Studi Kelayakan Investasi Konstruksi - Infrastruktur

Dr. Ir. Purnomo Soekirno

YOGJAKARTA, 03-04 JANUARI 2014

Hubungan Kegiatan Ekonomi dan Konstruksi-Infrastruktur

.Setiap KEGIATAN PERUBAHAN tersebut diatas akan menghasilkan nilai tambah (Rp. X, Rp. Y, Rp. Z) yang menambah kekayaan masyarakat yang melakukan kegiatan tersebut > KEGIATAN TERSEBUT MERUPAKAN KEGIATAN EKONOMI.Setiap Kegiatan Ekonomi di atas akan membutuhkan Bangunan atau Konstruksi - Infrastruktur. Kegiatan atau Proses membangun Konstruksi- Infrastruktur tsb merupakan suatu Kegiatan Proyek Konstruksi.Kegiatan (Ekonomi) Manusia, Bangunan/Konstruksi, dan Lingkungan Alam Asli (Natural)

Kegiatan Ekonomi (1)Adalah kegiatan seseorang atau suatu perusahaan atau suatu masyarakat untuk memproduksi barang dan/jasa maupun mengkonsumsi (menggunakan) barang dan/ jasa tersebut.ProdusenKonsumenKegiatan memproduksi barang/jasaKegiatan mengkonsumsi barang/jasaAliran barang/jasaAliran uang (Rp. X + X)Rp. X : Biaya produksiRp. X : Keuntungan, dll

Kegiatan (Ekonomi) Manusia, Bangunan/Konstruksi, dan Lingkungan Alam Asli (Natural) : Minyak kelapa sawit (CPO) berasal dari hasil perkebunan kelapa sawitPerkebunan kelapa sawit (produsen) adalah pemanfaatan lingkungan alam asli (natural) untuk menghasilkan buah kelapa sawit dan selanjutnya diolah menjadi minyak kelapa sawit ( Crude Palm Oil, CPO ).Pohon Kelapa SawitBuah Kelapa SawitSetandan Buah Kelapa Sawit yang telah dipanenKegiatan Ekonomi: Pabrik CPO (konsumen) mengkonsumsi buah kelapa sawit yang diproduksi oleh perkebunan kelapa sawit (produsen).ProdusenPerkebunan menghasilkan buah kelapa sawitBiaya Produksi, Rp. XKonsumenPabrik Penghasil CPO mengkonsumsi (membeli)buah kelapa sawitMenjual buah kelapa sawitRp. X + XMembayar buah kelapa sawit Rp. X + XRp. X : keuntungan, dll

Kegiatan (Ekonomi) Manusia dan Bangunan/Konstruksi: Pabrik CPO mengolah buah kelapa sawit menjadi minyak kelapa sawit (CPO)Kegiatan Ekonomi: Pabrik CPO (produsen) mengolah buah kelapa sawit menjadi CPO untuk dikonsumsi pabrik pengolahan berbahan dasar CPO (konsumen).ProdusenPabrik CPO mengolah buah kelapa sawit menjadi CPO, Biaya Produksi, Rp. YKonsumenPabrik pengolahan berbahan dasar CPO mengkonsumsi (membeli) CPO untuk diolah menjadi kosmetik, makanan, dllMenjual CPO, Rp. Y + YMembayar CPO

Rp. Y + YRp. Y : keuntungan, dll

Kegiatan (Ekonomi) Manusia dan Bangunan/Konstruksi:Manusia (konsumen) mengkonsumsi produk yang berasal dari hasil lingkungan alam asliBanyak produk kosmetik, produk makanan, dll, yang dikonsumsi oleh manusia, berasal dari hasil olahan minyak kelapa sawit ( Crude Palm Oil, CPO ).Kegiatan Ekonomi: Masyarakat (konsumen) mengkonsumsi kosmetik, makanan, dll yang dihasilkan oleh pabrik pengolahan berbahan dasar CPO (produsen). Produsen (Manusia)Mengolah CPO menjadi kosmetik, makanan, dllBiaya produksi Rp. ZKonsumen (Manusia)Mengkonsumsi kosmetik, makanan, dll sebagai produk hasil olahan CPOMenjual produk hasil olahan CPORp. Z + ZMembayar produk hasil olahan CPO (uang)Rp. Z + ZRp. Z : keuntungan, dll

Kegiatan (Ekonomi) Manusia, Bangunan/Konstruksi, dan Lingkungan Alam Asli (Natural)Muncul PERMASALAH EKONOMI : MENGUMPULKAN, MENYIMPAN, MENDISTRIBUSIKAN CPO. MASALAH TERSEBUT MENJADI POTENSI KEGIATAN EKONOMIPOTENSI EKONOMI tsb menimbulkan/ membutuhkan Pembangunan Terminal CPO : Kegiatan membangun atau Proyek konstruksi

Kegiatan Membangun Terminal CPO merupakan:a. Kegiatan Ekonomi,b. Proyek Konstruksi, danc. Mengatasi Masalah/Kendala Teknis/Alam

JettyTrestleLingkungan alam asli (natural), kedalaman dasar laut, merupakan Masalah-Kendala Alam, sehingga kapal tidak dapat mendekat ke daratan.Supaya kapal dapat berlabuh dan mengangkut CPO, maka dilakukan Reklamasi dan dibangun Pelabuhan .hkapalhdasar lautReklamasi

Kapal

+

Kapal

+

KesimpulanKegiatan Ekonomi: Menanam/Memproduksi buah Kelapa Sawit, Mengolah/Memproduksi CPO, dan Memproduksi bahan2 Kosmetik, berbasis CPO memerlukan Bangunan-Konstruksi-Infrastuktur

Mengumpulkan, Menyimpan, dan Mendistribusikan CPO merupakan POTENSI EKONOMI

Untuk mewujudkan- memanfaatkan POTENSI EKONOMI tersebut diperlukan PROYEK KONSTRUKSI

PROYEK KONSTRUKSI merupakan Kegiatan Ekonomi : Memproduksi dan Mengkonsumsi Jasa Membangun/Konstruksi

PROYEK KONSTUKSI adalah bagian kegiatan INVESTASI

Investasi dan Studi Kelayakan Investasi Konstruksi-Infrastruktur

Investasi dan Kelayakan InvestasiInvestasi adalahMemanfaatkan dana/ uang (dan atau sumber daya yang lain seperti tanah misalnya) saat iniUntuk mendapatkan manfaat/ benefit (termasuk keuntungan/ profit) di masa akan datangInvestasi/ Proyek layak, bila :Manfaat/ benefit Biaya/ cost

Kegiatan Investasi Konstruksi -InfrastrukturKegiatan investasi meliputi:Kegiatan Proyek Konstruksi - InfrastrukturKegiatan Operasi & Pemeliharaan PelestarianPerencanaan TeknisPelaksanaan KonstruksiKegiatan PembangunanKegiatan PemanfaatanKegiatan Pelestarianatau dilestarikan

Biaya Investasi Konstruksi-InfrastrukturBiaya investasi infrastruktur meliputi:Biaya Proyek Konstruksi-InfrastrukturBiaya Operasi & Pemeliharaan Konstruksi-InfrastrukturBiaya Peningkatan Kualitas Konstruksi-Infrastruktur

Biaya/ Cost Investasi Perumahan

Biaya Pokok Pengembangan Tanah (BPPT):Biaya pengadaan tanah, biaya perizinan, biaya pematangan tanah, biaya sarana dan prasarana (jalan, drainase, jaringan air bersih, jaringan listrik, fasos, fasum), biaya pemasaran/ marketing, biaya kantor, dan biaya lainnya.

Biaya Pokok Pengembangan Bangunan (BPPB):Biaya pembangunan rumah, biaya pemecahan IMB, biaya pemasangan daya listrik/BP-UJL, biaya pemasangan air bersih dan biaya lainnya.

Biaya Administrasi dan Pajak:Biaya notaris, PPN, PPh, biaya perencanaan (design), biaya asuransi, biaya bunga pinjaman, dan biaya lainnya

Manfaat/ Benefit Investasi Perumahan meliputi antara lain :Dan manfaat lainnya

Kelayakan finansial/ keuangan

Manfaat Teknis dan Lingkungan:Bangunan kuat dan stabil; Potensi longsor hilang; ; pengelolaan limbah sehingga tercipta lingkungan yang indah, sehat, asri; Penyediaan air bersih lancar, dll.

Manfaat Sosial/ Ekonomi:Pengangguran berkurang, kegiatan ekonomi berkembang.

Manfaat Uang/ Finansial

:Investor mendapat keuntungan (uang)

Manfaat Citra/ Image:Pengelolaan proyek maupun hasil proyek yang meningkatkan citra investor, lingkungan, dan sebagainya.

Kurva Investasi (Hubungan Biaya dan Manfaat/Pendapatan)Konstruksi Infrastruktur Kurva Investasi menggambarkan Akumulasi Biaya yang dikeluarkan dan Manfaat yang diperoleh dari suatu Konstruksi Infrastruktur (selama periode investasi).

Berbagai Aspek atau Faktor yang Mempengaruhi (dan harus diperhitungkan) pada Studi Kelayakan Investasi

Politik atau aspek-aspek/faktor lainnya

Legal:Peraturan, RUTR, Perizinan, dll.

Pasar/ Market (Supply & Demand):Permintaan, daya beli, lokasi, persaingan, dll.

Teknis/ Rekayasa:Kekuatan & kestabilan bangunan, kenyamanan, kemudahan, keberlangsungan (sustainability) bangunan.

Lingkungan/ Environment:Keindahan, kesehatan, keseimbangan, keberlangsungan (sustainability) lingkungan.

Ekonomi/ Sosial:Dampak ekonomi/ sosial ke masyarakat banyak (sekitarnya).

Finansial/ Keuangan:Keuntungan atau profit yang didapat investor.

Manajemen:Pengelolaan proyek maupun hasil proyek yang baik.

Citra:Citra yang didapat investor, hasil investasi.

Tidak ok,membuat alternatif lain Prosedur Studi Kelayakan Investasi atau Hubungan berbagai aspek/faktorPenetapan Tujuan & Lingkup Investasi/Proyek oleh Investor/ PengembangStudi Aspek Legal :Investasi, lokasi, dll.Bertentangan dgn Aspek Legal?Lokasi OK?Studi Kelayakan Aspek Pasar/Market (Supply/Demand) :Permintaan, pesaing, dll.Cukup permintaan ?Tidak ada pesaing ?Studi Kelayakan Aspek Teknis & Lingkungan :Alt rencana/ desain (Bangunan&Lingkungan) Pengurusan Perizinan (IP, IPT, IMB)Studi Kelayakan Finansial (Uang):NPV, IRR, BEP, BCRTidak bertentanganTidak layak Untung?Manfaat Biaya ?Jumlah permintaanDaya beli (Harga Jual Rumah) Alternatif rencana/ desain Spesifikasi & GambarBiaya/Cost (RAB)JadwalTidak layak Layak Ok Tujuan & Lingkup Investor/Pengembang untuk berinvestasi:Manfaat InvestasiBiaya InvestasiKriteria Kelayakan, dllLayak Pembangunan dimulaiTidak layak Ya, bertentanganBangunan kuat & stabil?AMDAL OK?

PenyesuaianTidak sesuai kriteriaYa, sesuai kriteriaPenyesuaianPenyesuaian Prosedur Studi Kelayakan Finansial ( Kasus Investasi Perumahan)

Studi Kelayakan Teknis & Lingkungan Fisik

Penyusunan Alternatif Rencana Jadwal Pelaksanaan Konstruksi

Perhitungan Volume Pekerjaan Pengembangan Tanah & Rumah

Perhitungan Biaya Pokok Pengembangan Tanah (BPPT):

Perhitungan Pengeluaran Uang Tunai (Cash Out)

Perhitungan Harga JualTanah KavlingRumah

Perhitungan AlternatifKenaikan Harga

Studi Kelayakan Pasar/ Kebutuhan Rumah

Penyusunan Alternatif Pola Pemasaran & Target Pemasaran

Penetapan Kriteria Kelayakan Finansial :Besar NPV yang diinginkan, MARR, Kurun waktu BEP

Penilaian NPV ?IRR > MARR ?BEP ?

Layak

Tidak Layak

Pelaksanaan Konstruksi dimulai

Perhitungan/Penyusunan Alternatif Diagram Alir Uang Tunai (Cash Flow) Investasi

Perhitungan Parameter Kelayakan Finansial (NPV, IRR, BEP, dll)

Perhitungan Biaya Pokok Pengembangan Bangunan (BPPB):

Perhitungan Pemasukan Uang Tunai (Cash In)

Contoh KELAYAKAN INVESTASI PERUMAHAN di Bandung

Tujuan dan Lingkup Investasi Perumahan bagi Pengembang atau Investor-Kualitatif dan KuantitatifKeuntungan (Uang) ? Berapa besar keuntungan (uang) yang ingin diperoleh ?Kapan keuntungan diperoleh?

Manfaat Apa yg Ingin dicapai Pengembang?Biaya Apa yang Dapat Ditanggung oleh Pengembang ?Apa Kriteria Kelayakan yang Dipakai oleh Pengembang ?Citra (image)? Karya pengembang dapat dibanggakan ?Pengalaman ber investasi?Pengembang mempunyai pengalaman berinvestasi yang baik ?

Dan lainnya Kerugian (Uang) ?Berapa besar kerugian (uang) yang dapat ditanggung ?Citra (image)?Karya Pengembang tidak baik (buruk) ?Pengalaman buruk ber investasi? Pengembang mempunyai pengalaman berinvestasi buruk?

Dan lainnya .Keuntungan (uang) yang diperoleh lebih besar dari biaya yang dikeluarkan?Berapa besar rasionya ?Jangka waktu pengembalian modal?Tidak terdapat citra (image) buruk bagi Pengembang?Mendapat pengalaman ber investasi bagi Pengembang?

Dan lainnya ??????

Studi Kelayakan Aspek LegalPerizinan yang harus dipenuhi oleh Investor/Pengembang, antara lain: Sertifikat Induk Tanah dan Sertifikat per Rumah/Kavling

Izin Pemanfaatan Tanah (IPT) atau Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT)Dasar Peraturan Daerah Tentang Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) sesuai lokasi perumahan

Izin LokasiPeraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 2/1999 tentang Pemberian Izin LokasiPeraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 3/1999 tentang Pemberian Hak Atas Tanah NegaraPeraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 5/1999 tentang Pelaksanaan Hak Ulayat

Izin Pematangan Tanah/LahanPeraturan Daerah Tentang Peraturan Daerah tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah dan Pematangan Tanah

Izin Mendirikan Bangunan (IMB)Undang-Undang No. 34 Tahun 2001 tentang Pajak dan Retribusi Daerah yang kemudian dijabarkan di masing-masing daerah menjadi Peraturan Daerah

Izin lainnya

Studi Kelayakan Aspek Pasar/Market (Supply and Demand) (1)Pesaing (competitor) atau kondisi di sekitar (radius 5 km) dari Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC)

Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC)Perumahan Bumi Karya Ciheulang, CiparayPerumahan Bumi Sari Indah, Pertigaan Baleendah-CiparayJarak dari PBC0 km1,5 km5 kmJarak dari jalan tol(pintu gerbang tol Buahbatu)13 km15 km8,25 kmTipe RumahT.22/72, 29/72T.21/60, 36/60, 45/60T.22/60,27/60,36/72Kisaran Harga Jual Rumah ?(1999) Rp.13,75 jt (T.21/60)(2006) Harga Jual T.21/60: Rp.13 jt, over-credit sisa 9 tahun, cicilan kredit Rp.127 rb/bulanRp. 38 jt sd 45 jtT.22/60 : Rp.38 jtT.29/60 : Rp.42 jtT.36/72 : Rp.45 jtJumlah Rumah? 300 unit rumah 840 unit rumahSumber dan Jaringan Air?Sumber air tidak terpenuhi dan sumber air kecilSumber air tidak terpenuhi dan sumber air kecilStatus Proyek pada tahun 2006Akan dibangun mulai Januari 2007Pengembang sudah pergi, rumah banyak dijual kembaliSedang dibangun Juli 2006

Kondisi Lokasi Topografi berbukit (20-30%)Transportasi ojekTopografi datar (< 5%)Pernah banjir bandang (2001) karena Irigasi BKU jebolTransportasi ojekTopografi datar(< 5%)Transportasi ojek

Prasarana?Masjid (dibuat swadaya warga), Gedung Pendidikan AgamaGedung Serbaguna, Masjid, Taman, Tempat Olahraga

Studi Kelayakan Aspek Pasar/Market (Supply and Demand) (2)Pesaing (competitor) atau kondisi (dengan radius > 5 km) dari Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC)

Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC)Perumahan Manglayang Regency, CileunyiPerumahan Duta Regency CihanjuangTipe RumahT.22/72, 29/72T.22/60, 29/60, T.45/90-105T.45,47,50,60,75,112,125Kisaran Harga Jual Rumah ?Rp. 40 jt sd 100 jtT.22/60 : Rp.40 jtT.29/60 : Rp. 42 jtT.45/105 : Rp. 100 jtRp. 243 jt sd 611 jtT.45/120 : Rp. 243 jtT.75/ 161 : Rp. 382 jtT.125/ 246 : Rp. 611 jt Jumlah Rumah? 1000 unit rumah 135 unit rumahSumber Air & Pengelola?Sumur artesis Air pegunungan (perhutani JO Tirtabanowati)Sumur PantekStatus ProyekAkan dibangun mulai Januari 2007Sedang dibangun, sebagian sudah terjualSedang dibangun, sebagian sudah terjualKondisi LokasiTopografi berbukit (20-30%)Transportasi ojekTopografi pegununganBebas banjirTransportasi ojekTopografi bukitTransportasi ojekSarana?Masjid, ruko, taman kanak-kanak, area olahraga, area taman dan bermainMasjid, ruko, taman

Studi Kelayakan Aspek Teknis dan Lingkungan

Aspek Teknis dan Lingkungan yang perlu dipertimbangkanStandard Perumahan (berdasarkan literatur & peraturan)Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC)LahanRasio penggunaan lahan (Rumah/Kavling : Fasos/Fasum)40 : 60 (Santoso 2000)?Kelandaian Lahan:- Perumahan Sederhana- Perumahan Menengah- Perumahan Mewah 10%10 -15%15 20%

20-30%Beda elevasi antar kavling1-1.5 meter?JalanROW Jalan utama12 meter (SNI Perumahan: Pedoman Umum Rumah Sederhana Sehat)?ROW Jalan lingkungan10 meter (SNI Perumahan: Pedoman Umum Rumah Sederhana Sehat)?Kelandaian Jalan0.5 - 8% (SNI Perumahan: Pedoman Umum Rumah Sederhana Sehat)0-25%Drainase(tergantung data curah hujan di lokasi)Dimensi Saluran DrainaseLebar atas/ lebar bawah = 50 m?Kemiringan Saluran Drainase 4 , bila 4 diperlukan bangunan terjun.?Rumah/Kavling Luas kavling72 m2?PrasaranaJaringan air bersih, jaringan air limbah, pembuangan air hujan, pembuangan sampah, jaringan listrik?

Studi Kelayakan Aspek Finansial (Uang) (1)Besaran ALTERNATIF TEKNIS Rencana Investasi/ Proyek Perumahan :Ket *) : Rencana pembangunan dengan skenario/ alternatif III tidak cocok dibangun di lokasi PBC, lebih cocok dibangun di daerah Bandung Utara.

Skenario/ Alternatif I RUMAH SEDERHANASkenario/ Alternatif II RUMAH SEDERHANASkenario/ Alternatif III RUMAH MENENGAH *)Tipe Rumah dan Jumlah RumahT. 22/72: 600 unitT. 36/72: 300 unitT. 22/72: 800 unitT. 36/72: 300 unitT. 75/180: 200 unitT. 125/250: 100 unitTotal : 900 unitTotal : 1.100 unitTotal : 300 unitLuas lahan150.000 m2 (15 Ha)150.000 m2 (15 Ha)150.000 m2 (15 Ha)Rasio Pengguna LahanBangunan (Rumah/Kavling)Sarana, Prasarana, Ruang terbuka, dll64.800 m2 (43,20% > 40%) 85.200 m2 (56,80% < 60%)79.200 m2 (52,80% > 40%)70.800 m2 (47,20% < 60%)61.000m2 (40,67% = 40%)89.000 m2 (59,33% = 60%)Jalan AspalROW jalan utamaROW jalan lingkungan10 meter8 meter10 meter8 meter15 meter12 meterLama Investasi3 tahun (36 bulan)5 tahun (60 bulan)5 tahun (60 bulan)

Studi Kelayakan Aspek Finansial (Uang) (2) Drainase Batu Kali (termasuk gorong-gorong)

Bangunan yang Belum DiperhitungkanBangunan Sarana: Ruang terbuka, Taman, Mesjid, Bangunan Serbaguna, Sarana Olahraga, dllJalan dari Kompleks PBC ke Jalan Raya Utama Laswi dan Parkir di dalam Kompleks PBCDrainase dari Kompleks PBC ke Saluran Drainase Utama (?)Sumber Air (PDAM?) dan Jaringan Air Bersih dari Sumber Air ke Kompleks PBC (dari Pipa Utama di Jalan Laswi?)Jaringan ListrikTempat Pembuangan Sementara (TPS)Makam (Kuburan)

Rumah Dijual dengan Cara Kredit Perumahan (KPR)

Studi Kelayakan Finansial Tidak Memperhitungkan Nilai Uang terhadap Waktu seperti Rate of Return, inflasi, suku bunga pinjaman, dan lain-lain

Biaya yang Tidak DiperhitungkanBiaya Perizinan, Pemecahan IMB, SertifikatBiaya Bangunan yang Belum DiperhitungkanBiaya Administrasi dan Pajak: bunga pinjaman, pajak, asuransi, notaris, perencanaan (design), manajemen proyekBiaya Pemeliharaan (Masa Pemeliharaan 10 tahun)Besaran/Asumsi berkaitan BIAYA dan PENJUALAN :

Studi Kelayakan Aspek Finansial (Uang) (3)Hasil Studi :

Skenario/ Alternatif I(900 unit, 3 tahun) RUMAH SEDERHANASkenario/ Alternatif II(1.100 unit, 5 tahun) RUMAH SEDERHANASkenario/ Alternatif III(300 unit, 5 tahun) RUMAH MENENGAHBiaya Pokok Pengembangan Tanah (BPPT)Rp. 225.000,00/m2 Rp. 250.000,00/m2 Rp. 375.000,00/m2Biaya Pokok Pengembangan Bangunan (BPPB)Rp. 1.275.000,00/m2 Rp. 1.275.000,00/m2 Rp. 2.750.000,00/m2 Biaya Pokok Rumah dan Kavling (BPRK)T. 22/72: Rp.44,25 jtT. 36/72: Rp.62,10 jtT. 22/72: Rp.46,25jtT. 36/72: Rp.63,90 jtT. 75/180: Rp.273,75 jtT. 125/250: Rp.437,50 jtHarga Jual RumahT. 22/72: Rp.42 jutaT. 36/72: Rp.70 jutaT. 22/72: Rp.42 jutaT. 36/72: Rp.70 jutaT. 75/180: Rp.375 jutaT. 125/250: Rp.600 jutaTotal Pendapatan/ PenjualanRp.45,18 M (3 tahun)Rp.56,17 M (5 tahun)Rp.98,50 M (5 tahun)Keuntungan/Kerugian (per satu unit rumah) T. 22/72: (-Rp.2,25 jt)T. 36/72: Rp.7,9 jtT. 22/72: (-Rp.4,25 jt) T. 36/72: Rp.6,10 jtT. 75/180: Rp.101,25 jtT. 125/250: Rp.162,50 jtTotal Keuntungan (di akhir masa investasi)Rp.1,02 M (3 tahun)(-Rp.1,57 M) Rugi (5 tahun)Rp.36,50 M (5 tahun)Rasio Keuntungan/Kerugian terhadap Total Pendapatan/Penjualan 2.26%(-2,80%) Rugi37,06%

STUDI RESIKO atau KENDALA yang Mungkin TerjadiKeterlambatan pembayaran kredit oleh konsumenOffer kredit, Penjualan rumah kepada pihak ketiga secara sepihakPerubahan kondisi Ekonomi Makro seperti inflasi, boom dan kenaikan suku bungaBencana Alam

Keterlambatan serah terima rumah Penjualan tanpa sertifikatPenjualan rumah fiktifTidak dibangunnya fasos-fasumSubstansi perjanjian jual beli rumah berat sebelahKenaikan harga jual rumah secara sepihakMutu bangunan di bawah standarPemindahan lokasi secara sepihakUkuran luas tanah tidak sesuai SertifikatSumber Masalah dari Pihak Investor/ PengembangSumber Masalah di luar Pihak Investor/ PengembangSumber: Sudaryatmo, SH (2004)

Pembahasan dan Kesimpulan (1)Sebelum memutuskan melakukan Studi Kelayakan Investasi, Pengembang harus menetapkan Tujuan dan Lingkup Investasi.

Sebelum memulai Pelaksanaan Investasi, perlu dipastikan semua perizinan (pasti) diperoleh dengan biaya maupun waktu yang wajar.

Kajian Pasar (supply and demand), menunjukkan banyak Proyek Perumahan di sekitar Kota Bandung, dengan kondisi lokasi (jarak ke pusat kota, transportasi, dan kondisi perumahan yang lebih baik (?)) dari Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC) yang lebih baik.

Kajian Teknis dan Lingkungan, menunjukkan Alternatif Rencana/Desain Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC) sangat dipengaruhi oleh:Kondisi topografi yang tidak landai, cenderung terjal (20-30%)Tidak terdapatnya sumber air yang potensial.

Pembahasan dan Kesimpulan (2)Hasil Studi Kelayakan Finansial (Uang) dari 2 skenario/alternatif yaitu dibangun 900 dan 1.100 unit Rumah Sederhana menunjukkan Skenario/Alternatif I-900 (Rp.1,02 M) lebih menguntungkan dari Skenario/Alternatif II-1.100 unit (-Rp.1,57 M). LEBIH BANYAK menjadi TIDAK LAYAK

Simulasi Studi Kelayakan Finansial (Uang) Skenario/Alternatif III (lokasi Perumahan Bumiwangi, Ciparay (PBC) tidak layak ditinjau dari sisi aspek Pasar/Market dibangun Rumah Menengah), menunjukkan Keuntungan (uang) yang diperoleh sangat besar dibandingkan keuntungan (uang) dengan Skenario/Alternatif I-900 unit rumah, dan Skenario/Alternatif II-1.100 unit rumah. (Rp.36,50 M dibandingkan Rp.1,02 M dan (Rp.1,57 M)).

Terdapat beberapa Resiko atau Potensi Kendala yang dapat timbul, dan perlu diantisipasi oleh pengembang.

Terima Kasih

LAMPIRAN

Proses atau prosedur kelayakan berikut ini hanya memperhitungkan 5 aspek atau faktor yaitu aspek legal, aspek pasar/ kebutuhan, aspek teknis, aspek lingkungan, dan aspek financial (keuntungan/ profit)STUDI KELAYAKAN ASPEK PASARPerizinan berkaitan Investasi/ ProyekSTUDI KELAYAKAN ASPEK TEKNIS & LINGKUNGANLayak ?Penyesuaian alternatif pasar yang lainAlternatif pasar/ kebutuhanAlternatif teknis & lingkunganTidakTidakTidakStopSTUDI KELAYAKAN FINANSIAL (ASPEK/ FAKTOR KEUNTUNGAN PROFIT)Layak ?Penyesuaian alternatif teknis & lingkungan yang lainPenyesuaian alternatif pasar yang lainPEMBANGUNAN DIMULAIYaTidakProses/ Prosedur Studi Kelayakan INVESTASIYaSTUDI KELAYAKAN ASPEK LEGALBiaya Pengembangan (BPPT & BPPB) - Tanah Rumah- Rumah- Sarana & Prasarana- dsbJadwal pelaksanaan konstruksi dan pemasaranIzin-izin yang berkaitanInvestasi/ Proyek

KEGIATAN EKONOMI Bandar Udara (1)Bandar Udara Sultan Mahmud Badaruddin II, PalembangBandar Udara Sultan Mahmud Badaruddin II ditingkatkan menjadi bandar udara internasional untuk memenuhi peningkatan kegiatan ekonomi (arus manusia dan barang) dari dan ke Palembang dan sekitarnya.Bandara merupakan infrastruktur yang mendukung peningkatan perekonomian di Palembang dan Sumatera Selatan.Manusia membutuhkan bangunan terminal yang nyaman dan indah: proyek infrastruktur.

Kegiatan Ekonomi Bandar Udara (2)Kegiatan Ekonomi Masyarakat dan Lembaga KeuanganBank UntungBank Simpan/Pinjam

Suplai beton ready mix

text

Pabrik Beton Ready Mix Rp. (X + X)

MembayarRp. (X + X)

Membuat Bandara SMB II

Jasa Pelayanan

MembayarRp. (Z + Z)

MembayarRp. (Y + Y)

Kontraktor Pembangunan Bandara SMB IIRp. (Y + Y)

PT. Angkasa PuraRp. (Z + Z)

BayarRp. (L + L)

PinjamRp. L

Simpan Rp. M

Pemerintah Indonesia

text

KontraktorPembeli Beton Ready Mix

text

Pimpro Pembangunan Bandara SMB II

text

Pengguna Bandara SMB II (Mahasiswa UNSRI)

text

Orang Tua Mahasiswa UNSRI

Bayar upah/gaji

Memberi jasa sebagai pegawai

Pemerintah dan Lembaga KeuanganLuar Negeri : ADB, World Bank, dll

Membayar pinjaman

Pinjamanluar negeri

Dalam Negeri Ekspor ImporArus Barang/JasaArus Uang Kegiatan Ekonomi NasionalModel Sederhana Pola Arus Barang/Jasa dan Arus Uang dalam Perekonomian NasionalSumber Alam

Pertanian, Perikanan, Kehutanan, dll

Pertam-bangan Industri SekunderIndustri Primer mengolahMasyarakat KonsumenUtilitasKegiatan EkonomiPerdagangan dan Industri Tersier Lainnya Dalam NegeriLuar Negeri

***