum mengenai perikatan yang diatur

dalam Buku Bab I dan Bab II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH

Perdata).

Demikian sebagai bukti yang sah akta/kontrak ini dibuat dan ditandatangani di hadapan

oleh para pihak dan saksi-saksi pada hari, tanggal, bulan dan tahun yang telah disebutkan

pada awal akta, dibuat rangkap 2 (dua) masing-masing dibubuhi materai cukup dan

masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.

1

Yogyakarta, 25 Juni 2009

Pihak Pertama Pihak Kedua

Prof. Dr. Aryo Bimo Triatmodjo, M.M. Kemal Faiza Pasha, S.T.

Saksi-saksi:

Walkidi Ngarsono Poniran

1

Lampiran Desain food court beserta Keterangan umum

Umum :

Luas Tanah 5 are (500 m2)

Luas Bangunan 400 m2

Jumlah Kios 8 kios

Ukuran Kios ukuran masing-masing 5 meter x 10 meter

Lokasi di di Jalan Kaliurang No. 1, Yogyakarta, Indonesia.

Pondasi : Batu Kali

Dinding : Batako

Atap : Genteng

Plafond : Tripleks

Lantai : Keramik 30x40 abu-abu

Lokasi Strategis :

Memiliki taman dan areal parkir yang luas

Masih ada sisa lahan di belakang untuk pembangunan jangka panjang

Investasi di lokasi yang strategis, dekat ke daerah fasilitas umum, seperti kampus,

Mall, rumah sakit, pompa bensin, pasar, dll.

Sirkulasi udara dan pencahayaan yang melebihi dari pada cukup.

1