PERPAJAKAN

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

M-12

1Tony Soebijono

Definisi• BPHTB adalah Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan

atau bangunan

• Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan

• Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya

SUBJEK BPHTB

• Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB yang dikenakan kewajiban membayar BPHTB menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi Wajib Pajak.

Tony Soebijono 3

OBJEK BPHTB

OBJEK BPHTB adalah

Perolehan Hak atas Tanah dan

atau Bangunan

Obyek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, meliputi:

a. Pemindahan hak karena:• jual beli;• tukar-menukar;• hibah;• hibah wasiat, yaitu suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai

pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia;

• waris;• pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, yaitu pengalihan

hak atas tanah dan atau bangunan dari orang pribadi atau badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya tersebut;

Tony Soebijono 5

Obyek BPHTB lanjutan

• pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, yaitu pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama;

• penunjukan pembeli dalam lelang, yaitu penetapan pemenang lelang oleh Pejabat Lelang sebagaimana yang tercantum dalam Risalah Lelang;

• pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, yaitu adanya peralihan hak dari orang pribadi atau badan hukum sebagai salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim tersebut;

• hadiah, yaitu suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah dan atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan hukum kepada penerima hadiah.

Tony Soebijono 6

Obyek BPHTB lanjutan

b. Pemberian hak baru karena:• kelanjutan pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi

atau badan hukum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak;• di luar pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang

pribadi atau badan hukum dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

o Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

o Objek pajak yang diperoleh karena waris dan hibah wasiat pengenaan BPHTB-nya diatur lebih lanjut dalam PP Nomor 111 Tahun 2000;

o Objek pajak yang diperoleh karena pemberian hak pengelolaan pengenaan BPHTB-nya diatur lebih lanjut dengan PP Nomor 112 Tahun 2000;

Tony Soebijono 7

Hak atas tanah meliputi:1. hak milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;

2. hak guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;

3. hak guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan.

Tony Soebijono 8

Hak atas tanah meliputi: lanjutan

4. hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,

5. hak milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

6. hak pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Tony Soebijono 9

OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTBa. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal

balikb. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk

pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umumc. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan

Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut

d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama

e. Orang pribadi atau badan karena wakaff. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah

Tony Soebijono 10

Pengenaan Tarif BPHTB

• TARIF PAJAK DITETAPKAN SEBESAR 5% (LIMA PERSEN)

• Dasar penghitungan pajak BPHTB bagi ahli waris berdasarkan Peraturan Pemerintah No.111 Tahun 2000 adalah sebagai berikut: Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (sesuai Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat) dikalikan 5%, kemudian dikalikan lagi 50%.

Tony Soebijono 11

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP)

• NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60 juta, kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300 juta.

Tony Soebijono 12

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAK (NPOPKP)

• NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

• PAJAK TERHUTANG = TARIF PAJAK x NPOPKP

Tony Soebijono 13

SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG

a. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya aktab. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya aktac. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya aktad. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan

haknya ke Kantor Pertanahane. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak

tanggal dibuat dan ditandatanganinya aktaf. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal

dibuat dan ditandatanganinya aktag. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang

Tony Soebijono 14

SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG

- Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak

- Tempat Pajak yang terutang adalah di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang meliputi letak tanah dan atau bangunan

Tony Soebijono 15

Contoh soal

1. Tanggal 14 Mei 2012, WP “Indika” membeli tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 55.000.000, NPOPTKP Rp 60.000.000

NPOP lebih kecil dari NPOPTKP maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB

2. Pada tanggal 17 Agustus 2011 joko membeli tanah dengan :NPOP Rp 180 jutaNPOPTKP Rp 60 jutaNPOPKP Rp 120 jutaPajak terhutang 5% x Rp 120 jt = Rp 6 jt

contoh:• Seorang isteri/anak yang memperoleh warisan dari suami/ayahnya atas sebidang tanah dan

bangunan diatasnya dengan nilai pasar sebesar Rp.500.000.000,-. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp.900.000.000,. Apabila di Kabupaten/kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal waris sebesar Rp.300.000.000,-, maka besarnya BPHTB atas tanah dan bangunan tersebut adalah:

• -Nilai Perolehan Objek Pajak (sesuai NJOP) : Rp. 900.000.000,-• -Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak : Rp.300.000.000,-• -Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak : Rp.600.000.000,-• -BPHTB yang seharusnya terhutang = 5% x Rp.600.000.000,- = Rp. 30.000.000,-• -BPHTB terhutang = 50% x Rp.30.000.000,-= Rp.15.000.000,-• Maka Pajak BPHTB yang dibebankan kepada ahli waris tersebut adalah sebesar

Rp.15.000.000,-.

Tony Soebijono 17

• thx