LAPORAN PENILAIAN tekbang 1.docx

LampiranLAPORAN PENILAIANBANGUNAN PERUMAHAN DTATA TRI RESIDENCERUMAH HUNIAN TIPE 36, 45, DAN 60

PT. MALOMOFajar Graha Pena Lt.III Jl.Urip Sumoharjo 20 MakassarMaret 2015

DAFTAR ISI

A.SERTIFIKASI NILAI3B.RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN3C.PERNYATAAN, ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASI3D.TUJUAN PENILAIAN5E.DEFINISI5F.DATA WILAYAH DAN LlNGKUNGAN5G.DATA PROPERTI7I.METODE PENILAIAN7J.PENILAIAN BANGUNAN7K.SIMPULAN NILAI8L.LEMBAR PENGESAHAN9

4

SERTIFIKASI NILAIKami menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah: Berdasarkan pengetahuan kami dan berdasarkan data yang kami percayal; Berdasarkan pemyataan atas fakta yang dinyatakan daJam Laporan ini dan fakta tersebut adalah benar; Berdasarkan atas analisis, opini dan kesimpuJan yang dibatasi oJeh asumsi dan kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini dan kondisi profesional penilai; Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau pribadi balk sekarang maupun pada masa akan datang atas properti yang dinilai; Telah disiapkan dibuat sesuai dengan aturan praktls Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia;

RINGKASAN LAPORAN PENILAIANObjek Penilaian: Perumahan Dtata Tri ResidenceAlamat Objek Penilaian: Makassar, Sulawesi SelatanLuas Tanah: 78, 86, dan 126 meter persegiLuas Bangunan: 36,45, dan 60 meter persegiSimpulan Nilai bangunan rumah berdasarkan metode biaya per 29 Maret 2015 adalah sebagai berikut :rumah tipe 36: Rp. 353.000.000rumah tipe 45: Rp. 394.700.000rumah tipe 60: Rp. 463.400.000

PERNYATAAN, ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASIPenilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut:1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disesuaikan dari sumber terpercaya dan atas ketidakbenaran data dan informasi yang diperoleh bukan menjadi tanggungjawab Penilai.

2. Objek penilaian dinilai sebagai objek yang bebas dari segala beban atasnya, kecuali dinyatakan lain.3. Kompetensi kepemilikan dan manajemen objek penilaian merupakan tanggungjawab pemilik/subjek penilaian.4. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama berdasarkan analisa obyektif yang dilakukan Penilai.5. Seluruh rancang bangun diasumsikan benar. Gambar tapak dan gambaran material dalam laporan ini dimaksudkan hanya untuk membantu pembaca d.3.1ammenvisualisasi objek penilaian yang dinilai.6. Diasumsikan bahwa ticiak satupun hal yang berkaitan dengan objek penilaian disembunyikan yang mengakibatkan bertambah atau berkurangnnya nilai. Penilai tidak bertanggung jawab atas rekayasa yang memungkinkan hal-hal yang ditutupi oleh subjek penilaian.7. Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan dengan mempertimbangkan seluruh batasan dan peraturan pemerintah yang berlaku dan melekat aras objek penilaian, kecuali dinyatakan lain. 8. Diasumsikan bahwa peraturan mangenai peruntukan dan tata ruang atas objek penilaian telah dipenuhi, dan bila ada pengecuaIian telah dinyatakan dalam laporan ini.9. Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan serta sarana pelengkapnya dalam area objek penilaian yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini dan tidak ada beban atau kewajiban, kecuaIi dinyatakan lain. Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:10. Setiap alokasi dari total nilai yang diestimasikan dalam Laporan ini antara tanah dan bangunan, berlaku hanya bagi rencana penggunaan yang dinyatakan. 11. Nilai yang terpisah dialokasikan atas tanah dan bangunan tidak boleh digunakan dalam hubungannya dengan penilaian lain dan dinyatakan invalid apabila digunakan.12. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum tanpa ijin dari penilai bersangkutan dan dosen dari tugas mata kuliah Teknologi Bangunan DIII Penilai STAN13. Untuk alasan penilaian ini, Penilai dapat dimintakan pendapatya atau kesaksiannya apabila semata-mata berkaitan dengan penentuan nilai dalam laporan ini.14. Baik seluruhnya maupun sebagian dari Laporan ini, (khususnya konklusi nilai, identitas penilai, atau perusahaan yang berhubungan dengan penilai), tidak boleh disebarluaskan untuk umum melaui koranan, berita, penjualan atau media lainnya tanpa persetujuan terlebih dahulu dari penilai dan izin dosen dari tugas mata kuliah Teknologi Bangunan DIII Penilai STAN1S. Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian berdasarkan data dan informasi, baik gratis maupun non gratis, SPOP, LSPOP dan data-data lain yang diberikan oleh wajib pajak serta pengalaman dan pengamatan Penilai

16. Penilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam rujuan penilaian da1am laporan ini serta menjadi sam kesatuan yang tidak dapat dipisahkan, dan Penilai tidak bertanggung jawab terhadap penggunan untuk tujuanlainnya. TUJUAN PENILAIANPenilaian ini ditujukan untuk mengetahui nilai dari bangunan yang terdapat di Dtata Tri Residence, Makassar Sulawesi Selatan. Dimanfaatkan untuk menemukan nilai sesuai tipe rumah huni yang ada di perumahan tersebut.DEFINISI a. NilaiHarga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bila mana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual obyek pajak pengganti.b. BiayaSejumlah daya dan dana yang dikeluarkan dalam pembuatan atau pembangunan suatu properti atau harta tetap.c. Metode Pendekatan BiayaBagian pembiayaan (cost service) sering kali menyediakan informasi trend indeks biaya . Indeks biaya digunakan untuk mengkonversi biaya historis yang diketahui ke dalam estimasi biaya terkini. Daftar biaya manual di dasarkan pada tahun dan pengganda regional (regional multiplier) tetapi Penilai seharusnya mengetahui biaya terkini yang lebih akurat dari pada data historis yang disesuaikan dng indeks biaya. Jadi bila terdapat data terkini mengenai harga material, upah, dan juga biaya pembangunan, maka penggunaan indeks biaya tidak perlu dilakukan. Untuk menggunakan trend indeks biaya seorang penilai mencari data biaya atas bangunan serupa yang pernah dinilai.Metoda Penelitian Jumlah atau Metode Survey Kuantitas / Quantity Survey Method adalah metoda yang menggunakan taksiran terperinci atas harga semua komponen material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai bahan untuk membangun harta tersebut oleh produser/Pembina/ Pembangun harta dan kemudian dijumlahkan . DATA WILAYAH DAN LlNGKUNGANSecara umum topografi Kota Makassar dikelompokkan menjadi dua bagian yaitu Bagian Barat ke arah Utara relatif rendah dekat dengan pesisir pantai.dan Bagian Timur dengan keadaan topografi berbukit seperti di Kelurahan Antang Kecamatan Panakukang. Perkembangan fisik Kota Makassar cenderung mengarah ke bagian Timur Kota. Hal ini terlihat dengan giatnya pembangunan perumahan di Kecamatan Biringkanaya, Tamalanrea, Manggala, Panakkukang, dan Rappocini.

9

Jenis-jenis tanah yang ada di wilayah kota Makassar terdiri dari : Tanah Inceptisol, Jenis tanah incepsitol terdapat hampir diseluruh wilayah kota Makassar, merupakan tanah yang tergolong sebagai tanah muda dengan tingkat perkembangan lemah yang dicirikan oleh horizon penciri kambik. Tanah ini terbentuk dari berbagai macam bahan induk, yaitu aluvium (fluviatil dan marin), batu pasir, batu liat, dan batu gamping. Penyebaran tanah ini terutama didaerah dataran struktural berelief datar, landform structural/tektonik, dan dataran/perbukitan volkan. Kadang-kadang berada pada kondisi tergenang untuk selang waktu yang cukup lama pada kedalaman 40 sampai 50 cm. Tanah Inceptisol memiliki horizon cambic pada horizon B yang dicirikan dengan adanya kandungan liat yang belum terbentuk dengan baik akibat proses basah kering dan proses penghayutan pada lapisan tanah. Sedangkan Tanah Ultisol merupakan tanah berwarna kemerahan yang banyak mengandung lapisan tanah liat dan bersifat asam. Warna tersebut terjadi akibat kandungan logam terutama besi dan aluminium yang teroksidasi (weathered soil). Umum terdapat di wilayah tropis pada hutan hujan, secara alamiah cocok untuk kultivasi atau penanaman hutan. Selain itu juga merupakan material yang stabil digunakan dalam konstruksi bangunan. Tanah ultisol berkembang dari bantuan sedimen masam (batupasir dan batuliat) dan sedikit dari bantuan volkan tua. Penyebaran utama terdapat pada landform tektonik/struktural dengan relief datar hingga berbukit dan bergunung. Tanah yang mempunyai horizon argilik atau kandik dan memiliki kejenuhan basa sebesar kurang dari 35 persen pada kedalaman 125 cm atau lebih di bawah batas atas horizon argilik atau kandik. Tanah ini telah mengalami pelapukan lanjut dan terjadi translokasi liat pada bahan induk yang umumnya terdiri dari bahan kaya aluminiumsilika dengan iklim basah, sifat-sifat utamanya mencerminkan kondisi telah mengalami pencucian intensif, diantaranya : miskin unsure hara N, P, dan K, sangat masam sampai masam, miskin bahan bahan organik, lapisan bawah kaya aluminium (AI), dan peka terhadap erosi. Parameter yang menentukan persebaran jenis tanah di wilayah kota Makassar adalah jenis tanah batuan, iklim, dan geomorfologi lokal, sehingga perkembangannya ditentukan oleh tingkat pelapukan batuan pada kawasan tersebut. Kualitas tanah mempunyai pengaruh yang besar terhadap intensitas penggunaan lahannya. Tanah-tanah yang sudah berkembang horisonnya akan semakin intensif di pergunakan, terutama untuk kegiatan budidaya. Sedangkan kawasan-kawasan yang mempunyai perkembangan lapisan tanahnya masih tipis biasa di manfaatkan untuk kegiatan budi daya. Penentuan kualitas tanah dan penyebarannya ini akan sangat berarti dalam pengembangan wilayah di Makassar, karena wilayah Makassar terdiri dari laut, dataran rendah dan dataran tinggi, sehingga perlu dibuatkan prioritas-prioritas penggunaan lahan yang sesuai dengan tingkat perkembangan dan intensitas pemanfaatnya.Berdasarkan keadaan cuaca serta curah hujan, Kota Makassar termasuk daerah yang beriklim sedang sehingga tropis. Sepanjang 5 tahun terakhir suhu udara rata-rata Kota Makassar berkisar antara 25 C sampai 33 C. curah hujan terbesar terjadi pada bulan Desember, Januari, Februari dan Maret dengan rata-rata curah hujan 227 mm dan jumlah hari hujan bekisar 144 hari per tahun. Untuk daerah-daerah yang mendekati pegunungan, yaitu daerah sebelah timur, hujan basah cenderung sampai pada bulan Mei, sedangkan pada daerah pantai, umumnya sampai bulan April.Sebagai kota yang sebagian besar wilayahnya merupakan daerah dataran rendah, yang membentang dari tepi pantai sebelah barat dan melebar hingga kearah Timur sejauh kurang lebih 20 km dan memanjang dari arah selatan ke utara merupakan koridor utama kota yang termasuk dalam jalur-jalur pengembangan, pertokoan, perkantoran, pendidikan dan pusat kegiatan industri di Makassar. Dari dua sungai besar yang mengalir di dalam kota secara umum kondisinya belum banyak di manfaatkan, sudah banyak hasil penelitian yang dilakukan terhadap sungai-sungai ini dimulai dari rencana bagaimana menjadikan sungai-sungai ini, sebagai daerah objek wisata hingga pada rencana bagaimana menjadikannya sebagai jalur alternatif baru bagi transportasi kota.DATA PROPERTIa. DATA TANAHTanah terdiri dari luas 78 meter persegi untuk bangunan tipe 36, 86 meter persegi untuk bangunan tipe 45 dan luas tanah 126 meter persegi untuk bangunan tipe 60.Tanah mayoritas tanah kapling berkomposisi dasar lumpur dan tanah liat.

b. PERUNTUKANPeruntukan tanah (zoning; dari objek penilaian adalah rumah huni. Hal ini telah sesuai dengan ketentuan peraturan dari Pemerintah Daerah Makassar. Kebijaksanaan atas perubahan zoning dari Pemenntah Daerah setempat yang berpengaruh pada potensi nilai tanah, berdasarkan analisa tidak ditemukan dalam waktu dekat.A. STATUS KEPEMILIKANStatus kepemilikan objek penilaian sesuai dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) dan dimiliki dengan melakukan pembelian rumah huni dengan bukti akta jual beli.METODE PENILAIANa. Perhitungan Biaya Komponen Bangunan Perhitungan biaya pembuatan baru bangunan berdasarkan metode survey kuantitas dari rencana anggaran biaya pembangunan rumah tersebut. digunakan analisis harga satuan pekerjaan terlebih dahulu dengan menggunakan indeks harga satuan SNI pekerjaan rumah dan bangunan serta menggunakan daftar harga komponen bangunan terbaru di daerah objek penilaian.Dilanjutkan dengan menyusun biaya setiap pekerjaan dari pekerjaan persiapan sampai sanitasi untuk memperoleh rekap nilai total pembangunan dengan mengalikan harga satuan pekerjaan dengan volume satuan pekerjaan.Kemudian dilakukan penambahan biaya tidak langsung dan dilakukan pengurangan atas penyusutan. Terbentuklah Nilai Reproduksi Terdepresiasi bangunan objek penilaian. Nilai tanah disini diabaikan.PENILAIAN BANGUNANKarena Bangunan baru akan dibuat maka Penyusutan dianggap tidak ada. Serta karena dalam perhitungan biaya tidak langsung tidak diperoleh data yang sesuai maka juga ditiadakan. Sehingga hanya digunakan biaya pembangunan atau biaya langsung atas spesifikasi bangunan yang dinilai.Perhitungan biaya reproduksi baru bangunan tipe 36,45,dan 60 terlampir dalam tabel lampiran.

SIMPULAN NILAIBerdasarkan hasil analisa dan penilaian terhadap objek penilaian, serta mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai, kami menyimpu1kan bahwa Nilai Reproduksi Baru Bangunan perumahan Huni DTata Tri Residence, Makassar, Sulawesi Selatan untuk:tipe 36 per kondisi 29 Maret 2015 adalah sebesar Rp. 353.000.000 terbilang tiga ratus lima puluh tiga juta rupiah;tipe 45 per kondisi 29 Maret 2015 adalah sebesar Rp. 394.700.000 terbilang tiga ratus sembilan puluh empat juta tujuh ratus ribu rupiah;tipe 60 per kondisi 29 Maret 2015 adalah sebesar Rp. 463.400.000 terbilang empat ratus enam puluh tiga juta empat ratus ribu rupiah.Penilai : Faiz LuthfiNPM: 133030005157

LEMBAR PENGESAHANSehubungan dengan hasil laporan penilaian atas obyek penilaian Perumahan DTata Tri Residence milik PT.Malomo di Makassar Sulawesi Selatan per kondisi 29 Maret 2015, dengan ini kami menyatakan persetujuan atas seluruh hasil penilaian tersebut sesuai data dan informasi obyektif terhadap faktor yang mempengaruhi nilai obyek penilaian. Diteliti oleh Dosen Mata Kuliah Teknologi BangunanDisetujui oleh Dosen Mata Kuliah Teknologi BangunanLAPORAN PENILAIANBANGUNAN PERUMAHAN DTATA TRI RESIDENCERUMAH HUNIAN TIPE 36, 45, DAN 60PT. MALOMOFajar Graha Pena Lt.III Jl.Urip Sumoharjo 20 Makassar 29 Maret 2015

Daftar Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya

Pekerjaan :rumah tipe 36

Lokasi :panakukkang makassar sulsel

Tahun :2015

NoJenis PekerjaanHarga (Rp)

IPEKERJAAN PERSIAPAN Rp 22.712.539,00

IIPEKERJAAN TANAH Rp 725.760,00

IIIPEKERJAAN PONDASI Rp 7.162.214,40

IVPEKERJAAN DINDING Rp 69.986.238,19

VPEKERJAAN PLESTERAN DINDING Rp 1.793.615,62

VIPEKERJAAN KAYU Rp 28.040.117,00

VIIPEKERJAAN BETON Rp 148.123.243,92

VIIIPEKERJAAN PENUTUP ATAP Rp 2.845.422,00

IXPEKERJAAN PLAFON Rp 6.482.970,00

XPEKERJAAN PENUTUP LANTAI DAN DINDING Rp 46.305.770,40

XIPEKERJAAN KUNCI DAN KACA Rp 1.495.000,00

XIIPEKERJAAN PENGECATAN Rp 2.129.060,40

XIIIPEKERJAAN INSTALASI LISTRIK Rp 1.436.000,00

XIVPEKERJAAN SANITASI Rp 13.740.333,00

TOTAL JUMLAH Rp 352.978.283,93

dibulatkan Rp 353.000.000,00




Tahun :2015



IIPEKERJAAN TANAH Rp 816.480,00


















Tahun :2015



IIPEKERJAAN TANAH Rp 1.814.400,00















LAPORAN PENILAIAN tekbang 1.docx

Documents

Transcript of LAPORAN PENILAIAN tekbang 1.docx