33

Bab IV

Analisis Kelayakan Investasi

4.1 Analisis Biaya

4.1.1 Biaya Investasi

Biaya investasi mencakup modal awal yang diperlukan untuk

mengaplikasikan sistem tata udara dan penyediaan kebutuhan air panas distrik di

satu kawasan. Dalam analisis biaya investasi digunakan asumsi-asumsi sebagai

berikut:

• Harga chiller Rp. 2.200.000,00/TR.

• Harga cooling tower Rp. 100.000,00/TR.

• Harga pompa Rp. 1.500.000,00/kW.

• Harga FCU Rp. 1.500.000,00/TR.

• Harga boiler Rp. 300.000,00/kW.

• Harga tangki penyimpan Rp. 250.000,00/m3.

• Harga tangki tekan Rp. 375.000,00/m3.

• Harga bangunan Rp. 2.000.000,00/m2.

Estimasi biaya investasi dibagi menjadi dua yaitu sistem tata udara distrik

dan sistem air panas distrik. Biaya investasi sistem tata udara distrik dapat dilihat

pada Tabel 4.1, sedangkan biaya investasi sistem air panas distrik pada Tabel 4.2.

Tabel 4.1 Biaya Investasi Sistem Tata Udara Distrik

No Peralatan Harga satuan (Rp) Jumlah Harga Total

(Rp) 1 Chiller 4.400.000.000,00 4 17.600.000.000,002 Cooling tower 250.000.000,00 4 1.000.000.000,00 Pompa air dingin

3 Pompa primer 55.500.000,00 5 277.500.000,004 Pompa air kondensor 55.500.000,00 5 277.500.000,005 Pompa sekunder 1 255.000.000,00 2 510.000.000,006 Pompa sekunder 2 255.000.000,00 2 510.000.000,00

34

Tabel 4.1 (lanjutan)

No Peralatan Harga satuan (Rp) Jumlah Harga Total

(Rp) 7 Pompa sekunder 3 270.000.000,00 2 540.000.000,008 Pompa sekunder 4 67.500.000,00 2 135.000.000,009 Pompa sekunder 5 255.000.000,00 2 510.000.000,00

10 Pompa sekunder 6 532.500.000,00 2 1.065.000.000,00 FCU

11 FCU 1 735.000,00 3465 2.546.775.000,0012 FCU 2 870.000,00 2826 2.458.620.000,0013 FCU 3 1.005.000,00 1052 1.057.260.000,0014 FCU 4 630.000,00 2908 1.832.040.000,0015 FCU 5 1.080.000,00 614 663.120.000,0016 FCU 6 2.340.000,00 524 1.226.160.000,0017 FCU 7 2.040.000,00 1811 3.694.440.000,0018 FCU 8 1.380.000,00 2190 3.022.200.000,0019 FCU 9 3.180.000,00 259 823.620.000,00

20 Chilled water pipeline 10.000.000.000,0021 Bangunan 400.000.000,00 1 400.000.000,00

Total 50.149.235.000,00

Tabel 4.2 Biaya Investasi Sistem Air Panas Distrik

No Peralatan Harga satuan (Rp) Jumlah Harga Total

(Rp) 1 Boiler 969.000.000,00 3 2.907.000.000,002 Penukar panas 7.000.000,00 5 35.000.000,00 Tangki air panas

3 Tangki tekan 1 3.536.250,00 2 7.072.500,004 Tangki tekan 2 3.300.000,00 2 6.600.000,005 Tangki tekan 3 2.947.500,00 2 5.895.000,006 Tangki tekan 4 2.358.750,00 2 4.717.500,007 Tangki tekan 5 1.492.500,00 2 2.985.000,008 Tangki tekan 6 3.240.000,00 2 6.480.000,009 Tangki tekan 7 3.240.000,00 2 6.480.000,00

10 Tangki air hangat 12.753.125,00 2 25.506.250,0011 Tangki air panas 12.752.500,00 2 25.505.000,00

Pompa air panas 12 Pompa 1 22.500.000,00 2 45.000.000,0013 Pompa 2 5.550.000,00 2 11.100.000,0014 Pompa 3 5.550.000,00 2 11.100.000,00

35

Tabel 4.2 (lanjutan)

No Peralatan Harga satuan (Rp) Jumlah Harga Total

(Rp) 15 Pompa 4 5.550.000,00 2 11.100.000,0016 Pompa 5 8.250.000,00 2 16.500.000,0017 Pompa 6 11.250.000,00 2 22.500.000,0018 Pompa 7 11.250.000,00 2 22.500.000,0019 Pompa tangki air hangat 3.127.500,00 3 9.382.500,00 20 Pompa tangki air panas 3.127.500,00 3 9.382.500,0021 Pompa boiler 2.250.000,00 2 4.500.000,00

22 Hot water pipeline 6.000.000.000,0023 Bangunan 400.000.000,00 1 400.000.000,00

Total 9.596.306.250,00

Estimasi biaya investasi pipeline dapat dilihat pada Lampiran B.

4.1.2 Biaya Operasional dan Beban Listrik

Perangkat peralatan penunjang sistem ini beroperasi dengan menggunakan

pasokan listrik dari PLN. Daya listrik yang dipasang disesuaikan dengan

kebutuhan perangkat sistem, seperti dapat dilihat pada Tabel 4.3.

Tabel 4.3 Kebutuhan Daya Listrik Sistem Energi Distrik

Sistem Tata Udara Distrik Sistem Air Panas Distrik

No Peralatan Daya (kW) No Peralatan Daya

(kW) 1 Chiller 3870 1 Pompa 1 15 2 Cooling tower 134 2 Pompa 2 3,7 3 Pompa primer 148 3 Pompa 3 3,7

4 Pompa air kondensor 148 4 Pompa 4 3,7

5 Pompa sekunder 1 170 5 Pompa 5 5,5 6 Pompa sekunder 2 170 6 Pompa 6 7,5 7 Pompa sekunder 3 180 7 Pompa 7 7,5 8 Pompa sekunder 4 45 8 Pompa air hangat 4,17 9 Pompa sekunder 5 170 9 Pompa air panas 4,17

10 Pompa sekunder 6 355 10 Pompa boiler 1,5 Kebutuhan daya listrik 5390 Kebutuhan daya listrik 56,44

Total daya terpasang (kVA) 5446,44

36

Dari Tabel 4.3 didapat daya yang terpasang sebesar 5446,44 kW, maka

dikenakan golongan tarif I-3/TM dengan biaya beban Rp. 31.300 per bulan[7],

sehingga biaya beban listrik per tahun untuk masing-masing sistem adalah:

• Sistem tata udara distrik :

5390kVA x Rp.31.300,00/kVA/bulan x 12 bulan = Rp. 2.024.484.000,00

• Sistem air panas distrik :

54,44 kVA x Rp.31.300,00/kVA/bulan x 12 bulan = Rp. 21.198.864,00

Pemakaian listrik dibagi atas dua zona waktu yaitu waktu beban puncak

pada pukul 17.00-22.00 dan luar waktu beban puncak.. Pada waktu beban puncak,

harga listrik ditetapkan dua kali lipat dari harga listrik di luar waktu beban puncak.

Pada sistem tata udara distrik, chiller, pompa primer dan pompa air

kondensor beroperasi sesuai dengan beban pendinginan yang harus diatasi.

Perhitungan konsumsi listrik per tahun ketiga peralatan tersebut dapat dilihat pada

Lampiran B. Sementara itu, cooling tower dan pompa sekunder beroperasi sesuai

dengan daya masing-masing selama 24 jam. Hasil perhitungan biaya operasional

sistem tata udara distrik dapat dilihat pada Tabel 4.4.

Tabel 4.4 Biaya Operasional Listrik Sistem Tata Udara Distrik

Konsumsi Listrik Biaya Listrik (Rp) LWBP WBP LWBP WBP No Peralatan (kWh) (kWh) Rp.439,00/kWh Rp.878,00/kWh

1 Chiller 16278004,94 4397610,13 7.146.044.167,68 3.861.101.695,702 Cooling tower 929290 244550 407.958.310,00 214.714.900,003 Pompa primer 906056 7548 397.758.584,00 6.627.144,00

4 Pompa air kondensor 906056 7548 397.758.584,00 6.627.144,00

5 Pompa sekunder 1 1178950 310250 517.559.050,00 272.399.500,006 Pompa sekunder 2 1178950 310250 517.559.050,00 272.399.500,007 Pompa sekunder 3 1248300 328500 548.003.700,00 288.423.000,008 Pompa sekunder 4 312075 82125 137.000.925,00 72.105.750,009 Pompa sekunder 5 1178950 310250 517.559.050,00 272.399.500,00

10 Pompa sekunder 6 2461925 647875 1.080.785.075,00 568.834.250,00Jumlah 11.667.986.495,68 5.835.632.383,70

Biaya operasional listrik per tahun 17.503.618.879,38

37

Pada sistem air panas distrik, semua pompa beroperasi selama tiga jam

pada waktu beban puncak dan tiga jam pada luar waktu beban puncak, kecuali

pompa air panas yang beroperasi masing-masing 45 menit pada waktu beban

puncak dan luar beban puncak. Biaya operasional listrik sistem air panas distrik

dapat dilihat pada Tabel 4.5.

Tabel 4.5 Biaya Operasional Listrik Sistem Air Panas Distrik

Konsumsi Listrik Biaya Listrik (Rp) LWBP WBP LWBP WBP No Peralatan (kWh) (kWh) Rp.439,00/kWh Rp.878,00/kWh

1 Pompa 1 16425 16425 7.210.575,00 14.421.150,00 2 Pompa 2 4051,5 4051,5 1.778.608,50 3.557.217,00 3 Pompa 3 4051,5 4051,5 1.778.608,50 3.557.217,00 4 Pompa 4 4051,5 4051,5 1.778.608,50 3.557.217,00 5 Pompa 5 6022,5 6022,5 2.643.877,50 5.287.755,00 6 Pompa 6 8212,5 8212,5 3.605.287,50 7.210.575,00 7 Pompa 7 8212,5 8212,5 3.605.287,50 7.210.575,00 8 Pompa air hangat 4566,15 4566,15 2.004.539,85 4.009.079,70 9 Pompa air panas 1141,5375 1141,5375 501.134,96 1.002.269,93

10 Pompa boiler 1642,5 1642,5 721.057,50 1.442.115,00 Jumlah 25.627.585,31 51.255.170,63

Biaya operasional listrik per tahun 76.882.755,94

4.1.3 Biaya Operasional Bahan Bakar Boiler

Boiler yang digunakan dalam sistem ini merupakan boiler dengan bahan

bakar gas alam. Perhitungan konsumsi bahan bakar boiler untuk satu kali mandi

adalah sebagai berikut:

• LHV gas alam = 14642 kkal/kg = 58070,172 Btu/kg

• Harga gas alam[8] = US$4,5/MMBtu = Rp. 42.750,00/MMBtu

• Harga gas alam per kg = Btu

RpkgBtu 61000,54150./172,58070 ×

= Rp.2482,50

• Kapasitas pemanasan boiler = 5814 kW = 5002485,66 kkal/h

• Kebutuhan bahan bakar = hkgkgkkal

hkkal /65,341/14642

/58,1389=

38

• Biaya bahan bakar = kgRpjamhkg /50,3144.3/65,341 ××

= Rp. 5.088.923,61

• Biaya bahan bakar boiler per tahun adalah:

Rp. 6.445.969,91 x 2 x 365 = Rp. 1.857.457.117,42

4.1.4 Biaya Perawatan

Biaya perawatan dibutuhkan untuk mempertahankan performa peralatan

agar tetap beroperasi dengan baik. Asumsi biaya perawatan per tahun sebesar 2%

dari biaya investasi, maka:

• Sistem tata udara distrik = 2% x Rp. 50.149.235.000,00

= Rp. 1.002.984.700,00

• Sistem air panas distrik = 2% x Rp. 9.596.306.250,00

= Rp. 191.926.125,00

4.1.5 Biaya Penyusutan

Metode yang digunakan dalam menentukan besarnya biaya penyusutan per

tahun adalah metode garis lurus, yaitu membagi biaya penyusutan secara merata

per umur aset. Umumnya sistem energi distrik berumur 20 hingga 30 tahun.

Dalam perhitungan, digunakan asumsi sistem berumur 20 tahun, sehingga biaya

penyusutan per tahun adalah:

• Sistem tata udara distrik = Rp. 50.149.235.000,00 / 20

= Rp. 2.507.461.750,00

• Sistem air panas distrik = Rp. 9.596.306.250,00 / 20

= Rp. 479.815.312,50

4.1.6 Biaya Personil

Dengan pengaplikasian sistem energi distrik maka dibutuhkan tenaga kerja

untuk mengoperasikan kegiatan. Perkiraan biaya personil yang dibutuhkan dalam

sistem energi distrik dapat dilihat pada Tabel 4.6.

39

Tabel 4.6 Biaya Personil per Tahun

No Posisi Jumlah

Personil

Gaji/bulan

(Rp)

Total

(Rp)

1 General Manager 1 7.500.000,00 7.500.000,00

2 Manager 3 5.000.000,00 15.000.000,00

3 Teknisi Kelistrikan 3 2.000.000,00 6.000.000,00

4 Teknisi Boiler 6 2.000.000,00 12.000.000,00

5 Teknisi AC 9 2.000.000,00 18.000.000,00

6 Administrasi 2 1.500.000,00 3.000.000,00

7 Cleaning Service 10 1.000.000,00 10.000.000,00

Biaya personil/bulan 71.500.000,00

Biaya personil/tahun (termasuk THR) 929.500.000,00

Biaya personil untuk masing-masing sistem adalah:

• Sistem tata udara distrik : Rp. 503.750.000,00

• Sistem air panas distrik : Rp. 425.750.000,00

4.1.7 Biaya Komunikasi dan Administrasi

Biaya komunikasi dan administrasi diperlukan untuk menunjang

kelancaran sistem tata udara dan penyediaan air panas distrik. Diasumsikan biaya

komunikasi dan administrasi sebesar Rp. 5.000.000,00 per bulan, sehingga biaya

per tahun sebesar Rp. 60.000.000,00. Biaya untuk masing-masing sistem sebesar

Rp. 30.000.000,00 per tahun.

4.1.8 Biaya Tahunan

Dari estimasi masing-masing komponen biaya pada kedua sistem,

didapatkan perhitungan biaya tahunan.

Pada sistem tata udara distrik, biaya per tahun dikonversikan menjadi

besaran biaya per kapasitas pendinginan agar dapat diperbandingkan dengan

sistem konvensional. Kapasitas pendinginan maksimum sistem diketahui sebesar

6000 TR.

40

Perhitungan biaya tahunan sistem tata udara distrik dapat dilihat pada

Tabel 4.7.

Tabel 4.7 Biaya Tahunan Sistem Tata Udara Distrik

Komponen biaya Biaya per tahun (Rp)

Biaya per TR (Rp)

Biaya operasional 17.503.618.879,38 443,03 Biaya beban listrik 2.024.484.000,00 38,52 Biaya perawatan 1.002.984.700,00 19,08 Biaya penyusutan 2.507.461.750,00 47,71 Biaya personil 503.750.000,00 9,58 Biaya komunikasi 30.000.000,00 0,57 Total 23.572.299.329,38 558,49

Dengan asumsi penggunaan efektif sistem tata udara oleh pelanggan

selama 18 jam per hari, maka biaya pendinginan per TR per bulan sebesar:

Rp. 558,49 x 18 jam/hari x 30 hari = Rp. 301.583,00

Pada sistem air panas distrik, biaya tahunan dikonversikan menjadi biaya

pemanasan air per liter. Disebut biaya pemanasan karena komponen biaya tersebut

belum memperhitungkan biaya operasional air bersih yang akan dijual. Kebutuhan

air per hari untuk satu kawasan sebesar 503.260 liter. Biaya tahunan sistem air

panas distrik dapat dilihat pada Tabel 4.8.

Tabel 4.8 Biaya Tahunan Sistem Air Panas Distrik

Komponen biaya Biaya per tahun (Rp)

Biaya pemanasan air per liter

(Rp) Biaya operasional 76.882.755,94 0,42 Biaya beban listrik 21.198.864,00 0,12 Biaya bahan bakar 1.857.457.117,42 10,11 Biaya perawatan 191.926.125,00 1,04 Biaya penyusutan 479.815.312,50 2,61 Biaya personil 425.750.000,00 2,32 Biaya komunikasi 30.000.000,00 0,16 Total 3.083.030.174,86 16,78

41

4.2 Analisis Manfaat

4.2.1 Perbandingan dengan Sistem Pendinginan Konvensional

Untuk memenuhi kriteria kenyamanan yang berkaitan dengan sistem tata

udara, biasanya digunakan AC yang dipasang pada tiap ruangan yang hendak

dikondisikan. Dengan asumsi AC umum yang beredar di pasaran memiliki

coefficient of performance (COP) sebesar 3, maka perhitungan biaya dengan

sistem pendinginan konvensional adalah sebagai berikut:

dengan Q = output pendinginan yang diinginkan (kW)

Wnet = input daya kerja (kW)

Untuk beban pendinginan sebesar 1 TR maka daya AC yang diperlukan

adalah:

kWTRkWTR

Wnet 172,13

1517,31

=×

=

Dari data beban pendinginan maksimum per ruangan, diketahui bahwa

pemasangan daya 1300 VA tidak mencukupi kebutuhan daya apabila semua

ruangan hendak dikondisikan dengan AC biasa. Untuk memenuhi keinginan

tersebut, paling tidak daya terpasang harus antara 2.200 VA sampai 6.600 VA,

yang merupakan golongan tarif R-2/TR, atau di atas 6.600 VA, yaitu golongan

tarif R-3/TR[7]. Untuk menganalisis biaya sistem konvensional ini diambil asumsi

harga listrik golongan tarif R-2/TR yang lebih murah yaitu Rp. 560,00/kWh.

Untuk golongan tarif rumah tangga, tidak ada perbedaan tarif pada waktu beban

puncak dan luar waktu beban puncak.

Sementara itu, biaya perawatan AC per TR diasumsikan sebesar Rp

75.000,00 per tiga bulan, sehingga biaya perawatan per tahun sebesar Rp.

300.000,00[9] atau Rp.25.000,00 per bulan.

netWQCOP =

42

Dengan asumsi penggunaan sistem AC efektif selama 18 jam per hari,

maka biaya per TR per bulan

= 1,172kW x 18 jam/hari x 30hari x Rp. 560,00/kWh + Rp.25.000,00

= Rp.379.412,80

Sebagai pembanding, apabila sistem konvensional diganti dengan sistem

tata udara distrik, maka konsumen cukup memasang FCU pada ruangan yang

ingin dikondisikan. Penggantian perangkat AC menjadi FCU akan menghemat

konsumsi listrik karena untuk kapasitas pendinginan 1 TR, daya yang dibutuhkan

FCU hanya sekitar 0,07 kW, yang selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 4.9.

Tabel 4.9 Daya per Kapasitas Pendinginan FCU

Daya Kapasitas Daya per kapasitas No. Tipe listrik

(W) pendinginan

(TR) pendinginan

(kW/TR)

1 MWM007GW 30 0,49 0,06

2 MWM010GW 45 0,58 0,05

3 MWM015GW 45 0,67 0,07

4 MCM007BW 30 0,42 0,07

5 MCM015BW 45 0,72 0,06

6 MCM030DW 90 1,56 0,06

7 MCE025EW 75 1,36 0,06

8 MCK015CW 64 0,92 0,07

9 MCK040AW 105 2,12 0,05

Dengan pemasangan FCU, maka biaya per TR per bulan yang dikeluarkan

konsumen untuk biaya listrik adalah:

0,07 kW x 18 jam/hari x 30 hari x Rp. 560,00/kWh = Rp. 21.168,00

Selisih biaya listrik yang dibayar konsumen jika beralih dari sistem

konvensional ke sistem tata udara distrik adalah:

Rp. 379.412,80 – Rp. 21.168,00 = Rp. 358.244,80

Dari selisih biaya tersebut, dapat ditentukan harga jual energi.

43

4.2.2 Perbandingan dengan Sistem Pemanas Air Konvensional

Sistem pemanas air yang digunakan sebagai pembanding dan umum

digunakan adalah pemanas air elektrik (electrical water heater). Dengan

perhitungan kasar bahwa sistem tidak mempergunakan pompa, biaya listrik untuk

memanaskan satu liter air dari temperatur ruang 25oC hingga temperatur air panas

60oC adalah:

• Massa air = 1 liter x 1kg/liter = 1 kg

• Cp air = 4200 Joule/kgK

• ∆T = 35oC

• Efisiensi pemanas air = 95%

• Energi listrik yang dibutuhkan = 1 kg x 4200 J/kgK x 35oC / 95%

= 154736 Joule = 0,043 kWh

• Biaya pemanasan air per liter = 0,043 kWh x Rp. 560,00/kWh

= Rp. 24,08

Karena perhitungan yang dilakukan merupakan asumsi terburuk yang

belum memperhitungkan komponen penunjang lain, maka biaya pemanasan air

panas per liter yang didapat dari hasil perhitungan merupakan biaya minimal yang

diperlukan untuk memanaskan satu liter air dengan sistem konvensional.

4.2.3 Penentuan Tarif Jual Energi

Sistem tata udara distrik pada dasarnya menjual energi pendinginan ke tiap

ruangan yang dikondisikan oleh FCU. Sistem penjualan yang diterapkan adalah

sistem berlangganan FCU dengan bayaran tetap setiap bulannya untuk pemakaian

unlimited. Harga berlangganan untuk masing-masing FCU berbeda disesuaikan

dengan kapasitas pendinginan FCU tersebut.

Dari sub pasal sebelumnya, didapat biaya per TR per bulan untuk sistem

tata udara distrik sebesar Rp. 301.583,00, sedangkan penghematan sistem

konvensional sebesar Rp. 358.244,80, sehingga harga jual energinya:

Rp. 301.583,00 < harga jual pendinginan < Rp. 358.244,80

44

Ditentukan seandainya tarif jual energi Rp. 330.000,00 per bulan per TR,

maka tarif berlangganan untuk masing-masing FCU dapat dilihat pada Tabel 4.10.

Tabel 4.10 Tarif Berlangganan FCU

No. Tipe FCU Kapasitas

Pendinginan (TR)

Tarif Berlangganan per Bulan

(Rp)

1 MWM007GW 0,49 161.700,00

2 MWM010GW 0,58 191.400,00

3 MWM015GW 0,67 221.100,00

4 MCM007BW 0,42 138.600,00

5 MCM015BW 0,72 237.600,00

6 MCM030DW 1,56 514.800,00

7 MCE025EW 1,36 448.800,00

8 MCK015CW 0,92 303.600,00

9 MCK040AW 2,12 699.600,00

Sementara itu, pada sistem air panas distrik, yang dijual adalah air panas

per liter. Diasumsikan sistem air panas distrik ini memiliki sistem penyediaan air

bersih sendiri sehingga harga air bersih yang digunakan akan sama dengan harga

air yang dibeli konsumen dari PDAM yaitu Rp.3,00 per liter atau Rp. 3.000,00 per

m3.

Dari sub pasal sebelumnya, didapat biaya pemanasan air per liter dengan

sistem air panas distrik sebesar Rp. 16,78, sedangkan dengan sistem konvensional

minimal Rp. 24,08, sehingga harga jual pemanasan air per liter:

Rp. 16,78 < harga jual pemanasan < Rp. 24,08

Ditentukan seandainya harga jual pemanasan air per liter sebesar

Rp. 23,00, maka harga jual air panas per liter adalah:

Rp. 23,00 + Rp. 3,00 = Rp. 26,00

45

4.2.4 Analisis Laba per Tahun

Setelah harga jual ditentukan, besarnya penghasilan per tahun dapat

diperhitungkan. Penghasilan tersebut dikurangi dengan biaya yang dikeluarkan

untuk menjalankan sistem, sehingga didapat laba kotor per tahun. Laba kotor ini

akan menjadi objek untuk pajak. Besarnya pajak yang dikenakan untuk badan

usaha[10] yaitu:

• Rp. 0 s.d Rp. 50.000.000,00 dikenai tarif 10%.

• Rp.50.000.000,00 s.d Rp. 100.000.000,00 dikenai tarif 15%.

• Rp. 100.000.000,00 ke atas dikenai tarif 30%.

Setelah dipotong pajak, didapat laba bersih yang menentukan aliran kas

tahunan dan analisis kelayakan investasi. Perhitungan laba bersih sistem tata udara

dan air panas distrik dapat dilihat pada Tabel 4.11

Tabel 4.11 Laba Bersih Sistem Tata Udara dan Air Panas Distrik

Sistem Tata Udara Distrik Tipe FCU Jumlah Income (Rp)

MWM007GW 3465 6.723.486.000,00 MWM010GW 2826 6.490.756.800,00 MWM015GW 1052 2.791.166.400,00 MCM007BW 2908 4.836.585.600,00 MCM015BW 614 1.750.636.800,00 MCM030DW 524 3.237.062.400,00 MCE025EW 1811 9.753.321.600,00 MCK015CW 2190 7.978.608.000,00 MCK040AW 259 2.174.356.800,00

Total income per tahun 45.735.980.400,00 Total biaya per tahun 23.572.299.329,38 Laba kotor per tahun 22.163.681.070,62

Sistem Air Panas Distrik Total income per tahun 4.224.867.700,00 Total biaya per tahun 3.083.030.174,86 Laba kotor per tahun 1.141.837.525,14 Sistem Tata Udara dan Air Panas Distrik

Total laba kotor per tahun 23.305.518.595,76 Pajak 7.000.405.548,73

Laba bersih setelah pajak 16.305.113.017,03

46

4.3 Analisis Kelayakan Investasi

Dalam analisis kelayakan investasi, digunakan beberapa asumsi yaitu:

• Suku bunga diskonto (BI Rate) sebesar 8,5%.

• Laju inflasi per tahun sebesar 6,5%.

Dari analisis biaya diperoleh estimasi biaya investasi total untuk sistem

tata udara dan air panas distrik sebesar Rp. 60.745.541.250,00. Dengan laba bersih

sebesar Rp. 15.909.387.668,45 per tahun dan umur sistem 20 tahun, analisis

kelayakan investasinya disajikan pada Tabel 4.12.

Tabel 4.12 Analisis Kelayakan Investasi Sistem Berumur 20 Tahun

Tahun Arus kas Sisa investasi NPV IRR PI

0 -59.745.541.250,00 1 16.305.113.017,03 -43.440.428.232,97 -41.214.550.522,81 -73% 0,310 2 17.364.945.363,14 -26.075.482.869,83 -27.619.394.169,21 -31% 0,538 3 18.493.666.811,74 -7.581.816.058,09 -14.274.839.776,03 -6% 0,761 4 19.695.755.154,51 12.113.939.096,42 -1.176.267.952,32 8% 0,980 5 20.975.979.239,55 33.089.918.335,96 11.680.855.542,85 16% 1,196 6 22.339.417.890,12 55.429.336.226,08 24.300.981.369,90 21% 1,407 7 23.791.480.052,98 79.220.816.279,06 36.688.478.149,45 25% 1,614 8 25.337.926.256,42 104.558.742.535,48 48.847.633.974,53 27% 1,818 9 26.984.891.463,09 131.543.633.998,57 60.782.657.895,01 29% 2,017

10 28.738.909.408,19 160.282.543.406,76 72.497.681.374,56 30% 2,213 11 30.606.938.519,72 190.889.481.926,48 83.996.759.720,84 31% 2,406 12 32.596.389.523,50 223.485.871.449,98 95.283.873.489,31 32% 2,595 13 34.715.154.842,53 258.201.026.292,51 106.362.929.861,13 32% 2,780 14 36.971.639.907,29 295.172.666.199,80 117.237.763.995,68 33% 2,962 15 39.374.796.501,27 334.547.462.701,07 127.912.140.358,16 33% 3,141 16 41.934.158.273,85 376.481.620.974,92 138.389.754.022,72 33% 3,316 17 44.659.878.561,65 421.141.499.536,57 148.674.231.951,53 33% 3,488 18 47.562.770.668,16 468.704.270.204,73 158.769.134.250,31 33% 3,657 19 50.654.350.761,59 519.358.620.966,32 168.677.955.400,73 33% 3,823 20 53.946.883.561,09 573.305.504.527,41 178.404.125.470,03 33% 3,986

47

Dengan cara yang sama dengan memperhitungkan biaya penyusutan yang

bertambah, analisis kelayakan investasi sistem bila berumur 15 tahun dapat dilihat

pada Tabel 4.13 dan untuk sistem berumur 10 tahun pada Tabel 4.14.

Tabel 4.13 Analisis Kelayakan Sistem Berumur 15 Tahun

Tahun Arus kas Sisa investasi NPV IRR PI

0 -59.745.541.250,00 1 15.608.081.702,45 -44.137.459.547,55 -41.806.647.458,05 -74% 0,300 2 16.622.607.013,11 -27.514.852.534,45 -28.792.673.810,46 -33% 0,518 3 17.703.076.468,96 -9.811.776.065,49 -16.018.589.078,03 -8% 0,732 4 18.853.776.439,44 9.042.000.373,95 -3.479.971.345,27 6% 0,942 5 20.079.271.908,00 29.121.272.281,96 8.827.519.793,33 14% 1,148 6 21.384.424.582,03 50.505.696.863,98 20.908.144.735,83 20% 1,350 7 22.774.412.179,86 73.280.109.043,84 32.766.085.347,59 23% 1,548 8 24.254.748.971,55 97.534.858.015,39 44.405.446.408,90 26% 1,743 9 25.831.307.654,70 123.366.165.670,09 55.830.257.035,91 27% 1,934

10 27.510.342.652,25 150.876.508.322,34 67.044.472.075,31 29% 2,122 11 29.298.514.924,65 180.175.023.246,99 78.051.973.473,44 30% 2,306 12 31.202.918.394,75 211.377.941.641,74 88.856.571.620,00 30% 2,487 13 33.231.108.090,41 244.609.049.732,15 99.462.006.667,07 31% 2,665 14 35.391.130.116,29 280.000.179.848,44 109.871.949.823,88 31% 2,839 15 37.691.553.573,85 317.691.733.422,29 120.090.004.627,57 32% 3,010

Tabel 4.14 Analisis Kelayakan Sistem Berumur 10 Tahun

Tahun Arus kas Sisa investasi NPV IRR PI

0 -59.745.541.250,00 1 14.214.019.073,28 -45.531.522.176,72 -42.990.841.328,52 -76% 0,280 2 15.137.930.313,04 -30.393.591.863,67 -31.139.233.092,96 -36% 0,479 3 16.121.895.783,39 -14.271.696.080,28 -19.506.087.682,02 -12% 0,674 4 17.169.819.009,31 2.898.122.929,03 -8.087.378.131,18 2% 0,865 5 18.285.857.244,92 21.183.980.173,95 3.120.848.294,29 11% 1,052 6 19.474.437.965,84 40.658.418.139,79 14.122.471.467,68 16% 1,236 7 20.740.276.433,62 61.398.694.573,40 24.921.299.743,87 20% 1,417 8 22.088.394.401,80 83.487.088.975,21 35.521.071.277,64 23% 1,595 9 23.524.140.037,92 107.011.229.013,13 45.925.455.317,69 24% 1,769

10 25.053.209.140,38 132.064.438.153,51 56.138.053.476,83 26% 1,940

48

Payback period ditandai dengan nilai sisa investasi yang positif,

menandakan sisa investasi sudah tertutupi oleh aliran kas tahunan. Sedangkan

break even point ditandai dengan nilai NPV positif, IRR di atas suku bunga

diskonto, dan PI di atas satu. Perbandingan kelayakan investasi untuk berbagai

umur sistem disajikan pada Tabel 4.15.

Tabel 4.15 Kelayakan Investasi Pada Berbagai Umur Sistem

Umur Sistem NPV (tahun terakhir)

IRR (tahun

terakhir)

PI (tahun

terakhir)

Payback period

Break even point

20 tahun Rp. 178.404.125.470,03 33% 3,986 Tahun ke-4 Tahun ke-5 15 tahun Rp. 120.090.004.627,57 32% 3,010 Tahun ke-4 Tahun ke-5 10 tahun Rp 56.138.053.476,83 26% 1,940 Tahun ke-4 Tahun ke-5