STUDI KELAYAKAN HOTEL BINTANG 4 DI KOTA MALANG

1. DESKRIPSI PROYEK

1.1. Fungsi Bangunan

1.2. Kapasitas Hotel

1.3. Nilai Manfaat

1.4. Biaya-Biaya Hotel

1.4.1. Biaya Konstruski

1.4.1.1. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan

Pendirian bangunan di kota Malang harus memiliki ijin

dari pemerintah kota Malang dengan pembayaran yang telah

diatur dalam Peraturan Daerah Kota Malang No.3 Tahun

2011 sebagai berikut :

a. Jenis Bangunan

untuk bangunan hotel didapatkan biaya Rp 11.000,00 / m2.

Untuk bangunan hotel di kota Malang yang bersifat

umum (lokasi dimana saja), maka dipilih 1.3 (faktor

terbesar).

Dalam perencanaan Hotel Bintang 4 ini telah

direncanakan untuk jumlah lantai adalah 4 lantai,

sehingga faktor bernilai 1.162.

Didalam Peraturan Daerah kota Malang telah disebutkan

bahwa Hotel sudah termasuk dalam Bangunan

Permanen, sehingga faktor bernilai 1.25.

e. Jenis Konstruksi Bangunan

Didalam perencanaan hotel ini telah ditetapkan bahwa

konstruksi bangunan adalah konstruksi beton bertulang,

sehingga faktor bernilai Rp 10.000,00 / m3.

Dari hasil tersebut, maka dilakukan perhitungan :

Nilai SatuanLuas Bangunan = 5040 m2A. Perhotelan = 11,000.00Rp /m2B. Arteri Primer = 1.3C. bangunan 5 Lantai = 1.162E. Permanen = 1.25F. Konstruksi Beton bertulang = 11,000.00Rp /m3 =

Volume Beton (prediksi) = 1512 m3Total Biaya IMB = 121,316,580.00Rp

Keterangan

1.4.1.2. Biaya Tanah

Setelah dilakukan survey harga tanah di kawasan

komersil kota Malang, maka didapatkan data sebagai berikut:

DaerahLuas Tanah

(m2)Total Harga Harga/m2 Sat.

Lowokwaru 230 415,000,000.00 1,804,347.83Rp Jl.bunga cengkeh 576 1,728,000,000.00 3,000,000.00Rp Pakisaji 1030 2,500,000,000.00 2,427,184.47Rp Tlogomas 408 816,000,000.00 2,000,000.00Rp Permata Jingga 310 1,395,000,000.00 4,500,000.00Rp Griya Shanta 360 1,500,000,000.00 4,166,666.67Rp

rata-rata 2,983,033.16Rp /m2max 4,500,000.00Rp /m2

Luas Tanah 1680 Total Harga Tanah 7,560,000,000.00Rp

dalam hal ini dipilih harga tanah maksimum Rp

4.500.000,00/m2 dikarenakan untuk faktor keamanan dalam

penentuan nilai investasi.

1.4.1.3. Biaya Konstruksi

Pemerintah Kota Malang memiliki sebuah acuan dalam

menentukan biaya konstruksi tahun 2011 sebagai berikut :

klasifikasi untuk hotel bintang 4 adalah kemewahan,

sehingga termasuk dalam Gedung Bertingkat Kelas Tidak

Sederhana dengan harga Rp 5.047.000,00 / m2.

Biaya konstruksi ini juga memiliki koefisien yang

berdasarkan jumlah lantai bangunan sebagai berikut :

Perhitungan untuk menentukan biaya kontruksi adalah sebagi

berikut :

No Gedung Satuan Luas Harga/m2 Koefisien Jumlah (Rp)1 Lantai 1 m2 1008 5,047,000.00 1 5,087,376,000.00Rp 2 Lantai 2 m2 1008 5,047,000.00 1.09 5,545,239,840.00Rp 3 Lantai 3 m2 1008 5,047,000.00 1.12 5,697,861,120.00Rp 4 Lantai 4 m2 1008 5,047,000.00 1.135 5,774,171,760.00Rp 5 Lantai 5 m2 1008 3,605,000.00 1.162 4,222,522,080.00Rp

5040 26,327,170,800.00Rp Luas Bangunan Biaya Konstruksi

Dari ketiga komponen dalam penentuan biaya konstruksi yang telah

dilakukan, maka dilakukan penjumlahan untuk mendapatkan total

biaya konstruksi sebagai berikut:

Biaya IMB = 121,316,580.00Rp Biaya Tanah = 7,560,000,000.00Rp Biaya Konstruksi = 26,327,170,800.00Rp Total = 34,008,487,380.00Rp

Total Biaya Bangunan

1.4.2. Data Finansial

1.4.2.1. Perencanaan Keuangan

A. Waktu Konstruksi

Setelah dilakukan pengkajian teknis mengenai

pelaksanaan konstruksi, maka didapatka bahwa

pembangunan hotel dilakukan selama 2 tahun dengan

biaya sebagai berikut :

Waktu Konstruksi = 2 Tahunalokasi dana :

tahun 1 = 35% = 11,902,970,583.00Rp tahun 2 = 65% = 22,105,516,797.00Rp

Usia Guna Hotel 30 TahunBiaya Depresiasi 1,133,616,246.00Rp /tahun

B. Persentase Pembiayaan Konstruksi

Terdapat 2 sumber dana dalam pelaksanaan

konstruksi ini dengan persentase 30% dari pemilik proyek

(modal sendiri) dan 70% dari Bank (Pinjaman) dengan

pengaturan sebagai berikut :

Initial CostModal Sendiri = 30% = 10,202,546,214.00Rp

Pinjaman Bank = 70% = 23,805,941,166.00Rp

dan pembiayaan atau peminjaman yang dikeluarkan oleh

pemilik proyek dan bank tiap tahun sebagai berikut:

Modal SendiriTahun 1 = 3,570,891,174.90Rp Tahun 2 = 6,631,655,039.10Rp

Pinjaman BankTahun 1 = 8,332,079,408.10Rp Tahun 2 = 15,473,861,757.90Rp

Total 34,008,487,380.00Rp

Pembayaran Konstruksi

dan pihak pemilik proyek telah melakukan kesepakatan

pembayaran pinjaman bank dengan durasi 10 tahun

setelah pembangunan konstruksi selesai dengan bunga

sebesar 8% / tahun (WACC). Dan alur pembayaran

pinjaman dapat dilihat sebagai berikut:

Pembayaran pokok Sisa Pembayaran

Pokokpembayaran bunga

123 2,380,594,116.60 23,805,941,166.00 1,809,173,219.60 4 2,380,594,116.60 21,425,347,049.40 1,628,255,897.64 5 2,380,594,116.60 19,044,752,932.80 1,447,338,575.68 6 2,380,594,116.60 16,664,158,816.20 1,266,421,253.72 7 2,380,594,116.60 14,283,564,699.60 1,085,503,931.76 8 2,380,594,116.60 11,902,970,583.00 904,586,609.80 9 2,380,594,116.60 9,522,376,466.40 723,669,287.84 10 2,380,594,116.60 7,141,782,349.80 542,751,965.88 11 2,380,594,116.60 4,761,188,233.20 361,834,643.92 12 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 180,917,321.96

Jumlah 23,805,941,166.00 9,950,452,707.79

Pinjaman (Rp)

Tahun Ke-

1.4.2.2. Tingkat Suku Bunga

A. Bunga Investasi

Berdasarkan bunga deposito dari beberapa bank besar

di Indonesia pada tahun 2012, didapatkan seperti di bawah

ini :

BANK 1 Bulan 3 Bulan 6 Bulan 12 BulanBANK BUKOPIN 5.25% 5.25% 5.50% 5.50%

BANK CENTRAL ASIA Tbk 3.38% 3.63% 3.75% 3.88%BANK CIMB NIAGA 4.63% 5.38% 5.63% 4.63%BANK COMMONWEALTH 5.25% 5.25% 5.25% 5.25%BANK DANAMON INDONESIA 5.00% 5.13% 5.25% 5.38%BANK DBS INDONESIA 5.00% 5.20% 5.25% 5.30%BANK HSBC 4.83% 4.25% 3.88% 4.45%BANK INTERNASIONAL INDONESIA 5.53% 6.13% 5.00% 5.00%BANK MANDIRI 4.38% 4.50% 5.00% 5.13%BANK MAYORA 6.38% 6.50% 6.38% 6.75%BANK MEGA 4.88% 5.25% 5.50% 5.50%BANK NEGARA INDONESIA 1946 4.38% 4.63% 5.00% 5.13%BANK OCBC NISP Tbk 4.50% 4.50% 4.50% 4.50%BANK PANIN INDONESIA 5.63% 5.63% 5.63% 5.63%BANK PERMATA Tbk 6.13% 6.13% 6.13% 5.25%BANK RAKYAT INDONESIA 4.25% 4.75% 5.00% 5.25%BANK TABUNGAN NEGARA 4.75% 4.75% 5.00% 5.25%BANK UOB INDONESIA 0.00% 0.00% 0.00% 4.13%CITIBANK 5.24% 4.25% 4.24% 4.75%MINIMAL 0.00% 0.00% 0.00% 3.88%MAKSIMAL 6.38% 6.50% 6.38% 6.75%RATA-RATA 4.70% 4.80% 4.84% 5.09%

Bunga Depositi Tahun 2012

untuk Bunga Investasi dalam Studi Kelayakan Hotel

Bintang 4 ini diambil Bunga Deposito paling besar yaitu

6.75%. Hal ini dikarenakan memberikan peluang kepada

investor untuk tetap menanamkan modal dengan

pengembalian keuangan yang lebih besar daripada

menyimpan uang dalam bentuk deposito di bank.

B. Bunga Pinjaman

Berdasarkan bunga kredit/pinjaman dari beberapa

bank besar di Indonesia pada tahun 2012, didapatkan

seperti di bawah ini :

10.25%11.10%

7.50%11%

11.00%12.25%11.75%11.75%10.37%11.08%12.50%

8.75%9.14%

12.50%10.00%12.33%

8.72%9.08%

10.68%7.50%

12.50%10.62%Rata-rata

MaksimalMinimal

Bank UOB Indonesia : KPR Bank Bukopin : KPR Standard Chartered Bank : KPR Bank Jatim : KPR

Bank OCBC NISP : KPR HSBC : KPR Bank JABAR Banten : KPR Bank Mega : KPR

ANZ PANIN Bank : KPR

Bank Internasional Indonesia : KPR Bank Tabungan Negara (BTN) : KPR

Daftar Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR Januari 2012:

Bank CIMB Niaga : KPR Bank Danamon Indonesia : KPR Bank Panin : KPR Bank Permata : KPR

Bank Rakyat Indonesia (BRI) : KPR Bank Mandiri : KPR Bank Central Asia (BCA) : KPR Bank Negara Indonesia (BNI) : KPR

dalam Studi Kelayakan Hotel Bintang 4 ini digunakan

bunga pinjaman sebesar 12.5% dikarenakan dalam

pemilihan bank untuk dilakukan peminjaman lebih baik

yang memiliki bunga kredit sangat kecil, akan tetapi untuk

faktor keamanan dalam gejolak ekonomi atau inflasi yang

meledak, maka dipilih bunga kredit rata-rata.

C. Pajak

Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan

Undang-Undang Pokok Perpajakan yang berlaku di

Indonesia No. 36 tahun 2008 adalah sebesar 25 % dari

total Laba bersih sebelum pajak.

D. Weight Average Capital Cost (WACC)

Tingkat diskonto yang digunakan adalah Wighted

Average Cost of Capital (WACC) untuk Proyek

pembangunan Hotel HARRIS pop Sanur Bali. WACC

merupakan biaya modal tertimbang atas biaya modal

untuk ekuitas dan biaya modal untuk utang. Dan hasil

WACC dapat dilihat sebagai berikut :

Suku BungaBunga Investasi = 7%Bunga Pinjaman = 11%

Pajak = 25%WACC (Tingkat Suku Bunga) =8%

1.4.2.3. Operasional dan Perawatan (OM)

Didalam Buku Panduan Studi Kelayakan Bisnis yang

pernah dikeluarkan Institut Teknik Bandung Tahun 1995,

hotel memilki biaya operasional dan perawatan senilai :

No. Hotel Biaya OM dari Pendapatan1 Bintang 5 50%2 Bintang 4 40%3 Bintang 3 30%4 Bintang 2 20%5 Melati 10%

Biaya Operasional dan Perawatan

Pendapatan hotel sebesar Rp 4,759,600,0000 dengan inflasi ekonomi yang diprediksi Bank Indonesia untuk 2013 sebesar 4.8%, sehingga didapatkan biaya OM sebagai berikut:

1,903,840,000.00Rp /tahun4.80% /tahun

Biaya Operasional dan Perawatan :Kenaikan Biaya O&M

Dalam dtudi kelayakan finansial ini juga dilakukan peningkatan mutu hotel yang dilakukan setiap 3 tahun sekali sebagai berikut :

Improvement (Cat Ulang dan Pengadaan Baru) 2,000,000,000.00Rp /3tahunKenaikan Biaya Peningkatan 4.80% /tahun

2. LAPORAN LABA RUGI

3. LAPURAN ARUS KAS

Laporan arus kas menyajikan informasi tentang aliran masuk kas

dan aliran keluar kas perusahaan selama satu periode. Laporan ini memberikan

informasi tentang perubahan kas selama satu periode yang diklasifikasikan

menjadi tiga (3) jenis kegiatan utama perusahaan, yaitu:

a. Kegiatan operasional (operating activities),

b. Kegiatan investasi (investing activities), dan

c. Kegiatan pendanaan (financing activities).

Kegiatan operasional meliputi transaksi-transaksi yang berkaitan

dengan pengeluaran biaya dan pemerolehan pendapatan untuk

menghasilkan laba dari kegiatau rutin perusahaan. Kegiatan investasi meliputi

transaksi-transaksi yang berkaitan denganpembelian dan penjualan

aktiva untuk investasi yang dilakukan perusahaan. Sedangkan kegiatan

pendanaan meliputi transaksi-transaksi pemerolehan dan

penggunaan dana perusahaan.

4. NERACA KEUANGAN

Neraca (disebut juga laporan posisi keuangan) menunjukkan saldo akun-

akun aktiva, utang, dan modal pada tanggal tertentu. Berdasar neraca ini,

para pengguna laporan keuangan dapat mengetahui saldo/posisi keuangan

setiap akun aktiva, utang, dan modal pada tanggal tertentu.

Dalam laporan neraca studi kelayakan hotel bintang ini memiliki

komponen Aktiva yang berisi Kas dan Nilai Aktiva Tetap, dan untuk Passiva

berisi Hutang, Modal Awal, dan Laba ditahan. Neraca bisa dikatakan selesai

atau sempurna jika nilai aktiva dan passiva sama (balance). (dapat dilihat

dalam lampiran neraca)

5. ANALISA FINANSIAL