Salah Kaprah Mengenai Acuan Asumsi Harga Per m2 Bangunan

posted Mar 5, 2012, 10:37 PM by Casumayutacon Management   [ updated Mar 5, 2012, 10:51 PM ]

Banyak asumsi sederhana yang berkembang di masyarakat mengenai harga per m2

bangunan. Misal, di wilayah jakarta, asumsi per m2 bangunan adalah maksimal Rp.

3.000.000,-/m2. Bahkan dibeberapa lokasi ada yang berasumsi dengan harga Rp.

2.200.000,-/m2 atau 2.800.000,-/m2. Hal ini tentunya tidak sepenuhnya benar dan dapat

menjadi kebimbangan dalam menentukan persepsi. Mari kembali ke logika berpikir kita

dari sisi perhitungan matematika sederhana. Nilai per m2 tersebut didapat dari total

biaya pembangunan sebuah bangunan dibagi dengan luasan bangunan itu sendiri.

Rumusnya :

Sebagai contoh, bilamana sebuah bangunan seluas 225 m2 dibangun dengan total biaya

Rp. 607.525,400,-, maka :

Bila dibulatkan, harga per m2 bangunan tersebut berada di angka sekitar Rp.

2.700.000,-/m2.

Namun hal ini tidak dapat dijadikan acuan yang dapat digeneralisir atau disamaratakan

untuk semua jenis dan bentuk bangunan, dengan alasan-alasan sebagai berikut:

Kualitas Bangunan

Kualitas Bangunan dengan spesifikasi material yang cukup mewah, mungkin akan

menghasilkan harga per m2 bangunan yang lebih tinggi. Misal lantai digunakan marmer

atau batu alam kualitas A, Sanitair menggunakan produk mewah, keberadaan basement,

ornamen-ornamen arsitektural yang cukup mendapatkan perhatian dari sisi biaya, dan

lain-lain. Maka harga per m2 bisa mencapai Rp. 4.000.000,-/m2 hingga Rp.

6.000.000,-/m2. Ataupun harga per m2 tersebut dapat menjadi terlalu tinggi bilamana

bangunan seluas 225 m2 tersebut dibangun dengan kualitas standard, tidak

menggunakan ornamen-ornamen arsitektural berlebih, tidak diperhitungkan sebagai

bangunan tumbuh (kemungkinan adanya penambahan lantai bangunan di kemudian

hari) sehingga dimensi tulangan cukup digunakan untuk menopang struktur yang

terbangun saat ini saja.

Banyak dari brosur-brosur perumahan yang menampilkan harga murah. Seperti dengan

Rp. 50.000.000,- sudah memiliki rumah dengan tipe 36 m2. Namun, bilamana anda teliti

dan paham tentang kualitas bangunan, maka anda sudah mempertimbangkan bangunan

yang sekedar dapat berdiri.

Berdasarkan hasil survey saya di sebuah wilayah perumahan murah dengan kisaran

harga Rp. 50.000.000,-, saya menemukan rumah contoh yang belum selesai di bangun

untuk area perumahan tersebut. Kondisi hasil pekerjaan pada pembetonan kolom dan

balok sangat memprihatinkan karena besi tulangan terlihat tidak terbungkus beton

sepenuhnya, dimensi besi tulangan utama digunakan besi dengan diameter 6 mm dan

besi sengkang (gelang) digunakan diameter yang hampir serupa dengan kawat. Kondisi

ini tentunya sangat mengkhawatirkan untuk tinggal didalamnya. Karena besi tulangan

yang tidak terbungkus sempurna dapat menyebabkan terjadinya korosi (karat) pada besi

tulangan tersebut yang dapat menyebabkan perubahan luas penampang besi tulangan

sehingga terjadi penurunan daya tahan terhadap gaya tarik akibat beban yang bekerja

pada bangunan. Karena perlu diketahui bahwa struktur beton dapat terbentuk dan

menopang beban karena adanya kombinasi kerja antara besi tulangan dan beton. Maka,

bilamana salah satunya sudah tidak bekerja dengan baik, maka struktur beton tersebut

akan hancur atau runtuh. Sehingga, tidak perlu dibahas kembali umur bangunan anda

akan bertahan hingga berapa lama dengan kondisi yang memprihatinkan tersebut.

Kemudian, dengan dimensi yang terlalu kecil tersebut, anda tidak dapat menjadikan

rumah dengan spesifikasi tersebut sebagai rumah tumbuh atau menambah lantai

(tingkat) di kemudian hari. Dengan maksud bahwa bilamana anda ingin merenovasi

rumah anda menjadi 2 lantai atau menambah dak di atasnya, maka anda harus

merobohkan bangunan rumah tersebut dan mendirikan kembali sesuai dengan

spesifikasi struktur untuk 2 lantai dengan benar.

Kasus yang sama juga saya temukan pada perumahan dengan harga kisaran Rp.

150.000.000,- hingga 250.000.000,- dengan tipe bangunan 45, 60, 72. Mereka

cenderung lebih mengandalkan sisi arsitektural atau keindahan dibandingkan sisi

kekuatan strukturnya. Sehingga anda dapat dipastikan membeli bangunan yang cukup

riskan untuk lamanya umur bangunan dikemudian hari.

Sehingga bilamana anda tetap ingin mengacu pada angka per m2, maka sebaiknya anda

sudah lebih pintar dalam menilai kualitas bangunan anda dengan angka per m2. Karena

bilamana anda tetap berpegang teguh pada nilai per m2 sebagai acuan, maka anda harus

siap dengan konsekuensi penurunan spesifikasi bangunan anda.

Oleh karena itu, saya lebih menyarankan untuk lebih melihat pertimbangan terhadap

item pekerjaan dan harga satuan pekerjaan pada RAB untuk menilai bangunan anda

memang layak dan pantas seperti harapan anda dan bukan menetapkan acuan per m2

pada awal pertimbangan,

Luasan Bangunan

Asumsi harga per m2 bangunan tidak dapat digeneralisir antara bangunan dengan luasan

besar dan bangunan luasan lebih kecil. Bilamana anda berpendapat bahwa asumsi per

m2 bangunan dengan luasan 225 m2 dapat digunakan untuk bangunan dengan luasan 45

m2, maka pendapat anda salah besar. Mari gunakan kembali logika perhitungan

matematika anda setelah memahami rumus mendapatkan asumsi per m2 bangunan di

atas. Bilamana anda memiliki luas bangunan 225 m2 dengan spesifikasi material yang

sama dengan yang anda terapkan pada bangunan 45 m2, maka anda akan mendapatkan

nilai per m2 pada bangunan 45 m2 jauh lebih besar dibandingkan pada bangunan seluas

225 m2. Alasannya adalah luasan adalah pembagi pada rumus tersebut. Semakin kecil

luasan, maka semakin besar angka yang anda dapat sebagai asumsi per m2 bangunan.

Sebagai contoh pembanding sederhana, anda memiliki 2 buah kotak kardus. Mari kita

sebut kardus yang pertama adalah kardus A dan kardus yang kedua adalah kardus B.

Kardus-kardus tersebut memiliki ukuran seperti gambar berikut :

Sebelumnya kita hitung luas alas kardus tersebut yaitu :

Kedua kardus tersebut akan kita masukkan barang-barang yang sama dengan daftar

rincian harga masing-masing barang sebagai berikut :

Maka bila diterapkan pada kardus-kardus tersebut :

Maka bila kita bandingkan terhadap luas alas kardus, maka didapat asumsi per m2

sebagai berikut :

Terlihat bahwa perbedaan asumsi per m2 dari kedua kardus tersebut terlihat berbeda

berdasarkan tiap luasannya. Dapat kita anggap konsep luas alas kardus tersebut adalah

konsep luas bangunan. Maka konsep asumsi per m2 bangunan sekali lagi tidak dapat

menjadi acuan. Karena luas yang lebih kecil akan menghasilkan angka asumsi per m2

yang lebih besar dikarenakan luasan bangunan yang lebih kecil.

Lokasi Bangunan

Lokasi bangunan tersebut berada juga dapat mempengaruhi harga per m2 bangunan

tersebut. Karena lokasi bangunan tersebut akan didirikan akan terkait dengan :

Perbedaan harga material

Harga material pada lokasi wilayah A dengan lokasi wilayah B dapat berbeda. Misal,

harga material pada wilayah Jakarta dengan wilayah Depok, Bogor, Bekasi, Cibubur,

Bandung, dan wilayah-wilayah lain. Sehingga akan berpengaruh terhadap harga satuan

pekerjaan dan total biaya pembangunan.

Kondisi tanah

Kondisi tanah mempengaruhi jenis pondasi bangunan dan material dasar area lantai

bangunan pada lantai dasar. Kondisi tanah yang lunak dan memiliki settlement

(penurunan) tanah yang besar harus memiliki perlakukan khusus pada jenis pondasi

yang akan diterapkan (Pondasi mini pile, Pondasi telapak). Namun untuk tanah dengan

kondisi cukup baik dengan pondasi batu kali, maka tentunya akan mempengaruhi total

biaya pembangunan. Area lantai dasar pada bangunan pun ikut terpengaruh dengan

kondisi tanah. Kondisi tanah yang lunak dan nilai settlement yang besar, bila tidak

menggunakan pelat beton bertulang, akan memiliki kemungkinan penurunan tanah yang

akan dikuti dengan pecahnya keramik. Terlihat pada area jakarta utara terjadi penurunan

perbedaan level lantai karena adanya Gaya Selimut Pondasi (Negative Skin Friction).

Dimana tanah ikut mengalami penurunan karena adanya gaya friksi pondasi tiang dalam

waktu yang berbeda diikuti dengan penurunan tanah.

Pada bangunan yang memiliki area basemen, biasanya dinding yang kontak langsung

dengan tanah umumnya menggunakan dinding penahan tanah (DPT) yang terbuat dari

beton bertulang. Apalagi untuk kasus tanah lunak atau tanah yang mudah longsor. Hal

ini tentunya berpengaruh terhadap total biaya pembangunan.

Prosedur Perizinan

Prosedur perizinan terkait IMB bangunan. Untuk wilayah yang berbeda, biaya untuk

pengurusan perizinan menentukan anggaran yang anda keluarkan untuk mendirikan

bangunan adakalanya berbeda. Kemudian prosedur perizinan berikutnya terkait dengan

KDB bangunan. KDB bangunan yang memungkinkan kita untuk membangun bangunan

seluas persentase bangunan terhadap luas lahan sesuai dengan perizinan yang berlaku.

Adakalanya masih banyak dari area wilayah yang seharusnya tidak diizinkan karena

melebihi KDB, tetap dibangun dengan adanya dana tambahan. Indonesia memang

penuh dengan KKN. Maka mau tidak mau kita harus paham dengan permainan seperti

itu.

Semoga artikel di atas dapat menjelaskan dan merubah pemikiran anda mengenai

asumsi harga per m2 bangunan yang selama ini berkembang di masyarakat. Karena

salah kaprah tersebut yang menjadi salah satu alasan kekecewaan karena bangunan-

bangunan dengan kualitas buruk, kasus-kasus runtuhnya bangunan, dan terbentuknya

anggapan miring terhadap kontraktor. Karena sudah seharusnya kita sebagai masyarakat

lebih memahami dan lebih pintar dalam melihat serta menghindari keadaan-keadaan

yang dapat merugikan kita pada saat prosesnya bukan setelah mendapatkan hasilnya.