PENDEKATAN

studi Kelayakan menurut banyak definisi sangat beraneka ragam artinya, tetapi inti dari suatu studi kelayakan yaitu ingin mengetahui layak tidaknya suatu kegiatan, program, proyek untuk diaksanakan. Biasanya proses analisis studi kelayakan dilakukan pada tahap awal sebelum perencanaan, sehingga dapat diketahui gambaran dan tingkat risiko yang kemungkinan akan terjadi jika proyek tersebut dilaksanakan ke depan dari analisis tersebut dapat dilakukan suatu pengambilan keputusan (Decision Making) oleh pihak-pihak yang akan melaksanakan kegiatan, proyek, program tersebut.

Studi kelayakan menyangkut tiga komponen utama yaitu;

3 KELAYAKAN PASAR

Aspek pasar adalah inti dari penyusunan Studi Kelayakan Proyek, karena permintan pasar terhadap produk merupakan dasar untuk menyediakan produk. Oleh karena itu studi mengenai Aspek Pasar bertujuan untuk mengetahui besarnya permintaan terhadap produk yang akan disediakan dan menempatkan produk yang akan dipasarkan pada posisi yang menguntungkan sehingga proyek bisa dijalankan. Aspek pasar yang dianalisa meliputi permintaan pasar terhadap produk yang akan disediakan, analisa tingkat persaingan dan strategi pesaing dalam memasarkan produknya, sehingga bisa dirancang produk dan metode pemasaran yang bisa memenangkan persaingan.

Hal yang penting adalah analisa mengenai pangsa pasar yang akan diperoleh dengan mempertimbangkan tingkat permintaan, penawaran dan program pemasaran yang akan diterapkan.

Secara singkat dapat dibuat bahwa penelitian mengenai Aspek Pasar menyangkut hal-hal sebagai berikut:

Pasar potensial

Analisa Permintaan Pasar Terhadap Perumahan di Lokasi yang akan Dibangun Proyek

Besarnya permintaan di lokasi yang akan dibangun proyek dapat diketahui dengan melakukan penelitian.

Memperkirakan Permintaan Perumahan di Masa yang Akan Datang

Perkiraan terhadap permintaan pasar di masa yang akan datang dapat dilakukan dengan melihat dan mempelajari kondisi permintaan pasar hari ini. Khusus di bidang property kondisi makro ekonomi sangat mempegaruhi pasar, jika kondisi makro ekonomi baik maka akan berpengaruh terhadap daya beli masyarakat.

Penelitian Pasar

Penelitian formal dilakukan dengan mencari data-data penjualan produk sejenis sesuai dengan pangsa pasar yang dituju. Data-data tersebut bisa diperoleh dari laporan perusahaan sejenis, laporan pemerintah, asosiasi seperti Real Estate Indonesia (REI), Asosiasi dan sumber lainnya. Penelitian Pasar juga bertujuan untuk mengetahui karakteristik permintaan pasar saat ini. Karakteristik pasar meliputi pangsa pasar, besarnya permintaan riil saat ini terhadap produk yang akan disediakan.

Segmentasi pasar

Analisa pesaing

4 KELAYAKAN TEKNIS

4.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah

4.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan

4.3 Legalitas Tanah

4.4 Kapasitas Hotel

4.5 Ketersediaan Kualitas Sumber Daya, Termasuk Bahan Baku, Pekerja dan Ahli Profesional

4.6 Proses Produksi

6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN

6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja

6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual

6.3 Manajemen Risiko

6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen

6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen

7 KELAYAKAN KEUANGAN

7.1 Biaya Proyek Pembangunan Pop HARRIS Hotel Sanur Bali

7.2 Modal Kerja

7.3 Sumber Pembiayaan

7.4 Pendekatan Studi Kelayakan

7.5 Asumsi – Asumsi Proyeksi Keuangan

7.6 Proyeksi Biaya

7.7 Proyeksi Keuangan

7.8 Analisis Titik Impas

7.9 Analisis Profitabilitas

7.10 Analisa Kelayakan Investasi

Aspek-aspek yang dilakukan sebagai pertimbangan dalam analisis studi kelayakan antara lain:

1. Aspek Hukum dan Birokrasi, Aspek ini menyangkut mengenai masalah hukum dari suatu kegiatan konstruksi dapat berupa surat-surat legalitas tanah lokasi proyek seperti sertifikat tanah, sengketah tanah (Tanah bermasalah), klaim pembebasan lahan, Perizinan pembangunan, peraturan pemerintah setempat, dsb. yang kelihatannya sepele tetapi dalam kenyataannya sering menimbulkan kegagalan pelaksanaan konstruksi yang berlarut-larut.

2. Aspek Teknis, dalam hal ini menyangkut hal -hal yang bersifat rekayasa (Engineering) seperti perencanaan teknis suatu proyek seperti desain teknis, metode kerja, sumber material, kondisi lokasi proyek, mobilisasi dan demobilisasi kendaraan, peralatan, tenaga kerja dan tenaga hali yang akan digunakan apakah tersedia sesuai standar atau tidak serta masalah teknis yang berhubungan dengan proyek yang dikerjakan.

3. Aspek Lingkungan, dalam hal ini menyangkut masalah dan dampaknya terhadap lingkungan disekitar proyek misalnya polusi udara, suara, air, vegetasi setempat, iklim setempat, biota yang ada disekitar proyek yang semuanya dianalisis dampaknya ketika dilakukan kegiatan konstruksi di area tersebut dan dampaknya setelah proyek tersebut selesai.

4. Aspek Sosial, Aspek ini sarat akan pengaruh terhadap masyarakat setempat kegiatan proyek misalnya ganti rugi lahan, adat kebiasaan masyarakat sekitar proyek, kebudayaan dsb, yang tentunya bisa menjadi pengaruh terhadap kegiatan proyek yang akan dilaksanakan.

5. Aspek Ekonomi, dalam hal ini menyangkut analisis kemampuan proyeksi keuangan (Finansial) ke depan dari suatu proyek dimana menghasilkan suatu output apakah menguntungkan atau tidak, waktu pengembalian modal, Suku bunga bank, dsb. Dalam analisis ekonomi sering kita menghitung variabel seperti Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit and Cost Ratio (BCR), Payback Period (Waktu pengembalian Modal), dan Analisis Sensitifitas. Serta dalam hal ini menyangkut analisis pasar (Market) dari suatu produk konstruksi yang akan dioperasikan dan dampak pengaruhnya terhadap ekonomi masyarakat sekitar.

6. Aspek Politik, Dalam hal ini menyangkut masalah isu-isu politik yang sedang dan yang diprediksi akan terjadi dikemudian hari misalnya isu kenaikan BBM, isu kenaikan harga material, isu larangan perisinan, isu anjloknya saham, isu menguat/melemahnya nilai tukar Rupiah, dan isu-isu politik lainnya yang setidaknya menjadi gambaran dalam memulai suatu investasi konstruksi.