3. METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Definisi Konsep dan Operasional

3.1.1 Definisi Konsep

Pembengkakan biaya dan waktu adalah ketidak tepatan prediksi atau ramalan dengan

biaya dan waktu kenyataan pada pelaksanaan pekerjaan di lapangan.

3.1.2 Definisi Operasional

Faktor-faktor yang mempengaruhi pembengkakan biaya dan waktu pada proyek

konstruksi Real Estate adalah (Soeharto, 1995; Burton E Lipman, 1978; Hira N

Ahuja & V Nandakumar, 1985; Hernandez, 1993; Harrison, 1981; Ritz,1994;

Schuette & Liska, 1994; Clough & Sears, 1994; Hamilton, 1997; Indriani, 1998;

Venegas & Alarcon, 1997; ACG ofAmerica, 1994;Nugraha.e(.al,1985; King Alfred,

1984;Ahuja, 1984; Majalah Konstruksi, 1996) :

Pembengkakan biaya dan waktu pada saat input adalah ketidak tepatan biaya dan

waktu sebelum proyek konstruksi dilaksanakan. Dan itu dipengaruhi oleh faktor

material, informasi, manusia, peralatan, dan uang.

Pembengkakan biaya dan waktu pada saat proses konstruksi, adalah penyimpangan

biaya dan waktu perencanaan dengan pada waktu pelaksanaan konstruksi. Terdiri dari

faktor pengetahuan dan pengalaman, metode konstruksi, etika^ lingkungan, dan legal.

Pembengkakan biaya dan waktu pada saat output adalah ketidak sesuaian

perencanaan biaya dan waktu dengan pada saat akhir proyek. Termasuk didalamnya

faktor klaim yang berdampak pada output, pembayaran sampai pada akhir proyek,

dan penyerahan produk.

3.2 Jenis Penelitian

Penelitian dilakukan dengan studi literatur dari buku ataupun jurnal, surfing

dari interaet, studi kasus yang diikuti pula dengan penyebaran kuesioner dan

melakukan wawancara dengan para kontraktor.

3.3 Lokasi Penelitian

31

32

Penelitian dilakukan pada kontraktor R.eal Estate di Sidoarjo

3.4 Jenis Data

Ada 2 jenis data yang diperoleh :

1. Data yang diperoleh dari studi kepustakaan yaitu :

Data ini berupa faktor-faktor yang mempengaruhi terjadinya

pembengkakan biaya dan waktu pada proyek konstruksi Real Estate.

2. Data yang diperoleh dari studi di lapangan yaitu :

Data ini berupa tanggapan responden terhadap, kuesioner yang telah

disebarkan, serta hasil studi kasus pada perusahaan kontraktor.

3.5 Sumber Data

Data yang dipergunakan dalam Tugas Akhir ini bersumber dari buku-buku

maupun jurnal yang ada di perpustakaan serta data yang bersumber dari data

responden.

3.6 Teknik Sampling

Cara pengambilan sample dilakukan dengan 2 cara yaitu:

1. Melalui kuesioner

Pengambilan sample melalui metode kuesioner ini dilakukan kepada responden

yang dalam hal im' adalah kontraktor yang mengerjakan peroyek Real Estate

yang berada di Sidoarjo. Dengan batasan yaitu :

a. Proyek Real Estate tersebut memiliki harga jual diatas Rp. 135.000.000,00

untuk Type 45.

b. Proyek Real Estate tersebut terletak di wilayah kota Sidoarjo.

c. Real Estate tersebut masih berjalan sampai sekararig, artinya masih ada

pembangunan pada proyek tersebut.

2. Melalui studi kasus

33

Pengambilan sample melalui studi kasus dilakukan kepada 2 responden dengan

2 proyek Real Estate yang berbeda. Penentuan 2 responden untuk studi kasus

ini didasarkan batasan seperti diatas (seperti batasan pada responden kuesioner).

Dan dari batasan yang telah ditetapkan tersebut diatas didapat 5 perusahaan

pengembang yang memenuhi kriteria tersebut.

Tabel3.1

Daftar Responden yang memenuhi batasan sample

No.

1.

2.

3.

4.

5.

Perumahan

Delta Sari Baru

Delta Wedoro Indah

Citra Tropodo

Puri Surya Jaya

Pondok Jati

Pengembang

PT. Graha Damai Putra

PT. Graha Damai Putra

PT. Graha Damai Putra

PT. Jayaland

PT. Panca Teja Sentana

Type rumah yang ada

T45,T77,T105,T157,T112.T156

,T247,T269

T36,T46,T54,T72

T36,T46,T54,T72

T36,T50,T62,T72,T73,T82,T86,

T135,T164,T188

T36,T45,T54,T57,T70,T80,T85

Dari kelima responden tadi, diambil 2 perusahaan pengembang. Kedua

pengembang tersebut adalah:

a. Kontraktor yang menangani perumahan Puri Surya Jaya

b. Kontraktor yang menangani perumahan Pondok Jatj

3.7 Teknik Pembuatan Kuesioner

Kuesioner terdiri atas 2 bagian (dapat dilihat pada lampiran 1)

1. Bagian pengantar

Bagian ini berisi identitas penyebar kuesioner bese rta. dengan tujuan dari

penelitian, data perusahaan dan data personil pengisi kuesioner yang juga

termasuk dalam bagian ini.

2. Bagian isi

Bagian isi berisi daftar pertanyaan mengenai faktor-faktor yang

mempengaruhi terjadinya pembengkakan biaya dan waktu pada proyek

konstruksi Real Estate.

34

Faktor-faktor ini diukur berdasarkan skala penilaj"an dengan 4 kategori

yaitu:

Skala 1 :Sangat Tidak Berpengaruh (STBJ

Skala 2 : Tidak Berpengaruh (TB)

Skala 3 : Berpengaruh (B)

Skala 4 : Sangat Berpengaruh (SB)

Susunan pertanyaan dalam kuesioner terdiri dari:

1. Faktor yang mempengaruhi terjadinya pembengkakan biaya dan waktu

pada saat input yaitu :

a. faktor material

b. faktor informasi

c. faktor manusia

d. faktor peralatan

e. faktor uang

2. Faktor yang mempengaruhi terjadinya pembengkakan biaya dan

waktu pada saat proses konstruksi yaitu :

a. Faktor pengetahuan dan pengalaman

b. Faktor metode konstruksi

c. Faktor etika

d. Faktor lingkungan

e. Faktor legal

3. Faktor yang mempengaruhi pembengkakan biaya dan waktu pada saat

output yaitu:

a. Faktor klaim yang berdampak pada output

b. Faktor pembayaran sampai pada akhir proyek

c. Faktor penyerahan produk

3.8 Proses Pengolahan Data

• Data yang diperoleh dari kuesioner yang telah kembah , ditabulasikan secara

keseluruhan untuk mempermudah dalam mengamati hasil kuesioner.

35

• Hasil data tersebut dijadikan sebagai input data dalam program Microsoft Excel

• Pengolahan data menggunakan Analisa Mean dan Rangking melalaui program

Excel.

• Data hasil studi kasus akan dianalisis menggunakan analisa Konsep Nilai Hasil.

JUDUL: STUDI TENTANG ANALISA PEMBENGKAKAN BIAYA DAN WAKTU PADA PROYEK

KONSTRI IKSI RF.AI. F.STATF.

36

LATAR BELAKANG MASALAH: Dalam proyek konstruksi selalu ada kemungkinan terjadi pembengkakan. Oleh karena itu dilakukan studi tentang

pembengkakan biaya dan waktu, yang dapat membantu kontraktor untuk mengantisipasj pembengkakan biaya dan waktu.

I PERUMUSAN MASALAH:

Bagaimana melakukan analisa pembengkakan biaya dan waktu pada proyek konstruksi Real Estate ?

TUJUAN PENELITIAN: Penelitian ini bermaksud untuk melakukan studi tentang analisa pembengkakan^biaya dan waktu yang meliputi :

Mengetahui faktor-faktor penyebab pembengkakan biaya dan waklu pada proyek konstruksi yang mengerjakan proyek Real Estate dengan cara melakukan kuesioner. Studi kasus pada 2 perusahaan Kontraktor Real Eslate, untuk mengetahui pembengkakan biaya dan waktu. Membandingkan faktor penyebab pembengkakan biaya dan waktu hasil kuesioner dengan studi kasus pada perusahaan Denaembana Real Estate tersebuL

TINJAUANTEORI:

Pembengkakan Biaya dan Waktu Proyek pada Saat

Input

Faktor tnaterial Faktor informasi Faktor manusia Faktor peralatan Faktor uang

Pembengkakan Biaya dan Waktupada SaatProses

Konstmksi

• Faktor pengetahuan dan pengalaman

• Faktor metode konstruksi • Faktor etika • Faktor lingkungan • Faktor legal

Pembengkakan Biaya dan Waktu Pada Saat Output

• Faktor klaim yang berdampak pada output

• Faktor pembayaran sampai pada akhir proyek

• Faktor penyerahan produk

Alat ukur pembengkakan biaya dan waktu proyek

• Teknik dan metode penyusunan

• Konsep nilai hasil

METODOLOGIPENELITIAN :

r ir yr v Jenis penehtian:

1. Studi literatur 2. Metode survei 3. Metode

pengumpulan data

Lokasi:

Kontraktor Real Estate di Sidoarjo, dengan batasan: I. Harga jual diatas

Rp. 135 juta untuk runah rype 45.

2. Proyek terletak di kota Sidoarjo

3. Masih ada pembangunan pada proyek tersebut.

Proses pengolahan data:

1. Data yang dipcrolch dari kuesioncr yang telah kembali, ditabulasikan secara keseluruhan.

2. Hasil data tersebut dijadikan

sebagai input data dalam program Microsoft Excel

3. Pengolahan data menggunakan Analisa Mcan dan Rangking

dianalisa dengan mengunakan analisa Konsep Nilai Hasil

Teknik sampling:

.Cara pengambilan sample dengan: 1. Melalui kuesioner 2. Melalui studi kasus

Hasil Penelitian dan Pemhahasan

fCesimnnlan Han Saran

Gambar3.1 Kerangka Kerja Penelitian

37 LANJUTAN GAMBAR 3.1 TINJAUAN TEORI

FAKTOR-FAKTOR YANG MENYEBAJBKAN PEMBENGKAKAN BIAYA DAN WAKTU

INPUT

Material : • Perencanaan dan spesifikasi material yang tidak jelas • Penangan keberadaan dan kuantitas dari material yang tidak direncanakan dengan baik • Matcrial yang akan digunakan sulit untuk didapatkan atau diperoleh • Ketidak tepatan estimasi harga material • Tidak diperhitungkannva biava tak terduga unluk material

Informasi: • Informasi proyek yang tidak Iengkap • Gambar rencana proyek yang kurang lengkap dan tidak jelas • Perencanaan akses sistem informasi proyek yang kurang sempuma • Tidak adanya target kapan proyek akan selesai oleh kontraktor • Oganisasi kerja yang tidak efisien • Permintaan pasar yang sangat besar membuat pengembang memperketat masa kerja kontraktor • Syarat-syarat dokumen kontrak yang tidak jelas

Manusia : • Pengenalan dan pemahanan akan tujuan proyek yang diberikan pada personal proyek sangat rendah • Perencanaan dan peny ediaan SDM untuk tiap kegiatan proy ek yang tidak sesuai • Keterbatasan waktu untuk mengestimasi biaya dan waktu proyek • Ketidak tepatan perencanaan upah tenaga kerja • Kurangnya motivasi dan komitmen dalam metaksanakan tujuan akhir proyek

Peralaatn : • Penanganan keberadaan dan kualitas dari peralatan yang tidak direncanakan dengan bajk • Kettidak tepatan estimasi harga sewa/pembelian peralatan • Jenis peralatan yang digunakan tidak sesuai dengan karafcteristik proyek • Tidak diperhitungkannya biaya tak terduga untuk peralatan

Uang: • Keadaan keuangan kontraktor yang kurang sehat • Dana dari pengembang yang tidak cukup • Perencanaan pengaturan keuangan yang tidak direncanakan dari awal • Terhambatnya pinjaman kredit dari bank ke kontraktor

S ~

I PROSES

Pengetahuan dan Pengalaman : • Manejer proyefc yang fcurang cakap dalam mengatur aktivitas proyek • Kualitas tenaga kerja yang rendah dalam mengerjakan aktivitas proyek • Jumalah personil terlatih dan bcrpengalaman yang minim • Pengembang yang tidak berpengalaman (lambat dalam mengambil keputusan terhadap masalah

yang ada ) • Tidak memperhitungkan faktor resiko pada Jokasi proyek dan konstruksi • Pengulangan pekerjaan karena mutu jelek • Sasaran dan Denearahan Drovek vane tidak ielas dari Dimoinan nrovek

Metode konstruksi : • Metode konstruksi/tekmk pelaksanaan yang saiah • Pengaturan mobilisasi tenaga kerja di lapangan yang tidak baik • Tidak adanya perbaikan terhadap jadwal yang telah dibuat • Tidak adanya project statistic report • Tidak adanya pembagian tugas yang jelas datam team proyek • Biaya transportasi peralatan yang tinpgi • Kontraktor lambat dalam persiapan adrninistrasi penagihan • Koordinasi dan komunikasi yang kurang antar kontraktor dan subkontraktor tentang pemakaian

bahan • Antara kontraktor dan suplier tidak ada koordinasi dan komunikasi, sehinfiga menyebabkan

keterlambatan material

38

LANJUTAN PROSES

Etika: • Tidak adanya kerjasama yang cukup baik antara Pengembang, kontraktor, dan sub kontraktor

karena satu pikahak hanya memikirkan keuntungan pnbadi • Adanya persamgan tidak sehat antar kontraktor • Kesengajaan suplier dalam pengiriman matcrial yang tidak sesuai • Adanya persehsihan dalam proyek yang membuat proyek terhenti.

Lingkungan : • Perbedaan kondisi lapangan antar dokumen kontrak dengan kenyataan di lapangan • Kerusakan yang terjadi paad lingkungan proyek (jalan) • Lingkungan makro ekonomis yang tidak stabil • Lingkungan sosial politik yang tidak stabil • Kecelakaan kerja yang terjadi pada pekerja, pengunjung, atau anggota masyarakat • Penyediaan utility di lapangan (air, listrik, bahan bakar) yang kurang • Respon dari masyarakat sekitar yang kurang mendukung adanya proyek • Prasarana transoortasi vana kurans memadai

I Legal : • Lmanya ijin yang dikeluarkan pemerintah mengenai pembukaan lahan • Tidak Iengkapnya ijin pelaksanaan mendirikan bangunan sesuai dengan undang-undang • Sistem arbitas (penyelesai pertikaian) yang tidak diatur menurut hukum sehingga memburuhkan

waktu yang lama • Adanay pelanggaran terhadap perjanjian kontrak yang telah dibuat oleh pihak-pihak terkait dengan

proyek • Undang-undang tenaga kerja yang tidak diperhatikan (upah, keselamatan tenaga kerja)

IZZ OUTPUT

Klaim yang berdampak pada output: • Adanya klaim dari pengembang karena mutu yarig dihasilkan tidak sesuai dengan yang diharapkan • Klaim karena adanya perubahan peraturan yang langsung mempengaruhi atau menaikkan biaya

proyefc • Adanya keluhan dari pemakai karena adanya cacat produk pada waktu masa pemeliharaan

Pembayaran sanipai pada akhirproyek : • Sistem pembayaran termyn yang tidak jelas • Terjadi penahanan pembayaran oleh pengembang karena tidak puas terhadap produk yang

dihasilkan kontraktor • Adanya unsur kesengajaan dari pengembang untuk melambatkan pembayaran kepada kontraktor • Keterlambatan pembayaran dari pihak pengembang ke kontraktar sampai pada akhir proyek • Pembayaran dari pemakai kepada pengembang yang terhambat sehingga mempengaruhi

pembayaran termyn dari pengembang ke kontraktor

Penyerahan produk: • Kekeiiruan pemakaian bahan yang digunafcan vntakftnnishing • Penyerahan hasil fisik proyek dari kontraktor ke pengembang yang terlambat karena proses

pengerjaan yang sulit • Kesalahan pekerjaan yang tidak dibetulkan oleh kontraktor yang mengakibatkan gagalnya

penyerahan produk • Penyerahan hasil fisik proyek dari kontraktor ke pengembang yang terlambat • Terjadi kendala pada waktu start up (uji eoba) instalasi pada waktu penyerahan

\ — — — — ^ — — — — — — — — — — 1