ANALISIS HIGHEST and BEST USE (HBU)

GAMA BOOK PLAZA

Dosen : Drs. Djasmanuddin, M. Ec. Dev., MAPPI (cert).

Anggota Kelompok : Arlidika Novasari Liu Wei Wei Marhayati M. Hidayatullah Norman Luther Aruan

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. LATAR BELAKANG

Tanah merupakan properti yang unik dan mempunyai

karakter khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan

kegunaannya. Hal ini dikarenakan terbatasnya jumlah tanah

atau persediaan tanah yang relative tetap tetapi

kebutuhan manusia akan tanah cenderung bertambah sehingga

membuat tanah mempunyai nilai ekonomi, sedangkan

penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan

fasilitas. Menurut Hidayati dan Hadjanto (2003:82-85)

karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah

meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas,

pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan.

Pengaruh lokasi suatu tanah terhadap nilainya

merupakan hal yang penting, karena setiap bagian tanah

memiliki keunikan tersendiri berdasarkan lokasinya, dalam

penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu, faktor

lokasi merupakan bahan pertimbangan yang utama, untuk itu

diperlukan peraturan sebagai alat pengendali, dan dalam

lingkup kota diimplementasikan dalam Rencana Umum Tata

Ruang Kota (RUTRK) yang kemudian dijabarkan lebih lanjut

dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). RUTRK ini

digunakan sebagai pedoman dalam ruang, rencana ini juga

memuat tentang arahan dalam pemanfaatan tanah.

Sejak Universitas Gadjah Mada menjadi Badan Hukum

Milik Negara sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik

Indonesia Nomor 153 Tahun 2000 tentang Universitas Gadjah

Mada sebagai Badan Hukum Milik Negara, maka UGM berusaha

mencari sumber pendanaan baru untuk menaikkan kondisi

keuangannya. Salah satu upaya UGM adalah mendirikan pusat

perbelanjaan bagi kebutuhan civitas akademika.

Pada tahun 2006, PT. Gama Book Store yang merupakan

anak perusahaan dari PT. Gama Multi Usaha Mandiri

menjalin kerja sama dengan PT. Neocelindo Intibeton

selaku investor untuk membangun Gama Book Plaza yang

berlokasi di jalan Kaliurang KM. 4 Yogyakarta, tepatnya

sebelah utara BNI Cabang UGM. Gama Book Plaza adalah

sebuah pusat perbelanjaan yang didirikan dengan tujuan

sebagai wujud perhatian dan kepedulian UGM untuk dapat

memenuhi kebutuhan fasilitas penunjang pendidikan bagi

mahasiswa UGM khususnya dan mahasiswa di luar UGM

umumnya.

Kontrak antara PT. Gama Book Store dan PT.

Neocelindo Intibeton merupakan kontrak BOT (Build,

Operate, Transfer) yang dituangkan dalam Perjanjian Kerja

Sama Nomor 4312/P/KS/2003 dan Nomor 057/MOU-NI/2003

tanggal 22 Agustus 2003 jo. Surat Perjanjian Kontrak

Nomor 5069/P/KS/2003 tanggal 26 September 2003. Yang pada

intinya PT. Neocelindo Intibeton berkewajiban membangun

gedung enam lantai dan basement dengan luas 8.631 m² di

atas tanah seluas 2.911 m² dengan nilai kontrak sebesar

43,6 Miliar Rupiah termasuk pajak-pajak yang

menyertainya.

PT. Gama Book Store terdiri dari tiga divisi usaha

yaitu Gama Book Store, Gama Office Supply, dan Square

Store. Dengan adanya pembangunan Gama Book Plaza, maka

PT. Gama Book Store akan menjadi anchor tenant dengan

mengusung konsep “The Inteligent Pleasure Style” dengan

mottonya Smart Location, Smart Choice dan Smart Shopping.

Gama Book Plaza terdiri atas enam lantai dan satu

basement, dimana lantai satu dan dua direncanakan akan

digunakan oleh PT. Gama Book Store untuk menjual berbagai

kebutuhan civitas akademika, dan sisanya akan disewakan,

sementara basement akan dipergunakan sebagai lahan

parkir.

Namun hingga bangunan tersebut secara fisik telah

selesai dibangun, tetapi sampai dengan saat ini bangunan

tersebut belum dapat difungsikan dikarenakan berbagai

kendala perizinan dan persoalan hukum yang

menyelimutinya. Izin yang sudah dimiliki PT. Gama Book

Store adalah Izin Pemanfaatan Tanah dari Bupati Sleman

Nomor : 02-IPT/Kep.KDH/A/2008 tanggal 14 Januari 2008

tentang Izin Pemanfaatan Tanah UGM untuk pusat

perdagangan dan jasa GAMA Plaza, sedangkan Izin

Mendirikan Bangunan (IMB) dan AMDAL atas bangunan Gama

Book Plaza belum didapatkan.

Bangunan Gama Book Store tidak bisa mendapat IMB

dari pemerintah daerah Yogyakarta dikarenakan tidak

memenuhi persyaratan adminstratif dan teknis, yang di

antaranya terkait dengan jarak bangunan dari sempadan

jalan Kaliurang. Pernah ada informasi menyebutkan bahwa

proses pengurusan IMB menjadi bagian dari tanggung jawab

investor, sementara investor mengatakan bahwa tanggung

jawab pengurusan IMB juga menjadi tanggung jawab UGM dan

perjanjian pembangunan disepakati untuk dimulai meskipun

IMB belum terbit.

Hal inilah yang mengakibatkan sengketa antara PT.

Gama Book Store dan PT. Neocelindo Intibeton sehingga

mengakibatkan tidak optimalnya keberadaan dan fungsi

ekonomisnya bangunan tersebut. Secara nyata telah terjadi

kerugian dari semua pihak, dalam hal ini adalah investor

dan UGM karena bangunan yang secara fisik sudah berdiri

namun tidak bisa memberikan manfaat. UGM merugi karena

tidak bisa memanfaatkan asetnya, sementara investor

merugi karena sudah mengeluarkan biaya untuk pembangunan

gedung dan tidak mendapatkan penggantian biaya.

Oleh karena itu, perlu dilakukan kajian mendalam

untuk menghasilkan solusi terbaik bagi peruntukan

penggunaan bangunan tersebut agar dapat dipergunakan

secara layak dan dapat menghasilkan nilai ekonomis

tertinggi.

1.2. PERUMUSAN MASALAH

Perumusan masalah yang berkaitan dengan tulisan ini

adalah kajian Highest and Best Use (HBU) menyangkut tujuan

terbaik dari penggunaan bangunan Gama Book Plaza agar

memberikan profit yang tertinggi dan kompetitif atas

penggunaannya tersebut (maximum profitability which result in highest

property value).

1.3. BATASAN MASALAH

Pembahasan masalah dari tulisan ini adalah untuk

mendapatkan solusi terbaik dari penggunaan bangunan Gama

Book Plaza yang dibatasi pada 2 (dua) kriteria, yaitu :

1. Kriteria memungkinkan secara fisik (physical

possibility) yang meliputi bentuk tanah dan ukuran

tanah, topografi tanah, lokasi tanah, sarana dan

prasarana.

2. Kriteria memungkinkan secara hukum (legal

permissibility), yang meliputi zoning dan peraturan

bangunan (building codes), dan peraturan lingkungan.

Penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use)

sebagai dasar pengembangan dapat diartikan kemungkinan

terbesar dari penggunaan bangunan Gama Book Plaza yang

secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, dan

akan memberikan nilai tertinggi atas bangunan tersebut.

1.4. TUJUAN

Tujuan dari tulisan ini adalah untuk :

1. Memenuhi tugas mata kuliah Elemen Penilaian

Properti dengan dosen pengampu Bapak Drs.

Djasmanuddin, M. Ec. Dev., MAPPI (cert).

2. Memberikan pemahaman dasar kepada mahasiswa

tentang daya guna dasar dari analisa High and

Best Use (HBU) berdasarkan kajian kriteria fisik

dan kajian kriteria hukum pada bangunan

bersangkutan.

BAB II

LANDASAN TEORI

Tapak (Site) dapat didefinisikan sebagai tanah yang sudah

dikembangkan dan telah siap untuk digunakan bagi tujuan

penggunaan tanah tertentu. Sebuah tapak dapat mempunyai dua

buah pengembangan, yaitu onsite dan offsite improvement untuk

menjadikan tanah siap untuk dibangun. Pengembangan tapak ini

meliputi antara lain: penyediaan sistem drainase, saluran air

kotor, saluran utilitas (listrik, telepon, air dan gas),

pemetaan dan pembuatan jalan masuk/keluar ke jalan utama.

Deskripsi tanah atau tapak adalah sebuah sebuah daftar data

faktual yang meliputi deskripsi kepemilikan (legal description, other

title and record data) dan informasi yang berkaitan dengan

karakteristik fisik. Analisis tanah/tapak adalah sebuah studi

yang saksama terhadap data-data faktual yang berkaitan dengan

karakteristik-karakteristik persekitaran (neighborhood

characteristic) yang menciptakan, mempertinggi atau justru

mengurangi kegunaan dan daya jual (marketability) dari

tanah/tapak sebagaimana tanah/tapak pembandingnya (Hidayati

dan Harjanto, 2013).

Bangunan gedung adalah wujud fisik pekerjaan konstruksi

yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau

seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau

air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan

kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan

keagamaan, kegiataan usaha, kegiatan social, budaya, maupun

kegiatan khusus (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor

29/PRT/M/2006).

Aset adalah barang atau benda yang terdiri dari benda

tidak bergerak dan benda bergerak baik yang berwujud

(tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang tercakup

dalam aktiva/kekayaan perusahaan. Keberadaan aset sangat

membantu perusahaan dalam menjalankan kegiatannya. Akan

tetapi jika dalam pelaksanaannya aset tidak dirawat dan

dikelola dengan baik akan dapat menghambat kegiatan

perusahan itu sendiri. Maka perlu adanya sebuah

manajemen aset yang dapat mengelola seluruh aset yang

dimiliki.

Highest and Best Use artinya dayaguna yang maksimal dari lahan

yang secara fisik dimungkinkan dan paling mungkin digunakan,

secara hukum diizinkan dan secara keuangan layak.

Kesimpulannya menghasilkan daya guna yang maksimal dari Lahan.

Daya guna maksimal ialah penggunaan yang secara hukum

diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk

digunakan, terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan

yang sudah berdiri bangunan, yang secara fisik bisa

dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara

financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal.

Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Data

yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu

lahan, juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku

jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat.

Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan

dalam analisa daya saing dalam pasaran, jadi Highest and Best Use

juga mencerminkan Nilai Pasar dari suatu Lahan.

Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan

Bangunan:

1. Fisik, antara lain:

- Bentuk tanah dan ukuran tanah

- Topografi tanah

- Lokasi tanah / Letak tanah

- Sarana dan Prasarana

2. Peraturan Pemerintah, antara lain:

- Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota

- KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

- KLB (Koefisien Lantai Bangunan)

- KDH (Koefisien Dasar Hijau)

- GSB (Garis Sempadan Bangunan)

- Tinggi Maksimum Bangunan

3. Supply and Demand, antara lain:

- Banyaknya supply dari para developer untuk Properti

yang sejenis di pasar

- Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang

dikembangkan

- Harga sewa dari Properti sejenis

- Harga jual dari Properti Sejenis.

4. Dari alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai

peraturan pemerintah, kemudian dipilih alternatif yang

memberikan hasil tertinggi.

Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Pabrik:

1. Tanah dan Bangunan, antara lain:

- Waktu

Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan,

terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat

ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan

peralatan. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-

mesin yang terhambat dan design produksi terhambat

- Lokasi

Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting, apabila

Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan

tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus

didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga

kerja dan memerlukan alat transportasi untuk

mengangkut karyawan

- Permintaan Pasar

Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan

bila produksi suatu barang kadang-kadang harus

mendekati Pasar

- Keadaan Topografi Tanah

Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan

biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya

mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi

- Teknologi Membangun

Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang

sulit, akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek.

Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama

maka akan menyebakan biaya proyek membengkak

(overrun)

- Kelengkapan Utilitas

Misalnya suplai air, pembuangan limbah untuk pabrik

yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi

serta tenaga listrik

2. Mesin - Mesin dan Peralatan

Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin

dan peralatannya (plant and machinery) adalah

penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and

machinery), secara benar yang akan menghasilkan

pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa

tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan

menghasilkan nilai yang tertinggi.

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1. JENIS PENELITIAN

Penelitian ini didasarkan pada analisa Highest and Best Use

(HBU) dari Gama Book Plaza berdasarkan kajian memungkinkan

secara fisik dan kajian memungkinkan secara hukum yang

melekat pada properti tersebut.

3.2. DATA PENELITIAN

Ada dua sumber data dan metode pengumpulan data, yaitu :

1) Data Primer, yaitu data penelitian yang diperoleh

sendiri melalui observasi langsung pada objek bangunan

Gama Book Plaza.

2) Data Sekunder, yaitu data penelitian yang diperoleh

sendiri melalui berbagai sumber yang dapat dipercaya.

3.3. METODE PENGUMPULAN DATA

Pengamatan dengan melakukan pengukuran pada objek bangunan

Gama Book Plaza. Selain itu pencatatan hasil dapat

dilakukan dengan bantuan alat rekam elektronik berupa

kamera.

3.4. ANALISA DATA

Dari data observasi yang diperoleh pada bangunan Gama Book

Plaza dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU), berdasarkan

kriteria memungkinkan secara fisik (physically possible) dan

kriteria memungkinkan secara hukum (legally permissible).

3.4.1.Kriteria memungkinkan secara fisik (physically possible),

meliputi :

1) Bentuk tanah dan ukuran tanah

2) Topografi tanah

3) Lokasi tanah / Letak tanah

4) Sarana dan Prasarana / Aksesibilitas

3.4.2.Kriteria memungkinkan secara legalitas (legally

permissible), meliputi :

Dalam aspek legal ini terdapat dua hal yang dapat

ditinjau, yaitu zoning dan building code. Untuk

zoning meliputi analisa penggunaan properti apakah

properti tersebut sesuai dibangun dengan rencana tata

kota atau tidak. Sedangkan building code sendiri,

meliputi :

a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)

b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

BAB IV

PEMBAHASAN MASALAH

Berdasarkan The Uniform Standards of Profesional

Appraisal Practise, pengertian HBU Analysis adalah the reasonable

probable and legal use of property that is physically possible. Appropriately

supported and financially feasible and the result is the highest value.

Berdasarkan pengertian tersebut, maka HBU dapat diartikan

sebagai alat yang membantu untuk menentukan penggunaan aset

yang memungkinkan secara legal, fisik, finansial dan dapat

memberikan nilai yang paling tinggi.

Highest and Best Uses Analysis adalah penggunaan yang paling

memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah atau tanah yang

sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung,

atau dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan

menghasilkan niai tertinggi.

Analisis Highest and Best Use (HBU) terhadap Gama Book Plaza

yang dilakukan hanya meliputi analisis terhadap dua kriteria,

yaitu kriteria memungkinkan secara fisik (physically possible)

dan kriteria memungkinkan secara peraturan (legally

permissible).

1.

2.

3.

4.

4.1. Kriteria memungkinkan secara fisik (physically possible)

Keiteria memungkinkan secara fisik ini meliputi lokasi,

ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian, dan kontur tanah

berpengaruh terhadap kegunaan aset yang dibangun

diatasnya.

1) Lokasi Lahan

Gama Book Plaza terletak di Jalan Kaliurang KM. 4,

Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah

Istimewa Yogyakarta.

Sumber Google Earth 2014

2) Ukuran dan Bentuk Lahan

Gama Book Plaza merupakan bangunan enam lantai dan

basement dengan luas 8.631 m². Bentuk tanah dari obyek

properti adalah persegi panjang, dengan panjang

(frontage) 72,77 m dan lebar 40 m dengan luas 2.911m².

3) Tofografi

Topografi tapak berada pada ± 130 Meter dari permukaan

laut (sumber google earth) dengan kontur tanah datar,

dan elevasi tanah kurang lebih 60 cm dari permukaan

jalan existing.

4) Aksesibilitas / Sarana dan Prasarana

Status jalan yang melintasi depan bangunan Gama Book

Plaza menurut Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor

12 Tahun 2012 pasal 13 ayat (5) huruf a tentang Rencana

Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman Tahun 2011-2031

adalah jalan lokal. Beberapa alternatif sarana

transportasi yang melintasi lokasi antara lain adalah

bus kota, minibus, taksi dan kendaraan pribadi.

5) Fasilitas Umum

Fasilitas umum yang berada di sekitar obyek properti

antara lain rumah sakit, klinik, sarana pendidikan

diantaranya adalah Sekolah Menengah Pertama, Madrasah

Aliyah Negeri, Sekolah Menengah Atas dan Universitas

Gadjah Mada. Sedangkan sarana umum yang tersedia di

sekitar Gama Book Plaza antara lain adalah perumahan,

rumah makan, tempat ibadah, jasa perbankan dan ATM, pos

polisi, pusat perbelanjaan, sarana komunikasi, kantor

pos, halte Trans Jogja, gedung pertemuan, penginapan

dan hotel dan sarana olahraga. Di samping itu terdapat

fasilitas seperti instalasi listrik, air bersih,

telepon dan penerangan jalan

4.2. Kriteria memungkinkan secara hukum (legally permissible)

1. Zoning Tanah

a. Peruntukan Tanah

Berdasarkan Peraturan Daerah Propinsi Daerah Istimewa

Yogyakara Nomor 2 Tahun 2010 tentang Rencana Tata

Ruang Wilayah Propinsi Daerah IstimewaYogyakarta

tahun 2010 – 2029 jo. Peraturan Daerah Wilayah

Kabupaten Sleman Nomor 12 Tahun 2012 tentang Rencana

Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman Tahun 2011-2031,

lokasi Gama Book Plaza berada dalam kawasan

perkotaan. Sehingga dapat disimpulkan bahwa

peruntukkan dan penggunaan lahan sesuai dengan

Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi Daerah Istimewa

Yogyakarta dan Kabupaten Sleman. Berdasarkan Rencana

Tata Bangunan dan Lingkungan klaster Sekip-

Bulaksumur-Boulevard, obyek identifikasi properti

termasuk zona layanan masyarakat (komersial).

b. Hak Atas Tanah

Tanah Gama Book Plaza merupakan tanah dari

Universitas Gadjah Mada dengan status Hak Pakai atas

nama Pemerintah Republik Indonesia cq. Kementerian

Pendidikan Nasional Republik Indonesia (dh.

Departemen Pendidikan dan Kebudayaan Republik

Indonesia). Status Hak Pakai ini memberikan hak

kepada Universitas Gadjah Mada hanya untuk tujuan dan

kegunaan pokok pemberi kewenangan, yaitu di bidang

pendidikan. Berdasarkan pasal 41 Undang-Undang Nomor

5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan

dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,

yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan

dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang

berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan

pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa

atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal

tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-

ketentuan Undang-undang ini.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 61 Tahun

1999 tentang Kekayaan Perguruan Tinggi jo. Peraturan

Pemerintah Nomor 53 Tahun 2000 tentang Universitas

Gadjah Mada sebagai Badan Hukum Milik Negara,

dimungkinkan bagi Universitas Gadjah Mada untuk

melakukan kerjasama dengan pihak ketiga, dengan

catatan bahwa Universitas Gadjah Mada harus

mengajukan permohonan pengalihan Hak Pengelolaan

Tanah kepada Depdikbud dengan rekomendasi dari

Departemen Keuangan.

Pada tahun 2004, Universitas Gadjah Mada pernah

mengajukan permohonan tersebut kepada Depdikbud

dengan tembusan kepada Departemen Keuangan, namun

hingga saat ini tidak ada kejelasan, sehingga

menghambat penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Dikutip dari Putusan Mahkamah Agung Nomor :

1946-K/Pdt/2010 tanggal 29 November 2010, bahwa “atas

penggunaan tanah tersebut (untuk pembangunan GBP)

tidak perlu ada izin tertulis dari Departemen

Pendidikan dan Kebudayaan Republik Indonesia,

melainkan cukup hanya dengan melaporkannya saja.

Karena UGM dan dan Depdikbud selaku departemen induk

merupakan satu Satuan Kerja.”

Berdasarkan hal tersebut di atas gedung GamaBook Plaza dibangun atas dasar izin lisan yangselanjutnya menghambat penerbitan Izin MendirikanBangunan (IMB).

2. Building Code

2.

2.1. Kesesuaian Bangunan Dengan Peraturan

Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor

1 Tahun 1990 tentang Peraturan Bangunan dan

Peraturan Daerah Propinsi DIY Nomor 7 Tahun 1997

tentang Garis Sempadan Jalan Nasional dan Jalan

Propinsi, dan berdasarkan RTBL (Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan) Bulak sumur persyaratan

yang harus dipenuhi antara lain:

a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 40%.

b. Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan Jalan Raya

Kaliurang 17.5 m

c. Garis Sempadan Jalan (GSJ) samping jalan

lingkungan 9 m

d. GarisSempadanBangunan (GSB) samping dan belakang

2m

e. Tinggi bangunan maksimal 40 m.

Mengacu pada persyaratan tersebut di atas,

maka dilakukan perbandingan pada data hasil

observasi dengan persratan di atas. Sehingga di

dapatkan data sebagai berikut.

A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Mengacu pada ketentuan Koefisien Dasar

Bangunan (KDB) yang mensyaratkan maksimal 40%,

maka tapak Gama Book Plaza yang memiliki luas

±2.911 m2 hanya dapat dibangun bangunan dengan

luas lantai dasar maksimum seluas 1.164,4 m².

Namun di lapangan Book Plaza yang memiliki 6

lantai memiliki luas total ± 8.631 m². Dengan

menggunakan asumsi tiap lantai bangunan adalah

simetris, maka luas lantai dasar bangunan

adalah ± 1.438,5 m². Dengan demikian Gama

Book Plaza telah melanggar koefisien dasar

bangunan yang diizinkan.

B. Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan

Mengacu pada ketentuan Garis Sempadan Jalan

(GSJ) depan yang mensyaratkan 17.5 meter dari

depan jalan raya kaliurang Gama Book Plaza

tidak memenuhi syarat karena berjarak 14,13

meter dari as jalan.

C. Garis Sempadan Jalan (GSJ) samping

Mengacu pada ketentuan Garis Sempadan Jalan

(GSJ) samping yang mensyaratkan berjarak 9

meter dari jalan lingkungan maka Gama Book

Plaza tidak memenuhi syarat karena hanya

berjarak 6,8 meter dari samping jalan

lingkungan.

D. Garis Sempadan Bangunan (GSB) samping dan

belakang

Mengacu pada ketentuan GarisSempa dan Bangunan

(GSB) samping dan belakang yang mensyaratkan

berjarak 2 meter, Gama Book Plaza tidak

memenuhi syarat karena bangunan belakang

menyatu dengan bangunan KOKELGAM dan tidak

memiliki pembatas yang jelas.

E. Tinggi Bangunan

Berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan

Lingkungan Bulaksumur, batasan maksimal tinggi

bangunan adalah 40 meter, maka dengan asumsi

jarak per lantai adalah 4 meter maka Gama Book

Plaza memiliki tinggi bangunan ± 24 meter.

Maka dengan demikian bangunan Gama Book Plaza

tidak melanggar peraturan.

2.2. Lahan Parkir

Dalam Peraturan Bupati Sleman Nomor : 18 Tahun

2005 tanggal 11 November 2005 tentang Persyaratan

Tata Bangunan dan Lingkungan, yaitu pada Paragraf 6

Pasal 70, Pasal 71, dan Pasal 72 diatur mengenai

lahan parkir, yaitu sebagai berikut :

Pasal 70 disebutkan :

A. Perencanaan tempat parkir disusun agar sirkulasi

kendaraan tidak mengganggu kelancaran lalu

lintas.

B. Pada perencanaan bangunan tipe tunggal,

kewajiban penyediaan fasilitas parkir diterapkan

pada :

1) Bagian halaman/pelataran di dalam daerah

perencanaan

2) Bangunan (sebagai bangunan utama, bangunan

khusus parkir, dan/atau basement).

Pasal 71 mengatur mengenai rasio luas bangunan

dengan standar parkir satu mobil, yaitu untuk

bangunan jasa perdagangan, standar parkir satu

mobil untuk setiap 60 m² luas lantai bruto.

Artinya, untuk GBP dengan luas bangunan 8.631 m²

haruslah memiliki lahan parkir yang cukup untuk

143,85 (144) unit mobil.

Pasal 72 mengatur mengenai luasan Satuan Ruang

Parkir (SRP), yaitu 3 m x 5 m (15 m²) untuk

bangunan jasa perdagangan. Jika ditarik ke

ketentuan Pasal 71, maka GBP harus menyediakan

lahan parkir seluas 2.160 m². ini berarti luas

lahan parkir yang harus disediakan hampir seluas

tapak tanah GBP itu sendiri.

Berdasarkan survei lapangan yang dilakukan

kelompok kami bahwa bangunan Gama Book Plaza tidak

melangggar Peraturan Bupati Sleman Nomor : 18

Tahun 2005 tanggal 11 November 2005 tentang

Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan pasal 70,

pasal 71 dan pasal 72.

Sedangkan pada kesimpulan yang dikehendaki

dalam kedua pasal setelahnya, yaitu keharusan untuk

menyediakan lahan parkir seluas 2.160 m², dimana

berdasarkan data yang ada diperoleh, area timur GBP

yang telah disiapkan memiliki luas ± 810 m²,

sementara yang tersisa (1.350 m²) dirasa tidak

mampu dicukupi oleh lahan lainnya yang ada di timur

BNI, karena luasnya dirasa tidak sebesar itu.

2.3. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Analisa

Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)

Bangunan Gama Book Plaza belum memiliki Izin

Mendirikan Bangunan (IMB) karena belum memenuhi

beberapa syarat, terutama batas ROI jalan atau

jarak sempadan yang tidak terpenuhi oleh bangunan

tersebut dan untuk Analisa Mengenai Dampak

Lingkungan (AMDAL) belum diperlukan karena

persyaratan untuk itu adalah memiliki luas bangunan

harus di atas 10.000 m2, sedangkan bangunan yang di

bawah 10.000 m2 hanya memerlukan Upaya Pengelolaan

Lingkungan Hidup (UKL) dan Upaya Pemantauan

Lingkungan Hidup (UPL).

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

Berdasarkan analisis kelompok kami bangunan Gama Book

Plaza memenuhi kriteria secara fisik namun tidak memenuhi

kriteria secara legal, karena tidak sesuai dengan Koefisien

Dasar Bangunan (KDB), Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan Jalan

Raya Kaliurang. Garis Sempadan Jalan (GSJ) samping jalan

lingkungan dan Garis SempadanBangunan (GSB) samping dan

belakang sehingga dapat dikatakan tidak memenuhi kriteria

Highest and Best Use (HBU).

Jadi menurut kami, solusi terbaik adalah membongkar

bangunan tersebut dan mendirikan bangunan baru yang sesuai

dengan peraturan yang berlaku.

Pelajaran yang bisa diambil dari permaasalah Gedung Gama

Book Store antara lain adalah :

1. Dalam proses perencanaan, tidak hanya aspek teknis saja

yang diutamakan, namun aspek-aspek non teknis juga harus

diperhatikan karena bisa jadi aspek non teknis juga

menentukan keberhasilan pembangunan.

2. Membangunan komunikasi yang efektif antara berbagai pihak

dalam proses perencanaan adalah ketrampilan dasar yang

harus dipunyai oleh semua orang yang terlibat dalam proses

perencanaan.

3. Pengambilan keputusan yang didasarkan pada asumsi yang

tidak valid bisa menimbulkan kekeliruan dan kerugian yang

fatal.

DAFTAR PUSTAKA

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2013, “Konsep Dasar

Penilaian Properti”, BPFE, Fakultas Ekonomi dan Bisnis

UGM, Yogyakarta;

Prastowo, A, 2003, “Teori dan Pratik Penilaian Properti”,

BPFE, Fakultas Ekonomi dan Bisnis UGM, Yogyakarta;

Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 1 Tahun 1990 tentang

Peraturan Bangunan

Peraturan Daerah Propinsi DIY Nomor 7 Tahun 1997 tentang

Garis Sempadan Jalan Nasional dan Jalan Propinsi

Peraturan Bupati Sleman Nomor : 18 Tahun 2005 tanggal 11

November 2005 tentang Persyaratan Tata Bangunan dan

Lingkungan

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor 29/PRT/M/2006 Tentang

Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung

Putusan Mahkamah Agung Nomor : 1946-K/Pdt/2010 tanggal 29

November 2010