ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNAN

RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA)

(Studi Kasus pelaksanaan proyek pembangunanRusunawa B Universitas Lampung)

(Proposal)

Oleh:

RITA ADIYATI

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS LAMPUNG

2018

ABSTRAK

ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNANRUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA)(Studi Kasus pelaksanaan proyek pembangunan

Rusunawa B Universitas Lampung)

Oleh

RITA ADIYATI

Pembangunan rusunawa mahasiswa merupakan salah satu upaya untukmenunjang fasilitas mahasiswa dari luar kota Bandar Lampung dengan latarbelakang keluarga berpenghasilan menengah ke bawah. Meskipun fasilitastersebut didirikan oleh kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat(PUPR), penelitian ini dimaksudkan untuk menguji apakah layak atau tidak untukdiinvestasikan.Kelayakan tersebut dianalisis menggunakan beberapa parameter, yaitu BenefitCost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),Payback Period (PP) dan Break Event Point (BEP).Kelayakan tersebut dianalisis menggunakan tiga skenario tingkat inflasi yangberbeda yaitu 5%, 6% and 10%. Hasil yang didapatkan menunjukkan bahwainvestasi tidak layak pada semua skenario. Meskipun demikian, dalam sudutpandang ekonomi proyek tersebut memiliki banyak manfaat, terutama untukpengembangan sumber daya manusia di masa depan

Kata kunci : Studi kelayakan, Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP).

ABSTRACT

ANALYSIS OF INVESTMENT IN ENGINEERING DEVELOPMENTPROJECTS RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA)

(case study of the implementation of therusunawa B in Lampung University)

By

RITA ADIYATI

The constructions of student dormitory flat is one of the efforts to supporteducational facilities for students from outside the city of Bandar Lampung withthe family back ground of lower to middle class income. Eventhough the facilitywas founded by the ministy of Public Works and Public Housing (PUPR), thestudy was intended to examine. The viability of this investment.The viability was analysed through several parameters, namely Benefit Cost Ratio(BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period(PP) dan Break Event Point (BEP).The viability was also analysed through three different inflation rate scenarios thatare 5%, 6% and 10%. The result shows that the investment is not viable to all thescenarios. However in an economic benefit points of view it has many benefitsespecially for future human recourse development.

Keyword : Viability Study, Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP).

ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNAN

RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA)

(Studi Kasus pelaksanaan proyek pembangunan

Rusunawa B Universitas Lampung)

Oleh

RITA ADIYATI

Skripsi

Sebagai Salah Satu Syarat untuk Mencapai Gelar

SARJANA TEKNIK

Pada

Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Lampung

FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS LAMPUNG

BANDAR LAMPUNG 2018

RIWAYAT HIDUP

Penulis dilahirkan di Taman Asri Purbolinggo pada tanggal 8 April 1996, sebagai

anak ketiga dari pasangan Bapak Hariyadi dan Mariyatun. Penulis memiliki

seorang saudara laki-laki yang bernama Rohadi dan saudara perempuan yang

bernama Rizki Adita Sari.

Penulis menempuh pendidikan Taman Kanak-Kanak (TK) di TK SKB yang

diselesaikan pada tahun 2002, pendidikan Sekolah Dasar (SD) ditempuh di SDN 1

Taman Asri yang diselesaikan pada tahun 2008, pendidikan Sekolah Menengah

Pertama (SMP) ditempuh di SMP Negeri 2 Purbolinggo yang diselesaikan pada

tahun 2011, dan pendidikan Sekolah Menengah Atas (SMA) ditempuh di SMA

Negeri 1 Purbolinggo yang diselesaikan pada tahun 2014.

Penulis diterima sebagai mahasiswa Fakultas Teknik, Jurusan Teknik Sipil

Universitas Lampung pada tahun 2014. Penulis menjadi pengurus Himpunan

Mahasiswa Teknik Sipil (HIMATEKS) periode 2016-2017 sebagai Anggota

Divisi Usaha dan Karya.

MOTTO HIDUP

“Aku banyak belajar dari ibuku. Ibu adalah buku, buku yang selalu menjadipanduan. Ibu sampai kapanpun anak mu tak akan pernah lupa, bahwa

fondasi yang kokoh adalah ibu, aku mengagumi mu”(Johan W)

“Hai orang-orang yang beriman, mintalah pertolongan (kepada Allah) dengansabar dan (mengerjakan) shalat, sesungguhnya Allah beserta orang-orang

yang sabar”(QS. Al-Baqarah : 153)

“...sesungguhnya jika kamu bersyukur, pasti Kami akan menambah (nikmat)kepadamu, dan jika kamu mengingkari (nikmat-Ku), maka sesungguhnya

azab-Ku sangatlah pedih”(QS.Ibrahim : 7)

“Dan janganlah kamu berjalan di muka bumi dengan sombong…”(QS.Al-Isra : 37)

“Your attitude is like a price tag. It shows how valuable you are”(Anonymous)

“The only man who never makes a mistake is the man who never does anything”(Theodore Roosevelt)

“You only live once. But if you do it right, once is enough”(Mae West)

PERSEMBAHAN

Bismillahirrahmanirrahim

Atas izin dan rahmat dari Allah SWT kupersembahkan sebuah karya

kecil hasil kerja keras dan usahaku selama masa perkuliahan ini

kepada :

Kedua orangtuaku tercinta, ayahanda Hariyadi dan ibunda

Mariyatun. Semoga ini menjadi obat untuk bapak yang sedang

sakit. Terima kasih tiada terkira untuk ibu ku yang telah

memberikan segala kasih sayang dan doa restunya kepada anakmu

selama ini.

Kakakku tersayang, Rohadi dan Rizki Adita Sari yang selalu

melindungi dan menjaga adikmu ini sejak kecil.

Seluruh keluarga besar dan sahabatku yang telah memberikan doa,

dukungan, bantuan dan nasihat yang sangat bermanfaat.

SANWACANA

Assalamu’alaikum Wr.Wb.

Alhamdulillah, segala puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena

berkat rahmat dan hidayah-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi

yang berjudul ”Analisis Investasi Kelayakan Proyek Pembangunan Rumah

Susun Sederhana Sewa (rusunawa) (Studi Kasus Pelaksanaan Proyek

Pembangunan Rusunawa B Universitas Lampung )” yang merupakan salah satu

syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik pada Fakultas Teknik Universitas

Lampung.

Dalam kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih yang tulus dan sebesar-

besarnya kepada :

1. Prof. Dr. Suharno,M.Sc., selaku Dekan Fakultas Teknik, Universitas

Lampung.

2. Gatot Eko Susilo, S.T., M.Sc., Ph.D., selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil,

Fakultas Teknik, Universitas Lampung.

3. Ratna Widyawati,S.T.,M.T., selaku Dosen Pembimbing I skripsi saya yang

telah sabar dalam membimbing, menasihati serta meluangkan waktunya

untuk memberikan pengarahan, masukan, saran dan kritiknya kepada saya

demi kesempurnaan skripsi ini.

4. Dr. Ika Kustiani, S.T., M.Eng.Sc, selaku Dosen Pembimbing II skripsi saya

yang telah meluangkan waktu untuk membimbing, memberikan pengarahan,

motivasi, dan nasihat kepada saya demi kesempurnaan skripsi ini.

5. Amril Ma’ruf Siregar, S.T., M.T., selaku Dosen Penguji skripsi saya yang

telah meluangkan waktunya untuk memberikan pengarahan, kritik dan saran

kepada saya demi kesempurnaan skripsi ini.

6. Bayzoni, S.T., M.T., selaku Dosen Pembimbing Akademik.

7. Seluruh Dosen Jurusan Teknik Sipil yang telah memberikan ilmu

pengetahuan kepada penulis selama menjadi mahasiswa di Jurusan Teknik

Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Lampung.

8. Seluruh teknisi dan karyawan di Fakultas Teknik, yang telah memberikan

bantuan kepada penulis selama menjadi mahasiswa di Jurusan Teknik Sipil,

Fakultas Teknik, Universitas Lampung.

9. Kedua orangtuaku tercinta, Bapak Hariyadi dan Ibu Maryatun tercinta yang

telah memberikan kasih sayang dan doa restunya, sehingga penulis dapat

menyelesaikan perkuliahan di Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik,

Universitas Lampung.

10. Kakak-kakak ku tersayang, Rohadi dan Rizki Adita Sari yang selalu

melindungi dan menjagaku selama ini.

11. Keluarga besarku terkasih yang telah memberikan doa, dukungan, bantuan

dan nasihat yang bermanfaat, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi

ini.

12. Sahabat terbaikku , Yudha Pratama yang telah banyak berkorban baik moral

maupun material selama ini. Terima kasih atas kebersamaannya selama ini.

13. Sahabat tersayangku, Alip, Andri, Noni, Rere dan Yeni, terima kasih telah

mewarnai hari-hari ku.

14. Sahabat terindahku Anissa Putri Ambarwati, terima kasih banyak telah

menerima semua kekurangan ku dengan lapang dada, dari awal kenal sampai

detik ini.

15. Sahabat terkasihku Audy, Indah, Ines, Wiwid, Wayan, Sonya, Chelpa, Adira,

Reza dan Fadhil, terima kasih banyak atas keceriaan dan kebahagiannya

selama ini.

16. Saudaraku angkatan 2014 yang selama beberapa tahun ini telah berbagi

kenangan yang tak akan pernah terlupakan.

Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang memerlukan,

khususnya bagi penulis pribadi. Selain itu, penulis berharap dan berdoa semoga

semua pihak yang telah memberikan bantuan dan semangat kepada penulis,

mendapatkan ridho dari Allah SWT.

Wassalamu’alaikum Wr.Wb.

Bandar Lampung, November 2018

Penulis

Rita Adiyati

xiv

DAFTAR ISI

HalamanHALAMAN JUDUL ...................................................................................... i

ABSTRAK ......................................................................................................ii

HALAMAN JUDUL DALAM .................................................................... iv

HALAMAN PERSETUJUAN ...................................................................... v

HALAMAN PENGESAHAN ....................................................................... vi

SURAT PERNYATAAN ............................................................................ vii

RIWAYAT HIDUP .................................................................................. . viii

MOTTO HIDUP ............................................................................................ ix

PERSEMBAHAN .......................................................................................... x

SANWACANA .............................................................................................. xi

DAFTAR ISI ................................................................................................ xiv

DAFTAR GAMBAR ................................................................................ xvii

DAFTAR TABEL ..................................................................................... xviii

DAFTAR LAMPIRAN ............................................................................... xix

DAFTAR NOTASI ....................................................................................... xx

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................. xxi

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang .................................................................................. 1B. Rumusan Masalah ............................................................................. 2C. Tujuan Penelitian .............................................................................. 2D. Manfaat Penelitian ............................................................................ 3E. Batasan Masalah ............................................................................... 3

xv

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Landasan Teori .................................................................................. 41. Pengertian Rumah Susun ............................................................ 42. Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun ................................ 43. Dasar Perencanaan Pembangunan Rumah Susun ....................... 6

B. Studi Kelayakan Proyek .................................................................... 71. Definisi Studi Kelayakan Proyek ................................................ 72. Tujuan Studi Kelayakan .............................................................. 9

C. Tekno Ekonomi Bangunan ............................................................. 111. Besaran-besaran Fisik Rusun .................................................... 11

a. Luas Lantai Kotor ............................................................... 11b. Luas Lantai Bersih ...............................................................11c. Tinggi Lantai ke Lantai ....................................................... 11d. Jumlah Lantai ...................................................................... 11

2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi Rusunawa ........................... 12a. Harga Satuan Tanah ............................................................ 12b. Harga Satuan Gedung ......................................................... 12c. Biaya Bangunan .................................................................. 12d. Biaya-biaya tidak langsung ................................................. 12e. Biaya Investasi Total ........................................................... 13f. Modal Sendiri ...................................................................... 13g. Suku Bunga ......................................................................... 13h. Time Value Of Money ......................................................... 14i. Faktor Kekosongan Gedung ............................................... 14j. Pendapatan Bangunan ......................................................... 15k. Pengeluaran Bangunan ........................................................ 15l. Depresiasi/Penyusutan Bangunan ....................................... 16m. Cash Flow ........................................................................... 17n. Discount Rate ...................................................................... 17

3. Kriteria Tekno Ekonomi ........................................................... 17a. Benefit Cost Ratio (BCR) .................................................... 17b. Net Present Value (NPV) .................................................... 18c. Internal Rate of Return (IRR) ............................................. 20d. Payback Period (PP) ........................................................... 21e. Break Even Point (BEP) ......................................................... 21

D. Penelitian Terdahulu ....................................................................... 23

III. ME TODOLOGI PENELITIAN

A. Lokasi Penelitian ............................................................................. 26B. Teknik Pengumpulan dan Sumber Data ......................................... 27C. Metodologi Penelitian ..................................................................... 28

xvi

IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Investasi Proyek ............................................................................30B. Asumsi Besaran Tekno Ekonomi .................................................31

1. Tingkat Inflasi .......................................................................312. Tarif Sewa Kamar ..................................................................323. Faktor Kekosongan Gedung ................................................32

C. Perhitungan Investasi Proyek .......................................................331. Dana Investasi .......................................................................33

a. Biaya Langsung...............................................................33b. Biaya Tidak Langsung ....................................................33c. Biaya Kelengkapan Rusunawa .......................................33

2. Depresiasi ..............................................................................34a. Depresiasi Untuk Gedung Rusunawa..............................34b. Depresiasi Untuk Kelengkapan Rusunawa .....................36

3. Pembiayaan Proyek ...............................................................374. Pendapatan Bangunan ..........................................................375. Pengeluaran Bangunan ...........................................................38

a. Biaya Operasional dan Pemeliharaan..............................38b. Depresiasi ........................................................................39c. Kelengkapan Rusunawa .................................................39

D. Aliran Kas (Cash Flow) ................................................................40

V. KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan ......................................................................................42B. Saran ................................................................................................43

DAFTAR PUSTAKA................................................................................ xxi

DAFTAR GAMBAR

Gambar Halaman

1. Denah Lokasi Proyek ............................................................................. 26

2. Diagram Alir Metodologi Penelitian ..................................................... 31

3. Tingkat Inflasi di Indonesia ................................................................... 34

DAFTAR TABEL

Tabel Halaman

1. Penelitian Terdahulu .................................................................................. 23

2. Investasi Bangunan Rusunawa B Universitas Lampung ............................ 33

3. Investasi Kelengkapan Rusunawa B Universitas Lampung ...................... 33

4. Depresiasi Bangunan Rusunawa B Universitas Lampung ......................... 37

5. Depresiasi Kelengkapan Rusunawa B Universitas Lampung .................... 38

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran

1. Shop Drawing Rusunawa B Universitas Lampung

2. Tingkat Inflasi di Indonesia dan Asumsi Tingkat Inflasi

3. Hasil Perhitungan Pendapatan Setelah Inflasi

4. Hasil Perhitungan Biaya Operasional Setelah Inflasi

5. Aliran Kas Skenario Penelitian Rusunawa B Universitas Lampung

6. Daftar Harga Kelengkapan Rususnawa B Universitas Lampung

7. SK Skripsi

DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL

a = Tingkat keterisian kamar

BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio)

BEP = Titik impas saat pendapatan sama dengan pengeluaran (break eventpoint)

IP = Indeks profitabilitas

IRR = Tingkat pengembalian saat NPV sama dengan nol (internal rate ofreturn)

n = Umur ekonomis bangunan

NPV = Nilai bersih pada waktu sekarang (net present value)

PP = Periode pengembalian (payback period)

R = Pendapatan

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Infrastruktur dalam dunia pendidikan sangat penting untuk menunjang

pendidikan itu sendiri. Dalam hal ini infrastruktur yang dikembangkan

beberapa universitas adalah pengembangan rumah susun sederhana sewa

(rusunawa) bagi mahasiswa. Rusunawa dibangun berdasarkan dana hibah

Kementrian Perumahan Rakyat yang merupakan program bersama dengan

DPR RI Komisi V. Tujuan dari program rusunawa adalah memberi kemudahan

dan keringanan tempat tinggal bersewa dengan harga terjangkau untuk

mahasiswa (Hery Maulana, 2014)

Saat ini Universitas Lampung telah memiliki dua unit rusunawa. Rusunawa ini

memiliki 5 lantai dengan kapasitas 384 mahasiswa. Dari 384 target mahasiswa

ini, 300 posisi ditujukan untuk mahasiswa yang kurang mampu yang masuk ke

Unila melalui jalur bidik misi. Jika dibandingkan kapasitas rusunawa dan

jumlah mahasiswa yang masuk ke Unila, maka rusunawa ini masih sangat jauh

dari cukup untuk memenuhi kebutuhan mahasiwa, dimana sebagian besar

berasal dari luar Lampung (23 Provinsi di Tahun 2014) dan juga melihat

kondisi perekonomian orang tua mahasiswa yang 79% kurang dari 5 juta

(termasuk menengah ke bawah), maka kebutuhan akan adanya rumah susun

2

sebagai upaya meringankan beban mahasiswa menjadi salah satu hal utama

dalam pelayanan terhadap mahasiswa.

Melihat hal tersebut, maka sebenarnya pengadaan sarana rusunawa sebagai

fasilitas penunjang hunian mahasiswa termasuk hal mendasar yang perlu

mendapat perhatian khusus dari pemerintah daerah dan Universitas terutama

bagi kota-kota besar. Sesuai dengan kebijakan pemerintah, tepatnya

Kementrian Perumahan Rakyat tentang pengembangan pembangunan

rusunawa (Kartika Pudji Lestari, 2012).

Rusunawa Mahasiswa Universitas Lampung ini tidak menitik beratkan pada

keuntungan yang akan diperoleh, akan tetapi pada manfaat ekonomis bagi

kesejahteraan mahasiswa. Dalam analisis ekonomi pada penelitian ini

digunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV),

Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), Break Even Point (BEP).

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, maka dapat dirumuskan permasalahan

yaitu :

1. Menganalisis kelayakan investasi pada proyek pembangunan rusunawa B

Universitas Lampung berdasarkan analisis ekonomi yang mencakup BCR,

NPV, IRR, PP, BEP?

C. Tujuan Penelitian

Tujuan yang diharapkan dari penelitian ini adalah :

1. Mengetahui fungsi rusunawa bagi mahasiswa baru.

3

2. Menilai kelayakan investasi pembangunan rusunawa dari parameter

penilaian investasi yaitu dengan metode Benefit Cost Ratio (BCR), Net

Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), payback period (PP)

dan Break Even Point (BEP) proyek pembangunan rusunawa B Universitas

Lampung.

D. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi :

1. Bagi dunia ilmu pengetahuan, hasil penelitian ini dapat memperkaya

referensi mengenai analisis investasi rekayasa proyek pembangunan

rusunawa.

2. Bagi peneliti sendiri dapat digunakan sebagai pembelajaran dan juga

sebagai salah satu syarat guna mencapai gelar Sarjana Teknik pada jurusan

Teknik Sipil di Fakultas Teknik Universitas Lampung.

E. Batasan Masalah

Adapun batasan masalah dalam penelitian ini adalah :

1. Manfaat yang ditinjau adalah manfaat ekonomi bagi mahasiswa Universitas

Lampung.

2. Kriteria penilaian investasi yang dihitung yaitu Benefit Cost Ratio (BCR),

Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period

(PP), Break Even Point (BEP) pada proyek pembanguna rusunawa B

Universitas Lampung.

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Landasan Teori

1. Pengertian Rumah Susun

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan yang terbagi dalam bangunan-bangunan yang terstruktur

secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, merupakan

satuan-satuan yang masing-masing dapat memiliki secara terpisah

terutama tempat-tempat hunian yang dilengkapi dengan bangunan bersama

dan tanah bersama (UU No 4, 1993)

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan

secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal, yang

merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan

digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi

dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama (UU No 1,

2011).

2. Prinsip Dasar Pembangunan Ruumah Susun

Menurut kebijakan dan rencana strategis pembanguanan rumah susun di

perkotaan tahun 2007, menjelaskan bahwa pembangunan rusun` di

kawasan perkotaan didasarkan pada konsep pembangunan berkelanjutan,

yang menempatkan manusia sebagai pusat pembangunan. Dalam

5

pelaksanaannya, menggunakan prinsip tata kelola kepemerintahan yang

baik (good governance) dan tata kelola perusahaan yang baik (good

corporate governance). Prinsip dasar pembangunan Rusun meliputi:

a. Keterpaduan: pembangunan Rusun dilaksanakan prinsip keterpaduan

kawasan, sektor, antar pelaku, dan keterpaduan dengan sistem

perkotaan.

b. Efisiensi dan Efektivitas: memanfaatkan sumber daya yang tersedia

secara optimal, melalui peningkatan intensitas penggunaan lahan dan

sumber daya lainnya.

c. Keseimbangan dan Keberkelanjutan: mengindahkan keseimbangan

ekosistem dan kelestarian sumber daya yang ada.

d. Partisipasi: mendorong kerjasama dan kemitraan Pemerintah dengan

badan usaha dan masyarakat untuk dapat berpartisipasi dalam proses

perencanaan, pembangunan, pengawasan, operasi dan pemeliharaan,

serta pengelolaan Rusun.

e. Kesetaraan: menjamin adanya kesetaraan peluang bagi masyarakat

berpenghasilan menengah-bawah untuk dapat menghuni Rusun yang

layak bagi peningkatan kesejahteraannya.

f. Transparansi dan Akuntabilitas: menciptakan kepercayaan timbal-

balik antara pemerintah, badan usaha dan masyarakat melalui

penyediaan informasi yang memadai, serta dapat mempertanggung-

jawaban kinerja pembangunan kepada seluruh pemangku kepentingan.

6

3. Dasar Perencanaan Pembangunan Rumah Susun

UU No.20 tahun 2011 tentang rusun menyebutkan bahwa, rusun

sebagai salah satu solusi pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak

bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah, memerlukan standar

perencanaan rusun sebagai dasar pembangunannya. Standar

perencanaan rusun ini diperlukan agar harga jual/sewa rusun dapat

terjangkau oleh kelompok sasaran yang dituju, tanpa mengurangi asas

kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, keserasian rusun dengan tata

bangunan dan lingkungan kota. Standar perencanaan rusun di kawasan

perkotaan adalah sebagai berikut:

a. Kepadatan bangunan

b. Jumlah dan kepadatan penduduk

c. Rencana rinci tata ruang

d. Layanan prasarana, sarana, dan utilitas umum

e. Layanan moda tranportasi

f. Alternatif pengembangan konsep permanfaatan rumah susun

g. Layanan informasi dan komunikasi

h. Konsep hunian berimbang, dan

i. Analisis potensi kebutuhan rumah susun

Pembangunan rusunawa Universitas Lampung bertujuan untuk

memfasilitasi mahasiswa Universitas Lampung yang berasal dari luar kota,

yang dapat dihuni secara bersama-sama dengan memanfaatkan fasilitas

bersama.

7

B. Studi Kelayakan Proyek

1. Definisi studi kelayakan proyek

Menurut Hartono Poerbo (1998), studi kelayakan proyek merupakan

pengkajian suatu usulan proyek, apakah dapat dilaksanakan atau tidak,

dengan berdasarkan berbagai aspek kajian. Tujuan dari studi

kelayakan proyek adalah untuk mengetahui apakah suatu proyek dapat

dilaksanakan dengan berhasil sehingga dapat menghindari

pengeluaran investasi modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang

ternyata tidak menguntungkan, upaya untuk memperbaiki terhadap

penilaian investasi, dan untuk menentukan urutan berbagai proyek

dalam serangkaian peluang investasi yang lebih baik sehingga proyek

yang akan menguntungkan terletak pada urutan yang paling atas.

Ada beberapa aspek dalam studi kelayakan proyek yang digunakan

sebagai persiapan untuk melihat apakah proyek tersebut dapat

dilaksanakan, dan untuk mengetahui rintangan-rintangan yang dapat

menghambat pelaksanaan proyek.

Aspek-aspek tersebut yaitu :

a. Aspek Teknis

Aspek teknis merupakan analisa tentang input dan output berupa

barang dan jasa yang akan diperlukan dan dihasilkan oleh proyek

b. Aspek Managerial dan Administrasi

Aspek managerial dan administrasi merupakan aspek yang

menyangkut kemampuan staf proyek untuk menjalankan

administrasi kegiatan dalam ukuran besar. Untuk menghindari

8

pengambilan keputusan yang kurang baik dalam proyek yang

direncanakan maka aspek ini perlu mendapatkan perhatian

khusus.

c. Aspek Institusional (Aspek Organisasi)

Aspek institusional merupakan aspek yang perhatiannya

ditunjukan pada hubungan administrasi proyek dengan

masyarakat dan organisasi pemerintah yang bertujuan untuk

melihat apakah hubungan antara masing-masing wewenang dan

tanggung jawab dapat diketahui dengan jelas.

d. Aspek Sosial

Aspek sosial adalah aspek yang memiliki tujuan-tujuan sosial

seperti penyediaan kesempatan kerja dan pemerataan pendapatan.

e. Aspek Komersial

Aspek komersial menganalisa penawaran input barang dan jasa

yang diperlukan proyek dan menganalisa pasaran output yang

akan dihasilkan proyek.

f. Aspek Finansial

Aspek finansial menyelidiki terutama perbandingan antara

pengeluaran dan revemie earnings proyek, yaitu apakah proyek

akan mampu membayar kembali dana tersebut, dan apakah

proyek akan berkembang dengan baik sehingga dapat berdiri

sendiri.

9

2. Tujuan Studi Kelayakan

Tujuan dilakukan studi kelayakan adalah untuk meminimalisir risiko

kesalahan dalam melakukan investasi. Menurut Kasmir dan Jakfar

(2003), ada lima tujuan perlunya melakukan studi kelayakan , yaitu:

a. Menghindari Resiko Kerugian

Untuk mengatasi resiko kerugian di masa yang akan datang ada

semacam kepastian. Kondisi ini ada yang dapat diramalkan akan

terjadi atau memang dengan sendirinya terjadi tanpa dapat

diramalkan. Dalam hal ini fungsi studi kelayakan adalah untuk

meminimalkan resiko yang tidak kita inginkan, baik resiko yang

dapat kita kendalikan maupun yang tidak dapat kita kendalikan.

b. Memudahkan Perencanaan

Jika kita sudah dapat meramalkan apa yang akan terjadi dimasa

yang akan datang, maka akan mempermudah kita dalam

melakukan perencanaan dan hal-hal apa saja yang perlu

direncanakan. Perencanaan tersebut meliputi:

1) Berapa jumlah dana yang diperlukan

2) Kapan usaha akan dijalankan

3) Dimana lokasi usaha akan dibangun

4) Siapa yang akan melaksanakan

5) Bagaimana cara melaksanakannya

6) Berapa besar keuntungan yang akan diperoleh

7) Bagaimana cara mengatasi jika terjadi penyimpangan

10

c. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan

Dengan adanya berbagai rencana yang sudah disusun akan sangat

memudahkan pelaksanaan usaha. Para pelaksana yang

mengerjakan bisnis tersebut telah memiliki pedoman yang harus

diikuti. Pedoman tersebut telah tersusun secara sistematis,

sehingga usaha yang dilaksanakan dapat tepat sasaran dan sesuai

dengan rencana yang sudah disusun.

d. Memudahkan Pengawasan

Dengan telah dilaksanakannya suatu usaha sesuai dengan rencana

yang sudah disusun, maka akan memudahkan kita untuk

melakukan pengawasan terhadap jalannya usaha. Pengawasan ini

perlu dilakukan agar tidak melenceng dari rencana yang telah

disusun.

e. Memudahkan Pengendalian

Apabila dalam pelaksanaan pekerjaan telah dilakukan

pengawasan, maka jika terjadi penyimpangan akan mudah

terdeteksi, sehingga dapat dilakukan pengendalian atas

penyimpangan tersebut. Tujuan pengendalian adalah untuk

mengendalikan pelaksanaan agar tidak melenceng dari rel yang

sesunguhnya, sehingga pada akhirnya tujuan perusahaan akan

tercapai.

Pada studi kelayakan proyek pembangunan rusunawa Universitas

Lampung aspek yang diutamakan yaitu aspek sosial, karena dengan

adanya rusunawa bagi mahasiswa di Universitas Lampung diharapkan

11

dapat membantu mahasiswa dari luar kota agar mendapat kesempatan

belajar sama dengan mahasiswa dari dalam kota Bandar Lampung.

C. Tekno Ekonomi Bangunan

1. Besaran-besaran fisik rusunawa

Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik rusunawa yaitu

sebagai berikut :

a. Luas lantai kotor (gross floor area)

Adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi

sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula

pada jenis proyek. Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas

lantai yang dapat dibangun.

b. Luas lantai bersih (netto floor area)

Adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding / kulit luar

gedung yang beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam

tanah (basement) dikurangi luas lantai untuk inti gedung.

c. Tinggi lantai ke lantai (floor to floor height)

Tinggi ini tergantung dari jenis proyek dan konstruksi lantai dalam

hubungannya dengan kegunaan ruang.

d. Jumlah lantai

Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun

pada sesuatu lokasi tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan

pertimbangan-pertimbangan ekonomi saja. Kita tahu bahwa daya

dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat

dibangun disamping peraturan-peraturan tata kota. Jadi putusan

12

terakhir merupakan sintesa dari berbagai kriteria tersebut ialah

tekno ekonomi, pondasi, peraturan tata kota. Peraturan tata kota

harus dibuat berdasarkan analisa tekno ekonomi, teknik bangunan

(building engineering) dan kualitas kota.

2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi Rusunawa

Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran tekno ekonomi

rusunawa yaitu sebagai berikut :

a. Harga Satuan Tanah

Biaya tanah (load cost) ialah biaya langsung dan tidak langsung

yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga

sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan. Tanah

yang digunakan umtuk pembangunan rusunawa Unuversitas

Lampung seluruhnya menggunakan tanah hibah dari pemerintah.

b. Harga Satuan Gedung

Harga satuan gedung ialah per meter persegi luas lantai kotor

termasuk biaya pondasi, instalasi listrik intern, AC, dan lain-lain.

Dalam praktek investasi total terdiri pula dari biaya pengadaan

tenaga listrik, telepon, izin bangunan. Dalam studi, komponen-

komponen tersebut dimasukkan dalam harga satuan gedung.

c. Biaya Bangunan

Biaya bangunan ialah luas lantai kotor kali harga satuan gedung

(unit price)

d. Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost)

Kelompok biaya ini berupa :

13

1) Biaya perencanaan dan konsultasi

2) Biaya pendanaan (financing cost)

3) Biaya hukum (legal cost)

Untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah

sekitar 20% dari harga gedung.

e. Biaya investasi total / Biaya proyek

1) Biaya tanah ( land cost )

2) Biaya bangunan

3) Biaya – biaya tidak langsung ( perencanaan, financing

cost, hukum dan lain –lain )

f. Modal sendiri (Equity)

Modal sendiri ialah jumlah modal yang ditanam kepada suatu

proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi,

seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya

hukum. Equity capital tersebut, biasanya sebesar ± 25% dari

investasi total (untuk proyek-proyek komersil). Pada pembangunan

rusunawa Universitas Lampung ini seluruhnya menggunakan

modal sendiri.

g. Suku Bunga

Bunga atas sesuatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai

imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati

oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan dengan perubahan

nilai uang terhadap waktu. suku bunga dinyatakan dalam % per

tahun. Pada studi kasus ini, dana yang gunakan untuk biaya

14

pembangunan merupakan dana hibah dari pemerintah. Jadi tidak

perlu adanya cicilan dan bunga untuk pengembalian modal.

h. Time value of money

Time value of money atau nilai waktu dari uang merupakan konsep

yang menyatakan bahwa nilai uang sekarang akan lebih berharga

daripada nilai uang dimasa mendatang. Metode yang digunakan

dalam time value of money yaitu :

1) Present Value

Merupakan nilai uang pada masa sekarang. Rumus yang

digunakan yaitu :

P = F x1(1+r)n ....................................................................... (1)

2) Future Value

Merupakan nilai uang pada masa yang akan mendatang.

Rumus yang digunakan yaitu :

F = P (1 + ) ........................................................................ (2)

Dimana :

P = present value

F = future value

R = rate (tingkat suku bunga)

n = waktu/periode

i. Faktor Kekosongan Gedung

Dalam analisa finansial suatu proyek selalu diperhitungkan faktor

kekosongan gedung sedikitnya 5%. ialah kekosongan yang

disebabkan perpindahan penghuni rusun.

15

j. Pendapatan Bangunan

1) Sewa per kamar rusunawa.

Untuk studi kasus rusunawa, sewa per kamar/tahun merupakan

sumber dari pendapatan gedung.

2) Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran.

Dalam studi kasus rusunawa, ini tidak ada.

3) Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek

flat/kantor. Proyek – proyek pertokoan dan perkantoran murah

banyak yang dijual langsung kepada peminat dengan angsuran

jangka pendek 3 – 5 tahun. Dalam studi kasus rusunawa tidak

diperhitungkan.

k. Pengeluaran Bangunan

1) Biaya pemeliharaan gedung

2) Biaya listrik dan air

3) Asuransi gedung dan peralatan

4) Biaya pesonil dan badan pengelola gedung

5) Pajak - pajak real estate ( PBB / Pajak Bumi dan Bangunan)

Pengeluaran-pengeluaran ini dibebankan atas service charge

yang berkisar antara 20 - 30 % dari pendapatan sewa dasar

(base rate). Untuk proyek flat besarnya sekitar 5% dari sewa.

Pengeluaran-pengeluaran yang dibebankan atas pendapatan

sewa dasar (base rate) adalah :

16

a) Besarnya pajak perseroan, untuk analisa pendahuluan

pajak perseroan diperhitungkan sebesar 15 % laba kena

pajak. Laba kena pajak ialah pendapatan kotor dikurangi :

- Biaya operasional gedung

- Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman

- Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax)

- Depresiasi / penyusutan gedung dan peralatan

- Asuransi kredit (adakalanya disyaratkan oleh kredit luar

negeri)

b) Penyusutan (depresiasi) bangunan

6) Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka

diperlukan biaya amortisasi pokok pinjaman dan bunganya

(capital return + interest)

7) Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya selama

umur ekonomis proyek.

Dalam studi kasus ini biaya pengeluaran gedung didapatkan dari

hasil sewa gedung.

l. Depresiasi/penyusutan bangunan

adalah nilai ganti rugi pertahun yang harus dikeluarkan atas beban

pendapatan sebelum pajak selama umur layak pakai suatu gedung

dan jenis gedung. Cara depresiasi bermacam-macam, tetapi untuk

keperluan analisis pendahuluan digunakan sistem garis lurus

(straight line method). Rumus untuk menghitung biaya depresiasi

per tahun adalah :

17

Depresiasi =nilai bangunan

estimasi nilai manfaat............................................ (3)

m. Cash Flow

Setiap proyek selalu mempunyai cash inflow dan cash outflow

atau arus uang masuk dan arus uang keluar. Masuk dan keluarnya

uang digambarkan dalam suatu daftar yang diatur secara

sistematis dan kronologis.

n. Discount rate

Discount rate merupakan suatu tingkat balikan dalam persen

untuk mengkonversi sejumlah uang yang akan diterima (dibayar)

dalam bentuk rangkaian arus kas dimasa mendatang menjadi nilai

kini.

3. Kriteria Tekno Ekonomi

Menurut Hartono Poerbo (1998), kriteria tekno ekonomi merupakan

cara-cara yang digunakan sebagai dasar untuk menentukan diterima

atau ditolaknya suatu proyek dan untuk mengurutkan berbagai proyek.

Besaran-besaran tekno ekonomi rusunawa yaitu sebagai berikut :

a. Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang

sering digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan

investasi atau sebagai analisis tambahan dalam rangka

menvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode

lainnya. Disamping itu, metode ini sangat baik dilakukan dalam

rangka mengevaluasi proyek-proyek pemerintah yang berdampak

langsung pada masyarakat banyak (publik goverment project,ect),

18

dampak yang dimaksud baik yang bersifat positif maupun negatif.

Metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai

perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh

dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost)

dengan adanya investasi tersebut (Giatman, 2006). Adapun rumus

yang digunakan adalah:

BCR =PWB

PWC................................................................................. (4)

Dimana:

BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost

ratio)

PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit

PWC = Present Worth of Cost

Kriteria kelayakan BCR adalah sebagai berikut:

BCR ≥ 1, investasi layak (feasible)

BCR < 1, investasi tidak layak (unfeasible)

b. Net Present Value (NPV)

Metode Net Present Value digunakan untuk menghitung nilai

bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Menurut Kasmir

dan Jakfar, (2003) Net Present Vavue atau nilai bersih sekarang

merupakan selisih antara PV kas bersih dengan PV investasi

selama umur investasi. Rumus yang digunakan untuk menghitung

Net Present Value adalah :

NPV =P(1+i)t ..................................................................................... (5)

19

Dimana:

P = aliran kas masuk

i = tingkat diskon

t = periode umur investasi

C = investasi awal

Kriteria kelayakan NPV adalah sebagai berikut:

1) Jika NPV > 0, (NPV positif), hal ini berarti total pendapatan

lebih besar dari total biaya sehingga dapat dikatakan

pembangunan perusahaan tersebut menguntungkan.

2) Jika NPV = 0, NPV netral berarti total pendapatan sama

dengan total biaya berarti pendapatan tersebut hanya cukup

untuk menutupi biaya selama umur ekonomis.

3) Jika NPV < 0, (NPV negatif), hal ini berarti total pendapatan

lebih kecil dari total biaya, berarti bahwa pendapatan tidak

cukup untuk menutupi biaya selama umur ekonomis dari

perusahaan, maka pembangunan perusahaan tersebut tidak

menguntungkan.

Penggunaan metode Net Present Value dalam mengetahui

kelayakan dari suatu investasi memiliki keunggulan seperti :

1. Memperhitungkan nilai waktu dari uang

2. Memperhitungkan nilai sisa proyek

Sedangkan kelemahan dari Net Present Value antara lain sebagai

berikut :

20

1. Manajemen harus dapat menaksir tingkat biaya modal yang

relevan selama usia ekonomis proyek

2. Derajat kelayakan tidak hanya dipengaruhi oleh kas

perusahaan, melainkan juga dipengaruhi oleh faktor usia

ekonomis proyek

c. Internal Rate of Return (IRR)

Pada metode IRR yang akan dicari adalah suku bunganya di saat

NPV sama dengan nol. Kadang IRR juga disebut discounted cash

flow karena tingkat pengembalian (IRR) berhubungan dengan

nilai NPV, dimana IRR dihitung berdasarkan jumlah NPV yang

sama dengan nol (Mangitung, 2013). Untuk mendapatkan IRR

dilakukan dengan mencari besarnya NPV dengan memberikan

nilai i variabel (berubah-ubah) sedemikian rupa sehingga

diperoleh suatu nilai i saat NPV mendekati nol yaitu NPV(+) dan

nilai NPV(-), dengan cara coba-coba (trial and error). jika telah

diperoleh nilai NPV(+), NPV(-) tersebut diasumsikan nilai di

antaranya sebagai garis lurus, selanjutnya dilakukan interpolasi

untuk mendapatkan IRR. Sehingga untuk mencari Internal Rate

of Return (IRR) dapat menggunakan rumus:

IRR = iNPV+ +NPV+

(NPV+ - NPV-)(iNPV- - iNPV+) ....................... (6)

Dimana:

IRR = Internal Rate of Return yang akan dicari

iNPV_ = suku bunga negative

21

iNPV+ = suku bunga positive

NPV_ = Net Present Value dengan hasil negative

NPV+ = Net Present Value dengan hasil positive

d. Payback Period (PP)

Metode Payback Period merupakan teknik penilaian untuk

mengetahui seberapa lama jangka waktu (periode) yang

dibutuhkan untuk pengembalian investasi dari suatu proyek atau

usaha. Rumus yang digunakan untuk menghitung Payback Period

adalah :

PP =investasi

kas bersih per tahun............................................................ (7)

Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi

Payback Period adalah :

Jika : PP ˃ umur ekonomis proyek, maka tidak layak.

PP ˂ umur ekonomis proyek, maka layak.

Kelemahan dari metode Payback Period adalah tidak

memperhitungkan arus net profit pada tahun-tahun berikutnya,

begitu juga dengan nilai sisa (salvage value) yang tidak dihitung

setelah investasi kembali (Sinaga & Saragih, 2013).

e. Break Even Point (BEP)

Break Even Point (BEP) merupakan titik impas dimana biaya yang

dikeluarkan dan pendapatan adalah seimbang (NPV = 0), sehingga

pada saat itu investasi tidak mengalami kerugian maupun

keuntungan. Adapun perumusan untuk BEP yaitu :

Pendapatan = Pengeluaran ......................................................... (8)

22

Metode analisis kelayakan investasi menggunakan metode Benefit Cost

Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),

Payback Period (PP) dan Break Even Point (BEP) memiliki kelebihan dan

kelemahannya masing-masing. Oleh karena itu, sebaiknya dilakukan

analisis kelayakan investasi dengan menggunakan kelima metode tersebut

untuk mendapatkan hasil analisis yang lebih maksimal.

23

E. Penelitian Terdahulu

1. Tabel 1. Penelitian Terdahulu

No Nama Peneliti(tahun)

Judul BCR NPV IRR PP

1Dwi PujiRahayu(2009)

Studi kelayakan investasiproyek pembangunanrusunawa (studi kasuspelaksanaan proyekpembangunan rusunawamahasiswa UNS,Surakarta)

- Rp. 11.607.547.20014,54%

Dengan bungapinjaman 14%

Tahun ke-7 dengan umurekonomis 40 tahun

2Dimas Angga P,Sugiyarto,Fajar Sri H(2016)

Analisis kelayakan hargasewa dan investasirusunawa (studi kasuspada rusunawa kerkof dikelurahanPurwodiningrat, Jebres,Surakarta)

1,142 Rp. 2.132.266.938,87 14,284%Dengan bungapinjaman 12%

Tahun ke-15 denganumur ekonimis 40 tahun

3 Hendra Taufik,Yesi Arianti(2013)

Analisis kelayakanekonomi rumah susunsederhana sewaPekanbaru

1,83 Rp. 22.315.717.450

17,73%Dengan bungapinjaman 12%

Tahun ke -9 denganumur ekonomis 25 tahun

24

Berdasarkan rangkuman penelitian terdahulu yan dilakukan oleh Dwi Puji Rahayu

Studi ini memberikan hasil bahwa biaya investasi total adalah senilai

Rp.11.607.547.200,00, berdasarkan perhitungan harga sewa minimum didapat

Rp.108.686,12/ m2 /bulan, sedangkan harga sewa yang akan diberlakukan

dilapangan hanya sebesar Rp. 16.025,64/ m2 .Penilaian investasi berdasarkan

harga sewa minimum didapat PP selama 7,02 tahun lebih cepat dari umur

ekonomis proyek (40 tahun), NPV dihasilkan NPV positif, IRR diperoleh 14,54%

lebih besar dari yang diharapkan 14%, dan IP didapat 1,04 lebih besar dari

1.Sementara dengan harga sewa di lapangan PP lebih lama dari umur ekonomis

proyek, NPV menghasilkan NPV negatif, IRR diperoleh < 14% dan IP < 1.

Berdasarkan nilai sewa minimum proyek ini dinyatakan layak namun berdasarkan

nilai sewa dilapangan proyek ini tidak layak. Pemerintah harus memberikan

subsidi sebesar Rp. 92.660,48 /m2 /bulan. Untuk poyek-proyek pemerintah

seharusnya untuk menilai kelayakan proyek memakai teknik analisis BCR.

Selanjutnya di dalam penelitian yang dilakukan oleh Dimas Angga P, Sugiyarto,

Fajar Sri H Besar nilai didapatkan sewa minimum dengan memperhitungkan

biaya tanah dan depresiasi sebesar Rp 135.250,06/ m2/ bulan, sedangkan tanpa

memperhitungkan biaya tanah sebesar Rp 88.765,87/ m2/ bulan, dan tanpa

memperhitungkan biaya tanah dan depresiasi sebesar Rp 74.092,60/ m2/ bulan.

Dari penilaian kelayakan investasi yang dilakukan didapatkan hasil yaitu NPV

positif sesuai yang diharapkan, yaitu sebesar Rp 2.132.266.938,87. RCR diperoleh

sebesar 1,142 lebih besar dari rasio 1, IRR yang diperoleh adalah sebesar

14,284% lebih besar dari suku bunga komersil 12%, BEP diperoleh dalam jangka

waktu 15 tahun, BEP Okupansi diperoleh 93%, ROI sebelum pajak diperoleh

25

1,004 > 1, ROI setelah pajak diperoleh 1,512 > 1, dan ROE diperoleh 1,058 > 1.

Hasil dari analisis investasi yang didapatkan, investasi terhadap bangunan

rusunawa tersebut layak untuk dilaksanakan.

Kemudian dari penelitian yang dilakukan oleh Hendra Taufik dan Yesi Ariyanti

mengenai “Analisis kelayakan ekonomi rumah susun sederhana sewa

Pekanbaru”. Hasil perhitungan biaya investasi pada penelitian ini menggunakan

metode pendekatan perkiraan (approximate estimates) adalah Rp 22.315.717.450

dengan hasil analisa kelayakan investasi untuk semua parameter menunjukkan

investasi tersebut layak untuk diteruskan karena pada tingkat suku bunga 12%,

tingkat inflasi kota pekanbaru sebesar 5,75% menunjukkan indikator kelayakan,

yaitu nilai NPV positif, nilai BCR di atas 1(satu) yakni 1,83., nilai IRR dari

17,73% lebih besar dari 12% dan BEP 9 tahun 8 bulan lebih kecil dari masa

konsesi proyek 25 tahun. Analisa Sensitivitas untuk Investasi Rp.14.266.365.531,

sampai Rp.22.315.717.450,-, untuk benefit Rp.246.615.001.632, sampai menurun

Rp.238.565.649.004,-, untuk biaya Rp.122.618.826.327,- meningkat sampai

Rp.130.668.178.246,-, untuk tingkat suku bunga meningkat dari 12% sampai

67,73%. Berdasarkan hasil analisis tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa

investasi layak untuk dilakukan.

26

III. METODE PENELITIAN

A. Lokasi Penelitian

Gambar 1. Denah Lokasi Proyek

Studi kasus pada penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan

Rusunawa B Universitas Lampung yang merupakan proyek

pembangunan struktur gedung. Proyek ini berlokasi di Jl. Prof. Dr.

Sumantri Brojonegoro No. 1 Gedong Meneng Kecamatan Rajabasa, Kota

Bandar Lampung Provinsi Lampung. Proyek ini diselenggarakan oleh

PT. Mina Fajar Abadi sebagai Kontraktor dan CV. Jaim dan Rekan

sebagai Konsultan Supervisi. Nilai kontrak pada pembangunan proyek

rusunawa yaitu sebesar Rp. 12.988.010.000 (dua belas milyar sembilan

ratus delapan puluh delapan juta sepuluh ribu rupiah).

Lokasi Usulan Rusunawa

Eksisting Rusunawa

27

B. Teknik Pengumpulan dan Sumber Data

Teknik pengumpulan data merupakan cara-cara yang dilakukan untuk

mendapatkan sumber data yang diperlukan dalam penelitian tersebut.

Dalam penelitian ini dibutuhkan beberapa teknik untuk pengumpulan

data serta sumber apa saja yang akan didapatkan, yaitu sebagai berikut :

1. Untuk mendapatkan data proyek dapat dilakukan dengan mendatangi

Universitas Lampung bagian infrastruktur serta beberapa rusunawa

yang ada di bandar lampung. Sumber data yang di butuhkan yaitu :

a. Data Rincian Anggaran Biaya (RAB) Rusunawa B Universitas

Lampung.

b. Gambar kerja Rusunawa B Universitas Lampung.

c. Data tarif Rusunawa Universitas Lampung

d. Tingkat inflasi di Indonesia tahun 2005-2018

2. Selain untuk mendapatkan data proyek, teknik lain yang dapat

dilakukan yaitu dengan melakukan studi kepustakaan. Yaitu dengan

cara membaca dan mempelajari buku, catatan, jurnal, internet,

konsultasi dengan pembimbing, diskusi dengan rekan mahasiswa

dan data lainnya yang berhubungan dengan penelitian tersebut.

Adapun data yang diperoleh yaitu sebagai referensi serta pendukung

penelitian tersebut.

3. Berdasarkan data yang telah terkumpul, maka dilakukan pembuatan

asumsi untuk mendapatkan sebuah perkiraan atau estimasi yang akan

digunakan dalam penelitian. Perkiraan-perkiraan yang akan

digunakan dalam penelitian, yaitu sebagai berikut :

28

a. Umur ekonomis atau usia pakai bangunan Rusunawa B

Universitas Lampung diasumsikan 40 tahun .

Asumsi tersebut berdasarkan umur ekonomis bangunan

( Ahmada Mopolii, 2015)

b. Tarif Sewa Kamar Rusunawa B Universitas Lampung.

c. Tingkat hunian Rusunawa B Universitas Lampung.

d. Tingkat keuntungan didasarkann pada dicount rate.

C. Metode Penelitian

Dalam kasus ini, metode yang digunakan yaitu case study. Menurut

Nawawi, (2003) case study merupakan salah satu jenis penelitian kualitatif

deskriptif. Penelitian ini memusatkan diri secara intensif pada satu objek

tertentu yang mempelajarinya sebagai suatu kasus. Data studi kasus dapat

diperoleh dari semua pihak yang bersangkutan, dengan kata lain data

dalam studi ini dikumpulakn dari berbagai sumber.

Langkah pertama yang dilakukan dalam kasus ini adalah melakukan

kajian dari beberapa literatur berupa buku, jurnal dan artikel yang

berkaitan dengan analisis kelayakan investasi, khususnya pada proyek

pembangunan rusunawa. Hal ini bertujuan untuk memberikan informasi

tentang analisis kelayakan ekonomi. Langkah selanjutnya adalah

pengumpulan data-data yang diperlukan. Berdasarkan hasil kajian dari

beberapa literatur hasil dari pengumpulan data, maka kita dapat

mengembangkan asumsi. Garis besar tahap penelitian digambarkan dalam

diagram alir pada gambar 1 dibawah ini :

29

Gambar 2. Diagram Alir Metodologi Penelitian

Mulai

Kajian Literatur

Pengumpulan Data

Pengembangan Asumsi

Analisis Cash Flow

Tidak Layak

Menghitung Parameter Kelayakan Ekonomi Teknik

BCR ≥ 1 NPV > 0

IRR > Rate of Return

BEP (pendapatan = pengeluaran)

PP < Umur Ekonomis

Layak

Kesimpulan dan Saran

Selesai

Data sekunder Studi pustaka

42

V. KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

Dari hasil analisis investasi rekayasa proyek pembangunan rusunawa B

Universitas Lampung, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:

1. Ditinjau dari aspek finansial, proyek pembangunan ini tidak layak untuk

diinvestasikan. Hal tersebut dikarenakan, hasil dari tiga skenario yang telah

di analisis menunjukan bahwa nilai Benefit Cost Ratio (BCR) < 1, Net

Present Value (NPV) < 0, Internal Rate of Return (IRR) menghasilkan nilai

negatif, dan Payback Period (PP) > umur ekonomis, sehingga tidak terjadi

Break Even Point (BEP) pada proyek pembanguna rusunawa B Universitas

Lampung.

2. Ditinjau dari aspek sosial, proyek pembangunan ini sangat membantu bagi

mahasiswa Universitas Lampung khusunya bagi mahasiswa Bidik Misi

yang berasal dari luar kota Provinsi Lampung. Hal tersebut karena, selain

tarif sewa rusunawa yang rendah, lokasi rusunawa berada pada lingkungan

kampus. Dengan demikian, mahasiswa yang tinggal di rusunawa tidak

perlu membawa kendaraan untuk menuju ke kampus, sehingga dapat

menghemat biaya.

3. Pada skenario pertama, menghasilkan NPV bernilai negatif sebesar

18.729.634.433, BCR sebesar -2,14, IRR sebesar -3,39%, dan PP lebih dari

umur ekonomis proyek, dan tidak terjadi BEP.

43

4. Pada skenario kedua, menghasilkan NPV bernilai negatif sebesar

18.649.973.863, BCR sebesar -3,17, IRR sebesar -3,94%, dan PP lebih dari

umur ekonomis proyek, dan tidak terjadi BEP.

5. Pada skenario ketiga, menghasilkan NPV bernilai negatif sebesar

18.485.932.156, BCR sebesar -8,79, IRR sebesar -4%, dan PP lebih dari umur

ekonomis proyek, dan tidak terjadi BEP.

B. Saran

Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan, maka penulis ingin memberikan

beberapa saran sebagai berikut :

1. Pada penelitian selanjutnya, sebaiknya dilakukan pula perhitungan harga

sewa minimum untuk rusunawa mahasiswa.

2. Kepada pihak Universitas Lampung, penulis menyarankan agar harga sewa

kamar dapat disesuaikan dengan harga sewa minimum. Sehingga, meskipun

tidak mendapatkan keuntungan, minimal modal yang telah digunakan dapat

kembali bersamaan dengan habisnya umur ekonomis bangunan. Dengan

demikian, Universitas Lampung dapat membangun rusunawa baru guna

memenuhi kebutuhan mahasiswa tanpa harus menunggu dana hibah dari

pemerintah.

DAFTAR PUSTAKA

Bukalapak.com. https://www.google.com/search?ie=UTF-8&client=ms-android-samsung&source=android-browser&q=harga+meja+kursikayu+jati

Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. Jakarta : PT. Rajagrafindo Persada

Kasmir, dan Jakfar. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta : Prenada Media Grup

Lestari, Kartika Pudji. 2012. Studi Kelayakan Investasi Proyek PembangunanRumah Susun Sewa (RUSUNAWA) (Studi Kasus pelaksanaan proyekpembangunan Rusunawa Mahasiswa UNS, Fakultas Teknik UniversitasNegeri Surakarta, Surakarta)

m.tokopedia.com. https://www.google.com/search?ie=UTF-8&client=ms-android-samsung&source=android-browser&q=harga+ranjang+susun+besi+%2B+busa+inoac

m.tokopedia.com. https://www.google.com/search?ie=UTF-8&client=ms-android-samsung&source=android-browser&q=lemari+pakaian+anak+2+pintu+kayu

Mopolii, Ahmada. 2015. Umur Ekonomis Bangunan. Diakses darihttp://ahmaddamopolii.info/2015/01/08/umur-ekonomis-bangunan/.Diakses pada 1 Jjuli 2018

Nawawi, 2003. Makalah Metode Penelitian Studi Kasus. Diakses darihttps://antibilombok.blogspot.com/2014/06/makalah-metode-penelitianstudi-kasus.html?=1. Diakses pada 1 Juli 2018

Poerbo, Hartono. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak: Dasar-Dasar Studi Kelayakan Proyek Perkantoran, Perhotelan, Rumah Sakit,Apartemen. Jakarta : Djambatan

Pratama , Dimas Angga, Sugiyarto dan Fajar Sri H. 2016. Diakses darihttps://digilib.uns.ac.id/

Republik Indonesia. 1993. Undang-Undang No.4 tahun 1993 tentangPembentukan Kotamadya Daerah Tingkat II Mataram. Lembaran Negara

RI Tahun 1993, No. 66. Sekretariat Negara. Jakarta

Republik Indonesia. 2011. Undang-Undang No.1 tahun 2011 tentang Perumahandan Kawasan Permukiman. Lembaran Negara RI Tahun 2011, No. 7.Sekretariat Negara. Jakarta

Republik Indonesia. 1985. Undang-Undang No.16 tahun 1985 tentang RumahSusun. Lembaran Negara RI Tahun 1993, No. 75. Sekretariat Negara.Jakarta

Sinaga, Dadjim, & Saragih, Herlina J. R. 2013. Studi Kelayakan Investasi PadaProyek Dan Bisnis Dalam Perspektif Iklim Investasi PerekonomianGlobal: Teori dan Aplikasinya dalam Menilai Investasi Modal dalamProyek dan Bisnis). Jakarta : Mitra Wacana Media

Taufik, Hendra, dan Yesi Arianti. 2013. Diakses dari https://ejournal.unri.ac.id/

www.lazada.co.id. . https://www.google.com/search?ie=UTF-8&client=ms-android-samsung&source=android-browser&q=harga+ranjang+besi+Medium+msb+07