Sudirman Green Office Green Architecture

Muhammad Rosich | 41205010027 6

BAB II

TINJAUAN UMUM

2.1.Tinjauan Umum Proyek

2.1.1.Gambaran Umum Proyek

Judul proyek : Perencanaan Sudirman Green Office

Tema : Green Architecture

Lokasi : Jl. Jend. Sudirman kawasan SCBD Jakarta Selatan

Sifat Proyek : Fiktif

Sasaran : Karyawan dan Profesional

Luas Lahan : ± 17.500 m²

Luas Lantai Maksimum: ± 101.500 m²

KDB : 40 %

KLB : 5,8

Ketinggian Bangunan : Maksimum 32 lantai (Peraturan Dinas Tata Kota

DKI Jakarta).

Peruntukan Lahan : Perkantoran

Fasilitas yang akan direncanakan antara lain :

1. Fasilitas Utama :

a. Kantor Bisnis dan Professional, terdiri dari :

־ Lobby ־ Musholla + T. Wudhu

־ Ruang Kantor ־ Toilet

־ Ruang Pertemuan ־ Ruang M/E

־ Ruang Tamu ־ Ruang Janitor

־ Receptionist ־ Gudang

b. Gedung Serba Guna, terdiri dari :

־ Lobby ־ Toilet

־ Ruang Confrence ־ Ruang M/E

־ Ruang Pertemuan Bisnis ־ Ruang Audio

Sudirman Green Office Green Architecture

Muhammad Rosich | 41205010027 7

2. Fasilitas Penunjang :

a. Restaurant & Cafe, terdiri dari :

־ Ruang Makan ־ Toilet

־ Ruang Pegelola ־ Ruang M/E

־ Ruang Ganti Karyawan ־ Gudang

־ Dapur

b. Food Court, terdiri dari :

־ Ruang Makan

־ Ruang Pengelola

־ Washtafel

־ Toilet

c. Pelayanan Publik, terdiri dari :

- ATM Center ־ Agen Pengiriman

- Perbankan ־ Mini Market

- Kantor Pos ־ Kantor Pos

- Money Changer ־ Money Changer

- Biro Perjalanan ־ Biro Perjalanan

- Health Club ־ Warnet

- Mini Market ־ Wartel

־ Dll

2.2.Tinjauan Teori

2.2.1. Pengertian Judul

: Adalah suatu bangunan yang dipakai oleh

perorangan atau badan usaha yang digunakan

untuk melaksanakan urusan tata usaha atau

administrasi disertai dengan fasilitas penunjang

yang berada di kawasan Sudirman.3

Dan fokus terhadap efisiensi energi, air dan listrik.

3 Ensiklopedia Indonesia, P.T. Cipta Adi Pustaka, Jakarta, 1994.

Sudirman Green Office

Sudirman Green Office Green Architecture

Muhammad Rosich | 41205010027 8

2.2.2. Pengertian Hemat Energi

Hemat energi dalam arsitektur adalah meminimalkan penggunaan

energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan,

maupun produktivitas penghuninya. 4

2.3.Klasifikasi Bangunan Perkantoran

Klasifikasi bangunan perkantoran menurut kepemilikannya yaitu :5

Menurut PT. Capricorn Indonesia Consultant Ruang Perkantoran dapat

dikategorikan atas :

1. Ruang Perkantoran Utama

Ruang perkantoran mewah, bertingkat tinggi menggunakan fasilitas AC

sentral, lift kecepatan tinggi, sound system, pemadam kebakaran otomatis,

bahan bangunan kelas 1, desain bangunan yang menarik dan memiliki kesan

mewah, finishing yang baik dan area kantor yang luas.

Selain itu gedung ini berlokasi di jalan-jalan utama seperti di Jalan Thamrin –

Sudirman, Gatot Subroto, Rasuna Said ( Kuningan ) dll.6

4Gelar Seminar Bangunan Hemat Energi, Teknologi Pengolahan Limbah Pada Gedung, 1997, hal 175 Roestanto W. Dirdjojuwono, Sistem Bangunan Pintar, Edisi Revisi, Pustaka Wirausaha Muda, Jakarta 2003, hal.54

Gedung Kantor

Gedung MilikSendiri

Gedung UntukDisewakan

Kantor Pemerintahan Pusat / Daerah

Bangunan MilikSendiri

Bangunan Sebagian Milik Pribadi

Sebagian Besar Gedung Disewakan

Sebagian Kecil Gedung Disewakan

Sudirman Green Office Green Architecture

Muhammad Rosich | 41205010027 9

2. Ruang Perkantoran Menengah

Ruang perkantoran yang berada pada gedung bertingkat tetapi tidak terlalu

tinggi dan berkisar di bawah 10 lantai. Menggunakan AC, pemadam

kebakaran, finishing ruang yang cukup baik, tetapi tidak sebaik dan sehalus

ruang perkantoran utama. Selain itu lokasinya berada di daerah perkantoran

kelas 2, diluar lokasi – lokasi perkantoran utama.

3. Ruang Perkantoran Kelas Bawah

Ruang perkantoran yang berada pada gedung bertingkat atau tidak,

menggunakan AC window/split, tidak menggunakan lift, bahan bangunan

biasa dan finishingnya tidak dituntut terlalu baik, lokasinya berada di daerah

perkantoran kelas 2 atau 3.

2.4.Tuntutan Dalam Kantor Sewa7

Seperti diketahui perkantoran menampung kegiatan administratif

perusahaan-perusahaan yang membutuhkan dengan cara membayar uang sewa,

maka di bawah ini akan diuraikan mengenai tuntutan kantor sewa ditinjau dari

pihak penyewa dan pihak pemilik.

Penyewa

Sesuai dengan fungsi dan kegiatannya, penyewa pada umumnya

menuntut :

1. Suasana kerja yang nikmat yaitu suasana segar dan tenang, agar

karyawan dapat bekerja lebih tekun dan kreatif sehingga produktifitas

kerja lebih meningkat.

2. Penampilan bangunan yang dapat mencerminkan kebonafitan

perusahaan penyewa dalam mendapatkan kepercayaan dari konsumen

masing – masing.

6 Capricorn Indonesia Consultant, Studi Tentang Bisnis Ruang Perkantoran di Jakarta, PT. CIC, Jakarta, 1992, hal.587 Teddy, GPH, Pengaruh Pengudaraan, pencahayaan dan Bunyi Pada Bangunan Kantor Sewa Bertingkat di Jakarta, Seminar Arsitektur, UNTAR, Jakarta, 1993, hal.10

Sudirman Green Office Green Architecture

Muhammad Rosich | 41205010027 10

3. Dapat menyewa ruang sesuai dengan luas ruang yang dibutuhkan. Hal

ini sangat berpengaruh oleh sistem pembagian ruang sewanya.

Pemilik

Motivasi pemilik modal dalam menyediakan bangunan adalah

mencari keuntungan dengan cara menyediakan wadah administratif sesuai

kebutuhan penyewa. Karenanya faktor ekonomis memegang peranan yang

penting bagi pihak investor yaitu bagaimana menyediakan wadah/ruang

kerja yang baik dan nikmat sesuai dengan tuntutan penyewa, tetapi tetap

mempunyai nilai ekonomis yang tinggi agar dapat menarik banyak

penyewa sehingga dapat memberikan keuntungan dan mempercepat

pengembalian modal.

2.5.Kelompok Penyewa Kantor Sewa8

Sesuai dengan fungsinya sebagai kantor sewa, dimana ruang-ruang dalam

bangunan dapat disewakan kepada siapa saja asalkan dapat memenuhi

persyaratan-persyaratan yang ditetapkan, maka mereka akan mendapatkan hak

untuk menyewa. Karena itu kemungkinan siapa saja yang akan menyewa bisa

bermacam-macam. Namun secara garis besar spesifikasi penyewa dapat

dikelompokkan berdasarkan jenis usaha penyewa dan tingkat kegiatannya.

1. Berdasarkan tingkat kegiatannya, penyewa dapat dibedakan :

a. Kantor Pusat

b. Kantor Cabang

c. Kantor Perwakilan

2. Berdasarkan jenis usaha, penyewa dapat dibedakan atas :

a. Penyewa Yang Sejenis

Hal ini timbul karena adanya kecenderungan perusahaan-perusahaan

yang mengelompok, mungkin adanya keharusan untuk selalu berhubungan

satu dengan yang lainnya. Misal perusahaan-perusahaan yang mempunyai

jenis usaha di bidang perminyakan.

8 Enggrawati, dkk. Tipologi Bangunan Kantor Sewa di Jakarta, Seminar Arsitektur, UNTAR, Jakarta, 1993, hal.13

Sudirman Green Office Green Architecture

Muhammad Rosich | 41205010027 11

b. Penyewa Yang Bermacam-macam

Di sini terkandung keinginan adanya hubungan antara satu jenis

usaha dengan jenis usaha lainnya.

2.6.Sistem Sewa

Sistem sewa dibagi 2 yaitu :9

2.6.1. Sistem Sewa Perunit

Sistem sewa yang berdasarkan kelipatan tiap unit dengan luas

unitnya, direncanakan cukup untuk aktifitas perusahaan terkecil yang ada.

Contoh gambar :

Sistem unit dengan koridor di tepi

Sistem unit dengan koridor di tengah

Keuntungan :

Luasan untuk sewa telah ditetapakan oleh pemilik berdasarkan luas

aktifitas perusahaan terkecil, sehingga mempermudah dalam

pembagian ruang.

Baik untuk luasan kantor yang kecil.

Dalam satu lantai dapat menampung banyak penyewa.

Kerugian :

Fleksibilitas ruang dalam satu lantai kurang karena banyak sekat

Bentuk massa kaku karena merupakan kelipatan-kelipatan dari

unit-unit sewa.

9 Enggrawati, dkk. Tipologi Bangunan Kantor Sewa di Jakarta, Seminar Arsitektur, UNTAR, Jakarta, 1993, hal.36

Sudirman Green Office Green Architecture

Muhammad Rosich | 41205010027 12

2.6.2. Sistem Sewa Perlantai

Dapat disewakan seluruh lantai maupun sebagian lantai ( ½, ¼ dll

). Biasanya pembagian berdasarkan modul struktur yang digunakan

dengan luas ditentukan oleh pemilik

Contoh gambar :

Keuntungan :

Luasan ruang sewa terserah penyewa dengan luas minimal yang

telah ditetapkan pemilik (pembagian terkecil dalam satu lantai).

Sirkulasi yang digunakan bisa lebih kecil dibanding sewa unit

Bentuk massa bisa lebih variatif

Fleksibilitas ruang tinggi, karena seluruh lantai dapat

dimanfaatkan.

Sistem perunit bisa dimasukkan dalam system ini (unit terkecil

sesuai dengan pemilik atau disesuaikan dengan aktifitas perusahaan

terkecil).

Kerugian :

Pengaturan penyewa lebih sulit bila luasan terlalu bebas diserahkan

kepada penyewa.

Kadang terdapat kelebihan ruang karena bentuk massa lebih

variatif.

2.6.3. Sistem Pembayaran Sewa10

1. Gross Lease ( Sewa Kasar )

Jumlah yang dibayarkan oleh tenant termasuk seluruh servis.

Para tenant membayar seluruh pembayaran yang pasti (fixed rental)

10 Urban Land Institute, hal.96-97

Sistem pembagian perlantai dengan koridor memusat

Sistem pembagian perlantai dengan koridor memanjang

Sudirman Green Office Green Architecture

Muhammad Rosich | 41205010027 13

dan gros lease mencakup sewa dasar, kebersihan, manajemen,

asuransi, elevator, perubahan plumbing, pajak real estate (real estate

tax).

2. Net Lease ( Sewa Bersih )

Tenant setuju untuk membayar harga operasi yang tertera di

dalam dokumen sewa. Ada 3 macam net lease :

Net Lease

Tenant membayar pajak utilitas, RE dan pajak khusus lainnya

digabungkan dengan sewa property secara langsung.

Net-net Lease

Tenant membayar semua yang ada pada net lease ditambah

perbaikan rutin dan perawatan.

Net-net-net Lease (triple of total net)

Pembayaran seluruh tagihan pada A dan B, ditambah dengan

perbaikan investasi (capital improvement).

Dalam era peningkatan inflasi yang cepat banyak developer

mencoba untuk melimpahkan seluruh biaya operasi kepada tenant.

Triple of total net lease jika diterima pasar merupakan yang paling

menarik untuk developer.

3. Presentage Lease

Biasanya digunakan untuk ruang perdagangan (retail) dalam

gedung kantor. Presentage lease merupakan alat dimana tenant setuju

untuk membayar sewa berdasarkan penentuan presentasi dari

pendapatan kasar penjualan tenant (asset).

Rata-rata prosentase sewa dan jumlah sewa minimum

didasarkan pada kemampuan pedagang untuk membayar, nilai ruang,

lokasi perbelanjaan, jumlah pesaing dll. Sistem sewa yang dipilih

dapat mempengaruhi waktu pengembalian modal pemilik, nilai

investasi yang selalu berkembang juga perlu dipertimbangkan.