1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Properti dan real estat merupakan salah satu sektor yang sangat penting bagi

kehidupan manusia. Dalam melaksanakan aktivitasnya sehari-hari, manusia

tidaklah dapat terlepas dari sektor ini, misalnya kantor atau pabrik tempat ia

bekerja, pusat perbelanjaan tempat ia membeli keperluannya sehari-hari, rumah

sakit tempat ia, keluarga, maupun kerabatnya dirawat ketika sakit, taman hiburan

tempat ia mengisi waktu liburnya, sekolah atau universitas tempat ia mengajar

maupun menimba ilmu, serta properti dan real estat lainnya yang selalu

berhubungan dengan aktivitas manusia sehari-hari, dan yang paling penting

adalah rumah atau apartemen tempat ia tinggal.

Properti dan real estat khususnya perumahan merupakan kebutuhan papan

yang merupakan salah satu kebutuhan dasar (primer) manusia, disamping

kebutuhan akan pangan dan sandang, sehingga setiap orang harus berhubungan

dengan bagian dari properti dan real estat yang satu ini. Bagaimanapun kondisi

perekonomian yang sedang terjadi, semua orang harus lah memiliki rumah

tempat ia tinggal untuk memenuhi salah satu kebutuhan utamanya.

Pertumbuhan sektor properti dan real estat yang ditandai dengan kenaikan

harga tanah dan bangunan yang lebih tinggi dari laju inflasi setiap tahunnya

menyebabkan semakin banyak investor yang tertarik untuk melakukan investasi di

sektor ini. Properti dan real estat merupakan aset yang memiliki nilai investasi

yang tinggi, dan dinilai cukup aman dan stabil. Harga properti dan real estat

2

(khususnya rumah) mengalami kenaikan sekitar 10% setiap tahunnya. Sebab itu,

sebuah rumah memiliki potensi mengalami kenaikan harga dua kali lipat dalam

5-10 tahun ke depan.

Kenaikan harga ini disebabkan oleh ketersediaan tanah bersifat tetap,

sementara permintaannya cenderung meningkat setiap tahunnya, sejalan dengan

pertambahan jumlah penduduk. Pertumbuhan jumlah penduduk menyebabkan

kebutuhan akan tempat tinggal, perkantoran, pusat perbelanjaan, taman hiburan,

dan kebutuhan akan sektor properti dan real estat lainnya juga mengalami

kenaikan. Selain itu, harga tanah tidaklah ditentukan oleh pasar, tetapi oleh orang

yang memiliki tanah.

Akhir-akhir ini properti dan real estat tumbuh dengan pesat. Hal ini dapat

dilihat dari banyaknya pembangunan rumah dan toko (ruko), apartemen, pusat

perbelanjaan, pusat perkantoran, kondominium, dan perumahan. Maraknya

pembangunan ini menandakan bahwa terdapat pasar yang cukup besar bagi sektor

properti dan real estat di Indonesia. Hal ini merupakan informasi yang positif

bagi para investor, yang kemudian meresponnya dengan membeli saham

perusahaan properti dan real estat di pasar modal.

Berikut ini disajikan data mengenai perkembangan harga saham perusahaan

properti dan real estat yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia dari tahun 2006-

2012.

3

Tabel 1.1 Harga Saham Perusahaan Properti dan Real Estat di BEI Tahun 2006-2012

(dalam Rupiah)

No. Kode Emiten Tahun Keterangan 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

1 CTRS 717 1045 463 452 629 757 1710 Berfluktuasi 2 ADHI 735 1128 559 380 667 686 1089 Berfluktuasi 3 LPCK 271 492 400 197 304 1101 3109 Berfluktuasi

Sumber : finance.yahoo.com (data diolah) Sesuai dengan data yang disajikan dalam Tabel 1.1, harga saham properti

dan real estat mengalami fluktuasi. Terjadinya fluktuasi ini dapat disebabkan oleh

respon dan reaksi yang berbeda-beda dari setiap investor terhadap informasi-

informasi yang terdapat di pasar. Informasi-informasi ini dapat bersumber dari

kondisi pertumbuhan ekonomi di Indonesia, yang dapat dilihat dari pertumbuhan

indikator makro ekonomi, seperti tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan nilai

tukar rupiah.

Selain kondisi perekonomian dalam negeri, pergerakan saham juga

dipengaruhi oleh kondisi perekonomian global. Krisis global yang berasal dari

Amerika akibat macetnya kredit properti (suprime mortage) ini juga membawa

dampak negatif bagi pergerakan saham di Indonesia. Tampak pada Tabel 1.1,

pada tahun 2008 harga saham beberapa perusahaan properti dan real estat

mengalami penurunan. IHSG mengalami pertumbuhan negatif selama tahun

2008. Sehingga pada 8 Oktober 2008, perdagangan saham di BEI dihentikan

sementara.

Kondisi pertumbuhan makro ekonomi yang terjadi dalam enam tahun

terakhir ini dapat dilihat dari Tabel 1.2 berikut ini.

4

Tabel 1.2 Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Tahun 2006 2012

No. Indikator Makro Tahun

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Inflasi 6,60% 6,40% 10,30% 4,89% 5,12% 5,38% 4,27% 2 Suku Bunga 11,83% 8,60% 8,60% 7,10% 6,50% 6,58% 5,75%

3 Nilai Tukar (USD-IDR) 9.164 9.139 9.692 10.407 9.086 8.819 9.385

Sumber : www.bi.go.id

Seperti yang terlihat pada Tabel 1.2, inflasi di Indonesia mengalami

fluktuasi. Dari tahun 2006 sampai 2007 inflasi mengalami penurunan 0,20%.

Namun pada tahun 2008, terjadi kenaikan yang cukup besar hingga mencapai

angka 10,30%. Dorongan pada laju inflasi ini merupakan salah satu dampak

terjadinya krisis global pada tahun 2008. Dorongan tersebut berasal dari lonjakan

harga komoditi terutama minyak dan pangan. Lonjakan harga tersebut berdampak

pada kenaikan harga barang yang ditentukan pemerintah (administered prices)

seiring dengan kebijakan pemerintah menaikkan harga BBM bersubsidi

(www.setneg.go.id)

Kemudian pada tahun 2009, inflasi mengalami penurunan yang cukup

drastis, yaitu sebesar 5,41%. Hal ini merupakan penurunan persentase terbesar

sepanjang tahun 2006-2012. Pada bulan November tahun 2009 tingkat inflasi

Indonesia terlalu rendah mencapai 2,41%. Tingkat inflasi yang terlalu rendah pada

dasarnya tidaklah terlalu baik bagi pertumbuhan perekonomian di Indonesia,

karena dapat menyebabkan lambannya pergerakan perekonomian Indonesia.

Lambannya pergerakan perekonomian juga menyebabkan harga saham bergerak

lamban. Pada tahun 2010, inflasi meningkat kembali. Pada tahun 2011 dan 2012

5

menurun setiap tahunnya, hingga pada tahun 2012 mencapai angka 4,30%.

Rendahnya tingkat inflasi ini didukung oleh faktor musim, harga komoditas

pangan yang sedang turun, dan penundaan kenaikan tarif listrik serta harga BBM

bersubsidi.

Pada indikator suku bunga, juga terjadi penurunan setiap tahunnya. Tingkat

suku bunga terendah terdapat pada tahun 2012. Bank Indonesia memutuskan

mempertahankan BI Rate sebesar 5,75 % karena dipandang masih konsisten

dengan tekanan inflasi yang rendah dan terkendali yang sesuai dengan sasaran

inflasi tahun 2012-2013, yaitu 4,5% 1%

(http://www.bi.go.id/web/id/Ruang+Media/Siaran+Pers/sp 142412.htm).

Terjadinya krisis global pada tahun 2008 menyebabkan nilai tukar rupiah

melemah terhadap dolar AS. Hal ini ditandai dengan melemahnya nilai tukar

rupiah terhadap dolar AS hingga mencapai Rp 11.711 per dolar AS pada bulan

November 2008. Pada masa krisis ini terjadi keketatan likuiditas global. Para

investor dari Amerika menarik kembali dananya untuk menangani keuangan di

negaranya, sehingga terjadi aliran keluar modal asing yang menyebabkan supply

dolar relatif sangat menurun. Hal ini lah yang menyebabkan efek depresiasi

terhadap rupiah.

Berikut ini disajikan grafik tingkat inflasi, suku bunga, nilai tukar rupiah

terhadap dolar Amerika, dan harga saham sektor properti dan real estat yang

terdaftar di Bursa Efek Indonesia (data tahun 2006-2012 ).

6

Sumber : Hasil Pengolahan Data (Microsoft Excel)

Gambar 1.1 Tingkat Inflasi dan Suku Bunga di Indonesia Tahun 2006 2012

(dalam Persen)

Sumber : Hasil Pengolahan Microsoft Excel

Gambar 1.2 Harga Saham dan Nilai Tukar Rupiah terhadap Dolar AS

Tahun 2006-2012 (dalam Rupiah) Dari Gambar 1.2 dan Gambar 1.3 dapat dilihat keterkaitan antara harga

saham dengan indikator-indikator makro di Indonesia. Samsul (2006 : 200)

mengatakan bahwa harga saham dapat dipengaruhi oleh faktor makro di suatu

negara, seperti tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan nilai tukar.

0,002,004,006,008,00

10,0012,0014,00

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

InflasiSuku Bunga

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Nilai Tukar

DUTI

LPCK

RDTX

7

Pada tahun 2006-2007, dimana kondisi inflasi berada pada tingkat stabil,

suku bunga menurun, dan nilai rupiah menguat, tampak bahwa harga saham

perusahaan properti dan real estat rata-rata mengalami kenaikan. Menurut

Tandelilin (2010 : 103) perubahan suku bunga akan mempengaruhi harga saham

secara terbalik, cateris paribus. Hal ini berarti, apabila suku bunga meningkat,

maka harga saham akan turun. Demikian pula sebaliknya, jika suku bunga turun,

maaka harga saham naik.

Pada tahun 2007-2008, terjadi krisis ekonomi global, sehingga

menyebabkan buruknya kondisi indikator makro Indonesia. Hal ini dapat dilihat

dari tingkat inflasi mengalami kenaikan 3,9%, suku bunga menurun, dan nilai

tukar rupiah melemah terhadap dolar. Hal ini diikuiti dengan harga saham

perusahaan sektor properti dan real estat yang rata-rata mengalami penurunan.

Pada rentang waktu ini, inflasi berada pada tingkat yang sangat tinggi. Inflasi

yang tinggi akan menyebabkan kejatuhan harga saham di pasar. Inflasi yang

tinggi menyebabkan biaya produksi menjadi tinggi, sementara daya beli

masyarakat menjadi lemah. Hal ini menyebabkan menurunnya pendapatan

perusahaan, dan pada akhirnya akan menurunkan harga saham perusahaan

tersebut (Zubir, 2011 : 21).

Pada tahun 2008-2009, kondisi indikator makro Indonesia masih dalam

keadaan buruk, yang merupakan dampak dari krisis ekonomi global. Pada periode

ini inflasi menurun drastis, suku bunga menurun, dan nilai tukar rupiah masih

melemah tehadap dolar. Harga saham perusahaan sektor properti dan real estat

juga rata-rata mengalami penurunan. Pada rentang waktu ini, tingkat inflasi

8

sangat rendah. Tinggi rendahnya tingkat inflasi dinilai memberi pengaruh positif

maupun negatif terhadap pergerakan harga saham sesuai dengan tingkat inflasi itu

sendiri. Tingkat inflasi yang tinggi akan menurunkan harga saham, sementara

tingkat inflasi yang sangat rendah akan menyebabkan pertumbuhan ekonomi

menjadi sangat lamban sehingga pada akhirnya berpengaruh terhadap lambannya

pergerakan harga saham (Samsul, 2006 : 201).

Pada tahun 2009-2012, kondisi indikator makro Indonesia berangsur-angsur

membaik, dimana inflasi meningkat kembali kepada tingkat yang stabil pada

tahun 2010, dan kemudian terus mengalami penurunan pada tahun 2011 dan 2012,

indikator suku bunga tetap mengalami penurunan hingga tahun 2012, dan nilai

tukar rupiah menguat dari tahun 2009-2011.

Pada rentang waktu ini, rata-rata harga saham perusahaan properti dan real

estat yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia mengalami peningkatan. Namun,

pada tahun 2012, rupiah kembali melemah terhadap dolar. Terdapat beberapa

perusahaan yang harga sahamnya menurun pada rentang waktu ini mengikuti

melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika. Namun, kebanyakan

perusahaan justru harga sahamnya meningkat cukup besar, dengan melemahnya

nilai tukar rupiah ini.

Nilai tukar rupiah akan membawa pengaruh positif ataupun negatif terhadap

harga saham perusahaan, tergantung pada kegiatan operasional perusahaan

(Samsul, 2006 : 202). Saham perusahaan yang bergerak di bidang ekspor akan

mengalami kenaikan dengan menguatnya mata uang asing, atau melemahnya mata

uang domestik. Hanya pada saham-saham perusahaan tertentu atau perusahaan

9

importir yang akan mengalami penurunan. Jika perusahaan mempunyai utang

yang besar dalam mata uang asing, maka melemahnya rupiah terhadap mata uang

asing tersebut mengakibatkan beban operasional perusahaan menjadi tinggi. Hal

ini lah yang dapat menyebabkan penurunan pada harga saham perusahaan

(Simatupang, 2010 : 77).

Fenomena ini menimbulkan suatu dugaan bagi peneliti, bahwa kondisi

indikator makro ekonomi di Indonesia, yaitu tingkat inflasi, suku bunga, dan nilai

tukar memiliki pengaruh terhadap harga saham perusahaan properti dan real estat

di Bursa Efek Indonesia. Kodrat dan Herdinata (2009) mengatakan bahwa

investasi di sektor sektor properti dan real estat merupakan investasi jangka

panjang dan akan bertumbuh sejalan dengan perekonomian. Selain itu,

berdasarkan Pusat Studi Properti Indonesia, kondisi makro ekonomi merupakan

faktor penting yang mempengaruhi bisnis sektor properti dan real estat.

Hal ini lah yang melatarbelakangi peneliti untuk meneliti lebih lanjut

mengenai pengaruh makro ekonomi, dalam hal ini peneliti mengambil 3 indikator,

yaitu tingkat inflasi, suku bunga, dan nilai tukar, terhadap harga saham

perusahaan properti dan real estat di Bursa Efek Indonesia.

1.2 Perumusan Masalah

Sesuai dengan latar belakang yang telah dijelaskan sebelumnya, maka

perumusan masalah dalam penelitian ini adalah Apakah tingkat inflasi, suku

bunga, dan nilai tukar berpengaruh signifikan terhadap harga saham

perusahaan sektor properti dan real estat di Bursa Efek Indonesia ?.

10

1.3 Tujuan Penelitian

Berdasarkan perumusan masalah tersebut, maka yang menjadi tujuan dari

penelitian ini adalah untuk mendapatkan bukti empiris mengenai pengaruh tingkat

inflasi, suku bunga, dan nilai tukar terhadap harga saham perusahaan sektor

properti dan real estat di Bursa Efek Indonesia, baik secara bersama-sama

maupun parsial.

1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Bagi investor dan praktisi keuangan, hasil penelitian ini dapat menambah

informasi dan menjadi bahan pertimbangan guna pengambilan keputusan

investasi pada saham perusahaan properti dan real estat di Bursa Efek

Indonesia.

2. Bagi pengembang (developer), hasil penelitian ini dapat menjadi sumber

informasi dan menjadi bahan pertimbangan guna pengambilan keputusan

dalam ekspansi bisnis yang berkaitan dengan sektor properti dan real estat.

3. Bagi peneliti lain, hasil penelitian ini dapat menjadi tambahan bahan referensi

dan informasi untuk melakukan penelitian selanjutnya.

4. Bagi peneliti, hasil penelitian dapat memperluas wawasan dan pengetahuan

mengenai pengaruh tingkat inflasi, suku bunga, dan nilai tukar terhadap harga

saham perusahaan sektor properti dan real estat yang terdaftar di Bursa Efek

Indonesia.