BAB IPENDAHULUAN

Keberadaan tanah sangat penting dalam kehidupan manusia, fungsi tanah sebagai sebagai " media " pengikat ( Integrative factor ) bagi hubungan kemasyarakatan, sebagai sarana pemersatu dan sebagai media pemenuh kebutuhan hidup ( Economic factor ) bagi masyarakat tersebut. Begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, maka manusia selalu berusaha untuk memiliki dan menguasai tanah. Kadang kala penguasaan terhadap tanah sering dilakukan dengan cara yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang tanah tersebut. Berdasarkan uraian tersebut diatas, tanah bagi rakyat Indonesia merupakan suatu hal penting, karena semua aktifitas dalam kehidupan sehari-harinya tergantung kepada tanah, dikatakan pula bahwa terdapat hubungan magis religius antara manusia dengan tanah, sebab manusia dari hidup sampai matinya tidak terlepas dari tanah, dan juga perkembangan perekonomian yang pesat dan banyak tanah yang tesangkut dalam kegiatan ekonomi, seperti jual beli, sewa menyewa, pembebanan hak atas tanah yang dijadikan jaminan utang karena adanya pemberian kredit, sehingga semakin lama semakin terasa perlunya suatu jaminan kepastian hukum hak-hak atas tanah.Permasalah lainnya yang berhubungan dengan penguasaan tanah di Indonesia juga menyangkut hukum yang dianut oleh masyarakat. Bagi sebagian masyarakat Indonesia mereka menganut pada hukum adat yang tidak tertulis, sebagian lainnya menganut pada hukum barat yang diatur dalam hukum perdata barat (burgerlijk wetbook). Kepastian hukum menyebabkan kekhawatiran pihak-pihak yang akan menguasai sebidang tanah karena peralihan hak, ataupun kreditur (bank, perusahaan perkreditan, dan orang perorang) yang akan memberikan kredit dengan jaminan sebidang tanah. Oleh karena itu, pentingnya dilakukan pendaftaran tanah dan dibuatnya peraturan tersendiri tentang pendaftaran tanah pada hakikatnya adalah demi menjaga kepastian hukum terhadap kepemilikan tanah tersebut serta memberikan perlindungan hukum bagi pemilik tanah tersebut.Salah satu tujuan pokok UUPA adalah meletakkan dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyat, dengan telah dilaksanakan pendaftaran tanah pada setiap tanah di seluruh Indonesia, berarti telah telah memberikan dasar-dasar untuk mewujutkan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah bagi rakyat Indonesia.Pembuatan dan penerbitan sertifikat hak atas tanah merupakan salah satu rangkaian kegiatan pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia sebagaimana diatur dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah. Disamping itu dengan dilakukannya pendaftaran tanh secara tertib dan teratur akan merupakan salah satu perwujudan dari pada pelaksanaan Catur Tertib Pertanahan. Dalam hal ini, kita akan mengulas dan mempelajari tentang PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH (PPHAT) yang merupakan salah satu mata kuliah yang diajarkan di Fakultas Hukum Universitas Islam Malang, Adapun beberapa materi tersebut disampaikan dalam beberapa pertemuan perkuliahan yang akan kita rangkum sebagaimana berikut.

BAB IIPEMBAHASAN

Pertemuan IA. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAHPengertian Pendaftaran Tanah sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat bukti haknya bagi bidang-bidang yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.Tanah sebagaimana disepakati oleh para ahli hukum agraria diartikan sebagai bagian dari bumi, artinya tidak semua bagian dari bumi bisa disebut dengan tanah. Lebih jelas lagi simak Pasal 1 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 yang menyatakan bahwa "bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan satuan bidang yang terbatas"Ketentuan Umum Pendaftaran tanah dilakukan untuk menjamin kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah. Diamanatkan melalui pasal 19 UUPA (UU No.5 tahun 1960). Pendaftaran tanah ini dilaksanakan berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997.

B. ASAS-ASAS PENDAFTARAN TANAHAsas yang dianut untuk Pendaftaran tanah diatur berdasarkan Pasal 2 PP 24/1997 yakni sebagai berikut:

1. SederhanaMaksudnya adalah substansinya mudah dibaca atau dipahami oleh semua lapisan warga negara Indonesia dan juga prosedurnya tidak perlu melewati birokrasi yang berbelit-belit hanya perlu melewati seksi pendaftaran tanah saja.2. AmanKeamanan disini berarti akan memberikan rasa aman bagi pemegang sertifikat apabila mereka telah melakukan prosedur pendaftaran tanah dengan teliti dan cermat.3. TerjangkauBerkaitan dengan kemampuan finansial seseorang untuk membayar biaya, khususnya harus memperhatikan agar tidak memberatkan pihak-pihak yang ekonominya lemah. Intinya agar jangan sampai pihak ekonomi lemah tidak melakukan pendaftaran tanah hanya karena masalah tidak mampu membayar.4. MutakhirSetiap data yang berkaitan dengan pendaftaran tanah haruslah data yang terbaru, yang menunjukan keadaan riil pada saat yang sekarang. Setiap ada perubahan fisik atau benda-benda diatasnya atau hal yuridis atas tanah harus ada datanya (selalu ada pembaharuan data).5. TerbukaDokumen-dokumen atau data-data baik fisik atau yuridis bersifat terbuka dan boleh diketahui oleh masyarakat. Asas ini bertujuan agar bila ada hal-hal yang menyimpang atau disembunyikan dapat diketahui.

C. TUJUAN PENDAFTARAN TANAHMenurut para ahli disebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak seseorang, disamping untuk pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga untuk penetapan suatu perpajakan. (A.P. Parlindungan; 1990 : 6).

1. Kepastian hak seseorangMaksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya.2. Pengelakkan suatu sengketa perbatasanApabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa luasnya serta batas batasnya.3. Penetapan suatu perpajakanDengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dijelaskan bahwa tujuan dari pendaftaran tanah tersebut adalah sebagai berikut:a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas sesuatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan (Tujuan utama Pendaftaran-pen)b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

D. SERTIFIKAT : HASIL PENDAFTARAN TANAHDalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah maka perlu diberikan penegasan mengenai sejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat, yang oleh UUPA dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat, konsekuensinya apabila telah terbit sertifikat, maka:Dalam (Pasal 32 ayat (1),PP No. 24 Tahun 1997 diberi ketentuan bahwa selama belum dibuktikan yang sebaliknya, maka data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di Pengadilan, sepanjang data tersebut sesuai dengan apa yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan .Dalam Pasal 32 ayat (2). PP No.24 Tahun 1997 ditentukan, orang tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain, jika selama 5 (lima) tahun sejak dikeluarkannya sertifikat itu dia tidak mengajukan gugatan pada Pengadilan, sedangkan tanah tersebut diperoleh orang atau badan hukum lain dengan itikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya Makna dari pernyataan tersebut yaitu sertifikat merupakan alat pembuktian yang kuat dan tujuan pendaftaran tanah yang diselenggarakan adalah dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, menjadi tampak dan dirasakan arti praktisnya, walaupun sistem publikasi yang digunakan adalah sistem negatif. Dengan demikian tidak akan mengurangi kualitas pemberian perlindungan yang seimbang baik kepada pihak yang mempunyai tanah dan dikuasai serta digunakan sebagaimana mestinya maupun kepada pihak yang memperoleh dan menguasainya dengan itikad baik dan dikuatkan dengan pendaftaran tanah yang bersangkutanSengketa-sengketa penyelenggaraan pendaftaran tanah tetap diusahakan penyelesaiannya secara musyawarah antara pihak yang bersangkutan. Selanjutnya setelah usaha penyelesaian secara musyawarah tidak membawa hasil, maka dipersilahkan pihak yang bersengketa menyelesaikannya melalui Pengadilan.

Pertemuan IIE. PENGERTIAN HAK ATAS TANAHPada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara. Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak menguasai dari Negara termaksud dalam UUPA (pasal 1 ayat 2) memberi wewenang kepada Negara untuk : mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan memeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa; menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum (UUPA, pasal 4 ayat 1). pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

F. JENIS JENIS HAK ATAS TANAH1. HAK MILIK a. PengertianHak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial. Kata-kata terkuat dan terpenuh itu tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat.b. Tujuan Penggunaan Hak Milik :Hak milik atas tanah dapat dipergunakan baik untuk usaha pertanian maupun untuk mendirikan bangunan-bangunan dengan memperhatikan/ menyesuaikan dengan rencana tata guna tanah.c. Subyek dari Hak Milik :Pada azasnya hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain. Di samping itu Badan Hukum yang bergerak dalam lapangan sosial dan keagamaan yang telah ditunjuk oleh Pemerintah dapat mempunyai hak milik atas tanah, sepanjang tanahnya dipergunakan langsung daiam bidang sosial dan keagamaan.d. Terjadinya Hak Milik :a. Menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah. b. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.c. Ketentuan undang-undang.e. Hapusnya Hak Milik :a. Karena pencabutan hak.b. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya.c. Karena diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan perundangan.d. Karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria

2. HAK GUNA USAHA a. PengertianHak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam waktu yang tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.

b. Tujuan Penggunaannya :Tujuan penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak guna usaha adalah terbatas, yaitu :a. Pada usaha pertanian/perkebunan.b. Pada usaha perikanan.c. Pada usaha peternakan. c. Subyek Hak Guna Usaha :Yang dapat mempunyai hak guna usaha yalah : a. Warga Negara Indonesia.b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.d. Jangka Waktu Hak Guna Usaha :Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan tertentu yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.e. Hapusnya Hak Guna Usaha :a. Jangka waktunya berakhir.b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi.c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.d. Dicabut untuk kepentingan umum.e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan perundangan. f. Tanahnya rnusnah.g. Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria

3. HAK GUNA BANGUNAN a. PengertianHak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.Penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak Guna Bangunan terutama untuk mendirikan/mempunyai bangunan-bangunan, tetapi di samping itu diperbolehkan untuk menanam sesuatu dan memelihara ternak, asal tujuannya yang pokok tetap dilaksanakan.b. Subyek Hak Guna Bangunan :Yang dapat mempunyai hak Guna Bangunan yalah : Warga negara Indonesia dan Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.c. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan :Hak Guna Bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu 20 tahun dan paling lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang haknya dan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.d. Terjadinya Hak Guna Bangunan :a. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.b. Karena penetapan Pemerintah.c. Mengenai tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak Guna Bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.e. Hapusnya Hak Guna Bangunan :a. Jangka waktunya berakhir.b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi.c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.d. Dicabut untuk kepentingan umum.e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan perundangan.f. Tanahnya musnah.g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria

4. HAK PAKAI a. PengertianHak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut dari hasil tanah yang, langsung dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam Keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.b. Subyek Hak Pakai :Yang boleh mempunyai hak pakai ialah :a. Warga Negara Indonesia.b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.c. Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.d. Badan-Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.c. Jangka Waktu Hak Pakai :Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam praktek pada umumnya pemberian Hak Pakai oleh Pemerintah jangka waktunya 10 tahun.d. Hapusnya Hak Pakai :a. Jangka waktunya berakhir.b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, termasuk persyaratan yang harus dipenuhi oleh pemegang haknya bersangkutan dengan statusnya (misalnya orang asing yang tidak lagi bertempat tinggal di Indonesia). Termasuk juga dalam golongan ini jika tanahnya diterlantarkan, syarat mana bersumber pada pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria.c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.d. Dicabut untuk kepentingan umum.e. Tanahnya musnah.

5. HAK PENGELOLAAN e. PengertianHak Pengelolaan adalah hak untuk menguasai atas tanah yang langsung dikuasai oleh Negara yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk :a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan menggunakan tanah tersebut untuk pelaksanaan tugasnya.b. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga dengan Hak Pakai dengan jangka waktu 6 tahun (Peraturan Menteri Agraria No. 9 tahun 1965).c. Menerima uang pemasukan dan/atau uang wajib tahunan.f. Subyek Hak Pengelolaan :Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada :a. Departemen-Departemen dan Jawatan-Jawatan Pemerintah.b. Badan-Badan Hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah.g. Jangka Waktu Hak Pengelolaan :Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu selama tanah tersebut dipergunakan oleh pemegang haknya.

h. Hapusnya Hak Pengelolaan :a. Karena dilepaskan oleh pemegang haknya.b. Dibatalkan karena tanahnya tidak dipergunakan spsuai dengan pemberian haknya.c. Dicabut untuk kepentingan umum. d. Karena berakhir jangka waktunya (kalau pemberian haknya diberikan untuk jangka waktu tertentu).

Pertemuan IIIPEMBAHASAN UU 2 TAHUN 2012 & PERPRES 71 Tahun 2012Memenuhi pasal 59 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, telah ditetapkan peraturan penyelenggaraannya. Terdapat perbedaan antara peraturan penyelenggaraan yang berlaku sekarang dengan penyelenggaraan sebelumnya. Dalam tulisan ini, saya tidak menguraikan perbedaan tersebut secara mendalam, tetapi lebih menitikberatkan pada teknis pelaksanaan yang berlaku sekarang. Sedikit, perlu kita kritisi kekurangan-kekurangan yang terdapat pada peraturan yang baru, tetapi perlu juga untuk dipuji jika terdapat kemajuan demi terlaksananya pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum.Menurut Perpres No. 71 Tahun 2012, Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui tahapan :1. Perencanaan;Instansi yang memerlukan tanah membuat Rencana Pengadaan Tanah yang disusun dalam bentuk Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah. Setelah dokumen lengkap, instansi yang memerlukan tanah tersebut menyampaikan kepada Gubernur (dalam hal ini Gubernur di propinsi dimana lokasi rencana pengadaan tanah).2. Persiapan ;Setelah dokumen rencana pengadaan tanah diterima oleh Gubernur, Gubernur membentuk Tim Persiapan Pengadaan Tanah paling lama 10 hari kerja. Tim Persiapan Pengadaan Tanah memiliki tugas:a. Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan.Pemberitahuan rencana pembangunan dilaksanakan dalam waktu paling lama 20 hari kerja sejak dokumen perencanaan pengadaan tanah diterima secara resmi oleh Gubernur. Pemberitahuan dilakukan dengan cara sosialisasi atau tatap muka atau dengan surat pemberitahuanb. Melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan.Pendataan awal lokasi rencana pembangunan meliputi pengumpulan data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan dilaksanakan oleh tim persiapan pengadaan tanah berdasarkan dokumen perencanaan pengadaan tanah dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Hasil pendataan tersebut dituangkan kedalam Daftar Sementara Lokasi Rencana Pembangunan yang akan digunakan sebagai data untuk pelaksanaan konsultasi publik rencana pembangunanc. Konsultasi Publik Rencana PembangunanKonsultasi publik dilaksanakan oleh tim persiapan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari pihak yang berhak. Apabila rencana pembangunan akan mempunyai dampak khusus, konsultasi publik dapat melibatkan masyarakat yang akan terkena dampak pembangunan secara langsung. Dalam konsultasi publik, tim persiapan akan menjelaskan rencana pengadaan tanah kepada pihak yang berhak dan pihak yang terkena dampak. Pelaksanaan konsultasi publik dilakukan dalam jangka waktu paling lama 60 hari kerja yang dihitung mulai tanggal ditandatanganinya Daftar Sementara Lokasi Rencana Pembangunan. hasil kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dituangkan didalam berita acara kesepakatan.d. Menyiapkan Penetapan Lokasi PembangunanPenetapan lokasi pembangunan dilakukan oleh Gubernur berdasarkan kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dalam konsultasi publik yang dituangkan dalam berita acara kesepakatan dan kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dalam konsultasi publik ulang yang dituangkan dalam berita acara kesepakatan dalam konsultasi publik ulang atau ditolaknya keberatan dari pihak yang keberatan sebagaimana berdasarkan rekomendasi tim kajian keberatan.e. Mengumumkan Penetapan Lokasi PembangunanGubernur bersama instansi yang memerlukan tanah mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum. Pengumuman lokasi pembangunan tersebut memuat nomor dan tanggal keputusan penetapan lokasi, peta lokasi pembangunan, maksud dan tujuan pembangunan, letak dan luas tanah yang dibutuhkan, perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah dan perkiraan jangka waktu pembangunan. f. Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh GubernurGubernur dapat mendelegasikan kewenangan pelaksanaan persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum kepada Bupati/Walikota berdasarkan pertimbangan efisiensi, efektifitas, kondisi geografis, sumber daya manusia dan pertimbangan lainnya. Pelaksanaan persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan mutatis mutandis sesuai Pasal 8 sampai dengan Pasal 46 Perpres 71/20123. Pelaksanaan ;Pelaksanaan pengadaan tanah diselenggarakan oleh Kepala BPN dan dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana Pengadaan tanah. Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum pada tahap persiapan pengadaan tanah, instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Pengajuan pelaksanaan pengadaan tanah tersebut dilengkapi dengan:a. Keputusan penetapan lokasib. Dokumen perencanaan pengadaan tanahc. Data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah

Pelaksanaan Pengadaan Tanah meliputi: Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah Penilaian ganti kerugian Musyawarah penetapan ganti kerugian Pemberian ganti kerugian Pelepasan hak objek pengadaan tanah Pendokumentasian peta bidang, daftar nominatif dan data administrasi pengadaan tanah. Pemutusan hubungan Hukum antara pihak yang berhak dengan objek pengadaan tanah, dan4. Penyerahan hasil.Setelah dilakukannya ganti kerugian dan pelepasan hak objek pengadaan tanah, Ketua Pelaksana Pengadaan tanah menyerahkan hasil pengadaan tanah berupa bidang tanah dan dokumen pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah disertai dengan data pengadaan tanah paling lama 7 hari kerja sejak dilakukan pelepasan hak objek pengadaan tanah.Setalah dilakukan serah terima hasil pengadaan tanah, maka instansi yang memerlukan dapat langsung menggunakan untuk melaksanakan pembangunan dan wajib mendaftarakan tanah yang diperolehnya tersebut.Dalam pertemuan kali ini materi lebih lengkapnya disajikan dalam bentuk bagan pengadaan tanah bagi kepentingan umum menurut UU 2 tahun 2012 & Perpres 71 tahun 2012) di Indonesia sebgaimana dalam LAMPIRAN I :

Pertemuan IVCARA PENGHITUNGAN PPH & BPHTBSecara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi jual beli tanah yaitu pajak dan bea, biaya pembuatan akta PPAT, serta biaya pengurusan balik nama. Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dan menggelembung dalam angka tertentu.Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh). Dikenakan terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperolehnya dalam tahunpajak. Bisa berbentuk pengalihan sebagaimana diatur dalam pasal 1 juncto pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 7 tahun 1983 (diubah menjadi undang-undang nomor 7 tahun 1991), undang-undang nomor 10 tahun 1994 dan undang-undang nomor 17 tahun 200 tentang Pajak Penghasilan yang dibebankan kepada Penjual.Berdasarkan UU di atas, tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), besar PPh dihitung dari NJOP. Untuk transaksi di bawah Rp. 60 juta PPh tidak wajib dibayar.Komponen be dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Ketentuannya diatur oleh Undang-undang Nomo 21 Tahun 1997 sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-undang nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB (UU BPHTB).BPHTB sesungguhnya juga merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli. Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP, dasar pengenaannya dihitung berdasarkan NJOP yang terlebih dahulu dikurangi dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Nilai NPOPTKP ditetapkan secara regional. Paling besar senilai Rp. 60 juta. Misalnya, NPOPTKP di Bandung Kota Rp. 30 juta, sedangkan di Bengkulu Rp. 10 juta.RumusDasar Hukum

Pajak Penjual (PPh) = NJOP/harga jual X 5 %Pasal 4 PP No. 71 Tahun 2008tentang Perubahan Ketiga Atas PP No. 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

Pajak Pembeli (BPHTB) = [NJOP/harga jual NPTKP] X 5%Pasal 5 UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB

Pertemuan VA. PENGERTIAN TANAH NEGARATanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai oleh negara. Langsung dikuasai, artinya tidak ada hak fihak lain di atas tanah itu. Tanah itu disebut juga tanah negara bebas.Menurut Undang Undang Pokok Agraria (UUPA), semua tanah di kawasan negara Republik Indonesia dikuasai oleh negara. Jika di atas tanah itu tidak ada hak fihak tertentu (orang atau badan hukum), maka tanah itu disebut tanah yang langsung dikuasai negara. Kalau di atas tanah itu ada hak fihak tertentu, maka tanah itu disebut tanah hak.Tanah hak juga dikuasai oleh negara, tetapi penguasaannya tidak langsung, sebab ada hak fihak tertentu di atasnya. Bila hak fihak tertentu itu hapus maka tanah itu menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh negara.

B. MACAM-MACAM TANAH NEGARAYang termasuk tanah negara adalah1. Tanah-tanah Kawasan Hutan, yang dikuasai oleh Departemen Kehutanan berdasarkan Undang Undang Pokok Kehutanan. Hak Penguasaan ini pada hakikatnya juga merupakan pelimpahan sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara.2. Tanah yang telah di wakafkan secara tidak langsung telah menjadi tanah negara,yang di pergunakan untuk kepentingan umum.3. Tanah-tanah Hak Pengelolaan, yaitu tanah-tanah yang dikuasai dengan Hak Pengelolaan, yang merupakan pelimpahan pelaksanaan sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara kepada pemegang haknya.4. Tanah-tanah Hak Ulayat, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh masyarakat hukum adat di suatu daerah.Menurut Effendi Parangin ada 4 jenis dari Tanah Negara:1. Sejak semula tanah negara, belum pernah ada hak pihak tertentu selain negara.2. Bekas tanah partikelirTanah negara bekas tanah partikelir merupakan konsekuensi dari UU No. 1 Tahun 1958 yang menghapus semua tanah partikelir di Indonesia. Penghapusan tersebut menyebabkan tanah partikelir menjadi tanah negara.3. Bekas tanah hak baratTanah negara bekas tanah hak barat merupakan implikasi yuridis dari ketentuan konversi tanah-tanah hak barat, yang menyatakan bahwa tanggal 24 September 1980 merupakan habisnya waktu berlaku dari bekas tanah hak barat (kecuali sudah dikonversi menjadi Hak Milik).4. Bekas tanah hakSuatu tanah hak dapat menjadi tanah negara karena hak yang ada di atasnya: dicabut oleh yang berwenang, dilepaskan secara sukarela oleh yang berhak, habis jangka waktunya, karena pemegang hak bukan subjek.

C. CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAHUntuk memperoleh tanah yang akan digunakan untuk kepentingan umum, pemerintah dapat melakukan 3 (tiga) cara, yaitu Pencabutan hak, Pembebasan hak dan Pelepasan hak. Untuk lebih jelas mengenai ketiga cara perolehan tanah oleh pemerintah diatas, maka berikut ini akan dijabarkan satu persatu.1. Pencabutan hak Pencabutan hak diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak Tanah Dan Benda-benda Yang Ada Diatasnya. Pencabutan hak merupakan wewenang dari Presiden sebagai Kepala Pemerintahan.dan kewenangan ini tidak dapat dilimpahkan kepada pejabat dibawahnya, sehingga pencabutan hak harus melalui Keputusan Presiden (Keppres). Menurut Prof. Muchsan, definisi dari pencabutan hak atas tanah adalah hapusnya hubungan hukum antara tanah dengan pemengang haknya yang dilakukan secara paksa demi memenuhi kepentingan umum, dengan pemberian ganti kerugian yang layak.

2. Pembebasan HakMengenai pembebasan hak diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975. Menurut Prof. Muchsan, definisi dari pembebasan tanah adalah hapusnya hubungan hukum antara tanah dengan pemegang haknya yang dilakukan secara musyawarah mufakat, demi pemenuhan kepentingan umum dengan pemberian ganti rugi yang layak. Dari definisi diatas dapat disimpulkan bahwa yang dimaksud dengan pembebasan hak harus memenuhi 4 (empat) unsur, yaitu:a. Ada suatu tindakan yang menghapus hubungan hukum antara tanah dengan pemiliknya;b. Ada musyawarah dan mufakat dalam pengambilan keputusan;Artinya perbuatan pembebasan tanah tidak boleh dipaksakan.c. Harus ada kepentingan umum;d. Harus ada ganti rugi yang layak.Yang diganti hanya harga tanah saja, benda diatasnya dan pemukiman pengganti (Pemukti) tidak ada.3. Pelepasan Hak Mengenai pelepasan hak atas tanah diatur dalam Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Dalam Keppres ini yang dimaksud dengan Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti kerugian atas dasar musyawarah. Kepentingan umum dalam Keppres ini dirumuskan sebagai kepentingan dari seluruh lapisan masyarakat.

Pertemuan VICARA MENGHITUNG BIAYA PERALIHAN HAK ATAS TANAH

NPOPKP = NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAKNPOP = NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAKNPOPTKP = NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK1. NPOP (PASAL 6 AYAT (2), (3) DAN (4) UU NO. 20 THN 2000 TTG BPHTB JUAL BELI = HARGA TRANSAKSI TUKAR MENUKAR = HARGA PASAR HIBAH/HIBAH WASIAT = NILAI PASAR WARIS = NILAI PASAR PEMASUKAN DLM PERSEROAN/BDN HKM = NILAI PASAR PEMISAHAN HAK YG MENGAKIBATKAN PERALIHAN = NILAI PASAR PENGABUNGAN USAHA = NILAI PASAR HADIAH = NILAI PASAR PENUNJUKAN PEMBELI DLM LELANG = HARGA TRANSAKSI DLM RISALAH LELANG NILAI JUAL OBJEK PBB2. NPOPTKPBESARNYA NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK MAKSIMUM YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB YANG DITETAPKAN SECARA REGIONAL MAKSIMAL Rp.60.000.000,00, KECUALI DLM HAL PEROLEHAN HAK KRN WARIS/HIBAH WASIAT YG DITERIMA OP YG MASIH DLM HUB KELUARGA SEDARAH DLM GARIS KETURUNAN LURUS 1 DERAJAT KEATAS/1 DERAJAT KEBAWAH DGN PEMBERI HIBAH WASIAT TERMASUK SUAMI-ISTRI, DITETEPKAN SCR REGIONAL MAKSIMAL Rp.300.000.000,00 (PSL 7 AYAT (1)).BAB IIIPERHITUNGAN BPHTB DALAM SERTIFIKAT TANAH TERLAMPIR

Luas Tanah = 460 M2 Harga = Rp. 700.000,-/M2 x 460 M2= Rp. 322.000.000,-

NPOPKP = NPOP NPOPTKP= (Rp. 322.000.000,-) (Rp. 60.000,-)= Rp. 321.940.000,-

BPHTB= 5% x NPOPKP= 5% x (Rp. 321.940.000,-)= Rp.16.000.000,-

BAB IVKESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan1. Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat bukti haknya bagi bidang-bidang yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.2. Asas yang dianut untuk Pendaftaran tanah yakni : Sederhana, Aman, Terjangkau, Mutakhir, Terbuka3. Dalam pendaftaran tanah, tujuan utama yang diinginkan oleh Pemerintah dan merupakan program pemerintah adalah demi terciptanya kepastian hukum terhadap kepemilikan hak atas sebidang tanah tersebut. Oleh karena itu, pendaftaran tanah merupakan wujud dari tindakan pemerintah agar tidak terjadi lagi sengketa atas tanah. Kepastian hukum yang diperoleh dari pendaftaran tanah adalah dengan dikeluarkannya sertifikat hak atas tanah dan satuan rumah susun yang memiliki kekuatan pembuktian yang antara lain :a. Sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.b. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang sertifikat hak tersebut.4. Hak hak atas tanah yang menjadi obyek pendaftaran tanah antara lain:1. Hak milik;2. Hak Guna Usaha;3. Hak Guna Bangunan;4. Hak Pakai;5. Hak Pengelolaan; 5. Yang termasuk tanah negara adalah1. Sejak semula tanah negara, belum pernah ada hak pihak tertentu selain negara.2. Bekas tanah partikelir3. Bekas tanah hak barat4. Bekas tanah hak6. Untuk memperoleh tanah yang akan digunakan untuk kepentingan umum, pemerintah dapat melakukan 3 (tiga) cara, yaitu Pencabutan hak, Pembebasan hak dan Pelepasan hak.7. Menurut Perpres No. 71 Tahun 2012, Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui tahapan a. Perencanaan;b. Persiapan ;c. Pelaksanaan ;d. Penyerahan hasil ;8. Pajak Pembeli (BPHTB) = [NJOP/harga jual NPTKP] X 5%9. Pajak Penjual (PPh) = NJOP/harga jual X 5 %

B. SARAN1. Perlu penyuluhan hukum yang sifatnya terpadu yang dilakukan pihak Badan Pertanahan Nasional secara mandiri sehingga masyarakat akan mengerti pentingnya sertifikat tanah untuk status hak atas tanah yang di miliki atau yang diperoleh dan masyarakat agar mengerti tentang prosedur dan tata cara perolehan hak atas tanah;2. Perlunya perhatian khusus dari pemerintah kepada masyarakat menengah kebawah yang sama sekali tidak mengerti bagaimana pendaftaran tanah dan pentingnya pendaftaran tanah;3. Untuk Dosen Pengajar mohon maaf sebelumnya, menurut saya ibu terlalu cepat dalam menjelaskan dan menerangkan materi yang di berikan, mohon sistem pengajaran nya jangan terlalu terburu-buru.

L A M P I R A N ISKEMA PENGADAAN TANAH

L A M P I R A N IIContoh Surat Pendaftaran Tanah

37

L A M P I R A N IIIContoh Akta Jual Beli Tanah

39

L A M P I R A N IVContoh Sertipikat Tanah

50

L A M P I R A N VContoh lembar PBB

56DAFTAR ISIDaftar isi iBAB I PENDAHULUAN 1BAB II PEMBAHASAN 3Pertemuan IA. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH 3B. ASAS-ASAS PENDAFTARAN TANAH 3C. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH 4D. SERTIFIKAT : HASIL PENDAFTARAN TANAH 6Pertemuan IIE. PENGERTIAN HAK ATAS TANAH 7F. JENIS JENIS HAK ATAS TANAH 7Pertemuan IIIPEMBAHASAN UU 2 TAHUN 2012 & PERPRES 71 Tahun 2012 13Pertemuan IVCARA PENGHITUNGAN PPH & BPHTB 16Pertemuan VA. PENGERTIAN TANAH NEGARA 18B. MACAM-MACAM TANAH NEGARA 18C. CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH 19Pertemuan VCARA MENGHITUNG BIAYA PERALIHAN HAK ATAS TANAH 21BAB III PERHITUNGAN BPHTB DALAM SERTIFIKAT TANAH TERLAMPIR 22Lampiran I SKEMA PENGADAAN TANAH 22Lampiran II contoh Surat Pendaftaran Tanah 29Lampiran III contoh Akta Jual Beli Tanah 31Lampiran IV contoh Sertipikat Tanah 42

iMATERI PERKULIAHAN PPHAT

(Ringkasan Materi Perkuliahan PPHAT)

Oleh SUPRIADINPM. 2110211040KELAS B 2011

FAKULTAS ILMU HUKUMUNIVERSITAS AGAMA ISLAM MALANGTAHUN 2014

Materi Materi Perkuliahan PPHAT----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 28