STUDIO PERENCANAAN TAPAK KELURAHAN PETOGOGAN

KEBAYORAN BARU JAKARTA SELATAN

MUHAMAD SUKHAERI201122025

UNIVERSITAS ESA UNGGUL2015

STUDIO PERENCANAAN TAPAK

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kota merupakan suatu kawasan yang memiliki peranan penting bagi wilayah dalam berbagai aspek

Kota adalah wilayah yang penataan ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat

penting dalam lingkup kabupaten/kota terhadap ekonomi, sosial, budaya, dan lingkungan. Penataan

ruang di perkotaan lebih diprioritaskan karena pembangunan perkotaan memang dirancang untuk

menjadi pusat wilayah yang tentunya membutuhkan berbagai macam infrastruktur pendukung demi

memenuhi kebutuhan kota yang selalu berkembang lebih pesat dibandingkan kawasan lain di

sekitarnya.

Akibat dari semakin mahalnya harga lahan di perkotaan, seringkali terjadi konflik yang memperebutkan

lahan tersebut. Oleh sebab itu, diperlukan suatu rencana pengelolaan kawasan perkotaan secara

optimal dan efisien untuk menghindari konflik-konflik mengenai lahan yang seringkali terjadi di wilayah

perkotaan. Selain itu, rencana pengelolaan kawasan perkotaan juga bertujuan untuk menciptakan

pembangunan kota yang menyelaraskan kehidupan ekonomi, sosial-budaya, dan lingkungan sehingga

tercipta pembangunan yang berkelanjutan.

1.2 Ruang Lingkup

A. Ruang Lingkup Materi

Analisis ini akan mempelajari mengenai kawasan Kelurahan Petogogan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kota JakartaSelatan untuk menganalisis permasalahan penataan ruang khususnya di sepanjang sempadan Sungai Krukut dan menganalisis lingkungan terhadap kehidupan masyarakat dan ekonomi.

B. Ruang Lingkup Wilayah

Lingkup wilayah kajian adalah Kelurahan Petogogan Kecamatan Kebayoran BaruJakarta Selatan dengan luas wilayah 86 hektar atau 0,86 Km2.

1.3 Tujuan

Tujuan penelitian ini agar diketahui karakteristik Kelurahan Petogogan yang ditinjau dari keberadaan Sungai Krukut dan Pemukiman di sekitarnya sehinga dapat diketahuin efisiensi dan permasalahan yang ditumbulkan atas dampak Keberadaan Sungai sekaligus untuk menganalisis Pola Ruang Kelurahan Petogogan dalam Segi Lokasi dan Pola Ruang Perekonomian.

STUDIO PERENCANAAN TAPAK

1.4 Peta Eksisting

Gambar 1. Peta Eksisting Pola Ruang Kelurahan Petogogan

STUDIO PERENCANAAN TAPAK

BAB II METODOLOGI

2.1 Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian ini di lakukan pada wilayah Kelurahan Petogogan Kecamatan Kebayoran Baru Kota Jakarta Selatan.

2.2 Jenis Data

A. Data primer

Pengumpulan data primer, dengan observasi dan wawancara.

B. Data sekunder

Pengumpulan data sekunder diperoleh dari Data BPS Kota Jakarta Selatan, foto udara dan citra google earth.

2.3 Metode Analisis

Metode analisis dalam proses ini menggunakan pengumpulan data dari berbagai sumber yang diperlukan sebagai bahan analisis dan pendukung penelitan sehingga berdasarkan data itu pada gilirannya dapat ditarik pengertian dan kesimpulannya. Data yang sudah berhasil di kumpulkan dan diklasifikasikan secara sistematis selanjutnya dilakukan analisis dengan menggunakan metode kualitatif, yaitu menggambarkan secara sistematis data yang tersimpan sesuai dengan kenyataan yang ada dilapangan. Adapun analisa data yang peneliti lakukan adalah:

pertama, data yang terkumpul dari hasil observasi, dokumentasi dan interview perlu diteliti, apakah data itu perlu dipahami atau tidak.

Kedua,data yang telah ada kemudian disusun dan dikelompokkan dengan menggunakan kata-kata sedemikian rupa untuk menggambarkan obyek penelitian yang telah dirumuskan sebelumnya.

Ketiga, penyajian dan analisa data secara apa adanya sebagaimana yang telah diperoleh dari informan, kemudian dianalisa dengan menggunakan interpretasi berdasarkan teori-teori yang telah dikemukakan, untuk memudahkan dalam metode berfikir induktif, yaitu proses pengorganisasian fakta-fakta dan hasil-hasil menjadi suatu rangkaian hubungan atau generalisasi

STUDIO PERENCANAAN TAPAK

BAB IIIDESKRIPSI WILAYAH KELURAHAN PETOGOGAN

3.1 Kondisi Geografis

Kelurahan Petogogan merupakan salah satu kelurahan di Kecamatan Kebayoran Baru Kota Jakarta Selatan Propinsi DKI Jakarta dengan luas wilayah 0.86 Km2, yang terdiri dari 79 RT dan 6 RW. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam peta administrasi berikut ini :

Gambar 2. Peta Administrasi Kelurahan Petogogan

STUDIO PERENCANAAN TAPAK

3.2 Basis Ekologi

A. Jenis Penggunaan TanahJenis penggunaan tanah di Kelurahan Petogogan didominasi oleh permukiman formal dan informal, perdagangan dan jasa, pemerintahan serta ruang terbuka hijau. Untuk lebih jelas sebarannya dapat dilihat pada peta penggunaan tanah sebagai berikut :

Gambar 3. Peta Penggunaan Tanah Kelurahan Petogogan

STUDIO PERENCANAAN TAPAK

101

B. Nilai Tanah

Di Kelurahan Petogogan terdapat kontradiksi status sosial masyarakatnya dimana ada kawasan perumahan elit yang berdasarkan informasi yang di dapat nilai tanah dan bangunannya bisa mencapai kurang lebih 40 juta rupiah per meter persegi. Tetapi terdapat pula kawasan kumuh (perumahan informal) khususnya disepanjang bantaran Sungai Krukut yang memiliki nilai bangunan yang rendah karena letak, kualitas dan kondisi eksisting fisik bangunan yang dianalogikan jika bangunan lama dipugar maka warga tidak mampu untuk membangun kembali bangunan dengan spesifikasi yang sama.

Berdasarkan hasil analisis WTA (Willingness To Accept) yaitu analisis yang bertujuan untuk mengetahui nilai ganti rugi yang bersedia diterima masyarakat yang telah dilakukan oleh Mahasiswa Institut Pertanian Bogor (IPB), nilai ganti rugi (WTA) yang bersedia diterima masyarakat untuk tanah dan bangunan di wilayah Kelurahan Petogogan setelah dipengaruhi faktor-faktor seperti luas lahan, jarak tempat tinggal dengan sungai, pendidikan, status kepemilikan tanah dan jenis bangunan adalah sebesar Rp. 2.110.000 per meter persegi.

C. Status tanah

Mayoritas tanah masyarakat Kelurahan Petogogan adalah tanah yang sudah bersertifikat dengan status Hak Milik. Namun masih ada masyarakat yang mendirikan bangunan secara ilegal karena tidak memiliki status kepemilikan tanah dan bangunan yang sah dari pemerintah yang umumnya mereka adalah warga pendatang (bukan warga asli Kelurahan Petogogan). Terdapat pula sebidang tanah negara yang kini oleh pemerintah setempat dijadikan sebagai lokasi Kampung Deret.

Tentang status kepemilikian tanah secara terperinci belum dapat diketahui karena belum adanya penerbitan peta rincian status hak tanah secara lengkap dari instansi terkait yang mencantumkan nama pemilik dan status tanah serta batas bidang tanah yang ada di Kelurahan Petogogan.

D. Kependudukan

Kelurahan Petogogan terdiri dari 4.535 Kepala Keluarga (KK), dengan jumlah penduduk pada tahun 2011 berjumlah 15.429 jiwa. Jumlah ini mengalami peningkatan berjumlah4.615 jiwa dari tahun sebelumnya yang berjumlah 10.814 jiwa (Gambar 7).

Gambar 4. Karakteristik Kependudukan Kelurahan Petogogan

111

3.3 Basis Ekonomi

A. Mata pencaharian

Masyarakat di Kelurahan Petogogan umumnya memiliki mata pencaharian sebagai pegawai negeri sipil, pegawai swasta, pedagang, buruh, pemulung dan tukang ojek dengan lokasi pekerjaan tersebar baik di dalam lingkup Kelurahan Petogogan maupun diluar wilayah Kelurahan Petogogan.

Untuk masyarakat di sepanjang sempadan Sungai Krukut didominasi oleh mata pencaharian sebagai tukang ojek, buruh dan pemulung sampah yang umumnya bekerja di dalam lingkup wilayah Kelurahan Petogogan.

B. Pendapatan

Secara umum pendapatan yang dimiliki oleh masyarakat di Kelurahan Petogogan terbagi menjadi tiga kategori, yaitu kategori pendapatan tinggi (rata-rata di atas 10 juta per bulan) yang dimiliki oleh masyarakat dengan jenis pekerjaan sebagian pegawai swasta, sebagian pegawai negeri sipil dan sebagian pedagang; kategori pendapatan menengah (rata-rata 3 s/d 10 juta per bulan) yang juga dimiliki oleh masyarakat dengan jenis pekerjaan sebagian pegawai swasta, sebagian pegawai negeri sipil dan sebagian pedagang; kategori pendapatan rendah (rata-rata kurang dari 3 juta per bulan) yang didominasi oleh masyarakat dengan mata pencaharian sebagai pedagang, buruh, pemulung dan tukang ojek.

Masyarakat yang tinggal di sempadan Sungai Krukut umumnya termasuk dalam kategori pendapatan rendah, bahkan banyak yang pendapatan per bulannya tidak menentu karena jenis pekerjaan musiman, seperti buruh (kuli bangunan) dan pemulung sampah.

Pertumbuhan ekonomi secara sektoral di Kelurahan Petogogan yang memperlihatkan arah pertumbuhan ekonomi dilihat dari mayoritas mata pencaharian dan pendapatan masyarakat Kelurahan Petogogan yang saling berkaitan Percepatan pertumbuhan didorong oleh pembangunan fisik yang dilakukan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, serta pembangunan pusat-pusat bisnis di sekitar wilayah Petogogan yang dilaksanakan oleh pihak swasta serta lokasi Kelurahan Petogogan yang dinilai strategis berada dekat kawasan pusat perdagangan blok M.

3.4 Sarana Prasarana

Sarana Prasarana

Sektor angkutan dan komunikasi juga mengalami pertumbuhan guna menunjang sektor perdagangan dan jasa yang ada di Kelurahan Petogogan. Maraknya penggunaan telepon seluler ikut memberikan dampak yang sangat besar terhadap pertumbuhan sub sektor komunikasi yang dapat dikembangkan di wilayah ini.

Sarana dan prasarana di Kelurahan Petogogan terdiri dari sarana peribadatan, sarana kesehatan, dan fasilitas umum dan telekomunikasi dapat dilihat dalam table 1.

121

Tabel 1. Jumlah Sarana Pendidikan, Sarana Olahraga dan Taman Rekreasi, Sarana Ekonomi, Sarana Peribadatan, Sarana Kesehatan, Sarana Umum dan Komunikasi di Kelurahan Petogogan

NO. SARANA JUMLAH

1. Sarana Pendidikan

TK 1

SD Negeri 0

SD Swasta 3

SMP Negeri 0

SMP Swasta 2

SMA Negeri 0

SMA Swasta 2

Kursus Komputer 1

2. Sarana Olahraga dan Taman Rekreasi

Bulu Tangkis 4

Tenis 4

Bola Volly 1

Lainnya 1

Taman Terbuka 3

3. Sarana Ekonomi

Pasar (Inpres, Pasar Swalayan, Waser, Mini Market) 8

Usaha (Salon, Penjahit, Bengkel, Show Room) 27

Bank (Pemerintah dan Swasta) 4

Industri (Kecil dan Rumah Tangga) 6

Restoran 73

4. Sarana Ibadah

Masjid 6

Musholla 8

Gereja 1

5. Sarana Kesehatan

Puskesmas 1

Posyandu 9

Dokter Praktek 3

Lainnya 4

6. Sarana Umum dan Komunikasi

Kantor Pos 1

Telepon Umum 10

Wartel 6

Warnet 2

Halte Bus 6

Sumber: BPS DKI Jakarta

131

Adapun sebaran sarana prasarana dan basis ekonomi tersebut dapat dilihat dalam peta sarana dan prasaran sebagai berikut:

Gambar 5. Peta Sebaran Sarana Prasarana di Kelurahan Petogogan

141

BAB IV ANALISIS

4.1 Pola Ruang Kelurahan PetogoganA. Analisis Pola Ruang Kelurahan Petogogan

Adapun pola ruang Kelurahan Petogogan dapat dilihat dalam peta pola ruang sebagai berikut:

Gambar 6. Peta Pola Ruang Kelurahan Petogogan

151

4.2 Identifikasi Sungai Krukut

A. Identifikasi pola fisik permukiman di sempandan Sungai Krukut Kelurahan Petogogan Adapun pola fisik permukiman di sempadan Sungai Krukut Kelurahan Petogogan sebagai berikut :

Gambar 7. Kondisi Eksisting Permukiman di Sempadan Sungai KrukutKelurahan Petogogan

Gambar 8. Kondisi Sungai Krukut yang Berbatasan dengan Permukiman Penduduk

161

Gambar 9. Sebagian Kondisi Permukiman Penduduk yang Teratur danBerada di Bantaran Sungai Krukut

Gambar 10. Kondisi Sungai Krukut yang Semakin Terdesak olehPerbatasan Permukiman Penduduk

171

Gambar 11. Kondisi Sungai Krukut yang Berbatasan dengan Permukiman Teratur

B. Peraturan Perundangan-undangan

Penatapan prasyarat lokasi yang akan di tetapkan dalam perencanaan ini sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu Undang-undang No. 26Tahun 2007 tentang Rencana pengembangan kawasan sempadan sungai, kanal dan kali sebagaimana dimaksud pada ayat (1), diarahkan sebagai berikut :

a) sempadan sungai, kanal dan kali besar sekurang-kurangnya 100 (seratus) meter di kiri dan kanan sungai/kanal;

b) sempadan anak sungai, kanal dan kali yang berada di luar permukiman sekurang- kurangnya 50 (lima puluh) meter di kiri kanan;

c) sempadan anak sungai yang berada di dalam permukiman sekurang-kurangnya 10 (sepuluh) meter sampai 15 (lima belas) meter di kiri kanan; dan

d) kawasan sempadan sungai, kanal dan kali tidak boleh ada permukiman.Adapun dalam Analisis Spasial RDTR Kelurahan Petogogan ini dengan mengacu pada undang-undang tersebut, maka Sungai Krukut yang ada di Kelurahan Petogogan akan dibuka sempadannya sepanjang 10 meter dari tepi sungai (revitalisasi sempadan sungai). Sehingga permukiman sepanjang Sungai Krukut yang terletak 10 meter dari tepi sungai akan digusur dan direlokasi.

2) Lokasi Rawan Banjir

Berdasarkan peta rawan banjir dan peta kontur Kelurahan Petogogan dengan acuan kejadian banjir tertinggi di Kelurahan Petogogan Kecamatan Kebayoran Baru Tahun2012, diperoleh lokasi seperti tergambar pada peta dibawah:

242

Gambar 12. Peta Kawasan Rawan Banjir Kelurahan Petogogan

252

Gambar 13. Peta Kontur Kelurahan Petogogan

262

4.2 Identifikasi Kawasan Perekonomian

A. Kawasan Perekonomian, Perdagangan dan Jasa

Kawasan Perekonomian Kelurahan Petogogan tersebar pada ring Utara yaitu pada Jl. Wolter Monginsidi, Lalu Ring Selatan pada Jl. Wijaya I dan keberadaan Pasar Santa di Jl. Cipaku 1 yang menarik perhatian karena telah menjadi pusat komunitas usaha muda kreatif yang berbasis pada pusat pasar traditional yang kini menjadi pusat kuliner baru di kawasan Jakarta Selatan.

272

Gambar 14. Peta Perekonomian

Jl. Wolter Monginsidi: Didominasi oleh pertokoan perdagangan seperti restaurant dan Perkantoran

Jl. Wijaya 1: Didominasi oleh pusat pemerintahan, Perhotelan dan Hunian

B. Pasar Santa

Pasar Santa merupakan salah satu pasar tradisional yang terletak di Jalan Cipaku, Kelurahan Petogogan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Pasar Santa merubah image pasar tradisional yang dulu pengunjungnya mayoritas orang tua menjadi anak muda. Pasar ini bukan tergolong pasar yang baru, namun telah berdiri semenjak tahun 1971 dan bentuknya tidak permanen. Baru pada tahun 2007 pasar senior ini dibuat permanen dengan 1151 tempat usaha di dalamnya. dari tahun 2007 hingga 2014 rupanya pasar ini sepi pengunjung. Hal inilah yang membuat pengelola pasar menggaet komunitas kopi dan piringan hitam untuk bergabung. Semenjak itu pula banyak orang berbondong2 untuk menyewa lapak di pasar ini, Pasar Santa mengubah namanya menjadi Santa Modern Market Pasar Santa merupakan hal yang bisa di tonjolkan pada wilayah kelurahan Hal ini karena imbas yang dihasilkan sangat baik, Pengusaha muda mulai berkembang di pasar ini serta mulai merangsang wilayah sekitar menjadi wilayah perekonomian.

Perkembangan pasar Santa adalah hal baik yang harus dijaga keberlanjutannya. Pasar Santa dapat menjadi salah satu model pengelolaan pasar sekaligus sebuah ruang publik alternatif dimana usaha dan kegiatan kreatif anak muda dapat berdampingan dengan pedagang-pedagang tradisional yang telah menjalankan usaha di pasar sejak dahulu. Untuk itu upaya-upaya yang cepat dan tegas diperlukan untuk mencegah tergusurnya usaha kecil di Pasar Santa oleh pemilik modal yang lebih besar.

282

292

Gambar 15. Peta Pasar Santa

BAB V KESIMPULAN

1. Dengan mencermati informasi masyarakat di sempadan Sungai Krukut Kelurahan Petogogan bahwa mereka memahami dan menyadari tinggal di lokasi yang bukan hak milik mereka dan tidak diperuntukkan bagi pemukiman, maka situasi ini (cukup) kondusif untuk dilakukannya penataan bagi warga yang tinggal pada sempadan Sungai Krukut Kelurahan Petogogan;

2. Perlu adanya penataan pedestarian disekitar wilayah ring utara atau pada jalan wolter monginsidi agar dapat menambah efisiansi pejalan kaki yang beraktifitas pada wilayah tersebut

3. Khusus pasar santa, Perlu adanya kontrol terhadap harga sewa kios sehingga usaha-usaha kecil Pasar Santa tidak tergusur oleh spekulan dan pemilik modal yang lebih besar sehinga ketersediaan untuk pemula dan usaha kecil menengah akan tetap dapat berjalan.

4. Pertemuan antara pihak pemerintah dan masyarakat untuk secara transparan mendiskusikan permasalahan dan kebutuhan bersama perlu dilakukan, sehingga dibutuhkan keterlibatan kelompok masyarakat yang luput dari perencanaan dan sentuhan pembangunan fasilitas kota;

5. Untuk menghasilkan perencanaan yang komprehensif maka diperlukan dukungan perencanaan dengan visi misi yang sama, baik perencanaan untuk wilayah sekitar dengan ruang lingkup yang sama maupun perencanaan untuk ruang lingkup yang lebih luas