SKRIPSI

MEDIASI DAN SENGKETA TANAH (STUDI TENTANG KEKUATAN

PENYELESAIAN SENGKETA JUAL BELI TANAH DI BADAN

PERTANAHAN NASIONAL KUDUS)

Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Syarat-syarat

Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Oleh:

ARINA NOVITASARI

C.100.110.140

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2015

v

MOTTO

“Sebab sunguh bersama kesukaran ada keringanan. Sungguh, bersama

kesukaran itu ada keringanan. Teruslah maju bekerja. Kepada

Tuhanmu tunjukkan permohonanmu”

(QS.Alam Nasyrah : 5-8)

“Orang yang menuntut ilmu berarti menuntut rahmat, orang yang menuntut

ilmu berarti menjalankan rukun Islam dan Pahala yang diberikan

sama dengan para Nabi”

( HR. Dailani dari Anas r.a )

“Sabar adalah cara utama menangani kesulitan agar mampu menuju

kemenangan gemilang, sabar bukan berarti pasrah terhadap keadaan

tetapi tenang namun pasti dalam mecari penyelesaian”

(Syekh Abdul Qadir Al Jaelani)

“When one door closes, another opens, but we often look so long and so

regretfully upon the clossed door that we do not see

the one which has opened for us”

(Alexander Graham Bell)

vi

PERSEMBAHAN

Skripsi ini, penulis persembahkan kepada:

1. Allah SWT, yang maha pengasih lagi maha penyayang yang telah

memberikan petunjuk dalam kehidupan penulis, melancarkan dan

mengabulkan doa-doa penulis sehingga dapat menulis dan menyelesaikan

karya tulis ini.

2. Kedua orang tua saya Bapak dan Ibu tercinta, terima kasih atas segala doa

dan dukungan serta kasih sayang yang senantiasa menjadi kekuatan dalam

setiap langkah keberhasilanku serta tetes keringat yang telah

mengantarkanku ke tempat dimana seharusnya aku berada.

3. Kakak dan adikku tersayang atas semua doa-doanya selama ini dan atas

waktu yang kita lalui bersama.

4. Kekasihku tercinta untuk kasih sayang, dukungan, semangat dan

kesabaranmu membimbingku.

5. Para sahabat dan teman-teman semua, baik yang ada di Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta serta teman-teman yang lain.

6. Almamater Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta.

vii

MEDIASI DAN SENGKETA TANAH (STUDI TENTANG KEKUATAN

PENYELESAIAN SENGKETA JUAL BELI TANAH DI BADAN

PERTANAHAN NASIONAL KUDUS)

Arina Novitasari

C.100.110.140

Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Ariena_novitasari@yahoo.com

Perjanjian jual beli tanah memiliki banyak resiko yang akan dihadapi, resiko

tersebut dapat menjadikan perjanjian jual beli tanah itu menjadi sengketa, disini

Badan Pertanahan Nasional berperan menyelesaikan permasalahan di bidang

pertanahan secara tuntas. Penyelesaian yang dilakukan Badan Pertanahan

Nasional dengan cara mediasi kedua pihak yang bersengketa, jika pada saat

mediasi yang dilakukan Badan Pertanahan Nasional tersebut berhasil selanjutnya

dibuatlah akta dading (akta mediasi) oleh notaris yang disaksikan oleh kedua

pihak yang bersengketa dan Badan Pertanahan Nasional, selanjutnya akta dading

(akta mediasi) didaftarkan di Pengadilan agar mendapat kekuatan hukum dan

kepastian hukum. Kekuatan akta mediasi sama seperti putusan hakim di

Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, putusan atau perjanjian tersebut harus

segera dilaksanakan jika tidak dapat dimintakan eksekusi.

Kata kunci : perjanjian jual beli, sengketa tanah, akta dading

ABSTRACT

Land purchase agreement has a lot of risks to be faced, the risk can make the land

purchase agreement in dispute, here the role of the National Land Agency to solve

the problems in the land sector completely. Completion of the National Land

Agency made by way of mediation both parties to the dispute, if the current

mediation of the National Land Agency had subsequently made Dading deed

(deed mediation) by the notary who witnessed by both parties to the dispute and

the National Land Agency, hereinafter deed Dading (deed mediation) filed in

court in order to obtain the force of law and legal certainty. The power of

mediation certificate as a judge in a court decision which is legally binding,

decision or agreement must be implemented if it can not ask for execution.

Keywords: purchase agreement, land disputes, dading deed

viii

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr.Wb.

Dengan memanjatkan puji syukur kehadirat Allah SWT, yang telah

memberikan rahmat dan hidayah-Nya, serta dengan usaha yang sungguh-sungguh,

akhirnya penulis dapat menyelesaikan Skripsi dengan judul “MEDIASI DAN

SENGKETA TANAH (STUDI TENTANG KEKUATAN PENYELESAIAN

SENGKETA JUAL BELI TANAH DI BADAN PERTANAHAN NASIONAL

KUDUS)”.

Skripsi ini disusun dan diajukan untuk melengkapi persyaratan guna

memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Surakarta.

Pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang

tulus dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada semua pihak yang telah

membantu baik secara langsung maupun tidak langsung hingga selesainya Skripsi

ini. Oleh karena itu dengan kerendahan hati dan ketulusan yang mendalam penulis

haturkan kepada:

1. Allah SWT, yang telah memberikan rahmat dan hidayah-Nya serta telah

mengabulkan doa dari hambanya sehingga Skripsi ini bisa terselesaikan.

2. Bapak Dr. Natangsa Surbakti, S.H, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta.

ix

3. Bapak Shalman Al-Farizy, S.H, M.Kn, yang bertindak selaku Dosen

Pembimbing I yang mana telah sabar meluangkan waktu dan tenaga untuk

memberikan bimbingan dan pengarahan kepada penulis dari awal sampai

dengan terselesaikannya penyusunan skripsi ini.

4. Bapak Darsono, S.H, M.H, yang bertindak selaku Dosen Pembimbing II yang

mana telah sabar meluangkan waktu dan tenaga untuk memberikan bimbingan

dan pengarahan kepada penulis dari awal sampai dengan terselesaikannya

penyusunan skripsi ini.

5. Ibu Inayah S.H, M.Hum, yang bertindak selaku Ketua Bidang Hukum Perdata

yang telah membantu mengarahkan penulis untuk menyusun skripsi ini.

6. Bapak Suparto S.H (Alm) dan Ibu Aristya Windiana Pamuncak, S.H, yang

bertindak selaku Pembimbing Akademik.

7. Seluruh jajaran Dosen-Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Surakarta yang telah memberikan ilmunya, semoga ilmu ini bermanfaat dan

dapat menjadi bekal penulis untuk menuju kesuksesannya.

8. Seluruh jajaran Pegawai Tata Usaha dan Karyawan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah memberikan bantuan dan

arahannya.

9. Kedua Orang Tua saya tercinta, yaitu Bapak Noor Akhlis, S.Pd dan Ibu

Endang Maryanti, S.Pd yang senantiasa mengiringi setiap langkahku dengan

doa dan harapan yang tak terhingga, kasih sayang dan tetesan keringat yang

tidak pernah putus dan tiada akan pernah terbalaskan.

x

10. Kakakku Iman Khilman, SH dan Ari Fitria Firdausi, SE, A.kt terima kasih atas

dukungan dan ilmu yang sangat bermanfaat bagiku serta telah memberikan

panutan kepada adik-adiknya untuk menjadi sukses dan kuat.

11. Adikku Muhamad Bahrus Syakirin, kuliah yang rajin, biar cepet lulus dan bisa

membahagiakan kedua orang tua.

12. Kekasihku, Wahyu Duwi Putra, terima kasih untuk waktu, dukungan dan

kesabarannya, semoga apa yang kita lalui sekarang bisa terwujud kedepannya.

13. Keluarga Purwonegaran Solo, khususnya mama, pakdhe, mami (orang tua

kedua) terima kasih atas perhatian dan dukungan.

14. Badan Pertanahan Nasional Kudus yang menjadi tempat penulis melakukan

penelitian. Khususnya kepada Bapak Widi Wegig Bawono, Sholikhin,

Bambang Haryanto, Bapak Luhur dan Mas Didit yang telah bersedia

meluangkan waktu dan bersedia menjadi narasumber untuk memberikan ilmu

pengetahuan serta informasi-informasi yang dibutuhkan penulis.

15. Sahabat-sahabatku, Rista, Rika, Nita, Wulan, Alifa dan semua teman-teman

kelas D, semoga suatu saat nanti kita bertemu dengan kesuksesan masing-

masing.

16. Teman-teman Kos, Teman-teman mahasiswa solo asal kudus, terima kasih

atas segala keceriaan yang telah kalian berikan.

17. Rekan-rekan seperjuanganku Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Surakarta Angkatan 2011 yang tidak bisa saya sebutkan semuanya. Terima

kasih telah menemani hari-hari saat di kampus dan kuliah. Semoga kita semua

bisa menjadi orang-orang yang sukses.

xii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ....................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ......................................................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN .......................................................................... iii

HALAMAN PERNYATAAN ......................................................................... iv

HALAMAN MOTTO ...................................................................................... v

HALAMAN PERSEMBAHAN ...................................................................... vi

ABSTRAK ....................................................................................................... vii

KATA PENGANTAR ..................................................................................... viii

DAFTAR ISI .................................................................................................... xii

BAB I PENDAHULUAN ..................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ...................................................... 1

B. Rumusan Masalah ................................................................ 6

C. Tujuan Penelitian ................................................................. 7

D. Manfaat Penelitian ............................................................... 7

E. Kerangka Pemikiran ............................................................ 7

F. Metode Penelitian ................................................................ 10

G. Sistematika Skripsi .............................................................. 14

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ............................................................ 16

A. Tinjauan Mengenai Jual Beli Tanah .................................... 16

1. Pengertian Perjanjian ..................................................... 16

2. Syarat Sahnya Perjanjian ............................................... 18

3. Pengertian Jual Beli Tanah ............................................ 21

4. Dasar Hukum Jual Beli .................................................. 23

5. Objek Jual Beli ............................................................... 25

6. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli ...................... 27

B. Tinjauan Umum tentang Badan Pertanahan Nasional ......... 30

1. Pengertian Badan Pertanahan Nasional ......................... 30

2. Kedudukan, Tugas dan Fungsi Badan Pertanahan

Nasional .......................................................................... 32

C. Tinjauan Umum tentang Pendaftaran Tanah ........................ 35

1. Pengertian Pendaftaran Tanah ....................................... 35

2. Tujuan Pendaftaran Tanah ............................................. 36

3. Akibat Hukum Pendaftaran Tanah.................................. 37

4. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah ..................................... 39

5. Sengketa yang Terjadi pada Saat Pendaftaran Tanah ..... 41

xiii

6. Mekanisme Penyelesaian Sengketa Hukum .................. 43

D. Tinjauan Umum tentang Sengketa Hak Atas Tanah ............. 46

1. Pengertian Sengketa Hukum Atas Tanah ...................... 46

2. Tipologi Kasus Pertanahan ............................................ 47

3. Solusi Penyelesaian Kasus Pertanahan .......................... 49

E. Mediasi Sebagai Modal Penyelesaian Jual Beli Tanah ....... 51

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .......................... 53

A. Bagaimanakah Kekuatan Akta Mediasi dalam Penyelesaian

Sengketa Pertanahan di Badan Pertahanan Nasional

Kudus? .................................................................................. 53

1. Hasil Penelitian (Data Surat Pengaduan Mengenai

Sengketa Jual Beli Tanah) ............................................. 53

2. Inti Keterangan Pihak Pelapor ....................................... 56

3. Pembahasan ................................................................... 69

B. Apakah Akta Mediasi Tersebut Dapat Dijadikan Sebagai

Alat Bukti Untuk Menyelesaikan Masalah Pertanahan? ..... 73

1. Hasil Penelitian (Putusan Akta Dading/Akta Mediasi) . 73

2. Pembahasan ................................................................... 81

BAB IV PENUTUP .................................................................................. 90

A. Kesimpulan ........................................................................... 90

B. Saran ..................................................................................... 92

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN