BAB II TINJAUAN PUSTAKA - repository.ump.ac.idrepository.ump.ac.id/5947/3/Adyatama Ismail Setya Budi...
Transcript of BAB II TINJAUAN PUSTAKA - repository.ump.ac.idrepository.ump.ac.id/5947/3/Adyatama Ismail Setya Budi...
9
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
1. Tanah
Indonesia memiliki sekitar 17.504 pulau (menurut data tahun 2004)
dengan Koordinat geografis 6°LU-11°08'LS dan dari 95°'BT-141°45'BT.
Wilayah daratan di Indonesia dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
1. total darat: 1.922.570 km²
2. daratan non-air: 1.829.570 km²
3. daratan berair: 93.000 km²
4. lautan: 3.257.483 km²
Tanah adalah lapisan bumi paling atas yang terbentuk dari proses
pengendapan batuan dan bahan-bahan organik. Di Indonesia, terdapat
banyak jenis tanah mulai dari yang berupa tanah gembur sampai jenis
tanah yang tandus (http://mbahkarno.blogspot.com).
Selengkapnya tentang jenis-jenis tanah yang ada di Indonesia
diantaranya adalah sebagai berikut :
1. Tanah organik (gambut) disebut juga tanah organosol atau
histosol. Banyak terdapat di Sumatra, Kalimantan dan Papua.
Penggunaan tanah ini umumnya digunakan untuk perkebunan;
2. Grumusol, tanah berasal dari batuan induk batu kapur dan tuffa
vulkanik, kandungan organiknya rendah. Ada di Jawa bagian Timur,
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
10
Madura, Nusa Tenggara, dan Maluku. Cocok untuk palawija dan
perkebunan;
3. Latosol tersebar luas di Indonesia, batuan pembentuknya berasal dari
batuan beku, sedimen dan metamorf. Penggunaan lahan umumnya
persawahan danlahan kering, tergantung pada ketersediaan airnya.
Cocok untuk padi, palawija, dan perkebunan;
4. Andosol kebanyakan terdapat di Sumatera dan Jawa, yaitu pada
daerah vulkanik aktif, yaitu pada lereng vulkan atas dengan bahan abu
vulkanik dan tuff. Penggunaan lahannya untuk pertanian sayuran dan
perkebunan;
5. Aluvial, berasal dari endapan lumpur halus cocok untuk padi,
palawija, danperkebunan. Tanah alluvial tergantung asal endapannya,
vulkanis atau batugamping;
6. Podsol, tekstur tanah berupa pasir, kandungan bahan organik sedang.
Tanah podsol banyak dijumpai di sepanjang sungai-sungai besar
Sumatera, Kalimantan, dan Irian (http://dwi-jo.blogspot.com).
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia disebutkan pengertian
mengenai tanah, yaitu “permukaan bumi” atau “lapisan bumi yang di atas
sekali”. Pengertian tanah diatur dalam Pasal 4 UUPA dinyatakan sebagai
berikut:
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud
dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas
permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada
dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama
dengan orang lain serta badan-badan hukum.
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
11
Dengan demikian, yang dimaksud istilah tanah dalam Pasal di atas
ialah permukaan bumi. Makna permukaan bumi sebagai bagian dari tanah
yang dapat dihaki oleh setiap orang atau badan hukum. Oleh karena itu,
hak-hak yang timbul di atas hak atas permukaan bumi (hak atas tanah)
termasuk di dalamnya bangunan atau benda-benda yang terdapat di
atasnya merupakan suatu persoalan hukum. Persoalan hukum yang
dimaksud adalah persoalan yang berkaitan dengan hubungan antara tanah
dengan tanaman dan bangunan yang terdapat di atasnya. Menurut Boedi
Harsono, dalam hukum tanah Negara-negara dipergunakan apa yang
disebut asas accessie atau asas “pelekatan”. Makna asas pelekatan, yakni
bahwa bangunan-bangunan dan benda-benda/tanaman yang terdapat di
atasnya merupakan satu kesatuan dengan tanah, serta merupakan bagian
dari tanah yang bersangkutan (Supriadi, 2010: 3).
2. Pendaftaran Tanah
Dalam UUPA mengatur mengenai pendaftaran tanah, namun tidak
memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan pendaftaran tanah.
Begitu pula dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah, juga tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud
dengan pendaftaran tanah. Menurut A.P Parlindungan, pendaftaran tanah
berasal dari kata Cadastre (bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis
untuk record (rekaman), menunjukan kepada luas, nilai, dan kepemilikan
(atau lain-lain alas hak) terhadap suatu bidang tanah, sedangkan kadaster
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
12
yang modern bisa terjadi atas peta yang ukurannya besar dan daftar-daftar
yang berkaitan (Urip Santoso, 2012: 286).
Lebih lanjut pada Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 juga
menyebutkan tentang pengertian pendaftaran tanah yaitu pada Pasal 1
angka 1 menyatakan bahwa Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan
dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta
dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,
termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-
hak tertentu yang membebaninya (Vitri Rahmawati, 2010: 13).
Dari pengertian pendaftaran tanah tersebut di atas dapat diuraikan
unsur-unsurnya, yaitu:
1. Adanya serangkaian kegiatan
Kata-kata “serangkaian kegiatan” menunjuk kepada adanya berbagai
kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah , yang berkaitan
satu dengan yang lainnya, berturutan menjadi satu kesatuan rangkaian
yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka
memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan bagi
rakyat.
Kegitatan pendaftaran tanah terdiri atas kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali, bentuk kegiatannya adalah pengumpulan dan
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
13
pengolahan data fisik, pembuktian hak dan pembukuannya, penerbitan
sertipikat, penyajian data fisik dan data yuridis, dan penyimpanan
daftar umum dan dokumen, dan kegiatan pemeliharaan data pendaftran
tanah, bentuk kegiatan adalah pendaftaran peralihan dan pembebanan
hak, dan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya
2. Dilakukan oleh Pemerintah
Penyelengaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern
merupakan tugas Negara yang dilaksanakan oleh Pemerintah bagi
kepentingan rakyat dalam rangka memberikan jaminan kepastian
hukum di bidang pertanahan. Instansi pemerintah yang
menyelenggarakan pendaftaran tanah adalah Badan Pertanahan
Nasional (BPN), sedangkan dalam pelaksanaanya dilakukan oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
3. Secara terus-menerus, berkesinambungan
Kata-kata “terus menerus, berkesinambungan” menunjuk kepada
pelaksanaan kegiatan, yang sering sekali dimulai tidak akan ada
akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu
dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang
terjadi kemudian hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.
Kegiatan pendaftaran untuk pertama kali menghasilkan tanda bukti hak
berupa sertipikat. Dalam kegiatan pendaftaran tanah dapat terjadi
peralihan hak, pembebanan hak, perpanjangan jangka waktu hak atas
tanah, pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah,
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
14
pembagian hak bersama, hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun, peralihan dan hapusnya hak tanggungan,
perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan
pengadilan, dan perubahan nama pemegang hak harus didaftarkan ke
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat hingga tetap sesuai
dengan keadaan yang terakhir.
4. Secara teratur
Kata “teratur” menunjukan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan
peraturan perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan
merupakan data bukti menurut hukum, biarpun daya kekuatan
pembuktiannya tidak selalu sama dalam hukum negara-negara yang
menyelenggarakan pendaftaran tanah.
5. Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun
Kegiatan pendaftaran tanah dilakukan terhadap Hak Milik, Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan Tanah
Wakaf, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan, dan
Tanah Negara.
6. Pemberian surat tanda bukti hak
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasilkan surat
tanda bukti hak berupa sertipikat atas bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun.
Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan,
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
15
tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan
yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan.
7. Hak-hak tertentu yang membebaninya
Dalam pendaftaran tanah dapat terjadi objek pendaftaran tanah
dibebani dengan hak yang lain, misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, Hak pakai, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah
susun dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, atau
Hak Milik atas tanah dibebani dengan Hak Guna Bangunan atau Hak
Pakai (Urip Santoso, 2010: 14).
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan
Nasional (BPN) yaitu sebuah Lembaga Pemerintah Non Departemen
yang bidang tugasnya meliputi bidang pertanahan. Kantor Pertanahan
adalah unit kerja Badan Pertanahan Nasional di wilayah Kabupaten
atau kotamadya, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah dan
pemeliharaan daftar umum pendaftran tanah. Dalam melaksanakan
tugasnya BPN dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya
disebut PPAT yaitu Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk
membuat akta-akta atas tanah (Florianus SP Sangsun, 2009, 19).
Dalam struktur organisasi, Badan Pertanahan Nasional dibagi
tiga berdasarkan wilayah, yaitu:
1. Di Tingkat Pusat (Ibu Kota Republik Indonesia) dibentuk Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia ( BPNRI)
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
16
2. Di Tingkat Provinsi dibentuk Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional Provinsi (Kanwil BPN Provinsi)
3. Di Tingkat Kabupaten/Kota dibentuk Kantor Badan Pertanahan
Kabupaten/Kota (Kantah Kabupaten/Kota)
(Urip Santoso, 2012: 297).
Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan
kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997. Pejabat-pejabat yang membantu Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota dalam pelaksanaan pendaftaran tanah
antara lain:
a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Peran PPAT dalam pelaksanaan pendaftaran tanah ialah dalam
hal pembuatan akta pemindahan hak dan akta pemberi Hak
Tanggungan atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun;
b. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)
Peran PPAIW dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah
dalam hal pembuatan Akta Ikrar Wakaf tanah Hak Milik;
c. Pejabat dari Kantor Lelang
Peran pejabat dari Kantor Lelang dalam pelaksanaan
pendaftaran tanah adalah dalam hal pembuatan Berita Acara
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
17
Lelang atas hak atas tanah atau hak atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah susun;
d. Panitia Ajudikasi
Peran Panitia Ajudikasi dalam pelaksanaan pendaftran tanah
adalah dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik.
Semua kegiatan dalam pendaftaran tanah secara sistematik dari
awal hingga penandatanganan sertipikat hak atas tanah
dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi (Vitri Rahmawati,
2010: 43).
Dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat
dilakukan melalui dua (2) cara yaitu secara sistematik dan secara
sporadik.
a. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak, yang
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
dalam wilayah suatu desa atau kelurahan. Pendaftaran tanah secara
sistematik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan
pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta
dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Adrian Sutedi,
2009: 136);
b. Pendaftaran tanah secara sporadik dalam Pasal 1 ayat (11) PP 24
Tahun 1997 yaitu pendaftaran tanah mengenai bidang-bidang tanah
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
18
atas permintaan pemegang atau penerima hak yang bersangkutan
secara individual atau massal (Boedi Harsono, 1999: 72).
3. Tujuan pendaftaran tanah
Tujuan memberikan kepastian hukum merupakan tujuan utama
dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19
UUPA. Maka memperoleh sertipikat bukan sekedar fasilitas melainkan
merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh Undang-
undang.
Menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tujuan diadakannya pendaftaran tanah adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah; satuan rumah susun dan hak-
hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan
jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran
tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19 UUPA. Maka
memperoleh sertipikat, bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan
hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang.
Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanahmeliputi:
1) Kepastian status hak yang didaftar
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan
pasti status hak yang didaftar, misalnya Hak Milik, Hak Guna
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
19
Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan,
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau Tanah Wakaf;
2) Kepastian subjek hak
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan
pasti pemegang haknya, apakah perseorangan (warga Negara
Indonesia atau orang asing yang berkedudukan di Indonesia),
sekelompok orang secara bersama-sama, atau badan hukum;
3) Kepastian objek hak
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan
pasti letak tanah, batas tanah, dan ukuran (luas) tanah.
Letak tanah berada di jalan, kelurahan/desa, kecamatan,
kabupaten/kota, dan provinsi mana. Batas-batas tanah meliputi
sebelah utara, selatan, timur, dan barat berbatasan dengan tanah
siapa atau tanah apa. Ukuran (luas) tanah dalam bentuk meter
persegi.
Untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan
hukum dalam pendaftaran tanah, kepada pemegang yang
bersangkutan diberikan sertipikat sebagai tanda buktinya;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat
memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun
yang sudah terdaftar.
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
20
Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan
untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah
sehingga pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah maupun
masyarakat dapat dengan mudah memperoleh informasi tentang data
fisik dan data yuridis di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota apabila
mau mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar, misalnya
pengadaan tanah untuk kepentingan pemerintah atau perusahaan
swasta, jual beli, lelang, pembebanan Hak Tanggungan.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Program Pemerintah di bidang pertanahan dikenal dengan Catur Tertib
Pertanahan, yaitu Tertib Hukum Pertanahan, Tertib Administrasi
Pertanahan, Tertib Penggunaan Tanah, dan Tertib Pemeliharaan Tanah
dan Kelestarian Lingkungan Hidup (Urip Santoso, 2010: 20).
Untuk mewujudkan Tertib Administrasi Pertanahan dilakukan
dengan menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat rechts
cadaster. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan
dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. Oleh
karena itu dalam mewujudkan tertib administrasi pertanahan, setiap
bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan,
pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun wajib didaftar (Elmaliza, 2010: 45).
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
21
4. Produk Pendaftaran Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah yang akan menghasilkan tanda bukti
hak atas tanah yang disebut sertipikat, merupakan realisasi salah satu
tujuan UUPA (Undang-undang Pokok Agraria). Kewajiban untuk
melakukan pendaftaran itu pada prinsipnya dibebankan kepada pemerintah
dan pelaksanaannya dilakukan secara bertahap, daerah demi daerah
berdasarkan pertimbangan ketersediaan peta dasar pendaftaran. Di
Indonesia, dari sekitar 55 juta bidang tanah yang ada, baru sekitar 30
persen yang bersertipikat (Maria S.W. Sumardjono, 2006: 201).
Pendaftaran tanah merupakan proses administrasi yang merupakan
kewenangan dari Kantor Pertanahan untuk menghasilkan sebuah sertipikat
sebagai suatu tanda bukti hak kepemilikan atas suatu bidang tanah.
Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak atas tanah, suatu pengakuan
dan penegasan dari Negara terhadap penguasaan tanah secara perorangan
atau bersama atau badan hukum yang namanya ditulis di dalamnya dan
sekaligus menjelaskan lokasi, gambar, ukuran dan batas-batas bidang
tanah tersebut. Dalam bahasa inggris sertipikat hak atas tanah biasa disebut
dengan title deed, penguasaan hak atas tanah biasa disebut land ownership,
dan pemilikan atas tanah sering disebut dengan parcel atau plot. Sertipikat
sendiri dalam terminologi atau “bahasa resmi” hukum-hukum keagrariaan
ditulis sertipikat (dengan huruf p, bukan f) (Herman Hermit, 2004: 29).
Menurut PP No 24 Tahun 1997 sertipikat adalah surat tanda bukti
hak sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c yang
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
22
memuat data yuridis maupun data fisik obyek yang didaftarkan untuk hak
atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah
susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam
buku tanah. Data yuridis diambil dalam buku tanah sedangkan data fisik
diambil dari surat ukur. Sehubungan dengan hal tersebut dapat diketahui
bahwa sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang kuat mengenai data
fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya. Sehingga data fisik dan
data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan
buku tanah yang bersangkutan (Eprinka Aprini, 2007: 22).
Buku tanah merupakan dokumen dalam bentuk daftar yang
memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran yang sudah
ada haknya. Data fisik adalah keterangan mengenai letak batas dan luas
bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya, sedangkan
data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan
satuan rumah susun yang didaftar pemegang haknya dan pihak lain serta
beban-beban lain yang membebaninya (Maya Baja Sari, 2010: 30).
Peta dasar pendaftaran adalah peta yang memuat titik-titik bidang
dasar teknik dan unsur-unsur geografis, seperti sungai, jalan, bangunan dan
batas-batas fisik bidang tanah.Peta pendaftaran adalah peta yang
menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah untuk keperluan
pembukuan tanah. Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang
memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran. Surat ukur
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
23
adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk
peta dan uraian. Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang
memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan suatu hak atas
tanah, atau hak satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan
hukum tertentu (Florianus SP Sangsun, 2009, 22).
Maksud diterbitkannya sertipikat dalam kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat
membuktikan bahwa dirinya sebagai pemegang haknya. Sertipikat
diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai
dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.
Sifat pembuktian sertipikat sebagai tanda bukti hak disebutkan dalam
Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, yaitu sertipikat sebagai alat pembuktian
yang kuat, yaitu data fisik dan data yuridis yang dimuat dalam sertipikat
dianggap benar sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti yang
lain yang dapat berupa sertipikat atau selain sertipikat (Urip Santoso,
2012: 317).
Sifat pembuktian sertipikat sebagai tanda bukti hak dimuat dalam
Pasal 32 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997, yaitu:
1. Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang
termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut
sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang
bersangkutan;
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
24
2. Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah sah atas nama orang atau
badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan iktikad baik dan
secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai
hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut
apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu
tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat
dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak
mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertipikat.
Ketentuan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun
1997 mempunyai kelemahan yaitu Negara tidak menjamin kebenaran
data fisik dan data yuridis yang disajikan dan tidak adanya jaminan bagi
pemilik sertipikat dikarenakan sewaktu-waktu akan mendapatkan
gugatan dari pihak lain yang merasa dirugikan atas diterbitkannya
sertipikat.
Untuk menutupi kelemahan dalam ketentuan Pasal 32 ayat (1)
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dan untuk memberikan
perlindungan hukum kepada pemilik sertipikat dari gugatan dari pihak
lain dan menjadikannya sertipikat sebagai tanda bukti yang bersifat
mutlak, maka dibuatlah ketentuan Pasal 32 ayat (2) Peraturan
Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Sertipikat sebagai surat tanda bukti hak
yang bersifat mutlak apabila memenuhi unsur-unsur secara kumulatif
yaitu:
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
25
1) Sertipikat diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum
2) Tanah diperoleh dengan iktikad baik
3) Tanah dikuasai secara nyata
4) Dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak
ada yang mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang
sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat
ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai
penguasaan tanah ataupun penerbitan sertipikat (Urip Santoso,
2012: 319).
5. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah
Dasar hukum pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 19 Undang-
undang No. 5 tahun 1960 yang menyebutkan bahwa: Untuk menjamin
kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh
wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan
Peraturan Pemerintah. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) meliputi:
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat;
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan
negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial, ekonomi serta
kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
26
Agraria. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang
bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat (1) di atas, dengan
ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran
biaya-biaya tersebut (http://coffeshopmahasiswa.blogspot.com).
6. Asas-asas Pendaftaran Tanah
Sudikno Mertokusumo (dalam Urip Santoso, 2012: 290)
menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanah dikenal dua macam asas,
yaitu:
a. Asas spesialiteit
Artinya pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas dasar
peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut
masalah pengukuran, pemetaan, dan pendaftaran peralihannya. Oleh
karena itu dalam pelaksanaan pendaftran tanah dapat memberikan
kepastian hukum terhadap hak atas tanah, yaitu memberikan data fisik
yang jelas mengenai luas tanah, letak dan batas-batas tanah;
b. Asas openbaarheid (asas publisitas)
Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek
haknya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana terjadinya peralihan
dan pembebanannya. Data ini sifatnya terbuka untuk umum, artinya
setiap orang dapat melihatnya.
Berdasar PP No. 24 tahun 1997 pendaftaran tanah dilaksanakan
berdasarkan atas asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
27
a. Asas Sederhana
Asas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-
ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat
dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para
pemegang hak atas tanah;
b. Asas Aman
Asas aman mengisyaratkan agar penelitian data fisik dan yuridis dalam
prosedur perolehan pemilikan hak atas tanah dilaksanakan dengan teliti
dan cermat yang dimungkinkan menggunakan alat komputerisasi
teknologi modern sehingga tercapai tujuan pendaftaran tanah yaitu
kepastian hukum kepemilikan atas tanah;
c. Asas Terjangkau
Asas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang
memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan
kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam
rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh
para pihak yang memerlukan;
d. Asas Mutakhir
Asas mutakhir dimaksudkan untuk kelengkapan yang memadai dalam
pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data
yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu
perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan
yang terjadi dikemudian hari. Asas mutakhir menuntut dipeliharanya
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
28
data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan,
sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai
dengan keadaan nyata dilapangan dan masyarakat dapat memperoleh
keterangan mengenai data yang benar setiap saat;
e. Asas Terbuka
Asas ini dimaksudkan agar data pendaftaran tanah yang tersedia dapat
diinformasikan kepada pemegangnya atau kepada pihak lain yang
membutuhkan untuk digunakan sesuai prosedur yang berlaku (Boedi
Harsono, 1999: 72).
7. Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanah
a. Sistem publikasi positif
Dalam sistem ini orang atau badan hukum yang terdapat dalam daftar
umum yang mempunyai kekuatan bukti merupakan pemegang hak yang
sah menurut hukum, sehingga apa yang terdaftar dalam daftar umum
dan surat-surat bukti yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang
mutlak. Pada sistem ini jaminan lebih kuat diberikan kepada yang
memperoleh hak, orang lain harus percaya bahwa pemegang hak yang
terdaftar dalam daftar umum adalah pemegang hak yang sebenarnya,
meskipun dikemudian hari ternyata keterangan-keterangan yang
terdaftrar di dalamnya adalah tidak benar.
Sudikno Mertokusumo (dalam Urip Santoso, 2010: 264) menyatakan
bahwa kebaikan dari sistem publikasi positif, adalah:
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
29
1. Adanya kepastian dari buku tanah yang bersifat mutlak
2. Pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif dan teliti
3. Mekanisme kerja dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah mudah
dimengerti orang lain
Kelemahan sistem publikasi positif dikemukakan oleh Sudikno
Mertokusumo, yaitu:
1. Akibat dari pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif, waktu yang
digunakan sangat lama
2. Pemilik hak atas tanah yang sebenarnya berhak akan kehilangan
haknya
3. Wewenang pengadilan diletakan dalam wewenang administrasi,
yaitu dengan diterbitkannya sertipikat tidak dapat diganggu gugat
b. Sistem Publikasi Negatif
Menurut sistem publikasi negatif, segala apa yang tercantum di dalam
sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan
yang sebaliknya ( tidak benar ) di muka Pengadilan.
Ciri pokok sistem publikasi negatif, adalah bahwa pendaftaran tanah
/pendaftaran hak atas tanah tidaklah menjamin bahwa nama-nama yang
terdaftar dalam buku tanah tidak dapat untuk dibantah jika nama yang
terdaftar bukanlah pemilik sebenarnya. Hak dari nama yang terdaftar
ditentukan oleh hak dari pemberi hak sebelumnya.
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
30
Ciri lainnya adalah bahwa pejabat balik nama tanah berperan pasif,
artinya pejabat yang bersangkutan tidak berkewajiban untuk
menyelidiki kebenaran dari surat yang diserahkan kepadanya.
Kebaikan dari sistem publikasi negatif :
a. Adanya perlindungan kepada pemegang hak sejati.
b. Adanya penyelidikan riwayat tanah sebelum penerbitan sertipikat
c. Tidak adanya batas waktu bagi pemilik tanah yang sesungguhnya
untuk menuntut haknya yang telah disertipikatkan oleh pihak lain
Kelemahan dari sistem publikasi negatif :
a. Peranan pasif pejabat balik nama tanah yang menyebabkan
tumpang tindihnya sertifikat tanah.
b. Mekanisme kerja dalam proses penerbitan sertifikat tanah
sedemikian rupa sehingga kurang dimengerti oleh awam
(Dian Retno Wulan, 2006: 19)
Sistem publikasi pendaftaran tanah yang dianut oleh Undang-
undang No.5 Tahun 1960 (UUPA) adalah sistem publikasi negatif yang
tidak murni, melainkan sistem publikasi negatif yang bertendens positif.
Secara tersirat pembuktian yang kuat, seperti dinyatakan dalam Pasal 19
Ayat (2) huruf c, Pasal 23 Ayat (2), Pasal 32 Ayat (2), dan Pasal 38
Ayat (2) UUPA. Bukti bahwa sistem publikasi dalam pendaftaran tanah
yang dianut oleh UUPA adalah sistem publikasi negatif yang
mengandung unsur positif, dapat dijelaskan sebagai berikut:
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
31
1. Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat, bukan sebagai alat pembuktian
yang mutlak. Kata “kuat” si sini merupakan cirri sistem publikasi
negatif;
2. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak
(registration of titles), bukan sistem pendaftaran akta (registration of
deed). Sistem pendaftaran hak (registration of titles) merupakan cirri
sistem publikasi positif;
3. Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang
tercantum dalam sertipikat. Hal ini merupakan cirri sistem publikasi
negatif;
4. Petugas pendaftaran tanah bersifat aktif meneliti kebenaran data fisik
dan data yuridis. Hal ini merupakan ciri sistem publikasi positif;
5. Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan
kepastian hukum. Hal ini merupakan cirri sistem publikasi positif;
6. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat dapat
mengajukan keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah
untuk membatalkan sertipikat atau mengajukan gugatan ke
pengadilan agar sertipikat dinyatakan tidak sah. Hal ini merupakan
ciri sistem publikasi negatif (Urip Santoso, 2010: 271).
Walaupun UUPA secara tersurat tidak menyebutkan sistem
publikasinya apa, namun dalam substansinya dapat disimpulkan
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
32
bahwa sistem publikasi dalam pendaftaran tanah yang dianutnya
adalah sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif.
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
33
Gambar 1 :
Skema Pemrosesan Pendaftaran Tanah Sporadik
MASUKAN PROSES KELUARAN
Permohonan pendaftaran
tanah/sertifikat oleh
masyarakat baik secara
individu maupun missal
yang ditunjukan kepada
Kepala Kantor Pertanahan
untuk kegiatan-kegiatan :
Pengukuran bidang
tanah untuk keperluan
tertentu.
Mendaftar hak baru
berdasarkan alat bukti
sebagaimana
dimaksud dalam Pasal
23 PP 24 /1997.
Mendaftar hak lama
sebagaimana
dimaksud Pasal 24 PP
24/1997.
Permohonan tersebut di
atas disertai dengan
dokumen asli yang
membuktikan pemilikan/
penguasaan tanah.
Pemeriksaan surat
permohonan beserta
persyaratan oleh
Kepala Kantor
Surat Keputusan
mengenai usulan
pemohon
Pemeriksaan surat
permohonan beserta
persyaratan oleh
Kepala Kantor
(P2T)
Titik-titik Dasar Teknik
Orde 2,3, dan 4 dalam
system koordinat
nasional (TM 30)
Pengukuran dan
Pemerataan Dasar
Pendaftaran Tanah
dengan cara terrestrial,
fotogrametik atau
metode lain oleh Seksi
P2T.
Peta Dasar Pendaftaran
Tanah:
Skala 1:1000 atau
lebih besar untuk
daerah perkotaan.
Skala 1:2500 atau
lebih besar untuk
daerah
pertanian/perdesa-
an
Skala 1:10000 atau
lebih besar untuk
daerah perkebunan
besar.
Pemohon
menunjukkan batas-
batas bidang tanah
yang bersangkutan
dengan bidang-bidang
tanah yang berbatasan.
Penetapan batas
bidang tanah dan
pemasangan tanda
batas oleh Petugas
Ukur dari Kantor
Pertanahan
A
Kesepakatan atas batas-
batas bidang-bidang
tanah yang berbatasan
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
34
Pengukuran bidang-bidang
tanah yang telah diberi
Nomor Identifikasi Bidang
(NIB) Tanah oleh Seksi P2T.
Risalah Penelitian Data
Yuridis dan Penetapan
Batas.
A
Pengeplotan bidang-bidang
tanah pada Peta Dasar
Pendaftaran Tanah oleh Seksi
P2T.
Pembuatan Gambar ukur
bidang-bidang tanah oleh
Seksi P2T.
Pengumuman mengenai data-
data fisik dan data yuridis
bidang tanah dan peta bidang
tanah selama 60 hari di
Kantor Pertanahan dan Kantor
kepala Desa/ Kelurahan atau
pada sebuah Harian Umum
setempat atau di lokasi tanah
tersebut atas biaya pemohon.
Pengesahan Berita Acara
mengenai data yuridis dan
data fisik oleh Kepala Kantor
Pertanahan
Pemohon
mengisi dan
menandatangani
Berita Acara
mengenai data
fisik
Berita Acara
Pengesahan Data Fisik
dan Data
Pengesahan Peta Pendaftaran
Tanah oleh Kepala Kantor
Pertanahan
PETA
PENDAFTARAN
TANAH
B
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
35
Pembukuan bidang-bidang tanah
oleh Seksi P2T
Penggabungan Kutipan Buku
Tanah dan Surat Ukur
SERTIFIKAT
Hak Atas Tanah
Selesai
B
Pengutipan
Buku Tanah
Pengutipan
Surat Ukur dari
Peta
Pendaftaran
Tanah
BUKU TANAH
Penandatanganan Sertifikat oleh
Kepala Kantor Pertanahan
(Sumber Herman Hermit, 2004, 82)
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
36
Gambar 2 :
Susunan Organisasi Badan Pertanahan
Kepala
Kantor
Pertanahan
Sub
Bagian
Tata Usaha
Urusan Umum Urusan
Keuangan
Seksi
Pengukuran
dan
Pendaftaran
Tanah (P2T)
Seksi Hak-hak
Atas Tanah
(HAT)
Seksi
Penetapan
Tanah
(PGT)
Seksi
Pengaturan
Penguasaan
Tanah
(PPT)
Sub Seksi
Penataan
Penguasaan dan
Pemilikan
Tanah
Sub Seksi
Data
Penatagunaan
Tanah
Sub Seksi
Pengendalian
Penguasaan dan
Pemilikan
Tanah
Sub Seksi
Pengadaan
Tanah
Sub Seksi
Pendaftaran
Hak dan
Informasi
Sub Seksi
Pemberian Hak
Atas Tanah
Sub Seksi
Penyelesaian
Masalah
Pertanahan
Sub Seksi
Peralihan Hak
Pembebanan
Hak, dan
PPAT
Sub Seksi
Pengukuran
Pemetaan dan
Konversi
(Sumber Herman Hermit, 2004, 83)
Sub Seksi
Rencana dan
Bimbingan
Penatagunaan
Tanah
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
37
Gambar 3 :
Skema Pemrosesan Pendaftaran Tanah Sistematik
MASUKAN PROSES KELUARAN
Permohonan /usulan
lokasi untuk pendaftaran
tanah sistematik dari
Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota kepada
Kepala BPN melalui
Kakanwil BPN Propinsi,
dengan disertai uraian
pertimbangan seperti:
1. Sebagian lokasi sudah
didaftar dengan cara
Sporadik;
2. Jumlah bidang tanah
yang telah terdaftar
relatif kecil, sekitar
30% dari perkiraan
jumlah bidang tanah
yang ada pada lokasi.
3. Merupakan daerah
pengembangan
perkotaan yang
tingkat
pembangunannya
tinggi atau
4. Merupakan daerah
pertanian yang
produktif, dan
5. Tersedia Titik-titik
Dasar Teknik nasional
Kepala BPN
mempelajari
permohonan/usulan
lokasi dari Kepala
Kantor Pertanahan
Persetujuan
lokasi dari
Kepala BPN
A
Informasi jelas dan
rinci yang diterima
masyarakat mengenai
maksud, tujuan,
manfaat dan tata cara
pendaftaran tanah
sistematik (termasuk
sertifikasi)
Pembentukan Panitia
Ajudikasi dan Satuan
Tugas oleh Kepala
BPN untuk Pendaftaran
Tanah Sistematik yang
dilaksanakan dalam
rangka program
Pemerintah (Proyek
Ajudikasi)
Pembentukan Panitia
Ajudikasi dan Satgas
oleh Kepala Kantor
Pertanahan bila
Pendaftaran Tanah
Sistematik
dilaksanakan dengan
swadaya
Penyuluhan kepada
masyarakat dari Kepala
Kantor Pertanahan
dibantuoleh Panitia
Ajudikasi di lokasi
seraya berkoordinasi
dengan Pemda
Kabupaten/Kota, Kandep
Penerangan, Kantor
Pelayanan PBB,
Kecamatan, dan instansi
lain yang diperlukan
Kesediaan masyarakat
untuk menghindari
penyuluhan
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
38
Kepala Kantor Pertanahan atau Ketua Panitia Ajudikasi
memberikanpengarahan kepada masyarakat mengenai
kewajiban dan tanggung jawab pemegang hak atas tanah
atau kuasanya agar:
1. Memasang tanda batas pada bidang tanahnya
masing-masing sesuai ketentuan;
2. Berada di lokasi pada saat Panitia Ajudikasi
melakukan pengumpulan data fisik dan data yuridis;
3. Menunjukkan batas-batas bidang tanahnya kepada
Panitia Ajudikasi pada waktunya;
4. Menunjukkan dokumen asli bukti
pemilikan/penguasaan tanahnya kepada Panitia
Ajudikasi.
5. Memenuhi persyaratan yang ditentukan bagi
pemegang hak atas tanah atau kuasanya.
Dilanjutkan dengan penjelasan/pemberitahuan
mengenai:
1) Jadwal pelaksanaan pendaftaran tanah;
2) Konsekuensi dari diabaikannya kewajibannya; dan
3) Tata cara mengajukan keberatan atas hasil
Ajudikasi yang diumumkan selama jangka waktu
pengumuman.
A
Titik-titik Dasar
Teknik orde 2, 3 dan
4 dalam system
koordinat nasional
Peta Dasar
Pendaftaran Tanah:
1) Skala 1:1000 atau
lebih untuk daerah
permukiman/
perkotaan.
2) Skala 1:2500 atau
lebih untuk daerah
pertanian/perdesaan
3) Skala 1:10000 atau
lebih untuk daerah
perkebunan besar.
Pengukuran dan Pemetaan
Titik-titik Dasar Teknik oleh
Panitia Ajudikasi
Pengukuran dan Pemertaan
Dasar Pendaftaran Tanah
dengan cara terestrial,
fotogrametrik atau metode
lain oleh Satgas Pengukuran
dan Pemetaan.
B
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
39
SERTIFIKAT
Selesai
Berita Acara
Pengesahan data
Fisik dan Data
Yuridis.
Pemilik/pemegang
hak tanah
menandatangani
Berita Acara
mengenai Data Fisik
dan Data Yuridis
Pengeplotan bidang-bidang tanah pada
Peta Dasar Pendaftaran tanah oleh
Satgas Pengukuran dan Pemetaan atas
nama Ketua Panitia Ajudikasi.
B
Pembuatan gambar-gambar ukur
bidang-bidang tanah oleh Satgas
Pengukuran dan Pemetaan atas nama
Ketua Panitia Ajudikasi.
Pengumuman mengenai Daftar Data
Fisik dan Data Yuridis bidang tanah
dan Peta Bidang-bidang Tanah selama
30 hari di secretariat Panitia Ajudikasi
atau Kantor Desa/Kelurahan
Pengesahan Berita Acara mengenai
data yuridis dan data fisik oleh Panitia
Ajudikasi
Pengesahan Peta Pendaftaran Tanah
oleh Ketua Panitia Ajudikasi
Peta
Pendaftaran
Tanah
Pembukuan bidang-bidang tanah oleh
Panitia Ajudikasi
Pengutipan Buku Tanah Pengutipan Surat Ukur
Penandatanganan Sertifikat oleh Ketua
Panitia Ajudikasi atas nama Kepala
Kantor Pertanahan.
Pembuatan Hak
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
mber: Hendri Kusumawijaya, 2000)
40
8. Proyek Operasi Nasional Agraria
PRONA merupakan kebijakan Pemerintah Departemen Dalam
Negeri. Direktorat Jenderal Agraria di bidang pertanahan, khususnya untuk
memperlancar kegiatan pendaftaran tanah.PRONA lahir pada tahun 1981,
pada saat Bangsa Indonesia tengah berada pada pertengahan Pembaruan
Lima Tahun tahap ke III. Pada saat itu, dalam bidang pertanahan,
Departemen Dalam Negeri, Direktorat Jenderal Agraria telah menetapkan
program tahunan sebagai upaya mencari pendekatan dan cara pemecahan
yang konsepsional terhadap masalah-masalah pertanahan di Indonesia.
Program tahuanan dimaksud adalah sebagai berikut:
1. Tahun 1978-1979 : inventarisasi permasalahan
2. Tahun 1979-1980 : konsolidasi organisasi dan personal
3. Tahun 1980-1981 : intensifikasi dan refungsionalisasi tugas
4. Tahun 1981-1982 : PRONA atau Pogram Operasional
5. Tahun 1982-1983 : intensifikasi land reform
(Sudjito, 1987: 12).
Dari program-program tersebut di atas terlihat bahwa Program
Operasional baru dilaksanakandalam tahun 1981-1982. Hal demikian itu
didasarkan atas pertimbangan bahwa segala sesuatu usaha yang besar
memerlukan persiapan dan kesiapan mental, organisasi, personal dan tata
kerja. Program Operasional tidak mungkin dilaksanakan dalam tahun
19879-1980 karena belum adanya persiapan dan kesiapan dalam segala
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
41
bidang, sesuai dengan garis-garis kebijaksanaan yang ditetapkan di GBHN
tahun 1978, dimulailah pelaksanaan kebijaksanaan yang bersifat
operasional. GBHN tahun 1978, antara lain menyebutkan: “agar
pemanfaatan tanah sungguh-sungguh membantu usaha meningkatkan
kesejahteraan rakyat, serta dalam rangka mewujudkan keadilan sosial,
maka di samping menjaga kelestariannya perlu dilaksanakan penataan
kembali pengguna, pengusaha dan pemilikan tanah” (Sudjito, 1987: 12).
Sebagai relisasi dari kebijaksanaan tersebut oleh Pemerintah
ditetapkanlah 4 (empat) Catur Tertib Pertanahan, diantaranya adalah:
1) Tertib Hukum Pertanahan
Tertib Hukum Pertanahan bertujuan agar setiap tanah mempunyai
sertipikat, sehingga tanah tersebut mempunyai kepastian hukum
maupun hak yang kuat. Hal inimerupakan salah satu bukti bahwa
peraturan hukum pertanahan sudah dilaksanakandengan baik. Dengan
adanya sertipikat tanah, diharapkan sengketa-sengketa tanah dapat
dihindari;
2) Tertib Administrasi Pertanahan
Tertib Administrasi Pertanahan bertujuan untuk peningkatan mutu
pelayanan kantor pertanahan kepada masyarakat dengan cara cepat,
mudah dan biaya yang murah, yang diharapkan membawa manfaat bagi
masyarakat khususnya masyarakat golongan ekonomi lemah;
3) Tertib Penggunaan Tanah
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
42
Tertib Penggunaan Tanah dimaksudkan perlu ditumbuhkan adanya
pemahaman tentang arti pentingnya penggunaan tanah secara terencana
agar diperoleh manfaat yang optimal, seimbang dan lestari, karena
masih banyak tanah-tanah yang belum diusahakan atau dimanfaatkan
sesuai dengan peruntukkannya, dan sebaliknya banyak terjadi
penggunaan tanah tidak sesuai dengan perencanaan tata ruangnya;
4) Tertib Pemeliharaan tanah dan Lingkungan Hidup
Tertib Pemeliharaan Tanah dan Lingkungan Hidup dimaksudkan
sebagai upaya untuk mencegah kerusakan tanah dan pemeliharaan
kesuburan tanah sertamenjaga kelestarian sumber daya alam yang
terkandung di atasnyadan di dalamnya. Dalam hubungan ini faktor
pertumbuhan penduduk dan penyebarannya yang tidak merata,
seringkali menyebabkan terjadinya pemusatan penduduk atau
berlangsungnya urbanisasi yang melampaui batas kemampuan daya
tampung satu wilayah dan mendorong terjadinya penggunaan tanah
tanpa memperhatikan kondisi tanah dan kelestarian lingkungan hidup
(Fairuz Syifa Arifin, 2008: 41).
Berdasar UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria dan peraturan pelaksanaannya, maka pemerintah telah
membuat suatu kebijaksanaan untuk meningkatkan pelayanan bidang
pertanahan yaitu pemberian sertifikat secara massal melalui PRONA.
PRONA adalah Semua kegiatan yang diselenggarakan oleh pemerintah di
bidang pertanahan dengan suatu subsidi di bidang pendaftaran tanah pada
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
43
khususnya, yang berupa pensertipikatan tanah secara masal dalam rangka
membantu masyarakat golongan ekonomi lemah (Sudjito, 1987: 8).
Adapun tujuan yang hendak dicapai dengan adanya PRONA ini
adalah untuk memberikan rangsangan dan partisipasi kepada pemegang
hak atas tanah agar mau melakukkan sertipikat atas tanahnya dan berusaha
membantu menyelesaikan sengketa-sengketa tanah yang bersifat strategis
dengan jalan memberikan kepada masyarakat tersebut fasilitas dan
kemudahan, serta pemberdayaan organisasi dan SDM
(http://repository.upi.edu).
Bentuk fasilitas atau kemudahan yang diberikan oleh Pemerintah
kepada pemegang hak atas tanah itu adalah berupa keringanan dalam hal
pembiayaan dan percepatan proses penyelesaian sertipikat hak tanahnya.
Dalam PRONA ini, proses pensertipikatan tanah diusahakan dalam waktu
yang amat singkat, namun tidak boleh meninggalkan soal kecermatan dan
ketelitian dalam penanganannya. Sebab, apabila ada kesalahan atau
kelalaian akan menyebabkan gagalnya tujuan yang hendak dicapai itu,
yaitu kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah. Pengertian gagal itu,
terutama dilihat dari segi administrasi pendaftaran tanah itu sendiri,
misalnya:
1. Hasil ukurnya tidak baik, batas-batasnya tidak terlihat jelas, sehingga
tidak dapat diketahui secara pasti luasnya;
2. Penelitian mengenai siapa pemiliknya kurang sempurna sehingga
menimbulkan gugatan-gugatan di kemudian hari;
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
44
3. Tata usaha pendaftaran tanah tidak sempurna, seperti warkahnya tidak
lengkap, daftar-daftar isian tidak diisi sebagaimana mestinya (Sudjito,
1987: 8).
Prona yang berlaku mulai tanggal 15 Agustus 1981, dilaksanakan
sebagai tindak lanjut Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 189 Tahun
1981 tentang Proyek Operasi Nasional Agraria, dalam rangka pelaksanaan
catur tertib di bidang pertanahan, sehingga program pensertipikatan tanah
secara massal merupakan jaminan kepastian hukum bagi penguasaan dan
pemilikan tanah sebagai tanda bukti hak yang kuat. Dalam pidato Menteri
Dalam Negeri Amir Machmud pada penyerahan sertipikat melalui Prona,
dikatakan:
Secara teknis administratif hal demikian merupakan upaya yang
nyata untuk menginventarisasikan status tanah di seluruh wilayah
tanah air, sehingga dengan demikian perencanaan pembangunan
juga memperoleh data-data yang lebih pasti. Pendek kata dengan
Proyek Operasi Nasional Agraria ini, hendaknya dengan sertipikat
ini dapat ditumbuhkan kemampuan ekonomi yang lebih
berkembang dan lebih aktif.
(Adrian Sutedi, 2012: 69)
Berdasarkan diterbitkannya Instruksi Menteri Negara Agraria/
Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2-IV-2000 Tahun 2000 mengenai
petunjuk operasional PRONA. Secara umum maksud kebijakan yang baru
ini adalah:
1. Memberikan kepastian hukum bagi para pemegang hak atas tanah
berupa sertipikat hak milik atas tanah;
2. Mengurangi kerawanan/kepekaan sosial di bidang pertanahan;
3. Mengadakan land reform;
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013
45
4. Menumbuhkan kesadaran hukum masyarakat dalam bidang pertanahan
sebagai upaya partisipasi dalam Catur Tertib Pertanahan (tertib
administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah, tertib pemeliharaan
tanah, dan sumber daya lingkungan).
(Adrian Sutedi, 2012: 78)
Berdasarkan kebijakan di atas maka prioritas lokasi Prona adalah:
1. Ditetapkan secara berkelompok terutama untuk pensertipikatan tanah di
daerah-daerah yang penguasaan/pemilikan tanahnya terkena ketentuan-
ketentuan landreform, baik yang ditujukan pada tanah-tanah yang masih
menjadi hak bekas pemilik lama maupun yang telah diredistribusikan
kepada para penggarap;
2. Ditetapkan secara berkelompok untuk daerah-daerah penerima
transmigran pra Pelita atau daerah-daerah resettlement;
3. Ditetapkan di daerah yang tanahnya mempunyai potensi produksi bahan
pokok yang cukup untuk dikembangkan;
4. Ditetapkan secara berkelompok untuk pensertipikatan tanah-tanah yang
berpenduduk padat dan mempunyai potensi yang cukup besar untuk
dikembangkan;
4. Dipilih lokasi mengenai tanah-tanah sengketa yang sifatnya strategis
dan dapat diselesaikan secara tuntas (Sudjito, 1987: 36).
Pelaksanaan Proyek Operasi..., Adyatama Ismail Setya Budi, Fakultas Hukum UMP, 2013