KERTAS PENYELIDIKAN 2008

KAJIAN TERHADAP PENILAIAN DUTI SETEM OLEH PEJABAT TANAH

DI NEGERI KELANTAN

DISEDIAKAN OLEH:

NIK ARIFF BIN LONG DIR

MOHD SHAKRI BIN DULLAH

ISI KANDUNGAN Tajuk Muka Surat

ABSTRAK i BAB 1: PENGENALAN

1.1 Latar Belakang Kajian 2 1.2 Penyataan Masalah 6 1.3 Soalan Penyelidikan 6 1.4 Matlamat Kajian 7 1.5 Objektif Kajian 7 1.5 Kepentingan Kajian 7 1.7 Skop Kajian 7 1.8 Batasan Kajian 7

BAB 2: KAJIAN LITERATUR 8 BAB 3: METODOLOGI KAJIAN

3.1 Pendekatan 11 3.2 Pengumpulan Data 11 3.3 Analisa Data 12

BAB 4: HASIL KAJIAN

4.1 Pengenalan 13 4.2 Hasil Kajian 13 4.3 Rumusan 18

BAB 5: KESIMPULAN DAN CADANGAN

5.1 Kesimpulan 19 5.2 Batasan Dan Kelemahan Kajian 20 5.3 Cadangan 20

LAMPIRAN Lampiran 1-3 Nilaian Pejabat Tanah dan JPPH

Lampiran 4-6 Perbezaan Hasil Yang Diterima oleh LHDN Lampiran 7 Borang Soal-selidik

Bibliografi

ABSTRAK

Duti Setem merupakan salah satu dari sumber hasil bagi kerajaan. Kadar yang

digunakan adalah bergantung kepada nilai pasaran sesuatu harta tanah semasa

pindahmilik disempurnakan. Di Negeri Kelantan, hanya balasan pindahmilik yang

melebihi RM50,000 sahaja yang akan di hantar ke Jabatan Penilaian dan

Perkhidmatan Harta (JPPH) untuk dinilai. Jika balasan pindahmilik tersebut kurang

daripada RM50,000 nilaiannya akan dijalankan oleh Pejabat Tanah.

Persoalan yang timbul di sini adalah kadang-kadang terdapat di mana nilai pasaran

ssesuatu harta tanah yang melebihi RM50,000 tetapi dinilai kurang dari RM50,000

oleh Pejabat Tanah.

Oleh itu, kajian ini dijalankan dengan hasrat untuk membandingkan nilaian antara

Pejabat Tanah dan JPPH untuk mengetahui jika terdapat perbezaan antara kedua-

dua nilaian tersebut. Ia juga akan dapat menentukan perbezaan hasil yang akan

diperolehi oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) jika ada melalui nilaian oleh

Pejabat Tanah dan JPPH.

Kajian ini akan menggunakan data transaksi/pindahmilik yang telah dinilai oleh

Pejabat Tanah dan kemudian akan dinilai semula oleh JPPH. Kawasan kajian ialah

di Negeri Kelantan yang mana ianya tertumpu kepada 3 buah jajahan iaitu Kuala

Krai, Machang dan Tanah Merah. Tempoh kajian adalah 3 tahun iaitu dari tahun

2005 hingga 2007.

Di akhir kajian, diharapkan akan dapat melihat perbezaan antara nilaian yang dibuat

oleh Pejabat Tanah dan JPPH dan seterusnya dapat menetukan perbezaan hasil

yang diperolehi oleh LHDN berdasarkan nilaian yang telah dijalankan.

i

2

BAB 1

PENGENALAN

1.1 LATAR BELAKANG KAJIAN

Duti Setem adalah merupakan salah satu sumber hasil kepada Kerajaan

Persekutuan. Sebahagiannya adalah dari pindahmilik harta tanah. Ia diperuntukan

di bawah Akta Setem 1949( Akta 378) yang telah disemak dan berkuatkuasa seperti

semakan pada 2 Januari 1990.

Di bawah peruntukan Sek.3A(4), Akta Setem 1949, memperuntukkan bagi tujuan

semata-mata menentukan nilai pasaran, Pemungut boleh secara bertulis memberi

kuasa kepada mana-mana penilai yang diupah oleh kerajaan, samada dia seorang

pegawai awam atau seorang yang secara persendirian beramal sebagai penilai,

untuk melaksanakan mana-mana kuasa yang diberi kepadanya.1

Pegawai dari Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH) telah dilantik untuk

menjalankan penilaian bagi maksud Duti Setem. Boleh dikatakan hampir

keseluruhan Negeri di Semenanjung Malaysia, nilaian bagi maksud Duti Setem telah

dijalankan oleh JPPH. Hanya terdapat beberapa negeri sahaja yang masih lagi

dinilai oleh Pegawai di Pejabat Tanah.

Duti setem yang dikenakan ke atas pindahmilik harta tanah bergantung kepada nilai

pasaran setiap harta tanah yang dipindahmilik iaitu harga balasan semasa

pindahmilik disempurnakan atau pada tarikh perjanjian mengikut mana satu yang

lebih tinggi.

Di Negeri Kelantan, pada masa ini hanya Jajahan Kota Bharu sahaja yang dinilai

sepenuhnya oleh Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta, manakala bagi

jajahan lain, nilaian bagi maksud Duti Setem yang dihantar ke JPPH hanyalah bagi

urusniaga diimana harga balasannya melebihi RM50,000. Bagi mana-mana kes

yang harga balasannya kurang dari RM50,000 masih lagi dijalankan oleh Pemungut

Hasil Tanah ( PHT ).

1. Tafsiran dibawah Sek.3A(4), Akta Setem 1949, m.s 14, Internal Law Book Services, 2004.

3

Jadual 2.1 : Jumlah Pindahmilik Di Negeri Kelantan Mengikut Jajahan

Jajahan Tahun

2004 2005 2006 2007

Kota Bharu 3797 3250 3722 4165

Pasir Mas 1283 531 105 1363

Tumpat 1219 1388 268 1497

Bachok 420 443 49 100

Pasir Puteh 594 243 1188 1100

Machang 65 435 101 38

Tanah Merah 310 643 130 45

Kuala Krai 207 539 80 80

Jeli 48 239 30 4

Gua Musang 35 37 37 17

Jumlah 7963 7721 5704 8575

Sumber : NAPIC Negeri Kelantan.

Jadual 2.2 : Jumlah Pindahmilik Di Negeri Kelantan Mengikut Jenis Harta

Jenis Harta

Tahun

2004 2005 2006 2007

Pertanian 4909 4404 3080 4566

Kediaman 2300 2445 1923 2903

Perniagaan 193 222 159 380

Perindustrian 15 11 19 16

Pembangunan 504 635 520 707

Lain-Lain 42 4 3 3

Jumlah 7963 7721 5704 8575

Sumber : NAPIC Negeri Kelantan.

4

Latarbelakang Kawasan Kajian

Kawasan kajian yang terlibat adalah terdiri dari 3 jajahan iaitu Kuala Krai, Machang

dan Tanah Merah. Negeri Kelantan secara keseluruhannya mempunyai keluasan

seluas 14,922 km persegi atau 1,492,200 juta hektar iaitu meliputi 4.4% daripada

keluasan Malaysia. Terdapat 10 buah jajahan di Negeri Kelantan. Jumlah penduduk

yang dianggarkan pada tahun 2005 adalah seramai 1,484,000 orang dengan

kepadatan 87 orang setiap kilometer persegi. Kaum Melayu merupakan kaum yang

terbesar dengan 95%, diikuti kaum Cina 3.8%, kaum India 0.3% dan lain-lain kaum

0.9%.

Maklumat ringkas mengenai kawasan kajian adalah seperti berikut:-

i) Jajahan Kuala Krai

Kuala Krai merupakan jajahan kedua terluas di negeri Kelantan iaitu seluas

222,500 hektar (2,329 kilometer persegi) yang mana meliputi 14.9% dari keluasan

Negeri Kelantan. Bentuk mukabumi jajahan ini adalah berbukit-bukau di sebelah

timur dan selatan serta pamah disebelah utara. Jajahan Kuala Krai mengandungi 3

buah daerah iaitu Daerah Olak Jeram, Batu Mengkebang dan Dabong.

Jumlah penduduk Kuala Krai adalah seramai 163,952 orang yang mana 90.8%

adalah Melayu, 6% adalah Cina, 2.7% adalah India dan 0.3% adalah lain-lain

bangsa.

ii) Jajahan Machang

Dari segi geografinya, kedudukan Jajahan Machang terletak di tengah-tengah

negeri Kelantan. Jajahan Machang ini bersempadan dengan Kota bharu di sebelah

utara, sebelah selatan Jajahan Kuala Krai, sebelah barat Jajahan Tanah Merah

manakala Jajahan Pasir Puteh di sebelah timur. Keluasan Jajahan Machang

adalah seluas 54,400 hektar (546.26 kilometer persegi) iaitu 3.7% daripada

keluasan Negeri Kelantan. Jumlah penduduk di Machang adalah seramai 87,556

orang.

iii) Jajahan Tanah Merah

Jajahan Tanah Merah adalah seluas 867.6 kilometer persegi yang mempunyai tiga

daerah iaitu Daerah Kusial, Ulu Kusia dan Daerah Jedok.

Jumlah penduduknya adalah seramai 108,228 orang yang terdiri dari Melayu

(95%), Cina (3%), India (1%) dan lain-lain 91%).

5

GAMBARAJAH 1: Peta Kawasan Kajian

6

1.2 PERNYATAAN MASALAH

Di Negeri Kelantan, nilaian bagi kes duti setem yang mana balasannya kurang dari

RM50,000 akan dijalankan di Pejabat Tanah bagi setiap jajahan. Daripada amalan

yang telah dipraktikkan, kerja-kerja penilaian hanya dijalankan oleh Penolong

Pegawai Tanah, manakala Pemungut Hasil Tanah (PHT) atau Pentadbir Tanah

hanya mengesahkan nilaian tersebut. Pada kebiasaannya, nilaian yang dibuat

adalah tanpa melawat periksa harta tanah yang dipindahmilik.

Kadang-kadang terdapat harta tanah yang dinilai melibatkan tanah dengan

bangunan tetapi hanya diisytiharkan sebagai tanah kosong dan nilaian yang dibuat

oleh PHT hanya sebagai tanah kosong walaupun pindahmilik itu termasuk bangunan

kekal. Nilaian yang lebih rendah dari nilai pasaran boleh menyebabkan duti yang

dikenakan akan berkurangan.

Persoalannya, adakah nilaian yang dibuat merupakan nilaian yang berpatutan dan

munasabah bagi menggambarkan pindahmilik sebenar harta tanah terlibat?

1.3 SOALAN PENYELIDIKAN

Untuk menjawab kepada pernyataan masalah di atas, beberapa soalan penyelidikan

telah dikemukakan seperti berikut :

i. Adakah Pengkalan Data bagi maklumat perbandingan dan rekod transaksi

di pejabat tanah disemak(update)?

ii. Adakah pegawai yang diberi kuasa untuk menilai itu merupakan orang yang

berpengetahuan dan mahir dalam penilaian ?

iii. Adakah setiap harta yang dipindahmilik itu dilawatperiksa terlebih dahulu

sebelum dinilai?

7

1.4 MATLAMAT KAJIAN

Matlamat utama kajian ini adalah untuk membandingkan nilaian yang dibuat oleh

Pejabat Tanah dan JPPH untuk melihat jika terdapat perbezaan antara kedua-dua

nilaian tersebut.

1.5 OBJEKTIF KAJIAN

Berdasarkan kepada penyataan masalah yang telah dinyatakan di atas, maka

objektif kajian ini ialah :

i. Untuk membandingkan nilaian yang dibuat oleh Pejabat Tanah dan JPPH

bagi melihat perbezaan nilaian (jika ada) yang telah dijalankan oleh Pejabat

Tanah dan JPPH.

ii. Untuk menentukan perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN berdasarkan

nilaian oleh Pejabat Tanah dan JPPH.

1.6 KEPENTINGAN KAJIAN

Hasil penemuan ke atas kajian ini akan dapat melihat perbezaan antara nilaian yang

dibuat oleh Pejabat Tanah dan JPPH dan akan memberikan gambaran yang jelas

kepada LHDN jika ada, kerugian yang telah hilang dari penilaian yang telah

dijalankan oleh Pejabat Tanah.

1.7 SKOP KAJIAN

Kajian ini tertumpu kepada semua jenis kategori tanah yang terletak di Jajahan

Kuala Krai, Machang dan Tanah Merah sahaja. Data yang akan digunakan

merupakan data dari tahun 2005-2007. Kawasan kajian ini dipilih kerana ianya

antara jajahan yang aktif di kawasan Kelantan Selatan.

1.8 BATASAN KAJIAN

Kesemua data yang digunakan untuk nilaian adalah tidak dilawatperiksa. Lokasi dan

kedudukan lot-lot tersebut hanya ditanda atas syit piawai (RSS) bagi menentukan

kedudukkannya.

8

BAB 2

KAJIAN LITERATUR

Bab ini akan membincangkan mengenai kajian penyelidikan terdahulu serta melihat

artikel-artikel yang berkaitan yang mana akan diberikan maklumatnya secara ringkas

untuk melihat cara dan hasil daripada kajian tersebut.

Kertas seminar yang ditulis oleh Dato Haji Yidris Abdullah (2003) yang bertajuk

Sistem Pentadbiran Tanah Di Malaysia - Cabaran Masa Kini telah membincangkan

masalah dan cabaran dalam sistem pengurusan tanah.

Beliau telah menerangkan untuk memastikan kecekapan dan keberkesanan dalam

pentadbiran tanah berterusan, konsep the right man for the right job wajarlah

dilaksanakan.

Pengetahuan dan pengalaman dalam perundangan tanah dan bidang berkaitan

adalah penting bagi jawatan-jawatan yang terlibat dengan bidang pengurusan tanah.

Beliau juga menyatakan adalah wajar Pegawai Daerah juga mempunyai

pengalaman dalam perundangan tanah. Ini adalah untuk menentukan tindakan-

tindakan yang diambil tidak menyalahi atau bercanggah dengan undang-undang.

Selain daripada itu akibat dari ketidakmahiran pegawai dalam hal undang-undang

tanah, beberapa isu telah timbul yang memberi kesan dan masalah kepada pihak

Kerajaan dan orang ramai.

Di antara masalah yang timbul adalah seperti lebih 70% hasil negeri dikebanyakan

negeri datangnya dari cukai tanah dan kebanyakan Kerajaan Negeri kehilangan

hasil kerana terdapat pegawai-pegawai yang tidak begitu mahir tentang undang-

undang yang berkaitan dengan premium, permit dan pengutipan hasil tanah ataupun

mengenakan kadar cukai yang tidak sewajarnya.

9

Disebabkan kekurangan artikel/kertas kajian yang berkaitan dengan kajian terhadap

duti setem, penyelidik telah memasukkan artikel berkaitan kaedah penilaian yang

biasanya digunakan untuk menilai bagi kes duti setem.

Melalui penulisan Christina Berger(2007) yang bertajuk Determining Market Value:

Reconciling the Three Approaches to Real Estate Valuation for Ad Valorem Taxes

telah menerangkan tiga kaedah penilaian yang digunakan untuk menilai harta tanah

bagi tujuan percukaian. Kaedah pertama yang dibincangkan adalah Kaedah

Perbandingan Jualbeli. Kaedah ini adalah melalui membandingkan harta tanah

kepada pasaran semasa harta tanah tersebut. Jika terdapat perbezaan, maka

pelarasan untuk perbezaan bagi harta yang dinilai dan harta perbandingan perlu

diselaraskan. Faktor-faktor tersebut adalah seperti lokasi, saiz dan sebagainya.

Untuk memastikan jualbeli tersebut merupakan data perbandingan yang sah, tiga

keperluan berikut perlu dipenuhi. Pertama, jualbeli tersebut mestilah sebanding dari

segi lokasi, saiz dan lain-lain dengan harta tanah yang dinilai. Kedua, jualbeli

tersebut mestilah jualbeli pada harga pasaran dan bukan yang melibatkan penjual

dan pembeli yang mempunyai hubungan (contoh: bapa dan anak). Ketiga, tarikh

pindahmilik jualbeli tersebut mestilah hampir dengan tarikh nilaian bagi harta tanah

dinilai.

Kaedah kedua yang dibincangkan adalah Kaedah Kos. Kaedah ini digunakan jika

tiada data jualbeli dan kaedah pendapatan tidak boleh digunakan. Kaedah kos untuk

menilai harta tanah adalah berdasarkan kos untuk menggantikan atau membina

semula harta tanah tersebut pada masa sekarang.

Kaedah kos dalam penilaian biasanya digunakan dalam menilai bangunan yang

baru dan juga pada harta tanah yang jarang-jarang dipindahmilik. Kaedah ini sesuai

untuk menilai bangunan binaan khas seperti hotel, resort dan motel. Terdapat empat

langkah utama dalam menilai harta tanah menggunakan kaedah kos. Pertama,

dapatkan nilai tanah melalui data perbandingan jualbeli. Kedua, anggarkan kos

pembinaan baru melalui cara kos penggantian semula atau kos membina semula

bangunan tersebut. Ketiga, susutnilai harus ditolak dari kos pembinaan tersebut.

10

Akhir sekali, campurkan nilai tanah kepada nilai bangunan yang telah ditolak

susutnilai bagi mendapatkan jumlah nilai harta tanah yang dinilai.

Kaedah ketiga adalah Kaedah Pendapatan. Kaedah ini biasanya digunakan untuk

menilai harta komersial seperti pejabat, kompleks membeli-belah, harta

perindustrian termasuk kilang dan lain-lain lagi. Kaedah ini merujuk kepada harta

yang disewa atau apabila data pendapatan boleh diperolehi untuk menilai sesuatu

harta tanah. Kaedah ini adalah dengan menilaimodalkan pendapatan bersih yang

diperolehi oleh harta tanah yang dinilai bagi mendapatkan nilai modal harta tanah

tersebut.

Sebagai kesimpulan, untuk menentukan nilai pasaran sesuatu harta tanah, penilai

haruslah mempertimbangkan setiap penggunaan kaedah di atas dan memilih

kaedah yang paling sesuai untuk digunakan dalam membuat nilaian nilai pasaran

harta tanah tersebut.

Melalui penulisan David Tretton (2007) yang bertajuk Where is the world of property

valuation for taxation purposes going? telah membincangkan mengenai proses

yang terlibat dalam penilaian harta tanah. Terdapat 3 peringkat dalam proses

penilaian iaitu data, analisa dan penilaian. Pada peringkat pertama iaitu data adalah

melalui pengumpulan dan merekodkan data perbandingan. Ini merupakan peringkat

asas kepada penilaian.

Peringkat kedua pula adalah analisa. Pada peringkat ini data yang dikumpulkan

akan dilihat semula kesesuaiannya. Ianya akan melibatkan penyisihan data yang

mana ianya tidak boleh digunakan seperti data jualbeli yang melibatkan pihak yang

mempunyai hubungan dalam pindahmilik tersebut (cth:bapa dan anak). Setelah data

yang sebanding telah diperolehi ianya akan dibuat pelarasan jika perlu kepada

faktor-faktor yang berbeza antara harta tanah yang dinilai dengan lot perbandingan.

Peringkat seterusnya yang merupakan peringkat terakhir adalah penilaian. Pada

peringkat ini data yang telah dianalisa akan digunakan untuk membuat penilaian lot

yang dinilai. Nilaian yang diperolehi akan digunakan sebagai nilai pasaran.

11

BAB 3

METODOLOGI KAJIAN

3.1 Pendekatan Kajian

Secara keseluruhannya, pendekatan kajian ini adalah pendekatan kuantitatif dan

juga kualitatif.

Bagi mencapai objektif pertama iaitu untuk membandingkan nilaian Pejabat Tanah

dan JPPH, pemilihan data pindahmilik secara persampelan yang dinilai oleh Pejabat

Tanah telah dilakukan bagi ketiga-tiga jajahan tersebut. Data tersebut kemudiannya

dinilai semula oleh JPPH untuk membandingkan nilaian tersebut dengan nilaian

yang telah dibuat oleh Pejabat Tanah.

Untuk mencapai objektif kedua iaitu untuk menentukan perbezaan hasil yang

diperolehi oleh LHDN adalah dengan cara membandingkan jumlah hasil yang

diperolehi dengan nilaian oleh Pejabat Tanah dengan jumlah hasil yang diperolehi

melalui nilaian oleh JPPH.

3.2 Pengumpulan Data

Data yang diperolehi adalah merupakan data sekunder yang mana ianya diperolehi

dari semakan Borang 14A iaitu pindahmilik tanah/pajakan yang dibuat di Pejabat

Tanah Kuala Krai, Machang dan Tanah Merah.

Kajian ini juga menggunakan borang soal selidik yang bertujuan untuk mengetahui

kelayakan dan pengetahuan staf yang terlibat dengan penilaian duti setem di

Pejabat Tanah. Borang-borang ini diedarkan kepada staf Pejabat Tanah yang

terlibat dalam membuat penilaian duti setem.

Pemilihan data adalah berdasarkan persampelan dimana 60 data bagi setiap jajahan

yang terlibat iaitu Kuala Krai, Machang dan Tanah Merah diambil untuk dianalisa.

Data ini adalah terdiri dari data pindahmilik pada tahun 2005-2007 yang melibatkan

kategori pertanian dan bangunan.

12

3.3 Analisa Data

Sampel data yang telah dikumpulkan akan disemak dan ditanda kedudukannya di

atas Syit Piawai (RSS). Setelah kedudukannya telah ditentukan di atas syit piawai,

bukti-bukti pindahmilik dikawasan sekitarnya disediakan. Kemudian setelah proses

menyediakan perbandingan selesai maka proses penilaian dijalankan.

Kaedah penilaian yang digunakan adalah Kaedah Perbandingan. Berdasarkan

perbincangan di Bab 2, Christina Berger telah menerangkan kaedah ini adalah

melalui membandingkan harta tanah kepada pasaran semasa harta tanah tersebut.

Jika terdapat perbezaan, maka pelarasan untuk perbezaan bagi harta yang dinilai

dan harta perbandingan perlu diselaraskan. Faktor-faktor tersebut adalah seperti

lokasi, saiz dan sebagainya.

Untuk memastikan jualbeli tersebut merupakan data perbandingan yang sah, tiga

keperluan berikut perlu dipenuhi. Pertama, jualbeli tersebut mestilah sebanding dari

segi lokasi, saiz dan lain-lain dengan harta tanah yang dinilai. Kedua, jualbeli

tersebut mestilah jualbeli pada harga pasaran dan bukan yang melibatkan penjual

dan pembeli yang mempunyai hubungan (contoh: bapa dan anak). Ketiga, tarikh

pindahmilik jualbeli tersebut mestilah hampir dengan tarikh nilaian bagi harta tanah

dinilai.

Analisa data adalah melalui analisa perbezaan nilai antara nilaian yang dibuat oleh

Pejabat Tanah dan JPPH.

3.3.1 Perbandingan Nilaian Pejabat Tanah dan JPPH

Data perbandingan antara nilaian Pejabat Tanah dan JPPH adalah seperti

yang ditunjukkan di Lampiran 1-3.

3.3.2 Perbezaan Hasil Berdasarkan Nilaian Pejabat Tanah dan JPPH

Data perbezaan hasil yang akan diperolehi oleh LHDN berdasarkan nilaian

Pejabat Tanah dan JPPH adalah seperti yang ditunjukkan di Lampiran 4-6.

13

BAB 4

HASIL KAJIAN

4.1 Pengenalan

Di dalam bab ini, pengkaji akan mengemukakan hasil kajian yang telah diperolehi

melalui analisa yang telah dibuat di Bab 3. Hasil dari analisis dan penemuan-

penemuan yang dilakukan di dalam bab sebelumnya, maka rumusan akan dilakukan

di dalam bab ini.

4.2 Hasil Kajian

4.2.1 Perbandingan Antara Nilaian Oleh Pejabat Tanah Dan JPPH

Daripada analisa yang telah dibuat, maka dapatlah dirumuskan peratus perbezaan

antara nilaian Pejabat Tanah dan JPPH adalah seperti berikut:

Bil Jajahan Perbezaan Antara Nilaian Pejabat Tanah dan JPPH (%)

1 Kuala Krai 18%-90%

2 Machang 24%-90%

3 Tanah Merah 30%-88%

Secara keseluruhannya, terdapat perbezaan antara nilaian yang dibuat oleh Pejabat

Tanah dan JPPH. Perbezaan tersebut adalah sekitar 18%-90%.

Jika dilihat dari segi peratusan perbezaan, maka dapat dirumuskan bahawa

perbezaan tersebut adalah besar. Perbezaan ini kemungkinan disebabkan oleh

rekod transaksi yang lambat untuk dikemaskinikan oleh Pejabat Tanah.

Selain itu, perbezaan ini juga mungkin disebabkan oleh pegawai yang membuat

nilaian iaitu Penolong Pegawai Tanah tidak mendapat latihan secara formal dalam

bidang penilaian.

14

4.2.2 Perbezaan Hasil Yang Diperolehi Oleh LHDN

Dari segi perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN, hasil kajian ini adalah seperti

berikut:

Jajahan Hasil (RM) Perbezaan (RM)

Nilaian Pejabat Tanah Nilaian JPPH

Kuala Krai 13,245.00 39,110.00 25,865.00

Machang 9,118.00 25,180.00 16,062.00

Tanah Merah 9,590.00 27,440.00 17,850.00

JUMLAH 31,953.00 91,730.00 59,777.00

Daripada analisa yang telah diperolehi diatas, menunjukkan terdapat kerugian hasil

yang telah diperolehi oleh LHDN daripada nilaian yang dibuat oleh Pejabat Tanah.

Perbezaan hasil tersebut juga adalah dalam nilai yang agak besar.

Oleh yang demikian, adalah disyorkan bagi kes-kes duti setem ianya hendaklah

dihantar ke JPPH agar pihak kerajaan tidak akan mengalami kehilangan hasil akibat

dari nilaian yang tidak mengikut pasaran semasa oleh Pejabat Tanah.

4.2.3 Borang Soal selidik

Sejumlah 50 unit borang soal selidik telah diedarkan di Pejabat Tanah dan Jajahan

Kuala Krai, Machang, Tanah Merah dan Jeli. Daripada 50 unit borang tersebut

hanya 40 unit sahaja diperolehi semula. Hasil daripada analisa borang soal selidik

adalah seperti berikut:

Bahagian A:

1. Tempoh Perkhidmatan

- 25% responden berkhidmat kurang 5 tahun.

- 10% telah berkhidmat antara 5-10 tahun.

- 15% telah berkhidmat antara 11-15 tahun.

- 50% responden telah berkhidmat melebihi 15 tahun.

- kebanyakkan responden adalah mereka yang berpegalaman dimana separuh

daripada jumlah responden telah pun berkhidmat lebih dari 15 tahun.

15

2. Tahap Pedidikan/Kelulusan

- 100% responden adalah lepasan SPM.

- tahap kelulusan responden adalah kesemuanya SPM. Ini bermakna tidak ada

responden yang berpendidikan/berkelulusan dalam bidang penilaian.

Bahagian B:

1. Kekerapan Membuat Penilaian Duti Setem dalam sebulan

- 45% kerap

- 30% sekali-sekala

- 25% kadang-kadang

- kebayakkan responden adalah terdiri dari mereka yang kerap membuat penilaian

bagi kes Duti Setem.

2. Tarikh penilaian bagi maksud Duti Setem

- 95% adalah tarikh perjanjian jualbeli/suratcara pindahmilik

disempurnakan

- 5% adalah pada tarikh permohonan

- masih lagi terdapat responden yang tidak mengetahui tarikh nilaian bagi kes Duti

Setem dimana mereka menggunakan tarikh permohonan sebagai tarikh nilaian.

Walau bagaimanapun, jumlah bilangan mereka ini adalah kecil sahaja.

3. Lawatperiksa harta tanah yang terlibat

- 100% responden tidak melawat harta tanah yang terlibat

- semua responden tidak melawat periksa harta yang hendak dinilai. Oleh itu,

kemungkinan akan berlaku kesilapan dalam nilaian yang dibuat adalah tinggi.

4. Penggunaan Kaedah tertentu dalam membuat penilaian

- 100% responden menjawab Ya.

- semua responden ada menggunakan kaedah tertentu dalam membuat nilaian.

16

5. Apakah kaedah penilaian yang digunakan

- 97.5% responden menggunakan Kaedah Perbandingan

- 2.5% mengikut pengalaman

- kebanyakan responden menggunakan kaedah perbandingan dalam nilaian yang

dibuat. Walau bagaimanapun terdapat juga yang hanya mengikut pengalaman

mereka dalam nilaian yang dibuat.

6. Sumber data/bahan rujukan dalam penilaian

- 100% peta nilai/value map

- sumber data yang digunakan oleh responden adalah dari peta nilai (map value).

Oleh itu, ketepatan peta nilai yang telah dibuat adalah amat penting agar nilaian

yang dibuat adalah tepat.

7. Kekerapan peta nilai/value map disemak

- 65% responden menjawab antara 1-3 tahun.

- 15% responden menjawab antara 4-5 tahun.

- 20% responden menjawab lebih 5 tahun.

- kebanyakkan peta nilai disemak adalah antara 1-3 tahun. Sepatutnya peta nilai ini

harus disemak setiap tahun kerana kemungkinan akan berlaku perubahan pada nilai

pasaran sesuatu harta tanah.

8. Tanggungjawab menyemak peta nilai/value map

- 90% responden menjawab semak sendiri

- 10% responden menjawab disemak oleh Penolong Ketua Jajahan

- peta nilai ini kebanyakkannya disemak sendiri oleh responden. Sepatutnya peta

nilai disemak dan diluluskan oleh pegawai atasan.

9. Adakah pegawai atasan menyemak nilaian yang telah dibuat

- 80% responden menjawab Ya

- 20% responden menjawab Tidak

- masih lagi terdapat pegawai atasan yang tidak menyemak nilaian yang telah dibuat

oleh responden yang mana ianya mungkin boleh menyebabkan berlakunya

kesilapan pada nilaian yang telah dibuat.

17

10. Latihan formal dalam bidang penilaian

- 100% responden menjawab tidak pernah

- kesemua responden tidak pernah mendapat latihan formal dalam bidang penilaian.

Dengan tidak ada latihan secara formal, kemungkinan berlaku kesilapan dalam

nilaian yang dibuat akan berlaku.

11. Tempat latihan formal dalam bidang penilaian

- Disebabkan 100% responden menjawab tidak pernah menghadiri latihan

formal dalam bidang penilaian, maka bahagian tempat latihan tidak

ditandakan.

Daripada hasil soal selidik di atas, adalah didapati kelemahan-kelemahan berikut

boleh mengakibatkan nilaian yang dijalankan tidak akan menggambarkan nilai

pasaran disebabkan:

i) Harta tanah yang terlibat tidak dilawat periksa.

ii) Semakan ke atas peta nilai/value map tidak dijalankan setiap tahun.

iii) Semakan peta nilai/value map dijalankan sendiri oleh Penolong Pegawai

Tanah dan bukannya pegawai atasan.

iv) Kesemua responden tidak pernah mendapat latihan secara formal dalam

bidang penilaian.

Contoh Borang Soal-selidik disertakan di Lampiran 7.

18

4.3 Rumusan

Daripada hasil kajian yang diperolehi di atas, maka dapatlah di buktikan bahawa

kenyataan yang telah di perbincangkan di Bab 2 iaitu kajian literatur melalui kertas

seminar Dato Haji Yidris Abdullah yang menyatakan akibat dari ketidakmahiran

pegawai dalam hal undang-undang tanah, beberapa isu telah timbul yang memberi

kesan dan masalah kepada pihak Kerajaan dan orang ramai.

Di antara masalah yang timbul adalah seperti lebih 70% hasil negeri dikebanyakan

negeri datangnya dari cukai tanah dan kebanyakan Kerajaan Negeri kehilangan

hasil kerana terdapat pegawai-pegawai yang tidak begitu mahir tentang undang-

undang yang berkaitan dengan premium, permit dan pengutipan hasil tanah ataupun

mengenakan kadar cukai yang tidak sewajarnya.

Hasil dari kajian ini juga telah dapat menjawab persoalan utama kajian ini iaitu untuk

membandingkan nilaian yang telah dibuat oleh Pejabat Tanah dan JPPH dimana

daripada nilaian yang telah dijalankan memang terdapat perbezaan antara kedua-

dua nilaian tersebut sebagaimana yang telah dibincangkan di dalam bab ini.

Perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN juga dapat dilihat perbezaannya melalui

nilaian oleh Pejabat Tanah dan JPPH. Nilaian JPPH telah dibuktikan akan

memberikan hasil yang lebih tinggi berbanding nilaian yang dibuat oleh Pejabat

Tanah.

Oleh itu, dapatlah dirumuskan bahawa kajian ini telah berjaya menjawab persoalan

yang telah dikemukakan dan ianya akan dapat membantu pihak yang

berkepentingan sebagai rujukan.

19

BAB 5

KESIMPULAN DAN CADANGAN

5.1 Kesimpulan Secara ringkasnya, kajian ini dijalankan untuk membandingkan nilaian yang telah

dibuat oleh Pejabat Tanah dan JPPH bagi kes-kes duti setem. Di samping itu, kajian

ini juga adalah bagi menentukan perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN

berdasarkan nilaian oleh Pejabat Tanah dan JPPH.

Daripada kajian literatur yang telah diperolehi menunjukkan terdapat masalah yang

timbul kerana terdapatnya pegawai-pegawai yang tidak begitu mahir tentang

undang-undang yang berkaitan dengan premium, permit dan pengutipan hasil tanah

ataupun mengenakan kadar cukai yang tidak sewajarnya. Akibatnya kebanyakan

Kerajaan Negeri kehilangan lebih 70% hasil negeri yang kebanyakannya datang dari

cukai tanah.

Kajian ini menggunakan analisa perbezaan iaitu data nilaian oleh Pejabat Tanah

akan dinilai semula oleh JPPH. Kaedah ini dipilih kerana ianya merupakan cara

yang paling sesuai untuk membandingkan nilaian oleh Pejabat Tanah dan JPPH.

Daripada hasil penemuan yang telah ditunjukkan di Bab 4, maka disimpulkan

terdapat perbezaan antara nilaian Pejabat Tanah dan JPPH. Adalah didapati nilaian

yang dibuat oleh JPPH lebih tinggi antara 18%-90% daripada nialian yang dibuat

oleh Pejabat Tanah.

Bagi perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN, ianya menunjukkan terdapat

perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN melalui nilaian oleh Pejabat Tanah dan

JPPH. Daripada analisa yang dijalankan didapati LHDN akan memperolehi hasil

yang lebih tinggi jika nilaian dibuat oleh JPPH.

20

5.2 Batasan Dan Kelemahan Kajian Walaupun kajian ini telah dapat menghasilkan penemuan, namun terdapat beberapa

kekurangan yang boleh menjejaskan ketepatan hasilnya. Antara batasan dan

kelemahan tersebut adalah seperti berikut:

i) Bilangan sampel yang agak terhad. Ini disebabkan sesetengah pindahmilik yang

disemak tidak dicatat nombor syit piawai. Oleh itu, adalah sukar untuk

menentukan kedudukan sebenar lot tersebut untuk penilaian semula.

ii) Lawat periksa tidak dijalankan ke atas sampel-sampel yang digunakan bagi

melihat keadaan sebenar harta tanah terlibat. Ianya hanya dibuat dengan melihat

kedudukan lot tersebut di atas syit piawai.

5.3 Cadangan

Bagi memperolehi keputusan yang lebih tepat adalah dicadangkan agar tempoh

kajian ini dipanjangkan dari 3 tahun kepada sekurang-kurangnya bagi tempoh masa

5 -10 tahun. Ini akan membolehkan lebih banyak data pindahmilik akan diperolehi.

Selain itu, lawat periksa juga perlu dijalankan bagi mendapat gambaran sebenar

harta tanah terlibat.

Adalah dicadangkan juga agar pihak JPPH dapat bekerjasama dengan pihak

pejabat tanah untuk membuat peta nilai (map value) agar penilaian yang akan dibuat

akan menggambarkan nilai pasaran.

21

LAMPIRAN 7

BORANG SOAL SELIDIK

Sila tandakan ( / ) di petak yang telah disediakan

BAHAGIAN A

1. Nama Pejabat :

2. Jawatan :

3. Tempoh Perkhidmatan :

< 5 tahun

5-10 tahun

11-15 tahun

> 15 tahun

4. Tahap Pendidikan/Kelulusan

Sijil Pelajaran Malaysia (SPM)

Sijil Tinggi Pelajaran Malaysia (STPM)

Diploma

Ijazah

Lain-Lain: Nyatakan..

22

BAHAGIAN B

1. Berapa kerapkah tuan/puan membuat Penilaian untuk Duti Setem dalam tempoh sebulan.

Tidak Pernah

Kadang-Kadang

Sekali-Sekala

Kerap

Sangat Kerap

2. Apakah tarikh nilaian yang digunakan untuk menilai kes duti setem.

Tarikh Perjanjian Jualbeli/suratcara pindahmilik disempurnakan

Tarikh Permohonan

Lain-Lain: Nyatakan

3. Adakah tuan/puan melawat periksa harta yang dinilai.

Ya

Tidak

4. Semasa membuat nilaian adakah tuan/puan menggunakan kaedah tertentu dalam menilai harta

tanah tersebut.

Ya

Tidak

23

5. Apakah kaedah nilaian yang digunakan semasa membuat penilaian.

Kaedah Perbandingan

Kaedah Kos

Kaedah Keuntungan

Kaedah Nilai Baki

Lain-Lain: Nyatakan..

6. Apakah sumber data/bahan rujukan yang digunakan semasa membuat penilaian

Peta nilai/`value map

Bukti-bukti pindahmilik semasa

Mengikut pengalaman

Sumber lain, sila nyatakan ..

7. Jika tuan/puan menggunakan peta nilai (value map) sebagai rujukan, berapa kerapkah kadar

tersebut disemak.

Setiap Tahun

1- 3 tahun

4- 5 tahun

> 5 tahun

8. Siapakah yang bertanggungjawab menyemak peta nilai (value map)

24

Pegawai Daerah/Ketua Jajahan

Penolong Ketua Jajahan

Disemak Sendiri

Tidak Pernah Disemak

Lain-Lain: Nyatakan..

9. Adakah nilaian yang telah dibuat akan disemak oleh pegawai atasan.

Ya

Tidak

10. Adakah tuan/puan mendapat latihan secara formal didalam bidang Penilaian.

Tidak Pernah

Kadang-Kadang

Sekali-Sekala

Kerap

Sangat Kerap

11. Jika anda pernah mendapat latihan, dimanakah tempat latihan tersebut

INSPEN

Majlis Daerah

Lain-Lain: Sila Nyatakan ...........................................

BIBLIOGRAFI

25

1. Dato Haji Yidris Abdullah, 2003, Sistem Pentadbiran Tanah Di Malaysia Cabaran

Masa Kini, Seminar Pentadbiran dan Perundangan Tanah Untuk Pegawai Daerah/Pentadbir Tanah Semenanjung Malaysia

2. Cristina Berger, 2007, Determining Market Value: Reconciling the Three Approaches to Real estate Valuation for Ad Valorem Taxes, Journal of State Taxation May-June 2007. 3. Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos & Nick French, 2003,

Real Estate Appraisal: A Review of Valuation Methods, Journal of Property Investment & Finance Vol. 21 No.4, 2003.

4. David Tretton, 2007, Where is The World of Property Valuation For Taxation

Purposes Going, Journal of Property Investment & Finance, Vol 25 No. 5,2007. 5. Kevin Cooper & Philip Western, 1996, The Adequacy of Propertry Tax Valuation

Procedures, Journal of Property Investment & Finance Vol. 14 No.3, 1996. 6. Laporan Pasaran Harta 2005, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta,

Kementerian Kewangan Malaysia 7. Laporan Pasaran Harta 2006, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta,

Kementerian Kewangan Malaysia 8. Laporan Pasaran Harta 2007, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta,

Kementerian Kewangan Malaysia. 9. Akta Setem 1949, International Law Book Services. 10. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965), International Law Book Services 11. http://www.ptjkk.kelantan.gov.my/profail-jajahan.htm

12. http://www.ptg.kelantan.gov.my/index

13. http://www.upen.kelantan.gov.my