CEDRJournalofRuralLawCEDRJournaldeDroitRural

CEDRJournalzumRechtdesländlichenRaums

Volume3/2017 Number1

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60thAnniversary

Preface(p.4)

President’sCorner(p.5‐8)

Leticia A. Bourges (p. 9‐14)

TheEuropeanCouncilforRuralLawfrom1957untiltoday

2 CEDR‐JRL 2017/1

    

Purchasingandrentingagriculturalland:Legalframeworkandpracticalproblems

Acquisitionetlocationdelasurfaceagricole:cadrejuridiqueetproblèmesactuels

Grundstückverkehrs‐undLandpachtrecht:RechtlicherRahmenundaktuelleProbleme

Austria: Gottfried Holzer (p. 15‐20) 

Belgium: Rudy Gotzen (p. 21‐22) 

Brazil: Lutero de Paiva Pereira/Tobias Marini de Salles Luz (p. 23‐25) 

Bulgaria: Christina Yancheva et al. (p. 26‐32) 

Colombia: Alexander Gonzalez‐Martin (p. 33‐37) 

Czech Republic: Milan Damohorský/Tereza Snopková (p. 38‐42) 

Finland: Erkki Hollo (p. 43‐47) 

France: Hubert Bosse‐Platière (p. 48‐53) 

Germany: John Booth (p. 54‐61) 

   Reimund Schmidt‐De Caluwe (p. 62‐67) 

Hungary: Anikó Raisz (p. 68‐74) 

Japan: Yoshiki Kurumisawa (p. 75‐80) 

Luxembourg: François Jacques (p. 81‐82) 

Netherlands: J.W.A. Rheinfeld (p. 83‐87) 

Norway: Karoline A. Hustad (p. 88‐93) 

Poland: Roman Budzinowski/Aneta Suchoń (p. 94‐97) 

Slovakia: Anna Banderlová/Jarmila Lazíková/Lucia Palšová (p. 98‐103) 

Spain: Pablo Amat‐Llombart (p. 104‐109) 

Switzerland: Philippe Haymoz (p. 110‐116) 

United Kingdom: Eleanor Pinfold/Kate Theophilus (p. 117‐123)  

USA: Margaret Rosso Grossmann (p. 124‐129) 

 

Citation:Author,Title,CEDR‐JRL,Vol.3/2017,No.1,pp.,availablefrom:  http://www.cedr.org/publications/journal.php

2017/1 CEDR‐JRL 3

 

EditorialDirectorProf.Dr.RolandNorer(CEDRGeneralDelegate)EditorinChiefProf.Dr.Dr.h.c.DieterSchweizer(CEDRPresident)ConsultingEditorsDr.LeticiaA.Bourges(CEDRGeneralSecretary)GeoffWhittaker(CEDRGeneralTreasurer)

ScientificCommitteeDr.LucBodiguel(France)Prof.mr.D.WillemBruil(Netherlands)Prof.Dr.RomanBudzinowski(Poland)Prof.MichaelCardwell(UnitedKingdom)Prof.Dr.RudyGotzen(Belgium)Prof.Dr.JoséMartìnez(Germany)Prof.Dr.EstherMuñizEspada(Spain)Prof.Dr.AntonioSciaudone(Italy)ass.Prof.Dr.JánosEdeSzilágyi(Hungary)

CommitteeofhonourProf.Dr.FerdinandoAlbisinni(Italy)Prof.em.Dr.MargaretRossoGrossman(USA)Prof.em.Dr.Dr.ErkkiHollo(Finland)Prof.em.Dr.JosephHudault†(France)Prof.Dr.RudolfMögele(EuropeanCommission)Prof.em.Dr.Dr.h.c.TomasPrugberger(Hungary)Prof.em.Dr.PaulRichli(Switzerland)Prof.ChristopherRodgers(UnitedKingdom)Prof.em.Dr.Dr.h.c.MarilenaUliescu(Romania)Aboutus:http://www.cedr.org

Contact: sgcedr@yahoo.fr7‐11AvenuedesChasseurs,75017Paris,France

ISSN: 2414‐3456

4 CEDR‐JRL 2017/1

    

Preface 

Dear Reader 

The current  issue of  the CEDR  journal of Rural  Law  is a  special  edition at  the occasion of  the 60th 

anniversary of the CEDR. After a short retrospect we will provide an outlook on the future and take on 

the topic of “Purchasing and renting agricultural land: Legal framework an practical problems”. This 

subject concerns all of our members. The call for a short summary of the legal situation in the member 

states was very successful. We received 21 contributions and collected them in this journal. Thank you 

very much and have a good read! 

Roland Norer 

Editorial Director 

 

Chère lectrice, cher lecteur 

L’édition actuelle du CEDR journal de Droit est une édition spéciale à l’occasion de l’anniversaire des 

60 ans du CEDR. Après une petite rétrospective, nous jetterons un œil sur les perspectives d’avenir. 

Avec  le  sujet  de  «  L’Acquisition  et  location  de  la  surface  agricole :  cadre  juridique  et  problèmes 

actuels »  nous  abordons  une  question  qui  est  pertinente  pour  tous  nos  membres.  L’appel  à 

contributions pour un précis sur le cadre juridique dans les États membres était très fructueux. Nous 

avons reçu 21 contributions pour la contribution actuelle. Merci beaucoup et bonne lecture !   

Roland Norer 

Editorial Director

 

Sehr geehrte Leserinnen und Leser 

Die vorliegende aktuelle Ausgabe des CEDR‐Journals ist eine Sondernummer anlässlich des 60jährigen Jubiläums des CEDR. Nach einem kurzen Rückblick schauen wir  in die Zukunft und greifen mit dem Thema “Grundstückverkehrs‐ und Landpachtrecht: Rechtlicher Rahmen und aktuelle Probleme” ein aktuelles Thema auf, das alle unsere Mitglieder betrifft. Der Aufruf, Kurzdarstellungen zur Rechtslage in  den  jeweiligen  Ländern  zu  übermitteln,  ist  überaus  erfolgreich  gewesen.  Nicht  weniger  als  21 Beiträge sind in diesem Heft versammelt. Vielen Dank und aufschlussreiche Lektüre wünscht  

Roland Norer 

Editorial Director 

 

2017/1 CEDR‐JRL 5

 

President’s Corner 

Views of the President, Prof. Dr. Dr. h.c. Dieter Schweizer 

Agricultural and rural law are fascinating and vibrant legal fields. The most probable reason for this 

is that agriculture, agricultural law and rural law secure the most traditional foundations of human life: 

food. Up until 18,000 BC humans were hunters and gatherers who engaged  in coursing und killing 

game or who gathered nuts, seeds, wild vegetables and mushrooms. At around 18,000 BC the first 

hunter  and  gatherer  communities  in  Asia Minor  turned  towards  a  sedentary  lifestyle,  engaging  in 

arable farming and livestock rearing1. This meant that rules had to be established, and thus agricultural 

law came into being. The Code of Hammurabi is an early document laying down rules on cultivating 

and leasing land, and in particular rules governing the use and preservation of the natural resources of 

water, pasture land and forests.2  

From  18,000  BC  to  the  year  2017,  i.e.  for  more  than  20,000  years,  the  use  and  ownership  of 

meadows, pasture  land,  arable  land and  forests has been  the  foundation of human  livelihoods  for 

agriculture and  farmers. During  those 20,000 years,  tenure rights and the system of ownership  for 

meadows, pasture land, arable  land and forests were subject to widely varying rules, not only over 

time but also among countries in Europe.3 Ownership and tenure rules governing agricultural land have 

always also been coined by socio‐political and economic beliefs.  

Yet  ownership  and  farmland  tenure  rights  have  always  been  the  key  elements  of  traditional 

agricultural law and are more topical today than ever. In the light of the many crises in the fields of 

nutrition,  energy  and  climate  and  not  least  on  the  financial  markets  and  due  to  low  returns  on 

investment,  the demand  for agricultural  land by non‐agricultural  investors  is high. Therefore many 

countries and also EU member states are dealing with farmland tenure rights. Thereby, they do not 

only consider the livelihoods and bases of production of agricultural holdings, but also issues such as 

rural value added, preserving jobs and vibrancy in rural areas and a broad distribution of ownership.  

The topic of our anniversary brochure "Land transactions law and land tenancy law: legal framework 

and topical issues" has received an overwhelming response, underlining the timeliness of this topic. 

Contributions were handed in by Austria, Belgium, Brazil, Bulgaria, Colombia, Czech Republic, Finland, 

France, Germany, Hungary,  Japan,  Luxembourg,  the Netherlands, Norway,  Poland,  Slovakia,  Spain, 

Switzerland, the United Kingdom and the USA. 

The country reports show the current developments concerning farmland tenure rights. Whilst some 

years ago an extensive liberalisation of land transactions and farm lease transactions was still pursued, 

                                                            1  The  term  'neolithic  revolution'  means  the  emergence  of  productive  farming  methods  (arable  farming, 

livestock rearing), stockpiling and settlement for the first time in the history of humankind. 2 The Code of Hammurabi is a Babylonian set of laws dating back to the 18th century BC. It is also considered 

one of the most important and well‐known literary works of ancient Mesopotamia and a significant source of traditional legal systems encoded in cuneiform (cuneiform laws). The text was encoded by Hammurabi, the sixth king of the 1st dynasty of Babylon. 

3 Group farming operations, squires and feudal structures, where farmers only leased a homestead and were subject to compulsory labour and unpaid horse and cart work for the landlords, forced collectivization of family holdings,  expropriation,  nationalisation  of  farmland  and  woodland,  introduction  of  industrial  agriculture  as opposed to family holdings.  

6 CEDR‐JRL 2017/1

    

currently almost all countries seem to be coming to the conclusion that stronger regulation may be 

necessary to prevent undesired negative impacts in the agricultural sector and rural areas. 

This topic has now become particularly opportune because the European Parliament has published 

a "Report on the state of play of farmland concentration in the EU: how to facilitate the access to land 

for farmers"4 The report sheds  light on the concentration of farmland and states that as early as  in 

2010 3 % of all agricultural holdings controlled 50 % of the utilised agricultural area in the EU‐ 27, and 

that by contrast 80 % of all holdings only farmed 12 % of the agricultural land. The report also makes 

out far‐reaching social, economic and political implications in all EU countries. According to the report, 

a broad distribution of land ownership is an essential founding principle of the social market economy 

and an important precondition for the social cohesion of a country’s economy. Areas in agricultural 

use  are not only  the  irreplaceable basis  for production of high‐quality  food and  feed, but  are  also 

particularly  important  for water management,  biodiversity  and  soil  fertility,  for  living  and working 

conditions and rural quality of life, job creation, high agricultural value added and social peace in rural 

areas. The report was adopted in a final vote by roll call in the committee responsible by 34 votes in 

favour, 2 votes against and six abstentions and was passed as a resolution by the European Parliament. 

Another  reason  for  the  timeliness of  this  topic  is  that  the Commission has  initiated  infringement 

procedures against several member states such as Hungary, the Czech Republic, Bulgaria, Slovakia and 

Poland on grounds of restrictions imposed on purchasing agricultural property and agricultural leased 

land. Because of the topical theme we expect an interesting discussion at the scientific event. Since 

agricultural law and the respective lawyers have been dealing with farmland tenure rights for more 

than 20,000 years it is foreseeable that the European Council for Rural Law will have to deal with this 

topic for many years to come, not only in Europe, but worldwide. 

 

                                                            4 A8‐0119/2017, (2016/2141(INI)) 

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President’s Corner 

Gedanken des Präsidenten, Prof. Dr. Dr. h.c. Dieter Schweizer 

Das  Agrarrecht  bzw.  das  Recht  des  ländlichen  Raums  ist  ein  faszinierender,  lebendiger  und 

pulsierender  Rechtsbereich.  Wahrscheinlich  liegt  dies  einfach  daran,  das  die  Landwirtschaft,  das 

Agrarrecht und das Recht des Ländlichen Raums die ursprünglichsten Grundlagen des menschlichen 

Lebens – die Ernährung – sichert. Bis 18.000 vor Christus waren die Menschen Jäger und Sammler, die 

durch Hetzjagd Tiere erlegten oder Früchte, Nüsse Samen, Wildgemüse und Pilze sammelten. Etwa um 

18.000 vor Christus, bildeten die ersten Jäger und Sammler in Kleinasien sesshafte Gesellschaften die 

Ackerbau und Viehzucht betrieben.1 Damit mussten Regelungen eingeführt werden – das Agrarrecht 

wurde  geboren.  Bereits  im  Codex  Hammurabi  finden  sich  Landbewirtschaftungs‐  und 

Landpachtregeln,  insbesondere Regeln über die Nutzung und Erhaltung der natürlichen Ressourcen 

von Wasser, Weide und Wald.2  

Die Nutzung und das Eigentum von Wiese, Weide, Acker und Wald ist für die Landwirtschaft und die 

Bauern die existenzielle Grundlage seit 18.000 vor Christus bis zum Jahre 2017; also über 20.000 Jahre.  

Die Nutzungsrechte und die Eigentumsordnung für Wiese, Weide, Acker und Wald waren in diesen 

20.000 Jahren in Europa sowohl zeitlich, als auch von Land zu Land höchst unterschiedlich geregelt.3 

Immer  wurden  das  Eigentum  und  die  Nutzungsregelungen  von  landwirtschaftlichen  Flächen  auch 

entsprechend den gesellschaftspolitischen und volkswirtschaftlichen Anschauungen geprägt.  

Aber  immer  stellten  das  Eigentum  und  die  Nutzungsrechte  an  landwirtschaftlichen  Flächen  den 

Kernpunkt des klassischen Agrarrechts dar und das ist heute so aktuell wie eh und je. Angesichts der 

multiplen  Krisen  in  den  Bereichen  Ernährung,  Energie  und  Klima  und  nicht  zuletzt  bei  den 

Finanzmärkten  und  der  geringen  Kapitalrendite  ist  die  Nachfrage  nach  Agrarland  von 

außerlandwirtschaftlichen Investoren groß. Daher befassen sich viele Länder und auch Mitgliedstaaten 

der EU mit Eigentums‐ und Nutzungsregelungen für Agrarland. Dabei geht es nicht nur um die Existenz‐ 

und  Produktionsgrundlage  für  die  landwirtschaftlichen  Betriebe,  sondern  auch  um  Fragen  der 

Wertschöpfung  in  Ländlichen  Räumen,  der  Erhaltung  von  Arbeitsplätzen  sowie  von  Vitalität  in 

Ländlichen Räumen und einer breiten Eigentumsstreuung.  

Die  Themenstellung    für  unser  Jubiläumsheft  „Grundstücksverkehrsrecht  und  Landpachtrecht: 

Rechtlicher Rahmen und aktuelle Probleme“ ist auf eine überwältigende Resonanz gestoßen. Dies zeigt 

die Aktualität des Themas. Es wurden Beiträge aus Belgien, Brasilien, Bulgarien, Deutschland, Finnland, 

                                                            1  Neolithische  Revolution  bezeichnet  das  erstmalige  Aufkommen  erzeugender  (produzierender) 

Wirtschaftsweisen  (Ackerbau,  Viehzucht),  der  Vorratshaltung  und  der  Sesshaftigkeit  in  der  Geschichte  der Menschheit. 

2  Als  Codex  Hammurabi  bezeichnet  man  eine  babylonische  Sammlung  von  Rechtssprüchen  aus  dem 18. Jahrhundert  v.  Chr.  Sie  gilt  zugleich  als  eines  der wichtigsten  und  bekanntesten  literarischen Werke  des antiken  Mesopotamiens  und  als  bedeutende  Quelle  keilschriftlich  überlieferter  Rechtsordnungen (Keilschriftrechte). Der Text geht zurück auf Hammurabi, den sechsten König der 1. Dynastie von Babylon. 

3 Gemeinschaftliche Bewirtschaftungsformen, Gutsherren und Feudalstrukturen wo die Bauern die Hofstelle nur  zur  Leihe  hatten  und  Herren‐,  Fron‐  und  Spanndienste  zu  erbringen  hatten,  Zwangskollektivierung bäuerlicher  Betriebe,  Enteignung,  Überführung  landwirtschaftlicher  und  forstwirtschaftlicher  Flächen  in Volkseigentum, Aufbau industrieller Landwirtschaft im Gegensatz zu bäuerlichen Betreiben.  

8 CEDR‐JRL 2017/1

    

Frankreich, Großbritannien, Japan, Kolumbien, Luxemburg, Niederlande, Norwegen, Östereich, Polen, 

Schweiz, Slowakei, Spanien, Tschechien, Ungarn und den USA eingereicht. 

Die Länderberichte zeigen die aktuellen Entwicklungen beim Eigentum und den Nutzungsregelungen 

für landwirtschaftliche Flächen. Während noch vor einigen Jahren eine weitgehendere Liberalisierung 

des Grundstückverkehrs und Landpachtverkehrs verfolgt wurde, scheint sich derzeit in nahezu allen 

Ländern  die  Erkenntnis  durchzusetzen,  dass  stärkere  Reglementierungen  erforderlich  sind,  um 

unerwünschte  negative  Entwicklungen  für  die  Landwirtschaft  und  die  Ländlichen  Räume  zu 

verhindern. 

Besondere  Aktualität  bekommt  nun  diese  Themenstellung  zum  einen  durch  den  Bericht  des 

Europäischen Parlamentes zu dem Thema „Aktueller Stand der Konzentration von Agrarland in der EU: 

Wie kann Landwirten der Zugang zu Land erleichtert werden?“4 Der Bericht beschäftigt sich mit der 

Flächenkonzentration  von  Agrarland  und  erwähnt,  dass  in  der  EU‐27  2010  bereits  3 %  der 

landwirtschaftlichen  Betriebe  50 %  der  landwirtschaftlich  genutzten  Flächen  kontrollierten  und  im 

Gegensatz dazu 2012 80 % der Betriebe  lediglich über 12 % des Agrarlandes verfügten. Der Bericht 

sieht darin auch tiefgreifende soziale, ökonomische und politische Auswirkungen in allen EU‐ Ländern. 

Demnach  ist  eine  breite  Eigentumsstreuung  ein  wesentliches  Grundprinzip  der  sozialen 

Marktwirtschaft  und  eine  wichtige  Voraussetzung  für  den  gesellschaftlichen  Zusammenhalt  einer 

Volkswirtschaft.  Landwirtschaftliche  Flächen  sind  nicht  nur  unersetzbare  Produktionsgrundlage  für 

hochwertige Lebens‐ und Futtermittel, sondern auch für den Wasserhaushalt sowie die Biodiversität 

und Bodenfruchtbarkeit, die Lebens‐ und Arbeitsbedingungen, die Lebensqualität im Ländlichen Raum, 

die  Schaffung  von  Arbeitsplätzen,  eine  hohe  landwirtschaftliche Wertschöpfung  und  den  sozialen 

Frieden  im  Ländlichen  Raum  von  großer  Bedeutung.  Der  Bericht  wurde  in  namentlicher 

Schlussabstimmung  im  federführenden  Ausschuss  mit  34  Ja‐Stimmen,  2  Nein‐Stimmen  und  6 

Enthaltungen angenommen und als Resolution vom Europäischen Parlament verabschiedet. 

Zum  anderen  kommt  dem  Thema  deshalb  eine  große  Aktualität  zu,  weil  die  Kommission  gegen 

verschiedene  Mitgliedstaaten  (Ungarn,  Tschechien,  Bulgarien,  Slowakei  und  Polen)  ein 

Vertragsverletzungsverfahren wegen Restriktionen beim Erwerb von  landwirtschaftlichen Eigentum 

und  landwirtschaftlichem  Pachtland  eingeleitet  hat.  Die  Aktualität  der  Themenstellung  lässt  eine 

interessante Diskussion bei der wissenschaftlichen Veranstaltung am 21. Juni 2017 in Brüssel anlässlich 

der  CEDR‐Jubiläumsveranstaltung  erwarten.  Nachdem  die  Eigentums‐  und  Nutzungsrechte 

landwirtschaftlicher Flächen bereits über 20.000 Jahre das Agrarrecht und die Agrarjuristen beschäftigt 

haben, ist absehbar, dass diese Themenstellung die Europäische Gesellschaft für Agrarrecht und das 

Recht des Ländlichen Raumes – und zwar nicht nur in Europa, sondern weltweit  – dauerhaft begleiten 

wird. 

 

 

 

                                                            4 A8‐0119/2017, (2016/2141(INI)). 

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TheEuropeanCouncilforRuralLawfrom1957untiltoday

LeticiaA.BourgesPHD; Secretary General 

 

The European Council for Rural Law (CEDR) celebrates its 60th anniversary in 2017. A large event has 

been organized in Brussels, at the German Representation headquaters, by invitation of the President, 

Prof. Dieter SCHWEIZER (PhD). 

For  the  corresponding  congress  later  in  the  year,  we  come  back  home. We  celebrated  the  50th 

anniversary, organizing the Congress in Caserta (Italy), in order to honour the same anniversary of the 

Treaty of Rome, but this time we hold our celebrations in the land where the CEDR has been born. 

Italian scholars, with Professor Giangastone BOLLA, made much of the work in order to assure the 

autonomy  of  Rural  Law.  In  1922,  the Rivista  di  Diritto  Agrario  and  the  Instituto  di  Diritto  Agrario 

Internazionale  e  Comparato  (IDAIC)  have been  created.  It was  the  Italians who organised  the  first 

international congress on Rural Law from 28th March to 2nd April 1954. The European Ruralists felt they 

needed  to  exchange  on  the  new  perspectives,  instruments  and  problems.  Those  who  attended 

expressed the will to hold a following congress in Paris. 

The scientific and material organisation of  that second congress was assumed by the  Institut des 

Hautes Études de Droit Rural et d’Économie Agricole (IHEDREA), founded in 1950 by Mr. Jean MÈGRET 

(1912‐1991),  lawyer in Paris. The congress was hold from 28th to 30th October 1957. Three subjects 

have  been  discussed  there:  Land  Regulation,  Legal  forms  for  Rural  Farms  and  Collective  Action  in 

Agriculture. 

At the end of the congress, Ruralists from the six countries of the Common Market, created on 25th 

March 1957 in Rome1, surrounding Mr. Pierre DE FELICE, French Minister for Agriculture, realized the 

need and the urgency of creating an organism to tackle the development of Rural Law in Europe. The 

Ruralists’ unanimous will was expressed in the following resolution: « The European Colloquia of Rural 

Law met in Paris, 30th October 1957, 

‐ realizes that the European organisation of agriculture presents some problems to Ruralists in the 

immediate future, 

‐ decides consequently to constitute a European Council for Rural Law with headquarters in Paris, 

                                                            1 The  Common  Agricultural  Policy  was  the  first  integrated  European  policy,  making  farmers  the  first  true 

Europeans.  

10 CEDR‐JRL 2017/1

    

‐ mandates Mr. DE FELICE to organise the work of that Council, and make all the necessary contacts in 

order to conclude every useful conventions with all interested organisms. » 

The birth of the CEDR has been reported by the major French journal Le Figaro in its edition of 6th 

November 1957.  

Inspired and motivated by the founders of Europe, Mr. Konrad ADENAUER, Mr. Robert SCHUMANN and 

Mr. Alcide DE GASPERI, and mainly after the institution of the Common Agricultural Policy in the Treaty 

of Rome, Ruralists  from the six  founders countries of the European Union worked to structure and 

establish the European Council of Rural Law. Mr. Jean MÉGRET took of charge the task with significant 

contributions from his collaborators at the IHEDREA, Mr. Raymond MALÉZIEUX, Mr. Jacques RAZOULS and 

others. Mr. Mégret remained the engine of the CEDR for almost 35 years. 

At the CEDR, Mr. MEGRET has been accompanied by Prof. Alfred PIKALO (1907‐1997), notary at Düren, 

professor  at  the  University  of  Köln,  first  major  promoter  of  Rural  Law  in  Germany,  specialist  in 

Comparative Rural Law and General Reporter of many congresses. If Mr. PIKALO was the academic, Mr. 

Kurt THEISINGER, (1914‐1993), lawyer at Kaiserslautern, contributed greatly to logistics of the CEDR and 

assumed the Secretariat. Apart from the ordinary tasks, he has collaborated much in the creation of 

several  organs  of  the  CEDR  and  the  national  associations  as  well  as  in  the  organisation  of  the 

congresses. He was the Secretary General from the General Assembly of 1969 in Cagliari until that of 

1989 in Gent. 

The close collaboration between the French and German Ruralists has been strongly supported by 

Professors  Giangastone  BOLLA  and  Antonio  CARROZZA,  from  Italy,  CERRUTTI  and  POLAK  from  the 

Netherlands,  by  Judge  J.M.  ANDRIES  from  Belgium  and  by  Mr.  DELVAUX  from  Luxembourg.  These 

Ruralists from the first hour, coming from the six founder countries of the European Union, formed 

the solid base of the CEDR. 

The elaboration of the rules of the CEDR was completed by 1960 and it received legal authorisation 

by French administrative act of 23rd September 1960,  in accordance with the décret‐loi of 12th April 

1939 relative to the constitution of foreign associations. The Rules have been modified in 1973, 1985, 

1989, 1992 and in 2009. 

The first meeting of the CEDR Board of Management took place in Paris on 8th July 1958 and since 

then  it meets  two or  three  times  a  year. According  to Rules,  the ordinary meeting of  the General 

Assembly takes place every two years, and it has usually taken place during the congresses.  

As  for  the  federal  spirit  given  by  the  founders,  the  CEDR  has  been  at  the  origin  of  national 

associations created after 1957, playing a key role in that process, both as a driver and as counsellor. 

National associations are at the heart of the CEDR and the essence of its structure. 

The first to be born was naturally the French association, which was, from the beginning, strongly 

associated to the CEDR, becoming on 4th March 1958 the Association française de droit rural (AFDR). 

Several national  association have  followed:  in Utrecht, on 10th April,  the Vereniging voor Agrarisch 

Recht with headquarters  in Wageningen;  on 7th April  1960,  the Associazione  Italiana dei  Cultori  di 

diritto Agrario,  in Florence; on 25th September 1962,  the Association Belge de droit  rural/Belgische 

Vereniging voor agrarisch recht  in Brussels; and on 8th October 1964, the Deutsche Gesellschaft  für 

2017/1 CEDR‐JRL 11

 

Agrarrecht,  in  Bonn.  All  the  founder  countries  of  the  CEDR  presented  a  national  association.  This 

evolution has continued with the creation on 19th March 1964, the Asociación española de derecho 

agrario (AEDA) in Madrid, the Schweizerische Gesellschaft für Agrarrecht, on 19th November 1966, in 

Luzern; the Österreichische Gesellschaft für Agrarrecht in Innsbruck, 15th March 1968. 

An important date is 27th January 1975 because of the creation of the Agricultural Law Association 

in London that has become the most important association member with more than 1300 members. 

On 10th October 1985, the Norwegian Association for Agricultural Law founded already on 25th October 

1976, became member of the CEDR and on 5th October 1989, was the turn of the Finnish Association 

of Rural Law, founded in 1988. 

Then, it was the turn to open to the East. In 1977, jurists from Eastern Europe participated to the 

Congress  in  Valencia.  At  the  Congress  in  Gent,  on  October  1989,  all  participants  were  able  to 

experience in advance the fall of the Berlin Wall. 

In Germany, the Deutsche Gesellschaft für Agrarrecht integrated the Ruralists from the new Länder 

and reserved to them some chairs at its Board of Management, realizing harmoniously the unification 

of Ruralists from Eastern and Western Germany. 

On 6th  June 1998, the Polish Association of Rural Law and the Russian Association of Agricultural 

Natural Resources and Ecological laws became members of the CEDR. The list of national associations 

has expanded to Eastern Europe continuously: on 22th January 2000, the Bulgarian Association of Rural 

Law,  on  2nd  September  2005,  the  Hungarian  Association  for  Agricultural  Law,  and  on  2011,  the 

Romanian Association of Rural Law was created by the efforts of Prof. Marilena ULIESCU. 

The  list  of  members  has  been  enlarged  across  the  five  continents.  From  2009,  the  Board  of 

Management  has  approved  the  membership  of  Ruralists  coming  from:  Australia,  Brazil,  China, 

Colombia, Comoros, Ivory Coast, Israel, Japan, Kyrgiztan,Turkey. 

In addition, we should mention the strong collaboration of the CEDR and European universities and 

with non‐European associations like the American Agricultural Law Association, the Comité Americano 

de derecho rural, the Unione Mondiale degli Agraristi Universitari (UMAU). 

As regards the scientific work of the CEDR, the Congress and European Colloquia of Rural Law have 

been organised every two years without exception from 1961 (the first one took place in Strasbourg). 

The colloquia have taken place all across Europe: Strasbourg, Brussels, Luxembourg, Bad Godesberg, 

Cagliari,  Paris,  The Hague, Valencia, Berlin,  Edinburgh,  Ferrera, Puerto de  la Cruz,  Salzburg, Ghent, 

Interlaken,  Oxford,  Bonn,  Amsterdam,  Helsinki,  El  Ejido  (Almerimar),  Røros,  Caserta,  Cambridge, 

Bucharest, Luzern, Potsdam. The Congress of 2017 will take place in Lille in September of this year. 

Papers from the Colloquia have been published since 1977. Many, in particular the reports of our 

distinguished Delegate Generals, have been remarkable syntheses of the legal panorama of their time, 

distinguishing problems and inspiring new perspectives. 

Since  1982,  those  colloquia  have  been  accompanied  by  other  forms  of  scientific  meetings,  for 

exemple symposia, organised less regularly and with a simpler form, and giving the opportunity for 

direct discussion of particular questions. They have led to very interesting discussions : Konstanz (Rural 

Law teaching in Europe), Chartres (Agricultural Jurisdiction), Plymouth (Environmental Pollution and 

12 CEDR‐JRL 2017/1

    

Agriculture), Santa Margherita Ligure (Les aspects juridiques de la production et la commercialisation 

des culture spécialisées), Gottingen (Rural Law harmonisation), Bastia et Corte (Les cultures pérennes), 

Krakow (Le statut juridique de la propriété, de l’exploitation agricole et de la production), Bastia, Corte 

et Ajaccio (Le Code Civil et le droit rural). 

Over the years, other forms for scientific meetings have been arranged. A pan‐European Conference 

took place in Edinburgh on The legal framework and problems in Land use. The Board of Management 

meetings have been  sometimes accompanied by  scientific  sessions  (Helsinki,  2005; Brussels,  2006; 

Paris,  2006;  Luzern,  2008;  Amsterdam,  2011;  Paris,  2012;  Berlin,  2014) with  the  aim  of  treating  a 

particular subject with the aid of national specialists. In 2014, the I Mediterranean Regional Forum was 

organised in Paris.  

Before publishing the works of the colloquia, in 1964, a Bulletin of the CEDR began to appear twice 

or three times a year  (by  initiative of Mr. MÈGRET). Unfortunately, because of  lack of resources the 

publication was suspended  in 1973,  then reinstated  in 1991 by  the Secretary General Mr. HEYERICK 

before  being  stopped  again  in  1995.  In  2015,  following  the  suggestion  of  Secretary  General  Ms. 

BOURGES,  and with  the  support of  the President Prof. Dieter  SCHWEIZER,  the Delegate General Prof. 

NORER has taken charge of the edition of the CEDR‐Journal of Rural Law (in electronic form). The first 

issue has been distributed on the occasion of the XXVIII Colloque in Potsdam. In addition, almost every 

country  publishes  a  prestigious  national  specialized  journal 2 .  Recent  decades  have  obliged  to 

incorporate food and trade questions, providing evidence of the complexity of agricultural issues.  

On 25th July 1977, the CEDR was granted consultative status at the Conference of INGO (International 

non‐governmental  organisations)  of  the  Council  of  Europe.  Since  some  years,  there was  a  regular 

attendance  to  several Groups of Work, writing  an annex on agriculture  and climate  change  to  the 

document on this and human rights. The CEDR has also the consultative status at FAO (UN‐Food and 

Agriculture Organisation) in Rome. 

In the session of 25th November 1982 in Paris, the Académie d’Agriculture de France awarded CEDR 

the prix Léonce de LAVERGNE for all its works. 

Since 1992, the CEDR itself has awarded a Prix of Honour and a Prix of CEDR to recognise a study 

dedicated to Rural or Agri‐food Law. Along the years, the CEDR has awarded 50 bronze, 35 silver and 

16 gold medals (included those awarded in 2017). 

At this moment of a new anniversary, after six decades of work, it is appropriate to pay homage to 

all  the members  of  the Board of Management of  the CEDR,  to  the  reporters  of  our  colloquia  and 

scientific  meetings.  We  would  like  also  to  express  our  gratitude  to  all  members,  associations, 

individuals, correspondents and associates, and all those who have supported the activities and the 

works of the CEDR. 

                                                            2 La Revue de droit rural (fondée en France), les revues Agrar‐ und Umweltrecht (Allemagne), la Tijdschrift voor 

agrarisch recht (Revue de droit rural fondée en 1978 en Belgique), la Revista de derecho agrario y alimentaria (Espagne) et le Bulletin de l’Agricultural Law Association (GB), la Rivista di Diritto Agrario (Italie), la Revue de droit rural (Suisse). 

2017/1 CEDR‐JRL 13

 

Unfortunately, we have to record some losses. In paying homage to all of them, we recall in particular 

the last two: our President of Honour and former President (2001‐2005) and Delegate General (1989‐

2001) Prof. Joseph HUDAULT, who passed away just before the XXVIII Congress and European Colloque 

of Rural Law (2015) ; and finally, our President of Honour and former President, Dr. Alberto BALLARIN 

MARCIAL (2016). 

Today, it is the will of the CEDR to continue to develop its activity, to continue to be an organisation 

characterized by its scientific honesty and independence, openmindedness and intelligent balance of 

interests. 

LISTEDESMEMBRESDUBUREAU

Présidents:

1957 – 1971 :   P. de FELICE (Fr) 1971 – 1975 :   J.M. ANDRIES (B) 1975 – 1979 :   A. PIKALO (D) 1979 – 1981 :   M.N. ZIJP (N) 1981 – 1984 :   J. MEGRET (Fr) 1984 – 1987 :   L. COSTATO (It) 1987 – 1989 :   P. LANGDON‐DAVIES (GB ‐ Angleterre) 1989 – 1993 :   A. BALLARIN‐MARCIAL (E) 1993 – 1997 :   A. LENNON (GB ‐ Angleterre) 1997 – 2001 :   A. LUNA SERRANO (E) 2001 – 2005 :   J. HUDAULT (Fr) 2005 – 2010 :   E. HOLLO (Fin) 2010 – 2013 :   D. RENNIE (GB ‐ Ecosse) Depuis 2013 :   D. SCHWEIZER (D)  

DéléguésGénéraux

1957 – 1981 :   J. MEGRET (Fr) 1983 – 1987 :   K. KREUZER (D) 1987 – 2001 :   J. HUDAULT (Fr) 2001 – 2013 :   P. RICHLI (CH) Depuis 2013 :   R. NORER (A) 

 

SecrétairesGénéraux

1957 – 1969 :   MALEZIEUX (Fr) 

1969 – 1989 :   K. THEISINGER (D) 

1989 – 2009 :   M. HEYERICK (B) 

Depuis 2009 :   L. BOURGES (It)  

 

TrésoriersGénéraux

1957 – 1971 :   RAZOULS (Fr) 

1972 – 1973 :   J.M. ANDRIES (B) 

1973 – 1987 :   D. MITCHELL (GB) 

14 CEDR‐JRL 2017/1

    

1987 – 2005 :   R.A. CHEETHAM (GB) 

Depuis 2005 :   G. WHITTAKER (GB) 

2017/1 CEDR‐JRL 15

 

Der"GrüneGrundverkehr"inÖsterreich–rechtlicheRahmenbedingungen

GottfriedHolzerUniv.‐Prof. Dr., Universität für Bodenkultur Wien 

1.HistorischeEntwicklung

Nach Aufhebung aller Grundverkehrsbeschränkungen in der 2. Hälfte des 19. Jhdts. zeigten sich sehr 

bald die negativen Auswirkungen der vollen Liegenschaftserwerbsfreiheit wie die Zerschlagung von 

Bauerngütern und deren Ankauf zur Bildung und Vergrößerung von Eigenjagden. Als Reaktion auf diese 

Entwicklungen wurden 1915 durch Kaiserliche Verordnung erste provisorische Beschränkungen des 

Grundverkehrs erlassen, die mit dem GrundverkehrsG 1919 auf eine dauerhafte Basis gestellt wurden. 

Dieses mehrmals novellierte und als GrundverkehrsG 1937 neu erlassene Gesetz wurde 1946 wieder 

in Geltung gesetzt, aber 1953 vom Verfassungsgerichtshof als kompetenzwidrig aufgehoben, da zur 

Regelung des landwirtschaftlichen Grundverkehrs gem. Art 15 B‐VG die Länder zuständig seien. Diese 

erließen  in der Folge eigene Landesgesetze über den land‐ und forstwirtschaftlichen Grundverkehr. 

Durch Art VII B‐VG‐Novelle 1974 bestätigte der Verfassungsgesetzgeber, dass Regelungen, durch die 

der Verkehr mit  land‐ und forstwirtschaftlichen Grundstücken  im Interesse der Erhaltung, Stärkung 

oder  Schaffung  eines  lebensfähigen  Bauernstandes  verwaltungsbehördlichen  Beschränkungen 

unterworfen wird, der Landesgesetzgebung vorbehalten sind. 

2.UmfangderLandeskompetenz"Land‐undforstwirtschaft‐licherGrundverkehr"

Die  Landeskompetenz  zur  Regelung  des  land‐  und  forstwirtschaftlichen  Grundverkehrs  (im 

Folgenden  abgek.  GV)  umfasst  nur  die  verwaltungsbehördliche  (Nicht‐)  Genehmigung  von 

Rechtsgeschäften  iS  einer  Verhinderung  einer  agrarpolitisch  unerwünschten  Änderung    der 

Bodenbesitzverhältnisse  im  Einzelfall,  nicht  jedoch  eine  darüber  hinausgehende  planmäßige 

Steuerung in Bezug auf die Verbesserung der Agrarstruktur. Unzulässig wäre daher zB die Bestimmung 

des  geeignetsten  Erwerbers  durch  die  GVBehörde,  ebenso  kommt  dem  GVRecht  auch  keine 

Lenkungsfunktion iS eines Vorkaufsrechts eines landwirtschaftlichen Interessenten zu.  

Die  GV‐Landeskompetenz  deckt  nur  den  rechtsgeschäftlichen  Verkehr  mit  land‐  und 

forstwirtschaftlichen  (im  Folgenden  abgek.  luf)  Grundstücken  unter  Lebenden,  allerdings  unter 

Einschluss  von  Rechtsgeschäften  unter  Lebenden  im  Rahmen  des  Verlassenschaftsverfahrens  (zB 

Schenkung  auf  den  Todesfall,  Erbteilungsübereinkommen).  Die  GVKompetenz  der  Länder  umfasst 

auch  die  zur  Regelung  der  Materie  erforderlichen  zivilrechtlichen,  verfahrens‐  und 

                                                             Literatur: Gottfried Holzer, Grundverkehrsrecht, in Norer (Hrsg.), Handbuch des Agrarrechts, 2012, 673 ff.; 

Gottfried  Holzer,  Aktuelle  Entwicklungen  im  landwirtschaftlichen  Grundverkehrsrecht  in  Österreich,  in: Norer/Holzer (Hrsg.), Jahrbuch Agrarrecht 14, 2014, 235 ff.  

16 CEDR‐JRL 2017/1

    

exekutionsrechtlichen  Bestimmungen  (zB  grundbuchsrechtliche  Vorschriften,  Zwangsversteigerung 

von luf Grundstücken). 

3.GrundverkehrsrechtundGrundrechte

Der grundverkehrsbehördliche Genehmigungsvorbehalt hinsichtlich von Rechtsgeschäften über luf 

Grundstücke bedeutet einen Eingriff in die Privatautonomie und damit eine Eigentumsbeschränkung, 

die im öffentlichen Interesse gelegen, geeignet, erforderlich und verhältnismäßig sein muss. Nach der 

Judikatur des VfGH und des EuGH sind die Ziele des GVRechts, insbes das Ziel der Erhaltung, Stärkung 

oder  Schaffung  eines  leistungsfähigen  Bauernstandes,  als  im  öffentlichen  Interesse  gelegen 

anzusehen.  Die  Vereinbarkeit  des  GVRechts  mit  dem  Grundrecht  der  Freiheit  des 

Liegenschaftserwerbs (Art 6 StGG) sieht der VfGH darin, dass dieses Grundrecht nur vor historischen 

Beschränkungen des  Liegenschaftserwerbs  zugunsten  bestimmter  bevorrechteter  Klassen  schützen 

soll. Ebenfalls von Relevanz für das GVRecht ist der Gleichheitssatz (Art 2 StGG, Art 7 Abs 1 B‐VG), der 

insbes  eine  generelle  Benachteiligung  von  Nebenerwerbslandwirten  sowie  den  Ausschluss  von 

Rechtserwerbern, die noch keine Landwirte sind ("newcomer") verbietet. 

Entsprechend der doppelten Bindung des Gesetzgebers bei der Umsetzung von Gemeinschaftsrecht 

sind  die  LandesgrundverkehrsG  nicht  nur  am  innerstaatlichen  Verfassungsrecht,  sondern  auch  am 

Gemeinschaftsrecht, insbes an den vier Grundfreiheiten zu messen (s. dazu 7.). 

3.RechtspolitischeBedeutung

Der geringe Anteil jener Rechtsgeschäfte an luf Liegenschaften, denen die grundverkehrsbehördliche 

Genehmigung versagt wurde, hat in Österreich wie auch in Deutschland zu einer Diskussion um die 

Sinnhaftigkeit der grundverkehrsrechtlichen Regelungen geführt. Es wäre allerdings verfehlt, deren 

Wirksamkeit ausschließlich an der Statistik der genehmigten bzw nicht genehmigten Rechtsgeschäfte 

messen zu wollen, kommt dem GVRecht doch eine nicht zu übersehende präventive Schutzfunktion 

zu.  Nicht  zu  übersehen  ist  allerdings,  dass  diese  Schutzfunktion  aus  Gründen  des  Gemeinschafts‐

rechts,  insbes.  des  freien  Kapitalverkehrs  in  den  letzten  beiden  Jahrzehnten  nicht  unerheblich 

eingeschränkt worden ist (s. dazu 7.). 

4.Anwendungsbereich

Der  Kern  des  GVRechts  liegt  in  der  verwaltungsbehördlichen  Genehmigungspflicht  von 

Rechtsgeschäften  betreffend  luf  Grundstücke,  das  sind  solche,  die  nach  ihrer  Beschaffenheit  und 

bestimmungsgemäßen  Verwendung  land‐  und  forstwirtschaftlich  genutzt  sind.  Auf  die  bloße 

Nutzbarkeit  oder  die  raumordnungsrechtliche  Widmung  kommt  es  dabei  nicht  an.  Die  bloße 

Aussetzung der  land‐ und forstwirtschaftlichen Nutzung hindert grundsätzlich nicht die Anwendung 

des Grundverkehrsrechts. 

Die Genehmigungspflicht  erfasst nicht  nur die Veräußerung,  sondern  auch die  Einräumung eines 

Fruchtgenussrechtes sowie die (Ver)Pachtung von Grundstücken über einer Mindestgröße (NÖ: 2 ha). 

Genehmigungspflicht  besteht  nach  einigen  LandesG  auch  für  die  Übertragung  von  Anteilen  an 

Gesellschaften, denen luf Grundstücke gehören. Auch die Erteilung des Zuschlages im Rahmen einer 

2017/1 CEDR‐JRL 17

 

Zwangsversteigerung  eines  luf  Grundstücks  ist  genehmigungspflichtig.  Ausgenommen  von  der 

Genehmigungspflicht  sind  insbes  Rechtsgeschäfte  zwischen  Ehegatten,  nahen  Verwandten  und 

Miteigentümern sowie Rechtserwerbe im öffentlichen Interesse. 

5.Landwirtebegriff

Nach den weitgehend übereinstimmenden Definitionen der GVG gilt als Landwirt, wer einen land‐ 

und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit selbst (allein oder zusammen mit 

Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern) bewirtschaftet. Die GrundverkehrsG 

von Niederösterreich, Salzburg und Kärnten machen die Landwirteeigenschaft darüber hinaus davon 

abhängig, dass der Erwerber oder Interessent seinen Lebensunterhalt und den seiner Familie zu einem 

erheblichen Teil (in der Praxis 20 ‐ 25 %) aus der Bewirtschaftung bestreitet oder nach dem Erwerb 

bestreiten  will.  Maßgeblich  ist  dabei  der  Anteil  der  Einkünfte  aus  dem  Betrieb  der  Land‐  und 

Forstwirtschaft  am  Gesamteinkommen,  nicht  der  Anteil  an  den  Kosten  des  konkreten 

Lebensunterhalts. 

Voll‐,  Zu‐  und  Nebenerwerbslandwirte  sind  bei  sonstiger  Verfassungswidrigkeit 

grundverkehrsrechtlich  gleich  zu  behandeln.  Neben  bereits  den  Beruf  des  Landwirts  ausübenden 

Personen gelten auch solche als Landwirt, die nach dem geplanten Grunderwerb als Landwirte tätig 

sein  wollen  und  die  dazu  erforderlichen  fachlichen  Voraussetzungen  besitzen  (Offenheit  des 

Grundverkehrsrechts für „Newcomer“). Personen, die einer land‐ und forstwirtschaftlichen Tätigkeit 

nur aus Liebhaberei nachgehen („Hobbylandwirte“) sind nicht Landwirte i.S. des Grundverkehrsrechts. 

Bei Einkünften aus der Land‐ und Forstwirtschaft von 10 % und weniger am Gesamteinkommen ist 

jedenfalls „Hobbylandwirtschaft“ anzunehmen. Auch  juristische Personen  (zB Kapitalgesellschaften, 

Genossenschaften) gelten bei Vorliegen der jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen als Landwirte. 

6.Versagungsgründe

Die  meisten  GV‐Landesgesetze  enthalten  eine  Generalklausel  und  weitere,  die  Generalklausel 

konkretisierende besondere Versagungsgründe. Nach der Generalklausel  ist die Zustimmung nur zu 

erteilen,  wenn  das  Rechtsgeschäft  dem  allgemeinen  Interesse  an  der  Erhaltung,  Stärkung  oder 

Schaffung eines  leistungsfähigen Bauernstandes oder  ‐  subsidiär  ‐  an der  Erhaltung,  Stärkung oder 

Schaffung eines wirtschaftlich gesunden luf Grundbesitzes nicht widerspricht. Nach den ‐ demonstrativ 

aufgezählten ‐ besonderen Versagungsgründen ist die Genehmigung insbesondere nicht zu erteilen, 

wenn 

a)  der  Rechtserwerber  oder  die  Rechtserwerberin  kein  Landwirt  oder  keine  Landwirtin  ist  und 

zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist (Interessentenklausel); 

b)  Gründe  zur  Annahme  vorliegen,  dass  eine  ordnungsgemäße  Bewirtschaftung  des  land‐  und 

forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der 

land‐ und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 

c)  die  Gegenleistung  den  ortsüblichen  Verkehrswert  ohne  ausreichende  Begründung  erheblich 

übersteigt.  

18 CEDR‐JRL 2017/1

    

In  einzelnen  GVG  finden  sich  weitere  besondere  Versagungsgründe  wie  zB  Rechtserwerb  zu 

spekulativen Zwecken, Entstehen einer ungünstigen Agrarstruktur oder Bildung oder Vergrößerung 

von Großgrundbesitz oder von Jagdgebieten. 

7.Rechtswirkungen

Die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts ist von der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde abhängig, 

mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft  rückwirkend rechtsunwirksam. Diese 

Versagung  hat  daher  den  Charakter  einer  auflösenden  Bedingung  des  Verpflichtungsgeschäftes. 

Allerdings sind die Parteien während des Schwebezustandes an den Vertrag gebunden (Vorwirkung 

des Rechtsgeschäftes). 

Ohne  erforderliche  grundverkehrsrechtliche  Genehmigung  ist  eine  Eintragung  des  Rechtes  im 

Grundbuch  nicht  zulässig.  Ist  im  Grundbuch  eine  Eintragung  ohne  die  erforderliche 

grundverkehrsbehördliche  Genehmigung  durchgeführt  worden,  hat  die  GVBehörde  den 

Rechtserwerber aufzufordern, binnen einer bestimmten Frist die Genehmigung des Rechtserwerbes 

zu  beantragen  (Anmerkung  im Grundbuch). Wird  einem  grundbücherlich  bereits  durchgeführten 

Rechtserwerb  die  Genehmigung  rechtskräftig  versagt  oder  der  Aufforderung  zur  Antragstellung 

nicht entsprochen, hat das Grundbuchsgericht die Eintragung auf Antrag der GV‐Behörde zu löschen 

und es kommt zur Rückabwicklung des Rechtsgeschäftes. 

8.EuroparechtlicheKonsequenzenfürdieAusgestaltungdesösterreichischenGrundverkehrsrechts

8.1.GrundverkehrundKapitalverkehrsfreiheit

Maßnahmen, die wie die GVGesetze Beschränkungen des freien Kapitalverkehrs zum Gegenstand 

haben, sind nach der Judikatur des EuGH zulässig, wenn  

a) sie in nicht diskriminierender Weise 

b) ein im Allgemeininteresse liegendes Ziel verfolgen und 

c)  der  Grundsatz  der  Verhältnismäßigkeit  (=  Eignung  zur  Erreichung  des  verfolgten  Zieles  und 

Beschränkung auf das erforderliche Maß) gewahrt ist. 

8.2.Diskriminierungsverbot

Die  in  Österreich  bestehenden  GVRegelungen  sind  insoweit    nicht  diskriminierend,  als  sie  keine 

Differenzierung zwischen Inländern und Staatsangehörigen anderer Mitgliedstaaten zum Inhalt haben. 

8.3.Zielkonformität

Der EuGH hat im Fall Ospelt/Schlössle‐Weissenberg‐Familienstiftung (Rs C ‐452/01) am Beispiel des 

Vorarlberger GVGesetzes ausgesprochen, dass die österreichischen GVGesetze im Allgemeininteresse 

liegende Ziele verfolgen, mit denen Beschränkungen des freien Kapitalverkehrs gerechtfertigt werden 

können. Er bezieht sich dabei auf die Ziele der Erhaltung der  landwirtschaftlichen Bevölkerung, die 

Entwicklung  lebensfähiger  Betriebe,  die  Landschaftspflege  ermöglichende  Aufteilung  des 

2017/1 CEDR‐JRL 19

 

Grundeigentums  und  die  Förderung  einer  "vernünftigen  Nutzung"  der  verfügbaren  Flächen  unter 

Bekämpfung des Drucks auf den Grundstücksmarkt. 

Darüber hinaus betont der EuGH die Konformität der grundverkehrsrechtlichen Ziele mit jenen der 

GAP  gem  Art  39  AEUV,  insbes.  der  Gewährleistung  einer  angemessenen  Lebenshaltung  der 

landwirtschaftlichen  Bevölkerung  und  der  Berücksichtigung  der  besonderen  sozialen,  strukturellen 

und naturbedingten Situation der Landwirtschaft. 

8.4.GenehmigungserfordernisvorRechtswerb

In  den  Rs  Konle  (1999)  und  Salzmann  (2003)  erklärte  der  EuGH  das  Erfordernis  der  vorherigen 

verwaltungsbehördlichen  Genehmigung  bei  bebauten  sowie  bei  unbebauten,  nicht  luf  genutzten 

Grundstücken  als  unverhältnismäßig  und  verwies  auf  das  Erklärungsmodell  mit  nachträglichen 

Sanktionen  bei  abweichender  Nutzung.  Anders  sah  dies  der  EuGH  bei  luf  Grundstücken  in  der  Rs 

Ospelt: hinsichtlich von  luf Grundstücken erachtet er das Erfordernis der vorherigen Genehmigung 

grundsätzlich als verhältnismäßig, denn eine lebensfähige Landwirtschaft bedingt die Beibehaltung der 

landwirtschaftlichen Nutzung von Flächen und die Fortführung ihrer Bewirtschaftung. Dies kann nur 

eine  im  Voraus  ausgeübte  Kontrolle  gewährleisten,  weil  nachträgliche  Eingriffe  (wie  zB 

Nichtigerklärung oder Sanktionsmaßnahmen) zu spät kämen, um die Fortführung der Bewirtschaftung 

und eine ordnungsgemäße Bodennutzung zu gewährleisten. Die GVZiele können nach Meinung des 

EuGH nur erreicht werden, wenn die landwirtschaftliche Nutzung der Flächen nicht unwiederbringlich 

beeinträchtigt wird. 

8.5.Versagungsgründe

Die GVGesetze müssen nach der RSpr des EuGH konkrete und objektive Kriterien für die Erteilung 

oder Versagung der Genehmigung enthalten. Dies trifft auf die in den österreichischen GVGesetzen 

enthaltenen  Genehmigungs‐  bzw  Versagungsgründe  grundsätzlich  zu.  Der  Mechanismus  der 

vorherigen Genehmigung darf allerdings nicht über das hinausgehen, was zur Zielerreichung  iS der 

Beibehaltung der  luf Nutzung erforderlich  ist. Der Versagungsgrund der  "in  jedem Fall" gegebenen 

Selbstbewirtschaftungs‐  und  Wohnsitzpflicht  des  Erwerbers,  wie  er  im  Vorarlberger  GVGesetz 

enthalten  war,  geht  nach  Meinung  des  EuGH  über  das  Erforderliche  hinaus  und  ist  mit  der 

Kapitalverkehrsfreiheit unvereinbar, wenn wie im Fall Ospelt 

a) das Grundstück zum Zeitpunkt der Einbringung in die Privatstiftung nicht von der Eigentümerin, 

sondern einem Landwirt als Pächter bewirtschaftet wurde und 

b) der neue Eigentümer sich verpflichtet, (langfristig) die Bewirtschaftung durch denselben Pächter 

beizubehalten. 

Andernfalls  würden  Pachtmöglichkeiten  für  kapitalschwache  Landwirte  eingeschränkt  und 

juristische Personen vom Erwerb ausgeschlossen.  

Als Konsequenz des EuGH‐Urteils im Fall Ospelt wurde auf Grund von mehreren Entscheidungen des 

VfGH  (arg."Inländerdiskriminierung")  das  Erfordernis  der  Selbstbewirtschaftungspflicht  in  den 

GVGesetzen von Vorarlberg, Tirol, Oberösterreich, Niederösterreich und Burgenland gestrichen und 

durch das Erfordernis der "ordnungsgemäßen Bewirtschaftung" ersetzt. Diese muss nicht in jedem Fall 

durch den Erwerber selbst, sondern kann auch durch einen Pächter erfolgen. 

20 CEDR‐JRL 2017/1

    

8.6.Interessentenklauseln

Interessentenklauseln kommen zum Tragen, wenn ein Nichtlandwirt als Erwerber auftritt und ein 

Landwirt sein Interesse bekundet, das Grundstück zum ortsüblichen Preis zu erwerben (Preisbremse!). 

Sieht bei Auftreten eines landwirtschaftlichen Interessenten das Gesetz "in jedem Fall" eine Versagung 

der Genehmigung vor, steht dies in offenkundigem Widerspruch zum EuGH‐Urteil in der Rs Ospelt . 

Das diesbezüglich gegen das Vorarlberger GVGesetz 2010 eingeleitete Vertragsverletzungsverfahren 

wurde  von der  Kommission wie  folgt  begründet:  "Ist  sichergestellt,  dass  der  bisherige  Pächter  das 

Grundstück  weiter  bewirtschaftet,  besteht  nach  Ansicht  der  Kommission  kein  Grund,  warum  ein 

anderer Landwirt gegenüber einem Nichtlandwirt ein vorrangiges Recht auf Erwerb des Grundstücks 

haben sollte." (Anmerkung: Der Interessent hat kein Recht auf Erwerb des Grundstücks, er kann den 

Verkauf an einen Nichtlandwirt nur verhindern!) 

Eine 2011 erfolgte Novellierung des Vorarlberger GVGesetzes führte zur Rücknahme der Klage  im 

Vertragsverletzungsverfahren. Nach der Neuregelung ist die Interessentenklausel nicht anzuwenden, 

wenn ein Nichtlandwirt als Käufer eines Grundstücks auftritt, das vom bisherigen Pächter in den letzten 

10 Jahren bewirtschaftet wurde, für den Betrieb des Pächters von wesentlicher Bedeutung ist (mind. 

3 ha, mehr als 1/3 der landwirtschaftlichen Fläche) und der Erwerber eine weitere Verpachtung durch 

mindestens  15  Jahre  (!)  zu  den  bisherigen  Bedingungen  zusichert.  Eine  ähnliche  Lockerung  der 

Interessentenklausel erfolgte 2012 im Tiroler GVGesetz (weitere Pachtdauer mindestens 10 Jahre). 

9.WeitererAnpassungsbedarfimösterreichischenGV‐Recht

9.1.GeltungsbereichGVG

Extensiver Begriff des ldw Grundstücks im Tiroler GVG durch Einbeziehung von Flächen, die innerhalb 

der letzten 10 Jahre lufw genutzt wurden und ohne bes Aufwendung wieder einer solchen Nutzung 

zugeführt  werden  können:  die  Europ.  Kommission  erblickte  darin  eine  unverhältnismäßige 

Einschränkung  des  freien  Kapitalverkehrs.  Neue  Formulierung  im  Tiroler  GVG  (2010):  Durch  die 

Aussetzung der lfw Nutzung verliert ein Grundstück nicht seine Eigenschaft als luf Grundstück. 

9.2.ÜbertragungvonGesellschaftsanteilen

Generelle  Genehmigungspflicht  für  die  Übertragung  von  Anteilen  an  Gesellschaften,  denen  luf 

Grundstücke  gehören  (Tiroler  GVG):  nach  Ansicht  der  Europ.  Kommission  liegt  darin  ein 

gemeinschaftsrechtswidriger  Verstoß  gegen  die  Kapitalverkehrsfreiheit.  Durch  eine  Novelle  zum 

Tiroler  GVG  2010  wurde  die  Genehmigungspflicht  eingeschränkt  auf  Gesellschaften  bzw 

Genossenschaften,  die  überwiegend  auf  dem  Gebiet  der  LuF  tätig  sind  oder  wenn  deren  luf 

Grundstücke mindestens 5000 m² groß sind und einen erheblichen Teil des Gesellschaftsvermögens 

ausmachen. 

9.3.VerbindlichkeitvonInteressentenerklärungen

Für die Versagung der Genehmigung genügte nach dem Vlbg GVG die Abgabe einer unverbindlichen 

Interessentenerklärung  eines  Landwirts,  der möglicherweise  gar  nicht  ernsthaft  beabsichtigte,  das 

Grundstück  zu  erwerben.  Nach  Einleitung  eines  diesbezüglichen  Vertragsverletzungsverfahrens 

wurden  das  Vlbg  GVG  und  einige  andere  GVG  dahin  geändert,  dass  nunmehr  die  verbindliche 

Kaufbereitschaftserklärung eines Interessenten gefordert wird.  

2017/1 CEDR‐JRL 21

 

Acquisitionetlocationdelasurfaceagricole:cadrejuridiqueetproblèmesactuels.LalégislationenBelgique

RudyGotzenProfesseur à la KULeuven 

1.Engénéral

En Belgique le législateur a opté depuis un siècle pour une législation sur le bail à ferme, tendant à 

assurer au fermier actif une protection renforcée. La première loi sur les baux à ferme a été rédigée 

en 1929, puis renforcée en 1951, pour finalement être étendue en 1969.  

En 1988 le loi a été sérieusement revue pour remettre les pendules à l’heure. 

Actuellement l’option politique reste centrée sur une exploitation agricole où le foncier soit apporté 

par des propriétaires externes à l’agriculture. En effet , le faire‐valoir indirect permet de sauvegarder 

les moyens financiers des exploitations agricoles. 

L’existence d’une bonne législation sur les baux à ferme et les fermages constitue ainsi une pierre 

angulaire d’une politique agricole efficace en Belgique. 

Concernant le marché foncier en tant que tel, le législateur n’est pas intervenu. L’achat et la vente 

des biens agricoles se font sur un marché libre où la valeur des terres agricoles est constituée par leur 

valeur vénale. 

En faveur des fermiers, un droit de préemption a toutefois été introduit depuis 1961. 

2.Lesbauxàferme

La  législation  sur  les  baux  à  ferme  est  une  législation  impérative  et  s’applique  dès  lors 

obligatoirement à toutes les locations de biens agricoles. La notion d’exploitation agricole s’interprète 

d’une façon large, y compris la première transformation à la ferme.  

Un bail à ferme classique est conclu pour des périodes renouvelables de neuf années. Le contrat ne 

prend fin que moyennnant un renon, dans  la majorité des cas pour exploitation personnelle par  le 

bailleur. 

Les contrats de bail se transmettent aux descendants sans que le bailleur puisse s’y opposer; en ce 

sens  le  bail  à  ferme  est  un  engagement  contractuel  de  longue  durée  auquel  le  bailleur  peut 

difficilement se soustraire. Le bail à ferme est ainsi une garantie essentielle pour les fermiers qu’ils 

pourront disposer pour de longues periodes de terres agricoles. Il s’agit d’un choix politique explicite.  

Tenant compte de  la rentabilité agricole,  la  loi a également prévu depuis de  longues années une 

limitation  de  fermages  légaux.  Ainsi  on  garde  la  logique  économique  agricole  et  on  évite  des  prix 

excessifs , poussés par des activités intensives et des usages non agricoles des terres. 

22 CEDR‐JRL 2017/1

    

Le fermier bénéficie également d’un droit de préemption en cas de vente des parcelles qu’il loue à 

son bailleur. Il s’agit d’un droit de préemption au sens strict et qui respecte les lois du marché foncier 

sans interférence excessive. En cas de vente, le fermier en est averti et peut se substituer à l’acheteur 

sans  pouvoir  changer  les  modalités  du  contrat.  Plus  spécifiquement  concernant  le  prix  de  vente, 

aucune interférence n’est prévue;  le prix de vente est  le prix de marché convenu entre vendeur et 

candidat  acheteur.  Les  pouvoirs  publics  n’ont  pas  de  compétence  en matière  de  fixation  des  prix 

fonciers.  

3.Discussionspolitiquesactuelles

Actuellement les discussions politiques se concentrent autour d’une adaptation de la loi actuelle à 

la nouvelle réalité de l’année 2017. 

La compétence en la matière, qui appartenait au législateur fédéral belge, est depuis 2014 transférée 

aux Régions du Pays ( Flandre et Wallonie). Dans les deux parlements des discussions politiques sont 

en  cours.  En  effet,  on  constate  une  difficulté  croissante  pour  les  agriculteurs  actifs  d’obtenir 

suffisamment de surfaces agricoles en exploitation. 

D’un côté les prix des hectares agricoles connaissent une croissance , lente mais stable, qui nécessite 

d’importants moyens  financiers pour constituer une surface agricole suffisamment grande ou pour 

reprendre une exploitation existante.  

D’un autre côté les propriétaires – bailleurs sont de plus en plus réticents à accorder de nouveaux 

baux à ferme qui assurent une sécurité d’exploitation suffisante aux fermiers. Dans la réalité des faits 

les bailleurs de terres agricoles, et certainement  les nouveaux propriétaires fonciers,  font usage de 

tous les stratagèmes disponibles pour contourner une situation de fermage classique. 

Une législation efficace doit parvenir à convaincre les propriétaires à offrir leurs biens en exploitation 

pour une période suffisamment  longue, assurant ainsi une certitude d’exploitation aux agriculteurs 

actifs. 

Dans ce context on songe à des incitants fiscaux pour les propriétaires bailleurs qui donnent en bail 

à ferme leurs terres. Une réduction des droits de donation et des droits de succession est sur la table. 

D’un autre côté les propriétaires ne s’engagent plus pour des périodes indéterminées, mais en tant 

que bons investisseurs, veulent disposer de contrats à durée déterminée, certes de longue durée, mais 

avec une date claire où leurs biens leur reviennent pour quitte et libre. En ce sens l’idée de prévoir la 

possibilité de louer des biens agricoles pour une période fixe d’au moins dix‐huit ans est proposée . 

2017/1 CEDR‐JRL 23

 

PurchasingandrentingagriculturallandinBrazil

LuterodePaivaPereira/TobiasMarinideSallesLuzMembers of CEDR and lawyers in Brazil  

 

The right of property, including property of agricultural land, in Brazil is ensured for Brazilians and 

foreigners, with juridical protection not only by the law, but also by the Federal Constitution itself. 

Therefore,  prior  to  examining  the  discipline  and  limitations  present  in  the  infra‐constitutional 

legislation,  including  those  regarding  agricultural  renting,  it  is  opportune  to  observe  the  current 

constitutional orientations.  

In the chapter that covers the Fundamental Rights and Guarantees, the Constitution of the Federal 

Republic of Brazil disciplines the Individual and Collective Rights and Duties. There the right of property 

(individual right) is ensured in article 5, section XXII, followed by section XXIII, which covers the social 

function of the property (collective right). 

From the conjugation of both provisions, it is evident that the right of property (individual right) is 

not absolute, for the individual that possesses the property must use it to the benefit of all (collective 

right). 

As states the Constitution1: 

Art. 5. All persons are equal before the  law, without any distinction whatsoever, Brazilians and foreigners  residing  in  the  country  being  ensured  of  inviolability  of  the  right  to  life,  to  liberty,  to equality, to security and to property, on the following terms: XXII – the right of property is guaranteed; XXIII – property shall observe its social function. 

 The social function of the agricultural land is discussed in Chapter III, which covers “Agricultural and 

Land Policy and Agrarian Reform”, of Title VII – “The Economic and Financial Order”, where it is read2: 

Art.  186.  The  social  function  is  met  when  the  rural  property  complies  simultaneously  with, according to the criteria and standards prescribed by law, the following requirements: I – rational and adequate use; II – adequate use of available natural resources and preservation of the environment; III – compliance with provisions that regulate labour relations; IV – exploitation that favours the well‐being of the owners and labourers. 

                                                             luteroadv@gmail.com  tobias@direitorural.com.br  1 BRASIL, 1988, Constitution of the Federative Republic of Brazil: constitutional text of October 5, 1988, with 

the  alterations  introduced  by  Constitutional  Amendments  no.  1/1992  through  64/2010  and  by  Revision Constitutional Amendments no. 1/1994 through 6/1994 – 3. ed. – Brasília: Chamber of Deputies. Documentation and Information Center, 2010.    435 p. –  (Série textos básicos; n. 57) 2 Idem, ibidem. 

24 CEDR‐JRL 2017/1

    

 Since  agricultural  land  in  Brazil  can  be  acquired  or  rented  by  foreigners,  art.  190  of  the  Federal 

Constitution imposes legal limits on both of these rights, either regarding a foreign individual or legal 

entity, in verbis3: 

Art. 190. The  law shall regulate and  limit the acquisition or  lease of rural property by a  foreign individual or legal entity and shall establish the cases that shall depend on authorization by the National Congress. 

 Given such constitutional precepts, it is now time to observe the legal discipline related to purchasing 

and renting agricultural land.  

The acquisition and lease of agricultural land in Brazil must be divided, in principle, in two distinct 

aspects.  The  first  one  related  to  the  rights  of  Brazilian  nationals  and  the  second,  to  the  rights  of 

foreigners. 

Concerning the acquisition of agricultural land by nationals, the act is disciplined in the Civil Code, 

that  is,  the  common  law, where  the  vendor  and  the purchaser  are majorly  free  to make  the deal 

without  any  interference  or  limitations  from  the  State.  Except  for  the  fact  that  the  real  estate  is 

effectively transferred once obtained the register of deeds for vendor and purchaser at the Real Estate 

Registry Office,  the  law  imposes  little  as mandatory  for  the  involved parts. However,  even  among 

nationals,  in the case of agricultural  land leasing, both landlord and tenant must follow precepts of 

Special Law known as Land Statute – Law 4.504/64 – in which there is a relative restriction on the right 

of alienation. 

In order to provide greater protection to the tenant, for example, the mentioned statute establishes 

mandatory clauses which, even if not established in the contract, are considered as agreed. Such is the 

case of lease deadline, which the term according to the law lasts at least for 3 (three) years regardless 

of contract deadline being shorter or even undetermined. 

Following the same protective philosophy, the tenant is assured the right to acquire the leased real 

estate under the very same conditions as the third party, reason why the landlord must inform their 

landholder of vending conditions.  If  this piece of  information  is omitted or  the vending happens  in 

different conditions as the one stated, the tenant has the right of acquisition of the property, once 

they deposit the vending price in the term of 6 (six) months from the moment in which the public deed 

of vending and purchasing is led to record at the Property Registry Office. 

Furthermore, protection to the tenant extends to the automatic renewal of lease in case the landlord 

do not convey, in the term of 30 (thirty) days prior to the expiry of the contract, his intention to resume 

the property for their own exploitation. 

Many other clauses could be outlined and considered in order to demonstrate how, in agricultural 

land renting contracts, the cogent provision of the Law deals with the rights of the landholder.  

However, it is necessary to observe that the landlord, namely the owner of the rented real estate, 

also deserves attention in the Law, since they are assured of the right of being indemnified against the 

                                                            3 Idem, ibidem. 

2017/1 CEDR‐JRL 25

 

deterioration of  the  real estate by  the  its  tenant and against  the  rescission of  the contract due  to 

environmental damage caused by the exploiter of the land. Moreover, they are also assured of the 

right to denounce the contract in case of expressly non‐authorized subletting, and so forth. 

In the background, the legal discipline should be observed regarding the purchasing and renting of 

agricultural land by foreigners. 

Differently  from Brazilian nationals,  to  foreigners  the  law  restricts  the purchasing and  renting of 

agricultural real estate in the country in many ways. In this case, the legal statute which covers this 

issue is the Law 5.709/71, where all conditions to be satisfied are found, from the size of the area to 

the  previous  authorization  that  the  purchaser  must  obtain  from  the  State  for  their  intended 

investments. This very statute also claims that the acquisition is considered null and void when the act 

does not observe all legal demands for its consolidation.  

There are, in the same Law, specific precepts concerning renting, which once legally contracted is 

yet to be governed by the Land Statute, the statute that regulates renting among nationals. 

However, either being the acquisition carried out by nationals or the one effected by foreigners, it is 

not relevant, for they are agricultural lands, which as presented in the topic of constitutional precepts 

must comply with  its social  function. It  is necessary to observe the sanction reserved for the State, 

related to the owner who, in land use, neglects the encumbrance on it, commonly referred to as social 

mortgage.  

In the regular use of the agricultural property, legally speaking, the owner is entitled to the benefits 

of their direct or indirect effort into what is done there. 

Despite that, they shall not disregard that society is also to benefit from that land, once the criteria 

established by law have been observed, even though not exerting any landlord or activity.  

As the social mortgage is an ad eternum onus on the agricultural land, and being the State assured 

of the power to expropriate the land that has not been complying with its social function, it is up to 

the owner to remain vigilant so as not to suffer such extreme sanction. 

 

26 CEDR‐JRL 2017/1

    

Agri‐LandManagementinBulgaria–Currentlegalstateofplayregardingtenure

ChristinaYanchevaetal.1Prof. Dr., Rector of the Agricultural University, Plovdiv 

 

By this paper a brief chronological overview is given on the development of key legal aspects of agri‐

land tenure in Bulgaria since the change of the political system in 1989. The accession of the Republic 

of Bulgaria to the European Union played and still plays an important role in this process. 

On  one  hand  the  Union’s  agricultural  policy  is  focussing  on  sustainability  of  agriculture  and 

development  of  the  rural  areas  strongly  supporting  the  economic,  social  and  environmental 

development  in  the  countryside,  in  particular  promoting  young,  small  and  active  farmers.  Land 

management and access to land is a corner stone regarding the enforcement of this policy for each 

Member State. Voluntary guidelines on the responsible Governance of tenure of land, fisheries and 

forests in the context of national food security are published by the FAO with the view to serve as a 

reference  for  responsible  tenure  of  land,  fisheries  and  forests.  On  the  other  hand,  the  Union’s 

“constitutional”  freedoms require the Member States to respect the  free movement of capital and 

freedom of establishment also as regards the acquisition/tenure of agricultural land. As the guardian 

of the EU Treaties the European Commission may use the tool of the infringement procedure if there 

are grounds for violation of the Union’s rules. 

The  Parliament  of  the  European Union  adopted  quite  recently  a  Resolution  on  responsible  land 

governance  (April 2017),  also  in  the  light of  infringement procedures of  the European Commission 

against some Member States concerning tenure of land.  

1.Generalconsiderationsonagri‐landadministrationaffectinglandownership/tenure

• Ever decreasing of agricultural land plots; 

• Ever increasing number of the world population; 

• Losses of agricultural land by turning the agricultural land into commercial land for buildings, 

auto‐morgues and etc.; 

• Erosions of agricultural lands; 

• National  and  European  need  for  sustainable  management,  use  and  preservation  of  an 

agricultural land 

• Unwillingness  of  the Member  States  to  sell  the  agricultural  land  to  a  foreign  and  juridical 

persons in the light of “land grabbing” (1); 

                                                            1  Prof.  Dimitar  Grekov  (Former  Bulgarian  Minister  of  Agriculture  and  Food,  Director  of  the  Centre  for 

Continuing  Education  at  Agricultural  University,  Plovdiv);  Ass.  Prof. Minko  Georgiev  (Agricultural  University, Plovdiv); Ass. Prof. Dimo Atanasov (Dean of Faculty of Economy, Agricultural University); Prof. Marin Todorov (Councilor of the Bulgarian Minister of Agriculture and Food 2013‐2015); Dafinka Grozdanova (State Expert); Dr. Hinrich Meyer‐Gerbaulet (Councilor of the Bulgarian Minister of Agriculture and Food 2007‐2016). 

2017/1 CEDR‐JRL 27

 

• EC Infringements procedures against Member States of EU as regards the restrictions on free 

trade of agricultural land; 

• Lack of a centralized state competent authority to deal with agricultural land issues and to help 

the owners of agri‐land to deal with all aspects of land ownership;  

• Gaining agricultural subsidies for land.  

2.Overviewonthedevelopmentssince1990regardingownership

The major national legislative acts governing the real estate and real estate transactions are: 

• The Bulgarian Constitution (1991), 

• Property Act/ Ownership Act (1951, 1996)  

• State Property Act (1996)  

• Municipal Property Act (1996), 

• Privatization and Post‐privatization Control Act (2002),  

• Forestry Act (1994),  

• Civil Procedures Code (update 2008),  

• Encouragement of Investments Act (1997),  

• Territorial Development Act (1973, 1995),  

• Contracts and Obligations Act (1950; 2005), 

• Condominium Ownership Management Act (2009) 

• Agricultural Land Ownership and Use Act (1992)2, 

• Farming Lease Act (1996, 2017). 

3.TreatyconcerningtheAccessiontotheEU(2005)

The Moratorium (as laid down in Annex VI, No. 3 to Art. 23 of the Act of Accession) 

• Bulgaria may maintain in force for five years from the date of accession the restrictions laid 

down  in  its  legislation,  existing  at  the  time of  signature of  the Treaty of Accession, on  the 

acquisition of ownership over land for secondary residences by nationals of the Member States 

or  the  States  which  are  a  party  to  the  European  Economic  Area  Agreement  (EEAA)  non‐

resident  in  Bulgaria  and  by  legal  persons  formed  in  accordance  with  the  laws  of  another 

Member State or of an EEAA State. 

• Nationals of the Member States and nationals of the States which are a party to the European 

Economic Area Agreement who  are  legally  resident  in  Bulgaria  shall  not  be  subject  to  the 

provisions of the preceding subparagraph or to any rules and procedures other than those to 

which nationals of Bulgaria are subject. 

                                                            2 The Act (last amended in 2017) is divided up into six chapters and also postulates additional, transitional and 

final provisions. Chapter One: General provisions (Art. 1‐5); Chapter Two: Land of individual proprietors (Art. 6‐23a); Chapter Three:  Land held by  the State, Municipalities &  legal persons  (Art.  24‐30); Chapter Four:  Land Property Authorities (Art. 31‐34c); Chapter Five: Indemnification (Art. 35‐37a); Chapter Five A: Use of Farmland (Art.  37b‐37p);  Chapter  Six: Administrative &  Penal  Provisions  (Art.  38‐44); Additional  Provisions  (Art.  1‐2h); Transitional & Final Provisions (Art. 3‐19). 

28 CEDR‐JRL 2017/1

    

• Notwithstanding the obligations under the Treaties on which the European Union is founded, 

Bulgaria may maintain in force for seven years from the date of accession the restrictions laid 

down  in  its  legislation,  existing  at  the  time of  signature of  the Treaty of Accession, on  the 

acquisition  of  agricultural  land,  forests  and  forestry  land  by  nationals  of  another Member 

State, by nationals of the States which are a party to the European Economic Area Agreement 

and by legal persons formed in accordance with the laws of another Member State or an EEAA 

State. In no instance may a national of a Member State be treated less favourably in respect 

of the acquisition of agricultural land, forests and forestry land than at the date of signature 

of  the Accession  Treaty  or  be  treated  in  a more  restrictive way  than  a  national  of  a  third 

country. 

 

• Self‐employed farmers who are nationals of another Member State and who wish to establish 

themselves and legally reside in Bulgaria, shall not be subject to the provisions of the preceding 

subparagraph or to any procedures other than those to which nationals of Bulgaria are subject. 

• A general review of these transitional measures shall be held in the third year following the 

date of accession (Mid‐term Review). To this effect, the Commission shall submit a report to 

the Council. The Council may, acting unanimously on a proposal from the Commission, decide 

to shorten or terminate the transitional period indicated in the first subparagraph. 

4.Mid‐termReviewonthemoratorium(SwinnenReport2010)

Background of  the Review: The possibility  to maintain existing national provisions  restricting  the 

acquisition of agricultural land or forests by foreigners were considered necessary in order to protect 

the  socio‐economic  agricultural  structure  of  the  countries  from  shocks  that  might  arise  from  the 

differences in land prices and incomes with the rest of the Union, and from the problems in the local 

rural credit markets. The combination of these factors was expected to lead to an undesirable sale of 

land to foreigners. 

The  following  restrictions  were  in  place:  After  accession  to  the  EU,  foreigners  generally  cannot 

purchase  agricultural  land  for  a  transitional  period  of  7  years  in  Bulgaria  and  Romania.  There  are 

exceptions  to  the  restrictions:  1)  There  are no  restrictions  for  self‐employed  farmers who wish  to 

establish themselves and reside in Bulgaria and Romania. 2) There are no restrictions for legal entities 

with  foreign  capital  registered  in  Bulgaria  and  Romania.  There  are  generally  no  restrictions  on 

foreigners renting agricultural land.  

Questions and analysis of the Review: 1. To what extent do the restrictions on foreign owner ship 

affect the efficiency of land exchanges, land allocation and productivity growth? 2. To what extent are 

the factors underlying the concerns of Bulgaria and Romania that there would be a massive takeover 

of land by foreigners if these restrictions were not in place – still influential? 

Conclusions  of  the  Swinnen  Review:  Restrictions  on  foreign  ownership  may  have  affected  the 

efficiency of land exchanges, land allocation and productivity growth. 

2017/1 CEDR‐JRL 29

 

Yet, the impact is mitigated by several factors such as: Substantive land acquisitions have been made 

by legal entities with foreign capital due to the exceptions; no restrictions on renting land to foreigners 

widely spread in BG; development of the land markets were still inhibited by high transaction costs; 

spill‐over  effects  on  the  farms,  as  foreign  companies  have  introduced  technology,  know‐how  and 

capital  into the food chain; strong growth in agricultural productivity along with land exchange and 

reallocation in despite the restrictions on foreigners. 

The concerns of BG regarding a massive takeover of  land by  foreigners  if  restrictions were not  in 

place – have diminished, but they have not yet disappeared. The reasons: Sizeable disparities remain 

with regard to land prices, incomes and subsidies from the common agricultural policy (CAP) between 

EU‐25 and BG; Land prices in BG were significantly below those in the EU‐25 and particularly below 

those in the EU‐15. 

Recommendations  of  the  Review:  1)  Allow  foreign  citizens  to  acquire  agricultural  land without 

restrictions up  to a certain maximum amount of agricultural  land  (e.g. 10 ha) and 2) Allow  foreign 

citizens  and  legal entities  to acquire  farm buildings  and  the  land on which  these are built without 

restrictions (Max 6000 sqm). 

5.Preparationsforreviewingtherulesonagri‐landtenureaftertheexpirationoftheMoratorium(2013)

The  endorsement  of  the  “Voluntary  Guidelines  on  Responsible  Governance  of  Tenure  of  Land, 

Fisheries, and Forests in the Context of National Food Security” of the FAO in 2012 set out principles 

and  internationally  accepted  standards  for  responsible  practices  and  is  the  first  comprehensive 

intergovernmental global instrument on tenure and its administration. 

A workshop by the FAO, World‐Bank, UNECE and EU JRC was also held in Sofia, Bulgaria, from 29 to 

31 October 2013 to raise awareness of the Guidelines,  in particular focusing on the Socioeconomic 

Potential  of  Land  Administration  Services.  During  the workshop  the  problems  on  agri‐land  tenure 

identified in Bulgaria since 2007 were discussed such as: The ban on foreigners on agricultural  land 

purchases has been easily bypassed by any foreign citizen who wanted to settle in Bulgaria and was 

registered as self‐employed. The other option was to acquire a Bulgarian company or register a new 

one and thus have the right to acquire agricultural land. Some investment funds managed to acquire 

hugh  land  plots  on  low  prices.  Highly  fragmentation  of  agricultural  land  and  property  rights  was 

observed following the privatization of the land following the change of the political system in 1989. 

Heavy, long term property rights procedure and frequent adaptation of the agri‐ land legislation were 

seen. 

6.NationalmeasurestakeninthecontextoftheexpiryoftheMoratoriumin2013

The moratorium was set  to be  removed on  January 1st, 2014, but a public discussion took place 

several months prior this deadline and a draft  law, proposing measures to overcome the problems 

identified and replacing the Moratorium. 

30 CEDR‐JRL 2017/1

    

As a  result, on October 22nd, 2013  the Bulgarian Parliament voted a decision with  the  following 

requirements: 1. The right to acquire agricultural  land is granted to all  foreigners, both natural and 

legal persons, who are residents or have been established in Bulgaria for more than five years. 2. Legal 

entities  registered  under  Bulgarian  legislation  for  less  than  five  years  may  acquire  ownership  of 

agricultural  land  if  the  partners/founders  of  the  company  meet  the  requirement  of  five  years  of 

residence in Bulgaria. 

Then a group of MPs and think tanks as well as the Government asked the Constitutional Court of 

Justice in Bulgaria to evaluate the amendment of the Act adopted in 2013. The Constitutional Court 

however viewed the decision of the National Parliament as a contradiction to Art. 22 paragraph 1 of 

the Constitution of the Republic of Bulgaria and the Treaty of Accession of Bulgaria to the EU (Annex 

VI in conjunction with Article 5, paragraph 4 of the Constitution of the Republic of Bulgaria) in January 

2014. 

The Court ruled that the extension of the restrictions until 2020 and the expansion of its scope to 

include all foreigners are unconstitutional due to the following reasons: 1. The Bulgarian Parliament 

cannot unilaterally change the Accession Treaty; in imposing a ban on sales to foreigners until 2020 

the Bulgarian Parliament actually changed the Accession Treaty but not according to the procedure 

provided in the treaty itself (Art. 4 of the Treaty requires that the Bulgarian government should start a 

negotiation procedure for changing  it, obtain written approval by all EU Member States and gain a 

ratification of the change by all Member States according to their constitutional procedures). 2. The 

proposed restrictions until 2020 is more comprehensive since it includes all foreigners and foreign legal 

entities (not only from the EU), as well as all land irrespectively of its quality and purpose (urban and 

agricultural;  for production or  investment). 3. The extension of the ban until 2020 is not consistent 

with the fact that the acquisition of land by EU citizens and legal entities is de facto treated as a real 

estate investment and thus is treated as free movement of capital which is one of the major freedoms 

in the EU. After the expiration of the initial moratorium in January 2014, Bulgaria should not impose 

unilateral restrictive measures on free movement of capital. 

7.ParliamentoverruledtheCourtjudgment2014

It decided to restrict the acquisition and holding of property rights in “agricultural land”, a phrase 

which  is  defined  in  the Act, by  certain categories of entities and persons,  and  specifically non‐EEA 

individuals and companies. In conclusion land other than determined for agricultural purposes may be 

acquired by foreigners. 

On the other hand the following restrictions on acquisition and holding agri‐land were introduced 

for:  

• companies  whose  shareholders  are  directly  or  indirectly  companies  registered  in  low  tax 

jurisdictions (these are defined elsewhere in Bulgarian law); 

• companies  whose  shareholders  are  individuals,  other  than  those  in  s  3(4)  or  3(5),  or 

companies, except those in s 3(4) or (5); 

• joint stock companies with bearer shares; 

2017/1 CEDR‐JRL 31

 

• where agricultural land is held by a company which is itself held by another company (whether 

registered in Bulgaria or another EEA Member State), such land can be lawfully held by this 

structure as long as its shareholders are either: 

Individuals or any company, as long as that company is not registered in one of the listed 

low‐tax jurisdictions; 

• Individuals  who  have  resided  in  Bulgaria  for  5  years  or  more  are  permitted  to  acquire 

agricultural land, as are legal persons established (in Bulgaria) for a period of 5 years or more. 

This rule read as a provision that enables some otherwise restricted non‐nationals to acquire 

land after a qualifying residence period, the provision makes good sense; 

• Companies whose shareholders are directly or  indirectly companies registered  in “low tax” 

jurisdictions (s 3(7)(1)); 

• Bulgarian‐registered companies whose direct shareholders are nationals of non‐EEA countries, 

unless they meet the proviso of having resided in Bulgaria for 5 years at the material time; 

• Non‐EEA nationals directly (unless they have resided in Bulgaria for more than 5 years); 

Companies which have issued bearer shares. 

These measures were adopted after having reviewed the measures undertaken by some of the EU 

Member States individually, in different combinations or all. Those rules were: 

1. Sales contracts cannot break existing, even longer term lease/rental contracts; 

2. Free sales of agricultural real estate is only up to a limit of 0.8 ha or 1 ha;  

3. Sales of agricultural real estate of more than 0.8 ha or 1 ha can only be undertaken by natural 

persons  with  proven  agricultural  or  forestry  qualification  or  proven  agricultural/forestry 

activity for at least three years; 

4. Control  (Prior  approval)  of  sales/lease/rental  contracts  has  to  be  performed  by  the  state 

agricultural administration;  

5. Adoption  of  certain  protective  conditionality  on  lease/rental  contracts  such  as  guaranteed 

minimum rent/lease period and legally guaranteed possibility for extension of contract with: 

6. Introduction of a right of pre‐emption with 

7. Establishing  a  State  Agricultural  Land  Agency  to  perform  management  and  control  of 

Agricultural Land. 

A  State  Agricultural  Land  Authority  should  have  access  to  the  notarial  act  on  the  transfer  of 

ownership  against  the  following  criteria:  1.  The  transfer  of  ownership  to  a  natural  person;  2.  The 

qualification of  the buyer as a  farmer  recognized by certificate of  the European Member States or 

proven experience of the buyer concerning farming activities on Bulgaria for the  last 3 (5) years; 3. 

Principal of improving land consolidation and amelioration; 4. Principal of improving Good Agricultural 

Practice including organic farming and 5. Principal of maintaining socio‐economic criteria and balance. 

If one or more criteria are not fulfilled the State competent agricultural authority has to declare the 

notarial act as invalid. In case of invalidity of the notarial act: 1. State competent agricultural authority 

may exercise preemption; or 2. The seller may find another buyer or the seller may offer the State 

Competent Agricultural Authority to buy the land (agricultural real estate); 3. Notarial acts by which 

the  transfer  of  ownership  of  land  less  than  (0.3/0.5  ha)  is  declared,  are  exempted  from  approval 

procedure. 

32 CEDR‐JRL 2017/1

    

The State Agricultural Land Authority should have the right to exercise preemption rights and the 

obligation  to  redistribute  the  land  (agricultural  real  estate)  in  the  follow  cases:  Installation,  re‐

installation or maintaining farms, in particularly for young farmers; Enlarging amelioration of land of 

existing farms; Support to family farms; Measures to avoid land speculations; Compensation in land 

for farmers losing land for public needs; Not approved contracts.  

8.InfringementProcedureagainstsomeoftheNewMembersStatesincludingBulgaria(2015/2016)

The EC sent “letters of formal notice“ to BG and other new Member States in March and April 2015 

asking for an explanation of the national provisions concerning the acquisition of agricultural land as 

they could be considered to restrict the free movement of capital and freedom of establishment. 

After having received the reply from Bulgaria the EC sent “a reasoned opinion” to Bulgaria and to 

other new Member States in May 2016 formally requesting to bring their national legislation into line 

with  the EU Law.  In case of Bulgaria  the main concern of  the EC  is  that buyers must be  long‐term 

residents in Bulgaria, which discriminates against other EC nationals.  

9.EuropeanParliamentadoptsResolutiononfarmlandconcentration(2017)

European Parliament resolution of 27 April 2017 on the state of play of farmland concentration in 

the EU: how to facilitate the access to land for farmers (2016/2141(INI))  

Amongst others the EP is calling the EC to give a better insight into the documents on the current 

infringement procedures against the MS regarding the land market issues (No. 38). The EP is also calling 

the EC to publish a clear and comprehensive set of criteria concerning measures regulation the land 

market (No. 39) 

 

 

2017/1 CEDR‐JRL 33

 

Régulationparlejugeetpolitiquespubliques.UsageetadministrationdesterrespubliquesenColombie

LuisAlexanderGonzales‐MartinProf. Universidad de Cartagena, Colombia 

1.Introduction

Actuellement, le 11 % (1,5 milliards d'ha) de la surface terrestre (13,4 milliards d'ha) est utilisée dans 

la production agricole 1. Cette surface représente un tiers (36 %) des terres estimées appropriées pour 

la production agricole. Il y a donc, environ 2,7 milliards d´ha de potentiel pour l´expansion des terres 

agricoles. Cependant, il y a aussi une perception, du moins dans certains milieux, selon laquelle, il n'y 

a plus ou très peu de terres à mettre en culture dans les pays développés. 

La superficie arable dans le monde dans son ensemble s'est développée entre 1961 et 1999 de 155 

millions d'ha (soit 11 %), résultat de deux tendances opposées: une augmentation de 172 millions d'ha 

dans  les pays en développement ou périphériques et une baisse de 18 millions d'ha dans  les pays 

industrialisés et, on s'attend à une nouvelle baisse de la superficie arable pour ces derniers. Cependant, 

cette baisse de  la superficie arable pourrait être compensée par  la tendance émergente à une dés‐

intensification de l'agriculture grâce à une demande croissante de produits bio et à des pratiques de 

culture respectueuses de l'environnement.  

Au  contraire,  pour  les  pays  périphériques  est  prévue  une  augmentation  nette  dans  la  superficie 

arable de 120 millions d'ha (1076 en 2030), soit une augmentation de 12,6 %. La majeure partie de 

cette expansion est prévue – expansion projetée au cours des trois prochaines décennies (jusqu'en 

2030) – en Afrique subsaharienne (60 millions), en Amérique latine (41 millions) et en Asie de l'Est. 

Ainsi, l'expansion de la zone arable pour le monde dans son ensemble serait égale à celle des pays 

périphériques. Dans ce cadre,  le  juge en Colombie, en particulier  le  juge constitutionnel, monte en 

puissance comme agent dans la régulation des transformations en ouvre. 

2.Lamontéeenpuissancedujugecommerégulateur

Depuis Montesquieu, les systèmes juridico‐politiques inspirés par la Révolution française, comme le 

système colombien, conçoivent le juge comme un organe subordonné d’application de la loi mais non 

comme un  interprète  actif  de  celle‐ci ;  influencés  aussi  par  l’école  de  l’exégèse  juridique  et  par  la 

doctrine  appelée  du  « sens  clair  des  textes »  qui  exigeait  de  garder  le  plus  fidèlement  possible  le 

rapport de sujétion du juge à la loi, et de réduire le rôle actif de l’interprète judiciaire. Mais… 

                                                              Member  of  Research  Group  Filosofia  del  derecho,  derecho  internacional  y  problemas  jurídicos 

contemporáneos, Law and Political Science School, University of Cartagena, Colombia. 1World Agriculture: Towards 2015/2030. An FAO perspective. 

34 CEDR‐JRL 2017/1

    

« À la fin du XIX siècle, sous l’influence de grands juristes et notamment de Geny, fondateur d’une 

nouvelle  école  d’interprétation  du  droit  dite  de  la  « Libre  recherche  scientifique »,  les  juridictions 

françaises  se  sont  affranchies  de  la  méthode  exégétique.  Elles  ont  en  effet,  intégrées  dans  leur 

raisonnement des éléments extérieurs au texte à appliquer 2 » 

Ce mouvement vers un rôle plus actif du juge contribue à définir le phénomène général de sa montée 

en puissance en termes politiques ou de la « juridictionnalisation » du système politico juridique au 

cours de ce siècle 3 ; ce qui génère des conséquences diverses et paradoxales au regard d’un modèle 

explicatif des transformations juridiques mondiales, régionales aussi bien que dans le cadre national 4. 

Une manifestation de la montée en puissance des juridictions prend forme dans la reconnaissance 

comme source de droit, tradition déjà établie dans les pays anglo‐saxons, des précédents dans le pays 

de la Common Law et, reconnaissance plus récente, de la jurisprudence dans les ordres juridiques de 

la  famille  du droit  codifié 5. Défiant  ainsi,  par  leurs  effets  juridiques,  les  limites  du  cas  jugé,  l’acte 

                                                            2 Markesinis Basil Sir, 2006, op. cit., p. 2 ; en France « Le « besoin de transformations rapides manifesté par les 

socialistes » conduisait à interpréter début du XX siècle que « Les juristes paraissent d’ailleurs assez bien disposés en cette époque de renouvellement doctrinal et de lutte contre l’exégèse. C’est aussi la période où l’image du bon  juge de  Château‐Thierry  ouvre  des  perspectives  extraordinaires  et  que  l’on  range Magnaud  parmi  « les agents de la transformation sociale » car il démontre le rôle créateur de la jurisprudence, bien supérieur à celui de  la  loi.  Les  jugements du  tribunal  d’Aisne doivent être  considérés  comme « une étape de  la Révolution au même titre que les écrits de Beccaria ou de l’avocat général Servan au XVIIIe siècle.»  Olszak Norbert, 1987, op. cit., p. 420. Pour le cas colombien voir, Cajas Mario, La historia de la Corte Suprema de Justicia de Colombia, 1886‐1991, Uniandes, 2015. 

3 «  Shifting our attention once more,  from the United States  to  the world,  those who are blasé about  the ubiquity of judicial dictates of public policy in the United States might be surprised to learn that the phenomenon of judges making public policies that previously had been made or that, in the opinion of most, ought to be made by  legislative and executive officials appears  to be on  the  increase  […] Another  international  factor of a  less spectacular,  but  nevertheless  probably  important,  character  is  the  mounting  influence  of  United  States jurisprudence and political science », Tate C. Neal et Vallinder Torbjörn, (éd.), The Global expansion of judicial Power. The judicializacion of Politics, New York University Press, 1999. 

4 « [I]n discussing the expansion of judicial power around the world, it should be fairly safe to predict further advance in many countries. […] The world has not yet been made safe for democracy, but it seems to be moving in  that  direction.  However,  democratization  is  not  the  only  condition  that  is  relevant.  The  others  we  have identified‐separation of powers, a politics of rights, interest‐ and opposition‐ group use of the courts, ineffective majoritarian  institutions,  positive  perceptions  of  the  courts,  willful  delegation  of  troublesome  issues  by  the majoritarian institutions‐also are on the rise. », Tate C. Neal et Vallinder Torbjörn (éd.), 1999, ibidem., p. 526 et 527. 

5 « Judialization in the larger Romano‐Germanic democracies has been in part a result of political crisis. In the aftermath of World War II, Germany and Italy produced, under the watchful eye of the victorious common‐law democracies,  written  constitutions  that  incorporated  judicial  review,  established  designated  constitutional courts, and provided measures to protect the independence of judges. In France, the political chaos that caused the breakup of the Fourth Republic led to a new constitution that apportioned considerable power to an elected president, in preference to the traditionally sovereign French National Assembly, and also established an body with the power to advise government on the constitutionality of proposed policy enactments. As time has passed and the facilitating conditions for judicializacion have developed, these institutional arrangements have served well as  foundations  for  the expansion of  judicial power  in France, Germany and  Italy.  […] A balanced picture would show a considerable expansion of judicial power in France, especially as compared o earlier eras, but not the  kinds  of  expansion  experienced  by  German  and  Italy.  […]  in  Germany.  The  role  and  influence  of  the Constitutional  Court  have  expanded  steadily  since  its  creation,  and  it  now  regularly  and  authoritatively determines  policies  that might  have been  the  prerogative  of  the majoritarian  institutions  »,  Tate C. Neal  et Vallinder Torbjörn (éd.), 1999, op. cit., p. 520. (conclusion). 

2017/1 CEDR‐JRL 35

 

juridictionnel devient source du droit et de ce fait, il passe à occuper une place plus importante dans 

la hiérarchie des normes, et cela même si les actes à partir des quelles il se matérialise sont, en droit, 

considérées comme dépourvus d’un caractère normatif à portée générale 6. 

Un deuxième phénomène observable prend forme dans l’affirmation par les juridictions d’un pouvoir 

d’interprétation du droit 7, l’interprétation de la loi par le juge est progressivement marquée par une 

conception plus constructive et le rôle actif se manifeste de plus en plus ouvertement, de autant plus 

que les notions légales vagues se multiplient, ce qui rend cette évolution indispensable 8. 

Dans  cette  optique,  l’interprétation  incite  à  un  déplacement  de  la  hiérarchie  des  normes,  car  la 

reconnaissance juridique d’une loi d’origine législative ou d’un décret d’origine exécutive est issue de 

son  adéquation  à  la  norme  supérieure, mais  également  de  l’application  par  le  juge.  De ce  fait,  la 

montée en puissance de l’appareil  juridictionnel accroît la méfiance interinstitutionnelle vis‐à‐vis un 

« gouvernement  des  juges » ;  car  les  juges  s’occupent  d’affaires  avec  une  portée  collective ;  une 

véritable montée en généralité, ce qui dénote le caractère nécessairement politique de leur activité.  

« L’on observe que nombre de magistrats prennent conscience de leur capacité à devenir des acteurs de la 

régulation économique et considèrent qu’il est de leur devoir d’avoir un rôle effectif dans l’exécution d’une 

politique économique. Plus particulièrement, en interprétant la loi économique, il lui donne un sens et que ce 

sens  influe  sur  sa  finalité,  c’est‐à‐dire  qu’il  peut  nuancer,  infléchir,  pervertir,  voire  contrarier,  la  politique 

économique voulue par la loi. Le juge a donc une responsabilité dans l’orientation de la politique économique, 

CANIVET, G., La responsabilité du système judiciaire dans l’exécution de la politique économique (intervention 

lors de  la table ronde sur  la politique de concurrence n°13, OCDE/OECD/GD/97/2000) »  […] Cette nouvelle 

dimension donnée à l’activité juridictionnelle amène les juges à sortir de leurs rôles traditionnels et de leurs 

modes habituels de  raisonnement puisque cette  fonction de  régulation  suppose non seulement d’avoir en 

permanence  à  l’esprit  l’intérêt  général,  mais  également  très  souvent  de  faire  œuvre  de  création  et 

                                                            6 Pour un intéressant cas d’évolution jurisprudentielle cherchant à définir le statut juridique de l’entreprise ou 

l’exploitation agricole en Europe voir Hudault Joseph, « „Die Entwicklung des Europäischen Agrarpolitik und des europäischen  Agrarrechts“,  L’évolution  de  la  politique  agricole  européenne  et  du  droit  communautaire agricole »,  Comité  Européen  de  Droit  Rural  CEDR,  Meeting  of  the  C.E.D.R.  Board  of  Management,  Berlin, 18 janvier 2007, édité sous le titre « „Der landwirtschaftliche Betrieb im Rahmen der Evolution der Gemeinsamen Agrarpolitik (GAP)“, L’entreprise agricole face à l’évolution de la PAC », dans : Agrar‐ und Umweltrecht : AUR ; Zeitschrift  für  das  gesamte  Recht  der  Landwirtschaft,  der  Agrarmärkte  und  des  ländlichen  Raumes, Landwirtschaftsverlag GmbH, Bd. 37, 5, pp. 21‐26, 2007. 

7 « Il ne s’agit pas en l’occurrence des micro‐changements jurisprudentielles par lesquelles les professionnels gèrent et maîtrisent l’évolution du champ juridique, par un glissement continu, aussi insensible que réel, mais d’un bouleversement radical. […] Le juge – et par contrecoup ses auxiliaires ‐ devient un médiateur au sens anglo‐saxon voire un « juge‐entraineur ». Il s’agit moins de rectifier le passé en se référant à l’autorité des textes que de  construire  l’avenir en  participant à une vaste négociation entre  l’ensemble  des partenaires  intéressés ou impliqués  par  la  survie  de  l’entreprise,  négociation où  les  arguments  techniques  ou  économiques  comptent autant, sinon plus, que les arguments strictement juridiques. », Dezalay Yves, « De la faillite au redressement des entreprises de difficulté : la redéfinition de la division du travail entre le notable, l’homme du droit et l’expert et l’importation du modèle américain du professionnel du conseil aux entreprises », dans : Droit et Société , nº 7 1987, p. 381 et 382. 

8 « Everything could be known, and  for everything,  since  it could be known, something could be done and specified in advance by rule. This would be a world fit for « mechanical » jurisprudence. Plainly this world is not our world; human legislators can have no such knowledge of all possible combinations of circumstances which the  future  may  bring.  »,  Hart  Herbert  Lionel  Adolphus,  The  concept  of  law,  Clarendon  law  series  ‐  Oxford university Press, (première ed. 1961) 1993, p. 125. 

36 CEDR‐JRL 2017/1

    

d’innovation.  Il  s’agit  là  d’une  mutation  profonde  du  monde  judiciaire  dont  certains  magistrats  ont 

parfaitement saisi la dimension.9 »  

3.L´affaireT‐488/14CourConstitutionnelleColombie10.Régulationparlejugedelacrisedel'Étatencequiconcernelaadministrationetadjudicationdesbiensterriensappartenantàl´État.

Pour le juge constitutionnel, il y a deux problèmes relatifs à l´usage, l'administration et l´adjudication 

des biens terriens vacants appartenant à l´État, d´ou l'intérêt particulier pour la titrisation foncière, car 

le manque d'informations mises à jour et complètes de l'institution responsable de l'administration et 

d'attribution des biens terriens (I) a comme corolaire la concentration excessive et illégal des terrais 

publics dans des mains privés (II) 

(I) Une compréhension plus complète de  la nature de  la structure agraire en Colombie exige des 

informations  non  disponibles  dans  le  pays.  Il  manque  des  statistiques  complètes  sur  le  degré  de 

formalité  et  informalité  des  droits  de  propriété  rurale,  et  il  y  a  peu  de  données  pour  faciliter  la 

compréhension de la situation réelle: Qui est propriétaire du terrain ? Comment en fait son usage ? 

Où ils sont les terrains publics? Quelle qualité ont les terres utilisées ? Comment les prix évoluent ? 

Qui ou comment sont‐ils déterminés ? Quelles  terres sont négligées et mal utilisées ? Quelle est  la 

légalité des titres ? Quelles terrains ont été expropriées par la violence privée ? Quelles sont les degrés 

de détérioration critique et quelles doivent être retirées de  la production afin de  les récupérer, ou 

comment les sources d'eau sont liées à l'utilisation des terres productives ? L´État ne dispose pas d'un 

système articulé d'administration de la propriété rurale qui gère les informations de base pour analyser 

avec précision les questions foncières et de concevoir des politiques appropriées. 

(II) Or, le niveau de concentration des terres devient manifeste quand on observe que les terrains 

soumis à adjudication affectées à moins de 1 hectare représentent le 34,5% du total et le 0,15% du 

total  de  la  surface  assigné  à  des  personnes  privés  par  l’État,  avec  35.834  Ha.  D'autre  part,  les 

exploitations  avec plus  de  500 ha  représentent  près  de 40% de  la  superficie  allouée et  1,11% des 

exploitations agricoles, ce qui génère la promotion d'un système composée de grands domaines qui 

dénature le concept de l'unité agricole familiale (UAF ) proposée par la loi 160 de 1994. Concept pilier 

de la reforme agraire. 

Cette  tendance  régressive  dans  la  campagne  colombienne  a  également  été  signalée  par  le 

Programme des Nations Unies pour le Développement Humain à l'aide de l'indice de Gini, indice qui 

                                                            9 Dupuis‐Toubol Frédérique, (Avocat à la Cour), « Le juge en complémentarité du régulateur », dans : Frison‐

Roche Marie‐Anne (dir.) Les régulations économiques  :  légitimité et efficacité, Presses de Sciences Po/Dalloz, Paris  2004,  p.  135,  136  et  138 ;  voir  aussi  Rosanvallon  Pierre,  professeur,  chaire :  «  Histoire  moderne  et contemporaine du politique  »,  Cours  :  Les  voies  nouvelles de  la  souveraineté du peuple,  Collège  de  France, annuaire 2006, p. 483 et 484, «  Une telle judiciarisation s’inscrit dans le cadre d’un déclin de la « réactivité » des gouvernements face aux demandes des citoyens. On veut d’autant plus que les gouvernements soient amenés à rendre précisément des comptes (principe d’accountability) qu’ils semblent moins à l’écoute des attentes de la société (principe de responsiveness) » 

10Affaire T‐488/14. Cour Constitutionnelle. Magistrat: JORGE IVÁN PALACIO PALACIO. 2014. 

2017/1 CEDR‐JRL 37

 

est utilisé comme un indicateur du degré de concentration de la propriété. Selon les données d´une 

étude  de  l'Université  des  Andes  de  Bogotá  et  de  l´Institut  Codazzi;  pour  2009  le  Gini,  pour  les 

propriétaires s´est élevé à 0,875, et celui des terres à 0,86 et celui des prix à 0,84. Avec inquiétude, le 

rapport conclut que la Colombie registre l'une des plus fortes inégalités dans la propriété foncière en 

Amérique latine et dans le monde. 

Pour le juge, il est évident l'importance de développer correctement un système de formalisation et 

la mise à jour d´un registre complet des terrains sous l´administration de l´État, car sinon cela pourrait 

poser l'émergence des problèmes affectant l'ordre social, économique et public et ainsi faire barrage 

à : 

(I) L´élaboration des politiques publiques avec une approche territoriale et multifonctionnel qui met 

l'accent  sur  le  développement  non  seulement  de  l'agriculture,  mais  de  toutes  les  ressources  qui 

existent dans les régions. 

(II) L´élaboration des politiques publiques pour éviter l´exposition les territoires et leurs habitants 

aux forces illégales du marché qui cherchent à exploiter ces ressources dans des activités telles que le 

trafic de drogue ou l'exploitation minière illégale.11 

 

                                                            11 Auto 222 de 2016 ‐ Accomplissement à des ordres de la Cour Constitutionnelle affaire T‐488 de 2014. Pg. 6. 

38 CEDR‐JRL 2017/1

    

AcquiringandUseofAgriculturalLandintheCzechRepublic:LegalFrameworkandPracticalProblems

MilanDamohorský/TerezaSnopkováProf. JUDr. / Dr.Sc.JUDr., Department of Environmental Law, Charles University, Prague 

1.Introduction

Though the Czech Republic is rather an industrial and trade country with high share of tourism in the 

national product, agriculture also plays an important role in the framework of overall economy. Czech 

agriculture is primarily oriented on foodstuff production in the framework of plant‐growing and animal 

farming in so called temperate climatic zone of Central Europe. 

The proportion of all agricultural land in the Czech Republic is about 54% of the overall size of lands. 

A number of people are dependent on  the use of  these  lands, whether  from  the point of  view of 

earnings  and  ensuring  the working  possibilities,  or  from  the  point  of  view  of  the  consumption  of 

agricultural products. At present, only 2% of the population of the Czech Republic are employed in 

agriculture, while about a hundred years ago it was 46% of its inhabitants. 

As for relative numbers and developmental tendencies, at the end of the year 2015, there were 37,68 

% of arable land (fields) on the territory of the Czech Republic, 0,13 % of hop‐fields, 0,25 % of vineyards, 

2,80 % of gardens, 0,58 % of orchards and 12,69 % of permanent growths of grass  (meadows and 

pastures), altogether 53,40 % of agricultural land. At the same time there were 33,83 % of forest land, 

2,10 % of expanse of water (ponds in particular), 1,68 % of built‐up areas, and yards, and 8,99 % of 

other areas: altogether 46,60 % of non‐agricultural  land. Following the data of  individual years  the 

tendencies are obvious. There is fast decrease of arable land and modest decrease in the case of hop‐

fields and orchards, on the contrary there is rather big increase in the case of permanent growths of 

grass, forest land and particularly other built‐up areas. These unfavourable tendencies have in recent 

ten years become permanent.  

Typical  of  the Czech Republic  is  large percentage of plough up  land –  round 70 % and  also high 

percentage of land under lease – round 74 %.1 The speed of confiscating the land in favour of other 

use (building‐up in particular) represents 15 ha of  land (particularly arable) per day, which is a very 

high number.  

Contemporary global market offers agricultural products practically at any time and at any place. 

However, the only way toward sustainability, confirmation of the feeling of affinity. And ensuring both 

healthy‐nutrition of inhabitants, and the high quality of the environment is the support and promotion 

of domestic production. 

                                                            1 See http://uroda.cz/aktualni stav‐pub‐v‐ceske‐republice/. 

2017/1 CEDR‐JRL 39

 

2.HistoricalDevelopment

The Czech Republic has undergone a relatively dramatic development, as far as the ownership of 

land is concerned or, better to say, its acquiring and use. In the 20th century agriculture was influenced 

by two extreme situations: World War I and World War II. The after‐war period in the Czechoslovakia 

was marked with the decrease of labour, devastated landscape and especially by the division of the 

world as for further economic and political development (socialist system in the countries of the East, 

and capitalism in the West). 

The  period  after  World  War  I  brought  in,  apart  from  the  emergence  of  the  independent  and 

democratic Czech Republic, considerable changes in the ownership of land. In the years 1919‐1935 the 

so  called  First  Land  Reform  took  place.  Its  aim was  the  transfer  of  the  land  belonging  to  nobility 

(latifundia, large estates) to the hands of small farmers. That ensured closer relationship of the owners 

to cultivated land. 

Typical of the time after World War II was the intensification of agricultural production, mainly due 

to the intensive use of chemicals.  

Again the change in the management of agriculture took place, namely the transfer of competences 

to  central  government  in  accordance  with  the  political  orientation  of  the  country.  The  main 

protagonists of the agricultural activities were at that time unified farmers´cooperatives, which came 

to being on the basis of politically expedient legislation. 

The period after World War II up to the 1950s was in agriculture connected with the so called Second 

Land  Reform.  Its  first  stage  was  the  confiscation  of  the  property  of  Germans,  Hungarians, 

collaborationists and traitors after the Nazi occupation. The legal regulation of these steps were the 

decrees issued by the President of the Republic. This stage was particularly important especially for 

the development of border areas of Czechoslovakia. The inhabitants of these regions were violently 

resettled, and the consequences of the resettlement are still noticeable  in the landscape as well as 

agriculture. The area of so called Sudetenland (mainly Czech border mountain chains) is at present a 

significant topic for many works of legal history. 

In the late 1940s a revision of the Second Land Reform took place. In 1948, after the annexation of 

Czechoslovakia to the Soviet power block, the totalitarian political system began to operate, and a new 

land reform was legalized. As a consequence, the state got in ownership 2,1 million ha of land, out of 

which 70% were allocated to persons as private property, while the state kept the rest.2 

The following scheme of agricultural activities was fully within the power of the ruling Communist 

party of Czechoslovakia. The land was collectivised – farmers put their land (often under pressure) in 

cooperatives, and subsequently worked on their own land without the enjoyment as full owners. In 

the late 1950s the farming on more than half of agricultural land was managed by the state through 

unified farmers´ cooperatives. 

After  the  change  of  the  political  regime  in  1989,  the  ownership  and  use  of  land were  gradually 

rectified. The principal regulation for this period was the Act of Land (Act 229/1991 Coll., to regulate 

                                                            2 DAMOHORSKÝ, K. ‐ MÜLLEROVÁ, H. ‐ SMOLEK, M. ‐ SNOPKOVÁ, T.: Zemědělské právo, 2015, Plzeň. Aleš Čeněk 

s. r. o., p. 18. 

40 CEDR‐JRL 2017/1

    

the ownership of land and other agricultural property). This Act has principal influence on the existing 

arrangement of property relationships to land on the territory of the Czech Republic. 

In  2012  the  first  legal  regulation  was  enacted  concerning  the  settlement  of  proprietorship  of 

churches and religious communities. It provided for the return or donation of large areas of agricultural 

and forest land to churches (predominantly to Roman Catholic Church). 

3.AcquiringandUseofAgriculturalLandAccordingtotheEffectiveCzechLegislation

The Charter  of Rights  and Freedoms, which  is  part of  Czech  legal  order  and  constitutional  order 

guarantees  to  everybody  the  right  of  owning  property.  Property  right  of  all  proprietors  have  the 

identical legal content and protection. 

Property rights are in greater detail regulated especially by the new Civil Code (Act No 89/2012 Coll.) 

In the Czech Republic there is no land, to which the proprietorship could be acquired in a direct way. 

Each time it is the case of secondary creation of property rights, where the property rights are acquired 

from or after the preceding owner after fulfilling legal conditions. The creation of property rights to 

land  may,  but  need  not,  be  bound  to  the  will  of  the  preceding  owner.  Therefore  we  distinguish 

between the transfer (based on will) and passage (independent of will) of property rights.3 

Among basic ways of acquiring land are purchase, inheritance and acquisition of a personal right by 

means of prescription. The land is most frequently acquired by the transfer of property rights according 

to  a  sales  contract  (donation  contract or  contract of  exchange).  Its  basic  formalities,  including  the 

requirement to make a contract in writing, are provided for in Civil Code.  

For the acquisition of a personal right to land by means of prescription it  is necessary to fulfil the 

conditions provided for  in Civil Code. First of all  it  is continuous 10 years‘ possession  in the case of 

regular possession, and 20 years in the case of extraordinary possession. 

Land may be acquired also by inheritance (intestate or testamentary succession). The application of 

legal fiction is also frequent. It means that if there is no heir, the inheritance is reversed to the state, 

which is considered a statutory heir.4 

Czech  legislation  also  regulates  further  special  transfer  of  property  rights  such  as  accession  to 

immovables (e. g. alluvion deposit or island). 

Property relations to immovables in the Czech Republic are subject to an entry in a public register, 

which is the land register of immovables. In the case of the transfer of property rights to an immovable 

which is entered in that public register, the thing is becoming property by the entry in such a register 

                                                            3 FRANKOVÁ, M. et al: Úvod do pozemkového práva. Praha. Eva Rozkotová, 2014, p. 69 ff. 4 According to the preceding legal regulation, in fact it was so call “escheated property” in favour of the state, 

i. e. the inheritance without any heir, it became property of the state without any special legal fiction.  

2017/1 CEDR‐JRL 41

 

(see s. 1105 of Civil Code). The keeping of the land register of immovables is in detail regulated by the 

Act No. 256/2013 Coll., on land register of immovables and its statutory instruments. 

Apart  from property  rights,  the  use  of  land may  be  regulated  as  lessor‐lessee  relationship  or  as 

usufruct. While the lessor‐lessee relationship means “simple use of the leased land”5, usufruct expects 

that an usufructuary lessee will on his own initiative care for that land so that it brings profit.6 

If  a  track of  agricultural or  forest  land  is usufructed,  law denotes  this  relationship as agricultural 

usufruct. For this relationship based on obligation a year cycle of paying usufruct fee is established, 

and  also  a  year´s  period  of  notice  with  respect  to  the  season  regime  of  agricultural  activities  is 

regulated.  

4.AssessmentoftheEffectiveCzechLegislation

Property and possession relations to land in the Czech Republic were significantly regulated by the 

Civil Code of  the year 2012, which became effective on the 1st of  January, 2014.  In addition to the 

restoration of the principle “superficies solo cedit”, for the lease of agricultural or forest land with the 

aim of  its use,  the  institute of usufruct was newly adopted  (or  re‐introduced). Basic principles and 

differences of the usufruct from the lease relationship, which was formerly used as the only existing 

lease relationship, are regulated in Civil Code. 

The  important position  is occupied by  the State Land Office, which was established and became 

operative on the 1st January, 2013. The State Land Office administers the immovables for the land that 

is  in  the  ownership  of  the  Czech  Republic.  It  is  also  an  authorised  person  in matters  of  property 

concerning the restitution of property by churches.  

A long term problem that began after the revolution of 1989 has been still unresolved restitution 

claims. Even now, almost 30 years after the coup, it is possible to encounter unexplained matters of 

ownership of  individual tracks of  land.   A  lot of   assignees of restituted  land  (in  the case that  they 

acquired the land as direct restituents, but also as secondary holders of restitution claims) is  limited 

in disposing with the land during the time limits of the instalment calendar, by the pre‐emptive rights 

of the state etc. 

The  promotion  of  agricultural  activity  and  sustainable  development of  the  country  is  one  of  the 

priorities of the Ministry of Agriculture, through which this area obtains a number of financial grants. 

It may be pointed out that there is a renewed endeavour to introduce a duty for the owner of the 

agricultural land to offer the land that he sells preferably to its lessee or usufructuary lessee and the 

state.  This  duty  ought  to  prevent  from  reducing  the  area  of  agricultural  land  fund  through  the 

                                                            5 See s. 2201 of Civil Code. : “By the lease contract the lessor obligates to leave the lessee the property for 

temporal use, and consequently the lessee obligates to pay the lessor a rent.” 6 See 2332 subsection 1 of the Civil Code: “The usufructuary contract obligates the usufructuary lessor to leave 

the lessee the property for temporal use and enjoyment, and the lessee is obligated to pay the lessor a rent or provide him a proportional part of the proceeds from the property.” 

 

42 CEDR‐JRL 2017/1

    

exemption of the land from this category (the exemption is subject to the decision of administrative 

bodies and is taxed). In addition it ought to prevent from mass purchasing of the Czech agricultural 

land  for  foreign  investments.7 This  endeavour  reflects  the  fact  that  Czech  farmers  (including  large 

agricultural companies) use in greater part leased or usufructed land. The amount of the above pre‐

emption,  which  was  strictly  set,  manifests  the  discrimination  of  the  owners  of  land.  Anyway  the 

government of the Czech Republic expressed itself negatively to the proposal with reference to other 

effective instruments of public administration, which are aimed at the protection of agricultural lands, 

both from the point of view of quality and quantity. 

5.Summaryandconclusions

Main problems of present Czech agriculture:  

1. high and permanent loss of agricultural, particularly arable land,  2. excessive use of chemicals, pollution and shortage of water, 3. homogenisation of production, loss of self‐sufficiency in some commodities, 4. alienation of proprietors from their own land, 5. significant decrease in number of persons working in agriculture. 

 Czech agriculture thus faces problems in economic as well as social and especially environmental 

spheres. The pressure on land and its agricultural and particularly non‐agricultural (construction and 

other commercial) use of land keeps increasing. 

It  is necessary  to  seek political,  legal, economic and organizational  instruments  for  changing and 

reducing  the above negative  tendencies  and conditions.  In  this  very aspect,  law  (more public  than 

private) may and in the future must play an important role. 

In view of dramatic historical development in proprietors´ relationship to land, it is necessary to solve 

in  the  shortest  possible  time,  the  matters  of  restitution,  including  church  restitutions.  It  is  also 

necessary to get from the lease and usufructuary relationship to resuming the farming of peasants on 

their own land. Great expectations are laid in the extension of so called organic farming. 

  

The present article was created under Charles University research project Q02 “Publicization of Law in European and International Comparison”.

                                                            7 For more see parliamentary press  to  the bill concerning certain questions connected with  the  transfer of 

proprietary rights to agricultural land: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=7&CT=1046&CT1=0. 

2017/1 CEDR‐JRL 43

 

PurchasingandrentingagriculturallandinFinland

ErkkiJ.HolloProfessor DDr., Helsinki University 

1.Backgroundinformation

Finland is a state with a large area (338,000 square kilometres) but a relatively small population (5.5 

million). For that reason the countryside is mostly scarcely populated and distances between localities 

are extent especially  in  the northern part. The  location of  the state  is between 60 and 70 degrees 

northern latitude, which is equal to a distance in the north‐south direction of about 1,000 kilometres. 

The southern part, including the metropolitan area of the capital of Helsinki, comprises a fifth of the 

population  and  this  area  is mostly  rather  urban  by  nature.  Forest  land  exceeds  60 % of  the  area, 

marshland about 30 %, and cultivated land 6 %; 9 % is covered by inland watercourses, among them 

approximately 60,000  lakes. Despite  the concentration of economic activities  in  the  southern part, 

which opens to the Baltic Sea, also the northern part is populated and some rural businesses support 

the viability of that region, more than a third of the country. The settlement density in rural areas is 

generally rather low and a high amount of the countryside habitation is composed of holiday cottages. 

Viable  agricultural  businesses  hardly  exist  in  the  northern  part  but  reindeer  husbandry  and  dairy 

farming, in addition to tourism, offer a satisfactory basis for living.  

Finland adopted a constitutional reform in 2000. Fundamental civil rights include inter alia the basic 

property right, the freedom of trade, the civil freedom right as well as human rights. In addition, the 

Constitution provides for provisions concerning citizens´ right to participate in environmental decision‐

making  and  to  have  access  to  justice.  Finland  has  a  dual  court  system,  general  courts  and 

administrative courts with a supreme court as the highest instance of appeal. Some specific tribunals 

and  procedures  for  defined  situations  also  exist.  For  example,  this  is  the  case  in  appeal  matters 

concerning land survey and agriculture, where there is in the first instance a (regional) land court. As 

a  rule,  cases  related  to  land ownership  and property  rights  fall within  the mandate of  the general 

courts,  whereas  land‐use  management  (planning,  permits)  is  part  of  administrative  jurisdiction. 

Consequently,  the  supreme  jurisdiction  is  shared  by  the  Supreme  Court  and  the  Supreme 

Administrative Court. Finland has no constitutional court. The constitutionality of legislation is decided 

by the Parliament in a specific constitutional committee. 

2.Theconceptandcategoriesofpropertyrights

According to the Finnish Constitution (section 15) public measures affecting property rights can be 

enacted by (general) law only if the act provides for a public need and guarantees full compensation. 

If  these  conditions  are  not  satisfied,  the  enactment  requires  the  legislative  procedure  of  a 

constitutional act. Thus, compulsory taking (expropriation) is generally regulated by the Expropriation 

Act (603/1977). If a (usually detailed) land use plan requires conveyance of land to the municipality (as 

settlement  area)  or  to  the  State  (for  national  defence  or  natural  protection),  the  procedure  runs 

according to the general act because there is supposed to be a public need. On this ground agricultural 

land has occasionally been taken by zoning for urban development purposes. Such a plan provision 

44 CEDR‐JRL 2017/1

    

must be approved beforehand by the planning authority, the municipal council, according to the Land 

Use and Building Act (132/1999). 

In  civil  law,  there  are  two main  categories  of  property,  immovable  and movable.  Ownership  or 

property of immovable property is characterised by three dimensions: first, the possession including 

exclusive powers of use, second, the legal competence of the owner to dispose of the property (power 

to lease, mortgage, etc.), and third, the protection of the (rightful) owner in case of succession. The 

first two elements are regulated mostly on the basis of constitutional law as freedom rights, and they 

are independent of the person of the owner (equality of property rights). The third aspect comprises 

rules for the examination of the ‘better’ or preferential right in a situation where two or more persons, 

for instance heirs, claim to be recognised as rightful owners. In the modern registration system based 

on publica fides such cases are rare nowadays.  

There is also, according to Finnish customary law, a common right (usus publicus) to cross private 

inhabited land and water and to use land and forests for short‐time recreation without the consent of 

the owner. Everyone may also pick berries and mushrooms on land owned by others beyond curtilage 

and gardens. The collected natural resources become property of the picker. In some regions picking 

berries is an important source of income. A similar right applies to collection of cut or broken wood as 

far it is not intentionally left by the owner for further use.  

3.Agrarianproperty

The Finnish real estate registry system does not recognise  farms as property units. However,  the 

concept has  relevance because  farms are  registered by  the agricultural administration  for  financial 

purposes  (CAP,  taxation,  social  security  etc.). National  policies  support  and  steer  the  creation  and 

management of agricultural and forestry land. Here the concepts of farm and viable agriculture play a 

role  for  structuring  land‐use  and  for  the  formation  of  economic  units  (Farm  Financial  Aid  Act 

329/1999). Environmental subsidy may be used either for supporting production or for environmental 

protection;  an  example  of  this  is  the  nationally  adopted  rule  of  cross‐compliance,  which  is  vital 

especially  for  introducing  restrictions  against  the  use  of  fertilisers  along  watercourses  and 

groundwater zones. 

In  the early  90s  Finland  abolished  the previous  restrictions  concerning  acquisition of  agricultural 

land. One motive for this was the entry into the European Union. Before that a permit was required 

for acquisition of  farm or  forest  land  in cases where the  land was suitable as extension of existing 

farms. The freedom of access to agricultural land and forests applies presently to all states, not just 

the member states of the EU. An acquisition shall be notified if the property is aimed for recreation 

and is located in an especially valuable natural site. 

The need to develop  farms and to restructure  its businesses  is  satisfied on a general contractual 

basis. Farms are,  in principle, owned by the  farmers  themselves but additional  land or even entire 

farms may also be acquired under lease. Land‐use plans may appoint land for farming or forestry. Such 

designations protect farm land from being taken for industrial or similar urban purposes. On the other 

hand, a designation in a plan is not a precondition for the establishment of a farm or any other rural 

activity. Major businesses causing environmental risks may, however, require an environmental permit 

and mostly also a building license.  

2017/1 CEDR‐JRL 45

 

4.Categoriesoflandacquisition

Acquisition  of  the  title  of  ownership  is  classified  in  three  categories.  The  most  important  and 

common category consists of derivative acquisition. This implies that the object previously had a legal 

owner from whom the buyer or other receiver derives his right. For the sale of immovable property 

this is of vital importance since the attesting notary has to ensure that the seller had a legal title to the 

sold property and also the right to dispose of it. The second category is original acquisition. Here the 

object did not have a previous owner or possessor (unclaimed property). Original acquisition  is not 

possible  for  immovable  property. A  typical  example  is  occupancy of  abandoned movable  property 

(dereliction). The third category is extinctive acquisition. In this case the title of the previous owner 

ceases to exist, and a new title is created for the receiver of the property. This mode of acquisition is 

available for both immovable and movable property. Typical situations are expropriation (compulsory 

taking) and compulsory auction or executive sale of either  immovable or  immovable property. The 

extinction of the predecessor’s right presupposes certain legal conditions; otherwise the constitutional 

property right of the previous owner might be encroached.  

Buildings are either immovable or movable property depending on their legal status. A building or 

other construction is constituent part of the real estate when the building is owned by the proprietor 

of land. A building on leased land is as a rule movable property if it is erected by the tenant, for instance 

the  farmer.  This  means  that  the  sale  of  that  building  is  not  submitted  to  the  rules  concerning 

acquisition of real estates. Such a building with related shuttles and equipment may be used as security 

for the business on leased land. 

5.Registrationofproperty

Real property is registered in two registers. The land register (cadastre) identifies existing real estates 

as physical  units.  It  also  gives  information  about easements  and  land which belong  in  common  to 

certain real estate (jointly‐owned land). The other register, the property (rights) register, indicates the 

legal rights concerning registered real estates. 

The cadastre provides information about the geographical location and other technical specifications 

of  a  real  estate,  as  well  as  the  physical  interrelation  between  different  real  estates,  especially 

easements. In the register, ‘real estate’ is a comprehensive concept for different categories of the same 

legal  status,  namely  ‘register  units'.  What  is  common  to  all  real  estates  is  that  the  term  assigns 

independent register units with full ownership. There are two main categories of real estates. In the 

traditional  or  narrow  sense  one  category  is  composed  of  property  units  for  habitation.  These  are 

regular  land units outside zoning areas  for housing and other activities, e.g.,  farming,  forestry, and 

industry,  and  building  lots  in  zoning  areas.  In  a  broader  sense  other  register  units  are,  inter  alia, 

expropriation units, conservation areas, public areas (in a town planned area for public purposes), and 

forest  areas  owned by  the State,  as well  as public  roads. Water  areas may also be  formed as  real 

estates, but they are mostly parcels of a real estate or common areas jointly owned by several real 

estates.  In  the  register,  a  register  unit  is  organised  according  to  its  location  (region, municipality, 

locality and quarter). All  in all, this register gives information about the history of survey measures, 

area, borders as well as servitudes and specific restrictions or conditions concerning land units and the 

utilization thereof. 

46 CEDR‐JRL 2017/1

    

The property or title register gives information about ownership, securities and further legal rights 

or restrictions concerning the title. Both acquisition of the title and the existence of special or limited 

rights  (mortgage,  lien)  will  be  registered.  Registration  as  such  is  not  a  legal  criterion  for  proving 

ownership,  but  it  is  necessary  in  case  of  transfer  or  mortgaging  of  the  property.  The  provisions 

concerning registration of title apply also to the acquisition of units, which are not real estates in the 

land register, such as shares and parcels of areal estate or of a jointly owned area.  

The two registers are combined by a data‐based information system (real estate information data 

register) administrated by the Ministry of Agriculture and Forestry  (Act 584/2009). The handling of 

applications  and  the  collection  of  information  is  the  duty  of  the  local  register  authorities.  The 

information contained in the registers is open to the public and to authorities.1  

In  addition,  there  are  other  specified  registers  that  are  relevant  for  property  information  (farm 

register, private road register). Chattels and buildings may also be registered as movable property if 

there  is  a  need  to  identify  them as  belonging  to  an  industry  or  trade.  This  could  be  the  case,  for 

instance,  if  there  is  an  economic  purpose  in  affixing  property  items  to  activities  in  agriculture, 

manufacture and storage. Within the framework of mortgaging movable property, chattels of a firm 

or a company may be registered as an object for mortgage. Otherwise the object of mortgage would 

be the real estate, not necessary at disposal of the mortgagor. The farm register constitutes a statistical 

list of active farms, which maintain businesses under the legislation on rural activities. A farm in this 

context may include different operators, for instance actors in two generations. In order to promote 

the transfer of a farm to a younger generation state aid is available. The transferor is also entitled to a 

farm pension. In case of distribution of inheritance including a farm, priority of one heir to obtain a 

farm without dividing it into not viable parts is determined on the basis of the personal qualifications 

of the interested heir.  

6.Rurallandlease

The general legislation on land lease does not in detail regulate elements of a contract. Categories 

of are  the  lease of housing  lots and of  farming  land, with or without necessary buildings. Lease of 

agricultural land used to be a rather practical way to increase the area or extension of the cultivator's 

own farm, in order to make industry more viable or to fulfil the requirements of receiving state subsidy. 

The main purpose of the lease is to provide additional field area for small farms. A farm (with buildings) 

may be rented for a maximum of fifteen years. The lease term for other agricultural land is limited to 

a maximum of ten years, but the duration also depends on the cultivation season. If the term endures 

for more than two years, a written contract is required.  

In  the  present  European  context,  farms  receive  subsidies  in  accordance  with  the  Common 

Agricultural Policy (CAP) where the subsidy is bound to farming units, identified in the farm register. 

This also means that a farmer cultivating leased farm land is entitled to the subsidy. To the CAP scheme, 

                                                            1 Statistical information on real estate transactions is available, also in English, on the website of the National 

Survey Agency (https://khr.maanmittauslaitos.fi/tilastopalvelu/rest/API/kiinteistokauppojen‐tilastopalvelu.html? v=1.2.0&lang=en#).  

2017/1 CEDR‐JRL 47

 

Finland  has  added  a  national  category  of  subsidy  for  areas  where  agricultural  conditions  are 

demanding due to climate and geographical reasons.  

7.Landuseplanning

Planning law influences the development of land property units. In areas with detailed plans (zoning), 

the units are mostly building lots and public areas; in other areas, real estate is formed by different 

survey  procedures.  In  planned  areas,  the  restrictions  to  build  and  to  form  or  divide  real  estates 

originate from the plan itself, whereas in other areas, the restrictions are of a more general nature and 

are based on law. Beyond areas with a detailed plan ownership of a real estate usually implies the right 

to erect buildings, unless there are specified environmental restrictions. Finnish law recognises only 

‘flat’ real estates; three‐dimensional utilization of land does not affect the real estate structure; there 

is, however, a discussion going on in order to facilitate the creation of 3 D‐ estates by land use planning 

or expropriation.  

8.Evaluation

The legislation concerning the creation and maintenance as well as acquisition of farming land has 

developed in a liberal direction since the 1990s. Farmers and other rural operators may create units 

more  or  less  in  accordance  with  their  interests  of  development.  Small  farms  have  disappeared 

remarkably and large, often specialized units have taken over. According to needs, farm units may be 

composed of arable land fields or forests, either leased or owned by the operator. One instrument for 

rural development is the regional rural strategy which also serves as the basis for state subsidy and 

other economic incentives.  

 

 

48 CEDR‐JRL 2017/1

    

Carnetsdecampagne.DelaFranceagricoleàlaFrancerurale

HubertBosse‐PlatièreProfesseur à l’Université de Bourgogne  

 

Quelques  chiffres  à  prendre  au  pied  de  la  lettre  ‐  Evoquer  l’acquisition  et  la  location  de  terres 

agricoles en France nécessite préalablement d’avoir en tête quelques chiffres, qui, s’ils doivent être 

lus,  comme  toutes  statistiques  avec  le  recul  nécessaire,  révèlent  une  désescalade  de  l’agriculture 

française et le basculement d’une France agricole vers une France rurale. En ce début du 21ème siècle, 

le pays de Fernand Braudel connait une crise d’identité. La France, ce beau et grand pays de labourage 

et pâturage, est malade de son agriculture. En quelques décennies, elle a perdu ses dernières illusions. 

Alors qu’elles étaient encore 1 million au début des années quatre‐vingt‐dix, les exploitations agricoles 

avoisineraient péniblement les 450 0001. Et cette effroyable hémorragie ne semble pas avoir achever 

sa course. En 2013, l’âge moyen des agriculteurs était de 51 ans et beaucoup n’ont pas de successeurs. 

Pire, longtempsfleuron de l’économie française, ‐ la France était encore le second exportateur mondial 

derrière les Etats‐Unis avec 7 % des exportations mondiales2 ‐, elle se trouve désormais au cinquième 

rang derrière les Etats‐Unis, les Pays‐Bas, l’Allemagne et le Brésil avec seulement 5 % des exportations. 

Comment un pays comme la France, béni des Dieux par son climat, a‐t‐il pu laisser filer ses plus belles 

terres  à  l’urbanisation ?  Entre  1950  et  aujourd’hui,  la  France  a  perdu  16 %  de  sa  surface  agricole 

passant de 34 millions d’hectares à 29 millions. La France agricole ne représente plus que 54 % de la 

superficie  hexagonale.  L’artificialisation  des  sols  si  elle  se  ralentit  quelque  peu  depuis  la  crise 

économique de 2008 se poursuit néanmoins insidieusement.  

« Famille, je vous hais » ‐ C’est comme si, sous l’effet du modernisme et d’une foi effrénée dans le 

productivisme, les français avaient tourné le dos à leur identité profonde, avaient rejeté ce qui jadis 

faisait leur force. Comme un adolescent qui quitte ses parents. La faute aux lumières de la ville, la faute 

à  une  politique  de  la  campagne  résidentielle  qui  déverse  à  la  périphérie  des  cités  des milliers  de 

néoruraux, ou des rurbains, acceptant mal le caquètement de la poule et le vacarme des tracteurs3. 

                                                            1 On dénombre actuellement 451 600 exploitations, contre 1,017 million en 1988. 2 Le poids de l’agriculture dans l’économie française diminue. 1,5 % du PIB. C’est la part en pourcentage des 

secteurs de l’agriculture, de la sylviculture et de la pêche dans le PIB en 2014. Cette part est en baisse constante ces dernières décennies puisqu’elle s'élevait à 3,6 % en 1980. 

3 Mais, heureusement, il arrive que des juges fassent preuve de la finesse d’analyse nécessaire au moment de statuer sur le trouble anormal de voisinage (Cour d’appel de Riom, 1ère chambre civile, 7 septembre 1995) :  « Attendu que la poule est un animal anodin et stupide, au point que nul n’est encore parvenu à le dresser, 

pas même un cirque chinois; que son voisinage comporte beaucoup de silence, quelques tendres gloussements et des caquètements qui vont du joyeux (ponte d’un œuf) au serein (dégustation d’un ver de terre) en passant par l’affolé (vue d’un renard) ; que ce paisible voisinage n’a jamais incommodé que ceux qui, pour d’autres motifs, nourrissent du courroux à l’égard des propriétaires de ces gallinacés; que la cour ne jugera pas que le bateau importune le marin, la farine le boulanger, le violon le chef d’orchestre, et la poule un habitant du lieu‐dit La Rochette, village de Salledes (402 âmes) dans le département du Puy‐de‐Dôme. Par ces motifs: statuant publiquement et contradictoirement, infirme le jugement, déboute le sieur Rougier de 

son action et le condamne aux dépens... ». 

2017/1 CEDR‐JRL 49

 

N’est‐ce pas étrange que sociologues et géographes établissent un  lien direct entre création d’une 

zone commerciale et dépeuplement de tous les centres villes, de la capitale régionale à la bourgade 

locale ? La France n’a pas vu ou n’a pas su, toute entière persuadée de la désertification de son milieu 

rural, assurée de  l’immensité de son territoire, convaincue qu’elle pouvait puiser à  l’infini dans son 

stock de surface agricole. La France a peut‐être regardé avec une certaine condescendance la situation 

de ses voisins belges et hollandais coincés entre l’encombrant pays germanique et la mer. L’oubli de 

ses  racines  agricoles  s’est  même  manifesté  dans  des  émissions  télévisuelles,  sorte  d’exorcisme 

collectif, où le bonheur (nécessairement amoureux) semble partout sauf dans le pré.  

Retour sur terre ‐ Mais la France se réveille. Comme à chaque fois, où tout au long de son immense 

histoire, elle sent ses intérêts vitaux menacés. La France a cette capacité à la résistance, souvent avec 

une dose de panache, d’arrogance diront certains et un brin d’universalisme. Partout, on sent poindre 

la  nécessité  de  renouer  un  pacte  social  avec  son  monde  agricole.  L’irruption  de  la  question 

environnementale a contribué à ouvrir les consciences. La transition écologique de la société est en 

marche. Et pour  la réaliser,  la France prend conscience qu’une manière de  la réussir passe par une 

transformation de son agriculture. L’agriculture n’est pas le problème, elle est la solution. Elle se voit 

dotée de nouvelles fonctions. Il ne s’agit plus seulement de produire pour nourrir le plus grand nombre. 

Il  s’agit  également  de  mettre  sur  le  marché  des  produits  sains,  de  préserver  les  sols  pour  les 

transmettre  dans  le  meilleur  état  possible  à  la  génération  future,  d’utiliser  éventuellement  ses 

ressources pour se débarrasser des énergies fossiles (bio‐carburants) et de contribuer à la beauté des 

paysages (la France est régulièrement le 1er pays touristique au monde). Toutes ces attentes multiples 

ont  un  coût  et,  la  quadrature  du  cercle  consiste  à  réaliser  cette  mutation  en  permettant  aux 

agriculteurs  de  vivre  de  la  vente  de  leurs  produits.  Or,  comment  pourraient‐ils  réaliser  les 

investissements nécessaires si, dans un marché mondialisé et concurrentiel, les autres agriculteurs du 

monde ne jouent pas avec les mêmes règles du jeu ? Une des clefs réside dans le comportement des 

consommateurs. Or, les attitudes changent : payer plus cher des produits locaux à forte valeur ajoutée 

matérialise,  chaque  jour  un  peu  plus,  ce  nouveau  pacte  de  confiance  qui  relie  les  français  à  leurs 

agriculteurs. 

Et le droit ? Face à la transformation de son agriculture, le droit français reste à la traine. Le droit de 

l’urbanisme dont la technique consiste par une sanctuarisation des zones a lutter contre l’expansion 

urbaine n’a pas donné  les  résultats escomptés. Le droit de  l’environnement est venu au début des 

années 2000 irriguer l’ensemble de l’agriculture. Le verdissement de la PAC, la labélisation des produits 

bio,  la certification environnementale,  la création d’un bail rural environnemental,  la mise en place 

d’une obligation réelle environnementale, la politique de la compensation,...contribuent à la mise en 

place d’un droit public et privé de  l’environnementqui touche  les trois piliers traditionnels du droit 

rural : l’activité, l’espace rural, et le marché. On ne compte plus les normes qui s’empilent les une sur 

les autres et dont la finalité est de réussir cette transition écologique du territoire. 

Le droit rural : à l’origine, un droit de l’exploitation familiale ‐ De son côté, le droit rural se trouve 

bousculé dans ses repères. Après des débuts  timides en 1938‐1939 (double création du contrat de 

travail à salaire différé et du mécanisme de l’attribution préférentielle), cette branche du droit a pris 

son envol au  lendemain de  la sortie de  la seconde guerre mondiale avec  l’élaboration du statut du 

fermage.  Mais  les  grandes  lois  fondatrices  datent  du  débuts  de  la  Vème  République.  Les  lois 

d’orientation  agricole  de  1960‐1062  ont  façonné  un  droit  de  l’entreprise  agricole  dont  la  réussite 

pendant  50  ans  s’est  accompagné  d’une  co‐gestion  étonnante  entre  le  syndicalisme  agricole  et 

50 CEDR‐JRL 2017/1

    

l’administration., On mesure mieux  aujourd’hui  le  souffle  qui  animait  ces  réformes  législatives.  Le 

modèle à défendre était l’exploitation agricole de type familial. Le statut du fermage devait permettre 

d’assurer  l’indépendance économique vis‐à‐vis des bailleurs en réaction à  la période antérieure. La 

secrète  ambition  était  même  dans  un  souci  de  promotion  sociale  d’escompter  que  les  fermiers 

accèdent à  la propriété par  l’utilisation de leur droit de préemption. Si une image d’Epinal a germé 

dans la tête des décideurs politiques et dans le syndicalisme politique de l’époque, c’est bien celle‐là : 

un agriculteur propriétaire de son champ, indépendant, qui vivrait de la vente de ses produits, mais 

sur une exploitation familiale à visage humain (2 unités de travail).  

Le droit rural : un droit d’accès à la terre ‐ L’objectif est de répartir la terre entre le plus grand nombre 

soit  en  propriété,  soit  en  exploitation.  Il  faut  lutter  contre  le  morcellement  (politique  dit  du 

remembrement), éviter que les gros n’avalent les petits, aider les jeunes à s’installer, maîtriser les prix 

des  terres afin de permettre aux agriculteurs d’avoir  les moyens de  l’acquérir,… Outre  le  statut du 

fermage, deux autres outils ont contribué à réguler  le marché des entreprises agricoles. Les SAFER 

(sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural), dotées dès 1962 d’un droit de préemption 

sur les ventes de terrains agricoles ont d’abord eu pour mission de réguler l’accès à la propriété. Le 

contrôle  de  l’accès  à  l’activité  a  été  confié  à  une  autre  enceinte  juridique,  la  CDOA  (commission 

départementale d’orientation agricole) qui livre, via une autorisation préfectorale, le droit d’exploiter 

la  terre.  Toutefois,  cet  idéal  du  petit  propriétaire  terrien  exploitant  n’a  pas  résisté  à  l’épreuve  du 

temps.  Cette  législation  d’ordre  public,  impérative,  a  pu  freiner  l’évolution,  mais  elle  ne  pouvait 

l’empêcher. L’économie a dicté sa loi dès lors que l’Europe a été construite autour de la libre circulation 

des personnes, des biens, des  services, et des capitaux.  La  taille des exploitations  s’est envolée en 

même temps que le nombre d’agriculteur ne cessait de diminuer. Malgré les efforts pour réguler les 

prix,  le marché foncier a augmenté. Résultat : contrairement aux souhaits des artisans du statut du 

fermage au lendemain de la seconde guerre mondiale, les agriculteurs n’ont pas acheté la terre qu’ils 

exploitaient. 40% de  la  surface agricole utile  était  exploitée en  faire  valoir  indirect en 1946 ;  76 % 

aujourd’hui4. 

Le  droit  rural,  un  droit  en  quête  d’identités  ‐  Droit  de  l’aménagement  du  territoire,  droit  de 

l’entreprise  agricole,  droit  du  marché  agricole,  le  droit  rural    a  été  construit  avec  une  finalité 

prioritaire : la défense de l’exploitation agricole de type familial. Or, il n’est pas certain que les outils 

de  régulation  (statut  du  fermage,  contrôle  des  structures,  SAFER)  mis  en  place  pour  défendre  ce 

modèle  soient  encore  adaptés  aux  enjeux  actuels  de  l’agriculture.  Il  est  du  reste  surprenant  de 

constater que les missions des SAFER(s) et les objectifs du contrôle se sont considérablement élargies 

au fil des décennies pour prendre en compte ces nouvelles fonctionnalités de l’agriculture sans pour 

                                                            4 La part des surfaces en fermage dans la SAU des exploitations est passée de 48 % en 1970 à 78 % en 2013. 

Ces surfaces sont cultivées par des agriculteurs qui n’en sont pas propriétaires, mais qui la louent en fermage à un tiers, c’est‐à‐dire contre une rémunération fixe. Cette part considérable prise par le statut du fermage est parfois un trompe l’œil. De nombreux baux sont des baux familiaux. En outre, cette évolution est biaisée par le développement du phénomène sociétaire. Le taux de fermage en 2010 dans les GAEC était de 91 % et de 89 % dans  les EARL. Mais dans  les surfaces en fermage,  les  formes sociétaires  incluent souvent, en plus des terres louées à des tiers, des terres appartenant aux membres de  la société.  Il n’en reste pas moins que  le  taux de fermage hors associés de sociétés était en progression ces dernières décennies (60 % en 2013). 

2017/1 CEDR‐JRL 51

 

autant que les outils juridiques s’en soient trouvés modifiés (préemption pour la SAFER5 ; autorisation 

administrative d’exploiter pour le contrôle des structures6).  

A  la  recherche de  l’agriculteur  ‐ Emblématique à cet égard est  le débat qui  anime  le monde des 

ruralistes français autour de la nécessaire recherche d’un statut de l’agriculteur. Au fond, il s’agit de 

définir, comme dirait les sociologues, « ce qui fait agriculteur », aujourd’hui.  L’idée serait de trier entre 

les bons et les mauvais agriculteurs et peut‐être à terme, dans le cadre de la prochaine réforme de la 

PAC, de rendre éligibles aux aides, seulement ceux qui auront la « carte », i.e le statut. La démarche a 

collectivement quelque chose de salutaire car elle oblige à débattre sur le développement du travail à 

façon ou des contrats d’entreprise7, sur la place du pluriactif, sur l’opportunité d’avoir des cadres pour 

gérer  l’entreprise  agricole  sur  l’intérêt  de  recourir  au  salariat,  ….autant  de  sujets  qui  heurtent  le 

modèle  agricole  ancien  où  un  agriculteur  devait  nécessairement  participer  effectivement  et 

directement aux travaux pour conserver la direction de son exploitation8. 

Feu la politique du remembrement ‐ Certes, la politique foncière de l’Etat français n’a pas toujours 

été  clairement  définie.  Elle  a  pris  au  fil  du  temps  des  trajectoires  diverses.  Elle  n’a  longtemps  été 

qu’une  politique  structurelle  qui  visait  à  lutter  contre  le  morcellement  des  exploitations.  F.  de 

Neufchâteau, ministre  de  Napoléon  1er,  faisait  perfidement  remarqué  à  l’Empereur  que  «  par  un 

meilleur arrangement de la surface des fermes, on peut doubler en quelque sorte la surface du Grand 

                                                            5 La SAFER, même si elle intervient le plus souvent à l’amiable, ne pourrait pas avoir un taux de pénétration sur 

le marché foncier rural avoisinant les 30 % si elle n’avait pas à sa disposition l’arme de la préemption.  6 La  dernière  loi  d’avenir  agricole  du  13  octobre  2014  a  opéré  une  importante  réforme  structurelle  (une 

« régionalisation ») de cette  législation dont  l’objectif prioritaire est désormais  l’installation d’agriculteurs  (C. rur. art.  L.  331‐1), mais  les  clefs  du  contrôle  demeurent  fondamentalement  inchangées.  Il  s’agit  toujours  de contrôler la taille des exploitations : ni trop petite, ni trop grande au‐delà de la compétence professionnelle des agriculteurs.  

7 L’idée de créer un statut de  l’exploitant agricole, à partir du registre des actifs agricoles, est dans  l’air du temps pour contrecarrer des pratiques inquiétantes : 12% des exploitations de grandes cultures seraient ainsi mises en valeur dans le cadre de travaux à façon proposés par des entreprises de travaux agricoles ou par des agriculteurs  (voisins). Mieux  vaudrait,  semble‐t‐il,  être propriétaire agriculteur  (même non actif),  toucher  les aides de la PAC plutôt que de se contenter de la famélique retraite agricole même augmentée, légèrement, d’un hypothétique fermage. 

8 A défaut, le bail se trouve résilié (Cass. 3ème civ. 8 septembre 2016, pourvoi n° 15‐13313) : « Vu les articles L. 431‐1, I, 2° et L. 411‐35 du code rural et de la pêche maritime ;   Attendu qu’il résulte de ces textes que toute sous‐location est interdite et que le bailleur peut demander la 

résiliation du bail rural s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, telle que l’absence de main‐d’œuvre nécessaire ; Attendu que, pour rejeter la demande en résiliation, l’arrêt, après avoir constaté que le contrat d’entreprise 

du 6 février 2013, par lequel l’EARL, bénéficiaire de la mise à disposition des biens loués, a confié en exclusivité à une autre société, pour une durée de six ans, le pilotage de l’exploitation agricole, démontre que l’intégralité des travaux est effectuée par un tiers et que le cessionnaire du bail ne participe pas à ceux‐ci de façon effective et permanente, retient que les bailleurs ne démontrent aucun préjudice ;  Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que tant l’EARL exploitante que le preneur lui‐même avaient 

volontairement perdu  la maîtrise de  la production agricole, ainsi que  la  jouissance des  terres  louées, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’éloignement de l’habitation du preneur et ses fonctions de cadre dans une société commerciale n’étaient pas aussi de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ;   PAR CES MOTIFS :   CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 décembre 2014, entre les parties, par la 

cour d’appel d’Amiens… »).  

52 CEDR‐JRL 2017/1

    

Empire ». Cette politique demeure encore aujourd’hui. La simple évocation du mot remembrement 

éveille encore dans les campagnes des heures de palabres infinies. L’aménagement foncier rural l’a 

supplanté depuis une  loi n°2005‐157 du 23  février 2005. Mais  la procédure demeure.  La  forêt  fait 

l’objet depuis peu – Loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010 – du même dessein. Il est 

vrai que la forêt française, l’une des plus belles d’Europe dit‐on parfois, ne cesse de s’étendre, couvrant 

près  de  30  %  du  territoire  hexagonal9 .    Globalement,  le  besoin  de  remembrement  rural,  et  pas 

seulement forestier, a largement décru. Il est aujourd’hui le plus souvent dicté par des enjeux liés à la 

construction  d’infrastructures  de  transport.  De  surcroît,  l’émergence  des  considérations 

environnementales  tend à  restreindre  l’ambition d’aménagements  fonciers de plus en plus décriés 

pour leurs coûts en termes d’érosion des sols ou d’atteinte à la biodiversité (cf. la mise en place d’une 

politique dite de la compensation10).   

Quelques  conjectures  sur  la  politique  foncière  ‐  L’évolution de  la politique  foncière  apparait  en 

pleine  lumière  à  travers  l’élargissement  du  rôle  des  SAFER(s).  Par  le  passé,  il  convenait  presque 

exclusivement d’assurer le développement des exploitations en favorisant l’appropriation des terres 

(ou  plus  simplement  l’appropriation  de  la  jouissance  de  celles‐ci)  par  les  agriculteurs.  La  prise  en 

compte de ces intérêts était dictée uniquement par un souci de protection de l’activité économique 

agricole qui apparaissait par ailleurs comme un pilier de la filière agro‐alimentaire. La diminution des 

exploitations a montré toutefois que l’activité agricole ne constituait pas seulement un enjeu pour elle‐

même ou pour la production de nourriture, mais qu’elle permettait également une préservation des 

territoires ruraux. Le législateur a ainsi évolué d’une préoccupation stricto sensu agricole vers une prise 

en compte des intérêts ruraux, ce qui explique que l’on soit passé d’un aménagement foncier agricole 

à un aménagement foncier rural. Dès lors, l’objectif premier n’a pas été tant de favoriser l’accès à la 

propriété  foncière  aux  exploitants  agricoles,  comme  le  pensait  sans  doute  les  fondateurs  de  cette 

politique  au  tournant  de  la  sortie  de  la  seconde  guerre mondiale,  que  de  leur  assurer  la  stabilité 

nécessaire à  leur modernisation et à  l’accroissement de  leur productivité. Aujourd’hui,  la politique 

agricole  semble  se  réorienter  autour  du  concept  d’agroécologie  qui  a  pour  finalité  d’assurer  à  la 

population  l’accès  à  une  alimentation  sûre,  saine,  diversifiée,  de  bonne  qualité  et  en  quantité 

suffisante,  produite  dans  des  conditions  économiquement  et  socialement  acceptables  pour  tous, 

favorisant l’emploi, la protection de l’environnement et des paysages et contribuant à l’atténuation et 

à l’adaptation aux effets du changement climatique. Dans cette optique renouvelée, le foncier joue un 

triple rôle :  économique,  sociétal  et  environnemental.  Et  curieusement,  c’est  peut‐être  sur  l’enjeu 

                                                            9 Faciliter sa gestion nécessiterait, aux yeux du législateur, de la restructurer. 80 % de la forêt appartiendrait à 

des propriétaires privés. En 2012, 1,1 million de propriétaires privés d'au moins 1 hectare de forêt se partagent 9,6 millions  d'hectares  de  forêt.  La  taille  de  leur  propriété  est  très  hétérogène,  62 %  d'entre  elles  ont  une superficie comprise entre 1 et 4 hectares. Ces petites propriétés ne couvrent toutefois que 15 % de la superficie boisée. À l'autre extrême, 5 % des propriétés sont des domaines de plus de 25 hectares et 1 % de plus de 100 hectares. À elles seules, les propriétés de plus de 25 hectares recouvrent plus de la moitié de la superficie en forêt privée. Le  législateur a multiplié depuis 2010  les droits de préférence et autres droits de préemption à l’occasion de la vente des parcelles boisées dans l’objectif de limiter son éparpillement. Il n’est pas certain que le succès soit au rendez‐vous. 

10 La dernière loi d’avenir agricole du 13 octobre 2014 étend le mécanisme de la compensation, connue en matière écologique et forestière, à l’agriculture (C. rur., art. L. 112‐1‐3). La compensation collective agricole vise à compenser les conséquences négatives importantes sur l’économie agricole du territoire concerné en raison de  la  réalisation  d’un  projet  de  travaux,  d’ouvrages  ou  d’aménagements  publics  ou  privés.  Pour  limiter  la consommation excessive de  foncier agricole,  le maître d’ouvrage doit éviter,  réduire ou compenser  (ERC)  les impacts sur le potentiel économique des activités agricoles sur un territoire impacté. 

2017/1 CEDR‐JRL 53

 

économique que la question foncière devient de plus en plus brûlante. La société française ne pourra 

pas continuer à demander à ses agriculteurs de réaliser cette transition écologique pour le bien‐être 

de  la collectivité sans envisager la question de  la rentabilité économique de ses exploitations. Mais 

pour  y  parvenir,  le  droit  rural  doit  réinventer  ses  outils  de  régulation.  Envisager  le  glissement  de 

l’exploitation agricole familiale (ou non) vers une entreprise rurale, oser aborder de front le rôle des 

investisseurs  étrangers  à  l’agriculture  pour  porter  le  foncier,  régler  la  question  du  paiement  pour 

service environnemental et écosystémique des agriculteurs,… et au final, peut‐être mieux distinguer 

entre  appropriation  et  usage  du  sol.  Gérer  la  politique  foncière  d’un  pays,  c’est  trouver  le  juste 

équilibre entre bien familial et patrimoine commun, entre propriété privée et prérogatives collectives. 

Rendre à chacun ce qui est dû reste la plus belle mission du droit et le législateur doit se convaincre 

que l’individu sera plus facilement au service du plus grand nombre si ses propres desseins rejoignent 

ceux de la planète, i.e de l’humanité. 

 

54 CEDR‐JRL 2017/1

    

GrundstücksverkehrsrechtundLandpachtrechtinDeutschland

JohnBoothRechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht und Steuerrecht und Erster Vorsitzender der Deutschen Gesellschaft für Agrarrecht ‐ DGAR 

1.Grundstückverkehrsgesetz(GrdstVG)1

Das  „Gesetz  über Maßnahmen  zur  Verbesserung  der  Agrarstruktur  und  zur  Sicherung  land‐  und 

forstwirtschaftlicher Betriebe“  (Grundstückverkehrsgesetz  ‐ GrdstVG) beinhaltet ordnungsrechtliche 

Regelungen,  insbesondere  ein  Genehmigungsverfahren  für  den  land‐  und  forstwirtschaftlichen 

zivilrechtlichen Grundstücksverkehr. Es bestimmt, dass die rechtsgeschäftliche Veräußerung land‐ und 

forstwirtschaftlicher Grundstücke sowie der schuldrechtliche Vertrag über eine solche Veräußerung 

grundsätzlich  nach  den  Maßgaben  dieses  Gesetzes  der  Genehmigung  bedürfen  und  regelt  den 

formalen Ablauf und die materiellen Inhalte dieses Genehmigungsverfahrens. 

Das wesentliche Ziel der staatlichen Einflussnahme auf den landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr 

liegt  ausweislich  der  Gesetzesmaterialien  und  der  historischen  Entwicklung  in  der  Abwehr  von 

Gefahren  für  die  politisch  definierten  Ziele  und  Inhalte  der  Agrarstruktur.  Die Maßnahmen  dieser 

Gefahrenabwehr lassen sich wie folgt unterteilen: Förderung der Agrarstruktur, Erhalt lebensfähiger 

landwirtschaftlicher  Betriebe  in  weitest  möglichem  Umfange  in  der  Hand  selbständiger  und  als 

Eigentümer  darauf  wirtschaftender  Familien,  Vermeidung,  dass  land‐  und  forstwirtschaftlicher 

Grundbesitz  in  ungeeignete  Hände  fällt,  Vermeidung  einer  Zersplitterung  von  landwirtschaftlichen 

Nutzflächen,  der  Möglichkeit  zu  verhindern,  dass  land‐  und  forstwirtschaftlicher  Grundbesitz  zu 

objektiv  überhöhten  Preisen  gehandelt  wird,  der  es  aktiven  Landwirten  unmöglich  macht,  ihre 

Produktionsgrundlage  zu  erwerben,  Sicherung  der  Volksernährung  und  der  strukturellen 

Unterstützung und Stärkung des Wirtschaftszweiges Landwirtschaft. 

Das  Genehmigungsverfahren  wird  durch  die  Möglichkeit  ergänzt,  in  bestimmten  Fällen  das 

siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG) ausüben zu können. Das 

Grundstückverkehrsgesetz dient nach ganz herrschender Meinung nicht der positiven  Lenkung des 

Grundstücksverkehrs, sondern allein der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur und dem Erhalt 

leistungsfähiger, lebensfähiger und selbstständiger landwirtschaftlicher Betriebe. 

Die staatliche Grundstückslenkung setzte in Deutschland mit der Bundesratsbekanntmachung (BRB) 

vom 15.03.1918 ein. Mit deren Eingriff in den Rechtsverkehr sollten vor allem maximale Bodenerträge 

gewährleistet  und  der  Ankauf  landwirtschaftlichen  Vermögens  durch  „Kriegsgewinnler“  verhindert 

                                                            1  Gesetz  über  Maßnahmen  zur  Verbesserung  der  Agrarstruktur  und  zur  Sicherung  land‐  und 

forstwirtschaftlicher  Betriebe  –  Grundstückverkehrsgesetz  –  GrdstVG  vom  28.07.1961  (Bundesgesetzblatt  I  S. 1091,  1652,  2000),  zuletzt  geändert  durch  Artikel  14  des  Gesetzes  zur  Bereinigung  des  Bundesrechtes  im Zuständigkeitsbereich  des  Bundesministeriums  für  Ernährung,  Landwirtschaft  und  Verbraucherschutz  vom 13.04.2006 (Bundesgesetzblatt I S. 855). 

2017/1 CEDR‐JRL 55

 

werden.2 Die BRB wurde am 26. Januar 1937 durch die Grundstücksverkehrsbekanntmachung (GVB), 

die als Instrument vor allen Dingen nationalsozialistischer Bodenpolitik errichtet wurde,3 abgelöst. Die 

GVB wurde durch das Kontrollratsgesetz Nummer 45 vom 20.02.1947 aufgehoben. 

Das  Ende  des  Zweiten  Weltkriegs  führte  zu  einer  weitgehenden  Zersplitterung  des  bisherigen 

einheitlichen  Lenkungsrechtes.  Nur  die  Länder  der  britischen  Besatzungszone  unterstanden  einem 

einheitlichen  Gesetz,  wobei  die  substantiellen  Unterschiede  im  materiellen  Lenkungsrecht  gering 

blieben. Es enthielt als Leitgedanken vor allem wiederum die Sicherung der Volksernährung sowie die 

Zerschlagung und Verhinderung des Großgrundbesitzes.4 Die Länder der sowjetischen Besatzungszone 

(SBZ)  sahen  sich  einem  gänzlich  anderen  Bodenregime  ausgesetzt.  Im  Rahmen  der  sogenannten 

demokratischen  Bodenreform  wurde  jeglicher  Grundbesitz  über  100  ha  Größe  und  Betriebe 

nationalsozialistischer  Eigentümer  auf  Grund  entsprechender  Landesverordnungen  bzw.  ‐gesetze 

entschädigungslos  enteignet  und  entweder  im  Rahmen  der  Bodenreform  sogenannten  landlosen 

Arbeitern  und  Bauern  zugewiesen  oder  in  Volkseigentum  überführt. 5  Das  sogenannte 

Bodenreformeigentum unterlag dem sozialistischen Eigentumsgedanken und war insbesondere durch 

die Besitzwechselverordnung erheblichen Verfügungsbeschränkungen unterworfen.6 Das heute nach 

der  Wiedervereinigung  in  der  gesamten  Bundesrepublik  (nunmehr  mit  Ausnahme  Baden‐

Württembergs) geltende Grundstückverkehrsgesetz trat in der (alten) Bundesrepublik erstmals am 28. 

Juli  1961  in  Kraft,  wobei  die  Gesetzgebungsverfahren  bereits  1954  begannen.  Gemäß  Art.  8  des 

Einigungsvertrages gelten das Grundstückverkehrsgesetz und das Landpachtverkehrsgesetz seit dem 

03.10.1990 auch in den neuen Bundesländern.7  

Kernstück des Grundstückverkehrsgesetzes  ist die  Schaffung einer Genehmigungspflicht des dem 

sachlichen Anwendungsbereich unterliegenden Grundstücksverkehrs und dazu korrespondierend die 

Regelungen  des  §  9  GrdstVG,  der  eine  abschließende  Aufzählung  der  Versagungsgründe  der 

Grundstücksverkehrsgenehmigung  enthält.  Danach  kann  die  Genehmigung  versagt  oder  durch 

Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen 

sich ergibt, dass 

1.  die Veräußerung des Grundstücks eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet 

oder 

2.  durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich 

oder  wirtschaftlich  zusammenhängen  und  dem  Veräußerer  gehören,  unwirtschaftlich 

verkleinert oder aufgeteilt würde oder 

3.  der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. 

                                                            2 Vgl. Hötzel „Grundstückverkehrsgesetz und Landpachtverkehrsgesetz in rechtspolitischer Diskussion“, AgrarR 

2000, S. 1 ff. 3 Grundstücksverkehrsbekanntmachung vom 27.01.1937 (Reichsgesetzblatt I S. 35). 4 Vgl. Hötzel a.a.O., S. 3. 5 Vgl.  z.  B.  Verordnung  über  die  Bodenreform,  VOBl.  für  die  Provinz  Sachsen  1945, Nr.  1  S.  28;  insgesamt 

wurden unter Einbeziehung des staatlichen Bodenfonds ca. 2,2 Mio. ha an 559.089 Privatpersonen verteilt. 6 Vgl. § 1 ff der sog. Besitzwechselverordnung, GBl. der DDR 1975, S. 25. 7 Vgl. Bendel „Zur Anwendung des GrdstVG und des LPachtVG in den neuen Bundesländern“, AgrarR 1992, S. 1 

ff. 

56 CEDR‐JRL 2017/1

    

Die  Wirkungen  des  Grundstückverkehrsgesetzes  werden  zudem  durch  das  siedlungsrechtliche 

Vorkaufsrecht  nach  dem  Reichssiedlungsgesetz  (RSiedlG)  unterstützt.  Stellt  die 

Genehmigungsbehörde im Prüfungsverfahren fest, dass ein Versagungsgrund im Sinne des § 9 Abs. 1 

Nr. 1 GrdstVG vorliegt, so kann die Siedlungsbehörde das Vorkaufsrecht gem. § 4 RSiedlG zu Gunsten 

eines Dritten ausüben und somit in den geschlossenen Vertrag eintreten, was zu einem Parteiwechsel 

führt. Auch hierbei  soll es  sich allerdings nicht um eine positive Lenkung des Grundstücksverkehrs, 

sondern lediglich um eine Maßnahme zur Abwehr von Gefahren der Agrarstruktur handeln. 

Das Grundstückverkehrsgesetz greift durch den Genehmigungsvorbehalt und die Möglichkeit, eine 

Genehmigung  zu  versagen,  insbesondere  aber  auch  durch  die  Möglichkeit,  bei  Vorliegen  der 

Versagungsgründe  des  §  9  Abs.  1  Nr.  1  GrdstVG  über  die  Ausübung  des  siedlungsrechtlichen 

Vorkaufsrechtes nach dem RSiedlG den Verkauf an einen Dritten herbeizuführen, zweifelsohne stark 

in die von Art. 14 Abs. 1 GG grundsätzlich geschützte Dispositionsfreiheit des Grundstückseigentümers 

(Veräußerers) ein. In seiner diesbezüglich ersten Grundsatzentscheidung vom 12. Januar 1967 hat das 

Bundesverfassungsgericht  insbesondere  im Hinblick auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entschieden, dass 

diese Regelung, sofern sie allein der Gefahrenabwehr, nicht aber der Bodenlenkung diene, mit Art. 14 

GG im Einklang stehe.8 Das Bundesverfassungsgericht hat das Grundstückverkehrsgesetz auch in den 

weiter  folgenden  Entscheidungen  im  Hinblick  auf  die  weiteren  Versagungsgründe  ebenfalls 

grundsätzlich für verfassungsgemäß erklärt.9  

Der  EuGH  hat  sich  zwar  in  mehreren  Entscheidungen  mit  den  Grundverkehrsrechten  der 

österreichischen Bundesländer und mit dem dänischen Grundstückverkehrsrecht befasst,  die in ihrer 

Struktur und ihren Zielen teilweise dem deutschen Grundstückverkehrsrecht vergleichbar sind und hat 

Genehmigungsvorbehalte  unter  Beachtung  sehr  hoher  Anforderungen  grundsätzlich  für  mit  dem 

Unionsrecht  vereinbar  erachtet. 10  Der  EuGH  hat  sich  bisher  aber  noch  nicht  mit  der  zentralen 

Versagungsnorm, dem § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Verbindung mit dem Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG 

befasst.  Zuletzt  erging  eine  Entscheidung  zur  Frage  der  Bemessung  des  Verkehrswertes  eines 

Grundstückes, um die Angemessenheit des Kaufpreises in Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG prüfen zu 

können.  Ob  insbesondere  §  9  Abs.  1  Nr.  1  GrdstVG,  der  in  klassischer  deutscher 

Gesetzgebungstradition abstrakt und weit gefasst ist, den Anforderungen des Unionsrechtes und des 

EuGH gerecht wird, bleibt abzuwarten.11  

                                                            8 Vgl. BVerfG Beschluss vom 12.01.1967, 1 BvR 169/63, NJW 1967, S. 619. 9 Vgl. z. B. BVerfG Beschluss vom 19.06.1969, 1 BvR 353/67, NJW 1969, S. 1475. 10 Vgl. EuGH Urteil vom 23.09.2003, C 452/01 Ospelt u.a. vs. Österreich, EuGH Urteil vom 25.01.2007, C 370/05 

Festersen vs. Dänemark: Danach sind Genehmigungsvorbehalte im landwirtschaftlichen Grundstückverkehr mit Gemeinschaftsrecht vereinbar, auch wenn sie in die Grundfreiheiten, insbesondere die Kapitalverkehrsfreiheit eingreifen, solange damit Ziele des Allgemeinwohls, wie zum Beispiel in Art. 39 AEUV formuliert, erreicht werden sollen. Das einschränkende Gesetz unterliegt aber den strengen Anforderungen des Bestimmtheitsgebotes, des Diskriminierungsverbotes  und  des  Verhältnismäßigkeitsprinzips.  Das  Bestimmtheitsgebot  erfordert,  dass  die einschränkenden Maßnahmen  gesetzlich  hinreichend  bestimmt  verankert  sind.  Der  Genehmigungsvorbehalt muss daher nach dem EuGH auf objektiven, im Voraus bekannten und verbindlichen Kriterien beruhen. Ob die derzeitige Formulierung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 GrdstVG dem gerecht wird, darf zumindest bezweifelt werden. 

11 Vgl. dazu Martinez in Düsing/Martinez, Agrarrecht, Kommentar, 2016, Abschnitt 7, Vorbemerkung, Rz. 19 ff.; verneinend im Hinblick auf das Bestimmtheitsgebot: Martinez, „Die Steuerung der Agrarstruktur durch das Grundstückverkehrsrecht“, AUR 2013, S. 165, 168. 

2017/1 CEDR‐JRL 57

 

Als  Ergebnis  der  Föderalismusreform  ist  gemäß  Art.  74  Abs.  1  S.  1  Nr.  18  GG  die 

Gesetzgebungskompetenz für den Grundstücksverkehr und das landwirtschaftliche Pachtwesen nicht 

mehr dem Bund zugewiesen, sondern nach herrschender Meinung auch für den Bodenverkehr  auf die 

Länder übergegangen. Wegen der übergangsrechtlichen Regelung in Art. 125 a Abs. 1 GG gilt allerdings 

das  bisherige  Bundesrecht,  somit  also  sowohl  das  Grundstückverkehrsgesetz  als  auch  das 

Landpachtverkehrsgesetz weiter fort. Es kann jedoch durch Landesrecht ersetzt werden, wobei darauf 

hinzuweisen  ist,  dass  bereits  entsprechende  Überlegungen  in  einzelnen  Bundesländern  getätigt 

werden.  Davon  hat  bisher  nur  das  Land  Baden‐Württemberg  mit  dem  am  01.  Juli  2010  in  Kraft 

getretenen  Agrarstrukturverbesserungsgesetz  –  ASVG  vom  18.11.2009 12  Gebrauch  gemacht.  Das 

Gesetz  folgt  im  Wesentlichen  der  Struktur  des  Grundstückverkehrsgesetzes,  enthält  aber 

Sonderregelungen, von denen der Landesgesetzgeber meinte, sie seien insbesondere im Hinblick auf 

die Nachbarschaft zu der Schweiz notwendig.  

Das  Grundstückverkehrsgesetz  ist  –  auch  auf  Grund  der  angenommenen  Ländergesetzgebungs‐

kompetenz  –  derzeit  Gegenstand  leidenschaftlicher  agrarrechtlicher  und  agrarpolitischer 

Diskussionen. Insbesondere die Ausübung des Vorkaufsrechtes nach dem Reichssiedlungsgesetz13 wird 

von  den  Betroffenen  als  schwerwiegender  Eingriff  in  ihre  Dispositionsfreiheit  empfunden.  Der 

Strukturwandel  und  das  vermeintlich  geänderte  Investitionsverhalten  sogenannter 

außerlandwirtschaftlicher  Interessenten,  die  vergleichsweise  hohe  Fluktuation  landwirtschaftlicher 

Grundstücke  und  Betriebe  in  den  neuen  Bundesländern,  hat  zu  einer  Vielzahl  von  jüngeren 

Gerichtsentscheidungen geführt. Gleichzeitig werden aber  (vermeintliche) Defizite der gesetzlichen 

Regelung  im Hinblick auf die modernen Strukturen  in der Landwirtschaft  festgestellt. Der Bund hat 

daher mehrere Studien  in Auftrag gegeben, um den Einfluss sogenannter außerlandwirtschaftlicher 

Investoren auf den Bodenmarkt zu untersuchen, da in einigen Regionen, insbesondere in den neuen 

Bundesländern,  der  Eindruck  entsteht,  dass  diese  einen  erheblichen,  ggf.  nicht  den  jeweiligen 

agrarstrukturellen  Vorstellungen  entsprechenden,  Einfluss  auf  den  Bodenmarkt  haben. 14  Zudem 

werden  sogenannte Holdingstrukturen  ausgemacht,  die  zu  einer  erheblichen Größenkonzentration 

führen  könnten.  Auch wenn  die  Studien  zu  eher  beruhigenden  Ergebnissen  gelangen, wurde  eine 

Bund‐Länder‐Arbeitsgruppe  eingesetzt,  die  die  derzeitigen  Entwicklungen  auf  dem  Bodenmarkt 

analysiert  und  Vorschläge  unterbreitet  hat,  ob  und  wenn  ja  wie  das  Grundverkehrsregime 

fortentwickelt  werden  soll. 15  Dabei  werden  auch  weitere  ordnungsrechtliche  Instrumentarien 

diskutiert,  wie  zum  Beispiel  die  Erstreckung  des  Genehmigungsverfahrens  auf  den  Erwerb  von 

Geschäftsanteilen  und  Mitgliedschaften  an  Personengesellschaften  und  juristischen  Personen, 16 

                                                            12  Gesetz  über  Maßnahmen  zur  Verbesserung  der  Agrarstruktur  in  Baden‐Württemberg,  GBl.  Baden‐

Württemberg vom 18.11.2009, S. 645 ff. 13 Reichssiedlungsgesetz vom 11.08.1919 in seiner Fassung vom 19.06.2001, RSG. 14  Forstner/Tietz/Klare/Kleinhanß/Weingarten  „Aktivitäten  nicht  landwirtschaftlicher  und  überregional 

agierender  Investoren  auf  dem  landwirtschaftlichen  Bodenmarkt  in  Deutschland“  Landesbauforschung Völkenrode  –  Sonderheft  352  (2011)  und  Forstner/Tietz  „Kapitalbeteiligung  nichtlandwirtschaftlicher  und überregional ausgerichteter Investoren in Deutschland“ – Thünen Report 5 (2013). 

15  Vgl.  „Veränderungen  am  Bodenmarkt“,  BMEL,  und  „Landwirtschaftliche  Bodenmarktpolitik:  Allgemeine Situation und Handlungsoptionen – Bericht der Bund‐Länder‐Arbeitsgruppe „Bodenmarktpolitik“, nachzulesen unter http://www.bmel.de/DE/LaendlicheRaeume/04_Flaechennutzung/_texte/Bodenmarktpolitik.html. 

16 Vgl.  dazu  Lehmann/Schmidt‐de  Caluwe  „Möglichkeiten  der  gesetzlichen  Steuerung  im  Hinblick  auf  den Rechtserwerb  von  Anteilen  an  landwirtschaftlichen  Gesellschaften  sowie  zur  Verhinderung  unerwünschter Konzentrationsprozesse beim landwirtschaftlichen Bodeneigentum“, BLG 2015.  

58 CEDR‐JRL 2017/1

    

Einführung von Maßnahmen zur Vermeidung von Größenkonzentrationen und der Einführung eines 

generellen  Vorkaufsrechtes  für  die  Siedlungsunternehmen,  bei  Erwerb  von  Grundstücken  durch 

Nichtlandwirte. Das Land Sachsen‐Anhalt hat bereits angekündigt, unabhängig von den Ergebnissen 

der  Bund‐Länder‐Kommission  ein  eigenes  Agrarstruktursicherungsgesetz  zu  verabschieden. 17 

Nunmehr  liegt  auch  ein  Gesetzentwurf  des  Landes  Niedersachsen  vor,  dass  neben  den  oben 

erwähnten Instrumentarien auch eine Erwerbsobergrenze einführen will. Verfügt ein Landwirt bereits 

über eine bewirtschaftet Fläche, die einem fünffachen des Landesdurchschnittes entspricht (ca. 50 ha), 

so  soll  der  Betriebsinhaber  keiner  weiteren  Flächen  erwerben  dürfen. 18  Zudem  sollen  die 

Vorkaufsrechte  erheblich  erweitert  werden.  Ob  und  inwieweit  solche  Ziele  mit  dem  geltenden 

nationalen verfassungsrechtlichen, aber auch dem europäischen Rechtsrahmen in Einklang zu bringen 

ist, wird derzeit heftig und vor allen dingen sehr kontrovers diskutiert.19  

2.Landpachtrecht

Das landwirtschaftliche Pachtrecht wurde mit dem Gesetz zur Neuordnung des landwirtschaftlichen 

Pachtrechts vom 8.11.198520 grundlegend neu geregelt und geordnet. Während das Landpachtrecht 

zuvor in den pachtrechtlichen Vorschriften des BGB und im Landpachtgesetz (LPachtG) geregelt war, 

wurden  die  Vorschriften  über  die  Pacht  landwirtschaftlicher  Grundstücke  nunmehr  unter  dem 

Untertitel  „III.  Landpacht“  im  BGB  zusammengefasst.  Von  den  Vorschriften  des  allgemeinen 

Pachtrechts kommen nur noch die in § 585 Abs. 2 BGB ausdrücklich genannten zur Anwendung. Eine 

generelle Verweisung auf die Vorschriften betreffend das Mietrecht gibt es  für das Landpachtrecht 

seitdem  nicht  mehr.  Mit  diesem  Aufbau  sollte  dem  Interesse  der  Landwirtschaft  an  einer 

übersichtlichen und einheitlichen Kodifikation des sie betreffenden Pachtrechts Rechnung getragen 

werden,  ohne  dass  dies  zu  Lasten  der  anderen  Pachtrechtsvorschriften  ging,  die  im  Zuge  der 

Neuordnung des Landpachtrechts grundsätzlich unverändert geblieben sind. 

Neben  der  Neuordnung  des materiellen  Pachtrechts wurde  die  Kontrolle  der  Landpachtverträge 

nunmehr  im  Gesetz  über  die  Anzeige  und  Beanstandung  von  Landpachtverträgen 

(Landpachtverkehrsgesetz) vom 08.11.1985 geregelt. 

Hintergrund der Neuordnung des Landpachtrechts war der tiefgreifende Strukturwandel, der sich in 

der  Landwirtschaft  vollzogen  hatte  und  der  gekennzeichnet  war  durch  eine  zunehmende 

Technisierung, den Wechsel von lohnintensiver zu kapitalintensiver Wirtschaftsweise und wachsender 

Bedeutung  der  Betriebs‐  und  Parzellenpacht.21 Zahl  und  Bedeutung  der  Landpacht  haben  laufend 

zugenommen, denn infolge des Strukturwandels wuchs der Druck auf die Betriebe, sich zu vergrößern 

bzw. ihre Flächen zu arrondieren, da häufig eine rentable Bewirtschaftung sonst nicht mehr möglich 

                                                            17 Vgl.  Bauernzeitung,  3‐2015,  S.14  ff  und  zu  den  derzeit  diskutierten  Inhalten  Booth  „Stellungnahme  des 

Ausschusses für landwirtschaftliches Boden‐ und Enteignungsrecht der Deutschen Gesellschaft der Agrarrecht zum derzeitigen Stand der Diskussionen um Neuregelungen im Bereich des Grundstückverkehrs – Kiel, den 10. April 2014“  AUR 2014, S.215 f.; Dazu auch Schramm/Hahn, a.a.O. S. 184 ff. 

18 Vgl. Entwurf des Niedersächsisches Agrarstruktursicherungsgesetz (NASG‐E‐Stand Dezember 2016). 19 Vgl. AGRA‐EUROPE, 18. April 2017, S. 20 mit Verweis auf ein Gutachten von Prof. Dr. Depenheuer, der zur 

Verfassungswidrigkeit mehrerer Bestandteile des Gesetzentwurfes gelangt. 20 BGBl. I 1985, 2065 ff. 21 BT‐Drs. 10/508, 1. 

2017/1 CEDR‐JRL 59

 

war, wobei dies häufig nicht durch Zukauf oder Zusammenlegung erreicht werden konnte, sondern 

nur durch Zupacht von Grundstücken oder ganzen Betrieben.22 

Vor diesem Hintergrund galt es, die Stellung des Pächters als selbständigen Unternehmer zu stärken. 

Er  sollte  in  der  Lage  sein,  sich  den  Erfordernissen  des  Marktes  schnell  anzupassen,  soweit  nicht 

berechtigte  Interessen  des  Verpächters  entgegenstehen. 23  Dem  Pächter  sollte  eine  moderne 

Betriebsführung ermöglicht und zugleich die Bodenmobilität verstärkt werden.24 Einhergehend mit der 

zunehmenden wirtschaftlichen Bedeutung der Landpacht für die landwirtschaftlichen Betriebe, spielt 

auch  das  Landpachtrecht  in  der  Rechtsprechung  der  Landwirtschaftsgerichte  eine  immer  größere 

Rolle. 

Der Gesetzgeber hat Pächtern und Verpächtern durch den grundsätzlich dispositiven Charakter des 

Landpachtrechts  weitgehende  Möglichkeiten  gelassen,  die  rechtliche  Gestaltung  ihres 

Pachtverhältnisses  den  Gegebenheiten  des  jeweiligen  Einzelfalles  anzupassen. 25  Nur  einige 

landpachtrechtliche  Regelungen  sind  als  zwingendes  Recht  ausgestaltet,  das  von  den  Parteien  des 

Landpachtvertrages nicht abbedungen werden kann  (z.B. § 593 BGB). Dies birgt natürlich auch die 

Gefahr  unzulänglicher,  unvollständiger  oder  unausgeglichener Regelungen,  bei  denen eine  spätere 

gerichtliche  Auseinandersetzung  vorprogrammiert  ist.  Insgesamt  hat  der  Gesetzeber  ein 

ausgewogenes  Rechtssystem  hinsichtlich  der  Landpacht  geschaffen,  das  die  Bedürfnisse  beider 

Parteien  berücksichtigt  und  insofern  sehr  praktikabel  ist. Dies wird nicht  zuletzt  in  den  typisierten 

Landpachtverträgen von Institutionen, Verbänden und Beratern deutlich, in denen oft an vielen Stellen 

schlicht der Gesetzestext wiedergegeben wird. 

In der aktuellen Rechtsprechung spielen Fragen der Einhaltung des Schriftformerfordernisses des 

§ 585a  BGB,  des  Pachtzinsanpassungsverfahrens  und  den  Auswirkungen  vermehrt 

gesellschaftsrechtlich organisierter Pächter eine große Rolle. Zunehmend werden auch die Wünsche 

der  Verpächter  an  die  Art  und  Weise  der  Bewirtschaftung  in  den  Mittelpunkt  von 

Vertragsverhandlungen  gerückt.  Auch  die  zunehmende  gesetzliche  Reglementierung  des  Sektors 

Landwirtschaft  sowie  die  Änderungen  des  europäischen  Beihilferechts  sind  immer  öfter 

Anknüpfungspunkt für Streitereien zwischen den Parteien eines Landpachtvertrages. So hat jüngst der 

BGH einer Verpächterin einen Schadensersatz in Höhe von knapp 100.000,00 EUR zugesprochen, weil 

der  Pächter  es  unterlassen  habe,  die  Entstehung  von  Dauergrünland  im  Sinne  maßgeblichen 

Direktzahlungsvorschriften während der Pachtzeit zu verhindern.26  

3.Landpachtverkehrsgesetz(LPachtVG)27

Ordnungsrechtlich wird das Landpachtrecht ergänzt durch das Landpachtverkehrsgesetz. Dieses hat 

seit dem Inkrafttreten am 01.07.1986 Teile des seit 1952 geltenden Landpachtgesetzes (LPG) abgelöst. 

Die  am Gesetzgebungsverfahren  Beteiligten waren  sich  im Grunde  einig,  dass mit  dem  LPG  keine 

                                                            22 BT‐Drs. 10/509, 13. 23 BT‐Drs. 10/509, 13. 24 BT‐Drs. 10/508, 6. 25 BT‐Drs. 10/509, 13. 26 Vgl. BGH, Urteil vom 28.04.2017, LwZR 4/16. 27 Gesetz über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträge (Landpachtverkehrsgesetz ‐ LPachtVG 

vom 8.11.1985 (BGBl. I S. 2075), zuletzt geändert durch Art. 15 des Gesetzes vom 13.04.2006 (BGBl. I S.855). 

60 CEDR‐JRL 2017/1

    

durchschlagenden  agrarstrukturellen  Lenkungserfolge  erzielt  worden  sind,  obwohl  gerade  die 

Verbesserung  der  Agrarstruktur  insbesondere  der  Schutz  derselben  einen  besonders  hohen 

Stellenwert in der öffentlichen und politischen Diskussion eingenommen hat. Insofern stellte sich im 

Rahmen der Gesetzgebungsdiskussion über die Aufhebung des  LPG und die Rückeingliederung des 

Landpachtrechtes  in  das  BGB  die  Frage,  ob  und  inwieweit  die  ehemals  in  §  5  LPG  geregelte 

Anzeigepflicht  von Landpachtverträgen erhalten bleiben  soll. Die geringen Erfolge des  LPG und die 

Bandbreite  unterschiedlicher  Ansichten  im  Bereich  des  Agrarstrukturrechtes  ließen  es  im 

Gesetzgebungsverfahren bis zum Ende streitig bleiben, ob der Erlass des Landpachtverkehrsgesetzes 

sinnvoll sei.28 Im Ergebnis bestand jedoch Einigkeit, dass ein ordnungsrechtliches Kontrollregime, wie 

dies  im  Grundstücksverkehrsrecht  durch  das  GrdstVG  eingerichtet  ist,  aus  agrarstrukturellen 

Erwägungen auch im Landpachtrecht ebenso wünschenswert und sinnvoll sei. Ähnlich wie letzteres ist 

auch das LPachtVG ordnungsrechtliches Kontrollinstrument des  landwirtschaftlichen Pachtverkehrs, 

das sich im Spannungsfeld der durch Art. 14 GG geschützten Interessen der Grundstückseigentümer 

an  einer  freien  wirtschaftlichen  Verfügbarkeit  über  ihr  Grundeigentum  und  dem  Interesse  der 

Allgemeinheit an einer Verbesserung der Agrarstruktur bewegt.29 

Wie auch das Grundstückverkehrsgesetz ist auch das LPachtVG zum Gegenstand leidenschaftlicher 

agrarpolitischer Diskussionen geworden. Man wird sich eines erheblichen Vollzugsdefizites bewusst 

und  erwägt  ähnlich  wie  im  GrdstVG  die  Einführung  einschneidender  ordnungsrechtlicher 

Instrumente. 30  Auch  das  LPachtVG  war  Gegenstand  der  Beratungen  und  der 

Entscheidungsempfehlungen  der Bund‐Länder‐Arbeitsgruppe. Das  LPachtVG ähnelt  in  Struktur  und 

Systematik  dem  GrdstVG.  Es  unterstellt  Landpachtverträge  im  Sinne  des  §  585  BGB  einem 

Anzeigeverfahren,  das  der  Behörde  eine  Beanstandungsmöglichkeit  eröffnet.  Auch  im  LPachtVG 

werden gewisse Landpachtverträge von der Anzeigepflicht ausgenommen. Kernpunkt des LPachtVG 

sind  die  Beanstandungsregelungen  des  §  4  LPachtVG,  die  sich  an  die  Versagungsgründe  der 

grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung gemäß § 9 Abs. 1 GrdstVG anlehnen.  

Anders  als  im  GrdstVG  hat  das  Anzeigeverfahren  für  Pachtverträge  allerdings  nicht  die  gleiche 

Bedeutung erlangt und erlangen können, da die Rechtsfolgen des Anzeigeverfahrens mit denen des 

GrdstVG nicht zu vergleichen sind. Der Landpachtvertrag wird unabhängig von der Anzeige nach dem 

LPachtVG  anders  als  das  Veräußerungsgeschäft  nach  dem  GrdstVG  von  vornherein  zivilrechtlich 

wirksam.  Erst  nachträglich  kann  das  Geschäft  durch  entsprechende  Beanstandung  aufgehoben 

werden. Da unmittelbare Rechtsfolgen an die Nichtvornahme der Anzeige nicht geknüpft sind, wurde 

in  der  Praxis  eine  Vielzahl  von  Landpachtverträgen  nicht  mehr  angezeigt.  Dies  führte  in  einigen 

Bundesländern  soweit,  dass  es  nicht  einmal  mehr  eine  Zuständigkeitsregelung  bezüglich  der 

Anzeigebehörde gab. 

Entsprechend seiner geringen Bedeutung und des „lockeren“ Vollzuges gibt es Rechtsprechung zu 

dem LPachtVG seit der jüngeren Vergangenheit. Dies ist auf die gleichen Umstände zurückzuführen, 

die auch für die Diskussionen um die Änderungen des Grundstückverkehrsrechtes ursächlich sind. So 

                                                            28 Vgl. Lipinsky, AgrarR 1977, S. 217; Steffen, RdL 1986, S. 113; Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 

3. Auflage 2005, S. 764. 29 Vgl. zu allem Booth in HLBS‐Kommentar, Landpachtrecht, 2. Auflage, LPachtVG, Rdnr. 1 ff. 30 Vgl. die Gesetzentwürfe zu Agrarstruktursicherungsgesetzen in Sachsen‐Anhalt und Niedersachsen, sowie 

die Handlungsempfehlungen der Bund‐Länder‐Arbeitsgruppe aaO.  

2017/1 CEDR‐JRL 61

 

gab  es  nun  Entscheidungen  zur  Beanstandung  zu  hohen  Pachtzinses 31  und  zur  Aufhebung  eines 

Pachtvertrages,  der  nur  geschlossen  wurde,  um  das  siedlungsrechtliche  Vorkaufsrecht  im 

Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken zu umgehen.32 

 

                                                            31 Vgl. AG Frankfurt/Oder, Beschluss v. 12.11.2009, AZ: 12 Lw 37/09 – juris; OLG Jena, NL‐BzAR 2012, S. 161ff. 32 BGH, Beschluss vom 29.04.2016, Az: BLw 2/15 – juris mit Anmerkungen Booth, AUR, Heft 8, 2016. 

62 CEDR‐JRL 2017/1

    

GrundstücksverkehrsrechtundLandpachtrecht:RechtlicherRahmenundaktuelleProblemeinderBundesrepublikDeutschland

ReimundSchmidt‐DeCaluwe1Prof. Dr., Martin‐Luther‐Universität Halle‐Wittenberg 

1.Ausgangslage–Problemskizze

Seit der Jahrtausendwende ist in Deutschland ein enormer Anstieg von Boden‐ und Pachtpreisen für 

landwirtschaftliche  Flächen  zu  beobachten,  der  in  den  letzten  Jahren  noch  einmal  erheblich 

zugenommen  hat.  Dies  hat  vielfältige  Ursachen,  bei  denen  jedoch  vor  allem  der  zunehmende 

Flächenbedarf  für nichtlandwirtschaftliche Nutzungen sowie das zunehmende  Interesse am Erwerb 

von  Eigentum  an  landwirtschaftlichen  Flächen  durch  außerlandwirtschaftliche  Kapitalanleger  eine 

Rolle  spielen,  was  zudem  eine  Konzentration  der  Bewirtschaftung  durch  überregionale 

Landwirtschaftsunternehmen  begünstigt,  die  über  erhebliche  Finanzkraft  und  damit  Marktmacht 

verfügen. Für die ostdeutschen Länder kommen Sonderentwicklungen durch die Privatisierung großer 

landwirtschaftlicher  Flächen  ehemaliger  volkseigener  Genossenschaften  hinzu,  die  hier  zu  einer 

insgesamt noch dramatischeren Entwicklung der Preise beitragen.  

Diese  Entwicklung  führt  zu  einer  erheblich  veränderten  Situation  im  Wettbewerb  um 

landwirtschaftliche  Flächen.  Ortsansässige  und  regional  verankerte  landwirtschaftliche  Betriebe 

geraten  zugunsten  von  überregional wirtschaftenden Unternehmen  und  außerlandwirtschaftlichen 

Investoren ins Hintertreffen. Die bisherigen Strukturen in der Landwirtschaft, die durch breit gestreute 

Eigentums‐  und  Besitzverhältnisse  dem  Leitbild  des  geltenden  Grundstückverkehrs‐  und 

Landpachtrechts entsprechend dazu beitragen, dass landwirtschaftliche Betriebe und die dort tätigen 

Personen  in  der  Region  verankert  sind, Verantwortung  für  den  ländlichen Raum übernehmen und 

aufgrund  persönlicher  Bindungen  nachhaltig  wirtschaften,  sind  gefährdet,  wenn  die 

landwirtschaftlichen  Flächenpreise  für  Landwirte  vor  Ort  betriebswirtschaftlich  nicht  mehr  zu 

realisieren sind.  

Soll dieser Entwicklung Einhalt geboten werden oder soll sie jedenfalls moderater gestaltet werden, 

bedarf  es  unter  verschiedenen  Aspekten  einer  Reform  des  landwirtschaftlichen 

Grundstückverkehrsrechts.  Insbesondere  das  hergebrachte  Regelungskonzept  des 

Grundstückverkehrsgesetzes (GrdstVG) aus den 1960er Jahren ist zur Sicherung seiner eigenen Ziele 

                                                            1 Der Beitrag beruht auf zwei Rechtsgutachten, an denen der Verfasser mitgewirkt hat und die im Auftrag der 

Bundesgemeinschaft der Landgesellschaften erstattet wurden: BLG  (Hrsg.),  Landwirtschaftlicher Bodenmarkt, Perspektiven  und  Grenzen  der  Weiterentwicklung  des  bodenrechtlichen  Ordnungsrahmens,  Berlin  2012 (insbesondere Teil V); BLG (Hrsg.), Lehmann/Schmidt‐De Caluwe, Möglichkeiten einer gesetzlichen Steuerung im Hinblick  auf  den  Rechtserwerb  von  Anteilen  an  landwirtschaftlichen  Gesellschaften  sowie  zur  Verhinderung unerwünschter Konzentrationsprozesse beim landwirtschaftlichen Bodeneigentum, Berlin 2015. Die Ergebnisse werden hier in äußerst komprimierter Form wiedergegeben. Unter Hinweis auf diese Gutachten wird weitgehend auf Zitat‐ und Quellenangaben aus Platzgründen verzichtet. Der Beitrag gibt allein die Ansicht des Verfassers wider. 

2017/1 CEDR‐JRL 63

 

nicht mehr hinreichend in der Lage. Rechtstechnisch verfolgt das Konzept ein präventives Verbot mit 

Erlaubnisvorbehalt,  das  Übertragungen  landwirtschaftlicher  Flächen  unter  einen 

Genehmigungserfordernis  stellt  und  zum  Teil  durch  ein  Vorkaufsrecht  der  gemeinnützigen 

Siedlungsgesellschaften nach dem Reichssiedlungsgesetz  (…)  flankiert.  In Ansehung der vorstehend 

skizzierten  Entwicklung  besitzen  die maßgebenden  Bestimmungen mittlerweile  jedoch  keine  Kraft 

mehr, um Gefahren für die agrarstrukturelle Entwicklung entgegen zu wirken. Das GrdstVG versagt 

insbesondere  in  drei  Problemkonstellationen,  die  ihrerseits  im  Zusammenhang  stehen:  Es  besitzt 

gegenüber  marktverdrängenden  Preisentwicklungen  nur  eine  sehr  „stumpfe  Waffe“,  es  besitzt 

keinerlei  Instrumente,  um  einem  zunehmenden  Konzentrationsprozess  entgegenzuwirken  und  es 

erfasst den Anteilserwerb an landwirtschaftlichen Gesellschaften von vornherein nicht. Insofern ist das 

GrdstVG  kein  Garant  mehr,  eine  gemeinwohlverträgliche,  marktorientierte  Entwicklung  des 

landwirtschaftlichen Bodenmarktes zu sichern.  

Je deutlicher dies durch die tatsächliche Entwicklung bestätigt wird, desto mehr verliert das Gesetz 

für den immer begrenzteren Bereich seiner Anwendung an Legitimation, weil Ungleichbehandlung als 

ungerecht empfunden wird. Nicht von ungefähr existieren daher in einigen Bundesländern Initiativen 

zur Reform des Grundstückverkehrsrechts, die auf die angesprochenen Desiderate reagieren und die 

bewährten Steuerungsinstrumente entsprechend ergänzen bzw. weiterentwickeln wollen.2 

2.Reformbedarf

2.1.Preissmissbrauchsregelung

Derzeit ist die Preiskontrolle über den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG geregelt. Eine 

Veräußerungsgenehmigung  kann  versagt  werden,  wenn  der  vereinbarte  Preis  in  einem  groben 

Missverhältnis  zum  landwirtschaftlichen  Wert  des  Grundstückes  steht.  Ein  solches  grobes 

Missverhältnis  zwischen  Grundstückswert  und  Kaufpreis  wird  gemeinhin  angenommen,  wenn  der 

vereinbarte Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert um mehr als die Hälfte übersteigt. Die damit 

zusammenhängenden Probleme einer  sukzessiv ansteigenden Preisspirale  liegen auf der Hand und 

beeinträchtigen die Möglichkeiten von ortsansässigen, aufstockungsbedürftigen Landwirten zum Kauf 

von  Grundstücken  erheblich.  Denn  hinzu  kommt  nach  einhelliger  Rechtsprechung:  Die 

Missbrauchskontrolle  kann  nur  eingreifen, wenn  die  Grundstücksveräußerung  gleichzeitig  zu  einer 

„ungesunden Verteilung des Grund und Bodens“ führen würde, es also um eine Veräußerung geht, die 

„Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG). Dies 

wird  zwar  regelmäßig  angenommen,  wenn  landwirtschaftliche  Fläche  an  einen  Nichtlandwirt 

veräußert  wird,  setzt  aber  als  Indikator  einer  agrarstrukturellen  Gefährdung  voraus,  dass  sich  ein 

hinreichend finanzkräftiger Landwirt findet, der bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu einem 

Preis bis zur Missbrauchsgrenze zu erwerben. Ist dies nicht der Fall, so ist die Ordnungsfunktion des § 

9 Abs. 1 GrdstVG schlicht ausgeschaltet. Auch ein Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 4 

RSG kann nicht ausgeübt werden, weil auch dies einen solch erwerbsbereiten Landwirt voraussetzt. 

Wird  das  Vorkaufsrecht  nicht  ausgeübt,  kann  die  Genehmigung  nicht  versagt  werden  (§  9  Abs.  4 

GrdstVG). 

                                                            2 Vgl. etwa Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Sicherung und Verbesserung der Agrarstruktur in Sachsen‐

Anhalt v. 07.05.2015 (ASG LSA); Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Sicherung der bäuerlichen Agrarstruktur in Niedersachsen v. 09.05.2017 (NASG). 

64 CEDR‐JRL 2017/1

    

Dem Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch finanzkräftige außerlandwirtschaftliche Investoren 

kann so oft nicht effektiv entgegengewirkt werden.  Insofern  ist daran zu denken, die Grenze eines 

anzunehmenden  Preismissverhältnisses  gesetzlich  zu  regeln  und  deutlich  herabzusetzen,  etwa  auf 

120% des Verkehrswertes, wenn es die Sicherung der angestrebten Agrarstruktur erfordert. Vorbild 

kann etwa die Regelung in § 7 Abs. 2 des baden‐württembergischen ASVG3 sein. Sinnvoll wäre zudem, 

eine solche Regelung – ebenfalls dem Vorbild des ASVG entsprechend – dadurch zu ergänzen, dass die 

Genehmigung auch bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Siedlungsgesellschaft versagt werden 

kann, wenn  das  Vorkaufsrecht  deshalb  nicht  ausgeübt wird, weil  der  vertragliche  Verkaufspreis  in 

einem groben Missverhältnis zum Verkehrswert des Grundstücks steht (§ 7 Abs. 6 Nr. 2 ASVG BaWü) 

und  im  Weiteren  der  Siedlungsgesellschaft  ein  Vorkaufsrecht  auch  ohne  Nachweis  eines  ad  hoc 

konkret erwerbswilligen Landwirts zuzugestehen (§ 17 Abs. 1 ASVG BaWü). 

Ohne  hier  auf  die Ausgestaltungsmöglichkeiten  solcher  Regelungen  im  Einzelnen  einzugehen,  ist 

davon auszugehen, dass  von einer Vereinbarkeit mit  verfassungs‐ und unionsrechtlichen Vorgaben 

ausgegangen werden kann. Im Hinblick auf die betroffene Eigentumsfreiheit judiziert das BVerfG recht 

deutlich,  dass  Preisregelungen,  die  einen  der  Sozialbindung  entsprechenden  Allgemeinwohlzweck 

dienen, mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar sind, wenn sie nicht so weit gehen, dass sie zu Verlusten für 

den Eigentümer  führen. Die Eigentumsgarantie  „gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des 

Eigentums“  (BVerfGE  91,  294).  Unter  europarechtlichen  Gesichtspunkten  ist  die  staatliche 

Grenzziehung  für  die  Kaufpreise  für  Agrarflächen,  etwa  in  Österreich,  bisher  vom  EuGH  nicht 

problematisiert worden. Unter Gesichtspunkten der Kapitalverkehrs‐ und Niederlassungsfreiheit  ist 

die  konkrete  Höhe  letztlich  nicht  relevant,  solange  die  entsprechende  Regelung  keinen 

diskriminierenden Charakter aufweist und den Rahmen der Verhältnismäßigkeit wahrt. Hinsichtlich 

eines  erweiterten  Vorkaufsrechts  der  Siedlungsgesellschaften  sind  die  grundrechtlichen  Schranken 

gewahrt, solange die auf diesem Weg erworbenen landwirtschaftlichen Grundstücke in ihrer weiteren 

Verwertung  der  Verbesserung  der  Agrarstruktur  als  legitimierendem  Allgemeinwohlzweck  dienen. 

Europarechtlich ist unter dem Aspekt des Beihilfeverbots zu gewährleisten, dass durch Vorkaufsrecht 

erworbene landwirtschaftliche Grundstücke nicht unter dem Einstandspreis veräußert werden, worin 

eine indirekte Subventionierung liegen könnte. 

2.2.GenehmigungserfordernisfürdenErwerbvonGesellschaftsanteilen

Neben dem Eigentumserwerb und der Pacht von Flächen durch nichtlandwirtschaftliche und große 

landwirtschaftliche  Investoren  gewinnt  seit  geraumer  Zeit  der  Erwerb  von  Anteilen  an 

landwirtschaftlichen Unternehmen, die in Form einer Gesellschaft betrieben werden, zunehmend an 

Bedeutung.  Zudem  auch  das  relativ  neue  Phänomen  des  Entstehens  von  überregionalen 

Holdingstrukturen im landwirtschaftlichen Bereich zu erkennen.4 Der derzeit zu beobachtenden und 

weiter  prognostizierte  weltweite  Aufschwung  der  Agrarbranche  gibt  darüber  hinaus  Anreize  zur 

Spekulation. Agrarland wird nicht nur im Ausland, sondern gerade auch in Deutschland immer stärker 

zum  strategischen  Gut  für  Finanzinvestoren.  Durch  das    Reglement  des  GrdstVG  werden  nun 

bekanntlich  alle  Fälle  der  rechtsgeschäftlichen  Übertragung  zivilrechtlichen  Eigentums  an 

landwirtschaftlichen Flächen erfasst, die Veräußerung und das zugehörige schuldrechtliche Geschäft 

                                                            3 Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in Baden‐Württemberg (ASVG) v. 10.11.2009 

(GVBl. 2009, 645). 4  Zu  Entwicklung  und  Ursachen  vgl.  etwa  Bund‐Länder‐Arbeitsgruppe  “Bodenmarktpolitik“,  Bericht 

“Landwirtschaftliche Bodenmarktpolitik:Allgemeine Situation und Handlungsoptionen“, März 2015, S. 26 ff. 

2017/1 CEDR‐JRL 65

 

sind erlaubnispflichtig. Nicht erfasst werden hingegen so genannte share deals, bei denen nicht die die 

Grundstücke  selbst,  sondern  allein  der  Anteile  an  einer  Gesellschaft  übertragen werden,  in  deren 

Vermögen sich landwirtschaftliche Flächen befinden. Share deals unterliegen mithin nach derzeitigem 

Recht keinem Genehmigungserfordernis und eignen sich daher dazu, die Regelungen des GrdstVG ins 

Leere laufen zu lassen. Das Grundstückverkehrsrechts verliert so zunehmend an steuernder Kraft.  

Dieser  Gefahr  kann  mit  gesetzgeberischen  Maßnahmen,  wie  sie  auch  in  anderen  Ländern 

(Österreich, Schweiz, Frankreich u.a.) in unterschiedlicher Form bestehen, entgegengewirkt werden. 

Bei einer entsprechenden Ausgestaltung zeigen sich Regelungen zur Reglementierung von share deals 

ohne weiteres mit  verfassungs‐ und unionsrechtlichen Anforderungen kompatibel. Der  Erwerb von 

Beteiligungen  an  Gesellschaften,  zu  deren  Vermögen  landwirtschaftliche  Flächen  in  signifikantem 

Umfang gehören, ist einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen. Zu berücksichtigen sind dabei auch 

Anteilserwerbe von in einer Konzernstruktur verbundenen Unternehmen. Zu untersagen könnte der 

share deal dann sein, wenn mit dem Anteilserwerb ein wesentlicher Einfluss auf die landwirtschaftliche 

Gesellschaft  erworben  wird  und  der  Erwerb  zu  einer  Unternehmenskonzentration  führt,  die  der 

angestrebten  agrarstrukturellen  Entwicklung  widerspricht.  Als  Sanktion  kann  an  eine 

Bußgeldbewehrung  oder  auch  an  eine  administrative  Verfügung  zur  Rückabwicklung  für  den  Fall 

gedacht  werden,  dass  der  Anteilserwerb  ohne  Genehmigung  erfolgt. 5  Bei  alle  dem  können  reine 

Portfolioinvestitionen außer Betracht bleiben. Der Fokus sollte auf Direktinvestitionen gerichtet sein, 

die auf einen bestimmenden Einfluss in der landwirtschaftlichen Gesellschaft zielen. 

Eine  derartige  Regelung  greift  zwar  in  die  Grundrechte  der  Berufsausübungs‐  und  der 

Eigentumsfreiheit  insbesondere  der  betroffenen  landwirtschaftlichen  Gesellschaften  ein  (Art.  12 

Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG). Der Eingriff  ist  jedoch durch die mit der Sicherung und Förderung einer 

leistungsfähigen  Agrarstruktur  verbundenen  Gemeinwohlziele  zu  rechtfertigen.  Insofern  erscheint 

bereits ausreichend, auf die anerkannten Ziele des bisherigen Grundstückverkehrsrechts hinzuweisen: 

die  Stärkung  der  Landwirtschaft  als  Wirtschaftszweig,  der  Schutz  der  Lebensfähigkeit  und  die 

Verbesserung  der  Leistungsfähigkeit  der  landwirtschaftlichen  Betriebe,  die  Erzielung  eines 

hinreichenden  Einkommens  der  in  der  Landwirtschaft  Tätigen,  der  Zugang  landwirtschaftlicher 

Betriebe  zu  benötigten  Aufstockungsflächen  zu  nicht  überhöhten  Preisen,  die  Erhaltung  der 

soziokulturellen  Vielfalt  im  ländlichen  Raum.  Dass  es  sich  hierbei  um  legitime  öffentliche  Zwecke 

handelt, deren  sich der Gesetzgeber annehmen darf,  ist  vom BVerfG anerkannt. Gesichert werden 

können  sie  nur  bei  Eindämmung  ungehinderter  Eigentumskonzentration  an  landwirtschaftlichen 

Böden.  

Geht  man  weiter  davon  aus,  dass  Art.  12  Abs.  1  GG  gemeinsam  mit  Art.  14  Abs.  1  GG  die 

Wettbewerbsfreiheit schützt und nimmt die Gewährleistung des Marktzugangs und der marktmäßigen 

Betätigung  aller  landwirtschaftlichen  Akteure  in  den  Blick,  ergibt  sich  m.E.  sogar  die  staatliche 

Verpflichtung,  vorzusorgen,  dass  es  gerade  nicht  zu  einem  zügellosen  Wettbewerb  kommt,  der 

betriebliche Existenzen vernichtet, dass es nicht zu beherrschenden Konzentrationen kommt, die den 

Marktzugang versperren. Wettbewerb im Sinne einer sozialen Marktwirtschaft entsteht auf Märkten 

mit  begrenzten  Gütern  oder  Produktionsmitten,  wie  insbesondere  dem  Boden,  nicht  von  selbst, 

sondern bedarf staatlicher Rahmensetzung. Insofern fordern die Grundrechte für den Bodenmarkt im 

                                                            5  Die  Regelungsmöglichkeiten  sind  hier  nur  grob  skizziert.  Zu  einem  detaillierteren  Vorschlag  vgl. 

Lehmann/Schmidt‐De Caluwe, a.a.O (Fn. 1)., S. 41 f. 

66 CEDR‐JRL 2017/1

    

Agrarbereich schone eine über die reine Gefahrenabwehr hinausgehende Regulierung. Angesichts der 

sozialen Bedeutung der Bodenmarktsteuerung im Agrarbereich und dem eher moderaten Regime der 

skizzierten Bestimmungen zur Steuerung des share deals, ist insgesamt von einer Verhältnismäßigkeit 

auszugehen. 

Regelungen zum Anteilserwerb an landwirtschaftlichen Gesellschaften können Grundfreiheiten des 

Gemeinschaftsrechts,  insbesondere  die  Freiheit  des  Kapitalverkehrs  (Art.  63  ff.  AEUV)  sowie  unter 

Umständen  die  Niederlassungsfreiheit  (Art.  49  ff.  AEUV)  tangieren.  Nach  allgemein  anerkannten 

Grundsätzen  sind  Beschränkungen  dieser  Grundfreiheiten  indes  zulässig,  soweit  sie  nicht 

diskriminierend  sind,  Gründe  des  Allgemeininteresses  verfolgen  und  mit  dem  Grundsatz  der 

Verhältnismäßigkeit in Einklang stehen. Dass mit den zuvor beschrieben Zielen auch unionsrechtlich 

legitime Zwecke verfolgt werden, sollte außer Frage stehen, hat doch auch der EuGH mit Verweis auf 

die Regelung zur GAP (vgl. Art. 39 AEUV) als Allgemeininteresse insbesondere anerkannt: die Erhaltung 

einer  dauerhaft  ansässigen  Bevölkerung,  die  Erhaltung  der  landwirtschaftlichen  Bevölkerung,  die 

Wahrung  der  Entwicklung  lebensfähiger  Betriebe,  die  harmonische  Pflege  des  Raumes  und  der 

Landschaft  und  die  Förderung  einer  vernünftigen  Nutzung  der  verfügbaren  Flächen.  Eine 

diskriminierende Wirkung ist nicht zu erkennen und bei entsprechender Ausgestaltung ergeben sich 

auch unter Gesichtspunkten der Verhältnismäßigkeit keine Bedenken. 

2.3.VerhinderungwettbewerbsverzerrenderKonzentration

Die vorgeschlagene Regelung zur Einschränkung des share deals, die insbesondere auf eine für die 

Agrarstruktur schädliche Wirkung der Konzentration  landwirtschaftlicher Flächen abstellt, erscheint 

nur sinnvoll und legitimierbar, wenn auch das Grundstücksverkehrs‐ und das Landpachtverkehrsrecht 

insgesamt  entsprechend  mit  einem  konzentrationsverhindernden  Reglement  versehen  und 

weiterentwickelt  werden.  Auch  der  Grundstücks‐  und  Pachterwerb  verlangen  demnach  eine 

vergleichbare konzentrationsverhindernde Genehmigungs‐ bzw. Beanstandungsregelung. Zielgrößen 

sind  von  den  Ländern  je  nach  favorisierter  Agrarstruktur  und  den  regionalen  Gegebenheiten  zu 

bestimmen.6 

3.SchlussbemerkungundGesetzgebungszuständigkeit

Insgesamt  ergibt  sich  die  Notwendigkeit,  den  landwirtschaftlichen  Bodenmarkt  in  Form  eines 

gemäßigten  Regulierungsrechts  zu  gestalten,  um  die  bisherigen  Ziele  der  Sicherung  der 

agrarstrukturellen Entwicklung angesichts der beschriebenen neuen Herausforderungen weiterhin zu 

sichern.  Zieht  man  den  Vergleich  zu  bereits  bestehenden  Gebieten  des  Regulierungsrechts  (dem 

Telekommunikationsrecht,  Recht  des  Schienenverkehrs,  Recht  der  Energieversorgung  etc.),  so 

erscheint ein solcher Schritt nur konsequent. Es geht  in allen Fällen um die Gestaltung besonderer 

Märkte mit limitierten Produktionsmitteln, in denen eine reine  Selbstregulierung nach Marktgesetzen 

notwendig an Grenzen stößt. Im Agrarbereich ist die Ressource des Bodens der limitierte Faktor. Auch 

hier wird, wie sich im Strukturwandel der letzten Jahre abzeichnet, ein wettbewerblich organisierter 

                                                            6 Vgl. etwa § 9 Abs. 2 Entw.‐NASG: “25 Prozent oder mehr an der landwirtschaftlichen Fläche einer mindestens 

250 Hektar großen Gemarkung“; § 8 Abs. 3 Entw.‐ASG LSA: “50 v. H. und mehr der landwirtschaftlich genutzten Fläche“ einer Gemarkung. 

2017/1 CEDR‐JRL 67

 

und funktionierender Markt nur innerhalb eines vorgegebenen staatlich gesetzten Rahmens bestehen 

können. 

Die  vormals  dem Bund  in  konkurrierender  Zuständigkeit  zugeordnete   Gesetzgebungskompetenz 

zum  landwirtschaftlichen  Grundstücksverkehr,  zum  landwirtschaftlichen  Pachtwesen  sowie  des 

ländlichen  Siedlungswesens  ist  2006    in  den  Zuständigkeitsbereich  der  Länder  übergegangen;  das 

bestehende Bundesrecht gilt gemäß Art. 125 GG nur solange fort, bis die Bundesländer die Materie in 

eigener  Regie  regeln.  Die  Gesetzgebungskompetenz  der  Länder  umfasst  insoweit  in  jedem  Fall 

öffentlich‐rechtliche Regelungen zur ordnungsrechtlichen Gestaltung von Veräußerungstransaktionen 

und Verpachtungen. Inwieweit demgegenüber die Länder auch auf das Zivil‐ und Gesellschaftsrecht 

ausgreifen kann, das weiter in der Hand (konkurrierender) Bundesgesetzgebung liegt, ist fraglich. Mit 

guten  Gründen  lässt  sich  für  die  hier  diskutierten  begrenzten  Regelungen  jedoch  eine 

Landeskompetenz kraft Sachzusammenhangs annehmen. Dies ergibt sich aus der Überlegung, dass das 

Genehmigungsregime des Grundstücksverkehrsrechts ohne eine begleitende und von der Zielsetzung 

her gleichlaufende Regelung zum Anteilserwerb schlicht unterlaufen werden könnte und damit seinen 

Regelungsgehalt weitgehend einbüßen würde. Die Frage erscheint mir jedoch zweitrangig. Denn bei 

entsprechendem  politischem  Willen  könnte  eine  Landeskompetenz  notfalls  verfassungsfest  auch 

durch eine begrenzte bundesrechtliche Öffnungsbestimmung kreiert werden.  

 

 

68 CEDR‐JRL 2017/1

    

TopicalissuesoftheHungarianland‐transferlawPurchasingandrentingagriculturalland:Legalframeworkandpracticalproblems

AnikóRaiszAssociate professor, PhD, DEA, Institute of European and International Law, University of Miskolc 

 

The development of Hungarian legislation fit well  in the international and European development 

trends1  in  which  different  countries  try  to  keep  their  agricultural  and  forestry  lands  (hereinafter 

referred  to  as  “lands”  or  “agricultural  lands”)  in  agricultural  utilization  possibly  preserving  local 

agricultural  and/or  rural  communities  and  avoiding  extreme  international  land  business  like  land 

grabbing.2 (It  should  be  noted  that  the  possibility  of  this  phenomenon  –  disadvantageous  to  local 

communities3 and  typically  occurring  in  developing  countries  – was  conveyed  in  a  UNO  report4 in 

connection with the Central‐Eastern‐European countries. 

                                                            1 To the similar defiance of different countries in connection with regulations on transactions of agricultural 

land and the frequent similarities  in the given answers  is called attention  in:  János Ede Szilágyi, Espace rural: cadre  juridique  et mise  en  oeuvre,  Rapport  général  de  la  Commission  II,  2017,  in  press;  János  Ede  Szilágyi, Acquisition  of  the  ownership  of  agricultural  lands  in Hungary,  taking  the  EU’s  and  other  countries’  law  into consideration, Zbornik Radova, 2016/4, 1440‐1450. 

2 On the definition of  land‐grabbing see part  I.2. C: published by János Ede Szilágyi, Conclusions, Journal of Agricultural and Environmental Law (hereinafter referred to as JAEL), 2015/19, 92. Cf Borras Saturnino et al: Land grabbing  and  human  rights:  The  involvement  of  European  corporate  and  financial  entities  in  land  grabbing outside the European Union, European Parliament, Belgium, 2016, doi: 10.2861/26. (This part of the Conclusions was accepted.) 

3 On the difficulties of interpretation of local communities used in EU law see: „It is important to analyse the relationship between the definition of rural communities and agricultural communities in the rural development documents and in the land law documents (e.g. in the jurisprudence of the CJEU). Are these categories the same or only similar? What does it mean `rural community´? It means a fix and constant community (e.g. a kind of indigenous people) or rather a dynamic and fast varying population? Which type is supported by the EU rural development law, and which one can be protected by the national land law of the Member States?”; published by János Ede Szilágyi, Conclusions, JAEL, 2015/19, 91. (This part of the Conclusions was adopted.) 

4 UN General Assembly, A/HRC/13/33/Add.2, 5‐6.;  It  is  important to note that the (in this respect adopted) Conclusions of the Commission II, part I. 2 . CEDR Congress 2015 Potsdam clearly addresses the question of land‐grabbing within the EU: „The national reporters of the present CEDR congress did not regard the cross‐border acquisition in their countries as part of the land‐grabbing.” published by János Ede Szilágyi, Conclusions, JAEL, 2015/19, 92. 

2017/1 CEDR‐JRL 69

 

1.TheHungarianregulationinthepointofintersectionoftheEU'snegativeandpositiveintegrationmodels

Hungary joined the European Union in 2004, but – similarly to the countries joined in 2007 – it was 

not  obliged  to  apply  the  EU  law5 immediately,  but  only  following  a  10  years  transitional  period. 

Hungary got essentially the same derogation6 for this transitional period as the other new member 

states although by that time – actually from 1994 on – the very particular clause was in force saying 

that  –  except  from  some narrow exceptions  –  both domestic  and  foreign  legal  entities have been 

forbidden to acquire the ownership of agricultural land.7 Following the transitional period that is from 

1 May 2014 on was Hungary bound to institute a fully EU law conform regulation.8 That is a regulation 

which constrains the principles of  free movement of capital and right of establishment fixed  in the 

Treaty on the Functioning of the European Union at the most for public interest objectives admitted 

by the jurisprudence of the Court of Justice of the EU for example for the realization of the purposes 

of the Common Agricultural Policy, if the measure of the national law cannot be exchanged for less a 

restrictive  measure.  In  the  Hungarian  literature,  Ágoston  Korom  considers  the  principles  of  free 

movement  of  capital  and  the  right  of  establishment  as  the  negative  (prohibitive)  integration 

regulations  while  the  regulations  of  the  CAP  being  the  positive    integration  regulations  (that  is 

generating special institutions). On this basis, according to Korom, the EU law defines the margin of 

the  member  states  in  their  own  regulation  of  transactions  in  agricultural  land  as  the  points  of 

intersection of the positive and negative integration regulations.9 

                                                            5 On the regulation of the transitional period see: Csilla Csák, Die ungarische Regulierung der Eigentums‐ und 

Nutzungsverhältnisse des Ackerbodens nach dem Beitritt zur Europäischen Union, JAEL, 2010/9, 20‐31.; Csilla Csák – János Ede Szilágyi, Legislative tendencies of land ownership acquisition in Hungary, Agrarrecht Jahrbuch 2013, 2013, 215‐233. 

6 In the Hungarian law research there were critical opinions in connection with the transitional period. One of the most pronounced is that of László Fodor: It is a double standard applied against the new member states. Its pseudolatry nature is hidden among other things that the subsidies given to equalize the price of the lands during these 7 years were much lower than had been for the earlier member states. In László Fodor, Kis hazai földjogi szemle 2010‐ből, (Little Hungarian agricultural law report in 2010) in: Csák Csilla (ed.), Az európai földszabályozás aktuális kihívásai (The actual challenges of agricultural regulation), Novotni Alapítvány, Miskolc, 2010, 124. 

7  János  Ede  Szilágyi, The  Accession  Treaties  of  the  New  Member  States  and  the  national  legislations, particularly the Hungarian law, concerning the ownership of agricultural land, JAEL, 2010/9, 48‐51., 55., 59‐60. 

8 The Hungarian legislation had to consider not only the EU law but other norms as well such as human rights, for  instance  the  right  to property.  In  this  regard  see Anikó Raisz,  Földtulajdoni és  földhasználati  kérdések az emberi jogi bíróságok gyakorlatában (Land ownership and land use issues in the jurisprudence of human rights courts), in: Csilla Csák (ed.): Az európai földszabályozás aktuális kihívásai (The actual challenges of agricultural regulation,)  Novotni  Alapítvány,  Miskolc,  2010,  241‐253.;  András  Téglási,  Az  alapjogok  hatása  a  magánjogi viszonyokban az Alkotmánybíróság gyakorlatában az Alaptörvény hatálybalépését követõ elsõ három évben, (The effects  of  the  basic  laws  on  the  civil  law  in  the  first  three  years  of  jurisprudence  of  Constitutional  Court), Jogtudományi Közlöny, 2015/3, 148‐157. 

9 Ágoston Korom, Az új földtörvény az uniós jog tükrében (The new agricultural law in the mirror of EU law), in: Ágoston Korom (ed.), Az új magyar földforgalmi szabályozás az uniós jogban, (The new transactions of land legislation in the EU law) Nemzeti Közszolgálati Egyetem, Budapest, 2013, 14. Cf Mihály Kurucz, Gondolatok a magyar  földforgalmi  törvény  uniós  feszültségpontjainak  kérdéseiről  (On  the  critical  points  of  the  Hungarian transactions of land legislation), in: József Szalma (ed.): A Magyar Tudomány Napja a Délvidéken 2014, VMTT, Újvidék, 2015, 120‐173. 

70 CEDR‐JRL 2017/1

    

2.ThenewHungarianregulationanditspossibledirectionsofdevelopment

After  the  transition  period,  the  Hungarian  legislator  invested  a  lot  of  energy  in  hindering  the 

realization of the so‐called fraudulent contracts – transactions aiming to circumvent restrictions on 

land  acquisitions. 10  This  governmental  intention  led  to  conflicts  with  the  neighbouring  countries 

especially with Austria.  

The new Hungarian regulation is highly similar to the regulation of those European countries which 

have been named by Tamás Prugberger as all‐comprehensive and compulsory regulatory systems.11 

This model defines strict regulations in the case of ownership, use and inheritance of agricultural lands 

and/or agricultural holdings. It is important to note that for the Hungarian transactions of land there 

are no special regulations in succession by law12 or intestate successions, while there are regulations 

in connection with succession by will. Similarly, the detailed final regulations for agricultural holdings 

are missing.13 The lack of adoption of the latter regulation is partly due to the fact that the Hungarian 

Constitution  named  three  legislative  issues,  among  them  agricultural  holdings,  as  cardinal  acts. 

Cardinal Acts shall be Acts of Parliament, the adoption and amendment of which requires a two‐thirds 

majority of the votes of Members of Parliament present, and at  the present,  the governing parties 

have no two‐thirds majority.14 When the two‐thirds majority still existed, just the first regulation group 

was adopted, namely: the acts on the acquisition of ownership of arable land and forests; including 

limits and conditions of their use. In this frame, Act CXXII of 2013 on Transactions in Agricultural and 

                                                            10 In the Hungarian literature this question was first examined by István Olajos and Éva Szalontai, see: István 

Olajos – Éva Szalontai, Zsebszerződések a  termőföld‐tulajdonszerzések területén  (Fraudulent contracts  in  the field of land acquisitions), Napi Jogász, 2001/7, 3‐10. Later on, Krisztina Bányai conveyed a detailed research in this  field  as  a  public  prosecutor;  see  Krisztina  Bányai,  Theoretical  and  practical  issues  of  restraints  of  land acquisition in Hungary, JAEL, 2016/20, 5‐15.; see further: Enikő Bianka Kocsis, A mező‐ és erdőgazdasági földek tulajdonjogának  megszerzését  vagy  használatát  korlátozó  jogszabályi  rendelkezések  kijátszására  irányuló jogügyletek  és  a  naturalis  obligatio  kapcsolata  (Relationship  between  naturalis  obligation  and  fraudulent contracts concerning transfer of agricultural lands), Studia Iurisprudentiae Doctorandorum Miskolciensium 16, 2015, 241‐258; Enikő Bianka Kocsis, The new Hungarian land transfer regulation from the aspect of examination of the European Union, JAEL, 2014/16, 102‐104. 

11 Tamás Prugberger, A fejlett polgári államok földtulajdoni és mezőgazdasági üzemstruktúrája a XX. század agrárreformjai tükrében (Structures of land law and agricultural holding in developed countries in reflection of the agricultural reforms of the 20th century), in: Tamás Prugberger (ed.), Agrárjog I, Bíbor Kiadó, Miskolc, 1999, 81‐116. 

12 Many would opt for and argue in favour of special rules regarding the succession by law of agricultural lands and holdings (for instance Hornyák, Prugberger, Szilágyi) – something the author of these lines agrees with; see Zsófia  Hornyák,  Földöröklési  kérdések  jogösszehasonlító  elemzésben  (Land  inheritance  issues  as  part  of  a comparative  law  assessment),  in:  Szabó  Miklós  (ed.):  Miskolci  Egyetem  Doktoranduszok  Fóruma:  ÁJK szekciókiadványa, ME TNRT, Miskolc, 2016, 131‐135.; Zsófia Hornyák – Tamás Prugberger, A föld öröklésének speciális szabályai  (Special  regulations of  land  inheritance  law),  in:  Juhász Ágnes (ed.), Az új Ptk. öröklési  jogi szabályai,  Novotni  Alapítvány,  Miskolc,  2016,  58.;  János  Ede  Szilágyi:  A  magyar  földforgalmi  szabályozás  új rezsimje és a határon átnyúló tulajdonszerzések (Cross‐border acquisition of ownership and the new regime of the Hungarian land transaction law), Miskolci Jogi Szemle, 2017/klszm 1, 109. 

13  A  mezőgazdasági  üzemek  magyar  viszonyok  közötti  szabályozásának  lehetőségeit  veszi  számba:  Mihály Kurucz, Gondolatok egy üzemszabályozási  törvény  indokoltságáról  (Thoughts about the  reasonableness of an agricultural holding act), Gazdálkodás, 2012/2, 118‐130. 

14 Similarly, a cardinal act is needed for the regulation of integrated agricultural organizations, but it still has not happened yet. 

2017/1 CEDR‐JRL 71

 

Forestry Land; TAL, which was  in each part of  it a cardinal act and a complementing but just partly 

cardinal act: Act CCXII of 2013 on Implementation and Transitional Rules of TAL; ITR.15 Considering the 

two acts it is important to note that in this paper when land or agricultural land is mentioned we always 

mean  forestry  land  as well.  The most  important  features  of  this  regulation  can be  summarized  as 

follows:16 

(a) The Hungarian transaction of lands regime – apart from the fully cardinal TLA and partly cardinal ITR acts – is based on several other norms, thus it became a decisive part of the Hungarian legal order. Beside the portion structured land law regime (cardinal acts, act, governmental decree) other legal fields play an important role, e.g. within the regulatory framework of financial law the tax regulation as it was pointed out by Zoltán Nagy.17 

(b) In  the  execution  of  the  land  law  regime  several  organizations  play  an  active  role.  (b1)  The governmental administration got an important extra work. Even earlier in the acquisition of land, the  real estate authority played an  important  role  (namely,  in Hungary,  the ownership of  an immovable estate – as a main rule – comes into being by registration of ownership right in the real  estate  register).  The  new  legislation  attached,  in  addition,  –  as  a main  rule  –  both  land acquisition and land use contracts to prior (state) authorization. (b2) From that on, with regard to  the  pre‐emption  right  and  the  right  of  first  refusal  the  municipal  government  of  the community where the land is located is given an extra work‐load. (Earlier they played a similar role.)  (b3)  The  newly  created  institution,  the  local  land  commissions  – well‐known  from  the legislation  regime  of  other  countries,  e.g.  Austria18 –  are  farmers  and  agricultural  producer organizations, and other natural and legal persons using land within the administrative area of a municipal government.  In most cases,  their opinion on  land acquisition  is compulsory  for  the governmental administration  in  the procedure of prior authorisation.  István Olajos called  the 

                                                            15  The  details  of  the  adoption  of  the  land  acquisition  regime  are  summarized  in:  János  Ede  Szilágyi,  Das 

landwirtschaftliche  Grundstückverkehrsgesetz  als  erster  Teil  der  neuen  ungarischen  Ordnung  betreffend landwirtschaftliche Grundstücke, Agrar‐ und Umweltrecht, 2015/2, 44‐47. 

16 On the occaison of the new land acquiring regime several authors published foreign language summaries. The following ones are really worth reading: Csilla Csák – Bianka Enikő Kocsis – Anikó Raisz, Vectors and indicators of agricultural policy and law from the point of view of the agricultural  land structure, JAEL, 2015/19, 32‐43.; Nóra  Jakab –  János Ede Szilágyi, New  tendencies  in  connection with  the  legal  status of  cohabitees and  their children in the agricultural enterprise in Hungary, JAEL, 2013/15, 52‐57.; István Olajos – Szabolcs Szilágyi, The most important changes in the field of agricultural law in Hungary between 2011 and 2013, JAEL, 2013/15, 101‐102.; Klaudia Holló – Zsófia Hornyák – Zoltán Nagy, Die Entwicklung des Agrarrechts in Ungarn zwischen 2013 und 2015, JAEL, 2015/19, 56‐64. This part of the present paper is based on János Ede Szilágyi’s following papers: János  Ede Szilágyi, A magyar  földforgalmi  rezsim általános bemutatása,  in:  János  Ede Szilágyi  (ed.), Agrárjog, Miskolci  Egyetemi  Kiadó,  Miskolc,  2017,  64‐74.;  and  János  Ede  Szilágyi,  A  magyar  földforgalmi  rezsim tulajdonszerzési előírásai (The acquisition of ownership in the Hungarian land transaction regime), in: János Ede Szilágyi  (ed.),  Agrárjog,  Miskolci  Egyetemi  Kiadó,  Miskolc,  2017,  74‐95.  Cf  Pál  Bobvos  –  Péter  Hegyes:  A földforgalom  és  földhasználat  alapintézményei  (The main  institution  of  the  land  transaction  law),  SZTE‐ÁJK, Szeged, 2015. 

17 Csilla Csák – Zoltán Nagy, Regulation of Obligation of Use Regarding the Agricultural Land in Hungary, Zbornik radova Pravnog fakulteta u Novom Sadu, 2011/2, 541‐549. 

18  On  the  Austrian  regulation  Zsófia  Hornyák  has  published  several  articles  of  high  quality,  drawing  the attention to the differences between the Hungarian and Austrian land commissions: „The land commission in Vorarlberg is an existing body, but not only to give opinions form part of its competence, but issues in some cases the  authorization.”;  Zsófia Hornyák,  Grunderwerb  in Ungarn  und  im  österreichischen  Land Vorarlberg,  JAEL, 2014/17,  68.;  and  Zsófia  Hornyák,  Die  Voraussetzungen  und  die  Beschränkungen  des  landwirtschaftlichen Grunderwerbes in rechtsvergleichender Analyse, CEDR Journal of Rural Law, 2015/1, 96. 

72 CEDR‐JRL 2017/1

    

attention to the (e.g. constitutional legal) difficulties of fitting local land commissions into the Hungarian legal regime.19 

(c) The new land acquisition regime sets up new norms for a wide range of  land acquisition (the scope of TAL shall cover the acquisition of ownership of land under any title and by any means), usufruct, leasehold contracts, etc. The most important group of exceptions which are not in the scope of land acquisition act but in the scope of the general civil law is the intestate succession. 

(d) The new land acquisition regime definitely prefers the farmers in the acquisition of ownership of land. They are natural persons who are nationals of any EU member states or citizens of a country in the European Economic Area or the nationals of other States enjoying similar treatment under international agreement, excluding domestic natural persons. ‘Farmer’ shall mean any domestic natural person or EU national registered in Hungary, who has a degree in agricultural or forestry activities as provided for  in the decree adopted for the  implementation of this Act, or,  in the absence thereof, who has been verifiably engaged in the pursuit of agricultural and/or forestry activities, and other secondary activities in his/her own name and at his/her own risk in Hungary continuously  for  at  least  three  years.  It  is  important  to  note  that  except  from  some narrow exceptions (e. g. Hungarian state) legal persons cannot acquire ownership of agricultural land. In the land use, it is also the farmers who are preferred, but here, there is a margin for legal persons strongly connected to agricultural activity, the so‐called agricultural producer organizations. 

(e) The new  land acquisition  regime –  similarly  to  the previous one  limits  the  size of  acquirable agricultural  lands. The  limit  for example  in case of a  farmer – according to the main rule –  in his/her  ownership  and  in  usufruct  maximum  300  hectares,  while  in  use  (together  with  the previous category is 1200 hectares (exceptionally 1800 hectares). 

(f) The new land acquisition regime has classed up the system of prior declaration. This means that when purchasing a land, the buyer has in advance to declare that he/she acquires the land for agricultural purposes only and the buyer/user will farm the land himself/herself. 

(g) In the new land acquisition regime, the pre‐emption right (in the sale of land) and the right of first refusal (in the leasing of land) became more emphatic and more complex. The local resident farmers have an advantage in the strict statutory order.20 

3.ThelandlawregulationinfrontoftheConstitutionalCourt

 After  the new  land  law regime entered  into  force,  several Constitutional Court procedures were 

initiated. In these procedures, the comprehensive assessment of the land law regime and the analysis 

of  its  institutions  took  place.21 The Constitutional  Court  declared  the unconstitutionality  of  certain 

                                                            19  István  Olajos,  Az  Alkotmánybíróság  döntése  a  helyi  földbizottságok  szerepéről,  döntéseiről,  és  az 

állásfoglalásuk  indokainak megalapozottságáról  (The Hungarian Constitutional Court’s  judgement on the role, decisions and other  issues of the  local  land commissions), Jogesetek Magyarázata, 2015/3, 17‐32.; and István Olajos, Die Entscheidung des Verfassungsgerichts über die Rolle, die Entscheidungen und die Begründetheit der Gründen der Stellungnahmen der örtlichen Grundverkehrskommissionen, Agrar‐ und Umweltrecht, in press. 

20 See István Olajos, Földjogi kiskáté (Land law in a nutshell), Miskolci Jogi Szemle, 2017/special edition 2, 409‐417. 

21  The  most  important  constitutional  cases  are  named  by  János  Ede  Szilágyi,  who  considers  the  decision 17/2015. (VI.5.) AB as of principle force; János Ede Szilágyi, A magyar földforgalmi rezsimet befolyásoló tényezők (The factores affecting the Hungarian  land transaction regime),  in:  János Ede Szilágyi  (ed.), Agrárjog, Miskolci Egyetemi Kiadó, Miskolc, 2017, 48‐49. Cf Pál Bobvos – Erika Farkas Csamangó – Péter Hegyes – Péter  Jani, A mező‐ és erdőgazdasági földek alapjogi védelme (The constitutional protection of agricultural and forestry lands), in: Balogh Elemér (ed.), Számadás az Alaptörvényről, Magyar Közlöny Lap‐ és Könyvkiadó, Budapest, 2016, 31‐40.;  Csilla  Csák,  A  termőföldet  érintő  jogi  szabályozás  alkotmányossági  normakontrollja  (The  constitutional control of legislation concerning arable lands), in: Csák Csilla (ed.), Current challenges of the European legislation on agricultural land, Novotni Alapítvány, Miskolc, 2010, 69‐79. 

2017/1 CEDR‐JRL 73

 

dispositions in some cases; one of these cases was the regulation of the (above mentioned) local land 

committees. The first disputes of the new land law regime appeared first in front of the administrative 

courts and the new regulation raised numerous problems.22 The civil law disputes on the contrary only 

begin to arrive to the civil  law divisions of ordinary courts. One attribute of the Hungarian civil  law 

related land law disputes  is that they may appear even in front of the Court of Arbitration working 

beside the Hungarian Chamber of Agriculture (HCA), and there are cases on this path; it is highly likely 

that the speed of process at the arbitration court makes it attractive. As Csilla Csák has pointed it out 

several times, the arbitration process is not comprehensive, there are conditions e. g. a submission of 

the parties is necessary (arbitration clause) and it cannot applied for state‐owned‐lands which belong 

to  the  so‐called national  assets.23 The  scientific  analysis  of  both  the ordinary  and arbitration  court 

practice is stringent. 

4.TheHungarianproceduresinfrontoftheCourtofJusticeoftheEuropeanUnion

The EU Commission  launched  infringement procedures against numerous Member States  (Latvia, 

Lithuania, Slovakia) having joined the EU in 2004 or after (Bulgaria), among them against Hungary as 

well.  In  this  regard,  the  jurisprudence  calls  the  attention  that  it  may  partly  be  caused  by  some 

uncertainty in connection with the interpretation in the land policy determined by the EU law.24 There 

are  Hungarian  authors  speaking  of  transparency  problems. 25  There  is  an  author,  Szilágyi,  who 

considers this large number of infringement procedures unusual in the land field, because earlier the 

EU Court decisions  typically  (but not exclusively) were born  in preliminary procedures.26 János Ede 

Szilágyi27 draws  the  attention  to  the  fact  that  in  the  judgements  of  the  EU  Court  on  cross‐border 

acquisition the assessment aspects – e. g. public interest objective, the question whether the measure 

of the national law cannot be exchanged for less restrictive measures – are surprisingly similar to those 

aspects applied by federal courts of the USA.28 The Commission II of the CEDR Congress 2015 Potsdam 

pointed out that nowadays several EU member states are interested in cross‐border land policy issues, 

                                                            22 Local  land  committees  caused  serious  problems  in  the  application  of  law:  see  e.g.  2/2016.  (III.21.)  KMK 

vélemény, Bírósági Határozatok 2016. 6. 23 Csilla Csák – Zsófia Hornyák, A jogviták rendezésének eljárási kérdései a földforgalom körében: (Választott) 

bírósági  keretek  (Procedural  issues  of  debates  connected  to  the  land  transaction  law:  arbitral  framework), Őstermelő: Gazdálkodók Lapja, 2014/4, 5‐7. 

24 See the regarding remark in (in this respect adopted) Part I.2. of the CEDR Potsdam Congress’s Conclusions of  the  Commission  II:  „The  situation  definitely  refers  to  some  uncertainty  in  the  land  law  policy  in  the  EU”; published by János Ede Szilágyi, Conclusions, JAEL, 2015/19, 93.; see furthermore Korom 2013, 20‐22.; Csák – Kocsis – Raisz 2015, 38‐40. 

25 Ágoston Korom – Réka Bokor, Gondolatok az új tagállamok birtokpolitikájával kapcsolatban – Transzparencia és egyenlő elbánás (Land policy of the new Member States – Transparency and non‐discrimination), in press. 

26  János  Ede  Szilágyi,  A  magyar  földforgalmi  rezsimet  befolyásoló  tényezők  (The  factores  affecting  the Hungarian land transaction regime), in: János Ede Szilágyi (ed.), Agrárjog, Miskolci Egyetemi Kiadó, Miskolc, 2017, 58. 

27 János Ede Szilágyi, Az Egyesült Államok és szövetségi államainak mezőgazdasági földtulajdon szabályozása a határon  átnyúló  földszerzések  viszonylatában  (The  USA  and  their  constituent  states’  land  regulations  in connection with cross‐border acquisition of agricultural lands), Miskolci Jogi Szemle, 2017/klszm 2, 574‐577. 

28  On  the  USA  system  see  in  detail  Margaret  Rosso  Grossman,  Rural  Areas:  Legal  framework  and implementation, Report for the United States, XXVIII European Congress of Agricultural Law of the CEDR, 17‐20, (23.03.2017): www.cedr.org 

74 CEDR‐JRL 2017/1

    

therefore,  a  non‐satisfactory  settlement  of  the  problem  “would mean  in  a way  the  easing  of  the 

integration”, while a satisfactory solution “may cease the uncertainty and deepen the integration”.29 

In connection with the infringement procedures launched against Hungary, it is important to note 

that essentially it is two different procedures. There is a special procedure on the transitional rules of 

the new  land  law  regime  in  some usufruct  cases,  and  there  is  a procedure  for  the  comprehensive 

investigation of the  land acquisition regime. In the followings, this comprehensive problem is to be 

examined based on the study of Tamás Andréka and István Olajos.30 In the comprehensive case, the 

EU Commission launched its so‐called pilot procedure with regard to certain legal institutions which 

were later, during the negotiations with the Hungarian government found to be in compliance with 

the EU regulations. Such EU‐conform legal institutions are (a) the procedural role of local commission, 

(b)  land acquisition  limit of  farmers and  land possession  limit of  farmers and agricultural producer 

organizations, (c) the system of pre‐emption right and the right of first refusal, and (d) the regulation 

on the term of leasehold. The even presently going infringement procedures, the following national 

measures’ compliance are questioned by the Commission: (a) complete ban on the acquisition of land 

by domestic and foreign legal entities, (b) proper degree in agricultural or forestry activities, (c) proper 

agricultural  or  forestry  practice  abroad,  (d)  obligation  on  the  buyer  to  farm  the  land  himself,  (e) 

impartiality in prior authorisation for the sale of lands. Among the questioned institutions, the ban on 

legal entities is the bone of the present land acquisition regime, and, according to Tamás Andréka et 

al., the “aim of this  institution  is to avoid the uncontrollable chain of ownership which would be  in 

contradiction  with  keeping  the  population  preserving  ability  of  the  country,  since  it  would  be 

impossible to check land maximum and the other acquisition limits”.31 

In the meantime, preliminary ruling procedures (Szombathely) have been initiated. It  is still to be 

seen what effects they would have on the issue. 

5.Freetradeagreements'possibleeffectsonstates'landlawregulations

Nowadays, the interest of Hungarian legal research (see especially János Ede Szilágyi’s32 research) 

has  turned  to  the  free  trade  agreements  (Comprehensive  Economic  and  Trade  Agreement:  CETA, 

Transatlantic Trade and Investment Partnership: TTIP), examining their effects on the European and 

Hungarian land acquisition regime. 

 

 

                                                            29 See the (in this respect adopted) Part I.2. of the CEDR Potsdam Congress’s Conclusions of the Commission II: 

published in: János Ede Szilágyi, Conclusions, JAEL, 2015/19, 93. 30 Tamás Andréka – István Olajos, A földforgalmi jogalkotás és jogalkalmazás végrehajtása kapcsán felmerült 

jogi problémák elemzése (The assessment concerning  land transaction  legislation and  its  implementation),  in press. 

31 Andréka – Olajos 2017. 32 János Ede Szilágyi: A magyar földforgalmi szabályozás új rezsimje és a határon átnyúló tulajdonszerzések, 

Miskolci Jogi Szemle, 2017/klszm 1, 121‐124. 

2017/1 CEDR‐JRL 75

 

GrundstücksverkehrsrechtundLandpachtrechtinJapan:RechtlicherRahmenundaktuelleProbleme

YoshikiKurumisawaProf., WASEDA Universität, Tokio 

1.Grundstückverkehrsgesetzvon1952

Um eine Rückkehr des Großgrundbesitzes vor dem zweiten Weltkrieg zu verhindern und den kleinen 

bäuerlichen  Familienbetrieb  mit  Eigentumsrecht  an  Land,  den  die  kurz  nach  der  Niederlage 

ausgeführte Bodenreform geschaffen hatte, zu erhalten, wurde das Grundstücksverkehrsgesetz von 

1952 verabschiedet.  

1.1.ZweckbestimmungdesGesetzes

§ 1 des Gesetzes bestimmt als Regelungszweck die Stabilisierung des Selbstbewirtschafters und die 

Verstärkung  der  landwirtschaftlichen  Produktivität.  Das  Gesetz  hält  es  für  angemessen,  dass  der 

Selbstbewirtschafter  selber Eigentümer des  Landes  seines Betriebes  ist.  Es  fördert den Erwerb des 

Landes  durch  den  Selbstbewirtschafter,  schützt  sein  Recht  und  regelt  die  landwirtschaftlichen 

Nutzungsbeziehungen. 

1.2.VerwaltungskontrollederRechtsgeschäfte

Nach § 3  zählen die Übertragung des Eigentums und die Verpachtung eines  landwirtschaftlichen 

Grundstücks  zu  den  genehmigungspflichtigen  Rechtsgeschäften.  Die  Rechtsgeschäfte  ohne 

Genehmigung sind ungültig. 

Die Versagungsgründe für eine Genehmigung waren nach dem Gesetz von 1952 die folgenden: 

a. Verkauf eines verpachteten Grundstücks an jemand anderen als den Pächter , b. Verpachtung eines bei der Bodenreform verteilten Grundstücks, c. Überschreitung der Obergrenze der Betriebsgröße(3 ha, 12ha in Hokkaidō), d. Verkauf  oder  Verpachtung  an  jemanden,  der  auf  dem  gesamten  Grundstück  den 

landwirtschaftlichen Betrieb nicht effizient führen wird, e. unzweckmäßige Entfernung von dem Wohngebäude.   

Eine zweckfremde Nutzung von einem landwirtschaftlichen Grundstück benötigt eine Genehmigung 

(§ 4). Verkauf oder Verpachtung für eine zweckfremde Nutzung ist ohne Genehmigung ungültig (§ 5).  

1.3.SchutzderPächter

Bei  der  Bodenreform  konnten  Grundbesitzer  von  ihrem  Land  1  ha  Pachtland  behalten.  Die 

Sowjetunion hatte vorgeschlagen, dass bei der Bodenreform in Japan alles Pachtland vom Staat ohne 

Ausnahme  beschlagnahmt  werden  sollte.  Die  zwangsweise  Übernahme  des  Pachtlandes  mit 

Ausnahme von 1 ha, der Vorschlag von Großbritannien und den USA, der von dem Allied Council for 

Japan aufgenommen wurde, war ein Symbol für den Unterschied zu einer sozialistischen Bodenreform. 

Die  Pächter  des  fortbestehenden  Pachtlandes  konnten  unglücklicherweise  kein  Eigentumsrecht  an 

dem Pachtland erwerben. Das Gesetz soll solche Pächter schützen, um die Ungleichheit auszugleichen.  

76 CEDR‐JRL 2017/1

    

Ein Pachtvertrag soll gesetzlich automatisch mit denselben Bedingungen erneuert werden, wenn der 

Verpächter nicht rechtzeitig dem Pächter seine Verweigerung der Vertragserneuerung mitteilt. Aber 

diese Verweigerungsmitteilung soll wie eine Vertragskündigung, Auflösung des Vertrages, und sogar 

eine vereinbarte Aufhebung des Vertrags einer Verwaltungskontrolle untergezogen werden. 

Die Genehmigung soll nur erteilt werden, wenn 

a. der Pächter sich gegenüber dem Verpächter treuwidrig verhält, b. die Beendigung des Pachtvertrages dazu bestimmt sein soll, das Pachtland zu einem anderen 

Zweck zu verwenden, c. die  Beendigung  des  Pachtvertrages  dazu  bestimmt  sein  soll,  unter  Berücksichtigung  des 

Lebensunterhalts  des  Pächters  und  der  Fähigkeit  zur  Betriebsführung  von  Seiten  des Verpächters, dem Verpächter das verpachtete Land für seinen landwirtschaftlichen Betrieb zur Verfügung zu stellen, 

d. es sonstige rechtfertigende Gründe gibt.  

Somit wurde die Genehmigung normalerweise nicht erteilt.  

2.AgrarstrukturpolitikundNovellierungdesGesetzes1970

2.1. Das Landwirtschaftsgrundgesetz 1961 und die darauf beruhendeAgrarstrukturpolitik

Im  Laufe  des  wirtschaftlichen  Wiederaufbaues  seit  der  Mitte  der  1950er  Jahre  war  der 

Einkommensunterschied  zwischen  den  Landwirten  und  den  Arbeitsnehmern  in  anderen  Sektoren 

immer größer geworden.  

Das  Landwirtschaftsgrundgesetz  1961  sah  es  als  Aufgabe  an,  durch  die  Verbesserung  der 

Agrarstruktur,  d.h.  die  Vergrößerung  und Modernisierung  der  Betriebe,  die  Zusammenlegung  von 

zersplitterten  Grundstücken,  die  Einführung  von  Vieh  und  von  Maschinen  diesen  Unterschied 

auszugleichen. Durch die Strukturverbesserung sollte der selbständige Betrieb als Grundlage für die 

gesunde  Entwicklung  des  Familienbetriebs  realisiert  werden.  Das  hohe Wirtschaftswachstum,  das 

einen  großen  Bedarf  an  Arbeitnehmern  hervorbringen  würde,  sei  eine  gute  Chance  für  die 

Strukturverbesserung. Kleine Betriebe würden auf die Weiterführung der Landwirtschaft verzichten 

und deren Betriebsleiter zu Arbeitnehmern in anderen Sektoren werden. Dagegen sollten relativ große 

Betriebe die aufgegebenen Grundstücke übernehmen. Die Regierung zielte auf die Schaffung von 2.5 

Millionen selbständigen Betrieben.  

2.2.NovellierungdesGrundstückverkehrsgesetzes1970

2.2.1.DeregulierungderPachtverhältnisseAber bald musste die Regierung die Tatsache bemerken, dass Bauern aus verschiedenen Gründen 

keine Grundstücke verkaufen wollten. Ein Grundstück war für den Bauern ein Familienvermögen, das 

nicht ihm zur Verfügung steht, sondern für Abkömmlinge gut erhalten werden muss. Ein Grundstück 

zu verkaufen, war eine Schande in der japanischen Dorfgemeinschaft.  

Andererseits  gab  es  ein  ganz  widersprüchliches  Bewusstsein  der  Bauern.  Die  Bodenpreise  sind 

gegenüber 1970  in die Höhe gegangen. Dann begannen die Bauern,  ihre Grundstücke als  kostbare 

Handelsware  zu  sehen,  und Verkäufe  in  Erwartung besserer  Preise  aufzuschieben.  Für Bauern,  die 

2017/1 CEDR‐JRL 77

 

ihren  Betrieb  vergrößern  wollten,  war  es  nicht  rentabel,  so  teure  Grundstücke  zu  kaufen.  Die 

Betriebsvergrößerung durch die Übertragung des Eigentums war sehr schwierig geworden.  

Der einzige Weg war die Mobilisierung des Grundstückverkehrs durch die Verpachtung. Aber das 

Grundstückverkehrsgesetz war ein großes Hindernis dafür. Wie oben dargestellt, war der rechtliche 

Schutz des Pächters so stark, dass jeder dachte, er würde ein Grundstück niemals zurückbekommen, 

wenn er es einmal verpachtet hatte. Die Novellierung des Gesetzes war unvermeidlich. 

1970 hat die Regierung beim Grundstückverkehrsgesetz einige wichtige Änderungen vorgenommen. 

a. Ein Pachtvertrag mit einer Vertragsdauer  länger als 10  Jahre  soll  keine Genehmigung bei der Verweigerung  der  Erneuerung  des  Pachtvertrags  mehr  benötigen.  Wenn  der  Verpächter rechtzeitig  seinen  Verweigerungswillen  dem  Pächter  mitteilt,  kann  er  das  Grundstück zurückbekommen.  

b. Die vereinbarte Vertragskündigung ist auch genehmigungsfrei geworden.  

2.2.2.SonstigewichtigeÄnderungena. Die Bestimmung von Obergrenzen der Betriebsgröße ist weggefallen. Stattdessen ist die ständige 

Beschäftigung  mit  der  Feldarbeit  als  neue  Voraussetzung  für  die  Genehmigung  von Grundstücksgeschäften eingeführt worden. Das bedeutet, dass das Gesetz keinen Sofabauer als Rechtsubjekt an Grundstücken erlaubt. 

b. Im  Gesetz  1952  gab  es  keine  Vorschrift  über  juristische  Personen,  die  ein  Recht  an landwirtschaftlichen Flächen erwerben wollten. D.h. damals konnten nur natürliche Personen landwirtschaftliche  Grundstücke  kaufen  oder  pachten.  Erst  1968  wurde  eine  Vorschrift  über Rechtspersonen für Agrarproduktion, die ein Recht an einem landwirtschaftlichen Grundstück erwerben wollten, eingeführt. Die Voraussetzung dafür war anfangs sehr strikt.  (1) Die Rechtsperson für Agrarproduktion darf keine Aktiengesellschaft sein, (2) Der Gegenstand 

der  Unternehmung  soll  auf  Land‐und  Forstwirtschaft  begrenzt  sein,  (3)  Ihre  Mitglieder  sollen 

entweder Grundstücke zu Eigentum oder Nutzung  in die Rechtsperson eingebracht haben oder 

ständig  mit  der  Feldarbeit  beschäftigt  sein.  (4)  Über  die  Hälfte  ihrer  Geschäftsführer  sollen 

Grundstücke  in die Rechtsperson eingebracht haben und gleichzeitig ständig mit der Feldarbeit 

beschäftigt sein.  

Mit der Novellierung 1970 wurde sie dereguliert. 

2.2.3.SelbstbewirtschafterprinzipDas Grundstückverkehrsgesetz musste  sich  der  neuen  Strukturpolitik,  d.h.  der  Vergrößerung  der 

Betriebsgröße durch die Förderung der Verpachtung anpassen.  

Gleichzeitig hat die Novellierung des Gesetzes ein trinitarisches Prinzip festgesetzt. 

Nur  wer  den  Betrieb  aufgrund  eigener  Entscheidung  und  Verantwortung  führen  und  mit  der 

Feldarbeit ständig beschäftigt sein kann, darf ein Rechtssubjekt von landwirtschaftlichen Flächen sein. 

Die Betriebsführung aufgrund eigener Entscheidung und Verantwortung, ständige Beschäftigung mit 

Feldarbeit und Recht am Grundstück, diese Dreieinigkeit nennt man „Selbstbewirtschafterprinzip“.  

78 CEDR‐JRL 2017/1

    

3.SelbstverwaltungbeiNutzungs‐undRechtsübertragungenundEinführungderZeitpacht

3.1.Dilemma

Die Strukturpolitik stieß auf ein Dilemma. Wenn man das Recht des Pächters zu stark schützt, kann 

man nicht leicht das Grundstück mobilisieren. Wenn man den Schutz des Pächters schwächt, wird der 

Pachtbetrieb unstabil. Wie kann man diesem Dilemma entgehen?  

Ein hoher Beamter fand einen Weg. Er hat die Denkweise umgewandelt. Der Pachtbetrieb müsste 

nicht unbedingt rechtlich geschützt werden. Es sei schon wichtiger, dass der Pachtbetrieb tatsächlich 

auf der Grundlage von Vertrauen stabilisiert  sei. Von diesem Gesichtspunkt hat er ein Konzept der 

Selbstverwaltung  bei  Nutzungs‐und  Rechtsübertragungen  von  Grundstücken  in  einem  bestimmten 

Gebiet vorgeschlagen.  

3.2. Einführung der zeitlich befristeten Pacht durch das Gesetz über dieFörderungderNutzungderlandwirtschaftlichenFlächen1980

Bauern, die Rechte (Eigentumsrecht, Pachtrecht, usw.) an Grundstücken im Dorf haben, schließen 

sich  in  einen  Verband  zusammen,  in  dem  dessen  Mitglieder  über  die  Nutzung,  Übertragung  des 

Eigentums,  oder  Pachtung  der  Grundstücke  im  Dorf  zusammen  diskutieren  und  Vereinbarungen 

treffen.  Der  Verband  soll  eine  Vorschrift  über  die  Nutzung  der  Grundstücke  im Dorf  erlassen.  Die 

Gemeinde erkennt den Verband mit einer solchen Vorschrift als „Verband für die Verbesserung der 

Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen“ an. Wenn in der Vorschrift Pachtverträge vorgesehen sind, 

soll  die  Gemeinde  die  Verträge  als  Nutzungsförderungsplan  der  landwirtschaftlichen  Flächen 

bekanntmachen. Dann wird der Pachtvertrag aufgrund des Plans durch eine Vereinbarung im Verband 

von der Kontrolle nach dem Grundstückverkehrsgesetz ausgenommen. Diese Pacht  ist eine zeitlich 

befristete Pacht ohne  gesetzliche  Erneuerung. Wenn die Vertragsfrist  abläuft,  fällt  das Grundstück 

automatisch an den Verpächter zurück. Die Angst, dass er das Grundstück nie wieder zurückbekommt, 

wenn er es einmal verpachtet hat, ist bei der zeitlich befristeten Pacht nicht vorhanden.  

Die  Uniformität  des  staatlichen  Gesetzes  hat  immer  ihre  Grenzen  insbesondere  in  der 

Landwirtschaft, die je nach der Gegend sehr unterschiedlich ist. Die Agrarstrukturpolitik, die Lenkung 

zur erwünschten Akkumulation der Grundstücke von selbständigen Betrieben kann man wegen der 

Privatautonomie  weder  mit  der  staatlichen  Intervention  noch  mit  der  freien  Marktwirtschaft 

durchführen. Es ist viel besser, dass die Bauern die Nutzungs‐ und Rechtsverhältnisse im Dorf selber 

gemeinschaftlich  verwalten.  Die  gesetzgeberische  Idee  war  eigentlich  die  Selbstverwaltung  und 

Gemeinnutzung der Grundstücke im Dorf. 

Nach  der  Einführung  dieser  Einrichtung  durch  das  Gesetz  über  die  Förderung  der  Nutzung  der 

landwirtschaftlichen Flächen 1980 nahm die zeitlich befristete Pacht immer mehr zu, aber meistens 

ohne  die  Aktivität  des  Verbandes,  weil  das  Hauptinteresse  der  Regierung  nicht  die  Idee  der 

Selbstverwaltung, sondern nur der Zuwachs der zeitlich befristeten Pacht war. Heutzutage sind fast 

alle Landpachtverträge der zeitlich befristeten Pacht mit einer kurzen Vertragsdauer von 3 bis 5 Jahren. 

Immerhin  wird  die  zeitlich  befristete  Pacht  zum  größten  Teil  wegen  des  persönlichen  Vertrauens 

zwischen  den  Parteien  immer  wieder  erneuert.  Hier  können  wir  die  tatsächliche  Stabilität  des 

2017/1 CEDR‐JRL 79

 

Pachtverhältnisses  trotz  der  rechtlichen  Schwäche  der  zeitlich  befristeten  Pacht  für  die  Pächter 

beobachten. 

4.DebatteüberdieTrägerderLandwirtschaftlichenProduktion

Es gibt eine heftige Diskussion über die Richtung der Agrarpolitik. Ein Hauptstreitpunkt war, wer der 

zukünftige  Träger  der  Landwirtschaftsproduktion  sein  soll,  wer  das  Recht  an  landwirtschaftlichen 

Flächen haben darf. 

Eine Position war der Meinung, dass die Träger, die von der Agrarpolitik unterstützt werden sollten, 

hauptsächlich die im Dorf ansässige Bauern und die Rechtspersonen für Agrarproduktion, die schon 

lange mit der Landwirtschaft beschäftigt gewesen sind, sein sollten, und dass die Kontrolle nach dem 

Grundstückverkehrsgesetz  sich  fortsetzen  müsste.  Die  andere  Position  behauptete,  dass  sie  ein 

wettbewerbsfähiges  Unternehmen  sein  sollten,  das  mit  viel  niedrigeren  Kosten  als  denen  des 

bäuerlichen  Familienbetriebs  produzieren  kann,  und  dass  die  Grundstückverkehrskontrolle 

abgeschafft werden sollte. 

Die  Auseinandersetzung  kam  nicht  zu  einer  Entscheidung.  Aber  je  breiter  sich  die  neoliberale 

politische Auffassung auch in Japan verbreitet, desto lauter werden die Stimmen nach der Abschaffung 

des Grundstückverkehrsgesetzes. 

5.DeregulierungdesGrundstückverkehrsgesetzes

Seit der Koizumi‐Regierung ist die neoliberalistische Reform der Gesellschaft auf den allen Gebieten 

nach  dem  Marktprinzip  stark  angetrieben  worden.  Im  Kabinettsamt  hat  der  Premierminister 

Ausschüsse  für  die  Deregulierung  errichtet.  In  diesen  Ausschüssen  haben  die  neoliberalistischen 

Wissenschaftler  und  die  Vertreter  der  Wirtschaftsverbände  verschiedene  Vorschläge  über  die 

Deregulierung des Grundstückverkehrsgesetzes, die Abschaffung der Kontrolle über Rechtsgeschäfte 

mit Blick auf landwirtschaftliche Grundstücke und die Einführung außerlandwirtschaftlichen Kapitals 

in die landwirtschaftliche Produktion dem Ministerium für Land‐ und Forstwirtschaft vorgelegt.  

2009 hat das Ministerium sich  für die Novellierung des Grundstückverkehrsgesetzes entschieden. 

Der wichtigste Punkt der Novellierung ist, dass unter besonderen Bedingungen der Pachtvertrag von 

der Genehmigung befreit werden kann. Das heißt, natürliche Personen, die nicht die Erfordernisse der 

ständigen Beschäftigung mit der Feldarbeit erfüllen, und allgemeine  juristische Personen, die keine 

Rechtspersonen für Agrarproduktion sind, können landwirtschaftlich genutzte Grundstücke pachten. 

Außerdem wird ein Informationssystem bezüglich Grundstücke, zu dem man von allerorts im ganzen 

Land zugreifen kann, errichtet. 

Die bisherigen Pachtverträge sind meistens eine Vereinbarung  zwischen Bekannten gewesen. Ein 

anonymer Markt war mit Blick auf die Landpacht  fremd. Deswegen hat der Gesetzgeber eine neue 

sogenannte Harmonisierungsbedingung für den Rechtsverkehr bei Grundstücken eingeführt, dass das 

betreffende Rechtsgeschäft mit Blick auf ein Grundstück die Zusammenlegung der Grundstücke, die 

Wirksamkeit der Feldarbeit, die effiziente und vollständige Nutzung der Grundstücke der Umgebung 

80 CEDR‐JRL 2017/1

    

nicht verhindern darf. Die Harmonisierungsbedingung ist ein sehr vager unbestimmter Rechtsbegriff. 

Sie wird eine erhebliche zusätzliche Belastung für die Verwaltung bei der Rechtsanwendung sein. 

Auf dieser Linie würde die Abschaffung der Kontrolle des Eigentumswechsels bei Grundstücken über 

kurz oder lang kommen.  

6.Schlussbemerkung

Die rechtliche Regulierung von landwirtschaftlichen Flächen in Japan besteht aus zwei Säulen. Die 

eine  ist  die  staatliche  Kontrolle  des  Grundstückverkehrs,  die  mit  dem  Selbstbewirtschafterprinzip 

heutzutage eine große Rolle für die Stabilisierung der Beziehung zwischen den Bauern und dem Boden 

spielt und damit die nachhaltige landwirtschaftliche Produktion garantiert und die Multifunktionalität 

der Landwirtschaft entfaltet. 

Die andere Säule ist das Rechtsinstitut der Lenkung zur erwünschten Akkumulation der Grundstücke 

und der Selbstverwaltung von Bauern über die Nutzungs‐ und Rechtsübertragungen von Grundstücken 

im Dorf, damit die passende Agrarstruktur je nach der Gegend gestaltet wird. Es ist leider bis heute 

sehr  schwierig  gewesen,  die  Idee  der  Selbstverwaltung  auf  der  Grundlage  einer  Vereinbarung  der 

Mitglieder  des Verbandes  in  die  Praxis  umzusetzen. Aber  der  bisherige meistens mit  einer  zeitlich 

befristeten Pacht gestaltete Pachtmarkt beruht auf nichts anderem als einem Vertrauensverhältnis 

zwischen den Parteien in der Gegend. 

Diese  zwei  Säulen drohen durch die  neoliberale Forderung nach Deregulierung einzustürzen. Die 

Einführung  des  Wettbewerbsprinzips  in  den  Grundstücksmarkt  in  ländlichen  Gebieten  würde  die 

nachhaltige  Landwirtschaft  der  ansässigen  Bauern  berauben.  Das  Festhalten  am 

Selbstbewirtschafterprinzip und das Bestreben nach der Realisierung der Selbstverwaltung mit Blick 

auf die Grundstücke sind die notwendige Voraussetzung für die Entfaltung der Multifunktionalität der 

Landwirtschaft. 

 

 

 

2017/1 CEDR‐JRL 81

 

AcquisitionetlocationdelasurfaceagricoleauLuxembourg:cadrejuridiqueetproblèmesactuels

FrançoisJacquesAvocat à la Cour ; Conseiller juridique de la Centrale Paysanne Luxembourgeoise 

 

Sur  les 2.586 km2 de surface totale du pays, 52,6 % sont considérés comme surface agricole, soit 

environ 136.000 ha, 37,2 % comme surface forestière, soit environ 96.200 ha, 9,8 % comme surface 

bâtie et artificielle, soit environ 25.300 ha et 0,5 % comme eaux et zones humides, soit environ 1.300 

ha 1. 

L’accroissement continuel au cours des dernières décennies du secteur  industriel, du secteur des 

services et de l’infrastructure routière a forcément entraîné une augmentation de la surface bâtie. La 

croissance parallèle de la population exige à son tour la création considérable de logements. 

Tous  ces  facteurs  ne manquent  pas  d’avoir  un  impact  très  sensible  sur  l’acquisition  de  surface 

agricole. 

Jusqu’en 2008, l’acquisition de surface agricole n’était en principe freinée ou même empêchée par 

aucun  texte  légal  et  était  simplement  soumise  au  jeu de  l’offre  et  de  la demande. Dans  le but de 

favoriser l’augmentation de l’offre de logements et la réduction du coût du foncier et de l’habitat, une 

loi  du  27  octobre  2008,  dite  loi  pacte  logement  a  conféré  aux  communes,  au  Fonds  pour  le 

développement du logement et de l’habitat, ainsi qu’à l’Etat un droit de préemption en cas d’aliénation 

à titre onéreux de terrains situés dans certaines zones bien définies (p. ex. zones de réserves foncières, 

zones  d’aménagement  différé)  ou  de  terrains  nécessaires  à  la  réalisation  du  plan  sectoriel 

« logement ». 

Le droit de préemption ne joue toutefois pas, notamment en cas d’aliénation entre parents ou alliés 

en  ligne  directe,  en  cas  de  cessions  de  droits  indivis  et  d’opérations  de  partage,  en  cas  de  vente 

publique et en cas d’échange de terrains. 

Par ailleurs, même s’il n’a pas encore parcouru tout le processus législatif, un projet de loi modifiant 

sensiblement et constituant une refonte complète de notre loi du 19 janvier 2004 sur la protection de 

la  nature  et  des  ressources  naturelles  fait  d’ores  et  déjà  sentir  son  impact.  En  effet,  il  est  prévu 

d’introduire  un  système de  compensation  généralisée  pour  toute  construction nouvelle.  A  chaque 

terrain sera attribuée une valeur en éco‐points et le changement d’affectation dudit terrain entraînera 

que les points correspondants ainsi perdus devront être récupérés par des mesures compensatoires 

sur un autre terrain. 

                                                            1 Source: L’Agriculture luxembourgeoise en chiffres 2016 / Ministère de l’Agriculture, de la Viticulture et de la 

Protection du consommateur.  

82 CEDR‐JRL 2017/1

    

Face  à  cette  perspective,  les  acteurs  immobiliers  (agences  immobilières,  entrepreneurs  de 

construction etc.) sont déjà très actifs à l’heure actuelle et achètent des terrains, où qu’ils soient situés, 

c.à d. non seulement ceux à caractère  spéculatif, et à des prix exorbitants, hors concours pour  les 

agriculteurs. 

En outre, il est prévu que l’Etat, les communes et les syndicats de communes disposeront d’un droit 

de préemption sur les terrains situés dans des zones protégées d’intérêt national, étant précisé que 

les mêmes exceptions que  celles décrites  ci‐haut dans  le  cadre  de  la  loi  pacte  logement  jouent  ici 

également. 

Quant à la location de surface agricole, le cadre juridique est donné par la loi du 18 juin 1982 portant 

réglementation du bail à ferme. Avant cette loi, le bail rural était régi par les dispositions du Code civil. 

A  l’exception d’une  adaptation mineure  concernant  la  procédure  judiciaire,  cette  loi,  en  vigueur 

depuis bientôt 35 ans, n’a pas connu à ce jour de modification, ce dont on peut conclure qu’elle a fait 

ses preuves. 

Néanmoins,  compte  tenu  de  l’augmentation  rapide  de  la  surface  d’exploitation  sous  forme  de 

location  ‐  à  ce  stade  plus  de  57  %  de  la  surface  agricole  exploitée  ‐,  la  réglementation  actuelle 

concernant la durée des baux ruraux a déclenché dans un passé plus ou moins récent des réflexions 

en vue de donner aux exploitations agricoles une sécurité accrue quant à leur développement à moyen 

et à long terme. 

Les éléments essentiels relatifs à la durée des baux sont actuellement les suivants : 

fermes entières : durée minimale 9 ans ;  faute de dénonciation au moins 3 ans avant  l’échéance, 

prorogation par périodes successives de 3 ans ;  

parcelles  individuelles :  durée  minimale  6  ans ;  faute  de  dénonciation  au  moins  2  ans  avant 

l’échéance, prorogation pour une période de 3 ans ; faute de dénonciation au moins 2 ans avant la 

nouvelle échéance, c.à d. avant la fin de la 7e année, prorogation d’année en année, avec possibilité 

de dénonciation au moins 9 mois avant l’échéance annuelle. 

Il échet de préciser que notre législation ne prévoit pas l’indication d’un motif de dénonciation, mais 

requiert seulement le respect du délai de préavis. 

A la lumière des considérations qui précèdent, le gouvernement a récemment élaboré un projet de 

loi visant à modifier la réglementation concernant la durée des baux ruraux comme suit : 

fermes entières : durée minimale 15 ans ; faute de dénonciation au moins 5 ans avant l’échéance, 

prorogation par périodes successives de 15 ans ; 

parcelles  individuelles :  durée  minimale  6  ans ;  faute  de  dénonciation  au  moins  2  ans  avant 

l’échéance, prorogation par périodes successives de 6 ans. 

La  modification  projetée  est  accueillie  favorablement  par  les  syndicats  agricoles  et  par  les 

agriculteurs  actifs  en  général,  étant  donné  qu’elle  sera  bénéfique  pour  la  sécurité  juridique  des 

exploitations  et  surtout,  compte  tenu  des  investissements  importants  souvent  réalisés,  pour  leur 

planification à moyen et à long terme. 

 

2017/1 CEDR‐JRL 83

 

AgriculturaltenancylawintheNetherlandstoday:reasonforaparty?

J.W.A.(Jeroen)RheinfeldLawyer, Ass. Prof. Dr. of Agricultural Law, LLM, Radboud University Nijmegen 

1.Introduction

Same as  for  the European Council  for Rural  Law  (CEDR),  2017  is  a  year  of  celebration  for Dutch 

agricultural  tenancy  law.  For  on  1  September  2017  it was  exactly  ten  years  ago  that  the  tenancy 

regulations of the Agricultural Tenancies Act (Pachtwet) of 1958 were incorporated in the Dutch Civil 

Code, in Title 7.5 to be exact.1 Tenancy (pacht in Dutch) has turned out to be a key financing instrument 

for  the agricultural  sector.  Through  the vehicle of  tenancy,  farmers  can  run  their business without 

having to purchase business assets such as land and buildings. Agricultural tenancy law does much to 

protect the position of the tenant,  in a way that  is comparable  to the protection that a  residential 

lessee has under rental law. To make this protection tangible, Title 7.5 of the Civil Code has been given 

a strong mandatory character. This means that agricultural tenancy law mainly contains provisions that 

the  parties  involved may  not  deviate  from.  As  such,  there  is  a mandatory  system  of  rent  review, 

contract renewal, substitution and the tenant’s right of first refusal, which, in the ‘standard’ tenancy 

form of regulated tenancy, may not be departed from to the detriment of the tenant.2  

The question  is whether we can speak of 2017 as a  festive year, same as with the CEDR, when  it 

comes to Dutch agricultural tenancy law. To try to answer this question, I present in this article a brief 

history  of  agricultural  tenancy  law,  followed  by  a  description  of  the  current  situation.  I  close  this 

overview with a sketch of the future of agricultural tenancy law and a conclusion. 

2.Briefhistoryofagriculturaltenancylaw

On 1 September 2007, Title 7.5 of the Civil Code replaced the Agricultural Tenancies Act, which dated 

from 1958. This Act was not the first regulation in the Netherlands of tenancy in the agricultural sector. 

The first, though cautious, steps regarding agricultural tenancy law were set in the Civil Code of 1838, 

which  contained  a  regulation  ‘specifically  regarding  the  lease  of  farmland’.  The  contents  of  this 

regulation, however, were quite summary. On 1 November 1938 the first formal Act became effective 

that  contained  an  integral,  partly  mandatory  regulation  of  tenancy  agreements:  the  Agricultural 

Tenancies  Act  1937  (in  Dutch,  Pachtwet).  In  1941,  as  a  result  of  World  War  II  and  the  German 

                                                             Senior lawyer at Countus accountants + adviseurs. 1 See E.H.M. Harbers, Een nieuwe regeling voor de pacht, Het voorontwerp titel 7.5 Burgerlijk Wetboek, Agr.r. 

2004, pp. 748 ff., E.H.M. Harbers, Op herhaling: een nieuwe regeling voor de pacht, Het aangepaste wetsvoorstel titel  7.5  Burgerlijk Wetboek,  Agr.r.  2006,  p.  224  ff.,  as well  as  E.H.M.  Harbers,  Stand  van  zaken  aanpassing pachtwetgeving, Agr.r. 2006, pp. 666 ff.  

2 See art. 7:399 Civil Code. 

84 CEDR‐JRL 2017/1

    

occupation of the Netherlands, this Act was suspended and was replaced by the Agricultural Tenancies 

Decree. On 1 May 1958 the Agricultural Tenancies Act 1958 took effect.3  

Through the statutory regulation of agricultural tenancy agreements, Dutch legislation has sought to 

unify  two  interrelated  objectives.  In  the  first  place,  tenancy  is,  as  stated  above,  intended  to  be  a 

financing instrument for the agricultural sector. In addition, the regulation aims to protect the tenant, 

as the weaker party in the tenancy agreement, by establishing mandatory provisions.  

It  is  obvious  that,  in  achieving  these  two  objectives,  the  danger  arises  that  the  interests  of  the 

landlord are liable to suffer. Merely the fact that it becomes less attractive for owners and land and 

buildings to lease out their assets as and when tenants are given greater protection forces politicians 

to search for a balance between the interests of both parties. This conflict of interests is referred to in 

the literature on agricultural tenancy law4 as the tenancy dilemma: there may be reason to limit the 

statutory protection of tenants so that they can continue to lease farming assets in the future.5 In other 

words, the protection of the tenant ‘bites itself in the tail’.6 Leaving the dilemma of tenancy unresolved 

leads  to a  further  reduction of  land available  for agricultural  tenancy, which  is a problem  for both 

present and future tenants. 

During the nearly fifty years since the Agricultural Tenancies Act 1958 was enacted into law, various 

studies have been conducted to determine how the Act should be amended so as to put a brake to the 

steady reduction of the Dutch land available for agricultural tenancy. 

A first effort to this effect took place in 1995, through the introduction of a number of special tenancy 

forms, which key provisions of the Agricultural Tenancies Act do not apply to (such as rent review and 

extension), that differ from regulated tenancy7. In addition, the Agricultural Rents Decree (in Dutch, 

Pachtnormenbesluit) was amended  in  such a way  that  landlords could obtain a higher  return  from 

agricultural tenancies. 

A committee instituted in 1999 by the State Secretary of Agriculture at the time8 concluded on 26 

January  2000  in  in  its  opinion document  ‘Room  for  agricultural  tenancy’9 that  agricultural  tenancy 

could  only  be  maintained  as  a  financing  instrument  if  the  relevant  law  would  be  drastically 

deregulated.  According  to  the  committee,  tenants  are  so  heavily  protected  under  the  current 

Agricultural Tenancies Act that it  is hardly attractive for potential landlords to lease out their lands. 

Due to the high pressure on agricultural tenancy, meaning the difference between the value of land in 

rented and unrented state,  the concept of agricultural  tenancy will marginalise over  time. Without 

intervention  in  the protection  that  the  current Agricultural  Tenancies Act offers,  this  trend will  be 

                                                            3 For details see P. de Haan, Pachtrecht, commentaar op wet en jurisprudentie, Zwolle: Tjeenk Willink 1969, 

pp. 4‐53, as well as G.M.F. Snijders & W.L. Valk, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 7. Bijzondere overeenkomsten. Deel III. Pacht, Deventer: Wolters Kluwer 2016, pp. 1‐6. Referred to below as Asser/Snijders & Valk 7‐III 2016. 

4 See, amongst others, Asser/Snijders & Valk 7‐III 2016, no. 5. 5 See A.H.T. Heisterkamp, Het dilemma van de pacht, Arnhem: Gouda Quint BV, 1988. 6 See G.M.F. Snijders, De paradox van de pacht: kanttekeningen bij het rapport Ruimte voor Pacht, Agr.r. 2000, 

pp. 431 ff. 7 Seasonal tenancy and one‐time tenancy, see art. 70f Agricultural Tenancies Act. 8 Government Gazette, 19 March 1999, no. 55. 9 Reference TRCJZ/2000/906. 

2017/1 CEDR‐JRL 85

 

impossible to counter. In addition, as the committee pointed out, reconsideration of the high level of 

protection is also justified since tenants are nowadays well‐educated and professional entrepreneurs, 

who take a quite different position in relation to landlords than was the case at the time when the 

Agricultural Tenancies Act was introduced. 

In 2001 the Dutch government published a position paper that followed most of the advice of the 

commission.10 In June 2004 the text of a preliminary draft for a new agricultural tenancy regulation 

was announced.11 This involved drastic amendment of the Agricultural Tenancies Act, among others 

with a system for the introduction of business tenancy. This proposal met with great opposition from 

both tenant and landlord organisations. Seven tenant and landlord organisations subsequently joined 

forces and submitted a joint proposal to the Ministers of Justice and of Agriculture, Nature and Food 

Quality  for  amendment  of  various  elements  of  the  Agricultural  Tenancies  Act.  This  proposal  was 

adopted by the cabinet ministers and led to a new legislative bill, which was announced on 3 February 

2006 as Title 7.5 of the Civil Code.12 Following a brief debate in parliament, this new Civil Code title 

took effect, as stated, on 1 September 2007.  

Due to the lack of support among tenant and landlord organisations, the agricultural regulation as 

set out in Title 7.5 of the Civil Code did not represent a drastic change versus the Agricultural Tenancies 

Act. The essence of the Act was basically maintained. Present tenants are largely still protected the 

way they are under the Agricultural Tenancies Act of 1958. The Act contains a number of technical 

adjustments and several new sections. A new aspect is a system of deregulated tenancy agreements 

for loose land, which involve hardly any protection.13 

Also new is that the tenant cannot claim a right of first refusal if the land owner intends to sell the 

land  to  a  ‘safe  landlord’.  That  is  a  landlord  who  confirms  that  he  will  not  invoke  a  provision  to 

personally exploit  the  land. Lastly,  the age  limit of 65 of  the  tenant as a ground  for cancellation  is 

repealed. 

3.Currentsituationandpracticalproblems

Despite the fact that the new agricultural tenancy law did not involve a fundamental revision (and 

thus no solution for the tenancy dilemma) and that regulated tenancy (including full protection of the 

tenant) remains the starting point for the law, actual agricultural tenancy practice has continued to 

move  in  a different direction  since 1  September 2007. Deregulated  tenancy,  i.e.  the  tenancy  form 

introduced with Title 7.5 of the Civil Code, which provides hardly any protection for the tenant, has in 

practice become the guiding principle for newly concluded tenancy agreements. Regulated tenancy 

thus  risks  declining  into  a  reserve  of  old  cases:  the  number  of  regulated  agricultural  tenancy 

                                                            10 Parliamentary Papers II 2000/2001, 27924, no. 1. 11 Parliamentary Papers II 2001/2002, 27924, no. 9. For details see G.M.F. Snijders, Het voorontwerp Pacht; 

een nieuwe titel in het BW, WPNR 2004, 6589. 12 Parliamentary Papers II 2005/2006, 30448, no. 1. 13 Art. 7:397 Civil Code. 

86 CEDR‐JRL 2017/1

    

agreements steadily drops as regulated tenancy agreements come to an end, without new ones being 

concluded.14 

This has  resulted  in  a major  imbalance within  the  regulation of agricultural  tenancy. The various 

tenancy forms are not in line with each other. Regulated tenancy involves only disadvantages for the 

landlord, while deregulated tenancy for six years or less only involves benefits for the landlord. In view 

of  the  scarcity  of  land  and  the  consequent  economic  dominance  of  land  owners  versus  tenants, 

regulated tenancy is not considered in the current legal situation, not even in cases where the tenant 

would benefit from regulated tenancy and would be willing to pay a higher price.15  

Current Dutch agricultural tenancy  law, which  in essence  largely represents a continuation of the 

Agricultural Tenancy Act of 1958, can be regarded nearly sixty years later as problematic: the tenancy 

dilemma  is  still  altogether  real.  Aside  from  this,  an  imbalance  has  grown  between  regulated  and 

deregulated  tenancy.  Escaping  from  this  agricultural  tenancy  swamp  will  not  be  possible  without 

revision of the law.  

4.Thefutureofagriculturaltenancylaw

Professor D.W. Bruil, commissioned thereto by the State Secretary of Economic Affairs, evaluated 

the new agricultural law in 2014.16 His evaluation highlighted several bottlenecks and emphasised the 

importance  of  sustained  land  use.  Bruil  also  made  recommendations  for  renewal  of  agricultural 

tenancy  law.  However,  his  evaluation  elicited  critical  responses  from  interest  groups  and  in  the 

professional  literature.17 In response to this criticism (plus the fact that history has made clear that 

acceptance  by  tenant  and  landlord  organisations  is  a  precondition  for  successful  amendment  of 

agricultural tenancy law), agreement was reached in the summer of 2014 between representatives of 

the interest groups of tenants and landlords, under the guidance of W.L. Valk, G.M.F. Snijders and H.A. 

Verbakel‐van Bommel, LLM all, regarding the renewal of tenancy law. This arrangement, referred to 

as the Spelderholt Agreement18, entails, among other things, the repeal of price regulation for newly 

concluded regulated agricultural tenancy agreements and the replacement of deregulated tenancy by 

flexible tenancy, a form of tenancy in which the price is in fact subject to assessment. After an initially 

positive response, support for the agreement soon started to erode. In April 2016 most interest groups 

as yet reached full agreement: the Final Spelderholt Agreement.19 Two tenant organisations ultimately 

voted  against  this  final  agreement.  As  such,  no  arrangement  has  been  achieved  that  has  the  full 

support  of  all  tenant  and  landlord  organisations.  The  final  agreement was  presented  to  the  State 

Secretary of Economic Affairs on 20 April 2016, even though it was not endorsed by all parties involved. 

                                                            14 See W.L. Valk, Waarom moet er wat gebeuren?, Agr.r. 2012, pp. 210 ff. See also W.L. Valk, Het reservaat van 

de pacht, Ars Aequi, December 2012.  15 Asser/Snijders & Valk 7‐III 2016, no. 24. 16 D.W. Bruil, Evaluatie pachtregelgeving, March 2014, Parliamentary Papers I 2013/2014, 30448, G. Evaluation 

of new agricultural tenancy law was originally expected to take place in or around the year 2011, but in a later phase this was shifted to the future. See with respect to this Parliamentary Papers II 2011/2012, 27924, no. 56. 

17 See amongst others G.M.F. Snijders, Sleutelen aan de pacht; een gemiste kans, Agr.r. 2014, pp. 169‐170.  18 W.L. Valk, G.M.F. Snijders, H.A. Verbakel‐van Bommel, Het Akkoord van Spelderholt, Agr.r. 2014, pp. 307 ff. 19 W.L. Valk, G.M.F. Snijders, H.A. Verbakel‐van Bommel, Het Eindakkoord van Spelderholt, Agr.r. 2016, pp. 230 

ff. 

2017/1 CEDR‐JRL 87

 

The initiators indicated in their covering letter that the final text of the agreement ‘can represent a 

substantial contribution to the necessary reform of agricultural tenancy  law,  in the  interest of  long‐

term  tenancy  relationships  and  sustainable  use  of  the  soil, which  takes  into  account  the  balanced 

interests of both landlords and tenants (of present tenants, but also of starting and future agricultural 

entrepreneurs)’.20 As such, the ball regarding tenancy law now lies with government and parliament. 

As a result of the lack of consensus about the agreement, Dutch landlords and tenants are dependent 

on  political  choices  in  the  tenancy  dossier.  However,  it  is  expected,  when  it  comes  to  a  decision 

regarding a revised tenancy system, that  the politicians  involved will ensure that there  is sufficient 

support within the tenancy practice. The past (both recent and more distant) has made clear after all 

that, without sufficient support by both tenants and landlords, new agricultural tenancy legislation is 

practically certain to fail. 

5.Conclusion

It should be clear that Dutch agricultural tenancy law is not a comfortable subject. Ten years after 

the implementation of Title 7.5 of the Civil Code we can hardly speak of a festive mood among tenant 

and landlord organisations. Even worse, the tenancy dilemma has saddled Dutch agricultural tenancy 

law with an imbalance (though not intended) that is proving almost impossible to solve. Attempts by 

legal  scholars,  together  with  interest  group  organisations  of  tenants  and  landlords,  to  achieve  a 

balanced and futureproof tenancy system, appear to have fully stranded.  

Entirely in line with the renowned Dutch ‘polder’ or consultation model, a mediator was appointed 

on 9 December 2016 by the (currently outgoing) State Secretary of Economic Affairs to break out of 

this impasse.21 This mediator is currently investigating the level of support among the various parties 

to come to a mutual solution. He has announced that, directly after reporting to the State Secretary, 

he will formulate a policy response.22 

Considering  the  above  developments,  it  must  be  concluded  that  the  ever  emotionally  charged 

agricultural  tenancy  dossier  will  continue  to  stir  up  feelings,  both  in  actual  practice  and  among 

politicians and legal experts. Tenants, landlords, politicians and, last but not least, lawyers specialised 

in agricultural tenancy will continue to be faced in the coming years with the intricacies of this field of 

law. Which is from a legal viewpoint, despite the current situation of Dutch agricultural tenancy law, 

good reason for a party, at least for the small group of tenancy law experts in this country. 

 

                                                            20 Letter dated 20 April 2016, included in Agr.r. 2016, pp. 237‐238. 21 Parliamentary Papers II 2016/2017, 27924, no. 68. 22 Letter by State Secretary of Economic Affairs dated 31 March 2017, DGAN‐ELVV/17045819. 

88 CEDR‐JRL 2017/1

    

PurchasingandrentingagriculturallandinNorway:Legalframeworkandpracticalproblems

KarolineA.HustadNorwegian Farmers Association 

1.Introduction

The Norwegian agriculture is characterized by a property and usage structure with many small units, 

that in some parts of the country are strongly separated due to topographic conditions. The problem 

with many  small  units  is  that  it’s  expensive  to  buy  enough  land  to  create  a  sufficient  agricultural 

property, and that a high degree of land lease does not provide the necessary basis for investments.  

There are 185 000 agricultural properties in Norway, and statistics shows that 9 000 of these were 

transferred  in 2015. Only 41 100 of  the properties  in question were driven  commercially based on 

arable land, in addition to an unknown number based on forests and other outfield‐related resources. 

On the deed of conveyance, 5 600 of the transferred properties listed agriculture as the intended use 

of the property. 60 % of the sales were family transfers.  

A total of 148 600 agricultural properties had residential buildings in 2015, and a total of 390 000 

people were living on these properties. That is 12 000 less than the previous year. 

The  area  of  agricultural  property  in  2015  totaled  24,9  million  hectares’  arable  land,  meadow, 

pastries, forests and outfields with an average of 135 hectares per property. Cultivated land in use is 

982 453 hectares with an average of 24 hectares per unit, inclusive leased land. In addition, close to 

60 000 hectares are not in commercial use or not in use at all. 

In 2013 about 37 % of the cultivated land was leased as supplement to active agricultural units and 

about 7 % of the cultivated land belonged to properties leased as independent operating units. The 

high number of leasing agreements is considered problematic since it is preferable that farmers own 

their  own  land  to ensure predictability. However,  the high number of  leasing  agreements  is  not  a 

specific Norwegian phenomenon but occurs in all technologically developed countries.  

There are mainly four acts regulating purchase, rent and leasing of agricultural properties in Norway1: 

The Concession Act dated 28th of November 2003, the Land Act dated May the 12th 1995, the Allodial 

Act dated 28th of June 1974 and the Land Estate Leasing Act dated June the 25th 1965.  

Since the topography and ownership structure in Norway varies a lot, it can be difficult to make a 

legal framework that is equally well adapted in all circumstances. In short, the Concession Act require 

approval from the local government for the acquisition of certain types of properties. The Allodial Act 

gives certain family members a right to redeem a property if the farm is sold to someone outside of 

the family. The Land Act states the duty to maintain arable land, meadow and pastures, and regulates 

                                                            1 The legal framework that regulates rent and leasing of agricultural properties in Norway is fragmentary. This 

article, however, seeks to account for the four most important regulations.  

2017/1 CEDR‐JRL 89

 

when  an  agricultural  property  can  be  divided.  The  Land  Estate  Leasing  Act  regulates  leasing  of 

independent agricultural units.  

The Concession Act will be accounted for in the second part of this article, and the Allodial Act in the 

third part. In the fourth part the Land Act will be discussed, the Land Estate Leasing Act in the fifth part, 

and  finally,  the  political  debate  in  Norway  regarding  how  purchase  and  leasing  of  agricultural 

properties should be regulated, will be accounted for in the sixth part.  

2.TheConcessionAct

The Concession Act regulates all kinds of transaction of land; buying, selling, inheritance, gift etc. It 

does also apply to leases (if the period of lease exceeds 10 years), and other personal rights to use the 

property.  

The purpose of the Concession Act is to regulate and control transactions of real estate. The aim of 

the control is to protect agricultural land and such ownership and use of land that is best for society.  

The main rule is that you can acquire property with buildings without commission if the property 

does not exceed a total of 10 hectares, nor has more than 2,5 hectares of arable land and meadow. 

Acquisition of land laid out in regulatory plans for other than agricultural purposes, is also usually free 

of license.   

There are many exemptions from the obligation to apply for a concession. As a result, even though 

the Concession Act applies to all acquisitions  in general,  the obligation to apply  for a concession  is 

mainly restricted to acquisition of undeveloped rural land and agricultural properties of a certain size.  

The exemptions are connected either to the character of the property, or to the acquirer himself or 

herself. An example of exceptions based on the character of the property, is the acquisition of a flat, 

an  ordinary  house  or  a  small  agricultural  property  below  certain  limits.  If  the  acquirer  takes  up 

residence on a property consisting of 2,5 hectares of arable land or meadow, or more than 50 hectares 

of productive forest, within one year for a minimum of five years, exception is usually also made. This 

condition secures that the owner either settles down on the estate or sells the property to someone 

who wants to settle down or who needs the property as a supplement to another estate.  

Regarding  exceptions  based  on  the  status  of  the  acquirer,  concession  is  not  an  obligation  if  the 

property  is  being  bought  by  the  spouse,  other  close  relatives,  or  due  to  an  allodial  possession. 

However, with the exemption of a spouse also these acquirers have the obligation to either live on the 

property, or sell it or apply for a concession without the obligation. 

The Concession Act has been criticized for preventing the owner to do what he or she wants to do 

with  the  property.  The  criticism  has  over  time  led  to  a  liberalization  of  the  legal  framework,  and 

removal of  some of  the most  effective  instruments  to  prevent  a high  amount of  leasing  contracts 

instead of ownership.2  

                                                            2 In the early 2000s, the state’s pre‐emptive right to agricultural property was removed. With this right, the 

county government could enter into a sale and demand the purchasing of the land. The state would then sell the 

90 CEDR‐JRL 2017/1

    

2.1.Grantingofconcession

The Concession system is a prior authorization system. When the contract is signed, an application 

for concession shall be sent to the municipality where the property is located. It is a number of factors 

to be emphasized when assessing whether a license is to be granted; the needs of future generations, 

the agricultural sector, the environment, recreational interests, nature and a purpose of upholding and 

creating vivid societies. In addition, there are special circumstances to be considered for agricultural 

properties, such as whether the acquisition involves an operationally satisfactory solution.  

In assessing whether concession shall be granted for the purchase of agricultural property, it shall 

also be considered if the agreed price provides for a socially justifiable price development. The price 

control  applies when  the  transfer  amount  exceeds NOK 3 500 000,  ‐  (371 471  EUR)  on  the  sale  of 

agricultural property. The rationale for this rule is that financially sustainable land prices are necessary 

in order to secure the farmers a decent income.  

2.2.Sanctions

An acquisition that requires a concession pursuant to the Concession Act, may not be registered in 

the  judicial  registration system unless a concession  is granted. The registration gives notoriety and 

protection  from other parties  than  those obliged by  the  contract, and also makes  is easier  for  the 

acquirer to finance their investment through a mortgage.  

It is the acquirer who takes the risk of concession being granted or not. However, the contracting 

parties can, in advance, agree upon that the property shall be returned to the seller if the application 

for concession is rejected.  

If concession is not granted, the property must be resold. If an application has been denied due to 

an excessive purchase price,  the buyer may be obliged to sell  the property with an economic  loss. 

However, most  owners  in  such  a  situation  transfers  the  property  to  the  spouse or  another  family 

member at a price that does not exceed the legal limitations, in order to avoid economic loss.  

3.TheAllodialAct

Simplified,  one  can  say  that  the  Allodial  Act  gives  a  family  the  right  to  redeem  the  property  if 

transferred to strangers or to distant relatives.  

It is only if the property consists of more than 2,5 hectares of arable land or meadow, or more than 

50 hectares of productive forest, that the Allodial Act applies. It is also a requirement that a parent or 

a grandparent is the last owner of the property. The priority between siblings corresponds to the order 

of age. In these cases, the price is set according to the purpose that the property is an agricultural unit. 

An  economic  advantage  with  the  Allodial  act  is  the  right  for  descendants  to  require  to  take 

possession of the property to a price relative to the market price, when the owner is deceased. The 

                                                            property to the farmers who, based on operational and local premises was best suited to tend the land in the light of the communities and the agricultures interests. The local government also had the right to expropriate cultivated land or land suitable for cultivating in favor of a farmer, given that the interests of the expropriator was clearly of greater weight than his counterpart. For example, the local government could expropriate a field out of use when a neighbor was in need of more land in order to have a reasonable outcome from the farm.  

2017/1 CEDR‐JRL 91

 

rationale behind this rule  is that the descendant  in question, should not pay more for the property 

than is economically sustainable with regard to the income from the property. 

The person who redeems the property according to the Allodial Act must settle on the property for 

a  period  of  five  years.  The  person  in  question  is  also  committed  to  either  run  the  property 

himself/herself, or to make sure that it is leased out as supplement to a nearby agricultural unit. 

The right to redeem the property must be claimed within six months after the property has been 

sold. In order to prevent the deadline from expiring, a writ of summons must be sent to the district 

court. 

The objection against the Allodial Act is that it can prevent good operational solutions, for example 

if a neighbor wants to buy the property in addition to his or her own agricultural land. One of the clear 

benefits from the Allodial Act, is that it – in a normative manner – secures financially sustainable land 

prices both for properties that is covered by the Allodial Act, and properties sold on the open market.  

4.TheLandAct

4.1.Purpose

The purpose of the Land Act is to ensure that the land areas in the country may be used in the manner 

that is most beneficial to society and to those working in the agricultural sector.  

The Act applies to the entire country with some exceptions.  

4.2.Leaseofcultivatedland

An  important  instrument  in  Norwegian  regional  policy  is  the  obligation  to  keep  all  farmland  in 

operation. Therefore, an owner of agricultural  land  is obliged not  to  leave  the  land untended. The 

purpose of the obligation is to secure Norwegian food production, to maintain the soil, and to secure 

that people are living in rural districts.  

The owner can choose to tend the land him/herself, or to lease the property to someone who already 

owns agricultural land. It is a requirement that a leasing contract have a duration of at least ten years, 

and that the leasing will lead to operationally acceptable practices.  

4.3.Divisionofagriculturalproperty

Property that is being used or may be used for agricultural or forestry purposes, cannot be divided 

without the consent from the authorities. It is also important that the economic basis of the property 

is not reduced by long‐term relinquishment of parts of the property.  

The prohibition against division also applies to non‐agricultural land estate leasing in rural areas, e.g. 

leasing that entitles the lessee to build a house for living on the property. Thus, the prohibition also 

applies  to  similar  leases which  gives  the  right  to  use  a  part  of  the  property,  if  the  right  has  been 

established for more than ten years, or cannot be revoked by the owner (lessor).  

A permission to divide agricultural and forestry land can only be given if societal considerations of 

considerable weight so dictate, or  if division  is  justifiable  in view of what the property can yield.  In 

deciding whether or not dividing of a property shall be accepted, it shall be taken into account if the 

92 CEDR‐JRL 2017/1

    

division may  result  in  operational  or  environmental  disadvantages  for  agriculture  in  the  area.  For 

example, it must be prevented that a property is divided so that buildings necessary for farming are 

sold.  

The  municipality  and  the  County  Governor  shall  supervise  compliance  with  the  rules  regarding 

division of agricultural property. If a property has been divided without consent, the property must be 

returned to the previous owner. As a penalty, it can also be given a coercive charge.  

5.TheLandEstateLeasingAct

The Land Estate Leasing Act regulates the lease of agricultural units with buildings. In most cases the 

tenant is given the responsibility to run the property at his or her own expense and risk, and the Act is 

therefore partly meant to protect the tenant. If the property is being rented without any buildings the 

Act doesn’t apply.  

The purpose of the Act  is  to ensure that agricultural property  is used  in the manner that  is most 

beneficial to society and for people who work in agriculture.  

An  agreement  on  tenancy  shall  be  submitted  to  the  municipality,  and  shall  be  in  writing.  The 

municipality  shall  notify  the  parties  if  the  content  of  the  agreement  is  contrary  to  the  law.  The 

municipality shall order the contracting parties to make the necessary changes to the agreement. If 

this does not happen, the municipality can make the necessary changes. 

A land estate leasing agreement should normally have a length of no less than 10 years. If one of the 

contracting parties wants the leasing to end after this period, he or she must inform the other party in 

writing one year in advance, and no earlier than two years before the end of the leasing term. If not, 

the rental period will be extended by one year at a time unless otherwise is agreed.  

6.ThePoliticaldebateinNorway

It is an ongoing debate in Norway on how to regulate purchase and lease of agricultural property.  

In 2016 the government proposed  the removal of  the price control on agricultural property. The 

Norwegian Farmers Association was strongly against the proposal because it could lead to a price level 

on agricultural properties that exceeds the production value of the area. As a result, farmers would 

not be financially able to buy or retain the properties. The proposed removal of the price control would 

have a particular impact in urban areas of the country. These areas have the most fertile soil, but it is 

also in these areas that agricultural estates are most attractive to use for other purposes than food 

production, such as housing or area for development purposes. The parliament opposed the bill, but 

allowed a certain  liberalization.3 However, the debate continues regarding the question of whether 

the price control on forest properties shall be removed.  

The  government  has  also  proposed other  changes  in  the Commission Act,  the  Land Act  and  the 

Allodial Act, and the question of amending the proposals are still being debated by the parliament. The 

                                                            3 The limit for when the price control applies was changed from NOK 2,5 (281 864 EUR) million to NOK 3,5 

million (371 471 EUR.)  

2017/1 CEDR‐JRL 93

 

proposals imply, among other suggestions, that the limit for when commission is obligated, and when 

a property  is regulated by the Allodial Act,  is  increased from 2,5 to 3,5 hectares of arable  land and 

meadowe.  Furthermore,  it  is  proposed  to  remove  the  obligation  to  apply  for  commission  when 

purchasing adjoining property, without any limitations.  

If the law proposal is being carried out, this will reduce the number of commission‐bound properties 

by 3 % from 129 500 to 125 700. The number of residential properties will be reduced by 15 % from 

83 000 to 70 600. Furthermore, if the obligation to apply for commission when purchasing adjoining 

properties  is being removed, this will favor large properties and provide less rational solutions. It  is 

also an unnecessary proposal, because commission will always be given in land sales that provide good 

and rational operational solutions. Furthermore, the properties with allodial rights will be reduced by 

13 600.  

One of the purposes behind the government’s proposals is to strengthen the owners right to do what 

he or she wants to do with the property, so that the owner gets a greater latitude to adjust to new and 

changing conditions.   

 

 

 

 

94 CEDR‐JRL 2017/1

    

PurchasingandrentingagriculturallandinPoland:LegalFrameworkandpracticalissues

RomanBudzinowski/AnetaSuchońProf. Dr. hab. / Dr. hab. Faculty of Law and Administration, Adam Mickiewicz University, Poznan 

1.Introduction

Before we  start,  some explanatory notes  are necessary.  Firstly,  the basic  title  for organising  and 

running agricultural holdings in Poland is ownership, whereas lease takes up a complementary function 

only. However, the role of lease has significantly in recent years, following the adoption of the Act of 

19 October 1991 on the management of agricultural  land owned by the State Treasury.1 Thus today, 

when the sale of agricultural land from the Agricultural Property Stock of the State Treasury2 has been 

suspended, it is the lease which is the basic form of managing agricultural land from this Stock.  

Secondly, legal regulations governing the purchase and lease of agricultural land differ depending on 

its ownership. Other regulations apply to agricultural land held by private owners and other in the case 

of  a  sale  of  State‐owned  agricultural  land.  This  differentiation  has  been  taken  into  account  in  the 

deliberations presented below.  

Thirdly, pursuant to Article 23 of the Constitution of the Republic of Poland, the agricultural regime 

in  Poland  is  grounded  in  family  holdings,  and  this  constitutional  principle  must  be  respected  in 

contracts of the purchase of agricultural in Poland. 

2.Acquisitionofagriculturalland

For  the purpose of  this article,  the  term ”Acquisition of agricultural  land” has been given a wide 

definition.  It  includes  a  transfer  of  the  ownership  of  agricultural  land  as  well  as  a  purchase  of 

agricultural land in the course of a legal transaction, its acquisition as a result of a court decision or a 

decision of an organ of public  administration, or as a  result of  another  legal  event.3 Acquisition of 

agricultural land is governed by the provisions of the civil code and a number of other legislative acts 

not included in the code. 

2.1.Acquisitionofprivately‐ownedagriculturalland

A  special  regulation  governing  private  agricultural  land  was  added  relatively  late,  in  1957,  with 

subsequent amendments in 1963. The trading in private agricultural land and restrictions regarding 

the division of agricultural holdings became part of the civil code of 1964 had until 1990 when the code 

was amended, regulated  in detail  the transfer of  the title to agricultural  land,  the principles of  the 

                                                            1 Dz. U. of 2015, item 1014 and 1830 as later amended. 2 Dz. U. of 2016, item 585. 3 As in the Act of 11 April 2003 on the shaping of the agricultural system, uniform text, Dz. U. of 2016 item 2052 

as later amended. 

2017/1 CEDR‐JRL 95

 

dissolution of joint property ownership of such property and its inheritance.  The transfer of the title 

to agricultural land was then contingent upon the acquirer satisfying the requirement of ‘agricultural 

qualification’  and  the  division  of  agricultural  holdings  was  restricted:  the  maximal  size  norms 

established  made  it  possible  for  an  organ  of  public  administration  to  take  over  the  surplus  of 

agricultural  land  that  exceeded  the  set  area  size.  These  provisions  were  abandoned  in  1990  thus 

depriving the State of a chance to decide in an active way about the agrarian structure in Poland for a 

number of years (until 2013).  

The Act on the shaping or the agricultural system4, came into being as late as 11 April 2003. It then 

provided for two basic  instruments of the shaping of this system: the right of pre‐emption and the 

right of acquisition for the purpose of the implementation of the constitutional principle according to 

which family holdings constituted the foundations of the agricultural regime in Poland. However, the 

effects of this Act turned out to be unsatisfactory in practice and failed to produce the expected results: 

non‐farmers continued to be eligible for agricultural land acquisition and what was more, agricultural 

land could also be acquired by third parties, making it impossible to exercise effective supervision of 

its use. Thus the provisions of the Act of 31 March 2016 additionally clarified the regulations governing 

the requirements of potential acquirers of agricultural land, as well as the conditions of the exercise of 

the right of pre‐emption and the right of acquisition and the future obligations and undertakings of 

agricultural land buyers. The intentions of the amendments are explained in the Preamble to the last 

Act reading: ”In order to enhance the protection and development of family holdings which pursuant 

to the Constitution of the Republic of Poland constitute the foundations of the agricultural regime of 

the Republic of Poland, in order to ensure proper management of agricultural land in the Republic of 

Poland, having concern  for  the  food safety of  the citizens and with a view of  supporting sustained 

development  of  agriculture  conducted  in  compliance with  the  requirements  of  the  environmental 

policy facilitating rural development, this Act is hereby adopted”. 

 Pursuant  to  the  above  Act,  agricultural  land may  in  principle  be  acquired  only  by  an  individual 

farmer. An individual farmer is a natural person who is the owner or a holder of a right of perpetual 

lease, an independent holder or a lessee of the agricultural land the size of which does not exceed 300 

ha, and who is at the same time a holder of agricultural qualifications for at least 5 years and a resident 

of  the  gmina  (municipality)  in  the  territory  of  which  at  least  one  of  the  agricultural  property 

constituting the agricultural holding is located, and who has personally run this agricultural holding for 

the same period (Article 1 of the Act). Several exceptions to this rule are possible (among others when 

the agricultural  land  is  to be acquired by a person close  to  the  seller).  The Act also provides  for a 

possibility  for  a  non‐farmer  acquiring  agricultural  land  upon  a  consent  of  the  President  of  the 

Agricultural Property Agency. 

When agricultural land is being sold, the right of pre‐emption is statutorily granted to the lessee of 

the land, and in the absence of the lessee or if the lessee has not exercised the right, it is passed onto 

the Agricultural Property Agency which  is  then acting  in  the name and on behalf of  the State. The 

Agency also holds a pre‐emptive right to the shares in a commercial partnership or companies if they 

are owners of agricultural land (with some exemptions). If, however, the acquisition of and agricultural 

land occurs by way of an agreement other than a contract of sale or a unilateral act in law (legal event), 

or  as  a  result  of  a  court  decision  or  a  decision  issued  by  an  organ  of  public  administration  or  an 

                                                            4 Original text: Dz. U. No 64, item 592. 

96 CEDR‐JRL 2017/1

    

enforcement body or is issued pursuant to relevant provisions governing enforcement proceedings, or 

any other legal event or act in law (e.g. prescription or inheritance) the Agency acting in the name and 

on behalf of the State Treasury may make a statement of the acquisition of the land in question for a 

consideration being equivalent to the market value of such property (the right to acquisition). Also in 

this case there are a number of exemptions.  

The acquirer of an agricultural land is under an obligation to run personally the agricultural holding 

of which  the acquired property becomes a part for at least 10 years since the date of its acquisition, 

and in the case when the acquirer in a natural person, he must run the holding in person. During this 

time the agricultural land acquired may not be disposed of or given in lease to other parties. However, 

the court may express a consent for a disposal of such land before 10 years of the acquisition date of 

the said property has lapsed, if it becomes necessary to dispose of the agricultural property because 

of random causes, beyond the control of the acquirer (Article 2b of the Act). The supervision of the 

above obligation is vested in the Agricultural Property Agency. An acquisition of an agricultural land 

made contrary to the provisions of the Act discussed here is ineffective and invalid.  

Together with  the  amendments  to  the  Act  on  the  shaping  the  agricultural  system,  some  of  the 

provisions governing the dissolution of joint ownership of agricultural holdings and their inheritance 

were also amended. These regulations are of special character  in relation to the general provisions 

regulating the dissolution of joint ownership and the general provisions on inheritance.  

2.2.AcquisitionofState‐ownedagriculturallandfromtheAgriculturalPropertyStockoftheStateTreasury

The Agricultural Property Stock of the State Treasury was established by the Act on the management 

of agricultural property of the State Treasury of 19 October 19915 and extends on agricultural property 

owned  by  the  Treasury.  The  Stock  is  managed  by  the  Agricultural  Property  Agency  (formerly  the 

Agricultural Property Agency of the State Treasury). The basic forms of disposal of the agricultural land 

form the Stock is a sale or lease. The sale falls under the provisions of the civil code and the provisions 

of the Act constituting the Stock together with  its  implementing provisions detailing the manner  in 

which  property may  be  sold  (by  tender  and without  tender),  the  pricing  and  the manner  of  pay, 

including by hire purchase and the like. In each case the Agency may only sell agricultural land if as a 

result of the sale the total area of the farmland owned by the buyer does not exceed 500 ha. The same 

restriction applies to the area of farmland ever purchased from the Agency, which may not exceed 500 

ha either.  

The  Act  of  31  March  2016  referred  to  above  suspended  the  sale  of  agricultural  land  from  the 

Agricultural  Property  Stock  of  the  State  Treasury  for  five  years  commencing  from  the  day  of  its 

adoption, i.e. until the end of April 2021. This suspension does not apply to the sale of agricultural land 

listed in the Act, which includes, among others, agricultural land of an area not exceeding 2 ha. Other 

than that,  the sale of agricultural  land  requires a consent of  the Minister  for Agriculture and Rural 

Development. Agricultural land not covered by the provisions of the Act which prohibit sales for the 

period of 5 years may be disposed of  in a manner provided by statute. Other sales  (of agricultural 

                                                            5 Original text: Dz. U. No 107, item 464.  

2017/1 CEDR‐JRL 97

 

property  under  the  restrictive  provision)  if  executed  without  the  consent  of  the  Minister  are 

ineffective. 

3.Leaseofagriculturalland

3.1.Leaseofprivateagriculturalland

Under the Polish civil code, not much of the specifics of the lease of agricultural land is taken into 

consideration. There are no preferential provisions favouring long‐term lease agreements which would 

ensure the lessee stability of land management. There is, however, an advantageous provision under 

which  a  lessee may  claim  a  lower  rent  in  the  event  of  occurrence  of  a  force majeure  resulting  in 

deterioration of the usual proceeds from the lease of land.  

In order to ensure the stability of land management, a lessee may purchase the leased land under 

the provision of the right of pre‐emption provided for in the Act of 11 April 2003 on the shaping of the 

agricultural system.  Pursuant to Article 3 of this Act, in the case of a sale of agricultural land, the pre‐

emptive right is due to the lessee of the land if: a) the lease agreement has been made in a written 

form and has a fixed date, and has been performed for at least three years since this date, and when: 

b) the agricultural land which is subject to the purchase is part of the lessee’s family holding. 

3.2.LeaseofagriculturallandfromtheAgriculturalPropertyStockoftheStateTreasury

The  legal  regulation of the  lease of agricultural  land  from the Stock  is quite wide. The applicable 

provisions regulating this lease include, apart from the provisions of the civil code, special solutions 

listed in the Act of 19 October 1991 referred to above and the implementing provisions to this Act. 

These solutions regulate, in particular, the lease of a State‐owned agricultural land and to the lease 

fee. In principle, the lease agreement is entered into as a result of a tender procedure which takes the 

form of a written or a public oral tender. A lease without tender is possible if  the existing lessee has 

submitted  a  statement  to  the  Agricultural  Property  Agency with  a  declaration  of  the  intention  to 

continue the lease on new terms negotiated with the Agency, which, however, may not provide for a 

lower lease fee. The lease fee agreed in a lease agreement represents a certain sum of money or a 

money equivalent  representing a  relevant quantity of wheat. The  fee  is payable  in advance  for  six 

calendar months.  

Due to the suspension of the sales of agricultural land from the Agricultural Property Stock of the 

State Treasury, the agricultural lease has become the basic title under which agricultural land from the 

Stock is currently being managed in Poland (over 1 million ha).  

  

 

 

98 CEDR‐JRL 2017/1

    

TheownershipandtherightofuseofagriculturallandinSlovakia

JarmilaLazíková/AnnaBandlerová/LuciaPalšováSlovak University of Agriculture, Nitra 

 

The land tenure is a result of the historical development of societies. The security of tenure is the 

certainty that a person’s rights to land will be recognized by others and protected in cases of specific 

challenges. The regulation of land tenure is one of the exclusive competences of the EU member states 

(art. 345 TFEU, art. 17 of the Charter of Fundamental Rights of the EU). However, it is not quite truth. 

The land is also regarded as capital in the EU law. Therefore, the free movement of capital influences 

the national legislation of land tenure in the EU member states. After the access of Slovakia to the EU, 

it had received seven years prohibition for selling the land to foreigners. The prohibition was prolonged 

for next three years up to the 30th April 2014. Since 1st June 2014, the Act No. 140/2014 Coll. on the 

acquisition of the ownership to the agricultural land and amending and supplementing certain laws 

has been in effect. This Act repealed the provision § 3 of the Act No. 229/1991 Coll. on regulation of 

ownership relations to land and other agricultural property, which stated land cannot be transferred 

to the ownership of non‐residents unless otherwise provided by a separate act. Moreover, the Law no 

140/2014  Coll.  amended  the  provision  §  19  (a)  of  the  Act  No.  202/1995  Coll.  on  Currency  Law. 

Nowadays, it allows the non‐residents to acquire the property right to agricultural land under the same 

conditions as residents. The Act No. 140/2014 Coll. introduced also the new system of acquisition of 

the ownership to the agricultural land.  

1.Ownershiptoagriculturalland

The notion of ownership  is defined  in  the Slovak Civil Code. According  to current  legislation,  the 

individuals and the legal entities (such as companies, cooperatives, land associations,1 municipalities, 

churches, and state) are able to own the agricultural and forest land without any restriction related to 

its amount. The land owned by state is managed by Slovak Land Fund established on January 1, 1992 

as a legal entity registered in the Business Register. The Slovak Land Fund is managing also the land of 

unknown owners. The notion of “unknown owners” includes two groups of owners. The first one is a 

group of not identified owners which includes (1) the owner registered in Land register, but the place 

of his residence or seat is unknown; (2) deceased owner whose inheritance proceedings already took 

place, but the decision in these proceedings has not been delivered into the central evidence of Land 

Register (for some reasons); (3) deceased owner whose inheritance has not been negotiated, because 

                                                            1 Land  associations  were  originally  created  after  the  abolition  of  serfdom  in  1848  when  peasants  were 

compensated for the loss of traditional use rights in landlords land with land plots assigned in shared ownership. In 1949, law transferred this community land to farming cooperatives and land associations were reinstated in 1991 by law 330/1991 Coll. Association members never had a title to a specific demarcated plot and they were only entitled to a share of communal land. Restitution claims therefore had to be submitted by the association on behalf of its thousands of members.  

2017/1 CEDR‐JRL 99

 

if the lands were in use of a socialist organization, such land was, in some cases, not included into inheritance proceeding. The second group includes unknown owners; it means there is missing any information about the owners because the historical land books were destroyed or lost during the world wars. According to the Slovak Land Fund´s annual report (2012), approximately 13.75% of agricultural land in Slovakia is owned by unknown or not identified owners.

2.Acquisitionoflandownership

The purchase contract is a most common way of acquiring of ownership. Up to the adoption of Law 

No.  140/2014  Coll.  the  individuals  and  legal  entities  were  able  to  conclude  the  contract  on  the 

transferring the ownership right to land (e.g. purchase contract, donation contract, exchange contract, 

etc.) and to register it in the Land cadastre. From the 1st June 2014 when the Act No. 140/2014 Coll. 

entered into force, the process of concluding the contract in the most of cases is more difficult due to 

the specific proceeding of concluding contract. However, there are some exemptions from this specific 

proceeding stipulated by the Act No. 140/2014 Coll.  It means when some of  these exemptions are 

applied, the land ownership can be transferred like before the adoption of this Act. There are two kinds 

of exemptions. The first group is related to the type of land. This group of exemptions includes: 

a. gardens regardless of their location;  b. a  land plot  in a municipality‘s  built‐up area regardless of  its  type  (arable  land,  vineyard, hop 

garden, meadow, etc);  c. a land plot outside the municipality‘s built‐up area if: 

i. it is intended for other than agricultural use;  ii. the possibility of its agricultural use is limited by separate regulations (for example, by the 

Nature Conservation Laws);  iii. its acreage is less than 2,000 m2 (it is a land plot that nowadays, pursuant to the Act No. 

220/2004 Coll. on agricultural land protection, cannot be created, yet many of such plots still exist as relics of the past); within the meaning of the new legal regulation, the cost of their transfer would exceed the price of the land, therefore, the legislator removed their transfer from the Act;  

iv. it is adjacent to the construction, together with which it creates one functional whole with aim to prevent the situation when the owner of the construction is one person while the owner of  the adjacent  land plot  is another person, which would prevent  the draft  law from reaching the effect intended.  

The second group of exemptions  is  related  to  the person who should acquire  the  land. They are 

defined in the following ways: 

1. if  agricultural  land  is  transferred  to  the  ownership  of  an  acquirer  carrying  out  agricultural production as a business for at least three years before the date of the conclusion of the contract on the transfer of ownership of agricultural land in the municipality, where the agricultural land is located.  

2. if agricultural land is transferred to ownership of an acquirer, who is a co‐owner of an agricultural land plot, provided that the co‐ownership share is in compliance with separate regulations (i.e. § 140  of  the  Civil  Code,  or  the  provision  §  9  par.  7  of  the  Law  No.  97/2013  Coll.  on  land communities). The co‐owner has the right of pre‐emption to agricultural land within the meaning of  the  provision  §  140  of  the  Civil  Code,  thus  the  proposed  procedure  for  the  transfer  of agricultural land cannot apply to him/her.  

100 CEDR‐JRL 2017/1

    

3. if agricultural land is transferred to ownership of an acquirer, who is a close person pursuant to paragraph 116 of the Civil Code and a relative person pursuant to § 117 of the Civil Code,  i.e. persons, who are relative in direct line, sibling and spouse; as well as other persons in a family or similar relation who are considered to be close to each other if a detriment suffered by one of them is reasonably felt as own by the other.  

The owner of agricultural land as a transferor, who wants to sell or donate his/her land and does not 

represent any of the abovementioned exceptions, is first of all obliged to publish his/her offer in the 

register of published offers on the website of the Ministry of Agriculture and Rural Development of the 

SR for at least a period of 15 days. Formal requirements for submitting the proposal for the transfer of 

ownership of agricultural land are exhaustively listed in the law. At the same time, the owner is obliged 

to publish the offer on the bulletin board of the municipality, where agricultural land is located. The 

potential land acquirer is obliged to record the interest in the acquisition of ownership of the offered 

land both in the Register and at the address and within the period specified by the offer in the Register. 

In the provision § 4 par. 4‐10 of the Act No. 140/2014 Coll., the legislator lays down the order of the 

persons authorised to become land acquirers. Within the meaning of the provision § 4 par. 4 of this 

Law, the ownership of agricultural land may be acquired only by the person who is not considered as 

representing any of the abovementioned exceptions and who has either permanent residence (in the 

case of natural person) or registered office (in the case of legal person) in the territory of the SR for at 

least 10 years and carries out agricultural production as a business for at least three years before the 

date of the conclusion of the contract on the transfer of ownership of agricultural land 

a) in  the municipality adjacent  to  the municipality  in which  the agricultural  land  transferred  is located, or 

b) regardless of the place of business.  

In addition to the persons who have permanent residence (or registered office) in the territory of 

the SR for at least 10 years and carry out agricultural production as a business for at least three years, 

the interest in the offered land can be also expressed by their employees who work for them at least 

three years in employment, similar employment relation or some other labour law relation in the same 

order. Another exception is established in relation to young farmers, who are not required to comply 

with the requirement of a three‐year business conduct in agricultural production. However, the Law 

replaces it with the requirement which is imposed on young farmers and according to which the young 

farmers cannot lease, sell or donate the acquired agricultural land for three years from acquiring the 

ownership of the agricultural land.  

The fulfilment of the requirements of the transfer of the property right to agricultural land is verified 

by the District Office in the district of which the land is situated. Application for the verification, the 

content of which is set down in the Law, is provided by the person interested in the offered land before 

the  conclusion  of  the  contract.  The  District  Office  shall  issue  a  certificate  on  fulfilment  of  the 

requirements within 30 days from the date of receipt of the application and, in particularly complex 

cases;  the  certificate  can  be  issued within  60  days.  Thus  the  certificate  becomes  an  annex  to  the 

contract on the transfer of ownership of agricultural land. Refusal to issue the certificate is subject to 

review by the Court. 

However,  the  European  Commission took  a  decision  on  demanding  a  clarification  on 

the laws regarding  the  acquisition  of  agricultural  lands  passed  in Bulgaria, Hungary,  Lithuania  and 

2017/1 CEDR‐JRL 101

 

Slovakia. As announced by the commission’s press office, several of the directives in the laws can be 

considered  as  hindrances  to  the  free  movement  of  capital  within  the  borders  of  the  EU.  The 

Commission also noted that all countries have the right to determine their own laws, but they also 

need  to  comply  with  the  union's  anti‐discrimination  policies.  The EU Commission's  official 

announcement  letter marks  the  start  of  the proceeding,  giving  countries  a  two‐month deadline  to 

provide information on the case. Therefore the Slovak law maker is preparing the amendment of the 

Act No. 140/2014 Coll., mainly to the conditions of ten years residency in Slovakia for the purpose to 

acquire the agricultural land.   

The process of acquisition of agricultural  land in the Slovak republic  is documented briefly by the 

figure 1.  

Figure 1 The process of acquisition of agricultural land in the Slovak republic

3.Landlease

In Slovakia,  the majority of agricultural  land  falls under private ownership. However, most of  the 

owners do not farm on their land by themselves, but they lease it to the other entities dealing with 

farming. After the socialism and restitution of the land ownership, the landowners who regained their 

right to use the land did not vastly use their possibility to take their land from agricultural entities that 

have used it to start their own activities, but let it in the usage of the cooperatives or leased it to new 

business  companies  and other  businesses. Only  a  fraction of  the  land owners  began  to manage  it 

themselves. Thus in Slovakia dominant superiority over the proprietary right of use was obtained.  

As there  is no uniform  land code  in Slovakia,  the  legal system of agricultural  land plots  leasing  is 

governed  by  several  regulations,  such  as  Civil  code,  Act  No.  229/91  Coll.  on  the  agreement  of 

ownership relations towards agricultural land and other agricultural property, and Act No. 504/2003 

Coll. on  lease of  agricultural  land plots, agricultural enterprise and  forest plots. Civil  code provides 

general regulation on the issue of leasing agreements within its provisions (§ 663 and following). These 

102 CEDR‐JRL 2017/1

    

rules are applied only if the special law (Act No. 504/2004 Coll.) does not regulate the issues. The Act 

No. 504/2003 Coll. consists of 5 parts; however, only the first and the second part are dedicated to the 

lease of agricultural land. The first one regulates the lease of land for agricultural purposes, when the 

legislator assumes short‐term or occasional  leases of smaller and integrated plots. The second one 

regulates the lease of land for agricultural purposes in case of conducting business with a precondition 

of  using  the  land  to  gain  agricultural  production,  when  extensive  expenses  are  required  for  the 

maintenance, restoration and the increase of the fertility of the soil. Only in this case, the written form 

for the conclusion of the lease contract is asked. 

The lease contract is a contract by means of which a lessor undertakes to convey to a lessee the right 

to use or benefit from an object in return for a payment. The lessee is entitled to sublease the leased 

object unless otherwise stipulated by the lease contract. The essential features of the lease contract 

are temporariness and compensation. The lease contract can be agreed upon for a fixed period or for 

an  indefinite  period,  when  the  lease  may  be  terminated,  for  instance,  by  an  agreement  of  the 

contractual  parties  or  by  a  notice.  Compensation  of  the  contractual  relation  is  represented  by  an 

obligation of the lessee to pay either a usual rent or the rent agreed upon in the lease contract and to 

do so either in money or in kind.  

Every  lease  contract  shall  contain  three  essential  elements:  identification  of  lessee  and  lessor, 

identification of the land plot(s), and obligation to pay compensation. If neither the price of the lease 

nor the method of its calculation is specified, the lease regarded as usual in the time of the conclusion 

of the contract is paid while taking into account the value of the leased land and the way it is used. 

However,  if  the  contract  for the  lease  of  land  is  concluded  for  agricultural  purposes  in  case  of 

conducting business, an agreement on the price of the lease respecting the minimum statutory price 

of the lease is required; otherwise the contract is void. The price of the lease shall represent at least 

1%  of  the value  of  agricultural  land  determined  in  compliance with  the  Decree  of  the Ministry  of 

Agriculture of the SR No. 38/2005 Coll. on determination of the value of land plots and plantations on 

them for the purposes of land consolidation. The lease for agricultural land is paid yearly on October 1 

of the calendar year, provided the contractual parties have not agreed on another lease payment time. 

In  addition  to  the  essential  elements  mentioned,  the  lease  contract  should  also  contain  detailed 

information on the lease relation, e.g. lease period, form and the manner of lease payment, sublease 

relation,  and  termination of  the  lease.  The Act  regulates  the minimum period of  lease of  land  for 

agricultural purposes in case of conducting business that the land is leased for agricultural purposes in 

case of conducting business for at least five years. At the same time, the regal regulations specify the 

maximum amount of time by stating that “if the contract for the lease of land for agricultural purposes 

is concluded for a fixed period of time, the duration of the lease is 25 years at most.”  

The law protects mainly the lessee, which can be ascertained from several provisions. One of them 

is represented by the provision on priority right of the lessee to conclude a new lease contract after 

the end of the lease. It defines the situation when the priority right of the lessee to conclude a new 

lease contract after the fulfilment of legal conditions is established. According to the Act No. 504/2003 

Coll.,  if the lessee duly and in time fulfils his/her obligations arising from the contract, he/she has a 

right of a priority conclusion of a new contract for the  lease of  land in return for usual price of the 

lease. There are four cases when the lessee does not have the right even if the conditions of the lease 

contract are fulfilled in a proper and timely manner and these are the cases if: (1) the lesser conducts 

business in agriculture in the time of termination of the lease before the expiry of the agreed period 

2017/1 CEDR‐JRL 103

 

of lease or the expiry of the notice period; (2) the lessee is a person close to the lessor; (3) the lessee 

is a legal person of which the lessor is a member or a partner; (4) the land plot is intended for other 

than agricultural purposes under a special regulation. 

4.Conclusion

The legislation mentioned leads to an assumption that the legislator based it on the idea that if the 

acquirer,  or  the  lessee,  of  agricultural  land  is  preferably  a  person  who  conducts  business  in 

the agricultural production, the legislative framework for the protection of land will be ensured as well. 

5.Acknowledgements

Results  of  the  paper  are  based  on  the  research  tasks  of  the  Jean Monnet Networks  project  no. 

564651‐EPP‐1‐2015‐1‐SK‐EPPJMO‐NETWORK “Sustainable Land Management Network“ „Thes project 

has been funded with the support of the European Commission. This publication only reflects the views 

of the author, and the Commission cannot be held responsible for any use which may be made of the 

information contained therein.“ 

6.References

Act no. 40/1964 Coll. Civil Code Act No. 229/1991 Coll. on regulation of ownership relations to land and other agricultural property Act No. 202/1995 Coll. on Currency Law Act No. 504/2003 Coll. on lease of agricultural land plots, agricultural enterprise and forest plots Act No. 140/2014 Coll. on the acquisition of the ownership to the agricultural land and amending and supplementing certain laws Decree of the Ministry of Agriculture of the SR No. 38/2005 Coll. on determination of the value of land plots and plantations on them for the purposes of land consolidation. 

104 CEDR‐JRL 2017/1

    

PurchasingandRentingAgriculturalLandinSpain:LegalFrameworkandPracticalProblems

PabloAmat‐LlombartProf. Dr., Polytechnic University of Valencia  

1.AgriculturalLeaseandLandPurchaseAgreement:MeanstoConstitutionandOrganizationofAgriculturalholdings

Agricultural activity and its development through agricultural companies are matters of relevance 

for  agricultural  law.  In  this  context,  purchase  and  lease  are  classic  types  of  private‐civil  contracts 

intended to constitute agricultural companies and put them into operation. Those contracts may be 

included in the generic category of “contracts on organization of agricultural companies”1. 

During the phase of setting up agricultural enterprises, contracts are an essential tool for the genesis 

of the company, i.e. for its establishment in practice, technical and legal reality. 

For the effective exercise of the agricultural activity, that  is to say, to own a farm or holding,  it  is 

required the power of use, enjoyment and management of rural land, that is, land or soil useful for 

agricultural,  livestock or  forestry. And  since most of  the useful  agricultural  land  in  Spain  is private 

owned, all those who intend to carry out the agricultural activity must acquire powers that allow them 

to organize  and manage  the holding by means of  a  real  or personal  right.  In  fact,  it  is  not  usually 

required a special authorization or a license, although it is sometimes required (to cattle ranchers, for 

example)2. 

So, purchase and lease contracts are used to obtain real or personal ownership of various real estate 

(land, art. 334.1 of the Civil Code (C.C.) or furniture, machinery, animals... (art. 334.4 C.C.). Those goods 

will be part of the objective element of the agricultural enterprise,  so called "holding", and will be 

affected to its functionality. 

Such goods are also defined by Law 19/1995 on modernization of agricultural holdings (LMAH, art. 

2, paragraphs 2 and 3), as property and rights of rustic nature, which are either permanently object of 

agricultural  use.  The  Law  19/1995  recognizes  that  the  property  and  lease  regime,  among  others, 

constitute entitlements on the land suitable for constituting an agricultural holding. 

                                                            1 See AMAT LLOMBART, P. “Contratos para la constitución y organización de la empresa agraria”, in Homenaje 

al Profesor Carlos Vattier Fuenzalida (J.M. De la Cuesta Sáenz and others Coord.), Aranzadi, Cizur Menor, 2013, pp. 133‐150. 

2 NAVARRO FERNÁNDEZ, J.A. “La actividad agraria”, in Introducción al Derecho agrario. Régimen jurídico de las 

explotaciones agrarias, Tirant lo Blanch, Valencia, 2005, pp. 201 and 202. 

 

2017/1 CEDR‐JRL 105

 

Thus,  vocation,  agricultural  use or  destination of  the  goods and  rights  belonging  the  agricultural 

company, is what gives it its special nature. And that specialty is transferred to the contracts used to 

constitute an agricultural company (land purchase or land lease). 

Among the various legal regimes referred by the LMAH, the most common and usual in Spain is the 

ownership of the assets comprising the holding ("property land regime"), followed far behind by the 

"lease land regime" (leasing simple land either whole holding). It is also necessary to take into account, 

in  practice,  the  possible  presence  of  other  "stable"  legal  entitlements  for  developing  agricultural 

activity, such as sharecropping or other similar type of associative contract, usufruct rights, surface 

rights, etc. In fact, according to the data extracted from the Statistical Yearbook of Spain, published in 

2016 by the INE3 (data obtained from the information of the results of the survey on the structure of 

Spanish farms in 2013), we can conclude that among the total number of farms surveyed in Spain, the 

rate of  property  land  regime  is  73%,  and  the  leasing  land  regime  is  18%, while  the  sharecropping 

scheme and others only are 9%. 

2.AgriculturalLandPurchase

Agricultural  companies  need  to  acquire main  production  elements  to  carry  out  its  own  activity. 

Therefore,  the  first  possibility  to  be  considered  by  the  owner  of  the  company  is  to  purchase  the 

economic assets forming part of the holding and become an owner4. 

First,  they  can  purchase  rural  real  state  (land,  rural  properties,  agricultural  parcels  suitable  for 

cultivation or livestock farming, etc.). But they also can purchase other assets that will be constitutive 

or  functional  part of  the  territorial  basis of  the holding.  This  can occur by  linking or  incorporating 

properties  to  the  land or  also destining  them  to agricultural purposes  (e.g.,  buildings  and  facilities 

related to the operation of the farm, such as warehouses, barns, irrigation ponds, irrigation systems, 

mechanical means, tractors or other relevant machinery, tools, cattle, fertilizers, etc.). 

Land ownership (also called “rural estate”, and even “rural soil”5 according to Law on soil and urban 

rehabilitation ‐ passed by Royal Legislative Decree 7/2015 of 30 October), has a specific legal status. 

So, land property becomes special property, based on its unique configuration and destinations that 

law and urban classification yield to agricultural‐rural goods. Thus, Article 21.2 of the Law on soil of 

                                                            3 http://www.ine.es/prodyser/pubweb/anuarios_mnu.htm (Accessed 01/11/2016). 4 Let us not forget that the special nature and function of rural property involves the assumption of certain 

limitations  to  the  ownership,  as  rightly  stated  LUNA  SERRANO,  A.  in  his  work  “Limitaciones  al  derecho  de propiedad que se consideran necesarias para el desarrollo de la explotación agrícola y para la ordenación del territorio”, in Jornadas Italo‐Españolas de Derecho agrario, Valladolid, 1976, pp. 535 to 550. 

5 In this regard see AMAT LLOMBART, P. “El estatuto jurídico de la propiedad privada inmobiliaria en el código civil y la constitución. Su especial configuración por la ley de suelo de 2007”, Revista General de Legislación y Jurisprudencia, n. 3, 2008, pp. 399 to 450. Also see AMAT LLOMBART, P. “Régimen jurídico de la propiedad rústica en la legislación sobre suelo no urbanizable”, in Estudios jurídicos de derecho agrario, Madrid, 2008, pp. 91‐117; AMAT  LLOMBART,  P.  “La  propiedad  rústica  y  su  eminente  función  agraria,  rural  y  ambiental”,  in  Aspectos novedosos del régimen jurídico de la actividad agraria, A. Sánchez Hernández (Dir.), Logroño, 2009, pp. 11‐36. Also  earlier  in  this  topic,  SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, A.  “La  unidad mínima  de  cultivo  y  el  régimen  del  suelo  no urbanizable”, Actas del VI Congreso Nacional de Derecho agrario, Málaga, 1997, pp. 337‐349. SANZ JARQUE, J.J. “Propiedad rústica y explotación agrícola en el cuadro de la ordenación del territorio”, in IX Congreso y Coloquio Europeos de Derecho Rural, Madrid, 1979, pp. 123 to 160.   

106 CEDR‐JRL 2017/1

    

2015 included under the category of "rural land" the soil preserved by the town and country planning 

from its transformation through urbanization, because of various circumstances and values present on 

these rural lands (landscape, natural, environmental, agricultural, cultural and others). 

Talking now about the content and powers included into the right of ownership of rural  land and 

their exploitation, article 13.1 of the Law on soil of 2015 lists the appropriate uses of the lands located 

on rural areas, according to their nature: "The powers of property rights include the use, enjoy and 

dispose of land in accordance with its nature and must pursue, within the limits provided by law and 

town and country planning, the agriculture use, livestock, forestry, hunting or any other linked to the 

rational use of natural resources". 

In conclusion, when urban planning classifies certain agricultural land as "rural land", it may be part 

of  an  agricultural  holding  through  the  purchase  contract.  This  will  require  the  territorial  planning 

legislation (state, local...) to consider that rural land meets the legal conditions and possesses typical 

agricultural values (production, agricultural activity...). At the same time, such land is excluded from 

the urban transformation and its conversion into “urbanized land” (though never definitively). 

The agricultural land purchase contract has civil nature. This contract is ruled by the common rules 

of civil law (Civil Code, CC), although we can highlight his specialty in order to the purchased object, 

considering its specific destination and essential function: agricultural and environmental use. 

Specifically, articles 1445 to 1506 of the CC contain the legal regime of the civil purchase contract. 

They envisage their legal definition, form and perfection, arras (an advance payment to confirm the 

contract signature); the legal capacity of persons to buy and sell (which is the same that the general 

capacity to obligate and contract); the obligations of the contracting parties (buyer and seller); also 

seller's main obligations, which are: to deliver the sold thing and the duty to saneamiento por evicción 

(responding when the buyer is deprived of the legal and peaceful possession of the thing) and duty to 

saneamiento por vicios, i.e. the responsibility for defects or hidden charges of the sold object; and the 

buyer  is  logically obliged  to pay the price;  finally,  the  resolution of  the sale  is  regulated  (breach of 

contract). 

Some author thinks that it could be assumed that the most reasonable thing is that the person who 

intends to develop the agricultural activity acquires land or livestock through a purchase contract; but 

in the case of land is not the most reasonable, since ‐ in general‐ the high price of good land detracts 

an important amount to dedicate it to other assets of the farm6. Thus, land prices showed an upward 

trend not seen since the 90s of the 20th century. In addition, one can notice that the land real estate 

market is “frozen”, because those who own land retain it as a safe bet in times of crisis and do not sell. 

Added to this is the fact that buying land carries an obligation to carry out large investments to provide 

a viable and competitive exploitation. There are also powerful cultural factors. In rural areas the land 

usually  has  an  internal  value  that  goes  beyond  the  purely  economic  value,  so  the  land  rarely  is 

transmitted to people outside the family. Thus, when the owner of the holding ceases operations and 

                                                            6 Thus NAVARRO FERNÁNDEZ, J.A. “La actividad agraria”, in Introducción al Derecho agrario. Régimen jurídico 

de las explotaciones agrarias, op. cit., pp. 202 and 203. 

 

2017/1 CEDR‐JRL 107

 

no other close relative will take care of it, is not usually to be replaced by another young farmer outside 

the family. 

Such  circumstances means  even more  relevant  problem  to  young  farmers who want  to  start  or 

enlarge  their  agricultural  activity.  The  high  price  of  land  compared  to  its  profitability  does  not 

compensate for such a large investment to the young farmer. The average price of a hectare of land in 

Spain in 2012 was 9,705 €.  

Another factor increasing the difficulty of access to land is that older farmers that retire from farming 

still continue their activity instead of selling or leasing the land. This explains why 933,000 recipients 

of CAP support  in Spain (27% of the total) are people already retired. This problem, along with the 

difficulties of access to finance and aid for the purchase of  land, makes the goal of regeneration of 

Spanish farming population and rejuvenation of the sector seriously compromised, when it is revealed 

that young farmers only can access to 7% of the land. 

Another of the problems exposed is that which affects land concentration and land hoarding7. This 

concentration of land ownership in the European Union began decades ago, but in recent years has 

accelerated. The process clearly started from the European Community rules themselves, giving the 

excuse of  the  structural  adjustment needed by  the agricultural  sector.  The  idea was based on  the 

necessary socio‐economic adaptation of the structures of the farms to a globalized environment of 

greater  competitiveness,  in  a  framework  of  commercial  deregulation,  when  the  objective  was  to 

improve  their  competitiveness  in  the markets and  to consolidate viable holdings, able  to generate 

satisfactory levels of income and occupation. 

3.AgriculturalLandLease

The land lease contract was initially regulated in the Spanish Civil Code of 1889. This will apply the 

general rules of the arts. 1542 to 1574 and certain specialties on arts. 1575 to 1579 of the CC. Today it 

has been criticized the apparent failure of its content and technical deficiency of this legislation, which 

requires a wide review8. Later, in the 20th century, the contract has been regulated more broadly by 

special civil legislation but outside the Civil Code. So from the first Law on rural leases of 1935, through 

Law 1980, finally you get to the current Law 49/2003, of 26 November, on rural leases (LRL), which was 

amended by Law 26/2005, of November 309.  

In the land lease contract it is given primacy to the freedom of the parties (article 1 of LRL of 2003). 

Thus, the contract is governed primarily as expressly agreed by the parties, provided that agreements 

                                                            7  See  SOLER,  C.  and  FERNÁNDEZ,  F.  Estructura  de  la  propiedad  de  tierras  en  España.  Concentración  y 

acaparamiento, Bilbao, December 2015. 8 About the need to modify and reform this regulation, see VATTIER FUENZALIDA, C. “Sobre la reforma de los 

arrendamientos rústicos”, Actualidad Civil, n. 3, 1995, pp. 683 to 690. Also LUNA SERRANO, A. “A propósito de la legislación de arrendamientos rústicos. Algunas propuestas de reforma”, in Operación Jovellanos. Propuestas de reforma para la agricultura española, Madrid, 2000, pp. 201 to 210. 

9 AMAT LLOMBART, P. “Análisis comparativo entre la ley de arrendamientos rústicos 49/2003 y su ley 26/2005 de modificación. Principales novedades introducidas en el régimen arrendaticio rústico”,  in Derecho agrario y alimentario  español  y  de  la Unión Europea,  Valencia,  2007,  pp.  155  to 191. Also AMAT  LLOMBART,  P.  “Más sombras que  luces en  la última  reforma de 2005 de  la  ley 49/2003 de arrendamientos  rústicos”,  in Estudios jurídicos en homenaje al profesor Enrique Lalaguna Domínguez, Valencia, 2008, pp. 41‐70.  

108 CEDR‐JRL 2017/1

    

are not contrary to the LRL imperative content. Additionally, the Civil Code applies, and failing that, 

the existing practices and customs are applicable. 

LRL of 2003 actually contains two types of land lease contracts. On the one hand, “rural lease” (also 

called “land lease”) is regulated. It involves the temporary assignment of one agricultural land, several 

or parts of lands, to be destined for agricultural, livestock or forestry purposes, in exchange for a price 

or rent. And on the other hand we have the “agricultural holding lease”. Here the total holding and all 

its elements  (as organic unity)  is  the object of  the contract.  It  is not an obstacle  if  the agricultural 

holding is constituted at the same time as it is leased or if it is already established previously. About 

the content of the contract, in both types of land leases, agricultural production rights and other rights 

inherent to the lands or holdings will form part of the contract. However, such rights may be the object 

of separate and independent contracts. 

As we can easily notice, land leases are typical agricultural contracts in view of their functionality for 

the establishment of farms and agricultural enterprises10. The rural lease gives the tenant (agricultural 

entrepreneur) a personal and temporary entitlement (a minimum of 5 years with possible successive 

extensions of 5 years each). The minimum legal duration of the contract may be sufficient to provide 

stability  to  the  company.  But  obviously  the  parties  can  agree  a  longer  initial  term.  Anyway,  the 

contracts  regulated  by  LRL  of  2003  are perfectly  fit  for  the  creation of  agricultural  enterprises,  by 

themselves or together with other contracts or legal business. This is recognized by the LRL of 2003: 

both rural lease and holding lease permit the tenant to enjoy "full autonomy in the exercise of their 

business" (art. 8)11. So the tenant (agricultural entrepreneur) has the right to determine the type of 

crop to be planted in the leased land. And there will be annulled all agreements that impose the tenant 

any restrictions on crops or on the destination of products, provided that the duty of preserving the 

land or holding and the special rules on extraordinary improvements are respected12. 

The LRL regulates the different aspects of the contract: the contracting parties and their capacity 

(article  9);  the  form,  duration  and  extensions  of  the  lease  (articles  11  and  12);  the  rent  and  its 

vicissitudes (article 13); expenses, works, repairs and improvements on the property (articles 17 to 21); 

transfer of the leased property and preferential purchase rights (art. 22); cession and sublease (art. 

23); and the causes of termination of the contract (article 23). 

                                                            10  About  the  special  nature  of  agricultural  lease  see  VATTIER  FUENZALIDA,  C.  “La  especialidad  del 

arrendamiento rústico”, in Aspectos de la normativa agraria en la Unión Europea y en América Latina, Coord. by A. Sánchez Hernández, 2006, pp. 157 to 168. Among others see COBACHO GÓMEZ, J.A. Estudios sobre la ley de arrendamientos  rústicos,  University  of  Murcia,  1982;  also  of  the  same  author  see  La  regulación  de  los arrendamientos  rústicos  en  el  Código  civil,  University  of Murcia,  1989.  In  the  field  of  regional  legislation  in Valencia (Spain) see AMAT LLOMBART, P. “El arrendamiento histórico valenciano como contrato para la empresa agraria: propuestas de reforma y desarrollo legislativo de su régimen jurídico”,  in Estudios sobre derecho civil foral valenciano, Aranzadi, Cizur Menor, 2008, pp. 137‐149. 

11 Topic studied under prior special tenancy legislation: see LLOMBART BOSCH, D. “La actividad empresarial del arrendamiento de  fincas  rústicas”,  in Actas del  I Congreso  Internacional de Derecho agrario en Extremadura, University of Extremadura, Badajoz, 1987. Under current legislation see VATTIER FUENZALIDA, C. “Los poderes empresariales  del  arrendatario  rústico,  entre  el  Código  civil  y  la  Ley  49/2003,  de 26 de noviembre”,  Revista General de Legislación y Jurisprudencia, n. 3, 2004, pp. 549‐564. 

12 VATTIER FUENZALIDA, C. “Gastos y mejoras en el arrendamiento rústico”, Anuario de Derecho Civil, Vol. 37, n. 1, 1984, pp. 63 a 108. SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, A. Gastos y mejoras en la ley española de arrendamientos rústicos de 1980, Logroño, 1995. 

2017/1 CEDR‐JRL 109

 

As the preamble of the LRL of 2003 states, in recent decades it has been observed different trends 

in  land tenure  in Spain, which undoubtedly  influenced their mobility and the structural adjustment 

process. In this sense, there is a relative increase of the lease compared to other forms of land tenure. 

Thus, the restructuring of the 1960s is associated with a strong expansion of the lease. On the contrary, 

in the 70s and especially the 80s, the intensity of the downsizing of farms is reduced as a result of the 

blockade in the mobility of the land when the expansion of the leases is stopped, partly because of the 

Law on Rural Leases of 1980 (that regulated several extensions of the contract initial term, which were 

volunteer to the tenant but mandatory to the proprietary). 

Moving to the European Union trends in this matter, there are changes of great significance as we 

can see  in the  influences that  inspire the CAP reforms. The fundamental challenge  is  to achieve an 

increase in the efficiency of farms which compensates for possible losses of  income to farmers and 

ranchers. It is generally estimated that this requires much larger farms than the current ones, in terms 

of  surface  and  yields,  and,  above  all,  a  revitalization  of  the  land  market.  And  this  is  where  the 

instrument of the contract  lease appears as one of the most  indicated to achieve new  land, which 

farmers with vocation of permanence can add to their holdings. 

In any case, the promotion of the liberalization of the land lease market (which in Spain has been 

promoted since 1995 under  the special  land tenancy  legislation)  should be maintained and further 

encouraged,  in  order  to  facilitate  the  permanence  or  new  installations  of  farmers  in  rural  areas 

(especially  and  preferably  young  people  and  women),  using  less  financial  resources  than  those 

required for the acquisition of land and other material means of agricultural production. In fact, during 

the 90s a strong expansion of the land lease was recorded (with an increase of 2.3 million hectares).  

The estimations suggest that over the next decade a number of agricultural holdings will abandon 

farming.  That  situation  will  probably  release  several  million  hectares  of  arable  land.  This  land 

theoretically could be available for incorporation into other holdings, usually by means of lease. It is 

therefore necessary to review its legal regime, to increase its efficiency and to channel the hectares 

released  to  the  resizing  or  improvement  of  farms  with  greater  prospects  for  the  future,  since  in 

principle  it cannot be expected that the restructuring will take place through the purchase of  land, 

given its high price. 

 

 

110 CEDR‐JRL 2017/1

    

BäuerlichesBodenrechtundlandwirtschaftlichesPachtrechtinderSchweiz–eineKurzdarstellung

PhilippeHaymozvormaliger Direktionsjurist des Landwirtschaftlichen Instituts des Kantons Freiburg 

1.Rechtsquellen:BGBBundLPG

Das  bäuerliche  Bodenrecht  und  das  landwirtschaftliche  Pachtrecht  bilden  in  der  Schweiz  festen 

Bestandteil  des  Privatrechts.  Sie  werden  durch  zwei  ihnen  eigene  Bundesgesetze  geregelt,  das 

Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) 1 und das Bundesgesetz 

vom  4.  Oktober  1985  über  die  landwirtschaftliche  Pacht  (LPG) 2 ,  als  Ergänzungserlasse  des 

Schweizerischen  Zivilgesetzbuches  (ZGB)3 einerseits  und des Obligationenrechts  (OR)4 andererseits, 

sowie durch ihre entsprechenden Ausführungserlasse, wie der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über 

das bäuerliche Bodenrecht (VBB)5 und der Verordnung vom 11. Februar 1987 über die Bemessung des 

landwirtschaftlichen Pachtzinses6.  

Gemäss Art. 122 der Bundesverfassung7 bilden das Zivilrecht und der Zivilprozess8 zusammen eine 

ausschliessliche Bundeskompetenz. Doch können die Bundesgesetze sehr wohl weitere, ergänzende 

kantonalrechtliche Bestimmungen  zulassen bzw.  solche  vorsehen. Macht nun der Kanton  (hier der 

Kanton  der  gelegenen  Sache,  d.h.  des  landwirtschaftlichen  Bodens)  von  dieser  ihm  zugewiesenen 

Befugnis Gebrauch, so sind dessen einschlägigen Bestimmungen9 zusätzlich zu beachten.  

Zwei Beispiele dazu: im Rahmen seines gesetzlichen Geltungsbereiches nennt Art. 5 Bst b. des BGBB 

Vorbehalte des kantonalen Rechts betreffend Alpen und Weiden. Mit Art. 3 des LPG  finden sich  in 

diesem ebenso ein sinnverwandter Vorbehalt des kantonalen Rechts.  

Diese  Vorgehensweise  der  fallweisen  Gesetzeskompetenzdelegation  an  die  Kantone  gestattet 

allgemein dem angestrebten Gesetzesentwurf regionalen und kantonalen Bedürfnissen Rechnung zu 

                                                            1 SR 211.412.11; SR = Systematische Sammlung des Bundesrechts  (= das hic et nunc geltende Bundesrecht) zu 

finden unter www.admin.ch. 2 SR 221.213.2. 3  Schweizerisches  Zivilgesetzbuch  vom  10.  Dezember  1907,  [ZGB],  SR  210;  die  Nummer,  hier  die  210, 

bezeichnet  die  dem  Erlass  eigene  Ordnungsnummer  innerhalb  einer  Dezimalklassifikation  aufgebaut  und geordnet nach Kapitel und Sachgebieten der Rechtssammlung. 

4 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter  Teil: das Obligationenrecht), [OR], SR 220 5 SR 211.412.110 6 SR 221.213.221 7 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999, [BV] 8 Ab dem 1. Januar 2011 9 So z.B. für den Kanton Freiburg: das Ausführungsgesetz vom 28. September 1993 zum Bundesgesetz über das 

bäuerliche Bodenrecht (AGBGBB), SGF 214.2.1; SGF = Systematische Gesetzessammlung des Kantons Freiburg (= das hic et nunc geltende Recht des Kantons Freiburg), zu finden unter www.fr.ch; und das Ausführungsgesetz vom 24. Februar 1987 zum Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht, SGF 222.4.3. 

2017/1 CEDR‐JRL 111

 

tragen, ohne ihn gleich in seinem Bestand zu gefährden, weil sonst die mit einher gehenden regionalen 

und kantonalen Befürchtungen ein Gesetzesreferendum auf den Plan rufen könnten mit der allfälligen 

Folge einer Ablehnung des Gesetzesentwurfes durch die entsprechende Volksabstimmung. So können 

Drücke und Zwänge frühzeitig aufgefangen, abgebaut oder ausgeglichen werden. Zugleich kann das 

Recht dennoch weiter entwickelt werden, wenn auch schrittweise vielleicht, doch immerhin. 

Nun ist es jedoch so, dass das BGBB und das LPG nicht nur rein privatrechtliche inspirierte Normen 

enthalten, die der Vertragsfreiheit weitgehend freien Lauf überlassen würden. Deren Bestimmungen 

enthalten  vielmehr  gewichtige  Eingriffe  in  die  grundsätzliche  Autonomie  der  Privaten  dar,  dies  in 

Abweichung von der grundrechtlichen Eigentumsgarantie (BV Art. 26), so z.B. mit ihren zwingenden 

Bestimmungen  über  den  Vorrang  der  Berechtigten,  wem  das  Eigentum  oder  die  Nutzung  des 

landwirtschaftlichen Bodens und zu welchem Wert nun  im gegebenen Fall  zusteht oder mit einem 

Zerstückelungsverbot der Grundstücke.  

Solche Einschränkungen sind dann zulässig, wenn sie sich auf Verfassungsrecht abstützen lassen (BV 

Art. 36) bzw. auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, wie hier mit dem BGBB und dem LPG, und sie 

einem öffentlichen Interesse Rechnung tragen oder den Schutz der Grundrechte Dritter dienen. Diese 

notwendige Abstützung findet sich hier in der BV mit ihrem Art. 104 Abs. 3 Bst. f., der schlechthin als 

„der  Landwirtschaftsartikel“  gilt,  welcher  Politik  und  Massnahmen  des  Bundes  im  Bereich  der 

Landwirtschaft festlegt. Dabei sieht insbesondere Bst. f. dessen 3. Absatzes ausdrücklich vor, dass der 

Bund  auch  Vorschriften  zur  Festigung  des  bäuerlichen  Grundbesitzes  erlassen  kann.  Von  dieser 

Befugnis hat der Bund mit dem Erlass des BGBB und des LPG vollen Gebrauch gemacht. Und mit ihnen 

der  privatrechtlichen  Vertragsfreiheit  Schranken  gewiesen,  z.B.  auch  mit  zwingenden 

Bewilligungsverfahren für bäuerliches Bodeneigentum und landwirtschaftliche Pacht. 

Als  nationales  Privatrecht,  das  keine  Schranken  gegenüber  Bürgern  der  Mitgliedstaaten  der 

Europäischen  Union  enthält,  erscheinen  BGBB  und  LPG  zudem  als  konform  mit  dem  EU‐Recht. 

Berührungsängste  beiderseits,  auf  Seiten  der  EU  sowie  der  Schweiz,  sollten  also  eigentlich  nicht 

gegeben sein.  

2.WeitereRechtsquellen:Nebenerlasse

Das  BGBB  und  das  LPG  sind  im  Verbund  mit  zahlreichen  anderen  Bundeserlassen  (BG 10  und 

Verordnungen) anzuwenden. Dazu zählen mal das ZGB (zusammen mit dem PartG11) und das OR. 

Das ZGB regelt insbesondere das Familien‐ und Erbrecht sowie das Sachenrecht. Das PartG sichert 

die  Gleichstellung  der  eingetragenen  Partner mit  Ehegatten  (BGBB  Art.  10a)  und  das OR,  das  die 

Bestimmungen  des  Vertragsrechts,  insbesondere  auch  des  Pachtvertrages  sowie  des 

Gesellschaftsrechts abgibt. 

                                                            10 BG = Bundesgesetz. 11  Bundesgesetz  vom  18.  Juni  2004  über  die  eingetragene  Partnerschaft  gleichgeschlechtlicher  Paare 

(Partnerschaftsgesetz, PartG), SR 211.231. 

112 CEDR‐JRL 2017/1

    

Dann  auch  das  Raumplanungsgesetz 12  mit  seiner  Verordnung 13 ,  das  Waldgesetz 14  und  das 

Gewässerschutzgesetz15.  

Ausserdem noch das Landwirtschaftsgesetz16 mit ihrer Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung17, 

die die Berechnungseinheit der SAK18 gemäss LBV Art. 3 bestimmt und mit der dann die Betriebsgrösse 

gemäss BGBB Art. 7 Abs. 1 ermittelt werden kann. Wobei auch Art. 2a der VBB noch bei zu ziehen ist. 

Allein aus der Aufzählung der vielfältigen Verknüpfungen kann schon abgeleitet werden, dass es sich 

insbesondere beim BGBB um eine komplexe und heterogene Gesetzesmaterie handelt. 

3.Zweck

Das BGBB (Art. 1 Abs. 1) hat zum Zweck: 

a. die Förderung des bäuerlichen Grundeigentums, 

b. die Erhaltung der Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und einer 

leistungsfähigen Landwirtschaft ausgerichtet auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung, 

c. die Verbesserung deren Strukturen, 

d. die  Stärkung  des  Selbstbewirtschafters  und  Pächters  beim  Erwerb  landwirtschaftlicher 

Gewerbe und Grundstücke, sowie 

e. die Bekämpfung übersetzter Preise für landwirtschaftlichen Boden. 

Das LPG hingegen verfügt über keine Zweckbestimmung, wie dies mit BGBB 1 der Fall ist. Doch finden 

die Leitgedanken des BGBB auch im LPG sinngemässen Einfluss.  

4.Geltungsbereich

Grundsätzlich findet das BGBB Anwendung auf einzelne (sofern sie mehr als 25 Aren umfassen [bzw. 

15  bei  Rebland],  BGBB  Art.  2  Abs.  3)  oder  zu  einem  landwirtschaftlichen  Gewerbe  gehörende 

landwirtschaftliche Grundstücke, die sich ausserhalb der Bauzone gemäss RPG befinden und auch für 

die landwirtschaftliche Nutzung zulässig sind (BGBB 2).  

Natürlich regelt das Gesetz auch noch besondere Anwendungsfälle (BGBB Art. 2 ff). Art. 7 Abs. 5 hält 

in  diesem  Zusammenhang  z.B.  fest,  dass  bei  einem  gemischten  Betrieb  dieser  auch  als 

landwirtschaftliches Gewerbe gilt, wenn der landwirtschaftliche Charakter überwiegt. 

                                                            12 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), SR 700. 13 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV), SR 700.1. 14 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG), SR 921.0. 15  Bundesgesetz  vom  24.  Januar  1991  über  den  Schutz  der  Gewässer  (Gewässerschutzgesetz,  GSchG),  SR 

814.20. 16 Bundesgesetz vom 29. April 1998 über die Landwirtschaft (Landwirtschaftsgesetz, LwG), SR 910.1. 17  Verordnung  vom  7.  Dezember  1998  über  landwirtschaftliche  Begriffe  und  die  Anerkennung  von 

Betriebsformen (Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, LBV), SR 910.91. 18 SAK  =  Standardarbeitskraft,  BGBB Art.  7 Abs.  1  zusammen mit  LBV Art.  3;  =  Einheit  zur  Bemessung der 

Betriebsgrösse  , berechnet anhand von standardisierten Faktoren, die auf arbeitswirtschaftlichen Grundlagen basieren, LBV Art. 3. 

2017/1 CEDR‐JRL 113

 

Dieser  beschriebenen Regelung des BGBB  ähnlich,  findet  das  LPG Anwendung  auch  auf  einzelne 

(sofern sie mehr als 25 Aren umfassen [bzw. 15 bei Rebland], LPG Art. 2) landwirtschaftlich genutzte 

Grundstücke (LPG Art. 1 Bst. a.) oder auf landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss BGBB Art. 5 und / Abs. 

1, 2, 3 und 5 (LPG Art. 1 Abs. 1 Bst. b) sowie auf nichtlandwirtschaftliche Nebengewerbe, welche mit 

einem landwirtschaftlichen Gewerbe eine wirtschaftliche Einheit bilden.  

5.GrundsätzlicherInhaltdesBGBB

Entsprechend enthält das BGBB (Art. 1 Abs. 2) Bestimmungen betreffend: 

a. den Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke, 

b. die  Teilung  (auch  Realteilung,  BGBB  Art.  58  ff)  landwirtschaftlicher  Gewerbe  sowie  die 

Zerstückelung landwirtschaftlicher Grundstücke und 

c. die Verpfändung landwirtschaftlicher Grundstücke. 

Allgemein wird die Förderung des bäuerlichen Grundeigentums angestrebt. Mit bäuerlich ist jedoch 

nicht schlechthin  landwirtschaftliche Bezogenheit  zu verstehen. Sondern Personen, die Bauern und 

Bäuerinnen,  die  dem  Boden  in  seiner  nachhaltigen  Bewirtschaftung,  die  sie  selber  vornehmen, 

verpflichtet  sind  und  im  Besonderen  der  langfristigen  Erhaltung  ihres  leistungsfähigen 

Familienbetriebes, wenn nicht über Generationen derselben Familie hinaus. 

In jedem Fall soll der Vorrang des Selbstbewirtschafters (BGBB 10) , der den Landwirtschaftsboden 

selber bewirtschaftenden Person, der Bäuerin, des Bauern, stets allfälligen Ansprüche Anderer voran 

gehen.  Sei  es  bei  der  Übernahme  des  Grundeigentums  innerhalb  der  Familie,  beim  Erwerb  von 

landwirtschaftlichem Grundeigentum, seien es landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke aus der 

Hand von veräussernden Dritten. 

Die  Zuweisungsregeln  an  anspruchsberechtigte  Personen  sind  bei  der  Erbteilung  sowie  bei 

Veräusserung mit kleineren Unterscheidungen ähnlich. 

Als  landwirtschaftliches  Gewerbe  (BGBB  7  f.)  gilt  die  Gesamtheit  von  landwirtschaftlichen 

Grundstücken,  Bauten  und  Anlagen,  die  der  landwirtschaftlichen  Produktion  dienen  (oder  einer 

solchen  gleichgestellt  sind,  wie  Gemüse‐  und  Gartenbau),  und  zu  deren  landesüblicher 

Bewirtschaftung  mindestens  eine  Standardarbeitskraft,  SAK,  erfordert.  BGBB  Art.  7  Abs.  4  

berücksichtigt mit seinen Bst. auch:  

a. die örtlichen Verhältnisse,  

b. die  Möglichkeit  fehlende  betriebsnotwendige  Gebäude  zu  errichten  oder  bestehende 

umzubauen,  instand  zu  stellen  oder  zu  ersetzen,  wobei  die  dafür  notwendigen 

Aufwendungen für den Betrieb auch noch ertragbar sein müssen und 

c. für längere Dauer zugepachtete Grundstücke. 

Überwiegt der  landwirtschaftliche Charakter bei einem gemischten Betrieb, so gilt dieser auch als 

landwirtschaftliches Gewerbe (BGBB Art. 7 Abs. 5). 

Als  landwirtschaftliche  Grundstücke  (BGBB  Art.  6)  gelten  landwirtschaftlich  oder  gartenbaulich 

genutzte Flächen, die nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind.  

114 CEDR‐JRL 2017/1

    

Diese Zielrichtung wird durch Bestimmungen der Strukturverbesserung unterstützt, die tendenziell 

bestehende  Betriebe  vergrössern  lassen  in  der  Bereinigung  oder  Auflösung  unwirtschaftlicher 

Landwirtschaftsbetriebe, meist von Kleinstbetrieben. Die Frage des Masses und deren Ausmasses ist 

dann Ursache existentieller Auseinandersetzungen.  

In diesen Bestimmungsbereich fallen auch die Realteilungs‐ und Zerstückelungsverbote. Sie sollen 

den  Bestand  des  landwirtschaftlichen  Gewerbes  oder  Grundstückes  schützen.  Ausnahmen 

unterstehen  einem  entsprechenden  Bewilligungsverfahren  durch  den  Staat,  wobei  die 

Ausnahmegründe recht zahlreich und differenziert sind (BGBB Art. 59 und 60) und von der Sache her 

durchaus ihre Berechtigung haben. 

Bei der vorhin/oben erwähnten Bedingung der wirtschaftlichen Tragbarkeit gemäss BGBB Art. 7 Abs. 

4 Bst. b. handelt es sich um eine oft schwerwiegende Anforderung, die nicht  immer erfüllt werden 

kann, dies als Beispiel einer Bestimmung die der beabsichtigten Strukturbereinigung entspricht.  

Die Verwirklichung der  vorgenannten Ziele  soll  auch mit der Bekämpfung übersetzter Preise  für 

landwirtschaftlichen  Boden  unterstützt  werden.  Denn  die  grösste  Sorge  gilt  im  schweizerischen 

Umfeld nicht so sehr der flächenmässigen Grösse der Gewerbe sondern viel mehr deren Verschuldung, 

die  bedeutend  sein  kann.  Entsprechend  bestehen  ausserdem  Bestimmungen  zur  Verhütung  der 

Überschuldung  (BGBB  73  ff.),  z.B.  mit  einer  Belastungsgrenze  (BGBB  73).  Diese  können  jedoch 

gegebenenfalls  mit  Hilfen  besonderer  Fonds  die  staatliche  sein  können  oder  mit  staatlicher 

Anerkennung wirken überschritten werden. Kein Grundsatz der bei Härtefällen mit Ausnahmen (BGBB 

Art. 75 ff.) nicht abzufedern sei! 

Der Verhütung der Überschuldung wird auch dadurch entsprochen, dass bei einer familieninternen 

Übernahme  durch  ein  selbstbewirtschaftendes  Familienmitglied  (einschliesslich  Ehegatten, 

eingetragener Partner oder Witwe des Eigentümers) als Übernahmewert  in der Regel der einfache 

Ertragswert  (BGBB Art.  10) bei  landwirtschaftlichen Gewerben  gilt  (BGBB Art.  17 Abs.  1)  und  der 

doppelte  Ertragswert  im  Falle  landwirtschaftlicher  Grundstücke  (BGBB  Art.  21  Abs.  1).  Bei  der 

Festlegung dieser Werte sind für die Schätzungsexperten die Vorgaben der amtlich vorgeschriebenen 

und umfassenden Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes19 verbindlich 

(VBB Art. 2 Abs. 2). Diese Anleitung bildet den Anhang 1 der VBB20. Die erwähnten Ertragswerte sind 

auch bei Auflösung des allfällig geltenden Ehegüterstandes anrechenbar. (ZGB 212) 

Hingegen gilt Verkehrswert bei nichtlandwirtschaftlichen Objekten, z.B. bei gemischter Nutzung für 

das Nebengewerbe (BGBB Art. 17 Abs. 2). 

Eine angemessene Erhöhung eines Übernahmewertes  innerhalb der Familie  kann dann gefordert 

werden,  wenn  besondere  Umstände  dies  rechtfertigen.  Aufmerksamkeit  gilt  dabei  auch  dem 

                                                            19 Früher auch noch „Schätzungsreglement“ genannt. 20 Dieser Anhang findet sich jedoch nicht in der AS veröffentlicht, kann aber beim Bundesamt für Bauten und 

Logistik  (BBL), Verkauf Bundespublikationen, 3003 Bern gegen Entgelt bezogen werden  (AS 1995 5147, 2003 4539); AS = Amtliche Sammlung der Erlasse des Bundes sowie der dringlichen Veröffentlichungen; die erste Zahl gibt  den  Jahrgang  der  Veröffentlichung  wieder  und  die  zweite  bestimmt  die  zutreffende  erste  Seite  des betreffenden Dokumentes. 

2017/1 CEDR‐JRL 115

 

Auskommen des Ehegatten bzw. eingetragenen Partners nach dem Hinschied des anderen Partners 

oder nach ihrer Scheidung (ZGB Art. 213).  

Gesichert wird die Beachtung der entsprechenden Normen mittels eines ausführlichen amtlichen 

Bewilligungsverfahren zum Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke. Dabei kennt Art. 

63 BGBB drei Verweigerungsgründe, nämlich: 

a. der Erwerber ist nicht Selbstbewirtschafter, 

b. der Erwerbspreis ist gemäss Art. 66 BGBB übersetzt, 

c. das  zu  erwerbende  Grundstück  befindet  sich  ausserhalb  des  ortsüblichen   

Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers. 

Dieses Bewilligungsverfahren gelangt  jedoch weitgehend nicht  zur Anwendung, wenn es  sich um 

eine  familieninterne  Übernahme  handelt.  Sollte  in  ihrem  Kreise  eine  berechtigte  Person  in  ihren 

Rechten nicht anerkannt werden, so kann sich diese an den Zivilrichter wenden, der ja auch für den 

Streitfall der Erbteilung oder Scheidung zuständig sein wird. 

6.GrundsätzlicherInhaltdesLPG

Im Wesentlichen regelt das LPG:  

a. die Vorpachten (LPG Art. 5 f.),  

b. die  erstmalige  Mindestpachtdauer  von  sechs  Jahren  für  Pachtverhältnisse  bei 

landwirtschaftlichen Grundstücken und von neun Jahren für solche bei landwirtschaftlichen 

Gewerben (LPG Art. 7), 

c. die Mindestpachtdauer von weiteren sechs Jahren bei Fortsetzung des Pachtverhältnisses 

für landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe (LPG Art. 8),   

d. die Pflichten der Vertragsparteien  (LPG 21a ff.), wobei sich insbesondere für den Pächter 

eine persönliche Vertragspflicht der Selbstbewirtschaftung ergibt (LPG Art. 21a),  

e. die Kündigung und Auflösung des Pachtverhältnisses (LPG 14 f sowie 16 ff.), 

f. die Erstreckung eines Pachtverhältnisses (LPG Art. 26 ff.),  

g. der Pachtzins (LPG Art. 35a ff.), seine Bemessung (LPG Art. 37 ff.), seine Kontrolle (LPG Art. 

42 ff.) durch behördliche Prüfung und Genehmigung (ähnlich beim BGBB die Bekämpfung 

eines übersetzten Erwerbpreises mit dessen Art. 66), 

h. die parzellenweise Verpachtung  (LPG Art. 30  ff.), wenn ein  landwirtschaftliches Gewerbe 

vorliegt, ebenfalls durch behördliche Kontrolle und Genehmigung (wiederum ähnlich beim 

BGBB das Realteilungs‐ und Zerstückelungsverbot mit dessen Art. 58 ff.). 

Dabei  bestimmt  sich  im  LPG  das  landwirtschaftliche  Grundstück  und  das  landwirtschaftliche 

Gewerbe weitgehend nach den Normen des BGBB (LPG Art. 1 ff.). 

116 CEDR‐JRL 2017/1

    

7.Rechtspflege

Soll  bei  privatrechtlichen  Streitigkeiten  der  Richter  angerufen  werden,  so  ist  die 

Zivilprozessordnung21 zu  beachten. Wobei  die  Gerichtsorganisation  auf  Erster  und  Zweiter  Instanz 

Sache der Kantone verbleibt. Für die Dritte Instanz hingegen, ist wieder der Bund zuständig. 

Streitigkeiten des öffentlichen Rechts, namentlich in den Bewilligungsverfahren des BGBB und bei 

der behördlichen Kontrolle des LPG,  richten sich  zuerst nach dem Verfahrensrecht der Kantone  (in 

Erster und Zweiter Instanz) und dann nach der Bundesrechtspflege (insbesondere vor Dritter Instanz) 

sowie der Gerichtsorganisation des Bundes. 

 

 

                                                            21 Schweizerische Zivilprozessordnung (Zivilprozessordnung, ZPO) vom 19. Dezember 2008, SR 272.  

2017/1 CEDR‐JRL 117

 

PurchasingandRentingofAgriculturalLandintheUK

EleanorPinfold/KateTheophilusAgricultural Law Association 

1.Introduction

The United Kingdom is governed by various systems of  law each as old as the other. English Law 

governs England and Wales, Scotland has its own system and Northern Ireland is a mixture of English 

Law and custom.  

However, there is one rule that is common to all systems. Any person can buy any amount of land or 

let any amount of land without any restriction. There is no limit to the amount which can be held under 

one ownership or one tenancy. 

English Law is old. Basic Land Law principles were decided upon in Courts as early as the 13th century 

and are set out in the case books of the lawyers who practiced in the Inns of Court and are still retained 

in the Archives of the Library of Lincoln’s Inn. These are known as the Henry III (1216 to 1272) Case 

Books. 

Land Law was based on the Feudal system imported at the time of the Norman Conquest of 1066 

from the Continent which did not in fact sit well on the laws of the Anglo Saxons where women were 

allowed to hold land and rule and the remnants of which rule were apparent in the Kentish rules of 

Co‐parceny which allowed women to take in preference of men until the wholesale renovation of the 

Property Law in 1922 and 1925.  

Between the Conquest and the present day, the buying (and selling) of land has altered somewhat 

from  the  days when  a  square  of  grass was  cut  out  of  the  ground  (the  parties  having walked  the 

boundaries of the land being for sale, the seller then handing the turf to the buyer who would place 

the turf back into the land) to today’s procedures, when land is registered at the Land Registry and a 

single document (with in some cases an e‐signature) can be transferred provided the money is received 

in the blink of an eye. 

At  the  time  of  the  Conquest  on  the  theory  of  the  alien  feudal  system,  English  inhabitants were 

subjects not citizens and all the country was vested solely in the Conqueror as King. The King granted 

parcels of land to his followers who held the land from the King subject to various rights of service and 

all land holders had to swear allegiance to the King. In Norman times it was male ownership only as 

women were deprived of their rights under Continental Feudal Law. Anyone holding the land free of 

all service held the land Freehold (of which more later), and others held the land subject to sending 

the King knights and infantrymen to fight in the Kings wars.  

Apart from those land holdings the land can also be held as Leasehold by which the Freeholder grants 

a person the right to occupy and either work the land (an agricultural tenancy) or live in a house (a 

residential tenancy) or occupy a shop or other place of business (as business tenancy) which sometimes 

included living quarters over the place of work. These leasehold types can be found when buying an 

118 CEDR‐JRL 2017/1

    

agricultural estate as most of the rural land now sold has all these elements combined in the sale or 

purchase. 

So, by the time of the first of the reforms of the 1920s there were only two types of land holding, 

Freehold and Leasehold, each with their own rules.  

Purchasing land is no different from buying a house shop or flat (apartment), in that the procedure 

is the same. Lawyers go through the same processes save that in buying a farm there are additional 

enquiries which have to be made. 

Land can be held by individuals, companies, partnerships, a tenant for life under a Settled Land Act 

Trust, and Trustees.  In  fact, different parts of a  farm can be held by different entities  so  that on a 

purchase the buyer must be careful to establish who owns what and if they have agreed to a sale. 

Farms are larger in the UK than on the continent due to the fact that land has been held in trust by 

trustees for generations. This is not the paper to describe the Anglo‐Saxon idea of a Trust or the rights 

duties and obligations of Trustees. Suffice to say that the concept has permeated all aspects of the law 

and the rights of Equity take precedence over the Common Law and have done since the Judicature 

Act of 1873. 

2.ThePurchaseofFreeholdAgriculturalLand

When buying the Freehold, the seller collects together all the information which a buyer may need 

to know about the land and buildings on it including usually a farmhouse and cottages for the farm 

workers. The check list includes establishing  

1. the area which is being sold and who owns what, the boundaries of the farm and accurate plans 

of the land being sold  

2. legal rights of way over the land for the use of neighbours 

3. legal rights of way over adjoining land for the use of the property 

4. public footpaths and other public rights of access under various legislation 

5. any outstanding woodland grant schemes which are old but which may still apply  

6. water supply systems 

7. mineral rights which may have been retained by the Lords of the Manor (left over from Feudal 

times) including any peat, sand and gravel extraction rights from the land 

8. sporting rights over  the property which  include shooting and  fishing but not hunting as each 

owner can determine if he allows the hunt over his land 

9. all documentation relating to any pipe or cable  lines relating  to,  for example, electricity, gas, 

ethylene, which cross the land – each owner will have his own agreement with the utilities to 

deal with all these matters  

10. what  Basic  Payment  Scheme  entitlements/claims  affect  the  land  and  if  entitlements  to  the 

Scheme are being transferred as well 

11. any rights of holdover for stock or farm machinery until sale or if winter crops have been planted 

compensation for that planting 

12. all documentation relating to any one or all of these in title documents or other deeds which if 

the land is registered may be on the Land Register but which if the land is not yet registered, will 

be sent out in a Deed of Grant of such rights 

2017/1 CEDR‐JRL 119

 

13. any land contamination such as un‐notified land filled with rubbish or  inert material and new 

landscaping after the completion of any sand gravel or peat extraction 

14. any tenancies of cottages on the land or any business tenancies for diversified non‐agricultural enterprises 

15. any agricultural tenancies their rents term dates and the next rent review date 

The buyer will also carry out a series of searches including a coal, tin, and salt mine search (in Wales 

also a gold mine search), utility search, a chancel repair search (there is a right for a church to ask lay 

rectors to pay for the repairs to the chancel of a church and very old and now rare occurrence which 

has  recently  been  curtailed  by  way  of  registration  of  these  matters  at  the  Land  Registry), 

environmental searches and require answers from the Seller to preliminary contract enquiries which 

include all the above aspects of enquiry but others which may related to the individual property. 

In the event that all is agreed, the parties sign a contract and exchange where one part of the contract 

signed by one party is sent to the other party’s solicitors who in turn send their client’s part of the 

contract back to the other party’s solicitors with the date of completion, plus 10% of the contract price. 

Usually, if there are agricultural tenancies on the property the completion date will correspond to a 

quarter day (25th March, 24th June, 29th September and 25th December), when those rents will be paid. 

It was past practice that sales of arable farms took place on 29th September when all the harvest was 

in but now the timing of a completion is rather more flexible. 

Exchange of contracts means that the parties are in a legally binding obligation where the seller will 

transfer the property and the buyer will pay money for the transfer. The payment of the deposit  is 

forfeited should the buyer fail to complete the purchase.  

After exchange of  contracts,  the buyer’s  solicitor draws up  the  transfer of  the property and  that 

document  is agreed between the parties and signed  in readiness  for  the completion day when the 

balance of the purchase price plus any apportionments of rents for any of the tenancy matters set out 

above fall due for payment. On completion, the title documents are sent to the buyer’s solicitors and 

those solicitors register the alteration in the owner of the land at the Land Registry. It is not until the 

Land Registration is complete that full title to the purchaser is said to be complete. 

This procedure although in a slightly less complicated form is used for the transfer of all freehold and 

leasehold residences shops offices and the granting of agricultural tenancies. 

In  Scotland  the procedure  is different. Although all  the  same searches will be carried out by  the 

solicitor and the information given to the purchaser, it is only after there is a binding contract called a 

missive, which creates  the  legally binding contract,  that  the  searches which are carried out before 

exchange of contracts in England are carried out in Scotland. Usually though, the party who makes an 

offer  which  then  needs  to  be  accepted  before  matters  proceed,  will  make  the  offer  subject  to 

satisfactory answers to enquiries. Once these matters are agreed and the missive concluded the land 

is then transferred on a specified day. 

120 CEDR‐JRL 2017/1

    

3.LeaseholdLand–rentingAgriculturalLand

The  difference  in  procedures  comes  in  granting  an  agricultural  tenancy,  because  agricultural 

tenancies  of  whatever  kind  cannot  be  bought  or  sold  as  there  is  a  default  clause  in  the  tenancy 

agreement that there will be no assignment or underletting.  

Under English and Welsh law, there are three types of holding for rented land.  

1. Agricultural Tenancies granted before 12 July 1984 

2. Agricultural Tenancies granted between 13th July 1984 and 1st September 1995 

3. After 1st September 1995 

It  is  unusual  for  any  agricultural  tenancy  to  be  sold  indeed  it  is  usually  prohibited  under  the 

Agricultural Holdings Act 1984 (“the 1984 Act”) now repealed and re‐enacted with some alterations in 

the Agricultural Holdings Act 1986 (“the 1986 Act”). The Agricultural Tenancies Act 1995 (“the 1995 

Act”)  (known here as a Farm Business Tenancy or FBT) does not prohibit  the  transfer of a  tenancy 

created under  its  terms but  the actual  tenancy agreement will not allow  it because an agricultural 

tenancy is considered to be a personal commitment to the landlord so in such a case the landlord will 

not agree to any transfer of the tenant’s interest. 

Before 12th July 1984, a tenant once granted an agricultural tenancy would have two successions to 

the tenancy. That is, once granted the tenancy, the Tenant would occupy and farm the land for his life, 

and  on  his  death  the  tenancy would  pass  to  the  next  generation  and  on  that  person’s  death  his 

successor would take over – what was known as a two succession tenancy. It could mean that land 

was tied up for over 100 years! It meant that  little or no  land was being  let to any expiring farmer 

because to do so tied up the land for so long, and so the agricultural lawyers were finding ways around 

the system (share farming, contract farming and one day less than 2‐year grazing agreements) which 

relied on the good will of both parties to succeed.  

Accordingly, the farming industry as a whole agreed that under the 1984 legislation there would be 

no successions to the tenancy granted but that the tenant would be allowed to have a lifetime tenancy.  

This  relaxing  of  the  rights  of  agricultural  tenancies  did  not  have  the  desired  effect.  With  the 

introduction of the Common Agricultural Policy (the quota regime in all its forms) and a move towards 

limiting  production  even  very  profitable  farms  were  reduced  to  “diversification”  and  relying  on 

subsidies for their income. The farming industry considered that even the 1986 Act was in many ways 

unfit to take on the new challenges and that a new type of tenancy was needed – one which would 

encourage letting of farms without the issue of succession rights and to allow the tenant flexibility to 

diversify into other businesses while keeping the agricultural element at its core. The Farm Business 

Tenancy was created under the 1995 Act which came into effect on 1st September 1995. 

However,  the two succession tenancy under the 1986 Act  is not defunct yet!  If a tenant dies the 

deceased’s sons and daughters can still apply for a succession tenancy subject to prescribed criteria 

and it is usual for the family to decide which child of the family will apply to the Court and to establish 

the credibility of the applicant. It is usual for both landlord and tenant to discuss matters beforehand 

so that an agreed candidate can be accepted without the need for a Court to determine the case; save 

to make a direction as to the proposed succession.  

2017/1 CEDR‐JRL 121

 

A tenant may state in his Will who he favours and requires to take over the farm, and that can cause 

difficulties  if  the  landlord  does  not  agree  with  the  choice,  usually  based  on  the  suitability  or 

qualifications of the applicant, and considers another member of the family better able to succeed as 

the tenant. Each side then have to put their case to the Court and it will be for the Court to decide. 

To end the tenancy the landlord must serve a notice to quit under the 1986 Act within two months 

of the date of the tenant’s family having advised the landlord of the death even though the landlord 

may have been to the tenant’s funeral. There are a number of cases where this notice has not been 

served and the first succession tenancy continues via the executors of the deceased tenant because 

no notice has been served. It causes great difficulties and the only way to deal with the matter is to 

negotiate with the tenant’s successor. 

Under the Terms of the 1995 Act, a tenant is granted a term of years for a rent which can be reviewed 

every  three  years.  Each  part  of  the  country  and  sector  of  farming  has  its  own problems with  this 

legislation. In the east of the country with arable land and market gardening functions the term of the 

lease is usually 2/3 years. However, where there is dairy, beef or sheep farming, it is necessary to have 

longer leases of up to 25 or 30 years which must be registered at the Land Registry and for which there 

is a charge payable by the tenant. A lease for less than 7 years does not have to be registered. 

Under the terms of the 1986 Act the tenancy would have specific terms to be included in the lease, 

rent review every three years, with arbitration  if the parties cannot agree, specified notices to quit 

where the tenant cannot object and will be paid compensation, specific rules for the landlord to carry 

out certain replacements and repairs of the farm buildings and specific rules for the tenant to carry 

out repairs to the property. If the tenant carries out improvements to the property with consent then 

the tenant is compensated and depending on what the improvement is, can be classified either as a 

tenant’s improvement or as a tenant’s fixture which can be removed at the end of the tenancy by the 

tenant subject to any notice given by the Landlord for it to remain on the holding on payment of an 

agreed sum of compensation. 

None of these things cause difficulty if all the parties agree and are noted down at the end of the 

tenancy agreement in a memorandum. When there is a problem it is usually referred to arbitration 

which is expensive and that is the reason why the parties usually find a route to agree! 

There are none of these detailed provisions under the 1995 legislation. Rent reviews are as decided 

by  the  terms  of  the  tenancy  agreement  but  the  parties  can  agree  to  fall  back  on  the  rent  review 

provisions set out in the Act. While the terms of repairs replacements and improvements are now set 

out in the tenancy agreement because the Statute does not provide fall‐back position for the parties.  

In Scotland agricultural tenancies can be granted under the Agricultural Holdings (Scotland) Act 1991 

(“the 1991 Act”) if they were granted before 2003 or after 2003 if the tenancy agreement states that 

the 1991 Act applies. These tenancies have similar provisions to the English legislation with succession 

provisions.

Under the terms of the Agricultural Holdings (Scotland) Act 2003, if a tenancy is created after 2003 

for term less than 5 years this is called a Short Limited Duration tenancy but this must not be for grazing 

or mowing and can be converted into a limited duration tenancy if the landlord allows the tenant to 

remain on the land after the end of the term of the tenancy. 

122 CEDR‐JRL 2017/1

    

If a tenancy is granted for a term more than 5 years the tenancy is called a Limited Duration tenancy.  

However, a limited duration tenancy must last for 15 years or more so that if a tenancy is granted for 

a term which is less than 15 years it will automatically be converted into a tenancy for 15 years. If a 

tenancy is converted from a 1991 Act tenancy to a limited duration tenancy then the lease must be for 

25 years or more. The tenancy can be passed on to a successor or gifted to the spouse or relative in 

the tenant’s will. 

In the remote north and west of Scotland there is a form of agricultural tenancy known as “crofting”. 

The definition of “croft” is ridiculously complicated but broadly speaking it is a small piece of land with 

a house and a share  in a common area used for the grazing of cattle or sheep or both. The  land  is 

normally of small agricultural value. Crofts were established in 1883 following a period of rural unrest 

and rioting as a protection for the inhabitants who had little protection against eviction under the law 

as it then was. Because of the generally poor quality of the land many crofters have other jobs or have 

emigrated in search of a better life, but this in itself does not bring the lease of the croft to an end. In 

some ways, the tenure of a crofter is more like ownership than lease because of the strong security of 

tenure which the crofter enjoys. The countryside in which the crofts are to be found although of poor 

agricultural quality is often very beautiful so that the croft houses are often used as holiday homes. 

There is a large demand for croft tenancies from persons who wish to live in these remote places. 

There is also a problem that the croft land is often neglected either by people who only want the house 

or by those who have moved away. 

Accordingly, the law has recently been changed so that it is now necessary for the crofter to reside 

either on or within 20 kilometres of the croft.  It  is also provided that a crofter must not misuse or 

neglect the crofter's croft. As a crofting tenancy is primarily an agricultural tenancy this means that a 

crofter misuses  a  croft where  the  crofter  (a) wilfully  and knowingly uses  it  otherwise  than  for  the 

purpose of its being cultivated or put to some other purposeful use (b) fails to use the croft for the 

purposes of  its  being  cultivated;  or  (c)  fails  to  put  the  croft  to  any  such purposeful  use, A  crofter 

neglects a croft where the croft is not managed so as to meet the standards of good agricultural and 

environmental  condition  provided  for  in  the  European  Union  cross  compliance  regulations. 

Importantly, however, an exception is made where the crofter,  in a planned and managed manner, 

engages  in, or refrains from, an activity for the purpose of conserving (a) the natural beauty of the 

locality of the croft; or (b) the flora and fauna of that locality. 

However, the same procedures will be carried out by a solicitor acting for a new tenant as would be 

carried out in respect of the purchase of land as in English Law. 

In Northern Ireland, whilst it is perfectly possible for an owner of land and a farmer to enter into a 

leasehold  arrangement,  there  is  no  statutory  framework  in  Northern  Ireland  for  such  a  lease  of 

agricultural  land  and  property  as  there  is  in  the  rest  of  the  UK  and  agriculture  is  also  specifically 

excluded from the Business Tenancy legislation. As a result, where land is farmed by someone other 

than the owner, it is occupied under a licence arrangement, more commonly referred to as Conacre.  

However, the short‐term nature of a Conacre agreement (typically 9 months in duration) offers limited, 

if any, scope for tenant investment in the land and no guarantee of occupying the same parcel of land 

from one season to another.  At the time of writing this article, the farming community in Northern 

2017/1 CEDR‐JRL 123

 

Ireland are actively engaged in a looking at promoting longer term leases of land to encourage tenant 

investment and the best use of land. 

The Authors are grateful to Donald Rennie (Scotland) and Peter Brown (Northern Ireland) for their contribution. 

 

124 CEDR‐JRL 2017/1

    

PurchasingandRentingFarmlandintheUnitedStates

MargaretRossoGrossmanProf. Emerita and Bock Chair in Agricultural Law Emerita, University of Illinois 

 

In the United States, land is the “primary input into farming” and makes up about 80 percent of the 

total assets of the US farm sector.1 US land is farmed by producers who own land and producers who 

rent  land.  Because  little  agricultural  land  is  transferred  each  year,  “[l]ack  of  access  to  land  is …  a 

significant barrier” to entry into farming and expansion of existing farm operations.2 

This  brief  article  provides  information  about  the  extent  and  use  of  US  agricultural  land.  It  then 

indicates that few laws restrict the transfer of US farmland or limit its use and discusses acquisition of 

agricultural  land  by  producers.  The  article  outlines  the  extent  of  farm  tenancy  and  summarizes 

significant aspects of the landlord‐tenant relationship. Finally, the article emphasizes the importance 

of making farmland available to the next generation of farmers. 

1.Background:LandandFarms

Agriculture is a major land use in the United States, where the majority of land is rural.3 The total US 

land area is about 2.3 billion acres (1 hectare is 2.469 acres). Although the federal government owns 

and manages about 28 percent of US land,4 more than 60 percent of US land (99 percent of cropland) 

is privately owned.5 Almost 1.4 billion acres of non‐federal rural land includes cropland (363 million 

acres), rangeland (406 million), pasture (121 million), and forest (413 million). Urban uses are only a 

small percentage of total US land.6 

                                                             This Article is based on work supported by USDA, National Institute of Food and Agriculture, Hatch Project 

No. ILLU‐470‐348. © 2017, M.R. Grossman. 1 Daniel Bigelow et al., U.S. Farmland Ownership, Tenure, and Transfer, at 1  (ERS, EIB 161, 2016). This ERS 

report  summarizes  the  2014  Tenure,  Ownership,  and  Transition  of  Agricultural  Land  (TOTAL)  Survey,  which collected information about the acquisition and transfer of land, leases, and landlord‐tenant relationships. Id. at 12. 

2 Id. at 1. 3  Part  of  this  background  information  is  adapted  and  updated  from  Margaret  Rosso  Grossman,  Rural 

Development in the United States: Some Federal Programs, 76(2) Tijdschrift voor Agrarisch Recht 66‐75 (2016). 4 Carol Hardy Vincent et al., Federal Land Ownership: Overview and Data (CRS, R42346, 2017) (acreage as of 

30  September  2015).  The  federal  government  owns  about  640  million  acres,  primarily  in  Alaska  and  the mountainous West. 

5 Cynthia Nickerson et al., Major Uses of Land in the United States, 2007, at 35‐36 (ERS, USDA, EIB 89, 2011) (latest edition). Privately‐owned land included land in foreign ownership. Id. at 40. 

6 NRCS, USDA & CSSM,  Iowa State University,  Summary Report: 2012 National Resources  Inventory, at 2‐1 (2015). About 52 million acres of cropland were not cultivated. Cropland  included 316 million acres of prime farmland, some vulnerable to development. Id. at 5‐2. Developed land was about 114 million acres. Id. at 2‐5. 

2017/1 CEDR‐JRL 125

 

The National Agricultural Statistics Service estimated that in 2016, the United States had 2.06 million 

farms, which occupy 911 million acres of land in the contiguous 48 states. The average farm size is 442 

acres, larger than the 418‐acre average in 2007.7 

The majority of US farms are small, with relatively low sales. In 2012, 1.4 million farms were smaller 

than 180 acres, and about 1.6 million sold less than $50,000 in farm products.  In contrast, 173,000 

farms were larger than 1000 acres, and about 155,000 farms had sales over $500,000.8 More recent 

estimates show that 80 percent of farms had less than $100,000 in sales, and 50 percent sold less than 

$10,000; 4 percent of farms (82,000 farms on 218.6 million acres) sold more than $1 million.9 Most 

farms are operated by individuals or families, with only about 13 percent operated by partnerships, 

corporations, or other entities.10 

Farmers operate as landowners or tenants, and some operate on both owned and rented land. They 

are identified as full owners,  full tenants, or part owners. The 2012 Census of Agriculture  indicated 

that  full  owners  operated  about  68  percent  of  farms  (average  size,  235  acres),  but  farm  tenants 

operated  larger  farms. Part owners occupied 25 percent of  farms (average size, 922 acres) and full 

tenants, 7 percent (average size, 588 acres).11 In terms of acreage, more than 60 percent of farmland 

was operated by those who owned the land; only 10 percent, by full tenants. Over half of US acreage 

was farmed by part owners, who operate both owned and rented land.12 

2.AcquisitionofFarmland

Few legal restrictions limit the acquisition of US agricultural land; almost anyone – producers and 

investors alike – can own farmland. US law does not restrict purchase of agricultural land by foreign 

owners,  but  those  owners  must  report  their  purchases  to  the  US  Department  of  Agriculture. 13 

Foreigners, broadly defined, own only about 2.1 percent of US farm and forest  land.14 A few states 

restrict ownership by nonresident aliens or foreign (including out‐of‐state) corporations.15 

States  regulate  most  aspects  of  land  use  in  the  United  States,  but  few  measures  prevent  or 

discourage  conversion  of  farmland  to  nonagricultural  uses.  Some  jurisdictions  (states  and  their 

subdivisions)  enforce  zoning  ordinances  to  protect  agricultural  land  by  limiting  development  and 

excluding  incompatible  uses  from  designated  agricultural  areas.  The majority  of  agricultural  land, 

                                                            7 NASS, USDA, Farms and Land in Farms: 2016 Summary, at 4 (February 2017). 8 NASS, USDA, 2012 Census of Agriculture, United States Summary and State Data, vol. 1, Table 1, at 7; Table 

8, at 16 (AC‐12‐A‐51, 2014). The first census was in 1840, and a census is normally taken every five years. 9 NASS, Farms, supra note 7, at 4‐5. 10 NASS, 2012 Census, supra note 8, Table 1, at 7. Most partnerships and corporations are family business, and 

99 percent of US farms are family farms. ERS, USDA, America’s Diverse Family Farms, 2016 Edition, at 14 (EIB 164, 2016). 

11 NASS, 2012 Census, supra note 8, Table 70, at 231. 12 Bigelow et al., supra note 1, at 5. 13 Agricultural Foreign Investment Disclosure Act of 1978, 7 USC §§ 3501‐3508; regulations at 7 CFR part 781. 14 In 2014, foreigners owned 26.7 million acres of US agricultural land: 51 percent forest, 20 percent cropland, 

27 percent pasture and other  land. Lesa A.  Johnson et al., Foreign Holdings of U.S. Agricultural Land through December 31, 2014, at 4 (FSA, USDA, 2016). 

15 See generally Margaret Rosso Grossman, Cross‐Border Ownership of Agricultural Land in the United States, 76(7/8) Tijdschrift voor Agrarisch Recht 343‐347 (2016). 

126 CEDR‐JRL 2017/1

    

however, is not protected by zoning. Other state programs help to preserve farmland. These include 

voluntary agricultural districts that offer relief from regulation (19 programs in 16 states); conservation 

easements that extinguish the right to develop land but permit farming (protecting around 3.2 million 

acres in 2016); assessment of farmland at use value to reduce ad valorem property taxes; and right‐

to‐farm laws that protect certain agricultural operations from nuisance suits.16 

With  few restrictions on ownership or use of  farmland, producers acquire  farmland by purchase, 

inheritance,  or  gift.  Farmer  operators  purchase  land  from  non‐relative  landowners  through  arms‐

length sales and (less often) auctions; they acquire land from relatives by purchase, inheritance, or gift. 

Non‐operators are less likely to purchase farmland and more likely to receive land by inheritance or 

gift.17 Tax  implications  of  farmland  transfers  depend  on  factors  including  the  type  of  transfer,  the 

current value, and the transferor’s basis in the land.18 

Little farmland changes hands each year. Recent research estimated that less than 4 percent of US 

farmland would be sold between 2015 and 2019. Because some land is likely to be sold to relatives, 

only 2.3 percent (21 million acres) of land in farms will be available on the open market. Additional 

farmland  could  be  sold  by  owners  who  receive  land  by  inheritance  or  gift.  Other  land  might  be 

transferred into trust, rather than sold.19 A trust is a flexible arrangement under which an individual or 

corporate trustee is legal owner and manages property for beneficiaries of the trust. Trusts, which may 

be complex, can facilitate both property management and estate planning. 

Even when agricultural land is available on the open market, farmland prices pose obstacles to many 

producers. Prices depend on location, quality of land (soil type, drainage), and various market factors. 

The  average  value  of  US  farm  real  estate  (land  and  buildings)  in  2016 was  $3,010  per  acre,  with 

cropland at $4,090 and pasture at $1,330. In the Midwest Corn Belt, the farm real estate value was 

$6,290 per acre, with cropland value of $6,710, and an average cash rent for cropland at $202.20 In 

Illinois, a Corn Belt state, “excellent productivity tracts” of farmland sold for as much as $15,000 per 

acre, with more typical land values of $8,000‐$12,200, depending on location. Cash rents on the most 

productive  land  ranged  from  $300‐$350  per  acre. 21  Nationally,  farmland  values  have  remained 

“relatively strong,” despite significant decreases in farm income.22 

                                                            16 Farmland Information Center, Agricultural District Programs, Status of State PACE Programs, Status of Local 

PACE Programs (Fact sheets, 2016). 17 Bigelow et al., supra note 1, at 32 (2014 data). 18 Taxes can include federal and state income tax (capital gains), gift tax, and estate tax. Basis is often the cost 

to the seller or donor plus the cost of improvements, but special rules apply to property transferred at death. Few estates of farm landowners pay federal estate tax. Glenn Kessler, Is the estate tax killing small farms and businesses?, Washington Post, 14 April 2015. 

19 Bigelow et al., supra note 1, at 33‐35. People over 65 own about 69 percent of farmland. Farmers over 55 own almost 80 percent of land operated by owners. Id. at 36. 

20 NASS, USDA, Land Values: 2016 Summary, at 4 (2016). 21 Illinois  Society of  Professional  Farm Managers and Rural Appraisers,  2017  Illinois  Land Values  and  Lease 

Trends, at 10‐11, 46, 66 (April 2017). Sales for $13,000‐$15,000 per acre were rare. Farmland values were 5‐13 percent lower than in 2015. The majority (59 percent) of Illinois farmland sold in 2016 was from estates, and farmers made 63 percent of purchases. 

22 Robert Johansson, Chief Economist, USDA, The Outlook for U.S. Agriculture, at 2 (USDA Agricultural Outlook Forum, 25‐26 February 2017). Both land values and farm rents, however, have declined slowly since 2013. USDA farm programs help producers as commodity prices decline. Id. at 3‐4. 

2017/1 CEDR‐JRL 127

 

3.FarmTenancy

In 2014,  farm operators  rented about 39 percent  (354 million acres) of US  farmland  (911 million 

acres) – more than 50 percent of cropland, especially for grain production, and about 25 percent of 

pasture. Levels of  rental vary by  region, depending on  land use and  type of production.23 The 2.13 

million owners (“landlord entities”) of rented land included operator landlords, non‐operator landlords 

(often retired farmers or farm heirs), partnerships, trusts, and corporations. Operator landlords leased 

only  about  70  million  acres,  and  non‐operator  landlords  (almost  half  individuals;  the  rest,  other 

entities)  leased most  (283 million  acres)  of  the  rented  land.  Some  non‐operator  landlords  rely  on 

professional farm management companies to find tenants and manage the farmland. Because many 

landlords rent small tracts, farm operators may have leases with more than one landlord.24 

A  landlord‐tenant  agreement  (lease)  gives  the  tenant  a  possessory  interest  in  the  land  for  the 

duration of the lease term, as well as a property right in the crops. Farm rental agreements differ in 

payment arrangements and tenure. The majority of leases (70 percent in 2014) specify a fixed‐cash 

rent,  with  the  tenant  bearing  the  risk  of  production. 25  As  farm  prices  and  revenues  change, 

determining a fair cash rent is often difficult. Some leases specify more complicated flexible‐cash rent, 

which shares risk by basing the rent on crop price at harvest. Crop‐share leases, which have decreased 

in importance in recent years, typically share the risk of production. The landlord supplies part of farm 

inputs and  receives a proportionate  share of  crops as  rent.26 Some  farm  leases  are oral, but many 

problems can be avoided if landlords and tenants execute a detailed, written lease that establishes the 

type of payment, duration, and other responsibilities of the parties.27 

Although most  landlords  rent  to  the  same  tenant  for multiple  years,  the majority  of  leases  (57 

percent of acres; 70 percent of leases) are executed for only one year and renegotiated annually to 

adjust to market conditions.28 In 2014, leases on about one‐third of rented acres involved landlords 

and  tenants who were  related,  and  these  leases were  less often  fixed‐cash  leases and more often 

longer term.29  

                                                            23 Bigelow et al., supra note 1, at 6‐8 (statistics for the 48 contiguous states). Rice, which requires well‐suited, 

expensive land, is often produced on rented land, as is cotton, where expensive equipment requires economies of  scale.  Livestock  producers  rent  relatively  little  land,  perhaps  because  pasture  land  is  less  expensive  than cropland. 

24 Id. at 12‐13, 15, 19. Non‐operator landlords – e.g., farm heirs – may be absentee landlords who live far from the land they own. 

25 Id. at 22. A few leases (6 percent), predominately on farms with low production and leases to relatives, are “free” of rent. Id. at 25, 28. See Johansson, supra note 22, at 11: In light of low commodity prices, “we would expect to see farmers renegotiate cash rental agreements, which will … contribute to a softening of land values.” 

26 A cropper (or sharecropper) contract,  in contrast, conveys no possessory interest in the land. It gives the cropper (an employee) a share of the crop as wages for producing and harvesting the crop. 

27 The type of lease affects eligibility for federal farm program payments for “producers,” defined as those who share the risk of production and receive a share of the crop. 7 USC § 9011(16). Landlords with a cash lease are therefore ineligible for many farm program payments. 

28 Bigelow et al., supra note 1, at 25‐26. Non‐operator landlords enter longer leases than operator landlords. On a majority of rented acres, tenants have farmed the same land for at least 7 years, and some tenants have farmed more than 11 or even 20 years. Id. at 25, Figure 16. 

29 Id. at 27‐28. 

128 CEDR‐JRL 2017/1

    

State law governs most aspects of farm tenancy, but imposes few restrictions. For example, laws do 

not  prohibit  short‐term  (one‐year)  leases.  Statutes  set  out  some  requirements  (procedures  for 

terminating  leases,  landlord’s  lien on crops  for payment of  rent,  remedies  for breach of  contract). 

Nonetheless,  landlords  and  tenants enjoy  considerable  freedom of  contract and can negotiate  the 

terms of their lease. Farm leases often specify the roles of  landlord and tenant in making decisions 

about  crop  production,  allocation  of  expenses,  duties  of  landlord  and  tenant,  management  and 

business practices, prohibited activities, use of best management practices and other conservation 

requirements, and participation in government programs. 

Although  renting  offers  benefits  to  both  landowners  and  tenants,  farm  tenancy may  not  foster 

optimal conservation practices, unless the lease requires those practices. Tenants with a cash lease 

may  value  increased  production  over  sustainable  practices.  Farmers  whose  tenure  is  limited  or 

uncertain may hesitate to invest in the land. Thus, tenants who have short‐term leases may not apply 

long‐term  conservation practices.  The  existence of  lasting  landlord‐tenant  relationships,  even with 

annual  lease  negotiation  and  renewal,  suggests  that  tenants  may  have  incentives  to  adopt 

conservation practices.30 

4.FarmlandfortheNextGenerationofFarmers

Access to farmland for young and beginning farmers is particularly important. The average age of 

principle operators of farms in the United States has increased in recent years, to 58.3 in 2012. Young 

farmers, under the age of 35, make up only a small proportion of US farmers, and many also work in 

off‐farm jobs.31 

Rental  agreements  are  critical  for  making  land  available  to  new  farmers.  Young  and  beginning 

farmers  often  rent  land  to  enter  farming,  both  to  preserve  capital  for  investment  in  operational 

expenses and to limit debt. As a result, young farmers make up the largest percentage of full‐tenant 

operations, and others rent a large share of the acreage they farm.32 

Land ownership  is often a goal  for producers, and US government programs offer special help to 

beginning farmers, who may qualify on the basis of time in farming (e.g., no more than 5 or 10 years 

                                                            30  Id.  at  27.  On  conservation  issues,  see  generally  Jesse  J.  Richardson  Jr.,  Land  Tenure  and  Sustainable 

Agriculture, 3 Texas A & M Law Review 799‐826 (2016); Edward Cox, A Lease‐Based Approach to Sustainable Farming: Farm Tenancy Trends and The Outlook for Sustainability on Rented Land, Part I, 15 Drake Journal of Agricultural Law 369‐392 (2010), Part II, 16 Drake Journal of Agricultural Law 5‐30 (2011). 

31 NASS, 2012 Census, supra note 8, Table 1, at 7 & Table 69, at 204‐205. Only 2.6 percent of operators who spent more than 50 percent of their time farming, and 3 percent of those who spent less than 50 percent of their time farming, were younger than 35 in 2012. Nationally 90 percent of farm household income (including small lifestyle farms) comes from off the farm. Tadlock Cowan, Rural Development Provisions in the 2014 Farm Bill (P.L. 133‐79), at 1 (CRS, R43718, 2014). 

32 Bigelow et al., supra note 1, at 10‐11. A recent report indicated that some landowners in Iowa who enter the Conservation Reserve Program, setting aside land as habitat for pollinators, collect more rent than they could “by renting the land out to upstart farmers.” Marc Heller, Luring bees more lucrative than corn for some Iowa farmers, Greenwire, 31 March 2017. 

2017/1 CEDR‐JRL 129

 

of experience), rather than age.33 Some state programs also help to connect landowners with farmers 

who want to buy or rent land. 

USDA  programs  offer  special  benefits  for  beginning  farmers,  as  well  as  socially  disadvantaged 

farmers (including women) and military veterans. To help these farmers acquire and operate farmland, 

the Farm Service Agency  (FSA),  the “lender of  first opportunity  for borrowers who may not yet be 

creditworthy enough to obtain regular commercial business loans,”34 offers farm ownership loans and 

operating loans, as well as guaranteed loans. Beginning farmers enjoy priority for these loan programs, 

which  are  also  available  to established  farmers.35 The  FSA  also offers microloans  to  facilitate  farm 

ownership or operation, and 81 percent of these loans have gone to beginning farmers.36 

Moreover,  the  FSA  Transition  Incentives  Program  encourages  retiring  landowners  to  transfer 

farmland  in  the  Conservation Reserve  (contractual  set‐aside  for  environmentally  sensitive  land)  to 

beginning  farmers  by  authorizing  both  contract  modifications  to  facilitate  transfer  and  extra  CRP 

payments  to  retiring  landowners  whose  CRP  contracts  are  expiring  and who  sell  or  lease  land  to 

beginning farmers who will apply a conservation plan.37 Other benefits for beginning farmers include 

education and priority for enrollment or higher payments under some USDA programs, including other 

important conservation programs.38 

5.Conclusion

The United States has abundant land resources, and much of that land is used for crop production, 

grazing livestock, and forestry. Older farmers and landlords own most of US agricultural land. Farmers 

older than 55 hold about 80 percent of owner‐operated land, and people over 65, both operators and 

landlords, own 69 percent of farmland.39 Each year, only a small percentage of agricultural land is sold 

on the open market, and land prices may deter some potential buyers. Farm tenancy provides benefits 

to both landlord and tenant, and farmers who are part owners operate farms with the largest average 

size. Younger farmers often rent land until they accumulate the capital to purchase land. In light of the 

age of farm owners and operators, transfer of agricultural land to the next generation of farmers will 

be especially critical to the continued production of food and fiber in the United States. 

 

 

                                                            33 In 2012, 25 percent of US farmers had operated their current farm for 10 or fewer years. USDA, Beginning 

Farmers – Characteristics of Farmers by Years on Current Farm (ACH 12‐5, 2014). 34 Jim Monke, Agricultural Credit: Institutions and Issues, at 7 (CRS, RS21977, 2016). 35 See  FSA, USDA  Farm  Loan  Programs,  link  from  <http://www.fsa.usda.gov>.  For  FSA  loan  provisions  for 

beginning farmers, see 7 USC § 1922(b) (direct loans), § 1929 (loan guarantees), § 1935 (down payment loans), §  1941(c)  (operating  loans);  §  1994(b)(2)  (priority  for  qualified  beginning  farmers).  Socially  disadvantaged farmers, including minorities and women, also enjoy priority. 7 USC § 2003. The independent Farm Credit System also offers farm loans. 

36 See Tulman et al., USDA Microloans for Farmers: Participation Patterns and Effects of Outreach, at 8 (ERS, USDA, ERR 222, 2016). 

37 16 USC § 3835(c)(1)(B), (f); 7 CFR § 1410.64. 38 For more detail, see Grossman, Rural Development, supra note 3, at 73‐75. 39 Bigelow et al., supra note 1, at 35‐36. On female landlords, many over 65, see id. at 37‐39. 

130 CEDR‐JRL 2017/1