Skyview Manor

Studi kasus dilakukan pada tahun 1962 di Vermont.Skyview Manor adalah resort lama, tapi terpelihara dengan baik dan telah mengalami perubahan kepemilikan beberapa kali selama bertahun-tahun.Skyview Manor tidak memiliki restoran atau bar.Resort ini memasang tarif menengah, resort hotel dengan kualitas yang baik.

Skyview Manor beroperasi hanya selama musim ski, yaitu tanggal 2 Desember sampai akhir Maret.Gunung ski yang beroperasi atas izin dari negara selama 120 hari per tahun.Sebanyak 50 kamar di sayap timur disewakan dengan harga $15 untuk hunian tunggal atau $20 untuk hunian double. Sayap barat hotel memiliki 30 kamar, yang semuanya memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan desa.Kamar di sayap barat memiliki tarif $20 dan $25 untuk hunian tunggal atau ganda.Tingkat hunian rata-rata selama musim ski adalah sekitar 80% (biasanya, Hotel ini penuh pada akhir pekan dan rata-rata 50 sampai 60 kamar disewa pada malam minggu).Rasio rata-rata hunian tunggal vs ganda adalah 2: 8.

Hasil operasi untuk tahun fiskal terakhir ditampilkan pada figur 1. Bapak Kachack, manajer hotel, prihatin dengan bulan-bulan diluar musim, yang menunjukkan kerugian setiap bulan dan mengurangi keuntungan tinggi yang dilaporkan selama musim.Dia telah menyarankan kepada pemilik, bahwa untuk mengurangi kerugian diluar musim, mereka harus setuju untuk menjaga operasional hotel sayap barat sepanjang tahun. Dia memperkirakan tingkat hunian rata-rata di luar musim ski menjadi antara 20% dan 40% untuk beberapa tahun ke depan.Kacheck memperkirakan bahwa pada off-season klien tingkat hunian 40% untuk 30 kamar selama musim-off jika pemilik mengeluarkan dana sebesar $4.000 untuk iklan setiap tahun ($500 setiap bulan).Tidak ada bukti yang menunjukkan bahwa 2: 8 rasio single vs ganda akan berbeda selama akhir tahun atau di masa depan.Tarif, harus dikurangi secara drastis, menjadi $10 dan $15 untuk tunggal dan ganda.Gaji manajer dibayar selama 12 bulan.Dia bertugas merawat fasilitas selama off-season dan juga kontrak sebagian besar perbaikan dan pemeliharaan dalam kurun waktu tersebut.Menggunakan sayap barat tidak akan mengganggu pekerjaan ini, tetapi akan menghasilkan tambahan sekitar $2.000 per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan.

Ibu Kacheck dibayar $20 per hari untuk mengawasi pelayan dan membantu pelayanan check-in.Selama musim ini, dia bekerja tujuh hari seminggu.Petugas meja biasa dan setiap pembantu dibayar setiap hari dengan tarif $24 dan $15 masing-masing.Pajak gaji dan tunjangan lainnya sekitar 20% dari gaji. Meskipun depresiasi dan pajak properti tidak akan terpengaruh oleh keputusan untuk menjaga sayap barat beroperasi, asuransi akan meningkat sebesar $500 untuk tahun ini. Selama musim, diperkirakan Mr dan Mrs Kacheck bisa menangani meja depan tanpa orang tambahan.Ibu Kacheck, harus dibayar selama lima hari seminggu.

Persediaan pembersih dan setengah dari biaya lain-lain (pasokan kamar) dianggap bawaan dari jumlah kamar yang ditempati.Sisi lain dari biaya lain-lain tetap dan tidak akan berubah dengan operasi 12-bulan.Linen telah disewa dari supply house dan biaya juga tergantung pada jumlah atau kamar yang ditempati, tetapi dua kali lebih banyak, rata-rata, untuk hunian ganda daripada untuk hunian tunggal.Utilitas meliputi dua item: telepon dan listrik.Tidak ada biaya listrik dengan ditutupnya hotel.Dengan operasi hotel, beban listrik adalah fungsi dari jumlah kamar yang tersedia.Kamar harus menggunakan pemanas ruangan atau AC.Tagihan telepon untuk masing-masing empat bulan musiman adalah sebagai berikut:

80 Telepon @ $3,00 / bulan $ 240 Layanan dasar Biaya $50 $ 290

Selama off-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayar.Biaya bulanan sebesar $3 adalah hanya berlaku untuk telepon yang aktif.

Aspek tambahan yang di usulkan Pak Kacheck adalah menambahkan kolam renang air panas indoor di hotel.Pak Kacheck percaya bahwa ini akan meningkatkan kemungkinan tingkat hunian musim hingga berada di atas 30%.Perkiraan tidak mungkin dipastikan tepat.Diketahui bahwa meskipun tingkat hunian musim dingin tidak akan sangat terpengaruh dengan menambahkan kolam renang dalam ruangan, kolam renang harus dibangun untuk bertahan dalam persaingan.Biaya kolam tersebut diperkirakan sebesar $40.000.Jumlah ini dapat disusutkan selama lima tahun tanpa nilai sisa ($15.000 dari $40,000 untuk plastic bubble dan pemanas, yang akan digunakan sembilan bulan dalam setahun).Satu-satunya biaya lain yang terkait dengan kolam renang adalah $400 per bulan untuk lifeguard, diwajibkan oleh hukum selama jam-jam sibuk;asuransi dan pajak tambahan, diperkirakan $1.200;biaya pemanas $1.000;dan biaya pemeliharaan tahunan $1.800.Jika kolam renang indoor, penjaga diperlukan selama 12 bulan.Jika tidak tertutup, penjaga diperlukan hanya untuk tiga bulan musim panas (dari 15 Juni-15 September, periode terpanas), dan tidak akan ada biaya pemanasan.

Figur 1Skyview ManorOperating Statement, For the Fiscal Year ended 3/31/62

Revenues$160,800ExpensesSalariesManager$15,000Managers Wife2,400Desk Clerk2,880Maids (four) 7,200$27,480Payroll Taxes and Fringe Benefits5,496Depreciation (15 year life)30,000Property Taxes4,000Insurance3,000Repairs and Maintenance17,204Cleaning Supplies1,920Utilities6,360Linen Service13,920Interest on Mortgage (5% interest rate)21,716Miscellaneous Expenses7,314Total Expenses138,410Profit before Federal Income Taxes$22,390Federal Income Taxes (48%) 10,747Net Profit$11,643

Soal dan Jawaban

1. Berapa rata-rata jumlah kamar yang harus disewakan tiap malam dalam musim agar hotel mencapai breakeven?Perhitungan tingkat sewa, memerlukan pemecahan biaya dalam figur 1 kedalam komponen biaya tetap dan variabel:a. Biaya variabel;Cleaning supplies$ 1,920Linen service$13,920 Misc. Expense$ 3,657$19,497b. Tiap sewa kamar dalam semalam= $19,497 7,680 (120 x 80 x 80%) = $2.54c. Contribution MarginPendapatan rata-rata $160,800 : 7,680 = $20.94Pendapatan biaya variabel = $20.94 - $2.54 = $18.40d. Biaya tetap:Biaya total biaya variabel = Biaya tetap$138,410 - $19,497 = $118,913e. Break even = $118,913 : $18.40 = 6,463 room nightsPer malan (:120) = 54 room (68% disewa)

2. Hotel full pada akhir pekan pada musim ski. Jika tarif semua room dinaikkan $5 pada malam-malam akhir pekan, namun sewa turun menjadi 72 room dari 80 room, bagaimana revisi pada laba sebelum pajak pada tahun ini, berdasarkan figur 1?Yang perlu dihitung adalah perubahan pada contribution margin (CM), karena biaya tetap tidak akan mengalami perubahan.

CM yang hilang8 room x 34 malam akhir pekan (120 x 2/7 = 34) x $18.40 = $5,005CM meningkat72 room x 34 malam x $5 = $12,240Net Change$12,240 - $5,005 = $7,235 laba tambahan (sebelum pajak)Nilai breakeven untuk lost rooms per malam adalah sebagai berikut;X =breakeven loost roomsX * $18.40 =(80 X) $5$18.4X + $5X =$400$23.4X=$400X=17Peningkatan harga merupakan ide yang baik selama hotel dapat menyewakan setidaknya 63 room per weekend night.

3. Contribution Margin pada off seasona. PendapatanSingle = $10, double = $15, weighted average = $14b. Biaya variabel, dari soal nomor 1 = $2.54/room nightc. Contribution MarginPerdapatan Biaya variabel = $14 - $2.54= $11.46/room night

4. Opsi-opsi yang mungkin dilakukana. Do nothing.b. Stay openno advertisingno poolc. Stay openadvertiseno poold. Stay openno advertisingpool onlye. Stay openadvertisepool onlyf. Stay openno advertisingpool and bubbleg. Stay openadvertisepool and bubble

AdvertiseNoYesNoYesBubblePool No(2)(3)(4)(6)(5)(7)Yes

Incremental Fixed Expenses

DECISION ALTERNATIVERepairInsuranceMrs. KAdv.Pool Dep'nBubble Dep'nPool Ex.PhoneElect.Maids

(a)(b)(c)(d)(e)(f)(g)

Total$2000$500$4200$4000$5000$30004200 or 8800$720$36754320

01. Status Quo

$15,4152. adv no, pool no

$19,4153. adv yes, pool no

$24,6154. adv no, pool yes, bubble no

$28,6155. adv yes, pool yes, bubble no

$32,2156. adv no, pool yes, bubble yes

$36,2157. adv yes, pool yes, bubble yes

(a)35 weeks x $100/week @ $3500 x 1.2 = $4200(b)25000/5 = $5000(c)15000/5 = $3000

(d)Biaya kolam renang, jika hanya dibuka pada off-season, dan tanpa bubble= Lifeguard (3x400)= $1200Insurance & Taxes$1200Maintenance$1800$4200 Biaya kolam renang, jika dibuka sepanjang tahun, dengan bubble = From above$4200Additional Lifeguard$3600Heating$1000$8800

(e)(30 rooms) ($3 per room) = $90 x (8 bulan) = $720(f)Total Utility Cost, dalam kasus $6360Dikurangi Biaya Telepon $(1560) = [(290x4) + (50x8) = $1,560]= Biaya Listrik $4800(untuk 9600 room tersedia)Untuk 7350 room tersedia = 7350/9600 x $4800 = $3,675(g)Empat pelayan dipekerjakan untuk 7,680 malam sewa (120x80x.8) yang artinya 1920 room untuk masing-masing pelayan. Tiap pelayan membersihkan 16 room (rata-rata) pada week day dan 20 room pada weekend. Dengan hanya 30 room dibuka pada off-season dan hanya ekspektasi tingkat sewa maksimal 40% 12 roomhanya satu pelayan tambahan yang diperlukan. Biayanya adalah $15/hari x 240 hari = $3600; $4320 dengan fringes.

5. Alternatif Keputusan (Sama seperti Q2 dan Q3)Kamar tersedia harian : 30 x 245 = 7350Opsi :a) Tidak dapat diaplikasikan.b) 15415/11.46 = 13451345/7350 = 18%c) 19415/11.46 = 16941694/7350 = 23%d) 24615/11.46 = 21482148/7350 = 29%e) 28615/11.46= 24972497/7350 = 34%f) 32215/11.46 = 28112811/7350 = 38%g) 36215/11.46 = 31603160/7350 = 43%6. Investasia. Depresiasi dari $30,000 dengan umur 15 tahun untuk buildings & furnishings senilai $450,000.b. Beban pajak senilai $21,716 untuk tahun pertama, pada tingkat suku bunga 5% untuk rata rata satu tahun mortgage balance senilai $434,000 [saldo awal (mortgage baru) $440,000 dan saldo akhir $430,00]. Asumsi dengan batas mortgage normal adalah 80% dari nilai, properti senilai $550,000.c. Hal ini akan mengimplikasi pada $100,000 untuk non-depreciable land (550,000-450,000), yang tampak beralasan.d. Ada kemungkinan yang sangat kecil akan working capital investment disinino receivables, sangat kecil persediaan, dan mungkin beberapa modest accruals untuk upah, payroll taxes dan bermacam tagihan. Kita akan mengestimasi bersih senilai 0, kecuali untuk kas.e. Saldo kas seharusnya cukup besar untuk mensupport pergerakan operasi dari hari ke hari dalam setahun. Figur1 disini adalah sebuah estimasi kasar atas cash flows dalam 12 bulan. Bisnis ini memerlukan setidaknya $55,000 dalam kas pada akhir dari sebuah musim (April 1) untuk membawanya hingga Desember (termasuk 10% cushion). Dari Desember ke Maret, bisnis ini kemungkinan membutuhkan sekitar $20,000 kas pada setiap waktu (kasarnya, 1 bulan pembayaran ditambah 10% cushion). Meski demikian, pada 31 Maret kita akan mengestimasi saldo kas senilai $55,000 dengan saldo rata-rata mendekati $30,000.

Perhitungan estimasi cash flow untuk satu tahunSkyview Manor Balance SheetAssetsEquitiesCash55,000Accruals1,000Accounts Receivable0Inventory (Supplies)1,000Buildings & Equip.-Gross450,000Mortgage430,000-Deprn.(30,000)420,000Land100,000Equity145,000*TOTAL576,000576,000* Beginning Investment$165,000 (cash 55+20% of Prop.=$110) + Earnings12,000 - Dividend(32,000) Ending Investment$145,000Season Out of Season (Dec-March)(April-Nov)Revenues160.8ExpensesManager5.010.0Wife2.4Clerk2.9Maids7.2____ Total Payroll17.510.0Fringes3.52.0Property Tax2.02.0Insurance1.02.0Repair and Maintenance5.012.2Cleaning Supplies2.0Utilities5.41.0Linen Service13.9Miscellaneous5.61.7Mortgage (31,700)10.721.0Income Tax10.7____ Total77.5 51.7 NET83.3(51.7) Net Earnings 11.6 + Depreciation 30.0- Mortgage Principal (10.0)

EarningsLaba setelah pajak untuk tahun pertama adalah $11,600, setelah pengurangan depresiasi senilai $30,000. Jika kita membuat asumsi beralasan (for commercial real estate) bahwa budget untuk Repairs and Maintenance adalah $17,000 akan menjaga gedung tetap baik, maka, hanya depreciation on Equipment yang akan menjadi biaya sesungguhnya.Dengan asumsi $5,000 dari $30,000, sisa $25,000 hanyalah sebuah tax shelter, mengacu pada hukum pajak U.S. Pendapatan sesungguhnya dari bisnis, sekitar $37,000 (~$12,000 + ~$25,000) per tahun.Dengan asumsi itu akan lebih memungkinkan untuk menjaga property mortgaged sebesar 80% dari nilai, setiap waktu, dan nilai itu tidak akan turun dibawah dari harga beli yaitu $550,000, pemilik harus dapat mencapai $37,000 dalam setahun sebagai discretionary income untuk 15 tahun mendatang.

Return on InvestmentHarga beli senilai $550,000 merepresentasikan 11.5 kali pada unlevered annual free cash flow dari bisnis dengan sekitar $48,000 ($37,000 from above plus the after tax equivalent of the interest expense, which is about $11,000). Ini adalah sebuah high end dari rule of thumb dengan range (8 hingga 12 kali), dengan sugesti ini adalah sebuah properti komersial yang bagus.Perhitungan pendapatan disini menkonfirmasi hal berikut. $37,000 levered return dalam $165,000 levered investment adalah sekitar 22% setelah pajak. Hal ini bagus, return yang solid pada sebuah bisnis kita akan mempertimbangkan untuk melampaui diatas rata-rata dari resiko. Mengingat pada 1963, tidak ada yang menyadari atas betapa besarnya sebuah boom yang hadir atas sebuah industri ski untuk 20 tahun berikutnya.Singkatnya , kita dapat melihat bahwa Skyview Manor sebagai sebuah bisnis good return untuk pemiliknya namun juga memiliki resiko bisnis yang tinggi. Kombinasi dari resiko bisnis yang tinggi dan operating leverage yang tinggi yang berarti bahwa hal ini sangat penting bagi pemilik untuk melakukan segala peluang untuk menjaga dan meningkatkan bisnis mereka.Analisis ini sebagai sebuah gambaran atas praktik yang terjadi untuk mengevaluasi atas investasi kolam renang dan proposal atas operasi pada off season.