Jual Beli Gharar Pada Strata Title di Atas Tanah Hak...

Jual Beli Gharar Pada Pemilikan Strata Title di Atas Tanah

Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

(Studi Kasus Analisis Putusan Nomor 205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst)

Skripsi

Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum

Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh

Gelar Sarjana Hukum (S.H.)

Oleh :

Robbi Ahmadi

NIM. 1113043000048

PROGRAM STUDI PERBANDINGAN MAZHAB

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI

SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

2019M / 1440H

v

ABSTRAK

Robbi Ahmadi. NIM 1113043000048. Jual Beli Gharar pada Pemilikan Strata

Title di Atas Tanah Hak Pengelolaan Lahan (HPL) (Analisis Putusan Nomor

205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst). Program Studi Perbandingan Mazhab, Fakultas

Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 1439

H/2019 M. X + 83 halaman + 3 halaman lampiran.

Studi ini bertujuan untuk membahas perkara pemegang Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun yang hak atas tanah bersamanya berada di atas tanah yang

berstatus Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan, dengan menganalisa

putusan pengadilan No.205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst. Antara Penghuni apartemen

Mangga Dua Court dengan PT. Duta Pertiwi Tbk. Penelitian ini menggunakan

Metode Penelitian Hukum Normatif. Hasil penelitian menyarankan hendaknya

para pembeli lebih teliti sebelum membeli satuan rumah susun, yang pada

akhirnya terjadi masalah jual beli gharar yang mengakibatkan kerugian dari pihak

pembeli.

Kata Kunci :Rumah Susun, Apartemen, Strata Title, Hak Atas Tanah, Hak

Guna Bangunan, Hak Pengelolaan Lahan, Jual Beli Gharar,

Hukum Islam, Hukum Positif

Pembimbing : Drs. Umar Al-Haddad, M.Ag

Hj. Siti Hanna, S.Ag., Lc., MA

Daftar Pustaka : Tahun 1987 s.d Tahun 2015

Jumlah Buku : 39

Jumlah Jurnal : 4

Jumlah Tesis : 2

Surat Kabar : 4

vi

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, dengan izin Allah SWT saya dapat menyelesaikan tugas akhir

jurusan perbandingan mazhab dan hukum, fakultas syariah dan hukum, UIN

Syarif Hidayatullah Jakarta.

Saya senang dapat membuat karya tulis ini, walaupun hanya berupa tugas

akhir. Mudah-mudahan ini merupakan langkah awal saya untuk dapat menulis

berbagai disiplin ilmu agama, amin.

Saya sangat berterima kasih kepada pihak-pihak yang terus mendukung,

membantu serta memberikan masukan dalam menyelesaikan skripsi ini. Pada

kesempatan yang berharga ini, saya mengucapkan terima kasih dan penghargaan

sebesar-besarnya kepada:

1. Bapak Dr. Ahmad Tholabi Kharlie, S.H., M.H., M.A selaku Dekan

Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Bapak Fahmi Muhammad Ahmadi, M. Si. selaku Ketua Program

Studi Perbandingan Mazhab. Bapak Hidayatullah S.H, M.H selaku

Sekretaris Program Studi Perbandingan Mazhab.

3. Bapak Dr. Umar Al-Haddad, M.Ag. dan Ibu Hj. Siti Hanna, S.Ag.,

Lc., MA selaku pembimbing yang telah memberikan bimbingan

selama penulisan skripsi ini.

4. Seluruh staf pengajar atau dosen program studi Perbandingan

Mazhab, yang tidak dapat saya sebutkan satu persatu namun tidak

mengurangi rasa hormat saya. Tak lupa pula kepada pimpinan

perpustakaan yang telah menyediakan fasilitas untuk keperluan

studi kepustakaan.

5. Orang yang banyak berjasa dalam hidup saya, yakni guru tercinta

Bapak KH. Suherman Muchtar, MA,., ayahanda tercinta Bapak H.

Royadi, dan Ibunda tercinta HJ. Mastanah.

6. Keluarga yang selalu mensupport saya yakni Kak Maulana Hamdi,

Kak HJ. Annia Aprilia, dan Ahmad Kamaluddin.

vii

7. Kepada teman-teman angkatan 2013 program studi Perbandingan

Mazhab dan seluruh pihak yang membantu dalam penilisan skripsi

ini.

Saya memohon maaf atas segala kekurangan dan kesalahan dalam penulisan

skripsi ini. Pada dasarnya, kritik dan saran yang membangun dapat diberikan

untuk penyempurnaan skripsi ini. Saya berharap semoga skripsi ini dapat

bermanfaat bagi semua orang. Aamin.

Jakarta, 17 Mei 2019

Robbi Ahmadi

viii

HALAMAN JUDUL ........................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ............................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN ............................................................................. iii

LEMBAR PERNYATAAN ................................................................................ iv

ABSTRAK ........................................................................................................... v

KATA PENGANTAR ........................................................................................ vii

DAFTAR ISI ........................................................................................................ viii

PEDOMAN TRANSLITERASI ........................................................................ x

BAB I : PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah .......................................................................... 1

B. Identifikasi Masalah ................................................................................ 4

C. Pembatasan dan Perumusan Masalah ...................................................... 5

D. Tujuan dan Manfaat Penelitian ............................................................... 5

E. Review Kajian Terdahulu........................................................................ 6

F. Metode Penelitian Hukum ....................................................................... 8

G. Sistematika Penulisan .............................................................................. 11

BAB II : HAK-HAK ATAS TANAH DAN HAK ATAS SATUAN

RUMAH SUSUN (STRATA TITLE)

A. Pengertian Hak Atas Tanah .............................................................. 12

B. Pengaturan Hak Atas Tanah ............................................................. 14

C. Tinjauan umum mengenai Hak Guna Bangunan

1. Pengertian Hak Guna Bangunan ................................................. 21

2. Subyek Hak Guna Bangunan ...................................................... 22

3. Terjadinya Hak Guna Bangunan ................................................. 22

D. Tinjauan umum mengenai Hak Pengelolaah Lahan

1. Pengertian Hak Pengelolaan ........................................................ 24

2. Kewenangan Pemegang HPL ...................................................... 24

ix

E. Hak dan Kewajiban Konsumen Pembeli Strata Title Dan Hal-Hal

Terlarang Bagi Pelaku Usaha Penjual Strata Title

1. Hak dan Kewajiban Konsumen Atas Pembelian Strata Title ........ 25

2. Hal-Hal Terlarang Bagi Pelaku Usaha Penjual Strata Title .......... 30

BAB III : JUAL BELI GHARAR DALAM PERSPEKTIF ISLAM

A. Pengertian Jual Beli .............................................................................. 32

1. Rukun dan Syarat Jual Beli .............................................................. 33

2. Hukum Jual Beli ............................................................................... 35

3. Bentuk-Bentuk Jual Beli .................................................................. 37

B. Pengertian Jual Beli Gharar .................................................................. 40

C. Bentuk-Bentuk Jual Beli Gharar ........................................................... 41

D. Hukum Jual Beli Gharar ....................................................................... 44

BAB IV : STUDI KASUS ANALISIS PUTUSAN PERKARA NOMOR :

205/PDT.G/2007/PN.JKT.PST

A. Kronologi Permasalahan Yang Terjadi di Apartemen Mangga Dua

Court ..................................................................................................... 48

B. Analisis Pandangan Hukum Positif Terhadap Putusan Nomor

205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst ................................................................... 53

C. Analisis Pandangan Hukum Islam Terhadap Putusan Nomor

205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst ................................................................... 71

BAB V : PENUTUP

A. Kesimpulan ........................................................................................... 74

B. Saran ..................................................................................................... 75

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN-LAMPIRAN

x

PEDOMAN TRANSLITERASI

Hal yang dimaksud dengan transliterasi adalah alih aksara dari tulisan asing

(terutama Arab) ke dalam tulisan Latin. Pedoman ini diperlukan terutama bagi

mereka yang dalam teks karya tulisnya ingin menggunakan beberapa istilah Arab

yang belum dapat diakui sebagai kata bahasa Indonesia atau lingkup masih

penggunaannya terbatas.

a. Padanan Aksara

Berikut adalah daftar aksara Arab dan padanannya dalam aksara

Latin:

Huruf Arab Huruf Latin Keterangan

ا tidak dilambangkan

بB Be

تT Te

ثTs te dan es

جJ Je

حH ha dengan garis bawah

خKh ka dan ha

دD De

ذDz de dan zet

رR Er

زZ Zet

سS Es

شSy es dan ye

xi

صS es dengan garis bawah

ضD de dengan garis bawah

طT te dengan garis bawah

ظZ zet dengan garis bawah

ع

koma terbalik di atas hadap

kanan

غGh ge dan ha

فF Ef

قQ Qo

كK Ka

لL El

مM Em

نN En

وW We

هH Ha

ء Apostrop

يY Ya

b. Vokal

Dalam bahasa Arab, vokal sama seperti dalam bahasa Indonesia,

memiliki vokal tunggal atau monoftong dan vokal rangkap atau

diftong. Untuk vokal tunggal atau monoftong, ketentuan alih

aksaranya sebagai berikut :

xii

Tanda Vokal

Arab

Tanda Vokal

Latin Keterangan

A Fathah ــــــــــ

I Kasrah ــــــــــ

U Dammah ــــــــــ

Sementara itu, untuk vokal rangkap atau diftong, ketentuan alih

aksaranya sebagai berikut:

Tanda Vokal

Arab Tanda Vokal Latin Keterangan

ي___ Ai a dan i

و___ Au a dan u

c. Vokal Panjang

Ketentuan alih aksara vokal panjang (madd), yang dalam bahasa

Arab dilambangkan dengan harakat dan huruf, yaitu:

Tanda Vokal

Arab Tanda Vokal Latin Keterangan

Â a dengan topi diatas ـــــا

Î i dengan topi atas ـــــى

Û u dengan topi diatas ـــــو

d. Kata Sandang

Kata sandang dalam bahasa Arab dilambangkan dengan huruf

alif dan lam )ال(, dialihaksarakan menjadi huruf “l” (el), baik diikuti

huruf syamsiyyah atau huruf qamariyyah. Misalnya:

اإلجثهاد = al-ijtihâd

الرخصة = al-rukhsah, bukan ar-rukhsah

xiii

e. Tasydid (Syaddah)

Dalam alih aksara, syaddah atau tasydid dilambangkan dengan

huruf, yaitu dengan menggandakan huruf yang diberi tanda syaddah.

Tetapi hal ini tidak berlaku jika huruf yang menerima tanda syaddah

ini terletak setelah kata sandang yang diikuti oleh huruf-huruf

syamsiyyah. Misalnya: الشفعة = al-syuî ‘ah, tidak ditulis asy-syuf ‘ah.

f. Ta Marbutah

Jika ta marbutah terdapat pada kata yang berdiri sendiri (lihat

contoh 1) atau diikuti oleh kata sifat (na’t) (lihat contoh 2), maka

huruf ta marbutah tersebut dialihaksarakan menjadi huruf “h” (ha).

Jika huruf ta marbutah tersebut diikuti dengan kata benda (ism), maka

huruf tersebut dialihaksarakan menjadi huruf “t” (te) (lihat contoh 3).

No Kata Arab Alih Aksara

syarî ‘ah شريعة 1

al- syarî ‘ah al-islâmiyyah الشريعة اإلسالمية 2

Muqâranat al-madzâhib مقارنة المذاهب 3

g. Huruf kapital

Walau dalam bahasa Arab tidak dikenal adanya huruf kapital,

namun dalam transliterasi, huruf kapital ini tetap digunakan sesuai

dengan ketentuan yang berlaku dalam Ejaan Yang Disempurnakan

(EYD). Perlu diperhatikan bahwa jika nama diri didahului oleh kata

sandang, maka huruf yang ditulis dengan huruf kapital tetap huruf

awal nama diri tersebut, bukan huruf awal kata sandangnya.

Misalnya, البخاري = al-Bukhari.

Beberapa ketentuan lain dalam EYD juga dapat diterapkan dalam

alih aksara ini, misalnya ketentuan mengenai huruf cetak miring atau

cetak tebal. Berkaitan dengan penulisan nama, untuk nama-nama

yang berasal dari dunia Nusantara sendiri, disarankan tidak

dialihaksarakan meski akar kata nama tersebut berasal dari bahasa

xiv

Arab. Misalnya: Nuruddin al-Raniri, tidak ditulis Nur al-Din al-

Raniri.

h. Cara Penulisan Kata

Setiap kata, baik kata kerja (fi’il), kata benda (ism) atau huruf

(harf), ditulis secara terpisah. Berikut adalah beberapa contoh alih

aksara dengan berpedoman pada ketentuan-ketentuan di atas:

No Kata Arab Alih Aksara

al-darûrah tubîhu al-mahzûrât الضرورة تبيح احملظورات 1

al-iqtisâd al-islâmî اإلقتصاد اإلسالمي 2

usûl al-fiqh أصول الفقه 3

al-‘asl fi al-asyyâ’ al-ibâhah األصل يف األشياء اإلباحة 4

al-maslahah al-mursalah املصلحة املرسلة 5

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Perumahan merupakan kebutuhan dasar manusia, baik untuk tempat tinggal,

tempat usaha, perkantoran dan lain sebagainya. Namun demikian, belum semua

anggota masyarakat dapat menikmati dan memiliki rumah yang layak, sehat, aman

dan serasi. Oleh karena itu upaya pembangunan perumahan dan pemukiman terus

ditingkatkan untuk menyediakan jumlah perumahan yang makin banyak dan dengan

harga terjangkau.1

Rumah susun sering kita jumpai di kota-kota yang padat penduduknya terutama

di Jakarta. Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh pemerintah maupun

pengembang merupakan upaya untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia.

Pembangunan perumahan atau hunian yang berbentuk rumah susun atau apartemen

yang dapat mengurangi penggunaan tanah dan membuat ruang terbuka yang lebih

lega merupakan salah satu alternatifnya.2 Sebidang tanah dapat digunakan secara

optimal untuk menjadi tempat tinggal bertingkat yang dapat menampung sebanyak

mungkin orang melalui pembangunan rumah susun. Optimasi penggunaan tanah

secara vertical sampai beberapa tingkat akan lebih efektif daripada optimasi tanah

secara horizontal.3

Pembangunan rumah susun pada akhirnya dinilai merupakan solusi alternative

menyelesaikan masalah kebutuhan perumahan dan permukiman di daerah perkotaan

yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat

mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega

1 Andi Hamzah, Dasar-Dasar Hukum Perumahan (Jakarta: Rineka Cipta, 1990), hal.27.

2 Urip Santoso, Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media, 2010,

Jakarta, hlm. 77. 3 Arie S. Hutagalung, “Condominium dan permasalahannya” dalam Urip Santoso, 2010,

Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media, Jakarta, hlm. 77

2

dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang

kumuh. Pembangunan perumahan yang demikian itu sesuai dengan kebutuhan

masyarakat dewasa ini, terutama masyarakat perkotaan dengan mepergunakan sistem

condominium, yaitu suatu sistem pemilikan bangunan dimana pada bangunan tersebut

terdapat satuan yang dapat digunakan secara terpisah dan dimiliki secara individu,

tetapi terdapat pula pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan

tanah bersama.4

Konsep rumah susun yang sebelumnya sudah diatur dalam Undang-Undang

Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun merupakan konsep kondominium yang

diadopsi dan dituangkan dalam UU tersebut. Kondominium menunjuk pada suatu

bentuk pemilikan yang melibatkan lebih dari seorang pemilik bangunan.5

Condominium adalah istilah hukum yang digunakan di Amerika Serikat dan sebagian

Kanada. Australian dan British Columbia di Kanada menyebutnya dengan istilah

strata title.6 Strata title adalah suatu sistem yang memungkinkan pembagian tanah

dan bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan (parcel) yang masing-masing

merupakan hak yang terpisah, namun di samping kepemilikan secara individual itu

dikenal pula adanya tanah, benda, serta bagian yang merupakan milik bersama

(common property).7 Strata title dalam terminologi Barat ialah suatu kepemilikan

terhadap sebagian ruang dalam suatu gedung bertingkat seperti apartemen dan rumah

susun, atau dapat dikatakan sebagai hak milik atas satuan rumah susun.8 Apartemen

adalah istilah lain dari salah satu bentuk rumah susun dimana terdapat pemisahan hak

atas bangunan dengan segala sesuatu yang menjadi bagiannya, hak atas tanah yang

4 A. Ridwan Halim, Hukum Pemukiman, Perumahan, dan Rumah Susun (Suatu Himpunan

Tanya Jawab), (Jakarta: Doa dan Karma, 2006), hlm.1. 5 Maria S.W. Sumardjono, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak atas Tanah Beserta

Bangunan bagi Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing, Kompas, 2008, Jakarta, hlm. 91. 6 Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, Sinar Grafika, 2010, Jakarta ,hlm.

138. 7 Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi,

Kompas 2009, Jakarta, hlm. 136. 8 Adrian Sutedi, Op.Cit., hlm. 141-142.

3

bersangkutan serta bagian-bagiannya pula dan hak atas tanah yang khusus atas bagian

tertentu dari bangunan yang dipergunakan secara terpisah.9

Pembangunan rumah susun saat ini banyak dilakukan diatas tanah Hak

Pengelolaan Pemerintah Daerah. Hal ini merupakan hasil kerjasama pengembang

(developer) dengan pemerintah daerah yang ingin memanfaatkan tanahnya karena

pemerintah daerah tidak memiliki biaya yang cukup besar untuk dapat memanfaatkan

tanah tersebut. Namun, permasalahan timbul pada saat developer kurang memberi

informasi atau kurang transparan kepada calon pembeli mengenai status kepemilikan

satuan rumah susun mereka yang dibangun diatas tanah Hak Guna Bangunan atas

Hak Pengelolaan, terutama pada saat dilakukan pemasaran terhadap unit-unit rumah

susun tersebut salah satunya adalah Apartemen Mangga Dua Court (MDC).

Mengenai permasalahan yang ada di Apartemen Mangga Dua Court (MDC),

disana terdapat masalah antara pihak penyelenggara pembangunan rumah susun yaitu

developer PT. Duta Pertiwi Tbk (Sinar Mas Group) dengan para pemilik satuan

rumah susun. Adapun permasalahannya itu adalah dikarenakan tidak ada yang

namanya transparansi baik itu secara lisan maupun tulisan, antara pihak developer

dengan calon pembeli dalam hal mengenai bahwa status hak atas tanah bersamanya

berada di atas tanah Hak Pengelolaan milik Pemerintah Daerah, yang menyebabkan

kerugian terhadap pembelinya tersebut.

Mengingat perihal masalah ini, didalam Islam juga diatur masalah pembelian

dalam jual beli, dalam hal ini maka masuk literatur pembahasan fiqih muamalah yaitu

pada pembahasan jual beli gharar. Imam asy-Syairazi dari madzhab Syafi‟I

mengatakan bahwa gharar adalah jual beli yang tidak jelas barang dan akibatnya.10

Allah SWT dalam Q.S. An-Nisa (4) ayat 29 : Ayat tersebut dengan jelas

menerangkan halalnya jual beli, tetapi disamping itu, ayat diatas juga memberikan

9 Komar Andasasmita, Hukum Apartemen Rumah Susun, Ikatan Notaris Indonesia Komisariat

Daerah Jawa Barat, 1986, Bandung, hlm. 21. 10

Abu Ishaq Ibrahim asy-Syairazi, al-Muhadzdzab fii fiqh al-Imam asy-Syafi‟I (Dar al-Kutub

al-„ilmiyyah, Lebanon) Hal:12

4

batasan-batasan dalam bermuamalah, seperti halnya jual beli, yaitu Islam melarang

adanya unsur-unsur riba dan memakan harta sesamanya secara bathil, kemudian

Islam menganjurkan agar manusia menghindarkan diri dari pertengkaran dan

perselisihan dalam masalah jual beli dengan menghadirkan saksi. Ada juga hadits dari

Abu Hurairah: Bahwa sesungguhnya Nabi SAW melarang jual beli gharar (yang ada

unsur penipuan).11

Maka dengan melihat fenomena ini, terlihat kasus ini sangatlah menarik untuk

diteliti dan dibahas lebih lanjut, Oleh karena itu penulis tertarik untuk melakukan

kajian dan juga pembahasan skripsi dengan judul “Jual Beli Gharar pada

Pemilikan Strata Title di Atas Tanah Hak Pengelolaan Lahan (HPL) (Analisis

Putusan Nomor 205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst)”

B. Identifikasi Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah dipaparkan di atas, beberapa masalah yang

dapat diidentifikasi ialah sebagai berikut:

1. Bagaimana pandangan hukum positif menangani kasus putusan Nomor

205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst ?

2. Bagaimana pandangan hukum Islam menangani kasus putusan Nomor


3. Apakah konsekuensi pemilikan strata title diatas tanah hak pengeloaan lahan

(HPL) ?

4. Apa yang dimaksud dengan jual beli gharar ?

5. Apa yang dimaksud dengan Hak Guna Bangunan diatas Hak Milik ?

6. Apa yang dimaksud dengan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan ?

7. Apakah perbedaan pembangunan rumah susun dengan tanah bersama Hak Guna

Bangunan diatas Hak Milik dengan Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan?

11

Abu Dawud, Sulaiman bin Al-Asy‟ats As-Sajstani, Sunan Abu Dawud (Dar al-Fikr, Beirut

1996) Juz 3, hlm. 432-433.

5

C. Pembatasan dan Perumusan Masalah

Sehubungan banyaknya masalah yang ada, dan agar tidak terlalu melebar

terhadap pembahasan yang akan penulis bahas, maka penulis membatasi masalah

tersebut dalam hal mengenai betapa pentingnya mengetahui Hak Atas Tanah ketika

jual beli untuk memiliki suatu bidang tanah, dalam hal ini terkhususkan untuk

pemilikan strata title, yang akan dikaji dalam perspektif hukum islam dan hukum

positif.

Adapun rumusan masalahnya ialah sebagai berikut:

1. Bagaimana konsekuensi hukum pemilikan strata title di atas tanah HPL?

2. Bagaimana tinjauan hukum Islam dan Positif dalam perkara sengketa penjualan

strata title di atas tanah HPL No.205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst ?

D. Tujuan Penelitian

Suatu tujuan harus mempunyai tujuan yang jelas. Tujuan penelitian adalah suatu

cara untuk memecahkan suatu masalah agar suatu penelitian dalapat lebih terarah

dalam menyajikan data akurat dan dapat memberikan manfaat. Berdasarkan hal

tersebut maka penulisan karya ilmiah ini mempunyai tujuan sebagai berikut:

1. Tujuan Objektif

a. Untuk mengetahui pandangan hukum islam mengenai kasus putusan Nomor


b. Untuk mengetahui pandangan hukum positif mengenai kasus putusan Nomor


c. Untuk mengetahui konsekuensi pemilikan strata title diatas tanah hak

pengelolahan lahan (HPL) ?

2. Tujuan Subyektif

a. Untuk menambah pengetahuan dibidang ilmu hukum, khususnya dalam

hukum islam dan hukum positif yang ada di Indonesia.

b. Untuk menambah wawasan dan pengetahuan penulis dalam memahami

mata kuliah yang sudah penulis dapatkan. Sehingga dapat diterapkan dalam

6

sebuah karya tulis ilmiah maupun dapat menyelesaikan problematika yang

ada pada masyarakat.

c. Untuk menyelesaikan tugas akhir kuliah sebagai syarat mendapatkan gelar

sarjana pada Fakultas Syariah dan Hukum, khususnya dalam program

pendidikan Perbandingan Madzhab dan Hukum.

E. Manfaat Penelitian

Dalam suatu penelitian diharapkan akan memberikan manfaat yang berguna

khususnya bagi ilmu pengetahuan dibidang penelitian tersebut. Adapun manfaat yang

diharapkan dari penelitian ini diantaranya ialah :

1. Manfaat Teoritis

a. Diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi pengembangan

Ilmu Hukum pada umumnya dan Hukum islam dan Hukum Positif di

Indonesia pada khususnya.

b. Diharapkan dapat menambah bahan referensi dibidang karya ilmiah serta

bahan masukkan bagi penelitian sejenis dimasa yang akan datang.

2. Manfaat Praktis

a. Memberikan dan menemukan jawaban atas permasalahan yang akan

diteliti.

b. Memberikan manfaat untuk berpikir lebih dinamis dan kritis terhadap

permasalahan yang ada sehingga dapat mengukur tolok ukur sejauh mana

penulis dapat memahami dan menyerap segala ilmu yang telah penulis

dapatkan.

c. Memberikan sumbangan pemikiran terhadap permasalahan yang sedang

penulis teliti untuk bahan rujukan atau sebagai bahan acuan awal dalam

menganalisis permasalahan yang ada.

F. Studi Kajian Terdahulu

Kajian ilmiah dalam masalah Konsekuensi Pemilikan Strata Title di Atas Tanah

Hak Pengeloaan Lahan nampaknya belum ada yang melakukan penelitian, akan tetapi

7

untuk kasus yang mendekati sudah ada yang membahas, dan juga pokok

permasalahannya berbeda. Adapun yang membahasnya itu ialah:

1. Jurnal berjudul “Analisis Bentuk Gharar Dalam Transaksi Ekonomi”

yang ditulis oleh Nadratuzzaman Hosen. Jurnal ini hanya membahas

sebatas jual-beli ghararnya saja, tidak adanya suatu objek

permasalahannya dan juga tidak adanya pembahasan dalam perpektif

hukum positif.12

2. Jurnal berjudul “Larangan Jual Beli Gharar: Telaah Terhadap Hadits

Dari Musnad Ahmad Bin Hanbal” yang ditulis oleh Purbayu Budi

Santoso. Jurnal ini hanya membahas sebatas larangan jual-beli ghararnya

saja dalam bentuk kajian hadits, tidak adanya suatu objek

permasalahannya dan juga tidak adanya pembahasan dalam perpektif

hukum positif.13

3. Tesis berjudul “Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun Yang Hak Atas Tanah Bersamanya Berada Di Atas

Tanah Hak Pengelolaan” yang ditulis oleh Laksmi Hayundani. Tesis ini

membahas tentang perlindungan hukum bagi pemegang hak milik atas

satuan rumah susun, tidak adanya kajian dalam perspektif islam yaitu pada

pembahasan jual-beli gharar.14

4. Skripsi berjudul “Perlindungan Hukum Terhadap Para Pemilik Satuan

Unit Rumah Susun yang Berada Di Atas Tanah Berstatus Hak Guna

Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan” yang ditulis oleh Harold Michael

Andrie Wotulo. Skripsi ini membahas tentang perlindungan hukum bagi

12

Nadratuzzaman Hosen, Analisis bentuk gharar dalam transaksi ekonomi, Jurnal Fakultas

Syariah dan hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta. 13

Purbayu Budi Santoso, Larangan jual beli Gharar: telaah terhadap hadits dari musnad

Ahmad Bin Hanbal” Universitas Diponegoro Semarang. 14

Laksmi hayundani, Perlindungan hukum bagi pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun yang Hak Atas Tanah Bersamanya Berada Di Atas Tanah Hak Pengelolaan, Tesis Fakultas

Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2009.

8

pemegang hak milik atas satuan rumah susun, tidak adanya kajian dalam

perspektif islam yaitu pada pembahasan jual-beli gharar.15

5. Skripsi berjudul ”Analisis Unsur-Unsur Gharar Pada Perkreditan Bank

Konvensional” yang ditulis oleh Handrianur. Skripsi ini hanya membahas

sebatas jual-beli ghararnya saja, arah skripsi ini juga menuju ke

permasalahan bank bukan permasalahan jual beli gharar pada pemilikan

rumah susun dan juga tidak adanya pembahasan dalam perpektif hukum

positif.16

Melihat diatas adanya perbedaan, maka penulis akan membahas tentang jual beli

gharar pada pemilikan rumah susun di atas hak pengelolaan lahan, tulisan ini

membahas suatu permasalahan yang berada di kawasan Mangga dua yang dimana

permasalahan ini sampai ke ruang persidangan dan penulis juga akan membahas

dalam perspektif islam.

G. Metode Penelitian Hukum

Untuk mengkaji permasalahan-permasalahan yang ada pada penelitian ini,

penulis menggunakan metode penulisan hukum normatif atau penelitian hukum

kepustakaan merupakan penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan

pustaka atau meneliti data sekunder. Pada penelitian hukum normatif, bahan pustaka

merupakan data dasar yang digolongkan sebagai data sekunder. Data sekunder

memiliki ciri-ciri antara lain: data sekunder pada umumnya ada dalam keadaan siap

terbuat, bentuk maupun isi data sekunder telah dibentuk dan diisi oleh peneliti-

peneliti terdahulu, serta data sekunder dapat diperoleh tanpa terikat atau dibatasi oleh

waktu dan tempat.

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji selanjutnya menyatakan bahwa penggunaan

data sekunder memiliki keuntungan dan kerugian. Keuntungan penggunaan data

15

Harold Michael Andrie Wotulo, Perlindungan hukum bagi pemegang Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun yang Hak Atas Tanah Bersamanya Berada Di Atas Tanah Hak Pengelolaan,

Skripsi Fakultas Hukum Universitas Tarumanagara, Jakarta, 2010. 16

Handrianur, Analisis Unsur-Unsur Gharar Pada Perkreditan Bank Konvensional, Skripsi

Fakultas Syariah dan hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, 2010.

9

sekunder yang pertama adalah penghematan tenaga dan biaya karena dengan

melakukan analisa terhadap data sekunder, maka penelitian dapat diadakan terhadap

ruang lingkup bidang yang seluas-luasnya, dengan biaya yang sehemat mungkin.

Keuntungan berikutnya adalah kemungkinan untuk memperkuat dan memperluas

dasar-dasar menarik generalisasi dari hasil-hasil penelitian. Keuntungan ketiga yaitu

data sekunder dapat digunakan sebagai bahan untuk mengadakan evaluasi terhadap

hasil-hasil penelitian terdahulu sebelum seorang peneliti melakukan penelitian

sesungguhnya. Dengan demikian, maka penelitian yang sesungguhnya akan dapat

dilakukan atas dasar yang lebih kuat lagi. Selain itu keuntungan penggunaan data

sekunder juga dapat menimbulkan gagasan-gagasan baru untuk lebih

mengembangkan data sekunder terdahulu yang tidak lengkap.

Adapun kerugian dari penggunaan data sekunder meliputi: pertama, data

sekunder umumnya tidak lengkap untuk ruang lingkup dan masalah yang diteliti.

Selanjutnya, data sekunder harus diolah secara sistematis sesuai dengan sistematika

atau kerangka penelitian yang sedang dilakukan. Kerugian lain penggunaan data

sekunder oleh peneliti sebelumnya. Di samping itu, kerugian penggunaan data

sekunder khususnya di Indonesia, seringkali sulit untuk mengetahui lokasi

terhimpunnya data sekunder tersebut secara tepat.

Pada penelitian ini, yang menjadi bahan-bahan hukum antara lain:

1. Bahan hukum primer, yaitu mengkaji putusan pengadilan Jakarta pusat atas

kasus sengketa Apartemen Mangga Dua Court kasus putusan Nomor

205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst.

2. Bahan hukum sekunder antara lain undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, peraturan perundang-undangan di

bidang pertanahan lainnya yang terkait seperti undang-undang Rumah Susun

No. 20 Tahun 2011. Peraturan pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. Dan juga buku-

10

buku bacaan, bahan kuliah, serta artikel-artikel dari media massa yang pokok

bahasannya berkaitan dengan topik penelitian ini.

3. Bahan hukum tersier berupa kamus hukum, kamus bahasa Indonesia, dan

kamus bahasa Arab.

Sebagai salah satu cabang ilmu sosial, maka penelitian hukum juga dikenal

sebagai penelitian yang bersifat kualitatif. Menurut Strauss (dan Corbin), pada

pokoknya ada tiga komponen utama dalam setiap penelitian kualitatif. Komponen-

komponen tersebut antara lain: data, prosedur analitis dan interpretatifnya, serta

laporannya yang verbal. Data diperoleh melalui observasi dan wawancara yang

diproses dan dianalisis, yang kemudian disusun dan disajikan secara deskriptif dalam

bentuk laporan penelitian.

Oleh karena alasan-alasan tersebut, pelaksanaan penelitian ini terbagi menjadi

beberapa tahapan, yaitu:

Pertama, adalah tahapan penelitian kepustakaan (library research), yaitu

memperoleh data dalam penelitian ini dilakukan melalui penelitian kepustakaan, yaitu

mengumpulkan data sekunder, baik dari bahan hukum primer (yaitu peraturan

perundang-undangan yang berkenaan mengatur tanah dan rumah susun), bahan

hukum sekunder (yaitu buku-buku dan karya-karya akademis), maupun bahan hukum

tersier (yaitu majalah atau artikel surat kabar yang membahas kasus yang sedang

diteliti).

Kedua, adalah tahap wawancara , yaitu mencari data lain untuk dilengkapi data

kepustakaan. Wawancara ini dilakukan terhadap pihak yang terkait dengan masalah

yang diteliti.

Ketiga, tahap pengelolaan data-data yang terkumpul, analisis dan penyusunan

laporan penelitian. Data yang didapat dari penelitian tahap pertama dan tahap kedua

diolah dan dianalisis secara deskriptif. Hasil dari analisis data dituangkan dalam

bentuk laporan penelitian (skripsi).

Dalam penulisan skripsi ini penulis merujuk pada buku Pedoman Penulisan

Skripsi yang diterbitkan oleh Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah

11

Jakarta tahun 2017 dan menyesuaikan dengan Ejaan Bahasa Indonesia yang

disempurnakan (EYD).

H. Sistematika Penulisan

Dalam memudahkan penyusunan skripsi ini dan untuk memberikan gambaran

secara rinci mengenai pokok pembahasan, penulis menyusun skripsi ini dalam

beberapa bab dengan sistematika sebagai berikut.

BAB I merupakan Pendahuluan yang berisi latar belakang, identifikasi masalah,

pembatasan dan perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, review kajian

terdahulu, signifikansi masalah, metode dan teknik penelitian, dan sistematika

penulisan.

BAB II merupakan Pembahasan mengenai status yaitu berupa sub bab

pengertian, jenis Hak atas tanah, dan juga membahas tentang hak milik, hak

konsumen pada pemilikan strata title dan hal-hal yang terlarang bagi pelaku usaha

penjual strata title.

BAB III membahas tentang Konsep jual beli Gharar dalam Islam, didalam

memuat pengertian dan bentuk-bentuk jual beli gharar.

BAB VI berisi tentang pembahasan mengenai Analisis Putusan Pengadilan

Nomor 205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst.

BAB V merupakan Penutup yang berisikan tentang kesimpulan-kesimpulan dari

pembahasan yang telah diuraikan dan dipaparkan, juga berisi tentang saran bagi

penulisan skripsi atau karya ilmiah ini.

12

BAB II

HAK-HAK ATAS TANAH DAN HAK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

(STRATA TITLE)

A. Pengertian Hak Atas Tanah

Dalam hukum agraria di kenal konsep hak atas tanah, di dalamnya terdapat

pembagian antara hak tanah primer dan hak tanah sekunder, sedangkan hak tanah atas

primer ialah hak tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh badan

hukum ataupun perorangan yang bersifat lama dan dapat diwariskan, adapun hak

tanah yang bersifat primer meliputi: hak milik atas tanah (HM), hak guna usaha

(HGU), hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai (HP).1

Sedangkan yang dimaksud dengan hak atas tanah sekunder adalah hak atas tanah

yang memiliki sifat hanya sementara saja, seperti hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak

menumpang, dan hak menyewa atas tanah pertanian. Dalam hak atas tanah juga

diatur mengenai perlindungan dan kepastian hukum yang dimiliki yang memiliki

mekanisme tersendiri yang disebut dengan Recht Kadaster.2

Pengertian tanah menurut kamus Besar Bahasa Indonesia yang diterbitkan oleh

Balai Pustaka Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, menyebutkan bahwa yang

dimaksud dengan tanah adalah lapisan permukaan bumi yang diatas sekali. Lanjut

pengertian tanah.3

Dalam Hukum Tanah kata sebutan “tanah” dipakai dalam arti yuridis, sebagai

suatu pengertian yang telah diberi batasan resmi oleh Undang-Undang Pokok

Agraria. Dalam Pasal 4 dinyatakan bahwa:

1 Rahmat Kuncoro, Praktek Hukum Pertanahan di Indonesia, (Bandung: Kencana Perdana),

h.24. 2 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar Grafika),

h.41. 3 Diakses dari http://Kamus Besar Bahasa Indonesia.org pada tanggal 8 Agustus 2015 pukul

06.00

13

“Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagaimana yang dimaksud dalam

Pasal 2, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang

disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,

baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-

badan hukum”.

Hukum tanah di Indonesia mengalami perombakan pada saat diberlakukannya

UUPA pada tanggal 24 September 1960, sehingga dapat dikatakan bahwa pada

tanggal tersebut muncul pembaharuan Hukum Tanah yang berlaku di Indonesia.4

Hukum agraria sebelumnya dikenal dengan istilah landreform (reformasi

pertanahan). Istilah landreform ini dikenal dan dilaksanakan di Indonesia hanya

dalam pengertian sempitnya saja, yaitu pembagian (redistribusi) tanah berdasarkan

Peraturan Pemerintah Nomor 224/1961 tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan

Pemberian Ganti Kerugian sebagai pelaksanaan dari UU No.56 PRP/1960 tentang

Penetapan Luas Tanah Pertanian. Pada pengertian luas hukum agraria biasa disebut

dengan agrarian-reform (reformasi agraria).5 Latar belakang reformasi hukum agraria

yaitu menumpuknya penguasaan hak atas tanah pada golongan penguasa yang pada

waktu itu adalah raja, bangsawan, gereja dan tuan tanah sehingga tidak ada

keseimbangan kepemilikan tanah. Untuk memperbaikinya dilakukanlah program

reformasi agraria (landreform), yaitu dengan mengambil tanah-tanah yang berlebihan

dan mendistribusikannya kepada mereka yang tidak atau kurang memiliki tanah,

dengan harapan terjadi keseimbangan kepemilikan.

Hukum tanah yang berlaku di Indonesia sebelum UUPA adalah Hukum Tanah

Lama yang bersifat pluralistis karena terdiri dari Hukum Tanah Adat, Hukum Tanah

Barat, Hukum Tanah Antar Golongan, Hukum Tanah Swapraja dan Hukum Tanah

Administrasi. Yang merupakan ketentuan pokok dari berbagai macam Hukum Tanah

tersebut adalah Hukum Tanah Barat dan Hukum Tanah Adat, yang lainnya hanya

4 Aminuddin Salle, dkk. Hukum Agraria (AS Publishing, Makassar, 2010.), h.13.

5 Aminuddin Salle, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Kreasi Total

Media, Yogyakarta, 2007.), h. 25.

14

merupakan pelengkap. Maka konsekuensinya ada dua macam tanah-tanah hak di

Indonesia, yaitu:

1. Tanah Hak Indonesia, yang diatur menurut Hukum Tanah Adat dalam arti luas,

dimana kaidah-kaidahnya sebagian besar tidak tertulis, yang diciptakan oleh

pemerintah Hindia Belanda dan pemerintah swapraja, yang semula berlaku bagi

orang-orang Indonesia.

2. Tanah Hak Barat konsepsinya adalah tanah milik masyarakat, maka norma atau

kaedah pengatur hak barat ini bersifat individualistis.

Hukum Tanah yang baru atau Hukum Tanah Nasional mulai berlaku sejak 24

September 1960, yaitu sejak diundangkannya Undang-undang Republik Indonesia

Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau lebih

dikenal dengan sebutan UndangUndang Pokok Agraria (UUPA). UUPA mengakhiri

berlakunya peraturan-peraturan hukum tanah kolonial dan sekaligus mengakhiri

dualisme atau pluralisme hukum tanah di Indonesia serta menciptakan dasar-dasar

bagi pembangunan hukum tanah nasional yang tunggal, berdasarkan Hukum Adat

sebagai hukum nasional Indonesia yang asli. Dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA,

menyatakan adanya macam-macam hak atas tanah yang diberikan kepada

masyarakat, baik secara individu maupun secara bersama-sama yang didasarkan pada

hak menguasai Negara.

B. Pengaturan Hak Atas Tanah

Pasal 2 ayat (1) Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-pokok Agraria, atau lebih dikenal dengan sebutan Undang-Undang Pokok

Agraria (UUPA) menyebutkan bahwa: “Asas dasar ketentuan Pasal 33 Ayat (3)

Undang-undang Dasar 1945, bumi, air, ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang

terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai

organisasi kekuasaan seluruh rakyat.”6 Penguasaan atas bumi, air, ruang angkasa,

termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya oleh Negara dikenal dengan

6 Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945 Pasal 33 ayat 3

15

sebutan Hak Menguasai Negara. Pasal 2 ayat (2) UUPA menetapkan bahwa hak

menguasai Negara memberi wewenang untuk:

a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan

pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa

b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang

dengan bumi, air, dan ruang angkasa

c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan

perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.7

Tujuan hak menguasai Negara atas bumi, air, ruang angkasa adalah untuk

mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan,

dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka,

berdaulat, adil, dan makmur. Hak menguasai Negara atas bumi, air, dan ruang

angkasa dalam pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah swatantra

(pemerintah daerah) dan masyarakat-masyarakat hukum adat sekadar diperlukan dan

tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan

peraturan pemerintah.

Dasar hukum ketentuan hak-hak atas tanah diatur dalam pasal 4 ayat (1) UUPA,

yaitu “Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai dimaksud dalam Pasal 2,

ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah,

yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun

bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.”

Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh pemegang ha

katas tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi dua, yaitu:

a. Wewenang umum

Wewenang yang bersifat umum yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai

wewenang untuk menggunaka tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air dan

7 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah (Jakarta: Kencana Prenada Media

Group: 2014), h. 47.

16

ruang lingkup yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang

langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut

UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal 4 ayat (2)

UUPA.

b. Wewenang khusus

Wewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai

wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas

tanahnya, misalnya wewenang pada tanah Hak Milik adalah dapat untuk

kepentingan pertanian dan/atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak

Guna Bangunan adalah menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan

memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, wewenang pada tanah

Hak Guna Usaha adalah menggunakan tanah hanya untuk kepentingan

perusahaan di bidang pertanian, perikanan, perternakan, atau perkebunan.8

Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA ditentukan

dalam Pasal 16 ayat 1 UUPA, yang bunyinya sebagai berikut:

(a) Hak Milik

(b) Hak Guna Usaha

(c) Hak Guna Bangunan

(d) Hak Pakai

(e) Hak Sewa

(f) Hak Membuka Tanah

(g) Hak Memungut Hasil Hutan

(h) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang

akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara

sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria Pasal 16 ayat 1 menyebutkan bahwa: Hak-hak atas tanah ialah:

a. Hak Milik

8 Sudikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria (Jakarta: Universitas Terbuka,

Karunika, 1988.), h. 445.

17

Ketentuan mengenai Hak Milik disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a

UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 20 hingga 27 UUPA. Menurut Pasal 50 ayat

(1) UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Milik diatur dengan undang-undang.

Undang-undang yang diperintahkan disini sampai sekarang belum terbentuk. Untuk

itu diberlakukanlah Pasal 56 UUPA, yaitu selama undang-undang tentang Hak Milik

belum terbentuk, maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan Hukum Adat

setempat dan peraturan-peraturan lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan

UUPA.

Menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan

terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam

Pasal 6, yaitu semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.9 Hak milik atas tanah

dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Yang menjadi subjek hak milik adalah

yang terdapat dalam Pasal 21 UUPA, antara lain:

1. Warga Negara Indonesia

2. Oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak

milik dan syarat-syaratnya

3. Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik

karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan,

demikian pula warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah

berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib

melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak

tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu

tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena

hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak

lain uang membebaninya tetap berlangsung.

9 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif (Jakarta: Kencana, 2012), h. 92

18

4. Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai

kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak

milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) Pasal ini.

Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui tiga cara sebagaimana ditentukan

dalam Pasal 22 UUPA, yaitu:

1. Hak Milik atas tanah yang terjadi menurut Hukum Adat, Hak Milik terjadi

dengan jalan pembukaan tanah (pembakaran hutan) atau timbulnya lidah tanah

(aanslibbing).

2. Hak Milik atas tanah yang terjadi karena penetapan pemerintah yaitu karena

tanahnya berasal dari tanah Negara.

3. Hak Milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan Undang-Undang diatur

dalam Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA. Semua hak atas tanah yang ada

sebelum UUPA harus diubah (dikonversi) menjadi hak atas tanah yang diatur

dalam Pasal 16 UUPA.10

Subyek Hak Milik Atas Tanah ditentukan dalam Pasal 21 ayat (1) sampai dengan

ayat (4) UUPA. Hak Milik atas tanah, bukan saja diberikan kepada perseorangan

tetapi juga badan-badan hukum tertentu sebagaimana diatur dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-badan Hukum yang

Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah.11

Hapusnya hak milik lebih lanjut dijelaskan dalam Pasal 27 UUPA antara lain:

1. Tanahnya jatuh kepada Negara yang disebabkan pencabutan hak untuk

kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta

kepentingan bersama dari rakyat. Penyebab yang kedua adalah penyerahan

dengan sukarela oleh pemiliknya, sedangkan yang ketiga karena tanah

diterlantarkan. Penyebab yang terakhir adalah karena ketentuan Pasal 21 ayat

(3) dan Pasal 26 ayat (2).

2. Tanahnya musnah.

10

Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif … h. 92. 11

Supriadi, Hukum Agraria (Jakarta: Sinar Grafika, 2007), h. 65.

19

b. Hak Guna Usaha12

Dalam Pasal 28 UUPA hak guna usaha didefinisikan sebagai hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu

sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, yang digunakan untuk usaha pertanian,

perikanan atau peternakan. Hak yang diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit

5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai

investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan

perkembangan zaman. Mengenai peralihannya, hak ini dapat beralih dan dapat

dialihkan.

Di dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak

Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai atas tanah

menerangkan mengenai subjek HGU adalah warga Negara Indonesia dan badan

hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Lebih lanjut diatur dalam Pasal 4 PP Nomor 40 Tahun 1996 mengenai tanah

yang dapat diberikan HGU, yaitu:

1. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah tanah Negara.

2. Dalam hal tanah yang akan diberikan dengan Hak Guna Usaha itu adalah tanah

Negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian Hak Guna Usaha

dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari statusnya

dari kawasan hutan.

3. Pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu

sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan Hak Guna Usaha

tersebut baru dapat dilaksanakan setelah terselesaikannya pelepasan hak

tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan perundang-

undangan yang berlaku.

4. Dalam hal di atas tanah yang akan diberikan dengan Hak Guna Usaha itu

terdapat tanaman dan/atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya

12

Urip Santoso, Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah (Jakarta: Kencana Prenada Media

Group, 2008), h.161

20

berdasarkan atas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi

ganti kerugian yang dibebankan pada pemegang Hak Guna Usaha baru.

5. Ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian ganti rugi sebagaimana dimaksud

dalam ayat (4), ditetapkan dengan keputusan Presiden.

Aturan lebih lanjut mengenai terjadinya, jangka waktunya sampai hapusnya Hak

Guna Usaha dapat dilihat di PP Nomor 40 Tahun 1996 Pasal 5 sampai Pasal 18.

c. Hak Guna Bangunan13

Definisi Hak Guna Bangunan (HGB) dalam UUPA Pasal 35 adalah hak untuk

mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya

sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Subjek Hak Guna Bangunan

menurut Pasal 36 UUPA jo. Pasal 19 PP Nomor 40 Tahun 1996 adalah:


2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan

di Indonesia (badan hukum Indonesia)

Aturan lebih lanjut mengenai jangka waktu, peralihan sampai pada hapusnya hak

ini diatur dalam PP Nomor 40 Tahun 1996 Pasal 19 sampai Pasal 38.

d. Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah

yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi

wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau

dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa

atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa

dan ketentuan-ketentuan UUPA (diatur dalam Pasal 41 sampai Pasal 43 UUPA dan

PP Nomor 40 Tahun 1996 Pasal 39 sampai Pasal 58).14

e. Hak Sewa Untuk Bangunan

Pasal 44 diterangkan bahwa hak sewa untuk bangunan adalah kondisi dimana

seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah yang apabila ia

13

Urip Santoso, Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah.. h.163. 14

Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif … h. 118.

21

berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan

membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Pembayaran sewa

tersebut dapat melalui satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu maupun sebelum

atau sesudah tanahnya dipergunakan. Subjek hukum dari hak ini diatur dalam Pasal

45 UUPA.

f. Hak Atas Tanah Yang Bersifat Sementara

Hak-hak atas tanah yang bersifat sementara disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1)

huruf h UUPA. Macam-macam haknya disebutkan dalam pasal 53 UUPA, yang

meliputi Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, menumpang, dan Hak Sewa Tanah

Pertanian. Hak-hak atas tanah ini diatur dalam UUPA dan diberi sifat sementara,

dalam waktu yang singkat diusahakan akan dihapus dikarenakan mengandung sifat-

sifat pemerasan dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Kenyataannya sampai saat ini

tidak dapat dihapuskan dan yang dapat dilakukan adalah mengurangi sifat-sifat

pemerasan.15

C. Tinjauan Umum Mengenai Hak Guna Bangunan

1. Pengertian Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu

paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun lagi, dapat

beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dapat dijadikan jaminan hutang dengan

dibebani Hak Tanggungan (menurut pasal 35 ayat (1) bersambung dengan pasal 39

UUPA).16

Dengan demikian, maka sifat-sifat dari Hak Guna Bangunan, adalah17

:

1. Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan

miliknya sendiri, pasal 21 No. 40 Tahun 1996 menyebutkan tanah yang dapat

diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:

15

Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif … h. 134. 16

Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif… h.109. 17

H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, (Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002), h. 37.

22

a. Tanah Negara

b. Tanah Hak Pengelolaan

c. Tanah Hak Milik.

2. Jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.

3. Dapat beralih/dialihkan kepada pihak lain.

4. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

2. Subyek Hak Guna Bangunan

Yang dapat mempunyai (subjek) Hal Guna Bangunan menurut Pasal 36

UUPA jo. Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996, maka yang dapat

mempunyai Hak Guna Bangunan adalah:


2. Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan

di Indonesia.18

Dalam kaitannya dengan subyek Hak, Hak Guna bangunan sebagai tersebut

diatas, maka sesuai dengan pasal 20 ayat (1) ditentukan bahwa:

“Pemegang Hak Guna Bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat sebgaimana

yang dimaksud dalam pasal 19 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan

atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.”

Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) haknya tidak

dilepaskan atau dialihkan, maka hak itu hapus karena hukum. (Pasal 20 ayat (2) PP

No40 Tahun 1996).

3. Terjadinya Hak Guna Bangunan

Terjadinya Hak Guna Bangunan berdasarkan asal tanahnya dapat dijelaskan

sebagai berikut:

1. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara

Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak yang

diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Pasal 4, Pasal 9,

18

Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif … h. 109.

23

Dan Pasal 14 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No.3 Tahun 1999 dan

prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Pasal 48 Peraturan Menteri

Agraria/Kepala BPN No.9 Tahun 1999.

HGB ini terjadi sejak keputusan pemberian hak tersebut didaftarkan

oleh pemohon kepada Kepala Pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk

dicatat dalam Buku Tanah. Sebagai tanda bukti haknya diterbitkan sertipikat

(Pasal 22 dan Pasal 23 PP No.40 Tahun 1996)

2. Hal Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan

Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak atas

usul pemegang Hak Pengelolaan, yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan

Nasional berdasarkan Pasal 4 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No.3

Tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Peraturan

Menteri Agraria/Kepala BPN No.9 Tahun 1999.

HGB ini terjadi sejak keputusan pemberian hak tersebut didaftarkan

oleh pemohon kepada Kepala Pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk

dicatat dalam Buku Tanah. Sebagai tanda bukti haknya diterbitkan sertipikat

(Pasal 22 dan Pasal 23 PP No.40 Tahun 1996)

3. Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik

Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan pemberia oleh pemegang Hak

Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanag (PPAT).

Akta PPAT ini wajib didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah (Pasal 24 PP

No.40 Tahun 1996).

Bentuk akta PPAT ini dimuat dalam Lampiran Peraturan Menteri

Agraria/Kepala BPN No.3 Tahun 1997.

24

D. Tinjauan Umum Mengenai Hak Pengelolaan

1. Pengertian Hak Pengelolaan

Hak Pengelolaan (HPL) adalah hak menguasai dari negara atas tanah yang

kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.19

HPL pada hakekatnya bukan hak atas tanah, tetapi mengambil istilah yang

digunakan Boerdi Harsono “gempilan” Hak Menguasai dari Negara. Artinya

pemegang HPL mempunyai kewenangan untuk mempergunakan hak yang dihaki

untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, tujuan utama pemberian hak kepada

pemegang HPL adalah bahwa tanah yang bersangkutan disediakan bagi penggunaan

oleh pihak-pihak lain yang memerlukan. Dalam penyediaan dan pemberian tanah itu

pemegang haknya diberi kewenangan untuk melakukan kegiatan yang merupakan

sebagian dari kewenangan Negara yang diatur dalam pasal 2 UUPA.20

2. Kewenangan Pemegang HPL

Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri No.5 Tahun 1974,

pemegang HPL mempunyai kewenangan untuk:

a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan, yang

dimaksud merencanakan adalah membuat dan menyusun suatu rencana tentang

peruntukan dan rencana penggunaan terhadap tanah yang bersangkutan, sehingga

secara optimalisasi pemanfaatan tanah dalam rangka untuk sebesar-besarnya

kemakmuran rakyat.

b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya, sebagai

pemegang hak yang diatur dan dilindungi oleh hukum, maka sudah semestinya

pemegang HPL tersebut berwenang untuk menggunakan tanah itu untuk

keperluan pelaksanaan usahanya. Bahkan harus diberi makna, bahwa pemegang

HPL tersebut berwenang pula untuk menuntut agar pihak lain menghormati

19

Pasal 1 Angka 2 PP Nomor 40 Tahun 1996. Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna

Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah 20

Arie Sukanti Hutagalang, Jurnal “Kajian Hukum Mengenai Status HGB di atas HPL”,

h. 3.

25

haknya itu, sehingga ia dapat meminta perlindungan hukum terhadap gangguan

di dalam ia memanfaatkan haknya itu.

c. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut

persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang

meliputi segi-segi peruntukan, pengguanaan, jangka waktu dan keuangannya,

dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang

bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang menurut Peraturan

Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 (PMA

3/1999), sesuai dengan peraturan perundangan agrarian yang berlaku. Dalam hal

ini pemegang HPL selain berwenang untuk menggunakan tanah HPL itu untuk

keperluan pelaksanaan usahanya, pemegang HPL berwenang pula untuk

menyerahkan bagian-bagian dari tanah HPL itu kepada pihak ketiga dengan

persyaratan-persyaratan tertentu, baik mengenai peruntukan, penggunaan

maupun mengenai jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa

pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh

pejabat-pejabat. Bagian-bagian tanah HPL tersebut dapat diberikan kepada pihak

lain dengan Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.21

E. Hak dan Kewajiban Konsumen atas Pembelian Strata Title Dan Hal-Hal

Terlarang Bagi Pelaku Usaha Penjual Strata Title

1. Hak dan Kewajiban Konsumen Atas Pembelian Strata Title

Pada umumnya jual beli Rumah susun/Apartemen antara pelaku usaha

(Pengembang perumahan) dengan konsumen, didasarkan pada perjanjian yang telah

ditetapkan secara sepihak oleh pelaku usaha (perjanjian baku/standar). Perjanjian

tersebut mengandung ketentuan yang berlaku umum (massal) dan konsumen hanya

memiliki dua pilihan menyetujui atau menolak. Kekhawatiran yang muncul berkaitan

dengan perjanjian baku dalam jual beli Rumah Susun/Apartemen adalah karena

21

Arie Sukanti Hutagalung, Jurnal “kajian Hukum Mengenai Status HGB di atas HPL”,

h.3-4.

26

dicantumkannya klausul eksonerasi (exception clause).22

Dan kebanyakan investor

hanya mementingkan aspek keuntungan atau bonafit semata bagi perusahaan mereka

saja tanpa memperhatikan masalah yang terjadi dikemudian hari yang berdampak

bagi para investor maupun penghuni satuan rumah susun. dalam hal kepemilikan

terhadap satuan rumah susun diberikan kepastian hukum dengan diterbitkannya

sertifikat atas satuan rumah susun, hal ini ditujukan untuk mencegah adanya kelalaian

dikarenakan perjanjian klausula baku yang dibuat oleh developer.

Hak Milik Satuan Rumah Susun Sistem kepemilikan rumah susun diatur secara

terpisah dengan sistem kepemilikan rumah lainnya, dalam hal ini hunian satuan.

Karakter hak milik rumah susun merupakan hak kepemilikan yang dapat dimiliki

oleh perseorangan (individu) dan badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah, akan

tetapi pemilikannya tidak terpisah dari pemilikan bersama.

Sebagaimana UURS Pasal 46 menegaskan bahwa:

1. Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat

perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama.

2. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dihitung berdasarkan atas NPP. Pasal 47 (1) Sebagai

tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna

bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak

pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun. (2) SHM

sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang

yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.

3. SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan

yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. salinan buku tanah dan surat ukur

atas hak tanah bersamasesuai dengan ketentuan peraturan perundang -

undangan; b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan

22

Arie S Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya (Jakarta: Badan Penerbit Fakultas

Hukum Universitas Indonesia, 1998), h. 77

27

yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan c. pertelaan mengenai besarnya

bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang

bersangkutan.

4. SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor

pertanahan kabupaten/kota.

5. SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan

sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan -undangan.

Hak kepemilikan perseorangan dalam Satuan Rumah Susun adalah Kepemilikan

untuk ruangnya. Pemilikan hak atas tanah pada satuan rumah susun tidak sepenuhnya

menganut asas pemisahan horisontal karena kepemilikan atas tanah pada satuan

rumah susun merupakan kepemilikan bersama dari seluruh pemegang hak milik atas

satuan bangunan rumah susun, bukan merupakan kepemilikan perorangan

sebagaimana yang dianut dalam asas pemisahan horisontal dalam UUPA. Dalam

pengaturan UUPA terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat tetap yaitu Hak

Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP),

Hak Sewa untuk Bangunan (HSUB). Selain hak atas tanah yang bersifat tetap

terdapat pula hak atas tanah yang bersifat sementara.

Sertipikat hak milik atas satuan rumah susun mempunyai karakteristik khusus

bila dibandingkan dengan sertipikat hak atas tanah pada umumnya yang nama

sertipikatnya tergantung pada macam status hak atas tanahnya, misalnya sertipikat

hak milik, sertipikat hak guna usaha, sertipikat hak guna bangunan, sertipikat hak

pakai. Sertipikat untuk Satuan Rumah Susun adalah Selalu Sertipikat Hak Milik Atas

Satuan rumah Susun. Pada rumah susun terdapat bagian yang dapat dimiliki secara

perseorangan dan terpisah, dan terdapat pula bagian yang merupakan hak bersama.

Rumah susun merupakan bangunan bertingkat, yang mengandung sistem

pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian dan non

hunian secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai satu kesatuan sistem

pembangunan.

28

Sertipikat rumah susun memiliki keistimewaan karena apapun jenis tanah dimana

rumah susun dibangun sertipikat kepemilikan rumah susun tetaplah Sertipikat Hak

Milik satuan Rumah Susun (HMSRS). penjualan rumah susun sebelum pembangunan

rumah susun selesai, paling sedikit harus memiliki keterbangunan 20% (dua puluh

persen). Sebagaimana pasal UURS Pembangunan rumah susun dapat dilakukan diatas

tanah : Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Guna

Bangunan atau Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan. Pemilikan Rumah Susun dapat

diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas

tanah.

Sebagai syarat kepemilikan satuan rumah susun dalam pasal 7 Undang-undang

Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, menegaskan bahwa rumah susun

hanya dapat dibangun diatas tanah yang berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan,

Hak Pakai atas Tanah Negara, atau Hak Pengelolaan, sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang berlaku. Prosedur dan persyaratan peralihan hak atas tanah

sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku bahwa dalam

setiap proses peralihan hak atas tanah, harus dilakukan dengan dibuat akta otentik di

pejabat pembuat akta tanah (selanjutnya disebut PPAT) sebagaimana tercantum

dalam Pasal 1 Nomor 7 Undang-undang Jabatan Notaris, dan didaftarkan di kantor

pertanahan kabupaten/kota wilayah tanah terletak.

Dua bentuk peralihan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dapat dijelaskan

sebagai berikut:

1. Beralih Pengertian beralih menunjuk pada berpindahnya Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan

pemiliknya meninggal dunia atau berpindahnya Hak Miilik Atas Satuan

Rumah Susun karena suatu pewarisan. Dengan meninggalnya pemilik satuan

rumah susun, maka Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun secara yuridis

berpindah kepada ahli warisnya.

2. Pemindahan hak Pengertian pemindahan hak menunjuk pada berpindahnya

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dari pemiliknya kepada pihak lain

29

dikarenakan suatu perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan

agar pihak lain tersebut mendapatkan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

adapun perbuatan hukum tersebut dapat berupa jual beli, tukar menukar,

hibah, penyertaan dalam modal perusahaan, lelang.23

Sekarang ini semakin banyak kasus pengembang nakal yang membawa lari uang

muka konsumen dan lalai dalam membangun proyek yang sudah dijanjikan. Terdapat

dua cara untuk menyelesaikan kasus ini: jalur perdata dan pidana. Jika konsumen

ingin menggunakan jalur perdata, pertama konsumen bisa melakukan somasi kepada

pengembang. Caranya adalah dengan mengajukan kasus ke Pengadilan Negeri

setempat. Secara pidana, konsumen bisa melaporkan atau menuntut developer

nakal ke kepolisian dengan tuduhan penipuan dengan cara mengumpulkan bukti-bukti

tertulis yang akurat dan jadikan salah satu staf pengembang sebagai saksi dari kasus

ini. Sayangnya, penyelesaian hukum pidana sering mengalami kendala dan jarang

memberikan hasil memuaskan.24

Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor

09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, setiap konsumen

yang telah menyerahkan uang muka sebagai jaminan pembelian harusnya

mendapatkan pengembalian penuh jika terdapat penyelewengan dari pihak

pengembang. Aturan lebih lanjutnya diatur dalam Undang Undang No. 1 Tahun 2011

tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU No.1/2011). Untuk mendapatkan

kembali uang DP tersebut, langkah pertama yang bisa dilakukan konsumen adalah

menyiapkan data dan bukti terkait perjanjian pembangunan properti oleh pengembang

yang terdapat dalam brosur atau surat perjanjian.

Berdasarkan Pasal 9 ayat (1) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen, pelaku usaha dilarang menawarkan, memproduksi, dan mengiklankan

barang atau jasa secara tidak benar dan/atau nyata. Jadi, jika properti kenyataannya

23

Hamzah Andi, I Wayan Suandra dan B.A Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan

(Jakarta: Rineka Cipta, 2000), h. 42. 24

https://www.rukamen.com/blog/menurut-undang-undang-bisakah-konsumen-menuntut-

developer-nakal/ (01 November 2017)

https://www.rukamen.com/blog/menurut-undang-undang-bisakah-konsumen-menuntut-developer-nakal/


30

tidak dibangun secara benar spesifikasi bangunan, fasilitas, kualitas, maka

pengembang sudah dianggap melakukan pelanggaran. Menurut pasal 9 UU

Perlindungan Konsumen tersebut, pengembang yang melakukan penyelewengan

tersebut diancan hukuman pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana

denda paling banyak Rp 2.000.000.000 (dua milyar rupiah). Ancaman pidana lain

bagi pengembang yang membangun proyek tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi,

dan persyaratan yang dijanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo pasal 151 Undang-

Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman UU

Perumahan, yaitu denda maksimal Rp 5 miliar. Selain berupa denda, sanksi bagi

developer adalah sanksi administratif seperti ditulis dalam Pasal 150 UU Perumahan.

Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan

lokasi. Itu tadi penjelasan mengenai bisakah konsumen menuntut developer nakal.

Semoga dapat membantu.

2. Hal-Hal Terlarang Bagi Pelaku Usaha Penjual Strata Title

Sebuah perusahaan yang bergerak di bidang pembangunan properti atau

pengembang harus memenuhi beberapa syarat untuk membangun sebuah apartemen.

Sebagai calon pembeli, konsumen juga harus turut mengetahui apakah pengembang

sudah memenuhi syarat yang sudah ditentukan untuk membangun apartemen atau

belum. Tujuannya, agar konsumen tak dirugikan jika suatu saat pembangunan

apartemen tersebut ternyata bermasalah.

Berdasarkan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, terdapat dua tahapan

yang harus dilakukan pengembang sampai pada penjualan unit kepada konsumen atau

calon pembeli. Tahapan pertama adalah pemasaran. Pihak pengembang

diperbolehkan melakukan pemasaran atau mengumumkan rencana pembangunan

apartemen kepada publik kendati pembangunan belum masuk tahap pembangunan.

Dalam tahap pemasaran ini, bahwa pihak pengembang harus memenuhi lima syarat.

Jika tidak, maka pemasaran unit tak boleh dilakukan. Setidaknya, konsumen harus

mengetahui apakah pengembang sudah memenuhi lima syarat yang dimaksud. Lima

syarat tersebut adalah peruntukkan ruang, hak atas tanah, status penguasaan rusun

https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/lt4ed71a65b6fd0/node/lt4d50fbec8b2ce/uu-no-20-tahun-2011-rumah-susun

31

atau pertelaan, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan adanya jaminan atas

pembangunan rumah susun dari penjamin.25

Dan bukan hanya itu saja, seorang pengembang harus transparan menjual

bangunannya kepada calon pembeli, terkhususkan transparan dalam hal menjelaskan

sertipikat yang akan dijual itu seperti apa, jangan sampai seorang pengembang tidak

menjelaskan sertipikat apa yang akan dijual yang bisa mengakibatkan kerugian

terhadap para calon pembeli.

25

https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5992e4d3cca3e/konsumen-wajib-tahu-hal-ini-

sebelum-beli-apartemen (15 Agustus 2017)

https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5992e4d3cca3e/konsumen-wajib-tahu-hal-ini-sebelum-beli-apartemen


32

BAB III

KONSEP JUAL BELI GHARAR DALAM ISLAM

A. Pengertian Jual Beli

Jual beli berasal dari kata ثبع (baa‟a). Jual beli (al-bai‟) berarti tukar-menukar

sesuatu. Dan juga didalam kamus al-Ta‟rifat jual beli (al-bai‟) adalah Suatu transaksi

pertukaran harta yang setara dengan nilainya.1 Sedangkan secara terminologi, bai‟

atau jual beli adalah transaksi tukar-menukar (mu‟awadlah) materi (maliyyah) yang

memberikan konsekuensi kepemilikan barang („ain) atau jasa (manfa‟ah) secara

permanen (mu‟abbad).2

Istilah jual-beli (bai‟), pada hakikatnya hanya berlaku dalam komoditi (ma‟qud

„alaih) berupa barang („ain), bukan jasa (manfa‟ah). Sebab jual-beli hanya berlaku

pada materi (maliyyah), sementara jasa (manfa‟ah) pada hakikatnya bukan termasuk

maliyyah. Kategorisasi jasa atau manfaat sebagai maliyyah, hanya sebatas majaz,

sebab eksistensinya bersifat abstrak (ma‟dumah), dan lebih dikarenakan demi

mentolerir keabsahan mengadakan transaksi jasa (manfa‟ah).3

Perkataan jual beli terdiri dari dua kata jual dan beli. Kata jual menunjukkan

adanya perbuatan menjual, sedangkan beli menunjukkan adanya perbuatan membeli.

Dengan demikian perkataan jual beli menunjukkan adanya dua perbuatan dalam satu

peristiwa, satu pihak penjual dan pihak lain membeli. Maka dalam hal ini terjadilah

peristiwa hukum jual beli.4

Aktivitas jual beli erat kaitannya dengan perikatan, yaitu suatu hubungan hukum

antara dua orang atau dua pihak, dimana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu

hak dari pihak lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu.

1 Ali bin Muhammad bin Ali al-Jurjani, Kitab al-Ta‟rifat (Jakarta: Dar al-Kutub al-

Islamiyyah, 2012), h.58. 2 Ahmad bin Ahmad al-Qoliyubi, Hasyiata al-Qoliyubi wa „Umairoh (Beirut: Dar al-Fikr

2008), Jilid 2, hal. 191. 3 Syamsuddin Muhammad bin khatib asy-Syarbini, al-Mughni al-Muhtaj (Kairo: Dar al-

Hadits, 2003), jilid 2, hal. 407. 4 Suhrawadi. K Lubis, Hukum Ekonomi Islam (Jakarta: Sinar Grafika, 2000), h. 128

33

Pihak yang berhak menuntut sesuatu dinamakan kreditur atau orang yang berpiutang,

sedangkan pihak yang berkewajiban memenuhi tuntutan dinamakan debitur atau

orang yang berhutang.5

1. Rukun dan Syarat Jual Beli

Sebagai salah satu bentuk transaksi, dalam jual beli harus ada beberapa hal agar

akadnya dianggap sah dan mengikat. Beberapa hal tersebut disebut rukun. Ulama

Hanafiyah menegaskan bahwa rukun jual beli hanya satu, yaitu ijab. Menurut mereka

hal yang paling prinsip dalam jual beli adalah saling rela yang mewujudkan dengan

kerelaan untuk saling memberikan barang. Maka jika telah terjadi ijab, disitu jual beli

telah dianggap berlangsung. Tentunya dengan adanya ijab, pasti ditemukan hal-hal

yang terkait dengannya, seperti para pihak yang berakad, objek jual beli dan nilai

tukarnya.6

Jumhur ulama menetapkan empat rukun jual beli, yaitu;7

1. Para pihak yang bertransaksi (penjual dan pembeli)

2. Sighat (lafal ijab qabul)

3. Barang yang diperjual-belikan

4. Nilai tukar pengganti barang.

Menurut Sayyid Sabiq, objek akad jual beli harus mempunyai kriteria sebagai

berikut:8

1. Benda tersebut suci dan halal (tidak boleh menjual barang yang dharamkan,

seperti miras, bangkai babi dan patung).

2. Benda tersebut dapat dimanfaatkan (tidak boleh melakukan jual beli ular dan

anjing kecuali yang sudah terlatih yang digunakan untuk berburu).

5 Subekti, Hukum Perjanjian, cet.12 (Jakarta: PT.Intermasa, 1990), h. 1.

6 Wahbah al-Zuhaili, al-Fiqih al-Islami wa Adillatuh (Beirut: Dar al-Fikr, 2005), Jilid.5

h.3309. 7 Wahbah al-Zuhaili, al-Fiqih al-Islami wa Adillatuh... Jilid.5, h.3309.

8 Sayyid Sabiq, Fiqh al-Sunnah (Kairo: Fath Li al-I‟lam al-„Arabi, 2008), jilid 3, h. 91.

34

3. Benda tersebut milik yang melakukan akad jual beli (dilarang menjual barang

yang bukan miliknya walaupun itu milik istrinya sendiri. Dalam ilmu fiqih hal ini

disebut ba‟i al-fudhul.

4. Benda tersebut dapat diserahkan. (Tidak boleh menjual barang yang tidak dapat

diserahkan, seperti menjual ikan yang masih di air). Hal ini dilarang berdasarkan

Hadits Rasulullah SAW. berikut:

, أشبر إنرا أحذ فإ غرر ,ال تشترا انسك ف انبءرض هللا ع قبل: ع اث يسعد

9أ انصاة قف.

Artinya:“Dari Ibnu Mas‟ud ra. Rasulullah SAW. bersabda: Janganlah kalian

membeli ikan yang masih ada air, karena hal itu mengandung gharar,. Riwayat

Ahmad. Dia memberi isyarat yang benar hadits tersebut mauquf”

5. Benda tersebut diketahui bentuknya/keberadaannya/spesifikasinya dan harganya

juga sudah jelas.

6. Benda tersebut sudah diterima oleh pembeli.

Menurut Jumhur Ulama, bahwa syarat jual-beli sesuai dengan rukun jual-beli

yang disebutkan di atas adalah sebagai berikut:10

1. Syarat orang yang berakal

Ulama fiqih sepakat, bahwa orang yang melakukan akad jual beli harus

memenuhi syarat:

a. Berakal

Jumhur ulama berpendapat, bahwa orang yang melakukan akad jual-beli itu,

harus telah aqil baligh dan berakal. Namun apabila orang yang berakad itu masih

mumayyiz, maka akad jual-beli itu tidak sah, sekalipun mendapat izin walinya.

b. Orang yang melakukan akad itu adalah orang yang berbeda.

9 Ibnu Hajar al-Asqolani, Bulugh al-Maram (Jakarta: Dar al-Kutub al-Islamiyah, 2002), Bab

al-Buyu‟ No.701/41 h.151. 10

M. Ali Hasan, Berbagai Macam Transaksi dalam Islam (Jakarta: PT. Raja Grafindo

Persada, 2003), h. 147-148.

35

Maksudnya, seseorang tidak dapat bertindak sebagai pembeli dan penjual

dalam waktu yang bersamaan.

2. Syarat yang terkait dengan ijab dan qobul

Ulama fiqih sepakat menyatakan, bahwa urusan utama dalam jual-beli adalah

kerelaan kedua belah pihak. Kerelaan ini dapat terlihat pada saat akad berlangsung.

Ijab qobul diungkapkan secara jelas dalam transaksi yang bersifat mengikat kedua

belah pihak, seperti akad jual-beli dan sewa-menyewa.

3. Syarat yang diperjual-belikan, adalah sebagai berikut:

a. Barang itu ada, atau tidak ada ditempat akan tetapi pihak penjual menyatakan

kesanggupannya untuk mengadakan barang itu.

b. Dapat dimanfaatkan dan bermanfaat bagi manusia.

c. Milik seseorang.

d. Dapat diserahkan pada saat akad berlangsung, atau pada waktu yang telah

disepakati bersama ketika akad berlangsung.

4. Syarat nilai tukar (harga barang)

Nilai tukar barang adalah termasuk unsur yang terpenting. Zaman sekarang

disebut uang.

2. Hukum Jual Beli

Jual beli merupakan akad yang diperbolehkan berdasarkan Al Qur‟an, Sunnah

dan Ijma‟ ulama‟. Jual beli sebagai saran tolong menolong anatar sesama manusian

mempunyai landasan yang amat kuat dalam Islam.11

Menurut kaidah fiqih, prinsip dasar dalam transaksi muamalah dan

persyaratannya yang terkait dengannya adalah boleh selama tidak dilarang oleh

syariah atau bertentangan dengan dalil (nash) syariah sesuai dengan kaidah.12

.13االصم ف انعبيهخ االثبحخ حت ذل انذنم عه انتحرى

11

M. Ali Hasan, Berbagai Macam Transaksi dalam Islam.. h. 115 12

Ali Muhammad Daud, Hukum Islam : Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Islam di

Indonesia, h. 118.

36

Artinya: “Pada dasarnya hal yang berkenan dengan muamalat hukumnya adalah

boleh sampai ada dalil yang menyatakan keharamannya.”

Jual beli pada dasarnya ialah halal, dalam hal ini dijelaskan dalam firman Allah

SWT. Surat Al-Baqarah: 275:

Artinya: “Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.”

Dan juga didalam Surat Al-Baqarah ayat 282:

..

Artinya:“Dan persaksikanlah apabila kamu berjual beli; dan janganlah penulis dan

saksi saling sulit menyulitkan. jika kamu lakukan (yang demikian), Maka

Sesungguhnya hal itu adalah suatu kefasikan pada dirimu. dan bertakwalah kepada

Allah; Allah mengajarmu; dan Allah Maha mengetahui segala sesuatu”

Dan juga didalam surat an-Nisa ayat 29:

Artinya:“Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta

sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang Berlaku

dengan suka sama-suka di antara kamu. dan janganlah kamu membunuh dirimu,

Sesungguhnya Allah adalah Maha Penyayang kepadamu”

Ada juga hadits yang diriwayatkan Abu Hurairah:

حذثب أث ثكر ث أث شجخ حذثب عجذ هللا ث إدرس ح ث سعذ أث أسبيخ ع عجذ هللا ح

حذث زر ث حرة انهفظ ن حذثب ح ث سعذ ع عجذ هللا حذث أث انسبد ع

13

Sa‟ad Bin Turky al-Khotslan, Fiqh al-Mu‟amalah al-Maliyah al-Mu‟ashirah, (Riyadh: Dar

al-Shomi‟iy, 2012), h.13.

37

رسل هللا صه هللا عه سهى ع ثع انحصبح ع ثع األعرج ع أث ررح قبل

14انغرر

Artinya:“Dan telah menceritakan kepada kami Abu Bakar bin Abi Syaibah telah

menceritakan kepada kami Abdullah bin Idris dan Yahya bin Sa‟id serta Abu Usamah

dari Ubaidillah. Dan diriwayatkan dari jalur lain, telah menceritakan kepadaku

Zuhair bin Harb sedangkan lafazh darinya, telah menceritakan kepada kami Yahya

bin Sa‟id dari „Ubaidillah telah menceritakan kepadaku Abu Az Zinad dari Al A‟raj

dari Abu Hurairah dia berkata; Rasulullah shallallahu „alaihi wasallam melarang

jual beli dengan cara hashah15

dan cara lain yang mengandung unsur gharar).”

سهى رسل هللا ع أث ررح رض هللا ع قبل: ع ع ثع انحصبح, صه هللا عه ث ع

)16را يسهى-( انغرر

Artinya:“Dari Abi Hurairah Dia berkata: Rasulullah SAW melarang jual-beli

dengan cara melempar batu, dan melarang jual beli gharar (yang ada unsur

penipuan).”

3. Bentuk-Bentuk Jual Beli

Madzhab Hanafi membagi jual beli dari segi sah atau tidaknya menjadi tiga

bentuk: 17

1. Jual beli yang shahih

Apabila jual beli itu disyariatkan, memenuhi rukun atau syarat yang

ditentukan, barang itu bukan milik orang lain, dan tidak terikat dengan khiyar,

maka jual beli itu shohih dan mengikat kedua belah pihak.

2. Jual beli yang bathil

14

Al-Imam Abi al-Husain Muslim Bin al-Hajaj al-Naysaburi, Shahih al-Muslim (Kairo: Dar

al-Hadits, 2010), Kitab al-Buyu‟: Bab Ibthol Bai‟ al-Mulamasah wa al-Munabadzah, No.1513, h. 4. 15

Menjual dengan lemparan batu: contohnya tiga macam, penjual atau pembeli berkata: 1)

Bila batu itu keluar untukmu maka akad jual beli jadi, 2) Saya akan jual barang yang akan kejatuhan

batu, 3) Saya jual tanah sejauh lemparanmu dengan harga sekian. 16

al-Imam Muhammad bin Ismail al-Kahlani al-Shon‟ani, Subul Al-Salam Sarh Bulugh Al-

Maram Minjami‟ Adilati Al Ahkam, (Beirut, Lebanon:, Dar al-Kutub al-„Ilmiyyah, 2014), Jilid 3, No.

758/17, h. 14. 17

Wahbah al-Zuhaili, al-Fiqih al-Islami wa Adillatuh… h.3398

38

Apabila pada jual beli itu salah satu atau seluruh rukunnya tidak terpenuhi,

atau jual beli itu pada dasarnya dan sifatnya tidak disyari‟atkan, maka jual beli

itu bathil.

Jual beli yang bathil itu sebagai berikut:

a. Jual beli sesuatu tidak ada (bai‟u al-ma‟dum)

Ulama fiqih telah sepakat menyatakan, bahwa jual beli barang yang tidak ada

tidak sah. Umpamanya, menjual buah-buahan yang baru berkembang (mungkin

jadi bauh atau tidak), atau menjual anak sapi yang masih dalam perut ibunya.

b. Menjual barang yang tidak dapat diserahkan.

Menjual barang yang tidak dapat diserahkan kepada pembeli, tidak sah

(bathil). Umpamanya, menjual barang yang hilang, atau burung peliharaan yang

lepas dari sangkarnya.

c. Jual beli yang mengandung unsur tipuan

Menjual barang yang ada mengandung unsur tipuan tidak sah (bathil).

Umpamanya, barang itu kelihatannya baik, sedangkan dibaliknya terlihat tidak

baik.

d. Jual beli benda najis

Jual beli benda najis hukumnya tidak sah, seperti menjual, bangkai, darah dan

khamar (semua benda yang memabukkan). Sebab, benda-benda tersebut tidak

mengandung makna dalam arti hakiki menurut syara‟.

e. Jual beli al-„Urbun

Jual beli al-„Urbun adalah jual beli yang bentuknya dilakukan melalui

perjanjian. Apabila barang yang sudah dibeli dikembalikan kepada penjual, maka

uang muka yang diberikan kepada penjual menjadi milik penjual itu (hibah). Di

dalam masyarakat kita dikenal uang itu uang hangus, atau uang hilang tidak

boleh ditagih lagi oleh pembeli.

f. Menjualbelikan air sungai, air danau, air laut dan air yang tidak boleh dimiliki

seseorang

39

Air yang disebutkan itu adalah milik bersama umat manusia dan tidak boleh

diperjualbelikan. Menurut Jumhur Ulama air sumur pribadi, boleh

diperjualbelikan, karena air sumur itu merupakan milik pribadi, berdasarkan hasil

usaha sendiri.

3. Jual beli yang fasid

Jual beli yang fasid adalah jual beli yang secara prinsip tidak bertentangan

dengan syara‟ namun terdapat sifat-sifat tertentu yang menghalangi

keabsahannya.18

Jual beli fasid antara lain, yaitu:

a. Jual beli dari orang yang masih dalam tawar-menawar

Apabila ada dua orang masih tawar-menawar atas sesuatu barang, maka

terlarang bagi orang lain membeli barang itu, sebelum penawar pertama

diputuskan.

b. Jual beli dengan menghadang dagangan diluar kota atau pasar

Maksudnya adalah menguasai barangsebelum sampai kepasar agar dapat

membelinya dengan harga murah, sehingga ia kemudian menjual dipasar

dengan harga yang juga lebih murah. Jual beli seperti ini dilarang

karenadapat mengganggu kegiatan pasar, meskipun akadnya sah.

c. Jual beli barang rampasan atau curian

Jika si pembeli telah tahu bahwa barang itu barang curian atau rampasan,

maka keduanya telah bekerja sama dalam perbuatan dosa. Oleh karena itu

jual beli semacam ini dilarang.

d. Jual beli dengan cara ditimbun (Ihtikar)

Membeli barang dengan memborong untuk ditimbun, kemudian akan

dijual ketika harga naik karena kelangkaan barang tersebut. Jual beli seperti

ini dilarang karena menyiksa pembeli disebabkan mereka tidak memperoleh

barang keperluannya saat harga masih standar.

18

Ghufron A.Mas‟adi, Fiqh Muamalah Kontekstual, (Jakarta: Raja Grafindo Pustaka, 2002),

h. 131.

40

Sedangkan menurut Jumhur Ulama, pembagian bentuk-bentuk jual beli

terbagi dua, shohih dan ghairu shohih: 19

1. Shohih yaitu: Jual beli yang sudah terpenuhi syarat dan rukun-rukunnya

2. Ghairu Shohih yaitu: Jual beli yang belum terpenuhi syarat-syarat jual

beli atau rukun-rukunnya.

Ghairu shohih ini bisa juga dijuga bisa dikatakan bathil dan fasid disisi Ulama

Hanafiyah.

A. Pengertian Jual Beli Gharar

Pengertian gharar menurut para ulama fikih Imam al-Qarafi, Imam Sarakhsi,

Ibnu Taimiyah, Ibnu Qayyim al-Jauziyah, Ibnu Hazam, sebagaimana dikutip oleh M.

Ali Hasan20

adalah sebagai berikut: Imam al-Qarafi mengemukakan gharar adalah

suatu akad yang tidak diketahui dengan tegas, apakah efek akad terlaksana atau tidak,

seperti melakukan jual beli ikan yang masih dalam air (tambak). Pendapat al-Qarafi

ini sejalan dengan pendapat Imam Sarakhsi dan Ibnu Taimiyah yang memandang

gharar dari ketidakpastian akibat yang timbul dari suatu akad. Ibnu Qayyim al-

Jauziyah mengatakan, bahwa gharar adalah suatu obyek akad yang tidak mampu

diserahkan, baik obyek itu ada maupun tidak ada, seperti menjual sapi yang sedang

lepas. Ibnu Hazm memandang gharar dari segi ketidak-tahuan salah satu pihak yang

berakad tentang apa yang menjadi akad tersebut.

Dari beberapa definisi di atas dapat diambil pengertian bahwa gharar yaitu jual

beli yang mengandung tipu daya yang merugikan salah satu pihak karena barang

yang diperjual-belikan tidak dapat dipastikan adanya, atau tidak dapat dipastikan

jumlah dan ukurannya, atau karena tidak mungkin dapat diserah-terimakan.21

Menurut terminologi Sayyid Sabiq mengartikan jual beli gharar adalah:

.22 جبنخ أ تض يخبطرح أ قبراتثع انغرر كم ثع اح

19

Wahbah al-Zuhaili, al-Fiqih al-Islami wa Adillatuh… h.3394 20

M. Ali Hasan, Berbagai Macam Transaksi dalam Islam... h. 147-148. 21

Ghufron A. Mas‟adi, Fiqh Muamalah Konstektual... h. 133. 22

Sayyid Sabiq, Fiqh al-Sunnah… h. 102.

41

Artinya: “Bai‟ul gharar adalah setiap jual beli yang memuat ketidaktahuan atau

memuat pertaruhan dan perjudian.”

Dan juga menurut Syekh an-Nawawi di dalam kitabnya al-Majmu‟ menyebutkan jual

beli gharar itu adalah:

ان ع ثع انغرر أصم ي أصل انشرع ذخم تحت يسبئم كثرح جذا

Artinya: Larangan atas jual beli gharar termasuk salah satu prinsip agama yang

membawahi berbagai masalah yang sangat banyak.23

Hadits Riwayat Bazar dan Shohih Al-Khakim:

ع رفبعخ ث رافع, أ انج صه هللا عه سهى سئم أ انكست انطت؟ قبل: عم انرجم

ثذ, كم ثع يجرر.)را انجسار صحح انحبكى(.24

Artinya: “Dari Rifa‟ah bin Rofiq, Nabi pernah ditanya, apakah profesi yang paling

baik? Rasulullah menjawab usaha yang paling utama adalah hasil usaha seseorang

dengan tangannya sendiri dan hasil jual beli yang mabrur.” (HR. Bazar dan telah

menshahih oleh al-Hakim)

Maksud mabrur dalam hadis di atas adalah jual beli yang terhindar dari usaha tipu

menipu dan merugikan orang lain.

B. Bentuk-Bentuk Jual Beli Gharar

Bentuk pertama ini terdiri dari tiga macam sebagaimana disebutkan Ibnu

Taimiyah di dalam al-Fatawa al-Kubra:

ب انغرر، فإ أي ثق، : كب تسه عجز ع ان ، انهج عذو، كحجم انحجهخ، اع: ان ثلثخ أ

قذر س، أ جل ج ان ع ان طهق، أ جل ان ان .25

Artinya: “Adapun al-Gharar, dibagi menjadi tiga: (pertama) jual beli yang tidak

ada barangnya, seperti menjual anak binatang yang masih dalam kandungan, dan

23

Abu Zakaria Yahya Syaraf an-Nawawi, al-Majmu‟ Syarah al-Muhadzdzab (Kairo: Dar al-

Hadits 2010) Jilid 10, h.347. 24

al-Imam Muhammad bin Ismail al-Kahlani al-Shon‟ani, Subul Al-Salam Sarh Bulugh Al-

Maram Minjami‟ Adilati Al Ahkam, (Beirut, Lebanon: Dar al-Kutub al-„Ilmiyyah, 2014), Kitabu al-

Buyu‟, Babu Syuruthihi wa Ma Nuhiya „anhu, No.742/1, h. 4. 25

Ibnu Taimiyah, al-Fatawa al-Kubro, (Bairut-Libanon: Dar al-Kutub al-Ilmiyah, 1987),

jilid 4, h.18.

42

susunya, (kedua): jual beli barang yang tidak bisa diserahterimakan, seperti budak

yang lari dari tuannya, (ketiga): jual beli barang yang tidak diketahui hakikatnya

sama sekali atau bisa diketahui tapi tidak jelas jenisnya atau kadarnya.”

Bentuk Gharar Ditinjau dari isi kandungannya menurut ulama fiqih, bentuk-

bentuk transaksi gharar yang dilarang adalah:26

1. Jual beli barang yang belum ada (Ma‟dum)

Tidak adanya kemampuan penjual untuk menyerahkan obyek akad pada

waktu terjadi akad, baik obyek akad tersebut sudah ada ataupun belum ada

(bai‟ al-ma‟dum).

2. Jual beli barang yang tidak jelas (Majhul)

a. Menjual sesuatu yang belum berada di bawah penguasaan penjual. Bila

suatu barang belum diserah-terimakan di saat jual beli, maka barang

tersebut tidak dapat dijual kepada yang lain. Sesuatu/ barang jika belum

diterima oleh si pembeli tidak boleh melakukan kesepakatan kepada yang

lain untuk bertransaksi atau jual beli, karena wujud dari barang tersebut

belum jelas, baik kriteria, bentuk dan sifatnya.

b. Tidak adanya kepastian tentang sifat tertentu dari benda yang dijual.

Umpamanya penjual berkata: „Saya jual sepeda yang ada di rumah saya

kepada anda”, tanpa menentukan ciri-ciri sepeda tersebut secara tegas.

Termasuk ke dalam bentuk ini adalah menjual buah-buahan yang masih di

pohon dan belum layak dikonsumsi.

c. Tidak adanya kepastian tentang waktu penyerahan obyek akad. Jual beli

yang dilakukan dengan tidak menyerahkan langsung barang sebagai obyek

akad. Misalnya, jual beli dengan menyerahkan barang setelah kematian

seseorang. Tampak bahwa jual beli seperti ini tidak diketahui secara pasti

kapan barang tersebut akan diserahterimakan, karena waktu yang

26

M. Ali Hasan, Berbagai Macam Transaksi dalam Islam (Fiqih Muamalah)... h. 148-149

43

ditetapkan tidak jelas. Namun, jika waktunya ditentukan secara pasti dan

disepakati antara keduanya maka jual beli tersebut adalah sah.

d. Tidak adanya kepastian obyek akad. Yaitu adanya dua obyek akad yang

berbeda dalam satu transaksi. Misalnya, dalam suatu transaksi terdapat

dua barang yang berbeda kriteria dan kualitasnya, kemudian ditawarkan

tanpa menyebutkan barang yang mana yang akan di jual sebagai obyek

akad. Jual beli ini merupakan suatu bentuk penafsiran atas larangan

Rasulullah Saw untuk melakukan bai‟atain fi bai‟ah.27

e. Kondisi obyek akad tidak dapat dijamin kesesuaiannya dengan yang

ditentukan dalam transaksi. Misalnya, transaksi/ jual beli motor dalam

kondisi rusak. Jual beli seperti ini salah satu bentuk dari gharar karena di

dalamnya terkandung unsur spekulatif bagi penjual dan pembeli, sehingga

sama halnya dengan melakukan jual beli undian.

3. Jual beli barang yang tidak mampu diserah-terimakan.28

a. Tidak adanya kepastian tentang jenis pembayaran atau jenis benda yang

dijual. Wahbah az-Zuhaili berpendapat bahwa ketidakpastian tersebut

merupakan salah satu bentuk gharar yang terbesar larangannya.

b. Tidak adanya kepastian tentang jumlah harga yang harus dibayar.

Misalnya, penjual berkata: ”Saya jual beras kepada anda sesuai dengan

harga yang berlaku pada hari ini.” Ketidakpastian yang terdapat dalam jual

beli ini merupakan illat dari larangan melakukan jual beli terhadap buah-

buahan yang belum layak dikonsumsi.

c. Tidak adanya ketegasan bentuk transaksi, yaitu adanya dua macam atau

lebih transaksi yang berbeda dalam satu obyek akad tanpa menegaskan

bentuk transaksi mana yang dipilih sewaktu terjadi akad. Bentuk jual beli

27

Jual beli ini jenisnya yaitu satu transaksi dengan dua akad. Jenis ini bisa di contohkan

seperti MLM (Multi Level Marketing). Keterangan ini bisa dilihat di Website:

http://www.nu.or.id/post/read/8836/transaksi-dua-akad-dalam-praktik-mlm Diakses pada: Jumat, 17

April 2007 pukul 14:12 28

Nadratuzzaman Hosen, Analisis Bentuk Gharar dalam Transaksi Ekonomi. Jurnal UIN

Jakarta, Fakultas Syariah dan Hukum . al-Iqtishad: Vol.1, No.1, Januari 2009.

http://www.nu.or.id/post/read/8836/transaksi-dua-akad-dalam-praktik-mlm

44

seperti ini merupakan larangan seperti halnya Rasulullah Saw melarang

terhadap terjadinya dua jual beli/ transaksi dengan satu akad (bai‟ataini fi

bai‟ah). Misalnya, melakukan jual beli motor dengan harga Rp. 13 juta

jika kontan/ tunai dan Rp. 20 juta jika pembeli melakukan pembayaran

dengan cara kredit, namun ketika akad berlangsung dan terjadi

kesepakatan tidak ditegaskan transaksi mana yang dipilih.

d. Adanya keterpaksaan, antara lain berbentuk:29

a. Jual beli lempar batu (bai‟ al hasah), yaitu seseorang melempar batu

pada sejumlah barang dan barang yang terkena batu tersebut wajib

untuk dibelinya. Jual beli tersebut mengandung.

b. Jual beli dengan saling melempar (bai‟ al-munabazah) seseorang

melemparkan bajunya kepada orang lain dan jika orang yang

dilemparkan tersebut melemparkan bajunya kepada yang

melemparnya maka diantara keduanya wajib untuk melakukan jual

beli, meskipun pembeli tidak tahu akan kualitas dari barang yang

dibelinya.

c. Jual beli dengan cara menyentuh (bai‟ al-mulamasah), yaitu jika

seseorang menyentuh suatu barang maka barang itu wajib dibelinya,

meskipun ia belum mengetahui dengan jelas barang apa yang akan

dibelinya.

C. Hukum Jual beli Gharar

Segala kegiatan yang berkaitan dengan aspek muamalah atau kemasyarakatan

diperlukan adanya suatu aturan yang jelas, agar dalam melakukannya tidak ada

kecurangan di antara pihak yang dapat merugikan orang lain. Dalam setiap transaksi

kegiatan jual beli, dapat dikatakan sah atau tidaknya tergantung dari terpenuhinya

rukun-rukun transaksi tertsebut. Rukun berarti tiang atau sandaran atau unsur yang

29



45

merupakan bagian yang tak terpisahkan dari suatu perbuatan yang menentukan sah

atau tidaknya perbuatan tersebut dan adanya atau tidak adanya sesuatu itu.

Dan juga segala sesuatu pengambilan dasar hukum atas dalam syariat Islam harus

jelas bentuk dan kriterianya, sehingga penetapannya akan mendapatkan suatu

kepastian untuk menempatkan pada tingkatan boleh atau tidaknya untuk dilakukan,

dan dapat dijadikan sandaran hukum.

Sudah jelas bahwa hukum terhadap sesuatu didasarkan atas hasil dari persepsi

tentang sesuatu tersebut. Sedetail apa pengetahuan kita terhadap berbagai hal yang

berkaitan dengan gharar, akan menentukan kedetailan kita dalam mendudukkan

masalah berbagai transaksi yang dianggap sebagai bentuk transaksi gharar dan

mampu untuk menjelaskan tentang hukum-hukumnya, serta menetapkan berbagai

alternatif pengganti dari transaksi-transaksi yang disyariatkan.

Ibnu Taimiyah menjelaskan bahwa pelarangan terhadap transaksi gharar

didasarkan kepada larangan Allah Swt atas pengambilan harta/ hak milik orang lain

dengan cara yang tidak dibenarkan (bathil). Menurut Ibnu Taimiyah di dalam gharar

terdapat unsur memakan harta orang lain dengan cara bathil. Dalam hal ini Ibnu

Taimiyah menyandarkan pada firman Allah Swt, yaitu:30

Artinya:”Dan janganlah sebagian kamu memakan harta sebagian yang lain diantara

kamu dengan jalan yang bathil dan (janganlah) kamu membawa (urusan) harta itu

kepada hakim, supaya kamu dapat memakan sebagian daripada harta benda orang

lain itu dengan (jalan berbuat) dosa, padahal kamu mengetahui.” (QS. al-Baqarah:

188)

30



46

Artinya:“Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta

sesamamu dengan jalan yang bathil, kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku

dengan suka sama suka di antara kamu. Dan janganlah kamu membunuh dirimu;

sesungguhnya Allah adalah Maha Penyayang kepadamu.” (QS. an-Nisa‟: 29)

Hukum jual beli gharar dilarang dalam Islam berdasarkan ayat al-Qur‟an diatas,

dan juga dalam ada hadits yang melarangnya, yang diriwayatkan oleh Abu Hurairah:

هللا ث إدرس ح ث سعذ أث أسبيخ ع عجذ هللا ح حذثب أث ثكر ث أث شجخ حذثب عجذ

ظ ن حذثب ح ث سعذ ع عجذ هللا حذث أث انسبد ع حذث زر ث حرة انهف

األعرج ع أث ررح قبل رسل هللا صه هللا عه سهى ع ثع انحصبح ع ثع

.31انغرر

Artinya:“Dan telah menceritakan kepada kami Abu Bakar bin Abi Syaibah telah

menceritakan kepada kami Abdullah bin Idris dan Yahya bin Sa‟id serta Abu Usamah

dari Ubaidillah. Dan diriwayatkan dari jalur lain, telah menceritakan kepadaku

Zuhair bin Harb sedangkan lafazh darinya, telah menceritakan kepada kami Yahya

bin Sa‟id dari „Ubaidillah telah menceritakan kepadaku Abu Az Zinad dari Al A‟raj

dari Abu Hurairah dia berkata; Rasulullah shallallahu „alaihi wasallam melarang

jual beli dengan cara hashah (yaitu: jual beli dengan melempar kerikil) dan cara lain

yang mengandung unsur gharar).”

Begitu pun di dalam hadistnya, Rasulullah SAW telah melarang jual beli al-

hashah dan jual beli gharar. Jual beli gharar menurut Imam as-Sa‟adi termasuk dalam

kategori perjudian yang sudah jelas keharamannya dalam nash al-Qur‟an.32

31

Al-Imam Abi al-Husain Muslim Bin al-Hajaj al-Naysaburi, Shahih al-Muslim ... No.1513,

h. 4. 32



47

Ditegaskan oleh Nazar Bakry barang itu harus diketahui oleh penjual dan

pembeli dengan terang zatnya, bentuk, kadar dan sifat-sifatnya sehingga tidak terjadi

tipu daya.33

Tujuannya adalah agar tidak terjadi kesalah pahaman di antara keduanya.

Disamping barang tersebut harus diketahui wujudnya, harga barang tersebut juga

harus diketahui jual beli tersebut sah atau tidak sah, karena mengandung unsur

gharar.

Sebab dilarangnya jual beli gharar selain karena memakan harta orang lain

dengan cara batil, juga merupakan transaksi yang mengandung unsur judi, seperti

menjual burung di udara, onta dan budak yang kabur, buah-buahan sebelum tampak

buahnya dan jual beli dengan lemparan batu. Larangan jual beli gharar tersebut

karena mengandung ketidak-jelasan, seperti pertaruhan atau perjudian, tidak dapat

dipastikan jumlah dan ukurannya atau tidak mungkin diserah-terimakan.

33

Nazar Bakry, Problematika Pelaksanaan Fiqh Islam, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,

1994), h. 60.

48

BAB IV

Studi Kasus Analisis Putusan Perkara Nomor : 205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst

A. Analisis Pandangan Hukum Positif Terhadap Putusan Nomor

205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst

1. Kronologi Permasalahan Yang Terjadi di Apartemen Mangga Dua Court

Permasalahan yang terjadi di Apartemen Mangga Dua Court adalah permasalahan

perpanjangan Sertipikat Hak Guna Bangunan (selanjutnya disebut HGB) atas tanah

bersama di Apartemen Mangga Dua Court, dimana HGB murni berubah menjadi

HGB di atas Hak Pengelolaan (selanjutnya disebut dengan HPL) milik Pemerintah

Provinsi DKI Jakarta (selanjutnya disebut Pemprov DKI Jakarta).

Pada saat membeli unit Apartemen Mangga Dua Court, PT.Duta Pertiwi Tbk

selaku Pengembang Apartemen Mangga Dua Court tidak pernah menginformasikan

dan memberitahukan baik lisan maupun tulisan kepada calon pembeli saat itu bahwa

tanah bersama Apartemen Mangga Dua Court adalah milik Pemprov DKI Jakarta

(berstatus HGB diatas HPL milik Pemprov DKI Jakarta). Pada saat itu para pembeli

unit hanya mengetahui bahwa status tanah adalah HGB Murni, terbukti pada PPJB

(Perjanjian Pengikatan Jual Beli), AJB (Akta Jual Beli) dan Sertifikat Hak Milik yang

ada tidak pernah tertulis HGB diatas HPL. Pada saat perpanjangan HGB bulan Juli

2006 baru diketahui bahwa tanah tersebut adalah HGB diatas HPL milik Pemprov

DKI Jakarta. Kejadian ini mengakibatkan para pemilik unit merasa tertipu oleh

PT.Duta Pertiwi Tbk. Hal ini dapat kita lihat dalam kronologis perpanjangan HGB

atas tanah bersama Apartemen Mangga Dua Court, sebagai berikut:

- Tanggal 2 Maret 2006, Pengurus Perhimpunan Penghuni Mangga Dua Court

(selanjutnya disebut Pcrhimni MDC) membuat Surat Permohonan Perpanjangan

HGB (No.Ref.L-0l6/PPMDC/Lttr/III/06) atas bidang tanah seluas 9.003 m2 di

Apartemen Mangga Dua Court yang akan berakhir pada tanggal 19 Juli 2008

49

kepada Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Pusat, Bapak Ir. Desrizal K. Gindow. Msc.

- Tanggal 13 April 2006, Surat dari BPN Jakarta Pusat No. 375/09.01-PT kepada

Perhimni MDC mengenai dokumen yang diperlukan dalam proses perpanjangan

Sertifikat HGB tanah bersama (induk) dari Sertifikat Hak Milik Atas Satuan

Rumah Susun.

Setelah dokumen yang diperlukan diberikan kepada BPN Jakarta Pusat, maka:

Tanggal 5 Juni 2006, BPN Jakarta Pusat mengirim berkas-berkas dokumen

kepada BPN Propinsi DKI Jakarta, meliputi:

1. Asli permohonan HGB April 2006 tertulis atas nama Perhimpunan Penghuni

Rumah Susun Hunian Apartemen MDC.

2. Asli Risalah Pemeriksaan Tanah tanggal 29-05-2006 No.330/2006.

3. thocopy Anggaran Dasar Perhimni MDC tanggal 28-08-1998 yang disahkan

oleh Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta tanggal 21-12-1998

No.7601/1998.

4. Fotocopy Gambar Situasi tanggal 25-01-1995 N0289/1995.

5. Fotocopy Sertipikat HGB No.2981/Mangga Dua Selatan atas nama PT.Duta

Pertiwi.

6. Surat Keterangan Status Tanah tanggal 24-05-2006.

- Semua dokumen tersebut di atas tidak ada yang menyatakan bahwa tanah di

Apartemen MDC adalah berstatus HGB diatas HPL. Oleh karena dokumen-

dokumen yang diperlukan telah dilengkapi dan memenuhi persyaratan, maka:

1. Tanggal 20 Juni 2006, BPN Propinsi DKI Jakarta mengeluarkan Surat

Keputusan (Nomor: 013/08-550.2-09.01-2006) tentang pemberian

perpanjangan HGB No.2981/Mangga Dua Selatan sebagai tanah bersama

kepada Perhimni MDC berkedudukan di Jakarta atas nama 147 unit Sertifikat

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dimana Perhimni MDC diwajibkan

membayar uang pemasukan kepada Negara sebesar Rp.289.247.000,

2. Tanggal 23 Juni 2006, Perhimni MDC membayar uang pemasukan kepada

Negara sebesar Rp.289.247.000,

50

- Selain pembayaran tersebut diatas, Perhimni MDC juga membayar:

1. Tanggal 23 Mei 2006, biaya Konstatering Report dan biaya tmnsponasi

sebesar Rp.291.000,-;

2. Tanggal 27 Juni 2006, biaya Permohonan Perpanjangan Hak (Senifakat Induk)

Rp.25.000,-;

3. Tanggal 27 Juni 2006, biaya Permohonan Perpanjangan Hak atas Sarusun (147

Sertifikat) Rp.3.675.000,-.

- Setelah pembayaran tersebut di atas, Perhimni MDC menyerahkan Sertifikat Hak

Milik masing-masing unit apartemen MDC ke badan BPN Jakarta Pusat untuk

diberikan catatan dan pengesahan perpanjangan Hak Guna Bangunan pada

masing-masing sertipikat tersebut.

- Tanggal 7 Juli 2006, BPN Jakarta Pusat memberikan Surat No.758/09.01PT

kepada Perhimni MDC bahwa:

- Ternyata setelah melalui penelitian lebih lanjut, diketahui bahwa HGB

No.2981/Mangga Dua Selatan berada diatas Hak Pengelolaan No.I/Mangga Dua

Selatan atas nama Pemerintah Propinsi DKI Jakarta.

- Sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 pasal 26 ayat (2),

Hak Guna Bangunan. di atas Hak Pengelolaan baru dapat

diperpanjang/diperbaharui setelah mendapat persetuj uan dari Pemegang Hak

Pengelolaan.

- Untuk dapat memproses perpanjangan/pembaharuan Hak Guna Bangunan

No.2981/Mangga Dua Selatan, diperlukan persetuj uan/rekomendasi dari

pemegang Hal Pengelolaan: No. 1/Mangga Dua selatan yaitu Pemerintah Daerah

Khusus Ibukota Jakarta cq Biro Perlengkapan sebagai unit kerja yang mengelola

aset Pemda DKI Jakarta.

Akibatnya, Sertipikat Apartemen MDC yang telah diberikan catatan

“Berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Daerah

Khusus Ibu kota Jakarta No.013/08-550.2-09.01-2006, tanggal 20-062006, Hak Guna

Bangunan No.2981/Mangga Dua Selatan diberikan perpanjangan jangka waktu

51

haknya selama 20 (duapuluh) tahun hingga berakhir haknya pada tanggal 18-07-2028

kepada pemegang hak yang telah berubah namanya menjadi Perhimpunan Penghuni

Rumah Susun Hunian Apartemen Mangga dua Court disingkat Perhimni MDC,

berkedudukan di Jakarta atas nama Pemilik 147 unit Scrtipikat Hak Milik atas Satuan

Rumah Susun” menjadi dicoret kembali dan tertulis “dibatalkan”.

Berdasarkan infomasi dari Biro Perlengkapan Pemerintah DKI Jakarta, untuk

persetujuan/rekomendasi dari Pemegang Hak Pengelolaan, ada uang pemasukan yang

harus disetor sebesar 5% x luas tanah x NJOP Tanah tahun 2006 (NJOP Tanah setiap

tahun akan meningkat) = 5% x 9.003 m2 x Rp. 9.650.000,-/m

2 = Rp.4.343.947.000,

(belum termasuk biaya lain-lain/administrasi/biaya urus permohonan rekomendasi

tersebut) perhimni MDC melakukan protes kepada BPN Jakarta Pusat terhadap surat

tanggal 7 Juli 2006 (No.758/09.01-PT) yang menyatakan bahwa HGB tanah bersama

Apartemen MDC berada diatas HPL, karena:

1. Dalam IMB (Izin Mendirikan Bangunan) Apartemen MDC tercantum bahwa status

tanah adalah Hak Guna Bangunan, tanpa embel-embel Hak Pengelolaan (HPL).

2. Dalam faktur pajak yang dibayar oleh para pemilik unit, tercantum pembayaran

angsuran atas tanah selain angsuran atas bangunan.

3. Dalam PPJB tidak pernah dijelaskan kepada calon pembeli (saat itu) oleh PT.Duta

Pertiwi bahwa tanah di Apartemen MDC adalah HGB diatas HPL

4. Dalam AJB tercantum objek jual beli meliputi benda bersama, bagian bersama, dan

tanah bersama.

5. Dalam sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dicantumkan bahwa tanah di

Apartemen MDC adalah Hak Guna Bangunan, tanpa adanya catatan “diatas HPL”

6. Semua dokumen dalam proses perpanjangan HGB sampai dengan dikeluarkannya

Surat Keputusan untuk perpanjangan HGB atas tanah bersama Apartemen MDC

tidak pernah dicantumkan HGB berada diatas HPL.

Akhirnya BPN Jakarta Pusat menunjukkan adanya Perjanjian Kerja-sama Akte

Nomor 6 oleh Notaris Winarti Lukman-Widjaja, S.H. di Jakarta (tertanggal 6 Juni

1984) antara PT.Duta Pertiwi dengan Gubernur DKI Jakarta pada saat itu, dimana

52

lahan di area Mangga Dua berada dibawah Hak Pengelolaan No.1/Mangga Dua

Selatan atas nama Pemprov DKI Jakarta.

Setelah itu Perhimni MDC membuat surat kepada PT.Duta Pertiwi Tbk mengenai

Status Tanah Bersama Apartemen MDC (Surat No.L057/PPMDC/Lttr/Vll/06

tertanggal 26 Juli 2006) dan dijawab oleh PT.Duta Pertiwi Tbk dengan surat

No.113/LGL/VIII/2006 bahwa:

1. Status hak atas tanah bersama Apartemen MDC adalah sesuai yang tercantum di

dalam sertipikat hak atas tanah tersebut;

2. Jika Peraturan Pemerintah yang berlaku mengenai perpanjangan jangka waktu

sertipikat dikenakan biaya-biaya oleh instansi yang berwenang, maka sudah

sepatutnya pihak-pihak yang memiliki dan menikmati unit hunian diatas sertifikat

tersebut wajib mematuhi dan memenuhi peraturan yang berlaku;

Dari item 2 penjelasan PT.Duta Pertiwi Tbk, Perhimni MDC beranggapan bahwa

PT. Duta Pertiwi Tbk ingin membodohi para pemilik unit dengan mengatakan bahwa

adanya Peraturan Pemerintah yang berlaku di dalam perpanjangan jangka waktu

sertipikat dan menyuruh para pemilik unit membayar biaya tersebut.

Pemilik unit akan bersedia membayar biaya tersebut jika dari awal pembelian unit

apartemen telah diinfomasikan/tertulis jelas bahwa tanah di apartemen MDC adalah

milik Pemprov DKl Jakarta yang berarti tanah berstatus HGB diatas Hak Pengelolaan

Pemprov DKI Jakarta.

Sangat disayangkan bahwa PT. Duta Pertiwi Tbk tidak menginformasikan (lisan

dan tulisan) kepada calon pembeli pada saat itu (karena jika calon pembeli

mengetahui bahwa tanah di Apartemen MDC adalah milik Pemprov. DKI Jakarta,

mungkin tidak akan ada pembeli unit apartemen MDC ini).

Permasalahan lain yang terjadi adalah bahwa PT. Duta Pertiwi Tbk.,

menyalahgunakan bagian bersama yang merupakan bagian yang dipergunakan

bersama antar pemilik apartemen, malah dcngan seenaknya saja telah

mensertipikatkan ruang serba guna serta lobby barat dan ruang lobby timur yang

53

terdapat dalam Apartemen Mangga Dua Court yang seharusnya menjadi fasum dan

fasos sesuai dengan Pasal 27 PP no.4 tahun 1988 tentang Rumah Susun.

Permasalahan lain lagi yang terjadi di dalam Apartemen Mangga Dua Court

adalah bahwa sampai saat kasus ini diajukan ke Pengadilan, Pembeli Apartemen

Mangga Dua Court masih belum menerima Pertelaan yang seharusnya diberikan

bersamaan pada saat penyerahaan sertipikat hak milik dan tidak terpisah oleh

PT.Duta Pertiwi Tbk., sebagai developer dan diberikan pada masing-masing pemilik

di Rumah Susun Hunian Mangga Dua Court (pasal 30, pasal 31, jo. Pasal 35, pasal 39

PP No. 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun). Hal ini menyebabkan tidak jelasnya

mana yang merupakan batas pemilik (PT. Duta Pertiwi Tbk.), mana yang balas milik

bersama, dan mana yang merupakan batas para pemilik hunian.

Hal ini juga mengakibatkan tidak jelasnya berapa besar biaya yang harus

dibayarkan oleh pemilik hunian kepada PPRS dan PPRS kepada PEMDA DKI.

Disamping itu, karena tidak adanya pertelaan, maka setiap pemegang unit di

Apartemen Mangga Dua Court mengalami kerugian sehingga tidak mengetahui,

menikmati, memakai failitas bersama berupa: ruang serba guna, ruang lobby barat

dan timur, dan ruang lainnya yang merupakan milik bersama sesuai dengan Pasal 27

Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun. Pertelaan ini

sangat penting untuk menentukan secara pasti berapa besarnya Nilai Perbandingan

Proporsional (selanjutnya disebut NPP), NPP ini perlu untuk kepastian menentukan

berapa besar biaya perpanjangan HGB (sertipikat) dan juga berapa besarnya pajak

yang harus dibayar oleh masing-masing pemegang unit.

2. Analisis Hukum Positif

Sebelum menguraikan pembahasan kasus, terlebih dahulu penulis akan

menguraikan mengenai Hak Pengelolaan dan Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan

54

pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.1

Hak Pengelolaan

berasal dari hak penguasaan sebagaimana yang dimaksud dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Negara oleh Instansi

Pemerintah.2 Karena hak penguasaan itu sudah ada sebelum berlakunya Undang-

Undang Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA)3, oleh karenanya eksistensi Hak

Pengelolaan diakui dan disesuaikan dengan UUPA.

Penyesuaiannya diatur dengan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965

yang menegaskan hak penguasaan atas tanah negara sebagai dimaksud dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Negara oleh

Instansi Pemerintah dikonversi menjadi Hak Pengelolaan. Esensi dari Hak

Pengelolaan adalah memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk

menyerahkan bagian-bagian tanahnya kepada pihak ketiga dengan Hak Milik, Hak

Guna Bangunan, Hak Pakai, berikut lanjutan seperti Hak Milik atas satuan Rumah

Susun.4

Dalam perkembangannya Hak Pengelolaan mendapat tempat pada beberapa

peraturan salah satunya yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang

Rumah Susun yang mengatur bahwa dalam hal Rumah Susun dibangun diatas Hak

Pengelolaan, penyelenggara pembangunan wajib menyelesaikan status Hak Guna

Bangunan diatas Hak Pengelolaan yang dilanjutkan dengan pemberian Hak Milik atas

Satuan Rumah Susun.

1 Pasal 1 Angka 2 PP Nomor 40 Tahun 1996. Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan

Dan Hak Pakai Atas Tanah. 2 Prof. Dr. A. P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA (Undang-Undang

Pokok Agraria), (Bandung: Mandar Maju, 2015), h.5. 3

Pengertian Hak Pengelolaan berdasarkan di dalam buku Hukum Agraria Kajian

Komprehensif buah karya DR. Urip Santoso, S.H., MA,. itu disebutkan juga dalam Pasal 1 angka 2 PP

No. 40 Tahun 1996, Pasal 1 angka 4 PP No. 24 Tahun 1997, Pasal 1 angka 2 PP No. 11 Tahun 2010

tentang penerbitan dan pendayagunaan Tanah Terlantar, Pasal 1 angka 3 Peraturan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.4 Tahun 1998 Tentang Pedoman Penetapan Uang

Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara, Pasal 1 angka 3 Peraturan Kepala BPN RI No.

3 Tahun 2011. 4 Urip Santoso, Hukum Agraria (Kajian Komprehensif), (Jakarta: Kencana, 2012), h. 164.

55

Pengertian hak menguasai dari negara adalah kewenangan negara untuk

mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan

pemeliharaan tanah, menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara

orang (badan hukum) dengan tanah. Dengan dilimpahkannya sebagian kewenangan

tersebut maka pemegang Hak Pengelolaan dapat memberikan Hak Guna Bangunan

atau Hak Pakai kepada pihak ketiga dengan suatu perjanjian tertulis.

Dalam kasus ini terdapat Perjanjian Kerja sama yakni Akte Nomor 6 yang dibuat

oleh Notaris Winarti Lukman-Widjaja, SH. di Jakarta tertanggal 6 Juni 1984 antara

PT.Duta Pertiwi dengan Gubemur DKI Jakarta pada saat itu, dimana lahan di area

Mangga Dua berada dibawah Hak Pengelolaan atas nama Pemprov DKI Jakarta.

Pemerintah Daerah sudah lama memanfaatkan lembaga Hak Pengelolaan ini

untuk mengelola tanah yang dimilikinya karena haknya bersifat permanen, yaitu tidak

dibatasi dengan jangka waktu, dan pemberian hak kepada pihak ketiga tersebut akan

memberikan kontribusi kepada pendapatan asli daerah secara berkesinambungan.

Sedangkan penerima Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik Satuan Rumah

Susun mendapat tanah di lokasi strategis dengan kegiatan Perdagangan, industri dan

jasa yang sudah mapan, seperti kawasan Mangga Dua dan beberapa kawasan lainnya.

Dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang

Perbendaharaan Negara maka Hak Pengelolaan atas nama kementerian lembaga-

lembaga satuan kerja perangkat daerah termasuk kedalam ruang lingkup barang milik

negara atau barang milik daerah. Penggunaannya harus dalam rangka

penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi kementerian Negara/lembaga/satuan kerja

perangkat daerah yang bersangkutan. Apabila barang dimaksud tidak digunakan

untuk penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi instansi yang bersangkutan maka

barang itu wajib diserahkan pemanfaatannya kepada pengelola barang yaitu Menteri

Keuangan, Gubernur, Bupati dan Walikota agar dapat dipergunakan oleh instansi lain

atau pemanfaatan lain.

Pengelolaan barang milik negara/daerah tersebut diatur berdasarkan Peraturan

Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 yang diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor

56

38 Tahun 2008, sedangkan tata cara pengelolaannya diatur dengan Peraturan Menteri

Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007. Pengaturan barang milik daerah berpcdoman

kepada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007. Peraturan tersebut

menjelaskan bahwa bentuk pemanfaatan barang milik negara/barang milik daerah

berupa tanah dan bangunan dilaksanakan dengan sewa, kerja sama pemanfaatan,

pinjam pakai, bangun guna serah dan bangun serah guna.

Secara spesifik pemberian Hak Guna Bangunan (selanjutnya disebut HGB) di

atas Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga hanya dapat terjadi dalam hal perjanjian

bangun guna serah dan bangun serah guna, dimana pihak ketiga berkewajiban untuk

membangun, mengembangkan dan memberdayakannya tanah dan bangunan tersebut

selama jangka waktu tertentu, dan apabila jangka waktunya berakhir pihak ketiga

tersebut menyerahkan kembali tanah dan bangunan berikut fasilitasnya kepada

Pemerintah Daerah.5 Hal tersebut diatas yang dikhawatirkan oleh para penghuni

Satuan Rumah Susun Mangga Dua Court, yakni peruntukan lahan tempat bangunan

yang dimiliki oleh pemilik Satuan Rumah Susun tersebut bisa berubah sewaktu-

waktu jika Pemprov DKI Jakarta menghendaki adanya perubahan. Seperti yang telah

dijelaskan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga hanya

dapat terjadi dalam hal bangun serah guna dan bangun serah guna, namun pada

kenyataannya PT. Duta Pertiwi memperjual-belikan Rumah Susun Mangga Dua

Court yang dibangun diatas Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan, dimana hal

tersebut dapat merugikan para pembeli Apartemen Mangga Dua Court.

Peraturan tersebut tidak mengatur bagaimana kedudukan Hak Guna Bangunan

atau tanah bekas Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan yang sudah

diperjanjikan sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004. Keadaan

tersebut paling tidak menimbulkan permasalahan antara lain para pihak sudah terikat

dengan hak dan kewajiban sesuai perjanjian yang disepakati untuk jangka waktu yang

lama. Kemudian pihak ketiga tersebut sudah mengeluarkan investasi untuk membeli

5 Urip Santoso, Hukum Agraria (Kajian Komprehensif) … h. 113.

57

bangunan berikut fasilitas lainnya, dan menguasai dan menguasai tanah dan bangunan

tersebut secara pasif tanpa ada kejelasan atau kepastian hukum atas tanahnya.

Di lain pihak jika pemegang Hak Pengelolaan membiarkan masalah ini secara

berlarut-larut dapat menimbulkan penafsiran telah melakukan penyimpangan dalam

pengelolaan barang milik negara/daerah berupa tanah atau bangunan. Sedangkan

untuk menata kembali lokasi tersebut sesuai konsep bangun guna serah dan bangun

serah guna bukan pekerjaan mudah karena karena menyangkut banyak pihak, dan

membatalkan perjanjian yang sudah dibuat dapat menimbulkan gugatan perdata dari

pihak ketiga tersebut. Hal ini terjadi di Apartemen Mangga Dua Court dimana

Pemprov DKI Jakarta seakan membiarkan Apartemen Mangga Dua Court tersebut

berdiri diatas Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan, dan untuk menata

kembali lokasi tersebut sesuai konsep bangun guna serah dan bangun serah guna

sangat amat sulit karena kawasan Apartemen Mangga Dua tersebut sudah menjadi

pusat perbelanjaan besar yang ada di Jakarta.

Berdasarkan Pasal 7 Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun disebutkan

bahwa Rumah Susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna

Bangunan, Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pengelolaan sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang dimaksudkan dengan Hak Milik,

Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai adalah hak-hak atas tanah sebagaimana

dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960. Hak pakai atas tanah Negara

untuk pembangunan rumah susun akan diberikan dengan jangka waktu yang cukup

lama menurut keperluannya. Jangka waktu tersebut atas permintaan para pemilik

satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dapat diperpanjang. Hak Pengelolaan

adalah hak sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953

dan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965, Peraturan Menteri Dalam

Negeri Nomor 5 Tahun 1974, dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor l Tahun

1977. Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang

seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah. Pasal 7

Ayat (2) disebutkan jika rumah susun yang bersangkutan dibangun di atas tanah Hak

58

Pengelolaan, maka penyelenggara pembangunan wajib menyelesaikan secara tuntas

Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang berlaku, agar tanah bersama yang merupakan bagian dari

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan memperoleh status Hak

Guna Bangunan. Pemberian status Hak Guna Bangunan tersebut harus sudah selesai

sebelum satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dijual. Ketentuan ini

dimaksudkan untuk melindungi para pembeli satuan-satuan Rumah Susun. Namun

pada kenyataannya PT. Duta Pertiwi selaku penyelenggara pembangunan Rumah

Susun Mangga Dua Court tidak menyelesaikan secara tuntas Hak Guna Bangunan

diatas Hak Pengelolaan sesuai peraturan perundangundangan yang berlaku. PT. Duta

Pertiwi menjual Rumah Susun Mangga Dua Court dengan status Hak Guna

Bangunan diatas Hak Pengelolaan dan hal tersebut tidak diketahui oleh para penghuni

Rumah Sususn Mangga Dua Court yang penghuni ketahui adalah Rumah Susun

tersebut berstatus Hak Guna Bangunan.

Atas kejadian tersebut berarti perlindungan tidak didapat oleh para penghuni

Rumah Susun Mangga Dua Court Atas Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

tersebut sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Pasal

26 ayat (2) Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan baru dapat diperpanjang

atau diperbaharui setelah mendapat persetujuan dari Pemegang Hak Pengelolaan

dalam hal ini Pemprov DKI Jakarta cq Biro Perlengkapan sebagai unit kerja yang

mengelola aset Pemda DKI Jakarta. Bedasarkan infomasi Biro Perlengkapan

Pemprov DKI Jakarta untuk persetujuan dari Pemegang Hak Pengelolaan ada uang

pemasukan yang harus disetor sebesar 5% x luas tanah x NJOP Tanah Tahun 2006 =

5% x 9.003 m2 x Rp.9.650.000,-/m

2 = Rp.4.343.947.000,-.

Perhimni keberatan atas biaya yang harus dikeluarkan tersebut diatas, karena

sebelumnya Perhimni MDC sudah mengeluarkan uang sebesar Rp.289.247.000,untuk

perpanjangan Hak Guna Bangunan No.2981/ Mangga Dua Selatan sebagai tanah

bersama kepada Perhimni MDC berkedudukan di Jakarta atas nama 147 unit

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dan dapatkah uang sebesar

59

Rp.289.247.000,- dapat dikembalikan kepada Perhimni atas dibatalkannya

perpanjangan HGB tersebut.

Berdasarkan Pasal 7 ayat (I) dan (2) UU Nomor 16 Tahun 1985 tersebut dapat

dinyatakan bahwa PT Duta Pertiwi telah melanggar Undang-Undang yang berlaku

karena telah memperjualbelikan Rumah Susun dimana status tanahnya adalah Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Pemprov DKI Jakarta.

Menyikapi permasalahan tersebut, penyelesaiannya dapat ditempuh dengan

mempedomani Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 dan Peraturan Menteri

Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 khususnya mengenai tata cara penghapusan dan

pemindah tanganan barang milik negara/daerah, yang menyatakan bahwa

penghapusan barang milik negara/daerah dari daftar barang pengguna dan/atau kuasa

pengguna dilakukan dalam hal barang milik/daerah dimaksud sudah tidak berada

dalam penguasaan pengguna barang dan/atau kuasa pengguna barang. Sebagai tindak

lanjut dari penghapusan tersebut, barang milik negara/daerah dapat dipindah

tangankan dengan cara penjualan, tukar menukar, hibah dan penyertaan modal

pemerintah /Pemerintah Daerah pada BUMN, BUMD dan Swasta.

Terkait dengan penyelesaian berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun

2006 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 tersebut tidak

dilakukan oleh PT Duta Pertiwi ataupun Pemprov DKI Jakarta, sehingga sangat

merugikan para penghuni Apartemen tersebut. Bukan penyelesaian menurut undang-

undang yang berlaku yang dilakukan PT Duta Pertiwi, melainkan gugatan perdata

yang dilayangkan pada Perhimni MDC. Dasar gugatan, yang pertama adalah Surat

Pembaca ke harian Kompas dan dimuat tanggal 26 September 2006 dengan judul

“DUTA PERTIWI BOHONG” isinya kurang lebih menceritakan ketidak jujuran PT

Duta Pertiwi pada waktu menjual produk propertynya dan pertanyaan siapa yang

harus Perhimni gugat apakah Badan Pertanahan Nasional, Pemprov DKI Jakarta, atau

60

PT Duta Pertiwi Tbk.6

Selanjutnya kurang lebih selama dua bulan kemudian

Perhimni MDC juga mengirimkan surat pembaca ke harian Suara Pembaruan. Isinya

mengenai denda Rp. 100.000-, per hari yang dikenakan ke pembeli kios-kios ITC

Mangga Dua jika tidak mau membayar uang perpanjangan ke Pemprov DKI Jakarta

dan gugatan yang kedua adalah dasar laporan polisi Perhimni MDC yang di hentikan

peyidikannya (SP3) Surat oleh Polda Metro Jaya dimana Perhimni MDC melaporkan

kasus dugaan penipuan oleh Sinar Mas Group ini ke Polda Metro Jaya pada tanggal

15 November 2006 . Nilai Gugatan ini Rp 17 miliar. Dalam gugatan perdata tersebut

dimenangkan oleh PT. Duta Pertiwi dimana Putusannya menyatakan bahwa Perhimni

dinyatakan bersalah melakukan tindak pidana pencemaran nama baik kepada PT Duta

Pertiwi dan Perhimni MDC . Sebelum gugatan dilayangkan oleh PT Data Pertiwi

kepada Perhimni MDC, terlebih dahulu Perhimni MDC mendaftarkan kasus ini di

Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dengan Register Perkara Perdata No.

205/Pdt.G/2007/PN.JKT.PST tertanggal 7 Juni 2007 melalui Kantor Pengacara Prof.

MR. DR. S. Gautama & Associates selaku kuasa hukum Perhimpunan Penghuni,

Apartemen Mangga Dua Court (Perhimni MDC), melawan:

1. PT.Duta Pertiwi Thk. (Sinar Mas Group), selaku Tergugat I;

2. Muktar Widjaja, (Direktur Utama PT. Duta Pertiwi Tbk.), selaku Tergugat H ;

3. Notaris dan PPAT Arikantl Natakusumah, S.H., Jl. Mangga Besar Raya No.

IG, Jakarta Barat, selaku Tergugat III ;

4. Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik lndonesia c.q. Kepala Kantor

Pertanahan Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta c.q. Kepala

Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Pusat, selaku Tergugat IV

5. Gubernur DKI Jakarta c.q. Pemprov. DKI Jakarta c.q. Biro Perlengkapan

Provinsi DKI Jakarta, selaku Tergugat V.

Perhimni Mangga Dua Court selaku Para Penggugat dalam gugatannya

menyampaikan Gugatan Provisi yang pada pokoknya menguraikan sebagai berikut:

6

https://ekonomi.kompas.com/read/2008/11/17/12434599/pemilik.kios.dan.pengembang.itc.

mangga.dua.bertikai.di.pengadilan Di Akses pada; 17-11-2008, 12:43 WIB

https://ekonomi.kompas.com/read/2008/11/17/12434599/pemilik.kios.dan.pengembang.itc.%20mangga.dua.bertikai.di.pengadilan

https://ekonomi.kompas.com/read/2008/11/17/12434599/pemilik.kios.dan.pengembang.itc.%20mangga.dua.bertikai.di.pengadilan

61

- Bahwa Pengugat mohon agar diperintahkan penundaan pembayaran biaya

rekomendasi dari Pemegang Hak Pengelolaan untuk memperpanjang Sertipikat

Hak Guna Bangunan sampai perkara ini berkekuatan hukum tetap;

- Bahwa agar Tergugat I, Tergugat II memperlihatkan Pertelaan yang berkaitan

dengan objek perkara dipersidangan dan memerintahkan Tergugat I, Tergugat II,

Tcrgugat III, Tergugat IV, dan Tergugat V untuk tidak melakukan penagihan

pembayaran biaya rckomendasi Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

selama perkara ini belum berkekuatan hukum tetap.

Terkait dengan Gugatan Penggugat, Majelis Hakim mempertimbangkan bahwa

gugatan provisi yakni suatu tindakan hukum sementara yang harus dilaksanakan

sebelum perkara ini berkekuatan hukum tetap meskipun adanya upaya hukum

banding maupun kasasi, bahwa tindakan provisi merupakan tindakan mendesak yang

tidak berkaitan dengan gugatan pokok dari gugatan Penggugat.

Sebagaimana uraian dari gugatan Penggugat Majelis Hakim berpendapat bahwa

yang menjadi pokok sengketa perkara ini adalah berkaitan dengan apakah Para

Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum berkaitan dengan atas hak dari

objek perkara berupa Apartemen Mangga Dua Court.

Bahwa pertelaan yang dimaksud oleh Penggugat untuk diperlihatkan di

persidangan oleh Para Tergugat menurut Majelis Hakim berkaitan dengan

pembuktian dalam pemeriksaan perkara ini karenanya, tidak perlu dituangkan dalam

suatu bentuk putusan provisional. Berdasarkan pertimbangan tersebut maka Gugatan

Provisi Penggugat haruslah ditolak.

Selanjutnya Majelis Hakim juga memberi pertimbangan atas sahnya jual beli,

dimana terdapat cacat tersembunyi berkaitan dengan tidak diberitahukannya keadaan

objek jual beli berupa Apartemen Mangga Dua Court yang berdiri diatas Hak Guna

Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan milik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, yang

mengakibatkan pembebanan kepada Pembeli (Penggugat) atas biaya rekomendasi

perpanjangan atas tanah tersebut, dengan demikian menurut Majelis Hakim perbuatan

62

tersebut termasuk kedalam perbuatan penipuan sehingga dapat dijadikan alasan

pembatalannya.

Penulis sangat menyayangkan, dalam gugatan Penggugat tidak mengajukan

pembatalan jual beli tersebut maka Majelis Hakim tidak mempertimbangkannya,

sehingga Tergugat I dan Tergugat II tidak dapat dinyatakan melakukan perbuatan

melawan hukum yakni “Penipuan”.

Bahwa Majelis Hakim mempertimbangkan mengenai kewajiban untuk

memberitahukan kepada Para Tergugat keberadaan Hak Guna Bangunan objek

sengketa diatas tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta berada pada

Tergugat I, Tergugat II sebagai pihak penjual, namun hal tersebut dilanggar oleh Para

Tergugat berdasarkan Pasal 1491 KUHP yang berbunyi:

”Penanggungan yang menjadi kewajiban si penjual terhadap si pembeli, adalah

untuk menjamin dua hal, yaitu pertama penguasaan benda yang dijual secara aman

dan tenteram; kedua terhadap adanya cacat-cacat barang tersebut yang tersembunyi,

atau yang sedemikian rupa hingga menerbitkan alasan untuk pembatalan

pembeliannya”.

Terkait dengan pertimbangan tersebut Majelis Hakim menyatakan Tergugat I,

Tergugat II, dan Tergugat III melanggar unsur kepatutan, kehati-hatian dan ketelitian.

Penulis setuju dengan pertimbangan Majelis Hakim tersebut diatas.

Kemudian Majelis Hakim menolak Tergugat IV dan Tergugat V telah melakukan

perbuatan melanggar hukum oleh karena tidak berkaitan langsung dengan perjanjian

jual beli objek sengketa, namun menurut Penulis Tergugat IV memang tidak

berkaitan langsung tetapi Tergugat IV tersebut patut dipersalahkan mengapa bisa

mengeluarkan produk berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan atas Apartemen

Mangga Dua Court dimana sertipikat tersebut yang membuat pembeli Apartemen

Mangga Dua Court yakin bahwa Apartemen Mangga Dua Court tersebut berdiri

diatas Hak Guna Bangunan Murni, yang pada nyatanya pada saat perpanjangan Hak

Guna Bangunan oleh Perhimni dikabulkan oleh Badan Penanahan Nasional.

Selanjutnya Majelis Hakmi membacakan Putusannya, yakni :

63

MENGADILI

DALAM KONVENSI :

DALAM EKSEPSI :

- Menolak Eksepsi Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat V;

DALAM POKOK PERKARA :

- Mengabulkan Gugatan Penggugat sebagian;

- Menyatakan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III telah melakukan Perbuatan

Melanggar Hukum;

- Menghukum Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III membayar biaya

Rekomendasi/Pemasukan untuk memperoleh Rekomendasi dari PEMDA DKI

Jakarta sebagai Pemegang Hak Pengelolaan No.1/Mangga Dua Selatan guna

memperpanjang Hak Guna Bangunan No.298I/Mangga Dua Selatan luas 9003

M2 diatasnya berdiri Apartemen Mangga Dua Selatan (Objek Sengketa)

secara bersama-sama sebesar jumlah yang ditetapkan oleh Pejabat yang

berwenang untuk itu;

- Menolak Gugatan Para Penggugat selebihnya;

DALAM REKONVENSI :

- Menyatakan Gugatan Para Penggugat Rekonvensi Tidak Dapat Diterima;

DALAM KONVENSl DAN REKONVENSl

- Menghukum Tergugat Penggugat Rekonvensi l, Tergugat 11/ Penggugat

Rekonvensi “, Tergugat … secara bersama-sama membayar biaya yang

timbul dalam perkara-ini sebesar Rp.3.259.000, (tiga juta dua ratus lima

puluh sembilan ribu rupiah)

Di Indonesia, untuk melindungi kepentingan konsumen dalam mengonsumsi

barang dan/atau jasa, maka pemerintah mengeluarkan kebijakan pengaturan hak-hak

konsumen melalui undang-undang. Pembentukan undang-undang tersebut merupakan

bagian dari implementasi sebagai Negara kesejahteraan, karena Undang-Undang

64

Dasar 1945 di samping sebagai konstitusi politik juga dapat disebut sebagai konstitusi

ekonomi yang mengandung ide Negara kesejahteraan.7

Berdasarkan Pasal 4 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen salah satunya yang menyatakan bahwa konsumen memiliki hak atas

informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang atau jasa

yang tidak dilakukan secara baik dan benar oleh PT Duta Pertiwi yang tidak

menginformasikan status tanah atas Apartemen Mangga Dua Court berstatus Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan yang mengakibatkan para pemilik membayar

biaya perpanjangan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan lebih besar dan

perpanjangan atas Hak Guna Bangunan murni, dan para pemilik Apatemen Mangga

Dua Court tidak mendapat hak untuk dapat didengar pendapat dan keluhannya. Atas

keluhannya terhadap PT Duta Pertiwi yang tidak menginformasikan secara jelas

mengenai status tanah apartemen Mangga Dua Court Perhimni justru dilaporkan ke

Mabes Polri karena dianggap mencemarkan nama baik PT Duta Pertiwi. Tambahkan

kelimat bahwa kasus ini malah dibawa ke pengadilan jakut. Adapun beberapa

Kewajiban pelaku usaha dalam hal ini PT Duta Pertiwi berdasarkan Pasal 7 UU No.8

Tahun 1999 tentang Perlindngan Konsumen adalah:

1. Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;

2. Memberikan informasi yang benar, jelas danjujur mengenai kondisi dan

jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, ' perbaikan

dan pemeliharaan;

3. Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak

diskriminatif;

4. Menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau

diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang

berlaku;

7 Zulham, Hukum Perlindungan Konsumen (Jakarta: Kencana Prenada Group, 2013), h.6.

65

5. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba

barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang

yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan;

6. Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat

penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang

diperdagangkan;

7. Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau

jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.

Melalui Undang-undang Nomor 8 tahun 1999 tentang perlindungan konsumen,

pemerintah Indonesia mengatur hak-hak konsumen yang harus dilindungi. Undang-

undang Perlindungan Konsumen bukanlah anti terhadap produsen, namun malah

sebaliknya merupakan apresiasi terhadap hak-hak konsumen secara universal.8

Terkait dengan kewajiban pelaku usaha yaitu PT Duta Pertiwi pada point (b)

yakni memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur, tidak dilakukan dengan baik

oleh PT Duta Pertiwi mengenai status tanah Apartemen Mangga Dua Court yang

seakan-akan ditutup-tutupi oleh PT Duta Pertiwi. PT Duta Pertiwi memberitahukan

kepada para calon pembeli Apartemen Mangga Dua Court bahwa Apartemen Mangga

Dua Court tersebut berstatus Hak Guna Bangunan.

Selain memperoleh hak tersebut diatas, sebagai keseimbangan konsumen juga

memiliki kewajiban-kewajiban yang harus ditaati (berdasarkan pasal 5 UU No. 8

Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen antara lain:

1. membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau

pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan;

2. beritikad baik dalam melakukan transaksi barang dan/atau jasa;

3. membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati;

4. mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen

secara patut.9

8 Yusuf Sofie, Pelaku Usaha, Konsumen, dan Tindak Pidana Korporasi (Jakarta: Ghalia

Indonesia, 2002), h. 12.

66

Seperti halnya konsumen, pelaku usaha dalam hal in PT. Duta Pertiwi sebagai

pengembang juga memiliki hak dan kewajiban. Hak pelaku usaha sebagaimana diatur

dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen adalah:

1. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan

mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang

diperdagangkan;

2. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang

beritikad tidak baik;

3. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian

hukum sengketa konsumen;

4. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa

kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang

diperdagangkan;

5. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan

lainnya.10

Sedangkan kewajiban pelaku usaha menurut ketentuan Pasal 7 Undang-Undang

Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, berdasarkan ketentuan-

ketentuan tersebut, tampak bahwa hak dan kewajiban pelaku usaha bertimbal balik

dengan hak dan kewajiban konsumen, ini berarti hak bagi konsumen adalah

kewajiban yang harus dipenuhi oleh pelaku usaha. Demikian pula dengan kewajiban

konsumen merupakan hak yang akan diterima pelaku usaha.

Kewajiban-kewajiban pelaku usaha juga sangat erat kaitannya dengan larangan

dan tanggung jawab pelaku usaha. Ketentuan mengenai perbuatan yang dilarang bagi

pelaku usaha diatur dalam Pasal 8-I7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun l999 Tentang

9 Titik Triwulan Tutik dan Shita Febriana, Perlindungan Hukum bagi Pasien, (Jakarta: PT.

Prestasi Pustakaraya 2010), h. 30. 10

Undang-Undang Tentang Perlindungan Konsumen Nomor 8 Tahun 1999, I.N Tahun I999

Nomor 42. TLN Republik lndonesia Nomor 3821

67

Perlindungan Konsumen. Ketentuan-ketentuan ini kemudian dapat dibagi kedalam 3

(tiga) kelompok, yaitu:

1. larangan bagi pelaku usaha dalam kegiatan produksi (Pasal 8)

2. larangan bagi pelaku usaha dalam kegiatan pemasaran (Pasal 946)

3. larangan bagi pelaku usaha periklanan (Pasal l7). Pengaturan mengenai hak

dan kewajiban pelaku usaha tersebut hakikatnya merujuk pada upaya

perlindungan hukum terhadap konsumen. Pada hakikatnya terdapat dua

instrument hukum penting yang menjadi landasan kebijakan perlindungan hukum

bagi konsumen, yakni:

a. Pertama, Undang-Undang Dasar 1945 (UUD 1945) sebagai sumber dari segala

sumber hukum di Indonesia, menentukan bahwa pembangunan nasional

bertujuan untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur. Tetapkan

pembangunan nasional diwujudkan melalui sistem pembangunan ekonomi yang

demokratis sehingga mampu menumbuhkan dan mengembangkan dunia yang

memproduksi barang dan jasa yang layak dikonsumsi oleh masyarakat.

b. Kedua, Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen (UUPK). Lahirnya UUPK ini memberikan harapan bagi masyarakat

Indonesia untuk memperoleh perlindungan atas kerugian yang diderita atas

transaksi suatu barang dan jasa. UUPK menjamin adanya kepastian hukum bagi

konsumen.

Menurut Pasal 1 butir l UUPK menegaskan bahwa perlindungan hukum bagi

konsumen adalah “segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk

memberikan perlindungan kepada konsumen”. Kepastian hukum untuk memberikan

perlindungan kepada konsumen itu antara lain adalah dengan meningkatkan harkat

dan martabat konsumen serta membuka akses informasi tentang barang dan/atau jasa

baginya, dan menumbuhkembangkan sikap pelaku usaha yang jujur dan bertanggung

jawab. Adapun tujuan perlindungan konsumen sesuai dengan Pasal 3 UUPK adalah:

l. Meningkatkan kesadaran, kemampuan dan kemandirian konsumen untuk

melindungi diri;

68

2. Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara menghindarkannya

dari ekses negative pemakaian barang dan/atau jasa;

3. Meningkatkan pemberdayaan konsumen dalam memilih;

4. Menciptakan dan menuntut hak-hak sebagi konsumen yang mengandung unsur

kepastian hukum dan keterbukaan infomasi serta akses untuk mendapat informasi;

5. Menumbuhkan kesadaran pelaku usaha mengenai pentingnya perlindungan

konsumen sehingga tumbuh sikap yang jujur dan bertanggung jawab dalam

berusaha;

6. Meningkatkan kualitas barang dan/atau jasa yang menjamin kelangsungan

usaha produksi barang dan/atau jasa, kesehatan, kenyamanan, keamanan, dan

keselamatan konsumen.

Perlindungan konsumen yang dijamin oleh UUPK adalah adanya kepastian

hukum terhadap segala perolehan kebutuhan konsumen, yang bermula dari “benih

hidup dalam rahim ibu sampai dengan tempat pemakaman, dan segala kebutuhan

diantarannya”. Kepastian hukum itu meliputi segala upaya berdasarkan hukum untuk

memberdayakan konsumen memperoleh atau menentukan pilihannya atas barang

dan/atau jasa kebutuhannya serta mempertahankan atau membela hak-haknya apabila

dirugikan oleh perilaku pelaku usaha penyedia kebutuhan konsumen tersebut.

Pemberdayaan konsumen adalah dengan meningkatkan kesadaran, kemampuan dan

kemandirian melindungi diri sendiri sehingga mampu mengangkat harkat dan

martabat konsumen dengan menghindari berbagai ekses negative pemakaian,

penggunaan dan pemanfaatan barang dan/atau kebutuhamya. Disamping itu, juga

kemudahan dalam proses menjalankan sengketa konsumen yang timbul karena

kerugian yang timbul karena kerugian harta bendanya, keselamatan/kesehatan

tubuhnya, penggunaan dan/atau pemanfaatan produk konsumen.

Kasus antara Perhimni Mangga Dua Court dan Perhimni ini juga pula melibatkan

Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN) sebagai instansi yang

mengeluarkan produk berupa Seitirikat Apartemen MDC yang telah diberikan catatan

“Berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Daerah

69

Khusus Ibu Kota Jakarta No.013/08.550.2.09.012006, Hak Guna Bangunan

No.2981/Mangga Dua Selatan diberikan perpanjangan jangka waktu haknya selama

20 tahun hingga berakhir haknya pada tanggal 1807-2028 kepada pemegang hak yang

telah berubah namanya menjadi Perhimpunan Penghuni Rumah Sususn Hunian

Apartemen Mangga Dua Court berkedudukan di Jakarta atas nama Pemilik 147 unit

sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Mengapa BPN dapat mengeluarkan

sertifikat tersebut tanpa tahu bahwa Apartemen Mangga Dua Court tersebut berstatus

Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Pemprov DKI Jakarta. Dan setelah BPN

mengetahui bahwa Apartemen Mangga Dua Court tersebut berstatus Hak Guna

Bangunan diatas Hak Pengelolaan Pemprov DKI Jakarta, BPN mencantumkan

disertifikat catatan yakni “Berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan

Pertanahan Nasional Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta No.0l3/08.550.2.09.0l2006,

Hak Guna Bangunan No.2981/Mangga Dua Selatan diberikan perpanjangan jangka

waktu haknya selama 20 tahun hingga berakhir haknya pada tanggal 1807-2028

kepada pemegang hak yang telah berubah namanya menjadi Perhimpunan Penghuni

Rumah Sususn Hunian Apartemen Mangga Dua Court berkedudukan di Jakarta atas

nama Pemilik 147 unit sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dicoret

kembali dan tertulis “dibatalkan”. BPN seakan-akan tidak peduli atas biaya yang

sudah dikeluarkan oleh Perhimni untuk memperpanjang Hak Guna Bangunan

tersebut.

Keputusan pengadilan atas kasus ini kiranya memiliki beberapa catatan antara

lain:11

Majelis hakim dalam pertimbangannya menyebutkan bahwa pengertian

perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur dalam pasal 1365 KUHPerdata telah

mengalami perluasan pengertian dimana melanggar hukum tidak saja diartikan

sebagai perbuatan yang melanggar undang-undang saja akan tetapi juga termasuk

perbuatan yang melanggar unsur kepatutan, ketelitian, dan kehati-hatian; sehingga

11

Putusan Pengadilan Jakarta Pusat Nomor 205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst

70

menghukum tergugat I, II, dan III atas gugatan perbuatan melanggar hukum.

Sementara itu, Tergugat IV dan V tidak berkaitan langsung dengan objek sengketa,

maka gugatan perbuatan melanggar hukum terhadap mereka ditolak.

Majelis hakim dalam memberikan putusannya tidak mempertimbangkan kantor

pertanahan atau BPN, yang merupakan tergugat IV untuk berhati-hati dalam bekerja.

Pada kasus ini BPN juga berkaitan langsung dengan objek sengketa. Peran BPN

khususnya BPN Jakarta Pusat, dalam dilihat dalam hal:

1. Penerbitan sertipikat hak guna bangunan No.2981 tertanggal 21 Februari 1995

tidak mencantumkan keterangan “HGB di atas HPL”, yang seharusnya dimuat

dalam kotak;

2. Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tertanggal 29

Desember 1995, tidak memuat keterangan “HGB di atas HPL”, yang

seharusnya dicantumkan dalam kotak;

3. Menanggapi permohonan perpanjangan sertipikat HGB, BPN mengeluarkan

surat keterangan status tanah tanggal 24 Mei 2006, tercantum status tanah

Apartemen Mangga Dua Court adalah HGB, bukan HGB di atas HPL.

4. Mengeluarkan risalah pemeriksaan tanag tanggal 29 Mei 2006 No.330/2006

tercantum status tanah apartemen mangga dua court adalah HGB, bukan HGB

di atas HPL.

5. Surat keputusan BPN No.013/08-550.2-09.01-2006 untuk pembayaran

perpanjangan sertipikat tanah apartemen mangga dua court dengan status

HGB, bukan HGB di atas HPL.

6. Pada tanggal 20 Juni 2006, BPN Provinsi DKI Jakarta atas dasar berkas-

berkas yang diberikan oleh BPN Jakarta Pusat mengeluarkan Surat keputusan

No. 013/08-550.2-09.01-2006 tentang pemberi perpanjangan SHGB

No.2981/Mangga dua selatan sebagai tanag bersama kepada Pehimni MDC.

7. Selanjutnya pada tanggal 7 Juli 2006 BPN Jakarta Pusat memberikan Surat

No.758/09.01-PT kepada Pehimni MDC yang menyatakan bahwa setelah

dilakukan penelitian lebih lanjut, ternyata SHGB No.2981/Mangga Dua

71

selatan berada di atas Hak Pengelolaan (HPL) No.1/Mangga Dua Selatan atas

nama Pemerintah DKI (Pemda DKI) Jakarta.

Berdasarkan pada penjabaran diatas, terlihat BPN bekerja dengan tidak cermat.

Penerbitan surat-surat tanah tercatat tidak lengkap dan baru dikoreksi setelah BPN

memberikan persetujuan perpanjangan HGB kepada Perhimni MDC. Penerbitan

surat-surat tanah yang tidak lengkap pada kelanjutannya menyebabkan pencatatan

dan penerbitan surat tanah yang berpotensi menimbulkan salah paham dan sengketa

hukum seperti yang terjadi saat ini. Seandainya saja sejak awal, yaitu sejak sertipikat

HGB No.2981 memuat keterangan “HGB di atas HPL”, sengketa antara Pehimni

MDC dan PT. Duta Pertiwi tidak perlu terjadi.

Semestinya majelis hakim mempertimbangkan kelalaian BPN dalam putusannya,

dan memberikan sanksi kepada BPN. Karena aktivitas kerja baik PT. Duta Petiwi

maupun Notaris yang saat itu membuat akta Jual Beli, didasarkan kepada surat-surat

tanah yang telah diterbitkan oleh BPN. Demikian juga para pemegang SHMSRS yang

terhimpun dalam Perhimni MDC meletakkan dasar argumentasinya pada surat-surat

tanah dan surat keterangan yang dibuat dan diterbitkan oleh BPN yang mereka miliki.

Kiranya dengan sanksi yang dijatuhkan oleh pengadilan, BPN bekerja dengan lebih

baik dikemudian hari sehingga sengketa tanah di masyarakat dapat diminimalisir.

3. Analisis Hukum Islam

Mengingat pertimbangan hakim dalam memutuskan perkara penulis menganalisis

putusan terdahulu yang ditetapkan hakim dalam memutuskan suatu hukum yang

menjadikan bentuk kekurangan didalam hukum positif ini, namun putusan Majelis

Hakim Pengadilan Jakarta Pusat telah memberikan suatu putusan terhadap masalah

ini.

Melihat kasus disini yang telah dipaparkan sebelumnya, bahwasannya akad jual

beli ini mengandung unsur gharar yang dimana seorang penjual (PT. Duta Pertiwi)

tidak transparan terhadap seorang pembeli (PERHIMNI) yang menyebabkan ada

unsur gharar, sedangkan jual beli dengan adanya unsur gharar itu telah dilarang oleh

Rasulullah SAW. sebagaimana yang telah diriwayatkan oleh Abu Hurairah

72

bahwasanya Rasulullah shallallahu „alaihi wasallam telah melarang jual beli dengan

cara hashah (yaitu: jual beli dengan melempar kerikil) dan cara lain yang

mengandung unsur gharar).12

Dan juga Sayyid Sabiq menjelaskan perihal jual beli gharar, bahwasanya jual beli

gharar adalah setiap jual beli yang memuat ketidaktahuan atau memuat pertaruhan

dan perjudian.13

Mengenai hukuman bagi seseorang yang telah melakukan unsur jual beli gharar

dalam hukum islam itu pelakunya dijatuhi hukuman ta‟zir. Adapun pengertian ta‟zir

itu sendiri sebagaimana yang telah dijelaskan oleh Wahbah az-Zuhaili: Ta‟zir

merupakan hukuman yang diberlakukan terhadap suatu bentuk kemaksiatan atau

kejahatan yang tidak ada ancaman hukuman had dan tidak pula kafarat, baik itu

kejahatan terhadap hak Allah SWT maupun kejahatan terhadap hak Adam. Adapun

dasar hukum ta‟zir itu adalah:

.14التعزير يدور مع المصلحة

Artinya: Hukum Ta‟zir didasarkan pada pertimbangan kemaslahatan (dengan tetap

mengacu kepada prinsip keadilan dalam masyarakat).

Oleh karena itu, seseorang yang melakukan jual beli gharar itu di jatuhi hukuman

ta‟zir, adapun hukumannya tersebut tergantung hakim tidak ada batasan, karena

hukuman ta‟zir tidak ditetapkan dengan ketentuan dari Allah dan Rasul-Nya dan

Qadhi diperkenankan untuk mempertimbangkan baik bentuk hukuman yang akan

dikenakan maupun kadarnya. Bentuk hukuman dengan kebijaksanaan ini di berikan

dengan pertimbangkan khusus tentang berbagai faktor yang memperngaruhi

perubahan sosial dalam peradaban manusia dan bervariasi berdasarkan pada

keanekaragaman metode yang dipergunakan pengadilan ataupun jenis tindak pidana

12

Al-Imam Abi al-Husain Muslim Bin al-Hajaj al-Naysaburi, Shohih al-Muslim (Kairo: Dar

al-Hadits 2010) No.1513, h. 4. 13

Sayyid Sabiq, Fiqh al-Sunnah, (Kairo: Fath Li al-I‟lam al-„Arabi, 2008), jilid 3, h. 102 14

Makhrus Munajat, Reaktualisasi Pemikiran Hukum Pidana Islam (Yogyakarta: Cakrawala,

2006). h. 14.

73

yang dapat ditunjukan dalam undang-undang.15

Didalam Hadits hanya dijelaskan

mengenai larangan jual beli gharar saja, tidak disebutkan ganjaran bagi pelaku yang

telah melakukan jual beli gharar tersebut sebagaimana yang penulis sebutkan diatas.

Oleh sebab itu seorang hakim diberi kebebasan untuk menghukumi pelakunya

tersebut dengan hukuman yang membuat jera bagi pelakunya. Adapun tujuan

pemberlakuan sanksi ta‟zir:16

1. Preventif: mencegah orang lain agar tidak melakukan jarimah.

2. Represif; membuat pelaku jera sehingga tidak mengulangi.

3. Kuratif; membawa perbaikan sikap bagi pelaku.

4. Edukatif; memberikan pengajaran dan pendidikan sehingga diharapkan dapat

memeperbaiki pola hidup pelaku.

Oleh sebab itu dari kasus ini jual beli rumah susun tersebut menjadi tidak sah,

karena mengandung unsur gharar didalam jual beli tersebut, dan juga Majelis Hakim

telah memberi pertimbangan atas ketidaksahnya jual beli tersebut, dimana terdapat

cacat tersembunyi berkaitan dengan tidak diberitahukannya keadaan objek jual beli

berupa Apartemen Mangga Dua Court yang berdiri diatas Hak Guna Bangunan diatas

tanah Hak Pengelolaan milik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, dan juga bagi

pelakunya akan dikenakan hukuman ta‟zir yang nantinya akan ditentukan sendiri oleh

hakim seberapa berat hukuman tersebut.

15

Prof. Abdur Rahman I.Doi, Tindak Pidana Dalam Syariat Islam (Jakarta: PT. Rineka Cipta,

1992), h. 14. 16

Muhmmad Nurul Irfan, Hukum Pidana Islam (Jakarta: Sinar Grafika, 2016), h. 93.

74

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

Berdasarkan pemaparan pada bab sebelumnya, maka dapat disimpulkan beberapa

hal sebagai berikut:

1. Konsekuensi apabila memiliki apartemen yang berstatus tanahnya Hak Guna

Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL). Maka yang harus dilihat

pertama-tama adalah dapat memiliki apartemen tersebut selama jangka waktu

HGB nya belum berakhir, dan juga apabila ingin memperpanjang dan

memperbaharui HGB serta untuk melakukan perbuatan hukum terhadap

rumah susun dan tanah bersamanya maka para penghuni apartemen harus

mendapatkan persetujuan tertulis dari PEMDA DKI Jakarta selaku pemegang

HPL, agar dapat terus memiliki apartemen tersebut maka para penghuni

apartemen harus memenuhi persyaratan yg ditentukan. Salah satunya adalah

membayar uang rekomendasi pemegang HPL yaitu kepada PEMDA DKI.

2. Tinjauan hukum islam dan hukum positif dalam mengatasi perkara diatas:

a. Perkara diatas didalam islam termasuk dalam kategori jual beli gharar,

yang dimana hukuman orang yang telah melakukan jual beli gharar itu

dikenakan ta‟zir sesuai dengan ketentuan hakim, artinya tidak ada

ketentuan yang menjelaskan hukuman orang yang telah melakukan jual

beli gharar, baik itu di Al-Quran maupun di Hadits.

b. Majelis hakim dalam pertimbangannya menyebutkan bahwa pengertian

perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur dalam pasal 1365

KUHPerdata telah mengalami perluasan pengertian dimana melanggar

hukum tidak saja diartikan sebagai perbuatan yang melanggar undang-

undang saja akan tetapi juga termasuk perbuatan yang melanggar unsur

kepatutan, ketelitian, dan kehati-hatian; sehingga menghukum tergugat I,

II, dan III atas gugatan perbuatan melanggar hukum. Sementara itu,

75

Tergugat IV dan V tidak berkaitan langsung dengan objek sengketa, maka

gugatan perbuatan melanggar hukum terhadap mereka ditolak.

B. Saran

Kepada masyarakat lebih teliti sebelum membeli merupakan pedoman

yang baik bagi setiap pembeli. Tidak terkecuali bagi mereka yang juga

ingin membeli unit atau satuan rumah susun. Setiap calon pembeli harus

mempelajari dengan teliti bagaimana aturan-aturan tentang rumah susun

yang ada di Indonesia. Untuk memperolehnya sangat mudah karena

kumpulan peraturan di bidang rumah susun baik sendiri, maupun yang

dihimpun dengan peraturan lain yang terkait dan dijadikan buku juga

banyak di toko-toko buku. Ada juga buku-buku yang berisi panduan

membeli satuan rumah susun. Dengan mempelajari peraturan perundang-

undangan dan panduan yang ditulis oleh orang-orang yang berpengalaman

khususnya di bidang rumah susun. Selain itu juga dianjurkan untuk

bertanya kepada orang lain yang punya pengalaman membeli satuan

rumah susun, pembeli juga bisa mencari informasi dari media massa

seperti Koran dan majalah atau bisa membaca berita dari internet untuk

menambah wawasan sehingga dapat semakin memahami seluk beluk jual

beli dan kepemilikan satuan rumah susun. Pada akhirnya, saat melakukan

transaksi jual beli rumah susun, pembeli harus kritis mencermati proses

jual beli dan pengalihan hak atas satuan rumah susun.

76

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku Referensi

A. P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA (Undang-Undang

Pokok Agraria), (Bandung: Mandar Maju, 2015) al-Asqolani, Ibnu Hajar, Bulugh al-Maram, (Jakarta: Dar al-Kutub al-Islamiyah,

2002)

al-Jurjani, Ali bin Muhammad bin Ali, Kitab al-Ta‟rifat (Jakarta: Dar al-Kutub al-

Islamiyyah, 2012) al-Khotslan, Sa’ad Bin Turky, Fiqh al-Mu‟amalah al-Maliyah al-Mu‟ashirah,

(Riyadh: Dar al-Shomi’iy, 2012)

al-Nawawi, Abi Zakaria Yahya Syaraf, al-Majmu‟ Syarah al-Muhadzdzab (Kairo:

Dar al-Hadits 2010)

al-Naysaburi, Al-Imam Abi al-Husain Muslim Bin al-Hajaj, Shohih al-Muslim

(Kairo: Dar al-Hadits 2010)

al-Qoliyubi, Ahmad bin Ahmad, Hasyiata al-Qoliyubi wa „Umairoh (Beirut: Dar

al-Fikr 2008)

al-Shon’ani, al-Imam Muhammad bin Ismail al-Kahlani, Subul Al-Salam Sarh

Bulugh Al-Maram Minjami‟ Adilati Al Ahkam, (Beirut, Lebanon:, Dar

al-Kutub al-‘Ilmiyyah, 2014)

al-Zuhaili, Wahbah, al-Fiqih al-Islami wa Adillatuh, (Beirut: Dar al-Fikr, 2005)

As-Sajstani, Abu Dawud Sulaiman bin Al-Asy’ats, Sunan Abu Dawud (Beirut:

Dar al-Fikr, 1996)

Asy-Syairazi, Abu Ishaq Ibrahim, al-Muhadzdzab fii fiqh al-Imam asy-Syafi‟i

(Lebanon: Dar al-Kutub al-‘ilmiyyah, 2010)

Asy-Syarbini, Syamsuddin Muhammad bin khatib, al-Mughni al-Muhtaj (Kairo:

Dar al-Hadits 2003)

Bakry, Nazar, Problematika Pelaksanaan Fiqh Islam, (Jakarta: PT. Raja Grafindo

Persada, 1994)

Chomzah, H. Ali Achmad, Hukum Pertanahan, (Jakarta : Prestasi Pustaka, 2002)

Halim, A. Ridwan, Hukum Pemukiman, Perumahan, dan Rumah Susun (Suatu

Himpunan Tanya Jawab), (Jakarta: Doa dan Karma, 2006)

Hamzah, Andi, Dasar-Dasar Hukum Perumahan (Jakarta: Rineka Cipta, 1990)

-----------, I Wayan Suandra dan B.A Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan

(Rineka Cipta, Jakarta, 2000)

Hasan, M. Ali, Berbagai Macam Transaksi dalam Islam, (Jakarta: PT. Raja

Grafindo Persada, 2003)

Hutagalung, Arie S, Condominium dan Permasalahannya (Jakarta: Badan

Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 1998)

Kuncoro, Rahmat, Praktek Hukum Pertanahan di Indonesia, (Bandung: Kencana

Perdana, tth)

77

Lubis, Suhrawadi. K, Hukum Ekonomi Islam, (Jakarta: Sinar Grafika, 2000)

Mas’adi, Ghufron A., Fiqh Muamalah Kontekstual, (Jakarta: Raja Grafindo

Pustaka, 2002)

Mertokusumo, Sudikno, Hukum dan Politik Agraria, (Universitas Terbuka,

Karunika, Jakarta, 1988)

Munajat, Makhrus, Reaktualisasi Pemikiran Hukum Pidana Islam (Yogyakarta:

Cakrawala, 2006) Nurul Irfan, Muhmmad, Hukum Pidana Islam (Jakarta: Sinar Grafika, 2016) Rahman I.Doi, Abdur, Tindak Pidana Dalam Syariat Islam (Jakarta: PT. Rineka

Cipta, 1992) Sabiq, Sayyid, Fiqh al-Sunnah, (Kairo: Fath Li al-I’lam al-‘Arabi, 2008)

Salle, Aminuddin, dkk. Hukum Agraria, (AS Publishing, Makassar, 2010)

Salle, Aminuddin, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Kreasi

Total Media, Yogyakarta, 2007)

Santoso, Urip, Hukum Agraria Kajian Komprehensif (Kencana, Jakarta, 2012)

----------, Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah, (Kencana Prenada Media

Group, Jakarta, 2008)

----------, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah (Jakarta: Kencana Prenada

Media Group: 2014)

Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: PT.Intermasa, 1990)

Supriadi, Hukum Agraria (Sinar Grafika, Jakarta 2007)

Sofie, Yusuf, Pelaku Usaha, Konsumen, dan Tindak Pidana Korporasi (Jakarta:

Ghalia Indonesia, 2002) Sutedi, Adrian, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar

Grafika.)

Taimiyah, Ibnu, al-Fatawa al-Kubro (Bairut-Libanon: Dar al-Kutub al-Ilmiyah,

1987)

Tutik, Titik Triwulan dan Shita Febriana, Perlindungan Hukum bagi Pasien,

(Jakarta: PT. Prestasi Pustakaraya 2010)

Zulham, Hukum Perlindungan Konsumen (Jakarta: Kencana Prenada Group,

2013)

B. Jurnal dan Tesis

Hayundani, Laksmi, Perlindungan hukum bagi pemegang Hak Milik Atas Satuan

Rumah Susun yang Hak Atas Tanah Bersamanya Berada Di Atas

Tanah Hak Pengelolaan, Tesis Fakultas Hukum Universitas

Indonesia, Jakarta, 2009.

Hosen, Nadratuzzaman, Analisis Bentuk Gharar dalam Transaksi Ekonomi.

Jurnal UIN Jakarta, Fakultas Syariah dan Hukum . al-Iqtishad: Vol.1,

No.1, Januari 2009.

78

Hutagalang, Arie Sukanti, Jurnal “Kajian Hukum Mengenai Status HGB di atas

HPL”

Santoso, Purbayu Budi, Larangan jual beli Gharar: telaah terhadap hadits dari

musnad Ahmad Bin Hanbal” Universitas Diponegoro Semarang.

C. Perundang-undangan

Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945 Pasal 33 ayat 3

Undang-Undang Tentang Perlindungan Konsumen Nomor 8 Tahun 1999, I.N

Tahun I999 Nomor 42. TLN Republik lndonesia Nomor 3821

Pasal 1 Angka 2 PP Nomor 40 Tahun 1996. Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna

Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.

D. Internet

https://www.rukamen.com/blog/menurut-undang-undang-bisakah-konsumen-

menuntut-developer-nakal/ (01 November 2017)

https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5992e4d3cca3e/konsumen-wajib-

tahu-hal-ini-sebelum-beli-apartemen (15 Agustus 2017)

http://Kamusbesarbahasaindonesia.org pada tanggal 8 Agustus 2015 pukul 06.00

https://ekonomi.kompas.com/read/2008/11/17/12434599/pemilik.kios.dan.penge

m- bang.itc.mangga.dua.bertikai.di.pengadilan Di Akses pada; 17-11-2008, 12:43

WIB





https://ekonomi.kompas.com/read/2008/11/17/12434599/pemilik.kios.dan.pengem-%20bang.itc.mangga.dua.bertikai.di.pengadilan

https://ekonomi.kompas.com/read/2008/11/17/12434599/pemilik.kios.dan.pengem-%20bang.itc.mangga.dua.bertikai.di.pengadilan

Jual Beli Gharar Pada Strata Title di Atas Tanah Hak...

Documents

Transcript of Jual Beli Gharar Pada Strata Title di Atas Tanah Hak...