TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PENGATURAN PENGUASAN HAK

ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG DIATUR PADA PERATURAN-

PERATURAN PEMBAHARU KETENTUAN TENTANG TANAH DALAM

KUHPERDATA

Studi kasus :Hak Kepemilikan Ruko di ITC Manggadua dan Putusan MA No.

2346 K/Pdt/2005

I. PENDAHULUAN

1. Latar Belakang Masalah

Tanah memiliki arti tersendiri bagi masyarakat Indonesia. Latar belakang

masyarakat Indonesia membentuk kondisi sosiologis, kebudayaan dan psikologis

masyarakat Indonesia memiliki keterikatan yang lebih terhadap tanah. Maka

kepemilikan tanah bagi masyarakat Indonesia memiliki arti yang krusial karena hal

ini berkaitan erat terhadap kelengkapan kehidupan masyarakat Indonesia. Tanpa

kepemilikan sebidang tanah baik untuk bertempat tinggal dan aktivitas kehidupan

lainnya masyarakat Indonesia merasakan belum terpenuhinya suatu kelengkapan

hidup. Secara khusus,hak atas tanah yang merupakan hak ekonomi, sosial dan budaya

diatur dalam undang-undang nomor 11 Tahun 2005 tentang pengesahan International

Convenant on Economic,Social and Cultural Rights1. Saat ini pengaturan mengenai

tanah beserta kepemilikannya yang sebelumnya diatur di dalam buku ke II KUHPer

mengenai benda telah diatur kembali di dalam UU no 5 tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).Pembentukan UUPA yang berlatarkan kepada

hukum adat yang berlaku di kebanyakan masyarakat Indonesia serta sebagai

perwujudan dari amanat pasal 33 UUD1945 juga sebagai upaya pengamalan dari sila-

sila dalam Pancasila tentunya berdasarkan hal tersebut filosofis awal dibentuknya

peraturan baru mengenai tanah bertujuan untuk kemaslahatan hidup masyarakat

Indonesia.

1Maria Sumardjono,Tanah dalam perspektif hak ekonomi sosial dan budaya,cet. 1,

(Jakarta:Kompas, 2008), hlm. 4.

Yang menjadi permasalahan,apakah pada perkembangannya nilai-nilai luhur

yang menjadi kerangka dasar pembentukan hukum pertanahan nasional tersebut pada

perkembangannya mengimplementasikan pengakomodasian terhadap seluruh

masyarakat Indonesia. Terutama berbagai permasalahan yang muncul seiring dengan

pertumbuhan waktu yang membawa berbagai problematika yang lebih kompleks

untuk diselesaikan. Sebagaimana kita ketahui,UUPA mengakhiri kebhinekaan

perangkat hukum yang mengatur bidang pertanahan dan menciptakan hukum Tanah

Nasional yang tunggal,yang didasarkan pada hukum adat2. Suatu perbedaan prinsip

yang khas pada diubahnya pengaturan tentang tanah yang semula diatur pada buku ke

II KUHPer adalah peniadaan azas accesie/perlekatan pada tanah dan diubah menjadi

azas pemisahan horizontal yang berbasis pada pada lazimnya tanah tanah adat

ditanami berbagai macam pohon maupun tanaman perkebunan atau pertanian yang

haknya dipisahkan dengan tanah tempat tanaman tersebut ditanamkan agar

menciptakan keadilan terhadap pemilik tanaman /pengelola lahan dan pemilik

lahan.Namun dampak dari pemisahan horizontal pada saat ini adalah

dimungkinkannya diletakan hak hak lain(HGU,HGB,Hak pakai,Hak penguasaan,dll)

yang dapat diletakan diatas hak atas tanah pokoknya(hak milik ataupun hak

menguasai negara) , dengan hal ter sebut logika sederhana yang muncul disini adalah

bagaimana apabila sebuah tanah hak milik seseorang dibangun sebuah gedung

dengan hak guna bangunan haknya habis dan si pemilik hak pokok tanah hendak

menggunakan tanahnya tersebut untuk kepentingan lain. Apakah dengan mudahnya

bangunan tersebut sekonyong konyong dicabut dari tanah tempat berdirinya.

Bagaimana pula apabila bangunan tersebut ditujukan untuk pemukuman rumah susun

yang masing masing penghuninya memegang hak strata title yang pula diperlindungi

hukum3.

2 Boedi Harsono,Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria,Isi dan Pelaksanaannya,cet.12 ,(Jakarta:Djambatan,2008),hlm. 176.

3 Hendra Setyawan Boen,”Beberapa Pemikiran tentang Asas Pemisahan Horizontal dalam

Pertanahan” http://www.hukumonline.com/berita/baca/hol16703/beberapa-pemikiran-tentang-

asas-pemisahan-horizontal-dalam-pertanahan, diunduh 12 Maret 2013,8.40 pm.

Maka pada kesempatan ini peneliti akan mengangkat permasalahan yang berkaitan

dengan latar belakang pemikiran tersebut antaralain Hak Kepemilikan Atas Satuan

Rumah Susun/Ruko di ITC Mangga dua diatas Hak Guna Bangunan milik PT Duta

Pertiwi Tbk.(anak perusahaan PT Sinar Mas Grup) berdasarkan Surat Pembaca

harian Kompas dan dimuat tanggal 26 September 2006 oleh Sdr.Khoe Seng Seng

sebagai pemilik unit ruko di ITC manga dua yang merasa tertipu karena pemahaman

awamnya bahwa membeli satuan unit ruko dengan hak satuan rumah susun sama

dengan memiliki hak milik yang berlaku sebagai miliknya untuk sepanjang

hidupnya,namun ia sangat terkejut saat mengetahui bahwa ruko yang didirikan

didalam bangunan gedung ITC Mangga Dua trsebut berada diatas tanah Hak Guna

Bangunan yang berada diatas Hak Pengelolaan Pemprov DKI yang perlu

diperpanjang setiap 30 tahun dan ketika masa perpanjangan tiba setiap pemilik ruko

diwajibkan ikut membayar biaya perpanjangan HGB oleh Perusahan tersebut.Serta

kasus kedua yang akan Peneliti analisa adalah Putusan MA No.2346 K/Pdt/2005

mengenai kasus sengketa tanah warisan yang ditelantarkan yang berkaitan dengan

Lembaga Rechtsverwecking dengan mempertimbangan Yurisprudensi tetap

Mahkamah Agung berdasarkan Putusan MA tanggal 29 September 1958 No.

329K/Sip/1957; “ orang yang membiarkan saja tanah yang menjadi haknya selama 10

tahun dikuasai oleh orang lain yang dianggap telah melepaskan haknya atas tanah itu

(rechtsverwerking);serta Putusan Mahkamah Agung tanggal 29 Januari 1976 No.

783K/Sip/1973.

2. Perumusan Masalah

Bertitik tolak pada pandangan tersebut maka kajian ini dikususkan untuk

menjabarkan beberapa poinpersoalanantaralain :

1.Bagaimanakah sifat horizontal scheiding(pemisahan horizontal) memiliki implikasi

yuridis terhadap hak milik atas satuan rumah susun yang berdasarkan UU Nomor. 20

Tahun 2011 terhadap satuan unit rumah susun/ruko yang berada dalam bangunan

yang didirikan di atas tanah hak guna bangunan?

2.Bagaimanakah implikasi keberadaan lembaga Rechtverwecking dan dihapuskannya

pengaturan tentang daluarsa tanah yang menimbulkan hak (ackuisitive verjaring)

yang diatur dalam pasal 1963 KUHPer dalam kasus-kasus transaksi tanah pada

masyarakat?

II. TUJUAN PENELITIAN

Tujuan penelitian ini secara umum adalah untuk memahami dampak pengaturan-

pengaturan pembaharu hukum pertanahan yang sebelumnya diatur di dalam buku ke

II KUHPer dan meninjau kesesuaiannya dalam implikasi pelaksanaan pada kasus

kasus pertanahan di masyarakat masa kini. Secara kusus penelitian ini bertujuan

untuk:

a.Menjelaskan mengenai implikasi asas pemisahan horizontal pada peraturan-

peraturan pembaharu buku II KUHPer mengenai kepemilikan tanah terhadap

relevansi adanya hak milik strata title pada kepemilikan satuan ruko/rumah susun

b.Menjelaskan implikasi lembaga rechtverwecking dalam hukum tanah nasional dan

ditiadakannya prinsip acquisitive verjaring terhadap transaksi tanah yang dilakukan

oleh masyarakat.

III. TINJAUAN PUSTAKA

1.Judul : Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok

Agraria,Isi dan Pelaksanaannya)

Pengarang : Prof. Boedi Harsono

Penerbit: Djambatan,Jakarta,2008

Uraian : Buku ini menguraikan mengenai latar belakang terbentuknya Undang-

Undang no 5 tahun 1960 (UUPA) yang menjelaskan mengenai hukum mengenai

Tanah di Indonesia sebagai cabang hukum yang tersendiri berdasarkan sejarah hukum

pertanahan yang bersifat pluralistik di Indonesia,dan tujuan UUPA yang hendak

menyempurnakan ‘cacat-cacat’dan ketimpangan filosofis dari keberadaan hukum

tanah yang lama yang keberadaanya sedikit banyak bertujuan mengakomodasi kaum

kolonialis karena hukum tanah yang lama pun dasar terbentuknya di susun oleh kaum

kolonialis pada masa itu.Buku ini juga menggambarkan tujuan pokok pembentukan

Hukum Tanah Nasional yang berusaha mengamalkan nilai-nilai yang tumbuh pada

masyarakat asli Indonesia,Implementasi dari Pancasila sebagai pegangan bangsa

Indonesia ,danditujukan untuk kemakmuran rakyat secara menyeluruh serta Proses

Penyusunan dan rumusan konsepsi dari pembentukan hukum pertanahan nasional

yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum bagi masyarakat Indonesia di

bidang hukum Pertanahan.Buku yang memiliki tebal 658 berukuran 21cm ini cukup

secara sistematis mudah dibaca karena buku ini mencakup sejarah perjalanan hukum

pertanahan di Indonesia,latar belakang pemikiran dan pembentukan hukum

pertanahan hingga kondisi hukum pertanahan pada masa kini secara sistematis dan

berurut sehingga pembaca lebih mudah memahami apa latar belakang dari

pembahasan yang dibahas di bab bab selanjutnya.Secara garis besar buku ini cukup

layak sebagagai bahan pembelajaran utama bagi mahasiswa hukum yang baru

mempelajari hukum mengenai pertanahan.Namun sayangnya sebagian isi dari buku

ini adalah tinjauan secara naratif dan teritis dan kurang memuat contoh kasus nyata

yang terjadi pada masa kini sehingga pembaca yang awam mungkin akan mengalami

kesulitan terhadap aplikasi teoritis yang dijabarkan di buku ini terhadap situasi nyata.

Jenis kertas buku ini cukup baik sehingga tidak mudah sobek,namun kualitas jilid

buruk karena kertas mudah lepas.

2. Judul : Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi,Sosial dan Budaya

Pengarang : Prof.Dr.Maria S.W. Sumardjono

Penerbit ;Kompas,Jakarta,2008

Uraian : Suatu persoalan mengenai pertanahan semakin kompleks dan berkembang

sesuai dengan perkembangan zaman.Buku ini menjelaskan mengenai berbagai

gagasan gagasan yang muncul mengenai dinamika masalah.Pada bagian-bagian

tertentu dari buku ini disertakan dengan catatan yang berkenaan dengan

perkembangan persoalan yang terjadi sesuai dengan dinamika perkembangan zaman

dan dinamika masyarakat masa kini.buku setebal 320 halaman ini sangat menarik

karena membahas bermacam problematika serta pemikiran yang secara umum

dibahas pada berbagai forum ilmiah seperti lokakarya dan seminar.Di dalam buku

ini juga memuat kumpulan artikel yang disampaikan dalam berbagai pertemuan

ilmiah selama rentang waktu 16 tahun yang didasarkan kepada relevansinya hingga

ditemukan keterkaitan perkembangan pemikirannya.Design sampul buku ini juga

cukup simple namun menarik karena tidak banyak gambar yang disajikan hanya

tulisan judul dengan huruf capital yang mudah dibaca dan berlatar warna coklat dan

gradasinya untuk menegaskan pembahasan buku mengenai tanah.Jenis kertas kurang

baik namun penjilidan rapih dan kuat sehingga masih nyaman dibaca.

3. Judul :Hukum Agraria di Indonesia (Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi

Hukum)

Pengarang:Effendi Perangin

Penerbit : Rajawali Pers,Jakarta,1991

Uraian : Buku ini memuat berbagai persoalan-persoalan hukum yang timbul

mengenai tanah disertai dengan kasus kasus konkrit yang timbul dalam melakukan

penerapan peraturan perundang undangan mengenai tanah.Pembahasan dalam buku

ini di jabarkan dengan cara mendalam dan luas karena dipaparkan mengenai kasus

yang terjadi dimana setiap kasus yang timbul terdapat persoalan yang khas berikut

implementasi penerapan peraturan perundang undangan yang terbentuk.Sistematika

buku ini dibuat secara deduktif seperti misalnya pada penjabaran kasus kasus jual

beli serta pemindahan hak atas tanah yang bersifat khusus di bagian awal baru

pembahasan mengenai UUPA dan penjabaran hakatas tanah di bagian

belakang,dengan kata lain buku ini ditujukan untuk pengguanaan yang bersifat

praktis dan mengena pada pembaca.Buku ini terdiri dari 317 halaman dengan ukuran

21 cm,cover buku berwarna kuning terang namun disampul cover terdapat gambar

dalam bidang segi empat yang kurang jelas dan buram sehingga mengkaburkan

maksud dari tujuan buku ini.Namun secara isi keseluruhan buku ini termasuk

menarik dan tidak sulit untuk dibaca oleh mahasiswa setingkat strata satu dan

berisikan pencerahan terhadap pengertian-pengertian dasar.

4. Judul:Bunga Rampai Hukum Perdata dan Tanah

Pengarang :Saleh Adiwinata S.H.

Penerbit :CV.Remadja Karya,Bandung,1984

Uraian : Buku ini berisikan kumpulan beberapa makalah yang dibuat oleh

penulis,paper untuk pertemuan-pertemuan ilmiah,maupun artikel-artikel yang telah

dimuat dalam majalah ilmiah.Buku ini membicarakan konteks keperdataan hukum

Tanah dalam pengaturannya kini.Antaralain buku ini menekankan mengenai

pembahasan mengenai pengaturan pemilikan tanah secara Absentee/guntai,Paparan

mengenai azas perlekatan,Pencabutan hak,serta beberapa pemikiran dalam usaha

penyempurnaan peraturan pelaksanaan UUPA.Buku bertebal 135 hal ini cukup

mudah dipahami tiap babnya namun sayangnya buku ini memiliki sistematika yang

tidak tersusun dengan baik dengan tanpa adanya pembahasan teori pada bagian awal

dan langsung masuk kepada pembahasan masalah tertentu sehingga memiliki kesan

tiap bab dari buku ini seperti tulisan yang terpisah pisah dan cetakan kertas

kualitasnya kurang baik sehingga mudah terlepas dan buram.Meskipun jenis jilid

cukup kuat dan rapi.

5. Judul :Sertifikat Tanah dan Orang Miskin

Pengarang :Djaka Soehendera

Penerbit : Hu-Ma,Jakarta,2010

Uraian : Buku yang awalnya merupakan sebuah disertasi ini membahas tentang

seluk beluk pelaksanaan sebuah proyek pendaftaran tanah yang dilaksanakan oleh

kampong kumuh di wilayah Jakarta.Disini penulis menyoroti permasalahan

kepemilikan tanah melalui pendekatan sosio-legal dimana dikususkan pada tinjuan

melalui pendekatan ilmu hukum dan ilmu social khususnya Antropologi.Dalam buku

ini penulis menguraikan berbagai persoalan social terkait pelaksanaan dan efektifitas

proyek peningkatan keamanan penguasaan atas tanah.Penulis juga menyoroti proyek

adjudikasi yang dicanangkan pemerintah terkait dengan sertifikasi tanah

mempengaruhi perubahan social ekonomi dan reaksi warga Kampung Rawa yang

berasal dari berbagai kondisi social ekonomi.Buku bertebal 190 halaman dan

berukuran 21 cm ini cukup menarik dibaca dan mudah dipahami. Sisi lain yang

menarik dari buku ini adalah pada bagian pengantar disertakan sambutan dari guru

besar universitas Indonesia yaitu prof.Sulistiowati Irianto yang menjabarkan secara

padat dan mengena mengenai hubungan social dan kepemilikan tanah pada

masyarakat menengah kebawah.Namun sayangnya buku ini ditinjau dari segi yuridis

kurang memberikan informasi yang memadai karena banyak menekankan pada

unsur sosiologis dan antropologisnya sehingga pembaca yang hendak memperkaya

khazanah yuridis mengenai hukum pertanahannya mungkin kurang tepat membaca

buku ini.Jenis kertas dan penjilidan cukup baik dan kuat.

IV. KERANGKA KONSEP

Untuk Memahami konsep-konsep yang ada dalam penelitian ini, sekiranya perlu

memahami mengenai hal-hal yang berkaitan erat dengan penelitian ini. Maka untuk

menghindari kesalahan dalam memahami konsep-konsep tersebut perlu adanya

sebuah kerangka konsepsionil.

Kerangka konsepsional merupakan kerangka yang menggambarkan hubungan antara

konsep-konsep khusus yang akan atau ingin diteliti4. Dalam penelitian ini terdapat

beberapa istilah yang merupakan kata kunci yang perlu untuk diuraikan. Penjelasan

Istilah istilah tersebut diambil dari kamus dan peraturan perundang undangan yang

berkaitan dengan penelitian ini. Istilah yang dimaksud antaralain :

1. Horizontal Scheiding (Pemisahan Horizontal) adalah azas yang mengatakan bahwa

bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan,Maka

hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman

yang ada diatasnya.5

4 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, cet.3,(Jakarta:UI Press,1986),hal.132.

2. Accessie adalah azas yang mengatakan bahwa tanah merupakan satu kesatuan dengan

bangunan dan benda-benda yang melekat diatasnya dan yang terkandung

dibawahnya.

3. Rechtsverwecking adalah lampaunya waktu sebagai sebab kehilangan ha katas tanah,

kalau tanah yang bersangkutan selama waktu yang lama tidak diusahakan oleh

pemegang haknya dan dikuasai pihak lain melalui perolehan hak dengan itikad baik.6

4. Ackuisitive Verjaring adalah lewatnya waktu untuk perolehan hak dengan penguasaan

secara nyata dan terang terangan dengen itikad baik tanpa adanya gangguan pihak ke

tiga.7

5. Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-

bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,dengan jangka waktu paling lama

30 tahun.8

6. Hak Pengelolaan adalah suatu konversi ha katas tanah yang dulu dikenal sebagai hak

beheer yaitu hak yang diberikan pemerintah atas tanah Negara kepada Badan-badan

penguasa(Departemen,Jawatan,atau Daerah Swatantra) untuk merencanakan

peruntukan,penggunaan,menggunakan sendiri,menyerahkan bagian-bagian daripada

tanah itu kepada pihak ke tiga,yang meliputi segi-segi penggunaan,jangka waktu dan

keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian ha katas tanah tersebut dilakukan

oleh pejabat yang berwenang dan sesuai dengan peraturan perundangan agrarian yang

berlaku.9

7. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun(HMSRS) adalah Hak milik atas satuan rumah

susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah meliputi

5 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia ;Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok

Agraria,Isi dan Pelaksanaanya,cet.12,(Jakarta:Djambatan,2008),hal.6 Ibid.,hal.67.7 Hindia Belanda,Burgelijk Wetboek(Kitab Undang-Undang Hukum Perdata),diterjemahkan

oleh Prof.Subekti,ps.1946 jo.ps.1963.8 Indonesia,Undang-Undang Nomor.5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria,ps.35.ayat

(1)9 Budi Harsono,Op.cit.,hal.89

juga hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama, yang semuanya

merupakan satu-kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.10

V. METODE PENELITIAN

1.Bentuk Penelitian

Dari Segi bentuknya, penelitian ini merupakan penelitian Yuridis Empiris.

Pendekatan tersebut diperlukan untuk melihat aturan hukum yang berlaku dan

pelaksanaannya di masyarakat. Artinya, penelitian ini bertujuan melihat efektivitas

hukum positif dalam hal ini hukum pertanahan nasional didalam kaitannya dengan

implikasi azas asas dalam hukum pertanahan nasionalPenelitan ini menggunakan

pendekatan kualitatif dengan teknik pengumpulan data, wawancara mendalam, dan

studi dokumen. Pendekatan kualitatif digunakan karena penelitian ini mencoba untuk

membangun sebuah teori yang bersifat induktif(dari bawah). Peneliti mengumpulkan

data-data dan informasi, kemudian melakukan klasifikasi data berdasarkan kategori-

kategori dalam upaya menemukan pola atas realitas/gejala yang terjadi.11

2. Tipologi Penelitian

Dari segi tipologinya, penelitian ini termasuk ke dalam penelitian deskriptif analitis,

yakni penelitian yang bertujuan menggambarkan fenomena penerapan asas asas

dalam hukum pertanahan nasional dalam hal ini asas pemisahan horizontal dan

lembaga rechtsverwecking terhadap fenomena fenomena yuridis mengenai tanah di

masyarakat antaralain relevansi asas pemisahan horizontal terhadap sertifikat strata

title yang dimiliki pemilik satuan rumah susun yang didirikan diatas tanah berstatus

hak guna bangunan diatas tanah hak pengelolaan pemprov DKI dan Analisa terhadap

Putusan Ma MA No.2346 K/Pdt/2005 mengenai sengketa tanah warisan yang

ditelantarkan yang mengacu pada yurisprudensi putusan MA sebelumnya yang

menyebutkan adanya suatu lembaga rechtsverwecking pada masyarakat adat.10 Indonesia,Undang-Undang Nomor.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun,ps.2-ps.4.11 Creswell, John W., Research Design:Qualitative and Quantitative Approach, Sage

Publication, Inc., 1994, hal 5

3. Jenis Data

Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder,Data

primer diperoleh dari wawancara mendalam baik dari informan dan narasumber. Data

sekunder diperoleh dari studi literatur yang berhubungan dengan hukum pertanahan

baik dari Putusan MA,buku, jurnal, artikel, dan laporan media massa.

4. Macam Bahan Hukum

Penelitian ini juga mempergunakan bahan hukum primer yaitu dengan inventarisasi

peraturan dasar (UUD NRI 1945) dan peraturan perundang-undangan lainnya yang

dipakai sebagai landasan bertindak dalam hukum pertanahan seperti UU Nomor 5

tahun 1960(UUPA),UU Nomor 16 tahun 1985 tentang Hak Kepemilikan Atas Satuan

Rumah Susun,PP 40 Tahun 1996,PP 38 Tahun 1963,PP 24 1997 ,serta Putusan MA

tanggal 29 September 1958 No. 329K/Sip/1957.Serta Bahan hukum sekunder berupa,

jurnal, artikel, dan laporan media massa

5. Alat Pengumpulan Data

Alat pengumpulan data berupa studi wawancara yang mendalam atau in-depth

interview dengan para responden, narasumber, dan informan untuk mendapatkan data

primer. Tahap pengumpulan data dilakukan setelah ditentukan rancangan penelitian.

Dalam penelitian ini, rancangan penelitian yang digunakan adalah ”case study

design” yakni penelitian dengan mengumpulkan data dan informasi secara utuh dan

menyeluruh dari suatu masyarakat tertentu yang dijadikan obyek penelitian.

6. Metode Analisis Data

Data yang didapat akan dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif yang akan

disajikan dalam bentuk deskriptif analitis. Sesuai dengan teknik pengumpulan data

yang bersifat kualitatif, maka peneliti akan mendapatkan gambaran jelas mengenai

permasalahan yang dihadapi dari wawancara mendalam yang dilakukan. Sudut

pandang dari beberapa kategori sumber data wawancara Kepala BPN, Kepala

Kantor Pertanahan,Pemprov DKI Jakarta Akademisi, dan Pemilik HSRS/strata title

pada ruko ITC Mangga Dua,ketua Perhimpunan Penghuni (PP) ITC Mangga Dua

sebagai kuasa PT.Duta Pertiwi Tbk,Analisis Putusan dan studi dokumen dipadukan

menjadi sebuah sintesa yang dapat dijadikan acuan dalam memandang permasalahan

pengaturan hak atas satuan rumah susun/ruko dan Keberadaan lembaga

Rechtsverwecking. Kemudian data yang telah diperoleh pada tahap pengumpulan

data akan diolah dengan langkah-langkah sebagai berikut:

a) Pemeriksaan / validasi data lapangan dan editing

Data yang diperoleh dari kegiatan pengumpulan data melalui studi

kepustakaan dan wawancara, diperiksa dan dijaga konsistensi antara data

yang satu dengan data yang lainnya.

b) Pengolahan

Setelah data-data dimasukan, langkah selanjutnya adalah pengolahan data

dengan pendekatan kualitatif.

7. Bentuk Hasil Penelitian

Bentuk hasil penelitian akan diolah dengan pendekatan kualitatif dan data yang

akan disajikan dalam bentuk deskriptif analisis, untuk mendapatkan

gammengenbaran secara utuh dan menyeluruh mengenai fenomena hukum dalam

data-data yang akan telah diteliti.

VI. KEGUNAAN PENELITIAN

Dalam membuat penelitian ini, peneliti berharap bahwa penelitian ini dapat

memberikan manfaat bagi masyarakat umumnya khususnya bagi peneliti.

1.Kegunaan teoritis

1.1 Memberikan sumbangan pemikiran dalam mengembangkan ilmu hukum agar

dapat mengembangkan gagasan dari permasalahan nyata dalam kehidupan sosial

dan kemasyarakatan terutama masalah hukum di masyarakat.

1.2 Hasil penelitian dapat berguna sebagai sumbangan ide dalam rangka

menyempurnakan konsep maupun implementasi praktik hukum di dalam

lingkungan sosial dan masyarakat.

2. Kegunaan praktis

Secara praktis, hasil penelitian ini diharapkan bermanfaat bagi seluruh mahasiswa

hukum khususnya mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Indonesia sebagai

reverensi pembelajaran dan dapat memperluas paradigma berfikir dalam memahami

suatu materi pembelajaran.

VII. RUANG LINGKUP PENELITIAN

Penelitian mengambil lokasi di Kota Jakarta.Tepatnya di, ITC Mangga 2 Jakarta

Utara, Pemilihan tempat tersebut didasarkan pada pertimbangan sebagai berikut:

ITC Manggadua merupakan salah satu Pusat bisnis dan perdagangan terbesar di

Jakarta dengan nilai investasi minimal 20% pertahun12,Unit unit toko di ITC Mangga

Dua banyak menjadi incaran investasi masyarakat Indonesia.ITC Mangga Dua

Merupakan Bangunan yang didirikan diatas tanah Hak Guna Bangunan yang berada

diatas Tanah hak pengelolaan Pemprov DKI yang didalamnya banyak unit unit toko

dijual dengan hak milik satuan rumah susun/strata title.Dengan keberadaan lokasi

yang demikian peneliti memandang bahwa ITC Mangga dua cukup mewakili

permasalahan yang akan peneliti analisa.Informan penelitian ini adalah para pihak

dalam suatu kebijakan dalam transaksi tanah dan bangunan antaralain :

a. Pemerintah

Kepala Badan Pertanahan Nasional RI

Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara

Pemprov DKI Jakarta

12 http://swamagazine.co.id/listed-articles/ingin-hidup-dari-rental-properti-di-hari-tua?mobile=on, diunduh 18 April 2013

b. Akademisi dan tokoh-tokoh yang pakar dalam Hukum Pertanahan.

c. Para pemilik hak atas satuan rumah susun ITC Mangga Dua

VIII. RANCANGAN BIAYA PENELITIAN

Rancangan biaya penelitian akan peneliti jabarkan melalui table-tabel dibawah ini:

1. Rekapitulasi Rencana Anggaran dan Belanja

No.

Uraian Jumlah (Rp) Prosentase1. Belanja Bahan Habis Pakai 370.000 17,70 %

2. Belanja Peralatan Penunjang 1.414.000 23,30 %

3. Belanja Perjalanan 6.400.000 39,82 %

4. Belanja Lain-lain 420000 19,17 %

Jumlah Biaya 8.604.000 100%

2. Rincian Rencana Anggaran dan Belanja

2.1 Belanja Bahan Habis Pakai

No.

Uraian Volume Biaya Satuan (Rp) Biaya (Rp)

1. Kertas 1 Rim 50.000 50.0002. Alat Tulis Kantor

(Pulpen, Amplop, Stapler dll)

1 Set 15.000 45.000

3. Print Dokumen, Proposal, dan Laporan

250 lembar 100 25.000

4. Jilid Proposal dan Laporan

10 Set 25.000 250.000

Jumlah 370.000

2.2 Belanja Peralatan Penunjang Penelitian

No.

Uraian Volume Biaya Satuan (Rp) Biaya (Rp)

1. Koneksi Internet modem

16 minggu x 10 jam

200.000/4 minggu 800.000

2. USB Flash Disc 8 GB

2 Buah 88.000 166.000

3. Buku Referensi 5 paket 116.000 448.000

Jumlah 1.414.000

2.3 Belanja Perjalanan No.

Uraian Volume Biaya Satuan (Rp) Biaya (Rp)

1. Transportasi Selama Masa Pengumpulan Data

16 minggu (5 hari/minggu)

50.000/hari 4.000.000

2. Konsumsi 5 hari x (4 minggux 4bulan)

30.000/hari 2.400.000

Jumlah 6.400.000

2.4 Belanja Lain-Lain No.

Uraian Volume Biaya Satuan (Rp) Biaya (Rp)

1. Biaya Komunikasi (Pulsa Telepon)

16 minggu 20.000/minggu 320.000

2. Dokumentasi 1 paket 100.000 100.000Jumlah 420.000

PROPOSAL PENELITIAN

TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PENGATURAN PENGUASAN HAK

ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG DIATUR PADA PERATURAN-

PERATURAN PEMBAHARU KETENTUAN TENTANG TANAH DALAM

KUHPERDATA

Studi kasus :Hak Kepemilikan Ruko di ITC Manggadua dan Putusan MA No.

2346 K/Pdt/2005

Tugas Mata Kuliah : Metode Penelitian dan Penulisan Hukum

Oleh : Widya Naseva Tuslian

NPM : 1106073245

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA