4.1. Kondisi Makro Ekonomi Indonesia

Indonesia merupakan salah satu negara berkembang yang diminati investor

untuk melakukan bisnis properti. Kota Jakarta sebagai ibu kota negara yang

mendominasi hampir seluruh fungsi kota yaitu kota perdagangan dan jasa, kota

pemerintahan dan ibu kota negara, merupakan salah satu lokasi yang sangat

diminati investor, dimana, di kota ini menampung berbagai macam aktivitas

yang sangat lah tinggi setiap harinya. Untuk dapat mempermudah dan

memperlancar aktivitasnya masing-masing,setiap orang berlomba-lomba untuk

tinggal sedekat mungkin dengan pusat kegiatan dan di lokasi yang strategis.

Lahan di jakarta dengan sifat scarcity-nya membuat para developer dan

investor membangun hunian bertingkat untuk memenuhi permintaan pasar.

Diterimanya pasar hunian vertikal (apartemen) di tengah kota selain karena

kebutuhan akan papan, kesan prestige yang diciptakan ketika tinggal di

apartement, dan juga tingginya nilai investasi inilah yang membuat permintaan

akan apartement terus berkembang di jakarta.

Ada banyak faktor yang mempengaruhi berkembangnya produk properti

apartement, namun faktor-faktor utama yang berpengaruh dan dapat diteliti

secara kuantitatif adalah Indikator Makro Ekonomi suatu negara. Contoh dari

indikator makro ekonomi adalah pertumbuhan ekonomi, PDRB, inflasi dan

deflasi, nilai kurs, pengangguran, UMR, dan lain-lain. Pengaruh dari indikator

ekonomi inilah yang harus dianalisis sehingga diketahui perkembangan produk

properti yang ada dalam pasar. Perkembangan dan pertumbuhan itu harus

dilaporkan dalam sebuah laporan market overview. Market overview bertujuan

untuk mengidentifikasi hubungan beberapa indikator makro ekonomi terhadap

grafik pertumbuhan dan perkembangan supply dan demand produk properti

yang ada di pasar Jakarta.

Oleh karena itulah, para peneliti bertujuan untuk membuat sebuah laporan

Apartment Market Overview Jakarta 2013 sehingga bisa terlihat pertumbuhan

dan perkembangan produk properti apartemen di Jakarta dan diharapkan

laporan ini bisa menjadi acuan untuk developer atau investor dalam

mengembangkan atau mengelola produk properti apartement di Jakarta.

Kondisi perekonomian suatu daerah akan mempengaruhi properti yang ada di

daerah tersebut, begitu halnya dengan pasar apartemen yang ada di Jakarta,

dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi, dibawah ini adalah beberapa faktor

makro ekonomi yang dapat berpotensi mempengaruhi pasar apatemen di

Jakarta, yang kemudian akan dilakukan analisis korelasi dengan kondisi supply

dan demand apartemen di Jakarta

a. Suku bunga bank

Suku bunga adalah pembayaran bunga tahunan dari suatu pinjaman, dalam

bentuk persentase dari pinjaman yang diperoleh dari jumlah bunga yang

diterima tiap tahun dibagi dengan jumlah pinjaman.

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0.002.004.006.008.00

10.0012.0014.00

Tingkat Suku Bunga

Sumber : www.bi.go.id

Sepanjang tahun 2013, BI tercatat telah menaikkan suku bunga acuan sebanyak

empat kali. Pertama, pada 13 Juni 2013, tingkat suku bunga 5,75 persen

didongkrak menjadi 6,00 persen. Kemudian, pada 11 Juli 2013, BI kembali

menaikkan suku bunga ke posisi 6,50 persen. Bank Indonesia sempat berusaha

menahan suku bunga di angka 6,50 persen pada 15 Agustus 2013. Namun,

merosotnya nilai tukar rupiah dan IHSG membuat mereka kembali

meningkatkan suku bunga acuan menjadi 7,00 persen1.

1 http://ekbis.sindonews.com/read/2013/09/12/33/782331/suku-bunga-7-25-terakhir-terlihat-mei-2009

b. Kurs Rupiah

Kurs (Exchange Rate) adalah pertukaran antara dua mata uang yang berbeda,

yaitu merupakan perbandingan nilai atau harga antara kedua mata uang

tersebut. Perbandingan nilai inilah sering disebut dengan kurs (exchange rate). I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Nilai Tukar Rupiah

Sumber : www.bi.go.id

Pada tahun 2005 kenaikan harga BBM pertama kali dilakukan pada 1 Maret

2005 dari Rp1.810/liter menjadi Rp2.400/liter. Tujuh bulan kemudian pada 1

Oktober 2005, pemerintah kembali menaikkan harga BBM sebesar 87,5%dari

Rp2.400/liter menjadi Rp4.500 per liter. Saat itu pada 30 Desember 2005, maka

Bank Indonesia menaikan suku bunga acuan dari bulan Juli-Desember dari

8,50% ke level 12,25%. Saat itu inflasi impor juga meningkat seiring pergerakan

kurs Rupiah terhadap US Dollar yang melemah dari Rp9.090 ke level Rp9.803,92

pada akhir 20052

Penyebab merosotnya nilai tukar rupiah, faktor eksternal : - Pasar khawatir bank

sentral Amerika pada 23 September 2013 memutus langkah pertama kebijakan

pemangkasan stimulus, yang menyebabkan aliran modal masuk ke Amerika dan

stock market di berbagai negara jatuh, - Pasar khawatir akan ditutupnya pasar

Merrill Lynch oleh Amerika, yang bisa mendorong stock dan capital market, -

Lesunya bursa regional dan anjloknya sejumlah mata uang regional terhadap

2 http://www.tempo.co/read/news/2013/08/21/087505926/Beragam-Penyebab-Rupiah-Terjun-Bebas

dolar AS. Sementara faktor internal : Sentimen negatif pasar terhadap

pengumuman Bank Indonesia bahwa defisit transaksi triwulan II meningkat dari

US$ 5,8 miliar atau 2,6 persen terhadap produk domestik bruto (PDB) menjadi

US$ 9,8 miliar atau 4,4 persen.

c. Tingkat Inflasi

Inflasi merupakan suatu nilai dimana tingkat harga barang dan jasa secara

umum mengalami kenaikan. Inflasi adalah salah satu peristiwa moneter yang

menunjukkan suatu kecenderungan akan naiknya harga-harga barang secara

umum, yang berarti terjadinya penurunan nilai uang.

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

02468

1012141618

Tingkat Inflasi

Sumber : Sumber : www.bi.go.id

Indonesia sebagai negara berkembang memiliki tingkat inflasi yang relatif tidak

stabil. Saat dunia mengalami krisis global pada tahun 2009, ternyata tingkat

inflasi di Indonesia malah menurun yang berarti kondisi ekonomi Indonesia saat

itu masih terkontrol saat itu. Menurut Kompas Pada tahun 2010 inflasi sempat

meningkat lagi yang kemungkinan besar diakibatkan naiknya harga BBM atau

dampak dari krisis 2009 yang baru terasa3.

3 www.regional.kompas.com Kompas artikel berjudul “BBM Naik, Inflasi Bisa Bertambah 2,25%”

d. PMA

Pengertian penanaman modal dalam undang – undang ini hanyalah meliputi

penanaman modal asing secara langsung yang dilakukan menurut atau

berdasarkan ketentuan – ketentuan undang – undang ini dan yang digunakan

untuk menjalankan perusahaan di Indonesia, dalam artian bahwa pemilik

modal secara langsung menanggung risiko dari penanaman modal tersebut.

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

05

1015202530

PMA (Milliard USD)

Sumber : Knight Frank

Salah satu penyebab menurunnya PMA ini, menurut Chatib Basri (Kepala Badan

Koordinasi Penanaman Modal (BKPM)) adalah perlambatan ekonomi global serta

turunnya harga-harga komoditas ekspor utama Indonesia di pasar dunia.

Akibatnya, keuntungan perusahaan PMA di Tanah Air turun yang menyebabkan

ekspansi investasi mereka juga melambat4.

e. PMDN

PMDN adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wilayah

Negara Republik Indonesia yang dilakukan oleh penanam modal dalam negeri

dengan menggunakan modal dalam negeri, sedangkan yang dimaksud dengan

penanam modal dalam negeri adalah perseorangan WNI, badan usaha

Indonesia, Negara RI, atau daerah yang melakukan penanaman modal di

wilayah Negara RI.

4 http://jaringnews.com/ekonomi/investasi/45435/bkpm-akui-penanaman-modal-asing-mulai-melambat

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0102030405060708090

PMDN (triliun rupiah)

Sumber : Knight Frank

Ditengah perlambatan investasi asing, Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN)

masing menunjukkan pertumbuhan yang kuat. Realisasi investasi PMDN

triwulan kedua 2013 mencapai Rp33,1 triliun, naik dari Rp27,5 triliun pada

triwulan pertama atau naik sebesar 20,36 persen. Investor dalam negeri

biasanya selalu berada di belakang PMA dalam melakukan investasi. Ini juga

terjadi pada investasi portofolio. Investor asing selalu lebih dulu masuk, baru

diikuti oleh investor domestik5.

f. Pertumbuhan Ekonomi

Pertumbuhan ekonomi (Economic Growth) adalah perkembangan kegiatan

dalam perekonomian yang menyebabkan barang dan jasa yang diproduksikan

dalam masyarakat bertambah dan kemakmuran masyarakat meningkat.

5 ibid

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

01234567

Pertumbuhan Ekonomi

Sumber : Laporan Ekonomi Triwulan BPS)

Indonesia sebagai negara berkembang memiliki pertumbuhan ekonomi yang

relatif meningkat, kecuali pada tahun 2009 – krisis global dimana pertumbuhan

ekonomi mengalami penurunan sangat drastis yaitu menjadi 4% pada semester

pertama dan 4.4% pada akhir tahun 2009, bandingkan dengan akhir tahun 2008

yang mencapai 6%. Namun setelah tahun 2009 pertumbuhan ekonomi

Indonesia meningkat tajam menjadi lebih baik dibandingkan tahun 20086.

Kemajuan sektor properti sangat ditentukan oleh perekonomian. Ibarat sebuah

Kereta Api, perekonomian merupakan Lokomotif dan sektor properti adalah

gerbongnya. Jika lokomotifnya mengalami pelambatan maka gerbongnyapun

akan mengalami kondisi yang sama. Ada juga pandangan yang menganggap

bahwa sektor properti bisa berdiri sendiri tanpa dipengaruhi secara langsung

kondisi perekonomian.

Dari hasil riset Property Riset Institute (PRI) Jakarta. Di kawasan CBD Jakarta

tercatat sebanyak 53 apartemen. Pada tahun 2009 mendatang akan terdapat

tambahan yang berasal dari selesainya pembangunan Oakwood Premier Cozmo,

Cityloft, Sahid Sudirman, Pacifiic Place, Thamrin Residences, Mediterania Marina

Tower C, Marbella Kemang Tower A, dan Mediterania Garden Residence Tower

2. Hingga akhir tahun 2009 diperkirakan akan terdapat tambahan pasokan baru

dengan jumlah sekitar 13,000 unit yang berasal dari 17 proyek. Secara

6 www.investor.co.id artikel tentang Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Terbaik Ke-2 Setelah Cina

keseluruhan produk properti tersebut dapat diserap pasar diatas 80%. Secara

garis besar kondisi bisnis properti di tahun 2009 dibayang-bayangi krisis dan

faktor eksternal yang sulit diprediksi. Namun demikian yang perlu menjadi

perhatian untuk menghadapi krisis ini adalah dengan memahami kondisi pasar

secara tepat. Walaupun hukum pasar selalu akan berlaku yaitu suatu produk

akan berawal dan berakhir di pasar. Artinya akan ada produk yang tumbang

oleh pasar dan akan muncul market leader disaat kondisi krisis terjadi7.

g. Produk Domestik Bruto

PDB adalah ukuran terluas dari ekonomi suatu negara, dan hal ini mewakili total

nilai pasar dari semua barang dan jasa yang diproduksi di suatu negara selama

tahun tertentu. Setiap perubahan yang signifikan dalam PDB, naik atau turun,

biasanya memiliki dampak yang signifikan terhadap arah pasar saham.

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0100200300400500600700800900

PDB (milyard USD)

Sumber: bi.go.id dan finance.yahoo.com)

Pada tabel di atas terlihat bahwa PDB di Indonesia meningkat drastis dari tahun

ke tahun. Hal ini berarti produktivitas dalam negeri cenderung meningkat.

Terkecuali pada tahun 2008-2009 terlihat kenaikan tidak terlalu drastis (tahun

2008: 450 Miliar USD pada semester I, dan 471 Miliar USD pada semester II;

tahun 2009 : 517 Miliar USD pada semester I dan 540 Miliar USD pada semester

7 http://riset-properti.blogspot.com/2009_01_01_archive.html

II). Hal ini berarti pengaruh krisis global tidak dapat dipungkiri lagi pada masa

itu, walaupun secara keseluruhan tidak berdampak sebesar di Eropa dan

Amerika8.

Supply apartemen berbicara mengenai jumlah unit yang disediakan oleh setiap

pengembang untuk melakukan korelasi hubungan antara makro ekonomi

dengan supply, maka dalam penelitian ini supply apartemen dihitung dalam

kurun waktu tertentu (tahunan), sehingga dapat dilihat nanti pertumbuhan

supply apartemen di Jakarta.

4.2. Kondisi Makro Regional Jakarta

A. Kondisi Ekonomi

Secara total, perekonomian DKI Jakarta pada triwulan III/2013 yang diukur

berdasarkan PDRB atas dasar harga konstan 2000 menunjukkan pertumbuhan

sebesar 1,96 persen dibandingkan nilai triwulan II/2013 (q to q). Dari sisi

lapangan usaha, pertumbuhan tersebut didorong oleh semua sektor ekonomi,

kecuali sektor pertambangan-penggalian, dengan pertumbuhan terbesar dicapai

oleh sektor pengangkutan dan komunikasi (2,97 persen). Dari sisi

pengeluaran, pertumbuhan tersebut disebabkan oleh naiknya komponen

konsumsi pemerintah (4,68 persen) dan komponen PMTB (3,06 persen).

Sementara PDRB triwulan III/2013 dibandingkan dengan PDRB triwulan III/2012

(y on y) mengalami pertumbuhan sebesar 6,19 persen. Dari sisi lapangan usaha

hampir semua sektor mengalami pertumbuhan positif, kecuali sektor

pertambangan-penggalian. Pertumbuhan tertinggi dicapai oleh sektor

pengangkutan dan komunikasi yakni 10,88 persen, kemudian disusul oleh

sektor jasa-jasa sebesar 7,93 persen dan sektor perdagangan-hotel-restoran

sebesar 6,59 persen. Dari sisi pengeluaran pertumbuhan tertinggi dicapai oleh

komponen konsumsi pemerintah (9,48 persen) diikuti komponen konsumsi

rumahtangga (5,97 persen).

8 http://kek.ekon.go.id Sekretariat Dewan Nasional artikel tentang Ekonomi Indonesia 2004 – 2009

Secara kumulatif, PDRB DKI Jakarta sampai dengan triwulan III/2013 (Januari-

September 2013) tumbuh sebesar 6,35 persen dibandingkan dengan periode

yang sama tahun 2012.

Besaran PDRB DKI Jakarta atas dasar harga berlaku pada triwulan III/2013

mencapai Rp 324,03 triliun, sedangkan atas dasar harga konstan 2000

mencapai Rp 120,74 triliun. Dari sisi lapangan usaha, peranan tiga sektor utama

yakni sektor keuangan-real estat-jasa perusahaan, sektor perdagangan-hotel-

restoran, serta sektor industri pengolahan terhadap struktur perekonomian DKI

Jakarta pada triwulan III/2013 sekitar 63,96 persen. Sementara dari sisi

pengeluaran, sebagian besar PDRB Provinsi DKI Jakarta digunakan untuk

konsumsi rumahtangga sebesar 57,71 persen, ekspor sebesar 53,59 persen,

dan pembentukan modal tetap bruto sebesar 37,69 persen.

B. Inflasi

Bulan Oktober 2013, harga-harga di DKI Jakarta mengalami deflasi 0,03 persen.

Laju inflasiTahun 2013 mencapai 7,01 persen dan laju inflasi tahun ke tahun DKI

Jakarta 7,76 persen.Deflasi yang terjadi pada bulan Oktober disebabkan

turunnya harga-harga pada kelompok sandang dan bahan makanan. Dua

kelompok mengalami penurunan indeks yaitu kelompok sandang 0,77 persen;

dan kelompok bahan makanan 0,64 persen. Empat kelompokmengalami

kenaikan indeks yaitu kelompok kesehatan 0,48 persen; kelompok

perumahan, air, listrik, gas & bahan bakar 0,29 persen; kelompok

transpor, komunikasi dan jasa keuangan 0,21 persen; dan kelompok makanan

jadi, minuman, rokok & tembakau 0,19persen. Sedangkan satu kelompok

lainnya tidak mengalami perubahan indeks yaitu kelompokpendidikan, rekreasi

dan olah raga. Jakarta menempati urutan ke 2 terendah dari seluruh kota yang

mengalami deflasi.

C. Supply & Demand Apartemen

Supply Apartemen Series – Timeline (unit/ year)

Pembangunan apartemen di Jakarta mengalami fluktuasi setiap tahun, hal ini

ditandai dengan naik turunya jumlah supply dalam unit seperti tabel dibawah ini

:

N

o

Tahun Supply

(unit)

1 2004 1.812

2 2005 2.554

3 2006 6.656

4 2007 3.046

5 2008 1.890

6 2009 4.768

7 2010 3.444

8 2011 17.926

9 2012 27.195

1

0

2013 (Sem 1) 21.548

TOTAL 90.839

Sumber : Olahan Kelompok Database Apartemen di Jakarta

Rata-rata pertumbuhan apartemen di Jakarta dalam 10 tahun terakhir adalah

76.14%, dimana pertumbuhan yang tinggi terjadi pada tahun 2011 dengan

tingkat pertumbuhan >400% dikarenakan adanya penyediaan unit-unit

apartemen murah seperti Kalibata City yang langsung disediakan ±12.500 unit

dan pertumbuhan itu terus bertambah dalam 3 tahun terakhir, sehingga dapat

terlihat grafik supply apartemen di Jakarta seperti dibawah ini :

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

Supply Apartemen di Jakarta

Unit

Dari grafik diatas maka dapat terlihat dalam 3 tahun terakhir ini 2011 – 2013

(semester 1) jumlah supply unit apartemen di Jakarta berkembang cepat

mencapai lebih dari 20.000 yang disediakan.

Supply Apartment per Region in Jakarta

Sampai dengan tahun 2013 penyediaan apartemen di Jakarta berbeda pada

setiap daerah yang dibagi berdasarkan wilayah administratif Provisi DKI Jakarta,

dibawah ini adalah banyaknya supply dalam bentuk unit dalam wilayah

administrasi diatas :

N

o

Wilayah Supply

(unit)

Persenta

se

1 Jakarta Pusat 21.152 16.3 %

2 Jakarta

Selatan

56.470 43.6 %

3 Jakarta Barat 24.330 18.7 %

4 Jakarta Utara 22.210 17.1 %

5 Jakarta Timur 5.318 4.1 %

TOTAL 129.480 100 %

Sumber : Olahan Kelompok Database Apartemen di Jakarta

Dari data diatas, maka dapat terlihat diagram supply apartemen di Jakarta

berdasarkan wilayah administratif seperti dibawah ini :

16%

44%

19%

17%

4%

Supply Apartemen per Region

PusatSelatanBaratUtaraTimur

Dapat dilihat dari grafik diatas, bahwa penyediaan unit apartemen yang paling

dominan adalah di Jakarta Selatan, dimana sebagian wilayahnya merupakan

wilayah CBD Jakarta dan terdapat beberapa prime area seperti Kuningan,

Casablanca, Rasuna, Kalibata yang terdapat banyak pengembangan-

pengembangan produk properti berupa apartemen.

Kelas Supply Apartemen di Jakarta

Kelas apartemen yang berada di Jakarta dibagi dalam dua kelas middle dan

high, hal ini didasarkan pada beberapa faktor seperti : lokasi, harga sewa/ jual,

dan sevice charge, sehingga setelah dilakukan pengolahan data dari database

yang dimiliki diperoleh hasil seperti dibawah ini :

Region High

Class

north 9,9%

west 5,8%

south 51,2%

central 30,2%

east 2,9%

total 100%

Sumber : Olahan Kelompok.203

10%6%

51%

30%

3%

High Class Apartment Proportion in Jakarta

northwestsouthcentraleast

Region Middle

Class

north 17,5%

west 20,9%

south 35,5%

central 19,4%

east 6,6%

total 100%

18%

21%

36%

19%

7%

Middle Class Apartment Proportion in Jakarta

northwestsouthcentraleast

Apartemen yang dikembangkan di Jakarta memiliki potensi yang besar,

sehingga dalam beberapa tahun kedapan ada rencana proyek- proyek baru

yang akan dikembangkan

Rencana Proyek Pembangunan Apartemen per Wilayah

Dalam 2 tahun kedepan terdapat banyak supply baru yang akan menambah

pasar apartemen di Jakarta, proyek-proyek yang dikembangan ini merupakan

proyek yang terus memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal di tengah kota,

Dibawah ini terdapat beberapa proyek Apartemen baru (new supply) dalam 1

tahun kedepan :

Tahun Nama Apartemen LokasiAre

aUnit Keterangan

2014 The GroveRasuna

Said

CB

D438

Under

Construction

2014

St Moritz (The New

Ambassador Suite

Tower)

Puri Indah WJ 200Under

Construction

2014 Regatta Tokyo, Pantai NJ 276 Under

Acapulco, Sydney

TowerMutiara Construction

2014La Venue - South

Tower

Pasar

MingguSJ 341

Under

Construction

2014

Casablanca East

Residence (2 Towers)

+ Tower Dallas

Pahlawan

RevolusiEJ

190

4

Under

Construction

2014 The Grove SuiteRasuna

Said

CB

D151

Under

Construction

2014Kemang Village (The

Intercontinental)Antasari SJ 400

Under

Construction

2014Kemang Village (The

Infinity)Antasari SJ 175

Under

Construction

2014The Aspen at

AdmiraltyFatmawati SJ 860

Under

Construction

2014Pakubuwono Terrace

(Tower 2)

Kebayoran

LamaSJ 720

Under

Construction

2014The Pakubuwono

Signature

Pakubuwon

oSJ 188

Under

Construction

2014Sherwood Apartment

(Richmond)

Kelapa

GadingNJ 125

Under

Construction

2014Sherwood Apartment

(Wellington)

Kelapa

GadingNJ 100

Under

Construction

2014Sherwood Apartment

(Regent)

Kelapa

GadingNJ 100

Under

Construction

2014 The H Residence MT Haryono EJ 383 Under

Construction

2014Pluit Seaview (Tower

Maldives)Pluit NJ 940

Under

Construction

2014 Sudirman Suites SudirmanCB

D380

Under

Construction

2014 Senopati Penthouse Senopati SJ 63Under

Construction

2014 Sky Terrace Lagoon Kalideres WJ 525Under

Construction

2014LA City Apartment

(Tower A)

Lenteng

AgungSJ 980

Under

Construction

2014 Sky Garden Setiabudi SJ 426Under

Construction

2014La Maison Barito

(Tower 1)Barito SJ 80

Under

Construction

2014Botanica Apartment

(3 Towers)Simprug SJ 626

Under

Construction

2014The Hive

@TamansariDI Panjaitan EJ 422

Under

Construction

2014Signature Park

GrandeMT Haryono EJ

110

0

Under

Construction

2014The Bellevue at

Pondok Indah

Pondok

IndahSJ 60

Under

Construction

2014 Metro Park Residence Kebon Jeruk WJ120

0

Under

Construction

2014 Gading GreenhillPegangsaa

NJ 700Under

n Dua Construction

2014 Elpis ResidenceGunung

SahariCJ 791

Under

Construction

2014Capitol Park

Apartment (Tower T)Salemba CJ 727

Under

Construction

2014Capitol Park

Apartment (Tower U)Salemba CJ 976

Under

Construction

2014Northern Ancol

ResidenceAncol NJ 800

Under

Construction

2014

The Mansion at

Dukuh Golf

Residence (Aurora

Tower)

Kemayoran CJ 522Under

Construction

2014

The Mansion at

Dukuh Golf

Residence (BellaVista

Tower)

Kemayoran CJ 612Under

Construction

2014Green Bay Pluit (Bay

View)Pluit NJ

309

6

Under

Construction

Sumber : Colliers International Market Report 2013 dan Olahan Data Base

Apartemen di Jakarta

Dari data new supply apartemen di Jakarta maka didapatkan proporsi seperti

dibawah ini :

5%

17%

23%

9%

29%

18%

New Supply Apartemen di Jakarta

CBDJakarta PusatJakarta SelatanJakarta BaratJakarta UtaraJakarta Timur

Dari diagram diatas, maka proporsi terbesar pembangunan apartemen baru di

Jakarta adalah di Jakarta Utara dimana akan ada pembangunan Green Bay Pluit

dengan total unit 3096 unit apartemen, sementara wilayah lain di Jakarta tetap

berpotensi untuk dikembangkan proyek-proyek apartemen baru.

Demand dari Apartemen yang ada di Jakarta dapat dilihat dari Occupancy

Rate,

Series Cummulative Occupancy Rate Apartment

Untuk mengetahui data time series cummulative occupancy rate, maka

dalam penelitian market overview ini kami melakukan berbagai pertimbangan

dari beberapa research yang dilakukan oleh beberapa konsultan properti

seperti : Knight Frank, Colliers, BI, Jones Lang Lasalle, dari semua occupancy

rate series diatas maka diambil rata-rata occupancy rate Apartemen di

Jakarta, sehingga membentuk grafik seperti dibawah ini :

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0.00

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

Cummulative Occupancy Rate

Sumber : diolah kelompok dari berbagai research properti (Colliers, Knight

Frank, Jones Lang Lassale, data BI)

Dari data cummulative occupancy rate diatas, dapat dilihat bahwa occupancy

rate apartement di Jakarta tinggi dengan perubahan per tahun yang tidak

terlalu kontras, dimana tingkat hunian apartemen di Jakarta rata-rata berada

di atas angka 75%, hal ini memberikan indikasi bahwa masyarakat perkotaan

di Jakarta memiliki ketertarikan yang tinggi untuk menempati apartemen.

Tingkat hunian yang tertinggi berada pada tahun 2011 yakni 89%, dan yang

terendah berada pada tahun 2004 yakni 72.2%, dan rata-rata occupancy rate

apartemen yang berada di Jakarta adalah 81.2%.

Adanya faktor makro ekonomi yang mempengaruhi supply apartemen, akan

dibuktikan dengan analisis korelasi antar kedua hal tersebut, dibawah ini adalah

grafik perbandingan antara Makro Ekonomi dengan Supply

2004 I

2004 II

2005 I

2005 II

2006 I

2006 II

2007 I

2007 II

2008 I

2008 II

2009 I

2009 II

2010 I

2010 II

2011 I

2011 II

2012 I

2012 II

2013 I

Suku Bunga (%)

1 1.01226158038147

1.12397820163488

1.43596730245232

1.72615803814714

1.49863760217984

1.22615803814714

1.11852861035422

1.10762942779292

1.25476839237057

1.0558583106267

0.89100817438692

1

0.88555858310626

7

0.88555858310626

7

0.9141689373297

0.88010899182561

3

0.78882833787465

9

0.78337874659400

5

0.80245231607629

4

Kurs BI (Rp/$)

1 1.04714199776562

1.07880833023003

1.14573319201352

1.05478243432926

1.04584491105446

1.03551863416311

1.05881119482082

1.06126672204876

1.15696926294079

1.26811309404452

1.1148483199175

1.05292617949526

1.02906299235154

1.00320834168839

1.00963648342834

1.05452118364892

1.09582743705062

1.12209688046063

Inflasi (%)

1 1.64590747330961

2.7846975088968

3.04448398576512

1.17437722419929

1.02669039145907

1.17259786476868

1.9626334519573

1.96797153024911

0.48220640569395

0.49466192170818

5

1.1067615658363

1.23843416370107

0.98576512455516

0.67437722419928

8

0.80604982206405

7

0.74733096085409

3

0.96975088967971

5

0.96975088967971

5

Pertumbuhan Ekonomi (%)

1 1.09803921568627

1.07843137254902

1.17647058823529

1.19607843137255

1.07843137254902

1.23529411764706

1.23529411764706

1.19607843137255

1.17647058823529

0.86274509803921

6

0.78431372549019

6

1.11764705882353

1.2156862745098

1.27450980392157

1.27450980392157

1.25490196078431

1.23529411764706

1.13921568627451

PDRB (milliard USD)

1 1.23011868723271

1.36499927922733

1.42232473211283

1.49223968093797

1.7502282446783

1.90375282302628

2.01816347124117

2.16231800490125

2.26447551775503

2.48546441785594

2.59607899668445

3.06544615828168

3.36360578540195

3.7886214021431

3.94022392004229

4.00148959684782

4.09514199221566

4.06323578876556

PMA (milliard USD)

1 1.06972301814709

1.30229226361032

1.30468003820439

1.4956064947469

1.59121298949379

0.98767908309455

6

0.98767908309455

6

1.42034383954155

1.42034383954155

1.03295128939828

1.03295128939828

1.5487106017192

1.57211079274117

1.86007640878701

1.92941738299904

1.14183381088825

1.42788920725883

2.62655205348615

PMDN (Triliun Rupiah)

1 1.0467706013363

1.10022271714922

1.36080178173719

1.44409799554566

1.76926503340757

1.55363028953229

1.14476614699332

0.90703786191536

8

1.09799554565702

1.68369710467706

1.8049443207127

2.70048997772829

2.92026726057907

3.38534521158129

3.42543429844098

1.80400890868597

1.90106904231626

2.91759465478842

Cummulative Supply

1 1 1.21854304635762

1.21854304635762

2.51379690949227

2.51379690949227

3.07671081677704

3.07671081677704

1.2075055187638

1.2075055187638

2.64569536423841

2.64569536423841

1.90066225165563

1.90066225165563

9.84933774834437

9.84933774834437

15.9497792494481

15.9497792494481

21.673289183223

2.50

7.50

12.50

17.50

22.50

Perbandingan Tren Indikator Makro Ekonomi terhadap Cummu-lative Supply

Axis Title

Analisis hubungan/ korelasi antara Faktor Makro Ekonomi dengan penyediaan

Apartemen dilakukan dengan menggunakan SPSS, dimana setiap angka faktor

makro ekonomi dengan cummulative supply apartemen, dan hasil yang

didapatkan adalah sebagai berikut ini :

Correlations

Suku

Bunga

Kurs

BI

Inflas

i

Pert.

Ekono

mi PDRB PMA PMDN Supply

Suku

Bunga

Pearson

Correlation1 .104 .316 .031 -.696** -.185 -.475* -.543*

Sig. (2-tailed) .670 .188 .899 .001 .449 .040 .016

N 19 19 19 19 19 19 19 19

Kurs BI Pearson

Correlation.104 1 -.003 -.483* -.044 -.119 -.251 -.028

Sig. (2-tailed) .670 .990 .036 .860 .626 .299 .910

N 19 19 19 19 19 19 19 19

Inflasi Pearson

Correlation.316 -.003 1 .064 -.525* -.211 -.444 -.361

Sig. (2-tailed) .188 .990 .796 .021 .385 .057 .129

N 19 19 19 19 19 19 19 19

Pert.

Ekonomi

Pearson

Correlation.031 -.483* .064 1 .320 .334 .253 .323

Sig. (2-tailed) .899 .036 .796 .181 .162 .297 .177

N 19 19 19 19 19 19 19 19

PDRB Pearson

Correlation-.696** -.044 -.525* .320 1 .571* .784** .800**

Sig. (2-tailed) .001 .860 .021 .181 .011 .000 .000

N 19 19 19 19 19 19 19 19

PMA Pearson

Correlation-.185 -.119 -.211 .334 .571* 1 .703** .600**

Sig. (2-tailed) .449 .626 .385 .162 .011 .001 .007

N 19 19 19 19 19 19 19 19

PMDN Pearson

Correlation-.475* -.251 -.444 .253 .784** .703** 1 .521*

Sig. (2-tailed) .040 .299 .057 .297 .000 .001 .022

N 19 19 19 19 19 19 19 19

Supply Pearson

Correlation-.543* -.028 -.361 .323 .800** .600** .521* 1

Sig. (2-tailed) .016 .910 .129 .177 .000 .007 .022

N 19 19 19 19 19 19 19 19

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

Dari tabel diatas, maka dapat dilihat bahwa yang memiliki hubungan positif

adalah PDB, Pertumbuhan Ekonomi, PMA dan PMDN dimana PDRB memiliki

strong positive correlation (hubungan kuat) sementara pertumbuhan ekonomi

hampir tidak memiliki hubungan atau hubungan tidak kuat. Hal ini

menggambarkan bahwa nilai PDRB memiliki hubungan dengan supply

apartemen dan itu dibuktikan dari 7-10 produk nasional berasal dari aspek

konstruksi. PMDN dan PMA memiliki hubungan positif hal ini dapat dibuktikan

bahwa pembangunan apartemen pun menggunakan modal dari dalam dan luar

negeri sehingga apabila supply meningkat maka itu berasal dari modal dalam

dan luar negeri

Sementara yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga, hal ini

menandakan pembangunan apartemen bergantung dari suku bunga bank,

dimana bank yang memberikan pinjaman untuk keperluan pembangunan

(konstruksi), sehingga apabila suku bunga meningkat maka membuat supply

cenderung berkurang, namun apabila suku bunga menurun maka supply akan

meningkat, hal ini berarti kedua aspek ini memiliki hubungan negatif.

Adanya faktor makro ekonomi yang mempengaruhi demand apartemen,

akan dibuktikan dengan analisis korelasi antar kedua hal tersebut, dibawah

ini adalah grafik perbandingan antara Makro Ekonomi dengan Demand

2004 I

2004 II

2005 I

2005 II

2006 I

2006 II

2007 I

2007 II

2008 I

2008 II

2009 I

2009 II

2010 I

2010 II

2011 I

2011 II

2012 I

2012 II

2013 I

Suku Bunga (%)

1 1.01226158038147

1.12397820163488

1.43596730245232

1.72615803814714

1.49863760217984

1.22615803814714

1.11852861035422

1.10762942779292

1.25476839237057

1.0558583106267

0.89100817438692

1

0.88555858310626

7

0.88555858310626

7

0.9141689373297

0.88010899182561

3

0.78882833787465

9

0.78337874659400

5

0.80245231607629

4

Kurs BI (Rp/$)

1 1.04714199776562

1.07880833023003

1.14573319201352

1.05478243432926

1.04584491105446

1.03551863416311

1.05881119482082

1.06126672204876

1.15696926294079

1.26811309404452

1.1148483199175

1.05292617949526

1.02906299235154

1.00320834168839

1.00963648342834

1.05452118364892

1.09582743705062

1.12209688046063

Inflasi (%)

1 1.64590747330961

2.7846975088968

3.04448398576512

1.17437722419929

1.02669039145907

1.17259786476868

1.9626334519573

1.96797153024911

0.48220640569395

0.49466192170818

5

1.1067615658363

1.23843416370107

0.98576512455516

0.67437722419928

8

0.80604982206405

7

0.74733096085409

3

0.96975088967971

5

0.96975088967971

5

Pertumbuhan Ekonomi (%)

1 1.09803921568627

1.07843137254902

1.17647058823529

1.19607843137255

1.07843137254902

1.23529411764706

1.23529411764706

1.19607843137255

1.17647058823529

0.86274509803921

6

0.78431372549019

6

1.11764705882353

1.2156862745098

1.27450980392157

1.27450980392157

1.25490196078431

1.23529411764706

1.13921568627451

PDRB (milliard USD)

1 1.23011868723271

1.36499927922733

1.42232473211283

1.49223968093797

1.7502282446783

1.90375282302628

2.01816347124117

2.16231800490125

2.26447551775503

2.48546441785594

2.59607899668445

3.06544615828168

3.36360578540195

3.7886214021431

3.94022392004229

4.00148959684782

4.09514199221566

4.06323578876556

Cummulative Occ Rate

1 1.0387811634349

1.0595567867036

1.09418282548476

1.09002770083102

1.11634349030471

1.22576177285319

1.12603878116344

1.10110803324

1

1.01662049861496

1.0803324099723

1.06509695290859

1.11495844875346

1.19667590027701

1.22714681440443

1.23268698060942

1.23961218836565

1.22160664819945

1.13850415512465

0.250.751.251.752.252.753.253.754.25

Perbandingan Tren Indikator Makro Ekonomi terhadap Cummula-tive Demand

Axis Title

Analisis hubungan/ korelasi antara Faktor Makro Ekonomi dengan demand

Apartemen dalam hal ini adalah Occupancy Rate yang merupakan indikator

untuk mengukur tingkat permintaan pasar untuk unit apartemen dilakukan

dengan menggunakan SPSS, dimana setiap angka faktor makro ekonomi

dengan cummulative supply apartemen, dan hasil yang didapatkan adalah

sebagai berikut ini

Suku

Bung

a

Kurs

BI

Inflas

i

Pert.

ekono

mi PDRB

deman

d

Suku

Bunga

Pearson

Correlation1 .104 .316 .031 -.696** -.362

Sig. (2-tailed) .670 .188 .899 .001 .127

N 19 19 19 19 19 19

Kurs BI Pearson

Correlation.104 1 -.003 -.483* -.044 -.340

Sig. (2-tailed) .670 .990 .036 .860 .154

N 19 19 19 19 19 19

Inflasi Pearson

Correlation.316 -.003 1 .064 -.525* -.280

Sig. (2-tailed) .188 .990 .796 .021 .245

N 19 19 19 19 19 19

Pert.

ekonomi

Pearson

Correlation.031 -.483* .064 1 .320 .611**

Sig. (2-tailed) .899 .036 .796 .181 .005

N 19 19 19 19 19 19

PDRB Pearson

Correlation

-.69

6**-.044 -.525* .320 1 .736**

Sig. (2-tailed) .001 .860 .021 .181 .000

N 19 19 19 19 19 19

Demand Pearson

Correlation-.362 -.340 -.280 .611** .736** 1

Sig. (2-tailed) .127 .154 .245 .005 .000

N 19 19 19 19 19 19

Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa faktor makro ekonomi yang sangat

mempengaruhi demand apartemen adalah pertumbuhan ekonomi, PDRB, suku

bunga dan kurs BI,Dari ke enam faktor tersebut diatas, yang memiliki hubungan

positif adalah pertumbuhan ekonomi dan PDRB hal ini dapat dijelaskan bahwa

apabila tingkat ekonomi suatu daerah sedang dalam kondisi yang baik maka

segala transaksi ekonomi di daerah tersebut akan berjalan dengan baik,

penghunian di apartemen pun merupakan salah satu transaksi ekonomi yang

memberikan kontribusi kepada negara, maka hal ini dapat dikatakan memiliki

hubungan positif.

Sementara faktor yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga dan kurs

BI, dapat dijelaskan bahwa kedua faktor makro ekonomi tersebut memiliki

hubungan dengan demand apartemen di Jakarta karena dari tingkat suku bunga

pembeli/ penyewa apartemen dapat menentukan keputusan untuk mengambil

suatu unit apartemen karena suku bunga bank yang menentukan besarnya

cicilan dalam hal ini KPA untuk apartemen yang diinginkan, sementara untuk

kurs BI rupiah terhadap dollar diindikasikan memiliki hubungan negatif karena

apabila nilai tukar rupiah terhadap dolar meningkat maka tingkat hunian

apartemen akan menurun karena ada banyak bangunan apartemen yang

menggunakan dolar sebagai patokan harga sewa maupun jual.

D. Prospek Properti dari Segi Ekonomi

1. Indikator makro ekonomi yang mempengaruhi supply dan demand apartemen adalah suku bunga bank, kurs rupiah, tingkat inflasi, PMA, PMDN, pertumbuhan ekonomi, dan PDRB. Untuk supply semua faktor diatas mempengaruhi sementara untuk segi demand PMA dan PMDN tidak mempengaruhi karena itu merupakan penanaman modal yang lebih banyak digunakan untuk segi konstruksi.

2. Perkembangan pasar properti khususnya apartemen di Jakarta mengalami peningkatan yang besar pada tiga tahun terakhir, hal ini didukung oleh kondisi perekonomian Indonesia yang baik.

3. Dari segi supply, apartemen yang ada di Jakarta didominasi berada pada daerah Jakarta Selatan, dimana hal ini disebabkan oleh faktor lokasi Jakarta Selatan yang mendukung kegiatan perkantoran yang berada di SCBD, Gatot Subroto, Sudirman – Thamrin, Rasuna Said, Kuningan.

4. Dari segi new supply, dapat dilihat bahwa potential area yang dapat dikembangkan produk apartemen adalah Jakarta Utara, sementara di Jakarta Selatan pun tetap menjadi lokasi pembangunan produk baru. Sementara untuk Jakarta Timur yang jumlah apartemennya sampai tahun 2013 sangat sedikit dibandingkan yang lain mengalami peningkatan hingga memiliki proporsi 18% dari semua new supply apartemen di Jakarta.

5. Dari segi demand, permintaan apartemen mengalami fluktuasi selama 10 tahun terakhir, hal ini dapat dilihat dari tingkat hunian (occupancy rate) apartemen yang ada di Jakarta, sementara itu kondisi demand apartemen dapat disimpulkan baik karena berada diatas 70%

6. Hubungan faktor makro ekonomi dengan supply adalah memiliki hubungan positif adalah PDB, Pertumbuhan Ekonomi, PMA dan PMDN dimana PDRB memiliki strong positive correlation (hubungan kuat) sementara pertumbuhan ekonomi hampir tidak memiliki hubungan atau hubungan tidak kuat

7. Hubungan faktor makro ekonomi dengan demand yang memiliki hubungan positif adalah pertumbuhan ekonomi dan PDRB hal ini dapat dijelaskan bahwa apabila tingkat ekonomi suatu daerah sedang dalam kondisi yang baik maka segala transaksi ekonomi di daerah tersebut akan berjalan dengan baik, Sementara faktor yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga dan kurs BI, dapat dijelaskan bahwa kedua faktor makro ekonomi tersebut memiliki hubungan dengan demand apartemen di Jakarta karena dari tingkat suku bunga pembeli/ penyewa apartemen

dapat menentukan keputusan untuk mengambil suatu unit apartemen karena suku bunga bank yang menentukan besarnya cicilan

4.3 Perkembangan Wisata Jakarta

A. Wisatawan Mancanegara (Wisman) yang ke Jakarta

Berikut merupakan table wisata mancanega yang dating ke Jakarta

I II I II I II I II I II I2008 2009 2010 2011 2012 2013

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Jakarta

Jakarta

Dapat dilihat bahwa wisata mancanegara mengalami peningkatan dari tahun 2009 sampai 2013 dan puncak jumlah wisata mancanegara yang datang ke Jakarta adalah pada tahun 2013. Tingkat kedatangan wisatawan mancanegara terendah adalah pada semester pertama tahun 2009.

4.4 Perkembangan Ruko,Komersial & Kantor

Berikut merupakan gambar yang menunjukan komersial, kantor dan ruko yang

terdapat di sekitar tapak apartemen windsor

The Windsor Apartemen