ANALISA FINANSIAL PADA PROYEK PEMBANGUNAN RUSUNAWA

JURNAL TEKNIK SIPIL

Jurnal PROKONS Politeknik Negeri Malang 165

ANALISA FINANSIAL PADA PROYEK PEMBANGUNAN RUSUNAWA

(Studi Kasus Pada Proyek Pembangunan Rusunawa X Di Surabaya)

Sitti Safiatus Riskijah Dosen Jurusan Teknik Sipil, Politeknik Negeri Malang

E- mail: [email protected]

Abstrak

Peningkatan jumlah penduduk yang sangat pesat khususnya di Surabaya, menuntut pemerintah Kota

Surabaya untuk menyediakan tempat tinggal di lahan yang terbatas dan padat penduduknya, serta terjangkau oleh

masyarakat menengah kebawah. Untuk itu pemerintah membangun rumah susun sederhana sewa (rusunawa) untuk

memenuhi kebutuhan masyarakat kota terhadap tempat tinggal yang layak dan sehat. Pada umumnya pembangunan

rusunawa tidak berorientasi pada profit, namun tetap diperlukan kajian terhadap kelayakan finansial dari investasi

tersebut sebelum mengambil keputusan jadi tidaknya suatu investasi rusunawa dilaksanakan. Penelitian ini bertujuan

untuk menentukan: 1) Biaya investasi, operasional dan perawatan dan pemeliharaan; 2) Pendapatan bersih yang

akan diperoleh; 3) Kelayakan finansial ditinjau dari nilai NPV, IRR, BCR, dan PP; dan 4) Pengaruh perubahan nilai

inflasi terhadap penilaian kelayakan finansial pembangunan Rusunawa X di Surabaya.

Penelitian ini memerlukan data tentang konsep pengelolaan Rusunawa ini yang diperoleh dari hasil

wawancara dengan pihak pelaksana dan pengelola rusunawa, dan data Sekunder meliputi gambar proyek, dan

anggaran biaya meliputi biaya tanah, biaya pembangunan, operasional, perawatan dan pemeliharaan rumah susun

serta data gaji karyawan. Analisa finansial dilakukan setelah menganalisa aliran kas masuk dan aliran kas keluar,

dengan parameter kelayakan finansial yaitu NPV, IRR, BCR, dan PP. Selanjutnya dilakukan analisa sensitivitas

dengan mengubah nilai inflasi dari 4%, 8%, dan 12% per tahun untuk mengetahui tingkat sensitivitasnya terhadap

tingkat kelayakan finansial.

Hasil analisa finansial menunjukkan: 1) Biaya investasi Pembangunan Rusunawa sebesar Rp.

16.308.885.000,-, biaya konstruksi adalah Rp. 15.584.985.000,-, biaya operasional sebesar Rp. 250.963.850,-

pertahun, serta biaya perawatan dan pemeliharaan sebesar Rp. 56.000.000,- pertahun.; 2) Pendapatan bersih dari

cash flow alternatif 1sebesar Rp 150.078.425.090,- dan alternatif 2 sebesar Rp 166.387.310.673,-; 3) Hasil analisa

finansial pada: Alternatif 1 diperoleh PP = 30 tahun 3 bulan; NPV = - R. 2.240.089.357 < 0 (tidak layak); IRR =

8,62% < MARR (tidak layak); BCR = 0,89 < 1 (tidak layak); dan Alternatif 2 diperoleh PP = 30 tahun 6 bulan, NPV

sebesar Rp. 1.763.497.422 > 0 (layak); IRR = 62,4% > MARR (layak); BCR = 1,10 > 1 (layak); 4) Hasil analisa

sensitivitas pada alternatif 1 menunjukkan bahwa perubahan nilai inflasi dengan tiga kondisi tidak mempengaruhi

penilaian kelayakan finansial, sedangkan pada alternatif 2 dengan kondisi inflasi = 12% menunjukkan nilai NPV

semakin besar, waktu pengembalian semakin cepat, nilai IRR semakin menurun, dan nilai BCR tidak terpengaruh

dengan adanya perubahan nilai inflasi.

Kata-kata kunci: investasi, rusunawa, kelayakan finansial, sensitivitas.

1. PENDAHULUAN

Terjadinya peningkatan jumlah penduduk yang sangat pesat khususnya di Surabaya, menuntut

pemerintah menyediakan tempat tinggal untuk menampung ledakan penduduk secara optimal demi

tercapainya kesejahteraan masyarakat. Yang perlu dipikirkan juga oleh pemerintah adalah tuntutan

masyarakat kota akan pemukiman modern yang semakin tinggi dengan lahan terbatas dan kondisi

penduduk yang padat. Untuk itu pemerintah dapat mengambil langkah dengan cara meningkatkan jumlah

perumahan yang terjangkau oleh masyarakat menengah ke bawah. Salah satu alternatif yang terpilih yaitu

membangun rumah susun sederhana sewa (rusunawa) untuk memenuhi kebutuhan masyarakat kota

terhadap tempat tinggal yang layak dan sehat. Karena dengan adanya rumah susun maka daerah kumuh di

perkotaan akan semakin berkurang sehingga akan tercipta suatu daerah yang teratur bersih, dan nyaman.

Pada umumnya pembangunan rusunawa tidak berorientasi pada profit, namun tetap diperlukan

kajian terhadap kelayakan finansial dari investasi tersebut sebelum mengambil keputusan jadi tidaknya

suatu investasi rusunawa dilaksanakan. Berdasarkan latar belakang dan permasalahan tersebut, maka

perlu dilakukan penelitian tentang: “Analisa Finansial Pada Proyek Pembangunan Rusunawa (Studi

mailto:[email protected]

JURNAL TEKNIK SIPIL


Kasus Proyek Pembangunan Rusunawa X di Surabaya)”. Batasan permasalahan dalam penelitian ini

adalah: 1) Analisis finansial ditinjau dari pihak owner; 2) Perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB)

dilakukan dengan menggunakan Analisa Harga Satuan (AHS) yang digunakan oleh pihak pelaksana

pembangunan Rusunawa X; 3) Tinjauan analisa sensitivitas berdasarkan perubahan tingkat inflasi

pertahun; 4) Umur ekonomis bangunan 50 tahun.

Hasil kajian studi kelayakan aspek finansial ini diharapakan dapat memberikan masukan kepada

pihak proyek apakah proyek tersebut dapat dilaksanakan atau perlu ada perubahan terhadap investasi.

Penelitian ini bertujuan untuk menentukan: 1) Biaya konstruksi, operasional dan perawatan; 2)

Pendapatan bersih yang akan diperoleh; 3) Kelayakan finansial ditinjau dari nilai NPV, IRR, BCR, dan

PP; dan 4) Pengaruh perubahan nilai inflasi terhadap penilaian kelayakan finansial pembangunan

Rusunawa X di Surabaya.

2. TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Rusunawa

Pengertian Rusunawa menurut Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 18 Tahun 2007 Pasal 1 adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan yang masing-masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun dengan menggunakan dana APBN/APBD dengan fungsi utamanya sebagai hunian.

Rumah susun (rusun) memerlukan standar perencanaan sebagai dasar pembangunannya, agar harga jual/sewa rusun dapat terjangkau oleh kelompok sasaran yang dituju tanpa mengurangi asas kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, keserasian rusun dengan tata bangunan dan lingkungan kota. Standar perencanaan rusun di kawasan perkotaan mengatur tentang kepadatan bangunan, lokasi, tata letak, jarak antar bangunan dan ketinggian, jenis fungsi rusun, luasan satuan rusun, kelengkapan rusun, dan transportasi vertikal.

2.2. Penetapan Harga Sewa

Harga sewa ditetapkan dengan mempertimbangkan mutu kualitas pelayanan, yaitu kelengkapan fasilitas prasarana, sarana, utilitas, dan luas tiap unit hunian. Perhitungan terhadap nilai harga sewa diklasikfikasikan dalam tiga kategori, yaitu: 1. Harga sewa komersial diperuntukkan bagi masyarakat golongan menengah atas, dengan batas

minimum memperhitungkan biaya investasi, operasional, pemeliharaan, dan perawatan termasuk eskalasi harga karena inflasi.

2. Harga sewa dasar diperuntukkan bagi masyarakat golongan menengah kebawah, dengan batas minimum memperhitungkan biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan termasuk eskalasi harga karena inflasi.

3. Harga sewa sosial diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan batas minimum memperhitungkan biaya pemeliharaan dan perawatan rutin termasuk eskalasi harga karena inflasi.

Dasar perhitungan harga sewa bagi rusunawa dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.18 Tahun 2007 adalah: 1. Harga sewa hanya untuk satuan rumah susun sederhana sewa (sarusunawa) dan tidak termasuk

penggunaan air, gas, listrik dan/atau telepon yang dipergunakan oleh penghuni. 2. Perhitungan harga sewa rusunawa yang dimaksud hanya memperhitungkan penerimaan utama dari

sewa satuan rumah susun sederhana dan tidak memperhitungkan sumber penerimaan lain seperti: sewa fasilitas umum, pemasangan iklan billboard, subsidi pengelo-laan pemerintah, sumbangan tidak mengikat, dan pemasukan lain yang sah.

3. Sumber penerimaan lain sebagaimana dimaksud dapat dianggap sebagai pemasukan tambahan untuk subsidi silang yang akan diperhitungkan sebagai keuntungan tambahan.

Biaya yang dikeluarkan menjadi dasar bagi perusahaan untuk menetapkan harga produknya (Kotler & Amstrong, 2001). Demikian juga berlaku untuk penetapan harga sewa rusunawa yang didasarkan pada biaya pengeluaran untuk biaya konstruksi, biaya operasional dan perawatan. Biaya konstruksi adalah biaya yang berubah langsung dengan tingkat produksinya. Biaya konstruksi terdiri dari

JURNAL TEKNIK SIPIL


biaya yang berhubungan langsung dengan proyek konstruksi (hard cost) dan biaya yang tidak berhubungan langsung dengan proyek konstruksi (soft cost). Hard cost meliputi biaya tanah, penyiapan lahan, konstruksi dan finishing. Soft cost meliputi biaya peraturan pemerintah, AMDAL, perencanaan, dan pemasaran termasuk promosi (Geltner & Miller, 2001). Biaya operasional adalah biaya yang dikeluarkan oleh pengelola rusunawa untuk menjalankan tugas sehari-hari antara lain: gaji, rekening air dan listrik bersama, administrasi, pajak, dan asuransi. Sedangkan biaya perawatan dan pemeliharaan adalah biaya yang dikeluarkan untuk kegiatan memperbaiki dan atau mengganti bagian bangunan rusunawa, komponen bahan bangunan, prasarana, dan sarana agar bangunan rusunawa tetap berfungsi dengan baik.

2.3. Investasi

Investasi adalah aktivitas pembelian barang /jasa yang bertujuan untuk memperbesar kekayaan (asset). Untuk melakukan investasi diperlukan modal yang dapat berasal dari modal sendiri ataupun modal pinjaman. Modal dalam sebuah investasi selalu akan menghadapi resiko (Subagyo, 2007). Sedangkan menurut Sutojo (2002), investasi merupakan usaha menanamkan faktor-faktor produksi langka dalam proyek tertentu, dapat bersifat baru maupun pengembangan dari proyek yang sudah ada.

Terdapat beberapa variabel dalam analisa investasi, yaitu: 1) biaya investasi total (biaya tanah, biaya bangunan, dan biaya tidak langsung); 2) modal sendiri (biaya pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum, serta modal sendiri); 3) modal pinjaman; 4) masa konstruksi; 5) pendapatan bangunan (biaya sewa unit hunian); 6) pengeluaran bangunan (biaya perijinan, pembangunan, operasional dan pemeliharaan); 7) Depresiasi (dengan nilai 5% untuk bangunan permanen menurut UU No 17 tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan).

2.4. Aliran Kas Proyek

Aliran kas proyek (cash flow) merupakan sebuah dana pemasukan dan pengeluaran yang disajikan dalam sebuah arus kas dengan tujuan agar mudah dimengerti, dikontrol serta dievaluasi. Dalam aliran kas proyek ini dikenal istilah aliran kas masuk (cash inflow) dan aliran kas keluar (cash outflow). Cash in terdiri dari modal investasi, dan hasil penyewaan atau penggunaan sarana dan prasarana. Cash out terdiri dari biaya operasional (gaji karyawan, biaya pemakaian telepon), biaya perawatan fasilitas Rusunawa, serta biaya pemeliharaan Rusunawa. Dari laporan cash flow dapat diketahui berapa dana yang masuk atau keluar setiap periode waktu, biaya total yang diperlukan untuk pembangunan proyek, dapat menganalisa kelayakan investasi, dan dapat mengetahui jumlah keuntungan perusahaan sampai dengan proyek selesai. Dari segi keuangan, proyek dapat dikatakan sehat jika dapat mendatangkan keuntungan. Oleh karena itu perlu disiapkan perkiraan aliran kas (projected cash flow statement) proyek selama umur ekonomisnya (Ashworth, 1994).

2.5. Studi Kelayakan

Menurut Husnan dan Suwarsono (2005), studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek dilakukan dengan berhasil. Hal-hal yang perlu diketahui dalam studi kelayakan, antara lain ruang lingkup kegi-atan proyek, cara kegiatan proyek dilakukan, dan evaluasi terhadap aspek-aspek yang menen-tukan berhasilnya proyek tersebut. Menurut Sutojo (2002), evaluasi pada tahap studi kelayakan mencakup aspek-aspek: pasar dan pemasaran, teknis dan teknologis, manajemen dan organisasi, hukum dan legalitas, serta ekonomi dan finansial.

Menurut Subagyo (2007:60), aspek ekonomi dan finansial membahas tentang kebutuhan modal dan investasi yang diperlukan dalam mendirikan atau mengembangkan usaha yang direncanakan, kemudian disajikan dalam bentuk laporan keuangan (neraca, laba rugi, dan cash flow), dan menganalisa untuk menentukan kelayakan usaha tersebut. Dengan tujuan untuk mengetahui apakah suatu proyek akan mendatangkan keuntungan atau kerugian. Jika studi kelayakan merekomendasikan bahwa proyek yang akan dikerjakan tidak layak, sebaiknya proyek tersebut dihentikan. Apabila tetap ingin dilanjutkan, sebaiknya terlebih dahulu memper-baiki aspek-aspek yang dinilai tidak layak. Di sinilah fungsi studi kelayakan bagi suatu investasi, yaitu untuk mendeteksi keadaan proyek sebelum melaksanakan investasi serta memproyeksi dan mengestimasi keadaan proyek di masa yang akan datang.

JURNAL TEKNIK SIPIL


2.6. Kelayakan Finansial Proyek

Studi kelayakan dari segi finansial adalah menganalisa kelayakan proyek berdasarkan biaya dan manfaat. Apakah biaya yang dikeluarkan pihak pengembang sebanding dengan keuntungan-keuntungan yang diperoleh. Analisis ini tidak hanya untuk mencari suatu alternatif berdasarkan keuntungan dan biaya sesaat, tetapi juga mencoba mengevaluasi keuntungan dan biaya sesaat ini untuk sepanjang usia proyek (Ashworth, 1994:47). Aspek finansial meliputi besaran investasi, membuat perkiraan biaya investasi, proyeksi pendapatan, perkiraan laba-rugi, perkiraan neraca, melakukan penilaian dan menyusun rangking alternatif, dan analisis resiko. Tujuan dilakukannya studi kelayakan finansial adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan (Husnan dan Suwarsono, 2005).

Pengertian bahwa satu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang akan da-tang, merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan investasi. Pada umumnya masalah finansial atau arus kas suatu investasi mencakup periode waktu yang cukup lama, bertahun-tahun, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang yang dirumuskan sebagai bunga (interest) atau tingkat arus pengembalian (rate of return) (Soeharto, 1999).

Dengan demikian, untuk mendapatkan ekivalensi nilai uang perlu diketahui 3 hal, yaitu: jumlah uang yang dipinjam atau diinvestasikan, periode peminjaman atau investasi, dan tingkat bunga yang dikenakan (Pudjosumarto, 1998). Penilaian kelayakan finansial proyek menggunakan konsep ekivalensi nilai uang yaitu pengaruh waktu terhadap nilai uang. Parameter kelayakan finansial proyek yang secara luas digunakan adalah: 1) Tidak memperhitungkan nilai waktu dari uang yaitu Periode Pengembalian (Pay Back Perio/PP); 2) Memperhitungkan nilai waktu dari uang, yaitu Nilai Sekarang Neto (Net Present Value/NPV), Laju Pengembalian Internal (Internal Rate of Return/IRR), Indeks Profitabilitas, dan Perbandingan Manfaat Biaya (Benefit Cost Ratio/BCR); 3) Memperhitungkan arus pengembalian atau tingkat keuntungan, yaitu nilai minimal dari tingkat pengembalian atau bunga yang bisa diterima oleh investor (Minimum Attractive Rate Of Return/MARR).

2.7. Metode Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) adalah nilai bersih yang merupakan selisih antara present value manfaat dan present value biaya. Nilai NPV yang positif menunjukkan bahwa nilai saat ini proyeksi penerimaan kas lebih besar daripada nilai investasi yang dikeluarkan, yang berarti investor mempe-roleh keuntungan. Penilaian kelayakan investasi atas beberapa alternatif dapat dipilih dari nilai NPV yang paling tinggi. Keunggulan metode NPV adalah diperhitungkannya konsep nilai waktu uang serta mampu memperlihatkan secara jelas nilai keuntungan yang akan diperoleh. Kriteria penilaian NPV, NPV > 0, maka proyek dapat dilaksanakan; NPV = 0, maka proyek impas antara biaya dan manfaat, sehingga tergantung kepada penilaian subjektif pengambilan keputusan; NPV < 0, maka proyek tidak layak, karena manfaat lebih kecil dari nol sehingga proyek tidak dapat dilaksanakan (Soeharto, 1995). Rumus 1 digunakan untuk menetukan NPV.

(1) Dimana:

NPV : Nilai sekarang neto; (C)t : aliran kas ma-suk pada tahun t; (Co)t : aliran kas keluar pada tahun t;

n : umur teknis proyek; t : tahun proyek; i : discount rate.

2.8. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah nilai discount rate atau tingkat suku bunga yang membuat NPV dari suatu proyek sama dengan nol. IRR adalah tingkat rata-rata keuntungan tahunan bagi perusahaan yang melakukan investasi dan dinyatakan dalam satuan persen. Suatu perusahaan dikatakan layak apabila nilai IRR lebih besar dari tingkat discount rate yang ditentukan. Cara mengukur IRR adalah dengan melakukan percobaan yang terus-menerus menggunakan metode interpolasi diantara tingkat suku bunga yang menghasilkan NPV negatif terkecil. Nilai percobaan pertama dan kedua untuk discount rate dilambangkan dengan I1 dan I2. Nilai percobaan pertama untuk NPV dilambang-kan dengan NPV1 dan yang kedua dilambangkan dengan NPV2, asalkan salah satu dari NPV tidak jauh dari nol, maka perkiraan IRR yang terdekat dapat diperoleh dengan persamaan 2.

n

0tt

n

0tt

i1

tCo

i1

tCNPV

JURNAL TEKNIK SIPIL


(2)

Dimana : NPV1 = Net Present Value yang bernilai positif terkecil; NPV2 = Net Present Value yang bernilai negatif terkecil; I1 = Discount rate yang menghasilkan NPV positif terkecil; I2 = Discount rate yang menghasilkan NPV negatif terkecil.

Kriteria penilaian IRR menurut Soeharto (1995), yaitu: Jika IRR > arus pengembalian (i) yang diinginkan, maka proyek dapat diterima (investasi menguntungkan); Jika IRR < arus pengembalian yang diinginkan, maka proyek ditolak (investasi rugi).

2.9. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)

Perhitungan BCR dilakukan untuk melihat berapa manfaat yang diterima oleh proyek untuk setiap satu rupiah pengeluaran proyek. BCR merupakan angka perbandingan antara jumlah present value cash income yang bernilai positif dengan present value cash income yang bernilai negatif. Kriteria BCR menurut Soeharto (1995: 433), yaitu: jika BCR > 1, maka usulan proyek diterima (layak); BCR < 1, maka usulan proyek ditolak; dan BCR = 1, maka bersifat netral.

BCR dapat dianalisa dengan menggunakan persamaan 3:

(3) Dimana : BCR: Perbandingan manfaat terhadap biaya; (PV)B: Nilai sekarang benefit, (PV)C : Nilai sekarang biaya.

2.10. Analisa Masa Pengembalian Investasi (Payback Period - PP)

Menurut Soeharto (1999), PP adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih. Walaupun metode PP secara umum tidak digunakan sebagai metode utama dalam penilaian kelayakan investasi, namun keberadaannya sebagai pelengkap sangat umum digunakan. PP dapat dihitung dengan rumus 4.

(4) Dimana : Cf = biaya pertama; An = aliran kas pada tahun ke-n; dan n = tahun pengembalian.

Bila PP lebih pendek dari apa yang dipersyaratkan, maka proyek dikatakan menguntungkan sedangkan apabila lebih lama, maka proyek ditolak. Kelemahan metode ini yaitu diabaikannya nilai waktu dari uang dan cash flow setelah PP. Kelemahan pertama dari metode ini dapat diatasi dengan metode PP yang didiskontokan.

2.11. Analisa Sensitivitas

Perhitungan analisis ekonomi selalu menggunakan nilai-nilai perkiraan (asumsi) untuk menunjukkan proyeksi aliran dana yang akan terjadi di masa-masa mendatang. Penggunaan asumsi ini bisa saja berubah dan tidak selalu tepat dengan perkiraan awal. Pengaruh dari perbedaan nilai-nilai asumsi terhadap hasil perhitungan dan kelayakan investasi (terutama investasi yang berumur panjang) dapat ditentukan dengan bantuan analisa sensitivitas. Analisisa sensitivitas mencoba melihat realitas suatu proyek, didasarkan pada kenyataan bahwa proyeksi atau rencana suatu proyek sangat dipengaruhi unsur ketidakpastian. Analisis sensitivitas ini akan memperkirakan seberapa besar perubahan yang terjadi baik itu pada nilai Present Value, NPV, IRR, dan BCR akibat adanya perubahan salah satu paramater nilai asumsi, misalnya perubahan tingkat inflasi, kenaikan harga, menurunnya jumlah konsumen, turunnya harga produk per unit dan lain-lain.

Penilaian terhadap analisis sensitivitas ini dilakukan dengan memperhatikan perbandingan tingkat perubahan parameter terhadap laju perubahan nilai akhir investasi. Bila sedikit perubahan parameter mengakibatkan terjadinya perubahan hasil akhir yang cukup besar maka parameter tersebut dikatakan mempunyai tingkat sensitivitas yang cukup tinggi. Sebaliknya bila perubahan parameter yang dilakukan

An

AnCf

1nPBP

1n

t

21

1121

NPVNPV

NPVIIIIRR

CPV

BPV

Biaya.Sekarang.Nilai

Benefit.Sekarang.NilaiBCR

JURNAL TEKNIK SIPIL


cukup besar sedangkan hasil akhir proyek tidak terlalu berubah secara signifikan maka parameter tersebut bisa dikatakan memiliki sensitivitas yang rendah atas investasi. Kelayakan investasi selain dapat berubah akibat dari perubahan variabel yang mempunyai sensitivitas tinggi, juga dipengaruhi oleh tingkat risiko yang terjadi. Seperti yang telah diketahui, risiko dapat mengubah proyeksi penerimaan dan pengeluaran sehingga penanggulangan risiko yang diperhitungkan sejak awal diharapkan dapat mengantisipasi kerugian yang sangat mungkin terjadi.

3. METODOLOGI PENELITIAN

3.1. Data Penelitian

Langkah pertama yang dilakukan adalah mengumpulkan data penelitian yang diperoleh dari pihak pelaksana proyek serta pihak lain yang terkait. Data-data tersebut meliputi data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak pelaksana dan pengelola atau pengembang untuk mengetahui konsep pengelolaan Rusunawa X di Surabaya, misalnya penjelasan tentang fasilitas yang diperoleh konsumen sesuai harga yang ditetapkan. Data Sekunder meliputi gambar proyek; data properti pembanding (meliputi biaya operasional manajemen rumah susun, biaya perawatan dan pemeliharaan rumah susun); dan anggaran biaya (meliputi biaya tanah, biaya pembangunan rusunawa X, biaya operasional rumah susun, biaya perawatan dan pemeliharaan rumah susun, serta data gaji karyawan).

3.2. Waktu Penelitian

Waktu yang digunakan dalam studi kasus ini dimulai pada bulan Maret sampai dengan Juli 2012.

3.3. Analisa Data Aspek Finansial

Analisa finansial dilakukan setelah menganalisa aliran kas yang akan terjadi, meliputi: Analisa aliran kas masuk, yaitu pendapatan dari unit hunian yang di sewa dan unit sarana pelengkap yang di komersilkan, analisa aliran kas keluar yang didapat dari biaya total investasi (biaya tanah, biaya konstruksi, biaya prakonstruksi, biaya perizinan), biaya operasional, biaya perawatan dan pemeliharaan, serta analisa aspek finansial dengan cara menghitung parameter kelayakan investasi yaitu NPV, IRR, BCR, dan PP.


Analisa sensitivitas yang dilakukan dengan mengubah nilai inflasi pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap tingkat penerimaan suatu investasi untuk mengetahui kelayakan finansial.

JURNAL TEKNIK SIPIL


3.5. Prosedur Penelitian

Langkah penelitian seperti pada gambar 1.

Gambar 1. Diagram Alir Penelitian

JURNAL TEKNIK SIPIL


4. HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1. Biaya Investasi

Pembangunan Rusunawa X di Surabaya dibiayai oleh pihak Pemerintah Kota Surabaya. Besarnya

dana pada proyek ini digunakan untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan konstruksi, pengadaan tanah, dan

biaya-biaya tidak langsung (biaya administrasi dan perijinan, biaya operasional, biaya perawatan, dan

biaya pemeliharan). Biaya tanah yang digunakan dalam perhitungan investasi adalah harga beli tanah

yang harus dikeluarkan pihak Pemerintah Kota Surabaya kepada pihak pemilik tanah. Luas lahan

Rusunawa ini adalah 3.157 m2 dan biaya tanah yang diperlukan adalah Rp 631.400.000,-. Biaya perijinan

merupakan biaya yang dikeluarkan untuk mengurus perijinan IMB beserta kelengkapannya. Besarnya

biaya perijinan pembangunan Rusunawa X di Surabaya sebesar Rp. 92.500.000,-.

Proses pelaksanaan konstruksi rusunawa ini menjadi tanggung jawab kontraktor pelaksana yaitu

PT. X dengan nilai kontrak sesuai dengan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Nilai tersebut sudah

termasuk biaya pra-konstruksi, upah tenaga kerja, dan harga material. Proses pelaksanaan dan

pemeliharaan konstruksi merupakan tanggung jawab pihak kontraktor. Hasil rincian anggaran biaya

pembangunan Rusunawa ini seperi pada tabel 1.

Tabel 1. RAB Pembangunan Rusunawa X di Surabaya

No. URAIAN PEKERJAAN JUMLAH (Rp)

1 Pekerjaan Persiapan 108.876.878,50

2 Pekerjaan Struktur 7.114.037.593,91

3 Pekerjaan Arsitektur 4.578.383.115,95

4 Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal 2.366.871.123,75

Jumlah 14.168.168.712,11

PPN 10% 1.416.816.871,21

Total 15.584.985.583,33

Dibulatkan 15.584.985.000,00

Nilai investasi dari pembangunan Rusunawa ini merupakan dana yang harus disediakan oleh pihak

Pemerintah Kota Surabaya sebesar Rp. 16.308.885.000,-, dengan rincian seperti pada tabel 2.

Tabel 2. Biaya Investasi Rusunawa X

No. Uraian Volume

(m2)

Harga Satuan Total Biaya

(Rp) (Rp)

1 Biaya Tanah 3.157 200.000 631.400.000

2 Biaya Konstruksi (termasuk Biaya Pra-Konstruksi) 4.625 3.369.726 15.584.985.000

3 Biaya Perijinan (IMB) 4.625 20.000 92.500.000

Total Biaya Investasi

6.308.885.000

4.2. Penetapan Biaya Operasional, Perawatan, dan Pemeliharaan

Tabel 3. Rincian Biaya Operasional Rusunawa X

No. Uraian Jumlah Pegawai

(Org)

Jumlah Biaya Pertahun

(Rp)

1 Gaji Pegawai

68.800.000

a. Administrasi 2 25.200.000

b. Security 3 34.200.000

d. Tunjangan PNS (UPT) 3 5.400.000

e. Tunjangan Hari Raya - 4.000.000

2 Pembiayaan air dan listrik bersama

6.000.000

3 Biaya Pajak (PPB dan PPH) - 162.163.850

4 Asuransi (asuransi kebakaran) - 8.000.000

5 Biaya lain-lain - 6.000.000

TOTAL 250.963.850

JURNAL TEKNIK SIPIL


Biaya operasional yang dikeluarkan oleh pengelola Rusunawa untuk kegiatan sehari-hari sebesar

Rp. 250.963.850,- pertahun. Hasil rincian perhitungan biaya operasioanal dapat dilihat pada tabel 3.

Biaya perawatan adalah biaya yang dikeluarkan untuk kegiatan memperbaiki atau mengganti bagian

Rusunawa atau komponen bahan bangunan atau sarana dan prasarana, yaitu sebesar Rp. 20.000.000,-

/tahun. Sedangkan biaya pemeliharaan merupakan biaya bulanan yang dikeluarkan untuk menjaga

keandalan bangunan Rusunawa termasuk sarana dan prasarananya, yaitu sebesar adalah Rp. 36.000.000,-

/tahun. Total biaya perawatan dan pemeliharaan Rusunawa ini sebesar Rp 56.000.000,-.

4.3. Penetapan Harga Sewa

Pendapatan Rusunawa ini berasal dari sewa 64 unit hunian rumah susun dan 5 unit ruang komersil.

Satu unit hunian rumah susun memiliki luasan 36 m², sedangkan untuk satu ruang komersil memiliki

luasan 27 m². Komponen-komponen yang digunakan sebagai acuan penetapan harga sewa mengacu pada

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.18 Tahun 2007, dan hasilnya dapat dilihat pada tabel 4.

Tabel 4. Komponen Perhitungan Tarif Sewa Rusunawa X

No. Jenis Biaya

Besaran Sewa

perbulan

persarusunawa

Rumus perhitungan biaya investasi :

ket :

umur ekonomis bangunan : 50

jumlah sarusunawa : 69

tingkat inflasi 2012 : 1,00%

2 Biaya Operasional Rp20.913.654 /bulan Rp303.096 Rumus perhitungan biaya operasional :

jumlah unit hunian : 64 unit + 5 unit R. komersil

: 69

3 Biaya Perawatan Rp20.000.000 /tahun Rp24.155 Rumus perhitungan biaya perawatan :

4 Biaya Pemeliharaan Rp3.000.000 /bulan Rp43.478 Rumus perhitungan biaya pemeliharaan :

1

Total Biaya

Biaya Investasi

Keterangan

Rp397.874Rp16.308.885.000

umur ekonomis bangunan x 12 bln x jumlah sarusunawa

biaya investasi x (1+tingkat inflasi)

jumlah unit hunian

biaya operasional perbulan

biaya perawatan pertahun

12 bln x jumlah unit hunian

biaya pemeliharaan perbulan

jumlah unit hunian

unit

tahununit

unit

Struktur tarif sewa yang digunakan adalah tarif komersial yaitu sebesar Rp 768.603/bulan. Tarif ini

memperhitungkan biaya investasi, biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan biaya perawatan. Tarif

sewa komersial ini digunakan menjadi nilai tarif sewa rata-rata dan sebagai acuan untuk menghitung tarif

sewa persatuan unit Rusunawa pada setiap lantai. Berdasarkan pengamatan pada bangunan sejenis,

semakin tinggi letak satuan unit hunian maka semakin rendah tarif sewa yang ditetapkan. Nilai tarif sewa

rata-rata menjadi nilai tengah untuk menentukan 2 lantai teratas, yaitu lantai 4 dikenakan tarif sewa lebih

rendah 5% dari tarif sewa rata-rata dan lantai 5 dikenakan tarif sewa lebih rendah 10% dari tarif sewa

rata-rata. Sedangkan untuk 2 lantai terbawah, yaitu lantai 3 dikenakan tarif sewa lebih tinggi 5% dari tarif

sewa rata-rata dan lantai 2 dikenakan tarif sewa lebih tinggi 10% dari tarif sewa rata-rata. Ruang

komersial yang terdapat pada lantai 1, tarif sewanya mengikuti tarif sewa rata-rata. Hasil perhitungan

untuk tarif sewa perlantai dapat dilihat pada Tabel 5.

JURNAL TEKNIK SIPIL


Tabel 5. Tarif Sewa Sarusunawa Perlantai

No. Lantai Tarif (Rp/bulan) Pembulatan (Rp) Ket.

1 Lantai 2 845.463 845.000 Lebih tinggi 10%

2 Lantai 3 807.033 810.000 Lebih tinggi 5%

3 Lantai 4 730.173 730.000 Lebih rendah -5%

4 Lantai 5 691.743 690.000 Lebih rendah -10%

5 R. Komersil - Lantai 1 768.603 768.000 Tarif Rata-rata

4.4. Analisa Aliran Kas

Dalam menghitung aliran kas pada Pembangunan Rusunawa X Surabaya terdapat asumsi-asumsi

sebagai dasar untuk menghitung komponen-komponen pendapatan dan pengeluaran. Asumsi yang

digunakan diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak terkait berdasarkan pengamatan pada bangunan

lain yang sejenis. Dalam penelitian ini, penilaian kelayakan aspek finansial dihitung berdasarkan dua

alternatif proyeksi aliran kas, dengan tujuan untuk mengetahui seberapa besar pengaruhnya terhadap

penilaian kelayakan dalam aspek finansial. Berikut adalah proyeksi analisa aliran kas pada pembangunan

Rusunawa ini:

1. Proyeksi keuangan selama 50 tahun.

2. Berdasarkan hasil wawancara, dana yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Surabaya untuk

Pembangunan Rusunawa ini adalah: Pembelian tanah pada tahun 2011 sebesar Rp. 631.400.000,-;

Pembayaran biaya perijinan pada tahun 2011 sebesar Rp. 92.500.000,-; Biaya persiapan dan biaya

pembangunan untuk pekerjaan struktur tahun 2012 sebesar Rp. 7.338.998.250,-. Biaya pembangunan

untuk pekerjaan arsitektur dan mekanikal elektrikal sebesar Rp. 8.154.442.500,-. pada tahun 2013.

3. Menurut hasil wawancara, pendapatan harian Rusunawa diperoleh dari sewa hunian rumah susun

dan ruang komersial. Semua unit hunian rumah susun diperkirakan pada tahun 2014 tersewa 50%,

tahun 2017 tersewa 70%, dan mulai tahun 2016 hingga 2063 tersewa 100% (hasil wawancara),

Semua ruang komersil mulai tahun 2014 tersewa 100% (hasil wawancara).

4. Kenaikan harga menggunakan nilai inflasi = 8%, berdasarkan nilai inflasi tahunan Indonesia rata-rata

mulai tahun 2002 - 2012 (sumber BPS)

5. Harga sewa unit hunian rusun dan ruang komersil naik 8% dari tahun sebelumnya dimulai pada

tahun ke-8, sedangkan pada tahun pertama sampai tahun ke-7 tidak mengalami kenaikan.

6. Biaya operasional, biaya perawatan, dan biaya pemeliharaan naik sebesar 8% setiap tahunnya.

7. Analisa aliran kas alternatif 1 adalah menghitung biaya investasi sebagai beban pengembalian atau

pinjaman tanpa bunga kepada Pemerintah melalui dana APBN/APBD selama 20 tahun, sedangkan

pada alternatif 2 tidak menghitung biaya investasi sebagai beban pinjaman, sehingga semua biaya

investasi menjadi beban biaya yang ditanggung oleh Pemerintah melalui dana APBN/APBD.

8. Pada akhir masa konstruksi, terdapat pemasukan berupa nilai jual kembali aset tanah dengan

menghitung kenaikan nilai jual tanah sebesar 10% setiap tahunnya (berdasarkan hasil wawancara).

9. Pegawai yang dibutuhkan adalah administrasi dan petugas keamanan.

10. Gaji Pegawai hanya berupa tunjangan dan lain-lain yang diberikan oleh pihak pengelola Rusunawa

X (Gaji PNS diperoleh dari Pemerintah Kota Surabaya).

Berdasarkan proyeksi aliran kas diatas, dapat disusun dua alternatif proyeksi aliran kas. Pada

alternatif 1 terdapat pengeluaran berupa beban pengembalian dana investasi sebesar Rp. 815.444.279,-

selama 20 tahun sejak tahun 2014 – 2033, sedangkan pada alternatif 2 tidak terdapat beban pengem-

balian. Pada akhir masa konstruksi pada alternatif 1 mendapatkan laba komulatif sebesar Rp.

150.078.425.090,- dan pada alternatif 2 mendapatkan laba komulatif sebesar Rp. 166.387.310.674,-.

4.5. Analisa Finansial

Analisa finansial akan menentukan prospek investasi melalui perhitungan biaya dan manfaat yang

diharapkan. Dengan membandingkan anta-ra pengeluaran dan pendapatan, seperti dana, biaya modal, dan

kemampuan proyek untuk membiayai kembali dana tersebut dalam kurun waktu yang telah ditentukan

sehingga proyek relevan untuk dilaksanakan. Analisis ini akan memperhitungkan apakah biaya yang

JURNAL TEKNIK SIPIL


dikeluar-kan sebagai pembiayaan proyek sebanding dengan keuntungan yang diperoleh. Dalam

menghitung studi kelayakan finansial pada Pembangunan Rusunawa ini yang digunakan sebagai acuan

adalah nilai kumulatif analisa aliran kas. Berdasarkan hasil analisis terhadap parameter studi kelayakan

finansial, diperoleh nilai-nilai sebagai berikut:

a. Alternatif 1: diperoleh PP = 30 tahun 3 bulan; NPV = - Rp. 2.240.089.357 (pada arus pengem-balian

(i) sebesar 14,5%; IRR = 8,62%; BCR = 0,89.

b. Alternatif 2 : diperoleh PP = 30 tahun 6 bulan, NPV sebesar Rp. 1.763.497.422 (pada arus

pengembalian (i) sebesar 14,5%; IRR = 62,4%; BCR = 1,10.

Kriteria alternatif 1 menunjukkan bahwa proyek pembangunan Rusunawa ini memerlukan waktu 30

tahun 3 bulan, dan alternatif 2 memerlukan waktu 30 tahun 6 bulan untuk dapat mengembalikan modal

investasi yang dikeluarkan oleh pengelola. Dari kedua alternatif perhitungan payback period diatas, tidak

terjadi selisih yang terlalu besar, karena payback period terjadi pada tahun ke-31. Penilaian investasi pada

alternatif 1 dengan metode NPV dikatakan tidak layak, karena aliran kas keluar terlalu besar jika

dibandingkan dengan aliran kas masuknya. Sehingga nilai NPV yang layak adalah nilai NPV pada

alternatif 2, dengan nilai NPV sebesar Rp. 1.763.497.422. Untuk alternatif 1diperoleh nilai IRR = 8,62%,

berarti tingkat rata-rata keuntungan tahunan yang diperoleh Rusunawa ini sebesar 8,62% < MARR yang

diinginkan (14,5%), sehingga alternatif 1 tidak layak untuk dilaksanakan. Sedangkan pada alternatif 2

diperoleh IRR = 62,4%, berarti tingkat rata-rata keun-tungan tahunan yang diperoleh Rusunawa ini

sebesar 62,4% > MARR (14,5%), sehingga alternatif 2 layak dan menarik untuk dilaksanakan. Alternatif

I diperoleh nilai BCR = 0,89, ini menunjukkan manfaat yang diterima oleh proyek untuk setiap satu

rupiah pengeluaran proyek sebesar 0,89 < 1, berarti usulan alternatif 1 tidak dapat diterima, sedangkan

alternatif 2 diperoleh nilai BCR = 1,10 >1, ini menunjukkan manfaat yang diterima oleh proyek untuk

setiap satu rupiah pengeluaran proyek adalah sebesar 1,10, sehingga usulan alternatif 2 dapat

dilaksanakan.


Analisis sensitivitas ini akan memperkirakan seberapa besar perubahan yang terjadi pada nilai

Present Value, NPV, IRR, dan BCR akibat adanya perubahan salah satu paramater nilai asumsi, misalnya

perubahan tingkat inflasi, kenaikan harga, menurunnya jumlah konsumen, turunnya harga produk per unit

dan lain-lain. Penilaian terhadap analisis sensitivitas ini dilakukan dengan memperhatikan perbandingan

tingkat perubahan parameter terhadap laju perubahan nilai akhir investasi. Bila sedikit perubahan

parameter mengakibatkan terjadinya perubahan hasil akhir yang cukup besar maka parameter tersebut

dikatakan mempunyai tingkat sensitivitas yang cukup tinggi. Sebaliknya bila perubahan parameter yang

dilakukan cukup besar sedangkan hasil akhir proyek tidak terlalu berubah secara signifikan maka

parameter tersebut bisa dikatakan memiliki sensitivitas yang rendah atas investasi.

Analisa sensitivitas yang dilakukan adalah dengan menaikkan dan menurunkan nilai inflasi pada

kedua alternatif. Kenaikan dan penurunan ini ditetapkan pada 3 kondisi perubahan, yaitu nilai inflasi

turun menjadi 4%, nilai inflasi normal 8%, dan nilai inflasi naik menjadi 12%. Hasil perhitungan analisa

sensitivitas terhadap kedua alternatif dapat dilihat pada tabel 6 dan tabel 7.

Tabel 6. Perubahan Nilai Inflasi Terhadap Parameter Analisa Finansial (Alternatif 1)

Kriteria Keadaan Inflasi

4% 8% 12%

Net Present Value (NPV) Rp (2.435.684.911) Rp (2.240.089.357) Rp (1.935.980.674)

Payback Period (PBP) 34 tahun 11 bulan 30 tahun 3 bulan 27 tahun 4 bulan

Internal Rate of Return (IRR) 6,82% 8,62% 10,62%

Benefit Cost Ratio (BCR) 0,876 0,893 0,918

JURNAL TEKNIK SIPIL


Tabel 7. Perubahan Nilai Inflasi Terhadap Parameter Analisa Finansial (Alternatif 2)

Kriteria Keadaan Inflasi

4% 8% 12%

Net Present Value (NPV) Rp 1.567.901.863 Rp 1.763.497.422 Rp 2.067.606.106

Payback Period (PBP) 35 tahun 6 bulan 30 tahun 6 bulan 28 tahun 6 bulan

Internal Rate of Return (IRR) 62,40% 65,52% 58,44%

Benefit Cost Ratio (BCR) 1,10 1,10 1,10

5. KESIMPULAN DAN SARAN

Dari hasil analisis finansial yang dilakukan pada proyek Pembangunan Rusunawa X di Surabaya

dapat disimpulkan sebagai berikut:

1. Biaya investasi Pembangunan Rusunawa sebesar Rp. 16.308.885.000,-, biaya konstruksi adalah Rp.

15.584.985.000,-, biaya operasional sebesar Rp. 250.963.850,- pertahun, serta biaya perawatan dan

pemeliharaan sebesar Rp. 56.000.000,- pertahun.

2. Pendapatan bersih dari cash flow alternatif 1sebesar Rp. 150.078.425.090,- dan pada alternatif 2

sebesar Rp. 166.387.310.673,-.

3. Hasil dari analisa finansial, yaitu:

a. Alternatif 1: diperoleh PP = 30 tahun 3 bulan; NPV = - Rp. 2.240.089.357 < 0 (tidak layak); IRR =

8,62% < MARR (tidak layak); BCR = 0,89 < 1 (tidak layak).

b. Alternatif 2 : diperoleh PP = 30 tahun 6 bulan, NPV sebesar Rp. 1.763.497.422 > 0 (layak); IRR =

62,4% > MARR (layak); BCR = 1,10 > 1 (layak). Walaupun dari alternatif 2 dinyatakan layak

namun Rusunawa ini tidak mampu untuk mengembalikan biaya investasi sebesar Rp.

16.308.885.000,- selama periode pelayanan (50 tahun). Sehingga biaya tersebut menjadi tanggung

jawab Pemerintah sebagai pihak yang melaksanakan Pembangunan Rusunawa ini.

4. Hasil analisa sensitivitas pada Rusunawa ini berdasarkan perubahan kondisi yang terjadi pada nilai

inflasi terhadap PP, IRR, NPV dan BCR, yaitu pada alternatif 1 menunjukkan bahwa perubahan nilai

inflasi dengan tiga kondisi tidak mempengaruhi penilaian kelayakan finansial, karena hasil analisa

finansial tetap menunjukkan tidak layak. Sedangkan pada alternatif 2 pada kondisi inflasi = 12%

menunjukkan nilai NPV semakin besar, waktu pengembalian semakin cepat, nilai IRR semakin

menurun, dan nilai BCR tidak terpengaruh dengan adanya perubahan nilai inflasi.

6. DAFTAR PUSTAKA

Ashworth, A. (1994). Cost Studies of Buildings. Prentice Hall. New Zealand.

Badan Pusat Statistik (2012). Laporan Bulanan : Data Sosial Ekonomi.

(Diakses pada 1 Agustus 2012, 09:16).

Bank Indonesia. Tingkat Suku Bunga Pinjaman Investasi – Bank Pemerintah Daerah 2003 – 2012.

(Diakses pada 1 Agustus 2012, 09:00).

Geltner, David M. Dan Miller, Norman G (2001). Commercial Real Estate Analysis & Investments.

Husnan, S., dan Muhammad Suwarsono (2005). Studi Kelayakan Proyek (edisi keempat). Yogyakarta :

UPP AMP YKPN.

Informasi Upah Minimum Regional (UMR) Tahun 2010, 2011, 2012 di Seluruh Propinsi. Published on

Saturday, 18 February 2012, 21:18.

Kotler, Phillip dan Gary Amstrong. (2001). Prinsip-prinsip Pemasaran, Jilid 2. Penerbit Erlangga. Jakarta.

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.18 Tahun 2007

Pudjosumarto, M. (1998). Evaluasi Proyek. Yogyakarta. Liberty.

Soeharto, I. (1995). Manajemen Proyek : Dari Konseptual Sampai Operasional. Jakarta : Erlangga.

Soeharto, I. (1999). Manajemen Proyek : Dari Konseptual Sampai Operasional. Jakarta : Erlangga.

Subagyo, Ahmad (2007). Studi Kelayakaan Teori dan Aplikasi. Jakarta : PT Elex Media Komputindo.

Sutojo, Siswanto (2002). Studi Kelayakan Proyek: Konsep Teknik dan Kasus.Damar Mulia Pustaka.

UU No 17 tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan.

http://desainwebsite.net/ekonomi/informasi-upah-minimum-regional-umr-tahun-2010-2011-2012-di-seluruh-propinsi

ANALISA FINANSIAL PADA PROYEK PEMBANGUNAN RUSUNAWA

Documents

Transcript of ANALISA FINANSIAL PADA PROYEK PEMBANGUNAN RUSUNAWA