BAHAN PELATIHAN ONLINE

ZONING REGULATION

Dalam proses penyusunan Rencana Tata Ruang:

Dalam sistem Rencana Tata Ruang Wilayah, Peraturan Zonasi merupakan pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam pola pemanfaatan ruang suatu wilayah.

Peraturan Zonasi yang merupakan penjabaran dari RTRW Kota dapat menjadi rujukan untuk menyusun RDTRK, dan sangat bermanfaat untuk melengkapi aturan pembangunan pada penetapan penggunaan lahan yang ditetapkan dalam RDTRK.

Peraturan Zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih rinci dari RDTRK, seperti Rencana Teknik Ruang Kawasan (RTRK), atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).

KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI

RTRW Kota

Peraturan Zonasi

RTRK / RTBL

RDTRK

Peraturan Zonasi pada prinsipnya mencakup aturan-aturan mengenai: Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama,

penggunaan pelengkap, penggunaan bersyarat, penggunaan dengan pengecualian khusus, penggunaan yang dilarang);

Intensitas pemanfaatan ruang atau kepadatan pembangunan (KDB, KLB, KDH, bangunan/Ha);

Tata massa bangunan (tinggi bangunan, garis sempadan bangunan, jarak antarbangunan, luas minimum persil, dll);

Prasarana, ketentuan mnimum eksterior, serta standar-standarnya;

Pengendalian (eksternalitas negatif , insentif dan disinsentif, perijinan, pengawasan, penertiban); dan

Adminstrasi (kelembagaan, prosedur, dan penetapan peraturan daerah).

CAKUPAN PERATURAN ZONASI

Berdasarkan komponen dan cakupan Peraturan Zonasi, maka fungsi Peraturan Zonasi adalah:Sebagai perangkat pengendalian

pembangunan. Sebagai pedoman penyusunan rencana

operasional. Sebagai panduan teknis pengembangan

tapak/pemanfaatan lahan.

FUNGSI PERATURAN ZONASI

Penyusunan Peraturan Zonasi sedikitnya meliputi tahapan sebagai berikut:Penyusunan klasifikasi zonasiPenyusunan daftar kegiatanPenetapan/delineasi blok peruntukan Penyusunan aturan teknis zonasi Penyusunan standar teknis Pemilihan teknik pengaturan zonasi Penyusunan peta zonasiPenyusunan aturan pelaksanaanPenyusunan perhitungan dampakPeran serta masyarakat Penyusunan aturan administrasi zonasi

TAHAPAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI

Fungsi utama peruntukan kawasan berdasarkan PP No. 47 tahun 1997 tentang RTRWN adalah: Kawasan Lindung

Kawasan yang memberikan perlindungan kawasan bawahannya; Kawasan perlindungan setempat; Kawasan suaka alam; Kawasan pelestarian alam; Kawasan cagar budaya; Kawasan rawan bencana alam; Kawasan lindung lainnya.

Kawasan Budidaya Kawasan hutan produksi; Kawasan hutan rakyat; Kawasan pertanian; Kawasan pertambangan; Kawasan industri; Kawasan pariwisata; Kawasan permukiman;

KLASIFIKASI FUNGSI ZONA

Daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian kegiatan yang ada, mungkin ada, atau prospektif dikembangkan pada suatu zona yang ditetapkan.

Daftar kegiatan kawasan perkotaan meliputi: Perumahan Komersial Industri Pertambangan Fasilitas pelayanan Pemerintahan dan pertahanan keamanan Pertanian Transportasi Hutan RTH Campuran

DAFTAR KEGIATAN

Blok peruntukan adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang nyata maupun yang belum nyata

Delineasi blok peruntukan: Blok peruntukan dibatasi oleh batasan fisik yang nyata maupun yang belum nyata.

Batasan fisik yang nyata dapat berupa: jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara tegangan (ekstra) tinggi, garis pantai, dll.

Batas blok peruntukan yang belum nyata dapat berupa: rencana jaringan jalan, rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana

kota, dan rencana sektoral lainnya.

DELINEASI BLOK PERUNTUKAN

Aturan teknis zonasi adalah aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan pemanfaatan ruang (kegiatan atau penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata massa bangunan, ketentuan prasarana minimum yang harus disediakan, aturan lain yang dianggap penting, dan aturan khusus untuk kegiatan tertentu).

Aturan kegiatan dan penggunaan lahan adalah aturan yang berisi kegiatan yang diperbolehkan, diperbolehkan bersyarat, diperbolehkan terbatas atau dilarang pada suatu zona.

Materi aturan pada setiap penggunaan lahan meliputi: Intensitas pemanfaatan ruang; tata massa bangunan; prasarana minimum; aturan lain/tambahan; dan Aturan khusus

ATURAN TEKNIS ZONASI

Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang diperbolehkan berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH atau kepadatan penduduk.

Aturan intensitas pemanfaatan ruang minimum terdiri dari: Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum Koefisien dasar Hijau (KDH) minimum

Aturan yang dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan ruang antara lain: Koefisien Tapak Basemen (KTB) maksimum Koefisen Wilayah terbangun (KWT) maksimum Kepadatan bangunan atau unit maksimum Kepadatan penduduk minimum

INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai.

Pengaturan tata massa bangunan mencakup antara lain:garis sempadan bangunan (GSB) minimum; jarak bebas antarbangunan minimum; tinggi bangunan maksimum atau minimum;amplop bangunan; tampilan bangunan (opsional);dan aturan lain yang dianggap perlu.

TATA MASSA BANGUNAN

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Cakupan prasarana yang diatur dalam Peraturan Zonasi minimum adalah prasarana:parkirbongkar muatdimensi jaringan jalan dan kelengkapannya

(streetscape)kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap

perlu

PRASARANA MINIMUM

Untuk beberapa kegiatan yang diperbolehkan, misalnya: Kegiatan usaha yang diperbolehkan di zona hunian (usaha rumahan,

warung, salon, dokter praktek, dll); Larangan penjualan produk, tapi penjualan jasa diperbolehkan; Batasan luas atau persentase (%) maksimum dari luas lantai (misalnya:

kegiatan tambahan -seperti salon, warung, fotokopi- diperbolehkan dengan batas tidak melebihi 25% dari KDB);

Aturan perubahan pemanfaatan ruang yang diperbolehkan.

Sebuah pemanfaatan ruang disebut pemanfaatan yang terbatas (tanda T) adalah sebagai berikut

Pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya sebuah pemanfaatan ataupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan ruang tersebut untuk kegiatan yang diusulkan.

Pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, ataupun ketinggian bangunan.

Pembatasan jumlah pemanfaatan. Pengenaan aturan-aturan tambahan seperti disinsentif, keharusan

menyediakan analisis dampak lalulintas, dan sebagainya yang tercantum dalam bagian lain dokumen laporan ini.

ATURAN LAIN DAN ATURAN KHUSUS (1)

Jika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda B atau merupakan pemanfaatan bersyarat, berarti untuk mendapatkan ijin, diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu, antara lain:

Penyusunan dokumen AMDAL, Penyusunan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan upaya

Pemantauan Lingkungan (UPL) Penyusunan Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN) Mengenakan biaya dampak pembangunan (development impact

fee), dan atau aturan disinsentif lainnya.

Contoh aturan kawasan khusus meliputi: Aturan untuk Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) Aturan untuk kawasan cagar budaya Aturan untuk kawasan rawan bencana

ATURAN LAIN DAN ATURAN KHUSUS (2)

Standar adalah suatu spesifikasi teknis atau sesuatu yang dibakukan, disusun berdasarkan konsensus semua pihak terkait, dengan memperhatikan syarat-syarat kesehatan, keamanan, keselamatan, lingkungan, perkembangan IPTEK, pengalaman, perkembangan masa kini dan mendatang untuk memperoleh manfaat yang sebesar-besarnya.

Pemilihan dan penetapan standar dapat merujuk pada: Standar Nasional Indonesia (SNI) ketentuan – ketentuan sektoral

lainnya ketentuan lain yang bersifat lokal.

STANDAR TEKNIS

Jenis Standar

Standar Preskriptif

Standar Kinerja

Standar Kuantitatif

Standar Desain

Standar Subyektif

Standar Kualitatif

Teknik pengaturan zonasi adalah berbagai varian dari zoning konvensional yang dikembangkan untuk memberikan keluwesan penerapan aturan zonasi.

Alternatif teknik pengaturan zonasi yang dapat diterapkan antara lain: bonus/insentive zoning performance zoning fiscal zoning special zoning exclusionary zoning contract zoning negotiated development dan teknik lainnya yang dianggap sesuai

TEKNIK PENGATURAN ZONASI

Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas blok dan subblok yang telah didelineasikan sebelumnya.

Subblok peruntukan adalah pembagian peruntukan dalam satu blok peruntukan berdasarkan perbedaan fungsi yang akan dikenakan.

Pembagian subblok peruntukan dapat dilakukan berdasarkan pertimbangan: Kesamaan (homogenitas)

karakteristik pemanfaatan ruang/lahan.

Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas persil.

Orientasi Bangunan. Lapis bangunan.

PETA ZONASI

Materi aturan pelaksanaan terdiri dari: aturan mengenai variansi yang berkaitan dengan keluwesan/ kelonggaran aturan aturan insneitf dan disinsentif aturan mengenai perubahan pemanfaatan ruang

Jenis variansi yang diperkenankan dalam pemanfaatan ruang antara lain: minor variance dan non-conforming dimension non-conforming use interim development interim/temporary use

Alternatif bentuk insentif yang dapat diberikan antara lain: Kemudahan izin; Penghargaan; Keringanan pajak; Kompensasi; Imbalan; Pola Pengelolaan; Subsidi prasarana; Bonus/insentif; TDR (Transfer of Development Right, Pengalihan hak Membangun); Ketentuan teknis lainnya.

ATURAN PELAKSANAAN (1)

Alternatif bentuk disinsentif yang dapat diberikan antara lain: Perpanjang prosedur; Perketat/tambah syarat; Pajak tinggi; Retribusi tinggi; Denda/charge; Pembatasan prasarana; dan lain-lain.

Perubahan pemanfaatan lahan dapat terdiri dari: perubahan penggunaan lahan perubahan intensitas pemanfaatan lahan perubahan ketentuan tata massa bangunan perubahan ketentuan prasarana minimum dan perubahan lainnya yang masih ditoleransi tanpa

menyebabkan perubahan keseluruhan blok/subblok peruntukan (rezoning)

ATURAN PELAKSANAAN (2)

Tingkat gangguan akibat dampak perubahan pemanfaatan ruang terdiri paling sedikit terdiri dari:

intensitas gangguan tinggi intensitas gangguan sedang intensitas gangguan rendah tidak ada gangguan (gangguan diabaikan)

Ketentuan teknis pemanfaatan ruang (termasuk ketentuan teknis perubahan pemanfaatan ruang), harus memperhatikan kegiatan ekonomi sebagai berikut:

Harus mencerminkan pertumbuhan ekonomi kota, yang dapat dilihat melalui pertumbuhan ekonomi aktornya (pendapatan masyarakat dan pemerintah serta memberi manfaat pada masyarakat, pemerintah maupun swasta). Semakin banyak aktor yang mendapatkan manfaat semakin baik pula ketentuan yang dibuat untuk pemanfaatan ruang.

Antisipasi terhadap pertumbuhan ekonomi perkotaan yang cepat. Pemanfaatan ruang maupun perubahannya diharapkan dapat ikut mendorong pertumbuhan kegiatan ekonomi kota.

PERHITUNGAN DAMPAK (1)

Dampak sosial berkaitan dengan kegiatan-kegiatan sosial. Pemanfaatan ruang/lahan dan ketentuannya diharapkan: Tidak mengganggu derajat kesehatan. Tidak mengganggu ketertiban dan keamanan.

Pada dasarnya ketentuan pemanfaatan ruang dan perubahannya tidak diperkenankan menurunkan kualitas lingkungan atau mengurangi keselarasan dan keseimbangan lingkungan alam dengan lingkungan binaan. Beberapa komponen yang dapat dilihat dari perubahan kualitas lingkungan adalah dari komponen air, tanah, udara dsb.

Dampak lalu lintas berkaitan dengan volume tarikan dan bangkitan yang ditimbulkan oleh kegiatan/pemanfaatan ruang di suatu wilayah kabupaten atau kota, serta dampak lanjutan yang ditimbulkannya. Dampak tersebut pada akhirnya akan mempengaruhi sistem transportasi wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan.

PERHITUNGAN DAMPAK (2)

Peran serta masyarakat dalam penyusunan Peraturan Zonasi mencakup:Hak masyarakat;Kewajiban masyarakat;Kelompok peran serta masyarakat;Tata cara peran serta masyarakat;Waktu peran serta masyarakat;Proses pemberdayaan masyarakat.

PERAN SERTA MASYARAKAT

GAMBAR 1

TATA CARA PENYUSUNAN RANCANGAN PERDA DAN PENETAPAN PERDA TENTANG PERATURAN ZONASI

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan

Daerah

INSTANSI YANG BERWENANG MENYUSUN PERATURAN

ZONASI

Penyampaian Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan

Daerah dan Surat Pengantar

KEPALA DAERAH (BUPATI/WALIKOTA)

Penerimaan Naskah Akedemis dan Rancangan Peraturan

Daerah oleh DPRD

DPRD LEGISLASI

Penyebarluasan Rancangan Peraturan Daerah

SEKDAPERSIAPAN PEMBENTUKAN PERATURAN DAERAH

PEMBAHASAN DAN PENGESAHAN

Pembahasan Rancangan Peraturan Daerah

DPRD DAN BUPATI/WALIKOTA BESERTA JAJARANNYA YANG

TERKAIT

Rapat Komisi/Panitia/Alat Kelengkapan

DPRD yang Menangani Bidang

Legislasi

Rapat Paripurna Persetujuan Rancangan

Peraturan Daerah

Aspirasi Masyarakat, Perguruan Tinggi,

Ahli, Asosiasi Profesi, dll.

Penyampaian Raperda yang Disetujui Oleh DPRD kepada

Bupati/Walikota

DPRD

Pengundangan dalam Lembaran Daerah dan Berita Daerah

SEKDA

PENGUNDANGAN

Penyebarluasan Peraturan Daerah

SEKDA

PENYEBARLUASAN

Penetapan menjadi Peraturan Daerah

BUPATI/WALIKOTA