Post on 26-Feb-2023
Pembiayaan
Pembangunan
Anggota Kelompok Achmad Pahrevi M. S. 3610100052 Andrian Hadi S. 3611100023 Satrio Dwi Atmojo 3612100021 Try Ananda 3612100025 Riefki Rifandi 3612100029 Irwan Bisri Rianto 3612100068
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya 2014
i | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
Kata Pengantar
Puji syukur atas kehadirat Allah SWT karena berkat limpahan rahmat dan karunia-
Nya, penulis dapat menyelesaikan makalah yang berjudul ”Pembiayaan Pembangunan
Prasarana Pengelolaan Air Bersih – Studi Kasus PDAM Kabupaten Indragiri Hilir,
Provinsi Riau” dengan tepat waktu. Penyusunan makalah Evaluasi III Pembiayaan
Pembangunan ini bertujuan untuk mereview sebuah contoh kasus pembangunan instalasi
PDAM, mulai dari tahap tipe sebuah proyek, besaran dana yang dibutuhkan, analisa-analisa
yang akan menentukan besaran untung-rugi dari proyek tersebut, serta rekomendasi-
rekomendasi dalam penyediaan dana.
Penulis berterima kasih kepada seluruh pihak yang telah berpartisipasi dalam
pembuatan makalah ini dari awal sampai selesai. Ucapan terima kasih penulis sampaikan
kepada dosen-dosen mata kuliah Ekonomi Kota :
1. Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg.
2. Vely Kukinul Siswanto
Dalam penulisan makalah ini penulis merasa masih banyak kekurangan-kekurangan,
baik pada teknis penulisan maupun pembahasan materi. Melalui makalah ini penulis
berharap dapat memberikan manfaat kepada penulis sendiri serta kepada pembaca
mengenai persoalan-persoalan yang terkait dengan pembiayaan pembangunan. Pada
akhirnya penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca guna menyempurnakan
makalah ini menjadi lebih baik.
Surabaya, 15 Desember 2014
Penyusun
ii | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
Daftar Isi
Kata Pengantar ............................................................................................... i
Daftar Isi ........................................................................................................ ii
Daftar Gambar ................................................................................................ iii
Daftar Tabel ................................................................................................... iv
Bab I Pendahuluan .......................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ...................................................................................... 1
1.2 Perumusan Masalah .............................................................................. 1
1.3 Tujuan Penelitian .................................................................................. 2
1.4 Manfaat Penelitian ................................................................................. 2
1.5 Sistematika Pembahasan ....................................................................... 2
Bab II Tinjauan Pustaka .................................................................................. 3
2.1 Tinjauan Teori Penyediaan Air Bersih ...................................................... 3
2.2 Penyelenggaraan Pengelolaan Air Bersih ................................................. 5
2.2.1 Sistem Penyediaan dan Distribusi Air Bersih .................................... 5
2.2.2 Kebijakan Pengelolaan Air Bersih ................................................... 6
2.3 Sumber-Sumber Pendanaan ................................................................... 6
2.4 Analisis Kelayakan Investasi ................................................................... 8
Bab III Pembahasan ........................................................................................ 11
3.1 Gambaran Umum Permasalahan ............................................................. 11
3.2 Skema Penanganan Kasus ..................................................................... 11
Bab IV Analisis ................................................................................................ 13
4.1 Analisis Finansial ................................................................................... 13
Bab V Kesimpulan ........................................................................................... 18
Daftar Pustaka ................................................................................................ 19
iii | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
Daftar Gambar
Gambar 3.1 Batas Kabupaten Indragiri Hilir ....................................................... 11
Daftar Tabel
Tabel 3.1 Skema Penanganan Kasus ................................................................. 12
Tabel 4.1 Biaya tahunan pembangunan PDAM yang bersumber dari Sungai
Indragiri sebagai sumber air baku .................................................................... 14
Tabel 4.2 Rekapitulasi proyeksi pendapatan operasional ..................................... 15
iv | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
ABSTRAK
Air merupakan kebutuhan dasar hidup umat manusia. Air juga digunakan untuk menunjang kebutuhan-kebutuhan lain. Mulai untuk pendingin mesin, irigasi, hingga mandi-cuci-kakus (MCK). Namun, keterbatasan debit dan jumlah air suatu daerah menyebabkan daerah tersebut berada pada titik bahaya. Untuk itu, perlu adanya instalasi penyedia air bersih agar kebutuhan-kebutuhan masyarakat dan industri (bila ada), perdagangan dan jasa daerah tersebut dapat terpenuhi. Tahapan awal dari pembangunan instalasi ini adalah dengan melakukan analisa-analisa pembiayaan, antara lain analisa kelayakan investasi dan analisa sensivitas. Untuk melaksanakannya, perlu adanya analisa pembiayaan. Dari kasus berikut, dapat diketahui bahwa biaya langsung untuk pembangunan instalasi ini membutuhkan dana sebesar Rp. 52.487.106.000,00. Sedangkan setelah pembangunan instalasi tersebut selesai, prediksi pendapatan yang diterima PDAM, selaku unit pelaksana dari pemerintah daerah bidang air bersih, sebesar Rp. 2.758.974.675.272,00.
Kata Kunci: pembiayaan pembangunan, modal biaya, prediksi benefit, analisa kelayakan investasi, analisa sensivitas.
1 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Air bersih merupakan salah satu kebutuhan pokok dimana keberadaannya harus
dapat diandalkan untuk suatu kebutuhan baik dimusim hujan maupun kering. Di beberapa
tempat, baik perkotaan mapun pedesaan, pemenuhan kebutuhan air bersih merupakan
masalah yang tidak mudah penyelesaiannya. Hal ini berkaitan dengan ketersediaan
sumber air yang terbatas, kebutuhan biaya, dan teknik pengolahan sebelum air tersebut
dapat dimanfaatkan oleh masyarakat untuk berbagai keperluannya. Pesatnya
pertumbuhan penduduk dan perkembangan kabupaten Indragiri Hilir membawa dampak
terhadap kebutuhan dan peningkatan infrastruktur wilayah termasuk di dalamnya sektor
air bersih.
Pembangunan yang diarahkan selama ini khususnya masalah air bersih di
perkotaan atau di pedesaan sudah tentu terdapat kekurangan-kekurangan dan masih
belum optimal, baik mengenai sarana dan prasarana yang disebabkan masih banyak
kendala-kendala baik kondisi alam maupun menyangkut dana. SPAB yang ada
sebelumnya tidak mampu memberikan pelayanan yang baik bagi masyarakat. Untuk itu
diperlukan adanya pembenahan di semua aspek terutama sarana dan prasarana air
bersih, sehingga dengan demikian tahap demi tahap kebutuhan dari penduduk mengenai
air bersih akan terpenuhi. Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Tirta Indragiri
dihadapkan pada masalah kurangnya instalasi pengolahan air bersih yang diambil dari air
tanah dan air permukaan. Demikian juga dengan pesatnya perkembangan penduduk pada
kabupaten Indragiri Hilir.
Untuk melakukan perluasan dalam penyediaan air bersih, maka perlu adanya
pembangunan prasarana pengelolaan air bersih yaitu PDAM yang baru dengan
memanfaatkan sumber air yaitu sungai di Indragiri Hilir. Oleh karena itu, penyusun perlu
membahas strategi pembiayaan pembangunan pengelolaan air bersih ini dengan studi
kasus Kabupaten Indragiri Hilir.
1.2 Perumusan Masalah
`Untuk memperjelas permasalahan dalam pembahasan ini, maka rumusan masalah
yang diambil adalah sebagai berikut:
2 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
1. Bagaimanakah analisis pembiayaan pembangunan prasarana pengelolaan Air bersih?
2. Bagaimana strategi pembiayaan pembangunan dalam prasarana pengelolaan Air
bersih?
1.3 Tujuan Penelitian
Adapun Tujuan yang ingin dicapai dalam pembahasan ini adalah:
1. Mengetahui analisis pembiayaan pembangunan dalam prasarana pengelolaan Air
bersih.
2. Menganalisa strategi pembiayaan pembangunan dalam prasarana pengelolaan Air
bersih.
1.4 Manfaat Penelitian
Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi:
1. Pengelola Prasarana Air Bersih
Sebagai masukan yang bermanfaat bagi stakeholder untuk mengatur pembiayaan
pembangunan prasarana air bersih dalam upaya meningkatkan efektifitas dan efisiensi
anggaran.
2. Penulis
Menambah pengetahuan dan wawasan mengenai proses penyusunan anggaran dalam
aplikasinya pada sebuah prasarana pengelolaan air bersih .
3. Pembaca
Sebagai bahan referensi bagi mahasiswa atau masyarakat yang membutuhkan.
1.5 Sistematika Pembahasan
Adapun alur pembahasan dalam penulisan makalah ini adalah sebagai berikut:
Bab 1 Pendahuluan
Bab ini membahas mengenai latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan
manfaat penelitian yang ingin dicapai dalam penulisan makalah.
Bab 2 Tinjauan Pustaka
Merupakan kajian teoritis terkait sumber pendanaan dan mekanisme pembiayaan
prasarana Pengelolaan Air bersih di Indonesia.
Bab 3 Pembahasan
3 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
Bab Pembahasan yang berisi uraian secara jelas mengenai data dan informasi
yang mendukung analisa dan proses analisa.
Bab 4 Analisis
Merupakan hasil analisis yang berisi strategi yang dapat ditetapkan berdasarkan
hasil
pengumpulan data – data pada bab 3.
Bab 5 Kesimpulan
Berisi pembahasan akhir yang menyimpulkan tujuan awal pembahasan dengan
hasil analisa.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Tinjauan Teori Penyediaan Air Bersih
Air bersih dalam kehidupan manusia merupakan salah satu kebutuhan paling
esensial, sehingga perlu memenuhinya dalam jumlah dan kualitas yang memadai, selain
untuk dikonsumsi air bersih juga dapat dijadikan sebagai salah satu sarana dalam
meningkatkan kesejahteraan hidup melalui upaya peningkatan derajat kesehatan, karena
melalui air dapat timbul berbagai jenis penyakit teruma penyakit perut , sehingga dengan
adanya ketersediaan bersih dengan kualitas yang baik dan kuantitas yang memadai, akan
menjamin terciptanya kesehatan bagi masyarakat (Sutrisno, 2006 dalam Sumiyarsono).
Dalam tinjauan aspek teknis, penyediaan air bersih di bedakan menjadi dua sistem
(Chatib, 1996 dalam Sumiyarsono), yaitu:
1. Sistem Penyediaan Air Bersih Individual (Individual Water Supply System). Sistem
penyediaan air bersih indi vidual adalah sistem penyediaan air bersih untuk
penggunaan pribadi atau pelayanan terbatas. Sumber air yang digunakan dalam
sistem ini umumnya berasal dari air tanah. Hal ini disebabkan air tanah memiliki
kualitas yang lebih baik di banding sumber lainnya. Sistem penyedi aan ini biasnya
tidak memiliki komponen transmisi yang dibangun oleh pengembang untuk
melayani suatu lingkungan perumahan yang dibangunnya. Berdasarkan uraian
tersebut, yang termasuk dalam sistem ini adalah sumur gali, pompa tangan dan
sumur bor (untuk pelayanan suatu lingkungan perumahan tertentu).
4 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
2. Sistem Penyediaan Air Bersih Komunitas (Community/Municipality Water Supply
System). Sistem penyediaan air bersih komunitas atau perkotaan adalah suatu
sistem penyediaan air bersih untuk masyarakat umum atau skala kota, dan untuk
pelayanan yang menyeluruh, termasuk untuk keperluan rumah tangga (domestik),
sosial maupun industri. Pada umumnya sistem ini merupakan sistem yang lengkap
dan menyeluruh bahkan kompleks, baik dilihat dari segi teknis maupun sifat
pelayanannya. Sumber air yang di gunakan umumnya air sungai atau danau yang
memiliki kuantitas cukup besar. Sistem ini juga dapat mempergunakan beberapa
macam sumber sekaligus dalam satu sistem sesuai kebutuhannya. Sistem
penyediaan air bersih meliputi berbagai peralatan seperti: tangki air bawah tanah,
tangki air di atas atap, pompa‐pompa, perpipaan dan sebagainya. Dalam peralatan
ini, air minum haris dapat di alirkan ketempat‐tempat yang dituju tanpa
mengalami pencemaran. Hal‐hal yang menyebabkan pencemaran antara lain:
a. Masuknya kotoran, tikus, serangga kedalam tangki .
b. Terjadinya karat dan rusaknya bahan tangki dan pipa.
c. Terhubungnya pipa air bersih dengan pipa lainnya.
d. Tercampurnya air minum dengan air jenis kualitas lainnya.
e. Aliran balik (backflow) air jenis kualitas air kedalam pipa air minum.
Pada saat ini sistem penyediaan air bersih yang banyak digunakan dapat
dikelompokkan sebagai berikut:
1. Sistem sambungan langsung
2. Sistem tangki atap
3. Sistem tangki tekan
4. Sistem tanpa tangki (booster system)
Tangki‐tangki yang di gunakan untuk menyimpan air minum haruslah dibersihkan
secara teratur, agar kualitas air dapat dijaga (Noerbambang, 1993). Secara umum
terdapat lima sumber air yang dapat dimanfaatkan bagi kebutuhan masyarakat desa/kota,
yaitu (Nace, 1976):
1. Air hujan, yaitu hasil dari kondensasi uap air yang jatuh ketanah.
2. Air tanah, yaitu air yang mengalir dari mata air, sumur artesis atau diambil
melalui sumur buatan.
3. Air permukaan, yaitu air sungai atau danau.
4. Desilinasi air laut, atau air tanah payau/asin.
5 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
5. Hasil pengolahan air buangan.
Dari kelima sumber diatas, air yang sering dimanfaatkan untuk air bersih adalah
air tanah dan air permukaan ini menjadi pilihan utama, disebabkan kedua sumber
tersebut mudah di dapat, jumlahnya besar dan secara kualitas relatif lebih baik dan
memenuhi syarat untuk dimanfaatkan sebagai air bersih.
2.2 Penyelenggaraan Pengelolaan Air Bersih
Penyedian air bersih untuk masyarkat mempunyai peranan yang sangat penting
dalam meningkatkan kesehatan lingkungan atau masyarakat , yakni mempunyai peranan
dalam menurunkan angka penderita penyakit khususnya yang berhubungan dengan air
dan berperan dalam meningkatkan standar atau taraf/kualitas hidup masyarakat.
Berdasarkan peraturan pemerintah (PP) no.14 tahun 1987 maka pengelolaan
sarana dan prasarana air bersih diserahkan kepada pemerintah daerah tingkat 1 provinsi.
Sedangkan pengelolaanya di lakukan oleh pengusaha air minum yang berada di bawah
kendali pemerintah daerah tingkat 2 kabupaten/kota.
2.2.1 Sistem Penyediaan dan Distribusi Air Bersih
Sistem penyediaan air bersih terdiri dari dua sistem penyediaan air bersih, yaitu
Sistem Penyediaan Air Bersih individual dan komunal. Dengan pertimbangan jumlah
penduduk, distribusi/sebaran penduduk, dan aktifitas dominan yang dilakukan penduduk,
dapat diketahui bahwa perbedaan antara kedua sistem tersebut terletak pada; penerapan
teknologi fisik, tingkat kapasitas pelayanan, tingkat jenis sambungan pelayanan, dan
tingkat institusi pengelolaan sistem. Air Bersih Domestik Kebutuhan domestik ditentukan
oleh adanya konsumen domestik, yang berasal dari data penduduk, pola kebiasaan dan
tingkat hidup yang didukung adanya perkembangan sosial ekonomi yang memberikan
kecenderungan peningkatan kebutuhan air bersih. Fasilitas penyediaan air bersih yang
sering dikenal, yaitu;
- Fasilitas perpipaan, yaitu: sambungan rumah, sambungan halaman, sambungan
umum.
- Fasilitas non perpipaan, berupa; sumur, mobil air, mata air.
Kebutuhan air bersih suatu kawasan dipengaruhi oleh jumlah penduduk kawasan
tersebut. Jumlah penduduk suatu kawasan sangat mempengaruhi jumlah air bersih yang
dibutuhkan kawasan tersebut. Air Bersih Non Domestik Kebutuhan air non domestik
6 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
ditentukan oleh adanya konsumen non domestik, yang memanfaatkan fasilitas - fasilitas
antara lain:
1. Perkantoran, tempat ibadah.
2. Prasarana pendidikan, prasarana kesehatan.
3. Komersial (pasar, pertokoan, penginapan, bioskop, rumah makan dll).
4. Industri.
2.2.2 Kebijakan Pengelolaan Air Bersih
Dalam Pengaturan kewenangan dan tanggungjawab pengelolaan sumber daya air
oleh Pemerintah, pemerintah provinsi, dan pemerintah kabupaten/kota didasarkan pada
keberadaan wilayah sungai yang bersangkutan, yaitu:
- Wilayah sungai lintas provinsi, wilayah sungai lintas negara, dan/atau wilayah
sungai strategis nasional menjadi kewenangan Pemerintah.
- Wilayah sungai lintas kabupaten/kota menjadi kewenangan pemerintah provinsi.
- Wilayah sungai yang secara utuh berada pada satu wilayah kabupaten/kota
menjadi kewenangan pemerintah kabupaten/kota.
2.3 Sumber-Sumber Pendanaan
Sumber – sumber pendanaan pembiayaan pembangunan pengelolaan air bersih
dapat ditentukan sesuai dengan kriteria sudah ditentukan dalam Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum No. 18 tahun 2007 tentang penyelenggaraan pengembangan sistem
penyediaan air minum. Berikut adalah matriks penyusunan rencana induk pengembangan
air bersih.
Tabel 2.1 Kriteria Utama Penyusunan Rencana Induk Pengembangan SPAM untuk
Berbagai Klasifikasi Kota
No
Kriteria teknik
Jenis kota
Metro Besar Sedang kecil
1 Jenis perencanaan
Rencana induk Rencana induk Rencana induk
2 Horison perencanaan
20 tahun 15- 20 tahun 15- 20 tahun 15- 20 tahun
3 Sumber air baku
Investigasi Investigasi Identifikasi identifikasi
4 Pelaksanaan
Penyediaan jasa/penyelenggara/
Penyediaan jasa/penyelenggara
Penyediaan jasa/penyelengg
Penyediaan jasa/penyelengg
7 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
pemerintah daerah /pemerintah daerah
ara/pemerintah daerah
ara/pemerintah daerah
5 Peninjau ulang
Per 5 tahun Per 5 tahun Per 5 tahun Per 5 tahun
6 Penanggung jawab
Penyelenggara/pemerintah daerah
Penyelenggara/pemerintah daerah
Penyelenggara/pemerintah daerah
Penyelenggara/pemerintah daerah
7 Sumber pendanaan
- hibah LN - pinjaman LN - pimjaman DN - APBD - PDAM - SWASTA
- hibah LN
- pinjaman LN
- pimjaman DN
- APBD
- PDAM
- SWASTA
- hibah LN
- pinjaman LN
- pinjaman DN
- APBD
- PDAM
- SWASTA
- Pinjaman LN - APBD
Sumber: Permen PU No. 18 Tahun 2007
Dari tabel di atas dapat disimpulkan Kabupaten Indragiri Hilir dengan klasifikasi
kota sedang memiliki sumber pendanaan dari hibah luar negeri, pinjaman luar negeri,
pinjaman dalam negeri, APBD, PDAM, dan swasta. Menurut sumbernya, sumber
pembiayaan dapat dibagi dua, yaitu sumber pembiayaan konvensional dan non
konvesional.
Sumber pembiayaan konvensional
Sumber pembiayaan konvensional adalah sumber-sumber penerimaan yang
diperoleh oleh pemerintah (pembiayaan publik). Secara umum sumber-sumber
penerimaan pemerintah dikelompokkan menjadi dua (Mangkoesoebroto, 2001),
yaitu:
1. Sumber penerimaan yang berasal dari bukan pajak, misalnya penerimaan
pemerintah yang berasal dari pinjaman pemerintah dari dalam maupun luar
negeri, retribusi, laba BUMN/BUMD, penerimaan lelang, dll
2. Sumber penerimaan yang berasal dari pajak, misalnya Pajak Penghasilan,
Pajak Pertambahan Nilai, Pajak Bumi dan Bangunan, dan pajak-pajak daerah
lainnya.
Sumber pembiayaan non-konvensional
Sumber pembiayaan non konvensional adalah sumber pembiayaan pembangunan
daerah yang berasal dari mekanisme bukan anggaran pemerintah. Sumber
pembiayaan dapat berasal dari pemerintah (public), swasta termasuk di dalamnya
masyarakat (private), dan pemerintah-swasta (public-private). Bila dilihat dari
kategori instrumen sumber penerimaan dapat dibedakan menjadi 3 yakni
8 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
pembiayaan melalui pendapatan (revenue financing), pembiayaan melalui hutang
(debt financing), dan pembiayaan melalui kekayaan (equity financing).
Sumber pembiayaan melalui pendapatan yang dilakukan oleh swasta (private
revenue financing) dapat dibedakan menjadi 2 jenis yakni :
a. Biaya dampak pembangunan (development impact fees)
Biaya dampak pembangunan adalah suatu biaya yang dikarenakan akibat suatu
pembangunan baru dan merupakan salah satu cara untuk mengurangi beban
biaya penyediaan sarana dan prasarana bagi pembangunan baru (Nelson,
1988:3).
b. Biaya sambungan (connection fees)
Biaya sambungan merupakan pungutan yang dikenakan oleh perusahaan jasa
pelayanan kepada individu misalnya air bersih, telepon. Tujuannya yaitu untuk
menutupi biaya yang timbul akibat adanya tambahan konsumen dalam jaringan
yang sudah ada.
Sedangkan, sumber pembiayaan melalui hutang yang dilakukan oleh swasta
(Private Debt Financing) dapat berbentuk development exactions. Development
exactions dikenakan pada developer dalam rangka pembangunan prasarana di
dalam lingkungan area pembangunan, sebagai salah satu syarat sebelum
pembangunan itu dimulai.
2.4 Analisis Kelayakan Investasi
Metode NPV
NPV didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari komponen manfaat dan
Present Value komponen biaya. Secara matematis rumusnya adalah sebagai berikut:
NPV = PV B – PV C
NPV = ∑𝐵𝑡−𝐶𝑡
(1+1)𝑡𝑡
Dimana:
PV B = Present Value Benefit Ct = Besaran total dari komponen
PV C = Present Value Cost i = Tingkat suku bunga (%/tahun)
Bt = Besaran total dari komponen t = jumlah tahun
Kriteria NPV :
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
9 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC
dalam bentuk present Value
Metode BCR
Metode ini pada prinsipnya membandingkan semua pemasukan yang diterima
(dihitung pada kondisi saat ini) dengan semua pengeluaran yang telah dilakukan
(dihitung pada kondisi saat ini). secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut:
BCR = PV B/PV C
BCR =
∑𝐵𝑡
(1+𝑖)𝑡𝑡
∑𝐶𝑡
(1+𝑖)𝑡𝑡
Dimana: Bt = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada tahun t
Ct = Besaran total dari komponen biaya pada tahun t
i = tingkat suku bunga (%/tahun)
t = jumlah tahun
Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah melalui
metode ini adalah :
BCR >1 Artinya investasi layak
BCR < 1 Artinya investasi tidak layak.
Metode IRR
IRR adalah besaran yang menunjukkan harga discount rate pada saat NPV sama
dengan nol. IRR sering disebut sebagai laju pengembanlian modal. Kriteria untuk
menetapkan kelayakan suatu proyek adalah bila IRR-nya lebih besar dari discount rate
(tingkat suku bunga). Tujuan perhitungan IRR adalah untuk mengetahui persentase
keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur
kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR
menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan
demikian untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga
tercapai nilai NPV sama dengan nol. Rumus umum yang digunakan untuk penghitungan
IRR adalah sebagai berikut:
IRR = ∑𝐴𝑡
(1+𝑖)𝑡= 0𝑛
𝑡=0
Dimana: At = Cash Flow untuk periode t
i = tingkat bunga (%/tahun)
10 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
)( 12)()(
)(
1 IINPVNPV
NPVIIRR
n = periode yang terakhir dari cash flow yang diharapkan
atau
Keterangan :
I1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV positif.
I2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV negatif
Adapun petunjuk (indikator ) yang digunakan dalam menentukan tingkat
kelayakan adalah:
IRR > Tingkat suku bunga komersil, maka proyek diterima
IRR < Tingkat suku bunga komersil, maka proyek ditolak.
Kriteria penilaian dengan menggunakan metode ini adalah bila nilai IRR yang
didapat lebih besar dari tingkat bunga uang yang berlaku dalam masyarakat, maka
investasi diterima. Dan sebaliknya, bila nilai IRR lebih kecil dari tingkat bunga yang
berlaku dalam masyarakat, maka investasi ditolak (H.M. Yacob Ibrahim , 1997:150)
Metode BEP
Break Even Point (BEP) merupakan keadaan dimana suatu kegiatan usaha dalam keadaan
tidak beruntung dan tidak rugi. Keadaan BEP ini terjadi saat total kumulatif pendapatan
yang diterima sama dengan total kumulatif pengeluaran atau BEP adalah tahun dimana
NPV = 0. Suatu kegiatan usaha layak untuk diteruskan jika BEP < umur rencana
pembangunan.
Analisis Sensitivitas
Analisa sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana dampak
parameter-parameter investasi telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah karena
adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut
hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil.
Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
1. Investasi
2. Benefit/pendapatan
3. Cost/pengeluaran
4. Suku Bunga (i)
Analisa sensitivitas dihitung dengan menggunakan rumus :
11 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
NPV = Investasi + benefit + nilai sisa – pengeluaran
BAB III
PEMBAHASAN
3.1 Gambaran Umum Permasalahan
Kabupaten Indragiri Hilir merupakan
daerah yang banyak terdapat anak sungai, dan
dilalui oleh sungai Indragiri yang cukup panjang,
bahkan Indragiri Hilir disebut juga sebagai
negeri seribu parit karena daerah Indragiri
terdiri dari perairan, sungai, rawa-rawa, dan
perkebunan kelapa yang dipisahkan oleh
paritparit kecil. Kabupaten Indragiri Hilir
memiliki iklim tropis basah dengan curah hujan
1.300mm, musim hujan datang pada bulan oktober hingga maret dan musim kemarau
tanpa hujan berlangsung selama 3 (tiga) bulan dan menimbulkan masalah dalam
memperoleh air bersih, irigasi dan lain-lain. Indragiri Hilir memang di lalui oleh sungai
Indragiri yang cukup panjang, bahkan di kabupaten Indragiri Hilir banyak terdapat anak-
anak sungai dan kondisi tanahnya rawa-rawa. Namun kualitas dari air tanahnya kurang
baik, bahkan tidak dapat digunakan untuk memasak dan untuk minum, airnya keruh dan
berwarna kemerahan serta rasanya pun sedikit asin.
Pesatnya pertumbuhan penduduk dan perkembangan kabupaten Indragiri Hilir
membawa dampak terhadap kebutuhan dan peningkatan infrastruktur wilayah termasuk
di dalamnya sektor air bersih. Pembangunan yang diarahkan selama ini khususnya
masalah air bersih di perkotaan atau di pedesaan sudah tentu terdapat kekurangan-
kekurangan dan masih belum optimal, baik mengenai sarana dan prasarana yang
disebabkan masih banyak kendala-kendala baik kondisi alam maupun menyangkut dana.
Ketidakmampuan SPAB yang ada sebelumnya dalam memberikan pelayanan yang
baik bagi masyarakat membuat urgensi pembangunan pengelolaan air bersih yang baru
perlu diadakan, sehingga masyarakat dapat menikmati air bersih. Pembangunan PDAM
yang baru bisa menjadi solusi untuk memecahkan masalah ini.
3.2 Skema Penanganan Kasus
Gambar 3.1 Batas Kabupaten Indragiri Hilir (Sumber: wikipedia)
12 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
Sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 18 tahun 2007 tentang
penyelenggaraan pengembangan sistem penyediaan air minum sumber pendanaan dapat
dari hibah luar negeri, pinjaman luar negeri, pinjaman dalam negeri, APBD, PDAM, dan
swasta. Dari perhitungan kelayakan investasi pembiayaan pembangunan pengelolaan air
bersih PDAM Indragiri Hilir dirumuskan skema penanganan terkait sumber pembiayaan
dan biaya yang dibutuhkan. Sumber pembiayaan dari PDAM menjadi alternatif yang dapat
digunakan sebagai sumber pembiayaan pembangunan.
Tabel 3.1 Skema Penanganan Kasus
Sumber: Hasil Analisis, 2014
Skenario APBD
Pada skenario ini PDAM Tirtagiri mengusulkan RAPBD untuk mendapatkan
pembiayaan dalam pembangunan PDAM baru di Kabupaten Indragiri Hilir.
Skenario PDAM
Pada skenario ini PDAM Tirtagiri menggunakan modal dari PDAM itu sendiri untuk
pembangunan PDAM baru di Kabupaten Indragiri Hilir.
Skenario Pinjaman Dalam Negeri
Pada skenario ini PDAM Tirtagiri menggunakan pinjaman dalam negeri
seperti dari bank-bank di Indonesia untuk pembangunan PDAM baru di Kabupaten
Indragiri Hilir.
13 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
BAB IV
ANALISIS
4.1 Analisis Finansial
Untuk melihat apakah pembangunan ini layak/ tidak layak dijalankan berikut ini
dilakukan analisa-analisa apakah investasi terhadap pembangunan PDAM ini memberikan
keuntungan dalam waktu yang singkat/sewajarnya. Penghitungan yang digunakan dalam
pembahasan ini adalah penghitungan kriteria investasi. Hasil perhitungan kriteria investasi
merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total
benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value
selama umur ekonomis.
Analisis finansial terhadap rencana pengembangan yang telah ditetapkan adalah
dengan membandingkan pembiayaan dan keuntungan yang didapat dalam setiap tahap
pengembangan. Analisis ini dilakukan secara menyeluruh termasuk semua biaya yang
diperlukan dalam pengembangan seperti penanganan peralatan, tenaga kerja, pelayanan,
serta hal-hal lain yang signifikan dan berhubungan terhadap aspek pembangunan proyek
ini. Proyeksi penduduk dihitung dengan angka pertumbuhan yang terdapat pada RT/RW
Kabupaten Indragiri Hilir 2011 yaitu sebesar 2,68 %.
a. Biaya Modal (biaya langsung + biaya tidak langsung)
Biaya konstruksi yang disajikan sudah sampai pada tahap Detail Engineering
Desain (DED)sehingga bahan dan kuantitas untuk beberapa item pekerjaan sudah secara
detail. Biaya konstruksi dalam pembangunan PDAM sebagai sarana air bersih bagi
masyarakat Kabupaten Indragiri Hilir terdiri dari beberapa item pekerjaan. Total biaya
langsung yang digunakan yaitu sebesar : Rp 52.487.106.000,00
Biaya tak langsung terbagi 2, yaitu biaaya kemungkinan/hal yang tak terduga dan biaya
teknik. Masing-masing mempunyai persentase 8% dan 5% dari biaya langsung. Total dari
biaya modal adalah jumlah biaya langsung dan tidak langsung yaitu sebesar Rp
59.310.429.780,00
b. Biaya Tahunan
Biaya tahunan ini terdiri dari biaya pinjaman investasi, biaya operasional, nilai
depresiasi. Biaya pinjaman invesatsi dihitung dengan menggunakan persamaan 2 dengan
tingkat suku bunga 12%. Didapat nilai biaya bunga pinjaman investasi Rp.
4.123.499.814,00. Turunnya atau penyusutan harga pada pembangunan ini dihitung
dengan menggunakan persamaan yang digunakan untuk menghitung depresiasi adalah
Faktor Deret Seragam (Sinkin Fund Factor). Biaya depresiasi pertahun dari pembangunan
14 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
ini dengan suku bunga yang sama dengan bunga pinjaman investasi sebesar 12%
,terhadap biaya investasi pada 2010 dan 2011 yang sebesar Rp 66.427.681.354,00 hal ini
merujuk ke persamaan 3 yang didapat nilai depresiasi sebesar Rp 588.187537,00.
Biaya operasional dihitung dengan menjumlahkan total gaji karyawan pertahun,
biaya bahan kimia, biaya listrik dan BBM. Biaya operasional ini akan mengalami kenaikan
setiap 5 tahun sebesar 10%. Nilai biaya operasional pada tahun awal tahun proyek
sebesar Rp 8.215.702.552. Maka untuk menghitung biaya tahunan setiap tahunnya
dengan cara menjumlahkan nilai biaya pinjaman investasi, nilai depresiasi dan biaya
operasional. Total biaya tahunan yaitu : Rp 776.484.324.426. Biaya Tahunan untuk setiap
tahunnya dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 4.1 Biaya tahunan pembangunan PDAM yang bersumber dari Sungai Indragiri
sebagai sumber air baku
(Sumber: Jurnal Aulia, 2013)
c. Prediksi manfaat dengan adanya PDAM (benefit)
Pendapatan operasional adalah penjualan air ditambah dengan penjualan
sambungan baru. Penjualan air pertahun dihitung dengan mengalihkan tarif air dengan
jumlah volume air yang dibayar konsumen. Total penjualan sambungan baru dihitung
dengan mengalikan jumlah sambungan baru setiap tahun dikalikan dengan harga jual
sambungan baru. Untuk mendapatkan pendapatan penjualan air dapat dihitung dengan
15 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
cara mengalikan tarif air dengan jumlah air yang dibayar oleh konsumen total pendapatan
yang diperoleh yaitu : Rp 2.758.974.675.272. Total pendapatan dapat dilihat pada tabel di
bawah ini.
Tabel 4.2 Rekapitulasi proyeksi pendapatan operasional
(Sumber: Jurnal Aulia, 2013)
d. Analisis Kelayakan Investasi PDAM Tirta Indragiri
Analisa kelayakan investasi digunakan untuk menganalisa biaya atau pengorbanan
yang harus ditanggung dan manfaat yang diperoleh suatu investasi proyek. Tahap
selanjutnya, membandingkan tingkat biaya dan manfaat tersebut sehingga dapat
disimpulkan apakah proyek tersebut layak atau malah sebaliknya.
Analisa kelayakan investasi didasarkan pada perkiraan pendapatan, biaya
konstruksi atau investasi, biaya operasional dan pemeliharaan serta manajemen yang
bersifat rutin, biaya investasi setelah operasional untuk peningkatan. Analisa mengikuti
metodologi “discounted cash flow dalam penentuan nilai NPV, BCR dan IRR. Dengan
metode ini semua pendapatan dan biaya dalam pembangunan harus dikonversikan ke
tahun basis yaitu tahun 2011 dengan memperhitungkan tingkat suku bunga yang
ditetapkan. Dalam analisa kelayakan investasi pembangunan sistem penyediaan air bersih
di Bagansiapiapi dipakai tingkat suku bunga sama dengan bunga pinjaman investasi yaitu
12%.
16 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
Metode NPV
Perhitungan NPV dalam analisa kelayakan investasi pembangunan sistem
penyediaan air bersih di Bagansiapiapi pada tingkat suku bunga 12%. Nilai sekarang
dihitung dengan menggunakan faktor suku bunga (DF) adalah :
Untuk mendapatkan nilai NPV Benefit dapat dihitung dengan mengalikan Discount
faktor dengan pendapatan yang sudah diperoleh sebelumnya. Akan didapat nilai sekarang
dari pendapatan dan biaya pembangunan PDAM dengan tingkat suku bunga 12% yaitu :
Rp 413.210.741.999 dan Rp 157.610.009.123, dan nilai NPV yaitu selisih antara NPV
pendapatan dan NPV biaya yaitu sebesar Rp 255.600.732.875.
Metode BCR
Nilai Benefit Cost Ratio didapat dari perbandingan total pendapatan yang
dihasilkan dengan total biaya yang dikeluarkan. Didapat nilai BCR 2,62 %.
Metode IRR
Untuk mencari nilai IRR dilakukan dengan cara interpolasi, dengan mengambil
nilai-nilai NPV dan BCR yang sudah didapat sebelumnya dari tingkat suku bunga yang
diketahui. Untuk mendapatkan nilai NPV Cost yang kumulatifnya nantinya akan
menghasilkan nilai yang negatif dapat dihitung dengan mengalikan Discount faktor yang
mempunyai tingkat suku bunga 29% yang akan menghasilkan nilai NPV bernilai negatif.
Berdasarkan hasil perhitungan dalam menentukan nilai tingkat pengembalian (IRR)
melalui perhitungan interpolasi terhadap tingkat suku bunga 12% dibandingkan terhadap
suku bunga lebih besar dari tingkat suku bunga pinjaman, bahwa pembangunan proyek
dengan nilai IRR sebesar 28,77% dapat dikatakan layak karena nilai NPV telah mendekati
sama dengan nol.
Metode BEP
Kondisi Break Eventercapai saat total kumulatif pendapatan sama dengan total
kumulatif pengeluaran. BEP adalah tahun dimana NPV = 0. Untuk mendapatkan nilai BEP
dengan cara mengurangi nilai NPV Benefit dan NPV Cost dengan tingkat suku bunga
17 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
12%. Nilai BEP dihitung dengan menggunakan interpolasi. BEP terjadi pada tahun ke 11
dan 12. Dengan menginterpolasi nilai keduanya, didapat nilai BEP terjadi pada tahun ke
11 bulan ke 6 (tahun 2021 bulan 6).
Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas dihitung dengan menggunakan rumus :
NPV = -Investasi + benefit + nilai sisa – pengeluaran
Dengan mengetahui nilai:
Total Pv Investasi = Rp 59.310.429.780
Total Pv Benefit = Rp 413.210.741.999
Total Pv Cost = Rp 110.746.521.623
NPV = Rp 255.600.732.875
Nilai sisa = Rp 52.899.367.994
Maka didapat nilai analisa sensitivitas :
Sensitivitas investasi = Rp 99.762.855.495,- meningkat 68,2%
Sensitivitas benefit = Rp 372.758.316.285,- menurun 10%
Sensitivitas cost = Rp 151.198.947.338,- meningkat 36,5%
Suku bunga = diizinkan hingga 28,77 %
Hasil penilaian parameter analisa kelayakan investasi PDAM Tirta indragiri
disajikan pada tabel di bawah ini.
Tabel 4.3 Hasil penilaian parameter kelayakan investasi pembangunan proyek
(Sumber: Jurnal Aulia, 2013)
18 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
BAB V
KESIMPULAN
Dari pembahasan dan analisis pembiayaan pembangunan pengelolaan air bersih
PDAM Indragiri Hilir didapat beberapa kesimpulan antara lain:
1. Nilai investasi pembangunan PDAM Kabupaten Indragiri Hilir adalah sebesar Rp
59.310.429.780,00
2. Hasil analisa parameter-parameter kelayakan investasi mendapatkan NPV sebesar
Rp 255.600.732.875, BCR sebesar 2,62 dengan IRR sebesar 28,77 % dan kondisi
BEP pada tahun 2021 bulan 6 atau selama 11 tahun 6 bulan.
3. Hasil analisa kelayakan investasi pembangunan PDAM Kabupaten Indragiri Hilir
yang dilakukan pada penelitian ini untuk semua parameter kelayakan investasi
menunjukan layak untuk diteruskan pada semua alternatif analisa yang dilakukan,
karena pada tingkat suku bunga sebesar 12% menunjukan indikator kelayakan
yaitu nilai NPV positif, nilai IRR lebih besar dari 12% (bunga pinjaman investasi)
dan BEP kurang dari 24 tahun.
4. Sumber pendanaan dapat diusulkan dalam APBD, biaya investasi PDAM sendiri,
dan pinjaman dari dalam negeri
19 | P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n
Pembiayaan
Pembangunan
DAFTAR PUSTAKA
Aulia, Dedek dan Komara, Rian Tri. 2013. Analisis Kelayakan Ekonomi Pembiayaan Air
Bersih Kabupaten Indragiri Hilir. Pekanbaru: Universitas Riau
Sumiyarsono, Elmi. 2010. Partisipasi Masyarakat Dalam Pembangunan Dan Pengelolaan
Prasarana Penyediaan Air Bersih Di Desa Wawoosu Dan Desa Mataiwoi Kecamatan Kolono
Kabupaten Konawe Selatan Provinsi Sulawesi Tenggara. Semarang: Undip
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 18 Tahun 2007 tentang penyelenggaraan
pengembangan sistem penyediaan air minum