Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

62
BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Kabupaten Serdang Bedagai merupakan kabupaten baru hasil pemekaran dari wilayah Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara. Kabupaten ini terletak pada bagian timur Provinsi Sumatera Utara dan berbatasan langsung dengan Selat Malaka. Kabupaten Serdang Bedagai terletak pada posisi 2 0 57” Lintang Utara, 3 0 16” Lintang Selatan, 98 0 33” Bujur Timur, 99 0 27” Bujur Barat dengan luas wilayah 1.900,22 km 2 dengan batas wilayah sebagai berikut sebelah utara dengan Selat Malaka, sebelah Selatan dengan Kabupaten Simalungun, sebelah timur dengan Kabupaten Asahan dan Kabupaten Simalungun, serta sebelah barat dengan kabupaten Deli Serdang. Dengan ketinggian wilayah 0-500 meter dari permukaan laut. Kondisi ini terlihat sangat strategis sebagai kabupaten yang baru terbentuk pada tahun 2004 untuk berkembang dan dengan didukung pula oleh kondisi fisik wilayah yang relatif baik. Berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang Wilayah Kabupaten Serdang Bedagai Tahun 2006-2016, konsep Pengembangan Struktur Tata Ruang Wilayah dirumuskan sebagai berikut : a. Konsep secara makro, wilayah Kabupaten Serdang Bedagai merupakan perlintasan jalan lintas Sumatera (Jalinsum) yang mempunyai aksesibilitas terhadap pusat-pusat pelayanan lain di Provinsi Sumatera Utara. b. Konsep secara mikro, wilayah Kabupaten Serdang Bedagai terbagi menjadi tiga wilayah pengembangan dimana setiap wilayah pengembangan mempunyai pusat sebagai sentral pertumbuhan berdasarkan potensi dan kendala yang dimilikinya serta peningkatan akses ke pusat-pusat wilayah pengembangan dan antar pusat wilayah Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 1

Transcript of Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Page 1: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

BAB IPENDAHULUAN

1.1. Latar BelakangKabupaten Serdang Bedagai merupakan kabupaten baru hasil pemekaran dari wilayah

Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara. Kabupaten ini terletak pada bagian timur Provinsi Sumatera Utara dan berbatasan langsung dengan Selat Malaka. Kabupaten Serdang Bedagai terletak pada posisi 20 57” Lintang Utara, 30 16” Lintang Selatan, 980 33” Bujur Timur, 990

27” Bujur Barat dengan luas wilayah 1.900,22 km2 dengan batas wilayah sebagai berikut sebelah utara dengan Selat Malaka, sebelah Selatan dengan Kabupaten Simalungun, sebelah timur dengan Kabupaten Asahan dan Kabupaten Simalungun, serta sebelah barat dengan kabupaten Deli Serdang. Dengan ketinggian wilayah 0-500 meter dari permukaan laut. Kondisi ini terlihat sangat strategis sebagai kabupaten yang baru terbentuk pada tahun 2004 untuk berkembang dan dengan didukung pula oleh kondisi fisik wilayah yang relatif baik.

Berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang Wilayah Kabupaten Serdang Bedagai Tahun 2006-2016, konsep Pengembangan Struktur Tata Ruang Wilayah dirumuskan sebagai berikut :a. Konsep secara makro, wilayah Kabupaten Serdang Bedagai merupakan perlintasan jalan lintas

Sumatera (Jalinsum) yang mempunyai aksesibilitas terhadap pusat-pusat pelayanan lain di Provinsi Sumatera Utara.

b. Konsep secara mikro, wilayah Kabupaten Serdang Bedagai terbagi menjadi tiga wilayah pengembangan dimana setiap wilayah pengembangan mempunyai pusat sebagai sentral pertumbuhan berdasarkan potensi dan kendala yang dimilikinya serta peningkatan akses ke pusat-pusat wilayah pengembangan dan antar pusat wilayah pengembangan. Ketiga wilayah pengembangan tersebut dapat dikembangkn menjadi pusat permukiman yang meliputi : Wilayah Pengembangan A dengan pusat pengembangan di Sei Rampah (Kecamatan Sei

Rempah) yang mempengaruhi pengembangan wilayah Kecamatan Tanjung Beringin, Kecamatan Badar Khalipah, dan Kecamatan Sei Baban (pemekaran Kecamatan Sei Rampah).

Wilayah Pengembangan B dengan pusat pengembangan di Perbaungan (Kecamatan Perbaungan) yang mempengaruhi pengembangan wilayah Kecamatan Pantai Cermin, Kecamatan Sialang Buah, dan Kecamatan Pangajahan (pemekaran Kecamatan Perbaungan)

Wilayah Pengembangan C dengan pusat pengembangan di Dolok Masihul (Kecamatan Dolok Masihul) yang mempengaruhi pengembangan wilayah Kecamatan Kotari, Kecamatan Serba Jadi (pemekaran Kecamatan Dolok Masihul), Kecamatan Silinda (pemekaran Kecamatan Kotari), Kecamatan Batang Bayu (pemekaran Kecamatan Kotari), Kecamatan Tebing Tinggi, Kecamatan Tebing Tinggi Syahbandar (pemekaran Kecamatan Tebing Tinggi), Kecamatan Sipispis, dan Kecamatan Dolok Merawan.Berdasarkan potensi yang ada pada wilayah Kabupaten Serdang Bedagai, maka

Pemerintah Kabupaten Serdang Bedagai menyusun suatu pola pemanfaatan tanah dan ruang yang ada di wilayahnya menjadi beberapa kawasan yang meliputi : a. Kawasan lindung baik itu perlindungan setempat maupun perlindungan bagi daerah bawahnya.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 1

Page 2: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

b. Kawasan pelestarian berupa kawasan taman wisata bahari, alam, ekowisata, agrowisata, dan budaya.

c. Kawasan budidaya seperti kawasan pertanian, pertambangan, permukiman, industri, dan pariwisata sesuai dengan arahan dan pengembangan yang telah ditetapkan.

d. Kawasan perikanan dan peternakan yang letaknya tidak boleh berdekatan dengan kawasan pariwisata karena dapat menggangu kegiatan wisata di wilayah tersebut.

Hasil perkebunan di Kabupaten Serdang Bedagai meliputi kelapa sawit, karet, kakao, dan sedikit tembakau. Kegiatan perkebunan dikelola oleh negara, swasta, dan masyarakat. Perusahaan Negara PT Perkebunan Nusantara (PTPN) II, III, dan IV mengelola perkebunan kelapa sawit, karet, kakao, dan tembakau. Hasil perkebunan PTPN tersebut langsung ditampung industri pengolahan milik PTPN seperti tandan buah segar kelapa sawit yang diolah menjadi minyak sawit mentah (Crude Palm Oil/CPO), minyak goreng, dan margarin. Selain itu juga terdapat komoditi palawija yang terdiri dari jagung, ubi kayu, kacang tanah, kacang kedele, kacang hijau.Potensi wilayah lainnya yang dapat teridentifikasi di Kabupaten Serdang Bedagai antara lain :a. Wilayah Kabupaten Serdang Bedagai mempunyai kedudukan yang cukup strategis dalam

pengembangan wilayah Provinsi Sumatera Utara yaitu dilalui jalur-jalur yang menghubungkan pusat-pusat perkembangan wilayah Serdang Bedagai, Kota Medan dan Kabupaten sekitarnya.

b. Kedudukannya berdekatan dengan ibukota Provinsi Sumatera Utara, Medan. Kedudukan ini memberi keuntungan dalam perencanaan distribusi produksi kegiatan perekonomian atau keterkaitan pada pasar potensial bagi produk-produk Kabupaten Serdang Bedagai. Dengan demikian terdapat banyak peluang yang dapat diambil baik bidang perdagangan, jasa, pariwisata atau kegiatan lainnya.

c. Pantai perairannya sangat mendukung untuk pengembangan usaha perikanan, terutama tambak.

d. Akses darat dan laut yang memadai baik di dalam wilayah Provinsi Sumatera Utara maupun ke luar provinsi bahkan ke luar negeri.

Kegiatan pengembangan wilayah sangat tergantung pada potensi suatu wilayah tersebut. Dengan demikian, kegiatan ini harus disesuaikan dengan potensi yang ada serta didukung oleh peluang atau kesempatan yang harus diciptakan. Dengan berpedoman kepada potensi wilayah dan konsep pengembangan wilayah dan tata ruang wilayah yang ada maka wilayah Kabupaten Serdang Bedagai kiranya cocok untuk pengembangan kegiatan perkebunan, peternakan dan perikanan, pariwisata, dan industri terutama untuk pengolahan hasil perkebunan melalui investasi lahan.

1.2. Maksud dan TujuanPengembangan wilayah Kabupaten Serdang Bedagai melalui kegiatan pembangunan dan

investasi lahan mempunyai maksud dan tujuan :a. Menjadikan Kabupaten Serdang Bedagai sebagai wilayah pengembangan industri, pariwisata,

dan perikanan.b. Mendorong perkembangan wilayah di sekitar Kabupaten Serdang Bedagai.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 2

Page 3: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

BAB IIGAMBARAN UMUM LOKASI PROYEK

2.1. Wilayah AdministrasiKegiatan pengembangan lahan terletak di Kabupaten Serdang Bedagai, Provinsi Sumatera

Utara. Kabupaten Serdang Bedagai terletak pada posisi 20 57” - 30 16” Lintang Utara, 980 33” Bujur Timur, 990 27” Bujur Barat. Ibukota Kabupaten Serdang Bedagai adalah Sei Rampah yang berfungsi sebagai pusat pemerintahan. Secara administrasi, wilayah Kabupaten Serdang Bedagai berbatasan langsung dengan wilayah-wilayah sebagai berikut : Sebelah Utara : Selat Malaka

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 3

Page 4: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Sebelah Selatan : Kabupaten Simalungun Sebelah Barat : Kabupaten Deli Serdang (Sungai Buaya dan Sungai Ular) Sebelah Timur : Kabupaten Asahan dan Simalungun

Kabupaten Serdang Bedagai memiliki luas wilayah 1.900,277 km2 yang terbagi dalam 17 wilayah kecamatan dan 244 wilayah desa dan kelurahan. Kabupaten ini didiami oleh penduduk dari beragam etnis/suku bangsa, agama dan budaya. Adapun wilayah kecamatan dan desa/kelurahan di Kabupaten Serdang Bedagai dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 2.1. Jumlah Desa/Kelurahan di Tiap Kecamatan pada Kabupaten Serdang BedagaiNo Kecamatan Jumlah Desa/Kelurahan1 Sei rampah 172 Sei bamban 103 Tanjung beringin 84 Bandar khalipah 55 Teluk mengkudu 126 Pantai cermin 127 Perbaungan 288 Pegajahan 139 Tebingtinggi 14

10 Tbg syahbandar 1011 Dolok masihul 2912 Serba jadi 1013 Kotarih 1114 Bintang bayu 1915 Silinda 916 Sipispis 2017 Dolok merawan 17

Jumlah 244

Sumber : Kabupaten Serdang Bedagai Dalam Angka Tahun 20062.2. Fisiografis Wilayah

Kondisi fisik wilayah Kabupaten Serdang Bedagai ditandai dengan topografi yang bervariasi yaitu landai, datar, bergelombang, curam dan terjal. Sebagian wilayah utara (pesisir) memiliki kondisi kemiringan yang bervariatif diantaranya landai dan datar Sedangkan untuk sebagian wilayah selatan memiliki kemiringan lereng yang juga bervariatif yaitu datar, bergelombang, curam dan terjal.

Wilayah Kabupaten Serdang Bedagai berada pada ketinggian 0 sampai dengan 500 meter di atas permukaan laut. Wilayah ini beriklim tropis seperti wilayah sekitarnya dan memiliki curah hujan yang cukup tinggi. Tanahnya memiliki tingkat kesuburan yang relatif baik dan cocok untuk pertanian/perkebunan. Selain itu, Kabupaten Serdang Bedagai memiliki lingkungan pantai yang cocok untuk kegiatan tambak perikanan maupun wisata bahari dengan keindahan alamnya.

2.3. Penggunaan Tanah

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 4

Page 5: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Berdasarkan data tahun 2006 (Kabupaten Serdang Bedagai Dalam Angka Tahun 2006), penggunaan tanah yang terdapat di Kabupaten Serdang Bedagai terdiri dari perkebunan seluas 115.338 Ha, pertanian 104.792 Ha, sawah 41.220 Ha, tegalan/kebun 26.341 Ha, hutan 7.538 Ha dan rawa seluas 976 Ha.

2.4. Penduduk2.4.1. Jumlah Penduduk

Penduduk Kabupaten Serdang Bedagai pada tahun 2006 berjumlah 591.194 jiwa dengan pertumbuhan rata-rata 0,59% per tahun.

Tabel 2.2. Jumlah Penduduk Kabupaten Serdang Bedagai Per Kecamatan Tahun 2006

No Kecamatan Jumlah Penduduk (jiwa)1 Sei Rampah 102.1552 Sei Bamban3 Tanjung Beringin 32.8624 Bandar Khalipah 24.9615 Teluk Mengkudu 41.1796 Pantai Cermin 39.1407 Perbaungan 117.5568 Pegajahan9 Tebing Tinggi 83.36010 Tebing Syahbandar

11 Dolok Masihul 75.32212 Serba Jadi13 Kotarih

27.21414 Bintang Bayu15 Silinda16 Sipispis 30.98617 Dolok Merawan 16.459

Jumlah 591.194

Sumber : Serdang Bedagai Dalam Angka Tahun 2000-2005. Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil Serdang Bedagai Tahun 2006.

2.4.2. Kepadatan PendudukKepadatan penduduk di Kabupaten Serdang Bedagai pada tahun 2006 sebesar 3730,17 jiwa/km2. Kepadatan terbesar di Kecamatan Perbaungan sebesar 554,93 jiwa/km2 dan kepadatan penduduk terkecil di Kecamatan Kotarih sebesar 129,62 jiwa/km2.

Tabel 2.3. Kepadatan Penduduk Kabupaten Serdang BedagaiPer Kecamatan Tahun 2006

No Kecamatan Kepadatan Penduduk (jiwa/Km2)

1 Sei Rampah 366,982 Sei Bamban3 Tanjung Beringin 506.194 Bandar Khalipah 344,535 Teluk Mengkudu 515,326 Pantai Cermin 451,397 Perbaungan 554,938 Pegajahan9 Tebing Tinggi 256,61

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 5

Page 6: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

10 Tebing Syahbandar11 Dolok Masihul 313,4512 Serba Jadi13 Kotarih

129,6214 Bintang Bayu15 Silinda16 Sipispis 139,2017 Dolok Merawan 151,95

Jumlah 0

Sumber : Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil Serdang Bedagai Tahun 2006

2.5. Lapangan UsahaKegiatan perekonomian masyarakat Kabupaten Serdang Bedagai sebagian besar

didominasi oleh kegiatan pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan perdagangan. Berdasarkan data BPS Provinsi Sumatera Utara, jenis-jenis usaha yang ada di Kabupaten Serdang Bedagai meliputi sembilan jenis usaha yaitu : Pertanian (tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan, kehutanan) Penggalian Industri Listrik, gas, dan air minum Bangunan Perdagangan Pengangkutan dan komunikasi Bank dan lembaga keuangan Jasa-jasa

BAB IIIPOTENSI EKONOMI LAHAN

3.1. Inventarisasi Potensi Kegiatam EkonomiUntuk melakukukan inventarisasi potensi kegiatan ekonomi di Kabupaten Serdang Bedagai

maka digunakan analisis internal dan eksternal terhadap berbagai sektor kegiatan ekonomi yang ada. Analisis internal meliputi keunggulan dan kelemahan potensi kegiatan ekonomi sedangkan analisis eksternal meliputi kesempatan dan ancaman terhadap potensi kegiatan ekonomi yang ada. Hasil dari analisis tersebut adalah sebagai berikut :

3.1.1. PerkebunanSektor perkebunan di Kabupaten Serdang Bedagai sebagian besar didominasi perkebunan

rakyat. Selain itu juga terdapat perkebunan milik Perkebunan PTPN dan Perkebunan Swasta. Tanaman perkebunan yang mendominasi perkebunan rakyat adalah kopi, kelapa, karet, kelapa sawit, dan cengkeh. Bila dilihat dari data tahun 2004, perkembangan produksi perkebunan rakyat dari tahun 1999 – 2002 (30.251 ton – 128.819 ton) mengalami peningkatan produksi tanaman perkebunan sedangkan pada tahun 2003 (105.178 ton) mengalami penurunan.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 6

Page 7: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Komoditas unggulan kegiatan perkebunan di Kabupaten Sedang Bedagai meliputi karet, kelapa sawit, kopi, dan kakao (coklat). Berdasarkan data Dinas Kehutanan dan Perkebunan Kabupaten Serdang Bedagai, luas lahan yang diusahakan untuk tanaman karet berjumlah 36.000 Ha dengan produksi 38.485 ton per tahun. Untuk tanaman sawit seluas 50.057 Ha dengan produksi 1099.936 ton per tahun. Untuk tanaman kakao seluas 7.843 Ha dengan produksi 15.000 ton per tahun.

Pengembangan kawasan tanaman tahunan di Kabupaten Serdang Bedagai berupa perkebunan rakyat dan perkebunan besar. Perkebunan swasta dan PTP besar terdapat di Kecamatan Dolok Masihul, Perbaungan, Sei Rampah, Sipispis, dan Tebing Tinggi. Seiring dengan usaha perluasan kawasan tanaman tahunan, maka jaringan jalan yang ada harus ditingkatkan. Di Kabupaten Serdang Bedagai masih terdapat lahan tidur yang telah dimiliki oleh perorangan dan pemerintah setempat. Lahan tidur tersebut diprioritaskan untuk dikembangkan sebagai kawasan tanaman tahunan perkebunan. Selain itu, potensi pengembangan sektor perkebunan didukung oleh kondisi geografis wilayah yang baik serta tersedianya tenaga kerja perkebunan.

3.1.2. PertanianSebagian besar wilayah Kabupaten Serdang merupakan areal pertanian. Pertanian yang

diusahakan meliputi tanaman pangan (padi) dan palawija serta buah-buahan. Hasil produksi tanaman pangan terbesar berdasarkan data pada tahun 2004 adalah tanaman pangan padi sawah sebesar 307.630 ton dengan luas panen 68.957 Ha dan ubi kayu sebesar 198.985 ton dengan luas panen 16.223 Ha.

Kawasan tanaman pangan berupa kawasan tanaman pangan lahan basah dan tanaman lahan kering. Pengembangan dapat dilakukan dengan beberapa teknik terutama dengan program intensifikasi sehingga produksi per hektar semakin meningkat. Ekstensifikasi berupa perluasan kawasan tanaman pangan lahan basah. Kawasan tanaman lahan basah dapat dikembangkan hampir di seluruh wilayah kecamatan kecuali Kecamatan Dolok Merawan dan Sipispis. Kawasan tanaman pangan lahan kering adalah kawasan yang diperuntukan bagi tanaman pangan lahan kering berupa tanaman palawija, holtikultura, atau tanaman pangan lainnya. Tanaman pangan lahan kering tidak memerlukan sistem pengairan irigasi. Kawasan tanaman lahan kering dapat dikembangkan di seluruh kecamatan kecuali Kecamatan Kotarih, Silinda, dan Bintang Bayu, Pegajahan, dan Perbaungan.

Potensi pengembangan sektor pertanian didukung oleh kondisi geografis wilayah yang baik, tersedianya lahan yang masih luas, dan profesi penduduk yang sebagian besar adalah petani serta peluang pemasaran yang terbuka luas ke daerah sekitarnya.

3.1.3. PeternakanPeningkatan kebutuhan hasil ternak didasarkan pada permintaan masyarakat untuk

memenuhi kebutuhan terhadap kandungan gizi pada makanan. Perubahan pola konsumsi masyarakat ini disebabkan meningkatnya pengetahuan masyarakat terhadap pentingnya memelihara kesehatan dengan pola makanan yang seimbang. Selain itu, jumlah penduduk yang semakin bertambah juga menyebabkan kebutuhan hasil ternak yang semakin meningkat.

Hasil peternakan di Kabupaten Serdang Bedagai yang utama adalah sapi, ayam ras petelor, ayam pedaging, dan kambing atau domba. Pengembangan potensi kegiatan peternakan

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 7

Page 8: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

ini didukung oleh beberapa faktor yaitu tersedianya lahan untuk pengembangan terutama di daerah Kecamatan Pantai Cermin, Tebing Tinggi dan Dolok Masihul, tersedianya bahan makanan ternak, besarnya permintaan pasar lokal untuk memenuhi kebutuhan hasil ternak serta terbukanya pasar ekspor untuk hasil ternak seperti daging sapi dan susu domba.

3.1.4. PerikananKabupaten Serdang Bedagai memiliki pantai perairan yang sangat mendukung untuk

pengembangan usaha perikanan terutama tambak. Salah satu hasil tambak yang sangat menguntungkan adalah budidaya ikan kerapu. Ikan jenis ini memiliki daya tarik pangsa pasar yang menjanjikan baik lokal maupun ekspor. Saat ini hasil perikanan jenis ini mampu menghasilkan produk sekitar 8 ton per tahun.

Kegiatan Pengembangan kawasan perikanan dimaksudkan untuk memenuhi kebutuhan ikan baik pasar lokal daerah sekitar Kabupaten Serdang Bedagai maupun permintaan dari Negara lain. Kawasan perikanan darat dapat dikembangkan di Kecamatan Tebing Syahbandar, Tebing Tinggi, Dolok Merawan, Sipispis, Silinda, Bintang Bayu, Kotarih dan Pantai Cermin (pembibitan ikan nila). Sedangkan untuk perikanan laut diarahkan di Kecamatan Pantai Cermin, Perbaungan, Teluk Mengkudu, Tanjung Beringin, dan Bandar Khalipah. Kecamatan Tanjung Beringin dapat diarahkan sebagai pusat kegiatan ekonomi di pinggir pantai dalam menopang pembangunan terutama perikanan. Potensi pengembangan perikanan didukung oleh tersedianya lahan yang masih luas, dan peluang pemasaran yang terbuka luas ke daerah sekitar dan pasar internasional.Produksi ikan kerapu

Perkembangan produksi ikan kerapu di Indonesia mengalami kenaikan sebesar 18,76% selama periode 1991 sampai dengan 1998 dengan jumlah produksi 49.864 ton pada tahun 1998.Ekspor dan impor ikan kerapu

Menurut catatan BPS ekspor kerapu memperhatikan peningkatan untuk setiap tahun walaupun belum merupakan komoditas perikanan yang besar. Sasaran utama ekspor adalah Singapura, Hongkok dan Jepang. Nilai ekspor ikan lain-lain termasuk ikan kerapu mencapai volume ekspor 546 ton dibandingkan total ekspor ikan laut saat ini mencapai US$448.631.400.

Impor nasional untuk komoditi ikan laut tahun 1994 adalah 11.19 ton dengan nilai impor US$ 3.024.000 atau US$ 272 per ton dan pada tahun 1998 impor ikan laut menurun menjadi 5.460 ton dengan impor US$ 1.340 per ton. Persentase pertumbuhan impor nasional untuk ikan laut yang tertinggi selama 1994-1998 adalah pada tahun 1997 yaitu 22,97%. Prosentase pertumbuhan impor nasional ikan laut yang tertinggi selama 1994-1998 adalah 9,39%.Konsumsi ikan laut

Konsumsi ikan laut dapat dihitung dengan metode perhitungan produksi ditambah dengan impor dikurangi dengan ekspor. Komoditi ikan laut pada tahun 1994 mempunyai tingkat konsumsi nasional 2.824.280 ton dan pada tahun 1998 meningkat menjadi 3.379.370 ton. Persentase pertumbuhan konsumsi ikan laut yang tertinggi selama 1994-1998 adalah pada tahun 1995 yaitu 6,62%. Prosentase pertumbuhan konsumsi ikan laut secara rata-rata dalam 1994-1998 adalah 4,61%. Berdasarkan metoda diatas, didapatkan tingkat konsumsi nasional untuk ikan laut secara umum pada tahun 1998 adalah 3.379.370 ton. Ini menunjukkan bahwa produksi ikan laut di

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 8

Page 9: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Indonesia pada tahun 1998 yaitu 3.723.750 ton melebihi permintaan nasional pada tahun 1998, sehingga mempunyai potensi ekspor.Skala Usaha Dan Kapasitas Produksi

Adapun skala usaha sebesar 4 unit keramba jaring apung ukuran 8 x 8 m. Setiap unit terdiri dari 4 petak keramba 3 x 3 m.

Adapun kapasitas produksi adalah 4 ton ikan kerapu/6 bulanJenis-jenis ikan kerapu Kerapu bebel tikus, kerapu sunnu, kerapu lumpur dan kerapu macan.Syarat ekologi

Tinggi air pasang: 0.5 – 1 m Arus laut: 0.05 – 0.4 m Kedalaman air dari dasar jaring: 4-9 m Oksigen terlaru: 3-5 ppm Kadar garam: 20-30 ppt Jarang terjadi perubahan cuaca Tidak ada pencemaran Konsetrasi nitrit < 1 kg/liter Pembibitan: benih dapat diperoleh dari penangkapan di laut atau hasil pemijahan. Untuk

pembesaran digunakan bibit ukuran 75-90 gram Pada tebar: 30 ekor/m3 Pakan: berupa ikan rucah 6-9% dari total ikan per hari.

Pemeliharaan Grading: penyeragaman ukuran ikan satu jaring setiap dua bulan sekali untuk menghindari

kanibalisme Penggantian jaring untuk pembersihan kotoran setiap 3-4 minggu sekali.

Kebutuhan lahan dan kebutuhan sarana produksi Lahan: 500 m2 Bibit : 9.450 ekor Pakan: 22.827 kg

Kebutuhan prasarana dan tenaga kerja Rakit sebanyak 4 unit dengan ukuran 8 x 8 m Keramba jaring apung sebanyak 14 unit dari poly etile dan pemberat Perahu motor Aerator Tenaga kerja 3 orang selama 6 bulan

Produksi Panen dilakukan pada umur 6 bulan dengan bobot ikan 400-900 gram atau sekitar 4 ton ikan kerapu / 14 unit keramba.Perkiraan Biaya Investasi Dan Perkiraan Biaya Produksi/Modal Kerja

Biaya investasi meliputi biaya pembuatan keramba jaring apung dan jaga serta prasarana sebesar Rp. 45.044.000.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 9

Page 10: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Perkiraan biaya produksi/modal kerja meliputi biaya tetap dan biaya-biaya sarana produksi seperti bibit, pakan, obat-obatan dan tenaga kerja sebesar Rp. 153.666.000.

Kebutuhan Investasi Dan Profitabilitas Finansial Adapun kebutuhan investasi adalah

o Modal tetap : Rp. 45.044.000 o Modal kerja : Rp. 153.666.000 o Total investasi : Rp. 198.790.000

Adapun perhitungan profitabilitas finansial sebagai berikuto Return on Investment (ROI) : 2,52o Internal Rate of Return (IRR) : 22%o Net Present Value (NPV) : Rp. 13.789.000o Payback Period : 5,5 tahuno Break Even Point (BEP) : 4.935 tono Benefit Cost Ratio (BCR) : 1,22o Probitability : 1,0

3.1.5. IndustriFaktor utama yang mendukung perkembangan industri di Kabupaten Serdang Bedagai

adalah tenaga kerja yang murah dan bahan baku yang melimpah serta pangsa pasar yang terbuka luas baik lokal maupun internasional. Setiap tahun di Serdang Bedagai terjadi peningkatan angkatan kerja cukup tinggi sehingga menjamin ketersediaan tenaga kerja untuk sektor industri. Sementara untuk ketersediaan bahan baku, salah satu hasil pertanian yang diandalkan adalah ribuan hektar tanaman ubi kayu sebagai bahan baku industri pangan. Selain industri pangan ketersediaan bahan baku juga memungkinkan bagi berkembangnya industri perikanan dan kerajinan

Pengembangan kawasan industri diarahkan pada industri yang tidak merusak lingkungan. Penekanan kegiatan industri adalah industri kecil dan kerajinan yang tersebar di berbagai kecamatan seperti Perbaungan dan Tebing Tinggi serta industri yang berbasis agroindustri atau industri yang mengelola hasil pertanian atau perkebunan yang lokasinya berdekatan dengan sumber bahan baku.

Peluang Industri Oleo KimiaSelama lima tahun terakhir (1994-1998) produksi keempat jenis oleokimia mengalami

peningkatan rata-rata sebesar 12,5 % setiap tahunnya. Pada tahun 1994 total produksi oleokimia mencapai 216.800 ton meningkat menjadi 348.658 ton pertahun 1998. Komposisi terbesar dari produksi tahun 1994 adalah jenis fatty acid sebesar 78.882 ton atau 36,3% dari total produksi. Diikuti oleh jenis stearic acid sebesar 72.417 ton (33,3%), fatty alcohol sebesar 28.561 ton (13,1%) dan glycerine sebesar 26.765 ton (17,0%).

Tahun 1998 produksi oleokimia yang terbesar 348.658 ton itu terdiri dari stearic acid sebesar 136.115 ton, glycerine sebesar 54.172 ton, fatty acid sebesar 111.255 ton dan fatty alcohol sebesar 47.116 ton. Peningkatan produksi terbesar terjadi pada tahun 1997 yaitu dari 278.258 ton pada tahun 1996 menjadi 319.014 ton pada tahun 1997 atau meningkat 14,6%.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 10

Page 11: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Ekspor oleokimiaFatty acid

Meski jumlahnya belum terlalu besar, ekspor fatty acid cenderung terus meningkat. Dalam tima tahun terakhir (1994-1998) kenaikan ekspor yang cukup tinggi dicapai pada tahun 1995 dan 1998. pada tahun 1995 ekspor fatty acid berhasil mencapai 51.466 ton dengan nilai US$ 28.793.000 atau naik sekitar 91,9% dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Sementara itu, pada tahun 1998 kenaikannya mampu mencapai 160,1% dibandingkan dengan tahun sebelumnya, yaitu dari hanya 31.914 ton nilai US$ 23.075.000 menjadi 83.008 ton dengan nilai US$42.095.000. pada tahun 1999 diperkirakan akan naik kembali dalam jumlah yang cukup tinggi. Hal ini terlihat dari realisasi ekspor selama semester pertama sudah mencapai 92.651 ton nilai US$ 34.163.000.Fatty alcohol

Dalam periode yang sama, ekspor oleokimia jenis fatty alcohol terlihat berfluktuasi sangat tajam dan jumlahnya lebih kecil dibanding fatty acid. Pada tahun 1994 eksportnya mencapai 17.469 ton dengan nilai US$ 47.200.000 yang dicapai pada tahun 1997, atau volumenya naik sekitar 90.6% dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Pada tahun 1999 diperkirakan ekspornya tidak akan jauh berbeda dengan tahun 1999 itu ekspornya hanya mencapai 35.026 ton dengan nilai US$ 25.074.000. Glycerine

Dibandingkan kedua jenis lainnya, ekspor oleokimia jenis glycerine sejak tahun 1996 terus menurun hingga mencapai titik terendah pada tahun 1998 yang mencapai 8.456 ton dengan nilai US$ 2.742.000 atau turun sekitar 53,1% dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Bahkan pada tahun 1999 diperkirakan akan kembali menurun karena selama semester pertama tahun 1999 itu ekspornya baru mencapai sebesar 1.891 ton dengan nilai US$ 607.000. Strearic acid

Sementara itu, ekspor oleokimia jensi stearic acid setelah mengalami penurunan terus menerus sejak tahun 1995, pada tahun 1998 kembali meningkat cukup berarti yaitu mencapai 48.715 ton dengan nilai US$ 26.253.000 atau naik sekitar 57,7%. Pada tahun 1999 ekspornya diperkirakan akan tetap meningkat atau paling tidak akan jauh berbeda dengan volume ekspor pada tahun 1998 sebelumnya. Pada semester pertama tahun 1999 itu ekspornya sudah mencapai 18.593 ton dengan nilai US$ 9.665.000.

Import oleokimiaFatty acid

Walau Indonesia telah mengekspor oleokimia jenis fatty acid, namun dalam lima tahun terakhir ini impor masih tetap dilakukan dalam jumlah relatif kecil. Tahun 1994 impornya mencapai 2.552 ton senilai US$1.883.000. dalam lima tahun itu impor fatty acid yang terbesar dicapai pada tahun 1997 yang berjumlah 19.648 ton dengan nilai US$11.09.000 tetapi kemudian kembali menurun hingga 5.581 ton dengan nilai US$ 6.573.000. Meski pada semester pertama tahun 1999 impor fatty acid telah mencapai 3.234 ton dengan nilai US$ 2.683.000, tetapi diperkirakan jumlahnya selama satu tahun tidak akan melebihi volume impor yang dicapai pada tahun 1997 yang lalu. Fatty alcohol

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 11

Page 12: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Impor fatty alcohol dalam periode lima tahun terakhir jumlahnya relatif kecil dan sangat fluktuatif. Apabila pada tahun 1994 impor fatty acohol mencapai 835 ton dengan nilai US$ 919.000 bahkan pada tahun 1995 hanya 17 ton dengan nilai US$ 22.000. maka pada tahun-tahun berikutnya meningkat. Pada tahun 1998 impor fatty acid tersebut mencapai 3.812 ton dengan nilai US$ 5.226.000.

GlycerineImpor glycerline selama lima tahun terakhir (1994-1998) juga volumenya kecil dan

cenderung terus menurun. Apabila pada tahun 1994 impornya mencapai 304 ton dengan nilai US$ 573.000, maka setelah mengalami kenaikan hingga tahun 1996, impornya kembali turun hingga hanya 31 ton dengan nilai US$ 37.000. pada tahun 1999, diperkirakan juga impornya tidak akan meningkat pesat, sebab selama semester pertama tahun itu baru mencapai 48 ton dengan nilai US$ 76.000. Stearic acid

Selama lima tahun terakhir impor stearic acid yang volume relatif kecil itu berfluktuasi. Apabila pada tahun 1994 impornya mencapai 763 ton dengan nilai US$ 788.000, maka pada tahun 1998 turun menjadi 408 ton dengan nilai US$ 550.000. dalam periode itu, impor yang terbesar dicapai pada tahun 1995 sebesar 895 ton dengan nilai 1.193.000. selama semester pertama tahun 1999, impor stearic acid baru mencapai 213 ton dengan nilai US$ 323.000.Konsumsi oleokimia

Konsumsi oleokimia dapat dihitung dengan metode perhitungan produksi ditambah dengan impor dikurangi dengan ekspor. Berdasarkan metoda tersebut, didapatkan tingkat konsumsi nasional untuk oleokimia secara umum pada tahun 1998 adalah 160.989 ton. Ini menunjukkan bahwa produksi oleokimia di Indonesia melebihi permintaan pada tahun 1998 sehingga mempunyai potensi untuk mengisi pasar ekspor. Kapasitas Olah Dan Kapasitas Produksi

Kapasitas olah oleokimia sebesar 25 ton CPO/jam. Sedangkan kapasits produksinya sebesar 11.500 ton glycerin/tahun dan 25.500 ton fatty acid/tahun.Kebutuhan bahan baku : 180.000 ton CPO/tahun

Proses yang ada pada industri oleokimia meliputi rafinasida fraksionasi, spliting, distilasi, hidrogaasi, pemekatan dan pemurnian.

Produk yang dihasilkan industri oleokimia hulu adalah glycerin dan asam lemak (fatty acid). Produk hilir industri oleokimia dapat berupa glycerin, asam stearat, asam laurat, asam palmitat, sabun, methyl ester dan amine.

Dari 90% CPO dihasilkan sekitar 90% asam lemak, sabun, methyl ester, amine dan asam lemak serta sekitar 90% glycerin.

Sumber teknologiTeknologi pengelahan CPO (industri oleokimia) berasal dari negara maju seperti Eropa dan

Amerika. Belakangan Republik Rakyat China juga menawarkan teknologi pengolahan CPO dengan kapasitas lebih kecil. Untuk kawasan industri menjadi oleokimia dengan kapasitas produksi 180.000 ton CPO/tahun diperlukan lahan seluas 2 ha.Kebutuhan tenaga kerja

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 12

Page 13: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Industri oleokimia dengan kapasitas 180.000 ton CPO/tahun memerlukan tenaga sebanyak 588 orang yang terdiri dari 69 tenaga staf dan 789 orang buruh.Kebutuhan air

Untuk industri oleokimia diperlukan catu air 1 m3/ton bahan. Dengan demikian diperlukan 25 m3/jam atau setara dengan 71/detik.

Kebutuhan listrikKebutuhan catu daya listrik untuk industri oleokimia dengan kapasitas seperti diatas adalah

sebesar 37.800 kwh/bulan.Perkiraan Biaya Investasi Dan Biaya Produksi/Modal Kerja Biaya investasi meliputi bangunan pabrik, mesin-mesin pabrik dan kendaraan (transportasi)

serta utilitas. Biaya investasi untuk industri oleokimia sebesar Rp. 65.407.740.000. Biaya produksi/modal kerja diperlukan untuk pembelian bahan baku (CPO), biaya umum dan

administrasi dan pemeliharaan. Biaya produksi industri oleokimia 180.000 ton CPO/tahun adalah sebesar Rp. 78.889.600.000.

Kebutuhan Investasi Dan Profitabilitas Finansial Adapun kebutuhan investasi yaitu:

o modal tetap : Rp. 65.407.740.000o modal kerja : Rp. 78.889.600.000o total investasi : Rp. 144.297.349.000

Adapun profitabilitas financial dapat dilihat di bawah ini:o Return on Investment (ROI) : 2,59o internal Rate of Return (IRR) : 23%o Net Present Value (NPV) : Rp. 12.441.348.000o Payback Period : 5,5 tahuno Break Even Point (BEP) : 224.994 tono Benefit Cost Ratio (BCR) : 1,22o Probitability : 1,9

3.1.6. PariwisataSektor Pariwisata merupakan salah satu sektor andalan Kabupaten Serdang Bedagai dalam

meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD). Kabupaten ini memiliki potensi wisata yang beragam dan yang paling banyak diminati adalah wisata air yaitu mengunjungi pantai atau sungai. Pemanfaatan potensi alam maupun budaya yang dimiliki akan menjadi daya tarik wisata yang berbasis lingkungan sekaligus dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat.

Beberapa kawasan yang berpotensi untuk dikembangkan menjadi kawasan wisata antara lain : Pantai Cermin di Kecamatan Pantai Cermin Pulau Berhala di Kecamatan Tanjung Beringin Pemandian Batu Nongol di Kecamatan Sipispis

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 13

Page 14: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Air Terjun Sampuran di Kecamatan Dolok Merawan Pantai Klang di Kecamatan PerbaunganPotensi yang mendukung pengembangan kawasan wisata antara lain kondisi keindahan alam pada obyek wisata di Kabupaten Serdang Bedagai dan akses yang mudah dijangkau untuk mengunjungi lokasi tersebut.

Potensi utama dari Kabupaten Serdang Bedagai dalam bidang Pariwisata adalah letak geografisnya. Kabupaten Serdang Bedagai menawarkan pesona wisata bahari, wisata alam dan wisata budaya yang menakjubkan. Serdang Bedagai yang memiliki panjang pantai kurang lebih 95 Km ini, merupakan potensi yang sangat besar untuk dikembangkan menjadi objek wisata bahari. Dalam waktu dekat Wisata Agro akan juga di kembangkan hal ini dikarenakan Kabupaten Serdang Bedagai memiliki banyak perkebunan dan areal pertanian yang dapat dimanfaatkan menjadi wisata agro yang juga dapat dimanfaatkan menjadi wisata belajar (Ekowisata). Selain itu Pulau Berhala juga akan dipersiapkan menjadi marine tourism (wisata bahari). Hal ini ditandai dengan akan disetujuinya pengembangan objek wisata bahari di lokasi itu oleh investor. Hal ini diharapkan dapat menambah pemasukan PAD dari sektor Pariwisata. Keseluruhan hasil analisis internal dan eksternal potensi kegiatan ekonomi di Kabupaten Serdang Bedagai dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel 3.1. Inventarisasi Kegiatan Ekonomi yang ada di Kabupaten Serdang BedagaiNo.

KodeNama Kegiatan Ekonomi Lokasi/Kecamatan

Orientasi

Ekspor Lokal

a.1 Perkebunan (sawit, karet, kakao)

Sipispis, Dolok Masihul, Kotarih, Sei Rampah, Dolok Merawan, Perbaungan, Bandar Khalipah, Tebing Tinggi

√ √

a.2 Pertanian (Padi dan Palawija) Pantai Cermin, Teluk Mengkudu, Tanjung Beringin, Sei Rampah, Tebing Tinggi, Perbaungan, Dolok Masihul, Kotarih, Sipispis, Dolok Merawan

a.3 Peternakan Pantai Cermin, Dolok Masihul, Sipispis, Tebing Tinggi, Perbaungan, Dolok Merawan, Sei Rampah, Kotarih.

a.4 Perikanan Pantai Cermin, Perbaungan, Teluk Mengkudu, Tanjung Beringin dan Bandar Khalipah.

√ √

a.5 Industri (kecil/rumah tangga, CPO)

Perbaungan √ √

a.6 Pariwisata Pantai Cermin, Teluk Mengkudu, Tanjung Beringin, Sipispis,

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 14

Page 15: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Tabel 3.2. Inventarisasi Sumber Daya yang Belum Diolah di Kabupaten Serdang Bedagai

No. Kode

Nama Sumber Daya Lokasi Kegiatan

b.1 Lahan untuk Perkebunan Karet : Kotarih, Sipispis, Dolok MasihulSawit : Sipispis, Tebing Tinggi, Kotarih, Sei Rampah, Dolok Masihul.Kakao : Dolok Masihul, Tebing Tinggi, Sei Rampah, Perbaungan

b.2 Lahan untuk Pertanian (Padi, Palawija)

Pantai Cerimin, Teluk Mengkudu, Bandar kahlifah, Perbaungan, Dolok Merawan, Dolok Masihul, Tebing Tinggi

b.3 Lahan untuk Peternakan Pantai Cermin, Tebing Tinggi, Dolok Merawan, Kotarihb.4 Lahan untuk Perikanan Tanjung Beringin, Pantai Cermin, Teluk Mengkudub.5 Lahan untuk Industri pengolahan

hasil perkebunanSipispis, Kotarih

b.6 Lahan untuk Pariwisata Tanjung Beringin, Perbaungan Dolok Merawan

Tabel 3.3. Klasifikasi Kegiatan yang sudah ada di Kabupaten Serdang Bedagai

No. Kode

Nama KegiatanKlas ASulit

dikembangkan

Klas BDapat

dikembangkanKeterangan

a.1Perkebunan (sawit, karet, kakao)

√Memanfaatkan potensi b.1. khususnya di Kec. Sipispis, Kotarih, dan Dolok Masihul

a.2 Pertanian (Padi dan Palawija) √

Memanfaatkan potensi b.2. di Kec. Perbaungan, Sei Rampah, Dolok Masihul, dan Tebiing Tinggi

a.3 Peternakan √Memanfaatkan potensi b.3. di Kec. Pantai Cermin, Tebing Tinggi, Dolok Masihul,

a.4 Perikanan √Memanfaatkan potensi b.4. di Kec. Pantai Cermin, Teluk Mengkudu, Tanjung Beriingin

a.5Industri (kecil/rumah tangga, CPO)

√Selain memanfaatkan potensi b.5. juga potensi di Kec. Perbaungan

a.6 Pariwisata √Memanfaatkan potensi b.6. di Kec. Pantai Cermin, Tanjung Beringin, Teluk Mengkudu, Dolok Merawan, dan Perbaungan

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 15

Page 16: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Tabel 3.4. Klasifikasi Potensi yang belum diolah di Kabupaten Serdang Bedagai

No. Kode

Nama PotensiSD

Klas C untukKembangkan B

Klas D untuk Kegiatan Baru

Keterangan

b.1 Lahan untuk Perkebunan (sawit, karet, kakao)

√Dengan melakukan ekstensifikasi di Kec. Sipispis, Kotarih, dan Dolok Masihul, Perbaungan, Sei Rampah, Tebing Tinggi

b.2 Lahan untuk Pertanian (Padi, Palawija) √

Dengan melakukan intensifikasi dan ekstensifikasi di Kec. Perbaungan, Sei Rampah, Dolok Masihul, dan Tebiing Tinggi

b.3 Lahan untuk Peternakan √

Pemanfaatan lahan di Kec. Pantai Cermin, Tebing Tinggi, Dolok Masihul untuk kegiatan a.3.

b.4 Lahan untuk Perikanan√

Pemanfaatan lahan di Kec. Pantai Cermin, Teluk Mengkudu, Tanjung Beriingin, Tebing Tinggi, Kotarih, Dolok Merawan, Bandar Khalipah untuk kegiatan a.4.

b.5 Lahan untuk Industri pengolahan hasil perkebunan √

Pemanfaatan lahan di Kec. Perbaungan, Tebing Tinggi, Sipispis, Kotarih untuk kegiatan a.5.

b.6 Lahan untuk Pariwisata√

Pemanfaatan lahan di Tanjung Beringin, Teluk Mengkudu, Dolok Merawan, Sipispis, dan Perbaungan untuk kegiatan a.6.

3.2. Analisis SWOT (Kekuatan, Kelemahan, Kesempatan, dan Ancaman)Analisis SWOT digunakan untuk membandingkan faktor eksternal dan faktor internal. Faktor

eksternal terdiri dari peluang dan ancaman, sedangkan faktor internal terdiri dari kekuatan dan kelemahan setiap potensi kegiatan ekonomi yang ada berdasarkan karakteristik setiap wilayah, permasalahan, dan faktor lain yang terkait.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 16

Page 17: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Tabel 3.5. Klasifikasi Potensi Yang Belum Diolah Di Kabupaten Serdang Bedagai

Kelompok Kode Kegiatan Nama Kegiatan Keunggulan Kelemahan Kesempatan Ancaman

Perkebunan (sawit, karet, kakao)

a.1 Lahan untuk Perkebunan (sawit, karet, kakao)

- Lahan yang tersedia masih luas

- Kondisi fisik geografis yang mendukung

- Tersedia tenaga kerja perkebunan

- Jaringan jalan dari dan ke lahan perkebunan belum memadai

- Industri pengolahan hasil perkebunan masih terpusat di Perbaungan

- Pemasaran lokal dan ekspor masih terbuka luas

- Harga di pasaran dunia tidak sesuai harapan (jatuh)

- Kualitas hasil perkebunan tidak lebih baik daripada Kecamatan lainnya

Pertanian (Padi dan Palawija)

a.2 Lahan untuk Pertanian (Padi, Palawija)

- Kondisi fisik geografis yang mendukung

- Lahan yang tersedia masih luas

- Sebagian besar profesi penduduk sebagai petani

- Jaringan jalan dari dan ke lahan perkebunan belum memadai

- Belum ada pengolahan hasil pertanian

- Besarnya pangsa pasar di sekitar Kab. Sergai

- Berkembangnya kegiatan industri dan pemukiman yang mengurangi luas lahan

- Kualitas hasil pertanian kecamatan lainnya lebih baik

Peternakan a.3 Lahan untuk Peternakan

- Lahan yang tersedia masih luas.

- Ketersedian sumber pakan ternak (rumput, dll) memadai

- Kualitas SDM belum terlatih

- Pengelolaan kegiatan masih secara tradisional

- Besarnya permintaan hasil peternakan dari kota di sekitarnya maupun dari Negara lain

- Berkembangnya penyakit hewan seperti flu burung atau penyakit mulut dan kuku dan antraks

Perikanan a.4 Lahan untuk Perikanan - Tersedia lahan untuk tambak bagi perikanan di sepanjang pantai.

- Kondisi geografis mendukung (pantai dan sungai)

- Pengelolaan kegiatan masih secara tradisional

- Kualitas SDM belum terlatih

- Besarnya permintaan hasil perikanan dari kota di sekitarnya maupun dari Negara lain

- Berkembangnya penyakit ikan akibat virus

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 17

Page 18: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Industri (kecil/rumah tangga, CPO)

a.5 Lahan untuk Industri pengolahan hasil perkebunan

- Industri kecil mulai berkembang pesat

- Tersedianya bahan baku industri

- Kurangnya keterampilan untuk mengolah hasil perkebunan

- Kurangnya modal- Teknologi

pengolahan masih tradisional

- Kurangnya alat canggih pengolahan industri

- Pemasaran lokal dan ekspor masih terbuka luas

- Kualitas hasil industri daerah lainnya lebih baik

- Harga hasil industri tidak stabil

Pariwisata a.6. Lahan untuk Pariwisata - Tersedia banyak lokasi yang menarik dijadikan obyek pariwisata

- Kondisi fisik alam masih terjaga dengan baik

- Akses menuju ke lokasi kurang memadai

- Jarak ke Lokasi dekat Kota medan

- Lokasi dekat Selat Malaka sehingga mudah dijangkau dari Negara lain (Malaysia, Singapura)

- Kondisi pariwisata di tempat lain lebih menarik dan lebih mudah dijangkau

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 18

Page 19: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

3.3. Analisis Potensi UnggulanPeningkatan kesejahteraan masyarakat di Kabupaten Serdang Bedagai merupakan

prioritas utama. Hal ini dilakukan dengan upaya meningkatkan pendapatan per kapita penduduk dan peningkatan kualitas penduduk. Peningkatan pendapatan asli daerah (PAD) dilakukan melalui pengembangan potensi ekonomi yang diharapakan dapat meningkatkan kesejahteraan bagi masyarakat.

Diantara beberapa potensi ekonomi yang dikembangkan, Pemerintah Kabupaten Serdang Bedagai perlu menetapkan potensi ekonomi unggulan dengan mempertimbangkan faktor ekonomi, lingkungan, dan sosial. Potensi unggulan ditetapkan dari hasil analisis SWOT. Hasilnya, diperoleh 3 (tiga) potensi unggulan, yaitu Budidaya Ikan Kerapu, Pariwisata, dan Industri Oleokimia.

Adapun pertimbangan ketiga potensi tersebut dapat dijadikan potensi unggulan dapat diuraikan dibawah ini:1. Budidaya Ikan Kerapu

Sebagian wilayah Kabupaten Serdang Bedagai merupakan daerah pesisir yang memiliki garis pantai sepanjang 98 kilometer. Wilayah pesisir ini melewati lima kecamatan sehingga ketersediaan lahan untuk pengembangan sektor perikanan air laut sangat memadai.

Salah satu komoditas perikanan air laut yang memiliki daya jual tinggi sehingga mendatangkan keuntungan yang besar adalah ikan kerapu. Ikan ini banyak digemari oleh masyarakat dalam dan luar negeri.

2. PariwisataKabupaten Serdang Bedagai merupakan daerah tujuan wisata yang cukup indah

selain Kabupaten Toba Samosir dan Kabupaten Karo. Wisata yang ditawarkan di daerah ini meliputi wisata bahari, wisata alam dan wisata budaya. Lokasi wisata yang paling terkenal dan paling banyak dikunjungi oleh wisatawan domestik dan mancanegara adalah Pantai Cermin Theme Park yang terletak di Kecamatan Pantai Cermin. Kawasan wisata Pantai Cermin yang terkenal dengan Water Theme Park, merupakan objek wisata alam yang dipadukan dengan wisata buatan dengan pengelolaan yang profesional. Objek wisata Water Theme Park ini merupakan primadona pariwisata Kabupaten Serdang Bedagai. Di lokasi objek wisata ini terdapat beberapa fasilitas rekreasi dan olah raga air seperti slide and pools, kolam berombak (lazy pool), kolam renang dan olah raga air (watersports). Selain itu di Cermin Theme Park ini juga tersedia fasilitas jetski, kayak, banana boat, speed boat, fishing boat, kuda tunggangan, kebun binatang mini, taman burung, istana air (water castle), toko hewan (pet shop) serta restoran. Selain itu juga terdapat lokasi obyek wisata lainnya yang sangat menarik seperti Pulau Berhala, Pemandian Batu Nongol, Air Terjun Sampuran, dan Pantai Klang di Kecamatan Perbaungan.

3. Industri OleokimiaDi Kabupaten Serdang Bedagai banyak terdapat areal perkebunan karet, kelapa

sawit, dan coklat yang sangat luas. Hasil perkebunan, khususnya perkebunan kelapa sawit, pada kenyataannya belum diolah secara optimal dalam arti masih banyak yang dijual dalam bentuk bahan mentah atau setengah jadi. Kondisi ini kurang memberikan keuntungan yang optimal. Terbukanya peluang pasar lokal dan ekspor, tersedianya bahan baku, dan tenaga

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 19

Page 20: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

kerja, menjadikan sektor industri hasil perkebunan khususnya industri oleokimia layak menjadi potensi unggulan.

3.4. Penentuan Prioritas Potensi UnggulanUntuk mengetahui potensi mana yang dapat diprioritaskan pengembangannya, dapat

dipergunakan Metode AHP (Analytical Hierarchy Process). AHP merupakan salah satu metode yang membantu memecahkan masalah pengambilan keputusan yang melibatkan multi kriteria dan alternatif. Dalam metode AHP dilakukan pembobotan kriteria dan subkriteria dengan perbandingan berpasangan (pairwise comparison). Kemudian dilakukan juga perbandingan berpasangan seluruh alternatif pada setiap kriteria.

Kriteria yang digunakan untuk mengevaluasi dan mengukur ketiga potensi unggulan yang layak dikembangkan di Kabupaten Serdang Bedagai yaitu :1. Ekonomi

Kriteria ekonomi dapat tersusun atas sub kriteria kontribusi PAD dan kapasitas. 2. Lingkungan

Kriteria ini disusun oleh subkriteria pencemaran, ketersediaan lahan, dan kesesuaian Rencana Umum Tata Ruang Kabupaten (RUTRK).

3. SosialKriteria ini disusun oleh subkriteria tenaga kerja dan respon masyarakat

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 20

Page 21: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Penentuan Prioritas Potensi Unggulan

Kontribusi PAD(0,366)

Kapasitas(0,183)

Pencemaran(0,130)

Ketersediaan Lahan

(0,072)

Kesesuaian RUTRK(0,039)

Tenaga Kerja(0,158)

Respon Masyarakat(0,053)

Industri Pengolahan Hasil Perkebunan

(0,447)

Pariwisata(0,365)

Budidaya Ikan Kerapu(0,188)

Ekonomi (0,448) Lingkungan (0,272) Sosial (0,28)

Alternatif

Sub Kriteria

Kriteria

Tujuan

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 21

Gambar 3.1. Hirarki Keputusan Penentuan Prioritas Potensi Unggulan

Page 22: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Berdasarkan kriteria, subkriteria dan alternatif, dapat disusun suatu matriks perbandingan berpasangan untuk menentukan prioritas potensi unggulan di Kabupaten Sergai. Besarnya nilai perbandingan diberikan berdasarkan skala yang dapat dilihat pada tabel berikut ini:

Tabel 3.6. Skala penilaian perbandingan berpasanganIntensitas

KepentinganKeterangan Penjelasan

1Kedua elemen sama pentingnya

Dua elemen mempunyai pengaruh yang sama besar terhadap tujuan

3Elemen yang satu sedikit lebih penting dari pada elemen yang lainnya

Pengalaman dan penilaian sedikit menyokong satu elemen dibandingkan atas elemen lainnya

5Elemen yang satu sedikit lebih cukup dari pada elemen yang lainnya

Pengalaman dan penilaian sangat kuat menyokong satu elemen dibandingkan atas elemen yang lainnya

7Satu elemen jelas lebih penting dari pada elemen lainnya

Saru elemen yang kuat disokong dan dominan telah terlihat dalam praktek

9Satu elemen mutlak penting dari pada elemen lainnya

Bukti yang mendukung elemen yang satu terhadap elemen lain memiliki tingkat penegasan tertinggi yang mungkin menguatkan

2, 4, 6, 8Nilai-nilai antara dua nilai pertimbangan yang berdekatan

Nilai ini diberikan bila ada dua kompromi di antara dua pilihan

kebalikanJika untuk aktivitas i mendapat satu angka bila dibandingkan dengan aktivitas j, maka j mempunyai nilai kebalikannya bila dibandingkan dengan i.

Sumber: Saaty, Thomas L.Keseluruhan matrik perbandingan berpasangan antara kriteria yang satu dengan yang lain dan

antar subkriteria serta perbandingan alternatif untuk masing – masing subkriteria digambarkan sebagai berikut:

Tabel 3.7. Matrik perbandingan berpasangan antar kriteria Ekonomi Lingkungan Sosial Bobot

Ekonomi 1 2 3 0,548Lingkungan 1/2 1 1 0,241

Sosial 1/3 1 1 0,211

Tabel 3.8. Matrik perbandingan berpasangan antar subkriteria pada kriteria EkonomiEkonomi Kontribusi PAD Kapasitas Bobot

Kontribusi PAD 1 2 0,366

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 22

Page 23: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Kapasitas 1/2 1 0,183

Tabel 3.9. Matrik perbandingan berpasangan antar subkriteria pada kriteria Lingkungan

Lingkungan PencemaranKetersediaan

LahanKesesuaian

RUTRKBobot

Pencemaran 1 2 3 0,130Ketersediaan Lahan 1/2 1 2 0,072Kesesuaian RUTRK 1/3 1/2 1 0,039

Tabel 3.10. Matrik perbandingan berpasangan antar subkriteria pada kriteria SosialSosial Tenaga Kerja Respon Masyarakat Bobot

Tenaga Kerja 1 3 0,158

Respon Masyarakat 1/3 1 0,053

Pada tabel subkriteria di atas telah diperoleh nilai bobot global dari masing-masing subkriteria. Kemudian dipergunakan dalam penghitungan nilai alternatif pada masing-masing subkriteria. Tabel berikut adalah matrik perbandingan antar alternatif pada setiap subkriteria.

Tabel 3.11. Matrik perbandingan berpasangan antar alternatif pada subkriteria Kontribusi PADKontribusi PAD

Budidaya Ikan Kerapu

PariwisataIndustri

OleokimiaNilai

Budidaya Ikan Kerapu

1 1/2 1/3 0,060

Pariwisata 2 1 0,5 0,109

Industri Oleokimia

3 2 1 0,197

Tabel 3.12. Matrik perbandingan berpasangan antar alternatif pada subkriteria Kapasitas

KapasitasBudidaya Ikan

KerapuPariwisata

Industri Oleokimia

Nilai

Budidaya Ikan Kerapu

1 1/2 1/3 0,030

Pariwisata 2 1 1/2 0,054Industri Oleokimia

3 2 1 0,099

Tabel 3.13. Matrik perbandingan berpasangan antar alternatif pada subkriteria Pencemaran

PencemaranBudidaya Ikan

KerapuPariwisata

Industri Oleokimia

Nilai

Budidaya Ikan Kerapu

1 1/2 1/4 0,019

Pariwisata 2 1 1/2 0,037

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 23

Page 24: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Industri Oleokimia

4 2 1 0,074

Tabel 3.14. Matrik perbandingan berpasangan antar alternatif pada subkriteria Ketersediaan lahanKetersediaan Lahan

Budidaya Ikan Kerapu

PariwisataIndustri

OleokimiaNilai

Budidaya Ikan Kerapu

1 1 2 0,029

Pariwisata 1 1 2 0,029Industri Oleokimia

1/2 1/2 1 0,014

Tabel 3.15. Matrik perbandingan berpasangan antar alternatif pada subkriteria Kesesuaian lahanKesesuaian RUTRK

Budidaya Ikan Kerapu

PariwisataIndustri

OleokimiaNilai

Budidaya Ikan Kerapu

1 1/2 2 0,011

Pariwisata 2 1 4 0,023Industri Oleokimia

1/2 1/4 1 0,006

Tabel 3.16. Matrik perbandingan berpasangan antar alternatif pada subkriteria Tenaga Kerja

Tenaga KerjaBudidaya Ikan

KerapuPariwisata

Industri Oleokimia

Nilai

Budidaya Ikan Kerapu

1 1/3 1/2 0,026

Pariwisata 3 1 2 0,085Industri Oleokimia

2 1/2 1 0,047

Tabel 3.17. Matrik perbandingan berpasangan antar alternatif pada subkriteria Tenaga KerjaRespon Masyarakat

Budidaya Ikan Kerapu

PariwisataIndustri

OleokimiaBobot

Budidaya Ikan Kerapu

1 1/3 2 0,014

Pariwisata 3 1 2 0,028

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 24

Page 25: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Industri Oleokimia

1/2 1/2 1 0,010

Tabel 3.18. Tabel jumlah total nilai masing-masing alternatif berdasarkan bobot subkriteria

Sub Kriteria BobotBudidaya Ikan

KerapuPariwisata

Industri Oleokimia

Kontribusi PAD 0,366 0,060 0,109 0,197Kapasitas 0,183 0,030 0,054 0,099Pencemaran 0,130 0,019 0,037 0,074Ketersediaan Lahan

0,072 0,029 0,029 0,014

Kesesuaian RUTRK

0,039 0,011 0,023 0,006

Tenaga Kerja 0,158 0,026 0,085 0,047Respon Masyarakat

0,053 0,014 0,028 0,010

Jumlah Total Nilai 0,188 0,365 0,447

Untuk menentukan prioritas potensi unggulan dari beberapa alternatif dapat menggunakan metode AHP. Setelah dilakukan perbandingan berpasangan antar kriteria dan subkriteria diperoleh bobot masing-masing. Kemudian nilai evaluasi setiap alternatif dikalikan dengan bobot subkriteria sehingga diperoleh jumlah total nilai masing-masing alternatif. alternatif/potensi ekonomi yang memiliki nilai terbesar terpilih menjadi prioritas untuk dikembangkan yaitu Industri Oleokimia dengan nilai 0,447. Selanjutnya pariwisata dengan nilai 0,365. Kemudian diikuti Budidaya Ikan Kerapu dengan nilai 0,188.

BAB IVKAJIAN PENGEMBANGAN PROYEK

4.1. Tujuan dan Sasaran ProyekTujuan dan sasaran pengembangan proyek industri oleokimia di Kabupaten Serdang Bedagai

dapat dirumuskan sebagai berikut:

Tabel 4.1. Tujuan dan Sasaran ProyekPotensi Ekonomi Latar Belakang Tujuan Sasaran

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 25

Page 26: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Pengembangan Proyek

Industri Oleokimia - Ketersediaan Bahan baku, terdapat banyak perkebunan kelapa sawit di sekitar lokasi industri (pabrik)

- Permintaan pasar meningkat

- Memberikan kontribusi pada peningkatan dan percepatan pertumbuhan ekonomi Kabupaten Serdang Bedagai

- Diversivikasi pengolahan hasil kelapa sawit

- Memenuhi kebutuhan oleokimia untuk pasar lokal dan ekspor

4.2. Alternatif Pengembangan/Skema ProyekDalam perumusan skema proyek, maka sebagai tahap awal ditentukan tujuan dan sasaran

pembangunan proyek. Dari tujuan dan sasaran ini maka ditentukan alternatif/variabel-variabel pilihan dari pengembangan proyek. Dalam penentuan variabel pilihan, aspek yang digali dari pembangunan proyek terdiri dari dua bagian, yaitu batas dan entitas sistem, serta variabel eksogeneus. Deskripsi kedua bagian tersebut berdasarkan potensi ekonomi unggulan yang sudah terpilih dapat dilihat pada tabel berikut ini:

Tabel 4.2. Deskripsi Batas dan Entitas Sistem Berdasarkan Potensi Ekonomi

Potensi Ekonomi Entitas Sistem Parameter Dimensi

Industri Oleokimia Areal Luas HaLokasi KoordinatBangunan Pabrik m3,buah

Kompetitor Jumlah PerusahaanKapasitas m3/hariKualitas produkHarga Rp/m3

Pasar Segmen PasarJumlah konsumenTingkat konsumsiKualitas

Teknologi Jenis TeknologiAsal TeknologiKapasitas

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 26

Page 27: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Pendanaan Pola pendanaanJumlah danaSumber dana

Manajemen Pola manajemenJumlah pegawaiKualifikasi SDM

Produk JumlahKualitas Harga

Tabel 4.3. Deskripsi Variabel Eksogeneus Berdasarkan Potensi EkonomiPotensi Ekonomi Variabel Eksogeneus Variabilitas Parameter

Industri Oleokimia Luas 0 – 25 HaLokasi Kec. Perbaungan, Kec. Tebing

Tinggi, Kec. Sipispis, Kec. Kotarih

Segmen pasar Lokal, eksportJenis teknologi Manual, Semi otomatisAsal teknologi Jepang, JermanKapasitas produksi ± 580 Ton/hariPola pendanaan Modal sendiri, sharing dengan

mitra, pinjamanJumlah dana Rp. 144 MSumber dana Bank, dana mitra, dana sendiri

Dari pengkajian variabel eksogeneus dan tingkat variabilitasnya maka perlu ditentukan faktor eksternal dan internal sistem yang menjadi constrain yang dapat mengurangi tingkat variabilitas parameter dari variabel eksogeneus yang dapat digambarkan pada tabel berikut ini:

Tabel 4.4. Deskripsi Constraint

Potensi EkonomiFaktor yang diperhatikan

Kondisi Constraint

Industri Oleokimia Kondisi keuangan pemda

Keuangan Pemkab terbatas

Constraints

Peraturan Pemerintah/Daerah

Prosedur perijinan dan amdal

Constraints

Kondisi SDM Kualifikasi kurang ConstraintsKondisi masyarakat Kebun masyarakat

mensuplay bahan Bukan

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 27

Page 28: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

bakuKebijakan Pemerintah

RUTRK Constraint

Tahap selanjutnya adalah tahap penentuan variabel pilihan untuk proyek industri oleokimia ini yang dapat digambarkan sebagai berikut:

Tabel 4.5. Deskripsi Tabel PilihanPotensi

EkonomiVariabel Eksogeneus

Variabilitas Parameter

Constraint Pilihan

Industri Oleokimia

Luas 3-5 HaLokasi Kec. Perbaungan,

Kec. Tebing Tinggi, Kec. Sipispis, Kec. Kotarih

RUTRK Kec. Perbaungan, Kec. Sipispis.

Segmen pasar Lokal, eksportJenis teknologi Manual, Semi

otomatisKualifikasi SDM rendah

Manual

Asal teknologi Jepang, JermanKapasitas produksi 580 Ton/hariJumlah dana Rp. 144 MSumber dana Modal sendiri,

pinjamanKeuangan Pemkab terbatas

Modal sendiri, modal sendiri+pinjaman

Setelah dilakukan analisis terhadap berbagai variabel pilihan, maka variabel pilihan yang sesuai dengan potensi ekonomi yang telah ditentukan digambarkan pada tabel berikut ini:

Tabel 4.6. Deskripsi Variabel Pilihan yang TerpilihPotensi Ekonomi Variabel Pilihan Pilihan

Lokasi Kec. Perbaungan, Kec. Sipispis.Sumber Dana Modal sendiri, modal sendiri+pinjaman

Dari berbagai pilihan yang diperoleh dapat dirumuskan alternatif skema dengan mengkombinasikan berbagai kondisi variabel pilihan dengan gambaran sebagai berikut:

Tabel 4.7. Alternatif Skema ProyekPotensi Ekonomi Variabel Pilihan Pilihan Alternatif Skema Proyek

Industri Oleokimia Lokasi Kec. Perbaungan, Kec. Sipispis.

Alternatif 1:Industri Oleokimia di Kec. Perbaungan, Modal sendiri

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 28

Page 29: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Sumber Dana Modal sendiri, modal sendiri+pinjaman

Alternatif 2:Industri Oleokimia di Kec. Sipispis, Modal sendiriAlternatif 3:Industri Oleokimi di Kec. Perbaungan, Modal Sendiri +PinjamanAlternatif 4:Industri Oleokimia di Kec. Sipispis, Modal Sendiri +Pinjaman

BAB VKAJIAN KELAYAKAN FINANSIAL

5.1. Asumsi Dasara. Masa pembangunan diasumsikan selama 12 bulan (1 tahun), diperkirakan sudah termasuk

cadangan waktu sehingga pada tahun kedua merupakan masa penyelesaian sisa pembangunan sekaligus dimulainya tahun operasi.

b. Tingkat bunga pinjaman untuk bank-bank dalam negeri saat ini bervariasi antara 12% - 19%. Untuk itu modal pinjaman yang digunakan adalah jenis kredit lunak dalam negeri dengan bunga 13% per tahun. Sedangkan untuk perhitungan Net Present Value (NPV) bunga yang digunakan adalah sebesar 13 % (suku bunga real) ditambah social cost sebesar 2 %, sehingga menjadi 1 %.

c. Pajak yang terkait dengan pembangunan proyek, seperti PPN sebesar 10% sudah termasuk ke dalam perhitungan biaya kontruksi bangunan. Jadi pajak yang ditanggung adalah pajak penghasilan dan pajak bumi dan bangunan.

d. Proyek ini tidak terkait dengan kurs yang berlaku, karena semua bahan baku menggunakan bahan baku dalam negeri. Demikian juga dengan tenaga ahli semua dari dalam negeri dan pinjaman tidak ada kredit luar negeri.

e. Biaya-biaya yang terkait dengan pembangunan proyek ini diasumsikan tidak mengalami perubahan karena masa pembangunan tidak memakan waktu yang lama.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 29

Page 30: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

5.2. Rentang waktu yang dikajiWaktu yang dikaji untuk kelayakan finansial ini selama 20 tahun dengan aliran kas tiap tahun.

Setelah masa tersebut, dimaksudkan asset kembali ke pemerintah daerah.

5.3. Komponen BiayaBiaya yang diperlukan dalam pembangunan proyek ini meliputi:

a. Biaya akuisisi tanah, terdiri dari:1. Ijin prinsip2. Ijin lokasi3. Pembebasan tanah4. Pengukuran oleh BPN5. Site plan6. PPAT7. Pelepasan hak8. Sertifikat9. Pematangan tanah10.Kontruksi bangunan dan perkerasan

b. Biaya sarana bangunan1. Perencanaan; 2. Sarana air bersih;3. Ornament tampak;4. IMB;5. Untuk listrik dan fasilitas lain yang melekat pada bangunan sudah termasuk kedalam

perhitungan biaya konstruksi bangunan.

c. Biaya umum1. Gaji karyawan2. Overhead kantor3. Bunga4. Cicilan hutang5. Transportasi6. Produksi7. Listrik8. Air9. Lain-lain

d. Pajak1. Pajak penghasilan2. Pajak bumi dan bangunan

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 30

Page 31: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

5.4. Komponen manfaatKomponen ini meliputi:

a. Setoran modal sendirib. Penarikan pinjaman

5.5. Analisis Cash Flow5.5.1. Kuantifikasi Biaya dan ManfaatA. Biaya Akuisisi Tanah

a. Ijin prinsip untuk luas 5 Ha sebesar Rp. 25 juta.b. Ijin lokasi untuk luas 5 Ha sebesar Rp. 35 juta.c. Pembebasan tanah

Dalam menghitung biaya pembebasan tanah, sebagai harga acuan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Alternatif 1, dengan luas tanah keseluruhan adalah 50.000 m2 (5 Ha) di Kec.PerbaunganNJOP= Rp. 30.000/m2 x 50.000 m2 = Rp. 1.500.000.000,-. Jumlah biaya pembebasan tanah untuk alternatif 1 = Rp. 1.500.000.000,-.

Alternatif 2, dengan luas tanah keseluruhan adalah 50.000 m2 (5 Ha) di Kec.SipispisNJOP= Rp. 20.000/m2 x 50.000 m2 = Rp. 1.000.000.000,-. Jumlah biaya pembebasan tanah untuk alternatif 2 = Rp. 1.000.000.000,-.

Alternatif 3, dengan luas tanah keseluruhan adalah 50.000 m2 (5 Ha) di Kec.PerbaunganNJOP= Rp. 30.000/m2 x 50.000 m2 = Rp. 1.500.000.000,-. Jumlah biaya pembebasan tanah untuk alternatif 3 = Rp. 1.500.000.000,-.

Alternatif 4, dengan luas tanah keseluruhan adalah 50.000 m2 (5 Ha) di Kec.SipispisNJOP= Rp. 20.000/m2 x 50.000 m2 = Rp. 1.000.000.000,-.

Jumlah biaya pembebasan tanah untuk alternatif 4 = Rp. 1.000.000.000,-.

d. Pengukuran oleh BPNBiaya pengukuran tanah untuk semua alternatif 1 s.d 4 seluas 50.000 m2 diperkirakan sebesar Rp. 10.000.000,-

e. Site PlanBiaya perencanaan site untuk semua alternatif 1 s.d 4 seluas 50.000 m2 diperkirakan sebesar Rp. 10.000.000,-

f. PPATBiaya untuk PPAT yaitu :Alternatif 1 dan 3 seluas 50.000 m2 diperkirakan sebesar Rp. 20.000.000,-Alternatif 2 dan 4 seluas 50.000 m2 diperkirakan sebesar Rp. 25.000.000,-

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 31

Page 32: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

g. Pelepasan HakBiaya pelepasan hak untuk tanah seluas 5 Ha diperkirakan sebesar Rp. 30.000.000,-.

h. SertifikatBiaya sertifikat semua alternatif 1 s.d 4 seluas 50.000 m2 diperkirakan sebesar Rp. 15.000.000,-

i. Pematangan tanahBiaya pematangan tanah untuk :

- Alternatif 1 dan 3 = Rp. 4.000/ m2 x 50.000 m2 = Rp. 200.000.000,-

- Alternatif 2 dan 4 = Rp. 3.000/ m2 x 50.000 m2 = Rp. 150.000.000,-

j. Konstruksi bangunan dan perkerasan halamanProyek pembangunan kawasan pabrik pengolahan oleokimia ini terdiri dari :- Kantor

- Mess karyawan

- Gudang

- PabrikB. Biaya Sarana Bangunan

a. Perencanaan Biaya perencanaan pembangunan kawasan pabrik di atas tanah seluas 5 Ha diperkirakan sebesar Rp. 30.000.000,-

b. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)Biaya pengurusan IMB untuk pembangunan kawasan pabrik di atas tanah seluas 5 Ha diperkirakan sebesar Rp. 40.000.000,-

C. Biaya Umuma. Gaji Karyawan

Perincian besarnya gaji karyawan yang terdiri dari manajer umum, manajer keuangan, sekretaris, staf administrasi, mandor, buruh pabrik, pengemudi, dan petugas kebersihan dapat ditunjukkan pada tabel berikut :

Tabel 5.1. Gaji Karyawan per bulanJabatan Jumlah

(Orang)Gaji per bulan

(Rupiah)manajer umum 1 3,000,000manajer keuangan 1 3,000,000Sekretaris 1 1,500,000staf administrasi 62 500,000Mandor 5 1,000,000buruh pabrik 485 700,000

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 32

Page 33: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Pengemudi 10 800,000petugas kebersihan 20 300,000

Jumlah setahun sebesar Rp. 129.600.000,-. Gaji karyawan pabrik naik sebesar 5% setiap 2 tahun.

D. Pajaka. Pajak Penghasilan

Penghasilan kena pajak bagi wajib pajak badan sesuai dengan pasal 6 UU No. 17 Tahun 2000, ditetapkan berdasarkan jumlah penerimaan dikurangi biaya investasi, biaya akuisisi tanah, biaya sarana bangunan, biaya pemasaran, biaya umum, pajak selain pajak penghasilan dan penyusutanAdapun tarif PPh badan sebagaimana dalam pasal 17 UU No. 17 Tahun 2000 adalah sebagai berikut: - Penghasilan Kena Pajak (PKP) sampai dengan Rp. 50 juta tarif pajaknya 10%.- PKP di atas Rp. 50 juta s.d Rp. 100 juta tarif pajaknya 15%.- PKP di atas Rp. 100 juta tarif pajaknya 30%.

b. Pajak Bumi dan BangunanPajak bumi dan bangunan untuk tahun ke-0 belum dikenakan, karena diasumsikan perolehan tanah setelah tanggal 1 Januari. Sedangkan untuk tahun ke-1 baru dikenakan atas tanahnya saja.

Untuk tahun ke-1Alternatif 1, besarnya PBB = 0,5% x 40% x Rp.1.500.000.000,- = Rp. 3.000.000,-Alternatif 2, besarnya PBB = 0,5% x 40% x Rp.1.000.000.000,- = Rp. 2.000.000,-Alternatif 3, besarnya PBB = 0,5% x 40% x Rp.1.500.000.000,- = Rp. 3.000.000,-Alternatif 4, besarnya PBB = 0,5% x 40% x Rp.1.000.000.000,- = Rp. 2.000.000,-

Untuk tahun ke-2 sampai tahun ke-20Alternatif 1 dan 3, besarnya PBB :

- NJOP tanah = Rp. 1.500.000.000,-- NJOP bangunan = Rp. 15.000.000.000,-- Jumlah NJOP = Rp. 16.500.000.000,-- Dikurangi NJOPTKP = Rp. 30.000.000,-- NJOP kena pajak = Rp. 16.470.000.000,-

PBB = Rp. 32.940.000,-

Alternatif 2 dan 4, besarnya PBB :- NJOP tanah = Rp. 1.000.000.000,-- NJOP bangunan = Rp. 15.000.000.000,-- Jumlah NJOP = Rp. 16.000.000.000,-

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 33

Page 34: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

- Dikurangi NJOPTKP = Rp. 30.000.000,-- NJOP kena pajak = Rp. 15.970.000.000,-

PBB = Rp. 31.940.000,-

E. Modala. Modal Sendiri

Untuk modal sendiri, semua alternatif (1 dan 2) adalah sebesar Rp. 75.000.000.000,-.

b. Modal Sendiri dan PinjamanBesar modal sendiri Rp. 20.000.000.000,- dan besar pinjaman pada bank sebesar Rp. 124.000.000.000,- dengan bunga pinjaman sebesar 13% per tahun. Masa pinjaman selama 10 tahun dengan masa tenggang waktu 2 tahun. Adapun jadwal penarikan pinjaman dan pembayaran bunga serta cicilan adalah :

Tabel 5.2. Jadwal Penarikan dan Pembayaran Kembali Pinjaman(dalam ribuan rupiah)

TahunPenarikan

KreditJumlah Kredit

Bunga Cicilan Sisa Kredit

1 80.000.000 80.000.000 10.400.000 0 80.000.0002 44.000.000 124.000.000 16.120.000 0 124.000.0003 16.120.000 15.500.000 108.500.0004 14.105.000 15.500.000 93.000.0005 12.090.000 15.500.000 77.500.0006 10.075.000 15.500.000 62.000.0007 8.060.000 15.500.000 46.500.0008 6.045.000 15.500.000 31.000.0009 4.030.000 15.500.000 15.500.00010 2.015.000 15.500.000 0Sumber : Hasil Analisis

5.5.2. Cashflow Setiap Alternatif- Analisis cashflow untuk alternatif 1 dapat dilihat pada tabel terlampir.- Analisis cashflow untuk alternatif 2 dapat dilihat pada tabel terlampir.- Analisis cashflow untuk alternatif 3 dapat dilihat pada tabel terlampir.- Analisis cashflow untuk alternatif 4 dapat dilihat pada tabel terlampir.

5.6. Kriteria InvestasiKriteria investasi ini dilakukan untuk memilih proyek mana dari keempat alternatif yang telah ada

yang paling layak untuk dilakukan. Pada tahap ini akan dilakukan beberapa metode penliaian investasi yaitu :

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 34

Page 35: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

1. Net Present Value (NPV)2. Internal Rate of Return (IRR)3. Payback Period4. Discounted Payback Period5. Benefit Cost Ratio (BCR)6. Profitability Ratio (PR)

Perhitungan kriteria investasi tersebut di atas untuk alternatif 1, 2, 3, dan 4 dapat dilihat pada tabel terlampir. Ringkasan hasil perhitungan dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 5.3. Hasil Perhitungan Kriteria Investasi

SKEMA NPV IRRPAYBACK PERIOD

DISCOUNTED PAYBACK

PERIODBCR PR

ALTERNATIF 1 292,214,995 33.663 1.077 6.027 1.464 1,065,110,765ALTERNATIF 2 285,666,294 33.672 1.078 6.111 1.449 1,042,989,765ALTERNATIF 3 168,863,949 32.918 1.099 8.940 1.209 711,093,929ALTERNATIF 4 162,315,248 32.903 1.101 9.092 1.200 688,972,929

Sumber : Hasil Analisis

Dari tabel di atas alternatif yang terpilih adalah alternatif 1 karena mempunyai NPV yang paling besar, IRR lebih dari 15%, nilai PayBack Period paling kecil, Discount Payback Period paling kecil dan PR paling besar.

5.7. Analisis SensitivitasAnalsis sensitivitas perlu dilakukan karena adanya ketidakpastian. Ketidakpastian ini berarti

bahwa makin banyak kemungkinan yang akan terjadi. Dalam kondisi ketidakpastian dalam penaksiran aliran kas, perlu dicoba untuk mengetahui apa yang akan terjadi.

Untuk mendapat informasi lebih lanjut perlu diketahui variabel apa saja yang dipergunakan untuk menaksir aliran kas tersebut. Dalam proyek pembangunan industri oleokimia, variabel-variabel yang mempengaruhi aliran kas antara lain :1. Tingkat suku bunga2. Tingkat Penjualan3. Biaya umum

Setelah diketahui semua variabel yang mempengaruhi aliran kas, kemudian dilakukan analisis sensitivitas. Dari proyek pembangunan industri oleokimia ini, variabel yang paling berpengaruh dalam aliran kasnya adalah tingkat suku bunga dan tingkat penjualan.

Dalam analisis sensitivitas pada proyek pembangunan industri oleokimia akan diuji tingkat sensitivitas alternatif 1 sebagai alternatif terpilih, dengan tingkat suku bunga naik 2% dan turun 2% serta pengaruh tingkat penjualan apabila naik 10% dan turun 10%.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 35

Page 36: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

Hasil analisis menunjukan bahwa alternatif 1 tetap menjadi alternatif pilihan meskipun telah terjadi fluktuasi tingkat suku bunga dan tingkat penjualan. Hasil analisis sensitivitas dapat dilihat pada tabel sebagai berikut :

Tabel 5.4. Hasil Analisis Sensitivitas Alternatif 1

Kriteria NPV IRR PAYBACK PERIOD

DISCOUNTED PAYBACK PERIOD BCR PR

I naik 2% 331,073,956 32.04 1.08 6.03 1.46 1,065,110,766I turun 2% 260,900,156 37.44 1.08 6.03 1.46 1,065,110,766Penjualan Naik 10 % 351,894,122 33.59 1.08 5.70 1.54 1,276,419,360Penjualan Turun 10 % 232,535,869 33.78 1.08 6.49 1.39 853,802,171

Sumber : Hasil Analisis

Pada tingkat suku bunga 17% dan 13% NPV alternatif 1 masih tetap positif, dengan IRR masih di atas tingkat bunga serta payback period tidak berbeda dengan perhitungan sebelum dilakukan analisis sensitivitas. Demikan juga dengan BCR dan PR masih menunjukan bahwa alternatif 1 layak untuk dilakukan. Sedangkan tingkat penjualan sangat berpengaruh terhadap NPV, IRR, payback period, discounted payback period, dan PR. Namun dengan perubahan tingkat penjualan sebesar 10% alternatif 1 masih layak untuk dikembangkan. Perhitungan lengkap analisis sensitivitas dapat dilihat pada tabel terlampir.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 36

Page 37: Kelayakan Investasi Kab. Serdang Bedagai

BAB VIKESIMPULAN

Pemerintah Kabupaten Serdang Bedagai menyusun suatu pola pemanfaatan tanah dan ruang yang ada di wilayahnya menjadi beberapa kawasan, yaitu kawasan lindung, kawasan pelestarian, kawasan budidaya dan kawasan perikanan dan peternakan. Berdasarkan potensi yang dimiliki Kabupaten Serdang Bedagai yang didukung oleh peluang untuk mengembangkannya serta upaya meningkatkan pendapatan asli daerah melalui investasi lahan maka investasi dalam pembangunan industri oleokimia menjadi prioritas atau potensi unggulan.

Untuk menilai kelayakan investasi pembangunan pabrik oleokimia yang terdiri dari 4 skema, dilakukan penilaian dengan beberapa metode yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Discounted Payback Period, Benefit Cost Ratio (BCR), dan Profitability Ratio (PR). Berdasarkan penilaian tersebut dan setelah dilakukan analisis sensitivitas, diketahui alternatif 1 yaitu pembangunan pabrik oleokimia di Kecamatan Perbaungan dengan menggunakan modal (sendiri) yang berasal dari APBD Pemerintah Kabupaten Serdang Bedagai yang paling layak untuk dilakukan.

Studi Kelayakan Investasi Lahan di Kab. Serdang Bedagai 37