2012-2-01386-AR Bab2001

download 2012-2-01386-AR Bab2001

of 48

  • date post

    01-Oct-2015
  • Category

    Documents

  • view

    216
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of 2012-2-01386-AR Bab2001

  • 11

    BAB 2

    LANDASAN TEORI

    Dalam perkembangan hunian vertikal diawali dengan perkembangan apartemen lalu berlanjut dengan condominium. Di bawah ini akan dijelaskan tentang hunian vertikal yang dimulai dari apartemen hingga condominium

    2.1 Tinjauan Apartemen 2.1.1 Pengertian Apartemen

    Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia, apartemen memiliki

    pengertian, suatu jenis hunian yang disewakan dalam bentuk tempat tinggal atau rumah yang umumnya berada dalam bagian bangunan

    bertingkat.

    2.1.2 Klasifikasi Apartemen Tabel 2.1 Apartemen berdasarkan Tipe Pengelolaannya.

    No. Apartemen Tipe Penglolaan

    1. Apartemen Servis Dikelola menggunakan manajemen seperti hotel. Layanan fasilitas termasuk unit furnished, housekeeping,

    layanan kamar, laundry dan business centre.

    2. Apartemen Perseorangan (Condominium)

    Kepemilikannya milik perseorangan atau pribadi. Adapun servis dan layanan kamar dikenai biaya yang

    berbeda oleh pengelola apartemen.

    3. Apartemen Milik Bersama Perawatan dan pelayanan menjadi tanggungjawab

    penghuni itu sendiri. Sumber: Menata Apartemen, 2007

    Tabel 2.2 Apartemen berdasarkan Lokasinya. No. Apartemen Lokasi 1. City Apartemen di daerah perkotaan. 2. Airport Apartemen di daerah Bandar Udara. 3. Sub Urban Apartemen di daerah Sub Urban.

    4. Semi Residential Apartemen di daerah pegunungan, tepi pantai, tepi danau dan lainnya.

    Sumber: Menata Apartemen, 2007

    Tabel 2.3 Apartemen berdasarkan Jenis dan Besarnya bangunan No. Apartemen Jenis dan Besarnya bangunan

    1. Garden Apartemen Terdiri dari 2-4 lantai. Memiliki taman di sekitar bangunan. Tergolong apartemen menengah atas.

    2. Walk-up Apartemen Terdiri 3-6 lantai. Tidak selalu memiliki lift di dalamnya.

    Sumber: Menata Apartemen, 2007

  • 12

    Tabel 2.3 Apartemen berdasarkan Jenis dan Besarnya bangunan No. Apartemen Jenis dan Besarnya bangunan

    3. Low-Rise Apartemen Jumlah lantai kurang dari 7 lantai. Akses vertikal meggunakan tangga. Tergolong apartemen menengah ke bawah.

    4. Medium-Rise Apartemen Terdiri dari 7-10 lantai. Biasanya berada di daerah kota satelit.

    5. High-Rise Apartemen

    Jumlah lantai lebih dari 10 dengan dilengkapi basement, sistem kenyamanan dan servis penuh.

    Struktur sistem bangunan lebih kompleks dan unit cenderung standart dan berada di pusat kota.

    Sumber: Menata Apartemen, 2007

    Tabel 2.4 Apartemen berdasarkan Tipe Unit No. Apartemen Tipe Unit

    1. Studio Terdiri dari 1 ruangan bersifat multifungsi dan

    relatif kecil. Luasan minimal 20-35 m2.

    2. Apartemen 1,2,3 Kamar (Apartemen Keluarga)

    Pembagian ruang seperti rumah biasa. Luasan minimal untuk 1 kamar tidur 25 m2, 2

    kamar tidur 30 m2, 3 kamar tidur 85 m2, dan 4 kamar tidur 140 m2.

    3. Loft Bekas gudang/pabrik yang dialihfungsikan

    sebagai apartemen dengan hanya menggunakan sekat untuk setiap ruangannya.

    4. Penthouse

    Biasanya terletak pada bagian paling atas sebuah apartemen.

    Hanya terdiri 1 atau 2 unit saja pada lantai tersebut dan memiliki lift khusus penghuninya.

    Luasan minimum penthouse 300 m2. Sumber: Menata Apartemen, 2007

    2.2 Tinjauan Condominium 2.2.1 Pengertian Condominium

    Kondominium atau biasa menyebutnya secara singkat dengan kondo berasal dari kata bahasa Inggris, yakni condominium. Kata ini merupakan gabungan dari kata Latin "con" yang artinya bersama atau bergabung dan "dominium" atau kepemilikan atau pengendalian. Condominium adalah bentuk hak guna perumahan yang memiliki kepemilikan pribadi yang tersusun seperti rumah susun.

  • 13

    2.2.2 Pengelompokkan Condominium Menurut Indonesia Apartment (2007) menuliskan bahwa

    condominium dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis sebagai berikut.

    Tabel 2.5 Condominium berdasarkan Ketinggian Level Bangunan Tipe Lantai Tipologi Sasaran

    High Rise

    6 lantai

    Kotak, Persegi Panjang, Lingkaran. Menengah atas

    Low-Rise

    6 lantai Slab.

    Menengah ke bawah

    Garden 6 lantai Porsi taman luas dan ruang terbuka. Menengah atas

    Twon Houses

    2-4 lantai Saling berbagi tembok. Menengah atas

    Sumber: Majalah Indonesia Apartement,2007

    Tabel 2.6 Condominium berdasarkan Ekonomi Ukuran

    Unit Material Fasilitas Lokasi

    Sederhana Relative Kecil Sederhana Minim Padat, area pemerintah.

    Menengah Standar Standar Standar, lift, minimarket, laundry, parkir.

    Perumahan, kompleks apartemen yang cukup padat.

    Mewah Besar Mewah Lengkap Strategis

    Super Mewah

    Sangat besar, penthouse

    Mewah, import, desain khusus.

    Lengkap, Entertain, Spa, (Skala Internasional)

    Sangat strategis, tengah-tengah kota.

    Sumber: Majalah Indonesia Apartement,2007

    Tabel 2.7 Condominium berdasarkan Sirkulasi Horizontal No.

    Jenis Keterangan

    1. Single Loaded

    Open Corriodor

    Terbuka, railing/tembok kurang lebih 1-1,5 m

    Closed Corridor

    Tertutup, Jendela atau tidak berjendela, Menggunakan jalusi.

    2. Double Loaded Corridor Tertutup, dikelilingi unit. Sumber: Majalah Indonesia Apartement,2007

  • 14

    No. Jenis

    1. Walk up

    2. Elevator

    Tabel

    No. Jenis

    1. Simplex

    2. Duplex

    3. Triplex

    Tabel Simplex

    Gambar 2.1 Sumber:www.google.co.id

    2013

    2.2.3 Deskriptif Condominium dan ApartemenCondominium dan apartemen adalah salah satu dari

    memiliki fungsi yang sama tetapi cenderung berbeda beberapa perbedaanapartemen:

    Tabel 2.8 Condominium berdasarkan Sirkulasi Vertikal

    Jenis Ketinggian Bangunan Keterangan

    Core 4 lantai

    Tangga sirkulasi dikelilingi unitunit hunian.

    Corridor Tangga sirkulasi diletakkan pada ujung korridor.

    Elevator 6 lantai Lift merupakan sirkulasi utama dan terdapat lobby tungguSumber: Majalah Indonesia Apartement,2007

    Tabel 2.9 Condominium berdasarkan Sistem Penyusunnya

    Jenis Jumlah Lantai Sasaran Keterangan

    Simplex 1 lantai Menengah

    Semua ruang berada pada satu lantai.

    Jumlah unit dapat dimaksimalkan.

    Berlokasi di daerah ibukota yang padat.

    Duplex 2 lantai Menengah

    Atas

    Lantai 1, ruang untuk aktifitas.

    Lantai 2, untuk ruang pribadi. Koridor lebih hemat.

    Triplex 3 lantai Golongan

    Atas

    Sistem pembagian sama seperti duplex.

    Lantai 2 dan 3 untuk area privat.

    Sumber: Majalah Indonesia Apartement,2007

    Tabel 2.10 Condominium berdasarkan Sistem PenyusunnyaSimplex Duplex Triplex

    Gambar 2.1 Simplex www.google.co.id,

    2013

    Gambar 2.2 Duplex Sumber:www.google.co.id,

    2013

    Gambar 2.3 Sumber:

    www.google.co.idSumber:Samuel, Paul. Apartement.1976

    Deskriptif Condominium dan Apartemen Condominium dan apartemen adalah salah satu dari bangunan yang

    memiliki fungsi yang sama tetapi cenderung berbeda karena memiliki beberapa perbedaan. Berikut ini adalah deskripsi antara condominium

    Keterangan

    sirkulasi dikelilingi unit-

    Tangga sirkulasi diletakkan pada

    Lift merupakan sirkulasi utama dan terdapat lobby tunggu

    Sistem Penyusunnya

    Keterangan

    Semua ruang berada pada

    Jumlah unit dapat

    Berlokasi di daerah ibukota

    Lantai 1, ruang untuk

    Lantai 2, untuk ruang pribadi. Koridor lebih hemat. Sistem pembagian sama

    Lantai 2 dan 3 untuk area

    Condominium berdasarkan Sistem Penyusunnya Triplex

    Gambar 2.3 Triplex Sumber:

    www.google.co.id, 2013

    bangunan yang karena memiliki

    Berikut ini adalah deskripsi antara condominium dan

  • 15

    Tabel 2.11 Deskripsi Condominium dan Apartemen No.

    Lingkup Condominium Apartemen

    1. Kepemilikan Hak Milik Sewa 25 tahun

    2. Lamanya tinggal Seumur Hidup Berlaku 25 tahun

    3. Sistem Manajemen Pengelola Condominium Penghuni Apartemen

    4. Perawatan Fasilitas Perawatan bersama Perawatan pengelola

    5. Pertimbangan membeli Investasi, Tempat tinggal Tempat tinggal

    6. Luas Ruangan Luas. Condominium seperti rumah. Relatif kecil.

    7. Fasilitas

    Mewah dan lengkap karena condominium cenderung memperhatikan kebutuhan user.

    Tidak terlalu lengkap.

    Sumber:Dokumentasi Pribadi, Mei 2013

    2.2.4 Penilaian Investasi Condominium Berikut ini hal-hal yang harus diperhatikan untuk pemilihan tapak

    lokasi untuk condominium:

    1. Lokasi. Lokasi yang cocok untuk investasi condominium adalah lokasi

    yang strategis, memiliki fasilitas pendukung yang baik berdekatan dengan lokasi bisnis, tempat wisata ataupun tempat pusat perbelanjaan.

    2. Konsep. Konsep bangunan, lingkungan dan fasilitas-fasilitas yang

    disediakan di dalam condomonium sangat berpengaruh pada minat pengunjung.

    2.2.5 Sistem Penentuan Harga Berikut ini adalah beberapa hal yang dapat berpengaruh terhadap

    penentuan sistem harga condominium:

    1. Luasan Unit. Luasan unit dapat dikatakan memberi nilai lebih dibandingkan

    jumlah unit kamar. Hal tersebut karena terkadang luasan unit dengan jumlah kamar 2 disamakan dengan unit jumlah kamar 3.

  • 16

    2. Ketinggian Lantai. Ketinggian lantai yang dimiliki setiap unit memiliki nilai jual lebih

    tersendiri. Misalnya saja lantai atas akan lebih mahal dibandingkan dengan lantai bawah karena lantai atas view pemandangannya yang

    lebih luas.

    3. Kelengkapan Fasilitas. Kelengkapan fasilitas dibagi menjadi dua hal, yaitu kelengkapan

    fasilitas kamar dan bangunan condominium itu sendiri. Fasilitas kamar yang lengkap akan menambah harga nilai unitnya semakin tinggi disertai dengan fasilitas condom